第一篇：房地產(chǎn)項目的施工管理

房地產(chǎn)項目的工程管理

一、中國房地產(chǎn)開發(fā)的工程建設(shè)中現(xiàn)狀：

1、三元體系管理：施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位

2、施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位職責(zé)：

3、施工單位控制管理：投資管理、成本管理、質(zhì)量管理、安全管理、合同管理

二、施工隊伍選擇：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇施工隊伍的規(guī)定：

1）、國家相關(guān)文件規(guī)定：

2）、地方政府的實施辦法：

2、選擇所需要考慮的幾個因素：

人員素質(zhì)、技術(shù)水平、設(shè)備裝備水平、資質(zhì)和資金實力

3、施工隊伍選擇的流程：選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級的施工隊伍

1），取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，到建設(shè)局報建，拿報建表去建設(shè)工程交易中心進行招標(biāo)報名，選擇招標(biāo)代理公司。

2）由招標(biāo)代理公司編制招標(biāo)文件，上報，由招標(biāo)辦轉(zhuǎn)交易中心發(fā)布招標(biāo)公示。

3）施工單位報名，交易中心進行資質(zhì)審查。

4）開標(biāo)，確定施工單位，工期，中標(biāo)價格。

5）建設(shè)單位，施工中標(biāo)單位，按規(guī)定交費。

6）建設(shè)單位擬定施工合同，簽訂施工合同，到住建局市場股備案。

三、監(jiān)理管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)理單位選擇規(guī)定：選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級的施工隊伍

2、選擇監(jiān)理單位所考慮的幾個因素

3、監(jiān)理監(jiān)理招標(biāo)流程

四、施工單位進場前的管理

1、建立完善的業(yè)務(wù)流程

施工方案審批流程、圖紙會審業(yè)務(wù)流程、施工圖變更審批工作流程、現(xiàn)場工程簽證審批流程、甲供材采購審批流程、施工材料進場驗收流程、檢驗批驗收流程、分部分項工程質(zhì)量驗收流程、不合格點或隱患處理實施流程、工地罰款審批流程等

2、與流程配套的制度建立

3、確定施工單位進場前的協(xié)調(diào)

五、建立施工應(yīng)急預(yù)案

六、施工過程中的管理

1、質(zhì)量控制

2、進度控制（投資控制）

3、現(xiàn)場管理：文明施工

4、安全管理

七、施工過程中的三方各司其職、互相協(xié)調(diào)機制：

正在處理施工單位工程部、監(jiān)理單位、建設(shè)單位項目部三方之間的關(guān)系，達到多贏的局面

八、如何發(fā)揮建設(shè)單位工程部的作用，達到投資管理、成本管理、質(zhì)量管理、安全管理、合同管理的作用

1、用好兩個合同：《施工合同》、《監(jiān)理合同》

2、抓好流程管理

3、如何抓落實

九、如何發(fā)揮監(jiān)理在施工中的作用

十、如何發(fā)揮施工單位項目部在現(xiàn)場管理中的作用

十一、建筑材料的選擇：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工材料的選擇的一般規(guī)則

2、建設(shè)單位對施工單位所供材料的認質(zhì)認價管理

3、建設(shè)單位所供材料的招標(biāo)管理

十二、施工過程的綜合管理提升

1、轉(zhuǎn)變思想、端正態(tài)度、擺正位置、努力工作，2、職業(yè)化

3、文字、數(shù)字管理、（時間管理、交接記錄管理）

4、合作精神

5、利用好例會

6、提高協(xié)調(diào)能力、抓落實能力

第二篇：房地產(chǎn)施工項目管理

房地產(chǎn)施工項目管理

目 錄

一.工程項目現(xiàn)場管理規(guī)程 二.第一次工地會議議程 三.監(jiān)理授權(quán)書

四.工程技術(shù)資料及施工圖表簽報程序規(guī)定 五.工程施工現(xiàn)場簽證管理辦法 六.施工用電管理規(guī)定 七.施工用水管理規(guī)定 八.違規(guī)處罰規(guī)定 九.監(jiān)理工作管理規(guī)定 十.駐地監(jiān)理工作考核細則 十一.工程質(zhì)量管理規(guī)定 十二.施工現(xiàn)場安全文明管理規(guī)定 十三.工程質(zhì)量問題(事故)處理規(guī)定

十四.工程完工清場和質(zhì)保期內(nèi)保修工作的規(guī)定 十五.工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn) 十六.竣工驗收規(guī)程

十七.工程竣工驗收會議表決意見(標(biāo)準(zhǔn)格式)十八.物業(yè)驗收及移交規(guī)程 附表一.工程進度資金需求申報表 附表二.周(月)施工計劃表 附表三.鋼材、水泥月報表 附表四.工程缺陷統(tǒng)計表

附表五.分戶房屋移交檢驗缺陷登記表 附表六.工程尾款申請支付表 附表七.工程質(zhì)保金申請支付表

工程項目現(xiàn)場管理規(guī)程 一．總則

工程項目現(xiàn)場管理是實現(xiàn)投資目標(biāo)的重要環(huán)節(jié),負有對工程投資、進度、質(zhì)量、施工安全、環(huán)境影響等協(xié)調(diào)、控制、指揮的權(quán)利和責(zé)任,旨在工程前期準(zhǔn)備至招投標(biāo)和施工合同簽訂后開展工作。工程部是工程項目施工現(xiàn)場唯一的組織協(xié)調(diào)機構(gòu)。二．職責(zé)

1．對工程實施過程中的投資、進度、質(zhì)量、施工安全和環(huán)境影響負責(zé)。

2．嚴(yán)格執(zhí)行公司工程投資、進度和質(zhì)量計劃，實施對施工單位、監(jiān)理單位日常工作的考核與管理。

三．主要工作程序和內(nèi)容

1．工程開工前由工程部明確項目責(zé)任人。項目接任后，必須熟悉所接任項目的招標(biāo)文件、設(shè)計圖紙、工程現(xiàn)場情況，擬定施工隊伍進場計劃和現(xiàn)場準(zhǔn)備措施。

2．施工現(xiàn)場準(zhǔn)備就緒后兩天內(nèi)正式通知監(jiān)理單位、施工單位召開第一次工地會議，工地會議的主要目標(biāo)是：轉(zhuǎn)交業(yè)主對施工、監(jiān)理管理的相關(guān)文件規(guī)定，察看施工現(xiàn)場，交代控制坐標(biāo)點，確定工程技術(shù)交底日期和預(yù)定開工日期。

3．工程放線定位后及時組織監(jiān)理單位，業(yè)主成本管理部門測定建筑物周邊線外3m以內(nèi)的現(xiàn)場高程及所占用施工場地的現(xiàn)場高程，三天內(nèi)必須由施工單位在原始記錄的基礎(chǔ)上用簡圖形式整理一式四份，會同監(jiān)理單位簽證后，分別上報業(yè)主成本部門和工程管理部門。4．工程動工后及時參加每周監(jiān)理例會，傳達業(yè)主對工程管理的要求和相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)調(diào)施工、監(jiān)理、業(yè)主三方日常管理和技術(shù)管理中的各項事務(wù)。會同業(yè)主成本部核簽基礎(chǔ)施工中土方進出的實際數(shù)量和基礎(chǔ)開挖的實際深度。

5．加強日常巡視巡檢，糾正施工監(jiān)理工作的錯誤行為。協(xié)調(diào)配合施工單位做好主體施工。參加各分部分項工程的驗收，協(xié)調(diào)政府行政管理部門的質(zhì)檢安檢活動，核簽各分部分項驗收工程的資料。

6．嚴(yán)格執(zhí)行各項管理制度，強化工程節(jié)點進度計劃考核和每月25日的監(jiān)理工作日?？己?。7．工程完工后及時組織工程竣工預(yù)驗收，在預(yù)驗收合格的前提下，及時申請行政主要部門進行竣工驗收。

8．工程竣工驗收后三個月內(nèi)督促施工單位辦妥備案，觀察修復(fù)已交工房屋存在的缺陷，向業(yè)主售房部門移交前必須督促施工和監(jiān)理單位逐戶做好下述工作：①室內(nèi)清潔，玻璃干凈；②衛(wèi)生試水不漏；③下水通球檢驗；④供電、電視、智能化等檢驗合格，箱蓋完好，設(shè)施完備；⑤門窗開啟自如，關(guān)閉嚴(yán)密。

9．在按上述要求檢查合格后，組織監(jiān)理單位和施工單位向業(yè)主指定的售房管理部門分戶復(fù)檢合格移交，并見證移交會簽。

10．項目責(zé)任人必須嚴(yán)格要求自己、努力學(xué)習(xí)、積極工作、不斷提高自身項目管理素質(zhì)，認真細致地分類收集下述備查報表：①監(jiān)理工作規(guī)劃和監(jiān)理月報；②監(jiān)理例會紀(jì)要和工程缺陷統(tǒng)計報表；③原始地面實測記錄，開挖深度實測記錄；④工作聯(lián)系函及工程標(biāo)外簽證單。11．項目責(zé)任人必須嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和公司各項管理制度，服從公司安排。

第一次工地會議議程

會議主要內(nèi)容（工程部項目責(zé)任人主持）：

1.建設(shè)單位、承包單位和監(jiān)理單位分別介紹各自駐現(xiàn)場的組織機構(gòu)、人員及其分工； 2.建設(shè)單位根據(jù)委托監(jiān)理合同宣布對總監(jiān)理工程師的額授權(quán)； 3.建設(shè)單位介紹工程開工準(zhǔn)備情況； 4.承包單位介紹施工準(zhǔn)備情況；

5.建設(shè)單位和總監(jiān)理工程師對施工準(zhǔn)備情況提出意見和要求；

6.總監(jiān)理工程師介紹經(jīng)過圖紙會審后編制的監(jiān)理規(guī)劃的主要內(nèi)容、工作程序、工作方法； 7.研究確定各方在施工過程中參加工地例會的主要人員，召開工地例會周期、地點、會議議程及主要議題；

8.關(guān)于檢驗批劃分、材料取樣計劃、施工檢測計劃、隱蔽工程的驗收設(shè)置要求； 9.第一次工地會議紀(jì)要應(yīng)由項目監(jiān)理機構(gòu)負責(zé)起草，并經(jīng)與會各方代表會簽； 10.其他應(yīng)注意事項。

監(jiān)理授權(quán)書

根據(jù)本公司和監(jiān)理公司簽訂的委托監(jiān)理合同，特授予監(jiān)理人以下權(quán)利： 一.監(jiān)理人在委托人委托的工程范圍內(nèi)，享有以下權(quán)利：(1)選擇工程分包人的認可權(quán)。

(2)對工程建設(shè)有關(guān)事項包括設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、生產(chǎn)工藝設(shè)計和使用功能要求,向委托人的建議權(quán)。(3)對工程設(shè)計中的技術(shù)問題，按照安全和優(yōu)化的原則，向設(shè)計人提出建議；如果擬提出的建議可能會提高工程造價或延長工期，應(yīng)當(dāng)事先征得委托人的同意。當(dāng)發(fā)現(xiàn)工程設(shè)計不符合國家現(xiàn)行的建設(shè)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)時，監(jiān)理人應(yīng)當(dāng)書面報告委托人要求設(shè)計人更正。

(4)審批工程施工組織設(shè)計和技術(shù)方案，按照保質(zhì)量、保工期和降低成本的原則，向承包人提出建議，并向委托人提出書面報告。

(5)主持工程建設(shè)有關(guān)協(xié)作單位的組織協(xié)調(diào)，重要協(xié)調(diào)事項應(yīng)當(dāng)事先向委托人報告。(6)征得委托人同意，監(jiān)理人有權(quán)發(fā)布開工令、停工令、復(fù)工令，但事先應(yīng)向委托人報告。如在緊急情況下未能事先報告時，則應(yīng)在24小時內(nèi)向委托人作出書面報告。

