第一篇：住宅商品房市場的相關問題與建議

交付首付款，出賣人有權(quán)單方?jīng)]收買受人的定金（但卻不約定出賣人違約后定金的雙倍返還條款），而買受人在簽訂了這樣的條款后，基本上就失去了主動權(quán)并被套牢。且新版的《商品房買賣合同》根本沒有關于定金的條款，導致認購書與《商品房買賣合同》銜接不上。而且，正式合同簽訂后，認購書往往被出賣人收回，這樣，買受人手里沒有了定金的證據(jù)，想行使定金權(quán)利也不可能了。應該說，在簽訂正式的《商品房買賣合同》之前，簽訂認購書是照搬香港的習慣做法，但在我國法律中并沒有這項前置性的程序規(guī)定，且從以往的售樓過程中可以看出，買受人簽訂了認購書、交了定金以后，往往被套住，如果不打算購買該幢樓宇，就要冒損失定金的危險。

（八）、銷售與物業(yè)管理不銜接，出賣人與物業(yè)管理公司互相推諉《商品房銷售管理辦法》第十三條規(guī)定：“商品房銷售（包括：現(xiàn)售、預售）時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議?！钡聦嵣希鲑u人不但不與買受人訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議，甚至以各種借口推脫。目前有89%的商品房項目在銷售時，買受人未能與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議，70%以上的買受人沒有看到物業(yè)管理公約等物業(yè)管理文件、合同，而且，往往是出賣人不同意簽訂，導致交房時，業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生爭執(zhí)。

（九）、買受人自己的法律意識談泊，應加強宣傳據(jù)統(tǒng)計，目前買受人在購房時自己聘請律師的不到2%，大多數(shù)人認為：目前新版的《商品房買賣合同》是國家制訂的，以為很全面了，認為新合同可以保護自己的利益（不知道出賣人已經(jīng)在合同條款上做了相應的文章），且大多數(shù)人在購房時有一種從眾心理———大家都這樣簽了，我也這樣簽算了。而且，有時出賣人誘導買受人——要么聲稱售樓處有出賣人替買受人請的律師，可以解決買受人的法律疑問并幫助買受人簽訂買房合同（但售樓處的律師是出賣人的律師，不可能站在買受人的立場，更不可能維護買受人的利益，更有甚者，個別律師事務所還向買受人收取律師費，并從收取的律師費中向出賣人返還一部分，這樣的律師事實上違反了《律師職業(yè)規(guī)范》中關于“雙向代理”的規(guī)定，且應受到懲戒）。

（十）、在商品房的交付階段，房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題目前房屋交付時主要存在以下與質(zhì)量有關的問題：A、房屋裂縫；B、地基沉降；C、頂棚漏水；D、墻皮脫落等但上述問題，從法律或住宅設計規(guī)范上講，除地基沉降以外，一般不屬于房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，但目前的房地產(chǎn)法律中，除房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題外（該問題危及房屋安全，一般不影響房屋的使用），尚沒有約束房屋外在質(zhì)量（外觀、墻皮脫落、裂縫等）的標準，導致房屋使用時大打折扣，使買受人經(jīng)常為漏雨、墻皮脫落等瑕疵而苦惱或奮戰(zhàn)。

（十一）、交付時變更原設計、規(guī)劃，或?qū)⒁驯粯I(yè)主分攤的部位（應歸全體業(yè)主共同所有）規(guī)劃、設計變更為其他設施（事實上規(guī)劃部門也侵犯了業(yè)主們財產(chǎn)的共同所有權(quán)）近期，因為開發(fā)商改變規(guī)劃，將沙盤中的綠地變形縮水或改建成停車場、商場，增建住宅樓或增加層數(shù)、縮小樓間距以增大容積率，不按照原規(guī)劃對小區(qū)進行建設，包括原規(guī)劃中的配套設施，且規(guī)劃部門也將原規(guī)劃修改，導致出賣人的先期承諾不能兌現(xiàn)，從而引發(fā)群體爭議的事情不斷發(fā)生。主要體現(xiàn)在：

1、改變原規(guī)劃，尤其是對原規(guī)劃中配套設施（托兒所、幼兒園、中心社區(qū)、人工湖等）的變更；

2、將已被業(yè)主分攤的部位（應歸全體業(yè)主共同所有），規(guī)劃、設計變更為其他設施（事實上規(guī)劃部門也侵犯了業(yè)主們財產(chǎn)的共同所有權(quán)），同樣侵犯了全體業(yè)主的共同權(quán)益。應該說，業(yè)主們在買房時，不但看中的是房屋的戶型、外觀，也包括該項目的規(guī)劃、綠化、會所、物業(yè)管理、人文景觀等，當然這些條款很多業(yè)主在簽合同時并未將其約定在合同里，司法實踐中也不保護，但事實上這是對業(yè)主居住環(huán)境權(quán)利的一種侵犯，因為出賣人賣房時不但將其作為廣告宣傳，而且是出賣人的一個賣點。而買受人在購房時，不但看中的是房屋的戶型、外觀，也包括該項目的規(guī)劃、綠化、會所、物業(yè)管理、人文景觀等，買受人的房價中應該也包括了這些軟環(huán)境的因素。因此，一旦出賣人不履行這些承諾，司法部門又不保護業(yè)主的訴訟請求時，應該說這是對業(yè)主居住環(huán)境權(quán)利的最大侵害，客觀上也是對出賣人虛假承諾或虛假廣告的一種縱容。（目前，因改變規(guī)劃導致爭議的項目主要有海淀區(qū)的美麗園、朝陽區(qū)的望京大西洋新城、順義區(qū)的雙裕小區(qū)等，且大西洋新城、雙裕小區(qū)已就此向有關部門提起了行政復議。）作為司法部門及政府有關部門應該很明白，買受人與出賣人相比，無論在簽訂商品房買賣合同，還是在發(fā)生爭議后的訴訟或仲裁中均處于劣勢，且出賣人在銷售商品房時，又或多或少地存在虛假成分，因此，司法部門無論從保護弱者的角度，還是從公平原則出發(fā)，應當將出賣人的虛假成分予以考慮，并充分保護弱者的合法權(quán)益，因為在整個交易過程中，出賣人違反了誠實信用的原則，所以出賣人就應當對其不誠實的行為承擔相應的法律后果，但目前的司法實踐令大多數(shù)消費者遺憾……

（十二）、交樓標準不明確目前，出賣人為了不承擔或避免承擔延期交房的違約責任，只管交樓、忽視環(huán)境及配套設施的完善，以至買受人在入住后的相當一段時期生活在一個大工地里，生活質(zhì)量沒有保障，根本享受不到一個業(yè)主的權(quán)利。統(tǒng)計表明：92%商品房項目的一期工程，業(yè)主入住時配套設施尚未建成，且一般要等二年左右的時間才會遠離工地的噪聲。此外，商品房交付時，出賣人為了避免買受人退房，侵犯買受人的知情權(quán)，最普遍、最要害的是不向買受人出示應向其出示的文件———《測繪部門實測面積文件》或《竣工驗收備案表》等表明房屋面積或房屋質(zhì)量的文件。實踐中，在出賣人交房時，套內(nèi)面積往往比合同約定的面積小，而公攤的面積往往比合同約定的面積大，這樣依據(jù)合同約定，買受人有可能會行使退房的權(quán)利，為了避免買受人退房，出賣人往往在交付時故意不告知買受人真實情況，導致買受人在受蒙蔽的情況下入住，現(xiàn)實中約有62%的出賣人在交房時不告知買受人真實情況，有的買受人在入住后幾年以后才得知真實數(shù)據(jù)。但此時其權(quán)利往往因過時效而喪失。（十三）、商住混合，不利于管理且影響居住 隨著家庭辦公的流行，很多小公司購買住宅樓作為辦公用房，但隨著人們對居住環(huán)境要求的提高，商住糾紛也在不斷發(fā)生。調(diào)查顯示：目前52%的業(yè)主不接受商住混合，28%無所謂，20%認可商住混合。現(xiàn)在，商住混合主要存在以下問題：

1、住宅開公司，相互干擾； 住宅和商業(yè)用房在使用上有不同的要求。住宅要求安靜、舒適，公司要求熙來攘往。開公司一般伴隨著一定程度的擾民，但擾民后如何管理，物業(yè)公司協(xié)調(diào)、管理不利怎么辦？

2、住宅開公司，拆掉承重墻開門臉； 對拆掉承重墻開門臉的情況，物業(yè)管理公司應承擔管理責任，并對全體業(yè)主承擔違約責任，而拆墻人則應承擔侵權(quán)責任。

3、住宅開公司，責任如何界定？ 目前，住宅能否開公司，房管部門與工商部門還在互相推，但筆者認為這應屬工商批準事項。而且，住宅的防火、防盜標準與寫字樓是不同的，在商住混雜的情況下，業(yè)主的安全如何保證？

4、商住混合的情況下商用業(yè)主與住宅業(yè)主相比，對住宅設施（如電梯等）的使用率要高的多，客觀上加快了住宅設施的磨損與折舊。時下，各小區(qū)中雖然因為商住混雜而發(fā)生糾紛的并不是很多，但隨著人們對居住環(huán)境要求的提高，如果相應的配套立法（工商登記、物業(yè)管理等）不能盡快完善的話，這種糾紛的發(fā)生會越來越多。

