第一篇：修物權(quán)法 建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)

修物權(quán)法 建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)

國(guó)土部部長(zhǎng)：姜大明

2013年11月21日

11月15日發(fā)布的《決定》提出要建立“城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，近日，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明在《決定》輔導(dǎo)讀本中對(duì)此作出解讀。他表示，將抓緊修改 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律法規(guī)；將對(duì)違法違規(guī)城鄉(xiāng)建設(shè)用地開展全面清查并制定處理政策；將系統(tǒng)安排建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的配套措施，包括抓緊研究出臺(tái)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)條例、農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償安置條例等一系列組合拳。

一系列涉地法律面臨修改

姜大明說，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)首先要過 “法律關(guān)”——加快推進(jìn)相關(guān)法律法規(guī)修改和制度建設(shè)。

安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)合作經(jīng)濟(jì)研究中心主任唐敏對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，法律規(guī)定農(nóng)村土地所有權(quán)為農(nóng)民集體所有，在現(xiàn)有法律條文下，不能轉(zhuǎn)租，不能入股，使得農(nóng)民的土地利益被虛化，農(nóng)民最大的財(cái)產(chǎn)不能貨幣化。

隨著征地規(guī)模和被征地農(nóng)民數(shù)量的逐年增加，農(nóng)民訴求難以得到滿足時(shí)，隨之而來的矛盾也日益增多。姜大明直陳，這既與現(xiàn)行法律法規(guī)執(zhí)行不到位有關(guān)，也與征地范圍過寬、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低、安置方式單

一、社會(huì)保障不足、有效的糾風(fēng)處理調(diào)處和裁決機(jī)制缺乏有關(guān)。

姜大明就提出，要抓緊修改《物權(quán)法》、《國(guó)土管理法》《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)。同時(shí)加快推進(jìn)建立統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的相關(guān)制度建設(shè)。

“抓緊研究出臺(tái)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)條例、農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償條例。合理調(diào)節(jié)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益，促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)繁榮發(fā)展?！苯竺髡f。

全面清查違法違規(guī)用地

建設(shè)用地一頭牽著征地難題，一頭牽著大量的違規(guī)用地，中間還有條“18億畝耕地”的紅線。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，部分地區(qū)“搶地”沖動(dòng)強(qiáng)烈，違規(guī)、違法利用土地的問題日益凸顯。

對(duì)此，一些地方也對(duì)違法違規(guī)城鎮(zhèn)用地展開了清查活動(dòng)。山東省國(guó)土資源廳近日表示，未來3個(gè)月，山東省將全面摸清2013年新增建設(shè)用地特別是違法違規(guī)用地情況，遏制和打擊違法違規(guī)用地，堅(jiān)守耕地保護(hù)“紅線”。湖南省湘西土家族苗族自治州也正在開展整治違法違規(guī)用地的活動(dòng)。

姜大明在《決定》輔導(dǎo)讀本中強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)格對(duì)城鄉(xiāng)用地市場(chǎng)的管控，是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的重要保障。要對(duì)現(xiàn)有違法違規(guī)城鄉(xiāng)建設(shè)用地展開全面清查并制定處理政策。

對(duì)此，唐敏表示，這實(shí)際是在國(guó)家層面上釋放的信號(hào)，給全國(guó)各地敲警鐘。之前已成事實(shí)的違法違紀(jì)城鄉(xiāng)建設(shè)行為，不論時(shí)間長(zhǎng)短，國(guó)家都將一律核查。這也涉及到小產(chǎn)權(quán)房不能亂蓋亂占的問題?！斑@對(duì)于以后的依法辦事是一個(gè)積極信號(hào)，督促地方城鄉(xiāng)建設(shè)不斷規(guī)范?！碧泼粽f，“預(yù)估這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)與地方政府也有少許影響?！?/p>

第二篇：中國(guó)將建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)

中國(guó)將建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)

作者： 新京報(bào)(北京)