(7)工程上使用的材料和施工質(zhì)量得檢驗批。對于不符合設(shè)計要求和合同約定及國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)得材料、構(gòu)配件、設(shè)備，有權(quán)通知承包人停止使用；對于不符合規(guī)范質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)得工序、分項分部工程，有權(quán)通知承包人停工整改、返工。

(8)工程施工進度得檢查、監(jiān)督權(quán)，以及工程實際竣工日期提前或超過工程施工合同規(guī)定得竣工期限得簽認權(quán)。

(9)在工程施工合同約定得工程價格范圍內(nèi)，工程款支付得審核和簽認權(quán)。

(10)監(jiān)理單位或監(jiān)理人有對施工單位違反工程管理相關(guān)規(guī)定的行為提出處罰建議的權(quán)利。二.在委托的工程范圍內(nèi)，委托人或承包人對對方的任何意見和要求（包括索賠要求），均必須首先向監(jiān)理機構(gòu)提出，由監(jiān)理機構(gòu)研究處置意見，再同雙方協(xié)商確定。當(dāng)委托人和承包人發(fā)生爭執(zhí)時，監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)根據(jù)自己的職能，以獨立的身份判斷，公正地進行協(xié)調(diào)。

工程技術(shù)資料及施工圖表簽報程序規(guī)定

為加強施工管理，規(guī)范施工過程中各種技術(shù)資料及施工圖表的簽發(fā)報送程序，現(xiàn)就有關(guān)事項作出以下規(guī)定：

一.工作計劃安排及進度款申請報表

1.施工單位必須根據(jù)施工合同中約定的總工期于工程開工前一周內(nèi)將施工網(wǎng)絡(luò)計劃及施工進度橫道圖表上報分管監(jiān)理單位，由監(jiān)理單位審定后于開工前三天報工程部。

2.工程開工后每周主要施工安排必須于上周五之前報監(jiān)理單位確認，監(jiān)理單位確認后于每周五向工程部報本周工作完成情況及下周主要工作安排計劃。

3.各施工單位每月25日前必須將本月工作完成情況、下月工作安排及工程進度款申報表報監(jiān)理單位，監(jiān)理單位審定后于28日前上報工程部。二.會議紀(jì)要及監(jiān)理月報

1.各施工單位必須參加所在組團的每周監(jiān)理例會，分析工程質(zhì)量和施工進度，提出改進措施，其例會記錄由監(jiān)理單位整理，每周報工程部。

2.各監(jiān)理單位在工程監(jiān)理過程中，檢查發(fā)現(xiàn)的設(shè)計缺陷、施工缺陷必須及時登記，每周五匯總填表，分別報施工單位和甲方工程部。

3.各監(jiān)理單位每月25日前必須就所監(jiān)理的工程項目進行一次進度、質(zhì)量、成本控制分析，并提出相應(yīng)的改進措施和建議，于25日成文后報工程部。

4.各施工單位在工程竣工驗收前一周內(nèi)必須將工程驗收資料分項匯總后報監(jiān)理單位，監(jiān)理單位審查整理后必須在一個月內(nèi)報工程部。三.分項分包工程及甲供材料報表

1.各施工單位中標(biāo)工程約定或施工合同約定的甲供材料必須在用料前一個月提供材料清單，向工程部申報材料需求計劃。

2.已確定由業(yè)主供應(yīng)的門、窗及構(gòu)配件，由施工單位按施工圖尺寸要求列出清單報監(jiān)理審定，由監(jiān)理單位提前三個月報工程部。

3.已確定由業(yè)主分包的分項工程，施工和監(jiān)理單位必須認真核定分項分包界限范圍，并提出范圍界定的文字條款及制約措施，于工程動工前一周內(nèi)報工程部。注:各施工、監(jiān)理單位必須嚴(yán)格遵守本規(guī)定。

工程施工現(xiàn)場簽證管理辦法

為規(guī)范工程施工現(xiàn)場簽證管理工作，確保工程施工現(xiàn)場簽證工作處于受控狀態(tài)，特制定本辦法。一.職責(zé)分工

1.業(yè)主授權(quán)派駐工地代表（簡稱甲方代表）負責(zé)工程施工現(xiàn)場簽證工作的管理與實施。2.工程施工方（簡稱乙方）負責(zé)對甲方下達的指令或需由乙方簽證的文件的簽證。二.簽證工作內(nèi)容

1.基礎(chǔ)開挖到滿足設(shè)計要求時，必須進行簽證確認。2.合同以外的土方工程。

3.施工圖和設(shè)計變更以外的工程內(nèi)容。4.甲方確定的必須通過簽證才予以確認的。5.工程施工合同中約定必須簽認的。

6.法律、法規(guī)及現(xiàn)行有效標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須簽證的。三.現(xiàn)場簽證參加人員

甲方代表、甲方預(yù)算員、乙方代表、監(jiān)理單位代表。四.現(xiàn)場簽證單填寫要求

所有工程量必須經(jīng)現(xiàn)場測量后填寫，到場人員必須當(dāng)場在現(xiàn)場簽證單上簽字或當(dāng)場在記錄的原始數(shù)據(jù)上簽字，后補簽簽證單?，F(xiàn)場簽證單一式四份，甲方工程部、成本部、監(jiān)理單位、乙方各留一份，現(xiàn)場簽證單必須在一個星期之內(nèi)四方簽字蓋章完畢，否則簽證單視同無效。簽證原則上不允許簽計時工，如有特殊臨時用工情況，必須列明用工人數(shù)及用工時間。五.現(xiàn)場簽證程序

1.乙方提出簽證申請 甲方、監(jiān)理單位同意進行簽證 甲方代表組織相關(guān)人員現(xiàn)場進行工程量測量、簽字確認。

2.乙方填寫現(xiàn)場簽證單（現(xiàn)場簽證單必須使用國家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范表格）各單位必須簽字蓋章并留存 乙方對簽證單做一份完整預(yù)算作為結(jié)算依據(jù)。六.現(xiàn)場簽證結(jié)算方式

1.單體施工單位分三個階段分別辦理簽證結(jié)算。即基礎(chǔ)部分、主體結(jié)構(gòu)部分和安裝及裝修部分。每個階段在正式驗收前施工單位必須將結(jié)算資料提交到甲方成本部，否則停止撥付工程進度款。

2.外網(wǎng)、景觀及零星工程合同外簽證（僅為建安及天一園林公司），每月5日前必須將簽證結(jié)算資料提交到甲方成本部，逾期停付工程款。七.簽證的效力

1.乙方應(yīng)予提報簽證的文件，但未經(jīng)甲方簽證的，均屬無效。已實施未經(jīng)簽證所產(chǎn)生的經(jīng)濟責(zé)任由乙方承擔(dān)。乙方對甲方的指令確有異議（拒簽），在甲方堅持要求執(zhí)行時，乙方應(yīng)予以執(zhí)行，因指令錯誤發(fā)生的費用和給乙方造成的損失由甲方承擔(dān)，延誤的工期相應(yīng)順延。因拒不執(zhí)行指令而造成的損失則由乙方承擔(dān)。

2.凡簽證責(zé)任人未按法律、法規(guī)、現(xiàn)行有效標(biāo)準(zhǔn)及合同約定時間內(nèi)對對方提出的文件予以簽證或簽復(fù)的，應(yīng)視為要求已被確認，由此產(chǎn)生的責(zé)任由甲方承擔(dān)。

3.本辦法為甲乙雙方在合作中的經(jīng)濟或法律責(zé)任界定的依據(jù)，包括返工、返修、停工損失、延誤的工期及其他經(jīng)濟損失。八.例外處置

1.必要時，甲方可發(fā)出口頭指令，施工方對甲方的口頭指令應(yīng)予以執(zhí)行。但乙方應(yīng)在48小時內(nèi)提出書面文件，甲方必須簽證確認。

2.在特殊情況下，乙方有權(quán)要求甲方下達指令的要求，并將需要的理由和遲誤的后果書面通知甲方，甲方在48小時內(nèi)不予下達或答復(fù)，應(yīng)承擔(dān)由此造成的經(jīng)濟支出及順延的工期，賠償乙方的有關(guān)損失。

九.本辦法自行文之日起執(zhí)行，由工程部負責(zé)統(tǒng)一解釋。

施工用電管理規(guī)定

為加強施工用電的管理，保障安全用電，規(guī)范施工用電行為，特制定本辦法：

1.所有施工及配合施工單位用電均由工程部統(tǒng)一管理，用電單位必須持用電方案經(jīng)工程部審核批準(zhǔn)，并嚴(yán)格按批準(zhǔn)方案認真組織施工。

方案未經(jīng)工程部批準(zhǔn)，擅自接電者，處以500-1000元罰款，并承擔(dān)當(dāng)月分表與總表的全部差額。

2.各用電單位用電安裝及維護人員，必須持證上崗，無電工上崗證者不得進行該項工作。3.一級配電柜內(nèi)，必須使用計量合格的電表進行計量，并對各自的電表計量負責(zé)，工程部有權(quán)要求用電單位對所用電表重新進行校驗。如經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)由于私自改動接線方式，造成電表計量不準(zhǔn)或倒走，一律按竊電論處。

4.電費的收取。抄表日期：每月20-25日，按照供電局電費單據(jù)實收取，在每月進度款中予以扣除。

5.各用電單位對各自的用電線路負有維護管理責(zé)任，應(yīng)經(jīng)常對所屬用電線路進行檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患，立即整改。若用電線路存在安全隱患，而不能得到及時整改，工程部將停止供電。本規(guī)定由工程部統(tǒng)一解釋。

施工用水管理規(guī)定

為規(guī)范施工用水行為，切實維護用水單位的利益，特制定此管理辦法，凡用水單位均應(yīng)嚴(yán)格遵守。

1．任何單位用水必須報經(jīng)工程部批準(zhǔn)，方可進行用水管道的連接，并裝表計量，水表初始讀數(shù)報工程部備案。嚴(yán)禁任何單位和個人私接取水管道，違者處罰300～500元。2．任何用水點必須安裝水表進行計量，并在每月20日將水表讀數(shù)報至工程部，水費依此據(jù)實收取。所報水表讀數(shù)如不屬實，按實際用水量兩倍收取水費。

3．嚴(yán)禁在給水管道上直接管道泵，水壓不足時應(yīng)設(shè)置儲水池再經(jīng)加壓設(shè)備進行提升，且進水管必須高于儲水池水面。違反此條者按市水務(wù)處罰規(guī)定處罰。4．用水單位對用水管道有維護管理的義務(wù)。對用水管道的任何破壞造成水量損失，當(dāng)月分攤水量全部由該用水單位承擔(dān)；且用水單位必須及時修復(fù)用水管道，若未能及時修復(fù)，當(dāng)月施工水損費用由該事故用水單位全部承擔(dān)。本規(guī)定由工程部統(tǒng)一解釋。

違規(guī)處罰規(guī)定

為規(guī)范工程管理行為，切實做好工程管理，現(xiàn)就東風(fēng)陽光城各施工、監(jiān)理、配合單位等違規(guī)處罰做出如下規(guī)定：

1．未經(jīng)業(yè)主項目管理人員允許私自在施工現(xiàn)場搭建工棚的，除限期拆除外，處以500～1000元的罰款。

2．未經(jīng)業(yè)主售房部門允許，私自占用已移交房屋者，處以500～2000元罰款。3．超越自身工作區(qū)域，強占他人場地者，除限期清除外，處以500～2000元的罰款。4．違規(guī)私自移接管道泵，直取管道自來水施工者，按市自來水節(jié)水處罰規(guī)定執(zhí)行。5．違規(guī)私接電源，有偷電行為者，處以500～1000元罰款。6．不服從門衛(wèi)管理，強行進入者處以100～200的罰款。7．攀爬圍欄私自進入者，處以100元罰款。

8．順手牽羊、偷拿現(xiàn)場材料者，按所獲取材料價款的雙倍金額處罰。9．損壞工程成品或半成品者，按修復(fù)或更換價款的110％處罰。10．在已完工路面拌合砂漿者，每發(fā)現(xiàn)一處處以200元罰款。11．會議通知到位后，開會遲到每次處以100元罰款。

