第一篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理

【房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理制度】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理

作者：佚名來(lái)源：中顧法律網(wǎng)點(diǎn)擊數(shù)：更新時(shí)間：2010-11-16 10:05:41免費(fèi)法律咨詢 我來(lái)說(shuō)兩句(0)復(fù)制鏈接大中小

[提要]本文介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理是指從項(xiàng)目開(kāi)工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全過(guò)程所進(jìn)行的管理。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來(lái)完成的，并提供專業(yè)律師進(jìn)行免費(fèi)法律咨詢...推薦閱讀：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理制度

【房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理制度】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理是指從項(xiàng)目開(kāi)工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全過(guò)程所進(jìn)行的管理。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來(lái)完成的，所以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗(yàn)收等方法，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務(wù)，它不僅決定開(kāi)發(fā)企業(yè)能否為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟(jì)角度分析，施工階段的投入和開(kāi)支遠(yuǎn)高于準(zhǔn)備階段。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開(kāi)支、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

鑒于上述特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的工程施工管理活動(dòng)可以總結(jié)歸納為一個(gè)系統(tǒng)模型，如圖所示。這一工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)包括人、財(cái)、物控制系統(tǒng)，工程進(jìn)度計(jì)劃控制系統(tǒng)，質(zhì)量控制，合同履行保證系統(tǒng)，經(jīng)濟(jì)效益保證系統(tǒng)等五個(gè)子系統(tǒng)。所以，只有五個(gè)子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)有效運(yùn)轉(zhuǎn)，才能使一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工順利進(jìn)行

第二篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理心得體會(huì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理心得體會(huì)

我進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)場(chǎng)工程管理整整九年，參與了高層住宅項(xiàng)目（杭州瑞城花園三期，目前在建項(xiàng)目，地上32層，地下室兩層，已全面進(jìn)入粗裝修階段）、排屋別墅（杭州西溪山莊一期，從工程“三通一平”到分戶交付驗(yàn)收結(jié)束止全過(guò)程管理）工程現(xiàn)場(chǎng)管理，負(fù)責(zé)過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算工作（黃岡康逸家園小區(qū)，從開(kāi)工建設(shè)到最終審計(jì)確認(rèn)完成），歷經(jīng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程管理（方案設(shè)計(jì)除外）。

高層、排屋工程特點(diǎn)表現(xiàn)在施工要求高，技術(shù)含量高，新材料、新工藝較多，管理協(xié)調(diào)任務(wù)重，參與作業(yè)單位多，特別高層深基坑開(kāi)挖及支護(hù)處理復(fù)雜。突出自身多年的從業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技術(shù)特長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮在工程技術(shù)管理上的作用，努力地去完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)任務(wù)。正如自己座右銘“以做事先做人為基本原則，踏實(shí)做人，努力做事”。

預(yù)計(jì)今后商品房市場(chǎng)將進(jìn)入高地價(jià)、高房?jī)r(jià)、高品質(zhì)、高稅收、低利潤(rùn)“四高一低”階段。當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)控力度進(jìn)一步加大，各地限購(gòu)政策陸續(xù)出臺(tái)，這些措施會(huì)對(duì)商品房銷售產(chǎn)生一定的抑制作用，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，部分房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步收縮步伐，以完善商業(yè)模式或轉(zhuǎn)型，內(nèi)部管理會(huì)更加規(guī)范。有利條件對(duì)于準(zhǔn)備好的人是一個(gè)機(jī)會(huì)，對(duì)于因循守舊者而言，條件再好，也不足以成為一個(gè)機(jī)會(huì)。

回顧自身多年的從業(yè)經(jīng)歷，我的建議主要從以下方面抓起或加以內(nèi)部規(guī)范。

一、分包工程和甲定乙供材料

蘄春項(xiàng)目主要是以排屋別墅開(kāi)發(fā)為主，考慮節(jié)省工程成本角度和專業(yè)性較強(qiáng)特點(diǎn)，一般排屋別墅項(xiàng)目分包項(xiàng)目和甲定乙供材料較多，分包工程如門(mén)窗、進(jìn)戶門(mén)、車庫(kù)門(mén)、樣板房精裝修、外墻涂料、外墻干掛石材、弱電智能化、基礎(chǔ)土方等；甲定乙供材料如外墻面磚、玻璃、不銹鋼、鋁合金、成品鐵藝欄桿、鐵藝花架、變壓式排氣道、煙道、煙帽、防霉涂料等。需要設(shè)置專人負(fù)責(zé)材料采購(gòu)成本的控制，其主要負(fù)責(zé)原材料的采購(gòu)、供應(yīng)商的資格預(yù)審、現(xiàn)場(chǎng)考察、組織招標(biāo)、商務(wù)談判、答疑等。由于招投標(biāo)工作量大，根據(jù)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及工程實(shí)施計(jì)劃，制定合理的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，組織考察、招投標(biāo)、簽訂合同，重要節(jié)點(diǎn)以提前完成為原則編制，為計(jì)劃完成留有余地，保證不耽誤總體工期。

二、施工總包合同、監(jiān)理合同

總包單位的選擇。排屋別墅工程屬于高端項(xiàng)目，品牌品質(zhì)很重要，它直接影響項(xiàng)目銷售好壞。現(xiàn)在建筑市場(chǎng)上不規(guī)范，有些單位投標(biāo)時(shí)掛靠較多，他們有的不具備施工資質(zhì)，資金實(shí)力不夠、信譽(yù)較差、技術(shù)力量薄弱、無(wú)類似工程施工經(jīng)驗(yàn)，一旦中標(biāo)后，項(xiàng)目管理運(yùn)作模式逐漸變得混亂，安全生產(chǎn)流于形式，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)中項(xiàng)目經(jīng)理、主要施工負(fù)責(zé)人、技術(shù)負(fù)責(zé)人素質(zhì)不高，法制意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)、安全意識(shí)淡薄，往往交付后業(yè)主投訴較多，因此選擇總包單位、分包單位一定要慎重選擇。

施工合同嚴(yán)謹(jǐn)性和全面性。施工合同一旦雙方簽訂后，均嚴(yán)格按照合同約定執(zhí)行。在起草合同時(shí)，甲乙雙方權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任要寫(xiě)清楚，不要因準(zhǔn)備不足或疏忽而使合同條款留下漏洞。用詞準(zhǔn)確，方方面面要考慮周全，不能留下?tīng)?zhēng)議，給施工單位鉆“空子”，如目前工程上就碰到，合同條款中約定乙方不得因甲方資金的暫時(shí)不到位而停工或拖延工期，“暫時(shí)”應(yīng)明確規(guī)定具體時(shí)間，避免今后合同履行出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。

監(jiān)理合同。目前監(jiān)理市場(chǎng)不規(guī)范，監(jiān)理人員素質(zhì)不強(qiáng)，不能勝任工作現(xiàn)象普遍存在，但工程監(jiān)理不能不用。監(jiān)理單位投入最多的是人員，所以一個(gè)工程項(xiàng)目找到不同專業(yè)的監(jiān)理人員一二名即可運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，只有在監(jiān)理合同中明確建立監(jiān)理考核制度和獎(jiǎng)勵(lì)制度，與監(jiān)理費(fèi)掛鉤，才能充分發(fā)揮監(jiān)理作用。

