第一篇：萬達考評試題

萬達考核試題

(試題開卷考核，由各小組負責人組織本小組成員討論完成。11月13日早上8：30提交紙質試卷到總監(jiān)辦公室)

一、單項選擇題（每題1分）

1.下列工程建設各環(huán)節(jié)中，決定工程質量的關鍵環(huán)節(jié)是(C)。

A.工程設計

B.項目決策

C.工程施工

D.工程竣工驗收

2.下列質量事故中，屬于建設單位責任的是(B)。

A.商品混凝土未經(jīng)檢驗造成的質量事故

B.總包和分包職責不明造成的質量事故.C.施工中使用了禁止使用的材料造成的質量事故

D.地下管線資料不準造成的質量事故

3.施工質量控制的系統(tǒng)過程可按不同的控制需要劃分。需要根據(jù)工程實體質量形成的規(guī)律進行控制時，則可按(D)劃分系統(tǒng)過程。

A.物質形態(tài)的轉化階段

B.質量形成的時間

C.施工對象的層次

D.質量控制的程序

4.施工質量控制點的設置，要在分析施工對象或工序活動對工程質量特性可能產(chǎn)生的影響大小、危害程度及質量保證難易程度的基礎上，由(B)確定。

A.項目監(jiān)理機構

B.承包單位

C.質量監(jiān)督機構

D.建設單位

5.由承包單位負責采購的重要材料，訂貨前應向監(jiān)理工程師申報，與一般原材料、半成品或構配件的采購前申報相比，前者的申報還要提供(D)。

A.產(chǎn)品說明書

B.權威性認證資料

C.技術說明書

D.材料樣品

6.對于施工現(xiàn)場噴涂、油漆之類的工序質量檢查，宜采用的檢驗方法是(B)。

A.分析法

B.量測法

C.試驗法

D.目測法

7.涉及主體結構及安全的工程變更，要按有關規(guī)定報送(B)審批，否則變更不能實施。

A.當?shù)亟ㄔO行政主管部門

B.質量監(jiān)督機構

C.施工圖原審查單位

D.建設單位主管部門

8.監(jiān)理工程師收到承包單位隱蔽工程驗收申請后，要在(D)的時間內(nèi)到現(xiàn)場檢查驗收。

A.建設單位確認

B.總監(jiān)理工程師批準

C.質檢部門規(guī)定

D.合同條件約定

9.由總包單位或安裝單位采購的設備，其采購方案須事前提交給項目的(D)，經(jīng)其審查同意后方可實施。

A.監(jiān)理工程師

B.設備總工程師

C.總工程師

D.設備安裝工程師

10.針對工程質量檢驗工作的流動性、分散性和復雜性特點，為使監(jiān)理人員有效實施對承包單位施工質量的監(jiān)控，項目監(jiān)理機構應制定施工質量的(B)計劃。

A.抽樣檢驗

B.平行檢驗

C.旁站監(jiān)理

D.復測復檢

11.根據(jù)《建筑工程施工質量驗收統(tǒng)一標準》(GB/T50300-2001)，安裝工程的檢驗批一般按(B)劃分。

A.專業(yè)性質

B.設備類別

C.專業(yè)系統(tǒng)

D.設計系統(tǒng)或組別

12.在建筑工程施工質量驗收時，對涉及結構安全和使用功能的分部工程應進行(A)檢測。

A.抽樣

B.全數(shù)

C.無損

D.見證取樣

13.建筑工程施工質量不符合要求，經(jīng)返工重做或更換器具、設備的檢驗批應進行(D)驗收。

A.協(xié)商B.有條件C.專門D.重新

14.檢驗批抽樣方案中合理分配生產(chǎn)方風險和使用方風險時，對應于一般項目合格質量水平的錯判概率α不宜超過5%，漏判概率β不宜超過(A)。

A.8%

B.9%

C.10%

D.12%

15.按照工程質量事故處理程序要求，監(jiān)理工程師在質量事故發(fā)生后簽發(fā)《工程暫停令》的同時，應要求施工單位在(B)小時內(nèi)寫出質量事故報告。

A.12

B.24

C.36

D.48

16.用來表達流水施工在施工工藝方面進展狀態(tài)的參數(shù)是(D)。

A.施工過程

B.施工段

C.流水步距

D.流水節(jié)拍

17.某分部工程有4個施工過程，分為3個施工段組織加快的成倍節(jié)拍流水施工。已知各施工過程的流水

節(jié)拍分別為4天、6天、4天和2天，則擬采用的專業(yè)工作隊應為(C)個。

A.4

B.5

C.8

D.12

18.采用相同材料、工藝和施工做法的墻面，每(A)m2面積劃分為一個檢驗批，不足500 m2也為一個檢驗批。

A.100~500

B.500~1000

C.1000~1500

D.1500~2000

19.墻體節(jié)能工程使用的保溫隔熱材料，其導熱系數(shù)、(C)、抗壓強度或壓縮強度、燃燒性能應符合設計要求和相關標準的規(guī)定。

A.密度

B.表觀密度

C.干密度

D.堆積密度

20.墻體內(nèi)、外保溫系統(tǒng)施工前應按照設計和施工方案的要求對基層進行處理，處理后的基層應符合保溫層施工工藝的要求。檢驗方法：對照設計和施工方案觀察檢查；核查隱蔽工程驗收記錄。檢查數(shù)量：(A)。Ａ.按比例抽檢

Ｂ.全數(shù)檢查

Ｃ.旁站檢查

Ｄ.巡視檢查

二、多項選擇題(每題4分)

1.工程質量監(jiān)督機構對建設工程實體質量抽查的內(nèi)容包括()。

A.樓地面

B.地基基礎、主體結構

C.涉及安全的關鍵部位

D.用工程的主要材料

E.用于工程的構配件

2.為確保工程質量，在市政工程及房屋建筑工程項目中，要對()實行見證取樣。A.工程材料B.設備的預埋件C.承重結構的混凝土試塊E.結構工程的受力鋼筋3.監(jiān)理工程師控制施工階段工程質量的手段有()。A.審核技術文件、報告和報表B.向業(yè)主報告質量信息D.承重墻體的砂漿試塊

C.旁站監(jiān)督和平行檢測

D.下達指令性文件

E.控制工程款的支付

4.根據(jù)《建筑工程施工質量驗收統(tǒng)一標準》(GB/T50300-2001)，工程施工檢驗批質量驗收工作的內(nèi)容包括()。

A.檢驗批的劃分

B.資料檢查

C.主控項目和一般項目檢驗

D.抽樣方案設計并實施

E.質量驗收記錄

5.單位工程質量驗收合格的條件除所含各分部工程質量驗收合格之外，還包括(ABCD)。

A.質量控制資料完整

B.所含分部工程有關安全和功能的檢驗資料完整

C.主要功能項目的抽檢結果符合相關專業(yè)質量驗收規(guī)范的規(guī)定

D.施工操作依據(jù)、檢查記錄完整

E.觀感質量驗收符合要求

6.處理工程質量事故的依據(jù)有(ADE)。

A.質量事故的實況資料

B.有關合同及合同文件

C.有關的經(jīng)濟文件和報表

D.有關的技術文件和檔案

E.相關的建設法規(guī)

7.下列工程質量問題中，可不做處理的有(ABDE)。

A.不影響結構安全和正常使用的質量問題

B.經(jīng)過后續(xù)工序可以彌補的質量問題

C.存在一定的質量缺陷，若處理則影響工期的質量問題

D.質量問題經(jīng)法定檢測單位鑒定為合格

E.出現(xiàn)的質量問題，經(jīng)原設計單位核算，仍能滿足結構安全和使用的功能

8、選擇建筑節(jié)能工程使用的材料和設備進場驗收應遵守的規(guī)定：

A對材料和設備的品種、規(guī)格、包裝、外觀和尺寸等進行檢查驗收，并應經(jīng)監(jiān)理工程師確認，形成相應的驗收記錄。ABCD

B對材料和設備的質量證明文件進行核查，并應經(jīng)監(jiān)理工程師（建設單位代表）確認，納入工程技術檔案。進入施工現(xiàn)場用于節(jié)能工程的材料和設備均應具有出廠合格證、中文說明書及相關性能檢測報告；定型產(chǎn)品和成套技術應有型式檢驗報告，進口材料和設備應按規(guī)定進行出入境商品檢驗。

C 對材料和設備應按照《廣東省建筑節(jié)能工程施工質量驗收規(guī)范》的規(guī)定在施工現(xiàn)場抽樣復驗。D復驗應為見證取樣送檢。

E單位工程竣工驗收合格后才能進行建筑節(jié)能分部工程驗收。

9、屬于質量證明文件的有：ABD

A進口產(chǎn)品應包括出入境商品檢驗合格證明。

B出廠合格證、中文說明書。

C產(chǎn)品生產(chǎn)商承諾書。

D型式檢驗報告及相關性能檢測報告等。

E也可包括進場驗收、進場復驗、見證取樣檢驗和現(xiàn)場實體檢驗等資料。

10、建筑節(jié)能分項工程和檢驗批的驗收可以單獨進行，也可與其他分部工程或檢驗批相近的驗收同步進行，但應單獨填寫驗收記錄，節(jié)能驗收資料應單獨組卷。請選擇屬于建筑節(jié)能分項工程的有：

A屋面節(jié)能工程

B配電與照明節(jié)能工程

C監(jiān)測與控制節(jié)能工程

Ｄ幕墻節(jié)能工程

Ｅ主體節(jié)能工程

問答：（每題10分）

1、專業(yè)監(jiān)理工程師職責：

1、負責編制本專業(yè)的監(jiān)理實施細則。

2、負責本專業(yè)監(jiān)理工作具體實施。

3、組織、指導、檢查和督促本專業(yè)監(jiān)理工作，當人員需要調整時，向總監(jiān)工程師提出建議。

4、審查施工單位提交的涉及本專業(yè)的計算、方案、申請、變更、并向總監(jiān)工程師提出報告。

5、負責本專業(yè)分項工程驗收和隱蔽工程驗收。

6、定期向總監(jiān)工程師提交本專業(yè)監(jiān)理工作實施情況報告，對重大問題及時向總監(jiān)工程師匯報和請示。

7、根據(jù)本專業(yè)監(jiān)理工作實施情況做好監(jiān)理日記。

8、負責本專業(yè)監(jiān)理資料的收集、匯總及整理，參與編寫監(jiān)理月報。

9、核查進場材料、設備、構配件的原始憑證、檢測報告等質量證明文件及其質量情況，根據(jù)實際情況認為有必要時對進場材料、設備、構配件進行平行檢驗，合格時予以簽認。