發(fā)表時(shí)間：2014-09-22 【公報(bào)摘要】

城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙。必須健全體制機(jī)制，形成以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、工農(nóng)互惠、城鄉(xiāng)一體的新型工農(nóng)城鄉(xiāng)關(guān)系，讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進(jìn)程、共同分享現(xiàn)代化成果。要加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制。

要建立公平開放透明的市場(chǎng)規(guī)則，完善主要由市場(chǎng)決定價(jià)格的機(jī)制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，完善金融市場(chǎng)體系，深化科技體制改革。

城鄉(xiāng)一體

讓農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進(jìn)程

【解讀】

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城環(huán)所所長(zhǎng)潘家華：中國(guó)土地所有制一是屬于國(guó)有，二是屬于集體，農(nóng)民在一個(gè)集體里作為集體的一員，他對(duì)土地是有所有權(quán)的。這個(gè)所有權(quán)通過兩種方式：一是造房子的宅基地。農(nóng)民是自給自足的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)，也屬于家庭經(jīng)營(yíng)，帶有某種私有的或者自我經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，至少經(jīng)營(yíng)權(quán)是屬于農(nóng)戶自己可以支配的部分。

二是聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任田，這部分也是有使用權(quán)的。這些權(quán)利在我們過去的法律體系中間應(yīng)該說是不明確的，我們只是說要規(guī)定30年不變或多少年不變，但多少年不變并不意味著我們農(nóng)民有權(quán)利支配、擁有或轉(zhuǎn)換這樣一些財(cái)產(chǎn)權(quán)。實(shí)際上這些使用權(quán)應(yīng)該是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)。而這部分財(cái)產(chǎn)權(quán)，比如講我們征收農(nóng)民的土地，如果讓農(nóng)民享有這個(gè)土地收益的話，以農(nóng)民種地所享受的收益，應(yīng)該說對(duì)農(nóng)民來講，他享受的是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)的收益，并不一定這個(gè)收益是來自于土地開發(fā)的權(quán)益，還是屬于土地租賃的權(quán)益，或者自己種地所獲取利潤(rùn)的權(quán)益。

第三篇：城鄉(xiāng)等值化對(duì)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的啟示

城鄉(xiāng)等值化對(duì)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的啟示1

譚文兵

（中國(guó)國(guó)土資源經(jīng)濟(jì)研究院，北京 101149）

摘要：在當(dāng)前以城鄉(xiāng)一體化為目標(biāo)、以新型工業(yè)化為標(biāo)志的城市化進(jìn)程中，土地資源的供給與配置是一個(gè)非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。而城鄉(xiāng)等值化發(fā)展理念，就是通過改善農(nóng)村區(qū)域的生產(chǎn)生活條件，發(fā)掘農(nóng)村區(qū)域的土地開發(fā)利用潛能，達(dá)到有效增加土地的經(jīng)濟(jì)供給、不斷促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)供需平衡的目的。城鄉(xiāng)等值化理念對(duì)我國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)展的啟示：科學(xué)編制城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃是城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的基本前提；大力推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)保障；加強(qiáng)農(nóng)村公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)是城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)培育的有效途徑。關(guān)鍵詞：城鄉(xiāng)等值化；城鄉(xiāng)統(tǒng)一；土地市場(chǎng)