三、工程部具體工作程序

工程部門(mén)是個(gè)執(zhí)行部門(mén)，而工程部經(jīng)理屬于半授權(quán)、半?yún)⑴c、全指導(dǎo)性質(zhì)的管理領(lǐng)導(dǎo)，所以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)工程部門(mén)的性質(zhì)特點(diǎn)和作用，我個(gè)人認(rèn)為工程部從以下方面完善。

1、工程部基本工作程序（1）對(duì)外協(xié)作單位審批程序：

工程直接責(zé)任單位（設(shè)計(jì)單位、各施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)單位）按合同、本行業(yè)固有程序提交報(bào)批文件。如合同審批流程、中標(biāo)單位審批流程。（2）工程聯(lián)系單、工程整改單、設(shè)計(jì)變更在書(shū)面發(fā)出之前應(yīng)經(jīng)過(guò)會(huì)簽。施工標(biāo)

準(zhǔn)間、施工工藝樣板在大面積施工前必須先完成一個(gè)樣板且經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，并由各參建單位簽名。

（3）工程部經(jīng)理審核。其中一般技術(shù)性文件由工程部經(jīng)理簽發(fā)，重要技術(shù)性文件由工程部起草，總工程師審查后報(bào)送分管副總經(jīng)理和總經(jīng)理審批后簽發(fā)，抄報(bào)相關(guān)部門(mén)；涉及計(jì)量?jī)?nèi)容須由成本部負(fù)責(zé)審核，報(bào)分管副總經(jīng)理和總經(jīng)理審批后簽發(fā)。（視公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置情況，考慮排屋別墅工程的特點(diǎn)，建議公司配置總工，成本部）

（4）工程管理人員培訓(xùn)。工程部管理人員定期組織培訓(xùn)、交流和外出學(xué)習(xí)。工程部管理人員有義務(wù)掌握本專業(yè)出現(xiàn)的新方法、新技術(shù)。對(duì)于有參考價(jià)值、需要考察時(shí)獲部門(mén)主管后，由辦公室批準(zhǔn)并統(tǒng)一安排。

2、內(nèi)部工作報(bào)告程序

（1）明確各專業(yè)工程師權(quán)限：工程部員工在工作中遇到困難，或事件本身超過(guò)了員工的職權(quán)范圍，員工應(yīng)向工程部經(jīng)理請(qǐng)示，重大問(wèn)題須書(shū)面報(bào)告。（2）工作匯報(bào)流程：請(qǐng)示單必須按照一定的格式內(nèi)容填寫(xiě)，工程部經(jīng)理應(yīng)當(dāng)提出明確的意見(jiàn)，并安排執(zhí)行，且對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，以保證請(qǐng)示事件能得到圓滿解決。當(dāng)工程部經(jīng)理認(rèn)為不能解決，或事件本身超過(guò)了自己職權(quán)范圍時(shí)，可以以相似格式請(qǐng)示分管副總經(jīng)理。

（3）工程部會(huì)議：工程部定期召開(kāi)工程部例會(huì)并作好會(huì)議紀(jì)要；同時(shí)針對(duì)工程具體問(wèn)題不定期召開(kāi)專題協(xié)調(diào)會(huì)。

（4）涉外工作流程：工程部對(duì)外協(xié)作單位事宜的聯(lián)系采用書(shū)面形式時(shí)，其中關(guān)于技術(shù)性的事宜經(jīng)商議后工程部經(jīng)理簽發(fā)后抄報(bào)總經(jīng)理和分管副總經(jīng)理、總工程師；所聯(lián)系事宜為商務(wù)性或公函或非技術(shù)性事宜時(shí)，工程部起草后由總經(jīng)理簽發(fā)并抄送分管副總經(jīng)理。對(duì)于重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題、選材、方案技術(shù)，須專題研究，并由分管副總經(jīng)理審查，總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。

3、具體工作程序（1）質(zhì)量控制程序

質(zhì)量控制基本思想：強(qiáng)調(diào)預(yù)防，重視施工準(zhǔn)備期的環(huán)節(jié)監(jiān)控；加強(qiáng)施工過(guò)程的跟蹤檢查和工序的驗(yàn)收簽認(rèn)；建立工程質(zhì)量缺陷、事故處理和應(yīng)急措施；重視檢測(cè)、用數(shù)據(jù)說(shuō)話，建立工程部人員考核制度，建議每季度考評(píng)一次，在年中或

年末考核與績(jī)效工資掛鉤。

工程部對(duì)工地的日常檢查驗(yàn)收：工程部各專業(yè)工程師應(yīng)經(jīng)常巡視工地，每日填寫(xiě)工程管理日記。參加本專業(yè)相關(guān)的材料驗(yàn)收，隱蔽工程驗(yàn)收，分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收，工程部、監(jiān)理公司均應(yīng)堅(jiān)持施工旁站監(jiān)理，并對(duì)各專業(yè)工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)。當(dāng)施工質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，各專業(yè)工程師應(yīng)當(dāng)及時(shí)向工程部經(jīng)理匯報(bào)。（2）計(jì)劃包含編制和審批

按提前完成的原則編制，為計(jì)劃完成留有余地；還應(yīng)編制與進(jìn)度計(jì)劃相配合的設(shè)備采購(gòu)、進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、原材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、勞動(dòng)力計(jì)劃等。（3）材料的報(bào)驗(yàn)程序

材料必須封板（除大宗材料外）進(jìn)場(chǎng)后應(yīng)對(duì)照封板驗(yàn)收。同時(shí)承包單位通知監(jiān)理現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，并附材料的相關(guān)資料，材料的報(bào)審要求按監(jiān)理的表式要求，必須甲方見(jiàn)證送檢的關(guān)鍵材料應(yīng)予以明確；對(duì)于主材和裝飾材料、機(jī)械設(shè)備等，在監(jiān)理驗(yàn)收時(shí)工程部專業(yè)工程師應(yīng)參加。（4）投資控制程序

工程部主要控制量，協(xié)助確認(rèn)價(jià)。對(duì)施工期間的工程變更進(jìn)行嚴(yán)格審查，控制好變更的計(jì)價(jià)等手段，力促工程在總承包價(jià)內(nèi)完成。通過(guò)工程計(jì)量審核，實(shí)行有控制的支付憑證簽發(fā)。在投資控制中盡量做到施工前單價(jià)、工作量明確，避免事后索賠。

（5）文件資料管理程序

工程部專業(yè)工程師對(duì)自己編制、復(fù)核、匯總的文件的真實(shí)性向工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)；工程部經(jīng)理對(duì)向外提供的所有資料的真實(shí)性準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)；工程部所有的資料由專人負(fù)責(zé)整理存檔并建立目錄。

建立收發(fā)文登記制度、借閱登記制度，做到重要文件的可追溯性。工程部所有收發(fā)資料、文件均須在收文的當(dāng)天交文檔管理人員登記；原則上對(duì)外文件的收、發(fā)都?xì)w于文檔管理員。