10、負責本專業(yè)的工程計量工作，審核工程計量的數(shù)據(jù)和原始憑證。11、2、監(jiān)理員職責：

1、在專業(yè)監(jiān)理工程師的指導下開展工作。

2、檢查施工單位投入工程項目的人力、材料、主要設備及其使用、運行狀況，并做好記錄。

3、復核或從施工現(xiàn)場直接獲取工程計量的有關根據(jù)并簽署原始憑證。

4、按設計圖及有關標準，對施工單位工藝過程或施工工序進行檢查和記錄，對加工制作及工序施工質量檢查結果進行記錄。

5、擔任旁站工作，發(fā)現(xiàn)問題及指出并向專業(yè)工程師報告。

6、做好監(jiān)理日記和有關的監(jiān)理記錄。

3、分包單位資格審核的基本內(nèi)容：

4、敘述公司對監(jiān)理日記填寫的要求：

第二篇：萬達成本試題總結

成本試題總結

一、管理能力：

1、簡單介紹下工作及教育情況，根據(jù)所做的項目提問工作職責，上下關系，成

本合約方面怎么管理？

2、最近兩家公司成本方面工作怎么開展的？分幾塊？ 兩塊，一塊是招標采購，一塊是成本管理，互相制約互相監(jiān)督

3、成本管理、招標方面總部做什么？項目做什么？集團與項目公司間矛盾怎么

處理？項目很急，集團還要走流程，怎么辦？

總部:建立集團公司成本管理體系，明確和掌握所有開發(fā)項目的目標成本，進行目標成本管理和動態(tài)成本管理，確保項目成本控制在規(guī)定的范圍內(nèi)，以降低經(jīng)營風險。建立完善物資招標采購工作模式，規(guī)范招投標工作體系架構，對具體工作流程進行監(jiān)督管理，規(guī)避可能產(chǎn)生的風險，對總部范圍內(nèi)的勞務分包、材料等進行招采。項目：對項目授權范圍內(nèi)的材料進行采購，匯總各成本信息匯報到總部，變更簽證等量的確認。

4、當你的直接上級和公司的領導之間意見不一致，你將作何處理？

5、做成本副總的話關注點有哪些？你的優(yōu)勢是什么？成本還是招標？

1）根據(jù)集團管理制度在滿足項目總體目標的前提下尋求成本的優(yōu)化

（2）統(tǒng)籌目標成本制定、實施

（3）成本動態(tài)監(jiān)控與評價

（4）參與招標、合同管理及工程變更管理

（5）材料限價與預決算管理

（6）負責招標代理與成本顧問公司的招標選擇, 全面管理成本顧問公司

（7）組織部門內(nèi)部員工學習，熟悉業(yè)務及相關財務、招標知識

（8）收集主要競爭對手的成本資料并整理，總結經(jīng)驗

6、做一個成本管理者要具備的素質有哪些？

7、管理一個團隊從哪些方面入手？

8、你帶團隊（或管理上）最大的困惑和難點是什么？你是如何處理的？

9、你覺得到了一家新的公司怎么快速融入？

二、專業(yè)能力

1、如何理解房地產(chǎn)公司成本方面應該控制哪些點？（前期策劃設計、招標、合約管理、變更簽證等。）

2、成本管理的總結和心得？

成本前置（前期策劃設計階段就開始介入），招標策劃，過程控制（減少變更洽商，固定價格等），3、成本管理最重要的環(huán)節(jié)是什么？成本控制（工作的矛盾和焦點在哪里？）矛盾和焦點在于及時發(fā)現(xiàn)偏差，采取糾正措施，使生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物資資源和費用支出被控制在原來所規(guī)定的范圍之內(nèi)，并不斷降低成本，以保證實現(xiàn)或超過確定的成本目標。

4、假設你是一位成本負責人，外派到一個項目上，你將如何開展工作？

5、怎么建立成本體系？

6、甲方和乙方有哪些不同？ 甲方是產(chǎn)品的決策者，乙方是甲方產(chǎn)品實現(xiàn)工作的一部分

7、目標成本怎么做才能準確呢？過程控制中抓住哪幾點才能保證目標成本不 突破？ 目標成本指定參照類似項目考慮項目所在地的市場價格水平，招標時 中標價格低于目標成本，預留變更洽商的預算，合同履約是控制合同外工作量（控制變更簽證的額度），8、目標成本包括哪些方面？成本預測與目標管理方法。目標成本測算的原則？量價分離，恰當選擇參考指標，考慮市場波動及地區(qū)差異

9、你覺得要做好招投標，需要從哪幾個方面入手？ 招標前的策劃，入圍單位的篩選、評標辦法、合同條款的設定等

10、招標是清單還是定額？你們自己分析嗎？對標書分析有哪些內(nèi)容？分析 出來之后怎么來判斷它？清單招標有哪些關鍵點？

11、影響成本的主要因素是哪些（設計方案、招標采購形式、付款方式）？影響造價的主要因素有哪些？

12、成本動態(tài)管理是怎么回事？主要關注哪些方面？

在項目實施工程中時刻修監(jiān)測并修正各個單項合同（費項）的實際成本與目標成本保持一致。關注1設計質量控制2招標比價管理3變更簽證管理4竣工決算審計

13、指定分包合同里面，工期是怎么確定的？是獨立工期還是跟總包相關聯(lián) 的工期？怎么關聯(lián)在一起？ 分包合同約定絕對工期，根據(jù)總包的總的進度計劃中，確定此分包工期的 起止時間，兩個工期要關聯(lián)。

14、包干合同碰到材料的市場價格變化將如何處理？設定漲幅線，例如±6%，超出部分調整

15、若候選人有上市公司背景：上市公司和非上市公司成本管理的差別？

16、你覺得做商業(yè)（或公建、酒店）的成本管控跟住宅成本管控最大的不同 是什么，請說3點。資金成本、招商成本、時間成本

17、一個商業(yè)項目成本管理最關鍵的是哪些點？ 方案設計準確，最大限度的避免增加費用的變更

18、萬達項目業(yè)態(tài)復雜、體量大、周期短，你認為這樣的項目成本控制的主 要難點是？你將如何應對？ 前期的規(guī)劃設計和后期的變更洽商、19、現(xiàn)場簽證的管理需要注意哪些方面？ 簽證發(fā)生時的現(xiàn)場情況，簽證內(nèi)容工程量核實，簽證內(nèi)容的單價

三、性格特質

1、工作中你是什么性格的人？

2、你自己最大的不足是什么？你如何看待自己的不足？

3、你認為自己最大優(yōu)點是什么？

4、你覺得之前的工作經(jīng)歷中，哪段對自己影響最大，為什么？請說3點。

四、專業(yè)細節(jié)

1、混凝土含量多少？地下1.2 地上 0.4 鋼筋含量多少？（地下室140/地上50）過往項目的柱距？（標 準：7.8,8.4等）

2、寫字樓的消防報警系統(tǒng)一平米多少錢？ 20

3、土建的一些指標：挖土方/石方的人工費？土方8元/10立方，石方15元/10立方，4、地下室一平米多少錢？ 2700-2800

5、挖基礎一平米多少錢？ 土方開挖，16-20

6、支護多少錢？ 土釘墻 180-200元/㎡

7、地下室給排水多少錢110-130元/平米？

8、地下室消防 80-90、空調、通風350-400元/平方？

9、辦公電梯梯速多少？用的什么品牌？1.75米/秒，芬蘭通力

10、商業(yè)寫字樓用的什么立面，幕墻是什么形式的？外裝多少錢一平米？ 玻璃幕墻+石材幕墻，800-1000元/平方米

11、商業(yè)裙樓和辦公樓水電、土建有什么差別？ 商業(yè)裙樓跨度較大，其他水電和土建成本沒有太大差別12、15厚單價玻璃的報價？防火門、戶門、窗戶成本多少？

