第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段會計與稅務處理

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工程費指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：

(1)項目整體性批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。

如：人防工程建設(shè)費、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。

(2)規(guī)劃設(shè)計費：項目立項后的總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費、管線設(shè)計費、改造設(shè)計費、可行性研究費(含支付社會中介服務機構(gòu)的市場調(diào)研費)，制圖、曬圖費，規(guī)劃設(shè)計模型制作費，方案評審費。

(3)勘測丈量費：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。

(4)“三通一平”費：接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費用)、供電、道路(含按規(guī)定應交的占道費、道路挖掘費)等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾和進行場地平整發(fā)生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。

(5)臨時設(shè)施費：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾等費用。臨時設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機，家具等不屬于臨時設(shè)施費。

(6)預算編、審費：支付給社會中介服務機構(gòu)受聘為項目編制或?qū)彶轭A算而發(fā)生的費用。

(7)其他：包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術(shù)咨詢費等。

2、建筑安裝工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內(nèi)的各項費用(含設(shè)備費、出包工程向承包方支付的臨時設(shè)施費和勞動保險費)，有甲供材料、設(shè)備的，還應包括相應的甲供材料、設(shè)備費。發(fā)包工程應依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價款結(jié)算單”來確定。主要包括以下內(nèi)容：

(1)土建工程費

① 基礎(chǔ)工程費：土石方、樁基、護壁(坡)工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢費。

② 主體工程費：即土建結(jié)構(gòu)工程費（含地下室部分）。

③ 有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。

(2)安裝工程費

① 電氣(強電)安裝工程費：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費，有甲供材料、設(shè)備的，還應包括相應的甲供材料、設(shè)備費。

② 電訊(弱電)安裝工程費：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費。③ 給排水安裝工程費：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費。

④ 電梯安裝工程費：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費。

⑤ 空調(diào)安裝工程費：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風機盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費。⑥ 消防安裝工程費：主體工程內(nèi)的自動噴灑、消防栓、消防報警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費。

⑦ 煤氣安裝工程費：主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃氣設(shè)施安裝費。

⑧ 采暖安裝工程費：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費。

⑨ 上述各項如有甲供材料、設(shè)備，還應分別包括相應的甲供材料、設(shè)備費。

(3)裝修工程費：內(nèi)外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬等的裝修費，有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。

(4)項目或工程監(jiān)理費：指支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用。

(5)其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費和乙方保修期后應由開發(fā)商承擔的維修費（零星工程費和乙方保修期后應由開發(fā)商承擔的維修費能夠歸類的，應按從屬主體原則歸類計入上述相應費用中），現(xiàn)場垃圾清

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)會計科目注釋及開發(fā)各階段稅務處理

第一章新準則下房地產(chǎn)企業(yè)會計科目及注釋

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計科目及明細賬的設(shè)置

隨著社會信息化的發(fā)展，大多數(shù)財務人員使用財務軟件進行會計核算了。會計電算化的特點就是通過輸入會計憑證，自動記錄明細賬、總賬，出具報表。因此，對于初次進入房地產(chǎn)行業(yè)的會計來說，要想學好房地產(chǎn)會計，最重要的事情是學會做會計分錄、熟悉稅收、做好財務分析。本書就從認識房地產(chǎn)行業(yè)會計科目入手，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)會計分錄和明細賬，讓您盡快掌握房地產(chǎn)會計知識，成長為一名成熟的會計師。

房地產(chǎn)企業(yè)會計科目及明細賬的設(shè)置

序號 科目編號 一級會計科目名稱 明細帳的設(shè)置

一、資產(chǎn)類 1 1001 庫存現(xiàn)金 1002 銀行存款 按照開戶銀行和其他金融機構(gòu)、存款

種類等，分別設(shè)置“銀行存款日記賬” 3 1012 其他貨幣資金 設(shè)置外埠存款、銀行匯票存款、銀行

本票存款、信用卡存款、信用證保證

金存款、存出投資款等 1101 交易性金融資產(chǎn) 按照交易性金融資產(chǎn)的類別和品種，分別“成本”、“公允價值變動”進行

明細核算。1121 應收票據(jù) 按照開出、承兌商業(yè)匯票的單位

明細核算，并 設(shè)置“應收票據(jù)備查

簿”，逐筆登記每一商業(yè)匯票的種

類、號數(shù)和出票日、票面金額、交易合同號和付款人、承兌人、背書人的姓名

或單位名稱、到期日、背書轉(zhuǎn)讓日、貼

現(xiàn)日、貼現(xiàn)率和貼現(xiàn)凈額以及收款日和收

回金額、退票情況等資料，商業(yè)匯票到

期結(jié)清票款或退票后，應當在備查簿內(nèi)逐

筆注銷 1122 應收賬款 按照開發(fā)項目及債務人進行明細核算 7 1123 預付賬款 按照開發(fā)項目及供應單位、施工單位

進行明細核算 1131 應收股利 按照被投資單位進行明細核算 9 1132 應收利息 按照借款人或被投資單位進行明細核 1221 11 1231 12 1321 類 1402 14 1403 15 1405 16 1406 17 1408 18 1411 1471 20 1501 21 1502 算

其他應收款 按照開發(fā)項目及其他應收款的項目和

對方單位（或個人）進行明細核算

壞賬準備 按照應收帳款的類別進行明細核算

代理業(yè)務資產(chǎn)

按照有無風險和委托單位、資產(chǎn)管理 別（如定向、集合和專項資產(chǎn)管理業(yè)

務）、貸款對象，分別“成本”、“已實現(xiàn)

未結(jié)算損益”等進行明細核算

在途物資 按照開發(fā)項目及供應單位進行明細核算 原材料 按照開發(fā)項目及材料的保管地點(倉

庫)、材料的類別、品種和規(guī)格等進行

明細核算

開發(fā)產(chǎn)品 按照開發(fā)項目，分別開發(fā)產(chǎn)品的種類

（商鋪、住宅等）進行明細核算

發(fā)出商品 按照購貨單位及商品類別和品種進行明

細核算

委托加工物資 按加工合同、受托加工單位以及加工物

資的品種等進行明細核算

周轉(zhuǎn)材料 按照周轉(zhuǎn)材料的種類（如低值易耗品、包裝物等），同時還應分別“庫

存”、“攤銷”進行明細核算

存貨跌價準備 按照存貨項目和類別進行明細核算 持有至到期投資 按照持有至到期投資的類別和品

種，分別“投資成本”、“溢折

價”、應計利息”進行明細核算。

持有至到期投資減值準備 按照持有至到期投資類別和品種 進行明細核算 1503 可供出售金融資產(chǎn) 按照可供出售金融資產(chǎn)類別或品種

進行明細核算 1511 長期股權(quán)投資 按照被投資單位進行明細核算。長 1512 25 1521 1531 27 1532 28 1601 29 1602 30 1603 31 1604

1606 33 1701 34 1702 35 1703 36 1711 長期股權(quán)投資減值準備投資性房地產(chǎn) 長期應收款 未實現(xiàn)融資收益 固定資產(chǎn) 累計折舊 固定資產(chǎn)減值準備 在建工程 固定資產(chǎn)清理 無形資產(chǎn) 累計攤銷 無形資產(chǎn)減值準備 商譽

期股權(quán)投資核算采用權(quán)益法的，應

當分別“投資成本”、“損益調(diào)

整”、“所有者權(quán)益其他變動”進

行明細核算。

按照被投資單位進行明細核算 按照投資性房地產(chǎn)類別和項目進行

明細核算，采取公允價值計量的，還應分別“成本”和“公允價值變 動”進行明細核算。

按照承租人或購貨單位（接受勞務

單位）等進行明細核算

按照未實現(xiàn)融資收益項目進行明細

核算

按照固定資產(chǎn)類別或項目進行明細

核算

按照固定資產(chǎn)類別或項目進行明細

核算。

按照固定資產(chǎn)類別或項目進行明細

核算。

核算企業(yè)開發(fā)的自有工程，按

照“建筑工程”、“安裝工程”、“在安 裝設(shè)備”、“待攤支出”

以及單項工程進行明細核算。在建工程發(fā) 生減值的，應在本科目設(shè)置“減值準 備”明細科目進行核算。

按照被清理的固定資產(chǎn)項目進行明細

核算。

按照無形資產(chǎn)項目進行明細核算 按照無形資產(chǎn)項目進行明細核算 按照無形資產(chǎn)項目進行明細核算 商譽發(fā)生減值的，應在本科目設(shè)

“減值準備”明細科目進行核算，也可以 單獨設(shè)置“商譽減值準備”科目進行核 算。

1801 長期待攤費用 按費用項目進行明細核算

1811 遞延所得稅資產(chǎn) 按照可抵扣暫時性差異等項目進行明

1901

二、負債類 40 2001 41 2101 42 2201

2202 44 2203 45 2211 46 2221 待處理財產(chǎn)損溢

短期借款 交易性金融負債應付票據(jù) 應付賬款 預收賬款 應付職工薪酬 應交稅費 “細核算，根據(jù)稅法規(guī)定可用以后稅前 利潤彌補的虧損產(chǎn)生的所得稅資產(chǎn)，也在 本科目核算。

按盤盈、盤虧的資產(chǎn)種類和項目進

行明細核算

按照借款種類和貸款人進行明細核算 按照交易性金融負債類別，分別“本

金”、“公允價值變動”進行明細核算。

按照債權(quán)人進行明細核算，同時應當

設(shè)置“應付票據(jù)備查簿”，詳細登記每一 商業(yè)匯票的種類、號數(shù)和出票日期、到期 日、票面余額、交易合同號和收款人姓名 或單位名稱以及付款日期和金額等

資料。應付票據(jù)到期結(jié)清時，應當在備 查簿內(nèi)逐筆注銷。

按照開發(fā)項目，分別不同的債權(quán)人

（如供應單位、施工單位等）進行明細 核算。

按照開發(fā)項目，按購房單位或個人進

行明細核算

按照“工資”、“職工福利”、“社

會保險費”、住房公積金”、“工會經(jīng) 費”、“職工教育經(jīng)費”、“解除職工 勞動關(guān)系補償”等應付職工薪酬項目進 行明細核算。

按照應交稅費的稅種進行明細核算營

業(yè)稅、消費稅、營業(yè)稅、所得稅、資源 稅、土地增值稅、城市維護建設(shè)稅、房

2231 48 2232 49 2241 50 2314 51 2801

2401 53 2501

2502

2701 56 2702 57 2711 應付利息 應付股利 其他應付款 代理業(yè)務負債 預計負債 遞延收益 長期借款 應付債券 長期應付款 未確認融資費用專項應付款 產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、教育 費附加、礦產(chǎn)資源補償費等。企業(yè)代

扣代交的個人所得稅，也通過本科目核 算。企業(yè)不需要預計應交數(shù)所交納的稅 金，如印花稅、耕地占用稅等，不在本 科目核算。

按照存款人或債權(quán)人進行明細核算 按照投資者進行明細核算

按照開發(fā)項目，分別其他應付款的項

目和對方單位（或個人）進行明細核算

按照有無風險和委托單位、資產(chǎn)管理

類別（如定向、集合和專項資產(chǎn)管理業(yè) 務）等進行明細核算

按照預計負債項目進行明細核算，如

對外提供擔保、未決訴訟、產(chǎn)品質(zhì)量保 證、重組義務以及固定資產(chǎn)和礦區(qū)權(quán)益 棄置義務等。

按照政府補助的種類進行明細核算 按照貸款單位和貸款種類，分別“本

金”、“溢折價”、“交易費用”等進 行明細核算。

按照“面值”、“溢折價”、“應計

利息”、“交易費用”進行明細核算。企業(yè)發(fā)行的可轉(zhuǎn)換公司債券，應在本科 目設(shè)置“可轉(zhuǎn)換公司債券”明細科目進 行核算。

按照長期應付款的種類和債權(quán)人進行

明細核算。

按照未確認融資費用項目進行明細核

算。

按照撥入資本性投資項目的種類進行

明細核算。

2901 遞延所得稅負債 按照應納稅暫時性差異項目進行明細

核算。

三、共同類

3101 衍生工具 按照衍生金融工具類別，分別“成本”、“公允價值變動”進行明細核算 60 3201 套期工具 61 3202 被套期項目

四、所有者權(quán)益類

4001 實收資本 63 4002 資本公積

4101 盈余公積

4103 本年利潤

4104 利潤分配

4201 庫存股

五、成本類

5001 開發(fā)成本

按照套期工具類別進行明細核算 按照套期項目類別進行明細核算 按照投資者進行明細核算 分別“資本溢價”或“股本溢

價”、“其他資本公積”進行明細核算 分別“法定盈余公積”、“任意盈余公 積”進行明細核算。企業(yè)（外商投資）還

應分別“儲備基金”、“企業(yè)發(fā)展基 金”進行明細核算。

分別“提取法定盈余公積”、“提取任 意盈余公積”、“應付現(xiàn)金股利或利

潤”、“轉(zhuǎn)作股本的股利”、“盈余公積補

虧”和“未分配利潤”等進行明細核算。企 業(yè)（外商投資）還應分別“提取儲備基 金”、“提取企業(yè)發(fā)展基金”、“提取職工 獎勵及福利基金”進行明細核算。企業(yè)（中 外合作經(jīng)營）在合作期間歸還投資者的投

資，應在本科。按照開發(fā)項目，分別成本項目（土地征用 及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程 費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接 費用）進行明細核算

5101 開發(fā)間接費用 按照開發(fā)項目，分別費用項目（職工薪

酬、折舊修理費、差旅交通費、辦公費、水電

費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷費、利息支出、其他費用）進行明細核算

5201 勞務成本 按照提供勞務種類進行明細核算 71 5301 研發(fā)支出 按照研究開發(fā)項目，分別“費用化支

六、損益類 72 6001 73 6051

6101

6111 76 6301

6401 78 6402

6403 80 6601

出”與“資本化支出”進行明細核算 主營業(yè)務收入 按照主營業(yè)務的種類進行明細核算 其他業(yè)務收入 按照其他業(yè)務收入種類進行明細核算，如 出租固定資產(chǎn)、出租無形資產(chǎn)、出租包裝物 和商品、銷售材料等實現(xiàn)的收入

公允價值變動損益 按照交易性金融資產(chǎn)、交易性金融負 債、投資性房地產(chǎn)等進行明細核算 投資收益 按照投資項目進行明細核算

營業(yè)外收入 按照處置非流動資產(chǎn)利得、非貨幣性資 產(chǎn)交換利得、債務重組利得、罰沒利得、政府補助利得、確實無法支付而按規(guī)定程 序經(jīng)批準后轉(zhuǎn)作營業(yè)外收入的應付款項等 進行明細核算

主營業(yè)務成本 主營業(yè)務的種類進行明細核算 其他業(yè)務成本 按照其他業(yè)務成本種類進行明細核算，如銷售材料的成本、出租固定資產(chǎn)的累計折 舊、出租無形資產(chǎn)的累計攤銷、出租包裝物 的成本或攤銷額、采用成本模式計量的投資 房地產(chǎn)的累計折舊或累計攤銷等

營業(yè)稅金及附加 營業(yè)稅、土地增值稅、城建稅、教育費 附加等

銷售費用 按照開發(fā)項目，分別費用項目進行明細 核算，如保險費、包裝費、展覽費和廣告 費、商品維修費、預計產(chǎn)品質(zhì)量保證損失、運輸費、裝卸費等以及為銷售本企業(yè)商品而 專設(shè)的銷售機構(gòu)(含銷售網(wǎng)點、售后服務網(wǎng)

點等)的職工薪酬、業(yè)務費、折舊費等經(jīng)營 費用。

6602 管理費用 按照費用項目進行明細核算，如企業(yè)的

6603

6701

6711 財務費用 資產(chǎn)減值損失營業(yè)外支出 董事會和行政管理部門在企業(yè)的經(jīng)營管理中 發(fā)生的或者應由企業(yè)統(tǒng)一負擔的公司經(jīng)費(包括行政管理部門職工薪酬、修理費、物 料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費和差旅

費等)、工會經(jīng)費、董事會費(包括董事會成 員津貼、會議費和差旅費等)、聘請中介機 構(gòu)費、咨詢費(含顧問費)、訴訟費、業(yè)務招 待費、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、礦產(chǎn)資源補償費、研究費用、排污費等

按照費用項目進行明細核算，如利息支

出(減利息收入)、匯兌差額以及相關(guān)的手續(xù) 費、企業(yè)發(fā)生的現(xiàn)金折扣或收到的現(xiàn)金折扣

按照資產(chǎn)減值損失的１３個項目進行明細

核算，如壞賬準備、存貨跌價準備、長期股 權(quán)投資減值準備、持有至到期投資減值準 備、固定資產(chǎn)減值準備、在建工程——減值 準備、工程物資——減值準備、生產(chǎn)性生物

資產(chǎn)——減值準備、無形資產(chǎn)減值準備、商 譽——減值準備、貸款損失準備、抵債資 產(chǎn)——跌價準備、損余物資——跌價準備。

按照營業(yè)外支出項目進行明細核算，如

處置非流動資產(chǎn)損失、非貨幣性資產(chǎn)交換損

失、債務重組損失、罰款支出、捐贈支出等

6801 所得稅費用 按照“當期所得稅費用”、“遞延所得

稅費用”進行明細核算

6901 以前損益調(diào)整

會計科目和主要帳務處理依據(jù)企業(yè)會計準則中確認和計量的規(guī)定制定，涵蓋了各類企業(yè)的交易或事項。企業(yè)在不違反會計準則中確認、計量和報告規(guī)定的前提下，可以根據(jù)本企業(yè)的實際情況自行增設(shè)、分拆、合并會計科目。企業(yè)不存在的交易或者事項，可以不設(shè)置相關(guān)的會計科目。對于明細科目，企業(yè)可比照本附錄的規(guī)定自行設(shè)置。會計科目編號供企業(yè)填制會計憑證、登記會計賬簿、查閱會計賬目、采用會計軟件系統(tǒng)參考，企業(yè)可結(jié)合本企業(yè)的實際情況自行確定會計科目編號。

同時，朋友們也要注意到，中小型的房地產(chǎn)企業(yè)（資產(chǎn)總額1億元、營業(yè)收入1億元以下）不用全部設(shè)置所有的會計科目，可以根據(jù)企業(yè)規(guī)模大小，自行設(shè)置。會計科目可以設(shè)置三級或四級，主要看是否有利于核算和分析。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計科目注釋