由于時(shí)間倉(cāng)促，自身水平有限，以上建議如有不妥之處，敬請(qǐng)

總批評(píng)指正。

第三篇：建設(shè)工程(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目)承發(fā)包合同管理

建設(shè)工程（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）承發(fā)包合同管理 2008-11-04

（一）承發(fā)包合同造價(jià)過(guò)程控制

造價(jià)過(guò)程控制程序的一系列特別約定

1、約定開(kāi)發(fā)商按工程形象進(jìn)度分段提供施工圖的期限和開(kāi)發(fā)商組織分段圖紙會(huì)審的期限；（施工圖及圖紙會(huì)審）

2、約定承包商收到分段施工圖后提供相應(yīng)工程預(yù)算以及開(kāi)發(fā)商批復(fù)同意分段預(yù)算的期限；經(jīng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可的分段預(yù)算是該段工程備料款和進(jìn)度款的付款依據(jù)；

3、約定承包商按經(jīng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可的分段施工圖組織設(shè)計(jì)和分段進(jìn)度計(jì)劃組織基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝修階段施工；合同規(guī)定的分階段進(jìn)度計(jì)劃具有決定合同是否繼續(xù)履行的直接約束力；

4、約定承包商完成分階段工程并經(jīng)質(zhì)量檢查符合合同約定條件向開(kāi)發(fā)商遞交該形象進(jìn)度階段的工程決算的期限，以及開(kāi)發(fā)商審核批準(zhǔn)的期限；

5、約定開(kāi)發(fā)商撥付承包商各分階段預(yù)算工程款的比例，以及備料款、進(jìn)度款、工程量增減值和設(shè)計(jì)變更簽證、新型特殊材料差價(jià)的分階段結(jié)算方法；

6、約定全部工程竣工通過(guò)驗(yàn)收后承包商遞交工程最終決算造價(jià)的期限，以及開(kāi)發(fā)商審核是否同意及提出異議的期限和方法，雙方約定經(jīng)開(kāi)發(fā)商提出異議，承包商做修改、調(diào)整后雙方能協(xié)商一致的，即為工程最終造價(jià)；

7、約定承發(fā)包雙方對(duì)結(jié)算工程最終造價(jià)有異議時(shí)的委托審價(jià)機(jī)構(gòu)審價(jià)以及該審價(jià)機(jī)構(gòu)審價(jià)對(duì)雙方具有約束力，雙方均承認(rèn)該機(jī)構(gòu)審價(jià)對(duì)雙方均具有約束力，雙方均承認(rèn)該機(jī)構(gòu)審定的即為工程最終造價(jià)；

8、約定雙方自行審核確定的或由約定審價(jià)機(jī)構(gòu)審定的最終造價(jià)的支付以及與工程保修預(yù)留款的互相關(guān)系和處理方法；

9、約定結(jié)算工程最終造價(jià)期間與工程交付使用的互相關(guān)系及處理方法，實(shí)際交付使用和實(shí)際結(jié)算完畢之間的期限是否計(jì)取利息以及計(jì)取的方法。

（二）工程質(zhì)量問(wèn)題及合同正確約定

工程出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，主要集中在以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：

1、開(kāi)發(fā)商、材料供應(yīng)商、制造商及施工承包商各個(gè)環(huán)節(jié)，由于利益關(guān)系可能產(chǎn)生問(wèn)題；

2、設(shè)計(jì)、施工不當(dāng)可能導(dǎo)致工程質(zhì)量問(wèn)題；

3、招投標(biāo)失控及工程轉(zhuǎn)包導(dǎo)致工程出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題；

高度的合同質(zhì)量意識(shí)決定了工程的高質(zhì)量，在建筑工程施工合同中應(yīng)對(duì)工程質(zhì)量作出明確或具有可行性的約定：如

1、質(zhì)量等級(jí)和優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的約定；

2、約定質(zhì)量等級(jí)未達(dá)到的法律后果；

3、約定雙方對(duì)材料、設(shè)備的質(zhì)量責(zé)任及相應(yīng)規(guī)定；

4、對(duì)隱蔽工程再檢驗(yàn)的約定；

5、對(duì)工程分包的約定和對(duì)轉(zhuǎn)包的界定；

6、約定工程質(zhì)量的分階段控制及對(duì)策。如約定分階段質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及其約束力；約定分階段質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)是分階段結(jié)算的主要依據(jù)；將分階段質(zhì)量控制與分階段結(jié)算直接掛鉤。

（三）履約可操作性的構(gòu)成履約的可操作性，是指合同確定的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系具備全部、全面履行所必須的程序和期限。期限是指合同規(guī)定實(shí)施或不實(shí)施特定行為從某一時(shí)間起到另一時(shí)間止的連續(xù)時(shí)間段。承發(fā)包合同的可操作性，首先由期限所決定。而承包商能否按承包合同約定如期交付工程，則由每一形象進(jìn)度能否均按期完成來(lái)決定。確保每一形象進(jìn)度的按期完成，才能確保投入開(kāi)工的房地產(chǎn)項(xiàng)目按期竣工。主要包括按形象進(jìn)度約定付款時(shí)間、合同建筑工期期限規(guī)定（尤其是群體工程等）、（工程開(kāi)工、竣工日期往往是計(jì)劃性的，與其他相關(guān)聯(lián)時(shí)，應(yīng)在合同中予以明確）同時(shí)應(yīng)辦理相應(yīng)的開(kāi)工確認(rèn)手續(xù)。

1、分階段設(shè)定施工期限并賦予合同約束力，有利于確保工期。如開(kāi)工日期（如有不確定性，設(shè)立確定的日期）、基礎(chǔ)正負(fù)零、結(jié)構(gòu)封頂、裝飾掃尾以及提異議的時(shí)間及方式。

2、確切表述每一期限的開(kāi)始和結(jié)束時(shí)間，要謹(jǐn)防因期限的“前”無(wú)開(kāi)始、“后”無(wú)截止的不規(guī)范表述而造成合同履行期限的不可操作性和不確定性。

3、事后明確履約期限的文件要作為合同組成部分，使在簽約時(shí)尚不明確的事項(xiàng)按照合同約定的確定程序和方式在事后履行過(guò)程中及時(shí)按時(shí)確認(rèn)。

（三）工程轉(zhuǎn)包和不規(guī)范分包的遏制及對(duì)策

在建設(shè)工程承發(fā)包合同的簽約和履行中，工程分包是合法的和必不可少的，需要遏制的是轉(zhuǎn)包和不規(guī)范分包。

工程分包是指工程承包方按與發(fā)包方商定的方案將承包范圍內(nèi)的非主要部分及專業(yè)性較

強(qiáng)的工程另行發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的建筑安裝單位承包的行為。

轉(zhuǎn)包則是指工程承包方未獲得發(fā)包方的同意，以贏利為目的，將與承包內(nèi)容相一致的工程轉(zhuǎn)讓給其他建筑安裝單位并不對(duì)所承包工程的技術(shù)、管理、質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)承擔(dān)責(zé)任的行為。不規(guī)范分包則是指工程承包方未獲得發(fā)包方的同意或者雖獲得發(fā)包方的同意但沒(méi)有按規(guī)定將工程分包給具有相應(yīng)資質(zhì)的建筑安裝單位造成越級(jí)分包的行為。

