第一篇：黃金海岸商業(yè)廣場 項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)報告[定稿]

“黃金海岸·商業(yè)廣場”項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)報告

（A、B地塊部份）

一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

1、項(xiàng)目土地情況（1）項(xiàng)目用地面積

“黃金海岸商業(yè)廣場”（以下簡稱本項(xiàng)目）總用地280.317畝。共分為A、B、C、D四個地塊。其中：商業(yè)用地224.317畝（包括A地塊53.393畝、B地塊108.494畝、D地塊61.984畝。），容積率1.6，建筑密度35%；配套住宅用地56畝（C地塊）。容積率3.0，建筑密度30%。

（2）地理位置

本項(xiàng)目位于欽州市金海灣大道中段。項(xiàng)目東臨揚(yáng)帆大道、欽南區(qū)政府和新汽車總站，南鄰1600畝白石湖公園，西臨安州大道和金海灣大橋，北面與北部灣國際建材商貿(mào)城隔路相望。

（3）地質(zhì)地貌狀況

項(xiàng)目用地基本上是農(nóng)田，土地平整，高低差很小，沒有大量的土方工程，施工難度小。

2、項(xiàng)目區(qū)域交通

（1）地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀

項(xiàng)目處在欽州市主干大道金海灣大道中段，西接南北高速公路，東出北海和欽州港，北連河?xùn)|新區(qū)欽州市行政文化中心，處在市政交通的樞紐位置，扼守欽州市南大門。

欽州市新的汽車總站在金海灣大道東面的欽南區(qū)政府對面，距離本項(xiàng)目只有300米遠(yuǎn)，目前建設(shè)工作接近尾聲，幾個月后將啟用。屆時，車站將成為欽州市新的交通中心、物流中心，公交車、的士、貨運(yùn)等交通會變得非常發(fā)達(dá)。

（2）規(guī)劃交通

按照市政規(guī)劃，項(xiàng)目門口的揚(yáng)帆大道將向南拓展延長線，直達(dá)欽州港。揚(yáng)帆大道的全線貫通，將會大大縮短欽州市至欽州港的距離。

3、市政配套設(shè)施完善（1）社區(qū)建設(shè)

項(xiàng)目周邊目前正在建設(shè)的住宅小區(qū)有遠(yuǎn)辰·金灣藍(lán)岸等10多個住宅項(xiàng)目，其中最大的有欽南新城（2000畝），可以預(yù)見，項(xiàng)目所在片區(qū)將會很快成為成熟社區(qū)。

（2）文化教育

欽州市第三中學(xué)位于本項(xiàng)目的西側(cè)200米處，正在建設(shè)中，項(xiàng)目住戶子弟可就近入學(xué)。

（3）醫(yī)療衛(wèi)生

欽州市婦幼保健醫(yī)院在安州大道上，距離本項(xiàng)目只有一公里距離，社區(qū)醫(yī)療保障輕松可以做到。

（4）娛樂休息

正在建設(shè)中的白石湖旅游公園緊靠本項(xiàng)目，占地1600畝，是一個很好的娛樂休閑去處。項(xiàng)目臨水而建，臨水而居，環(huán)境十分良好。

4、片區(qū)商業(yè)

項(xiàng)目對面的大型項(xiàng)目——北部灣國際建材商貿(mào)城即將建成開業(yè)，有力地帶動本區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，安周大道的長榮新城商業(yè)街交付使用過半，其他后進(jìn)項(xiàng)目也正在規(guī)劃建設(shè)中，片區(qū)商業(yè)日漸成熟。

二、市場調(diào)研分析

1、項(xiàng)目SWOT分析（1）項(xiàng)目優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢

欽州市以“大港口、大工業(yè)、大旅游”為主要建設(shè)目標(biāo)，為廣西沿海城市中心城市，項(xiàng)目處在欽州市的交通主樞紐金海灣大道上，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚。

交通優(yōu)勢

欽州市海上交通近年得到大發(fā)展，目前10萬噸級航道已開通，20萬噸航道也在建設(shè)中，與東盟各國的海上貿(mào)易往來日漸頻繁，海上交通前景廣闊。

工業(yè)大發(fā)展

隨著大港口建設(shè)，以中石油1000萬噸煉油項(xiàng)目和310萬噸林漿紙項(xiàng)目為首的臨港大工業(yè)陸續(xù)上馬，欽州市正在大量地吸納全國各地的投資資源和國際資本，發(fā)展本地工業(yè)項(xiàng)目，地方工業(yè)發(fā)展體系已逐漸形成。

（2）項(xiàng)目劣勢

欽州市基礎(chǔ)工業(yè)相對薄弱，項(xiàng)目所在地片區(qū)商業(yè)剛剛起步，距離成為成熟的區(qū)域?qū)I(yè)批發(fā)市場還有一個過程，建設(shè)有一定難度，在很大程度上考驗(yàn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和開發(fā)水平。

（3）項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)

欽州市是一個新興的沿海港口城市，是我國最后一塊未開發(fā)的沿海處女地，充滿發(fā)展機(jī)遇，目前城市正以高速發(fā)展，對外貿(mào)易、工業(yè)產(chǎn)值及工業(yè)發(fā)展速度連續(xù)三年獲得廣西第一。

今年五月國家正式批準(zhǔn)欽州港設(shè)立10平方公里的保稅港區(qū)，大大地加快了欽州市港口工業(yè)的發(fā)展，為欽州市大發(fā)展起到了里程碑的作用。

（4）項(xiàng)目威脅

項(xiàng)目威脅點(diǎn)目前主要來自全國地產(chǎn)行情，在深圳、北京地產(chǎn)相繼降價的情況下，許多地方的地產(chǎn)發(fā)展受到了影響。目前欽州房產(chǎn)開發(fā)速度很快，大有超過城市發(fā)展速度的勢頭，市場形勢嚴(yán)峻。

北部灣國際建材商貿(mào)城是本項(xiàng)目的一個參考指標(biāo)，它的成敗對本項(xiàng)目影響將會比較大。目前該項(xiàng)目的銷售和招商工作進(jìn)展并不順利，存在一定的負(fù)面作用。

2、項(xiàng)目市場競爭狀況分析

目前項(xiàng)目存在的競爭比較小，帶有一定同質(zhì)性的項(xiàng)目只有北部灣國際建材商貿(mào)城，它的定位是以建材為主，吸收了部份五金商家。從消極角度看，它與本項(xiàng)目存在客戶競爭，從積極角度看，它能與本項(xiàng)目共同做旺本項(xiàng)目所在的片區(qū)商業(yè)。

可以說，北部灣國際建材商貿(mào)城與本項(xiàng)目的關(guān)系是競爭與合作的關(guān)系，合作大于競爭。

三、項(xiàng)目市場定位

1、項(xiàng)目總體定位：

欽州灣地區(qū)綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，以銷售汽車、機(jī)械產(chǎn)品、機(jī)電產(chǎn)品以及汽車配件等為主，全力打造一流的直接面向北部灣地區(qū)和東盟市場的專業(yè)的機(jī)電產(chǎn)品專業(yè)市場。

2、項(xiàng)目案名：黃金海岸·商業(yè)廣場（暫定）案名說明：

（1）定位為商業(yè)廣場，市場靈活性強(qiáng)，可以為汽車城、機(jī)電城也可以為百貨商貿(mào)城等，市場建設(shè)可根據(jù)開發(fā)情況最后確定。

（2）欽州市是海濱城市，大型商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)要有海洋文化，海洋文明代表冒險和進(jìn)取。黃金海岸是金色海岸的意思，充滿機(jī)遇和希望，有理想有抱負(fù)的各界人士都會到這里來淘金，拾貝。

3、主力客戶群定位：

項(xiàng)目開發(fā)起點(diǎn)高，建設(shè)大市場，因而市場內(nèi)將會有大量的商鋪。欽州城市不大，經(jīng)營戶消化商鋪能力有限，但欽州市在快速發(fā)展，許多外地客商正源源不斷涌進(jìn)來，因而購買住宅和商鋪的主力客戶除了本地客戶外，投資客和外地客商也是很重要的客源對象。