學會了房地產(chǎn)企業(yè)會計科目和設(shè)置明細賬的明細，我就和大家一起學學這些會計科目是來干什么用的，也就是分別對他們做出注釋。在這里，各位要注意了，我注釋的僅僅是中小型房地產(chǎn)企業(yè)常用到的會計科目，對于什么交易性金融資產(chǎn)啊、或有負債、代理業(yè)務資產(chǎn)（負債）啊、公允價值變動損益啊、資產(chǎn)減值損失啊等等很少用得著的科目暫不介紹，您若用的上的話要記得去找會計準則查一下或找高手問一下。

這些會計科目我順著資產(chǎn)負債表的左邊開始，也就是資產(chǎn)類科目說起，然后說說資產(chǎn)負債表的右邊，即負債和所有者權(quán)益，最后解釋損益表上的科目。

資產(chǎn)負債表的基本架構(gòu)即是有名的“會計等式” 資產(chǎn)＝負債＋所有者權(quán)益

簡單定義會計等式的名詞如下：

資產(chǎn)

指的是為公司所擁有、能創(chuàng)造未來現(xiàn)金流入或減少未來現(xiàn)金流出的經(jīng)濟資源。

創(chuàng)造未來現(xiàn)金流入：例如貨幣資金（能取得利息）、存貨（能通過銷售得到現(xiàn)金）、投資性房地產(chǎn)（能得到租金）、設(shè)備（能制造貨品以供銷售）。

減少未來現(xiàn)金流出：例如預付工程款、預付房租等各種預付項目，由于已預先付清，未來不必再付出現(xiàn)金。

負債

指的是公司對外在其他組織所承受的經(jīng)濟負擔，例如應付及預收款項、應付職工薪酬、長期借款等。負債也包括部分的估計值，例如公司需要估計法律訴訟案所造成的可能損失。

所有者權(quán)益

指的是資產(chǎn)扣除負債后，由公司所有者享有的剩余權(quán)益，又稱為“凈資產(chǎn)”或“賬面凈值”。

上述的會計等式其實是個恒等式，因為它是公司資金來源與資金用途一體兩面的表達。

會計等式左邊

代表資金的用途。資金可以用各種形式的資產(chǎn)擁有，例如貨幣資金、存貨、應收及預付款項、固定資產(chǎn)等。

按照威尼斯會計表達的傳統(tǒng)，資產(chǎn)負債表常把資產(chǎn)按照流動性，也就是轉(zhuǎn)化成現(xiàn)金的速度快慢和可能性高低來排序，將流動性較高的資產(chǎn)排在前面。

會計等式右邊

代表資金的來源。資金的來源可能是負債或是所有者權(quán)益。

負債與所有者權(quán)益的相對比率一般稱為“財務結(jié)構(gòu)”。負債越多，財務壓力越大，越可能面臨倒閉的風險。反之，部分公司可能會選擇完全沒有長期借款（但仍有短期借款），一般稱這種公司為“零負債公司”。

為了反應資金來源和資金用途之間的恒等關(guān)系，了解每一項經(jīng)濟活動的來龍去脈，我們一般使用“復式記賬法”來記錄經(jīng)濟業(yè)務內(nèi)容、進行會計核算。西方的經(jīng)濟學家及社會學家，經(jīng)常稱贊“復式記賬”能協(xié)助經(jīng)理人進行理性的商業(yè)決策，是歐洲資本主義興起的重要功臣。它目前已成為世界通用的會計記賬方法。

資產(chǎn)部分

流動資產(chǎn)

通常是指一年內(nèi)能轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的資產(chǎn)。按照慣例，流動性越高的資產(chǎn)排在越前面，所謂流動性高，就是變現(xiàn)現(xiàn)金的能力快。

1001庫存現(xiàn)金

會計科目中的庫存現(xiàn)金就是指鈔票，人民幣。和資產(chǎn)負債表上的現(xiàn)金不一樣。庫存現(xiàn)金是狹義上的現(xiàn)金，指人民幣，而財務報表上的現(xiàn)金是廣義上的現(xiàn)金，包涵庫存現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金。

說到現(xiàn)金，作為會計了，您和出納說話的時候可要注意點，別問，公司現(xiàn)在有錢嗎？會讓出納一頭霧水的，有錢？現(xiàn)金還是銀行存款？

專業(yè)的會計說話要分清現(xiàn)金還是銀行存款的。記得又有一次到市場買菜，秤好菜以后，忽然發(fā)現(xiàn)我沒帶現(xiàn)金，就說，壞了，我沒帶現(xiàn)金（一般人都說我沒帶錢）。賣菜的師傅說，我不要支票的。呵呵，師傅還知道支票呢。老婆在醫(yī)院工作，九十年代的時候都是到公共澡堂洗澡，老婆看到從浴室出來一女士，實際上是想問里邊的人多少，可是她上來就問：“里邊病號多不多啊”把人家嚇壞了……這叫職業(yè)語言，呵呵。

1002銀行存款

銀行存款就是公司在銀行中存有的貨幣資金。有的隨時可以使用，有按揭貸款的，部分資金存入保證金賬戶，只有客戶歸還完貸款，解除抵押后才能使用。這部分資金也在銀行存款中列示。您可以按照銀行的名稱分設(shè)二級明細賬。例如工商銀行--致遠分理處、工商銀行--理想分理處、建設(shè)銀行營業(yè)部等等。月底按照銀行對賬單和銀行日記賬編制銀行余額調(diào)節(jié)表，對未達賬項予以關(guān)注。

如果公司規(guī)模較大，同時在幾家銀行辦理銀行貸款和按揭貸款，建議把貸款專戶和銀行按揭賬戶與一般結(jié)算戶分開，設(shè)成三級明細 1002.01 銀行存款--結(jié)算戶

--工商銀行

-建設(shè)銀行

1002.02 銀行存款--貸款專戶 –工商銀行

-建設(shè)銀行

1002.03 銀行存款--按揭保證金戶-工商銀行

-建設(shè)銀行

一般情況下，銀行會要求對應在開一個一般結(jié)算戶，專門用于在按揭保證金解凍時劃入一般結(jié)算戶。這樣區(qū)分的目的是因為按揭保證金戶是不能隨便動用的資金，便于統(tǒng)計公司的可動用資金，可動用資金這一概念對一個房地產(chǎn)公司來說還是很重要的，在報建的時候，發(fā)改委和住建委都會要銀行開具相應的資金證明，這個按揭保證金上的錢是不能計算在內(nèi)的。

銀行的故事有人這樣戲說：（字母按照漢語拼音讀）

1.中國建設(shè)銀行 ——CBC（Construction Bank of China）——”存不存？“ 2.中國銀行 ——BC（Bank of China）——”不存！“

3.中國農(nóng)業(yè)銀行 ——ABC（Agriculture Bank of China）——”啊，不存?！? 4.中國工商銀行 ——ICBC —— ”愛存不存?！? 5.民生銀行 ——CMSB ——”存嗎？傻*寶“ 6.招商銀行 ——CMBC ——”存嗎？白 癡！“ 7.興業(yè)銀行 ——CIB ——”存一百“

8.國家開發(fā) 銀行 ——CDB ——存點吧！

9.” 北京市商業(yè) 銀行 ——BCCB ——白存存不？“ 10.匯豐銀行 ——HSBC ——”還是不存。"

看看吧！銀行是不是需要您的存款？不過，銀行是標準的嫌貧愛富型的。

其實我們每個人的心里都有個情感銀行，就像我們公司的銀行明細賬。它會有存款，也有取款。孩子就是我們之間的溝通保證金。夫妻之間，如果經(jīng)常在對方的戶頭中存款，戶頭的款項愈多，夫妻關(guān)系就愈穩(wěn)固。即使偶爾因自私或不夠體貼而支出，也不至于因此透支。

如果戶頭款項很低，每次沖突將會擴大其嚴重性。這時候就用上孩子做溝通調(diào)和的保證金了。當信任和欣賞的資金一旦陷入負債狀態(tài)，而雙方又不斷透支的話，感情或婚姻就會被推入破產(chǎn)邊緣。

成功的婚姻秘訣是，不斷增加配偶的情感銀行戶頭，直到它充滿體貼，這時你就會享受到豐富的愛心，滿溢的信任。平常多說感激欣賞的話，多些體貼關(guān)懷的舉動。讓我們的情感銀行永遠充裕。

1122應收賬款

房地產(chǎn)公司目前都是預售商品房，用預收賬款或其它應付款科目核算，一般不用應收賬款。房地產(chǎn)公司銷售房子一般是兩種回款方式：一次性付清、銀行按揭。只有很少量的分期收款。只有到年底結(jié)賬的時候，對于具備結(jié)轉(zhuǎn)收入條件的客戶需要掛出應收賬款，對于分期收款的客戶同樣需要掛出應收賬款。另外還有一種情況可能用得上應收賬款，房地產(chǎn)公司用房子頂施工單位的工程款。在工程決算未完成，房子已經(jīng)交給施工單位的情況下房地產(chǎn)公司要掛應收賬款。房地產(chǎn)開發(fā)商一般不會賒銷房子，假如在市場發(fā)生大的困難時，也有可能用分次付款的方式促銷，會形成應收賬款。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司出現(xiàn)應收賬款業(yè)務比較多而且余額大的情況，這樣的工程不干也罷。

1123 預付賬款

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工單位有關(guān)預付備料款、撥付甲供材、結(jié)算工程款的核算，應在“預付賬款-預付承包單位款”“應付賬款-應付工程款”兩個賬戶進行。開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預付給承包單位的備料款、撥付甲供材和工程款，應計入“預付賬款-預付承包單位款”賬戶的借方。決算完成后予以結(jié)轉(zhuǎn)成本。1221 其它應收款

留意這個科目有很多存出保證金要放在這個科目，主要是報建過程中的一些如墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時接電保證金等，各地政府收費標準不一樣，可以詳細了解一下項目報建部門及工程部門的同事。這個科目建議只設(shè)這樣幾個明細科目：內(nèi)部個人借款、存出保證金、合作單位往來、其它；用個人、客戶往來核算實現(xiàn)對每個人、單位的明細治理。要在開始進行設(shè)置時設(shè)好，尤其是存出保證金賬戶，在實際工作中，報建部門拿回來的收據(jù)都是一樣的，會計尤其是剛?cè)腴T的會計通常無法區(qū)分哪些是直接進成本的項目，哪些要最后退回來的項目，所以要找懂報建業(yè)務的同事把這些項目了解清晰。

1402在途物資 1403 原材料 1405 開發(fā)產(chǎn)品 1406 發(fā)出商品 1408 委托加工物資 1411 周轉(zhuǎn)材料 5001 開發(fā)成本 5101 開發(fā)間接費

上述會計科目全部在體現(xiàn)在資產(chǎn)負債表中的“存貨”項目里。主要項目是開發(fā)成本---項目發(fā)生過程中發(fā)生的成本項目（（土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用）；開發(fā)產(chǎn)品---庫存未銷售的房子。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，土地作為房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)商品房的“原材料”，一般體現(xiàn)在存貨項目，而不會體現(xiàn)在“無形資產(chǎn)”項目中。1601 固定資產(chǎn) 1602 累計折舊 1603 固定資產(chǎn)減值準備

上述三個科目都是按照固定資產(chǎn)類別或項目進行明細核算的。在這里需要解釋的是，累計折舊是“資產(chǎn)價值損耗的計量”?！袄塾嬚叟f”賬戶屬于資產(chǎn)類的備抵調(diào)整賬戶，其結(jié)構(gòu)與一般資產(chǎn)賬戶的結(jié)構(gòu)剛好相反，累計折舊是貸方登記增加，借方登記減少，余額在貸方。固定資產(chǎn)在使用過程中會發(fā)生磨損，消耗，其價值會逐漸減少，這種價值的減少就是固定資產(chǎn)折舊。

有個笑話這樣形象的描述固定資產(chǎn)和累計折舊的。結(jié)婚就像固定資產(chǎn)，愛情的長短就像折舊方式，長的叫平均年限法，短的叫加速折舊法，貪圖物質(zhì)的是工作量法，離婚的是提前報廢。我有個60歲的老朋友，單身。平時喜愛運動，打乒乓球，練武術(shù)，身體倍兒棒。他估計能夠活到90歲，是正常的直線折舊。但是后來，他請了一個小保姆，兩年后就死了，這就是加速折舊。

13項資產(chǎn)減值準備主要用在上市公司，一般的房地產(chǎn)公司涉及不多，在此不細詳述。設(shè)立減值準備的目的就是財務的謹慎性原則，但是這些減值準備稅前一概不能扣除，杜絕和堵住了上市公司調(diào)整會計利潤，少繳納企業(yè)所得稅的漏洞。

財務一個很重要的原則是審慎或者說保守，這是財務的判斷力。一個跨國公司的平均生命周期是40到50年。長壽公司各有各的特點，但又一些共同的關(guān)鍵要素，比如對自己的周圍環(huán)境都非常敏感；公司有很強的凝聚力，員工有較強的認同感；具有寬容的文化；很重要的一點，就是財務上比較保守。長壽公司以一種很古老的方式思考金錢的意義，他們知道在資產(chǎn)中保持一定的結(jié)余的重要性，它意味著行動的靈活性和獨立性，意味著自己始終處于從容的主動地位，而競爭對手將處處被動，處處受節(jié)制。

然而保守常常被片面誤導，走向保守的僵硬的一面。但是，保守與固步自封完全是兩回事?！?07》的作者伊安·佛萊明說，“永遠不要對歷險說不，永遠說是。不然的話，你的生活將會乏味無比?！庇袝r保守意味著主動，意味著更快速的反應?！禭戰(zhàn)警》中說：“最有效的防御就是主動的進攻。

拿破侖認為一個戰(zhàn)略領(lǐng)導人所具備的所有品質(zhì)中最理想的是具備審慎的品質(zhì)。在拿破侖眼里，“審慎”表明的是一種行為，這種行為是隨經(jīng)驗而增長的智慧的結(jié)果。在事務管理中理智，在資源使用上節(jié)儉，在有危險或冒險時謹慎，在做出決策前運用智力和經(jīng)驗，在行動時主動積極，是審慎的行為體現(xiàn)。

堅守嚴謹?shù)膶徤魉伎迹３致殬I(yè)的懷疑態(tài)度，堅持做人做事的原則，這是一位職業(yè)會計人應該遵循的。

負債部分

依照會計慣例，負債按照必須償還的時間長短排列，越快需要償還的項目排在越上面。

流動負債

2001 短期借款

一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的借款期限是2年或年以上，應該核算在長期借款里面，房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款取消以后，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款期限都超過一年，掛在長期借款科目里。只有當長期借款到期日在1年之內(nèi)才將貸款金額轉(zhuǎn)入短期借款。

2202 應付賬款，建議分一下單位的類別：如總包單位、分包單位、設(shè)計單位等，也可以按照公司開發(fā)的小區(qū)分類。視具體情況而定，如果項目小的話，就沒有必要，直接用往來核算，在用往來核算的時候，一定要用往來單位的全稱，方便以后核查，這一點，做會計要給予相應的重視。同時建議所有的付款都到這里走一道，即便是票款兩清的時候。即用下面的分錄：

借：應付賬款

貸：銀行存款

借：開發(fā)成本

貸：應付賬款

不要簡化成

借：開發(fā)成本

貨：銀行存款

這樣可以保證在做財務決算時，與往來單位對賬可以一目了然，這一工作應該引起相當?shù)闹匾?，等到?jīng)Q算時再來清理，工作量大得無法想象。

2203 預收賬款 現(xiàn)在的銷售模式都是預售的模式，預收賬款也要采取往來客戶核算的模式，分小區(qū)-樓號-單元-101（-102）這樣的明細核算最好。很多公司采用表代賬的模式，這一點并不好，財務基礎(chǔ)數(shù)據(jù)沒有，很難保證正確性，如果有很好的銷售控制軟件來控制，也可以用表代賬的模式。千萬不要相信EXECl 表這種電子文件，沒有一個人能保證在頻繁地操作中不會出現(xiàn)錯誤，一旦出現(xiàn)，根本沒有辦法追溯，將讓你痛苦不已。因為它無法記錄過程，而財務軟件則不同，能夠告訴你形成最后結(jié)果的過程。在預收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分開來，才至于出現(xiàn)你的老板會找你要什么數(shù)據(jù)，而你拿不出來的局面。也為你后期項目預測回款提供一定的依據(jù)。

2171 應交稅費

房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅及附加、土地增值稅和所得稅需要預繳，各地情況不一樣，具體以主管稅務部門的要求為準，從近幾年來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅情況在稅款中占有很大的比例，所以在稅款的繳納上可以與稅務部門做一定的溝通，具體繳納情況則要看與稅務部門的溝通情況了。

賬務處理上則有幾種不同的形式，根據(jù)企業(yè)報表的具體需要而定。有的企業(yè)把預繳的稅款放在本科目的借方，把提取的稅金掛在長期待攤費用，結(jié)轉(zhuǎn)收入成本時配比結(jié)轉(zhuǎn)稅金。如果與稅務關(guān)系好，輕易核虧，放在損益表也無不可，不能死搬會計準則。

2241 其它應付款

一般來講，預收的房屋銷售款應在預收賬款的核算，如果為了會計報表的需要，有可能需要放在此科目。在項目發(fā)包的過程中，會要求施工單位交納一定的工程進度質(zhì)量保證金也會在此科目核算，亦要用往來核算，建議先整體規(guī)劃好。二級明細設(shè)成存入保證金、合作單位往來、暫收房款定金等，可根據(jù)項目具體情況來考慮。

2501 長期借款 核算銀行貸款。

2701 長期應付款 一般房地產(chǎn)公司都會有營業(yè)稅返還的相關(guān)政策，收到財政相應的補貼時，一般放入此科目。

4001 實收資本

4002 資本公積4101 盈余公積4103 本年利潤4104 利潤分配與其它無異。

實收資本是指投資者作為資本投入到企業(yè)中的各種資產(chǎn)的價值，所有者向企業(yè)投入 的資本，在一般情況下無需償還，可以長期周轉(zhuǎn)使用。注冊資金，也稱為注冊資本 是指在公司登記機關(guān)登記的全部股東實繳的出資額。實收資本大于或等于注冊資本。

如果實收資本小于注冊資本，說明該公司資本金沒有到位。5001 開發(fā)成本

如能確定核算對象的，直接計入“開發(fā)成本”，主要包括：

1、土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。

2、前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

3、建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。

4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。

5、公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

6、開發(fā)間接費（由5101轉(zhuǎn)入）。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。建議在建立核算體系之前與成本控制部門（預算部門）進行溝通，最好做到成本部門的口徑與財務部門核算的口徑一致，確保后期項目決算、對賬工作的順利進行，不要弄成成本部門和財務部門提出來的數(shù)據(jù)不一致，造成被動局面。5101 開發(fā)間接費用