12．會議時間隨地吐痰，隨手丟煙頭每次每項處以50元罰款。不講究衛(wèi)生，隨地大小便者，每人每次處以50元處罰。

13．四大節(jié)點工程工期（基礎(chǔ)工程、砼結(jié)構(gòu)工程、墻體工程、裝飾工程）不能按預(yù)期完工的，每延誤一天罰款200元，若總工期達到合同工期者，則罰款如數(shù)退還，若總工期延誤，則按合同約定賠償，且中期處罰不退還。

14．違反安全管理規(guī)定，違章操作，野蠻施工者，按相關(guān)規(guī)定處以500～1000元罰款。15．違反施工程序，施工質(zhì)量問題突出且反復(fù)出現(xiàn)同類工程質(zhì)量問題者，處以500～1000元罰款。

監(jiān)理工作管理規(guī)定

為加強工程管理，提高工程投資效益，現(xiàn)就監(jiān)理單位的授權(quán)和管理做出如下規(guī)定： 1．凡屬投標(biāo)、議標(biāo)、邀請招標(biāo)等進入本公司承監(jiān)的監(jiān)理公司，都必須遵循本規(guī)定。2．凡屬承監(jiān)本公司工程的監(jiān)理單位，由本公司工程部根據(jù)工程的性質(zhì)和特點，對工程質(zhì)量、工程進度、工程成本控制授予監(jiān)理單位施工組織、施工管理、工作協(xié)調(diào)和對施工單位進行違規(guī)處罰的權(quán)利。監(jiān)理單位必須對所監(jiān)理的工程質(zhì)量、施工安全、工程進度和成本控制負責(zé)。3．凡屬承監(jiān)本公司工程的監(jiān)理單位，在工程開工前第一次工地例會后一周內(nèi)必須書面向工程部呈報合格詳細的監(jiān)理規(guī)劃，工程部三天之內(nèi)提出修改和批復(fù)意見。工程部批復(fù)之日為監(jiān)理服務(wù)合同有效起始之時。

4．凡屬承監(jiān)本公司工程的監(jiān)理單位，必須配套必要的平行檢驗工具，實行日常平行檢驗，并認真填報工程缺陷統(tǒng)計報表，若不申報缺陷統(tǒng)計報表或不具備基本檢驗手段，則視為未履行平行檢驗，本公司將保留經(jīng)濟索賠的權(quán)利。

5．凡屬承監(jiān)本公司工程的監(jiān)理單位，必須積極支持施工單位爭創(chuàng)優(yōu)質(zhì)無通病工程，切實保證施工合同約定的工程質(zhì)量等級，則視為監(jiān)理單位違約，本公司將保留經(jīng)濟索賠的權(quán)利。6．凡屬承監(jiān)本公司工程的監(jiān)理單位，必須對所監(jiān)理工程中所有的隱蔽工程進行見證，若發(fā)現(xiàn)隱蔽記錄不實或不合格工程隱蔽，則由監(jiān)理單位承擔(dān)返工損失10％的經(jīng)濟責(zé)任。7．凡屬承監(jiān)本公司工程的監(jiān)理單位，必須對所監(jiān)理工程中的關(guān)鍵部位進行旁站，若所承監(jiān)的關(guān)鍵部位發(fā)生質(zhì)量事故，經(jīng)查實監(jiān)理人員未履行旁站，則由監(jiān)理單位承擔(dān)返工損失10％的經(jīng)濟責(zé)任。

8．凡屬承監(jiān)本公司工程的監(jiān)理單位，必須認真編寫監(jiān)理月報、階段監(jiān)理報告、項目監(jiān)理工作總結(jié)及監(jiān)理日志，本公司工程部現(xiàn)場代表將不定期進行抽查，若發(fā)現(xiàn)監(jiān)理單位不重視，不編報，每缺一項處罰監(jiān)理責(zé)任人200元。

9．凡屬承監(jiān)本公司工程的監(jiān)理單位，必須督促施工單位及時整理驗收資料，保證房屋工程預(yù)驗收三個月內(nèi)領(lǐng)回工程竣工驗收備案證，若所承監(jiān)的工程三個月被無法竣工備案，則視為監(jiān)理單位違約，本公司將保留經(jīng)濟索賠的權(quán)利。

希望所有承承監(jiān)本公司工程的監(jiān)理單位，嚴(yán)格按照國家監(jiān)理規(guī)范運作，確保監(jiān)理工作循序有效。

本規(guī)定若與國家監(jiān)理規(guī)范不符之處，以國家監(jiān)理規(guī)范及相關(guān)法律法規(guī)為準(zhǔn)。本規(guī)定由工程部統(tǒng)一解釋。

駐地監(jiān)理工作考核細則

標(biāo) 準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn)分 考核內(nèi)容 最高扣分 扣分方法 施工單位評分 監(jiān)理組評分 甲方代表評分

1、熟悉監(jiān)理規(guī)范，精通本職業(yè)務(wù)知識

2、嚴(yán)格監(jiān)理、一絲不茍、熱情服務(wù)、秉公辦事、言行文明

3、各項內(nèi)部管理制度明確有完善的施工監(jiān)督與考核機制，堅持工地會議制度，有詳細的會議紀(jì)要

4、定期檢查安全措施，查找事故隱患，在重點工序落實安全防范措施

5、按質(zhì)監(jiān)站要求的抽檢頻率做好各項試驗檢測，準(zhǔn)確及時下達指令，虛心接受上級、業(yè)主有關(guān)進度、質(zhì)量的指示和措施。求實務(wù)實，科學(xué)辦事

6、嚴(yán)格質(zhì)量要求對工程進行主動控制、事前監(jiān)理，在材料、隱蔽工程、復(fù)雜工藝等方面，嚴(yán)格控制操作程序，監(jiān)理、承包人質(zhì)量保證體系完善。做好試驗檢測數(shù)據(jù)的填寫報、核查工作

7、健全工程監(jiān)理檔案監(jiān)理月報、季報齊全，規(guī)范明晰及時，監(jiān)理檔案、施工原始記錄按監(jiān)理規(guī)程要求做到齊全、準(zhǔn)確規(guī)范，每月有質(zhì)量控制分析報告

8、關(guān)鍵工序全過程旁站，一般工序堅持旁站，做好旁站記錄進入現(xiàn)場要配戴上崗證，掛牌服務(wù)

9、堅持計劃管理，認真審核總體與分項計劃、計量支付準(zhǔn)確、及時無超清單支付，審核報單、現(xiàn)場檢驗準(zhǔn)確無誤

10、監(jiān)理隊伍穩(wěn)定，監(jiān)理組主要人員不隨意變動 100

1、無業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)制度

2、各分項監(jiān)理實施細則不完善 24 第2條發(fā)現(xiàn)一次扣2分

1、工作馬虎，推諉分工不明確

2、承包商呈報文件審批不及時

3、對承包商優(yōu)質(zhì)優(yōu)價考核不認真

4、違反監(jiān)理人沒行為準(zhǔn)則等有關(guān)規(guī)定 2224 第4條發(fā)現(xiàn)一次扣2分

1、管理制度不完美

2、無工地會議制度、妄錄

3、施工監(jiān)督與考核機制不完善 222

1、質(zhì)量事故報告不及時

2、檢查發(fā)現(xiàn)有缺陷不填報 26 第2條發(fā)現(xiàn)一次扣2分

1、材料進場無檢驗

2、獨立平行抽檢試驗滯后

3、對上級的檢查工作不配合4、貫徹執(zhí)行指示不迅速 4422 第1、2條發(fā)現(xiàn)一次扣2分

1、對工程主動控制不力

2、復(fù)雜工藝控制不到位

3、承包人監(jiān)理質(zhì)保體系不完善

4、數(shù)據(jù)填報不真實 4266 第1、3、4條發(fā)現(xiàn)一次扣2分

1、監(jiān)理檔案不齊全

2、記錄不準(zhǔn)確規(guī)范

3、月報，季報質(zhì)量控制分析報告不齊全 644 第1、2、3條發(fā)現(xiàn)一次扣2分

1、隱蔽工程不旁站

2、無旁站記錄

3、進現(xiàn)場未佩帶上崗證 642 第1、2條發(fā)現(xiàn)一次扣2分

1、計劃管理不落實，分項與總體不協(xié)調(diào)

2、有超清單支付現(xiàn)象

3、計量不及時、準(zhǔn)確 242 第2條發(fā)現(xiàn)一次扣2分

1、隨意更換總監(jiān)代表

2、監(jiān)理組內(nèi)部更換者 42 每人次扣2分第一次扣1分

注：對照此細則，每月考核一次，扣一分處罰監(jiān)理單位100元。評分辦法按所列執(zhí)行?？偙O(jiān)、施工方項目經(jīng)理、工程部代表三方評定，每月20日評定一次。

工程質(zhì)量管理規(guī)定

1．各施工單位應(yīng)當(dāng)認真貫徹國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》和《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文》，建立質(zhì)量管理機構(gòu)，設(shè)置專職質(zhì)檢員，建立質(zhì)量責(zé)任制，強化工程質(zhì)量管理，對各自施工工程范圍的施工質(zhì)量負責(zé)。

2．施工單位應(yīng)按照新修訂的建筑工程施工質(zhì)量驗收系列規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)，控制工程質(zhì)量，按照“驗評分離、強化驗收、完善手段、過程控制”的指導(dǎo)思想，采取有效的手段，加強施工過程中的質(zhì)量控制。

各施工單位項目經(jīng)理為質(zhì)量的第一責(zé)任人。

3．業(yè)主要求總承包單位按照本工程的總體質(zhì)量目標(biāo)參與全部工程質(zhì)量管理，總承包單位應(yīng)按照總體質(zhì)量目標(biāo)，針對充分滿足使用功能、設(shè)計效果和觀感質(zhì)量，全面提高工程質(zhì)量整體水平的目的，提出合理化建議，各分包施工單位應(yīng)給予配合執(zhí)行?？偝邪鼏挝慌浜媳O(jiān)理單位加強施工單位自身質(zhì)量管理能力，充分強化和調(diào)動各施工單位的質(zhì)量意識和積極性，實現(xiàn)全員、全過程的質(zhì)量管理。

4．為了確保工程質(zhì)量達到優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，每周至少定期一次由監(jiān)理組織，業(yè)主、總包單位和各分包單位責(zé)任人參加質(zhì)量檢查，對各施工單位本周完成的工程質(zhì)量進行評定，對不合格工程或質(zhì)量隱患下達整改指令，并將評定結(jié)果在監(jiān)理例會上通報。

5．各分包施工單位應(yīng)服從總包單位質(zhì)檢員的各項口頭或書面的整改要求，對不服從管理的施工單位，總包單位應(yīng)報業(yè)主和監(jiān)理，經(jīng)批準(zhǔn)后可采取強制措施。

6．各分包單位必須編制分項工程作業(yè)設(shè)計或施工方案，由總包單位報業(yè)主和監(jiān)理單位審核后實施，方案必須符合工程總體質(zhì)量目標(biāo)要求。

7．各分項分部工程所用原材料、成品、半成品必須符合國家相關(guān)質(zhì)量檢驗標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計和相關(guān)合同文件要求，材料進場時，提供產(chǎn)品合格證和有效質(zhì)量證明文件，按照規(guī)定需要復(fù)檢的材料，必須有施工單位和監(jiān)理方見證取樣，并送具有檢測資質(zhì)的單位檢驗。

8．對施工單位私自更換材料、成品、半成品的品牌或自行更換具有同樣效能的材料的行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)監(jiān)理單位將給予嚴(yán)厲處罰，并對已施工的部位予以返工處理。

9．施工過程中的上一道工序未經(jīng)驗收，不得進入下道工序的施工，監(jiān)理單位組織施工單位責(zé)任人對分項工程的工序節(jié)點和成品驗收，驗收時必須先向監(jiān)理報驗，并提前24小時向監(jiān)理單位送報驗材料。