中圖分類號(hào)：F301.0；F062.文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：C

文章編號(hào)：1672-6995（2014）06-0000-00 1城鄉(xiāng)等值化的理論與實(shí)踐

城鄉(xiāng)等值化（urban-rural equalized development）概念源于德國(guó)的賽德爾基金會(huì)在20世紀(jì)中葉提出的等值化思想。其原含義指的是把農(nóng)村作為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立式單元，在該單元大力推進(jìn)以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的工業(yè)化發(fā)展，帶動(dòng)農(nóng)民的就業(yè)機(jī)會(huì)，改善農(nóng)民的工作條件和生活水平，使在農(nóng)村居住僅是環(huán)境選擇、當(dāng)農(nóng)民只是職業(yè)選擇，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村生產(chǎn)條件、生活質(zhì)量與城市生活“不同類但等值”的目標(biāo)。其中，巴伐利亞州就是德國(guó)城鄉(xiāng)等值化建設(shè)的雛形。二戰(zhàn)結(jié)束后，巴伐利亞州由于農(nóng)村基礎(chǔ)落后，大片土地長(zhǎng)時(shí)間荒蕪，一度出現(xiàn)大量的農(nóng)民涌入城市，對(duì)城市造成很大壓力。20世紀(jì)50年代開始，德國(guó)政府就在該州進(jìn)行包括土地整理、產(chǎn)業(yè)布局和區(qū)域功能劃分等方面的試驗(yàn)，讓農(nóng)民的生產(chǎn)生活與城市基本相近，留住農(nóng)村人口。這被理論界認(rèn)為是最早的“城鄉(xiāng)等值化”實(shí)踐，后來成為德國(guó)農(nóng)村發(fā)展的普遍模式，它通過土地整理、村莊革新等方式，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)與城市經(jīng)濟(jì)的同步協(xié)調(diào)發(fā)展。

城鄉(xiāng)等值化理念在我國(guó)一些省份也有類似實(shí)踐。如江蘇南京市的“區(qū)域內(nèi)基本公共服務(wù)均等化”舉措、浙江嘉興市的“整體推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化”模式、甘肅涇川市欠發(fā)達(dá)地區(qū)新農(nóng)村建設(shè)的成功經(jīng)驗(yàn)等。其中比較典型的是1988年由山東省政府和德國(guó)賽德爾基金會(huì)共同簽訂合作協(xié)議，1990年開始正式實(shí)施的山東青州市南張樓村的“城鄉(xiāng)等值化”試驗(yàn)?zāi)Ｊ?，該試?yàn)?zāi)Ｊ揭缘聡?guó)巴伐利亞州為藍(lán)本，實(shí)施內(nèi)容主要包括土地整理、園區(qū)建設(shè)和村莊整治。試驗(yàn)的結(jié)果引起了廣泛關(guān)注，在不到5年時(shí)間內(nèi)，南張樓村農(nóng)民的生產(chǎn)模式發(fā)生了巨大改變，完全脫離了傳統(tǒng)的農(nóng)村氛圍。農(nóng)民成為企業(yè)員工，企業(yè)生產(chǎn)成為主業(yè)，而農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成為副業(yè)。在大型社區(qū)內(nèi)建設(shè)有工業(yè)區(qū)、大田區(qū)、文教區(qū)、生活區(qū)等小而全的功能主體區(qū)域，農(nóng)民生活得到明顯改善。山東南張樓村的這一“城鄉(xiāng)等值化”模式，被國(guó)內(nèi)理論界公認(rèn)為具有重大的推廣價(jià)值。2城鄉(xiāng)等值化對(duì)城鄉(xiāng)土地供需形勢(shì)產(chǎn)生的影響 1 收稿日期：2014-05-26；修回日期：2014-06-11 作者簡(jiǎn)介：譚文兵（1975-），男，湖北省荊州市人，中國(guó)國(guó)土資源經(jīng)濟(jì)研究院副研究員，管理學(xué)博士，主要從事土地資源管理、資源經(jīng)濟(jì)研究。

在當(dāng)前以城鄉(xiāng)一體化為目標(biāo)、以新型工業(yè)化為標(biāo)志的城市化進(jìn)程中，土地資源的供給與配置是一個(gè)非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。在當(dāng)前耕地保護(hù)紅線的硬性約束下,城鄉(xiāng)建設(shè)的土地供需矛盾日益凸顯，成為城市化進(jìn)程中一個(gè)突出的制約瓶頸。而通過實(shí)施城鄉(xiāng)等值化發(fā)展，土地的供需形勢(shì)將會(huì)發(fā)生改變，進(jìn)而對(duì)城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

