第一篇：第4章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)文書能力訓(xùn)練參考答案

第4章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)文書

一、1．第三條“及時(shí)受理校區(qū)內(nèi)各類糾紛和治安案件”超越保安服務(wù)權(quán)限，應(yīng)改為“及時(shí)受理校區(qū)內(nèi)有礙公共秩序的糾紛，控制治安案件的發(fā)展并保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)。”

2．第六條“打擊校園內(nèi)部與周邊的違法犯罪活動(dòng)”超越保安服務(wù)權(quán)限，應(yīng)改為“配合公安機(jī)關(guān)，打擊校園內(nèi)部與周邊的違法犯罪活動(dòng)。”

3．缺少道路管理和車輛管理的內(nèi)容。

二、1．第二條“生活區(qū)按幢設(shè)立垃圾箱，垃圾實(shí)行袋裝?！眱?nèi)容不完整，應(yīng)改為“生活區(qū)按幢設(shè)立垃圾箱，垃圾實(shí)行袋裝，定點(diǎn)堆放、定期清運(yùn)?！?/p>

2．“二次裝修房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象?！辈蝗妫瑧?yīng)改為“房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象?！?/p>

3．缺少對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的管理內(nèi)容，應(yīng)增加“商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌現(xiàn)象”等內(nèi)容。

三、1．改為：主梯6點(diǎn)～24點(diǎn)不間斷運(yùn)行，0點(diǎn)～6點(diǎn)呼叫運(yùn)行，設(shè)有電梯工夜間值班室，并公布呼叫電話或房號(hào)。凡是樓層中設(shè)有電梯門的，均須開啟載客。

2．改為：某一方執(zhí)行合同過程中遇特殊原因，不能履行合同時(shí)，必須提前一個(gè)月以書面形式通知對(duì)方，甲乙雙方三天內(nèi)協(xié)商，未經(jīng)提前一個(gè)月通知對(duì)方而單方終止時(shí)合同視作違約處理，由違約方支付三個(gè)月的保安總費(fèi)用給對(duì)方作違約金。

3．乙方為甲方提供保安服務(wù)后，甲方不能使用其他單位保安員或使用變相的“保安員”混合執(zhí)勤。

4．對(duì)本物業(yè)的公共資源不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須經(jīng)甲方批準(zhǔn)。須要報(bào)批的項(xiàng)目，須經(jīng)甲方授權(quán)后，由乙方報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

5．乙方所聘專營(yíng)公司及人員也應(yīng)遵守本合同的約定，其行為視為乙方的行為（職務(wù)行為以外的乙方?jīng)]有管理疏忽的除外）。

第二篇：招標(biāo)投標(biāo)文書-寫作方法

招標(biāo)投標(biāo)文書

一、難點(diǎn)簡(jiǎn)釋

（一）招標(biāo)文書的含義

所謂招標(biāo)，是指由買方或建設(shè)單位發(fā)出公告，明確提出準(zhǔn)備購(gòu)買的商品或擬建工程項(xiàng)目的有關(guān)條件和要求，征招賣方或承包商等合作對(duì)象，在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，按照一定程序前來投標(biāo)的一種經(jīng)濟(jì)行為。所謂招標(biāo)文書，是指買方或建設(shè)單位為邀請(qǐng)有關(guān)單位投標(biāo)所寫的文字材料，內(nèi)容包括業(yè)務(wù)項(xiàng)目、項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)、要求、條件等。

（二）投標(biāo)文書的含義

所謂投標(biāo)，是指賣方或承包商在指定的時(shí)間和地點(diǎn)，按招標(biāo)方在標(biāo)書中所提的條件和要求，以填具招標(biāo)單的形式向招標(biāo)人發(fā)盤，爭(zhēng)取中標(biāo)的經(jīng)濟(jì)行為。所謂投標(biāo)文書，是指賣方或承包商按照招標(biāo)書的條件和要求，向招標(biāo)方開列清單，擬出方案，估算價(jià)格，以求中標(biāo)的文字材料。

（三）中標(biāo)的含義

所謂中標(biāo)，就是在公證、監(jiān)理機(jī)關(guān)的監(jiān)督下，由招標(biāo)方當(dāng)場(chǎng)開標(biāo)，其中實(shí)力最強(qiáng)、質(zhì)量最好、價(jià)格最低、條件最優(yōu)惠的投標(biāo)方為中標(biāo)者。中標(biāo)后即由中標(biāo)方與招標(biāo)方簽定合同。

（四）招標(biāo)、投標(biāo)的程序

招標(biāo)、投標(biāo)作為按照一定法律程序進(jìn)行的競(jìng)爭(zhēng)性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在一般情況下，需要履行以下10項(xiàng)基本程序：編制招標(biāo)文件；發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)書；投標(biāo)人資格預(yù)審、編制報(bào)價(jià)文件；遞送標(biāo)書；開標(biāo)；決標(biāo)前談判；授標(biāo)；簽訂中標(biāo)合同。在招標(biāo)、投標(biāo)過程中產(chǎn)生的一系列文件，其中招標(biāo)書是最主要的中心文件。

（五）招標(biāo)文書的種類

招標(biāo)文書有各種不同的分類方法。

按時(shí)間分，有長(zhǎng)期和短期招標(biāo)文書。

按范圍來分，有公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)或協(xié)商招標(biāo)文書三種。公開招標(biāo)由招標(biāo)單位面向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告，凡有投標(biāo)資格的單位均可參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。邀請(qǐng)投標(biāo)是由招標(biāo)單位預(yù)先選擇或認(rèn)定有限的幾家參加投標(biāo)。

按計(jì)價(jià)方式分，有固定總價(jià)項(xiàng)目招標(biāo)書、單價(jià)不變項(xiàng)目招標(biāo)書和成本加酬金項(xiàng)目招標(biāo)書等。

按性質(zhì)和內(nèi)容分，有工程項(xiàng)目招標(biāo)書、大宗商品交易招標(biāo)書、選聘有關(guān)人員招標(biāo)書、企業(yè)承包或租賃招標(biāo)書、勞務(wù)招標(biāo)書、科研課題招標(biāo)書、技術(shù)項(xiàng)目引進(jìn)或轉(zhuǎn)讓招標(biāo)書等。