甲級防火門門體340-400元/平米，加各種配件等平均價格560-650元/平米左右；戶門550-1000元不等；約塑鋼窗約340元/平米

13、最近的鋼筋價格是多少？呈現(xiàn)怎樣的走勢？（10月份低谷是3000左右，3400，最高的時候是在7月份，達到4000多.）

14、最近銅的價格是多少？呈現(xiàn)怎樣的走勢？（最近的銅價51500。）

15、芬蘭防腐木目前價格多少？ 3500-3800元/立方

16、一個1.6米高消防栓箱大概多少錢1000元？共計包括哪些東西集消防水帶、消火栓、水槍和電氣設備于一體的成套設備。

17、精裝修招標評標方法有哪些？（綜合評分法和合理低價法，不是加權平均等方式；）

18、目前開發(fā)的項目的鋼筋含量等指標，包括地上和地下、當?shù)氐钠骄绞嵌嗌伲?/p>

19、某項目消防水多少錢？（50-60元/㎡）占多少比例？消防電多少錢（20-25元/㎡）？消防設備采用什么 牌子？

20、招標對于閥門一般怎么招標，一般怎么選擇廠家？閥門公認比較好的廠 家有哪些家？

商務標（60）和技術標（40），專業(yè)最權威的閥門制造廠家有 德國歐文托普，瑞典TA，OEM。

21、一個高檔商場的裝修，一般幾個月可以裝修完畢，裝修一平米多少錢(3000元可以裝修五星級酒店的大堂了。)？地面采用什么材料？石材

PS：除以上的題目之外，還會問一些關于工日、會議室內(nèi)部某個設備的造價、電線電纜每平米的成本、空調均攤到每平米的成本、玻璃等材料設備的知名品牌 等問題。

第三篇：電儀技術員考評試題（精選）

2012年電儀職稱評定理論考試題

一、選擇題（每題1分，滿分30分）

1、三相四線制供電線路中，線電壓與相電壓的數(shù)值關系是(B)。

A、U線?2U相

B、U線?3U相 C、U線?0.707U相 D、U線?0.576U相

2、安全用電的原則是兩“不”，即(C)。

A、不接觸低壓帶電體，不接觸高壓帶電體 B、不靠近低壓帶電體，不靠近高壓帶電體 C、不接觸低壓帶電體，不靠近高壓帶電體 D、不靠近低壓帶電體，不接觸高壓帶電體

3、數(shù)字式儀表的標度變換實質的含義就是(D)的變更。

A、量綱 B、模擬量與數(shù)字量 C、標尺刻度 D、比例尺

4、功率因數(shù)是被負載利用的(C)與電源提供的總功率之比。

A、功率 B、視在功率 C、有功功率 D、無功功率

5、變頻器的輸出不允許接（C）。A、純電阻 B、電感 C、電容器 D、電動機

6、牽引機械（如電車、機械車、電瓶車），及大型軋鋼機中，一般都采用直流電動機而不是異步電動機，原因是異步電動機的（B）。

A、功率因素低 B、調速性能很差 C、起動轉矩較小 D、起動電流太大

7、重復接地的作用是降低漏電設備外殼的對地電壓，減輕（C）斷線時的危險。A、地線 B、相線 C、零線 D、設備 8．8．鍋爐汽包的三沖量控制是（A）。

A、水位、蒸汽流量和水流量 ； B、壓力、蒸汽流量和水流量； C、溫度、蒸汽壓力和水流量； D、水位、蒸汽壓力和蒸汽流量

9、在檢修或更換主電路電流表時，維修電工將電流互感器二次回路（B），即可拆下電流表。A、斷開 B、短路 C、不用處理 D、切斷熔斷器

10、（A）是最危險的觸電形式。

A、兩相觸電 B、電擊 C、跨步電壓觸電 D、單相觸電

11.數(shù)字式儀表的雙積分型A/D轉換器是在(B)電路下工作，整個過程分為三個階段。

A、反饋積分 B、控制邏輯 C、控制運算 D、邏輯運算

12、在電阻電感串聯(lián)與電容器并聯(lián)電路中的有功功率為P1；在電阻電感串聯(lián)交流電路中的有功功率為P2；則P1與P2是(A)。

A、P1= PB、P1＞P C、P1＜PD、有時P1＞P2，有時P1＜P2

13、提高功率因數(shù)的常用方法一般是在(A)電路的兩端并聯(lián)一個適當?shù)碾娙萜鳌、感性 B、容性 C、電阻 D、電源

14、三相發(fā)電機發(fā)出的三相交流電的最大值相等、頻率相同，只是(C)。

A、相位角為120 B、初相角為120 C、初相位互差120 D、相位角相差120

15、對于微分環(huán)節(jié)，當輸出信號與輸入信號的(B)成正比變化的特性稱為微分特性。

A、變化量 B、變化速度 C、變化方向 D、變化時間

16、常用安全用電措施之一是，電氣設備要有一定的絕緣電阻，通常要求固定電氣設備的絕緣電阻不得低于(B)歐。

369 A、10

B、10

C、10

D、1012

17、在自動控制系統(tǒng)中，隨動系統(tǒng)是把(B)的變化作為系統(tǒng)的輸入信號。A、測量值 B、給定值 C、偏差值 D、干擾值

18、晶體管放大電路的基本接法有(B)種。

A、4 B、3 C、2 D、1

19、離心泵輸送介質密度改變，隨著變化的參數(shù)是(C)。

A、流量 B、揚程 C、軸功率 D、壓頭 20、調節(jié)閥口徑的選擇和確定主要依據(jù)(A)。

A、流量系數(shù) B、閥兩端壓降 C、調節(jié)閥結構 D、最大流量

21、在孔板和文丘利管兩種節(jié)流裝置中，若差壓相同，則兩者的壓力損失（A）A、孔板大

B、文丘利管大

C、一樣

22、調節(jié)系統(tǒng)中調節(jié)器正．反作用的確定是依據(jù)：(Ｂ)Ａ．實現(xiàn)閉環(huán)回路的正反饋；Ｂ．實現(xiàn)閉環(huán)回路的負反饋；Ｃ．系統(tǒng)放大倍數(shù)恰到好處；Ｄ．生產(chǎn)的安全性．

23、用雙法蘭儀表測量容器液位，儀表的零點、量程均標準，當儀表的安裝位置上移一段距離，則儀表（D）A、零點上升，量程不變 B、零點下降，量程不變C、零點不變，量程增大 D、零點、量程都不變

24、選用壓力表應使指針在最大量程的：（C）A.1/3～1/2處 B.1/2～2/3處 C.1/3～2/3處

25、測量范圍在1000℃左右時，最適宜選用的溫度計是（B）。

A.光學高溫計 B.鉑銠10－鉑熱電偶 C.鎳鉻－鎳硅熱電偶 D.鉑鍺30－鉑熱電偶

26、在壓力自控系統(tǒng)的參數(shù)整定中，下列哪些PI參數(shù)設置是合理的。（④）

① P=100% I=1min ② P=80% I=4min ③ P=60% I=0.2min ④ P=50% I=1.5min

27、熱電偶的測溫原理基于（）。①熱阻效應；②熱磁效應；③熱壓效應；④熱電效應

28、汽包給水調節(jié)閥從安全考慮應選用（②）調節(jié)閥。①氣開式；②氣關式

29、用雙法蘭儀表測量容器液位，儀表的零點、量程均標準，當儀表的安裝位置上移一段距離，則儀表（④）點上升，量程不變 ②零點下降，量程不變③零點不變，量程增大 ④零點、量程都不變 30、壓力表測得的壓力通常為：（C）A.絕對壓力 B.大氣壓力 C.表壓力

二、填空題（每題2分，滿分20分）

1、調節(jié)閥的流量系數(shù)與閥芯和閥座的結構、閥前閥后壓差、(流體性質)等因素有關。

2、氣體是可壓縮流體，在計算流量系數(shù)時，需要對可壓縮效應進行(膨脹系數(shù)修正)。

3、計算蒸汽介質流量系數(shù)時，流量采用質量流量，密度采用(閥入口)溫度、壓力下的密度。

4、某系統(tǒng)要求在負荷小時，同樣的行程變化值下，流量變化小，調節(jié)平穩(wěn)緩和；負荷大時，流量變化大，調節(jié)靈敏有效，此時該選(等百分比特性)特性的調節(jié)閥。

5、鍋爐液位的三沖量控制主要指鍋爐汽包液位控制，分別引入(汽包液位)、蒸汽流量和給水流量三個信號，經(jīng)過一定的運算后，共同控制給水閥。

6、把（直流電變換為交流電）的裝置稱為逆變器。

7、為安全起見減小誤動作，大型機組的聯(lián)鎖保護系統(tǒng)聯(lián)鎖方式一般為(三取二)。

8、在自動控制系統(tǒng)中，若想穩(wěn)定某個物理量，就該引入該物理量的（負反饋）

9、集散控制系統(tǒng)機柜的安裝要求與常規(guī)儀表箱安裝要求相比，前者安裝要求(更高)。

10、雷電防護主要措施有接閃、均壓、泄流、(接地)。

三、問答題（每題5分共30分）

1、常用的安全用電措施有哪些？

答案：答：①火線必須進開關； ②合理選擇照明電壓； ③合理選擇電線和熔絲； ④電氣設備要有一定的絕緣電阻； ⑤電氣設備的安裝要正確； ⑥采用各種保護用具；

⑦正確使用移動工具； ⑧電氣設備的保護接地和保護接零。

2、聯(lián)鎖線路通常是由哪幾部分組成？分別包括哪些設備？

答：聯(lián)鎖線路通常由輸入部分、邏輯部分和輸出部分組成。輸入部分是由現(xiàn)場開關、控制盤開關、按鈕、選擇開關等組成。邏輯部分是建立輸入輸出關系的繼電器觸點電路和可編程序控制器的程序，輸出部分包括驅動裝置、電磁閥、電動機起動器、指示燈等

3、為什么工業(yè)自動化儀表多采用直流信號制？

答：工業(yè)自動化儀表的輸入/輸出信號多采用直流信號，其優(yōu)點有：

1、在儀表的信號傳輸過程中，直流信號不受交流感應的影響，容易解決儀表抗干擾的問題。

2、直流信號不受傳輸線路電感、電容的影響，不存在相位移問題，因而接線簡單。

3、直流信號便于模/數(shù)和數(shù)/模轉換，因而儀表便于同數(shù)據(jù)處理設備、電子計算機等連接。

4、直流信號容易獲得基準電壓，如調節(jié)器的給定值等。

4、對運行中的聯(lián)鎖保護系統(tǒng)進行維修時，應注意哪些問題？

答:必須做到以下幾點：1.檢查、維修聯(lián)鎖系統(tǒng)的元件和主機時，應有兩人參加2.維修前必須征得該崗位操作人員的同意，并填寫維修聯(lián)系單，履行會簽手續(xù)3.必須在切斷（解除）聯(lián)鎖后再進行維修4.維修后應及時通知操作人員，經(jīng)操作人員在場核實和復原后方可結束工作。

5、什么叫提高自然功率因數(shù)？什么叫無功功率的人工補償？最通用的無功功率人工補償設備為哪一種？為什么？

答：所謂提高自然功率因數(shù)，是指不添置任何無功補償設備，只靠采用各種技術措施減少供電設備中無功功率的消耗量，使功率因數(shù)提高。由于提高自然功率因數(shù)不需額外投資，因此應優(yōu)先考慮。所謂無功功率的人工補償，是指利用無功補償設備來補償供電系統(tǒng)中的無功功率，提高功率因數(shù)。無功補償設備主要有同步補償機和并聯(lián)電容器兩種。并聯(lián)電容器與同步補償機相比，因并聯(lián)電容器無旋轉部分，具有安裝簡單，運行維護方便，有功損耗小以及組裝靈活，擴容較易等優(yōu)點，所以并聯(lián)電容器在一般工廠供電系統(tǒng)中應用最為普遍。

6、、如何確定調節(jié)閥的口徑？ 答案：答：①計算流量的確定 根據(jù)現(xiàn)有的生產(chǎn)能力、設備負荷及介質的狀況決定計算流量Qmax、Qmin.。②計算壓差的確定 根據(jù)系統(tǒng)特點選定S值，然后確定計算壓差（閥門全開時壓差）。③計算流量系數(shù) 選擇合適的計算公式或圖表，求取最大和最小流量時的Cmax、Cmin。

④C值的選取 根據(jù)Cmax，在所選產(chǎn)品型號的標準系列中，選取大于并最接近Cmax的那一級C值。⑤調節(jié)閥開度驗算 要求最大流量時閥開度不大于90%，最小流量時開度不小于10%。⑥實際可調比驗算 一般要求實際可調比不小于10%。

⑦閥座直徑和公稱直徑的決定 驗證合適后根據(jù)C值來確定。

四、計算題（每題10分共30分）

1、已知某發(fā)電機的額定電壓220V,視在功率為440KW。⑴用該發(fā)電機向額定工作電壓為220V，有功功率為5.5KW，功率因數(shù)為0.5的用電器供電，能供多少負載？⑵如果把功率因數(shù)提高到0.8時，又能供多少負載？（假設線路沒有能量損耗）

答案：解：⑴發(fā)電機的額定電流為 Ie?S440000??2000A。U220（公式0.1分，代入0.05分，得數(shù)0.05分；共0.2分）

當Cos??0.5時，每個用電器的電流為 I?P5500??50A。

UCos?220?0.5

（公式0.1分，代入0.05分，得數(shù)0.05分；共0.2分）

發(fā)電機能供電的負載數(shù)為 n?Ie2000??40個。I50（公式0.1分，代入0.05分，得數(shù)0.05分；共0.2分）

⑵當Cos??0.8時，每個用電器的電流為 I?P5500??31.25A。

UCos?220?0.8（公式0.1分，代入0.05分，得數(shù)0.05分；共0.2分）

發(fā)電機能供電的負載數(shù)為 n?Ie2000??64個。I31.252、有一直線流量特性調節(jié)閥，其最大流量為50Nm3/h，最小流量為2Nm3/h，若全行程為16mm，那么在4mm行程時的流量是多少？

答：

可調比為R=Qmax/Qmin=50/2=25 在4mm行程時的流量為Q=Qmax[1/R+（1—1/R）l/L] =50×[1/25+（1—1/25）×4/16]

第四篇：萬達發(fā)展史

多位人士稱萬達根本無法慢下來 王健林已看到模式風險

2012年04月06日 22:28 來源：中國經(jīng)營報 作者：張明

商業(yè)經(jīng)營是場寂寞的長跑，當下遍地花開的燦爛并不代表永久的輝煌。或許有感于此，2012年2月15日，萬達集團董事長王健林為萬達學院開學講的第一堂課便是萬達的企業(yè)文化，冀望文化成為助力萬達新一輪航程的加油站。

此前，萬達創(chuàng)造的“快買、快干、快竣工、多產(chǎn)品組合”高速擴張模式和“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”開發(fā)模式為大批中國地產(chǎn)企業(yè)所仿效，同時深受資本青睞，但也正是這種創(chuàng)新型商業(yè)模式，讓萬達和王健林遭遇來自各方的質疑與猜度。