4、功能定位：

由于客觀原因，本方案只針對A、B地塊做功能定位，兩區(qū)域一層建設(shè)為商鋪，二層以上為普通住宅，其中商鋪規(guī)劃建設(shè)：

A區(qū)建設(shè)為汽車銷售市場和二手車交易市場，主要銷售小轎車整車、微型車、大貨車、小貨車、工程機(jī)械、建筑機(jī)械、農(nóng)業(yè)機(jī)械和二手車交易；

B區(qū)建設(shè)為汽車配件、汽車用品及汽車相關(guān)附屬服務(wù)行業(yè)、五金機(jī)電行業(yè)、摩托車電動車銷售行業(yè)等行業(yè)的銷售市場。

為更好發(fā)展商業(yè)，發(fā)揮項(xiàng)目的最大價值，A、B地塊的臨大街鋪面可以設(shè)計(jì)兩層商業(yè)。

5、建筑面積安排（1）A區(qū)規(guī)劃建設(shè)面積 一層商鋪面積約12340㎡ 二層以上住宅面積約44613㎡

合計(jì)：56953㎡（2）B區(qū)規(guī)劃建設(shè)面積： 一層商鋪面積約25753㎡.二層以上住宅面積約89975㎡ 合計(jì)：115728㎡

四、建筑風(fēng)格定位

1、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃（1）建筑風(fēng)格表現(xiàn)

建筑外立面建議采用國際較為流行法式現(xiàn)代風(fēng)格，局部采用中式現(xiàn)代化線條處理進(jìn)行總體設(shè)計(jì)。

一、二層建筑建議采用法式騎樓風(fēng)格設(shè)計(jì)。

欽州為港口城市，在設(shè)計(jì)外立面及樓頂標(biāo)識風(fēng)格表現(xiàn)時，增加一些海洋文化要素，這樣更能體現(xiàn)項(xiàng)目的屬地特性。

（2）項(xiàng)目總體布局構(gòu)思

項(xiàng)目為一大型商業(yè)市場，里面設(shè)定主題市場和各分類市場，建議項(xiàng)目整體規(guī)劃時體現(xiàn)這一主題傾向。

A、B地塊均頻臨金海灣大道，但地塊形態(tài)上有巨大差別，A地塊臨金海灣大道界面長，適宜展示高檔商品，腹地由于有配套住宅用地C地塊，在商業(yè)上缺乏縱深，不宜做大賣場規(guī)劃設(shè)計(jì)。B地塊臨金海灣大道界面長，縱深大，并處在金海灣大道與揚(yáng)帆大道交匯處，商業(yè)表現(xiàn)容易展開，因而建議主題市場形態(tài)設(shè)計(jì)于此，市場標(biāo)志性建筑物、大門前廣場、展示廳等可以安排在這里。

B地塊長約430米，寬約570米，作為商業(yè)開發(fā)，內(nèi)鋪將會比較多，對于銷售和經(jīng)營都會有很大壓力，為扭轉(zhuǎn)這一傾向，建議犧牲部份其它利益，在B地塊內(nèi)部規(guī)劃建設(shè)一條主干大道（20—30米即可）與外面的市政規(guī)劃大道相通，把項(xiàng)目里面的內(nèi)鋪臨街化，這樣有利于盤活整個項(xiàng)目的商業(yè)氛圍。

（3）建筑色彩計(jì)劃

項(xiàng)目為機(jī)電類市場，可兼容其他百貨商業(yè)，建筑物色彩采取銀白色調(diào)較好，這一色調(diào)明快，富有，突出，跟海洋城市文化吻合，與項(xiàng)目文化匹配。

2、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示

（1）商品住宅房及外立面設(shè)計(jì)提示：

項(xiàng)目A、B地塊均為開發(fā)商業(yè)鋪面，住宅建在二層以上，根據(jù)容積率要求，最多只能建設(shè)5層。項(xiàng)目為商業(yè)項(xiàng)目，依附于項(xiàng)目之上的住宅套房不一定都作為居家使用，因此在設(shè)計(jì)上要考慮到居家合辦公均適宜的戶型設(shè)計(jì)方案比較合適。外立面建議設(shè)計(jì)成帶有公寓辦公樓性質(zhì)為較好。屋頂、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)可根據(jù)項(xiàng)目整體的法式現(xiàn)代風(fēng)格進(jìn)行設(shè)計(jì)。（2）商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示

一層商鋪建設(shè)要符合使用，根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，商鋪規(guī)格為開間4米，縱深8—10米，層高4.5—5米最為合適，這一規(guī)格對于二層以上的住宅戶型規(guī)劃也很有好處，中間不用進(jìn)行轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)的調(diào)整，減少建筑成本，提高項(xiàng)目的抗震能力。

商鋪內(nèi)均為獨(dú)立鋪面，設(shè)置洗手間，以方便商家辦公使用。

3、建筑材料應(yīng)用

據(jù)建設(shè)部要求，在進(jìn)行住宅節(jié)能改造的同時，將啟動綠色建筑的認(rèn)證制度，通過五個等級來對住宅“驗(yàn)明正身”，并通過五個等級向社會公布住宅建筑在節(jié)能生態(tài)方面的質(zhì)量狀況。

建議本項(xiàng)目建設(shè)在環(huán)保及節(jié)能技術(shù)應(yīng)用上，精益求精，最大程度上運(yùn)用新材料、新技術(shù)、新工藝、綠色環(huán)保材料、節(jié)能材料及智能化配置，塑造綠色、環(huán)保、節(jié)能的地產(chǎn)精品。

五、主力戶型選擇

1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較（1）北部灣國際建材商貿(mào)城

主力戶型：2房2廳1衛(wèi)（面積：80—107㎡）

其他戶型：3房2廳1衛(wèi)（面積：101—146㎡）1房1廳1衛(wèi)（面積：58—63㎡）4房2廳2衛(wèi)（面積：135㎡）（2）長榮新城

主力戶型：3房2廳2衛(wèi)（面積：120㎡）

其他戶型：2房2廳（面積：95㎡）4房2廳3衛(wèi)（面積：140㎡）

樓中樓（2房、3房、4房），面積：90—200㎡（3）遠(yuǎn)辰·金灣藍(lán)岸

主力戶型：3房2廳2衛(wèi)（面積：101—116㎡）

其他戶型：2房2廳1衛(wèi)（面積：84.57㎡）樓中樓（5房），面積：210㎡

2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析配置

A地塊為汽車銷售市場，場地要求高一些，建議層高為5米。B地塊為汽車配件、五金機(jī)電等銷售市場，建議層高為4.5米。

3、項(xiàng)目戶型配置比例

根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤戶型規(guī)劃比例和銷售情況，大致安排如下戶型規(guī)劃比例：

主力戶型：2房2廳1衛(wèi)（面積：80—100㎡）其他戶型：3房2廳1衛(wèi)（面積：95—125㎡）4房2廳2衛(wèi)（面積：130㎡）

4、主力戶型設(shè)計(jì)提示（1）一般住宅套房戶型設(shè)計(jì)

層高3米，戶型方正，面積使用率高，采光及通風(fēng)良好。廚衛(wèi)設(shè)計(jì)美觀實(shí)用，窗戶明亮大方。

（2）復(fù)式戶型設(shè)計(jì)

頂層戶型采用復(fù)試戶型設(shè)計(jì)，注重時尚實(shí)用，采光和通風(fēng)良好。

5、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)

一層商鋪為全框架結(jié)構(gòu)，層高5米，戶型方正，預(yù)留衛(wèi)生間接口。

六、室內(nèi)空間布局裝修

1、室內(nèi)空間布局提示

住宅室內(nèi)空間布局方正，注重通風(fēng)和采光，干濕區(qū)區(qū)分明顯，室內(nèi)柱子不能留有死角，占據(jù)有效使用面積，影響家居擺設(shè)。橫梁高低要統(tǒng)一，要整齊，不能影響住房美觀。

2、公共空間主題選擇

公共空間主要為過道和樓梯，樓梯寬度采取通用標(biāo)準(zhǔn)即可，過道采用明亮的地磚鋪設(shè)，墻面刮白色膩?zhàn)樱帽跓?，裝飾要求與建筑風(fēng)格一致的文化藝術(shù)標(biāo)志和飾品等。