按作用來分，有招標(biāo)申請(qǐng)書、招標(biāo)文件、招標(biāo)書、邀請(qǐng)函、招標(biāo)公告、招標(biāo)通告、招標(biāo)通知書、議標(biāo)書、評(píng)標(biāo)（定標(biāo)）結(jié)果報(bào)告、中標(biāo)通知書等。

招標(biāo)申請(qǐng)書。招標(biāo)活動(dòng)有前期準(zhǔn)備工作之一是填報(bào)“招標(biāo)申請(qǐng)報(bào)告書”或“招標(biāo)申請(qǐng)書”，報(bào)經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，再上報(bào)招標(biāo)投標(biāo)管理部門審批和建設(shè)銀行備案后，方可開展招標(biāo)工作。因此，填寫“工程招標(biāo)申請(qǐng)報(bào)告書”或“申請(qǐng)書”，既是建設(shè)單位開始招標(biāo)工作前必須履行的審批程序和手續(xù)，也是工程招標(biāo)投標(biāo)主管部門對(duì)建設(shè)單位和招標(biāo)工程項(xiàng)目的基本概況的一次性問卷調(diào)查報(bào)告?！吧暾?qǐng)書”一般是由招標(biāo)投標(biāo)主管部門統(tǒng)一印制發(fā)放，由建設(shè)單位填寫上報(bào)。

（六）投標(biāo)文書的種類

投標(biāo)和招標(biāo)是相對(duì)應(yīng)的，投標(biāo)文書也是根據(jù)招標(biāo)文書的不同而有各種不同的分類。

按投標(biāo)方人員組成情況，可分為個(gè)人投標(biāo)書、合伙投標(biāo)書、集體投標(biāo)書、全員投標(biāo)書、企業(yè)（或企業(yè)聯(lián)合體）投標(biāo)書等。

按性質(zhì)和內(nèi)容，可分為工程項(xiàng)目投標(biāo)書、大宗商品交易投標(biāo)書、選聘有關(guān)人員投標(biāo)書、企業(yè)承包或租賃投標(biāo)書、勞務(wù)投標(biāo)書、科研課題投標(biāo)書、技術(shù)項(xiàng)目引進(jìn)或轉(zhuǎn)讓投標(biāo)書等。

按作用來分，有投標(biāo)申請(qǐng)書、投標(biāo)書、履約保證書等。

二、重點(diǎn)輔導(dǎo)提示

（一）招標(biāo)書的寫作要領(lǐng)

招標(biāo)書的性質(zhì)不同，內(nèi)容不同，要求也不一樣，但一般需要交待清楚以下幾個(gè)方面：標(biāo)的（招標(biāo)的項(xiàng)目名稱）、招標(biāo)范圍、投標(biāo)方法、時(shí)間地點(diǎn)、投標(biāo)資格、技術(shù)要求、投標(biāo)和開標(biāo)的日期、保證條件、支付辦法等。除文字說明外，還可配以圖示、表格。

（二）招標(biāo)文件的寫作要領(lǐng)

招標(biāo)文件是招標(biāo)工程建設(shè)的大綱，是建設(shè)單位實(shí)施工程建設(shè)的工作依據(jù)，是向投標(biāo)單位提供參加投標(biāo)所需要的一切情況。因此，招標(biāo)文件的編制質(zhì)量的高低，關(guān)系著整個(gè)招標(biāo)工作的成敗。招標(biāo)文件的繁簡(jiǎn)程度，要視招標(biāo)工程項(xiàng)目的性質(zhì)和規(guī)模而定。招標(biāo)文件的內(nèi)容，一般應(yīng)由總說明（工程概況、招標(biāo)要求及細(xì)節(jié)安排）、投標(biāo)須知、合同主要條款和標(biāo)書以及必要的附件等共同組成。

（三）投標(biāo)申請(qǐng)書的寫作要領(lǐng)。

投標(biāo)申請(qǐng)書是投標(biāo)單位為參加投標(biāo)，給招標(biāo)單位發(fā)送的書面信函文件。（這里附帶說明一下：申請(qǐng)參加投標(biāo)的單位，必須是經(jīng)其主管部門批準(zhǔn)持有資格證書，經(jīng)工商管理部門核準(zhǔn)持有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，具有法人資格的單位。）第二節(jié) 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

一、難點(diǎn)簡(jiǎn)釋

(一)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告與市場(chǎng)預(yù)測(cè)報(bào)告有何聯(lián)系與區(qū)別？

這兩個(gè)文種從內(nèi)容、方法、結(jié)構(gòu)等方面看，有很多相似之處，其反映對(duì)象都是市場(chǎng)，都要通過調(diào)查搜集資料，進(jìn)行分析，都有預(yù)測(cè)和有針對(duì)性的建議。但是，它們又是兩個(gè)不同的文種，在寫作上有所區(qū)別。區(qū)別在于寫作側(cè)重點(diǎn)不同。市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告主體部分側(cè)重于調(diào)查得來的市場(chǎng)情況；市場(chǎng)預(yù)測(cè)報(bào)告主體部分側(cè)重于預(yù)測(cè)趨勢(shì)。可以說，市場(chǎng)預(yù)測(cè)以市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)，沒有調(diào)查就沒有預(yù)測(cè)；市場(chǎng)調(diào)查中也要有預(yù)測(cè)，沒有預(yù)測(cè)，就沒法真正掌握市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。如市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告《競(jìng)爭(zhēng)在今天，希望在明天——全國(guó)洗衣機(jī)問卷調(diào)查分析報(bào)告》，主要反映洗衣機(jī)市場(chǎng)現(xiàn)狀、用戶的意見等，同時(shí)也有“洗衣機(jī)市場(chǎng)預(yù)測(cè)”。這是市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告中有市場(chǎng)預(yù)測(cè)。而市場(chǎng)預(yù)測(cè)報(bào)告《1993——1994年國(guó)內(nèi)汽車市場(chǎng)分析與展望》從標(biāo)題到主體內(nèi)容，都說明預(yù)測(cè)是在調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。