（十四）、物業(yè)管理公司存在的問題

1、物業(yè)管理公司沒有擺正自己的位置——管家而非主人 在現(xiàn)有的、有物業(yè)管理公司管理的小區(qū)中，有61%的物業(yè)管理公司不能擺正自己的位置——物業(yè)管理公司是管家而非主人，以至造成多起業(yè)主與物業(yè)管理公司的沖突。

2、物業(yè)管理公司應加大管理職能，完善管理手段 物業(yè)管理公司是全體業(yè)主的管家，對全體業(yè)主負責，如有個別業(yè)主侵犯了其他業(yè)主的權(quán)利，或從事了危及全體業(yè)主安全的行為，物業(yè)管理公司應對侵權(quán)人提起訴訟或采取其他有效措施加以制止，否則，受害業(yè)主可以未履行管理職責（違約）對物業(yè)管理公司提起訴訟。

3、物業(yè)管理公司的管理水平和人員素質(zhì)較差 2001年8月14日，北京市小區(qū)辦、市國土資源和房屋管理局物業(yè)處等部門聯(lián)合發(fā)布了關于物業(yè)管理企業(yè)的年審結(jié)果，全市41家物管企業(yè)被吊銷資質(zhì)證書（另有14家企業(yè)因培訓人員未達標等原因受到警告，并限期整改）。此消息一經(jīng)發(fā)布，全社會為之關注，普通市民拍手稱快（《北京晨報》2001年8月15日第21版報道）。目前物業(yè)管理的突出矛盾是缺乏高素質(zhì)人才。由于物業(yè)管理行業(yè)屬低資本、低回報、低工資的行業(yè)，因此，高素質(zhì)的管理與服務人才很難被吸引進來。統(tǒng)計表明：通過對840余家物管企業(yè)的綜合審查，大專以上學歷人員的從業(yè)比例明顯低于房地產(chǎn)開發(fā)、推廣等其他領域，而物業(yè)管理的重要程度卻絲毫不亞于上述相關領域。因此，市國土資源和房屋管理局物業(yè)處處長～認為，目前全市的物業(yè)管理行業(yè)正處于一個低水平運營的狀態(tài)。

（十五）、業(yè)主委員會目前存在的主要問題 <一>、目前業(yè)主委員會的成立不是很及時有效 從目前的情況來看，63%以上的小區(qū)在商品房交付后1~2年內(nèi)沒有成立業(yè)主委員會，原因主要有：第一、沒有人愿意負責；第二、業(yè)主之間聯(lián)系不夠，沒人牽頭；第三、業(yè)主委員會的選舉和委員的推舉透明度不夠或不夠民主；第四、相應的法律法規(guī)不配套；第五、原開發(fā)建設單位不牽頭，尤其是原物業(yè)管理公司與業(yè)主發(fā)生了一定的沖突時，原開發(fā)建設單位更不愿履行牽頭的義務，以至業(yè)主入住后，長期不能成立業(yè)主委員會，業(yè)主的民主權(quán)利與其他權(quán)利長期得不到行使和保障。<二>、業(yè)主委員會的設立與物業(yè)管理公司的選聘存在弊端 北京市房屋土地管理局《關于全面開展組建物業(yè)管理委員會工作的通知》京房地物字【1998】308號（下稱308號文件）規(guī)定：居住小區(qū)物業(yè)管理委員會(以下簡稱管委會)是由小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人通過產(chǎn)權(quán)人大會選舉產(chǎn)生，代表該物業(yè)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人實施物業(yè)管理的主體。成立管委會有利于維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法利益，有利于規(guī)范產(chǎn)權(quán)人、使用人和開發(fā)建設單位或物業(yè)管理企業(yè)之間的委托代理關系，也有利于物業(yè)管理市場的形成和規(guī)范。因此，組建管委會是實施物業(yè)管理的一項重要的基礎工作。但是，目前管委會的成立及管委會委員的選舉主要存在兩大問題：

1、行政色彩濃厚，業(yè)主的自治性體現(xiàn)的不夠（308號文件）在1998年就規(guī)定，要在全市全面開展管委會的組建工作，初步形成以管委會為主體、以管委會“自治管理”與物業(yè)管理企業(yè)的“專業(yè)化管理”相結(jié)合的物業(yè)管理體制。眾所周知，物業(yè)管理企業(yè)“專業(yè)化管理”是市場行為，而管委會的“自治管理”是一種自治性的行為，但目前的管委會從成立籌備組到組建管委會，都不同程度地體現(xiàn)出了較大的行政色彩。這種行政色彩主要表現(xiàn)在： 1）、（308號文件）規(guī)定，各區(qū)縣小區(qū)辦應當按照市局《關于開展組建居住小區(qū)物業(yè)管理委員會試點工作的通知》(京房地物宇【1997】第485號)文件的要求“指導”小區(qū)的開發(fā)建設單位和物業(yè)管理企業(yè)組建管委會。管委會籌備組可以邀請所在地“街道辦事處、派出所”等有關部門參加。管委會成立后，可以聘請上述部門成員為管委會“顧問”。2）、北京市房屋土地管理局《關于開展組建居民小區(qū)物業(yè)管理委員會試點工作的通知》京房地物字【1997】第485號（下稱第485號文件）第二條第（一）款規(guī)定：試點小區(qū)的開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)應在區(qū)縣房地局、小區(qū)辦和小區(qū)所在地的街道辦事處的“指導、監(jiān)督”下成立管委會籌備組，制訂組建管委會實施方案，起草管委會章程。3）、（308號文件）第四條規(guī)定：入住率已超過50%的小區(qū)，產(chǎn)權(quán)人、使用

第二篇：住宅商品房市場的相關問題與建議

住宅商品房市場的相關問題與建議

一、前言隨著住宅商品房市場的發(fā)展，客觀地說，目前的住宅商品房市場比前幾年要規(guī)范了許多，也的確解決了不少老百姓的居住問題。但是，隨著人們生活水平的不斷提高，隨著入世和依法治國方針的確立，人們對居住及其環(huán)境的要求也隨之提高，那種過去計劃經(jīng)濟體制下，只要有房住而不講究居住軟環(huán)境的時代已經(jīng)一去不復返了。為規(guī)范房地產(chǎn)市場，尤其是商品房中的住宅市場，為更好地保護買受人的合法權(quán)益，開展此次調(diào)研。本次調(diào)研不同于一般的房地產(chǎn)公司的市場調(diào)查。房地產(chǎn)公司的市場調(diào)查主要涉及的是：購房能力、擬購房屋的位置、何時準備購買、準備購買的面積等，其調(diào)查的目的主要為開發(fā)商把握投資機會與投資方向，目的有很大的趨利性，被調(diào)查的主體主要是準備購房者。而本次調(diào)研的目的是調(diào)研目前房地產(chǎn)市場中存在哪些問題，今后如何解決等，被調(diào)查的主體主要是已購房者。調(diào)查人主要走訪了6個住宅商品房小區(qū)的部分業(yè)主，并從北京市工商局、《北京青年報》、《北京日報》、《中國房地產(chǎn)報》、《北京晨報》、部分房地產(chǎn)公司的從業(yè)人員、部分房地產(chǎn)律師及律師事務所、北京市消協(xié)、政府相關職能部門等做了相應的調(diào)查了解，在此基礎上提出以下問題與建議，供有關方面參考。

二、住宅商品房市場的相關問題

（一）、在房地產(chǎn)公司的設立階段，注冊資金不到位，房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理形同虛設

1、據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，目前房地產(chǎn)公司在先期成立階段，注冊資金沒有完全到位的占92%，股東基本未投入注冊資金的占15%；而注冊資金投入量在一半以上的才占50%左右。與上海、深圳相比，目前北京的開發(fā)商進入市場的門檻相對較低，加之北京市99%的施工企業(yè)都不同程度地墊資給開發(fā)商蓋房，開發(fā)商基本上靠預售款來帶動開發(fā)的占50%以上，一旦銷售跟不上，缺乏滾動資金，買受人也只能認倒霉。難怪有人說，在北京只要有一萬元就可以玩房地產(chǎn)。作為律師，本人曾親歷一個房地產(chǎn)公司的設立：一家民營企業(yè)作為股東約定投資2400萬元，占注冊資金的80%；一家國營企業(yè)作為股東約定投資600萬元，占注冊資金的20%。但事實上，這兩家股東一分錢沒投，卻堂而皇之地注冊了一個注冊資金達3000萬元的房地產(chǎn)公司。這當中不但包括房地產(chǎn)公司設立、審批過程的混亂，還涉及公司登記中存在的大量問題。這其中往往涉及1~2個核心人物（或叫幕后人物），主要是他們在操縱、謀劃房地產(chǎn)公司的設立及項目的審批。且公司成立后，原股東往往退出歷史舞臺，部分法人股轉(zhuǎn)讓給個人（或轉(zhuǎn)讓給幕后人物可以操縱的法人），但無論轉(zhuǎn)讓給誰，注冊資金還是事實上不到位。說道這里可能有人會說，注冊資金不到位，工商行政管理部門根本不會批，但這個問題業(yè)內(nèi)人士或代為辦理工商登記的某些人會很清楚……而在資金不足的情況下，為了運作項目，就只能靠施工企業(yè)墊資施工、內(nèi)部認購、用地做抵押向銀行貸款、采取無證銷售等方式運作。一旦后續(xù)資金不到位，要么爛尾，要么偷工減料草率交房，從而導致業(yè)主要么得不到房、要么房屋質(zhì)量得不到保證。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理意義不大目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立是先進行工商登記，而后由房地產(chǎn)管理部門進行資質(zhì)認定，但事實上不管房地產(chǎn)管理部門對該企業(yè)的資質(zhì)做何表態(tài)或認定，事實上形同虛設。因為工商登記已確立了企業(yè)的法人地位，房地產(chǎn)管理部門的任何行為既不能否定也不能制約企業(yè)的法人地位和經(jīng)營行為。建設部2000年3月29日頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第3條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務?！钡壳?，在市場上銷售商品房的房地產(chǎn)商，有1/4~1/3或者更多沒有資質(zhì)，有的甚至是成立了4~5年的房地產(chǎn)商。但目前也存在一種見怪不怪的情況———沒有資質(zhì)的企業(yè)，樓盤可能銷售的很好；有資質(zhì)的企業(yè)有時倒出現(xiàn)后續(xù)資金不到位、或因為涉及訴訟等情況從而導致爛尾的情況發(fā)生。所以，目前商品房市場很大的問題是樓盤是否好銷或后續(xù)資金是否能及時到位。