10．工程施工技術(shù)資料是施工質(zhì)量可追溯的依據(jù)，各單位應(yīng)該與工程同步，及時有效的整理，要求項目齊全，內(nèi)容具體，手續(xù)完備，真實、準(zhǔn)確、可靠。

工程資料的填寫按照國家標(biāo)準(zhǔn)《建設(shè)工程文件歸檔整理規(guī)范》GB/T050328—2001和《湖北省建筑工程施工統(tǒng)一用表》的規(guī)定整理填寫。

11．工程竣工時，各施工單位必須交業(yè)主四套完整的竣工資料（包括音像資料），其中一套必須是原件，復(fù)印件必須字跡清晰，有關(guān)簽字完整有效。

施工現(xiàn)場安全文明管理規(guī)定

為規(guī)范施工現(xiàn)場管理，切實做好安全文明施工，特制訂本規(guī)定，凡屬參加?xùn)|風(fēng)陽光城建設(shè)的各施工單位，都必須遵守本規(guī)定，各參與承監(jiān)的監(jiān)理單位均有責(zé)任督促施工單位嚴(yán)格執(zhí)行本規(guī)定。

1.工程開工前施工單位必須按業(yè)主提供的平面圖在指定區(qū)域內(nèi)詳細規(guī)劃和合理布置現(xiàn)場辦公、地材堆場、加工制作區(qū)域，并繪圖公布于醒目位置，現(xiàn)場實物應(yīng)與規(guī)劃相符。2.施工現(xiàn)場實行封閉管理，圍護墻或柵欄高度不低于2m，入口處應(yīng)美觀大方，嚴(yán)禁亂張亂貼。

3.施工現(xiàn)場道路保持暢通，道路必須平整硬化，滿足載重卡車通行，并保持日常整潔。4.工程施工至二層（含二層）時必須采用2000目密網(wǎng)封閉作業(yè)，腳手架搭設(shè)必須復(fù)核規(guī)范要求，提升設(shè)備必須經(jīng)安檢合格后方可使用。

5.施工現(xiàn)場必須保證排水暢通，施工污水應(yīng)通過簡易沉淀池后方可進入小區(qū)排水系統(tǒng)。出入車輛必須沖洗干凈，嚴(yán)禁帶泥出入。

6.現(xiàn)場施工材料必須分類堆放，并有醒目標(biāo)識，嚴(yán)禁混堆亂放。

7.現(xiàn)場臨時辦公環(huán)境應(yīng)美觀大方，設(shè)施整潔，衛(wèi)生設(shè)施齊全，禁止使用干廁，嚴(yán)禁現(xiàn)場搭建施工住房。

8.施工現(xiàn)場必須有醒目的標(biāo)牌標(biāo)識工程規(guī)模，工程造價，開（竣）工日期，建設(shè)單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位、施工單位負責(zé)人，施工單位安全員和質(zhì)檢員。

9.嚴(yán)格執(zhí)行行政主管部門制訂的安全文明施工管理細則，確保施工安全，爭做文明樣板工地。10.任何單位和個人都必須遵守本規(guī)定，違者按違規(guī)處罰。本規(guī)定由工程部統(tǒng)一解釋。

工程質(zhì)量問題（事故）處理規(guī)定

一.為了規(guī)范工程管理，對質(zhì)量問題（事故）的調(diào)查處理，根據(jù)有關(guān)建筑工程質(zhì)量法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合工程管理的具體情況，制定本規(guī)定。二.建筑工程質(zhì)量問題（事故）的分類： 1.質(zhì)量問題的分類 1）一般質(zhì)量問題：

不影響建筑物的近期使用，也不影響建筑物結(jié)構(gòu)的承載力、剛度及完整性，但卻影響美觀或耐久性。

2）較嚴(yán)重質(zhì)量問題：

不影響建筑物結(jié)構(gòu)的承載力，卻影響建筑物的使用功能或使結(jié)構(gòu)的使用功能下降，有時還會使人有不舒適和不安全感。3）嚴(yán)重質(zhì)量問題：

影響建筑物結(jié)構(gòu)的承載力或使用安全。

2.質(zhì)量事故分類： 1）一般質(zhì)量事故：

由于勘察、設(shè)計、施工過失等，造成直接經(jīng)濟損失在伍仟元以上（含伍仟元）、十萬元以下的。嚴(yán)重質(zhì)量問題大面積出現(xiàn)或建筑物傾斜超過設(shè)計和規(guī)范允許值造成建筑結(jié)構(gòu)臨近破壞或局部破壞，損失在十萬元以下的，也可當(dāng)作一般質(zhì)量事故來處理。2）重大質(zhì)量事故：

其分類按建設(shè)部３號部長令的規(guī)定分類。三.質(zhì)量問題（事故）上報處理程序： 1.一般質(zhì)量問題：

由責(zé)任監(jiān)理工程師填發(fā)監(jiān)理記錄，監(jiān)督責(zé)任方處理并檢查驗收。

2.較嚴(yán)重質(zhì)量問題：

1）責(zé)任監(jiān)理工程師簽發(fā)整改通知書，并報總監(jiān)工程師。若需審查整改方案，應(yīng)在整改通知中注明。

2）責(zé)任監(jiān)理工程師收到責(zé)任方報來的整改完成報告書后，應(yīng)及時檢查驗收。3.嚴(yán)重質(zhì)量問題：

1）責(zé)任監(jiān)理工程師簽發(fā)整改通知書，并及時報總監(jiān)工程師，經(jīng)總監(jiān)工程師同意發(fā)局部暫停施工通知。

2）責(zé)任監(jiān)理工程師收到有關(guān)方的調(diào)查處理方案后，立即初審上報工程部。調(diào)查處理方案必須經(jīng)監(jiān)理方總監(jiān)代表及設(shè)計部門審核認可。

3）調(diào)查處理方案經(jīng)設(shè)計部門審核簽字后報告工程部及監(jiān)理單位總監(jiān)代表。4）工程部和總監(jiān)代表分別簽署責(zé)任追究意見后，由總監(jiān)代表簽發(fā)復(fù)工通知書。4.質(zhì)量事故：

1）責(zé)任監(jiān)理工程師責(zé)成參建有關(guān)方填寫并上報工程質(zhì)量事故報表。

2）責(zé)任監(jiān)理工程師立即報工程部，工程部根據(jù)事故嚴(yán)重程度和范圍大小等因素決定調(diào)查處理程序。一般情況下組織本公司技術(shù)部及設(shè)計單位現(xiàn)場分析事故情況，提出處理方案，經(jīng)設(shè)計部門簽字認可后，責(zé)任方無償組織施工。

3）經(jīng)調(diào)查若屬于重大質(zhì)量事故的，必須立即報告行政主管部門（當(dāng)?shù)毓こ藤|(zhì)量監(jiān)督站），由當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門組織專家組論證，提出處理意見，報請設(shè)計部門修改設(shè)計。4）專家論證意見和修改設(shè)計完成后，由總監(jiān)代表簽發(fā)復(fù)工通知書。

工程質(zhì)量問題（事故）處理規(guī)定

一.為了規(guī)范工程管理，對質(zhì)量問題（事故）的調(diào)查處理，根據(jù)有關(guān)建筑工程質(zhì)量法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合工程管理的具體情況，制定本規(guī)定。二.建筑工程質(zhì)量問題（事故）的分類： 1.質(zhì)量問題的分類 1）一般質(zhì)量問題：

不影響建筑物的近期使用，也不影響建筑物結(jié)構(gòu)的承載力、剛度及完整性，但卻影響美觀或耐久性。

2）較嚴(yán)重質(zhì)量問題：

不影響建筑物結(jié)構(gòu)的承載力，卻影響建筑物的使用功能或使結(jié)構(gòu)的使用功能下降，有時還會使人有不舒適和不安全感。3）嚴(yán)重質(zhì)量問題：

影響建筑物結(jié)構(gòu)的承載力或使用安全。

2.質(zhì)量事故分類： 1）一般質(zhì)量事故：

由于勘察、設(shè)計、施工過失等，造成直接經(jīng)濟損失在伍仟元以上（含伍仟元）、十萬元以下的。嚴(yán)重質(zhì)量問題大面積出現(xiàn)或建筑物傾斜超過設(shè)計和規(guī)范允許值造成建筑結(jié)構(gòu)臨近破壞或局部破壞，損失在十萬元以下的，也可當(dāng)作一般質(zhì)量事故來處理。2）重大質(zhì)量事故：

其分類按建設(shè)部３號部長令的規(guī)定分類。三.質(zhì)量問題（事故）上報處理程序： 1.一般質(zhì)量問題：

由責(zé)任監(jiān)理工程師填發(fā)監(jiān)理記錄，監(jiān)督責(zé)任方處理并檢查驗收。

2.較嚴(yán)重質(zhì)量問題：

1）責(zé)任監(jiān)理工程師簽發(fā)整改通知書，并報總監(jiān)工程師。若需審查整改方案，應(yīng)在整改通知中注明。

2）責(zé)任監(jiān)理工程師收到責(zé)任方報來的整改完成報告書后，應(yīng)及時檢查驗收。3.嚴(yán)重質(zhì)量問題：

1）責(zé)任監(jiān)理工程師簽發(fā)整改通知書，并及時報總監(jiān)工程師，經(jīng)總監(jiān)工程師同意發(fā)局部暫停施工通知。

2）責(zé)任監(jiān)理工程師收到有關(guān)方的調(diào)查處理方案后，立即初審上報工程部。調(diào)查處理方案必須經(jīng)監(jiān)理方總監(jiān)代表及設(shè)計部門審核認可。

3）調(diào)查處理方案經(jīng)設(shè)計部門審核簽字后報告工程部及監(jiān)理單位總監(jiān)代表。4）工程部和總監(jiān)代表分別簽署責(zé)任追究意見后，由總監(jiān)代表簽發(fā)復(fù)工通知書。4.質(zhì)量事故：

1）責(zé)任監(jiān)理工程師責(zé)成參建有關(guān)方填寫并上報工程質(zhì)量事故報表。

2）責(zé)任監(jiān)理工程師立即報工程部，工程部根據(jù)事故嚴(yán)重程度和范圍大小等因素決定調(diào)查處理程序。一般情況下組織本公司技術(shù)部及設(shè)計單位現(xiàn)場分析事故情況，提出處理方案，經(jīng)設(shè)計部門簽字認可后，責(zé)任方無償組織施工。

3）經(jīng)調(diào)查若屬于重大質(zhì)量事故的，必須立即報告行政主管部門（當(dāng)?shù)毓こ藤|(zhì)量監(jiān)督站），由當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門組織專家組論證，提出處理意見，報請設(shè)計部門修改設(shè)計。4）專家論證意見和修改設(shè)計完成后，由總監(jiān)代表簽發(fā)復(fù)工通知書。

工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)

建筑工程質(zhì)量只要是指反映建筑工程滿足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定或合同約定的要求，包括其在安全、使用功能及其在耐久性能、環(huán)境保護等方面所有明顯和隱含能力的特性總和。驗收是建筑工程在施工單位自行質(zhì)量檢查評定的基礎(chǔ)上，參與建設(shè)活動的有關(guān)單位共同對檢驗批、分項、分部、單位工程的質(zhì)量進行抽樣復(fù)檢，根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以書面形式對工程質(zhì)量達到合格與否做出確定。

建筑工程施工質(zhì)量應(yīng)按下列要求進行驗收：

1．建筑工程施工質(zhì)量應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)專業(yè)驗收規(guī)范的規(guī)定。2．建筑工程施工應(yīng)符合工程勘察、設(shè)計文件的要求。3．參加工程施工質(zhì)量驗收的各方應(yīng)具備規(guī)定的資格。

4．工程質(zhì)量的驗收均應(yīng)在施工單位自行檢查評定的基礎(chǔ)上進行。5．隱蔽工程在隱蔽前應(yīng)由施工單位通知有關(guān)單位進行驗收，并應(yīng)形成驗收文件。6．涉及結(jié)構(gòu)安全的試塊、試件以及有關(guān)材料，應(yīng)按規(guī)定進行見證取樣檢測。7．檢驗批的質(zhì)量應(yīng)按主控項目和一般項目驗收。