七、裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

1、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

外墻涂料，內(nèi)墻砂漿抹平；地板全現(xiàn)澆樓板，水泥砂漿過面；廚房通水，預(yù)留排水口，墻面為水泥砂漿抹平；衛(wèi)生間置蹲式便器，預(yù)留洗手盆排水口，墻面為水泥砂漿抹平；陽臺為封閉式，低開鋁合金窗，墻面刮白色膩?zhàn)?，地面砂漿抹平；單元樓梯入口電子對講防盜門，進(jìn)戶防盜門；獨(dú)立水電表，水進(jìn)戶內(nèi)，電表裝至戶門外。

2、商鋪

地板水泥砂漿過面，衛(wèi)生間預(yù)留排水口，墻面為水泥砂漿抹平。

3、項(xiàng)目展示大廳和辦公樓

（面積可以從B地塊里面支配，具體待定）

八、項(xiàng)目街道規(guī)劃設(shè)計(jì)提示

1、本項(xiàng)目大型露天廣場平時用作車輛展示，設(shè)置要有氣勢，適合舉辦大型展示會需求；

2、小街道寬度大于或等于10米；

3、大街道寬度最大不許大于超過30米；

4、大街道與小街道之間要方便穿插交通；

5、主要街道路口設(shè)立消防栓等公共安全施施；

6、在廣告位置比較好的路口，要預(yù)留足夠廣告牌展示位置。

張莜（QQ：545695686）

2008年7月6日星期日

附件：

海洋城市文化介紹

從文化形態(tài)學(xué)的角度來看，海洋文化是一個“包括內(nèi)核與若干外緣的不定形的整體”，從外及內(nèi)，它由“物態(tài)文化層”、“制度文化層”、“行為文化層”和“精神文化層”等四個不同層面構(gòu)成，內(nèi)容包羅萬象。在四個層面中，既有海洋文化的核心內(nèi)涵，也存在海洋文化的淺層表現(xiàn)?，F(xiàn)代海洋文化的實(shí)質(zhì)，是人類文明不斷擺脫和超越海洋的劣勢與局限，孜孜不倦地開拓，發(fā)揮海洋的優(yōu)勢，以最大限度地溝通人類物質(zhì)和精神文明的一種媒介。這種追求現(xiàn)代化、全球化的海洋文化精神，就是海洋文化之“魂”。

海洋文明是開放的，包容各類文化，兼收并蓄。海洋文明代表冒險和進(jìn)取的文化特征。

海洋城市的文化是一種全球化、世界化的趨勢。比如，在一些海洋城市的港口、商業(yè)區(qū)，很難分辨這是新加坡還是鹿特丹，它們有全球化的特征。但是在城市的內(nèi)部，它們就呈現(xiàn)出本土化和傳統(tǒng)的特征，這就是一種開放性和多樣性的組合。

從海洋經(jīng)濟(jì)和海洋意識的起源，海洋城市的文化表現(xiàn)為鼓勵思變、溝通意識和冒險精神。海洋文化的最大特征就是開放性和多樣性。

海濱特色最終通過城市文化加以表現(xiàn)，城市文化是個綜合的概念，包括城市的經(jīng)濟(jì)特征、居民的生活特征，也包括城市的性格。這些因素經(jīng)過長期的發(fā)展和融合，固定下來，就形成了具備自己特色的海洋城市文化，也就是我們通常說的“藍(lán)色文明”。

第二篇：錦江商業(yè)廣場商業(yè)定位及招商規(guī)劃構(gòu)想

錦江現(xiàn)代城商業(yè)廣場

商業(yè)定位及招商規(guī)劃初步構(gòu)想

一、商業(yè)定位——為什么是兒童類主題商業(yè)街？

1、兒童類主題商業(yè)街是市場發(fā)展的一種需求。

宏觀上看，全國兒童消費(fèi)市場未來存在約2萬億元的潛在動力，隨著第四波嬰兒潮的到來，我國的兒童消費(fèi)市場將越來越大，而功能單一的經(jīng)營模式已難以適應(yīng)市場的發(fā)展，兒童一站式消費(fèi)將大行其道。而現(xiàn)今焦作兒童商業(yè)還處于起步階段，因此市場潛力巨大。

2、兒童類主題商業(yè)街將會成為投資新熱點(diǎn)。

從全國近2年的兒童主題商街的市場來看，包括廣州、北京、上海、武漢、成都五大城市，每月的兒童消費(fèi)額近40億元，而已有的兒童商業(yè)多以專賣店的模式出現(xiàn)，數(shù)量少，缺少統(tǒng)一主題和整合，在焦作，這方面更是空白，因此兒童經(jīng)濟(jì)成為商業(yè)地產(chǎn)的下一個熱點(diǎn)必將是一種趨勢。

3、兒童類主題商業(yè)街將更有利招商、推廣、運(yùn)營。

目前在焦作市場上還沒有兒童類主題商街出現(xiàn)，兒童主題的定位避免商業(yè)定位的同質(zhì)化，利用差異化定位的優(yōu)勢，讓項(xiàng)目在眾多的對手中脫穎而出，具有更強(qiáng)的號召力，更強(qiáng)大的輻射力，為商家提供更高的成長空間。

4、兒童類主題商業(yè)街定位可充分契合項(xiàng)目區(qū)域及硬件，使硬件與區(qū)位上的劣勢化為優(yōu)勢。

項(xiàng)目處于新區(qū)市政府邊上，而且處于內(nèi)街，在治安與交通安全上都很優(yōu)越，兒童對于安全方面要求跟高，可充分發(fā)揮此優(yōu)勢，化劣勢為優(yōu)勢。

二、兒童主題街業(yè)態(tài)規(guī)劃構(gòu)想

適合引入兒童服飾、玩具精品、嬰幼兒用品、孕婦用品、學(xué)習(xí)文具、早教培訓(xùn)6大業(yè)態(tài)，再配合兒童餐飲、兒童娛樂休閑體驗(yàn)設(shè)施等，將打造成將成為焦作首家名副其實(shí)的一站式大型兒童主題綜合商業(yè)。

在具體業(yè)態(tài)規(guī)劃分布上，商場一樓為休閑娛樂與兒童餐飲；商場二樓為早教培訓(xùn)為主。一樓沿街獨(dú)立店鋪以兒童服飾、玩具精品、嬰幼兒用品、孕婦用品、為主，二樓獨(dú)立店鋪為學(xué)習(xí)文具。（具體規(guī)劃布置請?zhí)峁┢矫鎴D）

第三篇：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)定位概念書

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)定位概念書

第一章本項(xiàng)目定位

一、地理位置

本項(xiàng)目位于港窯路運(yùn)河旁邊，這里綠樹成蔭，道路幽靜，走在這里讓人完全感受不到鬧市的喧囂，只有愜意舒暢的心情。同時，港窯路與城東大道、東山大道相連，交通極為便捷。

二、建筑體特征

建筑體外觀設(shè)計(jì)美觀，主體樓層不高，實(shí)用面積平米；內(nèi)部結(jié)構(gòu)層頂較低，有觀景陽臺和活動露臺；外圍停車面積有限。

三、經(jīng)營定位

根據(jù)項(xiàng)目地理位置和建筑主體情況分析，結(jié)合宜昌目前餐飲休閑娛樂市場情況，建議經(jīng)營定位為高端商務(wù)會所模式。

四、經(jīng)營項(xiàng)目

本項(xiàng)目經(jīng)營項(xiàng)目具體定位為集餐飲、KTV、茶藝、棋牌、垂釣等于一體的高端休閑綜合會所。

五、客源市場

根據(jù)宜昌現(xiàn)有會所經(jīng)營情況，建議客源市場定位為高端政務(wù)及商務(wù)客人。

第二章高端會所市場分析

一、高端會所概述

高端會所主要是為客人提供一種極具私密性的社交環(huán)境，無論是

商務(wù)談判，或者是私人之間的交流，還是朋友之間的用餐、娛樂，都會悠然自得而不被外人打擾。

高端會所環(huán)境優(yōu)雅，裝修設(shè)計(jì)舒適、典雅，富有品味，讓人精神愉悅！客人到此不僅陶醉于唯美的環(huán)境，更能玩味舌尖，樂享生活。

高端會所魅力和價值體現(xiàn)在它擁有一個非常高端的會員團(tuán)體，并由此形成了一個能量巨大的交際圈，可以為身處其中的人們帶來豐富的商業(yè)機(jī)會。會所帶來的是一種歸屬感，吸引著人們對共同話題的探討，其原因不在炫耀，而是有其社會與悠閑的雙重性，是工作以外的另一個重要社交場所。