3、由于部分出賣人未按有關規(guī)定向當?shù)亟逃块T交納“教育配套費”，導致買受人買了房，其子女卻有可能失學。

（二）、部分商品房違法銷售目前商品房的違法銷售主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、內(nèi)部認購國家已三令五申，明確“內(nèi)部認購”屬違法銷售，但無論在房展會上，還是在房地產(chǎn)廣告上，均不同程度地存在一定數(shù)量的內(nèi)部認購，目前內(nèi)部認購在商品房買賣中占6%~10%左右。

2、無證銷售（或此證代替彼證）《商品房銷售管理辦法》第六條規(guī)定：“商品房預售實行預售許可制度?！逼渌康禺a(chǎn)的相關法規(guī)也有類似規(guī)定。但目前有31%的房地產(chǎn)項目在預售時，沒有預售許可證（當然有一部分在后期補辦了預售許可證），有的項目甚至連預售許可證都沒有申辦就公開預售。筆者在8月份承辦的一個商品房項目中，售樓小姐稱“預售許可證”10月份可以辦下來，但銷售部經(jīng)理卻拿出另外一個“預售許可證”稱已辦下業(yè)主擬預購房屋的“預售許可證”，后經(jīng)筆者調(diào)查，業(yè)主預購房屋的“預售許可證”尚未申辦。由此可見，商品房銷售中不但存在無證銷售，甚至在“預售許可證”尚未申辦的情況下，當著律師的面（筆者已亮明身份），就明目張膽地用此證代替彼證。而目前的問題是，對于銷售時手續(xù)不全的項目，買受人簽訂了認購書，但在出賣人辦理了銷售手續(xù)后，雙方正式簽訂商品房買賣合同之前，買受人反悔并發(fā)生糾紛的，法院一般不保護買受人，并認定買賣行為有效。此舉無疑在客觀上縱容了開發(fā)商的無證銷售和內(nèi)部認購行為，使國家的商品房銷售許可制度在法庭上大打折扣。

（三）、虛假廣告及承諾不兌現(xiàn)

1、虛假廣告，誤導消費者《商品房銷售管理辦法》第十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)發(fā)

布商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學、準確?！钡F(xiàn)實中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的某些廣告，不但談不上真實、合法，科學、準確也是無從談起。目前的商品房銷售中所涉及的廣告內(nèi)容，100%真實、合法、科學、準確的幾乎沒有，一般都包含30%以上的虛假成分。

2、承諾不兌現(xiàn)目前大量的房地產(chǎn)廣告中，包含大量的承諾性內(nèi)容，《商品房銷售管理辦法》第十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。”由此可見，既然是應當，那么作為廣告的發(fā)布者——開發(fā)商（出賣人），就必須在商品房買賣合同中約定其承諾內(nèi)容（綠化率、房屋凈高、社區(qū)會所、車位等），這是其簽約時的法定義務。但現(xiàn)實中，38%的出賣人拒絕約定樓書中的承諾，95%左右的出賣人不能將樓書中的承諾全部約定在合同中，68%的出賣人只能約定樓書中的50%左右的內(nèi)容。因此，應該說，大部分的出賣人在商品房出賣時，或多或少地違反了《商品房銷售管理辦法》第十五條的義務性規(guī)定。

（四）、相關媒體的錯誤誘導、炒作北京西四環(huán)附近的“美麗園”項目，曾被《北京青年報》評選為十佳明星樓盤，加之其廣告效應等輔助手段，短期內(nèi)其樓盤銷售一空。但該項目從去年至今，先后出現(xiàn)了因面積公攤、綠地被侵占等違約或侵權(quán)行為而導致100多人的群體爭議，并發(fā)生夜里12點到海淀區(qū)政府集體請愿的現(xiàn)象。而且，對“美麗園”的業(yè)主與開發(fā)商群體爭議的問題，《京華時報》、《中國消費者報》、《中國房地產(chǎn)報》、《名牌時報》等媒體曾先后進行過報道，但時至今日仍未解決實質(zhì)性問題。應該說，目前中國老百姓對報紙的信任程度還是很大的，尤其是一些知名報紙，但不可否認的是，由于某些報紙不負責任的報道、評選與間接推薦，消費者上當受騙的不在少數(shù)，而問題的關鍵在于，這種評選的真實性、可靠性有多大，是否包含了趨利性？多大程度上反映或代表了民意？今后是否有必要繼續(xù)搞這種活動？

（五）、洽談、簽訂《商品房買賣合同》時，違反公平原則目前在簽訂《商品房買賣合同》時，經(jīng)常遇見下列情況：

1、合同條款不能談，尤其是經(jīng)濟適用房。建設部2001年8月消息，去年北京市的經(jīng)濟適用房開工面積為267萬平方米，2001年全年計劃開工150萬平方米，但截至2001年上半年，實際開發(fā)面積僅為34.6萬平方米。由此可見，由于目前經(jīng)濟適用房開工率較低，供小于求，經(jīng)濟適用房處于賣方市場，且排隊等號的買受人遠遠超過一萬余人，加之今年下半年，已發(fā)現(xiàn)個別經(jīng)濟適用房小區(qū)出現(xiàn)炒賣經(jīng)濟適用房的現(xiàn)象，如：天通苑小區(qū)。因此，經(jīng)濟適用房98%的項目中，其合同條款沒有商量余地，更不能簽訂買受人提供的補充協(xié)議，這對保護買受人的利益非常不利。當然，有人會說這是市場行為、供需狀況所致。但眾所周知，從目前的商品房市場來看，商品房市場不但不規(guī)范，且還處于一定程度的賣方市場，加之買受人和出賣人相比，在專業(yè)知識等方面均處于劣勢，尤其是買受人已交付了一定數(shù)量的定金后，房屋的交易與洽談根本上是不平等的，對于這種不公平的交易，政府及有關部門應該有所作為，尤其是司法部門應該保護弱者，這樣才不會失信于民，社會才能長治久安。

2、《商品房銷售管理辦法》第二十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。”但在目前的商品房預售過程中，98%的出賣人不能按照該規(guī)定，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人出示《商品房銷售管理辦法》和《城市商品房預售管理辦法》；而對于《商品房買賣合同示范文本》的簽約前明示，也只有67%左右的出賣人可以做到。此外，在出賣人事先有補充協(xié)議的情況下，有84%的出賣人事先不將此協(xié)議告知買受人，而當買受人提出商談、簽訂由買受人提供的補充協(xié)議時，出賣人又加以拒絕。且出賣人往往在《商品房買賣合同示范文本》及補充協(xié)議之外，還單方制訂某些對出賣人有利的、不可商談的條款。，如：限制買受人對樓宇的屋面使用權(quán)、外墻面使用權(quán)等。

3、違反法律規(guī)定，單方擴大相關法律術語（如不可抗力）的內(nèi)涵與外延，且這種解釋往往是對出賣人有利的。

4、排斥買受人聘請律師，有的項目甚至聲稱“如果買受人帶律師簽合同，就不賣?！保▽嶋H上怕買受人的律師揭穿出賣人的不合法行為）

（六）、實測面積與公攤不公問題關于實測面積與公攤不公的問題，目前已成為房地產(chǎn)界的一大投宿熱點，筆者也曾就此撰文，并分別刊登在2001年4月10日的《北京日報》和2001年4月18日的《北京晨報》上引起了社會各界較大的反響。目前，該方面的矛盾主要表現(xiàn)在：

1、將不應公攤的部位讓業(yè)主分攤；部分房地產(chǎn)公司為牟取不當利益，將本不應由買受人分攤的部分，比如：出賣人的辦公用房、出租房、營業(yè)用房及地下停車場等分攤給買受人，使業(yè)主蒙受重大損失。

2、在原有的公攤面積基礎上，讓業(yè)主多攤；由于目前的《商品房買賣合同》附件二中只標出了公攤部位，既不標出公攤面積總數(shù)，也不標出各公攤部位的實際面積數(shù)量，這就為出賣人讓業(yè)主多攤留下了漏洞。

3、出賣人侵犯買受人的利益，擅自經(jīng)營公攤面積；作為公攤面積，產(chǎn)權(quán)歸全體買受人共有，但現(xiàn)實生活中，經(jīng)常出現(xiàn)出賣人將已由買受人分攤的部位出租或交由他人管理，這實際上侵犯了全體業(yè)主的共同財產(chǎn)。

