第一篇：縣市場開發(fā)中心現(xiàn)狀分析與發(fā)展思考

近年來，全國各地市場都開始在競爭中進行洗牌，作為市場大省的浙江省也提出了“二次創(chuàng)業(yè)”的口號。**縣市場開發(fā)建設服務中心（以下簡稱市場中心）正處于這一背景下，雖然目前運營狀況尚可，但不可否認的是發(fā)展問題十分突出，市場中心將如何在以后的發(fā)展中樹立正確的坐標和評價體系呢？筆者希望通過此篇情況調研來拋磚引玉，讓更多關心和支持市場中心的人士來為市場中心的發(fā)展出謀劃策，更希望市場中心的全體員工通過參與討論來進一步明確目標，齊心協(xié)力來推進市場中心全面發(fā)展。

一、概況

**縣市場開發(fā)建設服務中心（以下簡稱市場中心）成立于1994年，系自收自支事業(yè)單位。原隸屬于**縣工商局，后因市場管辦脫鉤于2001年劃歸到**縣經濟貿易局。市場中心現(xiàn)有1個聯(lián)辦市場--鶴城中心菜市場和8個自辦市場--溫溪菜市場、船寮綜合市場、東源綜合市場、山口綜合市場、臘口綜合市場、海口綜合市場、北山綜合市場、溫溪小商品市場，上述市場除溫溪小商品市場外其余都是農貿（菜）市場，分布在**縣各主要集鎮(zhèn)，這些市場大都建于80、90年代，當初總投資為772.38萬元，運行至今都為當?shù)亟洕ㄔO、城鎮(zhèn)化發(fā)展作出了一定貢獻。市場中心在各市場均設有管理辦公室，共有正式職工19人，臨時工20人。從近幾年的市場運營情況來看，基本能做到收支平衡，但隨著市場維修費用增加和輻射空間的縮小，市場中心如不積極調整發(fā)展戰(zhàn)略，將會出現(xiàn)運行危機。因此市場中心與工商部門脫鉤后，就開始在經貿局領導下探索企業(yè)化發(fā)展之路，并通過一年多的努力，逐步走上了新的發(fā)展階段：

--市場化步伐加快。主要反映在市場中心從以前的注重社會效益向現(xiàn)在注重社會效益和經濟效益相結合轉變，運營方式也從過去帶有行政色彩的攤位配置向現(xiàn)在的融有廣告、營銷等企業(yè)運營模式的攤位招租過渡。可以看到這種市場化的發(fā)展策略相當成功，2002年比2001年市場收入凈增了32個百分點。

--市場中心隊伍凝聚力、戰(zhàn)斗力明顯加強。隨著企業(yè)化步伐的加快，市場中心全體人員也有了相應的危機意識，另外伴隨著一些外部環(huán)境的擠壓，市場中心隊伍的凝聚力、戰(zhàn)斗力得到了前所未有的提升。這也是組成現(xiàn)今市場中心這支紀律嚴明、作風硬朗隊伍的內在因素。

--管理向服務傾斜。從市場中心成立以來，它的行為模式就帶有濃厚的行政管理色彩。為適應市場發(fā)展需要，市場中心采取了多種方法，強化了人員的服務市場理念，逐步打破了以往的注重管理的思想定勢，為以后市場中心的發(fā)展鋪平了道路。

--軟硬件設施得到進一步完善。市場中心相繼對船寮、海口、山口等市場進行了整修和改建，使市場設施更為完善、攤位布局更為合理，為當?shù)厝罕娞峁┝艘粋€更為舒適的購物環(huán)境。在軟件建設上，市場中心除加強自身制度建設外，還引入電腦對各市場檔案進行規(guī)范管理，并“以人為本”地強化了隊伍素質教育，這些都為市場中心以后拓展新的經濟增長點奠定了基礎。

二、存在的主要問題與原因分析

（一）主觀認識存在誤區(qū)，導致市場發(fā)展跟不上經濟發(fā)展步伐。從影響市場中心發(fā)展的幾個有關方面主觀態(tài)度分析，可分為三大誤區(qū)：一是政府與有關行政部門的認識誤區(qū)，主要反映在對市場定位模糊。我們從兩種極端態(tài)度可見一斑：一種是認為現(xiàn)在是市場經濟，農貿市場也應作為市場主體放任自流，甚至認為可以以拍賣攤位方式把國資從農貿（菜）市場中撤出來。孰不知農貿（菜）市場與其它市場相比有著其特殊性，這樣做將會產生以下幾種后果：首先會導致社會不穩(wěn)定，因為農貿（菜）市場是關乎國計民生的公共設施，是一項“民心工程”，也是政府調節(jié)消費的重要中介，如在“非典”期間政府通過市場的調控能力就十分突出。其次是會出現(xiàn)管理混亂，攤位的分散拍賣將導致農貿市場出現(xiàn)多個主辦主體，也就很難形成統(tǒng)一管理，市場環(huán)境也會隨之惡化，象拍賣攤位后的麗水府前菜市場就是個很好實例，本來良好的菜市場又回復以前的占道經營嚴重甚至馬路市場出現(xiàn)的狀況，成為城市化發(fā)展的一塊絆腳石。再次是導致農貿市場面臨淘汰，各自為戰(zhàn)、缺乏規(guī)劃、專業(yè)化模糊、公用設施缺乏、發(fā)展意識薄弱等弊端都會給農貿市場帶來致命打擊，廣大群眾也會在這種混亂的局面面前無所適從且利益得不到保障的。另一種態(tài)度則是政府要積極參與管制市場，這樣也會導致另外一種后果，那就是市場體制不順、產權不清、政企不分，限制了企業(yè)行為，真正有活力的可持續(xù)發(fā)展的市場主體不能得以建立，將會產生市場競爭上的不公平或國有資產在計劃配置中的損耗兩種情況；二是市場中心職員認識誤區(qū)，主要反映在缺乏市場經營理念上?？梢钥吹绞袌鲋行娜藛T中還普遍存在著以下兩種認識誤區(qū)：第一種是市場中心無憂論，許多人認為菜市場是群眾所必須的，以農貿（菜）市場為主的市場中心可以排除市場競爭帶來的生存危機，從而把它誤認成永久的賣方市場。第二種是市場物業(yè)管理論，雖說市場管理已向服務傾斜，但仍舊擺