一般核算項目期間的銀行貸款利息及工程現(xiàn)場部門的費用，即指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。一般包括工程部門、設(shè)計部門、成本控制部門、綜合報建部門的費用。其中銀行貸款利息也可以單獨設(shè)置一個科目，開發(fā)成本-利息支出，這樣的明細科目劃分有利于財務分析，同時對后期的土地增值稅匯算清繳提供了方便。

6001 主營業(yè)務收入、6051 其他業(yè)務收入、6111 投資收益、6301 營業(yè)外收入、6401 主營業(yè)務成本、6402其他業(yè)務成本6403 主營業(yè)務稅金及附加、6711 營業(yè)外支出、6801 所得稅費用、6901 以前損益調(diào)整等損益類科目與其它行業(yè)無異。6602 管理費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理費用包括籌建期間發(fā)生的開辦費、董事會和行政管理部門在企業(yè)的經(jīng)營管理中發(fā)生的或者應由企業(yè)統(tǒng)一負擔的公司經(jīng)費(包括行政管理部門職工薪酬、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費和差旅費等)、工會經(jīng)費、董事會費(包括董事會成員津貼、會議費和差旅費等)、聘請中介機構(gòu)費、咨詢費(含顧問費)、訴訟費、業(yè)務招待費、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、礦產(chǎn)資源補償費、研究費用、排污費等。

企業(yè)行政管理部門發(fā)生的固定資產(chǎn)修理費用等后續(xù)支出，不符合固定資產(chǎn)確認條件的，也在本賬戶核算。6603 財務費用

按照費用項目進行明細核算，如利息支出(減利息收入)、匯兌差額以及相關(guān)的手續(xù)費、企業(yè)發(fā)生的現(xiàn)金折扣或收到的現(xiàn)金折扣。房地產(chǎn)企業(yè)的財務費用一般做資本化處理，除非貸款利息發(fā)生時項目已完工。6601 銷售費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售費用包括保險費、包裝費、展覽費和廣告費、商品維修費、預計產(chǎn)品質(zhì)量保證損失、運輸費、裝卸費等以及為銷售本企業(yè)商品而專設(shè)的銷售機構(gòu)(含銷售網(wǎng)點、售后服務網(wǎng)點等)的職工薪酬、業(yè)務費、折舊費等經(jīng)營費用。

銷售前期費主要指樣板房裝飾費、售樓處建造與裝飾費。

銷售推廣費主要是與銷售相關(guān)的媒體廣告費、廣告制作費、展位費戶外發(fā)布費、短信費燈箱制作費、樓書印刷費等。業(yè)務宣傳費是指企業(yè)發(fā)放的印有企業(yè)標志的禮品、紀念品、傳單等。

合同交易費是指合同交易時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向住建委繳納的交易手續(xù)費。銷售傭金是指房地產(chǎn)企業(yè)向銷售代理公司支付的銷售策劃或傭金。

房地產(chǎn)企業(yè)的銷售費用，廣告費占整個銷售費用的比例較大，約50-70%的比重。

有關(guān)銷售廣告的宣傳褒貶不一?？纯聪旅孢@樣的廣告，就得讓您靜下心來分辨是非。

偏遠地段———遠離鬧市喧囂，盡享靜謐人生 郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)———回歸自然，享受田園風光

緊鄰鬧市———坐擁城市繁華

挨著臭水溝——-絕版水岸名邸，上風上水

挖個水池子——-東方威尼斯，演繹浪漫風情

地勢高———–視野開闊，俯瞰全城

地勢低洼———私屬領(lǐng)地，冬暖夏涼

樓頂是圓的——-巴洛克風格

樓頂是尖的——–哥特式風格

戶型一般———-個性化戶型設(shè)計，緊跟時尚潮流 樓間距小———-鄰里親近，和諧溫馨

邊上是荒草地——超大綠化，滿眼綠意

邊上有家銀行——緊鄰中央商務區(qū)

邊上有個居委會—-中心政務區(qū)核心地標

邊上有家學?！獫夂袢宋膶W術(shù)氛圍

邊上有家診所——擁抱健康，安享愜意

邊上有家小賣店—–便利生活觸手可及

邊上有個廢品站—–人性化環(huán)境管理

邊上有火車道——-交通便利，四通八達 邊上什么也沒有—–簡約生活，閑適安逸

如果說上面的廣告還能說得過去，老百姓看了一笑了之，但是，您看看下面的宣傳，能把你我氣的瞪翻了眼珠子。有的地產(chǎn)商整蠱了許多氣人的廣告，不斷刺激著工薪族的神經(jīng)。

1、湯臣一品只獻給顛峰世界的杰出人物。

這是湯臣一品的廣告。位于陸家嘴住宅區(qū)，其以每平方米8萬至15萬元的售價成為上海最貴公寓。公司負責人在接受采訪時說：身價百萬的小老板我們不接待。那工薪族就不用說了。

2、非董事謝絕參觀。

這是塞那維拉樓盤的廣告，引來了眾多猜測和指責。有人說，這是歧視，也有人說這是作秀。

3、海逸長洲，打造世界級群島富人區(qū)。

由天津順馳開發(fā)的一個住宅區(qū)，在媒體廣告上宣稱“用世界級地段鑄就世界級群島富人區(qū)，讓地段成為地位的一種天然分界”。

4、尊崇豪宅，只給少數(shù)人享受。

杭州一樓盤戶外廣告。這“少數(shù)人”刺激著多數(shù)人的神經(jīng)。

5、每平方米僅售一萬八千元。

北京一樓盤廣告。一萬八千元也罷，但“僅售”兩字用得讓許多人憤怒。

6、一套別墅僅需３５０萬元。

從南京去往上海的高速公路邊廣告牌，又是“僅需”，能把年輕人氣瘋了。

7、每套320萬元，鉆石地段、平民價格

嘉里華庭的廣告。第一次聽說平民這么有錢！

8、讓有身份的人悠然起來

鄭州長城康橋花園戶外廣告。

有身份的人悠然了，買不起房的人就“憂然”了。

此外，房產(chǎn)廣告中“豪華”、“豪宅”、“新貴”等字眼更是比比皆是，售房電話都成了“尊貴熱線“、”貴胄專線”等。

最新的房地產(chǎn)廣告出來了-----張藝謀導演的電影《山楂樹之戀》正在轟轟烈烈的上演中，《山楂樹之戀》展現(xiàn)了純美之愛，這樣純美的愛情并非只出現(xiàn)在書中或影片中，在XX花園里買房，你也可以上演純美的山楂樹之戀！

如此純美的愛情必然會掀起結(jié)婚風潮，80后的清純小伙和姑娘們，趕緊選擇70平方米的安心恬靜小戶型。XX花園等著您的山楂樹之戀?? 房地產(chǎn)財務會計做憑證：借：銷售費用--**花園廣告費 N億 貸：銀行存款---**支行 N億

第二章 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立階段會計與稅收處理

第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立階段會計處理

房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置的前置條件本書暫不詳細介紹，需要各位網(wǎng)友要關(guān)注一下新《公司法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》。為方便初涉房地產(chǎn)會計盡快掌握會計與稅收知識，本書以中小型的房地產(chǎn)有限責任公司為例介紹房地產(chǎn)會計與稅收。

設(shè)立公司時主要的關(guān)注點：

1、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應當具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

2、設(shè)立有限責任公司符合股東法定人數(shù)：有限責任公司由五十個以下股東出資設(shè)立。（注意：最多50人，可以是1人）

3、《公司法》第二十六條有限責任公司的注冊資本為在公司登記機關(guān)登記的全體股東認繳的出資額。公司全體股東的首次出資額不得低于注冊資本的百分之二十，也不得低于法定的注冊資本最低限額，其余部分由股東自公司成立之日起兩年內(nèi)繳足；其中，投資公司可以在五年內(nèi)繳足。

有限責任公司注冊資本的最低限額為人民幣三萬元。法律、行政法規(guī)對有限 責任公司注冊資本的最低限額有較高規(guī)定的，從其規(guī)定。（注意：房地產(chǎn)公司 最低100萬元，但是各個省份對暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)公司有注冊資金的最低要求，山東省最低1000萬元。）

4、《公司法》第二十七條股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價 出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產(chǎn)除外。

對作為出資的非貨幣財產(chǎn)應當評估作價，核實財產(chǎn)，不得高估或者低估作價。法律、行政法規(guī)對評估作價有規(guī)定的，從其規(guī)定。

全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責任公司注冊資本的百分之三十。（注意：30%）

第三十六條公司成立后，股東不得抽逃出資。（注意：不得抽逃）

房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立階段設(shè)計的會計業(yè)務主要包括對接受投資者出資業(yè)務 和開辦費以及納稅業(yè)務的會計處理。

設(shè)置兩個會計科目，“實收資本”和“資本公積”。

先說一下實收資本，實收資本簡單地說就是公司的本錢。這個項目反映的是公司所有者，投資人或股東，他們在公司才開業(yè)的時候，投到公司的錢。在關(guān)注這個項目時，一個是要搞清楚主要的投資人或股東都有誰，都投了多少錢，占總投資額的比例有多大，為什么要關(guān)注這個呢，主要是看一看，誰是老大，誰在公司說了算，因為，出的錢越多，在股東會上說話就越算數(shù)。另外要關(guān)注的是資本公積項目，所謂資本公積，簡單的說，這些錢確定是股東或投資人的，但沒有明確說明，具體哪個股東或投資人應該分多少，可以把它看成是還沒有最后分配到股東或投資人自己帳上的公共的錢，共有的錢。為什么會有這處項目，這個項目是如何形成的，主要是幾個方面，一個是股票或資本溢價，說簡單一點，就是在公司成立后，后來加入的股東或投資人，應該要比公司成立時的股東或投資人支付要多出一部分錢，才可以得到與在公司成立時的股東或投資人一樣的持股比例，為什么呢？因為人家比你先投入，比你多承擔了資金的風險，你的資金沒有承擔這些風險，如果要得到與以前股東或投資人相同的持股比例，當然要多付出一些錢來，后來的股東或投資人多付的那部分錢，就是股票或資本溢價。資本公積另外一個重要來源就是，公司以外的人捐贈給公司的東西，對方捐贈的是公司，而不是某一個股東或投資人，因此，這些東西是全部股東或投資人公共的，于是做為資本公積。

明白了“實收資本”和“資本公積”，做賬就很簡單了。

（一）新設(shè)立公司的會計核算

1、投資者以貨幣出資

在工商登記辦理完公司名稱預約后開立臨時賬戶后，房地產(chǎn)企業(yè)收到投資人投入的貨幣資金，才能存入到這個臨時賬戶。驗資，辦理完營業(yè)執(zhí)照，刻章，開立基本存款賬戶，然后才能動用這筆資金。主管會計根據(jù)銀行加蓋受理章的《現(xiàn)金繳款單》或《銀行進賬單》的金額，借記“銀行存款”科目；按投入資本所占份額，貸記“實收資本”，按其差額，貸記“資本公積-資本溢價”。網(wǎng)友們，在這里需要注意的是，新辦企業(yè)一般不存在資本溢價?！纠?-1】甲、乙兩公司共同出資設(shè)立致遠地產(chǎn)有限責任公司（以下簡稱致遠地產(chǎn)公司），公司注冊資本為10 000 000元，甲、乙持股比例分別是60%、40%。2010年5月20日，致遠地產(chǎn)有限責任公司如期收到各投資者一次性繳足的款項。

根據(jù)上述資料，致遠地產(chǎn)公司依據(jù)銀行進賬單作以下賬務處理： 借：銀行存款—臨時戶000 000

貸：實收資本—甲公司

000 000

—乙公司

000 000

公司拿到營業(yè)執(zhí)照，刻好財務印簽，重新開立基本賬戶，需要將臨時存款賬戶的資金轉(zhuǎn)入基本存款賬戶上，這筆資金就可以動用了。

2、投資者以非貨幣資產(chǎn)出資

以非貨幣財產(chǎn)出資，需要注意投資方如期辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)，其中對于動產(chǎn)，原則上以交付為轉(zhuǎn)移，對于不動產(chǎn)、機動車，由于我國一般實行登記主義，則需要進行相應的過戶登記，對于法律法規(guī)規(guī)定需要辦理過戶登記才能算為財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，如違反規(guī)定未及時辦理過戶登記的，即使非貨幣財產(chǎn)已實際交付給公司使用，仍將視為投資方未履行相應的出資義務。

按照《公司法》規(guī)定，要先辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)才能驗資，但因為設(shè)立時法律主體尚未產(chǎn)生，無法辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。所以實踐中一般是按分期出資的方式，先以貨幣資金出資成立公司，之后再短期內(nèi)辦理土地使用權(quán)、房產(chǎn)等非貨幣資產(chǎn)財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)，然后再辦理驗資手續(xù)。

以實物資產(chǎn)出資的，應在辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)時，按照評估確認的價值或合同、協(xié)議或公司章程的價值，借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”，按投入資本，貸記“實收資本”。

【例2-2】甲、乙、丙三家公司共同出資設(shè)立致遠地產(chǎn)有限責任公司進行，公司注冊資本10000000元，甲乙丙持股比例分別是50%、30%、20%。甲以土地使用權(quán)出資，土地使用權(quán)進過評估確認的價值是5000000元，乙公司以貨幣資金出資3000000元，丙公司以設(shè)備出資2000000元。

根據(jù)上述資料，乙公司將資金打入致遠公司臨時賬戶后，致遠公司依據(jù)進賬單作以下賬務處理：

借：銀行存款—臨時戶000 000

貸：實收資本—乙公司

000 000

甲公司于致遠公司辦妥驗資手續(xù)時，依據(jù)財產(chǎn)轉(zhuǎn)移清單和評估確認價值證明文件，致遠公司應作如下賬務處理：

借：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)

000 000

貸：實收資本—甲公司

000 000

如果這塊土地全部是用來開發(fā)商品房的，公司應作賬務調(diào)整； 借：開發(fā)成本—土地出讓及拆遷補償費

000 000

貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)

000 000

丙公司辦妥財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)時，依據(jù)財產(chǎn)轉(zhuǎn)移清單和評估確認價值證明文件，致遠公司應作如下賬務處理：

借：固定資產(chǎn)000 000

貸：實收資本—丙公司000 000

上述公司的成立是比較理想化的情況。如果甲公司實際投入的土地評估價值大于5000000萬元，如何做賬務處理呢？通常的做法是，在三方的投資協(xié)議或合同中明確約定，多余的掛賬甲公司的其他應付款。如果甲公司土地評估價值是6000000萬元。致遠公司依據(jù)銀行進賬單、財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)、評估價值確認證明文件，作如下賬務處理：

借：無形資產(chǎn)--土地使用權(quán)

6000000

銀行存款--臨時戶

3000000 固定資產(chǎn)

2000000

貸：實收資本—甲公司

5000000

--乙公司

3000000

--丙公司

2000000

其他應付款—甲公司

1000000

各位網(wǎng)友：由于本人工作最近很忙，單位融資業(yè)務、稅務第三次檢查、應一家培訓機構(gòu)邀請做稅收籌劃培訓，后期的連載要等一段時間。請見諒。

二、公司增加注冊資本的核算 房地產(chǎn)企業(yè)增加資本一般有三條途徑：一是所有者（包括原企業(yè)所有者和新投資者）投入；二是資本公積轉(zhuǎn)為實收資本；三是將盈余公積轉(zhuǎn)增資本。企業(yè)將盈余公積轉(zhuǎn)增資本時，必須經(jīng)股東會決議批準。在實際將盈余公積轉(zhuǎn)增資本時，要按股東原有持股比例結(jié)轉(zhuǎn)。這里要注意的是，資本公積和盈余公積均屬所有者權(quán)益。公司為有限責任公司的，應按原投資者所持股份同比例增加各股東的股權(quán)。房地產(chǎn)企業(yè)在增加注冊資本時按照增加注冊資本的不同方式，進行不同的會計處理。

1． 所有者（包括原企業(yè)所有者和新投資者）投入

所有者（包括原企業(yè)所有者和新投資者）接受投資投入的資本，借記“銀行存款”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“長期股權(quán)投資”等科目，貸記“實收資本”等科目。企業(yè)增加注冊資本時有新投資者介入，新介入的投資者繳納的出資額大于其按約定比例計算的其在注冊資本中所占的份額部分，應作為資本公積，計入“資本公積——資本溢價”科目。

（1）投資者以貨幣出資

房地產(chǎn)企業(yè)增加注冊資本的，應在投資者將貨幣存入準備設(shè)立的公司在銀行開設(shè)的臨時賬戶時，依據(jù)銀行加蓋受理章的現(xiàn)金繳款單，或者銀行進賬單回單的金額，借記“銀行存款”科目；按投入資本在注冊資本中所占份額，貸記“實收資本”科目，按其差額，貸記“資本公積——資本溢價”等科目。

【例2-3】致遠地產(chǎn)公司由甲、乙共同投資設(shè)立，原注冊資本為10 000 000元。甲、乙出資分別為6000 000元、4 000 000元。2009年5月26日，丙公司加入致遠地產(chǎn)公司，投入貨幣資金3 000 000元，經(jīng)協(xié)商，丙公司持股比例為20%，投資后的注冊資本為12 500 000元。

根據(jù)上述資料，丙公司投入資本時，致遠地產(chǎn)公司應作以下財務處理： 借：銀行存款000 000

貸：實收資本——丙公司

500 000

資本公積——資本溢價

500 000

在這里需要說明的是：在公司成立后，后來加入的股東，應該要比公司成立時的股東支付要多出一部分錢，才可以得到與在公司成立時的股東一樣的持股比例，為什么呢？因為人家比你先投入，比你多承擔了資金的風險，你的資金沒有承擔這些風險，如果要得到與以前股東相同的持股比例，當然要多付出一些錢來，后來的股東多付的那部分錢，就是資本溢價，在科目上走“資本公積”。

（2）投資者以非貨幣財產(chǎn)出資

以非貨幣資產(chǎn)增資時，股東應當在依法辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，依據(jù)財產(chǎn)移交清冊，借記“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“長期股權(quán)投資”等科目，貸記“實收資本”等科目。

【例2-4】致遠地產(chǎn)公司由甲乙共同投資設(shè)立，原注冊資本為10 000 000元。甲乙出資分別為6000 000元、4000 000元。2009年3月23日，丙公司加入致遠地產(chǎn)公司，投入土地使用權(quán)5 000 000元，經(jīng)協(xié)商，注冊資本增加為15 000 000元，丙公司持股比例為30%。丙于4月15日辦妥土地使用權(quán)過戶手續(xù)。致遠地產(chǎn)公司將土地使用權(quán)作為儲備土地用于開發(fā)住宅核算。