(二)關(guān)于調(diào)查方法

基本調(diào)查法，主要包括普遍調(diào)查法、抽樣調(diào)查法、典型調(diào)查法。具體調(diào)查法主要包括觀察法、詢問法、實(shí)驗(yàn)法。除實(shí)驗(yàn)法以外，其他方法教材中有些介紹，教師還可根據(jù)學(xué)生的要求補(bǔ)充些內(nèi)容。

實(shí)驗(yàn)法．即從影響調(diào)查問題的許多因素中選出一兩個(gè)因素，置之一定條件下進(jìn)行小規(guī)模的實(shí)驗(yàn)，然后得出某種規(guī)律性的結(jié)論。如展銷會(huì)、試銷等，都屬此法。

二、重點(diǎn)輔導(dǎo)提示

本節(jié)內(nèi)容，應(yīng)讓學(xué)生重點(diǎn)了解市場(chǎng)調(diào)查的種類、方法和寫作。教材中講到的七種調(diào)查，如重點(diǎn)了解市場(chǎng)商品需求的商品價(jià)格調(diào)查、經(jīng)營(yíng)效益的調(diào)查，這些與人民日常生活接觸較多，學(xué)生容易理解。

方法。結(jié)合例文重點(diǎn)講抽樣調(diào)查法、詢問法。這兩種方法是常用的方法。

寫作。應(yīng)使學(xué)生掌握以下三個(gè)方面。一是調(diào)查報(bào)告的三個(gè)組成部分：標(biāo)題、正文、落款。二是主體部分的內(nèi)容，即情況、預(yù)測(cè)、建議。三是如何寫調(diào)查計(jì)劃。第三節(jié) 市場(chǎng)預(yù)測(cè)報(bào)告

一、難點(diǎn)簡(jiǎn)釋

（一）定性預(yù)測(cè)法(判斷預(yù)測(cè)法、直覺經(jīng)驗(yàn)預(yù)測(cè)法)

這是對(duì)預(yù)測(cè)對(duì)象的性質(zhì)、內(nèi)涵和發(fā)展趨勢(shì)作科學(xué)的概念性的描述的一種預(yù)測(cè)方法，即對(duì)某一目標(biāo)進(jìn)行純敘述性的非定量性的描繪。其預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確程度，完全取決于預(yù)測(cè)者的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。值得注意的一點(diǎn)是，在定性分析時(shí)，也需要將定性的資料進(jìn)行量化，這并不改變這種方法的定性性質(zhì)。定性預(yù)測(cè)法著重研究：（1）預(yù)測(cè)對(duì)象新穎度的證據(jù)，這在創(chuàng)新項(xiàng)目定性預(yù)測(cè)中尤為重要。（2）確定概念，以及它在現(xiàn)有條件下有發(fā)展的可能。常用的定性預(yù)測(cè)方法有：德爾菲法、歷史類推法、主觀概率法、相關(guān)樹法、頭腦風(fēng)暴法等。

(二)定量分析法

定量分析法，在這里可以理解為定量分析預(yù)測(cè)法。定量預(yù)測(cè)的主要方法有：

1.外推法。這是一種利用過去的資料來預(yù)測(cè)未來狀態(tài)的方法。它主要根據(jù)過去與未來之間的聯(lián)系進(jìn)行分析預(yù)測(cè)。常用于短期和近期預(yù)測(cè)中。

2.回歸分析法。這種方法著重研究預(yù)測(cè)對(duì)象變化的原因以及原因與結(jié)果之間的聯(lián)系，建立數(shù)學(xué)關(guān)系式并據(jù)此預(yù)測(cè)未來。市場(chǎng)預(yù)測(cè)中常用這種方法。

3.經(jīng)濟(jì)計(jì)量預(yù)測(cè)法。這種方法主要根據(jù)市場(chǎng)客觀規(guī)律，利用各種經(jīng)營(yíng)因素間的數(shù)量依存關(guān)系來進(jìn)行預(yù)測(cè)。即把主要變量歸納在一組聯(lián)立方程式之中，抽象地描述它們之間的相互聯(lián)系，然后利用電子計(jì)算機(jī)進(jìn)行演算，根據(jù)過去和現(xiàn)在的各種變量，推測(cè)未來時(shí)期的數(shù)據(jù)。

預(yù)測(cè)方法比較難講，但又不能不講。建議講淺一些，使學(xué)生知道在市場(chǎng)預(yù)測(cè)中有這兩種方法就可以了。

二、重點(diǎn)輔導(dǎo)提示

本節(jié)內(nèi)容應(yīng)讓學(xué)生重點(diǎn)了解常用的兩種預(yù)測(cè)方法，掌握市場(chǎng)預(yù)測(cè)報(bào)告主體部分的內(nèi)容組成。

兩種預(yù)測(cè)方法，前邊已有解釋，讓學(xué)生記住即可。

正文主體內(nèi)容。共有三部分，一是運(yùn)用資料和數(shù)據(jù)回顧歷史；二是通過對(duì)資料數(shù)據(jù)的分析，預(yù)測(cè)市場(chǎng)發(fā)展 趨勢(shì)；三是提出建議。這三部分內(nèi)容最好結(jié)合例文講述。第四節(jié) 可行性研究報(bào)告

一、難點(diǎn)簡(jiǎn)釋

（一）可行性研究的來源

撰寫可行性研究報(bào)告的前提是進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯看蠹s于 20世紀(jì)30年代由美國(guó)首先推行，我國(guó)70年代末開始在工程項(xiàng)目建設(shè)前期的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中應(yīng)用。80年代初，正式將可行性研究列入基建程序，明確規(guī)定，所有新建、擴(kuò)建的大中型項(xiàng)目都要進(jìn)行可行性研究，提出可行性研究報(bào)告，作為審批項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)。1982年2月，國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)還制定了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》，對(duì)擬建項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的編制程序和內(nèi)容等有關(guān)問題作了進(jìn)一步的明確規(guī)定。后來可行性研究的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，已進(jìn)入政治、軍事、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)、文化等各個(gè)領(lǐng)域，成為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)決策前進(jìn)行研究的必要環(huán)節(jié)。當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)管理、基本建設(shè)、外資引進(jìn)、技術(shù)開發(fā)、承擔(dān)國(guó)外工程建設(shè)任務(wù)等，編寫可行性研究報(bào)告已作為一項(xiàng)制度規(guī)定下來。

