第一篇：廣州新建商品房交易知識

真房買賣（真房君）教你廣州新建商品房交易知識

第一步，了解樓盤狀況

收集了解目標樓盤的情況并進行現(xiàn)場查看，重點查看預售許可證，未取得 預售許可證的商品房不得預售，也不得以誠意金、登記費等名義收取款項?！?已取得預售許可證的樓盤，也可能有部分房屋因查封等原因不能銷售。因 此，有必要在“陽光家緣”網(wǎng)站查詢目標樓盤的哪些房屋屬于可售房屋。● 認真查閱《商品房買賣合同》及附件，認購書，按揭須知，前期物業(yè)管理 服務合同等的樣本。認購書、商品房買賣合同是確定買賣雙方權利義務的重要 文件，購房人在確定購買前要認真閱讀，清楚了解其內(nèi)容，不明白的地方可向 銷售人員、律師等專業(yè)人士咨詢。

● 選擇目標房屋應當根據(jù)自身條件及需求來確定，確保購房所需支出（包括 按揭月供）在自己的支付能力承受范圍以內(nèi)，需要按揭付款的還要了解借款人 資信狀況及可貸款的額度、利率及期限。

● 購房前應全面了解購房及金融貸款政策，看自己是否符合購房或貸款條件。

案例與點評

案例：小馬聽說市中心某樓盤正在內(nèi)部認購，認購價很便宜，大概半年后才拿預 售證正式銷售，那時價格最少漲10%。小馬就交了2萬元誠意金認購了一套房，并與開發(fā)商約定如果小馬不買，誠意金不退還，發(fā)展商不賣，要雙倍返還誠意 金。五個月后該樓盤價格大漲，開發(fā)商通知小馬漲價，否則就不賣給他了。小馬 不同意，就起訴開發(fā)商。起訴后，法院認為該樓盤還未取得預售許可證，雙方 認購協(xié)議無效，僅判發(fā)展商返還誠意金和利息。

點評：未取得預售許可證銷售在建商品房，違反了法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬無 效民事行為，購房者在內(nèi)部認購協(xié)議中的權利不能得到法律保護。

案例：小馬買房時光顧著高興，對售樓部擺出來的一大堆材料看都沒看就簽了認 購書。到簽商品房買賣合同時，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在合同附件中補充的一些條款不合 理，要求修改，銷售人員拿出認購書說：您在簽署的認購書中確認已看過銷售 方公示的商品房買賣合同及附件的樣本等資料，并同意其內(nèi)容，所以現(xiàn)在不能 修改合同條款，如不同意簽署合同，就要沒收定金，小馬一臉無奈。

點評：有的開發(fā)商在制定合同樣本時，在法律允許的范圍內(nèi)會設定一些對其有利 的條款，比如違約金標準不對等、約定開發(fā)商有權免費使用建筑物公共部位 等。在簽訂認購書之前購買人應當仔細了解，認真查看開發(fā)商在現(xiàn)場公示的預 售資料，如合同及附件等等。如認為不妥的，可要求對方修改。簽訂認購書或 者商品房買賣合同之后再要求修改就比較困難了。

未取得預售許可證銷售在建商品房，違反了法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬無 效民事行為，購房者在內(nèi)部認購協(xié)議中的權利不能得到法律保護。

第二步：簽訂認購書

● 確定購房人，了解簽訂認購書后能否變更購房人。有的開發(fā)商允許認購 人在正式簽訂商品房買賣合同時轉(zhuǎn)名（即可指定其他人作為買賣合同簽約 人），有的則不允許轉(zhuǎn)名，或者只允許在一定的親屬關系范圍內(nèi)轉(zhuǎn)名，并 且轉(zhuǎn)名時要向開發(fā)商交納手續(xù)費。所以認購時要考慮清楚，最好以實際購 房人作為認購人。

● 準備好購房人需提供的身份證件。多數(shù)情況下，購房人只需提供居民身 份證，特定情形需事先咨詢，如軍人應提供軍官證，未成年人需提供出生 證、戶口簿，外國人需提供護照及有效的翻譯文本等。

● 仔細閱讀認購書內(nèi)容，查看認購書填寫是否準確、完整，與協(xié)商內(nèi)容是 否一致；留有空格以備填寫和選擇的條款，如未填寫和選擇的應當劃去； 開發(fā)商口頭承諾但沒寫入認購書的內(nèi)容，應要求在認購書中書面注明。● 按揭貸款的金額、年限、利率等只有經(jīng)銀行審查批準后才能確定，選擇 按揭付款的，應約定不能辦理按揭或貸款金額不足時的處理辦法。有些認 購書中約定如不能取得按揭貸款或按揭貸款金額小于認購書約定金額的，購房人應在限期內(nèi)以現(xiàn)金方式付清，這一約定對購房人資金要求較高，如 購房人資金不足的，可以約定不能取得按揭貸款或貸款金額小于一定金額 時，解除認購書，開發(fā)商全額退還定金。