根據(jù)上述資料，致遠地產(chǎn)公司應作以下賬務處理： 借：存貨000 000 貸：實收資本——丙公司

500 000

資本公積——資本溢價

500 000 2． 將資本公積轉(zhuǎn)為實收資本

將資本公積轉(zhuǎn)為資本。在辦理增資手續(xù)后，依據(jù)股東會決議，應借記“資本公積——資本溢價”科目，貸記“實收資本”或“股本”科目。【例2-5】致遠地產(chǎn)公司由甲、乙、丙共同投資設(shè)立，原注冊資本為1 000萬元，甲、乙出資分別為600萬元、400萬元。為了擴大經(jīng)營規(guī)模，經(jīng)批準，致遠地產(chǎn)公司按照原出資比例將資本公積500萬元轉(zhuǎn)增資本。

根據(jù)上述資料，依據(jù)股東會決議，致遠地產(chǎn)公司應作以下財務處理： 借：資本公積 5 000 000

貸：實收資本——甲000 000

——乙000 000

三、公司實收資本減少的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實收資本減少有兩種原因；一是資本過剩；二是企業(yè)發(fā)生重大虧損。企業(yè)因資本過剩而減資，一般要發(fā)還股款。公司減少注冊資本，應當符合《公司法》規(guī)定的程序，減少后的注冊資本數(shù)額應達到法律、行政法律、行政法規(guī)規(guī)定的公司注冊資本的最低限額并經(jīng)驗資機構(gòu)驗資。

有限責任公司減少實收資本的會計處理比較簡單，按法定程序報經(jīng)批準減少注冊資本的，按照股東大會批準文件借記“實收資本”科目，貸記“庫存現(xiàn)金”、“銀行存款”等科目。

四、開辦費的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費，包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)成本的借款費用等。籌建期間為從企業(yè)開始籌建之日起至取得營業(yè)執(zhí)照之日的期間。開辦費在實際發(fā)生時，依據(jù)相關(guān)原始憑證，借記“管理費用——開辦費”，貸記“銀行存款”等科目。

【例2-6】20×9年1月5日，致遠地產(chǎn)公司支付設(shè)立驗資費用10 000元。

在驗資費用實際發(fā)生時，致遠地產(chǎn)公司應依據(jù)銀行轉(zhuǎn)賬憑證和驗資發(fā)票作以下賬務處理：

借：長期待攤費用——開辦費 10 000 銀行存款 10 000

同時在開始生產(chǎn)經(jīng)營的當月轉(zhuǎn)入當期損益

借：管理費用—開辦費 10 000 貸：長期待攤費用——開辦費 10 000

第二節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立階段稅務處理

房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立階段涉及的稅收主要有印花稅和契稅。在此需要強調(diào)的是，稅收籌劃在設(shè)立階段就應該準備了，籌劃要做到前面，未雨綢繆啊。具體的籌劃方法各位網(wǎng)友可以閱讀下《實戰(zhàn)派房地產(chǎn)稅收與稅收籌劃》。

網(wǎng)址：http://item.taobao.com/auction/item_detail.htm?item_num_id=6924941564 與當?shù)囟悇杖藛T處理好關(guān)系也是財務人員很重要的工作，雖然很怵與他們打交道，但又不得不面對。但是財務人員必須堅持的是，講法律，講法規(guī)；依據(jù)法規(guī)做好稅收籌劃；不做假賬。從下面的笑話中即可看出企業(yè)會計怎么看稅務人員的。

話說某房地產(chǎn)公司財務部正在緊張運行中，忽有人大吼一聲：都不許動！把錢都交出來！是恐怖分子搶錢來了！肅然無聲中。忽然有會計輕拍胸口，松了一口氣：“嚇死了，我還以為是稅局的呢”。言歸正傳??

一、印花稅

1、營業(yè)帳薄

記載資金的帳薄按照實收資本和資本公積的合計金額0.5?在帳薄啟用時貼花；其他帳薄在啟用時按件貼花，每件5元。

2、權(quán)利許可證照

房產(chǎn)證、土地證、營業(yè)執(zhí)照，每件5元。

3、土地使用權(quán)合同

對于以土地使用權(quán)投資入股的，公司以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)征收印花稅，按照合同記載金額的0.5?貼花。

二、契稅

在房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立階段，如果接受出資人額土地使用權(quán)等不動產(chǎn)出資的，接受出資的單位按照成交價格的3%-5%繳納契稅。

三、稅收的賬務處理

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的印花稅和契稅，一般不通過“應繳稅費”科目進行核算，印花稅在實際繳納時直接進入“管理費用”，契稅發(fā)生時視去的土地使用權(quán)的用途計入不同的會計科目。

【例2-7】2009年3月，致遠房地產(chǎn)公司購買印花稅票1000元。繳納土地入股時的契稅60000元。

致遠地產(chǎn)公司應作如下會計處理： 借：管理費用

1000

土地征用及拆遷補償費---契稅

60000

貸：銀行存款

61000

四、開辦費的稅務規(guī)定

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（中華人民共和國主席令2007年第63號）第十三條規(guī)定，在計算應納稅所得額時，企業(yè)發(fā)生的下列支出，作為長期待攤費用，按照規(guī)定攤銷的，準予扣除：

（一）已足額提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出；

（二）租入固定資產(chǎn)的改建支出；

（三）固定資產(chǎn)的大修理支出；

（四）其他應當作為長期待攤費用的支出。

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》（國務院令2007年第512號）第七十條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第十三條第（四）項所稱其他應當作為長期待攤費用的支出，自支出發(fā)生月份的次月起，分期攤銷，攤銷年限不得低于3年。

據(jù)此，2008年以后企業(yè)籌建期間發(fā)生的開辦費，自支出發(fā)生月份的次月起，可以分期攤銷，但攤銷年限不得低于3年。

因此，納稅人在會計處理時應在開始生產(chǎn)經(jīng)營當月一次性攤銷，但在當年的所得稅納稅申報時，應在會計利潤的基礎(chǔ)上調(diào)增應納稅所得額，在以后的申報時，應相應調(diào)減應納稅所得額。

第三章 房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地階段會計與稅務處理

第一節(jié) 獲取土地階段會計處理

一、取的土地使用權(quán)確認

房地產(chǎn)企業(yè)去的土地使用權(quán)的方式一般有接受土地使用權(quán)出讓、接受土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、投資者投入的土地使用權(quán)以及其他方式。

通過出讓方式取得土地使用權(quán)的入賬價值通常是土地出讓金加上相關(guān)稅費，相關(guān)稅費是指涉及的契稅、印花賀歲，去的圖地位更低的，還涉及耕地占用稅。通俗的說法是房地產(chǎn)公司通過招拍掛從政府買的土地，也叫一級市場獲取土地。

通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán)的成本，包括購買價款、其他行政事業(yè)性收費和其他稅費。通俗的說法就是從其他公司購買的土地。

投資者投入的土地使用權(quán)，應當按照投資合同或協(xié)議約定的價值作為成本，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外。就是其他想入股房地產(chǎn)公司的單位以土地作價入股。

房地產(chǎn)企業(yè)取得的土地使用權(quán)，根據(jù)《企業(yè)會計準則第6號—無形資產(chǎn)》應用指南的規(guī)定，通常應確認為無形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金的，引港將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，線管的土地使用權(quán)賬面價值應當計入所建造的房屋建筑物的成本。在此特別說明的是，本書主要介紹房地產(chǎn)企業(yè)購買土地用于開發(fā)商品房的情況。

根據(jù)企業(yè)會計準則，房地產(chǎn)開發(fā)取得的土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應當計入所建造的房屋建筑成本，即借記“開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費”等科目，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等。取得的土地使用權(quán)所繳納的印花稅直接計入“管理費用”核算。

【例3-1】20×8年6月，致遠地產(chǎn)公司取得100畝的土地使用權(quán)用于商品房開發(fā)，價款5 000萬元，契稅征收率為3%，當?shù)卣?guī)定的耕地占用稅稅額為30元/平方米，通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土地出讓金及相關(guān)稅費。1.支付土地出讓金時，依據(jù)財政部門開具的土地使用權(quán)出讓金專用票據(jù)和銀行轉(zhuǎn)款手續(xù)，致遠地產(chǎn)公司應進行的會計處理為：

借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費 50 000 000 貸：銀行存款 50 000 000 2.應繳納的契稅為： 5 000×3% =150（萬元）

依據(jù)契稅完稅憑證和付款證明，致遠地產(chǎn)公司應進行的會計處理為： 借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費 1500 000 貸：銀行存款 1 500 000 3.應繳納的耕地占用稅為： 100×666.67×30=200（萬元）

依據(jù)耕地占用稅完稅憑證和付款證明，致遠地產(chǎn)公司應進行的會計處理為： 借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費 2 000 000 貸：銀行存款 2 000 000 4.簽訂土地使用權(quán)出讓合同，應繳納的印花稅為 5 000×0.5? =2.5（萬元）

繳納印花稅時，依據(jù)印花稅憑證和付款證明，致遠地產(chǎn)公司應進行的會計處理為： 借：管理費用——印花稅 25 000 貸：銀行存款 25 000 不過正常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)招拍掛獲得土地的過程是這樣的：先交納競拍保證金，等競拍成功了轉(zhuǎn)作土地出讓金，最后根據(jù)土地出讓合同規(guī)定的付款時間支付剩余的土地款。會計應該如下做賬：

1、支付競拍保證金

借：其他應收款---國土資源局 20000000 貸：銀行存款 20000000

2、競拍成功后

借：預付賬款---國土資源局 20000000 貸：其他應收款---國土資源局 20000000

3、支付剩余的土地出讓金

借：預付賬款—國土資源局 30000000 貸：銀行存款 30000000

4、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房轉(zhuǎn)入存貨

借：開發(fā)成本—土地出讓及拆遷補償費 50000000 貸：預付賬款—國土資源局 50000000 如果房地產(chǎn)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于自建用房等地上建筑物時，土地使用權(quán)的取得成本直接計入“無形資產(chǎn)”賬戶，且土地使用權(quán)的賬面價值不與地上建筑物合并計算成本，而仍作為無形資產(chǎn)進行核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊。為建造辦公樓等自用而取得的土地使用權(quán)所繳納的契稅，計入“無形資產(chǎn)”賬戶。【例3-2】2008年1月，致遠房地產(chǎn)公司一出讓方式取得土地一宗，以銀行存款支付500萬元，并在該塊土地上自行建造一棟辦公樓，發(fā)生建筑成本1300萬元。辦公樓已經(jīng)完工并達到預定可使用狀態(tài)。假定土地使用權(quán)年限50年，五凈殘值；寫字樓使用年限25年，預計凈殘值100萬元；都采用直線折舊法進行攤銷和計提折舊。契稅稅率3%。

1、支付土地出讓金時，依據(jù)財政部門開具的土地使用權(quán)出讓金專用票據(jù)，進行的會計處理：

借：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán) 5000000 貸：銀行存款 5000000

2、應繳納的契稅 500*3%=15萬元

根據(jù)契稅完稅憑證和付款證明，進行的會計處理為：

借：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán) 150000 貸：銀行存款 150000

3、簽訂土地使用權(quán)出讓合同，應繳納的印花稅為： 500*0.5?=0.25萬元

借：管理費用---印花稅 2500 貸：銀行存款 2500

4、在土地上自行建造辦公樓，發(fā)生建造費用時，根據(jù)付款憑證、稅務部門監(jiān)制的收據(jù)，進行的會計處理為：

借：在建工程 13000000 貸：應付賬款等 13000000

5、辦公樓達到預定可使用狀態(tài)，進行的會計處理為：

借：固定資產(chǎn)---辦公樓 11000000 貸：在建工程 11000000

6、每年分攤土地使用權(quán)核對辦公樓計提折舊，進行的會計處理為： 借：管理費用 583000 貸：累計折舊 480000 累計攤銷 103000

第二節(jié) 獲取土地階段稅務處理

房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地階段涉及的稅收有：土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅等。

一、土地使用稅

房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定計算應交的土地使用稅時，借記“管理費用”賬戶，貸記“應交稅費——應交土地使用稅”賬戶；上交時，借記“應交稅費——應交土地使用稅”賬戶，貸記“銀行存款”賬戶。

【例3-3】致遠地產(chǎn)公司擁有一宗50萬平方米的土地使用權(quán)，其中市政道路及綠化帶用地5萬平方米，已完成銷售商品房占用土地25萬平方米，該地城鎮(zhèn)土地使用稅稅額為5元/平方米，按季繳納。

1.應納土地使用稅額計算方法如下：

應繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的土地面積=50-25-5=20（萬平方米）應納稅額=20×5=100（萬元）每季度應納稅額=100÷4=25（萬元）2.上述致遠地產(chǎn)公司的會計處理為：（1）致遠地產(chǎn)公司計算土地使用稅時：

借：管理費用——土地使用稅 250 000 貸：應交稅費——應交土地使用稅 250 000（2）上交土地使用稅時：

借：應交稅費——應交土地使用稅時 250 000 貸：銀行存款 250 000

二、耕地占用稅

如果房地產(chǎn)企業(yè)購置的是耕地，則需要繳納耕地占用稅，由于耕地占用稅是在實際占用耕地之前一次性交納的，不存在與征稅機關(guān)清算和結(jié)算的問題，因此企業(yè)按規(guī)定交納的耕地占用稅，可以不通過“應交稅金”科目核算。

【例3-4】致遠地產(chǎn)公司購置一宗10萬平方米的土地使用權(quán)，是耕地，該地耕地占用稅稅額為30元/平方米。

借：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補償費-耕地占用稅 3000000 貸：銀行存款 3000000

三、契稅

契稅一般不通過“應交稅費”科目進行核算，視取得土地使用權(quán)的用途計入不同的會

計科目.房地產(chǎn)企業(yè)為進行房地產(chǎn)開發(fā)而取得的土地使用權(quán)所繳納的契稅,在實際繳納時依據(jù)契稅完稅憑證直接計入“開發(fā)成本”科目。為建造辦公樓等自用而取得的土地使用權(quán)所繳納的契稅，在實際繳納時依據(jù)契稅完稅憑證直接計入“無形資產(chǎn)”科目。

【例3-11】20×9年5月25日，致遠地產(chǎn)公司取得一塊土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)，支付土地出讓金9 000萬元，繳納契稅3 600 000元。（假設(shè)契稅稅率4%）

支付契稅時，致遠地產(chǎn)公司應依據(jù)契稅完稅憑證作以下會計處理： 借：開發(fā)成本 3 600 000 貸：銀行存款 3 600 000

四、印花稅

賬務處理詳見【例3-2】

稅收特別關(guān)注

在此，需要提醒各位網(wǎng)友的是，在房地產(chǎn)企業(yè)購買土地階段應注意的有關(guān)稅收的情況如下：

1、房地產(chǎn)企業(yè)的耕地占用稅重點關(guān)注新征用的耕地，自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅，由于耕地占用稅是在實際占用耕地之前一次性交納的，不存在與征稅機關(guān)清算和結(jié)算的問題，繳納完耕地占用稅滿一年才繳納土地使用稅。因此不要重復繳稅，即同時繳納耕地占用稅和土地使用稅。

2、土地使用稅的繳納要區(qū)分耕地與非耕地。征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；征用的非耕地，自批準征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。①納稅義務的開始時間

新征用的耕地，自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅。批準征用之日是指依據(jù)不同的耕地類型來確定不同的審批機關(guān)，該審批機關(guān)批準征用的日期。

以土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納土地使用稅；未簽訂合同的，應由受讓方從實際交付土地時間的次月起繳納土地使用稅。

②納稅義務的截止時間

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房已經(jīng)銷售的，土地使用稅納稅義務的截止時間為商品房實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化即商品房交付使用的當月末。

商品房交付使用，是指房地產(chǎn)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。

3、《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》財稅[2009]128號文件規(guī)定：對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認的土地面積計算應征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。

對上述地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

土地是房地產(chǎn)開發(fā)商的生命線。我們欣賞守法的地產(chǎn)商，為了公司的前景，發(fā)展我們的事業(yè)，理好財，合法納稅。我們痛斥狠心的開發(fā)商，看見土地兩眼放光，瘋狂攬地。購置土地，有些房地產(chǎn)商可是費盡心思，這不一位房地產(chǎn)商看上了故宮，還說：“賬其實很好算，與其每年花十多億元維修，不如干脆炸掉故宮，徹底改造成建筑用地，這將大大緩解北京因土地資源匱乏引起的房價暴漲局面”。

別以為這是精神病患者，也不是為愚人節(jié)準備的“笑話”。這是一位地產(chǎn)大亨通過媒體大放厥詞。

這年頭，什么事情都有可能發(fā)生----小偷談拾金不昧，妓女講貞操，缺少誠信的銀行給用戶建立信用檔案，大搞壟斷的石油巨頭要求市場化......人們大可不必驚詫。

正如在賊眼里，天下人盡皆是賊，而在地產(chǎn)大亨眼里，天下都是他跑馬圈地蓋房子的好地兒，無論這地上是稀世瑰寶，還是民家院落，無論是皇家宮殿，還是農(nóng)民的耕地，莫不如此。

炸掉故宮的理由非常簡單，那就是北京土地資源太缺乏了，要徹底緩解土地資源的缺乏，就必須充分利用市區(qū)內(nèi)每一寸土地。我們不難想象，假使有一天，開發(fā)商建筑材料漲價了，這個道貌岸然的君子一定會拋出同類觀點：“由于建筑材料價格暴漲，為了抑制房價，建議國家容許開發(fā)商免費拆除長城古磚用來建設(shè)商品房”。

開發(fā)商的一派胡言被天下人所恥笑，但是卻得到了其“走狗”的認可去支持。北京房地產(chǎn)商協(xié)會會長在聽到“主子”的言論后，立馬放出屁話表示強烈支持。

“北京土地資源浪費嚴重，其中最浪費的就是故宮，北京的市區(qū)面積近2738平方公里，而故宮占了其中的72萬m2，如果將其全部改造成建設(shè)用地，可以提供2400萬m2的可居住面積，以人均擁有20 m2的面積計算，可以解決120萬人的住房問題，如果此舉真的施行，北京住房價格會有比較大幅度下降，到那個時候普通收入階層都可以有房可居”。

大家聽出來了吧，“主子”和“走狗”的言論何其高明，已經(jīng)上升到為最廣大人們?nèi)罕姟熬诱哂衅鹞荨钡母叨?，為和諧社會的建設(shè)添磚加瓦，為政府分擔民生壓力。其實大家稍微想一想，如果開發(fā)商真的有本事拿到了故宮這樣的黃金地段，到時候開發(fā)商一定會把其打造成價值不可限量的稀世豪宅，10萬元/ m2怎么樣？絕對不可能，一定是10萬歐元/ m2，普通人想都不要想！