脫不了物業(yè)管理模式，缺乏經營市場理念。以上兩種認識將是市場中心發(fā)展的最大隱患，因為不思進取的市場肯定會在市場經濟大潮中面臨覆頂之災的；三是市場經營戶認識誤區(qū)，主要反映在經營戶缺乏市場大局觀?？梢钥吹绞袌鼋洜I戶習慣于各自為戰(zhàn)，不關心市場發(fā)展，這就不利于樹立農貿（菜）市場在消費者心目中良好的整體形象，將成為以后競爭對手所攻擊的軟肋所在。

（二）市場檔次低、功能差、離散度大、管理事務多，難以形成競爭優(yōu)勢。具體分析，有以下六方面不利現(xiàn)狀：一是市場中心所屬市場基礎設施較落后，多數(shù)市場還仍舊是棚架式結構，“臟、亂、差”仍舊不能從根本上制止，發(fā)展受到制約；二是市場配套設施不完善，市場中心所屬各市場均缺乏信息、倉儲、運輸、停車等配套服務設施，市場服務體系滯后；三是市場商品檔次低，交易行為不規(guī)范，缺乏品牌化、系列化商品的經營大戶；四是交易方式落伍。隨著電子商務、連鎖經營特別是可以經營生鮮果蔬的“超市”、“大賣場”這些新的經營業(yè)態(tài)的產生和發(fā)展給傳統(tǒng)交易的農貿市場帶來很大沖擊和挑戰(zhàn)，可以預見市場中心若不能未雨綢繆，會在不久的將來里會失去應有的市場份額；五是市場中心規(guī)模優(yōu)勢不能發(fā)揮。市場中心雖有遍布全縣各主要集鎮(zhèn)的農貿市場網(wǎng)絡，但各市場間溝通和聯(lián)系不夠緊密，更不提形成群體物流效益了，這種獨立于自我區(qū)域的市場形態(tài)與日趨發(fā)展的社會不相適應，市場間優(yōu)勢得不到互補，形不成規(guī)模效益；六是市場管理措施乏力，致使市場中心從管理向經營方向轉移戰(zhàn)略受到束縛。可以看到各市場攤位零散出租導致經營戶龍蛇混雜，經營松散，管理難度大，特別是政府扶持開設的市場自產自銷區(qū)矛盾更為突出，不斷涌現(xiàn)的種植大戶享受的攤位免租費、稅費等優(yōu)惠政策讓市場固定菜攤在競爭中叫苦連天，更有許多些販運菜鉆農家菜無法檢測的空子，假借農家菜之名混入自產自銷區(qū)享受優(yōu)惠政?

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第二篇：縣市場開發(fā)中心現(xiàn)狀分析與發(fā)展思考

近年來，全國各地市場都開始在競爭中進行洗牌，作為市場大省的浙江省也提出了“二次創(chuàng)業(yè)”的口號。**縣市場開發(fā)建設服務中心（以下簡稱市場中心）正處于這一背景下，雖然目前運營狀況尚可，但不可否認的是發(fā)展問題十分突出，市場中心將如何在以后的發(fā)展中樹立正確的坐標和評價體系呢？筆者希望通過此篇情況調研來拋磚引玉，讓更多關心和支持市場中心的人士來為市場中心的發(fā)展出謀劃策，更希望市場中心的全體員工通過參與討論來進一步明確工作目標，齊心協(xié)力來推進市場中心全面發(fā)展。

一、概況

**縣市場開發(fā)建設服務中心（以下簡稱市場中心）成立于1994年，系自收自支事業(yè)單位。原隸屬于**縣工商局，后因市場管辦脫鉤于2001年劃歸到**縣經濟貿易局。市場中心現(xiàn)有1個聯(lián)辦市場--鶴城中心菜市場和8個自辦市場--溫溪菜市場、船寮綜合市場、東源綜合市場、山口綜合市場、臘口綜合市場、海口綜合市場、北山綜合市場、溫溪小商品市場，上述市場除溫溪小商品市場外其余都是農貿（菜）市場，分布在**縣各主要集鎮(zhèn)，這些市場大都建于80、90年代，當初總投資為772.38萬元，運行至今都為當?shù)亟洕ㄔO、城鎮(zhèn)化發(fā)展作出了一定貢獻。市場中心在各市場均設有管理辦公室，共有正式職工19人，臨時工20人。從近幾年的市場運營情況來看，基本能做到收支平衡，但隨著市場維修費用增加和輻射空間的縮小，市場中心如不積極調整發(fā)展戰(zhàn)略，將會出現(xiàn)運行危機。因此市場中心與工商部門脫鉤后，就開始在經貿局領導下探索企業(yè)化發(fā)展之路，并通過一年多的努力，逐步走上了新的發(fā)展階段：