工程分包的要點(diǎn)：

1、工程分包必須在招投標(biāo)時(shí)事先約定，并在協(xié)議條款中明確；

2、分包合同應(yīng)分送發(fā)包方，如與承包合同有矛盾，需以承包合同為準(zhǔn)。

3、承包方須保證分包合同的履行，并派出相應(yīng)管理人員；

4、分包方的任何疏忽和違約，均視為是承包方的疏忽和違約，并由承包方承擔(dān)責(zé)任；

5、分包合同有總、分包之間進(jìn)行結(jié)算，另有約定的除外。

（發(fā)包方通過(guò)此來(lái)加強(qiáng)對(duì)工程分包的監(jiān)督、控制和管理。

遏制工程轉(zhuǎn)包的經(jīng)驗(yàn)

第四篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)分析

瀾泊灣朱裕峰

通過(guò)對(duì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理方面的工作經(jīng)歷，根據(jù)項(xiàng)目管理實(shí)際操作的感受，從工程管理人員角度就開(kāi)發(fā)整體運(yùn)作方面影響工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展的主要因素，從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程的操作層面針對(duì)項(xiàng)目管理的關(guān)鍵難點(diǎn)進(jìn)行探討分析。

一、設(shè)計(jì)方案較晚，影響開(kāi)工時(shí)間。

工程往往應(yīng)該開(kāi)工了，才定下方案，急急忙忙出圖，影響工程開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)資源整合不足也會(huì)影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件的質(zhì)量、供應(yīng)時(shí)間、工程內(nèi)容接口等工作，從而影響項(xiàng)目管理。

二、總包單位管理、技術(shù)水平差。

投標(biāo)的施工單位往往都是資質(zhì)很高，為一級(jí)企業(yè)甚至是特級(jí)企業(yè)，中標(biāo)進(jìn)場(chǎng)施工后，發(fā)現(xiàn)進(jìn)場(chǎng)的施工隊(duì)伍施工管理技術(shù)水平很一般，甚至是只達(dá)到三級(jí)企業(yè)的管理水平?？偘鼏挝蛔陨砉芾砭筒坏轿?，更談不上對(duì)甲方分包單位的管理了。這就需要甲方、監(jiān)理加大力度管理，管理的的深度力度甚至比施工單位質(zhì)檢員管理的還要細(xì)。就是這樣，有時(shí)工程也比不上一個(gè)選擇好的施工單位做的好。

三、分包工程多，甲方分包工程項(xiàng)目管理難。

目前的工程管理中，尤其在高層建筑及大型小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)施過(guò)程的后期，甲方分包工程的施工單位與單位工程總承包施工單位之間的配合和接口問(wèn)題上，矛盾較多，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)之一。

因高層項(xiàng)目或大型小區(qū)的參建施工單位眾多、交叉作業(yè)多，進(jìn)場(chǎng)、退場(chǎng)的時(shí)間也各不相同，甲方除了與單位工程的土木建筑及安裝施工企業(yè)（即工程總承包施工單位）簽訂總承包工程施工合同之外，許多專業(yè)工程或配套工程的施工單位也需要直接與甲方簽訂工程施工合同。

對(duì)于施工合同有約定的納入施工單位自行管理的甲方指定分包或?qū)I(yè)分包，監(jiān)理方及甲方工程管理人員在此方面的項(xiàng)目管理工作也容易做，難的就是與甲方獨(dú)立簽訂工程施工合同的壟斷企業(yè)的工程配合問(wèn)題。合作意識(shí)“較差”的施工單位對(duì)甲方分包工程配合問(wèn)題“過(guò)于認(rèn)真”、“斤斤計(jì)較”，使工程項(xiàng)目管理困難重重，總是在腳手架、垂直運(yùn)輸、臨時(shí)水電使用及費(fèi)用分?jǐn)?、材料堆放、垃圾清運(yùn)、安全文明施工管理、交接驗(yàn)收、成品保護(hù)、工程資料銜接和整合管理、配合費(fèi)用等工程接口、配合方面糾纏不清，也是造成工期拖延的重要因素?？偝邪┕挝粚?duì)甲方分包的項(xiàng)目不承擔(dān)“總承包”責(zé)任，甲方分包工程的施工單位有了需溝通、協(xié)調(diào)的問(wèn)題也往往直接找甲方，監(jiān)理方在這方面也無(wú)能為力，監(jiān)理方此時(shí)最多是甲方的助手，倒是甲方成了真正的“總承包”單位，甲方的現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理人員成了工程現(xiàn)場(chǎng)的“總協(xié)調(diào)”，甲方現(xiàn)場(chǎng)工程管理人員在工程到了收尾階段有80％以上的工作精力和工作量都花費(fèi)在了“協(xié)調(diào)”工作上。出現(xiàn)了工程質(zhì)量和拖延工期問(wèn)題后相互扯皮，向甲方推諉責(zé)任，責(zé)任不好界定。項(xiàng)目到了即將竣工、交付客戶入住的前夕，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房客戶簽訂售房合同約定的交付日期日益臨近，出現(xiàn)了乙方不急而甲方著急的尷尬局面，甲方的工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)代表總要“求”完了這個(gè)乙方，再去“請(qǐng)”另一個(gè)乙方，還要準(zhǔn)備組織進(jìn)行工程項(xiàng)目整體驗(yàn)收和交付等工作，焦頭爛額。在項(xiàng)目收尾階段，甲方的工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)代表的工作壓力、工作難度和工作量都是比較大的。導(dǎo)致了工程在收尾階段現(xiàn)場(chǎng)大打亂仗，使得工程項(xiàng)目建設(shè)虎頭蛇尾，留下諸多問(wèn)題。

四、供方資源的整合工作不足，合作意識(shí)差，影響項(xiàng)目管理。

甲方是社會(huì)資源的組織者、整合者和調(diào)動(dòng)者。對(duì)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理者來(lái)說(shuō)，工程勘察設(shè)計(jì)工作是由勘察設(shè)計(jì)單位完成的，工程實(shí)物是由若干施工單位建設(shè)出來(lái)的，而且現(xiàn)場(chǎng)工程“四控”工作委托由監(jiān)理單位實(shí)施，工程建設(shè)所用建筑設(shè)備、材料由設(shè)備、材料供應(yīng)商提供，在工程建設(shè)實(shí)施階段開(kāi)發(fā)商與參與項(xiàng)目建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及材料設(shè)備供應(yīng)商之間均是需方和供方的合同、合作關(guān)系，即甲方與乙方或發(fā)包方與承包方之間的關(guān)系，故供方資源的整合和組織以及通過(guò)合同事先約定其間接口關(guān)系就成為工程項(xiàng)目管理的關(guān)鍵所在，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理“預(yù)控”和事先管理的主要內(nèi)容。

這就要求平時(shí)就要注意收集、整合各種與房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)的各種社會(huì)資源，建立、充實(shí)不同內(nèi)容的供方資源庫(kù)，以便在工程項(xiàng)目建設(shè)需要時(shí)有備無(wú)患。