畢竟，當市場環(huán)境和政策風向有所改變時，萬達這艘靠快速擴張打造的“巨艦”不僅沒有減速打算，仍準備“以快制快”。而王健林不斷拋出新計劃，是在“掩蓋”舊時疏漏，還是有計劃地邊追求規(guī)模邊獨善其身？萬達給我們提出的是一系列面向未來的問號。

萬達“不能慢下來”

2012年3月，王健林仍然面帶標志性微笑游走在各種爭議中。

爭議的焦點之一來自于萬達航母面對專業(yè)化和多元化時的方向選擇。與哈佛游學歸國的萬科董事長王石強調專業(yè)化的堅持不同，王健林認為，萬達應走相關多元化之路。所謂相關多元化，即發(fā)展以商業(yè)地產(chǎn)為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈，包括商業(yè)地產(chǎn)、五星級酒店、連鎖百貨、文化娛樂、旅游度假等五大產(chǎn)業(yè)。

“房地產(chǎn)本身就是一個半世紀的產(chǎn)業(yè)，當房地產(chǎn)市場飽和后，想繼續(xù)繁榮發(fā)展會有很大制約。中國房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展了20年，20年后想讓它如現(xiàn)在這般繁榮是不可能的，萬達要追求長期穩(wěn)定發(fā)展，只能堅定走相關多元化道路?！笨雌饋恚踅×植⑽匆驗槿f達的“大”就忽略思考萬達基業(yè)長青的方向。

而爭議焦點之二，則是在國務院嚴抓房地產(chǎn)宏觀調控的大背景下，一則被萬達視為“謠言”的傳聞稱：萬達集團因銷售放緩導致資金緊張，一些項目后續(xù)拿地、開發(fā)費已無法支付，公司已暫停獲取新商業(yè)綜合體項目，并擬進行一些短平快住宅項目開發(fā)以彌補資金缺口。同時，萬達將裁員35%、降薪20%以應對危機。

僅憑兩則爭議，當然無法透視清楚千億萬達的真實現(xiàn)狀，但爭議間接透露出的疑問卻也表明萬達快速擴張發(fā)展中遭遇“強氣流”沖擊的嚴重性。作為非上市公司，王健林會帶領萬達走向何方？

速度暗影

“千年古城墻都沒能阻止萬達速度，搶工期是否會為萬達廣場帶來質量隱憂？”

2012年2月底的長沙寒氣逼人，橘子洲頭、湘江一畔的長沙開福萬達廣場依然籠罩在一片薄霧之中。繁忙的施工現(xiàn)場和售樓員信心十足的開業(yè)宣言，讓前來咨詢的購房者絲毫感受不到這里曾遭遇停工近4個月的氣息。

2011年11月，長沙開福萬達廣場工地發(fā)現(xiàn)有千年歷史的南宋古城墻遺跡，王健林當即宣稱要將古城墻保護放在首位，指示項目立即停工，積極配合文物部門開展考古工作。期間，湖南文物部門先后五次組織召開專家評審會，最終確定了古城墻保護方案：原址保留20米城墻遺跡，其余異地遷移保護。

在此過程中，長沙開福萬達廣場工地停工近4個月，作為一個總投資上百億元的項目，每天的停工損失都在50萬元以上，近4個月總損失約5000萬元。萬達集團還為此調整了原建設方案——將古城墻進行部分原址保護，由此造成施工難度和施工成本大幅增加。

但停工4個月看起來并未影響萬達速度。

“這期間耽誤的時間，我們要用更快的施工速度追趕回來。”長沙開福萬達廣場一位銷售負責人表示，萬達廣場將如期開業(yè)：按原定計劃，長沙開福萬達廣場2010年8月18日開工，先進行舊城改造拆遷，再進行勘測挖地基，2012年11月開業(yè)。

據(jù)了解，作為長沙當?shù)匾?guī)模最大的城市綜合體，長沙開福萬達廣場寫字樓、商鋪及附近萬達公館的銷售均已近尾聲，售價高達1.5萬元/平方米的萬達公館被平均房價僅約7000元/平方米的長沙人視為江景豪宅。

“千年古城墻都沒能阻止萬達速度，搶工期是否會為萬達廣場帶來質量隱憂？”長沙地產(chǎn)界人士葛玉成對此有所疑慮。

速度光環(huán)的背后，類似的暗影萬達并非沒有先例。早在2010年沈陽萬達大火致死12人事故之后，就有人對萬達的激進擴張?zhí)岢鲑|疑，更有人指出，“萬達過于激進的擴張模式制約了工程的質量保障”。

2010年8月28日，沈陽萬達商業(yè)廣場售樓處一樓沙盤模型電器線路接觸不良引起火災，由于售樓處大廳內(nèi)放置大量宣傳用展板和條幅等易燃物品，致使火災迅速蔓延，短時間將建筑兩側敞開式樓梯間封死，火勢沿建筑幕墻與樓板之間的縫隙涌入二層南側室內(nèi)，二樓人員無法下到一樓逃生，最終造成12人遇難、23人受傷。

2011年12月11日，人民網(wǎng)沈陽電稱，沈陽鐵西區(qū)法院一審作出判決：該售樓處是由七家獨立門市打通改建的，在改建過程中，萬達設計部負責人王某及工程部負責人夏某為趕工期，授意設計單位對已經(jīng)形成的設計藍圖進行變更，取消了噴淋和煙感設計，并在未報公安消防部門備案的情況下，即將設計圖紙交付施工單位作為施工的依據(jù)。售樓處的改建工程違反國家相關規(guī)定，降低了工程質量標準，存在嚴重隱患。

被告人王某、夏某因此分別被判處有期徒刑5年，并處罰金人民幣5萬元。

實際上，自2007年底萬達啟動擴張計劃以來，類似的事故多有發(fā)生。2011年4月上海寶山萬達廣場遭遇塌陷事故，之前的2011年3月27日，鄭州中原萬達廣場2號裙樓亦發(fā)生坍塌。

在全國地產(chǎn)一片降價聲中，2011年，萬達在全國新增18個萬達廣場，如此速度，地產(chǎn)界無出其右——幾乎與萬達同規(guī)模的華潤萬象城，8年不過才建成13座。萬達內(nèi)部人士稱，萬達過去曾存在邊設計、邊施工、邊修改的“三邊政策”，以提高建設速度，滿足擴張需要，這也導致萬達2011年多個項目出現(xiàn)硬傷。

但萬達集團的回應稱，2011年出現(xiàn)的工程問題與萬達的高速擴張沒有必然聯(lián)系，目前“三邊政策”已經(jīng)基本不存在了。

“萬達每年做300萬~400萬平方米的物業(yè)，項目遍布全國70余個城市，通訊指揮系統(tǒng)難免有不到位的地方?！币晃唤咏f達的人士表示。

事實上，萬達也已經(jīng)注意到攤子鋪得太大指揮不暢的問題。王健林在2011年萬達集團年會上提及，萬達正在加緊發(fā)展電子信息管理系統(tǒng)，希望指揮更到位。

一方面，高速擴張可能為萬達埋下發(fā)展中的質量隱患；更嚴重的另一面則是，在“風雨交加”的房地產(chǎn)深度調整時期，萬達的高速擴張能否持續(xù)？

資金隱憂

在轉行商業(yè)地產(chǎn)之初，王健林的“快買、快干、快竣工”模式可謂獨辟蹊徑。不過這一為其迎來無數(shù)美譽的發(fā)展模式，隨著資金、市場、政策和外部環(huán)境的變化也為萬達埋下了巨大的隱患。

“萬達的商業(yè)模式是快買、快干、快竣工，不需要囤地，不需要通過土地升值來獲取利潤?！蓖踅×?月20日在萬達集團的2011年會上依然表態(tài)堅決。

即使當前房地產(chǎn)市場深度調整，全國其他房地產(chǎn)企業(yè)拿地極少，但僅2012年頭兩個月，萬達集團就耗資約40億元摘得上海松江、遼寧丹東、山東濰坊等萬達廣場項目地塊，2012年，萬達集團計劃開業(yè)18座萬達廣場和12個高級酒店。

萬達大張旗鼓跑馬圈地的步伐并未因外界的爭議有所停滯。王健林在2011年年會上高調宣布：2012年，萬達商業(yè)地產(chǎn)公司將新增持有物業(yè)面積達380萬平方米。到2012年年底，萬達累計持有物業(yè)面積約1300萬平方米，位列全球不動產(chǎn)行業(yè)第四；2013年持有物業(yè)面積近1700萬平方米，成為全球不動產(chǎn)行業(yè)第二?！霸?015年超過排名第一的美國西蒙公司，成為全球不動產(chǎn)行業(yè)的老大。”王健林豪情萬丈。

萬達集團發(fā)布的2011年最新數(shù)據(jù)顯示，集團總資產(chǎn)1950億元，同比增長40%；收入1051億元，同比增長43%。其中，萬達商業(yè)地產(chǎn)公司收入953億元，同比增長36.5%。

截至2011年底，進入國內(nèi)近70個城市的萬達集團，體量上已經(jīng)成為亞洲商業(yè)地產(chǎn)老大，而這距離萬達開始轉型為商業(yè)地產(chǎn)公司不過11年時間。

2000年至今，萬達與萬科選擇了截然不同的發(fā)展道路在中國房地產(chǎn)市場狂奔：前10年，萬科靠住宅市場的春天“快速拿地、快速開發(fā)、快速銷售”成為全球最大不動產(chǎn)公司；2008年開始，萬達則迎來了商業(yè)地產(chǎn)的“黃金十年”，通過“快買、快干、快竣工”贏得商業(yè)地產(chǎn)領域的霸主地位，王石和王健林都崇信“天下武功，唯快不破”。

然而，就是這一個“快”字，也曾讓萬達吃了不少苦頭，這苦頭主要體現(xiàn)在資金需求和市場變化上。

“萬達2004年憋得夠戧，差點沒挺過去?！蓖踅×衷?008年接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時表露心跡，而那也成為萬達開始“處心積慮”考慮融資的肇端。

2005年初，萬達計劃在境外IPO，無奈REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)計劃擱淺，王健林只得通過麥格理銀行發(fā)行CMBS(即商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)為萬達在海外市場募集了1.45億美元資金，這也是首筆涉及中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化項目。

對處于高速擴張、資金需求巨大的萬達而言，這筆資金雖屬杯水車薪，卻點燃了萬達高速擴張的欲望，并讓王健林充分意識到了能在國內(nèi)尋求A股上市融資的重要性。

2008年底，中國樓市處于深度調整之際，大部分城市地價幾乎都以底價成交，萬達開始上演“圈地運動”，并將圈來的土地作為上市籌碼，先后在成都、上海、唐山等城市連續(xù)出手，僅2008年第四季度便投入了50多億元用于增加項目儲備。2009年，萬達進一步在武漢、吉林、天津、長春、合肥、福州等城市投下巨資。

大肆的圈地帶來的是萬達對資金的更大規(guī)?？是蟆?/p>

2009年初，萬達引入建銀國際資本管理有限公司(下稱“建銀國際”)作為基石投資者，并同時啟動萬達集團的股份制改造。當年8月，萬達商業(yè)地產(chǎn)完成了第二輪私募，建銀國際、華控產(chǎn)業(yè)基金等三家投資機構等入股萬達。兩輪私募合計募集資金超過40億元。