在土地經(jīng)濟(jì)學(xué)中，土地供給分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給兩種。土地自然供給指地球所能提供給人類社會(huì)利用的各類土地資源的數(shù)量，包括已利用的土地資源和未來可利用的土地資源，土地自然供給是沒有彈性的。土地經(jīng)濟(jì)供給是土地在自然供給及自然條件允許的情況下，隨著土地利用效益的提高而增加的土地供給量。與土地自然供給相比，土地經(jīng)濟(jì)供給受社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素與人類的行為因素影響較大，隨著土地使用效益的提高而增加，非常具有彈性。其中，土地自然供給量是土地經(jīng)濟(jì)供給的基礎(chǔ)，除此之外，包括社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、交通運(yùn)輸便利條件、人類生產(chǎn)生活滿意度、區(qū)域周邊環(huán)境和未來區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Φ?，都?huì)影響到土地的經(jīng)濟(jì)供給。而城鄉(xiāng)等值化發(fā)展理念，就是通過改善農(nóng)村區(qū)域的生產(chǎn)生活條件，發(fā)掘農(nóng)村區(qū)域的土地開發(fā)利用潛能，達(dá)到有效增加土地的經(jīng)濟(jì)供給、不斷促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)供需平衡的目的。

我國(guó)土地絕對(duì)數(shù)量大，人均占有少，為保障糧食安全，對(duì)農(nóng)用地特別是耕地一直實(shí)施最嚴(yán)格的保護(hù)制度。隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的快速發(fā)展，可用作新增建設(shè)用地的土地資源十分有限，各項(xiàng)建設(shè)用地的供給面臨前所未有的壓力。應(yīng)該來講，目前，我國(guó)農(nóng)村建設(shè)用地、閑散用地還有大量的潛力可挖，自然供給還很充沛。然而，由于長(zhǎng)期以來我國(guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)導(dǎo)致城鄉(xiāng)差別巨大，單一化的城市化方向?qū)е麓罅哭r(nóng)村人口向城市不斷聚集，在提高城市化水平、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也帶來了不小的結(jié)構(gòu)失衡問題。一方面是大城市擁擠不堪，資源承載不堪重負(fù)。另一方面，我國(guó)偏遠(yuǎn)農(nóng)村由于基礎(chǔ)設(shè)施落后，產(chǎn)業(yè)匱乏，人口減少，缺乏經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力，導(dǎo)致作為經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)要素的大量土地由于缺乏利用價(jià)值，成為“沉睡的資產(chǎn)”。如何將這些將沉睡的資產(chǎn)喚醒，將土地的自然供給轉(zhuǎn)變成經(jīng)濟(jì)供給，就需要改善農(nóng)村的生產(chǎn)生活條件，提高土地利用的吸引力，發(fā)掘土地開發(fā)的潛能。從國(guó)內(nèi)外的城鄉(xiāng)等值化發(fā)展理念來看，通過大力發(fā)展農(nóng)村實(shí)體經(jīng)濟(jì)，改善農(nóng)村居住、就業(yè)環(huán)境，會(huì)促進(jìn)農(nóng)村土地利用的需求大幅提升，有效釋放農(nóng)村建設(shè)用地，緩解城市土地的供給壓力。當(dāng)城鄉(xiāng)土地的供需狀況發(fā)生了改變，土地的市場(chǎng)價(jià)格形勢(shì)也會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，即農(nóng)村土地的價(jià)格得到增加，而城市土地價(jià)格會(huì)有所下降。城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)分割的局面也會(huì)得到相應(yīng)緩解。3城鄉(xiāng)等值化理念對(duì)我國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)展的幾點(diǎn)啟示

十八屆三中全會(huì)中明確提出了建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。提出“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”。城鄉(xiāng)等值化發(fā)展的理念對(duì)于我國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的發(fā)展與建設(shè)有許多值得借鑒之處，其最重要之處在于通過等值化發(fā)展，能夠有效釋放農(nóng)村土地，平衡土地的供需，最終向?qū)崿F(xiàn)城鄉(xiāng)土地“同地、同價(jià)”的目標(biāo)不斷靠近。3.1科學(xué)編制城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃是城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的基本前提