千萬不要相信開發(fā)商只是順口一說，其實他們早已蓄謀已久了。

在開發(fā)商眼中，故宮那幾千間破房子實在有損北京國際化都市的良好形象，通過改建，不但可以改善城市形象，更重要的能夠帶動北京GDP發(fā)展，同時解決居民住房問題，但是這位老兄不好意思說出口的是，通過改建，一定能給自己帶來天量的暴利。故宮的價值，舉世皆知，但在這些人眼里居然如此不堪。由此可以理解，何以中華地大物博，卻不似歐洲的羅馬希臘，到處都有古人留下來的建筑遺跡，讓人一踏上那樣的土地，就感覺到文化和歷史如何在土地上成長。可在我們一些地方，歷經(jīng)歲月保存下來的一些歷史建筑卻在各地一波又一波的造城運動中灰飛煙滅。但愿這僅僅是地產(chǎn)大亨和協(xié)會會長在愚人節(jié)前為炒作而出的一個笑話。如果哪天故宮的琉璃墻上真的寫上大大的“拆”字,那中國就徹底完了。

更有甚者，有人想出了出賣月球的點子。去年底，有人“一本正經(jīng)”的在北京的一處大樓內(nèi)豎起了“月球大使館”的牌子，開始賣起月球的土地。雖然連在大街上曬太陽的老大爺都笑話這人“跟全世界人民開了個玩笑”，但這位曾在“萬里大造林公司”之類公司擔任過銷售部長和副總的“CEO”, 就是在工商局查扣其營業(yè)執(zhí)照并告誡其“不要再干那些捕風捉影的項目”之后，還堅持認為自己賣月球土地“很務實”。更讓人不可理喻的是，在“月球大使館”開張后，竟然還有34人購買了49英畝月球土地，總金額為1.4萬余元。土地啊，土地，您是房地產(chǎn)開發(fā)商的命根?。。∥覀円鰫蹏鴲勖竦拈_發(fā)商??！

第四章 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段會計與稅務處理

第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段業(yè)務概述

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不直接從事項目施工建設(shè)，而是委托有施工資質(zhì)的施工單位進行項目施工。房地產(chǎn)項目的施工建設(shè)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的重要階段，此階段的工作包括材料及設(shè)備供應、工程分包、建筑和安裝施工等。

（一）材料及設(shè)備供應

為了保證材料質(zhì)量或控制材料成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身的情況選擇“甲 供材”（也稱A類材料）或“甲控材”（也稱B類材料）的方式對材料進行控制?！凹坠┎摹笔欠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接采購材料，直接供應給施工單位，如直接組織采購鋼材、水泥、外墻磚及門窗型材等；“甲控材”是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限定了材料的品牌、材質(zhì)及規(guī)格（有時也規(guī)定價格），由施工單位負責采購并綜合在報價內(nèi)，如只規(guī)定管材、防水材料、五金配件的品牌等但不直接供應，由施工單位負責采購及供應。有的房地產(chǎn)企業(yè)還有C類材料，對于涉及金額比較小的零配件等有施工單位自行采購。

（二）工程發(fā)包

工程發(fā)包工指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工采用發(fā)包方式委托施工單位進行施工。工程發(fā)包的主要工作包括發(fā)包方式選擇、各類合同條件談判和合同簽訂等。發(fā)包方式一般有直接委托、招標，招標又可以采用邀請招標和公開招標，將工程發(fā)包給施工企業(yè)。

合同談判主要包括價款、結(jié)算方式及付款方式的談判。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在工程承包合同中規(guī)定的工程價款的結(jié)算，應根據(jù)國家有關(guān)工程價款結(jié)算辦法，結(jié)合當?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定具體確定，目前主要有如下三種方式：

1、按月結(jié)算

按月結(jié)算就是按照每月實際完成的分部分項工程進行結(jié)算，由于房地產(chǎn)企業(yè)施工跨，施工管理復雜，按月結(jié)算及時性強，但工作量大。

2.分段結(jié)算

就是將一個單位工程按形象進度劃分為幾個階段(部位),如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝飾及竣工等，按照完成階段，分段驗收結(jié)算工程價款。分段結(jié)算也可按月預付工程款，注意，此時一定要扣除甲供材，即在月中按照當月施工計劃工作量預付，于工程竣工驗收后按工程承包合同價值扣除預付工程款后進行結(jié)算。這種結(jié)算方式比較普遍。

3、竣工一次結(jié)算

開發(fā)項目工期在12個月之內(nèi)或價值較小的，也可以采取每月月中支付，竣工后一次決算。

（三）工程分包

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體工程一般由具有資質(zhì)的施工企業(yè)負責施工，除主體工程外，一般將電梯安裝、門窗、防水、保溫、外墻涂料及消防等工程分包給其他施工單位來完成，還有水、電、天然氣、有線電視、熱源及消防等各種配套，需要向政府或?qū)I(yè)公司繳納符合標準的資源性費用，具體工程施工一般也由各專業(yè)公司所屬的工程隊來完成。

材料設(shè)備供應組織和工程發(fā)包、分包完成后，就由施工單位進場建筑和安裝施工，具體施工過程在此不再介紹。

第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)成本及費用核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營對象是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)及其權(quán)屬的統(tǒng)稱。其中：房產(chǎn)是指各種房屋財產(chǎn)，包括住宅、廠房、商鋪、以及文教、體育、辦公用房等；地產(chǎn)是指土地財產(chǎn)，在我國，土地歸國家和集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權(quán)，所以企業(yè)的地產(chǎn)指的是對土地的使用權(quán)以及地下各種基礎(chǔ)設(shè)施，如供水、供電、供氣、供熱、排水、排污等地下管線及地面道路等。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要業(yè)務范圍包括：

1.土地開發(fā)和建設(shè)

土地是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件。土地開發(fā)和建設(shè)是指對征用或受讓的土地進行平整、建筑物的拆除、地下管線的鋪設(shè)和道路、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)等。

2.房屋、建筑物的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營

房屋建筑物的開發(fā)建設(shè)是指在已開發(fā)完工的土地上進行的房屋和建筑物的建設(shè)。其工作內(nèi)容主要包括：可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、竣工驗收、交付使用等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已開發(fā)完成的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房和代建房等。

房地產(chǎn)的經(jīng)營從狹義上講是指對已建成的房地產(chǎn)進行出售、租賃和抵押。目前，我國房地產(chǎn)經(jīng)營主要是指房地產(chǎn)的出售和房地產(chǎn)的租賃業(yè)務。

3.配套設(shè)施開發(fā)和建設(shè)

配套設(shè)施的開發(fā)和建設(shè)是指根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的大配套設(shè)施項目，包括：開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局以及幼兒園、中小學、醫(yī)院等。

4.代建工程開發(fā)和建設(shè)

代建工程是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受當?shù)卣推渌麊挝坏奈?，代為開發(fā)的各種工程項目，包括土地開發(fā)工程、房屋建設(shè)工程、道路鋪設(shè)工程，供熱、供氣、供水管道及其他公用的設(shè)施等。

5.物業(yè)管理和服務

有些房地產(chǎn)企業(yè)還從事物業(yè)經(jīng)營。房地產(chǎn)物業(yè)的經(jīng)營管理是指對出售或租賃后的房地產(chǎn)所進行的管理和各種服務，包括房屋和基礎(chǔ)設(shè)施的維修與保養(yǎng)、房屋的裝飾與裝潢，住宅小區(qū)的清潔與綠化及治安和通訊等。

在此特別強調(diào)的是，為方便初學者盡快掌握房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段成本核算，本書只介紹房地產(chǎn)企業(yè)房屋建筑物的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營項目，即房地產(chǎn)企業(yè)購置土地后整理完畢立即投入房屋建設(shè)，建成后出售、出租或自用的業(yè)務流程。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本對象的確定原則

成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：

（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。

（二）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。

（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。

（四）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。

（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。

（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。

成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關(guān)同意。

三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項目的構(gòu)成

按照成本支出的用途不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本可劃分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

具體而言，各類成本主要包括以下的內(nèi)容：

1、土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。

2、前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

3、建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。

4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。

5、公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

6、開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。

四、房地產(chǎn)企業(yè)計稅成本核算程序

企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下：

1、對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規(guī)定對在有關(guān)預提費用和待攤費用進行計量與確認。

2、對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

3、對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。

4、對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。

5、對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。

五、房地產(chǎn)企業(yè)間接成本的分配方法

企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

（一）占地面積法。

指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內(nèi)全部成本對象應負擔的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。

（二）建筑面積法。

指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。

（三）直接成本法。

指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。

（四）預算造價法。

指按期內(nèi)某一成本對象預算造價占期內(nèi)全部成本對象預算造價的比例進行分配。

企業(yè)下列成本應按以下方法進行分配：土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的，應商稅務機關(guān)同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務機關(guān)同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應按建筑面積法進行分配。借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。

六、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算應設(shè)置的會計帳戶

為了核算房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)的業(yè)務要求，設(shè)置以下賬戶進行會計核算。

1.“開發(fā)成本”賬戶

“開發(fā)成本”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施的開發(fā)過程中發(fā)生各項費用。該賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。期末借方余額反映未完工開發(fā)項目的實際成本，該賬戶應按開發(fā)成本的內(nèi)容設(shè)置土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等二級明細賬戶。

2.“開發(fā)間接費用”賬戶

“開發(fā)間接費用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各頂開發(fā)間接費用。該賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，貸方登記分配計入開發(fā)成本核算對象的開發(fā)間接費用，用末該賬戶無余額。該賬戶應按費用項目設(shè)置多欄式明細賬。

3.“管理費用”賬戶 “管理費用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理企業(yè)開發(fā)經(jīng)營所發(fā)生的管理費用。該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的各項管理費用，貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶的各頂管理費用。期末，“管理費用”賬戶的余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤”賬戶后無余額。該賬戶應按費用項目設(shè)置多欄式明細賬。

4.“銷售費用”賬戶

“銷售費用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中發(fā)生的各種費用。該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的各項銷售費用，貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶和各項銷售費用。期末，“銷售費用”賬戶的余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤”賬戶后無余額。該賬戶應按費用項目設(shè)置多欄式明細賬。

5.“財務費用”賬戶

“財務費用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的籌資費用。該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的財務費用，貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶的各項財務費用。期末，“財務費用”賬戶的余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤”賬戶后無余額。該賬戶應按費用項目設(shè)置多欄式明細賬。在此特別說明，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款一般是項目貸款，用于本項目，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利息應予以資本化，計入開發(fā)成本—**項目--開發(fā)間接費或單獨設(shè)置開發(fā)成本—**項目--利息支出。

七、房屋開發(fā)成本核算

房屋開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟業(yè)務，房屋開發(fā)是指城市各種房屋建設(shè)從可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝工程施工到房屋建成竣工驗收的全過程。房屋再開發(fā)是指對舊城區(qū)成片地進行更新改造，拆除原有的房屋建筑物，按規(guī)劃設(shè)計要求重新建造各種房屋。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，應按房屋成本核算對象和成本項目進行歸集。

（一）房屋開發(fā)成本核算對象的確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房屋用途可以分為五類：第一類是為銷售而開發(fā)的商品房，開發(fā)完成以后將作為商品對外銷售；第二類是為出租經(jīng)營而開發(fā)建設(shè)的投資性房地產(chǎn)，出租時按照確定的成本結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)；第三類是安置拆遷居民而開發(fā)建設(shè)的周轉(zhuǎn)房，開發(fā)完成以后用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，第四類是企業(yè)接受其他單位委托代為開發(fā)建設(shè)的代建房；第五類自行建造的自用房屋，第四類代建房在代建工程部分介紹;第五類自行建造的自用房屋。發(fā)生的工程成本應通過“在建工程”賬戶核算，工程完工達到預定可使用狀態(tài)時，從“在建工程”賬戶轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”賬戶，自建自用的房屋本章不作重點介紹。

本章著重介紹房地產(chǎn)企業(yè)為銷售而開發(fā)的商品房，開發(fā)完成以后將作為商品對外銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定房屋開發(fā)成本計算對象時，應考慮房屋開發(fā)內(nèi)容，地點、用途、結(jié)構(gòu)、施工方式、施工進度等因素，按以下原則來確定：

1.一般開發(fā)應以每一獨立編制有設(shè)計概算和施工圖預算的單項工程，即每棟獨立的房屋作為成本計算對象。

2.對于同一開發(fā)地點、開竣工時間相近、結(jié)構(gòu)類型相同，并由同一施工隊伍施工的群體開發(fā)項目，可以合并作為一個成本計算對象，待開發(fā)完成后，再將其實際總成本按每棟獨立房屋概算、預算的比例進行分配，求得每棟房屋的開發(fā)成本。

3． 對于個別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項目，可以結(jié)合工程進度和責任制的要求，以房屋開發(fā)項目的各個部位作為成本計算對象，待開發(fā)完成后再將各部位的實際成本進行匯總，求得該棟房屋的開發(fā)成本。

（二）房屋開發(fā)成本項目的設(shè)置 房屋開發(fā)成本作為開發(fā)產(chǎn)品成本的重要組成部分，其各成本項目具有與開發(fā)產(chǎn)品成本項目相同的內(nèi)容，即土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費六個成本項目。

（三）房屋開發(fā)成本的歸集

房屋開發(fā)建設(shè)發(fā)生的各項成本費用支出，能夠分清負擔對象的，可以直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象；有些房屋開發(fā)費用發(fā)生時由多個成本核算對象共同負擔，需按一定標準分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)不同的支出內(nèi)容，采用相應的辦法將房屋開發(fā)成本歸集到各成本核算對象的成本項目。

1.土地征和及拆遷補償費

土地征用及拆遷補償費，是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括土地征用費、拆遷補償費、市政配套費等。土地征用費是指支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費、土地效益金、土地開發(fā)費、交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價，補償合作方地價，合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應稅費等。拆遷補償費是指有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等；拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入賬，分別沖減有關(guān)成本。市政配套費（此科目進入開發(fā)成本---前期工程費-市政配套費似乎更合適）是指向政府部門交納的大市政配套費，征用生地向當?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補償費視能否區(qū)分負擔對象等情況，有不同的歸集方法，具體如下：

（1）能夠分清負擔對象的，應直接計入房屋開發(fā)成本核算對象的“土地征用及 時性拆遷補償費”成本項目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶。

（2）不能分清負擔對象的，應先在“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的分配方法將其計入有關(guān)房屋成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，貸記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)完工的商品性建設(shè)場地，改變用途為房屋開發(fā)時，應將商品性建設(shè)場地的開發(fā)費用轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋成本核算對象的“土地征及拆遷補償費”成本項目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品——商品性土地”賬戶。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合開發(fā)的土地，先通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”進行歸集，待開發(fā)產(chǎn)品投入使用時，應按一定的標準分配房屋建筑物和商品性建設(shè)場地應負擔的土地開發(fā)成本，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”、“開發(fā)產(chǎn)品——商品性土地”賬戶，貸記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將土地開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)房屋開發(fā)成本時，應采用平行結(jié)轉(zhuǎn)法，即土地開發(fā)成本項目中土地征用及拆遷補償費應結(jié)轉(zhuǎn)為房屋開發(fā)成本項目中的土地征用及拆遷補償費；土地開發(fā)成本項目中的前期工程費應結(jié)轉(zhuǎn)為房屋開發(fā)成本項目中的前期工程費。

2.前期工程費

前期工程費是指取得土地開發(fā)權(quán)之后項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪和“三通一平”等前期費用。具體包括項目行政事業(yè)性收費、規(guī)劃設(shè)計費、勘測丈量費、“三通一平”費、臨時設(shè)施費、預算編審費以及其他前期工程費等。行政事業(yè)性收費是指項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費，如市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費、異地綠化建設(shè)費、人防異地建設(shè)費、消防圖紙審查費、地方教育費附加、白蟻防治費、建設(shè)工程社會保險費。新型墻體材料專項基金、工程質(zhì)監(jiān)費、防雷圖紙及檢測、施工抗震設(shè)防技術(shù)審查費、工程招標代理費、圖紙審查費、散裝水泥費、環(huán)評報告編制費及招投標管理費等。規(guī)劃設(shè)計費是指方案設(shè)計，施工圖設(shè)計、園林設(shè)計、自來水設(shè)計、電力設(shè)計、人防設(shè)計、制圖、曬圖費，規(guī)劃設(shè)計模型制作費，方案評審費等費用，如遇到比較復雜的地質(zhì)，還需要進行巖土設(shè)計，會發(fā)生巖土設(shè)計費?？睖y丈量費用指水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費，撥地釘樁驗線費，復線費，定線費，放線費，建筑面積丈量費等?！捌咄ㄒ黄健辟M是指接通紅線外施工用臨時給排水（含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費用）、供電、道路（含按規(guī)定應交的占道費、道路挖掘費）等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾和進行場地平整發(fā)生的費用（包括開工前垃圾清運費）等。臨時設(shè)施費是指施工方臨時辦公室，臨時場地占用費、臨時空地租費，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾、等費用。預算編審費是指支付給社會中介服務機構(gòu)受聘為項目編制或?qū)彶轭A算而發(fā)生的費用。

房屋開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生的前期工程費，能分清成本核算對象的，應直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——前期工程費”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶；應由兩個或兩個以上成本核算對象共同負擔的前期工程費，應按一定的標準分配計入有關(guān)房屋成本核算對象的“前期工程費”成本項目。

3.建筑安裝工程費

建筑安裝工程費是指項目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內(nèi)的各項費用（含設(shè)備費、出包工程向承包方支付的臨時設(shè)施費和勞動保險費），有甲供材料、設(shè)備的，還應包括相應的甲供材料、設(shè)備費。具體包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費等。

土建工程費是指土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎(chǔ)處理費，樁基咨詢費，土建結(jié)構(gòu)工程費（含地下室部分）。有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。安裝工程費是指主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費，主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費，主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費，主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費，主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風機盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費，主體工程內(nèi)的自動噴灑、消防栓和消防報警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費，主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃氣設(shè)施安裝費，主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費。上述各項如有甲供材料、設(shè)備，還應分別包括相應的甲供材料、設(shè)備費。裝修工程費是指內(nèi)外墻、地板（毯）、門窗、廚潔具、電梯間、天（頂）棚、雨篷等的裝修費，有甲供材料的，還應包括相應甲供材料費。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)房屋，其建筑安裝工程施工一般采用出包的方式，建筑安裝工程支出應依據(jù)“工程結(jié)算單”，企業(yè)承付的已完工程價款確定，直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，根據(jù)施工單位提供的建安發(fā)票（注意：包含甲供材）即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——建筑安裝工程費”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”、“預付賬款”等賬戶。