4、不告知業(yè)主分攤的真實情況和數(shù)據(jù)（往往套內(nèi)建筑面積縮水，公攤面積加大，且公攤面積的變化幅度超出約定幅度），不向業(yè)主出示《商品房銷售面積明細表》（目前新的合同沒有約定），以避免業(yè)主退房。《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》規(guī)定，消費者享有知情權(quán)。有鑒于此，買受人對其購買房屋的真實情況（比如：測繪部門的實測面積數(shù)據(jù)）享有知情權(quán)，但目前62%的出賣人在交付商品房時不向買受人出示測繪部門的實測面積數(shù)據(jù)———《商品房銷售面積明細表》，且買受人提出異議時，出賣人往往以各種借口

拒絕或拖延，買受人為獲得真實數(shù)據(jù)向測繪隊查詢時，測繪隊又不與查詢，買受人聘請律師去查時，測繪隊同樣不與配合。近年來，因為公攤問題導致集體訴訟或團體爭議的商品房項目不少，比如：美麗園、日月東華、嘉德公寓、聽濤雅園、華興園、都會華庭等，且每個項目涉及的業(yè)主平均在100戶以上。

（七）、定金的約定與認購書的簽訂不規(guī)范目前在商品房買賣中，大多數(shù)項目是先簽認購書并交納定金，然后在開發(fā)商規(guī)定的時間內(nèi)簽訂正式合同。但問題的關鍵是，在出賣人、買受人雙方簽訂認購書并交納定金以后，往往約定如果買受人在規(guī)定的日期內(nèi)未簽正式合同或買受人未交付首付款，出賣人有權(quán)單方?jīng)]收買受人的定金（但卻不約定出賣人違約后定金的雙倍返還條款），而買受人在簽訂了這樣的條款后，基本上就失去了主動權(quán)并被套牢。且新版的《商品房買賣合同》根本沒有關于定金的條款，導致認購書與《商品房買賣合同》銜接不上。而且，正式合同簽訂后，認購書往往被出賣人收回，這樣，買受人手里沒有了定金的證據(jù)，想行使定金權(quán)利也不可能了。應該說，在簽訂正式的《商品房買賣合同》之前，簽訂認購書是照搬香港的習慣做法，但在我國法律中并沒有這項前置性的程序規(guī)定，且從以往的售樓過程中可以看出，買受人簽訂了認購書、交了定金以后，往往被套住，如果不打算購買該幢樓宇，就要冒損失定金的危險。

（八）、銷售與物業(yè)管理不銜接，出賣人與物業(yè)管理公司互相推諉《商品房銷售管理辦法》第十三條規(guī)定：“商品房銷售（包括：現(xiàn)售、預售）時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議?！钡聦嵣?，出賣人不但不與買受人訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議，甚至以各種借口推脫。目前有89%的商品房項目在銷售時，買受人未能與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議，70%以上的買受人沒有看到物業(yè)管理公約等物業(yè)管理文件、合同，而且，往往是出賣人不同意簽訂，導致交房時，業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生爭執(zhí)。

（九）、買受人自己的法律意識談泊，應加強宣傳據(jù)統(tǒng)計，目前買受人在購房時自己聘請律師的不到2%，大多數(shù)人認為：目前新版的《商品房買賣合同》是國家制訂的，以為很全面了，認為新合同可以保護自己的利益（不知道出賣人已經(jīng)在合同條款上做了相應的文章），且大多數(shù)人在購房時有一種從眾心理———大家都這樣簽了，我也這樣簽算了。而且，有時出賣人誘導買受人——要么聲稱售樓處有出賣人替買受人請的律師，可以解決買受人的法律疑問并幫助買受人簽訂買房合同（但售樓處的律師是出賣人的律師，不可能站在買受人的立場，更不可能維護買受人的利益，更有甚者，個別律師事務所還向買受人收取律師費，并從收取的律師費中向出賣人返還一部分，這樣的律師事實上違反了《律師職業(yè)規(guī)范》中關于“雙向代理”的規(guī)定，且應受到懲戒）。

（十）、在商品房的交付階段，房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題目前房屋交付時主要存在以下與質(zhì)量有關的問題：A、房屋裂縫；B、地基沉降；C、頂棚漏水；D、墻皮脫落等但上述問題，從法律或住宅設計規(guī)范上講，除地基沉降以外，一般不屬于房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，但目前的房地產(chǎn)法律中，除房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題外（該問題危及房屋安全，一般不影響房屋的使用），尚沒有約束房屋外在質(zhì)量（外觀、墻皮脫落、裂縫等）的標準，導致房屋使用時大打折扣，使買受人經(jīng)常為漏雨、墻皮脫落等瑕疵而苦惱或奮戰(zhàn)。

（十一）、交付時變更原設計、規(guī)劃，或?qū)⒁驯粯I(yè)主分攤的部位（應歸全體業(yè)主共同所有）規(guī)劃、設計變更為其他設施（事實上規(guī)劃部門也侵犯了業(yè)主們財產(chǎn)的共同所有權(quán)）近期，因為開發(fā)商改變規(guī)劃，將沙盤中的綠地變形縮水或改建成停車場、商場，增建住宅樓或增加層數(shù)、縮小樓間距以增大容積率，不按照原規(guī)劃對小區(qū)進行建設，包括原規(guī)劃中的配套設施，且規(guī)劃部門也將原規(guī)劃修改，導致出賣人的先期承諾不能兌現(xiàn)，從而引發(fā)群體爭議的事情不斷發(fā)生。主要體現(xiàn)在：

1、改變原規(guī)劃，尤其是對原規(guī)劃中配套設施（托兒所、幼兒園、中心社區(qū)、人工湖等）的變更；

2、將已被業(yè)主分攤的部位（應歸全體業(yè)主共同所有），規(guī)劃、設計變更為其他設施（事實上規(guī)劃部門也侵犯了業(yè)主們財產(chǎn)的共同所有權(quán)），同樣侵犯了全體業(yè)主的共同權(quán)益。應該說，業(yè)主們在買房時，不但看中的是房屋的戶型、外觀，也包括該項目的規(guī)劃、綠化、會所、物業(yè)管理、人文景觀等，當然這些條款很多業(yè)主在簽合同時并未將其約定在合同里，司法實踐中也不保護，但事實上這是對業(yè)主居住環(huán)境權(quán)利的一種侵犯，因為出賣人賣房時不但將其作為廣告宣傳，而且是出賣人的一個賣點。而買受人在購房時，不但看中的是房屋的戶型、外觀，也包括該項目的規(guī)劃、綠化、會所、物業(yè)管理、人文景觀等，買受人的房價中應該也包括了這些軟環(huán)境的因素。因此，一旦出賣人不履行這些承諾，司法部門又不保護業(yè)主的訴訟請求時，應該說這是對業(yè)主居住環(huán)境權(quán)利的最大侵害，客觀上也是對出賣人虛假承諾或虛假廣告的一種縱容。（目前，因改變規(guī)劃導致爭議的項目主要有海淀區(qū)的美麗園、朝陽區(qū)的望京大西洋新城、順義區(qū)的雙裕小區(qū)等，且大西洋新城、雙裕小區(qū)已就此向有關部門提起了行政復議。）作為司法部門及政府有關部門應該很明白，買受人與出賣人相比，無論在簽訂商品房買賣合同，還是在發(fā)生爭議后的訴訟或仲裁中均處于劣勢，且出賣人在銷售商品房時，又或多或少地存在虛假成分，因此，司法部門無論從保護弱者的角度，還是從公平原則出發(fā)，應當將出賣人的虛假成分予以考慮，并充分保護弱者的合法權(quán)益，因為在整個交易過程中，出賣人違反了誠實信用的原則，所以出賣人就應當對其不誠實的行為承擔相應的法律后果，但目前的司法實踐令大多數(shù)消費者遺憾……

（十二）、交樓標準不明確目前，出賣人為了不承擔或避免承擔延期交房的違約責任，只管交樓、忽視環(huán)境及配套設施的完善，以至買受人在入住后的相當一段時期生活在一個大工地里，生活質(zhì)量沒有保障，根本享受不到一個業(yè)主的權(quán)利。統(tǒng)計表明：92%商品房項目的一期工程，業(yè)主入住時配套設施尚未建成，且一般要等二年左

單位、物業(yè)管理企業(yè)應在區(qū)縣房地局、小區(qū)辦和小區(qū)所在地的街道辦事處的“指導、監(jiān)督”下成立管委會籌備組，制訂組建管委會實施方案，起草管委會章程。3）、（308號文件）第四條規(guī)定：入住率已超過50%的小區(qū)，產(chǎn)權(quán)人、使用

第三篇：住宅商品房市場的相關問題與建議

住宅商品房市場的相關問題與建議

一、前言

隨著住宅商品房市場的發(fā)展，客觀地說，目前的住宅商品房市場比前幾年要規(guī)范了許多，也的確解決了不少老百姓的居住問題。但是，隨著人們生活水平的不斷提高，隨著入世和依法治國方針的確立，人們對居住及其環(huán)境的要求也隨之提高，那種過去計劃經(jīng)濟體制下，只要有房住而不講究居住軟環(huán)境的時代已經(jīng)一去不復返了。為規(guī)范房地產(chǎn)市場，尤其是商品房中的住宅市場，為更好地保護買受人的合法權(quán)益，開展此次調(diào)研。本次調(diào)研不同于一般的房地產(chǎn)公司的市場調(diào)查。房地產(chǎn)公司的市場調(diào)查主要涉及的是：購房能力、擬購房屋的位置、何時準備購買、準備購買的面積等，其調(diào)查的目的主要為開發(fā)商把握投資機會與投資方向，目的有很大的趨利性，被調(diào)查的主體主要是準備購房者。而本次調(diào)研的目的是調(diào)研目前房地產(chǎn)市場中存在哪些問題，今后如何解決等，被調(diào)查的主體主要是已購房者。