（二）可行性研究報(bào)告的主要研究方法

1.系統(tǒng)研究法。系統(tǒng)研究法，即運(yùn)用系統(tǒng)的理論來分析、綜合事物，并把事物作為多方面聯(lián)系的動(dòng)態(tài)整體來研究的一種方法。可行性研究，不管研究對(duì)象是什么性質(zhì)的項(xiàng)目，都有學(xué)科的多樣性和內(nèi)容的系統(tǒng)性，是內(nèi)部各個(gè)部分和各種因素相互聯(lián)系、有機(jī)結(jié)合的整體。所以，可行性研究無論是在內(nèi)容上還是在工作程序上，都要按照對(duì)象系統(tǒng)內(nèi)部的內(nèi)在聯(lián)系和發(fā)展順序有系統(tǒng)地進(jìn)行研究。一個(gè)可行性項(xiàng)目往往同時(shí)具備幾個(gè)不同的系統(tǒng)，在研究時(shí)，應(yīng)抓住主要系統(tǒng)，兼顧次要系統(tǒng)，做到以點(diǎn)帶面，綱舉目張。

2.比較研究法。比較研究法，是把同一基礎(chǔ)上兩個(gè)或兩個(gè)以上的研究對(duì)象進(jìn)行分析比較，從而擇優(yōu) 采納的一種研究方法。比較研究法在可行性研究報(bào)告中運(yùn)用十分廣泛，比較方案時(shí)可用，同一方案中的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行比較可用，國(guó)內(nèi)外同類項(xiàng)目相比較時(shí)也可用。總之，縱比橫比都可用。

二、重點(diǎn)輔導(dǎo)提示

（一）可行性研究報(bào)告的結(jié)構(gòu)要舉例講解。從內(nèi)容上看，一篇可行性研究報(bào)告可以由三部分組成：概括說明情況——從不同方面加以論證——闡明結(jié)論。因?yàn)樗且环N論證性、專業(yè)性較強(qiáng)的文種，篇幅一般較長(zhǎng)，所以可行性研究報(bào)告使用“總－分－總”（即先總述，再分述，最后加以總結(jié)）的模式較多。也有的可行性研究報(bào)告采用“總分”式結(jié)構(gòu)，把情況概述和結(jié)論放在一起，在開頭部分闡明。如《關(guān)于建立富新電廠的可行性研究報(bào)告》的第一部分：“齊龍、富右、安道電網(wǎng)是位于××省西北部的一個(gè)獨(dú)立電網(wǎng)，由富右熱電廠、豐風(fēng)電廠、新光電廠三個(gè)電源通過 220千伏輸電線路聯(lián)成，擔(dān)負(fù)著關(guān)豐油田、齊龍市、歡江地區(qū)、綠野林區(qū)的供電任務(wù)。目前全系統(tǒng)共有裝機(jī)總量50萬千瓦。根據(jù)國(guó)家‘×五'計(jì)劃安排和地區(qū)動(dòng)力平衡預(yù)測(cè)到199×年末，電網(wǎng)內(nèi)負(fù)荷將增加到110萬千瓦，加上備用發(fā)電容量，共計(jì)130萬千瓦。為解決供電區(qū)域內(nèi)工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用電，特提出興建富新火電廠。”其中包括電網(wǎng)情況概述（電網(wǎng)性質(zhì)、所擔(dān)負(fù)的任務(wù)、裝機(jī)容量）、結(jié)論（應(yīng)興建富新火電廠），并提出得出這一結(jié)論的依據(jù)（國(guó)家計(jì)劃、地區(qū)動(dòng)力平衡預(yù)測(cè)），內(nèi)容雖多，但言語非常簡(jiǎn)約、概括，這是總述部分。分述部分從“廠址和建設(shè)條件”“建設(shè)容量及規(guī)?！薄半姀S型與電力系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)方式”“燃料供應(yīng)”“建立工期及投資估算”這幾個(gè)方面，采用分條列項(xiàng)的結(jié)構(gòu)方式對(duì)結(jié)論進(jìn)一步詳加論證。這樣，就可以達(dá)到使整篇文章眉目清晰，有理有據(jù) 的目的。

（二）可行性研究報(bào)告的寫作要求

1.實(shí)事求是，做好調(diào)查研究

編寫可行性研究報(bào)告之前，首先要端正態(tài)度，從實(shí)際出發(fā)，以實(shí)事求是的態(tài)度，認(rèn)真、全面、細(xì)致地做好調(diào)查研究工作。

（1）收集資料的內(nèi)容和范圍。收集與研究對(duì)象有關(guān)的黨和國(guó)家的方針政策，以及有關(guān)的法律法規(guī)和規(guī)章；收集整理與研究對(duì)象有關(guān)的文件、資料、數(shù)據(jù)等。通過科學(xué)的分析和論證，研究其必要性和可行性。在符合法律法規(guī)、規(guī)章的情況下，還要考慮技術(shù)水平、設(shè)備情況、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益以及可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)等情況。切忌主觀臆斷，特別是“唯命是從”。否則會(huì)給黨和國(guó)家造成巨大的損失。

（2）收集資料要全面、準(zhǔn)確、可靠。

資料主要有三種：一種是“死資料”，包括文字材料和數(shù)據(jù)，如公開出版物上的記載，內(nèi)部項(xiàng)目檔案資料和聲像制品等。二是“活資料”，是指“有關(guān)人員”反映出的各種情況。“有關(guān)人員”主要指該項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)人員、主管人員，該項(xiàng)目的承辦人員，以及與該項(xiàng)目有關(guān)的群眾。以上三種人員因各自所處的位置不同，文化素養(yǎng)不同，涉及的利害關(guān)系不同，反映出的情況可能也有所不同。因此，通過對(duì)上述三種人員的調(diào)查、訪問，收集的材料基本上是有價(jià)值的。三是現(xiàn)場(chǎng)材料。調(diào)研人員一定要親自到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察，包括對(duì)工作環(huán)境、生活環(huán)境、地域情況、基礎(chǔ)設(shè)施等方面的考察。