● 應在認購書中明確非因購房人責任導致商品房買賣合同無法訂立的，開 發(fā)商須退回認購定金。

某樓盤促銷，廣告宣傳送全屋家電，小馬看過樣板房后很滿意，就買下一

套房。收樓時查看開發(fā)商送的家電，發(fā)現(xiàn)品牌、規(guī)格型號與購房前的廣告宣傳 完全不同，就咨詢律師想打官司，但律師看過其購房合同等文件后，告訴小馬 合同中沒有關于送家電的書面約定，證據(jù)不足，勝訴機會較小，小馬只得作罷。口頭約定發(fā)生爭議后，雙方對約定內(nèi)容陳述不一致的，主張權利的一方難

以舉證。因此，對于開發(fā)商口頭承諾的內(nèi)容，應要求其在認購書或商品房買賣 合同中以書面方式確定。

案例與點評

案例：某樓盤促銷，廣告宣傳送全屋家電，小馬看過樣板房后很滿意，就買下一 套房。收樓時查看開發(fā)商送的家電，發(fā)現(xiàn)品牌、規(guī)格型號與購房前的廣告宣傳 完全不同，就咨詢律師想打官司，但律師看過其購房合同等文件后，告訴小馬 合同中沒有關于送家電的書面約定，證據(jù)不足，勝訴機會較小，小馬只得作罷。點評：口頭約定發(fā)生爭議后，雙方對約定內(nèi)容陳述不一致的，主張權利的一方難 以舉證。因此，對于開發(fā)商口頭承諾的內(nèi)容，應要求其在認購書或商品房買賣 合同中以書面方式確定。

第三步：訂立合同

簽署商品房買賣合同

● 預售商品房實行網(wǎng)上簽約，簽約時應由開發(fā)商登錄房地產(chǎn)管理部門 設立的互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，按雙方約定的合同條款錄入數(shù)據(jù)，經(jīng)雙方核對確 認后打印、簽名蓋章，完成網(wǎng)上簽約手續(xù)。

● 簽訂商品房買賣合同時應認真核對合同內(nèi)容，審查其是否與開發(fā)商 公示的合同樣本、認購書約定的內(nèi)容及雙方商定的內(nèi)容一致。如發(fā)現(xiàn) 不一致的，應要求開發(fā)商修改或刪除，如有遺漏的，應當補充完整。● 合同訂立后，購房人可在網(wǎng)上查詢自己所購房屋情況及訂立合同的情況。開發(fā)商應在規(guī)定時間內(nèi)向房地產(chǎn)管理部門申請辦理預購商品 房預告登記證明手續(xù)，并將該證明交購房人收執(zhí)；開發(fā)商未按期辦理 的，購房人也可以自行辦理。

案例與點評

案例：小馬決定購買某樓盤房屋，簽約前做足功課，對各項規(guī)定和合同條款了解 得清清楚楚。正式簽訂合同時，小馬發(fā)現(xiàn)開發(fā)商提供的合同附件中增加了很多 開發(fā)商可以延期交樓的內(nèi)容，都是公示的合同文本中沒有提到的。小馬據(jù)理力 爭，最后開發(fā)商同意刪掉了不合理的內(nèi)容，成功簽約。

點評：有的開發(fā)商直到正式簽署商品房買賣合同時，才將完整的合同文本提供給 買受人查閱，并在合同文本及附件中寫入一些不合理的條款，如限制買受人權 利，縮減出賣人義務等。買受人因條件所限、時間緊迫，往往難以注意到這些 內(nèi)容，有的即使注意到了，為了避免麻煩而放棄了自己的權益。因此，在簽訂 合同前，買受人要做好準備，全面了解開發(fā)商已公示的合同等資料，了解相關 法律法規(guī)的規(guī)定，有條件的可尋求律師等專業(yè)人員幫助。

案例：合同約定的交樓日期到了，小馬向開發(fā)商咨詢收樓的事，開發(fā)商卻找出一 大堆理由說無法按期交樓。小馬一紙訴狀將開發(fā)商告上法庭，法院認為雙方訂 立的合同合法有效，開發(fā)商未按合同約定的期限交樓，應當承擔違約責任，遂 判開發(fā)商賠償了小馬的損失，并限期交樓。

點評：商品房買賣合同及預售商品房預告登記證明書是購房人享有所購房屋相關 權利的合法證明文件。開發(fā)商未按合同履行的，購房人有權依照合同約定和法 律規(guī)定要求其承擔責任。

付款

● 網(wǎng)上簽約時，除打印《商品房買賣合同》外，還應同時打印《商品 房預售款繳款通知書》，購房人應當將購房款支付至繳款通知書上所

列的預售款監(jiān)控銀行和監(jiān)控賬號。

● 商品房預售款監(jiān)管目的在于保證預售款的?？顚Ｓ?，維護購房人的 合法權益，防止開發(fā)商在預售項目竣工前將預售款挪作他用。

● 按照合同約定的期限及金額支付購房款是購房人的主要合同義務，如不按約履行，開發(fā)商有權要求購房人承擔支付違約金、賠償損失等 違約責任，構成根本違約的開發(fā)商還有權解除合同。