調(diào)查人主要走訪了6個住宅商品房小區(qū)的部分業(yè)主，并從北京市工商局、《北京青年報》、《北京日報》、《中國房地產(chǎn)報》、《北京晨報》、部分房地產(chǎn)公司的從業(yè)人員、部分房地產(chǎn)律師及律師事務所、北京市消協(xié)、政府相關職能部門等做了相應的調(diào)查了解，在此基礎上提出以下問題與建議，供有關方面參考。

二、住宅商品房市場的相關問題

（一）、在房地產(chǎn)公司的設立階段，注冊資金不到位，房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理形同虛設

1、據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，目前房地產(chǎn)公司在先期成立階段，注冊資金沒有完全到位的占92%，股東基本未投入注冊資金的占15%；而注冊資金投入量在一半以上的才占50%左右。與上海、深圳相比，目前北京的開發(fā)商進入市場的門檻相對較低，加之北京市99%的施工企業(yè)都不同程度地墊資給開發(fā)商蓋房，開發(fā)商基本上靠預售款來帶動開發(fā)的占50%以上，一旦銷售跟不上，缺乏滾動資金，買受人也只能認倒霉。難怪有人說，在北京只要有一萬元就可以玩房地產(chǎn)。

作為律師，本人曾親歷一個房地產(chǎn)公司的設立：一家民營企業(yè)作為股東約定投資2400萬元，占注冊資金的80%；一家國營企業(yè)作為股東約定投資600萬元，占注冊資金的20%。但事實上，這兩家股東一分錢沒投，卻堂而皇之地注冊了一個注冊資金達3000萬元的房地產(chǎn)公司。這當中不但包括房地產(chǎn)公司設立、審批過程的混亂，還涉及公司登記中存在的大量問題。這其中往往涉及1~2個核心人物（或叫幕后人物），主要是他們在操縱、謀劃房地產(chǎn)公司的設立及項目的審批。且公司成立后，原股東往往退出歷史舞臺，部分法人股轉(zhuǎn)讓給個人（或轉(zhuǎn)讓給幕后人物可以操縱的法人），但無論轉(zhuǎn)讓給誰，注冊資金還是事實上不到位。

說道這里可能有人會說，注冊資金不到位，工商行政管理部門根本不會批，但這個問題業(yè)內(nèi)人士或代為辦理工商登記的某些人會很清楚……

而在資金不足的情況下，為了運作項目，就只能靠施工企業(yè)墊資施工、內(nèi)部認購、用地做抵押向銀行貸款、采取無證銷售等方式運作。一旦后續(xù)資金不到位，要么爛尾，要么偷工減料草率交房，從而導致業(yè)主要么得不到房、要么房屋質(zhì)量得不到保證。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理意義不大

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立是先進行工商登記，而后由房地產(chǎn)管理部門進行資質(zhì)認定，但事實上不管房地產(chǎn)管理部門對該企業(yè)的資質(zhì)做何表態(tài)或認定，事實上形同虛設。因為工商登記已確立了企業(yè)的法人地位，房地產(chǎn)管理部門的任何行為既不能否定也不能制約企業(yè)的法人地位和經(jīng)營行為。

建設部2000年3月29日頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第3條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得體爭議，并發(fā)生夜里12點到海淀區(qū)政府集體請愿的現(xiàn)象。而且，對“美麗園”的業(yè)主與開發(fā)商群體爭議的問題，《京華時報》、《中國消費者報》、《中國房地產(chǎn)報》、《名牌時報》等媒體曾先后進行過報道，但時至今日仍未解決實質(zhì)性問題。

應該說，目前中國老百姓對報紙的信任程度還是很大的，尤其是一些知名報紙，但不可否認的是，由于某些報紙不負責任的報道、評選與間接推薦，消費者上當受騙的不在少數(shù)，而問題的關鍵在于，這種評選的真實性、可靠性有多大，是否包含了趨利性？多大程度上反映或代表了民意？今后是否有必要繼續(xù)搞這種活動？

（五）、洽談、簽訂《商品房買賣合同》時，違反公平原則

目前在簽訂《商品房買賣合同》時，經(jīng)常遇見下列情況：

1、合同條款不能談，尤其是經(jīng)濟適用房。

建設部2001年8月消息，去年北京市的經(jīng)濟適用房開工面積為267萬平方米，2001年全年計劃開工150萬平方米，但截至2001年上半年，實際開發(fā)面積僅為34.6萬平方米。由此可見，由于目前經(jīng)濟適用房開工率較低，供小于求，經(jīng)濟適用房處于賣方市場，且排隊等號的買受人遠遠超過一萬余人，加之今年下半年，已發(fā)現(xiàn)個別經(jīng)濟適用房小區(qū)出現(xiàn)炒賣經(jīng)濟適用房的現(xiàn)象，如：天通苑小區(qū)。因此，經(jīng)濟適用房98%的項目中，其合同條款沒有商量余地，更不能簽訂買受人提供的補充協(xié)議，這對保護買受人的利益非常不利。

當然，有人會說這是市場行為、供需狀況所致。但眾所周知，從目前的商品房市場來看，商品房市場不但不規(guī)范，且還處于一定程度的賣方市場，加之買受人和出賣人相比，在專業(yè)知識等方面均處于劣勢，尤其是買受人已交付了一定數(shù)量的定金后，房屋的交易與洽談根本上是不平等的，對于這種不公平的交易，政府及有關部門應該有所作為，尤其是司法部門應該保護弱者，這樣才不會失信于民，社會才能長治久安。

2、《商品房銷售管理辦法》第二十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》?！钡谀壳暗纳唐贩款A售過程中，98%的出賣人不能按照該規(guī)定，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人出示《商品房銷售管理辦法》和《城市商品房預售管理辦法》；而對于《商品房買賣合同示范文本》的簽約前明示，也只有67%左右的出賣人可以做到。此外，在出賣人事先有補充協(xié)議的情況下，有84%的出賣人事先不將此協(xié)議告知買受人，而當買受人提出商談、簽訂由買受人提供的補充協(xié)議時，出賣人又加以拒絕。且出賣人往往在《商品房買賣合同示范文本》及補充協(xié)議之外，還單方制訂某些對出賣人有利的、不可商談的條款。，如：限制買受人對樓宇的屋面使用權(quán)、外墻面使用權(quán)等。

3、違反法律規(guī)定，單方擴大相關法律術語（如不可抗力）的內(nèi)涵與外延，且這種解釋往往是對出賣人有利的。

4、排斥買受人聘請律師，有的項目甚至聲稱“如果買受人帶律師簽合同，就不賣。”（實際上怕買受人的律師揭穿出賣人的不合法行為）

（六）、實測面積與公攤不公問題

關于實測面積與公攤不公的問題，目前已成為房地產(chǎn)界的一大投宿熱點，筆者也曾就此撰文，并分別刊登在2001年4月10日的《北京日報》和2001年4月18日的《北京晨報》上引起了社會各界較大的反響。目前，該方面的矛盾主要表現(xiàn)在：

1、將不應公攤的部位讓業(yè)主分攤；

部分房地產(chǎn)公司為牟取不當利益，將本不應由買受人分攤的部分，比如：出賣人的辦公用房、出租房、營業(yè)用房及地下停車場等分攤給買受人，使業(yè)主蒙受重大損失。

2、在原有的公攤面積基礎上，讓業(yè)主多攤；

由于目前的《商品房買賣合同更有甚者，個別律師事務所還向買受人收取律師費，并從收取的律師費中向出賣人返還一部分，這樣的律師事實上違反了《律師職業(yè)規(guī)范》中關于“雙向代理”的規(guī)定，且應受到懲戒）。

（十）、在商品房的交付階段，房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題

目前房屋交付時主要存在以下與質(zhì)量有關的問題：

a、房屋裂縫；b、地基沉降；c、頂棚漏水；d、墻皮脫落等

但上述問題，從法律或住宅設計規(guī)范上講，除地基沉降以外，一般不屬于房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，但目前的房地產(chǎn)法律中，除房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題外（該問題危及房屋安全，一般不影響房屋的使用），尚沒有約束房屋外在質(zhì)量（外觀、墻皮脫落、裂縫等）的標準，導致房屋使用時大打折扣，使買受人經(jīng)常為漏雨、墻皮脫落等瑕疵而苦惱或奮戰(zhàn)。

（十一）、交付時變更原設計、規(guī)劃，或?qū)⒁驯粯I(yè)主分攤的部位（應歸全體業(yè)主共同所有）規(guī)劃、設計變更為其他設施（事實上規(guī)劃部門也侵犯了業(yè)主們財產(chǎn)的共同所有權(quán)）

近期，因為開發(fā)商改變規(guī)劃，將沙盤中的綠地變形縮水或改建成停車場、商場，增建住宅樓或增加層數(shù)、縮小樓間距以增大容積率，不按照原規(guī)劃對小區(qū)進行建設，包括原規(guī)劃中的配套設施，且規(guī)劃部門也將原規(guī)劃修改，導致出賣人的先期承諾不能兌現(xiàn)，從而引發(fā)群體爭議的事情不斷發(fā)生。主要體現(xiàn)在：

1、改變原規(guī)劃，尤其是對原規(guī)劃中配套設施（托兒所、幼兒園、中心社區(qū)、人工湖等）的變更；

2、將已被業(yè)主分攤的部位（應歸全體業(yè)主共同所有），規(guī)劃、設計變更為其他設施（事實上規(guī)劃部門也侵犯了業(yè)主們財產(chǎn)的共同所有權(quán)），同樣侵犯了全體業(yè)主的共同權(quán)益。