--市場化步伐加快。主要反映在市場中心從以前的注重社會效益向現(xiàn)在注重社會效益和經濟效益相結合轉變，運營方式也從過去帶有行政色彩的攤位配置向現(xiàn)在的融有廣告、營銷等企業(yè)運營模式的攤位招租過渡?？梢钥吹竭@種市場化的發(fā)展策略相當成功，2002年比2001年市場收入凈增了32個百分點。

--市場中心隊伍凝聚力、戰(zhàn)斗力明顯加強。隨著企業(yè)化步伐的加快，市場中心全體工作人員也有了相應的危機意識，另外伴隨著一些外部環(huán)境的擠壓，市場中心隊伍的凝聚力、戰(zhàn)斗力得到了前所未有的提升。這也是組成現(xiàn)今市場中心這支紀律嚴明、作風硬朗隊伍的內在因素。

--管理向服務傾斜。從市場中心成立以來，它的行為模式就帶有濃厚的行政管理色彩。為適應市場發(fā)展需要，市場中心采取了多種方法，強化了人員的服務市場理念，逐步打破了以往的注重管理的思想定勢，為以后市場中心的發(fā)展鋪平了道路。

--軟硬件設施得到進一步完善。市場中心相繼對船寮、海口、山口等市場進行了整修和改建，使市場設施更為完善、攤位布局更為合理，為當?shù)厝罕娞峁┝艘粋€更為舒適的購物環(huán)境。在軟件建設上，市場中心除加強自身制度建設外，還引入電腦對各市場檔案進行規(guī)范管理，并“以人為本”地強化了隊伍素質教育，這些都為市場中心以后拓展新的經濟增長點奠定了基礎。

二、存在的主要問題與原因分析

（一）主觀認識存在誤區(qū)，導致市場發(fā)展跟不上經濟發(fā)展步伐。從影響市場中心發(fā)展的幾個有關方面主觀態(tài)度分析，可分為三大誤區(qū)：一是政府與有關行政部門的認識誤區(qū)，主要反映在對市場定位模糊。我們從兩種極端態(tài)度可見一斑：一種是認為現(xiàn)在是市場經濟，農貿市場也應作為市場主體放任自流，甚至認為可以以拍賣攤位方式把國資從農貿（菜）市場中撤出來。孰不知農貿（菜）市場與其它市場相比有著其特殊性，這樣做將會產生以下幾種后果：首先會導致社會不穩(wěn)定，因為農貿（菜）市場是關乎國計民生的公共設施，是一項“民心工程”，也是政府調節(jié)消費的重要中介，如在“非典”期間政府通過市場的調控能力就十分突出。其次是會出現(xiàn)管理混亂，攤位的分散拍賣將導致農貿市場出現(xiàn)多個主辦主體，也就很難形成統(tǒng)一管理，市場環(huán)境也會隨之惡化，象拍賣攤位后的麗水府前菜市場就是個很好實例，本來良好的菜市場又回復以前的占道經營嚴重甚至馬路市場出現(xiàn)的狀況，成為城市化發(fā)展的一塊絆腳石。再次是導致農貿市場面臨淘汰，各自為戰(zhàn)、缺乏規(guī)劃、專業(yè)化模糊、公用設施缺乏、發(fā)展意識薄弱等弊端都會給農貿市場帶來致命打擊，廣大群眾也會在這種混亂的局面面前無所適從且利益得不到保障的。另一種態(tài)度則是政府要積極參與管制市場，這樣也會導致另外一種后果，那就是市場體制不順、產權不清、政企不分，限制了企業(yè)行為，真正有活力的可持續(xù)發(fā)展的市場主體不能得以建立，將會產生市場競爭上的不公平或國有資產在計劃配置中的損耗兩種情況；二是市場中心職員認識誤區(qū)，主要反映在缺乏市場經營理念上?？梢钥吹绞袌鲋行墓ぷ魅藛T中還普遍存在著以下兩種認識誤區(qū)：第一種是市場中心無憂論，許多人認為菜市場是群眾所必須的，以農貿（菜）市場為主的市場中心可以排除市場競爭帶來的生存危機，從而把它誤認成永久的賣方市場。第二種是市場物業(yè)管理論，雖說市場管理已向服務傾斜，但仍舊擺

第三篇：石家莊市房地產市場現(xiàn)狀分析與思考

石家莊市房地產市場現(xiàn)狀分析與思考

[摘要]本文簡要回顧2009年石家莊房地產市場的投資、開發(fā)情況,結合市民購房消費意向和理念,從供求關系的規(guī)模、結構等方面分析石家莊市樓市的發(fā)展趨勢與對策。

[關鍵詞]房地產 供求 趨勢

一、2009年石家莊房地產市場特點

1.房地產開發(fā)投資增長勢頭良好,開發(fā)面積穩(wěn)步增長。2009年,全市商品房上市面積500.52萬㎡,同比增長44.18%;其中批準預售面積商品房400.74萬㎡,同比增長50.48%。

2.商品房銷量增長幅度較大,市內各區(qū)銷量差異較大。2009年,全市商品房成交面積494.65萬㎡,同比增長201.41%。從商品房銷售區(qū)域分布來看,裕華區(qū)是銷售量最大的區(qū)域,為173.13萬㎡,占總量的40.07%;長安區(qū)的銷量為86.82萬㎡,占總量的20.10%,位居第二位;橋西區(qū)的銷量最少為29.46萬㎡,占比為6.82%。

3.套型結構以普通商品住宅為主。從2009年全年登記銷售商品住房成交單套面積來看,90㎡以下的為86.31萬㎡,占總量的19.97%;90-144㎡的為261.46萬㎡,占總量的60.51%;144㎡以上的為84.28萬㎡,僅占總量的19.50%。普通商品住宅(即144㎡及以下)的占80.49%,普通商品住宅仍占主流。