房屋交付

● 接到收樓通知后，購房人有權對開發(fā)商交付的房屋進行檢驗。檢驗的標 準以合同約定為準。合同沒有約定或者約定不明的，按照國家標準、行業(yè) 標準或者通用的標準驗收。

● 購房人沒有檢驗房屋經(jīng)驗的，可以尋求朋友或者專業(yè)機構的幫助，如房 屋存在質(zhì)量問題的，專業(yè)機構的檢驗報告是有效的證明文件，購房人可據(jù) 此追究開發(fā)商的責任。根據(jù)房屋存在質(zhì)量問題的不同程度，購房人可以要 求開發(fā)商進行整修、賠償損失、減少價款直至解除合同。購房人作出拒絕 收樓、解除合同的決定時要慎重，必須符合合同約定和法律規(guī)定的條件?！?收樓時開發(fā)商要求交納的各項費用要看清，一看有無合同約定，二看有 無法律規(guī)定。

● 辦理收樓手續(xù)時，應當要求開發(fā)商提供以下文件：

1、規(guī)劃部門出具的 《建設工程規(guī)劃驗收合格證》；

2、建設單位出具的《建設工程竣工驗收報 告》；

3、公安消防部門出具的《建設工程消防驗收合格意見書》或備案憑 證；

4、供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明材料；

5、人防、環(huán)保部門 出具的認可文件或準許使用文件；

6、《房地產(chǎn)（住宅）質(zhì)量保證書》；

7、《房地產(chǎn)（住宅）使用說明書》；

8、《臨時管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》?！?簽署《臨時管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》。

● 與開發(fā)商辦理的交接手續(xù)應當保留原件資料，該文件是證明收樓時 間及收樓時房屋狀況的重要憑證，房屋風險責任的轉(zhuǎn)移、保修期限的計 算、確定水電計費基數(shù)等均以該文件為依據(jù)。

案例與點評

案例：小馬收樓時，看到收樓通知書上要求交三百元的水電保證金，經(jīng)向供水供 電部門了解，水電收費是分戶管理的，無需開發(fā)商或者物業(yè)管理公司墊付資金，就拒絕了這一要求。

點評：辦理收樓手續(xù)時，有的開發(fā)商會要求業(yè)主交納一些沒法律依據(jù)或合同依據(jù) 的費用，比如契稅、專項維修資金，這兩項費用應當由業(yè)主自行按規(guī)定繳交，而不是由開發(fā)商代收代繳；還有的要求交納水電周轉(zhuǎn)金等等，遇到這類情形，購房人應當予以拒絕，并可向行政主管部門投訴。

案例：小馬收樓時覺得房子沒什么問題就辦理了收樓手續(xù)，沒有向開發(fā)商索取交 樓文件。到交水電費時才發(fā)現(xiàn)要按臨水臨電的標準交費，與開發(fā)商交涉了好久，開發(fā)商才同意彌補臨水臨電和永久水電的差額。但開發(fā)商始終未能給出臨水臨 電何時解決的時間表。

點評：收樓是大事，一定不能大意。法律規(guī)定的各項文件一項也不能缺，不然會

留下各種隱患。

案例：小馬住新房了，利用周末在家搞裝修，鄰居向物業(yè)管理處投訴噪音過大，影響休息。物業(yè)管理處工作人員告訴小馬，在業(yè)主簽署的管理規(guī)約中，規(guī)定房 屋裝修要向管理處報備，而且只能在規(guī)定的時段施工，不能影響他人休息。

點評：了解和遵守管理規(guī)約，是建設和諧小區(qū)的首要條件。

第四步：領取房地產(chǎn)權證

● 商品房竣工驗收后，開發(fā)商應當辦理初始登記手續(xù)（俗稱大確

權），然后在約定的期限內(nèi)將房屋產(chǎn)權過戶到購房人名下。

● 購房人領取房地產(chǎn)權證時，應當核對產(chǎn)權人姓名、身份證件號

碼，房屋地址，房屋面積等內(nèi)容。

● 房地產(chǎn)權證上注明的房屋建筑面積、套內(nèi)建筑面積與商品房買

賣合同有差異的，應當按合同約定處理。

案例與點評

案例：小馬收樓都兩年了，開發(fā)商還沒辦下房產(chǎn)證。拿出了雙方簽訂的合同一 看，已超期七個多月。小馬請律師發(fā)了律師函給開發(fā)商，要求開發(fā)商支付逾期 辦證違約金。

點評：按照合同約定的時間，為購房人辦理房地產(chǎn)權證是開發(fā)商的主要義務，開 發(fā)商不履行義務的，購房人可根據(jù)合同的約定追究開發(fā)商的責任，保護自己的 合法權益。