應該說，業(yè)主們在買房時，不但看中的是房屋的戶型、外觀，也包括該項目的規(guī)劃、綠化、會所、物業(yè)管理、人文景觀等，當然這些條款很多業(yè)主在簽合同時并未將其約定在合同里，司法實踐中也不保護，但事實上這是對業(yè)主居住環(huán)境權(quán)利的一種侵犯，因為出賣人賣房時不但將其作為廣告宣傳，而且是出賣人的一個賣點。而買受人在購房時，不但看中的是房屋的戶型、外觀，也包括該項目的規(guī)劃、綠化、會所、物業(yè)管理、人文景觀等，買受人的房價中應該也包括了這些軟環(huán)境的因素。因此，一旦出賣人不履行這些承諾，司法部門又不保護業(yè)主的訴訟請求時，應該說這是對業(yè)主居住環(huán)境權(quán)利的最大侵害，客觀上也是對出賣人虛假承諾或虛假廣告的一種縱容。（目前，因改變規(guī)劃導致爭議的項目主要有海淀區(qū)的美麗園、朝陽區(qū)的望京大西洋新城、順義區(qū)的雙裕小區(qū)等，且大西洋新城、雙裕小區(qū)已就此向有關部門提起了行政復議。）

作為司法部門及政府有關部門應該很明白，買受人與出賣人相比，無論在簽訂商品房買賣合同，還是在發(fā)生爭議后的訴訟或仲裁中均處于劣勢，且出賣人在銷售商品房時，又或多或少地存在虛假成分，因此，司法部門無論從保護弱者的角度，還是從公平原則出發(fā)，應當將出賣人的虛假成分予以考慮，并充分保護弱者的合法權(quán)益，因為在整個交易過程中，出賣人違反了誠實信用的原則，所以出賣人就應當對其不誠實的行為承擔相應的法律后果，但目前的司法實踐令大多數(shù)消費者遺憾……

（十二）、交樓標準不明確

目前，出賣人為了不承擔或避免承擔延期交房的違約責任，只管交樓、忽視環(huán)境及配套設施的完善，以至買受人在入住后的相當一段時期生活在一個大工地里，生活質(zhì)量沒有保障，根本享受不到一個業(yè)主的權(quán)利。統(tǒng)計表明：92%商品房項目的一期工程，業(yè)主入住時配套設施尚未建成，且一般要等二年左右的時間才會遠離工地的噪聲。

此外，商品房交付時，出賣人為了避免買受人退房，侵犯買受人的知情權(quán)，最普遍、最要害的是不向買受人出示應向其出示的文件———《測繪部門實測面積文件》或《竣工驗收備案表》等表明房屋面積或房屋；第三、業(yè)主委員會的選舉和委員的推舉透明度不夠或不夠民主；第四、相應的法律法規(guī)不配套；第五、原開發(fā)建設單位不牽頭，尤其是原物業(yè)管理公司與業(yè)主發(fā)生了一定的沖突時，原開發(fā)建設單位更不愿履行牽頭的義務，以至業(yè)主入住后，長期不能成立業(yè)主委員會，業(yè)主的民主權(quán)利與其他權(quán)利長期得不到行使和保障。、業(yè)主委員會的設立與物業(yè)管理公司的選聘存在弊端

北京市房屋土地管理局《關于全面開展組建物業(yè)管理委員會工作的通知》京房地物字【1998】308號（下稱308號文件）規(guī)定：居住小區(qū)物業(yè)管理委員會(以下簡稱管委會)是由小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人通過產(chǎn)權(quán)人大會選舉產(chǎn)生，代表該物業(yè)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人實施物業(yè)管理的主體。成立管委會有利于維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法利益，有利于規(guī)范產(chǎn)權(quán)人、使用人和開發(fā)建設單位或物業(yè)管理企業(yè)之間的委托代理關系，也有利于物業(yè)管理市場的形成和規(guī)范。因此，組建管委會是實施物業(yè)管理的一項重要的基礎工作。但是，目前管委會的成立及管委會委員的選舉主要存在兩大問題：

1、行政色彩濃厚，業(yè)主的自治性體現(xiàn)的不夠

（308號文件）在1998年就規(guī)定，要在全市全面開展管委會的組建工作，初步形成以管委會為主體、以管委會“自治管理”與物業(yè)管理企業(yè)的“專業(yè)化管理”相結(jié)合的物業(yè)管理體制。眾所周知，物業(yè)管理企業(yè)“專業(yè)化管理”是市場行為，而管委會的“自治管理”是一種自治性的行為，但目前的管委會從成立籌備組到組建管委會，都不同程度地體現(xiàn)出了較大的行政色彩。

這種行政色彩主要表現(xiàn)在：

1）、（308號文件）規(guī)定，各區(qū)縣小區(qū)辦應當按照市局《關于開展組建居住小區(qū)物業(yè)管理委員會試點工作的通知》

(京房地物宇【1997】第485號)文件的要求“指導”小區(qū)的開發(fā)建設單位和物業(yè)管理企業(yè)組建管委會。管委會籌備組可以邀請所在地“街道辦事處、派出所”等有關部門參加。管委會成立后，可以聘請上述部門成員為管委會“顧問”。

2）、北京市房屋土地管理局《關于開展組建居民小區(qū)物業(yè)管理委員會試點工作的通知》京房地物字【1997】第485號（下稱第485號文件）第二條第（一）款規(guī)定：試點小區(qū)的開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)應在區(qū)縣房地局、小區(qū)辦和小區(qū)所在地的街道辦事處的“指導、監(jiān)督”下成立管委會籌備組，制訂組建管委會實施方案，起草管委會章程。

3）、（308號文件）第四條規(guī)定：入住率已超過50%的小區(qū)，產(chǎn)權(quán)人、使用人要求組建管委會的，各區(qū)縣小區(qū)辦“應當”向該小區(qū)開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出通知，限期一個月內(nèi)開始組建管委會的工作。逾期不組建的，區(qū)縣小區(qū)辦“可以”指定產(chǎn)權(quán)人、使用人成立籌備組，并按照京房地物字【1997】第485號文件和本通知規(guī)定成立管委會。這里存在幾個問題：

a）、各區(qū)縣小區(qū)辦對開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)組建管委會是“指導”、“監(jiān)督”等關系，且有多個婆婆相伴。不可否認，行政干預對早期的小區(qū)管委會的成立起了一定的積極作用。但既然是“自治管理”，為什么不能由業(yè)主們自己成立管委會呢？

b）、“各區(qū)縣小區(qū)辦應當向該小區(qū)開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出通知，限期一個月內(nèi)開始組建管委會的工作。”但小區(qū)辦應當什么時間發(fā)出通知（這直接涉及到小區(qū)辦拖延履行法定職責的認定）？開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)畢竟是二個法人，如果限期內(nèi)仍不開始組建管委會如何處罰？

c）、“逾期不組建的，區(qū)縣小區(qū)辦可以指定產(chǎn)權(quán)人、使用人成立籌備組?！睂W過法律的人都知道，法律上的“可以”隨意性較大，他可以指定，也可以不指定。那么在不指定的情況下，業(yè)主的權(quán)利如何保障呢？

2、業(yè)主委員會委員的推薦與選舉存在弊端

1）、管委會

（第485號文件）第二條第（二）款規(guī)定：籌備組應與產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表以及居委會代表協(xié)商，推薦管委會委員候選人。

由此可以看出：

a）、管委會委員候選人的產(chǎn)生辦法只規(guī)定了推薦方式，應該允許自薦。事實上，有一部分被推薦的人，要么忙于工作無暇顧及，要么有能力不熱心或缺乏責任感。而熱心此項事務的業(yè)主，又由于這樣或那樣的原因沒被推薦，結(jié)果是于公于私都不利。因此，關于管委會委員候選人的產(chǎn)生辦法應該允許業(yè)主自薦。

b）、由于管委會籌備組的成立是由開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)，在區(qū)縣房地局、小區(qū)辦和小區(qū)所在地的街道辦事處的“指導、監(jiān)督”下成立的，沒有業(yè)主參加或參與，籌備組的成立是否反映了業(yè)主們的意愿尚未可知？現(xiàn)實生活中，經(jīng)常出現(xiàn)小區(qū)的開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)推薦一些不反對他們的業(yè)主作為管委會委員候選人，而一旦這些候選人出賣業(yè)主利益且不被大多數(shù)業(yè)主認同時，開發(fā)建設單位或物業(yè)管理企業(yè)就拖延管委會的成立。因此，在推薦候選人問題上，開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主們的想法往往是背道而馳的，因此，候選人的人選往往協(xié)商不成。所以，應規(guī)定一個協(xié)商的期限及協(xié)商不成的處理辦法。

c）、關于推選多少候選人的問題。

（第485號文件）第二條第（二）款規(guī)定：管委會委員人數(shù)一般以５－１５人單數(shù)為宜，其中使用人不超過管委會委員總數(shù)的３０％。這里只規(guī)定了管委會委員人數(shù)，而未規(guī)定候選人的人數(shù)。實踐中，開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常采取等額選舉的方式，雖然相關文件并沒有規(guī)定采用何種方式，但從等額選舉的弊病來看，這實際上剝奪了一部分業(yè)主的被選舉權(quán)，更沒有體現(xiàn)物業(yè)管理的自治性和業(yè)主們的民主意識。