4.基礎(chǔ)設(shè)施費

基礎(chǔ)設(shè)施費是指項目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)，建筑安裝工程施工圖預算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明和綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費用，紅線外兩米與大市政接口的費用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。具體包括道路工程費、供電工程費、給排水工程費、煤氣工程費、供暖工程費、通訊工程費、電視工程費、照明工程費、景觀綠化工程費、環(huán)衛(wèi)工程費、安防智能化工程費以及小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門等。供電工程費是指變（配）電設(shè)備的購置費，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費，供（配）電貼費，電源建設(shè)費，交納的電增容費等。給排水工程費是指自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費用，以及向自來水公司交納的水增容費等。煤氣工程費是指煤氣管道的鋪設(shè)費、增容費、集資費、煤氣配套費，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費等。供暖工程費是指暖氣管道的鋪設(shè)費、集資費。通訊工程費是指電話線路的鋪設(shè)、電話配套費、電話電纜集資費，交納的電話增容費等。電視工程費是指小區(qū)內(nèi)有線電視（閉路電視）的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應交納的有關(guān)費用。照明工程費是指小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。景觀綠化工程是指小區(qū)內(nèi)景觀建設(shè)、人工草坪、栽花、種樹等綠化支出。環(huán)衛(wèi)工程費是指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出，如垃圾站（箱）、公廁等支出。安防智能化工程費是指小區(qū)內(nèi)安防、監(jiān)控工程費。

房屋開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費，能分清成本核算對象的，應直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——基礎(chǔ)設(shè)施費”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶；應由兩個或兩個以上成本核算對象共同負擔的基礎(chǔ)設(shè)施費，應按一定的標準分配計入有關(guān)房屋成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目。

5.公共配套設(shè)施費

公共配套設(shè)施費是指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細科目，具體核算內(nèi)容可區(qū)分為以下情況：（1）在開發(fā)不區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房（建筑成本）、變電所（建筑成本）、居委會、派出所、崗亭、兒童樂園和自行車棚等設(shè)施的支出。（2）在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池和球場等設(shè)施的支出。（3）開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用。（4）對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設(shè)施，應根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應作為經(jīng)營性項目獨立核算。

發(fā)生的公共配套設(shè)施支出，能夠分清成本核算對象的，應直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設(shè)施費”項目，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——配套設(shè)施費”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶；如果發(fā)生的配套設(shè)施支出，應由兩個或兩個以上成本核算對象共同負擔的，應先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶進行匯集，待配套設(shè)施完工時，再按一定標準（如有關(guān)項目的預算成本或計劃成本），分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——配套設(shè)施費”賬戶，貸記“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶。

6.開發(fā)間接費

企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)房屋過程中發(fā)生的各項間接費用，應先通過“開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，期末，再按一定標準分配計入各有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。應由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用，應計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——開發(fā)間接費”賬戶，貸記“開發(fā)間接費用”賬戶。

（四）房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已完成開發(fā)過程的商品房、周轉(zhuǎn)房及投資性房地產(chǎn)，應在竣工驗收以后將其開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。會計人員應根據(jù)房屋開發(fā)成本明細分類賬記錄的完工房屋實際成本，計入“開發(fā)產(chǎn)品——房屋”賬戶的借方和“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶的貸方。

（五）房屋開發(fā)成本核算方法舉例

【例4-1】致遠地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房A、商品房B，在20×9共發(fā)生了下列有關(guān)開發(fā)支出：（1）2月份，用銀行存款支付征地拆遷費3000萬元，其中商品房A應負擔2000萬元，商品房B應負擔1000萬元（2）3月份，用銀行存款支付承包設(shè)計單位設(shè)計費100萬元，其中商品房A的設(shè)計費80萬元，商品房B的設(shè)計費20萬元。（3）5月份，用銀行存款支付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款為80萬元，其中商品房A應負擔的工程款為60萬元，商品房B應負擔的工程款為20萬元。（4）7月份，根據(jù)工程結(jié)算單，應付甲承包施工企業(yè)建筑安裝工程款1000萬元，其中商品房A應負擔的工程款為600萬元，商品房B應負擔的工程款為400萬元。（5）根據(jù)小區(qū)內(nèi)建設(shè)一公共配套水塔，其中應由商品房A負擔的水塔配套設(shè)施費為40萬元，商品房B負擔的水塔配套設(shè)施費為10萬元。（6）8月份，共發(fā)生開發(fā)間接費用20萬元，其中應由商品房A負擔15萬元，應由商品房B負擔5萬元。（7）假設(shè)小區(qū)內(nèi)還有一公共配套未完工，經(jīng)主管部門同意用其預算成本10萬元。

1.根據(jù)上述資料（1）根據(jù)有關(guān)部分規(guī)劃（拆遷）批準文件，憑借雙方簽訂的拆遷 補償合同和收款收據(jù)及銀行付款憑據(jù)，致遠地產(chǎn)公司應作以下賬務處理：

借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)——土地征用及拆遷補償費（商品房A）20 000 000 ——土地征用及拆遷補償費（商品房B）10 000 000 貸：銀行存款 30 000 000 2.根據(jù)上述資料（2）依據(jù)結(jié)算單及設(shè)計發(fā)票和銀行付款憑據(jù)，致遠地產(chǎn)公司應作以下賬務處理：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——前期工程費（商品房A）800 000 ——前期工程費（商品房B）200 000

貸：銀行存款 1 000 000 3.根據(jù)上述資料（3）依據(jù)結(jié)算單及建筑發(fā)票和銀行付款憑據(jù)，致遠地產(chǎn)公司應 作以下財務處理：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——基礎(chǔ)設(shè)施費（商品房A）600 000 ——基礎(chǔ)設(shè)施費（商品房B）200 000

貸：銀行存款 800 000 4.根據(jù)上述資料(4)依據(jù)結(jié)算單和建筑發(fā)票,致遠地產(chǎn)公司應作以下賬務處理: 借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)——建筑安裝工程費（商品房A）6 000 000 ——建筑安裝工程費（商品房B）4 000 000

貸：應付賬款——應付工程款（甲施工單位）10 000 000 5.根據(jù)上述資料（5）依據(jù)公共配套（水塔）計算分配表，致遠地產(chǎn)公司應作以下財務處理：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——公共配套設(shè)施費（商品房A）400 000 ——公共配套設(shè)施費（商品房B）100 000

貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)——水塔 500 000 6.根據(jù)上述資料(6)依據(jù)開發(fā)間接費用分配表,致遠地產(chǎn)公司應作以下賬務處理: 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——開發(fā)間接費（商品房A）150 000 ——開發(fā)間接費（商品房B）50 000

貸：開發(fā)間接費用 200 000 同時應將各項房屋開發(fā)支出分別計入各有房屋開發(fā)成本明細分類賬。

7.假設(shè)A商品房公寓已完工，但配套設(shè)施尚未完工，報經(jīng)主管部門批準，同意用其預算成本9萬元，預提計入成本。

做如下會計分錄：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——公共配套設(shè)施費（商品房A）

100000

貸：預提費用 ——預提配套設(shè)施費

100000

（注：將來實際發(fā)生的配套設(shè)施費，如果大于或小于預提的部分可于發(fā)生的當期增加或減少在建工程開發(fā)成本，數(shù)額不大也可以直接計入管理費用。）

8.依據(jù)開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)明細表，應將完工驗收的商品房的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬

戶的借方。致遠地產(chǎn)公司應作以下賬務處理：

借：開發(fā)產(chǎn)品——商品房A 28 050 000 貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)（商品房A）28 050 000 借：開發(fā)產(chǎn)品——商品房B 14 550 000 貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)（商品房B）14 550 000 9.假設(shè)B 商品房完工后直接用于出租，假定按成本模式核算，結(jié)轉(zhuǎn)其實際成本。

借：投資性房地產(chǎn)——商品房B

550 000

貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋開發(fā)（商品房B）550 000 根據(jù)網(wǎng)友涯思女士的建議，我再舉一個例子，更詳細的介紹下房地產(chǎn)企業(yè)成本核算程序和房地產(chǎn)企業(yè)間接成本的分配方法：

【例4-涯思專例】

致遠地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房A（寫字樓）、商品房B（住宅），本案占地面積10000平方米，容積率為2.0，可以建設(shè)商品房20000平方米。其中商品房A-5000平方米，商品房B-15000平方米。在20×9共發(fā)生了下列有關(guān)開發(fā)支出：（1）1月份，用銀行存款支付征地拆遷費3000萬元，契稅90萬元。此土地占地10000平方米，根據(jù)公司設(shè)計部出具的圖紙，根據(jù)占地面積法，測算出商品房A占地6000平方米，商品房B占地4000平方米，可以計算出其中商品房A應負擔1854萬元，商品房B應負擔1236萬元

在商品房竣工驗收前，未達到結(jié)轉(zhuǎn)收入成本的條件時，土地成本存在于資產(chǎn)負債表的存貨中。應該按照占地面積法分配商品房A和商品房B的土地成本。

商品房A:3090*6000/10000=1854萬元 商品房B：3090*4000/1000=1236萬元

根據(jù)有關(guān)部分規(guī)劃（拆遷）批準文件，憑借雙方簽訂的拆遷補償合同和收款收據(jù)及銀行付款憑據(jù)，致遠地產(chǎn)公司應作以下賬務處理：

分錄如下：1.借：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補償費商品房A 1854--土地征用及拆遷補償費商品房B 1236 貸：銀行存款 3090 在此特別強調(diào)的是：房地產(chǎn)企業(yè)拿到土地時，規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計、施工圖設(shè)計等還沒有進行，也就無法將土地分配到不同類型的商品房（商業(yè)、住宅）和不同的樓號。這時候，財務的賬務處理就只能籠統(tǒng)些，走一下過度科目，等施工圖設(shè)計完成后再轉(zhuǎn)入各種類型的商品房，即：

借：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補償費

貸：銀行存款（預付賬款、應付賬款等）

然后根據(jù)公司設(shè)計部提供的施工圖的商品房類型、戶型、面積等制作憑證。（假設(shè)項目不大，也可以將土地成本按照合適的分配方法直接轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品）

借：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補償費商品房A--土地征用及拆遷補償費商品房B 貸：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補償費

（2）2月份，用銀行存款支付設(shè)計院設(shè)計費100萬元，設(shè)計費一般是按照建筑面積法為單位收費的，其中商品房A分攤的設(shè)計費：100萬*5000/20000=25萬元；商品房B分攤的設(shè)計費：100萬*15000/20000=75萬元

分錄如下：依據(jù)結(jié)算單及設(shè)計發(fā)票和銀行付款憑據(jù)，致遠地產(chǎn)公司應作以下賬務處理：

借：開發(fā)成本——前期工程費（商品房A）250 000 ——前期工程費（商品房B）750 000 貸：銀行存款 1 000 000

（3）3月份，用銀行存款支付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款為60萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費一般是按照建筑面積法進行分配成本的。其中商品房A應負擔的工程款為60*5000/20000=15萬元，商品房B應負擔的工程款為60*15000/20000=45萬元。

依據(jù)結(jié)算單及建筑發(fā)票和銀行付款憑據(jù)，致遠地產(chǎn)公司應作以下財務處理： 借：開發(fā)成本——基礎(chǔ)設(shè)施費（商品房A）150 000 ——基礎(chǔ)設(shè)施費（商品房B）450 000

貸：銀行存款 600 000

（4）10月份，根據(jù)工程結(jié)算單，應付甲承包施工企業(yè)建筑安裝工程款3000萬元，根據(jù)甲乙雙方簽訂的施工合同，根據(jù)設(shè)計的要求施工，經(jīng)雙方最終決算確認或經(jīng)造價師事務所二審定案。其中商品房A應負擔的工程款為700萬元，商品房B應負擔的工程款為2300萬元。

依據(jù)結(jié)算單和建筑發(fā)票,致遠地產(chǎn)公司應作以下賬務處理: 借:開發(fā)成本——建筑安裝工程費（商品房A）7 000 000 ——建筑安裝工程費（商品房B）23 000 000

貸：預付賬款——應付工程款（甲施工單位）24 000 000 應付賬款——應付工程款（甲施工單位）6 000 000

（5）根據(jù)小區(qū)內(nèi)建設(shè)一公共配套鍋爐房，成本80萬元，公共配套費一般按照建筑面積法分配：其中應由商品房A負擔的鍋爐配套設(shè)施費為：80*5000/20000=20萬元，商品房B負擔的鍋爐房配套設(shè)施費為80*15000/20000=60萬元。

致遠地產(chǎn)公司應作以下財務處理：

借：開發(fā)成本——公共配套設(shè)施費（商品房A）200 000 ——公共配套設(shè)施費（商品房B）600 000 貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)——鍋爐房 800 000

（6）12月份，本案共發(fā)生開發(fā)間接費用20萬元，開發(fā)間接費一般按照建筑面積法分配成本。其中應由商品房A負擔20*5000/20000=5萬元，應由商品房B負擔20*15000/20000=15萬元。

依據(jù)開發(fā)間接費用分配表,致遠地產(chǎn)公司應作以下賬務處理: 借：開發(fā)成本——開發(fā)間接費（商品房A）50 000 ——開發(fā)間接費（商品房B）150 000

貸：開發(fā)間接費用 200 000

（7）12月，本案發(fā)生貸款利息500萬元，全部用到本項目建設(shè)中，應該資本化處理。資本利息可以列在開發(fā)間接費—利息支出中，也可以列入開發(fā)成本—利息支出，我本人比較支持后者的賬務處理，理由如下:一是利息支出應該按照直接成本法或預算造價法進行分配比較合理，二是在進行土地增值稅匯算清繳的時候容易區(qū)分；三是利于公司財務指標的分析。

對于利息支出根據(jù)預算造價法進行成本對象的再分配是比較合理的，商品房A的預算造價如下：1854+25+15+700+20+5=2619萬元 商品房B的預算造價如下：1236+75+45+2300+60+15=3731萬元 商品房A應分配的利息支出：500*2619/（2619+3731）=206萬元 商品房B應分配的利息支出：500*3731/（2619+3731）=294萬元 根據(jù)銀行利息單：借：開發(fā)成本-利息支出（商品房A）206

開發(fā)成本-利息支出（商品房B）294 貸：銀行存款 500 注意：平時的利息支付直接進入開發(fā)成本—利息支出，不用每筆結(jié)轉(zhuǎn)到A和B商品房，到結(jié)轉(zhuǎn)成本時再按照預算造價法分配到A和B商品房的成本中去

依據(jù)開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)明細表，應將完工驗收的商品房的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬 戶的借方。致遠地產(chǎn)公司應作以下賬務處理：

借：開發(fā)產(chǎn)品——商品房A 28 250 000 貸：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補償費（商品房A）18 540 000 開發(fā)成本——前期工程費（商品房A）250 000 開發(fā)成本——基礎(chǔ)設(shè)施費（商品房A）150 000 開發(fā)成本——建筑安裝工程費（商品房A）7 000 000 開發(fā)成本——公共配套設(shè)施費（商品房A）200 000 開發(fā)成本——開發(fā)間接費（商品房A）50 000 開發(fā)成本----利息支出（商品房A）2 060 000

借：開發(fā)產(chǎn)品——商品房B 40 250 000 貸：開發(fā)成本—--土地征用及拆遷補償費（商品房B）12 360 000 開發(fā)成本——前期工程費（商品房B）750 000 開發(fā)成本——基礎(chǔ)設(shè)施費（商品房B）450 000 開發(fā)成本——建筑安裝工程費（商品房B）23 000 000 開發(fā)成本——公共配套設(shè)施費（商品房B）600 000 開發(fā)成本——開發(fā)間接費（商品房B）150 000 開發(fā)成本----利息支出（商品房B）2 940 000 可以看出，A商品房是寫字樓，建筑面積5000平方米，占地面積卻有6000平方米，屬城市內(nèi)底層高檔寫字樓建筑，一二層對外商業(yè)房，三四五層是辦公樓，銷售價格高，單位成本也高，單位成本：2825/5000=5650元/平方米。而商品房B屬于高層住宅，建筑成本低，銷售價格也低，單位成本：4025/15000=2683元/平方米。銷售時，根據(jù)銷售的面積結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務成本，假設(shè)銷售商品房A100平方米，單價8000元/平方米，分錄：借：主營業(yè)務成本—商品房A--565 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品—商品房 A— 56 5000 同時：借：預收賬款(一般是預售)或銀行存款 800 000 貸：主營業(yè)務收入---商品房A 800 000

八、開發(fā)間接費的核算

開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。這些費用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應負擔，因而無法將其直接計入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡化核算手續(xù)，將其先計入“開發(fā)間接費用”賬戶，然后按照適當分配標準計入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。

（一）開發(fā)間接費用的組成

為了組織開發(fā)間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節(jié)約

費用開支，開發(fā)間接費用應分設(shè)工資、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周圍房攤銷和利息支出等明細項目進行核算。其中，利息支出指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)手續(xù)費，但應沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后發(fā)生的借款利息，應作為財務費用，計入當期損益。在這里需要提醒各位網(wǎng)友的是，對于符合資本化的利息支出，也可以單獨設(shè)置為二級科目，即開發(fā)成本-房屋開發(fā)-利息支出，這樣分類對于后期的財務分析及計算土增稅很方便。

（二）開發(fā)間接費用的歸集

開發(fā)間接費用的總分類核算，在“開發(fā)間接費用”賬戶進行。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨立核

算單位發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，都要自“應付職工薪酬”、“累計折舊”、“長期待攤費用”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項費用。應作為開發(fā)間接費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本。但在實際工作中，除了周轉(zhuǎn)房攤銷外，企業(yè)很難劃清管理費用和開發(fā)間接費用的界限。因此，除了周轉(zhuǎn)房攤銷列入開發(fā)間接費用外，其余費用往往以是否設(shè)立現(xiàn)場管理機構(gòu)為依據(jù)進行劃分，如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)現(xiàn)場管理機構(gòu)，而由企業(yè)定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)建設(shè)活動，則其所發(fā)生的費用可直接并入企業(yè)的管理費用。

（三）開發(fā)間接費用的結(jié)轉(zhuǎn)

每月終了，應對開發(fā)間接費用進行分配，按實際發(fā)生數(shù)計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。開

發(fā)間接費用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點自行確定。不論土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應分配開發(fā)間接費用。為了簡化核算手續(xù)并防止重復分配，對應計入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費用。這部分開發(fā)產(chǎn)品應負擔的開發(fā)間接費用，可直接分配計入房屋等開發(fā)成本。也就是說，企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費用，可僅對有關(guān)開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代建工程進行分配。開發(fā)間接費用的分配標準，可按月份內(nèi)各項產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費及配套設(shè)施費）進行：