完成私募后，萬達的發(fā)展更加突飛猛進。僅2010年上半年，萬達合同銷售面積就達到278.8萬平方米，合同銷售金額334.4億元，同比增長超過200%；現(xiàn)金回款金額271.1億元，同比增長285%。

然而，2010年4月，又一輪樓市調控風暴席卷房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)IPO閘門也基本被關上，至此房企已有28個月未能通過A股IPO實現(xiàn)融資，不少一線房企不得不尋求成本超過10%的高息融資。

2012年初，在整體申報IPO形勢嚴峻的情況下，萬達商業(yè)地產(chǎn)和文化院線申報IPO則雙雙通過證監(jiān)會初審，無疑，這讓王健林十分開心，萬達如逢甘霖。

“速度和模式是把雙刃劍，順馳當年也捧著這柄雙刃劍，信心滿滿攻城略地，但最終折戟而歸，可以說萬達能否上市，不僅關系到其能否延續(xù)高速擴張，也關系其生死存亡?！痹阝拥禺a(chǎn)顧問公司總經(jīng)理吳煒看來，高速奔跑的萬達，在商業(yè)地產(chǎn)領域暫時找不到對手——除了它自己：在商業(yè)地產(chǎn)領域搶地盤漸入尾聲之際，它需要完成另一次轉型，平息業(yè)界對其產(chǎn)品類型、盈利模式的爭議。

萬達模式往往被業(yè)內(nèi)稱為“商業(yè)地產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈模式”。所謂全產(chǎn)業(yè)鏈，即萬達自己選定目標地塊、競標并設計開發(fā)，然后通過出售配套的寫字樓及物業(yè)獲得絕大部分銷售收入，而在其自主運營的萬達商業(yè)廣場，萬達會借助自己多年發(fā)展積累下來的零售、美食、休閑、文化、娛樂、度假、高端酒店等所有消費行業(yè)資源優(yōu)勢[2118.35 0.04%]，或出租，或自營。其中，自營主要集中在電影院線和高端酒店管理。

不愿具名的建銀國際人士認為，全產(chǎn)業(yè)鏈升級后的萬達已經(jīng)跳出商業(yè)地產(chǎn)倚重持續(xù)運營能力的傳統(tǒng)模式，對資本市場也更具吸引力。

轉型之戰(zhàn)

同質化、速度和規(guī)模累積到一定程度，管理脫節(jié)就會成為萬達的負擔，“萬達需要來一次轉型”。

但曾經(jīng)引以為傲的萬達速度，正被層出不窮的“故事”所累，萬達集團的風險也日益顯現(xiàn)：資金壓力、管理問題和人才流失、多領域產(chǎn)品的組合效益等逐漸暴露。

“萬達快得有點讓人稱奇，與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展所需的持續(xù)、穩(wěn)定有所偏離?！痹谝患依吓聘圪Y地產(chǎn)中國區(qū)策略副總監(jiān)看來，部分外資地產(chǎn)商之所以在商業(yè)地產(chǎn)收獲頗豐，主要緣自十余年僅精心耕耘幾個項目，而萬達的問題在于5年拓展了70余個項目，一旦出現(xiàn)問題便可能導致一潰千里。

退一步講，即便萬達缺錢的資本“故事”可以被不斷的融資、沖刺上市所掩蓋，但高達4.6萬多名的員工團隊如何管理，亦是萬達難以回避的話題。其管理層涉嫌舞弊、職務侵占等事件近來時有發(fā)生。

據(jù)記者了解，僅2011年，萬達就下發(fā)了174份整改通知書，對違規(guī)員工進行了處罰。在萬達內(nèi)部，作為唯一一個直接歸王健林領導的部門——審計部，其人員編制也由過去的20人，增加到30人。審計重點除直指項目建設投資、招投標、設備材料采購、工程結算等外，還增加了商管系統(tǒng)，欲清除各個環(huán)節(jié)的“潛規(guī)則”。

在管理污點逐漸暴露的同時，萬達的人員流動也開始加劇。被稱為商業(yè)地產(chǎn)龍頭的萬達集團，逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)人才被挖的“黃埔軍?！?。2011年，一名在萬達年薪10萬元的普通員工被其他商業(yè)地產(chǎn)公司以年薪70萬元挖走的故事一度傳為地產(chǎn)圈的熱談。

這也引起了王健林的高度重視。2011年萬達歷史上第一次實行全員漲薪，高管平均漲薪16.7%，不包括工齡工資，普通員工平均漲薪12%。同時，實行工齡工資翻倍?！盎鶎訂T工只要在萬達干滿一年，工齡工資就多拿1200元；干滿五年，每年可多拿6000元工齡工資，相當于年年漲工資?！?/p>

王健林2月初在萬達學院開學典禮上親自講授第一堂課，希望用“國際萬達、百年企業(yè)”作為員工精神的“大一統(tǒng)”。

萬達是否需要一次轉型來完成對其自身的修繕：讓腳步等等靈魂的追趕？各界對此亦爭論不一。

從發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)至今，萬達在拿地策略方面有明顯的變化，從最初只拿CBD(中央商務區(qū))區(qū)域、舊城改造，到如今專攻新區(qū)、政務中心，這也是業(yè)界普遍認為是地方政府的支持成就了萬達速度。

“他們的拿地成本極低，容易通過抵押土地融資開發(fā)資金，而全產(chǎn)業(yè)鏈之下的快速復制能力，也讓速度發(fā)揮到極致?！眹鴥?nèi)知名地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)負責人告訴記者。

但軍營出身的王健林并不認可上述說法。在他看來，“萬達高速成長的秘訣在于執(zhí)行力強，算到拿到?！?/p>

萬達做項目往往是先算后干，先做規(guī)劃設計、測算成本后再決定是否拿地。項目開發(fā)過程實行計劃模塊化管控，保證項目全程的成本、現(xiàn)金流都在計劃管控的范圍之內(nèi)。2011年萬達結算的30多個項目，成本全部低于目標值、凈利潤全部高于目標值。

“算得準、拿得到，這就是功夫?！蓖踅×直硎尽?/p>

但“同質化、速度和規(guī)模累積到一定程度，管理脫節(jié)，就會成為萬達的負擔。規(guī)模大和圈地快，并非商業(yè)地產(chǎn)的主流模式。萬達一招打遍天下的大一統(tǒng)模式，很快會遇到增長乏力的瓶頸?！背啥纪愕禺a(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理文化勇認為，萬達有可能做到商用物業(yè)全球老大，但到了那個點之后，便會面臨急劇下滑的風險，“萬達需要來一次轉型”。

聰明如王健林，當然不會完全看不到萬達現(xiàn)有模式的風險。

進入2011年后，萬達一直在為發(fā)掘新的盈利模式做著轉型努力——向產(chǎn)業(yè)化地產(chǎn)發(fā)展，通過其他產(chǎn)業(yè)來扶植商用項目發(fā)展，比如投資旅游產(chǎn)業(yè)、分拆影院上市等，實現(xiàn)由商用地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的轉變。

但不同聲音認為，萬達影院分拆上市，實則是幫助萬達商業(yè)地產(chǎn)“變相”融資，而王健林用巨額投資轉向回應外界認為其缺錢爭議的做法，只會讓萬達的資金鏈更為緊繃：萬達目前正在投資的4個旅游度假區(qū)，每個項目占地都接近10平方公里，投資額都超過200億元。加上萬達對商業(yè)地產(chǎn)和文化產(chǎn)業(yè)的上百億元投資，萬達怎會不缺錢？

或許，萬達的轉型只能依靠資本，而不是慢下來。

日前，中國進出口銀行成為萬達集團最新合作伙伴，進出口銀行將為萬達集團文化、旅游產(chǎn)業(yè)及跨國并購業(yè)務方面提供金融支持。

通過更大規(guī)模的擴張，將更多力量綁上戰(zhàn)車，萬達究竟要走向何方，除了王健林之外沒有人能說得清楚。

“或許沒有什么能讓萬達慢下來，也許它根本不能慢下來?！倍辔坏禺a(chǎn)界人士說。

萬達的三次轉型

第一次

2001年

為專注做商業(yè)地產(chǎn)，王健林將原來的萬達一分為二，成立住宅、商業(yè)兩個公司，重點發(fā)展商業(yè)。

第二次

2005年

因上述兩公司業(yè)務交叉太多，又將其重新合并，成立商業(yè)地產(chǎn)公司。

第三次

2010年7月

是萬達集團歷史上最大一次調整。調整分為三部分，首先將集團和商業(yè)地產(chǎn)總部機構徹底分離；其次是商管和院線機構調整；再次是項目管理分成南、北二區(qū)。前兩者是為上市做準備，是“不得已為之”，后者正是為了細化分王健林：唯快不破

1954年10月，生于四川蒼溪縣的王健林，在其16歲時就奔赴東北入伍，28歲時成為一名正團級干部。1988年，王健林在退役一年后，從負債上百萬的“爛攤子”——大連西崗區(qū)住宅開發(fā)公司開始了這場房地產(chǎn)的勇敢者游戲。

萬達內(nèi)部人把萬達的成功歸結于敢闖敢試、敢想敢干，這也是王健林跳進商海走進房地產(chǎn)開發(fā)的創(chuàng)新基因。

“我們最開始做地產(chǎn)時是為了拿指標，只能接受測算開發(fā)成本高達1200元/平方米的舊城改造項目，而當時大連最貴的房子只能賣1100元/平方米?！蓖踅×只貞浀谝淮巫龅禺a(chǎn)時的情形：鋁合金窗、防盜門、每戶一個洗手間等創(chuàng)新成了當時萬達的“核武器”，最終項目還沒拆遷完，800多套房子已經(jīng)以均價1580元/平方米售罄，萬達由此賺了幾百萬元。

2000年，萬達進軍商業(yè)地產(chǎn)，萬科堅守住宅開發(fā)，同為軍營出身的王健林和王石走出了兩條截然不同的路——這也有了今天在商業(yè)和住宅開發(fā)兩條路上走向房地產(chǎn)世界第一的兩個“中國身影”。

對于軍旅生涯對萬達的影響，王健林有一句話總結，“或許受益于軍人不怕困難、百折不撓的心理因素，對萬達創(chuàng)新當中的一些困難也能夠咬牙堅持下去?！?/p>

軍人出身的王健林對萬達的管理也如軍隊一樣嚴格。萬達的員工時刻處于緊張狀態(tài)，精神壓力非常大。一種說法是，離開萬達的人一個月就會長好幾斤肉。

王健林和王石都奉行“唯快不破”，但與王石喜歡爬山不同，王健林多種場合均不掩飾自己“球迷”的身份，也在中國足球圈上演了一場跌宕起伏的“歸去來兮”。

1993年開始，每年利潤不過幾千萬元的萬達，在足球上的投入每年就高達5000多萬元。“王健林的瘋狂投入對足球而言是泡沫，對他的生意卻是最精明的投資?！迸c王健林同期身入足球圈后又轉戰(zhàn)商場的一位老總表示，王健林曾經(jīng)是體育界第一個拎著密碼箱到球員休息室的老板，密碼箱里裝滿上百萬元現(xiàn)金：“打贏了，這些錢都是你們的！”

“他賭贏了，萬達55場不敗讓其聲名升至頂峰?！鄙鲜鋈耸空J為，“王健林瘋狂投入足球契合了當時大連市政府以足球打造城市名片的意圖，萬達集團借此拿到了大連市區(qū)很多中心地，足球為王健林日后的發(fā)家埋下了深厚的根基。”