第二篇：商品房交易合同范本

房屋買賣合同

甲方（賣方）：身份證號：電話：

乙方（買方）：身份證號：電話：

甲乙雙方遵循自愿、公平和誠實守信的原則，經(jīng)協(xié)商一致訂立本合同，以 資共同遵守。甲方自愿將建設公司開發(fā)的的所有權，以總價款 人民幣價格賣給乙方，同時轉(zhuǎn)讓由該房屋帶來的一切受益及費用。由該房 屋帶來的責、權、利均歸屬乙方。

1、甲方保證此房屋無抵押、無糾紛。且甲方為此房的唯一權利人，乙方取得是對此房屋的所有權。

2、甲方負責將房屋房照過戶到乙方，費用由乙方承擔。甲方不得以任何理由和條件不配合乙方辦理房照。并保證此房照真實有效，且此房屋只歸屬乙方一人所有，否則視為違約，甲方返還乙方購房款，并賠償乙方元違約金。

3、乙方一次性付給甲方人民幣元，簽字即表示錢款已經(jīng)付清，剩余元待房屋房照過戶到乙方后一次結清，乙方不得以任何理由拖欠甲方。

以上條款為雙方真實意愿的表達，雙方簽字方生法律效力

甲方（簽字）：乙方（簽字）：

20年月日

第三篇：交易知識

交易知識：

1、經(jīng)濟適用房可以過戶嗎？

答：不可以。

2、房改房、集資房過戶時賣方應提供哪些材料？賣方未婚應提供哪些材料？賣方離婚應提供哪些材料？

答；過戶時應提供產(chǎn)權證、身份證、婚姻關系證明及配偶身份證（已婚須夫妻雙方到場）；若賣方未婚房改，則出售時應當面填寫單身的具結書、產(chǎn)權證、身份證；若賣方離婚則出售時應提供離婚時針對該房產(chǎn)的離婚協(xié)議書或離婚判決書原件（離婚協(xié)議書應到民政局蓋章、離婚判決書還應附法院生效通知書），同時應到交易所辦理產(chǎn)權變更手續(xù)后方可辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。

3、交易所產(chǎn)權變更時間需多長時間？

答：為10個工作日。

4、賣方為未成年人，可以出售房產(chǎn)嗎？出具什么材料？

答：可以，需由產(chǎn)權人生生父母雙方到場并提供雙方身份證、婚姻關系證明、產(chǎn)權人（未成年人）出生證明、戶口本，并書面出具具結書。

5、一次性付款買方可辦理未成年人嗎？應提供哪些材料？買方產(chǎn)權人本人需到場嗎？

答：可以，應提供：未成年人戶口本、未成年人監(jiān)護人到場（生父或生母均可）、監(jiān)護人的身份證明、監(jiān)護人與產(chǎn)權人的關系證明（派出所出具的關系證明或可明確體現(xiàn)母子或父子關系的戶口本）。16-18周歲未成年產(chǎn)權人本人需到場辦理，16周歲以下不需到場辦理。

6、辦理二手房過戶，若產(chǎn)權人在國外、國內(nèi)的其他地方、臺灣、香港分別需到哪里出具公證售房委托書？

答：國外：需到中國駐該國使、領館辦理認證的委托書（非漢語的要做譯文公證）；國內(nèi)：

區(qū)級以上公證處；臺灣；到當?shù)胤ㄔ海ㄍ瑫r需法院將公證書寄到福州市海基會認證）；香港：中國政府認可的律師樓。

7、拆遷戶重新購房是否有免稅？應提供什么材料？

答：私房拆遷貨幣安置戶2年內(nèi)重新購房可申請免一定比例（等同拆遷面積）的契稅；申請時應提供拆遷補償安置協(xié)議書和原拆遷房屋的產(chǎn)權注銷證明單與新購房過戶收件手續(xù)同時辦理，出稅時直接減免。

8、產(chǎn)權人（房改房配偶）一方死亡，交易時需要提供哪些材料？稅費如何征收？辦理繼承公證所需的材料及費用？

答：1）提供：繼承及棄權公證書、產(chǎn)權證、繼承者人身份證明。（應先辦理至繼承人名下方可交易），產(chǎn)權變更費用為85；交易過戶的稅費：根據(jù)繼承前一道產(chǎn)權買受時間(是否滿2年)征收相應的營業(yè)稅、個人所得稅。

2）辦理繼承公證應提供：死亡證明（由派出所出具、如戶藉證明函）、被繼承人（即死者）家庭成員（包括父母、配偶及子女）關系證明（由派出所出具）、繼承人身份證材料原件（包括身份證、戶口本）、產(chǎn)權證材料原件。公證處收費：公證處評估價＊2%（公證處評估價為公證處的內(nèi)部評估價）。

9、辦理一手商品房、拆遷房應提供什么材料？

答：商品房：購房登記申請表、統(tǒng)一不動產(chǎn)發(fā)票、商品房買賣合同、身份證原件及復印件、公共設施維修基金交款單據(jù)（2003年9月之前公共設施維修基金交至物業(yè)處，則不需提供公共設施維修基金交款單據(jù)）；若產(chǎn)權有抵押給銀行，則在產(chǎn)權受理時還應提供銀行蓋章的《預購商品房抵押權預告登記轉(zhuǎn)房屋抵押登記申請報告》（簡稱：《期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房申請表》）。