在掌握原始材料的基礎(chǔ)上，進(jìn)行認(rèn)真的鑒別、比較，從而篩選出準(zhǔn)確、可靠的材料。

2.虛心學(xué)習(xí)，掌握有關(guān)的專業(yè)知識(shí)

可行性研究報(bào)告具有很強(qiáng)的專業(yè)性往往涉及眾多學(xué)科，因此，必須組成一個(gè)專家組進(jìn)行可行性研究。一般認(rèn)為技術(shù)專家 3人，經(jīng)濟(jì)專家7人為最佳比例。聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織認(rèn)為，任何大型項(xiàng)目的可行性研究小組的成員應(yīng)該包括下列人員：1名工業(yè)經(jīng)濟(jì)專家，1名市場(chǎng)分析專家，若干名精通建設(shè)項(xiàng)目的工藝師和1名會(huì)計(jì)師，1名機(jī)械師或工業(yè)工程師，1名土木工程師。撰寫人員應(yīng)虛心學(xué)習(xí)一些與項(xiàng)目有關(guān)的專業(yè)知識(shí)，對(duì)整個(gè)工程的內(nèi)容和形式有一個(gè)比較全面的了解，才能保證報(bào)告的質(zhì)量。

3.認(rèn)真研究，進(jìn)行科學(xué)的分析

在對(duì)原材料進(jìn)行加工的基礎(chǔ)上，還要對(duì)材料進(jìn)行綜合的整體分析。首先，按類別分析具體材料，根據(jù)具體材料的內(nèi)容 做出符合實(shí)際的恰當(dāng)?shù)呐袛?。其次，將各類具體材料及做出的判斷加以歸納、排列，提煉出這些具體材料所說明的、所表現(xiàn)的問題是什么，從理論上加以分析，得出客觀、科學(xué)、鮮明的結(jié)論。在對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的評(píng)價(jià)中，要特別注意對(duì)不確定因素的分析。所謂不確定因素，是指造成估算與將來實(shí)際情況之間有出入情況的因素。比如，在對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的論證過程中所使用的數(shù)據(jù)，如產(chǎn)品成本、銷售收入、利潤(rùn)、貸款等資料。不管用什么方式取得的，與將來的實(shí)際情況不可能沒有出入，也就是說，這些數(shù)據(jù)中含有不確定性因素。這些不確定性因素的變化會(huì)導(dǎo)致該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的變動(dòng)，給擬建的項(xiàng)目帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn)，使決策失誤。

不確定性因素分析主要包括以下三種：

第一，盈虧平衡分析。就是在一個(gè)時(shí)期和范圍內(nèi)（一般是正常生產(chǎn)的年份），探討成本、產(chǎn)量、銷售、價(jià)格和盈余關(guān)系的方法，也就是通過盈虧平衡分析項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)需求變化適應(yīng)能力的一種方法。這種方法可以觀察項(xiàng)目承受多少風(fēng)險(xiǎn)而不致發(fā)生虧損。

第二，敏感性分析。它是分析預(yù)測(cè)項(xiàng)目某一個(gè)主要因素（如銷售收入、產(chǎn)量、成本、投資等）的變動(dòng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)（如投資收益率、返本期等）的影響。這種方法通過多個(gè)方案敏感性大小的對(duì)比，選擇敏感性較低的方案，以使風(fēng)險(xiǎn)減少到最低程度。

第三，概率分析。它是使用概率定量研究不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響的一種定量分析方法。此法是通過研究幾個(gè)按一定概率分布同時(shí)變動(dòng)的因素，來預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的概率分布情況，從而判斷對(duì)工程項(xiàng)目可能造成的損失或發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。

4.深入淺出，通俗易懂

可行性研究報(bào)告的內(nèi)容多，牽涉面廣，同時(shí)還有很強(qiáng)的專業(yè)性。在語言表達(dá)上要準(zhǔn)確、樸實(shí)、深入淺出，通俗易懂。關(guān)鍵性的用語要確定、明晰，不可含糊或者似是而非。所謂通俗易懂，主要指不要用過多的行業(yè)術(shù)語，在表達(dá)上要簡(jiǎn)明扼要。

第三篇：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序（推薦）

物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序

2011/11/30

一、籌備招標(biāo)

（一）招標(biāo)人為業(yè)主(物業(yè)為單一業(yè)主，或業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的)或業(yè)主大會(huì)的：

⒈業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)，決定物業(yè)招標(biāo)事宜包括：招標(biāo)采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員人數(shù)、推選代表招標(biāo)人的評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員以及業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)在招投標(biāo)事宜中的各項(xiàng)權(quán)力。

⒉業(yè)主委員會(huì)將業(yè)主大會(huì)表決物業(yè)招標(biāo)事宜的結(jié)果向業(yè)主公布。

⒊草擬《招投標(biāo)工作方案》、《投標(biāo)須知》、《評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》、《招標(biāo)公告》）或《投標(biāo)邀請(qǐng)書》，并將《投標(biāo)須知》、《招投標(biāo)工作方案》在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張貼公布15日，征求業(yè)主意見并進(jìn)行修改。

（二）招標(biāo)人為建設(shè)單位的： ⒈建設(shè)單位確定招標(biāo)小組人員。⒉草擬《招投標(biāo)工作方案》、《投標(biāo)須知》、《評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》、《招標(biāo)公告》或《招標(biāo)邀請(qǐng)書》。

二、招標(biāo)備案

招標(biāo)人為建設(shè)單位的，應(yīng)在公開發(fā)布《招標(biāo)公告》或發(fā)出《投標(biāo)邀請(qǐng)書》的10日前，提交以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的物業(yè)管理主管部門備案。