小眾尊享，是高端會所的精要。不與大眾為伍，尋找一個只屬于同等分量的群體在一起的空間，持一杯紅酒或咖啡，漫步其中，月光燈影，心醉神迷。

二、宜昌會所現(xiàn)狀

（一）、宜昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

宜昌位于湖北省西部，聞名中外的長江三峽西陵峽畔，被人們譽(yù)為“三峽明珠·世界電都”。市區(qū)面積4249平方公里，市區(qū)人口133.8萬人。2011年國民生產(chǎn)總值突破2000億元，全社會固定資產(chǎn)投資超過1150億元。宜化、興發(fā)、東陽光等一批骨干企業(yè)做大做強(qiáng)，年主營業(yè)務(wù)收入過100億元的企業(yè)達(dá)到6家，過10億元33家。世界500強(qiáng)企業(yè)歐萊雅、法空氣體、三井物產(chǎn)、英博集團(tuán)等先后落戶宜昌；首鋼、南玻、東陽光、長江鋁業(yè)、長江電纜、晉煤集團(tuán)等國內(nèi)知名企業(yè)紛紛到宜昌投資興業(yè)。立體交通網(wǎng)絡(luò)基本形成，區(qū)域性交通中心地位

逐步顯現(xiàn)。滬渝、荊宜、江南三峽翻壩高速公路、漢宜高速鐵路和宜萬鐵路建成通車。宜巴、保宜高速公路正在加緊建設(shè)。到2016年，全市生產(chǎn)總值占全省比重達(dá)到15%左右，地方一般預(yù)算收入突破300億元，全社會固定資產(chǎn)投資年均增長23%，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到1500家，產(chǎn)值過100億企業(yè)達(dá)到20家以上、過1000億企業(yè)實(shí)現(xiàn)零的突破。宜昌社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然會產(chǎn)生海量商務(wù)活動，而商務(wù)活動勢必為高端會所提供大量的客源。

（二）、宜昌會所現(xiàn)狀

經(jīng)過對宜昌會所市場的初步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前宜昌現(xiàn)有的會所基本上是功能單一的餐飲或者娛樂會所，且數(shù)量有限，還沒有高端綜合會所（集餐飲、茶藝、休閑、娛樂于一體），無法滿足宜昌的社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。高端會所在宜昌具有廣闊的發(fā)展和生存空間。

第三章高端會所規(guī)劃理念

會所項(xiàng)目總體的規(guī)劃設(shè)計(jì)，必須在設(shè)計(jì)時通盤兼顧，會所要想效益好就要有好的會所管理，而好的會所管理又要好的會所設(shè)計(jì)。在充分調(diào)研客源市場、綜合規(guī)模、檔次的經(jīng)營產(chǎn)品結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，組織專業(yè)設(shè)計(jì)師、建筑師和經(jīng)營管理者，圍繞會所的市場定位、產(chǎn)品開發(fā)、功能布局和流程設(shè)計(jì)、管理模式，將會所的規(guī)劃設(shè)計(jì)放在有利于企業(yè)整體發(fā)展的平臺上進(jìn)行充分的科學(xué)論證，使其更加科學(xué)合理。簡單地來說，會所的功能設(shè)計(jì)要既方便客人的使用，又方便會所管理。在充分的體現(xiàn)出會所內(nèi)部項(xiàng)目間的溝通的同時，又使會所的整體風(fēng)格保持一致。會所規(guī)劃理念具體表現(xiàn)為實(shí)用性、人性化、超前性、經(jīng)濟(jì)

性、文化性。

1、會所設(shè)計(jì)要具有實(shí)用性。根據(jù)會所的市場定位和服務(wù)的客人群體的差別，在功能上對會所設(shè)計(jì)的要求也不同。設(shè)計(jì)的實(shí)用性就是要求會所設(shè)計(jì)的功能必須要考慮到不同客人的需求，適合不同客人群體的使用，同時要兼顧會所的經(jīng)營管理。

2、會所設(shè)計(jì)要人性化。所謂設(shè)計(jì)的人性化，就是要“以人為本”，充分了解服務(wù)對象的需求，滿足人們各式各樣的生活享受和精神放松。要有溫馨、家居的特點(diǎn)，讓顧客感受到被重視被關(guān)懷的情感，流連忘返。在這里，客人可獨(dú)享固有的靜謐與悠然。良好的環(huán)境與配套設(shè)施充分為會員們提供了至尊商務(wù)宴請及娛樂休閑，讓人們在享受貼心服務(wù)的同時，更能在風(fēng)雅中盡享私密休閑。

3、會所設(shè)計(jì)要體現(xiàn)超前性。會所設(shè)計(jì)的超前性，就是要統(tǒng)籌全局考慮，既要時尚、華麗，又要低碳、綠色。在使用材料的時候要盡可能多的采用綠色環(huán)保類的材料。當(dāng)然也要節(jié)約，盡量減少消耗，要保護(hù)環(huán)境，創(chuàng)造低碳會所。當(dāng)然會所的設(shè)計(jì)也要緊跟潮流，要時尚華麗。在設(shè)計(jì)的時候要充分考慮以后的發(fā)展趨勢，要有超前性，預(yù)見性。

4、會所設(shè)計(jì)要有經(jīng)濟(jì)性理念。會所的建設(shè)是以盈利為目的的，當(dāng)然要讓投入盡可能的少，產(chǎn)出盡可能的大。在設(shè)計(jì)的時候，要體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性理念，節(jié)約成本。

5、文化性

一個成功的會所它不僅僅是要滿足使用功能，它設(shè)計(jì)要新穎，它最重要的是要具有不同的文化性。會所設(shè)計(jì)要研究項(xiàng)目所在“文化”，包括地域文化、民族文化、歷史文脈，在最初方案設(shè)計(jì)中如能準(zhǔn)確、合理地定位好會所的文化內(nèi)涵，會所就具有了深厚的文化底蘊(yùn)和無窮的魅力，從而帶給客人的享受不僅僅是生理上、情緒上的，并且是心靈上的。

第四篇：商業(yè)廣場項(xiàng)目建議書

篇一：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建議書 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建議書

商 業(yè) 篇

“黃金有價，商鋪無價”。商業(yè)物業(yè)的價值，體現(xiàn)在它固有的價值（區(qū)位價值）和經(jīng)營產(chǎn)生的附加值，商業(yè)物業(yè)的價值的波動，主要取決于周邊商業(yè)格局變化及自身經(jīng)營結(jié)果。我們通過對濟(jì)南市商業(yè)（尤其是社區(qū)商業(yè)）發(fā)展歷程及發(fā)展趨勢、項(xiàng)目周邊市場現(xiàn)狀、項(xiàng)目同類物業(yè)概況進(jìn)行研究，為本項(xiàng)目商業(yè)將來的經(jīng)營和銷售推廣尋找確實(shí)可行的方向。第一部分 商業(yè)市場情況

一．宏觀市場分析

（一）商業(yè)市場分級

◆ 市級商業(yè)區(qū)：泉城路、濼源大街、經(jīng)四路、經(jīng)二路、北園路等商圈

零售業(yè)為龍頭，配套餐飲、娛樂、休閑、文化、康體、金融等綜合服務(wù)，商圈營業(yè)面積超過50萬平米，服務(wù)面向全市消費(fèi)者。

◆ 區(qū)域級商業(yè)區(qū)：花園路、馬鞍山路等

一般營業(yè)面積在2萬平米以上。以家居、家電、日用百貨等為主。滿足了1－2公里范圍內(nèi)消費(fèi)者的日常需求。

◆ 社區(qū)型商業(yè)：易初蓮花、世紀(jì)蓮花、大潤發(fā)等，以超市為主

在人口密度較大的居民生活區(qū)域中，滿足居民生活需求的綜合型商業(yè)。面積為5000平米以上，以食品、生活日用品等為核心，配套餐飲等，為周邊0.5－1公里范圍的消費(fèi)者提供服務(wù)。

（二）商業(yè)設(shè)施功能劃分

◆ 綜合性。區(qū)域交通便利，人口密度大，各類型商業(yè)設(shè)施齊全（餐飲、娛樂、購物、文化等），如泉城廣場商業(yè)區(qū)。消費(fèi)者涵蓋全市各階層，聚集力很強(qiáng)。