五、甲方供料不及時(shí)影響項(xiàng)目管理。

甲方為了集中整合、利用社會(huì)資源，集中采購(gòu)便于節(jié)約成本、節(jié)約投資，也為了保證工程項(xiàng)目所用主要材料、設(shè)備質(zhì)量和進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，經(jīng)常在工程施工合同中約定有甲方供料的內(nèi)容。甲方供料一般主要是

指由開(kāi)發(fā)商供應(yīng)鋼材、水泥、木材、商品混凝土等主材、安裝工程的未計(jì)價(jià)材，以及電梯、水泵、變配電、空調(diào)等主要設(shè)備等。有時(shí)造成造成承包方的依賴性，而且承包方很容易將工程質(zhì)量、工期責(zé)任歸結(jié)于甲方；甲方供料的質(zhì)量問(wèn)題及供應(yīng)滯后，給施工方工程質(zhì)量問(wèn)題、工期拖延造成理由，而且會(huì)產(chǎn)生承包商索賠，加大工程項(xiàng)目管理和項(xiàng)目成本。故甲方供料的范圍、方式選擇和實(shí)施效果不當(dāng)也會(huì)加大開(kāi)發(fā)商工程項(xiàng)目管理的難度。

從以上分析影響工程建設(shè)進(jìn)展的主要因素歸納來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程部門(mén)進(jìn)行工程項(xiàng)目管理的主要難點(diǎn)有：首先，開(kāi)發(fā)前期投資決策階段的市場(chǎng)詳細(xì)可行性研究不到位，導(dǎo)致施工圖設(shè)計(jì)文件供應(yīng)慢且變更多；其次，事先整合的工程項(xiàng)目建設(shè)供方資源少，甲方發(fā)包工程內(nèi)容及接口界定不清，導(dǎo)致工程收尾階段項(xiàng)目管理困難；最后，甲方供料不及時(shí)。以上因素是造成影響房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)展的主要原因，也是開(kāi)發(fā)商工程項(xiàng)目管理的難點(diǎn)。

針對(duì)上述影響因素和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)，為改進(jìn)和提高工程建設(shè)項(xiàng)目管理質(zhì)量和效率，減少項(xiàng)目管理難度，提出以下建議和方法：

一、要重視、加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的市場(chǎng)詳細(xì)可行性研究工作

前期的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目的靈魂，而據(jù)此進(jìn)行的工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的龍頭，只有龍頭中有“魂”，才能使工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)和項(xiàng)目過(guò)程管理有章可循。要重視項(xiàng)目的前期可研工作，就要加強(qiáng)前期可研的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的科學(xué)投入；項(xiàng)目市場(chǎng)定位和

產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場(chǎng)化、系統(tǒng)化。

二、要重視、加強(qiáng)項(xiàng)目決策實(shí)施階段的項(xiàng)目各階段設(shè)計(jì)和前期工程項(xiàng)目管理計(jì)劃工作

整合、招標(biāo)或委托有資質(zhì)、有類似業(yè)績(jī)、與項(xiàng)目匹配的專業(yè)設(shè)計(jì)資源，要求設(shè)計(jì)單位按照已批準(zhǔn)的項(xiàng)目可研報(bào)告進(jìn)行方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，并以可研報(bào)告的預(yù)設(shè)要求評(píng)價(jià)、審核各階段設(shè)計(jì)文件。

三、選擇管理技術(shù)水平高，施工能力強(qiáng)的總包單位

充分考察選擇信譽(yù)好、技術(shù)管理能力強(qiáng)的總包單位，現(xiàn)場(chǎng)考察所施工的工程，中標(biāo)后，必須確保是所考察的項(xiàng)目管理班子，防止所考察的管理項(xiàng)目班子投標(biāo)，別的項(xiàng)目管理班子來(lái)施工，或所考察的項(xiàng)目經(jīng)理只是掛名現(xiàn)象。

四、要從整體運(yùn)作上真正重視項(xiàng)目收尾階段的項(xiàng)目管理工作

在項(xiàng)目收尾階段整合工程管理、銷售、技術(shù)、開(kāi)發(fā)、材供、物業(yè)管理等內(nèi)部人員，分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交工作。

五、要重視供方的資源整合和管理，成為項(xiàng)目建設(shè)資源的組織者、整合者、使用者；講誠(chéng)信，通過(guò)比較、鑒別、洽商、考察、評(píng)估等方法建立適合自身需要的各工程內(nèi)容方面的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等承包商和材料設(shè)備供應(yīng)商資源庫(kù)，然后再通過(guò)工程、材料設(shè)備招投標(biāo)工作，選擇合格中意的供方。

六、要盡量減少甲方的分包項(xiàng)目

對(duì)于項(xiàng)目整體中甲方分包各工程內(nèi)容要系統(tǒng)細(xì)化、深化各自合同條件及其之間接口配合條件，全面、系統(tǒng)化進(jìn)行建設(shè)合同管理。在工程招投標(biāo)文件及工程建設(shè)承包合同中明能由總承包單位完成的工程內(nèi)容盡可能讓總包單位組織施工。這樣，有利于甲方及監(jiān)理的管理、協(xié)調(diào)，規(guī)避如質(zhì)量、工期、安全、保修責(zé)任等風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，針對(duì)不能或無(wú)法由總承包單位組織分包的工程內(nèi)容，必須由開(kāi)發(fā)商發(fā)包的工程內(nèi)容，要細(xì)化、深化各類發(fā)包工程內(nèi)容的自身招標(biāo)合同條件，事先研究各工程內(nèi)容建設(shè)的時(shí)間、驗(yàn)收、保修、交接、資料、協(xié)作、費(fèi)用、安全、場(chǎng)地等接口配合條件，就甲方發(fā)包（含總承包）的各內(nèi)容工程之間可能產(chǎn)生項(xiàng)目管理的難點(diǎn)事先制訂對(duì)策和要求，在工程招投標(biāo)文件及工程建設(shè)承包合同中明確，減少甲方現(xiàn)場(chǎng)代表的協(xié)調(diào)工作量，使得工程合同更具操作性，更多體現(xiàn)業(yè)主的主導(dǎo)性和主動(dòng)性。

七、甲方供料的范圍、交接方式要事先周密確定，計(jì)入工程招投標(biāo)合同條件，并嚴(yán)格按合同履約。

總之，只要按照成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作流程進(jìn)行規(guī)范運(yùn)作，并圍繞項(xiàng)目管理工作任務(wù)建立了與之配套嚴(yán)密的組織和制度，加強(qiáng)各流程階段工作的計(jì)劃性及其嚴(yán)肅性，注意預(yù)控，就一定會(huì)在實(shí)際操作過(guò)程中減少項(xiàng)目管理的難度，提高項(xiàng)目管理的質(zhì)量和效率。

第五篇：第五章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理試題

第五章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理

一、單項(xiàng)選擇題

1.對(duì)于規(guī)模較大、建設(shè)周期較長(zhǎng)、技術(shù)復(fù)雜，要求有較大選擇范圍的開(kāi)發(fā)項(xiàng)日建設(shè)，通常采用（A）。