（一）《關(guān)于×××（項(xiàng)目名稱）修建性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)》；

（二）《招標(biāo)公告》或《投標(biāo)邀請(qǐng)書》；

（三）招標(biāo)文件；

（四）招標(biāo)小組人員情況表；

（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。

三、招標(biāo)

（一）招標(biāo)人公開發(fā)布《招標(biāo)公告》或發(fā)出《投標(biāo)邀請(qǐng)書》；

（二）招標(biāo)人收到投標(biāo)申請(qǐng)人《投標(biāo)申請(qǐng)》的同時(shí),向投標(biāo)申請(qǐng)人開具《投標(biāo)申請(qǐng)回執(zhí)》。

（三）招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人的資格進(jìn)行預(yù)審，將預(yù)審結(jié)果書面告知投標(biāo)人，發(fā)出《資格預(yù)審合格通知書》，同時(shí)向資格不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。

四、投標(biāo)評(píng)標(biāo)

（一）投標(biāo)人在招標(biāo)人限定期限內(nèi)將已密封的投標(biāo)文件（在封口處加蓋投標(biāo)單位公章）送達(dá)招標(biāo)人，經(jīng)招標(biāo)人檢查后向投標(biāo)人開具《投標(biāo)文件收件回執(zhí)》。

（二）招標(biāo)人在評(píng)標(biāo)前一天，到物業(yè)所在地的區(qū)國(guó)土房管局隨機(jī)抽取占評(píng)標(biāo)委員會(huì)2/3的專家作為評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員，并在抽取當(dāng)天向各位評(píng)委送達(dá)《評(píng)標(biāo)邀請(qǐng)函》。

（三）組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)。由招標(biāo)人隨機(jī)抽取的物業(yè)管理專家與業(yè)主大會(huì)推選的代表招標(biāo)人的評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)。

（四）招標(biāo)人組織開標(biāo)。

招標(biāo)人在開標(biāo)會(huì)上將投標(biāo)文件交由投標(biāo)人或其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，經(jīng)確認(rèn)無誤后，當(dāng)眾予以拆封宣讀。

（五）評(píng)標(biāo)委員會(huì)進(jìn)行評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)標(biāo)書評(píng)分、現(xiàn)場(chǎng)答辯等情況進(jìn)行綜合評(píng)分，將評(píng)標(biāo)分值進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，推薦前3名為中標(biāo)候選人，并對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。

（六）招標(biāo)人按照中標(biāo)候選人的順次排序確定中標(biāo)人，由招標(biāo)人確認(rèn)及宣布中標(biāo)人。

（七）招標(biāo)人將中標(biāo)結(jié)果在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置向業(yè)主張貼公布，公布期限為15日（前期物業(yè)管理招標(biāo)無需公布）。

（八）招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書,同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。

五、中標(biāo)備案

（一）招標(biāo)人為建設(shè)單位的，應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，將開標(biāo)評(píng)標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料向物業(yè)項(xiàng)目所在地的物業(yè)管理主管部門備案。

（二）項(xiàng)目所在地的物業(yè)管理主管部門自收到招標(biāo)人中標(biāo)備案資料之日，向招標(biāo)人開具《備案回執(zhí)》。

第四篇：《煙臺(tái)市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》

煙臺(tái)市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法

第一章 總則

第一條 為規(guī)范我市物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序、促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、原建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》、《山東省物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，是指招標(biāo)人以招標(biāo)方式，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生及生活服務(wù)等事務(wù)，一次性發(fā)包，由投標(biāo)人通過競(jìng)爭(zhēng)方式承接物業(yè)管理的活動(dòng)。

本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)和其他擁有物業(yè)所有權(quán)的法人或組織。

本辦法所稱投標(biāo)人是指響應(yīng)物業(yè)管理招標(biāo)、參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)和管理工作，具體負(fù)責(zé)芝罘區(qū)、萊山區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的監(jiān)督和管理。

（四）提供的前期物業(yè)服務(wù)辦公用品的名稱、規(guī)格、數(shù)量和物業(yè)管理辦公用房、會(huì)所等共用用房的裝飾情況；

（五）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，管理服務(wù)時(shí)限和起止日期；

（六）投標(biāo)保證金及返還要求；

（七）對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資信證明、投標(biāo)費(fèi)用、報(bào)名有效期；投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容、編制要求、投標(biāo)有效期；投標(biāo)文件的裝訂、份數(shù)、簽署、密封、遞交截止時(shí)間、修改和撤銷說明等；

（八）招標(biāo)活動(dòng)方案，包括組織解釋招標(biāo)文件（答疑）、投標(biāo)、開標(biāo)的時(shí)間及地點(diǎn)等；

（九）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法；

（十）悔標(biāo)的責(zé)任；

（十一）其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。第十條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，將以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地物業(yè)主管部門備案：

（一）與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目（在建和已建成）開發(fā)建設(shè)的政府批件；

（二）招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書；

（三）招標(biāo)文件；

（四）重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項(xiàng)目應(yīng)提供原物業(yè)服務(wù)合同；

（五）招標(biāo)代理委托合同；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

芝罘區(qū)、萊山區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)、開發(fā)區(qū)、高新區(qū)物業(yè)招投標(biāo)備案材料，由物業(yè)管理主管部門在5個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行初審，不符合招標(biāo)條件的給予回復(fù)，具備招標(biāo)條件的，將上述材料報(bào)市物業(yè)主管部門，市物業(yè)主管部門在5個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行復(fù)核并給予招標(biāo)備案通知。

第十一條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。公開投標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，不得少于20日。

第十二條 招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有文件收受人，并同時(shí)報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地物業(yè)主管部門備案。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

第十三條 招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人提出的疑問應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。

第十四條 招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。

第十五條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定，完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：

（一）預(yù)售物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

（二）新建現(xiàn)售物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；

（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成；

6由投標(biāo)人檢查投標(biāo)文件密封情況，經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件等其他主要內(nèi)容。

招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件，開標(biāo)時(shí)都應(yīng)當(dāng)眾予以拆封。

開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。

第五章 評(píng)標(biāo)