◆ 主題性。以某一主題為服務(wù)核心，形成規(guī)模，輻射整個濟(jì)南。如經(jīng)十一路的中華名優(yōu)小吃一條街、文化東路和西路的體育用品等。

◆ 便利性。以中小超市及街區(qū)服務(wù)設(shè)施為主，提供簡單生活服務(wù)，滿足街區(qū)內(nèi)居民的生活需求。

（三）商業(yè)區(qū)分析 1．泉城路商業(yè)區(qū)

泉城路是泉城東西向發(fā)展的主軸，有“十字金街”’之地位，是一條具有購物、交通、休閑、旅游、文化五大功能的準(zhǔn)步行商業(yè)街。

泉城路商業(yè)區(qū)位于城市中心地帶，集中了各類商業(yè)形態(tài)，客戶群范圍廣泛，以白領(lǐng)為主。無可諱言的是，由于區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)、步行街商業(yè)建筑單體與交通組織存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分問題，泉城路現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較零散，整體形象與品牌效益未能達(dá)到最佳，競爭力相對較弱。

泉城路已經(jīng)很大程度的背離了原來的設(shè)計(jì)理想。人流量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)期數(shù)字。

2、經(jīng)二路商業(yè)區(qū)（華聯(lián)商業(yè)區(qū)）

以華聯(lián)、嘉華為主體構(gòu)筑的經(jīng)二路商業(yè)街已成為省城西部的一條商業(yè)金街，是槐蔭區(qū)的商業(yè)中心。周圍近千平方米的區(qū)域，已有數(shù)十家服裝、鞋類專賣店，還有肯德基、麥當(dāng)勞、永和豆?jié){等多家中、西式快餐店，另外，該區(qū)域的小商品批發(fā)市場在全省乃至國內(nèi)都發(fā)生業(yè)務(wù)往來。

以百貨、購物中心、小商品批發(fā)市場為商業(yè)核心，包括專業(yè)市場、專賣店(以服裝、鞋業(yè)為主)、風(fēng)味小吃、特色燒烤等，基本上涵蓋各種業(yè)態(tài)形式，人氣較旺。

本商業(yè)區(qū)包含了中高低檔消費(fèi)水平，再加上公交車輛的暢通，使

之今天依然是眾多消費(fèi)者樂此不疲前往的購物區(qū)域。3．經(jīng)四路商業(yè)區(qū)

濟(jì)南傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，以人民商場、大觀園、地下人防商城為代表，人民商場、大觀園均為大型百貨，洋快餐（肯德基、麥當(dāng)勞、米力乃、開心湯姆）、風(fēng)味小吃、大觀影院、中國影院、保齡球、游藝廳點(diǎn)綴其中，人流量較大。以中低檔消費(fèi)為主，服裝、鞋業(yè)、日用品為主要消費(fèi)品。人民商場雖然為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，但由于其地理位置以及周邊商業(yè)所烘托的氛圍所致，其人流量較大。

4、花園路商業(yè)區(qū)

花園路中段道路改造工程的完成帶動了該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，在這里擁有濟(jì)南市區(qū)最大的酒吧一條街、洪樓教堂、山東大學(xué)東校區(qū)，歷史文化的沉淀及現(xiàn)代時尚潮流的涌入，為該區(qū)域增添了獨(dú)有的文化休閑特色。經(jīng)一路延長線道路改造工程的完工，聯(lián)動濟(jì)南東、西兩大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)；大潤發(fā)超市、國美電器及其它品牌店的成功進(jìn)駐，迅速帶動該區(qū)域商業(yè)的快速發(fā)展。

花園路海蔚商業(yè)廣場及富翔天地商業(yè)街東段

5、北園大街商業(yè)帶

北園大街商業(yè)帶是家居、建材類專業(yè)市場的聚集地，餐飲、娛樂業(yè)均較發(fā)達(dá)，新國道超市，銀座購物廣場北園店、國美電器北園店、新一佳超市的聚集，使得這一區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)更為多樣。隨著北園立交的建成通車，該區(qū)域交通環(huán)境進(jìn)一步改善，商業(yè)前景廣闊。

6、濼口批發(fā)市場

洛口批發(fā)市場是主要經(jīng)營服裝和鞋類的批發(fā)市場。位于濟(jì)南市的北部區(qū)域。現(xiàn)擁有濼口服裝城商貿(mào)中心、濼口服裝交易大廳等10多個市場，已成為聞名全國的大型專業(yè)化批發(fā)市場，山東省十大專業(yè)市場之一，擁有固定資產(chǎn)6.5億元人民幣，經(jīng)營面積25萬多平方米，經(jīng)營業(yè)戶5000余家。服裝城內(nèi)有國內(nèi)外知名品牌服飾代理千余家，品牌薈萃，商賈云集，成為名副其實(shí)的齊魯服裝之都。

7、山大路科技商業(yè)街

山大路商業(yè)主要是高科技商業(yè)街。隨著高科技信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，山大路商業(yè)街迅速成長。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，山大路商業(yè)街年銷售額40多億元，利稅1200萬元，已經(jīng)成為國內(nèi)知名的科技一條街。被譽(yù)為濟(jì)南的“中關(guān)村”。山大路科技市場的建成，帶動了周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，收到了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

（四）濟(jì)南主要商業(yè)物業(yè)比較

物業(yè)名稱 位置 規(guī)模(㎡)業(yè)態(tài)形式 租售價格(不含進(jìn)場費(fèi))經(jīng)營方式 檔次 經(jīng)營范圍 車位

萬達(dá)購物廣場 泉城路西端 約5萬 超市、專業(yè)店、專賣店 f1售價：2.5-5萬元f1租價：約300元/㎡/月 一層自營

二-四層聯(lián)營 高檔 生活用品、家居、品牌服裝 143個

銀座商城 濼源大街與佛山街 5萬 百貨商場 扣點(diǎn)約20%作為租金 聯(lián)營 中高檔 生活用品、時尚用品 約240個

貴和購物中心 泉城路中段 2.2萬 百貨商場 扣點(diǎn)約25%作為租金 聯(lián)營 高檔 高檔用品 約35個

嘉華購物廣場 經(jīng)二緯九 4萬 綜合性商場 扣點(diǎn)約20%作為租金 統(tǒng)一經(jīng)營 中高檔 精品、生活用品、約300個

百腦匯 山大路124號 1.3萬 專業(yè)商場 租價：120元/平方米/月 統(tǒng)一經(jīng)營 中高檔 電子等科技產(chǎn)品 200余個大觀園商場 經(jīng)四緯二路 2.6萬 百貨商場 扣點(diǎn)約15%作為租金 聯(lián)營 中低檔 百貨 約50個

國美電器商城 花園路中段 0.8萬 家電連鎖 租價：100元/平方米/月 連鎖 中檔 電器產(chǎn)品 約30個

（五）濟(jì)南商業(yè)未來發(fā)展趨勢 2004年2月提交市政府批準(zhǔn)的《濟(jì)南市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》確定濟(jì)南市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體布局為“三、一、四、六”結(jié)構(gòu)：構(gòu)筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城區(qū)商圈），將老城區(qū)傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)提升為都市級商業(yè)中心，著力打造現(xiàn)代化都市商業(yè)中心新形象，形成立足濟(jì)南，服務(wù)山東，輻射華東、華北及環(huán)渤海地區(qū)的大都市級商業(yè)中心，在東部產(chǎn)業(yè)帶、東部新城、西部新城和西部片區(qū)的核心區(qū)規(guī)劃新建四個市級商業(yè)次中心，形成六大城市發(fā)展軸。

另外，根據(jù)經(jīng)一路規(guī)劃改造計(jì)劃，現(xiàn)在的華聯(lián)商業(yè)區(qū)將被培養(yǎng)成商業(yè)中心區(qū)。小結(jié)：濟(jì)南的商業(yè)經(jīng)過多年沉淀，形成泉城路（高檔零售為主的綜合業(yè)態(tài)）、經(jīng)二路（中高檔百貨為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài)）、經(jīng)四路（中檔百貨為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài)）、花園路（區(qū)域配套為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài)）、北園路（家具、建材為主的綜合業(yè)態(tài)）、山大路（數(shù)碼產(chǎn)品為主的綜合業(yè)態(tài)）、濟(jì)濼路（百貨批發(fā)為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài)）七大商圈，滿足全市甚至輻射山東全省居民的衣食住行。