8．對涉及結(jié)構(gòu)安全和使用功能的重要分部工程應(yīng)進行抽樣檢測。9．承擔(dān)見證取樣檢測及有關(guān)結(jié)構(gòu)安全檢測的單位應(yīng)具有相應(yīng)資質(zhì)。10．工程的觀感質(zhì)量應(yīng)有驗收人員通過現(xiàn)場檢查，并應(yīng)共同確認。

竣工驗收規(guī)程 一．目的

確定工程如期驗收，達到國家驗收規(guī)范要求。二．適用范圍

適用于公司開發(fā)建設(shè)的工程項目驗收。三．職責(zé)

1．工程部項目責(zé)任人負責(zé)組織預(yù)驗收、竣工驗收，主持預(yù)驗收，審核竣工資料，并通知其他有關(guān)部門參加預(yù)驗收、竣工驗收。

2．工程部部長出席預(yù)驗收、竣工驗收，代表公司發(fā)言。四．程序

1．驗收依據(jù)：國家有關(guān)設(shè)計、施工及驗收規(guī)范、規(guī)程、質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)、施工圖紙及有關(guān)資料。

2．單位工程驗收分兩次：預(yù)驗收和竣工驗收。

①工程臨近完工，工程部項目責(zé)任人與施工單位總負責(zé)人協(xié)商，確定計劃預(yù)驗收日期。②工程部項目責(zé)任人督促施工單位在計劃預(yù)驗收日期十天前組織有關(guān)人員進行全面質(zhì)量檢查，發(fā)現(xiàn)問題按照《工程質(zhì)量問題(事故)處理規(guī)定》處理.并按照《城市建設(shè)檔案文件材料歸檔內(nèi)容(建設(shè)工程部分)》整理好竣工資料。

③工程部項目責(zé)任人督促施工單位在計劃預(yù)驗收5天前填報《竣工驗收（預(yù)驗）申請表》，工程部項目責(zé)任人在收到《竣工驗收（預(yù)驗）申請表》兩天內(nèi)組織監(jiān)理單位、施工單位有關(guān)人員對工程進行全面質(zhì)量檢查，發(fā)現(xiàn)問題按照《工程質(zhì)量問題（事故）處理規(guī)定》處理。檢查竣工資料按照《城市建設(shè)檔案文件材料歸檔內(nèi)容（建設(shè)工程部分）》進行。工程部項目責(zé)任人根據(jù)檢查結(jié)果在《竣工驗收（預(yù)驗）申請表》上簽字，發(fā)送施工單位。

④工程部項目責(zé)任人在計劃預(yù)驗收3天前聯(lián)系質(zhì)監(jiān)站確定預(yù)驗收日期，并聯(lián)系設(shè)計院、監(jiān)理單位、施工單位有關(guān)人員，組織預(yù)驗收。

⑤工程部項目責(zé)任人主持預(yù)驗收，介紹工程現(xiàn)場質(zhì)量、進度等情況。⑥預(yù)驗收檢查后，各與會單位有關(guān)人員提出檢查發(fā)現(xiàn)的問題及整改意見。

⑦工程部項目責(zé)任人兩天內(nèi)匯總記錄，問題處理按照《工程質(zhì)量問題（事故）處理規(guī)定》進行。⑧監(jiān)理單位負責(zé)落實、逐個整改預(yù)收發(fā)現(xiàn)的問題。

⑨工程部項目責(zé)任人根據(jù)預(yù)驗收情況竣工資料檢查情況進行評定，填寫《單位工程觀感質(zhì)量評定表》、《質(zhì)量保證資料核查表》、《單位工程質(zhì)量最后評定表》。3．竣工驗收

①工程部項目責(zé)任人根據(jù)預(yù)驗收發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題處理情況，督促施工單位上報《竣工驗收申請表》。

②工程部項目責(zé)任人與施工單位總負責(zé)人協(xié)商，確定竣工驗收日期，并提前3天聯(lián)系質(zhì)監(jiān)站、設(shè)計院、監(jiān)理單位有關(guān)人員，組織竣工驗收。

③工程部項目責(zé)任人在竣工驗收前應(yīng)完成書面的《工程情況總結(jié)》，主要內(nèi)容應(yīng)有工程概況、工程質(zhì)量、造價情況，有無重大問題出現(xiàn)及處理情況等。

④質(zhì)監(jiān)站責(zé)任人主持驗收，根據(jù)驗收情況，征求與會單位的意見，進行最終評定。⑤工程部部長參加會議并代表公司方面發(fā)言。

⑥工程部項目責(zé)任人督促施工單位送整套竣工圖和竣工資料到市檔案館審查存檔，并辦理《竣工驗收證明書》。

⑦工程部項目責(zé)任人督促施工單位在工程竣工驗收后3個月內(nèi)上交備案證、整套竣工圖和竣工資料留存公司資料室。

工程竣工驗收會議表決意見（標(biāo)準(zhǔn)格式）建設(shè)單位項目負責(zé)人發(fā)表 一.工程概況

工程名稱 建設(shè)單位 設(shè)計單位 施工單位 監(jiān)理單位 單體建筑面積 合計建筑面積 中標(biāo)價款 基本結(jié)構(gòu)形式 建筑類別 結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限 建筑物安全等級 抗震設(shè)防烈度 建筑物場地土類型 場地類別 地基基礎(chǔ)等級 二.評估依據(jù)

1.某設(shè)計院提供該工程施工設(shè)計圖紙及圖紙會審紀(jì)要； 2.《建筑工程質(zhì)量管理條例》； 3.《建筑工程質(zhì)量檢查評定標(biāo)準(zhǔn)》； 4.施工合同。三.工程質(zhì)量的控制

該工程質(zhì)量的控制由本公司全權(quán)委托某監(jiān)理公司對現(xiàn)場工程質(zhì)量，從原材料的采購，質(zhì)量檢查，檢測和現(xiàn)場施工質(zhì)量進行全方位監(jiān)理。四.工程施工過程情況（簡述）

本工程自 年 月 日開工，年 月 日基礎(chǔ)驗收，年 月 日主體驗收，年 月 日竣工驗收。施工過程中采取監(jiān)理工程師巡視，平衡檢查，旁站等檢查方法，對工程質(zhì)量進行控制，工程所用材料采取材質(zhì)證明備案，現(xiàn)場取樣送檢的方法，保證了工程材料的質(zhì)量，現(xiàn)場攪拌的砼、砂漿，嚴(yán)格按試驗結(jié)論配比稱量，并嚴(yán)格按規(guī)范要求養(yǎng)護。五.綜合結(jié)論

該工程已按設(shè)計圖紙及施工合同內(nèi)容施工完畢，符合國家現(xiàn)行法規(guī)和設(shè)計要求，根據(jù)施工合同自評報告和監(jiān)理單位評價意見，我們認為該工程具備竣工驗收條件，同意驗收。

物業(yè)驗收及移交規(guī)程 一.目的

為了規(guī)范工程竣工后及業(yè)主入伙前的成品保護,保證業(yè)主約定范圍內(nèi)的工程合格移交。二.適用范圍

工程部和接受本公司物業(yè)的公司或其他物業(yè)管理部門。三.職責(zé)

1.工程部對本公司所開發(fā)的項目工程完整性和完好性全面負責(zé)。

2.接管本公司物業(yè)的公司或其他部門，對所接受的物業(yè)的完整性和完好性全面負責(zé)。四.工作流程

1.工程部必須按照公司的統(tǒng)一計劃，在工程竣工備案后三個月向接管部門移交。

2.房屋竣工時必須交出備案證復(fù)印件，區(qū)域管網(wǎng)及公用電氣設(shè)施設(shè)備必須交出竣工圖一份。3.所有移交項目必須由雙方進行實物驗收，驗收過程中缺陷由工程部限期整改，接管后由接管部門再次驗收。

4.房屋驗收按缺陷登記表分戶驗收，單棟缺陷登記數(shù)大于總項目數(shù)20﹪的不予驗收。5.非工程合同約定的改善內(nèi)容不在驗收之列，驗收合格后雙方必須在交接單上簽字。6.驗收交接之日起接管部門對所接管的項目完好性負責(zé)。

工程項目進度資金需求申報表 工程名稱（施工單位名稱）年 月 單位：萬元

序號 工程項目名稱 建筑面積（㎡）中標(biāo)價（萬元）預(yù)留金 甲供部分 分包部分 應(yīng)付工程款 工程進度 累計付款 支付率（％）乙方申報進度資金 監(jiān)理單位審核金額 甲方審核金額 實際支付70％金額 備注 1 2 3 4 5 6 合計

施工單位： 監(jiān)理公司： 建設(shè)單位：

（備注：項目第一次填表時，需經(jīng)成本部審核確認應(yīng)付工程款部分）

工程部 周（月）施工計劃

施工單位： 年 月 日 ～ 年 月 日

工程項目名稱 本周（月）實際完成情況 下周（月）工作計劃安排 備注

注：周計劃期限為本周五至下周五；月計劃期限為當(dāng)月25日至下月25日。

施工單位： 監(jiān)理單位：

第三篇：房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工管理策略分析

房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工管理策略分析

摘要:結(jié)合多年的實際工作經(jīng)驗,就房地產(chǎn)施工管理過程中的一些問題,發(fā)表了一些看法,強調(diào)了施工質(zhì)量控制、協(xié)調(diào)各部門工作以及市政配套設(shè)施建設(shè)的管理。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項目;施工管理;思考注意施工階段的過程控制和管理

房地產(chǎn)甲方管理建設(shè)工程,應(yīng)該管些什么?哪些是必須由甲方來管理的,哪些又可以通過監(jiān)理、甚至施工單位自身來實現(xiàn)管理的?細分各方的管理權(quán)限。甲方工程管理才會有的放矢,而不是漫無目的地進行“大爺”式的甲方管理。“大爺”式的管理是施工單位極為反感的管理方式。工程管理的理想境界是:工程質(zhì)量達到甚至超過期望,施工工期控制在充分的時間內(nèi),使施工單位獲得了合理的經(jīng)濟效益。這樣甲方和施工單位不再是對立的雙方,而是真正的合作伙伴。所以,甲方要從以下幾個方面進行管理。

1.1 嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)

加強質(zhì)量管理,控制返工率。在施工過程中,要嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān),充分認識到“細節(jié)決定成敗”的含義,各方質(zhì)量管理人員要把加強施工工序的質(zhì)量檢查和管理工作真正貫徹到整個過程中,采取防范措施,消除質(zhì)量通病,避免造成不必要的人、財、物的浪費而加大工程投資。

1.1.1 要管理好施工質(zhì)量,首要的任務(wù)是按圖施工

甲方代表應(yīng)隨時抽查施工方是否嚴(yán)格按照設(shè)計圖紙進行施工。若發(fā)現(xiàn)問題,及時處理,該返工則返工,由此造成的損失由施工方負責(zé)。但需注意,不可繞過監(jiān)理單位而直接與施工方進行交涉。其次應(yīng)檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業(yè)在施工中偷工減料的,使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的,應(yīng)責(zé)令其改正、處以罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,責(zé)令停業(yè)整頓,降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書;造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的,施工方應(yīng)負責(zé)返工、修理,并賠償因此造成的損失I構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

1.1.2 加大對隱蔽工程和中間部位極人臣的檢查和驗收

房地產(chǎn)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協(xié)議條款約定的中間驗收部位,施工方要進行自檢,并在48小時前通知甲方代表。通知內(nèi)容包括施工方自檢記錄,隱蔽工程和中間部位驗收的內(nèi)容、時間和地點,并且請求甲方進行驗收。若驗收合格,甲方代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工,倘若甲方代表查驗不合格,施工方要在限定的時間內(nèi)修改并重新驗收。隱蔽工程未經(jīng)驗收,甲方代表有權(quán)對已經(jīng)隱蔽的工程進行檢驗。乙方要按要求進行剝露,并配合檢查。檢查不合格的,甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字,并要求其拆除返工。