4.各路資金紛紛涌入石家莊的房地產開發(fā)。萬達、恒大等品牌地產紛紛進入石家莊的房地產開發(fā),其中恒大在2009年3月18日以19.355億將第025號地拿下。這一價格刷新了省會土地出讓實行

招拍掛制度以來的最高紀錄。這些地產大鱷的進入,將對石家莊樓市的整體格局產生重大影響。

5.商品房價格略有增長。2009年市區(qū)商品住房成交均價為3897元/㎡,12月份成交均價為4101元/㎡,同比增長11.17%,總體較為平穩(wěn),沒有出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。從每月的成交均價看,市區(qū)商品住房成交均價呈現(xiàn)小幅上揚的趨勢。

6.購買者結構以本地人為主。從商品住宅購買對象分析,本市居民仍是我市普通住宅的消費主體,2009年本地人員購買商品住宅比例為90.36%,本省以內購買比例為6.24%,本省以外購買比例為

3.4%,購買對象仍以本市居民為主。

7.二手房交易日趨活躍,成交量持續(xù)增長。2009年市區(qū)成交二手房26990套,同比增長163.57%;二手房成交均價為3869元/㎡,同比增長14.16%。

二、2009年石家莊市民購房消費調查

2009年末,石家莊搜房網(wǎng)推出《2009中國購房消費調查》,廣大網(wǎng)友紛紛通過網(wǎng)絡問卷積極參與調查。通過對調查問卷的分析可以看出石家莊市民購房的一些新趨勢、新想法。下面就是部分統(tǒng)計結果。

1.關于調查對象分析

①收入(家庭年收入)情況

在提交的所有問卷中,家庭年收入在5萬以下的有53%,5萬—9萬的有30%,10萬以上的有17%。

②職業(yè)分布特點

在提交的所有問卷中,職業(yè)為教師、醫(yī)生、公務員等的有10%,公司管理人員的有30%,公司員工的有 70%,其他的有9%。根據(jù)上述收入和職業(yè)特點統(tǒng)計,本次調查更多地反映了在企業(yè)上班的中低收入階層的購房消費傾向。

2.購房者對樓市較有信心,近兩年內市場需求潛力很大

①調查中,打算在1年內購房的占41.86%;2年內購房的占70.77%;2年內無購房計劃的占29.23%,這說明大多數(shù)被調查者有購房需求,意味著石家莊潛在的房地產市場仍然很大。

②認為未來1年內房價微幅上漲的有48.06%;保持穩(wěn)定的有13.95%,微幅下降的有10.18%,說不好的有27.81%。說明大多數(shù)消費者對樓市還很有信心。

3.購房價格意向分析

①購房的主要目的在提交的所有問卷中,購房的主要目的為結婚用房的有27.98%,自己無房需要買房的有22.62%,改善用房的有17.62%。給父母買房的有8.33%,其他情況的有23.45%。②能承受的購房總價在提交的所有問卷中,能承受的購房總價在20萬以下的有18.16%,20-39萬的有38.76%,40-59萬的有27.91%。60-79萬有10.85%,80萬以上的有4.32%。

從上面的數(shù)據(jù)可以看出,目前石家莊普通居民對房產存在較大的剛性需求,但普通居民的收入偏低,所能接受的購房總價40萬以下的占到了近57%,提高普通居民的收入水平和抑制房價的過快上漲是

目前應關注的一個問題。

4.居住環(huán)境、居住質量需求

①居住面積和戶型的需求

在提交的所有問卷中,對于居住面積(㎡)的要求在50以下的有

3.1%,50-89的有30.24%,90-100的有32.56%,110-149的有31%,150以上的有3.1%。對于戶型的要求為一室一廳的有8.59%,二室一廳的有23.44%,二室二廳的有28.13%,三室一廳的有14.06%,三室二廳的有25.78%。

②購房時考慮的因素

調查顯示,普通居民在購房時考慮的因素主要有六個方面,生活服務配套占18.26%,健身活動場所占32.79%,小區(qū)綠化占16.18%,停車場占12.35%,監(jiān)控設施占13.36%,幼兒園占12.35%。

從上面的數(shù)據(jù)可以看出,普通居民對中小戶型有較大需求,占到總需求量的6成以上,而對大戶型的需求不足4成,且居民在挑選房產時,越來越注重居住質量和環(huán)境。

結合上面4個方面的分析,我們可以看出石家莊普通居民對房產的需求還是很大的,但需求結構以中低價位,中小戶型為主。在影響需求的各種因素中,價格、居住環(huán)境和居住質量是購房者最關心的。

三、2010年以后石家莊市樓市發(fā)展趨勢

縱觀2009年房地產市場,我們從供求關系上的規(guī)模、結構、價格、特色四個方面分析:

1.從供求規(guī)模看:2009年全市商品房上市面積500.52萬㎡,商品房成交面積494.65萬㎡,從數(shù)量上看,供需基本平衡。隨著“三年大變樣”和“建設500萬人口現(xiàn)代大都市”政策的實施,對改善性居住的需求將會增加,加上梯度消費傾向和“居者有其屋”的觀念,會進一步帶來新的需求,所以未來在供求總量上會呈現(xiàn)“供求兩旺”的景氣局面。