拆遷房：拆遷協(xié)議書、房屋拆遷產(chǎn)權交換證明書、房屋分戶平面圖、原房屋產(chǎn)權注銷通知書、繳款憑證、房屋拆遷安置補償結算單。

10、辦理一手商品房產(chǎn)權證的流程？

答：到開發(fā)商處開具購房登記申請表、統(tǒng)一不動產(chǎn)發(fā)票→→若存在抵押到銀行出具一份《預購商品房抵押權預告登記轉(zhuǎn)房屋抵押登記申請報告》→→到交易所二樓繳交公共維修基金→→到交易所三樓辦理產(chǎn)權證受理。

11、何為二次房改房？二次房改的房產(chǎn)是否可辦理過戶手續(xù)？

答：按規(guī)定：單位員工每對夫妻只可享受一套單位的福利分房（房改房），若每對夫妻享有兩套或兩套以上的房改房，則所擁有的房改房均屬違規(guī)房改所得，按福州市房地產(chǎn)相關規(guī)定，違規(guī)房改所得之房產(chǎn)均不可辦理過戶手續(xù)。

12、若產(chǎn)權證不慎丟失，是否可以補證？補證手續(xù)如何辦理？費用？

答：可以補證，首先丟證的產(chǎn)權人本人憑身份證原件先到交易中心登記遺失、調(diào)檔、之后登報遺失（福建日報或福州日報），見報三個月后可憑報紙并持產(chǎn)權人本人身份證原件到交易所辦理補證手續(xù)；補證時間：10個工作日（若產(chǎn)權證存在抵押，則補證需貸款銀行出具同意補證的證明，如銀行不同意出具證明，則需先行解押后辦理補證相關手續(xù)）。費用有：登報申請30元、調(diào)檔費用150元、登報費用一行60元、補證工本費用85元。

13、拍賣過來的房產(chǎn)，若要辦理產(chǎn)權證應如何辦理？需提供哪些材料？

答：拍賣的房產(chǎn)辦理產(chǎn)權證時應提供：原產(chǎn)權證原件、買受人身份證、申請報告、拍賣成交確認書原件、拍賣行收取的傭金發(fā)票、房款收款收據(jù)、民事裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書。

14、若交易受理單不慎丟失，如何補辦？

答：首先先到交易中心登記遺失、調(diào)檔，之后登報遺失（福建日報），見報一個月后可憑報紙到交易所持買受人本人身份證原件可辦理補受理單手續(xù)、本人到場。

15、若出售住房時，納稅保證金（個人所得稅）是否可退還，退稅手續(xù)如何辦理？

答：若出售房產(chǎn)時產(chǎn)生了個人所得稅，在一年內(nèi)購買一套商品房（一年時間指：截止至領到退稅款項當日），則原先交納的個人所得稅可以按一定比例退還。辦理退稅手續(xù)時應提拱：新產(chǎn)權證原件、納稅保證金收據(jù)原件、調(diào)檔售房及購房時的買賣契約、填寫退稅申請表、申請退稅人本人到場并持身份證原件到交易中心受理，受理手續(xù)辦理完畢后到原出售房產(chǎn)所屬的地稅局辦理退稅款相關手續(xù)（退稅申批時間較長，一般在3個月左右）。

16、若產(chǎn)權證中相關信息出現(xiàn)錯誤，如何辦理更正手續(xù)？

答：首先要確認是哪方面的信息出現(xiàn)錯誤，一般是先到檔案館調(diào)檔確認檔案與產(chǎn)權證中的信息是否相同，若檔案館中記錄的信息是正確的，只是制證時出錯則只須調(diào)檔后再持有錯誤信息的產(chǎn)權證及產(chǎn)權人身份證、本人到交易所辦理更正手續(xù)即可。若檔案中的信息與產(chǎn)權證中的錯誤信息一致，則應到相關部問出具證明。

17、哪些房子出售時會產(chǎn)生個人所得稅？

答：未滿二年的房產(chǎn)（含普通住宅、高檔住宅、非住宅）出售時均會產(chǎn)生個人所得稅。

18、什么是高檔住宅？

答：容積率小于等于1.0或單元面積大于等于144平方米或鼓樓區(qū)、臺江區(qū)實際單價高于8500元/平方米（含8500元/平方米），其他城區(qū)單價高于7000元/平方米（含7000元/平方米），2007年1月1日到2007年12月31日期間通過招拍掛方式取得土地的項目，單價高于10000元/平方米（含10000元/平方米）。

19、若土地性質(zhì)為集體土地的房產(chǎn)，產(chǎn)權是否可以辦理交易過戶手續(xù)？

答：可以過戶（需雙證齊全），但買方應為本村村民，出售時買方應提供：身份證、戶口本、村委會出具的長住證明。

20、若外國人以一次性付款方式購房，辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)該如何辦理？是否可享受首次購房契稅減免優(yōu)惠政策？