1.2 確保工程按期完成無憂論文網(wǎng)http://

在施工進度方面,甲方代表要注意查看施工單位是否按合同工期進行施工。是否按施工組織設(shè)計進行,發(fā)現(xiàn)問題要及時提出來。對于按照施工組織設(shè)計進行的。發(fā)現(xiàn)在合同約定的工期內(nèi)確實完不成的,要適當(dāng)延長工期或者督促施工單位加人加班。

1.3 對施工單位獎懲分明

在施工合同上,可以注明對施工質(zhì)量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣甲方就能充分調(diào)動施工方的積極性,在使施工單位獲得合理的經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)上感到“干好干壞不一樣”,同時也達到了工程管理的理想境界。做好個部門的協(xié)調(diào)工作

2.1 充分認識協(xié)調(diào)工作的重要性

工程中各專業(yè)的交叉部位明顯的問題容易發(fā)現(xiàn)和解決,容易出問題的多數(shù)都是一些小的東西。一般情況下對工程影響不大。但有時也會出現(xiàn)一些較大的問題,讓我們很難補救,甚至無法挽救。即便是這些小的問題,如果事先不設(shè)法考慮解決,事后處理起來也很麻煩,有時甚至要花幾倍的代價,而且還會影響工程的質(zhì)量,造成經(jīng)濟損失。

2.2 加強管理建立科學(xué)的管理模式

這里所強調(diào)的加強管理,是指在現(xiàn)有管理水平的基礎(chǔ)上,認真對待每一個管理環(huán)節(jié),不走過場,針對影響工程質(zhì)量品質(zhì)的一些關(guān)鍵問題,從技術(shù)上、人事制度上、體系結(jié)構(gòu)上建立更有效的、更加科學(xué)的管理體制,從而達到進一步提高管理水平的目的。

2.3 發(fā)揮監(jiān)理單位的技術(shù)協(xié)調(diào)作用

2.3.1 明確監(jiān)理權(quán)力

甲方書面授權(quán)給監(jiān)理單位進行監(jiān)理,監(jiān)理在委托的范圍內(nèi),有工程使用材料和施工質(zhì)量的檢驗權(quán)、工程施工進度的檢查監(jiān)督權(quán)、結(jié)算工程款的復(fù)核確認權(quán)和否決權(quán)等。這就明確了在建設(shè)工程中,監(jiān)理方是甲方重要的技術(shù)協(xié)調(diào)和行使權(quán)力代表。

2.3.2 監(jiān)督監(jiān)理方是否真正履行其職責(zé)

這就要求甲方代表要留意監(jiān)理是否在甲方賦予的職權(quán)范圍之內(nèi)進行了實際工作。比如監(jiān)理查驗質(zhì)量工作后,對所批準(zhǔn)使用的建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件是否真正合格,甲方代表要實測一下,發(fā)現(xiàn)問題,甲方代表要責(zé)令監(jiān)理方監(jiān)督施工方更換建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件,或可依照《建筑法》有關(guān)條款追究其法律責(zé)任。重視市政工程建設(shè)和竣工驗收

3.1 市政配套設(shè)施建造

市政配套是房地產(chǎn)項目中非常重要的一部分,且自來水、雨污水、電力、采暖、天然氣、綠化等市政工程的實施難度極大,體現(xiàn)為時間要求緊、作業(yè)場地小、互相影響大,壟斷單位多等特點。做好市政配套設(shè)施建造的關(guān)鍵一是及早準(zhǔn)備,比如說天然氣工程,目前其設(shè)計與樓體施工圖設(shè)計脫節(jié),但要在項目主體施工前完成天然氣工程的設(shè)計及交底,可避免主體的二次破壞、防水隱患、成本等;二是做好各專業(yè)問設(shè)計圖紙的疊加,及時進行設(shè)計優(yōu)化和加強對各專業(yè)的施工組織設(shè)計的審查:是對壟斷專業(yè)隊伍的選擇慎之又慎。

3.2 必須安排好竣工驗收

做好竣工驗收工作的基礎(chǔ)除了保證各專業(yè)工程順利完成,質(zhì)量合格外,還必須在工程建造后期做好竣工驗收計劃,計劃中明確工程竣工備案時間和要件要求,明細產(chǎn)品主體、電梯、消防、人防、環(huán)境、規(guī)劃等驗收和取證時間,明細由建設(shè)單位牽頭,參建各方參加的工程驗收小組,施工單位驗收整改人員的安排等。做好竣工驗收的關(guān)鍵首先是利用好公司培養(yǎng)的各種政府職能部門的社會資源;二是要盡早安排。一般至少在建筑主體完成后,院內(nèi)市政配套開始施工時,就適時安排消防檢測和聯(lián)系規(guī)劃驗線;是保證申報驗收的資料正確完整,因為政府的驗收受理方式都采用了工作日制度。資料的錯誤肯定會延誤驗收的進度。結(jié)語

總之,在建筑施工過程中,房地產(chǎn)甲方的施工管理工作是一個系統(tǒng)工程。它必須緊密圍繞著建筑所包含的施工內(nèi)容的多樣性和繁復(fù)性進行管理。對工程中涉及到的各項專業(yè)內(nèi)容從了解認識到熟悉掌握。系統(tǒng)合理地控制施工中各項工作的實施。及時會同設(shè)計、監(jiān)理、施工及各專業(yè)施工隊伍,理順施工中出現(xiàn)的各類矛盾,督促參與工程項目實施的各方協(xié)調(diào)工作。從而保證技術(shù)管理、質(zhì)量管理,進度管理和合同管理的根本落實。從根本上保證整體工程項目的具體落實。

第四篇：房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工管理策略分析

1、注意施工階段的過程控制和管理

房地產(chǎn)甲方管理建設(shè)工程，應(yīng)該管些什么·哪些是必須由甲方來管理的，哪些又可以通過監(jiān)理、甚至施工單位自身來實現(xiàn)管理的·細分各方的管理權(quán)限。甲方工程管理才會有的放矢，而不是漫無目的地進行“大爺”式的甲方管理?！按鬆敗笔降墓芾硎鞘┕挝粯O為反感的管理方式。工程管理的理想境界是：工程質(zhì)量達到甚至超過期望，施工工期控制在充分的時間內(nèi)，使施工單位獲得了合理的經(jīng)濟效益。這樣甲方和施工單位不再是對立的雙方，而是真正的合作伙伴。所以，甲方要從以下幾個方面進行管理。

1.1 嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)

加強質(zhì)量管理，控制返工率。在施工過程中，要嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，充分認識到“細節(jié)決定成敗”的含義，各方質(zhì)量管理人員要把加強施工工序的質(zhì)量檢查和管理工作真正貫徹到整個過程中，采取防范措施，消除質(zhì)量通病，避免造成不必要的人、財、物的浪費而加大工程投資。

1.1.1 要管理好施工質(zhì)量，首要的任務(wù)是按圖施工

甲方代表應(yīng)隨時抽查施工方是否嚴(yán)格按照設(shè)計圖紙進行施工。若發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負責(zé)。但需注意，不可繞過監(jiān)理單位而直接與施工方進行交涉。其次應(yīng)檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業(yè)在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的，應(yīng)責(zé)令其改正、處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書；造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，施工方應(yīng)負責(zé)返工、修理，并賠償因此造成的損失I構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

1.1.2 加大對隱蔽工程和中間部位極人臣的檢查和驗收

房地產(chǎn)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協(xié)議條款約定的中間驗收部位，施工方要進行自檢，并在48小時前通知甲方代表。通知內(nèi)容包括施工方自檢記錄，隱蔽工程和中間部位驗收的內(nèi)容、時間和地點，并且請求甲方進行驗收。若驗收合格，甲方代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工，倘若甲方代表查驗不合格，施工方要在限定的時間內(nèi)修改并重新驗收。隱蔽工程未經(jīng)驗收，甲方代表有權(quán)對已經(jīng)隱蔽的工程進行檢驗。乙方要按要求進行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。

1.2 確保工程按期完成在施工進度方面，甲方代表要注意查看施工單位是否按合同工期進行施工。是否按施工組織設(shè)計進行，發(fā)現(xiàn)問題要及時提出來。對于按照施工組織設(shè)計進行的。發(fā)現(xiàn)在合同約定的工期內(nèi)確實完不成的，要適當(dāng)延長工期或者督促施工單位加人加班。

1.3 對施工單位獎懲分明

在施工合同上，可以注明對施工質(zhì)量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣甲方就能充分調(diào)動施工方的積極性，在使施工單位獲得合理的經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)上感到“干好干壞不一樣”，同時也達到了工程管理的理想境界。

2、做好個部門的協(xié)調(diào)工作

2.1 充分認識協(xié)調(diào)工作的重要性

工程中各專業(yè)的交叉部位明顯的問題容易發(fā)現(xiàn)和解決，容易出問題的多數(shù)都是一些小的東西。一般情況下對工程影響不大。但有時也會出現(xiàn)一些較大的問題，讓我們很難補救，甚至無法挽救。即便是這些小的問題，如果事先不設(shè)法考慮解決，事后處理起來也很麻煩，有時甚至要花幾倍的代價，而且還會影響工程的質(zhì)量，造成經(jīng)濟損失。

2.2 加強管理建立科學(xué)的管理模式

這里所強調(diào)的加強管理，是指在現(xiàn)有管理水平的基礎(chǔ)上，認真對待每一個管理環(huán)節(jié)，不走過場，針對影響工程質(zhì)量品質(zhì)的一些關(guān)鍵問題，從技術(shù)上、人事制度上、體系結(jié)構(gòu)上建立更有效的、更加科學(xué)的管理體制，從而達到進一步提高管理水平的目的。

2.3 發(fā)揮監(jiān)理單位的技術(shù)協(xié)調(diào)作用

2.3.1 明確監(jiān)理權(quán)力

甲方書面授權(quán)給監(jiān)理單位進行監(jiān)理，監(jiān)理在委托的范圍內(nèi)，有工程使用材料和施工質(zhì)量的檢驗權(quán)、工程施工進度的檢查監(jiān)督權(quán)、結(jié)算工程款的復(fù)核確認權(quán)和否決權(quán)等。這就明確了在建設(shè)工程中，監(jiān)理方是甲方重要的技術(shù)協(xié)調(diào)和行使權(quán)力代表。

2.3.2 監(jiān)督監(jiān)理方是否真正履行其職責(zé)

這就要求甲方代表要留意監(jiān)理是否在甲方賦予的職權(quán)范圍之內(nèi)進行了實際工作。比如監(jiān)理查驗質(zhì)量工作后，對所批準(zhǔn)使用的建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件是否真正合格，甲方代表要實測一下，發(fā)現(xiàn)問題，甲方代表要責(zé)令監(jiān)理方監(jiān)督施工方更換建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件，或可依照《建筑法》有關(guān)條款追究其法律責(zé)任。

3、重視市政工程建設(shè)和竣工驗收

3.1 市政配套設(shè)施建造

市政配套是房地產(chǎn)項目中非常重要的一部分，且自來水、雨污水、電力、采暖、天然氣、綠化等市政工程的實施難度極大，體現(xiàn)為時間要求緊、作業(yè)場地小、互相影響大，壟斷單位多等特點。做好市政配套設(shè)施建造的關(guān)鍵一是及早準(zhǔn)備，比如說天然氣工程，目前其設(shè)計與樓體施工圖設(shè)計脫節(jié)，但要在項目主體施工前完成天然氣工程的設(shè)計及交底，可避免主體的二次破壞、防水隱患、成本等；二是做好各專業(yè)問設(shè)計圖紙的疊加，及時進行設(shè)計優(yōu)化和加強對各專業(yè)的施工組織設(shè)計的審查：是對壟斷專業(yè)隊伍的選擇慎之又慎。