2.從供求結構看:2009年市區(qū)上市商品住房90㎡以下的為101.03萬㎡,占總量的25.6%;90-120㎡的為97.7萬㎡,占總量的24.75%;120㎡以上的為195.87萬㎡,占總量的49.65%。從商品住宅上市面積段對比分析,120㎡以下的中小戶型上市量明顯不足。以石家莊目前大多數(shù)居民的消費能力來看,大戶型的套型結構在短期內難以得到大量的高端消費群體的支撐。可以預見2010年后,以中小戶型為主的二手房交易仍將活躍,新建商品房也應該增加中小戶型的比例,以適應大多數(shù)居民對中小戶型的需求。

3.從供求價格看:2009年市區(qū)商品住房成交均價為3897元/㎡,12月份成交均價為4101元/㎡,同比增長11.17%,總體較為平穩(wěn),沒有出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。但是這一價格水平也超出石家莊市廣大中低收入者的房價承受能力,這些消費群體目標大部分都定在3000元/㎡左右。所以,面對中低收入階層的經濟型樓盤相對缺乏。從發(fā)展趨勢看,石家莊要建設現(xiàn)代化的大型城市,必須滿足大多數(shù)人的購房需求,這將對平抑房價起到十分積極的作用,再加上市政府直接主持的經濟適用房、廉租房建設和二手房市場的逐步成熟,可以預

計石家莊市房價近幾年會比較穩(wěn)定。

4.從供求特色看:隨著競爭的日趨激烈,無論是客戶還是地產商對產品的要求都是越來越高,這也將使石家莊房地產市場走向成熟。無論是滿足中低收入居民的經濟型戶型,還是滿足高收入群體的高檔社區(qū),對于市場的細分、產品的定位都要更加清楚,用不同產品滿足不同群體的需求,避免產品同質化現(xiàn)象嚴重的局面,這是市場發(fā)展的趨勢,也是市場競爭的必然結果。

綜上所述,當前要進一步調整好結構,要堅持面向百姓、面向市場的指導思想,完善經濟適用房和廉租房制度,進一步提高市場主體的自律意識和行政管理部門的依法行政能力,促進石家莊的房地產市場健康、穩(wěn)定、持續(xù)的發(fā)展。

第四篇：2013年全國房地產市場現(xiàn)狀與發(fā)展分析

2013年全國房地產市場現(xiàn)狀與發(fā)展分析

2013年一季度，我國房地產市場的供求矛盾或減弱，預期改變釋放的剛性需求和城市化進程催生的新增需求，會激發(fā)市場的供給信心;與此同時，中央已經明確了2013年繼續(xù)實行嚴格的房地產調控政策的基調。

綜合多種因素，2013年房地產的發(fā)展局面或許會呈現(xiàn)為：以市場健康和民生改善為目標的調控下的，供求的階段性釋放和市場的穩(wěn)中有進。

目前，我國經濟轉型要求主動降低過快的增長速度，宏觀經濟也開始企穩(wěn)，這種局面減弱宏觀調控與房地產調控的矛盾，使樓市調控獲得了空間。中央經濟工作會議提出要“繼續(xù)堅持房地產調控不放松”，已經奠定了2013年調控的基調。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設部也明確表示，2013年將繼續(xù)實行嚴格的房地產調控政策，同步實行差別化的住房信貸和稅收政策，支持合理自住及改善性需求。

由此可見，2013年我國房地產市場發(fā)展的基本路線已經確定。業(yè)界觀點認為，2013年，通過強化和完善調控政策，取法其上，將爭取房地產市場理性回歸;得乎其中，將實現(xiàn)房地產市場穩(wěn)中有進;避乎其下，要防止房地產市場反彈和“硬著陸”。

倪鵬飛談到，2013年的房地產市場，在價格上要確保穩(wěn)定，力爭理性回歸，保證價位較低，城市的房價增幅不能超過經濟增長率，價位較高城市的房價下降;在銷售上要力爭穩(wěn)步增長，尤其保障房和普通商品房銷售比例要上升;在投資上要總體適度，保障房和普通商品房投資要穩(wěn)步快速增加。

中國社會科學院副院長李慎明表示，房地產調控是一個系統(tǒng)工程，需要統(tǒng)籌布局、綜合應對，各個方面要結合當前調控的時機，選擇突破口，及時推出既解燃眉之急，又保長期健康的制度政策。

對此，社科院發(fā)布的2013年《住房綠皮書》建議，房地產調控在需求管理方面，可以細化和嚴密限購政策，堵塞和糾正各種企圖改變政策的行為;在金融政策方面，可以取消期房預售制度，完善差別化的金融政策;在稅收政策方面，可以將擴大房地產稅試點作為穩(wěn)定當前預期和深化住房綜合配套改革的突破口;在住房保障方面，可以完善安居工程的各項措施，探索實施康居工程;在租賃市場方面，要規(guī)范和發(fā)展租賃市場;在土地政策方面，可以制定調控目標，探索建立抑制地價過度上漲的機制;在空間管理方面，要根據(jù)對不同城市采取不同調控措施，針對一些城市可能出現(xiàn)的房地產泡沫破滅的情勢，建立房地產調控的應急機制，避免市場硬著陸“。

第五篇：我國小型挖掘機市場發(fā)展現(xiàn)狀與分析

我國小型挖掘機市場發(fā)展現(xiàn)狀與分析

2008-07-25來源：中國工程機械信息網(wǎng)

1小型挖掘機產品概況

1.1產品定義及性能

由中國工程機械工業(yè)協(xié)會挖掘機械分會在組織制定的新的挖掘機國家標準(初稿)中提出小型挖掘機的定義，即整機重量小于等于13T的履帶式或輪式挖掘機統(tǒng)稱小型挖掘機，其中整機重量小于6T的挖掘機稱之謂微型挖掘機。