“從第一代產(chǎn)品到第二代訂單地產(chǎn)，甚至第三代城市綜合體，這些商業(yè)模式是我們創(chuàng)造的，但是也是別人可以模仿的?！蓖踅×直硎?，這些逼得我們必須不斷地去創(chuàng)新，從3年前萬達逐漸向文化和旅游方面轉型，兩年以后也許大家看到又是一個完全不同的萬達，“一個建立在商業(yè)地產(chǎn)上以文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為重點的全產(chǎn)業(yè)鏈模式?！?/p>

“萬達要做世界級企業(yè)就要維持一年開業(yè)20個廣場的速度，如果只做中國一流企業(yè)，一年開業(yè)5個廣場就夠了?！边@是王健林在2012年萬達學院的首節(jié)課上的表態(tài)。

私下里，王健林對他的高管說，他對國內(nèi)的競爭對手并不擔心，但是美國西蒙集團、澳大利亞西部集團、新加坡嘉德置地都在大肆進入中國——臥榻之側豈容他人酣睡?！拔髅赡?/p>

資成本只有1.8%～2%，他賺5%就有的賺。我們呢?我們募資成本是7%～8%，怎么跟他比?所以我們必須利用這幾年，干到近百個項目，不能讓他們超過我?！?/p>

為了這個目標，萬達通常在取得地塊之后的18個月完工，部分項目甚至要在1年之內(nèi)完工。

然而，萬達的快速并未阻止中國房地產(chǎn)的再一次深度調控和大量資金進入商業(yè)地產(chǎn)領域，商業(yè)地產(chǎn)領域似乎有出現(xiàn)比當年足球泡沫更大危機的可能。

2011年，王健林曾經(jīng)在萬達內(nèi)部召開了一個分析會，做了三個市場模型。第一個模型，房地產(chǎn)市場維持5.7萬億元銷售額的規(guī)模、不增長，這是最理想的一種狀況；第二個模型，市場總量跌至4.5萬億元，這也還算在正常范圍內(nèi)；第三個模型，總量掉到3萬億元以下，“這就接近崩盤了”。

“據(jù)我分析，中國的房地產(chǎn)系統(tǒng)性風險可能會在這5年左右爆發(fā)?！睂τ谑袌隹赡艹霈F(xiàn)的危機，王健林并不樂觀，“我只希望能再給萬達兩年時間，到時候，萬達持有的開業(yè)物業(yè)將超過1300萬平方米，租金收入大概能有六七十億元。這樣一來，即使系統(tǒng)性風險真的降臨，這些收入也足夠保證我們吃飯、還息了?！?/p>

級管理萬達跳越陷阱：希望用發(fā)展掩蓋解決公司一切問題

“毫無疑問，萬達是一家優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)公司，其最突出的貢獻就是萬達廣場提升了周邊區(qū)域的城市價值。萬達商業(yè)綜合體直接成為區(qū)域樓盤的高端商業(yè)配套，因此使得周邊的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商及購房者都十分受益。萬達在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營方面也積累了豐富的經(jīng)驗，是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中的財富。所以，很多城市都喜歡引入萬達參與開發(fā)。同時，因為王健林發(fā)展萬達的雄心，這兩種因素催生了萬達高速發(fā)展的局面?！背啥纪愕禺a(chǎn)顧問公司總經(jīng)理文化勇這樣形容自己對萬達的理解。

然而在商業(yè)地產(chǎn)圈，萬達并非一本標準的百科辭典。對萬達而言，其憑借高速擴張和城市整體運營模式低價獲取開發(fā)項目土地，才是業(yè)界學習的根本。但住宅市場多輪調控后推升商業(yè)地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)局部過剩的局面，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)老大萬達面臨的風險更讓業(yè)界憂心。

“尤其是商業(yè)綜合體項目，一個只有幾十萬人口的城市出現(xiàn)了10多個綜合商業(yè)體的規(guī)劃；而在香港這樣一個消費非常高的國際大都市，超過10萬平方米的購物中心只有7家，還遠遠趕不上國內(nèi)的很多一線城市?！北度鸬禺a(chǎn)顧問公司總經(jīng)理閔紅淞表示，近段時間以來，銀行系統(tǒng)不斷警示商業(yè)地產(chǎn)風險，“商業(yè)地產(chǎn)已由之前的野蠻生長時代，步入有限監(jiān)控時代。如果萬達仍然維持單純的猛沖猛打，很可能會遭遇系統(tǒng)性風險?！?/p>

從開發(fā)商的角度來說，系統(tǒng)性風險意味著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對開發(fā)商的整體運作能力、資金實力的要求更高，而在住宅調控之下，一些開發(fā)商倉促、被動地進入商業(yè)地產(chǎn)，其中不乏一些盲目沖動者，更是推升了行業(yè)整體風險。萬科總裁郁亮就曾表示，未來5年內(nèi)，萬科80%的開發(fā)比重依然會是住宅，因為“我們對商業(yè)(地產(chǎn))有恐懼感，商業(yè)(地產(chǎn))要是出現(xiàn)泡沫，比住宅厲害”。

同時，王健林需要面對的挑戰(zhàn)還不止于此。從萬達集團的核心業(yè)務單元來說，萬達影院同樣日漸面臨重壓。

數(shù)據(jù)顯示，2011年我國票房收入實現(xiàn)豐收，達130億元，但同時，2011年全國新建影院803家，新增銀幕3030塊，平均每天增長8.3塊銀幕。影院增速遠遠高于票房增速。一些院線公司已開始停止新建影院項目，有的甚至開始出售旗下影院。

從商業(yè)地產(chǎn)到文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)跨越，萬達是否能用在一個新產(chǎn)業(yè)的布局來抵御一個舊布局的風險？

在文化勇看來，萬達是典型用發(fā)展掩蓋一切的中國式公司，他們希望用發(fā)展掩蓋或者解決公司面臨的一切問題，但“一旦商業(yè)地產(chǎn)也像住宅一樣進入嚴控，銀行不敢貸款，考驗萬達的時刻才會真正到來?！?/p>

“當然，萬達在未來幾年仍然具有比較優(yōu)勢?！敝康禺a(chǎn)CRM管理專家田同生說，萬達在商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢來源于我國的城市化進程依然在繼續(xù)加快，內(nèi)需的擴大仍有巨大空間，“萬達仍可以通過公寓、商鋪的快速銷售實現(xiàn)對商業(yè)的孕育。萬達的商業(yè)地產(chǎn)模式仍然是高利潤模式。而萬達目前的優(yōu)勢還是行業(yè)的比較優(yōu)勢，要想轉化為持續(xù)優(yōu)勢，萬達還需在管理上推行基于客戶價值的學習能力和變革能力?！?/p>

但王健林在2012年綠公司年會上并不認可萬達的模式仍然建立在傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)高利潤模式下，他表示，萬達除了地產(chǎn)外，也做了很多低利潤的實業(yè)。

“萬達也做酒店，酒店是一個低利潤的行業(yè)，投資回報率世界平均只有5%~6%，中國平均是7%~8%。萬達做零售，零售在中國的利潤像刀片一樣薄，全行業(yè)平均利潤只有2%左右。萬達做文化，文化產(chǎn)業(yè)在中國不是利潤的問題，是絕大多數(shù)企業(yè)都在虧損?！蓖踅×直硎?，“做實業(yè)，不管利潤厚還是薄，都應該堅守，也許過兩年就會看到一個不同的萬達?！?/p>

。萬達資本局：被“捆綁”的戰(zhàn)車

2012年04月06日 22:28 來源：中國經(jīng)營報 作者：張明

萬達資本局：被“捆綁”的戰(zhàn)車

“這輪房地產(chǎn)調控只有銀行是贏家?！?012年兩會期間，萬達集團董事長王健林公開表態(tài)稱。

然而，在萬達這艘高速前進的航船上，銀行的身影卻處處閃現(xiàn)。

最新出現(xiàn)在萬達戰(zhàn)車上的銀行是中國進出口銀行。2月16日，中國進出口銀行與萬達集團簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方正式建立總部對總部的銀企戰(zhàn)略合作關系。這是萬達集團繼與四大國有銀行合作之后，再次與大型國有銀行建立銀企戰(zhàn)略合作關系。中國進出口銀行主要是對萬達集團文化、旅游產(chǎn)業(yè)及跨國并購業(yè)務方面提供金融支持。

雖然雙方都未公布授信金額，王健林也僅用“巨額”來形容，但隨著萬達集團在中國商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)以及旅游產(chǎn)業(yè)等領域的大手筆布局，2012年注定將成為資金密集的需求年。

那么，面對市場調整，無所畏懼頂風前行的萬達如何邀得銀行入伙？其“缺錢”窘境又如何破解？

寒酸租金

萬達集團最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年，其總資產(chǎn)1950億元，收入1051億元。其中，商業(yè)地產(chǎn)公司2011年收入953億元，項目系統(tǒng)收入902億元，現(xiàn)金回款814億元，竣工入伙指標完成500億元。

此外，數(shù)據(jù)還披露，截至2011年底，萬達商業(yè)地產(chǎn)公司持有自營物業(yè)面積903萬平方米，但2011年租金收入僅有34.6億元。

不難發(fā)現(xiàn)，萬達盈利主要來自商鋪、寫字樓、公寓及住宅的銷售，租金對整個業(yè)績的貢獻僅占3.29%。

據(jù)萬達內(nèi)部人士透露，2011年開業(yè)的萬達廣場，首年租金平均(首年有優(yōu)惠)為2.53元/天·平方米，第二年租金則將增加約30%左右。而按使用面積計租，萬達廣場平均租金約5元/天·平方米。

“這樣的租金水平在商業(yè)地產(chǎn)中算不上頂級?！币晃粐鴥?nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商負責人表示，萬達廣場很多處于城市副中心，很多世界頂尖品牌不可能跟進，通過低租金吸引商業(yè)資源，項目租金回報率水平偏低，“按照萬達官方數(shù)據(jù)，2011年已開業(yè)49座萬達廣場，以34.6

億元總收入計算，平均每個廣場年租金收入僅約5000萬元左右，這相對龍湖北城天街等年租金超過2億元的綜合體來說頗顯寒酸。”

“一旦銷售物業(yè)帶來的資金攫取完畢，萬達將經(jīng)歷一個漫長的資本回收期，他只能通過不斷新增項目提升銷售收入來掩蓋租金收入的暫時短板?！背啥纪愕禺a(chǎn)顧問公司總經(jīng)理文化勇表示。

但在萬達內(nèi)部人士看來，萬達廣場正處于產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的升級換代中，正在推行的第四代產(chǎn)品以及隨著商業(yè)口岸的成熟將提升租金收入。

萬達商業(yè)經(jīng)營難言頂級，萬達卻依此成為最大地產(chǎn)公司之一。明修棧道，暗度陳倉，萬達如何讓有限的資本在5年內(nèi)撬動70余個項目？

信貸融資

萬達的資金來源主要包括自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入和物業(yè)中長期抵押貸款等。

據(jù)了解，萬達商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所需資金，約20%由萬達直接投資——“前期銷售利潤+內(nèi)部資金調配：商業(yè)地產(chǎn)約60%投資向項目當?shù)劂y行貸款；另20%左右由合作商戶自己投資?！?/p>