某項開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費用=月份內(nèi)該項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本×本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用÷各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本總額。

【例4-2】致遠地產(chǎn)公司6月份共發(fā)生了開發(fā)間接費用50 000元，應分配開發(fā)間接費的各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本如下：

開發(fā)產(chǎn)品名稱 直接成本 商品房A 1 000 000 商品房B 600 000 商場 400 000 合計 2 000 000 根據(jù)上列公式，各開發(fā)產(chǎn)品應分配開發(fā)間接費的分配率為： 50 000÷2 000 000×100%=2.5% 商品房A應分配的開發(fā)間接費：1 000 000×2.5%=25 000（元）商品房B應分配的開發(fā)間接費：600 000×2.5%=15 000（元）大配套設(shè)施應分配的開發(fā)間接費：100 000×2.5%=10 000（元）

根據(jù)上面的計算，就可將各開發(fā)產(chǎn)品應分配的開發(fā)間接費計入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的“開發(fā)間接費用”成本項目，并將它計入“開發(fā)成本”各二級賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。致遠地產(chǎn)公司應作以下賬務處理：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——開發(fā)間接費（商品房A）25 000 ——開發(fā)間接費（商品房B）15 000 ——開發(fā)間接費（商場）10 000 貸：開發(fā)間接費用 50 000

九、期間費用的核算

期間費用是本期發(fā)生的、不能直接或間接歸入某種產(chǎn)品成本的、直接計入損益的各項費用，包括管理費用、銷售費用和財務費用。

（一）管理費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所發(fā)生的各項費用。為了劃清開發(fā)單位與行政管理部門的責任，管理費用不計入開發(fā)成本，而作為期間費用直接由當期利潤補償。1.管理費用核算的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理費用包括企業(yè)在籌建期間發(fā)生的開辦費、董事會和行政管理部門在經(jīng)營管理中發(fā)生的或者應由企業(yè)統(tǒng)一負擔的公司經(jīng)費（包括行政管理部門職工工資及福利費、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費和差旅費等）、工會經(jīng)費、董事會費（包括董事會成員津貼、會議費和差旅費）等、聘請中介機構(gòu)費、咨詢費（含顧問費）、訴訟費、業(yè)務招待費、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、礦產(chǎn)資源補償費、研究費用、排污費等。企業(yè)行政管理部門發(fā)生的固定資產(chǎn)修理費用等后續(xù)支出，不符合固定 資產(chǎn)確認條件的，也在本賬戶核算。

2.管理費用的主要賬務處理

（1）企業(yè)在籌建期間發(fā)生的開辦費，包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費等在實際發(fā)生時，借記“管理費用”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶。

【例4-3】致遠地產(chǎn)公司在20×9年籌建期間共發(fā)生辦公費5 000元，差旅費6 000元，注冊登記費4 000元，人員工資5 000元，全部用現(xiàn)金支付。依據(jù)相關(guān)發(fā)票及工資表，致遠地產(chǎn)公司應作以下賬務處理：

借：管理費用 20 000 貸：庫存現(xiàn)金 20 000（2）行政管理部門人員的職工薪酬，計提職工薪酬時，借記“管理費用”賬戶，貸記“應付職工薪酬”賬戶。

【例4-6】致遠地產(chǎn)公司20×9年5月份發(fā)生的職工工資中有120 000元屬于行政管理部門人員的工資。依據(jù)工資分配表，致遠地產(chǎn)公司應作以下賬務處理： 借：管理費用 120 000 貸：應付職工薪酬 120 000（3）行政管理部門使用的固定資產(chǎn)計提的固定資產(chǎn)折舊，借記“管理費用”賬戶，貸記“累計折舊”賬戶?！纠?-7】致遠地產(chǎn)公司20×9年5月發(fā)生的固定資產(chǎn)折舊中有50 000元屬于行政管理部門使用的固定資產(chǎn)計提的折舊。依據(jù)固定資產(chǎn)折舊表，致遠地產(chǎn)公司應作以下賬務處理：

借：管理費用 50 000 貸：累計折舊 50 000（4）發(fā)生的辦公費、水電費、業(yè)務招待費、聘請中介機構(gòu)費、咨詢費、訴訟費、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、研究費用，借記“管理費用”賬戶，貸記“銀行存款”、“研發(fā)支出”等賬戶。按規(guī)定計算確定的應交礦產(chǎn)資源補償費、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅，借記“管理費用”，貸記“應交稅費”賬戶。

【例4-8】致遠地產(chǎn)公司20×9年6月發(fā)生管理費用業(yè)務及賬務處理如下： ① 財務部工作人員報銷差旅費10 000元，沖借款； 借：管理費用 10 000 貸：其他應收款——×× 10 000 ② 用轉(zhuǎn)賬支票支付20×8審計費10 000元； 借：管理費用 10 000 貸：銀行存款 10 000 ③ 計提公司總部辦公和管理用低值易耗品攤銷額5 000元； 借：管理費用——低值易耗品攤銷 5 000 貸：低值易耗品 5 000 ④ 本月無形資產(chǎn)的攤銷額為10 000元；

借：管理費用 10 000 貸：無形資產(chǎn) 10 000 ⑤ 支付業(yè)務招待費用20 000元。

借：管理費用 20 000 貸：銀行存款 20 000（5）期末，應將“管理費用”賬戶的余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)后“管理費用”賬戶無余額。

【例4-9】致遠地產(chǎn)公司20×9年5月末，結(jié)轉(zhuǎn)“管理費用”賬戶余額245 000元。致遠地產(chǎn)公司應作以下賬務處理： 借：本年利潤 245 000 貸：管理費用 245 000

（二）銷售費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷售土地、房屋和其他建筑物的過程中發(fā)生的各種費用。1.銷售費用核算的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售費用包括保險費、包裝費、展覽費和廣告費、商品維修費、預計產(chǎn)品質(zhì)量保證損失、運輸費、裝卸費等以及為銷售開發(fā)產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機構(gòu)（含銷售網(wǎng)點、售后服務網(wǎng)點等）的職工薪酬、業(yè)務費和折舊費等經(jīng)營費用。企業(yè)發(fā)生的與專設(shè)銷售機構(gòu)相關(guān)的固定資產(chǎn)修理費用等費用化后續(xù)支出，也在本賬戶核算。

銷售前期費核算與銷售相關(guān)的一些前期費用，主要分不能出售的樣板房裝飾費用、售樓處建造與裝飾和其他。售樓處建造與裝飾費用分為兩塊，售樓處建造部分指的是臨時搭建的售樓處，在房屋銷售完畢后要拆除的那種建筑所需花費的建造費用，如果利用會所、商場或住宅來暫做售樓處的，其建造費用在開發(fā)成本中反映，不在此處中反映；售樓處裝飾部分為售樓處的內(nèi)部裝修工程費用。其他為與房屋銷售相關(guān)的一些其他前期費用，如樣板房、售樓處的物業(yè)維護費等。

銷售推廣費主要是與銷售相關(guān)的媒體廣告費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、戶外發(fā)布費、圍墻彩繪費、宣傳費、燈箱制作費、展板制作費、和樓書印刷費等。廣告費包括媒體廣告費、戶外發(fā)布費，展位費及展臺搭建作為展覽費，其他應歸入宣傳費。業(yè)務宣傳費是企業(yè)開展業(yè)務宣傳活動所支付的費用，主要是指未通過媒體的廣告性支出，包括企業(yè)發(fā)放的印有企業(yè)標志的禮品、紀念品等；廣告費則是企業(yè)通過媒體向公眾介紹商品、勞務和企業(yè)信息等發(fā)生的相關(guān)費用。

合同交易費是預售合同或出售合同交易時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需交納的交易手續(xù)費用，而非代收代付客戶部分的交易費。另外還包括支付給交易中心的網(wǎng)上服務備案等。

銷售代理費是銷售費用中的主要費用之一，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托代理公司進行銷售所支付的傭金，一般開發(fā)商均和所指定的代理公司簽訂相關(guān)代理協(xié)議，根據(jù)合同上的有關(guān)條款支付銷售代理費，該賬戶核算按代理合同計算的應付代理費，包括已付和已計提尚未支付的部分。

與售房有關(guān)的辦證費、支付給住建委的交易費也在本科目中核算。2.銷售費用的賬務處理

（1）企業(yè)在銷售開發(fā)的過程中發(fā)生的展覽費、廣告費和維修費等費用。借記“銷售費用”賬戶，貸記“庫存現(xiàn)金”、“銀行存款”等賬戶。

【例4-4】致遠地產(chǎn)公司發(fā)生銷售費用情況及財務處理如下：

① 公司為出售小區(qū)商品房，根據(jù)客戶要求進行改裝，發(fā)生改裝費用80 000元，款項尚未支付。

借：銷售費用 80 000 貸：應付賬款 80 000 ② 為推銷商品房，發(fā)生廣告費用320 000元

借：銷售費用 320 000 貸：應付賬款 320 000（2）發(fā)生的為銷售本企業(yè)商品而專設(shè)的銷售機構(gòu)的職工薪酬、業(yè)務費等經(jīng)營費用，借記“銷售費用”賬戶，貸記“應付職工薪酬”、“銀行存款”、“累計折舊”等賬戶。

【例4-5】致遠地產(chǎn)公司委托市房地產(chǎn)交易中心代售商品房一批，支付代售手續(xù)費50 000元。

借：銷售費用

000

貸：銀行存款

000

（3）期末，應將“銷售費用”賬戶余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)后“銷售費用”賬戶無余額。

【例4-6】月末，結(jié)轉(zhuǎn)“銷售費用”賬戶余額450 000元。借：本年利潤

450 000

貸：銷售費用

450 000 有關(guān)銷售費用的記錄，各位可以看一下，下面的宣傳是否也可以進入銷售費用呢？ 宣傳提綱：

1.絕版水岸名邸：小區(qū)旁邊的臭水溝，夏天最招蚊子的地方；

2.個性化設(shè)計，戶型符合年輕人時尚潮流：這房子一定是設(shè)計有問題，就和牛仔褲質(zhì)量不好干脆挖幾個洞，反而有人買；

3.鄰里親近，和諧溫馨：這樣的樓肯定擁擠在一起，坐在家里就可以和對面的住戶對話；

4.東方威尼斯，演繹浪漫風情：小區(qū)里挖了個水池子，然后有個外國娃24小時不停撒尿；

5.公園里的家：小區(qū)數(shù)公里外有一個小型公園，據(jù)說小狗撒一泡尿可以繞三圈； 6.托斯卡納風格：外立面貼磚而不是涂料的房子； 7.巴洛克風格：樓頂是圓的房子； 突破傳統(tǒng)規(guī)劃：開發(fā)商絕對不能少蓋一平米房子，因此盡可能蓋東西向房子滿足容積率；

9.緊鄰中央商務區(qū)：小區(qū)旁終于有了一家農(nóng)村商業(yè)銀行； 10.中心政務區(qū)核心地標：鄉(xiāng)政府近在咫尺；

11.濃厚人文學術(shù)氛圍：緊鄰職業(yè)技術(shù)學校，學生都是問題少年； 12.繁華鬧市：邊上有家小超市； 13.與LV為鄰：邊上有家商場，里面全是假名牌；

14.節(jié)能環(huán)保，領(lǐng)先時代：小區(qū)沒有集中供暖，掏錢買分戶式壁掛爐吧；

15.管家式服務：原來就是門口站一保安專門負責收停車費； 16.擁有知識，擁有世界：有一間儲藏間改造成的蝸牛書房； 17.回報客戶：房子賣不動準備打折了； 18.回報社會：房子賣不動繼續(xù)打折！

當然，在各位買房子的時候，一定要擦亮眼睛哦，宣傳的啥樣與財務可沒有關(guān)系哦，我們只能拿著廣告商提供的發(fā)票做分錄：

借：銷售費用---N萬元

貸：銀行存款—N萬元

分錄是做了，票子也付出去了，可是心里覺得也不舒服。

（三）財務費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的籌資費用。

1.財務費用核算的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務費用包括利息支出（減利息收入）、匯兌損益以及相關(guān)的手續(xù)費、企業(yè)發(fā)生的現(xiàn)金折扣或收到的現(xiàn)金折扣等。

為購建或生產(chǎn)滿足資本化條件的資產(chǎn)發(fā)生的應予資本化的借款費用，在 “開發(fā)成本”等賬戶核算。

2.財務費用的賬務處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的財務費用，借記“財務費用”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶。發(fā)生的應沖減財務費用的利息收入、匯況損益和現(xiàn)金折扣，借記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶，貸記“財務費用”賬戶。期末，應將“財務費用”賬戶余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)后“財務費用”賬戶無余額。

【例4-7】致遠地產(chǎn)公司本月發(fā)生財務費用情況及財務處理如下：（1）收到開戶銀行通知，扣收銀行結(jié)算業(yè)務手續(xù)費5 000元。借：財務費用

000

貸：銀行存款

000

（2）公司20×9年從銀行取得三年期中長期項目貸款，金額10 000 000元，月利率5.4?（基本利率上浮20%），計提本月應付借款利息。應付利息=10 000 000×5.4?=54 000（元）

借：開發(fā)間接費—利息支出 54 000 貸：應付利息 54 000

或：將資本化的利息支出單獨設(shè)立為二級科目，方便以后的財務分析。借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)--利息支出 54 000 貸：應付利息 54 000

（3）接銀行通知發(fā)生銀行存款利息收入7 000元。借：銀行存款 7 000 貸：財務費用 7 000（4）月末，結(jié)轉(zhuǎn)“財務費用”賬戶貸方余額2 000元。借：財務費用 2 000 貸：本年利潤 2 000 有時候，當?shù)劂y行為了應付省級行有關(guān)金融衍生品業(yè)務發(fā)展的任務和利潤要求，特別和房地產(chǎn)企業(yè)商議，將上浮的30%的利息，拿出10%（假設(shè)200 000元）和房地產(chǎn)企業(yè)簽訂協(xié)議，以財務咨詢費或資金托管費（其實從沒有做過財務咨詢或資金托管，應付共產(chǎn)黨的國有企業(yè)唄）的名義，房地產(chǎn)公司應該根據(jù)協(xié)議、發(fā)票做分錄： 借：財務費用 200 000 貸：銀行存款 200 000 在這里各位網(wǎng)友需要注意的是，此項財務費用在項目完工清算土地增值稅匯算清繳的時候是不能稅前扣除的。因為不是稅法規(guī)定的銀行利息單據(jù)。第三節(jié) 房地產(chǎn)材料、設(shè)備、周轉(zhuǎn)材料、資產(chǎn)、出包工程核算

一、材料核算

房地產(chǎn)企業(yè)一般涉及的材料不多，為了控制產(chǎn)品質(zhì)量或成本，通常會采用“甲供材”的方式控制材料。材料核算主要包括材料增加、材料減少等核算。

（一）材料增加核算

材料增加的方式有外購材料、自制材料、委托加工等方式。1.外購材料核算（1）材料采購核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付材料價款和運雜費等，按應計入材料采購成本的金額，借記“在途

物資”或“材料采購”賬戶，按實際支付或應支付的金額，貸記“銀行存款”、“庫存現(xiàn)金”、“應付賬款”、“應付票據(jù)”、“預付賬款”等賬戶。

【例4-8】致遠地產(chǎn)公司購入屋面瓦一批，價款為100萬元（含運費），款項通過銀

行存款支付，材料按實際成本核算。依據(jù)采購單和銀行付款憑據(jù)，致遠地產(chǎn)公司應作以下財務處理：

借：在途物資 1 000 000 貸：銀行存款 1 000 000（2）材料驗收入庫核算

為了保證所購物資在數(shù)量、質(zhì)量方面不出差錯，企業(yè)購買原各項材料物資，在收到發(fā)票

賬單以后，一般要等貨物驗收入庫后，才進行賬務處理。期末，企業(yè)應將倉庫轉(zhuǎn)來的外購收料憑證，分下列幾種情況進行處理：

1）材料已驗收入庫，發(fā)票賬單已到，貨款已付。

在這種情況下，也可以不通過“在途物資”賬戶，而直接記入“原材料”賬戶。

【例4-9】3月2日，致遠房地產(chǎn)公司從乙公司購入A材料一批，發(fā)票賬單已到，增值稅專用發(fā)票上注明的價款50000元，增值稅8500元，另由售貨方墊付運雜費2000元，款項已用銀行存款支付，材料已驗收入庫。應作如下會計分錄：

借：原材料——A材料

60500

貸：銀行存款

60500

如果上述業(yè)務，貨款尚未支付，分錄如下：

借：原材料——A材料

60500

貸：應付賬款——乙公司

60500

2）發(fā)票賬單已到，貨款已付，但材料尚未到達貨尚驗收入庫。

按上例，如果貨款已付，材料尚未到達，應作如下分錄：

借：在途物資——A材料

60500

貸：銀行存款

60500

待材料到達并驗收入庫后再作如下分錄：

借：原材料——A材料

60500

貸：在途物資——A材料

60500

3）材料已到達并已驗收入庫，但發(fā)票賬單尚未到達，可暫時不做賬務處理，待發(fā)票賬單到達后，再進行會計處理。但到月末發(fā)票賬單仍然未到，則應按暫估料款入賬，借記“原材料”，貸記“應付賬款——暫估應付款”賬戶，下月初再做相反的分錄沖回，待發(fā)票賬單到達后，再按實際采購成本進行賬務處理。

4）如果所購材料在驗收時發(fā)生短缺，則區(qū)分以下情況進行處理。如屬于運輸部門的責任，則要求運輸部門賠償，如屬于合理損耗，則應計入材料的采購成本。

【例4-10】致遠地產(chǎn)公司購入A材料1000公斤，單價5元，支付增值稅850元，貨款已付，入庫時發(fā)現(xiàn)短缺50公斤，屬于運輸部門的責任。

企業(yè)應作如下分錄：

借：原材料

5557.5

其他應收款——×運輸單位 292.5

貸：銀行存款

5850

（二）材料減少核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營過程中領(lǐng)用材料，應依據(jù)領(lǐng)料單，借記“開發(fā)成本”、“開發(fā)

間接費用”、“銷售費用”、“管理費用”等賬戶，貸記“原材料”賬戶。采用計劃成本進行材料日常核算的，發(fā)出材料還應結(jié)轉(zhuǎn)材料成本差異，將發(fā)出材料的計劃成本調(diào)整為實際成本。采用實際成本進行材料日常核算的，發(fā)出材料計價，可以采用先進先出法、加權(quán)平均法或個別計價法等方法計價。

【例4-10】致遠地產(chǎn)公司開發(fā)產(chǎn)品領(lǐng)用鋼筋20噸，價款80萬元。領(lǐng)用材料時，依據(jù)材料用單，致遠地產(chǎn)公司應作以下賬務處理：