小型挖掘機主要由結構件總成、覆蓋件總成、行走裝置、回轉裝置、液壓系統(tǒng)、動力系統(tǒng)、電器系統(tǒng)和空調裝置等8大部分構成,其中最為關鍵核心的是液壓系統(tǒng)和動力系統(tǒng)。小型挖掘機主要用于小型土石方工程、市政工程、路面修復、混凝土破碎、埋設電纜、自來水管道的鋪設、園林栽培及河道河溝清淤工程。小型挖掘機具有中型挖掘機的多項功能，又具有運輸、能耗、靈活性、適應、高效率等方面的優(yōu)勢，非常適用于空間狹小的施工場地作業(yè)。

1.2產品應用特點

小型挖掘機價格低、質量輕、保養(yǎng)維修方便，具有獨特優(yōu)勢。由于其小巧、靈活、多功能和高效率等特點，極受用戶的歡迎。

第一，廣泛的適用性。小挖體積小，機動靈活，非常適用于城鎮(zhèn)的各種管道開挖、基礎施工、公用事業(yè)以及房屋維修等作業(yè)。小挖緊湊的體積、特殊的設計使其能夠在大型挖掘機無法施工的環(huán)境中進行作業(yè)。

第二，多功能性。小挖的真正優(yōu)點在于它的多功能性。由于有相關的液壓動力系統(tǒng)，小挖能夠安裝許多輔助作業(yè)工具，如安裝滾筒、平板夯用于溝槽的填埋壓實;安裝破碎錘、液壓鉗用于輕量級的拆除作業(yè);安裝旋挖鉆具用于鉆孔，釣鉤用于起吊重物;安裝夾指鉗用于清除工作等等。

第三，鮮明的作業(yè)特點。尾部旋轉半徑為零的設計應用，使得小型挖掘機在作業(yè)空間有限的環(huán)境下作業(yè)時挖掘機操作人員無須考慮施工現(xiàn)場是否有障礙物阻礙挖掘機的轉動，從而使操作人員能夠更專心于鏟斗的操作，這也防止了施工現(xiàn)場周圍建筑物以及挖掘機自身的損壞。小型挖掘機適合狹窄區(qū)域作業(yè)的最主要的特點就是其特殊動臂和斗桿的設計。小型挖掘機的動臂是與機身鉸接的，這就使其能夠在一個很大的范圍內進行擺動。這一設計使得挖掘機在周圍有障礙物時也能避開障礙物進行作業(yè)而無需經常移動機身。同時，這也使得挖掘機能夠便于在墻壁或是圍墻的旁邊進行挖掘作業(yè)。小型挖掘機的橡膠履帶有助于減少挖掘機施工時對狹窄施工范圍內的景觀區(qū)域以及道路的損壞。

第四，便于運輸和轉移作業(yè)場地。小挖便于各個施工現(xiàn)場間的轉移，無需大型拖車或是重型卡車來進行運輸，小型的運輸工具就可將其運載。這樣不但能夠方便運輸，還可以大大降低機器的運輸費用。

第五，投資回報率高。小挖的價格便宜，成本回收快。以6噸級小挖為例，美歐日品牌機的價格在40萬左右，韓國的機器價格在32萬左右，國產機器價格在30萬～32萬左右;而20噸級的中挖價格在70萬～100萬左右。一般情況下，一臺1.5～2.0噸的小挖能夠取代大約6個成年人用鐵鏟和一輛手推車工作土方工程量.小挖不僅工作效率高，而且作業(yè)成本低，在小型土方工程中有很強的競爭力。較高的投資回報率使得小型挖掘機深受廣大中小土方工程施工承包業(yè)主的歡迎。正是由于小挖所具備的這些特點，小挖才開辟了自己廣泛的市場，并得以迅速發(fā)展。2我國小型挖掘機市場現(xiàn)狀

2.1行業(yè)市場概況

自20世紀90年代以來，中國經濟快速發(fā)展，中國工程機械行業(yè)也步入了快速發(fā)展期。近幾年來，小型工程機械作為后起之秀，在施工中，開始部分取代中大型機械的位置，受到用戶的普遍歡迎。目前，我國小型挖掘機市場正處在高速發(fā)展階段。隨著我國城鎮(zhèn)化進程向深度和廣度的發(fā)展，道路和市政設施的修繕維護及城市小型工程項目的增多，其工程業(yè)務量占社會施工總量的比重越來越大。據(jù)測算，一臺10噸位小型挖掘機的作業(yè)效率可以替代30～50個勞動力，極大地降低了施工成本和管理成本，使得多功能小型挖掘機的需求量不斷上升。2002年行業(yè)銷售量只有1400多臺，到2006年達到了1.7萬余臺，到2007年就已經達到了2萬余臺，增長了十幾倍，2008年剛剛過去幾個月，就已經呈現(xiàn)出了長足增長的態(tài)勢。

許多國外企業(yè)在中國加大投資，進軍小挖產業(yè)正是他們看好中國工程機械市場的具體表現(xiàn)。從市場份額來講，國內小型挖掘機主要還是以斗山、現(xiàn)代、小松、日立等日韓品牌為主，約占行業(yè)銷量的一半以上。本土小型挖掘機經過山河智能、玉柴等供應商多年的努力，正在逐步擴大市場占有率，目前中國本土小挖企業(yè)市場份額每年都在大幅攀升。