堅(jiān)持城鄉(xiāng)等值化發(fā)展實(shí)質(zhì)上是新形勢(shì)下城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的一種新理念。在城鄉(xiāng)等值化發(fā)展理念下，城鄉(xiāng)規(guī)劃需要從單純注重城市發(fā)展轉(zhuǎn)向更好地統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展、推動(dòng)城鄉(xiāng)區(qū)域的互促共進(jìn)。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)的核心在于把城鄉(xiāng)作為一個(gè)整體，對(duì)城鄉(xiāng)空間資源進(jìn)行統(tǒng)一整合配置，通過統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)和

人口的合理集聚，有效發(fā)揮城鎮(zhèn)的輻射帶動(dòng)作用。因此，在土地利用總體規(guī)劃的制訂中，必須把城鄉(xiāng)作為一個(gè)整體，遵循城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃，處理好各種用地需求之間的關(guān)系,合理預(yù)測(cè)各種用地需求未來的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，并與各種地方專項(xiàng)規(guī)劃(如城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、生態(tài)保護(hù)規(guī)劃等)協(xié)調(diào)銜接起來,統(tǒng)一調(diào)整各類經(jīng)濟(jì)主體的用地需求，保障城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)展有明確的目標(biāo)和方向。3.2加強(qiáng)農(nóng)村公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)是城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)培育的有效途徑

公共服務(wù)設(shè)施均等化是指農(nóng)村與城市能夠得到相等的公共服務(wù)水平。公共服務(wù)設(shè)施均等化是城鄉(xiāng)等值化發(fā)展的一個(gè)重要目標(biāo)，同時(shí)也是提升農(nóng)村土地價(jià)值的一個(gè)重要舉措，可推動(dòng)公共財(cái)政向農(nóng)村傾斜。在現(xiàn)實(shí)中，我國(guó)大部分農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對(duì)落后，公共服務(wù)都還處于相對(duì)較低的水平，在未來的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)中，應(yīng)把公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)放在首要位置。全面推進(jìn)農(nóng)村教育、文化、醫(yī)療、社會(huì)保障體系的建設(shè)，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，要繼續(xù)貫徹中央一號(hào)文件的強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策，加大農(nóng)村扶持力度，促進(jìn)公共資源向農(nóng)村配置。在不斷增加的“三農(nóng)”投入中，應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施和農(nóng)村民生工程的預(yù)算支持。同時(shí)，在城市的土地出讓收益中，可以考慮拿出一部分，優(yōu)先用于農(nóng)村土地開發(fā)整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。在實(shí)踐操作中，應(yīng)按照國(guó)家、集體、社會(huì)投入相結(jié)合的原則，充分調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面的積極性，多層次、多渠道地解決農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金問題，把城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推向社會(huì)。只有大力加強(qiáng)農(nóng)村公共服務(wù)建設(shè)，切實(shí)改善農(nóng)村的生產(chǎn)、生活環(huán)境，農(nóng)村的土地市場(chǎng)才具有真正的活力和吸引力，土地的價(jià)值才能快速提升，真正實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的“同地同價(jià)”。