二．區(qū)域市場分析

本項(xiàng)目與華聯(lián)商業(yè)中心區(qū)僅有一路之隔，其商業(yè)氛圍已經(jīng)相當(dāng)成熟。主要業(yè)態(tài)包括衣著類、文體類、五金類以及日常生活用品等。中高低檔均有。而與本項(xiàng)目商業(yè)形成比較和競爭的商業(yè)主要有華聯(lián)商廈、嘉華購物廣場、西市場和時代商業(yè)廣場。

（一）華聯(lián)商廈

華聯(lián)商廈座落于濟(jì)南市西部最繁華的商業(yè)區(qū)中心位置，與濟(jì)南火車毗鄰商廈總建筑面積 4.8萬平方米，其中購物部分營業(yè)面積2.6萬平方米，下設(shè)十三個商場，經(jīng)營30個大類，6萬多種名優(yōu)商品，酒店及其它，娛樂設(shè)施1萬平方米。主體建筑高21層，是一個集購物、娛樂、食宿為一體的大型現(xiàn)代化商業(yè)中心。是泉城西部最大的集購物、食宿、娛樂、生產(chǎn)加工于一體的國家大型二類企業(yè)集團(tuán)。

（二）嘉華購物廣場

嘉華購物廣場與同處一地的姊妹店——濟(jì)南華聯(lián)商廈隔街相望，遙相呼應(yīng)，地理位置十分優(yōu)越?？偨ㄖ娣e為4萬平米。嘉華購物廣場采用了當(dāng)今最新的“摩爾”購物形態(tài)，適應(yīng)了現(xiàn)代人購物、餐飲、娛樂、休閑、文化享受同步的需求，其“休閑、時尚”的經(jīng)營定位，倡導(dǎo)新的消費(fèi)與生活方式，提高大眾生活品質(zhì)，是具有國際先進(jìn)管理水平的高中檔大型購物中心。

嘉華購物廣場建筑風(fēng)格雄偉、宏大，并按國際最新設(shè)計(jì)概念分割布局，通體洋溢著現(xiàn)代化商業(yè)氣息，內(nèi)部環(huán)境幽雅、設(shè)施先進(jìn)，實(shí)行智能化管理，并設(shè)有電臺直播室、改衣室、書店、話費(fèi)繳納等配套服務(wù)項(xiàng)目。嘉華購物廣場將進(jìn)一步適應(yīng)現(xiàn)代消費(fèi)的特點(diǎn)，充分營造“ 休閑、時尚、個性 ” 的特色。

（三）西市場

西市場服裝城總營業(yè)面積達(dá)2.6萬平方米。經(jīng)營種類齊全。并在重新改造以后推出一系列優(yōu)惠條件來進(jìn)行招商。比如，在政策和服務(wù)上都給客戶提供很多有利的條件。市場設(shè)有銀行、郵電所，并為業(yè)戶提供方便的居住、倉儲條件。整個市場設(shè)計(jì)美觀實(shí)用、寬敞明亮、管理規(guī)范、經(jīng)營品種齊全，可同時容納業(yè)戶3000余戶。是一座大型現(xiàn)代化購物廣場。目前，西市場的改造正在進(jìn)行當(dāng)中。

西市場施工現(xiàn)場

（四）時代商業(yè)廣場

廣場位于西市場的東臨，與西市場僅有緯九路一路之隔。但由于公司內(nèi)外的各種原因，施工速度一直很慢。時代商業(yè)廣場的經(jīng)營種類和模式基本與西市場一致，主要是批發(fā)。但它與西市場不同的是，時代商業(yè)廣場是產(chǎn)權(quán)式商鋪，而西市場只賣經(jīng)營權(quán)（主要是1年經(jīng)營權(quán)和5年經(jīng)營權(quán)兩種模式）。

時代商業(yè)廣場的效果圖和圍墻展示

西市場區(qū)域的商業(yè)氛圍已經(jīng)十分濃厚，同時也帶來了很多的商業(yè)時機(jī)和發(fā)展空間。對于本項(xiàng)目而言這是優(yōu)勢，可以將這種成熟的商業(yè)氛圍為我所用。因此，決定適當(dāng)?shù)慕?jīng)營種類和模式是本項(xiàng)目成功操作的根本所在。

第二部分項(xiàng)目分析

一．項(xiàng)目解讀

項(xiàng)目宗地位于緯六路高架橋西側(cè)，經(jīng)一緯六到緯九路路北一段。東西長約為455.2米，南北長約45米，地塊呈矩形。項(xiàng)目宗地西到緯九路北延長線，東至規(guī)劃的街坊公用道路，北到鐵路貨場。

本案商業(yè)物業(yè)一共有兩層，單層面積約7000平米，可銷售總建筑面積約14000平方米。項(xiàng)目可受西市場成熟商圈的輻射，周邊配套設(shè)施齊備；與華聯(lián)商廈、嘉華購物廣場、西市場相臨，交通便捷，4條公車往返穿梭；而且本商圈已成為濟(jì)南人家喻戶曉之地；市場前景不容小視。篇二：環(huán)宇旅游休閑購物廣場項(xiàng)目建議書

環(huán)宇旅游休閑購物廣場（暫定名）

項(xiàng) 目 建 議 書

目 錄

第一章 項(xiàng)目總論------------1 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性-------------------3 第三章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容------7 第四章 項(xiàng)目投資估算-----9 第五章 投資效益及回收預(yù)測---------------------------14 第六章 結(jié)論------------------15 第一章 項(xiàng)目總論

一、項(xiàng)目名稱：環(huán)宇旅游休閑購物廣場（暫定名）

二、項(xiàng)目地點(diǎn)：績溪縣華陽鎮(zhèn)川源口與登源河以西地塊

三、項(xiàng)目性質(zhì)：新建

四、項(xiàng)目投資：本項(xiàng)目總投資估算5700萬元人民幣

五、項(xiàng)目內(nèi)容：建設(shè)成為集旅游集散、購物、餐飲、住宿、娛樂、度假等項(xiàng)目為一體的旅游休閑購物廣場。分為4個功能區(qū)，其中：1.休閑購物區(qū)：農(nóng)產(chǎn)品購物廣場建筑面積3000平方米，素質(zhì)拓展訓(xùn)練基地占地面積4000平方米，總計(jì)3100萬元人民幣；

2.配套服務(wù)區(qū)：大型生態(tài)停車場及功能性服務(wù)設(shè)施面積4000平方米，計(jì)300萬元人民幣；3.餐飲、住宿服務(wù)區(qū)：環(huán)宇鄉(xiāng)村度假酒店建筑面積4000平方米，計(jì)800萬元人民幣；4.生態(tài)度假區(qū)：環(huán)宇生態(tài)休閑度假山莊建筑面積10000平方米，計(jì)1200萬元人民幣；5.相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)如下：

容積率：1.12 建筑密度：≤25% 綠地率：≥45% 建筑高度：主體建筑高度≤15米 用地使用性質(zhì)：旅游開發(fā)用地

六、項(xiàng)目運(yùn)作方式：獨(dú)資、合資、合作等。

七、項(xiàng)目建設(shè)條件：

1、符合《績溪縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃》、《績溪縣三區(qū) 一廊總體規(guī)劃》和《績溪縣土地利用總體發(fā)展規(guī)劃》，具備建設(shè)前期條件。

2、地塊已完成地勘等前期工作，3、地塊臨近績溪縣城新高鐵火車站，境內(nèi)交通發(fā)達(dá)，距績溪縣城5公里、基礎(chǔ)設(shè)施配套，生態(tài)良好，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，適宜進(jìn)行度假旅游開發(fā)。

第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性

一、項(xiàng)目的提出

（一）建議書編制依據(jù)

《績溪縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃》 《績溪縣三區(qū)一廊總體規(guī)劃》 《績溪縣土地利用總體發(fā)展規(guī)劃》 《績溪縣經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十一五規(guī)劃》 《績溪縣旅游業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》