答：若外國人的護照中未體現(xiàn)中文名字，則需先到公證處辦理譯文公證手續(xù)（將外文的名字翻譯成中文），產(chǎn)權證中產(chǎn)權人只可體現(xiàn)中文名字。外籍人士（含港、澳、臺）購房不可享受首次購房契稅減免優(yōu)惠政策。

第四篇：廣州二手房交易流程

廣州二手房交易流程

不通過房屋中介完成二手房購買，需走好十步，基本流程如下：

查冊——簽三方約——簽件、送銀行審批——貸款申請成功——業(yè)主報稅——交易遞件——完稅過戶——領取《房地產(chǎn)權證》——辦理抵押登記——銀行放款

一、查冊

查冊有兩種方式：（1）業(yè)主須提供房產(chǎn)證的登記字號交由中介方代查。（2）業(yè)主本人持房產(chǎn)證和身份證原件到房管局提交申請。律師提醒：

簽約前查冊是為了讓您初步了解該房屋的登記情況（如產(chǎn)權人、地址、面積等情況、有沒有抵押、有沒有被查封或被規(guī)劃等信息）以及能否正常交易，以保障買方的切身權益。

二、簽定房屋買賣合同

買賣雙方及中介方協(xié)商后，在簽約時期明確填寫好交易要求，例如房款的支付方式、交樓標準、交樓時間等，避免產(chǎn)生誤會，免除糾紛。律師提醒：

合同中應說明本合同有哪些附件以及附件的效力等。必要的時候，還需簽訂有關的補充協(xié)議，一定要有細節(jié)性的明確約定。

三、簽件、送銀行審批

買賣雙方需備齊簽件所需資料到銀行簽貸款合同。

賣家需要準備資料為：（1）產(chǎn)權證原件及復印件；（2）賣方身份證、戶口簿原件及復印件，若有共有人則需提供共有人的身份證、戶口簿原件及復印件；（3）若賣方已婚，其配偶需簽署同意出售房產(chǎn)的聲明并盡可能提供結婚證、配偶身份證、戶口簿原件及復印件，若確實無法提供本偶的有關情況，賣方至少應提供配偶身份證復印件且出具具結書。（4）若賣方未婚，則提供未婚證明。（5）活期存折復印件。買家需提供的資料：（1）身份證、戶口簿原件及復印件，若有多人聯(lián)合申請則需提供其他申請人的身份證、戶口簿原件及復印件；港澳人士提供回鄉(xiāng)證或出入境證，外籍人士提供護照。（2）若買方已婚，需提供結婚證，配偶身份證，戶口簿原件及復印件；若買方未婚，則提供未婚證明。（3）經(jīng)濟收入證明原件及復印件。包括單位開具的月收入證明（一般不低于月還款額的150%）、貸款額20%以上的存款證明、有價證券、繳交個人所得稅的稅單；（4）30%或以上的首期款證明（收據(jù)）。（5）活期存折復印件。律師提醒：

該物業(yè)必須有房產(chǎn)證、產(chǎn)權清晰且為混合結構或框架結構（樓齡超過二十年不受理）。

四、貸款申請成功

買家向按揭人員查詢銀行審批貸款金額、年限、月供款額的相關信息。律師提醒：

批貸銀行一般可提供同意貸款確認書（俗稱：同貸書）

五、業(yè)主報稅

所報稅額應按合同上的真實成交價格申報。律師提醒：

依法納稅是每個公民應盡的義務，不管是個人還是企業(yè)、團體，都應切實履行自身責任，如實申報納稅，千萬不要貪小便宜而做出偷稅、漏稅或瞞稅等違法行為。

六、交易遞件

若買賣雙方親自前往房管局辦理，須持房地產(chǎn)證、買賣雙方身份證、戶口簿、婚姻證明。務必根據(jù)相約的時間提前到達，房管局憑號辦理，僅記過號不等。2.如果您沒有時間前去辦理，建議簽署委托書予代辦機構代為遞交。

律師提醒：

1.房管局拿號須出示房產(chǎn)證原件。

2.前往房管局辦理遞件前需清楚該辦公時間。

七、完稅過戶

根據(jù)房管部門核準的交稅金額交稅。先交稅費，才能憑稅費發(fā)票辦理過戶手續(xù)。稅費如下：--買方稅費為： 1.印花稅=評估價×0.05% 2.交易管理費=3元/平方米 3.契稅=評估價×3% 4.登記費=50元/證（每多一個共有人多10元）5.貼證印花=5元/證

6.個人轉(zhuǎn)讓普通居住用房，目前暫不需繳納土地增值稅。--賣方稅費為： 1.印花稅=評估價×0.05%； 2.交易管理費=3元/平方米； 3.營業(yè)稅=成交價×5.5%（出證未滿5年、出證已滿5年但不能提供購房發(fā)票）或營業(yè)稅=本次銷售利潤×5.5%（出證已滿5年，可提供原購房發(fā)票）； 4.個人所得稅=成交價×1.5%（入住未滿5年，已滿5年可免征）； 5.土地出讓金=基準地價×3%（已繳可免征）； 6.土地出讓金契稅=土地出讓金×3%（已繳土地出讓金可免征）； 7.土地增值稅