第二十一條 評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表及物業(yè)管理方面的工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理等專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人在市物業(yè)主管部門公布的專家名冊(cè)中隨機(jī)抽取確定。

與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入相關(guān)項(xiàng)目評(píng)標(biāo)委員會(huì)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員名單在中標(biāo)結(jié)果公布前應(yīng)當(dāng)保密。

第二十二條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對(duì)所提出的評(píng)審意見承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。

第二十三條 評(píng)標(biāo)程序由評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)單位的投標(biāo)文件進(jìn)行符合性評(píng)審、詳細(xì)評(píng)審及現(xiàn)場(chǎng)答辯評(píng)審三個(gè)階段組成。

第二十四條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較，并對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。

第二十五條 評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局另行制定。

第六章 中標(biāo)

第二十六條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)人的評(píng)審和比較意見，如實(shí)記載有關(guān)內(nèi)容并經(jīng)評(píng)委簽字確認(rèn)，按照投標(biāo)人綜合得分依次排序。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依序選擇中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

第二十七條 評(píng)標(biāo)活動(dòng)采取當(dāng)場(chǎng)評(píng)標(biāo)，當(dāng)場(chǎng)宣布投標(biāo)結(jié)果的方式。項(xiàng)目中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)及時(shí)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并返還其投標(biāo)文件。

招標(biāo)人和中標(biāo)人雙方應(yīng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件的內(nèi)容簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

第二十八條 實(shí)施物業(yè)管理招標(biāo)的項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將下列材料報(bào)項(xiàng)目所在地物業(yè)主管部門備案：

（一）招標(biāo)人關(guān)于招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)過程的情況報(bào)告；

（二）確定中標(biāo)人的方式及理由；

（三）評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告；

（四）中標(biāo)人的投標(biāo)文件；

（五）中標(biāo)通知書；

第五篇：鄭州市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法

鄭州市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法

鄭州市人民政府文件

鄭政〔2009〕10號(hào) 第一章 總則

第一條 為了規(guī)范我市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保障招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的公平競(jìng)爭(zhēng)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《前期物業(yè)管理招管理暫行辦法》和《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理進(jìn)行的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，適用本辦法。

第三條 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng),應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。

第四條 市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理；縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門按照職權(quán)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理和協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理。市內(nèi)五區(qū)房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理。

第五條 總建筑面積在三萬平方米以上的多層建筑和總建筑面積在一萬平方米以上的高層建筑，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。投標(biāo)人少于三個(gè)或者多層建筑總建筑面積在三萬平方米以下、高層建筑總建筑面積在一萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后，未成立業(yè)主大會(huì)的，經(jīng)雙方協(xié)商同意，可以采取協(xié)議方式續(xù)約。

第六條 鼓勵(lì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和其他非住宅物業(yè)的建設(shè)單位通過招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

第七條 任何單位和個(gè)人不得將應(yīng)當(dāng)進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標(biāo)。建設(shè)單位通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，不得在建設(shè)項(xiàng)目前期宣傳資料中顯示任何有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信息。

第二章 招 標(biāo)

第八條 本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主。尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)單位是招標(biāo)人。已成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)項(xiàng)目，業(yè)主大會(huì)是招標(biāo)人。非出售的物業(yè)項(xiàng)目，業(yè)主是招標(biāo)人。

第九條 招標(biāo)人可以委托依法成立的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)（以下統(tǒng)稱招標(biāo)人）辦理招標(biāo)事宜；有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，也可以自行招標(biāo)。

第十條 招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在鄭州市區(qū)內(nèi)發(fā)行的主要報(bào)刊和鄭州市房地產(chǎn)信息網(wǎng)等媒體上發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱、地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況、聯(lián)系人、聯(lián)系方法以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。招標(biāo)人要求繳納投標(biāo)保證金的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告中載明。招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向不少于3 家具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。

第十一條 招標(biāo)人招標(biāo)前應(yīng)當(dāng)編制招標(biāo)文件，招標(biāo)文件包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)要求、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。招標(biāo)文件示范文本由市房地產(chǎn)行政主管部門印制。

第十二條 招標(biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案應(yīng)當(dāng)提交以下資料：

（一）《鄭州市物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)備案登記表》；

（二）招標(biāo)決議；

（三）招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書；

（四）招標(biāo)文件；

（五）土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃總平面圖；

（六）重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提供原物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主大會(huì)決議；

（七）物業(yè)管理用房證明材料；

（八）應(yīng)當(dāng)提交的其他材料。

第十三條 符合招標(biāo)公告要求或投標(biāo)資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人超過5個(gè)時(shí)，招標(biāo)人可以從中隨機(jī)選取5個(gè)投標(biāo)申請(qǐng)人。

第十四條 招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。若招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)人提出疑問的澄清內(nèi)容造成招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性修改，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)以書面形式通知所有投標(biāo)人。招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截止日期前15日以書面形式告知所有投標(biāo)人。逾期通知的，投標(biāo)文件送達(dá)截止日期順延。澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

第十五條 公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，投標(biāo)報(bào)名的時(shí)間自招標(biāo)公告發(fā)布之日起至投標(biāo)報(bào)名截止之日止，不得少于5個(gè)工作日。招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，不得少于20日。

第十六條 招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況；不得在確定中標(biāo)人前與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判。

第十七條 通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成招投標(biāo)工作：

（一）現(xiàn)售商品房項(xiàng)目在現(xiàn)售前30日完成；

（二）預(yù)售商品房項(xiàng)目在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成；

（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目在交付使用前90日完成；

（四）重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)項(xiàng)目在原物業(yè)服務(wù)合同期滿或解除前。

第三章 投 標(biāo)

第十八條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。投標(biāo)文件包括以下內(nèi)容：

（一）投標(biāo)函；

（二）項(xiàng)目的收支預(yù)算和投標(biāo)報(bào)價(jià)；

（三）屬于前期物業(yè)管理項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)說明前期介入的時(shí)間、方式、人員、費(fèi)用報(bào)價(jià)等情況；