2）、管委會委員的選舉問題

根據(jù)（308號文件）規(guī)定，第一屆管委會可以依照京房地物字【1997】第485號第二條第三款的規(guī)定，通過產(chǎn)權(quán)人大會選舉產(chǎn)生，也可以通過公告方式選舉產(chǎn)生。也就是說：

a）、籌備組應組織召開由全體產(chǎn)權(quán)人、使用人代表參加的第一次產(chǎn)權(quán)人大會，審議和通過管委會章程，選舉管委會委員，組建管委會。

b）、出席產(chǎn)權(quán)人大會的使用人代表不得超過產(chǎn)權(quán)人總數(shù)的３０％。

c）、產(chǎn)權(quán)人投票實行住宅房屋每一單元房一票；非住宅房屋每３０００平方米一票，不足３０００平方米的，每一產(chǎn)權(quán)證一票；使用人代表每人擁有一票投票權(quán)。

d）、產(chǎn)權(quán)人總數(shù)超過２００人的，可召開產(chǎn)權(quán)人代表大會。其中使用人代表不得超過產(chǎn)權(quán)人代表總數(shù)的３０％。產(chǎn)權(quán)人代表，多層住宅樓可每幢樓選１－２位，高層樓可每幢樓選２－４位；獨幢房屋實施物業(yè)管理的，可每層選２－３位代表。

產(chǎn)權(quán)人代表大會代表所擁有的投票權(quán)按本條第三款確定。

采取通過公告方式選舉產(chǎn)生的，應依照下列規(guī)定:

a）、籌備組在廣告欄、公共場所醒目位置公告管委會章程和管委會委員候選人和選舉辦法，同時書面送達全體產(chǎn)權(quán)人上述材料；

b）、在選舉辦法規(guī)定的時間內(nèi)，籌備組未收到占總票數(shù)50%以上的反對票，即可向各區(qū)縣小區(qū)辦申請成立管委會。

但這里同樣存在以下幾個問題：

a）、如前所述，管委會籌備組的成立是由開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)，在區(qū)縣房地局、小區(qū)辦和小區(qū)所在地的街道辦事處的“指導、監(jiān)督”下成立的，沒有業(yè)主參加或參與，籌備組的成立是否反映了業(yè)主們的意愿不得而知？籌備組在公告、起草相關文件及送達材料時，能否站在全體業(yè)主的立場上實未可知。

b）、公告應在選舉前多長時間公示？應公告幾次？每次之間的間隔應多長時間？

c）、既然要求將管委會章程和管委會委員候選人名單及選舉辦法等材料書面送達全體產(chǎn)權(quán)人，那么，如何證明已經(jīng)送達？

d）、由于這業(yè)設立階段中的行業(yè)管理與審查，切實從開發(fā)企業(yè)的專業(yè)人員構(gòu)成、人員數(shù)量、資金到位及使用情況、相關制度的建立與規(guī)范等方面審查，這樣既是對市場負責，也是對消費者負責，更是對政府形象的負責。

4、公司設立、項目審批中出現(xiàn)違法情況，嚴厲查處有關責任人員及幕后人物，對已設立的公司予以相應的處罰；對尚未成立的公司，不予辦理工商登記或延緩一年登記注冊，其相應的項目審批也予以延緩。

5、未交納教育配套費的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須做好買受人子女入學、入托的相關安排，否則，應采取相應的補救措施或承擔相應的違約責任。

6、對違法銷售的項目，在項目銷售初期進行查處，并加大對違法銷售的懲罰力度，建立定期曝光不法銷售商制度。對違法銷售的項目，責成出賣人在當?shù)氐南嚓P報紙刊登糾正公告，并對該開發(fā)商一年內(nèi)不批準新的商品房項目的開工和預售。

7、從公平原則出發(fā)，完善房地產(chǎn)廣告的相關法律，對夸大宣傳、誤導消費的行為予以制裁。對違規(guī)發(fā)布廣告和廣告內(nèi)容失實的，責成出賣人在當?shù)氐南嚓P報紙刊登糾正公告，并對該開發(fā)商一年內(nèi)不批準新的商品房項目的開工和預售。

8、凡承諾未兌現(xiàn)的，買受人一旦主張權(quán)利，司法部門應本著公平及誠實信用的原則，追究出賣人因違反誠實信用原則而承擔的相應責任，并對買受人予以相應的補償。當規(guī)劃的改變涉及小區(qū)居民的切身利益時，有關部門應充分聽取小區(qū)居民的意見，因為業(yè)主買房不再是單純的房屋購買，更是對居住環(huán)境的選擇，這不但是入世的要求，更是依法行政的要求。

9、嚴格規(guī)范樓書（商品房銷售廣告）中的內(nèi)容，對樓書中的承諾未約定在合同中的情況，買受人一旦投訴或主張權(quán)利，應做出對開發(fā)商不利的法律判定（責成限期兌現(xiàn)或?qū)I受人予以一定的補償）。

10、限制或規(guī)范目前日益增多的“明星樓盤評選活動”，并規(guī)定如果評選失實，對組織評選的媒體應予以相應的處罰，并責成該媒體在該報紙上公開向讀者、消費者道歉。

11、規(guī)范媒體刊登房地產(chǎn)廣告的行為。要求媒體在刊登房地產(chǎn)廣告之前，除應審查刊登廣告必備的相關文件（營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級證書等）以外，還應嚴格審查房地產(chǎn)項目的預售許可證或房地產(chǎn)權(quán)屬備案文件———銷售合法性的審查，否則，由相關媒體承擔連帶責任。

12、對出賣人已經(jīng)出售的商品房的合同進行定期檢查，對不按法律規(guī)定簽訂合同、不按法律規(guī)定明示相關法規(guī)及合同文本的；對違反法律的擴大解釋或侵犯買受人利益的合同條款；除及時加以糾正外，還應對出賣人予以相應的處罰；發(fā)生訴訟時，司法部門應以這種約定侵權(quán)或違法而認定相應的條款無效。

13、加大經(jīng)濟適用房和普通商品住宅的開發(fā)建設，放寬二手房市場，培育房屋租賃市場，從供需關系上根本解決房屋的供需狀況，并通過減免稅費等方式，從根本上平抑和打壓房價，使商品房的買賣真正作到買賣雙方意思表示真實。

14、國家立法應完善消費者知情權(quán)的行使與保障，完善出賣人交房時相關文件與資料的提供義務，更應完善有關部門配合律師調(diào)查的相關規(guī)定。

15、商品房按套內(nèi)面積銷售，從根本上解決公攤不公的問題。統(tǒng)計表明：69%以上的買受人愿意按套內(nèi)面積銷售。這樣公攤的問題才會從根本上解決，否則，公攤不公的問題始終是困擾消費者的一個大問題。

16、建立相應的房屋測繪監(jiān)督制約機制。即房屋進行實際測量之前，應通知全體買受人，要求買受人在規(guī)定的時間內(nèi)（比如15天內(nèi)），推選出5~10名買受人代表監(jiān)督測繪隊的測繪，這樣，既可以使測繪工作透明化，防止暗箱操作，又可以避免今后因測繪數(shù)據(jù)的真實性發(fā)生糾紛。

17、房屋實測后30日內(nèi)，開發(fā)商應將實測數(shù)據(jù)向全體買受人公示，其中公示的數(shù)據(jù)包括公攤各部位的具體數(shù)據(jù)及公攤面積總

第四篇：住宅商品房市場的相關問題與建議

住宅商品房市場的相關問題與建議

一、前言

隨著住宅商品房市場的發(fā)展，客觀地說，目前的住宅商品房市場比前幾年要規(guī)范了許多，也的確解決了不少老百姓的居住問題。但是，隨著人們生活水平的不斷提高，隨著入世和依法治國方針的確立，人們對居住及其環(huán)境的要求也隨之提高，那種過去計劃經(jīng)濟體制下，只要有房住而不講究居住軟環(huán)

境的時代已經(jīng)一去不復返了。為規(guī)范房地產(chǎn)市場，尤其是商品房中的住宅市場，為更好地保護買受人的合法權(quán)益，開展此次調(diào)研。本次調(diào)研不同于一般的房地產(chǎn)公司的市場調(diào)查。房地產(chǎn)公司的市場調(diào)查主要涉及的是：購房能力、擬購房屋的位置、何時準備購買、準備購買的面積等，其調(diào)查的目的主要為開發(fā)商把握投資機會與投資方向，目的有很大的趨利性，被調(diào)查的主體主要是準備購房者。而本次調(diào)研的目的是調(diào)研目前房地產(chǎn)市場中存在哪些問題，今后如何解決等，被調(diào)查的主體主要是已購房者。

調(diào)查人主要走訪了6個住宅商品房小區(qū)的部分業(yè)主，并從北京市工商局、《北京青年報》、《北京日報》、《中國房地產(chǎn)報》、《北京晨報》、部分房地產(chǎn)公司的從業(yè)人員、部分房地產(chǎn)律師及律師事務所、北京市消協(xié)、政府相關職能部門等做了相應的調(diào)查了解，在此基礎上提出以下問題與建議，供有關方面參考。

二、住宅商品房市場的相關問題

（一）、在房地產(chǎn)公司的設立階段，注冊資金不到位，房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理形同虛設

1、據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，目前房地產(chǎn)公司在先期成立階段，注冊資金沒有完全到位的占92，股東基本未投入注冊資金的占15；而注冊資金投入量在一半以上的才占50左右。與上海、深圳相比，目前北京的開發(fā)商進入市場的門檻相對較低，加之北京市99的施工企業(yè)都不同程度地墊資給開發(fā)商蓋房，開發(fā)商基本上靠預售款來帶動開發(fā)的占50以上，一旦銷售跟不上，缺乏滾動資金，買受人也只能認倒霉。難怪有人說，在北京只要有一萬元就可以玩房地產(chǎn)。