（二）項(xiàng)目提出的理由與過程

績溪縣是含中山的低山丘陵山區(qū)，西部為黃山支脈，東部為西天目山脈，主要山峰皆在千米以上，縣域?yàn)殚L江水系和錢塘江水系的分水嶺，素稱“宣徽之脊”。境內(nèi)主要河道登源河長55千米，揚(yáng)之河、大源河各長40千米，三河流域面積582.5平方千米，占全縣總面積的52.6%?？兿镔Y源豐富，地形地貌多樣，氣候四季分明，生態(tài)環(huán)境良好，森林覆蓋率達(dá)到75.4%，是國家級生態(tài)示范區(qū)。

環(huán)宇旅游休閑購物廣場屬于績溪縣“旅游精華板塊”的有機(jī)組成部分。位于“縣城”和“精華旅游板塊”之間聯(lián)系紐帶華龍生態(tài)旅游公路上，且緊鄰績溪城區(qū)，在績溪高鐵通車以后，將成為績溪縣的重要的旅游服務(wù)配套區(qū)。

根據(jù)《績溪縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃》和《績溪縣三區(qū)一廊總體規(guī)劃》，特提出本項(xiàng)目。

二、地塊優(yōu)勢分析

（一）良好的區(qū)位優(yōu)勢

地塊位于績溪城區(qū)東南方向，距離5公里；緊鄰徽杭古道精華延伸段徽商文化廣場，東連國家aaaa級風(fēng)景名勝區(qū)龍川景區(qū)，南接登源河水灣、五星級酒店。西靠距國家級歷史文化名城績溪縣城5公里。同時位于績溪縣華龍生態(tài)公路旅游環(huán)線上，并連接到績溪旅精華游腹地旅游線上，交通便利，且可共享旅游客源。

（二）便捷的交通條件

航空：黃山國際機(jī)場現(xiàn)已開通國內(nèi)航線、國際和地區(qū)航線，基本覆蓋各大主要城市。黃山機(jī)場距績溪縣50公里，車程約30分鐘。篇三：商業(yè)街建設(shè)項(xiàng)目建議書 貴陽**產(chǎn)業(yè)園

**創(chuàng)業(yè)街建設(shè)項(xiàng)目

建

議

書

貴陽*****創(chuàng)業(yè)發(fā)展有限公司 2012年5月

目 錄

第一章 概況 1.1項(xiàng)目概況 1.2建設(shè)單位概況 1.3項(xiàng)目編制的依據(jù)

1.4項(xiàng)目特點(diǎn)及結(jié)論第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性 2.1項(xiàng)目建設(shè)背景 2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 2.3項(xiàng)目建設(shè)的可能性

第三章 項(xiàng)目規(guī)模內(nèi)容與項(xiàng)目條件 3.1項(xiàng)目規(guī)模和內(nèi)容 3.2項(xiàng)目地點(diǎn)及區(qū)位分析 3.3外圍配套條件 3.4政策條件

第四章 環(huán)境保護(hù)和水土保護(hù) 4.1環(huán)境保護(hù) 4.2水土保持

第五章 項(xiàng)目管理和進(jìn)度計(jì)劃 5.1組織機(jī)構(gòu) 5.2進(jìn)度計(jì)劃

第六章 投資估算與資金籌措 6.1投資估算 6.2資金籌措

第七章 經(jīng)濟(jì)和社會效益評價 7.1經(jīng)濟(jì)評價 7.社會效益評價 第八章 結(jié)論 8.1結(jié)論

第一章 概 況 1.1項(xiàng)目概況

1.1.1項(xiàng)目名稱：貴陽**產(chǎn)業(yè)園**創(chuàng)業(yè)街建設(shè)項(xiàng)目 1.1.2 項(xiàng)目內(nèi)容：創(chuàng)業(yè)街（占地30000m2）、新農(nóng)村住宅及安置房（占 地150000m2）、農(nóng)貿(mào)市場、文化廣場（占地18000m2）總占地：198000 m2（約300畝）綠地率：36% 1.1.3項(xiàng)目總投資：60000萬元 1.1.4項(xiàng)目地址：******* 1.1.5項(xiàng)目性質(zhì)：新建

1.1.6項(xiàng)目建設(shè)期：36個月（2012年8月—2015年8月）1.2建設(shè)單位概況

1.2.1企業(yè)名稱：貴陽******創(chuàng)業(yè)發(fā)展有限公司 1.2.2法定地址：******* 1.2.3法定代表人：***8 1.2.4建設(shè)單位簡介：

貴陽******創(chuàng)業(yè)發(fā)展有限公司是******籌資組建的股份制公司，公司成立于2012年4月, 注冊資金****萬元，主要負(fù)責(zé)***創(chuàng)業(yè)街項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)和管理。公司以利民、富民為目標(biāo)，堅(jiān)持政府調(diào)控、民間參與市場導(dǎo)向相結(jié)合，最大限度地發(fā)揮優(yōu)勢，用活政策，盤活土地，服務(wù)于****產(chǎn)業(yè)園區(qū)，創(chuàng)造就業(yè)崗位，讓村民在當(dāng)上“地主”的同時，也成為“房主”、“業(yè)主”，千方百計(jì)拓寬村民增收渠道，推動地方經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。1.3項(xiàng)目編制的依據(jù)

1、《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》

2、《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)貴州經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展的若干意見》（國發(fā)〔2012〕2號）

3、《關(guān)于促進(jìn)以創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)工作的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2008〕111 號）

4、《貴陽市人民政府辦公廳批轉(zhuǎn)關(guān)于促進(jìn)以創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)的若干措施的通知》（筑府辦發(fā)[2009]2號）

5、《省人民政府關(guān)于加快產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的意見》（黔府發(fā)[2010]17號）

6、《貴州省十二五產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃》（黔府辦發(fā)[2011]19號）

7、《中共貴陽市委 貴陽市人民政府關(guān)于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的決定》

8、《貴陽市城市總體規(guī)劃(2009-2020年)》

9、《貴陽市土地利用總體規(guī)劃》 1.4項(xiàng)目特點(diǎn)及結(jié)論

本項(xiàng)目是***區(qū)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化建設(shè)、開展節(jié)約集約用地工作的重要內(nèi)容之一，通過建設(shè)：創(chuàng)業(yè)街、新農(nóng)村住宅及安置房、農(nóng)貿(mào)市場、文化廣場，達(dá)到加快推進(jìn)合朋村新農(nóng)村整體建設(shè)的進(jìn)程，進(jìn)一步深化培育村民創(chuàng)業(yè)主體，鼓勵村民自主創(chuàng)業(yè)。

本項(xiàng)目建設(shè)既可進(jìn)一步完善**產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套，增加就業(yè)崗位、加快地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)農(nóng)民持續(xù)增收，又可規(guī)范有序發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)，全面實(shí)施《就業(yè)促進(jìn)法》，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)促進(jìn)就業(yè)工作，加快推進(jìn)勞有所得五年行動計(jì)劃，推動貴陽生態(tài)文明城市建設(shè)，并在此基礎(chǔ)上依托重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)積極創(chuàng)建國家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地。項(xiàng)目對加快現(xiàn)代新農(nóng)村建設(shè)和加速推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化有著十分必要的意義，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價良好，社會效益顯著。故此，貴陽**產(chǎn)業(yè)園****商業(yè)街建設(shè)項(xiàng)目是必要的、可行的。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性 2.1項(xiàng)目建設(shè)背景

黨的十七屆五中全會精神明確指出：在“十二五”時期，我們要以科學(xué)發(fā)展為主題，堅(jiān)持發(fā)展是硬道理的本質(zhì)要求，實(shí)施擴(kuò)大就業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，促進(jìn)以創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)，加快新農(nóng)村建設(shè)，保持經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展；更加注重以人為本、全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，更加注重統(tǒng)籌兼顧、注重保障和改善民生，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略。

2010年10月，貴州省工業(yè)發(fā)展大會提出實(shí)施工業(yè)強(qiáng)省戰(zhàn)略，會議強(qiáng)調(diào)：解決“三農(nóng)”問題的根本出路在于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化。現(xiàn)在貴州省站在了工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的重要起始線上，一定要抓住機(jī)遇，果斷實(shí)施工業(yè)強(qiáng)省戰(zhàn)略，加快新型工業(yè)化步伐，助推全省加速發(fā)展、加快轉(zhuǎn)型、實(shí)現(xiàn)跨越。