近幾年，小型挖掘機市場持續(xù)強力增長，特別是在出口方面，小型挖掘機對我國工程機械行業(yè)出口市場起到了一定引領作用。我國本土小型挖掘機質優(yōu)價廉，性價比方面具有比較高的優(yōu)勢，受到海外市場的普遍青睞。2007年我國小型挖掘機市場銷量首次突破2萬臺大關，其中近20%左右小挖銷量是出口海外市場的，其中國內某些小挖制造商的出口比例達到40%以上，甚至某些企業(yè)生產的小型挖掘機全部用來出口，滿足海外市場的需求。目前出口正成為拉動國內小型挖掘機行業(yè)業(yè)績增長的一個主要動力，前景十分看好。

2.2存在問題

我國小挖發(fā)展態(tài)勢良好，但依然存在很多問題。

一、國內企業(yè)技術水平、質量、可靠性參差不齊，僅有少數(shù)企業(yè)質量技術水平與國際先進水平接近，這主要是國內大部分企業(yè)的體系建設相對落后所致。國內眾多的小型挖掘機制造企業(yè)普遍存在機制、資金、人才、管理等綜合實力不足的現(xiàn)象，難以形成核心競爭力和規(guī)?；l(fā)展。目前小型挖掘機零部件國產化率達到70%，占采購成本的50%。各大挖掘機制造商背后都有世界知名的零部件商作技術支撐，零部件技術的進步帶動整機性能和可靠性的提高。

小型挖掘機的液壓系統(tǒng)中泵、閥、馬達等關鍵技術、工藝和知識產權基本掌握在日本、德國等少數(shù)國家的廠商手中，采購成本約占據(jù)了整機成本的40%。與挖掘機相配套的小型發(fā)動機技術也掌握在日本、美國、德國等發(fā)達國家手中。隨著國內小挖市場的持續(xù)升溫，國產小挖關鍵配套件缺失的矛盾進一步升級。制約我國工程機械品質提升的一個重要因素，就是基礎配套件的落后以及上游供應鏈的薄弱。迫于競爭的加劇，挖掘機制造企業(yè)對配套件質量的要求越來越高，國產小挖企業(yè)幾乎都選擇進口的關鍵零部件。從國外進口零部件，不僅供貨期不能保證，導致企業(yè)無法進一步提高產量。同時，從國外采購的全套液壓系統(tǒng)，占到了整機成本的30%，而且價格沒有商量的余地。加上售前、售后服務不到位等因素，大大制約了國產小挖的快速發(fā)展。

二、進口二手挖掘機對國內小型挖掘機行業(yè)的影響也很大。目前國內存在大量進口的二手設備，以挖掘機數(shù)量最為巨大，其中包括了相當比例的小型挖掘機，對國內本行業(yè)的發(fā)展產生了相當大的沖擊。

3我國小型挖掘機行業(yè)發(fā)展影響因素分析

3.1行業(yè)發(fā)展有利因素

首先，小挖當前的發(fā)展態(tài)勢良好。從2000年起，我國小挖市場迅速地發(fā)展起來，平均以每年120%的速度遞增，直接到達2005年的1.2萬臺高峰，這中間幾乎呈直線上升發(fā)展。而且5年的時間里小挖銷量翻了4番多。2006年我國小挖市場又是捷報連連，前9個月小挖銷量就達到了13275臺。我國小挖市場目前如此良好的發(fā)展態(tài)勢，是吸引眾多投資者染指該領域的一個重要原因。其次，我國小挖市場客觀存在著巨大的發(fā)展空間和潛力。目前，我國國內小挖市場僅占到全球小挖市場的9%左右，與日本19%、北美19%、歐洲35%的占有量相去甚遠。而且該占有量與我國廣闊的國土面積和超常速的經濟發(fā)展很不匹配。另外，我國已經是世界上最大的挖掘機市場，根據(jù)國際挖掘機市場發(fā)展慣例，小挖與大中挖市場保有量之比一般保持在0.5∶1左右，由此比例數(shù)可以推算出，到2010年我國小挖的市場容量將達到4-5萬臺左右。顯而易見，我國小挖客觀存在著巨大的市場容量，具有廣泛的發(fā)展空間和潛力。

再次，我國小挖市場真實的存在著巨大需求因素。小挖與其它工程機械一樣受國家固定資產投資和基礎設施建設的影響比較大。十一五期間，我國進一步加大了對交通、水利、核電等基礎設施建設的投資力度。所有的這些基礎設施投入都為工程機械行業(yè)，同樣也為小挖市場帶來了巨大的市場需求。另外，在十一五期間，國家大力倡導“社會主義新農村建設”，對包括農村公路建設在內的各項農村基礎設施建設加大了投入，并且還進一步推進小城鎮(zhèn)建設。而且，我國在前幾年大量投入使用的高速公路等基礎設施，正越來越多的進入到了維護保養(yǎng)期。同時，城市建設也逐漸向“精雕細刻”轉變，因此小型化的土方工程施工會越來越多，都會對小挖的市場需求產生巨大帶動作用。

還有，小挖自身所具有其它挖掘機所沒有的性能、性價比等優(yōu)勢。小挖產品在市政工程、交通等施工中發(fā)揮了較大優(yōu)勢，并為眾多工程節(jié)省人力、物力做出了較大貢獻。在價格方面，小挖比大中型挖掘機要便宜10～20萬左右，而且在使用上，有些工程大中型挖掘機能做的，小挖照樣勝任，使小挖在眾多工程機械中脫穎而出。用戶的青睞就是市場，這些因素吸引著投資者進入該領域。

3.2行業(yè)發(fā)展風險因素

良好的發(fā)展趨勢、廣闊的發(fā)展?jié)摿?、巨大的利潤空間對小挖市場形成了巨大的誘惑，然而誘惑中隱藏著風險。投資小挖市場的風險因素主要體現(xiàn)在以下幾方面：