A.公開(kāi)招標(biāo) B.邀請(qǐng)招標(biāo) C.議標(biāo) D.代理招標(biāo) 2.（C），開(kāi)發(fā)商的招標(biāo)工作即告結(jié)束。A.選定合適的委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu) B.開(kāi)發(fā)商向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書(shū) C.開(kāi)發(fā)商與中標(biāo)單位簽訂了合同 D.未中標(biāo)單位退回招標(biāo)文件、領(lǐng)回押金

3.邀請(qǐng)招標(biāo)邀請(qǐng)參加投標(biāo)的承包商通常在（D）個(gè)之間，方能達(dá)到較好的效果。A.3～8 B.3～6 C.3～5 D.3～10 4.為便于監(jiān)督管理、提高效率，開(kāi)發(fā)商采用（D）方式發(fā)包。A.分階段發(fā)包 B.單項(xiàng)工程發(fā)包 C.專業(yè)工程發(fā)包 D.建設(shè)全過(guò)程統(tǒng)包

5.標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的住宅、中小學(xué)校舍和通用工業(yè)廠房等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目適合采用（C）。A.固定總價(jià)合同 B.按分部分項(xiàng)工程單價(jià)承包 C.按最終產(chǎn)品單價(jià)承包 D.按總價(jià)決標(biāo)，按單價(jià)結(jié)算工程價(jià)款 6.在沒(méi)有施工詳圖就需要開(kāi)工，或雖有施工圖但工程的某些條件尚不完全清楚的情況下，既不能比較精確地計(jì)算工程量，又要避免使開(kāi)發(fā)商與承包商任何一方承擔(dān)過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)采用（A）比較合適。

A.固定單價(jià)合同 B.固定總價(jià)合同 C.計(jì)量估價(jià)合同 D.成本加酬金合同

7.固定總價(jià)合同訂立（A）條款，可實(shí)現(xiàn)小額風(fēng)險(xiǎn)由承包商承擔(dān)，大額風(fēng)險(xiǎn)由雙方分擔(dān)或完全由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)

A.按日計(jì)價(jià)的增價(jià) B.重大增價(jià)的調(diào)整 C.提前完工獎(jiǎng)勵(lì) D.延期增價(jià)

8.某開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目，部分材料與配套設(shè)備需要進(jìn)口，此時(shí)宜采用（D）。A.固定單價(jià)合同 B.成本加酬金合同 C.包工包料合同 D.包工部分包料合同

9.對(duì)下述固定總價(jià)合同的增價(jià)條款，一般情況下，開(kāi)發(fā)商不宜選擇（C）。

A.延期增價(jià)條款 B.重大增價(jià)的調(diào)整條款 C.政策增價(jià)條款 D.按日計(jì)價(jià)的增價(jià)條款

10.如果設(shè)計(jì)圖紙和技術(shù)說(shuō)明書(shū)相當(dāng)詳細(xì)，市場(chǎng)上材料價(jià)格穩(wěn)定，并能據(jù)此比較精確地推算 造價(jià)，對(duì)承發(fā)包雙方而言，采用（B）較合適。A.固定單價(jià)合同 B.固定總價(jià)合同 C.計(jì)量估價(jià)合同 D.成本加酬金合同

11.成本加酬金合同是按工程實(shí)際發(fā)生的成本加商定的（B）來(lái)確定總包價(jià)。A.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) B.承包商的管理費(fèi)和應(yīng)繳所得稅 C.總管理費(fèi)和利潤(rùn) D.利潤(rùn)

12.監(jiān)理工程師4月18日收到承包人提交的工期延期申請(qǐng)，按規(guī)定14天內(nèi)予以確認(rèn)，否則

超過(guò)（C）不予確認(rèn)，也不提出修改意見(jiàn)，視為同意工期順延。A.5月1日24時(shí) B.5月2日24時(shí) C.5月3日24時(shí) D.5月4日24時(shí)

13.某項(xiàng)目工期180天，開(kāi)工日期為7月6日，則項(xiàng)目竣工時(shí)間應(yīng)為（D）（10月1、2日，元月1、2日為法定節(jié)假日）。

A.元月1日下午當(dāng)?shù)胤ǘㄏ掳鄷r(shí)間 B.元月3日下午當(dāng)?shù)胤ǘㄏ掳鄷r(shí)間 C.元月3日24時(shí) D.元月2日24時(shí)

14.除合同專用條款另有約定外，組成合同文件的優(yōu)先解釋順序?yàn)椋˙）。①合同通用條款；②標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范及有關(guān)技術(shù)文件；③合同專用條款； ④合同協(xié)議書(shū)；⑤中標(biāo)通知書(shū)、投標(biāo)書(shū)及附件；⑥圖紙 A.①②③④⑤⑥ B.④⑤③①②⑥ C.⑤①③④②⑥ D.④③①⑤②⑥ 15.工程維修期（缺陷責(zé)任期）一般從（A）算起。

A.竣工證書(shū)簽發(fā)之日 B.開(kāi)發(fā)商和承包商商定的日期 C.提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日 D.工程完工之日

16.以固定價(jià)格合同發(fā)包的工程項(xiàng)目，其管理人員的工作主要集中在（B）。A.質(zhì)量控制和成本控制 B.質(zhì)量控制和進(jìn)度控制

C.進(jìn)度控制和成本控制 D.質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制 17.進(jìn)度計(jì)劃的制定通常采用橫道圖和（B）。

A.資金流動(dòng)計(jì)劃圖 B.網(wǎng)絡(luò)圖 C.直方圖 D.控制圖

18.在進(jìn)度計(jì)劃管理中，利用（C）可以表示各項(xiàng)工作的相互關(guān)系和制約關(guān)系，通過(guò)計(jì)算可確定計(jì)劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路

A.控制圖 B.因果分析 C.網(wǎng)絡(luò)圖 D.橫道圖 19.工程成本控制的主要對(duì)象是主要費(fèi)用中的（A）

A.變動(dòng)費(fèi)用 B.固定費(fèi)用 C.材料費(fèi)用 D.人工費(fèi)用

20.對(duì)于施工中可能發(fā)生的臨時(shí)占用規(guī)劃批準(zhǔn)范圍外的場(chǎng)地，可能損壞道路、管線等公共施，或需爆破作業(yè)等情況，（C）應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)手續(xù) A.承包商 B.總監(jiān)理師 C.開(kāi)發(fā)商 D.監(jiān)理工程師

二、多項(xiàng)選擇題

1.相對(duì)于其他招標(biāo)形式，公開(kāi)招標(biāo)具有（ACD）特點(diǎn)。

A.選擇范圍大 B.節(jié)省時(shí)間，工作效率高 C.招標(biāo)費(fèi)用高 D.耗費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)

2.開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的非公開(kāi)招標(biāo)方式在我國(guó)存在的形式有（ACD）。A.限制性招標(biāo) B.公開(kāi)招標(biāo) C.邀請(qǐng)招標(biāo) D.議標(biāo)

3.公開(kāi)招標(biāo)通常適用于工程項(xiàng)目（ACD）的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。A.建設(shè)周期較長(zhǎng) B.工程性質(zhì)比較特殊 C.規(guī)模較大 D.技術(shù)復(fù)雜 E.工期緊迫