一位接近萬達的人士表示，在萬達快速滾動開發(fā)模式下，前期銷售收入對持有型物業(yè)的資金來源支持作用很大，通過項目的銷售還款平衡投資現(xiàn)金流，實現(xiàn)以售養(yǎng)租。

而地方政府適時“挺身相助”也是萬達成功融資的條件之一。

以泰州萬達廣場為例，當?shù)厝f達廣場注冊資本只有1億元，達不到融資要求，為及時幫助萬達廣場實現(xiàn)早投入早運營，泰州工商局安排專人提供全程跟蹤服務，指導企業(yè)在增資的同時準備股權質押登記，僅用一天就辦理了兩項登記，幫助萬達順利融資6億元。

然而，點對點的融資顯然不能滿足王健林快速擴張、“打大戰(zhàn)役”的資金渴求。

萬達需要更廣泛的多種融資渠道，包括銀行資金、國內(nèi)私募、信托融資和海外融資渠道等。

2005年，香港REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)上市大門開啟，萬達的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式初露端倪，便引入澳大利亞麥格理銀行作為戰(zhàn)略投資者，麥格理銀行以5000萬美元和3800

萬美元優(yōu)先債出價持有萬達9家商業(yè)廣場28%的股權，而這9家商業(yè)廣場，正是當時萬達REITs擬上市的主要資產(chǎn)。

萬達和麥格理希望將這9家商業(yè)廣場打包到境外發(fā)行REITs，募集目標在10億美元以上。

2005年底，萬達REITs招股文件在香港獲通過。按照當時的進程，萬達REITs極有可能成為內(nèi)地繼越秀基金之后，赴港上市的第二只REITs。

但這一計劃在2006年7月擱淺：國家部委聯(lián)合下發(fā)嚴格限制境外公司收購內(nèi)地物業(yè)的“171號文”。

王健林只能另謀出路。2006年9月，麥格理銀行通過發(fā)行CMBS(即商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)為萬達在海外募集了1.45億美元資金，但這筆資金對處于高速擴張、資金需求巨大的萬達而言，僅是杯水車薪。2008年底樓市處于深度調整之際，萬達開始上演圈地運動其資金饑渴也更為凸顯。

2009年萬達開始在國內(nèi)嘗試信托融資，當時國內(nèi)信托融資的綜合成本普遍在12%左右，遠高于萬達此前7%~8%的融資成本。但急需資金的王健林并未放緩步伐，2011年起萬達大幅染指信托融資，在其成立的11只信托產(chǎn)品中，有10只是在2011年成立的，10只信托產(chǎn)品共計募集資金大約78億元。

不過，信托融資大多需要股權作為代價，而其融資規(guī)模與萬達廣場及旅游地產(chǎn)動輒上百億元的投資來說仍顯不足。萬達需要更強力的資金合作伙伴，這個伙伴無疑由銀行和私募擔當更為合適。

銀行入伙

2009年初，萬達引入建銀國際資本管理有限公司(下稱“建銀國際”)作為基石投資者，并同時啟動萬達集團的股份制改造。

盡管萬達和建銀都未透露此次資金募集的情況，但一位接近此次募集的人士表示，首輪私募，融資額度不超過15億元。而到第二輪融資時，萬達的私募價格高達每股17元，“建銀短短半年回報豐厚，第二輪私募再度積極參與，增持1%的股權?！?/p>

公開報道顯示，2009年8月，萬達商業(yè)地產(chǎn)便完成了第二輪私募，建銀國際、華控產(chǎn)業(yè)基金等三家專業(yè)投資機構、三家龍頭民營企業(yè)和大中電器掌門人張大中以自然人身份最終獲配入股萬達商業(yè)地產(chǎn)。兩輪私募完成后，萬達集團將10%~13%的股權出讓給了私募投資者。

據(jù)報道，萬達第二輪私募時，有400億元資金參與認購，爭搶激烈，萬達為讓更多戰(zhàn)略投資者進入，僅給予每家獲配的投資者大約1%股權。兩輪私募合計募集資金超過40億元，“而今萬達每股的價格應在20元左右?！?/p>

“當時建銀國際的退出設置有三種：上市退出、溢價轉讓、萬達溢價回購?！鄙鲜鲋槿耸勘硎荆锥人侥紩r，萬達與建銀國際簽有對賭協(xié)議，即如果萬達沒有在約定期限內(nèi)上市，萬達將溢價回購上述股份，“但隨著萬達維持高增長及更多的投資者加入，建銀顯然不會計較短時間IPO的成敗，而立足于長期捆綁?！?/p>

然而，2010年4月，又一輪樓市調控風暴席卷房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)IPO閘門也基本被關上。種種信息表明，萬達要在2012年成功上市可能性極小，那么這艘高速行駛的航船，誰將是下一個保駕護航者？

來自萬達的信息顯示，央行金融司已把萬達列為了全國房地產(chǎn)金融改革試點企業(yè)，享受“綠色貸款”通道，同時萬達已經(jīng)分別與中行、建行和農(nóng)業(yè)銀行[2.64-0.38% 股吧 研報][2.64-0.38% 股吧 研報]等國有四大銀行簽訂了“總對總授信“的協(xié)議。萬達在該商業(yè)銀行各地分行的貸款，將無須再履行既有的信貸逐級審批程序。

有消息顯示，3月中旬，南京萬達廣場正在尋求18億元人民幣四年期貸款(按半年分期償還)，該筆貸款利率為中國人民銀行利率的105%，全部費用較指標利率高20%，此前的2011年12月底，無錫惠山萬達廣場取得9億元人民幣三年期貸款，2012年1月鎮(zhèn)江萬達廣場取得5.5億元人民幣八年期貸款??

“在資金的追逐下，萬達必須也只能通過維持其快速擴張來達到吸引各方資金的目的，一旦慢下來，這條戰(zhàn)船上的人將集體受傷。”一位不愿具名的知名地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)負責人表示。

第五篇：萬達論文

《工程咨詢與國際工程管理》課程論文

摘要

萬達集團作為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的領軍企業(yè)，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的核心產(chǎn)品即是以“萬達廣場”命名的的城市綜合體，主要指匯集大型商業(yè)中心、高級酒店、寫字樓、公寓、住宅和公共空間等多種建筑功能、業(yè)態(tài)的大型綜合性建筑群。

“一座萬達廣場，一個城市中心。精彩生活盡在集購物、休閑、商務、社交、居住于一身的萬達城市綜合體?！币殉蔀槿f達廣場的精彩寫照。

商業(yè)地產(chǎn)領軍企業(yè)的成功的發(fā)展模式不可復制，但可借鑒。下文，將全面剖析萬達集團商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式。

《工程咨詢與國際工程管理》課程論文

萬達集團的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式探析

大連萬達集團創(chuàng)立于1988年，目前已形成商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨、旅游度假五大產(chǎn)業(yè)，企業(yè)資產(chǎn)1400億元，年銷售額800億元，年納稅95億元。萬達集團已在全國開業(yè)33個萬達廣場、15家五星級酒店、600塊電影銀幕、26家連鎖百貨店、30家量販KTV。計劃到2012年，企業(yè)資產(chǎn)2000億元，年銷售額1200億元，年納稅200億元，成為世界級的企業(yè)。

萬達集團的支柱產(chǎn)業(yè)包括商業(yè)地產(chǎn)、五星酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨、旅游度假五方面。萬達集團精益求精的態(tài)度使其在每個領域的探索都非常之成功。下面我們重點介紹萬達集團下屬——萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司的發(fā)展模式。

一．公司簡介（大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司）

大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司成立于2002年9月，2009年12月整體變更為股份有限公司，注冊資本36億元人民幣，是大連萬達集團旗下商業(yè)地產(chǎn)投資及運營的唯一業(yè)務平臺。

在萬達的眾多項目中，萬達商業(yè)地產(chǎn)的運作尤為成功。截至2010年底，本公司已經(jīng)在全國24個省、自治區(qū)和直轄市的45個重點城市投資建設了59個萬達廣場，其中已開業(yè)33個萬達廣場，正在運營14家五星級或超五星級酒店。持有開業(yè)收租物業(yè)面積566萬平方米，計劃到2012年開業(yè)70個萬達廣場，持有收租物業(yè)面積1300萬平方米，年租金收入70億元。目前已成為中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)。

萬達的商業(yè)地產(chǎn)在行業(yè)的發(fā)展是一個典型的成功案例，在中國商業(yè)地產(chǎn)中占有絕對領先地位。

二．萬達集團的經(jīng)營結構

目前萬達集團的經(jīng)營結構均基本為進駐一個城市，開發(fā)建設一個萬達廣場，引入一個高檔酒店，開設一家萬千百貨，同時會引入萬達院線和大玩家超樂場或大歌星KTV。同時，在這些基本的消費群設立完成后，還會和一些知名的戰(zhàn)略伙伴進行合作，如引入大型超市、家居賣場、家電賣場、知名餐飲機構等。這樣，一個匯集購物、娛樂、住宿、餐飲、文化等多方面的綜合體便應運而生。而且，這種綜合體在城市化進程日益加速的當今，很受普通大眾的歡迎，特別是作為主流消費群體的年輕人喜愛。同時，這樣的綜合體在目前國內(nèi)很多城市還很匱乏，特別是一些二、三線城市。這些城市積累了眾多的消費能力，但傳統(tǒng)的百貨或商場往往功能單一，沒有將這種全面的消費場所匯集在一起，而萬達這種城市綜合體產(chǎn)品可以良好滿足人們一站式消費的需求。

尤其是現(xiàn)在在城市生活中，上班族居于大部分。人們通常都是5天工作日在上班，周末休息兩天，沒有太多的時間去購物。而一旦購物，便是一家人開著車，買回許多的東西，差不多夠一周的用量。一方面，人們需要的東西包括日用百貨，需要到不同的商業(yè)業(yè)態(tài)太能湊齊這些東西，萬達廣場的城市綜合體正好滿足了這一條件；另一方面，周

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末是人們集中出行購物的時間，各大超市、賣場肯定會聚集大量的人，而停車場便成了一個無法解決的問題。萬達廣場正是解決了這一缺點，在前方設置了一片面積廣場作為停車場。

這樣，在人們休閑時，人們便會很習慣性的到這里來購物，即方便快捷，又品種齊全。

三．萬達集團的運營模式

萬達集團能在短時間內(nèi)發(fā)展如此成功，其背后的運營模式必是有許多可借鑒的地方。

萬達集團以商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)。其主打“萬達廣場”的地產(chǎn)產(chǎn)品，以“一座萬達廣場，一個城市中心”為口號，大力宣傳“城市綜合體”的概念。通過房地產(chǎn)的綜合開發(fā)，將公寓住宅、高級酒店、高檔寫字樓、商業(yè)中心融合在一體，人為的打造一個商業(yè)中心，通過大手筆的開發(fā)建設，創(chuàng)造一個核心商業(yè)區(qū)域。通過這種城市綜合體的建造，將原本可能需要多年積淀才能形成的商業(yè)氛圍、人流、交通、市場知名度等因素一次性的完成，縮短“養(yǎng)商”的時間。