3.3大力推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)保障

農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的健康快速發(fā)展是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)等值化的重要保障。只有農(nóng)村經(jīng)濟(jì)真正發(fā)展壯大起來，農(nóng)民的收入不斷提高，農(nóng)村才能將農(nóng)民有效留住。同時(shí)，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展壯大，又能夠帶動(dòng)農(nóng)村的教育、交通、醫(yī)療、環(huán)境等公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)投入，形成良性循環(huán)。農(nóng)民的生產(chǎn)生活便利程度將不斷與城市接近，甚至超越城市，真正實(shí)現(xiàn)“城鄉(xiāng)等值”。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)壯大的重要?jiǎng)恿褪前l(fā)展農(nóng)村產(chǎn)業(yè)。因此，要通過加速農(nóng)村工業(yè)化、推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化、加快農(nóng)村信息化建設(shè)等多種途徑，科學(xué)選擇適宜地方生存和發(fā)展的項(xiàng)目，支撐農(nóng)村企業(yè)的發(fā)展，發(fā)展壯大農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的全面繁榮。而農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的成功開展和發(fā)展又能夠帶動(dòng)農(nóng)村土地的開發(fā)利用需求，促進(jìn)農(nóng)地健康、有序、順暢地流轉(zhuǎn)。一方面，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的基本目標(biāo)是促進(jìn)效率和平等，而農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化憑借其在效率上的優(yōu)勢(shì)以及通過契約形式對(duì)貧困中小農(nóng)戶帶動(dòng)作用的發(fā)揮等，成為實(shí)現(xiàn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)基本目標(biāo)的重要途徑，形成對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的有效需求。另一方面，成功的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化可以在產(chǎn)前、產(chǎn)后環(huán)節(jié)創(chuàng)造非農(nóng)就業(yè)，并使農(nóng)地保障功能貨幣化且隨物價(jià)動(dòng)態(tài)調(diào)整，優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的形成和聚集又能有效推動(dòng)有產(chǎn)業(yè)支撐的城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。上述因素的改善都將有效提升農(nóng)村土地的價(jià)值，刺激農(nóng)村土地市場(chǎng)的培育，保障農(nóng)地流轉(zhuǎn)的順暢進(jìn)行，同時(shí)也為提高城鄉(xiāng)土地資源的配置效率、促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。4結(jié)語

城鄉(xiāng)等值化既是新形勢(shì)下城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的一種新理念，也是未來城鄉(xiāng)一體化的重要建設(shè)目標(biāo)，同時(shí)為我國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)帶來了方向性指引。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，要積極探索和健全城鄉(xiāng)要素優(yōu)化配置的體制機(jī)制，進(jìn)一步完善城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的公共財(cái)政、公共服務(wù)、公共管理等公共政策，以農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)為目標(biāo)，不斷壯大農(nóng)村產(chǎn)業(yè)，激發(fā)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力，改善農(nóng)村區(qū)域的生產(chǎn)生活環(huán)境。在推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)步伐不斷加快的同時(shí)，也能讓農(nóng)村土地資源的功能不斷發(fā)揮，使農(nóng)村土地價(jià)值逐漸顯化，逐漸消除城鄉(xiāng)土地的“區(qū)位因素”影響，農(nóng)村建設(shè)用地得以有效釋放，進(jìn)而促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)不斷走向統(tǒng)一。

參考文獻(xiàn)

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第四篇：建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的問題及對(duì)策分析

建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的問題及對(duì)策分析

摘要：隨著工業(yè)化與城市化的快速發(fā)展，我國(guó)城市的區(qū)域和范圍必然要擴(kuò)大，大量的農(nóng)村土地必然會(huì)轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地。因此，農(nóng)村土地進(jìn)入城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)的方式，過程必然關(guān)系到城市化進(jìn)程的速度和質(zhì)量，關(guān)系到城鄉(xiāng)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞：統(tǒng)一建設(shè)必要性；問題；措施

黨的十七屆三中全會(huì)審議通過《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》（以下簡(jiǎn)稱《決定》）指出，要求逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，對(duì)依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，必須通過有形的土地市場(chǎng)，以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國(guó)有土地享有同等權(quán)利。《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》指出，要深化土地管理、戶籍制度改革，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)和人力資源市場(chǎng)。