4.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)文件一般包括（ABDE）。

A.投標(biāo)須知 B.合同條件和合同文本 C.現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理的監(jiān)理公司 D.工程款支付方式 E.主要材料供應(yīng)方式

5.招標(biāo)文件的附件主要包括（）。

A.材料設(shè)備清單 B.工程量清單 C.合同協(xié)議書(shū) D.招標(biāo)工程圖紙 6.編制招標(biāo)工程標(biāo)底的方法有（ACD）。

A.以施工圖預(yù)算為基礎(chǔ) B.以各投標(biāo)人報(bào)價(jià)的平均值為基礎(chǔ) C.以概算額為基礎(chǔ) D.以平方米造價(jià)包干為基礎(chǔ) 7.按常規(guī)公開(kāi)招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)授標(biāo)給最低報(bào)價(jià)者，除非最低標(biāo)價(jià)是（AC）的。A.不合理 B.外地承包商提交

C.根本無(wú)法實(shí)現(xiàn) D.開(kāi)發(fā)商有懷疑的承包商提交

8.招標(biāo)工作小組應(yīng)包括（），由他們負(fù)責(zé)提供咨詢意見(jiàn)，并進(jìn)行招標(biāo)的具體事務(wù)處理。A.建筑師 B.房地產(chǎn)估價(jià)師 C.造價(jià)師 D.結(jié)構(gòu)工程師 E.設(shè)備工程師

9.評(píng)標(biāo)時(shí)，當(dāng)單項(xiàng)報(bào)價(jià)之和不等于總標(biāo)價(jià)時(shí)，可以（ABD）A.修改單價(jià) B.以總標(biāo)價(jià)為準(zhǔn)

C.雙方另行商定 D.以單項(xiàng)報(bào)價(jià)之和修正總標(biāo)價(jià) 10.固定總價(jià)合同發(fā)包方式，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言具有（AD）特點(diǎn) A.操作簡(jiǎn)單 B.可能抬高工程承包價(jià) C.壓抑承包商降低成本的積極性 D.降低風(fēng)險(xiǎn) 11.固定單價(jià)合同中所用單價(jià)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)和（ABC）。A.管理費(fèi) B.利潤(rùn) C.施工機(jī)械使用費(fèi) D.所得稅 12.成本加浮動(dòng)酬金合同具有（ABCD）的特點(diǎn)。

A.促使承包商關(guān)心降低成本 B.施工中承包商管理簡(jiǎn)便 C.雙方均無(wú)較大風(fēng)險(xiǎn) D.促使承包商努力縮短工期 13.固定總價(jià)合同是以（CD）為依據(jù)，明確承包內(nèi)容和計(jì)算標(biāo)價(jià)，并一筆包死。A.工程量清單 B.合同協(xié)議書(shū) C.圖紙 D.工程說(shuō)明書(shū) 14.固定總價(jià)合同的增價(jià)條款大致可歸為（ABD）。

A.延期增價(jià)條款 B.重大增價(jià)的調(diào)整條款 C.能源設(shè)備增價(jià)條款 D.按日計(jì)價(jià)的增價(jià)條款 15.不管采用何種形式的單價(jià)合同，最后一般還需附有（BCD）。A.材料設(shè)備表 B.對(duì)額外工作付款的費(fèi)率表 C.日工價(jià)表 D.施工機(jī)具臺(tái)班費(fèi)率表 16.工程款支付一般按時(shí)間大致分為（ABCD）。A.退還保留金 B.最終付款 C.預(yù)付款 D.工程進(jìn)度付款 17.開(kāi)發(fā)商與施工承包商簽訂的一般合同條款包括（ACD）。A.工程款支付方式 B.風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn) C.轉(zhuǎn)讓與分包 D.變更與增減 18.竣工工程驗(yàn)收應(yīng)以（ABCD）為依據(jù)。

A.國(guó)家頒布的施工驗(yàn)收規(guī)范 B.施工圖 C.國(guó)家頒布的質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) D.簽訂的施工合同

19.如果由于（ABC）造成竣工日期的延遲，則監(jiān)理工程師應(yīng)批準(zhǔn)并確定該項(xiàng)延長(zhǎng)期限，并通知開(kāi)發(fā)商和承包人。

A.任何種類額外或附加工作 B.合同中規(guī)定的原因 C.氣候條件 D.施工單位工傷事故 20.承包商在施工中可提出中斷合同的理由有（）。A.施工過(guò)程中發(fā)生意外事故（如地震、火災(zāi)等）B.承包商破產(chǎn)

C.監(jiān)理工程師要求停工，影響了整個(gè)工程成本 D.開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)

21.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的內(nèi)容主要包括（）。

A.質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制 B.合同

C辦理建設(shè)的法定手續(xù) D.落實(shí)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地 22.承包商應(yīng)承擔(dān)并負(fù)責(zé)（ABC）保險(xiǎn)。

A.工程 B.工人人身 C.第三方 D.意外風(fēng)險(xiǎn) 23.項(xiàng)目管理的目標(biāo)就是尋求項(xiàng)目（ABCD）要素的最優(yōu)均衡控制。

A.成本 B.時(shí)間 C.（人力、材料、機(jī)械、資金等）資源 D.質(zhì)量 E.合同 F.信息 24.項(xiàng)目管理的基本職能為（ABDE）。

A.計(jì)劃 B.組織 C.溝通 D.控制 E.協(xié)調(diào)

25.工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作主要有（ABCD）。

A.確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度 B.對(duì)原材料的檢驗(yàn) C.對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn) D.制定質(zhì)量計(jì)劃 26.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工技術(shù)資料的內(nèi)容主要包括（）。A.竣工圖 B.土建資料 C.安裝方面的資料 D.前期工作資料

三、判斷題

1.開(kāi)發(fā)商公開(kāi)

招

標(biāo)

項(xiàng)

目

應(yīng)

授

標(biāo)

給

最

低

報(bào)

價(jià)

者（×）

2.公開(kāi)招標(biāo)使開(kāi)發(fā)商有較大的選擇范圍，開(kāi)發(fā)商可以在眾多的投標(biāo)者中間選擇報(bào)價(jià)合理、工

。期短、信譽(yù)良好的承包商。因此，所有項(xiàng)目都應(yīng)采用公開(kāi)招標(biāo)。（x）3.在招標(biāo)的評(píng)標(biāo)期間，評(píng)標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人回答或澄清某些問(wèn)題，包括調(diào)整報(bào)價(jià)，以便實(shí)現(xiàn)

更

充

分

地

競(jìng)

爭(zhēng)（×）

4.邀請(qǐng)招標(biāo)時(shí)，開(kāi)發(fā)商不僅有最廣一泛的選擇范圍，而且可以節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用、提高效率、節(jié)（×）

5.決標(biāo)選中中標(biāo)單位意味著全部接受承包商的標(biāo)書(shū)，故合同價(jià)就是中標(biāo)單位的報(bào)價(jià)。（×）

6.開(kāi)發(fā)商可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)委員會(huì)，來(lái)承辦招標(biāo)的技術(shù)性和事務(wù)性_!_作，并進(jìn)（×）