為深入實(shí)施工業(yè)強(qiáng)省戰(zhàn)略，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)園區(qū)聚集產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能和示范效應(yīng)，加快新型工業(yè)化步伐，***年***月，貴陽市十大工業(yè)園區(qū)之一的貴陽**產(chǎn)業(yè)園應(yīng)運(yùn)而生。

如今，隨著****經(jīng)濟(jì)和***產(chǎn)業(yè)園建設(shè)快速發(fā)展，****城市化進(jìn)程不斷加快，進(jìn)一步增強(qiáng)和完善****產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設(shè)工作擺到了重要的議程。本項(xiàng)目堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展，集約節(jié)約用地原則，遵循園區(qū)規(guī)范化、集約化、特色化，以充分發(fā)揮工業(yè)上帶一產(chǎn)，下促三產(chǎn)，推動一二三次產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展的樞紐作用，力爭把**產(chǎn)業(yè)園區(qū)建成加速發(fā)

第五篇：規(guī)劃設(shè)計(jì)定位芻議

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)定位芻議

近幾年，我國商品房空置率高，除與我國住房體制有關(guān)之外，還有一個重要的原因就是規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，即地點(diǎn)偏遠(yuǎn)、交通不便；戶型不合理；公共配套設(shè)施不齊全；朝向、設(shè)計(jì)不科學(xué)，居住環(huán)境差等。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)鍵問題是定位問題，只有規(guī)劃設(shè)計(jì)定位可行，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目才有科學(xué)性

可言。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)定位究竟應(yīng)如何？

一、注意市場導(dǎo)向性、環(huán)境性和適度性。

如今，人們的生活水平有了很大的提高，購房時已不再單純考慮住得下的問題，而是要求住得好，住得舒服。不僅要求有四明結(jié)構(gòu)，食寢分離，居寢分離，還追求功能分區(qū)明確、空間布局合理、充分考慮人的生活習(xí)慣等而設(shè)計(jì)的房型。以上海樓市為例，消費(fèi)者就偏重于高層的三房一廳的經(jīng)濟(jì)型房型。一般來說，隨著層數(shù)的增加，施工要求和施工工藝也隨之提高。在設(shè)計(jì)方面，消防、供水、供電、交通組織等技術(shù)措施隨著層數(shù)的增加而變得復(fù)雜化，這就增加了材料用量和施工難度，使造價大幅度增加。那么為何在上海高層住宅會越來越受到購房者的關(guān)注呢？不排除價格降低的原因，還因?yàn)楦邔右灿性S多優(yōu)點(diǎn)：交通便利，配套設(shè)施齊全，質(zhì)量好，壽命長，綠化好，加上上下樓有電梯代步，居住舒適、安全、方便。在寸土寸金的上海，尤其是市中心區(qū)，對于有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)者來說，高層比多層好，并已達(dá)成共識。據(jù)報道，位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠江三角洲的大中城市，前幾年二室一廳和一室一廳的小套住房在市場上獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，如今已風(fēng)光不再，三室一廳和三室兩廳的中套住房已悄悄受寵，且有取代大套型住宅趨勢。其原因主要有：第一、住宅的使用功能比較齊全，在功能上對一個家庭來說已經(jīng)一步到位（夫婦一間，孩子或老人一間，另一間可做書房、琴房或客房使用”；其次30多萬元的房款拼拼湊湊還能組合得起來。講究房型的經(jīng)濟(jì)性就更不必說了，曾經(jīng)一度受房越大越好的影響，許多房都閑置，緣由在于房價高，不經(jīng)濟(jì)。目前，大部分想購房的人是中、低收入者，追求大房型只是大部分人的想法，但其經(jīng)濟(jì)承受能力決定了要選擇經(jīng)濟(jì)型的住房，即布局合理，功能實(shí)用，廳房面積經(jīng)濟(jì)，總價要低。

再者，環(huán)境景觀也相當(dāng)重要。整天穿梭于水泥、鋼筋組成的大樓、道路中，人們希望回家后能擁有一種回旭自然的感覺，綠意環(huán)抱，四季花開。即使地段偏一些，但能推窗見綠，有大片的集中綠地，錯落的園林小品點(diǎn)綴其間，也會受到購買得的青睞。在GB50180－93《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中特別規(guī)定：居住區(qū)內(nèi)公共綠地的總指標(biāo)，應(yīng)根據(jù)居住人口規(guī)模分別達(dá)到：組團(tuán)不少于0.5平方米／人，小區(qū)（含組團(tuán)）不少于1平方米／人，居住區(qū)（含小區(qū)與組團(tuán)）不少于1.5平方米／人，并根據(jù)居住區(qū)規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)類型統(tǒng)一安排、靈活使用。以南京棲霞建設(shè)集團(tuán)的月牙湖花園項(xiàng)目為例，月牙湖整個小區(qū)容積率不到1.0，綠化率達(dá)56％，緊臨月牙湖小區(qū)中心綠地廣場占地1萬余平方米，使所有的住戶都能共享湖光山色和古城墻景觀，由此掀起“綠洲”旺銷景象。

當(dāng)然，無論層數(shù)、房型，還是綠化，都不是越高越好，越大越好，必須有一個“度”的問題。我們要考慮可居住性和舒適性，在面積上有一個最低標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)備設(shè)施上要提高功能水平。在環(huán)境布局上要幽雅，交通便捷。適度性還需注意數(shù)量和規(guī)模，依市場狀況和自身?xiàng)l件確定開發(fā)的數(shù)量和規(guī)模。1995年1月23日建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》第三條指出：“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”。不注意把握

建設(shè)發(fā)展的適度性，盲目上馬，開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目就會沉淀與膨脹，后果必將不堪想象。

二、重視安全性。

建筑物的安全，人命關(guān)天，越來越受到人們的重視。從這幾年國內(nèi)外頻繁發(fā)生的事故來看，有施工粗制濫造、偷工減料的原因，也有管理混亂的原因，也有設(shè)計(jì)不周的原因。設(shè)計(jì)是安全的第一關(guān)，無照設(shè)計(jì)，超級設(shè)計(jì)是絕對不允許的，設(shè)計(jì)無審核制度，無簽字人制度也是不行的。麻痹出事故，這是歷史的教訓(xùn)，在設(shè)計(jì)安全上，來不得半點(diǎn)馬虎。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時必須對各種可能產(chǎn)生的災(zāi)害，進(jìn)行分析，并按照有關(guān)規(guī)定，對建筑的防火防震構(gòu)造、安全間距、安全疏散通道與場地、人防的地下構(gòu)筑物等作必要的安排，使居住區(qū)

規(guī)劃能有利于防止災(zāi)害的發(fā)生或減少其危害程度。

三、考慮超前性

隨著改革開放的深入發(fā)展，科技將日新月異，人們的生活也從溫飽進(jìn)入小康，進(jìn)而走向富裕。1958年中國描繪的幸福遠(yuǎn)景是“樓上樓下，電燈電話”，現(xiàn)已普遍實(shí)現(xiàn)。目前各式家電快節(jié)奏更新?lián)Q代，私人小轎車已步入部分富裕戶，電腦聯(lián)網(wǎng)縮短了世界的距離，這說明今天適用的，明天也許落伍甚至被淘汰。湖南長沙市的五一路，當(dāng)初設(shè)計(jì)時，設(shè)計(jì)員已做出了一定的超前性設(shè)計(jì)，而今其路面寬度對繁華的市區(qū)來說還是較窄，仍需擴(kuò)寬。所以說設(shè)計(jì)上的超前意識是必需的，該預(yù)留的就得預(yù)留，如果到時候再說、再改造，不是

不可以，但浪費(fèi)就大了。

四、強(qiáng)調(diào)用戶的參與性。

無論是住宅，還是商業(yè)公建寫字樓，如果“名花有主”，不妨讓他們參與設(shè)計(jì)，從布局設(shè)施等尊重使用人的意見。如果暫時無主，拿住宅來說，最好設(shè)計(jì)成大開間，可靈活隔斷，把設(shè)計(jì)讓給未來的使用人。

（中國房地信息 曹宏亮 周艷）

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)條件有哪些？ 俗稱四證:建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。如果是商品房要預(yù)售，還要辦理預(yù)售許可證