3.2 必須安排好竣工驗收

做好竣工驗收工作的基礎(chǔ)除了保證各專業(yè)工程順利完成，質(zhì)量合格外，還必須在工程建造后期做好竣工驗收計劃，計劃中明確工程竣工備案時間和要件要求，明細產(chǎn)品主體、電梯、消防、人防、環(huán)境、規(guī)劃等驗收和取證時間，明細由建設(shè)單位牽頭，參建各方參加的工程驗收小組，施工單位驗收整改人員的安排等。做好竣工驗收的關(guān)鍵首先是利用好公司培養(yǎng)的各種政府職能部門的社會資源；二是要盡早安排。一般至少在建筑主體完成后，院內(nèi)市政配套

開始施工時，就適時安排消防檢測和聯(lián)系規(guī)劃驗線；是保證申報驗收的資料正確完整，因為政府的驗收受理方式都采用了工作日制度。資料的錯誤肯定會延誤驗收的進度。

第五篇：房地產(chǎn)項目管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目完整的項目管理計劃包含哪些內(nèi)容？

第一部分 投資管理

第一章 項目投資管理制度 6 第二章 項目建議書編制指引 9 第三章 項目可行性研究報告編制指引 11 第四章 項目立項評審決策指引 19 第二部分 規(guī)劃設(shè)計管理

第一章 項目設(shè)計管理制度 21 第二章 規(guī)劃方案設(shè)計作業(yè)流程 25 第三章 建筑方案設(shè)計作業(yè)流程 26 第四章 景觀環(huán)境設(shè)計作業(yè)流程 27 第五章 規(guī)劃設(shè)計指引編制要點 28 第六章 規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書編制要點 33 第七章 項目規(guī)劃方案評審指引 36 第八章 建筑單體方案評審指引 38 第九章 景觀設(shè)計任務(wù)書編制要點 41 第十章 施工圖審查基本要求 44 附：項目規(guī)劃設(shè)計方案簡評表 46 施工圖審查意見表 49 第三部分 工程管理

第一章 工程管理組織 51 1.1管理組織機構(gòu) 51 1.2項目經(jīng)理部的組織管理 52 第二章 經(jīng)濟合同管理 55 2.1經(jīng)濟合同管理規(guī)定 55 2.2工程類合同編制要點 59 2.3標(biāo)準(zhǔn)格式合同內(nèi)容要點 61 2.4對外合同及付款簽批的意見 63 2.5合同付款管理程序 66 附：經(jīng)濟合同審批表（500萬元以上）68 經(jīng)濟合同審批表（500萬元以下）69 經(jīng)濟合同付款審批表 70 合同管理臺帳 71 第三章 采購與招標(biāo)管理 72 3.1招標(biāo)管理規(guī)定 72 3.2材料設(shè)備采購規(guī)定 78 3.3甲供材料設(shè)備采購操作要點 81 3.4乙供采購指定品牌及限價操作指引 83 附：招標(biāo)文件審批表 85 中標(biāo)通知書 86 投標(biāo)承諾函 87 履約保證金保函 88 材料設(shè)備采購計劃表 89 / 13 零星（緊急）采購審批單 90 限價（指定品牌）材料設(shè)備審批表 91 乙供材料設(shè)備審定表 92 第四章 工程進度管理 93 4.1工程進度管理規(guī)定 93 4.2施工進度控制流程 95 4.3施工進度控制指引 97 4.4進度計劃內(nèi)容編制要點 99 第五章 工程質(zhì)量與施工管理 100 5.1項目施工管理規(guī)定 100 5.2施工組織設(shè)計制度 104 5.3技術(shù)交底及施工圖會審制度 108 5.4樣板指路制度 110 5.5工程質(zhì)量現(xiàn)場檢查內(nèi)容與要求 113 5.6材料設(shè)備質(zhì)量技術(shù)要求管理規(guī)定 115 5.7材料設(shè)備進場驗收指引 117 5.8質(zhì)量保證資料檢查要求 119 5.9分部（項）專業(yè)工程驗收檢查要求 121 5.10項目預(yù)驗收檢查要點 122 5.11項目竣工驗收檢查要點 124 5.12工程技術(shù)檔案范圍與建檔要求 126 5.13工程竣工總結(jié)編制指引 132 5.14工程管理獎罰制度 135 附：重點監(jiān)管部位質(zhì)量監(jiān)管計劃表 136 材料設(shè)備質(zhì)量監(jiān)管計劃表 137 材料設(shè)備進場驗收單 138 甲供材料設(shè)備臺帳 139 第六章 工程造價管理 140 6.1成本管理制度 140 6.2工程設(shè)計變更管理規(guī)定 143 6.3現(xiàn)場簽證管理規(guī)定 147 6.4項目成本核算與分析指引 149 6.5工程結(jié)算控制指引 151 6.6工程造價管理獎罰制度 154 附： 設(shè)計變更審批表 155 設(shè)計變更通知單 156 現(xiàn)場變更簽證通知單 157 現(xiàn)場變更簽證費用審核單 158 成本動態(tài)統(tǒng)計控制表 159 現(xiàn)場簽證統(tǒng)計臺帳 161 設(shè)計變更統(tǒng)計臺帳 162 合同統(tǒng)計臺帳 163 第七章 安全文明生產(chǎn)管理 164 7.1安全文明生產(chǎn)管理制度 164 / 13 7.2施工現(xiàn)場安全風(fēng)險與環(huán)境因素識別指引 168 7.3施工現(xiàn)場安全檢查指引 170 7.4施工現(xiàn)場文明生產(chǎn)管理要點 172 7.5工程事故處理指引 173 第四部分 營銷管理

第一章 組織架構(gòu)與編制 175 第二章 營銷策劃管理 176 2.1 總則 176 2.2 總體策劃 177 2.3階段策劃及實施 178 2.4市場調(diào)查與前期策劃 179 2.5營銷策劃工作規(guī)范——房地產(chǎn)全程策劃標(biāo)準(zhǔn) 182 第三章 現(xiàn)場銷售工作管理 192 3.1銷售準(zhǔn)備 192 3.2現(xiàn)場銷售過程 193 第四章 現(xiàn)場銷售工作規(guī)范 195 4.1銷售準(zhǔn)備工作 195 4.2銷售價格管理要點 199 4.3銷售合同范圍與草擬注意事項 201 4.4銷售面積確定操作要點 202 4.5銷售工程設(shè)計裝修注意事項 204 4.6廣告方案與實施操作 206 4.7銷售過程管理要點 209 4.8房產(chǎn)價格折扣管理指引 211 4.9銷售收款指引 214 第五章 客戶服務(wù)工作規(guī)范 217 5.1客戶服務(wù)部職責(zé) 217 5.2客戶資料管理指引 218 5.3退換房辦理指引 220 5.4更名辦理指引 222 5.5客戶按揭代辦指引 224 第六章 營銷費用制度 226

第一部分 投資管理

第一章 項目投資管理制度 總則

1.1 為有效規(guī)避項目開發(fā)風(fēng)險，保證項目開發(fā)的效益和效率，公司所有擬開發(fā)項目必須經(jīng)過科學(xué)論證和決策。

1.2公司房地產(chǎn)開發(fā)項目的選擇決策應(yīng)基于市場需求、國家政策法規(guī)規(guī)定，以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的評價和判斷，投資項目的選擇應(yīng)以公司的總體戰(zhàn)略和長遠規(guī)劃為依據(jù)，符合集團主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，以實現(xiàn)投資效益最大化為目標(biāo)。

/ 13 項目投資建議

2.1計劃配套部負責(zé)根據(jù)擬開發(fā)項目的情況，在公司范圍內(nèi)組織人員，進行新項目調(diào)研，新項目的調(diào)研應(yīng)包含土地背景信息、當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場基本信息等。

2.2計劃配套部組織相關(guān)部門對相關(guān)調(diào)查信息進行經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)測算，經(jīng)初步判斷具備立項條件的，提出項目建議書。項目建議書的編制應(yīng)符合《項目建議書編制指引》的規(guī)定。

2.3項目建議書經(jīng)總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)后，計劃配套部負責(zé)組織實施項目論證工作。項目投資論證

3.1項目論證工作必須有計劃地進行，計劃配套部負責(zé)制定和實施項目論證階段的工作計劃。

3.2項目論證階段的工作內(nèi)容包括，但不限于： 1）宏觀和微觀投資環(huán)境分析；

2）專項的市場調(diào)查，以及相關(guān)信息收集、整理和分析； 3）項目初步定位；

4）資金來源計劃及融資方案； 5）投資估算；

6）經(jīng)營效益分析等。

3.3項目論證形成的可行性研究報告必須符合《項目可行性研究報告編制指引》的規(guī)定要求，計劃配套部在完成項目可行性研究報告后，報公司總經(jīng)理辦公會審查。

3.4計劃配套部根據(jù)總經(jīng)理辦公會的審查意見進行必要的補充論證，進一步修訂完善項目可行性研究報告，并為提交投資決策委員會審議做好資料準(zhǔn)備。3.5《項目可行性研究報告》由計劃配套部組織編制，財務(wù)部、市場部、工程造價部和工程技術(shù)部等相關(guān)部門有責(zé)任予以積極配合。項目投資決策

4.1開發(fā)項目的立項決策，首先必須通過總經(jīng)理辦公會的評審。

4.2總經(jīng)理辦公會收到計劃配套部提交的項目可行性研究報告后，由總經(jīng)理確定召開評審會議?？偨?jīng)理辦公會做出的評審決定包括三種： 1）同意立項； 2）不同意立項； 3）推遲立項。

4.3 總經(jīng)理辦公會要求補充論證的項目，由計劃配套部在規(guī)定時間內(nèi)完成補充論證，并再次提交總經(jīng)理辦公會審議。

4.4總經(jīng)理辦公會同意立項后，將項目可行性研究報告提交投資決策委員會審批。

4.5投資決策委員會同意立項后，計劃配套部負責(zé)跟進土地合同談判和簽訂，按本手冊“經(jīng)濟合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。項目并購及合資合作

/ 13

5.1項目并購及合資合作必須按上述第2、3、4條的規(guī)定執(zhí)行項目建議、論證、決策程序。凡合資合作項目在人事、資金、技術(shù)、經(jīng)營、銷售等方面無控制權(quán)的，原則上不參與。

5.2計劃配套部負責(zé)項目兼并和合資合作的組織工作，提出項目運作策劃方案，明確項目運作目標(biāo)、各階段工作內(nèi)容、控制措施、時間進度和責(zé)任。項目運作策劃方案由投資決策委員會審議批準(zhǔn)。

5.3在項目運作過程中，所有涉及對簽訂經(jīng)濟合同和付款的事項，必須按本手冊“經(jīng)濟合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。項目變更與調(diào)整

6.1項目運作過程中發(fā)生的項目變更，包括但不限于：發(fā)展延伸、投資的增減或滾動使用、規(guī)模擴大或縮小、后續(xù)或轉(zhuǎn)產(chǎn)、中止或合同修訂等，均應(yīng)報投資決策委員會通過。

6.2投資項目變更時，由計劃配套部負責(zé)人以書面形式將變更理由上報總經(jīng)理辦公會，總經(jīng)理辦公會經(jīng)研究分析后編制項目變動報告上報投資決策委員會審批。

第二章 項目投資管理工作流程圖

第三章 項目建議書編制指引 城市規(guī)劃及發(fā)展簡述 項目決策背景及摘要 2.1外部環(huán)境

1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。2.2內(nèi)部因素

1）項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；

2）公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用；

3）從項目投資回報率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義。項目概況 3.1宗地位置 3.2宗地現(xiàn)狀

四至范圍，地勢比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。

3.3項目周邊的社區(qū)配套 3.4項目周邊環(huán)境

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3.5大市政配套 3.6規(guī)劃控制要點

總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。3.7土地價格

3.8土地升值潛力初步評估

3.9立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析。法律及政策性風(fēng)險分析

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補償、有關(guān)項目地塊的政府文件。市場分析

區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢；各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會；產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征；產(chǎn)品定位及建議。主要經(jīng)營指標(biāo)分析