7.如果開(kāi)發(fā)商獲得了土地使用權(quán)，領(lǐng)取了建設(shè)用地許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，施工現(xiàn)場(chǎng)也具備了“三通一平”的建設(shè)條件，并且圖紙、資金和主要建筑材料已落實(shí)，便可進(jìn)行（√）（×）

9.對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，固定總價(jià)合同操作簡(jiǎn)便，可以轉(zhuǎn)嫁眾多風(fēng)險(xiǎn)，采用其有百利而無(wú)－弊。（×）

10.單價(jià)合同中所用單價(jià)既包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)，還包括按一定百分比分?jǐn)偟墓?/p>

理

費(fèi)

和

利

潤(rùn)（√）

11.成本加固定酬金合同按工程實(shí)際發(fā)生的成本加上商定的總管理費(fèi)和利潤(rùn)來(lái)確定總包價(jià)，對(duì)開(kāi)發(fā)商和

承

包

商

均

無(wú)

風(fēng)

險(xiǎn)，最

公

平

合理（×）（√）

13.最終付款一般在缺陷責(zé)任期滿后，由開(kāi)發(fā)商付給承包商。（×）14.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工圖是對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收、維護(hù)、改建、擴(kuò)建的依據(jù)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)委托設(shè)計(jì)單位（×）

15.為保證邀請(qǐng)招標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)性和效率，被邀請(qǐng)參加投標(biāo)的承包商通常在3－10個(gè)之間。（√）16.在我國(guó)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工招標(biāo)的方式有公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和拍賣(mài)三種形式。（×）17.中標(biāo)通知一經(jīng)發(fā)出，承包合同價(jià)就完全確定。（×）18.對(duì)已驗(yàn)收的單項(xiàng)工程，可以不再辦理驗(yàn)收手續(xù)，但在綜合驗(yàn)收時(shí)應(yīng)將單項(xiàng)工程的驗(yàn)收單作為全部

工

程的附

件

并

加

以

說(shuō)

明（√）

19.在固定總價(jià)合同中，增加一些增價(jià)條款，由開(kāi)發(fā)商分擔(dān)建設(shè)期的部分風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商是不（√）

利的重

新

繪

制

招

標(biāo)

了行

最

終

決

策省

時(shí)

間。

。

。

8.采用公開(kāi)招標(biāo)方式時(shí)，標(biāo)底是招標(biāo)工程的成本價(jià)格。

。

12.計(jì)量估價(jià)合同是以工程量清單和單價(jià)表為計(jì)算報(bào)價(jià)的依據(jù)。

。

。20.成本加酬金合同中的成本是指工程實(shí)際發(fā)生的成本，包括全部直接費(fèi)、間接費(fèi)。（×）21.固定單價(jià)合同中所用單價(jià)，即預(yù)算定額單價(jià)，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械費(fèi)。（×）

22.在采用總包合同時(shí)，一般情況下，開(kāi)發(fā)商只與總承包商直接聯(lián)系，而與各分包商不發(fā)生（×）

23.承包商施工合同的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)得到開(kāi)發(fā)商的同意方可進(jìn)行，合同轉(zhuǎn)讓時(shí)，承包商所有的權(quán)利和義務(wù)

也

隨

之

轉(zhuǎn)

移（√）

24.承包合同所述工期指承、發(fā)包人在協(xié)議書(shū)中約定，按總?cè)諝v天數(shù)（包括法定節(jié)假日）計(jì)算（√）

25.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工合同當(dāng)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格并辦理竣工結(jié)算后自然終止。（×）26.施工承包合同所述費(fèi)用是指不包含在合同價(jià)款之內(nèi)應(yīng)當(dāng)由發(fā)包人或承包人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)支（×）

27.如果工程實(shí)際進(jìn)度落后于計(jì)劃進(jìn)度不能在預(yù)定的竣工日期完工時(shí)，則承包人應(yīng)采取必要的措施，但無(wú)權(quán)要求增加為采取這些措施而支付的附加費(fèi)用。（）28.建設(shè)工程施工的分包也需經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意，分包人應(yīng)由開(kāi)發(fā)商指定。（×）29.在合同規(guī)定的維修期內(nèi)，若工程出現(xiàn)缺陷，則承包人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)此項(xiàng)維修費(fèi)。（√）

30.當(dāng)竣工驗(yàn)收完成后，應(yīng)由建設(shè)主管部門(mén)簽發(fā)工程竣工證書(shū)。（×）31.承包商應(yīng)對(duì)施工中的工程按其現(xiàn)行合同估算價(jià)連同其重置價(jià)格計(jì)算的現(xiàn)場(chǎng)材料費(fèi)用進(jìn)行投（√）

32.進(jìn)度計(jì)劃中的關(guān)鍵線路是指直接影響工程功能實(shí)現(xiàn)的那部分分項(xiàng)工程之和。（）33.除了戰(zhàn)爭(zhēng)、敵國(guó)入侵、軍事政變等“意外風(fēng)險(xiǎn)”之外，其他風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由承包商承擔(dān)并負(fù)責(zé)保（×）

34.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具備竣工驗(yàn)收條件后，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收后給予認(rèn)（）

35.繪制竣工圖時(shí)，為真實(shí)反映設(shè)計(jì)變更與原圖關(guān)系，對(duì)結(jié)構(gòu)形式改變、建筑平面改變以及（×）

36.項(xiàng)目是為完成某一特定工作的臨時(shí)組織，一般持續(xù)時(shí)間很短。（）

險(xiǎn)保出的承

包

天

數(shù)直接聯(lián)系。但對(duì)于開(kāi)發(fā)商指定的分包商，可直接加以控制。

。

。

可或提出修改意見(jiàn)。承包商按要求修改，并承擔(dān)修改費(fèi)用。

其他重大改變，宜直接在原施工圖上進(jìn)行修改、補(bǔ)充。

四、問(wèn)答題

1.項(xiàng)目建設(shè)的基本程序有哪些？ 2.項(xiàng)目管理的目標(biāo)是什么？ 3.項(xiàng)目管理包括哪些主要內(nèi)容？ 4.影響項(xiàng)目投資超額的因素有哪些？

5.分析項(xiàng)目建設(shè)各階段對(duì)投資的影響，指出項(xiàng)目投資控制的主要方面？ 6.如何實(shí)施項(xiàng)目投資控制？ 7.影響項(xiàng)目進(jìn)度控制的因素有哪些？ 8.項(xiàng)目進(jìn)度控制的基本思想是什么？ 9.如何實(shí)施施工階段的項(xiàng)目進(jìn)度控制？ 10.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的特點(diǎn)有哪些？

11.項(xiàng)目質(zhì)量控制的基本原理和基本原則？ 12.如何實(shí)施項(xiàng)目質(zhì)量控制？ 13.市政及公用設(shè)施的內(nèi)容是什么？ 14.市政及公用設(shè)施的作用是什么？ 15.市政及公用設(shè)施的特點(diǎn)是什么？ 16.建設(shè)監(jiān)理的概念？ 17.建設(shè)監(jiān)理的內(nèi)容是什么？

18.建設(shè)監(jiān)理工作的“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”主要內(nèi)容是什么？