作為律師，本人曾親歷一個房地產(chǎn)公司的設立：一家民營企業(yè)作為股東約定投資2400萬元，占注冊資金的80；一家國營企業(yè)作為股東約定投資600萬元，占注冊資金的20。但事實上，這兩家股東一分錢沒投，卻堂而皇之地注冊了一個注冊資金達3000萬元的房地產(chǎn)公司。這當中不但包括房地產(chǎn)公司設立、審批過程的混亂，還涉及公司登記中存在的大量問題。這其中往往涉及1~2個核心人物（或叫幕后人物），主要是他們在操縱、謀劃房地產(chǎn)公司的設立及項目的審批。且公司成立后，原股東往往退出歷史舞臺，部分法人股轉(zhuǎn)讓給個人（或轉(zhuǎn)讓給幕后人物可以操縱的法人），但無論轉(zhuǎn)讓給誰，注冊資金還是事實上不到位。

說道這里可能有人會說，注冊資金不到位，工商行政管理部門根本不會批，但這個問題業(yè)內(nèi)人士或代為辦理工商登記的某些人會很清楚……

而在資金不足的情況下，為了運作項目，就只能靠施工企業(yè)墊資施工、內(nèi)部認購、用地做抵押向銀行貸款、采取無證銷售等方式運作。一旦后續(xù)資金不到位，要么爛尾，要么偷工減料草率交房，從而導致業(yè)主要么得不到房、要么房屋質(zhì)量得不到保證。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理意義不大

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立是先進行工商登記，而后由房地產(chǎn)管理部門進行資質(zhì)認定，但事實上不管房地產(chǎn)管理部門對該企業(yè)的資質(zhì)做何表態(tài)或認定，事實上形同虛設。因為工商登記已確立了企業(yè)的法人地位，房地產(chǎn)管理部門的任何行為既不能否定也不能制約企業(yè)的法人地位和經(jīng)營行為。

建設部2000年3月29日頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第3條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務?！钡壳?，在市場上銷售商品房的房地產(chǎn)商，有1/4~1/3或者更多沒有資質(zhì)，有的甚至是成立了4~5年的房地產(chǎn)商。但目前也存在一種見怪不怪的情況———沒有資質(zhì)的企業(yè)，樓盤可能銷售的很好；有資質(zhì)的企業(yè)有時倒出現(xiàn)后續(xù)資金不到位、或因為涉及訴訟等情況從而導致爛尾的情況發(fā)生。所以，目前商品房市場很大的問題是樓盤是否好銷或后續(xù)資金是否能及時到位。

3、由于部分出賣人未按有關規(guī)定向當?shù)亟逃块T交納“教育配套費”，導致買受人買了房，其子女卻有可能失學。

（二）、部分商品房違法銷售

目前商品房的違法銷售主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、內(nèi)部認購

國家已三令五申，明確“內(nèi)部認購”屬違法銷售，但無論在房展會上，還是在房地產(chǎn)廣告上，均不同程度地存在一定數(shù)量的內(nèi)部認購，目前內(nèi)部認購在商品房買賣中占6~10左右。

2、無證銷售（或此證代替彼證）

《商品房銷售管理辦法》第六條規(guī)定：“商品房預售實行預售許可制度?！逼渌康禺a(chǎn)的相關法規(guī)也有類似規(guī)定。但目前有31的房地產(chǎn)項目在預售時，沒有預售許可證（當然有一部分在后期補辦了預售許可

第五篇：關于長沙市新建商品房市場訪談的調(diào)查報告

關于長沙市新建商品房市場訪談的調(diào)查報告

班級：557班姓名：郭洵學號：10015750842

一、訪談時間:2012年6月5日——2012年6月11日

二、訪談地點：萬科城市花園（長沙市岳麓區(qū)楓林三路228號）、我愛我家（岳麓區(qū)魏家坡

巷3）

三、訪談對象：萬科城市花園售樓處工作人員一名、居民二名、我愛我家工人一名。

（一）談話對象：萬科城市花園售樓處工作人員一名

內(nèi)容：

1、你如何保證能讓購房者能買上舒適的商品房？

2、你們這商品房的價格最低大約是多少錢每平方米？

3、購房者最為關心購房的哪幾個條件？

（二）談話對象：我愛我家工人一名

內(nèi)容：1.你們建房子最注重房子哪些結(jié)構(gòu)？

2、在建房子的時候遇到過哪些困難？

3、您對現(xiàn)在社會商品房價持續(xù)上漲有什么看法？

（三）談話對象：萬科城市城市花園居民兩名

內(nèi)容：

1、您的家庭年收入大約是多少？

2、你在買房時，會關注哪些方面？最關注的是什么？”

3、您現(xiàn)在所居住的房子是多少年購買的？價位如何和現(xiàn)在相比

有什么差異？

4、您對你們現(xiàn)在住的商品房有些什么個人的看法？

四、個人看法、分析：

<一>近年房價上漲較快

房價水平的高低是相對城鎮(zhèn)居民收入而言的，由于收入差距不斷加大，2006

年以來各年(除2008年外)房價的上漲均超過除高收入群體以外城鎮(zhèn)居民的收入

增加，多數(shù)居民住房支付能力持續(xù)下降。我們以中位數(shù)收入和中位數(shù)房價計量的全國住房可支付性指數(shù)由2004年的120持續(xù)下降為2010年的80。

伴隨房價的過快上漲，近年逐漸突出的住房問題主要體現(xiàn)在3部分群體上：

第一，畢業(yè)生等新就業(yè)群體。新職工收入較低，購房能力不足，同時又難以

找到穩(wěn)定的住房租賃房源，缺乏生活安定感。

第二，進城務工人員。農(nóng)民工多數(shù)從事低端產(chǎn)業(yè)，收入較低；由于城鄉(xiāng)二元

體制的管理，在一定程度上制約了進城農(nóng)民永久留在城鎮(zhèn)，導致即使收入較高的農(nóng)民工多數(shù)也選擇低租金租房住。這些打工農(nóng)民多數(shù)居住在城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部地帶，聚集形成了大量“貧民窟”地區(qū)。

第三，上世紀六七十年代出生的中年人。他們已經(jīng)進入一生當中收入最高的時期，住房改善愿望十分強烈，他們的住房改善需求仍會持續(xù)10年左右，這個群體的住房改善需求也不能忽視。

<二>未來我國房價仍將保持長期上漲態(tài)勢

影響房價走勢的長期因素是經(jīng)濟增長、城鎮(zhèn)化發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)。從發(fā)達國家的發(fā)展歷程看，城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期往往伴隨著經(jīng)濟的較快增長，住房需求旺盛，住房建設增長較快，房價呈現(xiàn)持續(xù)上漲，且上漲速度較快。在經(jīng)濟水平向中等發(fā)達國家水平發(fā)展時期，住房改善性需求旺盛，住房建設增長較快，房價通常持續(xù)上漲。

由于我國城鎮(zhèn)化進程滯后于經(jīng)濟發(fā)展進程，未來10年，我國仍然處于城鎮(zhèn)化較快發(fā)展階段，經(jīng)濟發(fā)展水平則逐步進入中等發(fā)達國家水平，并受人口結(jié)構(gòu)的影響，住房需求并存養(yǎng)老性需求、改善性需求和剛性需求，總體看住房需求持續(xù)旺盛。我們認為，未來10年，只要不出現(xiàn)大的經(jīng)濟危機或過度從緊的調(diào)控政策，房價總體將呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢。房價的調(diào)控目標應是保持房價的上漲與物價上漲和居民收入增長相適應，避免房價短期上漲過快，從而導致房地產(chǎn)市場的大起大落。<三>制定科學有效的住房政策體系是應對高房價的有效途徑

通脹背景下，針對房價較快上漲和房屋成交量大幅攀升等問題，政府及時出臺短期政策抑制過熱是正確的選擇，但市場的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展最終要建立在促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制上。

我國房地產(chǎn)市場的主要問題表面上看是高房價問題，實際上是結(jié)構(gòu)問題，科學有效的住房政策體系可以保證每個居民都有公平獲得住房的機會，是應對高房價問題的有效途徑。一個有效的住宅供應體系應該包括市場內(nèi)各種檔次的住宅供應、準市場供應(有各種購房幫助的住宅供應)和市場外供應(廉租住房)，使得不同收入群體都能找到有效解決自身住房問題的途徑。在清晰界定政府和市場的住房責任之后，各群體對如何解決自身的住房問題均有穩(wěn)定的預期，房價水平將由市場決定，并伴隨經(jīng)濟政策環(huán)境的變化呈現(xiàn)出周期性變化的特征。此時的房價調(diào)控主要是防止過度投機和大起大落，保證經(jīng)濟穩(wěn)定和金融安全。

未來較長時期，我國仍然處于住房需求旺盛階段，增加房地產(chǎn)市場的有效供給應該是相當長時間內(nèi)必須高度關注和解決的問題。房地產(chǎn)市場的有效供給包括新建住房、二手住房和租賃住房，因此增加住房有效供給的手段包括：可以制定住房發(fā)展規(guī)劃用以指導住房建設，通過降低房屋租賃市場稅費、調(diào)整房地產(chǎn)交易稅收制度，從而促進二手住房市場和住房租賃市場的發(fā)展等等。