開發(fā)建設(shè)期間計劃分析；購置土地的資金來源計劃分析；營銷計劃分析；成本、費用、稅務(wù)分析；贏利能力分析。結(jié)論和建議

第四章 項目可行性研究報告編制指引 項目決策背景及分析 1.1外部環(huán)境

1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1.2內(nèi)部因素

1）項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；

2）公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用；

3）從項目投資回報率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義。項目概況 2.1宗地位置

宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。

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（附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物的相對位置和距離、地段的定性描述）。2.2宗地現(xiàn)狀 1）四至范圍；

2）地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；

3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；

4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；

5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。

（附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）

2.3項目周邊的社區(qū)配套

1）周邊3000米范圍內(nèi)的交通狀況、教育、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場、文化、體育、娛樂設(shè)施、公園、銀行、郵局等設(shè)施狀況。

2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀。2.4項目周邊環(huán)境

治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險源情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。2.5大市政配套

周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。2.6規(guī)劃控制要點

1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；

2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；

3）綜合容積率、住宅容積率； 4）建筑密度； 5）控高；

6）綠化率等。2.7土地價格

土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。

2.8土地升值潛力初步評估

從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。2.9立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析。

/ 13 法律及政策性風(fēng)險分析

3.1項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 3.1.1項目用地現(xiàn)狀

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件。

3.1.2計劃手續(xù)

項目是否已經(jīng)立項、立項主體是否能夠變更、立項變更條件和時間、有關(guān)立項的政府文件。3.1.3規(guī)劃手續(xù)

規(guī)劃用地用途、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件。3.1.4土地手續(xù)

征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補償、有關(guān)項目地塊的政府文件。1）項目用地取得土地使用權(quán)程序評估：取得土地使用權(quán)的程序描述、取得土地使用權(quán)需要的工作日、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制。

2）項目用地土地性質(zhì)變更的評估：土地性質(zhì)變更的程序描述和理由、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙、土地性質(zhì)變更需要的工作日。

3）政策性風(fēng)險評估：政府資源利用的評估、政策變更對項目開發(fā)的影響。3.2合作方式及風(fēng)險評估

合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述、合作風(fēng)險評估。3.3總體評價

對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。市場分析

4.1區(qū)域住宅市場成長狀況

區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢。4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點和威脅點。

4.3區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位

各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍、本案目標(biāo)人群特征、確定目標(biāo)客戶、市場定位。

4.4整體市場對本案有重大影響的因素

產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。4.5產(chǎn)品定位及建議

戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。規(guī)劃設(shè)計初步分析

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5.1規(guī)劃設(shè)計的可行性分析

規(guī)劃設(shè)計的初步概念：設(shè)計概念、技術(shù)概念、可持續(xù)發(fā)展概念。工程及銷售計劃

1）截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。

2）工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。

3）銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。投資收益分析 7.1成本預(yù)測

說明測算假設(shè)和主要運用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項目總投資等。7.2稅務(wù)分析

營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。7.3經(jīng)濟效益分析

1）項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標(biāo)。2）項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)。

3）敏感性分析：成本變動各項經(jīng)濟指標(biāo)的變化，售價變動各項經(jīng)濟指標(biāo)的變化，容積率變動各項指標(biāo)的變化。

4）盈虧平衡點分析：保本售價、保本銷售率。7.4項目資金預(yù)測

資金投入計劃、資金回款計劃、融資方案、啟動資金及現(xiàn)金流量分析。綜合分析與建議 8.1優(yōu)勢

從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。8.2劣勢

從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。8.3機會

從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。8.4結(jié)論和建議

附表1 開發(fā)成本測算

項 目 投資總額（萬元）單位成本（元/m2）

一、土地價款支出

二、前期開發(fā)準(zhǔn)備費

三、主體建筑（裝飾）工程費

四、主體安裝工程費

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五、社區(qū)管網(wǎng)工程費

六、智能化系統(tǒng)費

七、園林環(huán)境工程費

八、配套設(shè)施費

九、其它建設(shè)工程支出

十、管理費用

十一、銷售費用

十二、財務(wù)費用

十三、各項稅金

十四、預(yù)備費

十五、總計

在指標(biāo)不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設(shè)下的成本測算分別列示。

附表2 投資收益分析

項目名稱： 制表人： 編制單位： 編制日期： 項 目 序號 總金額（萬元）可售面積（M2）單位金額（元/M2）備 注

一、銷售總收入 1 1 多層住宅收入 2 2 高層住宅收入 3 3 小高層住宅收入 4 4 公建收入 5 5 車庫收入 6 6 其他收入 7

二、各項支出總額 8 1 建造成本 9 1.1土地價款支出 10 1.2前期開發(fā)準(zhǔn)備費 11 1.3主體建筑工程費 12 1.4主體安裝工程費 13 1.5社區(qū)管網(wǎng)工程費 14 1.6智能化系統(tǒng) 15 1.7園林環(huán)境工程費 16 1.8配套設(shè)施費 17 1.9其他建設(shè)工程支出 18 2.0預(yù)備費 19 2 銷售費用 20 3 管理費用 21 4 財務(wù)費用 22 5 營業(yè)稅金及附加 23

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四、利潤總額 24 減:所得稅 25

五、凈利潤 26

六、項目投資總額 27

七、收益率 28 1 毛利率 2 29 2 銷售利潤率 30 3 成本利潤率 31 4 成本凈利率 32 5 投資利潤率 33 6 投資凈利率 34

附表3 開發(fā)各期利潤預(yù)測

經(jīng)濟指標(biāo) 年 年 年 合 計

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（m2）單位利潤（元/m2）利潤（萬元）

第五章 項目立項評審決策指引 項目可行性評審方式和要求

1.1項目立項的評審經(jīng)兩步完成，包括總經(jīng)理辦公會的評審和投資決策委員會的評審。

1.2總經(jīng)理辦公會的評審采用資料審查方式進行，各評審委員對《項目可行性研究報告》提出書面評審意見，交由計劃配套部修訂完善《項目可行性研究報告》。

1.3投資決策委員會做出項目立項評審的最終決定。評審內(nèi)容要點

2.1項目可行性研究報告及相關(guān)附件資料的審查 1）所用背景資料的可靠性；

2）可行性論證分析的內(nèi)容是否完整； 3）分析方法是否可行；

4）是否存在先入為主的“假設(shè)”。

2.2擬開發(fā)項目與公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性 1）所在地域選擇； 2）開發(fā)產(chǎn)品的選擇；

3）項目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性； 4）開發(fā)項目規(guī)模； 5）開發(fā)項目檔次；

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6）目標(biāo)客戶選擇。2.3投資收益及風(fēng)險 1）風(fēng)險分析是否充分； 2）風(fēng)險規(guī)避措施是否可行；

3）潛在風(fēng)險對公司經(jīng)營策略的影響； 4）投資收益測算的可信程度； 5）投資收益是否滿足要求。2.4項目策劃的評價

1）項目規(guī)劃分析與公司業(yè)務(wù)策略的符合性； 2）規(guī)劃概念的創(chuàng)新；

3）工程計劃及銷售計劃是否可行。2.5資源能力評價

1）開發(fā)項目對近期經(jīng)營計劃的影響； 2）資金來源的可行性； 3）項目開發(fā)管理能力；

4）專業(yè)資源及解決途徑的可行性。項目可行性評審決策會議

3.1評審會計劃應(yīng)至少提前3天通知各與會人員，并隨附《項目可行性研究報告》及相關(guān)資料。與會人員必須提前審查《項目可行性研究報告》及相關(guān)資料。3.2評審人員可先行與報告編寫相關(guān)人員進行溝通，或在評審會上提出評審意見。評審會應(yīng)保證充足的時間，以便問題的澄清和認可各位評審提出的問題、意見和建議。

3.3評審人員在會議最后做出書面的綜合評估意見、開發(fā)建議和評審結(jié)論。3.4計劃配套部在三天內(nèi)綜合分析各委員意見和評審結(jié)論，形成公司決策會議紀(jì)要，報投資決策委員會簽發(fā)。評審決策結(jié)論

評審結(jié)論分為三種：同意立項、反對立項、推遲立項。

第二部分 規(guī)劃設(shè)計管理

第一章 項目設(shè)計管理制度

1總則

1.1項目設(shè)計管理是實現(xiàn)顧客價值、達到公司經(jīng)營目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計、施工圖設(shè)計（初步設(shè)計）、景觀設(shè)計等。

1.2全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計管理活動流程和操作規(guī)范，確保項目設(shè)計管理和設(shè)計過程在受控狀態(tài)下進行，是項目開發(fā)過程中保證設(shè)計質(zhì)量、進度，促進銷售、控制成本的重要途徑。項目設(shè)計管理過程的一般規(guī)定 2.1項目設(shè)計管理內(nèi)容

2.1.1總工辦負責(zé)對項目設(shè)計工作進行全過程監(jiān)管，各設(shè)計階段的管理要求包括，12 / 13

但不限于：

1）編制、審查各階段設(shè)計指導(dǎo)及設(shè)計任務(wù)書； 2）選擇符合資格要求的設(shè)計單位； 3）配合成本控制、實施限額設(shè)計；

4）參與設(shè)計過程（或事后檢查）重要階段的評審； 5）組織技術(shù)專家評審和確認各主要階段的設(shè)計成果； 6）組織各設(shè)計階段的銜接、協(xié)調(diào)；

7）明確設(shè)計更改控制程序，并保證設(shè)計更改按規(guī)定的程序進行； 8）項目完成后的設(shè)計總結(jié)、資料備案。

2.1.2各設(shè)計階段的監(jiān)管工作安排，由總工辦負責(zé)具體制定，階段設(shè)計工作的監(jiān)管計劃必須明確設(shè)計過程中監(jiān)管內(nèi)容、責(zé)任和具體措施。

2.1.3項目設(shè)計過程中與設(shè)計單位或其他單位的組織與技術(shù)接口要求，總工辦在委托設(shè)計時必須以書面形式明確，確保各方按規(guī)定的要求進行設(shè)計信息交流和資料提供、設(shè)計成果審查及確認等。2.2設(shè)計要求

2.2.1總工辦必須按規(guī)定作業(yè)流程和指引文件，在各階段設(shè)計開始前以書面文件形式明確設(shè)計要求，形成各階段的設(shè)計任務(wù)書。

2.2.2所有應(yīng)由開發(fā)商提供的項目設(shè)計依據(jù)，以及設(shè)計技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)都必須作為設(shè)計任務(wù)書的附件一并提交設(shè)計單位，并與設(shè)計單位進行確認。

2.2.3為保證各階段設(shè)計要求的準(zhǔn)確、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和公司規(guī)定，總工辦負責(zé)組織實施必要的設(shè)計要求審查。2.3設(shè)計過程跟進

2.3.1總工辦應(yīng)按設(shè)計監(jiān)管工作安排，依據(jù)設(shè)計委托合同對設(shè)計過程進行連續(xù)監(jiān)督檢查，以保證設(shè)計工作進度符合規(guī)定要求。

2.3.2設(shè)計過程中，所有對設(shè)計進度和設(shè)計成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應(yīng)負責(zé)跟進檢查落實情況。

2.3.3設(shè)計過程中，所有甲方提出或確認的意見和要求均必須形成書面文件，并存檔備案。2.4設(shè)計成果

2.4.1與設(shè)計單位訂立的設(shè)計委托合同，或其附件中，必須明確規(guī)定對設(shè)計成果提交的具體形式和審查要求，確保設(shè)計單位提交的設(shè)計文件完整性和設(shè)計深度。2.4.2根據(jù)項目的規(guī)模和具體情況的需要，可委托有資格的技術(shù)專家對設(shè)計單位提交的設(shè)計成果進行審查。

2.4.3各階段設(shè)計成果審查均必須包括經(jīng)濟性的審查，規(guī)劃方案設(shè)計及擴初設(shè)計須進行成本估算或概算，施工圖設(shè)計須進行成本預(yù)算，確保在項目總成本的控制范圍內(nèi)。

2.4.4審查中發(fā)現(xiàn)的問題，總工辦必須以書面文件方式通知設(shè)計單位，責(zé)成設(shè)計單位進行修改，并跟蹤記錄。

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