借：開發(fā)成本

800 000

貸：原材料

800 000

（三）“甲供材”的核算

“甲控材”一般不會影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工單位雙方的會計處理，對于“甲供材”要根據(jù)工程承包合同的約定用不同的會計處理。

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)預售業(yè)務會計與稅務處理

房地產(chǎn)企業(yè)預售業(yè)務會計與稅務處理 房地產(chǎn)企業(yè)是以房地產(chǎn)為經(jīng)營對象的企業(yè)，房地產(chǎn)主要指房產(chǎn)、地產(chǎn)，都是不動產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)與一般的工業(yè)企業(yè)相比，具有單位價值大、投資成本高、開發(fā)周期較長等特點。正是由于這些特點，使得房地產(chǎn)企業(yè)與一般的工業(yè)企業(yè)存在一定的區(qū)別，尤其是在銷售方式上。一般的工業(yè)企業(yè)以現(xiàn)銷、賒銷為主要方式，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式包括現(xiàn)售、預售、分期收款方式銷售等，其中以預售方式為主。所謂預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預先出售給購買人，并由購買人支付定金或房款的行為。預售業(yè)務一般發(fā)生在房地產(chǎn)企業(yè)取得預售商品房許可證之后、房屋竣工之前。對于房地產(chǎn)企業(yè)預售業(yè)務的處理，會計準則和稅法的規(guī)定有所不同，致使房地產(chǎn)企業(yè)的預售業(yè)務在會計處理和稅務處理上存在著很大的差異。

一、預售業(yè)務的會計處理

根據(jù)會計準則規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)預售業(yè)務的會計處理為：當企業(yè)收到預售款項時，由于不符合收入的確認原則，所以不確認收入，而是作為負債計人預收賬款，待房屋交給購買方時，再確認收入。即：收到預售款項時，借記“銀行存款”，貸記“預收賬款”；房屋交給購買方時，借記“預收賬款”，貸記“主營業(yè)務收入”，同時結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記“主營業(yè)務成本”，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”。

二、預售業(yè)務的稅務處理

第一，營業(yè)稅的處理。根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。所以當房地產(chǎn)企業(yè)預售房屋收到預收款項時，應計算并交納相應的營業(yè)稅，根據(jù)收到的款項金額和稅率相乘即為要交的營業(yè)稅，會計分錄為：借記“營業(yè)稅金及附加”，貸記“應交稅費”，同時根據(jù)計算出應交的城建稅及教育附加，編制會計分錄同上。

第二，土地增值稅的處理。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。房地產(chǎn)企業(yè)符合土地增值稅的交納條件，所以在銷售房地產(chǎn)時應交納土地增值稅。

土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，計算方法是：應納稅額=∑（每級距的土地增值額×適用稅率）。在實際工作中，分部計算比較繁瑣，一般采用速算扣除法計算，即：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率-扣除項目×適用稅率，其中增值額是銷售房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，扣除項目包括取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、其它扣除項目。為了保護房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)還可以加計扣除。若是銷售的舊房，扣除項目指的是舊房的評估價格。

由以上土地增值稅的計算方法來看，房地產(chǎn)企業(yè)要計算其應交的土地增值稅首先要計算出房地產(chǎn)銷售的增長額，而計算增值額要先計算出該房地產(chǎn)可扣除的成本費用等扣除項

目。對于房地產(chǎn)企業(yè)的預售業(yè)務，在銷售時，房地產(chǎn)的開發(fā)還沒竣工，其成本還不能核算出來，所以其土地增值稅無法計算。對于這種情況，土地增值稅暫行條例有規(guī)定：納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。由此看來，房地產(chǎn)企業(yè)的預售業(yè)務收到預售款項時，應按照收到款項和各地規(guī)定的預征比例計算應預交的土地增值稅，根據(jù)計算出的土地增值稅金額借記“營業(yè)稅金及附加”，貸記“應交稅費”。

第三，所得稅的處理。為了加強和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題也有特別的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。

非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預計計稅毛利率按以下規(guī)定確定：開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%；開發(fā)項目位于其他地區(qū)的不得低于10%。

【例】某市某房地產(chǎn)企業(yè)2008年取得預售房屋款項100萬元，該市規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)預售業(yè)務所得稅的預計計稅毛利率為15%，土地增值稅的預征比例為 2%。則該房地產(chǎn)企業(yè)在預交預售業(yè)務所得稅時應作如下處理：預收款項的毛利是15萬元（100×15%），應交的營業(yè)稅是5萬元（100×5%），應交的城建稅及教育附加是0.5萬元（5×7%+5×3%），預交的土地增值稅是2萬元（100×2%），預售業(yè)務應調(diào)整的應納稅額是7.5萬元（15-5-0.5-2），房地產(chǎn)企業(yè)預售業(yè)務應預交的所得稅是1.875萬元（7.5×25%）。

借：所得稅費用18750

貸：應交稅費18750

以上是房地產(chǎn)企業(yè)預售業(yè)務預交所得稅的處理，待房屋竣工后再根據(jù)實際情況進行調(diào)整。

此外，企業(yè)會計準則對預售業(yè)務不確認收人，而稅法規(guī)定取得預收款項時應交所得稅，從而產(chǎn)生可抵扣的暫時性差異。房地產(chǎn)企業(yè)應確認遞延所得稅資產(chǎn)，根據(jù)預收賬款的賬面價值和計稅基礎(chǔ)產(chǎn)生的可抵扣暫時性差異計算出遞延所得稅資產(chǎn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”，貸記“所得稅費用”，同時要調(diào)整該的應納稅額。

第四篇：企業(yè)開辦費的會計與稅務處理

企業(yè)開辦費的會計與稅務處理

一、開辦費的概念：開辦費指企業(yè)在批準籌建之日起，到開始生產(chǎn)、經(jīng)營之日止的期間發(fā)生的費用支出。包括籌建期人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)購建成本的匯兌損益和利息支出。

二、籌建期間的界定：企業(yè)自批準籌建之日起，到開始生產(chǎn)、經(jīng)營（包括試生產(chǎn)、試營業(yè)）之日止的期間。

三、開辦費的列支范圍及具體內(nèi)容

（一）開辦費的列支范圍應把握以下幾點

1、區(qū)分費用化支出和資本化支出：費用化支出可以在籌建期間進入當期損益，作為開辦費核算；資本化支出由于其受益期間不局限于籌建期間，所以不能將其全部作為費用化支出。

2、區(qū)別籌建期間相關(guān)支出的主體，只有公司本身實際發(fā)生的相關(guān)支出才可作為開辦費支出，不能將股東或者其他投資主體的投資過程或者其個別性支出作為公司籌建期間的支出。

3、開辦費在企業(yè)所得稅前扣除受扣除項目比例上的限制。如企業(yè)籌建期間發(fā)生的業(yè)務招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除。

（二）開辦費的具體內(nèi)容

1、籌建人員開支的費用

（1）籌建人員的工資、獎金等薪金支出，以及應交納的各種社會保險費。

（2）差旅費：包括籌建期間籌辦人員的市內(nèi)交通費和外埠差旅費。

（3）董事會費。

2、企業(yè)登記、公證的費用：主要包括登記費、驗資費、稅務登記費、公證費等。

3、籌措資本的費用：主要是指籌資支付的手續(xù)費以及不計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的匯兌損益和利息等。

4、人員培訓費：主要包括引進設(shè)備和技術(shù)在籌建期間組織人員外出進修學習的費用；聘請專家進行技術(shù)指導和培訓的勞務費及相關(guān)費用。

5、企業(yè)資產(chǎn)的攤銷、報廢和毀損。

6、其他費用：（1）籌建期間發(fā)生的辦公費、廣告費、交際應酬費；（2）印花稅；（3）經(jīng)投資人確認由企業(yè)負擔的進行可行性研究所發(fā)生的費用；（4）其他與籌建有關(guān)的費用，例如資訊調(diào)查費、訴訟費、文件印刷費、通訊費等支出。

（三）不予列入開辦費的支出：

1、取得各項資產(chǎn)所發(fā)生的費用。包括購建固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。

2、規(guī)定應由投資各方負擔的費用。如投資各方為籌建企業(yè)進行調(diào)查、洽談發(fā)生的差旅費、咨詢費、招待費等支出。

3、為培訓職工而購建的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等支出。

4、投資方因投入資本自行籌措款項所支付的利息，不得計入開辦費，應由出資方自行負擔。

5、以外幣現(xiàn)金存入銀行而支付的手續(xù)費，該費用應由投資者負擔。

四、開辦費的會計處理

（一）《企業(yè)會計制度》的開辦費會計處理規(guī)定

《企業(yè)會計制度》第五十條規(guī)定：除購建固定資產(chǎn)以外，所有籌建期間所發(fā)生的費用，先在長期待攤費用中歸集，待企業(yè)開始生產(chǎn)經(jīng)營當月起一次計入開始生產(chǎn)經(jīng)營當月的損益。如果企業(yè)長期待攤的費用項目不能使以后會計期間受益的，應當將尚未攤銷的該項目的攤余價值全部轉(zhuǎn)入當期損益。

（二）《企業(yè)會計準則》的開辦費會計處理規(guī)定 《企業(yè)會計準則――應用指南》附錄—“會計科目與主要帳務處理”中關(guān)于“管理費用”科目的核算內(nèi)容與帳務處理：企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費，包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)成本的借款費用等在實際發(fā)生時，借記本科目（開辦費），貸記“銀行存款”等科目。

（三）《小企業(yè)會計準則》的開辦費會計處理規(guī)定 《小企業(yè)會計準則》第六十五條

（四）：管理費用，是指小企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)生的其他費用。包括：小企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費等?！缎∑髽I(yè)會計準則—會計科目、主要賬務處理》中“管理費用”的主要賬務處理：小企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費，包括人員薪酬、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)成本的借款費用等在實際發(fā)生，借記本科目（開辦費），貸記“銀行存款”等科目。

五、開辦費的稅務處理

（一）開辦費的稅務處理的可選擇性

國家稅務總局《關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函〔2009〕98號）第九條“關(guān)于開（籌）辦費的處理”明確：新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長期待攤費用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變?！镀髽I(yè)所得稅法實施條例》第七十條規(guī)定：企業(yè)所得稅法第十三條第（四）項所稱其他應當作為長期待攤費用的支出，自支出發(fā)生月份的次月起，分期攤銷，攤銷年限不得低于3年。據(jù)此，企業(yè)發(fā)生的開辦費可以在開始經(jīng)營之日的當年一次性扣除，也可以在不低于3年分期攤銷。一經(jīng)選定，不得改變。

（二）籌建期間所得稅的處理規(guī)定

1、企業(yè)籌辦期間不計算為虧損

國家稅務總局《關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）第七條規(guī)定：企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的，為開始計算企業(yè)損益的。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進行籌辦活動期間發(fā)生籌辦費用支出，不得計算為當期的虧損，應按照《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函［2009］98號）第九條規(guī)定執(zhí)行。因此，籌辦期不作為計算損益的。

2、籌辦期所得稅納稅申報的調(diào)整

（1）籌建的納稅調(diào)整。由于籌建一般不存在收入，因此會計上必然因支出開辦費而發(fā)生虧損，但稅收上規(guī)定籌辦活動期間發(fā)生籌辦費用支出，不得計算為當期的虧損。這樣，在籌建納稅申報時，必須在企業(yè)賬面虧損的基礎(chǔ)上進行納稅調(diào)增，使納稅調(diào)整后所得為0。如采用企業(yè)會計制度，開辦費計入長期待攤費用，利潤表全部為零，對應所得稅零申報；采用準則計入管理費用的，利潤表為負數(shù)，申報表納稅調(diào)整后所得為負數(shù)，此時應做納稅調(diào)增處理，使納稅調(diào)整后所得為0，待開始生產(chǎn)經(jīng)營匯繳時以管理費用歸集的開辦費一次性調(diào)減。

（2）生產(chǎn)經(jīng)營涉及開辦費的納稅調(diào)整。在生產(chǎn)經(jīng)營，按規(guī)定對籌建期間的開辦費進行攤銷，這樣不論是一次性攤銷或者是分期攤銷，當年會計利潤總額中都不反映稅收上的攤銷額，因此納稅申報時應按攤銷的開辦費調(diào)減應稅所得，直至稅收上將可扣除的開辦費全部攤銷完畢為止。

（3）當年成立、當年投產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)，除存在因特殊需要分期攤銷開辦費的情況外，無須因開辦費作納稅調(diào)整。

3、籌辦期業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費的稅前扣除 國家稅務總局《關(guān)于企業(yè)所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》（國家稅務總局公告2012年第15號）第五條規(guī)定：企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動有關(guān)的業(yè)務招待費支出，可按實際發(fā)生額的60%計入企業(yè)籌辦費，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除；發(fā)生的廣告費和業(yè)務宣傳費，可按實際發(fā)生額計入企業(yè)籌辦費，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

第五篇：企業(yè)政策性搬遷會計與稅務處理

企業(yè)政策性搬遷會計與稅務處理

2010-5-27

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，環(huán)境污染和城市土地資源缺乏問題日益受到社會關(guān)注，城區(qū)工業(yè)企業(yè)面臨著節(jié)能減排和污染治理的巨大壓力，發(fā)展空間嚴重不足。為支持城市的規(guī)劃改造，提高城市品質(zhì)，打造宜居城市，同時也為城區(qū)工業(yè)企業(yè)拓展發(fā)展空間，政府鼓勵城區(qū)企業(yè)搬遷到郊區(qū)，并給予一定的經(jīng)濟補償。本文結(jié)合《企業(yè)會計準則第16號——政府補助》和財稅（2007）61號《關(guān)于企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》的相關(guān)規(guī)定，提出對企業(yè)政策性搬遷的會計稅務處理的建議。

財稅（2007）61號《關(guān)于企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》明確規(guī)定企業(yè)政策性搬遷收入，是指因當?shù)卣鞘幸?guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因，搬遷企業(yè)按規(guī)定標準從政府取得的搬遷補償收入，以及搬遷企業(yè)通過市場（招標、拍賣、掛牌等形式）取得的土地轉(zhuǎn)讓收入?！镀髽I(yè)會計準則第16號一政府補助》第二條規(guī)定，政府補助，是指企業(yè)無償從政府取得的貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)，但不包括政府作為企業(yè)所有者投人的資本。從以上規(guī)定可以看出企業(yè)政策性搬遷收入屬于政府補助，會計準則和稅法從不同角度均有相關(guān)規(guī)定，二者的側(cè)重點不同。

[例]某城區(qū)甲工業(yè)企業(yè)，原廠區(qū)位于市中心，對周圍環(huán)境有一定污染，經(jīng)研究決定甲企業(yè)搬遷到郊區(qū)。當?shù)卣o予1000萬元的經(jīng)濟補償，甲企業(yè)通過市場拍賣形式取得的土地轉(zhuǎn)讓收入4000萬元。甲企業(yè)的機器設(shè)備等固定資產(chǎn)均搬遷到新廠區(qū)，發(fā)生搬遷費150萬元；廠房等建筑物拆遷取得資產(chǎn)的變賣收入6507／元，廠房等建筑物的賬面原價3000萬元，已計提折舊1900萬元。甲企業(yè)在郊區(qū)購置土地使用權(quán)發(fā)生支出18007／元，購置并建造與搬遷前相同用途的固定資產(chǎn)及廠房發(fā)生支出25007／元，甲企業(yè)的搬遷工作2年后結(jié)束。

（1）甲企業(yè)收到當?shù)卣o予1000萬元的經(jīng)濟補償時，會計處理為：

借：銀行存款100013000

貸：專項應付款10000000

筆者認為，甲企業(yè)受到當?shù)卣o予1000萬元的經(jīng)濟補償，雖然是從政府無償取得的資金，但不能完全按照《企業(yè)會計準則第16號——政府補助》的規(guī)定計入營業(yè)外收入或遞延收入，因為此款項中有一部分是對企業(yè)搬遷的一種經(jīng)濟補償，先將其計人專項應付款，以后發(fā)生的各種搬遷費用及稅法允許在計算應納稅所得額時扣除在項目，直接從專項應付款中轉(zhuǎn)出，核算清晰且準確。

（2）甲企業(yè)通過市場拍賣形式取得的土地轉(zhuǎn)讓收入4000萬元，會計處理為：

借：銀行存款 40000000

貸：專項應付款 40000000

因為根據(jù)財稅（2007）61號《關(guān)于企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》的規(guī)定，搬遷企業(yè)通過市場（招標、拍賣、掛牌等形式）取得的土地轉(zhuǎn)讓收入。屬于政策性搬遷收入，也應先計人專項應付款。

（3）甲企業(yè)支付各種搬遷費用時，會計處理為：

借：專項應付款 1500000

貸：銀行存款1500000

（4）甲企業(yè)拆遷廠房等建筑物，并取得廠房等建筑物的變賣收入650萬元時，會計處理為：借：專項應付款 11000000

累計折舊19000000

貸：固定資產(chǎn)30000000

借：銀行存款6500000

貸：專項應付款6500000

因為根據(jù)財稅（2007）61號通知的規(guī)定，企業(yè)在計算應納稅所得額時，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計人企業(yè)當年應納稅所得額。因此，拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入增加專項應付款，拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用減少專項應付款。

（5）甲企業(yè)購置土地使用權(quán)，購置并建造與搬遷前相同用途的固定資產(chǎn)及廠房時，會計處理為：借：無形資產(chǎn) 18000000

貸：銀行存款18000000

借：固定資產(chǎn) 25000000

貸：銀行存款25000000

借：專項應付款 43000000

貸：資本公積 43000000

根據(jù)財稅（2007）61號通知的規(guī)定，企業(yè)在計算應納稅所得額時，可以扣除用企業(yè)搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途的固定資產(chǎn)和土地，上述支出不計人應納稅所得額。因此。上述支出應直接從專項應付款中扣除，同時增加企業(yè)的資本公積，不計人營業(yè)外收入。

（6）甲企業(yè)的搬遷工作2年后結(jié)束，計算應計入當年應納稅所得額的搬遷收入。

計入當年應納稅所得額的搬遷收入=1000+4000-150+650-11013-4300=100（萬元）

會計處理為：

借：專項應付款 1000000

貸：營業(yè)外收入1000000

因為根據(jù)財稅（2007）61號通知的規(guī)定，搬遷企業(yè)在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定扣除相關(guān)成本費用后，其余額并人搬遷企業(yè)當年應納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。因此，按照企業(yè)會計準則的規(guī)定，上述計人當年應納稅所得額的搬遷收入，屬于政府補助，應計人營業(yè)外收入。

來源：中國財務總監(jiān)網(wǎng)

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