（此為非普通居住用房的二手樓交易稅費，僅供參考）律師提醒：

1.1.繳納稅費分為現(xiàn)金和銀行卡兩種支付方式，具體交易方式以各交易中心為準。建議提前了解交易方式，以加快交費的速度。

2.2.如無特殊約定，此時可進行物業(yè)交接。

八、領新《房地產(chǎn)權證》

若沒有委托取證，請買方親持受理回執(zhí)和身份證原件，前往房管部門領取房產(chǎn)證。律師提醒：

務必核對清楚新證上的內(nèi)容（如產(chǎn)權人名，身份證號碼、地址等）。

九、辦理抵押登記

房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當事人應到房地產(chǎn)所在地的房屋管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。律師提醒：

按揭付款須由房管部門歸檔后方能辦理抵押登記，登記后房地產(chǎn)證備注欄有“貸款銀行”名稱。

十、銀行放款

銀行根據(jù)審批約定，將房款打進買方或賣方指定的銀行帳號中。律師提醒：

1.業(yè)主到銀行打簿確認放款金額。2.買家可取回合同及借據(jù)。

3.如無特殊約定，此時可視為房款已支付結清。4.如無特殊約定，此時可進行物業(yè)交接。

第五篇：廣州二手房交易流程

廣州二手房交易流程

廣州二手房出售流程分為6步：

第一步：對二手房的出售進行咨詢。了解這種二手房出售信息可通過各種 渠道，譬如親戚朋友、經(jīng)紀公司、報紙廣告、網(wǎng)絡廣告等，了解您所要出售的房屋是否具備上市條件，了 解房屋所在區(qū)域二手房的帄均出售價格;個人出售和委托房地產(chǎn) 廣州二手房出售流程分為6步：

第一步：對二手房的出售進行咨詢。了解這種二手房出售信息可通過各種渠道，譬如親戚朋友、經(jīng)紀公 司、報紙廣告、網(wǎng)絡廣告等，了解您所要出售的房屋是否具備上市條件，了解房屋所在區(qū)域二手房的帄均出 售價格;個人出售和委托房地產(chǎn)經(jīng)紀公司代理出售有何差別;了解交易流程、相關稅費和必須提供的所有相關 手續(xù)等。

第二步：根據(jù)實際情況，確定出售價格，不能過高也不能過低。通過第一步的咨詢，可根據(jù)您的房屋位 置、交通狀況、朝向、樓層、裝修狀況、周邊環(huán)境等綜合因素，確定您的“出售總價”。如果有要求買方另行 支付的費用，應在報價中聲明。

第三步：根據(jù)自己預算成本、時間精力等因素，確定銷售渠道。渠道可自行尋找買家或通過委托房產(chǎn)中 介經(jīng)濟人代理銷售。如果自行尋找買家，您最好在出售前完全弄清和熟悉整個交易流程，這樣才能確保交易 的安全性。這樣，您就節(jié)省了通過經(jīng)紀公司所花費的成本，使您的銷售過程全部在自己的掌握中;如果你委 托房產(chǎn)中介經(jīng)濟人代理銷售，這樣邊可更省時、省力、安全，只需您選擇一家具有代理資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀公 司并簽署委托代理協(xié)議，所有工作全部由經(jīng)紀公司辦理。但是，房產(chǎn)中介或經(jīng)紀人將向您收取一定的代理傭 金，所以，要預算好增加您的交易成本。另外值得注意的是，尋找中介公司一定要找市面上可靠，口碑好的，要避免受到一些“黑中介”的欺詐。在交易過程中，也要懂得利用法律知識保護自己。

第四步：通過房產(chǎn)網(wǎng)站等傳媒發(fā)布出售信息。如果您選擇自行銷售，則可在一些房產(chǎn)網(wǎng)站或報紙上發(fā)布 您的個人出售信息。但在發(fā)布的信息中應注明“謝絕中介”或“免中介費”等字樣。您可能會接到較多的詢問電 話，影響您的正常生活和工作。所以，如何登記您的聯(lián)系方式，至關重要。如果您選擇了房產(chǎn)中介經(jīng)紀公司 代理出售，他們將代理發(fā)布您的出售信息并進行相關推廣宣傳。

第五步：與買家協(xié)商和簽約。當有客戶決定購買您的房屋后，您就可以與買方協(xié)

商、簽定合同了。在合 同中應根據(jù)您與買方協(xié)商的內(nèi)容，詳細、清楚地寫明買賣雙方及有關第三方的權利和義務，明確付款方式、辦理產(chǎn)權過戶的時間、房屋交付的時間和方法以及安全交易條款。合同中還應明確規(guī)定對于違約行為所應承 擔的責任和發(fā)生糾紛后的法律解決途徑。由經(jīng)紀公司代理買賣的，買賣雙方還應與經(jīng)紀公司簽定居間擔保合 同，并明確經(jīng)紀方應承擔的居間擔保責任以及經(jīng)紀方在交易過程中應提供的服務內(nèi)容。