（四）招標(biāo)文件要求提供的其他材料。

投標(biāo)人擬在中標(biāo)后將專項(xiàng)服務(wù)委托專業(yè)公司承擔(dān)或聘請(qǐng)物業(yè)管理顧問協(xié)助管理的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行說明。

第十九條 投標(biāo)人對(duì)招標(biāo)文件有疑問需要澄清的，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截止日期前10日內(nèi)以書面形式向招標(biāo)人提出。

第二十條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止日期前，將投標(biāo)文件密封后 送達(dá)招標(biāo)文件要求的指定地點(diǎn)。

招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件，開標(biāo)前不得開啟投標(biāo)文件。

第二十一條 投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤銷已提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人。補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分，并按照本辦法第二十條的規(guī)定送達(dá)、簽收和保管。

第二十二條 投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。投標(biāo)人不得串通投標(biāo)、損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。

第四章 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)

第二十三條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的開標(biāo)時(shí)間、開標(biāo)地點(diǎn)公開開標(biāo)。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)單位指定工作人員記錄，并存檔備查。

第二十四條 評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。其成員組成為5人及以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家不得少于成員總數(shù)的五分之四。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員，由招標(biāo)人在開標(biāo)前24小時(shí)內(nèi)，從市房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家?guī)熘须S機(jī)抽取產(chǎn)生。同時(shí)，至少確定2名后備人選。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員名單在開標(biāo)前應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格保密。

第二十五條 市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立全市物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家?guī)?。熟悉?guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，身體健康，清正廉潔的下列人員可以入選專家?guī)欤?/p>

（一）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)與工程或土建類大專學(xué)歷，從事物業(yè)管理工作滿8年，從事過兩種以上類型的物業(yè)項(xiàng)目管理工作經(jīng)歷，管理物業(yè)面積不低于30萬平方米。

（二）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)與工程或土建類大學(xué)本科學(xué)歷，從事物業(yè)管理工作滿6年，從事過兩種以上類型的物業(yè)項(xiàng)目管理工作經(jīng)歷，管理物業(yè)面積不低于30萬平方米。

（三）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)與工程或土建類雙學(xué)士學(xué)位、碩士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，從事物業(yè)管理工作滿4年，從事過兩種以上類型的物業(yè)項(xiàng)目管理工作經(jīng)歷，管理物業(yè)面積不低于30萬平方米。

（四）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)與工程或土建類等物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)大學(xué)本科以上學(xué)歷，在國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)雜志上發(fā)表過學(xué)術(shù)論文，對(duì)物業(yè)管理有一定研究，熱愛物業(yè)管理行業(yè)，工 作滿10年的。

（五）從事電氣智能化、工程類的高級(jí)工程師及工作滿十年并持有工程師資格。

第二十六條 市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)進(jìn)入專家名冊(cè)的專家進(jìn)行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，每年對(duì)其評(píng)標(biāo)能力、廉潔公正等情況進(jìn)行一次綜合考評(píng)，即時(shí)取消不稱職或者違法違規(guī)人員的評(píng)標(biāo)專家資格。

第二十七條 與投標(biāo)人有利害關(guān)系的，不得擔(dān)任評(píng)標(biāo)委員會(huì)委員，投標(biāo)人認(rèn)為評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員中需要回避的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)提出申請(qǐng)，并說明理由。

第二十八條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行獨(dú)立、客觀、公正的評(píng)審，并對(duì)所提出的評(píng)審意見承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。

第二十九條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件中規(guī)定的廢標(biāo)情形對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行審核，符合廢標(biāo)情形的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)記錄，并由評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員和投標(biāo)人簽字確認(rèn)。

第三十條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)招標(biāo)文件的要求確定為廢標(biāo)后，因有效投標(biāo)不足3個(gè)使投標(biāo)明顯缺乏競(jìng)爭(zhēng)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。招標(biāo)人重新招標(biāo)的，可以取消被確定為廢標(biāo)的投標(biāo)人重新投標(biāo)的資格。

第三十一條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人簡(jiǎn)要通報(bào)評(píng)標(biāo)情況，并向招標(biāo)人提交書面評(píng)標(biāo)報(bào)告。評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)同一招標(biāo)項(xiàng)目只能作出一種評(píng)標(biāo)結(jié)論。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)論有異議的，應(yīng)當(dāng)投票表決，按少數(shù)服從多數(shù)的原則確定。不同意見經(jīng)本人簽名后以書面形式連同評(píng)標(biāo)報(bào)告一并提交招標(biāo)人。

第三十二條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照得分從高到低的順序推薦3名中標(biāo)候選人。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人，并發(fā)出中標(biāo)通知書。中標(biāo)人無正當(dāng)理由放棄中標(biāo)項(xiàng)目的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)記入企業(yè)誠(chéng)信檔案。

第三十三條 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

第三十四條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起30日內(nèi)，向市房地產(chǎn)行政主管部門提交以下中標(biāo)備案資料：

（一）物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)記錄；

（二）評(píng)標(biāo)報(bào)告；

（三）中標(biāo)企業(yè)的投標(biāo)文件；

（四）物業(yè)服務(wù)合同；

（五）其他應(yīng)當(dāng)提交的資料。

第五章 責(zé)任追究

第三十五條 應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理的物業(yè)，建設(shè)單位未通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由房地產(chǎn)行政主管部門按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十七條規(guī)定給予行政處罰。

第三十六條 市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)管理部門工作人員在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理工作中，有下列行為之一的,由其所在單位或有關(guān)部門依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任：

（一）違反規(guī)定批準(zhǔn)協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；

（二）泄露評(píng)標(biāo)專家名單的；

（三）對(duì)舉報(bào)、投訴的物業(yè)管理招標(biāo)違法行為不予查處或者查處不力的；

（四）有其他濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊行為的。

第三十七條 投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的，可以向招標(biāo)人提出異議，或者依法向有關(guān)部門投訴。投標(biāo)人有惡意串標(biāo)、陪標(biāo)或者其他不良行為的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)記入企業(yè)誠(chéng)信檔案。

第六章 附 則

第三十八條 本辦法自二○○九年二月十日起施行。

鄭州市人民政府辦公廳

2009年2月10日