萬達集團的運營模式發(fā)展之路：

萬達集團的發(fā)展分為三個階段——一代、二代、三代。而三代即為現(xiàn)在我們所熟知的萬達廣場，城市綜合體。在一二代時萬達集團主要是作為房地產(chǎn)開發(fā)商，通過引進好的商家提升自己的名譽。但是好的商家往往交納的租金要比普通商家低得多，這樣一來，萬達集團的盈利空間就得不到很好的發(fā)展。而且為有名商家提供很多優(yōu)惠條件之后，很可能就會對普通商家造成不公平，便會引起許多的糾紛。

正是由于這種缺點，萬達探索出了自己的發(fā)展路子。即是做專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)，將經(jīng)營范圍也拓展到下游商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，建立了酒店建設公司、商業(yè)管理公司、萬千百貨、萬達院線。規(guī)避掉了許多不必要的麻煩，便逐漸形成了現(xiàn)在的“城市綜合體”。

四．主要項目介紹——萬達廣場

萬達商業(yè)地產(chǎn)公司的核心產(chǎn)品是以“萬達廣場”命名的城市綜合體。萬達城市綜合體是其在萬達集團多年經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的基礎上，持續(xù)發(fā)展并逐步完善的核心產(chǎn)品，歷經(jīng)十余年發(fā)展，已從第一代的單店、第二代的組合店，發(fā)展到第三代城市綜合體。主要指匯集大型商業(yè)中心、高級酒店、寫字樓、公寓、住宅和公共空間等多種建筑功能、業(yè)態(tài)的大型綜合性建筑群。

“一座萬達廣場，一個城市中心。精彩生活盡在集購物、休閑、商務、社交、居住于一身的萬達城市綜合體。”已成為萬達廣場的精彩寫照。

萬達城市綜合體通過將不同的業(yè)態(tài)融為一體，有機的整合了商業(yè)、商務及居住等多種城市商業(yè)功能，在業(yè)態(tài)間形成了良好的互動作用。在規(guī)劃設計中，萬達公司以全新理念打造的商業(yè)室內(nèi)步行街使商業(yè)中心內(nèi)的各主力店和中小店鋪有機相聯(lián)，引導商業(yè)中心顧客合理流動，滿足消費者休閑、購物、娛樂為一體的“一站式消費”需求，成為商業(yè)中心的靈魂與紐帶。

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以“萬達廣場”命名的城市綜合體是目前國內(nèi)外領先的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，具有顯著的社會經(jīng)濟效益：

一是創(chuàng)造大量就業(yè)崗位。每個萬達廣場都能創(chuàng)造一萬個左右穩(wěn)定的就業(yè)崗位，未來幾年內(nèi)每年都會有近十個萬達廣場開業(yè)，相當于每年為社會新增10萬個左右的就業(yè)崗位。

二是創(chuàng)造巨額稅收。在北京、上海、成都等大城市，每個萬達廣場都能創(chuàng)造上億甚至數(shù)億元稅收。

三是受到消費者歡迎。萬達廣場的組合形式在全球是一個創(chuàng)新，一個萬達廣場擁有十幾個主力店，將零售、休閑、娛樂、健身、商務、旅游等功能綜合在一起，每到一地都將當?shù)氐纳虡I(yè)設施升級到一流的水準，實現(xiàn)真正的一站式消費。

四是創(chuàng)造城市新中心。萬達城市綜合體項目規(guī)模巨大，功能豐富、設施先進，將成為所在城市的新中心、新地標。

五．核心競爭優(yōu)勢

萬達商業(yè)地產(chǎn)公司擁有全國唯一的商業(yè)規(guī)劃研究院、全國性的商業(yè)地產(chǎn)建設團隊、全國性的連鎖商業(yè)管理公司，形成商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢。

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萬達商業(yè)管理公司

萬達商業(yè)管理公司是中國最大的連鎖商業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)，經(jīng)營管理范圍覆蓋全國所有的萬達廣場，創(chuàng)造了連續(xù)多年租金收繳率超過99%的世界行業(yè)紀錄。萬達商業(yè)管理公司擁有豐富的商業(yè)資源，強大的運營管理能力，確保萬達廣場無論建在城市中心還是新發(fā)展區(qū)域，都能開一個旺一個，成為萬達商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭優(yōu)勢。

萬達商業(yè)規(guī)劃研究院

萬達商業(yè)規(guī)劃研究院是中國唯一一家專業(yè)從事大型商業(yè)中心、五星級酒店、旅游度假區(qū)規(guī)劃設計的機構，匯集了全國商業(yè)中心、五星級酒店、旅游度假區(qū)設計各專業(yè)的一流人才，是萬達商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力的重要組成部分，擔負著萬達集團所有開發(fā)項目的方案設計、初步設計及景觀設計、機電等業(yè)務，并全程參與產(chǎn)品定位、成本控制、技術支持等工作，每年承擔的商業(yè)建筑設計任務超過1000萬平方米。

萬達學院

萬達學院位于河北省廊坊市，占地200畝，總建筑面積12.8萬平方米，全部建成后可同時容納3000名學員，計劃于2011年10月開學，每年安排萬達集團高中層管理人員進行系統(tǒng)培訓。萬達學院由教學樓、行政樓、室內(nèi)體育館、室外運動場、企業(yè)展覽館、宿舍、餐廳等組成，并配備國內(nèi)一流的教學服務設施，是中國最好的的企業(yè)學院之一。

綜上，萬達商業(yè)地產(chǎn)公司在市場競爭中逐漸形成獨有的核心競爭優(yōu)勢，主要體現(xiàn)在：完整的產(chǎn)業(yè)鏈、突出的資源獲取能力、獨特的“訂單地產(chǎn)”模式、成熟的盈利模式、高效的管控及執(zhí)行能力、優(yōu)秀的企業(yè)文化和卓越的品牌影響力等方面。依憑上述核心競爭力，本公司在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)了萬達城市綜合體產(chǎn)品模式的快速復制，成為目前國內(nèi)唯一實現(xiàn)全國布局的城市綜合體投資及運營企業(yè)。

未來，本公司將利用“萬達廣場”的品牌影響力，繼續(xù)重點拓展一線城市市場，適當擴大在二、三線城市的布局，并力爭在各區(qū)域市場占有一定的市場份額，從而鞏固并進一步擴大全國性布局的長期競爭優(yōu)勢。

石家莊作為二三線城市的典型代表，萬達廣場也即將入駐石家莊。今年的三月份，石家莊裕華萬達廣場舉行了招商大會。成功的與許多知名商家進行接洽，并且已經(jīng)與許多商家簽約。通過這次招商大會，商家對石市萬達廣場有了更清晰的認識，堅定了在萬達發(fā)展的信心。

萬達一旦建成并投入使用，必將帶領整個城市的發(fā)展，提升整個城市的整體形象。

六．萬達集團未來可能遇到的瓶頸

萬達集團在過去的幾年中通過快速的發(fā)展擴張，成長為國內(nèi)專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)集團。但其快速的擴張不可避免會給他帶來一些問題。

首先，也是所有企業(yè)發(fā)展的瓶頸之一，即是資金問題。做房地產(chǎn)項目，周期長、不確定因素多、投資大，資金一旦注入一個項目之后，一時半會兒很難從市場上收回投資。

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而又由于不確定因素多的因素，項目出現(xiàn)問題的可能性很大。一個項目一旦出現(xiàn)問題，很可能導致資金鏈的斷裂，進而影響其他項目，接著導致更多的項目無法正常運營，這即是資金鏈斷裂的連鎖破壞效應。很多企業(yè)倒閉的主導因素都是源于此。因此，萬達要想成為“百年企業(yè)”，或者更久遠的企業(yè)，必須保證資金鏈的時時暢通。

其次，萬達集團能獲得如此好的經(jīng)濟效益的原因之一，是擁有眾多企業(yè)加盟為其賺錢。而現(xiàn)在每個萬達廣場加盟企業(yè)的數(shù)量已經(jīng)達到飽和，在數(shù)量和面積上已經(jīng)很難再擴張了，而此時制約其發(fā)展的一個因素便是，加盟企業(yè)能否在萬達廣場上打出更響亮的名號，獲得更廣泛的好評，成為王府井等一類的知名品牌。能否打造加盟企業(yè)的品牌知名度將成為萬達發(fā)展的瓶頸，即是下一步萬達要做的事情。

再次，商業(yè)地產(chǎn)管理人才的匱乏。國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)沒有一家可與萬達抗衡，這也就造成萬達集團在這方面人才難以從外界尋求。萬達只有邊發(fā)展、便探索自己在中國的發(fā)展之路。不過，萬達為應對這種人才匱乏的局面，成立了萬達學院，來解決這一問題。希望這一瓶頸能夠通過萬達學院，能夠得到很好的解決。

七．中國未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢

通過以上對萬達商業(yè)地產(chǎn)的分析以及中國目前的生產(chǎn)水平和居民消費習慣、消費能力，分析較具開發(fā)潛質的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)有以下幾種。

1.中等規(guī)模的購物中心

由于一部分二三線城市的大型購物中心的建立還不夠成熟，而且小型超市的品種不齊全，購物環(huán)境不理想。因此，中等規(guī)模的購物中心很有可能成為部分城市提升城市形象的首選。

2.社區(qū)商業(yè)

日前，以服務社區(qū)住宅為目的、滿足住戶日常生活的需要的社區(qū)商業(yè)收到廣大好評。社區(qū)物業(yè)是進行統(tǒng)一的規(guī)劃設計、位置相對集中、具有一定的規(guī)模、所輻射的服務面積是社區(qū)和周邊地區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)。

為了彌補社區(qū)人們不經(jīng)常外出購物的特點，建立社區(qū)商業(yè)，是很多城市社區(qū)產(chǎn)商下一步的目標。

3.具休閑功能的商業(yè)地產(chǎn)

據(jù)某機構的調研數(shù)據(jù)顯示，一些大城市商業(yè)場所的客流有6 5％以上是為了娛樂旅游和休閑，比如在茶座、冷飲店、酒吧、快餐店的消費，在網(wǎng)吧、影院、游樂園甚至主

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題公園的消費，參與抽獎、表演、雜耍、街頭畫像、蹦極的消費，僅三成多的人是為購物而來，而體驗與消費客流量的比例仍在不斷提高。顯而易見，體驗式的消費購物將成為未來消費模式的新寵。因此，在客流量充足的一級城市開發(fā)商發(fā)展針對這種商業(yè)模式的地產(chǎn)將有很大的利潤空間。

4.高端商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式——商業(yè)綜合體

萬達集團的建立的萬達廣場已經(jīng)成為了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)里的一個很好的范例?！耙蛔f達廣場，一個城市中心。精彩生活盡在集購物、休閑、商務、社交、居住于一身的萬達城市綜合體?！币殉蔀槿f達廣場的精彩寫照。

許多城市已經(jīng)把是否有萬達廣場這樣的類似的城市綜合體，作為一個城市城市形象是否得到提升的重要依據(jù)。

可見，商業(yè)綜合體已經(jīng)成為大部分城市，提升城市形象的重點建設的項目。商業(yè)綜合體的建設已成大趨。

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參考文獻：

鏈接來自：

http://newhouse.gz.soufun.com

http://wenku.baidu.com/view/5c629f543c1ec5da50e2706e.html http://group.wanda.cn/

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