首先，小挖市場看好，眾多廠家加入，導致市場競爭激烈。目前，國內外眾多廠家紛紛看好我國小挖市場。世界上大部分著名的小挖制造商已經或者正在我國設立獨資、合資企業(yè)，生產或銷售各種類型的小挖產品。到目前為止，國內涉足小挖生產的企業(yè)也達到60余家，并且還不斷有新的企業(yè)加入?！扒鄭u竹內”就是一個例證，目前，該專業(yè)小挖生產企業(yè)已經開始投入生產，正圖謀著我國10%左右的小挖份額。還有，久保田也希望能占領我國20%的小挖市場;石川島也想占有我國10%的小挖市場份額。而且斗山、現(xiàn)代、小松、日立、JCB、凱斯等眾多外國企業(yè)也正在不斷加大技改與新產品研發(fā)，希望在我國小挖市場保持原有的地位。另外，我國國產品牌的玉柴、山河智能、眾友、柳工、徐挖等一大批企業(yè)也正在異軍突起，不斷擴大小挖生產能力。而且更為嚴重的是甚至連一些非工程機械行業(yè)的企業(yè)也加入到小挖生產的行列中來。由此看來，我國小挖市場可謂“狼多肉少”，競爭是異常的激烈。

其次，國家固定資產投入對于小挖的發(fā)展是一把雙刃劍，影響小挖發(fā)展。國家的固定資產投入既能促進小挖市場的發(fā)展，同樣也能制約小挖市場的發(fā)展。國家的固定資產投資加大時，就會促進小挖發(fā)展;國家固定資產投入減少時，就會影響小挖市場的發(fā)展。而國家的固定資產投入政策是處于變動之中的，而導致了小挖的發(fā)展也處于變動之中。

再次，小挖受到國家宏觀調政策的影響。目前，雖然我國經濟發(fā)展平穩(wěn)，但存在著很多不確定因素。國家隨時都有可能根據(jù)國家經濟的狀況啟動宏觀調控政策，導致小挖市場發(fā)展處于波折狀態(tài)。還有，未來一段時間，國家有可能出臺針對小挖發(fā)展的嚴厲的政策規(guī)范。在國內小挖市場看好的條件下，眾多廠家往往是比較盲目的擴大生產規(guī)模，很難在技術、性能創(chuàng)新上有所突破，進而導致產品結構重復、單一，導致國家資源的重復浪費。這與國家目前倡導的“建設創(chuàng)新節(jié)約型社會”相違背。因此，可以預測未來一段時間內，國家可能會出臺相關政策規(guī)范小挖生產企業(yè)的盲目擴大和市場的發(fā)展。

3.3相關建議

振興小挖產業(yè)，首先應通過資本運作，國內企業(yè)間進行兼并、重組、聯(lián)盟，在國內聯(lián)合組建新一代挖掘機的企業(yè)集團，整合業(yè)內人才、設備資源，形成合力。在企業(yè)集團內，建立強有力的技術中心，加大產品研發(fā)投入，加大營銷和服務網(wǎng)絡的投入。未來小型挖掘機市場的競爭將是企業(yè)綜合實力的競爭，即技術創(chuàng)新、制造、管理、品牌、營銷及金融手段等全方位的競爭。只有在行業(yè)內組建企業(yè)集團，才能在未來的競爭中與跨國公司相抗衡。

其次，提高關鍵零部件的制造技術和工藝，提高核心部件的國產化，這需要主機廠商和零部件配套廠商共同投入。健全的配套體系是一個產業(yè)形成工業(yè)化生產的基礎。所以，零部件的國產化率尤其是液壓元件的國產化供應，是振興和發(fā)展國產小挖產業(yè)和挖掘機產業(yè)的基礎和關鍵所在。行業(yè)協(xié)會和相關政府部門應該出臺政策，加以引導和扶持，國內大型企業(yè)應該肩負責任，支持國內另部件企業(yè)或進行聯(lián)合開發(fā)。

第三，重視采用新技術、新工藝、新結構，加快標準化、系列化、通用化發(fā)展速度。更新設計理論，提高可靠性，延長使用壽命。迅速拓展電子化、自動化技術在挖掘機上的應用。

第四，國內企業(yè)要選擇恰當?shù)氖袌鰬?zhàn)略和品牌戰(zhàn)略。這方面不妨借鑒日本和韓國廠商的策略，專注于小型挖掘機和小型機械設備，形成這一領域的核心競爭力和全球化市場。另一方面，國內綜合實力較強的工程機械企業(yè)集團、汽車行業(yè)延伸至工程機械領域的企業(yè)集團，通過資產重組、兼并，集中存量資產和優(yōu)秀專業(yè)人才，引進戰(zhàn)略投資，形成現(xiàn)代化制度的企業(yè)集團和超強的企業(yè)實力，將各自品牌塑造成世界級的多元化產品的品牌。

結論

小型土方施工越來越多，小挖用戶需求不斷擴大，市場前景光明。小挖性價比高、經濟實用，將更具競爭力。同時，經濟發(fā)達城市的勞動力成本較高，用機械代替人工，提高了勞動效率，而且小挖更適宜在空間有限的城市中施展。這就決定了小挖高速發(fā)展時代的來臨，市場前景誘人，潛力巨大。這也給工程機械生產企業(yè)帶來了難得的機遇，在深入了解用戶需求和市場定位之后，無論是生產企業(yè)還是經銷商，都將在這個市場中獲得很大的利益。國內小挖行業(yè)發(fā)展迅猛，但是依然存在不少瓶頸，可謂任重而道遠。（編輯 吳鵬）