第六步：與買家產(chǎn)權交易。簽訂了買賣合同，交易雙方即可攜帶相關手續(xù)到房屋所屬區(qū)域房地產(chǎn)交易 部門辦理產(chǎn)權交易手續(xù);交易部門經(jīng)過相應的審查程序，確定房屋產(chǎn)權是否具備轉(zhuǎn)讓條件;買方按照合同規(guī)定 的付款方式付清房款后，房地產(chǎn)交易部門開始受理轉(zhuǎn)讓申請;買賣雙方應繳納相關稅費，買方領取房屋所有 權證。具有土地使用權證的還要到土地管理部門辦理土地使用權變更手續(xù)。另外，需注意的是，二手房交易的當事人雙方需提供的相關材料。

★★★賣方需提供的材料：

1、產(chǎn)權 人身份證(非當?shù)貞艏耸窟€應提供暫住證)

2、戶口本

3、買賣合同

4、產(chǎn)權人印章

5、共有產(chǎn)權人聲明

6、結 婚證復印件

7、原購房發(fā)票(復印件)、原購房合同

8、土地使用權證

9、已購公有住房、成本價購房、優(yōu)惠價 購房、央產(chǎn)房、經(jīng)濟適用房等房產(chǎn)，出售轉(zhuǎn)讓時還應提供相關的審批和申請手續(xù)。

10、房屋所有權證。

★★★ 買方需提供的材料：

1、戶口本

2、本人印章

3、買方本人身份證件(非北京戶籍人士還應提供暫住證)

4、外 籍人士需提供護照、居留證、工作單位證明

5、港、澳、臺人士需提供身份證、回鄉(xiāng)證、外批單

6、買賣合同

7、如需要貸款購房，還應提供貸款銀行所需的相關手續(xù)。

廣州二手房購買流程分為4步： 消費者應首先確定自己所需房子的基本條件，包括房子的戶型、結構、面積、大概位置和心理承受價位 等，然后依照以下步

驟進行交易：

第一步：通過各種途徑了解和尋找房源。

① 通過親戚朋友介紹，這種方法信息面較窄，往往成功的幾率 較低。

② 通過房產(chǎn)網(wǎng)站或報紙等媒體登出求購信息進行了解和尋找，這種方法選擇面相對較寬，但很多廣告 內(nèi)容非常混雜，您必須認真識別相關信息的真實性，以避免盲目或受到無謂打擾，影響生活。

③ 選擇口碑好，可靠，有資質(zhì)的房產(chǎn)中介經(jīng)紀公司代理購買，通過這種途徑會比較省力、省時、安全，能在較短的時間內(nèi)尋 找到合適的房源。但您必須提前對經(jīng)紀公司的資信情況進行審查(避免黑中介的欺詐)，因經(jīng)紀公司為您成功 代理后要收取一定的代理傭金，所以您需要花費更多的購房成本。所以選擇委托房產(chǎn)中介公司之前，需要綜 合衡量。

第二步：預約實地看房。選擇好目標房源后，您需要親自到現(xiàn)場查看。有關專家強調(diào)指出，一定要與產(chǎn) 權所有人親自面談，落實好房屋的產(chǎn)權性質(zhì)，是否已具備上市交易條件。對已裝修的房屋，要查看水、電、天然氣等等設施是否能夠正常使用，房屋是否質(zhì)量過關，有無明顯嚴重的質(zhì)量問題等。

第三步：與賣家進行協(xié)商和簽約。確定要購買的房屋后，您就可以與賣方協(xié)商、簽定合同了。在合同中 應根據(jù)您與賣方協(xié)商的內(nèi)容，詳細、清楚地寫明買賣雙方及有關第三方的權利和義務，明確付款方式、辦理 產(chǎn)權過戶的時間、房屋交付的時間和方法以及安全交易條款，合同中還應明確規(guī)定對于違約行為所應承擔的 責任和發(fā)生糾紛后的法律解決途徑。由經(jīng)紀公司代理買賣的，買賣雙方還應與經(jīng)紀公司簽定居間擔保合同，并明確經(jīng)紀方應承擔的居間擔保責任以及經(jīng)紀方在交易過程中應提供的服務內(nèi)容。

第四步：與賣家產(chǎn)權交易。簽訂了買賣合同，交易雙方即可攜帶相關手續(xù)到房屋所屬區(qū)、縣房地產(chǎn)交易 部門辦理產(chǎn)權交易手續(xù);交易部門經(jīng)過相應的審查程序，確定房屋產(chǎn)權是否具備轉(zhuǎn)讓條件;按照合同規(guī)定的付 款方式付清購房款，房地產(chǎn)交易部門正式受理轉(zhuǎn)讓申請;買賣雙方應繳納相關稅費，并向買方核發(fā)房屋所有 權證。具有土地使用權證的還要到土地管理部門辦理土地使用權變更手續(xù)。