一．建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的必要性

1.破除城鄉(xiāng)二元制結(jié)構(gòu)，進(jìn)而縮小城鄉(xiāng)差距

城鄉(xiāng)二元制的實(shí)行,將國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)和集體建設(shè)用地市場(chǎng)無形的分離。自推行國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)制度改革以來，國(guó)有建設(shè)用地出讓制度逐步形成了以掛、招、拍等方式，建設(shè)用地市場(chǎng)得到了很大完善。而集體建設(shè)用地市場(chǎng)如同子虛烏有，又受各方面條件的限制，權(quán)利得不到施展，因而集體建設(shè)用地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值難以得到體現(xiàn)，相反只能以變相流轉(zhuǎn)的方式出讓土地，致使集體組織得不到應(yīng)有的利益。隨著工業(yè)化、城市化快速推進(jìn)以及新農(nóng)村建設(shè)的啟動(dòng)，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展對(duì)非農(nóng)建設(shè)用地需求不斷擴(kuò)大，農(nóng)村土地尤其是城市郊區(qū)農(nóng)地的價(jià)值日益提升，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的隱形市場(chǎng)普遍存在。為此，迫切需要建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)，以規(guī)范和高效利用農(nóng)村集體土地，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，縮小城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)差距，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。

2.盤活農(nóng)村集體建設(shè)用地，提高土地利用效率

由于我國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展的相對(duì)滯后，大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力在城市找下工作，其中一部分人在城市購(gòu)置了房產(chǎn),實(shí)現(xiàn)了在城市的定居，而在農(nóng)村還滯留有宅基地長(zhǎng)期擱置不用。依照現(xiàn)行土地財(cái)產(chǎn)制度，這些土地既不能上市流通，也不能另做別用，造成了資源的極大浪費(fèi)。通過建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，可以將低效、閑置的集體建設(shè)用地，統(tǒng)一服務(wù)于城鄉(xiāng)各項(xiàng)建設(shè)，進(jìn)而盤活農(nóng)村集體建設(shè)用地，提高土地利用效率，緩解土地需求的壓力。

3.提高建設(shè)用地效益，增加農(nóng)民和集體收入

參照國(guó)外的一般經(jīng)驗(yàn)，農(nóng)村人口減少，農(nóng)村建設(shè)用地?cái)?shù)量也應(yīng)該大量減少。但是呈現(xiàn)在我們眼前的確實(shí)另一番現(xiàn)象：農(nóng)民在城市僅屬于流動(dòng)人口，往返與城市和農(nóng)村，農(nóng)村人口其實(shí)沒有下降。農(nóng)民在城市通過打工積累財(cái)富回到農(nóng)村，在農(nóng)村建設(shè)新房，出現(xiàn)了許多一戶二宅，多宅的現(xiàn)象，導(dǎo)致村莊建設(shè)面積無限的擴(kuò)大和社會(huì)財(cái)富的分散[3]。改革開放以來，農(nóng)村的收入水平雖然有了很大的提高，但其中很大一部分收都投入了房子里，被迫減少其他消費(fèi)。農(nóng)村的房子還沒有產(chǎn)權(quán)證，目前還無法抵押和流通。另外，農(nóng)村村民自建房的容積率太大，基本上每戶都存在，實(shí)際使用面積大大小于實(shí)際的建筑面積，閑置率很高。所以這部分建設(shè)用地能夠有效流轉(zhuǎn)或集約利用，農(nóng)民和村集體都能從中獲得很大一部分收入。

4.緩解城市建設(shè)用地市場(chǎng)緊張，使房地產(chǎn)價(jià)格逐步趨于理性

2008年國(guó)務(wù)院對(duì)《全國(guó)土地利用規(guī)劃綱要》的批復(fù)，保護(hù)18億畝耕地已是絕對(duì)不能突破的紅線，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地將受到最嚴(yán)格的限制。在城市化進(jìn)程中，建設(shè)用地緊張的局面越來越嚴(yán)重。這時(shí)將農(nóng)村建設(shè)用地通過市場(chǎng)流轉(zhuǎn)進(jìn)入城市建設(shè)用地，那么城市建設(shè)用地緊張的局面將大大緩解。逐步消除社會(huì)對(duì)建設(shè)用地的投機(jī)和炒作，使房地產(chǎn)價(jià)格逐步趨于理性。因此，城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)是理性的選擇。

5.縮小城鄉(xiāng)差距，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展

集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是縮小城鄉(xiāng)差距重大舉措。按照落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的要求，堅(jiān)持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，走工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村的道路，把農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)納入公共財(cái)政范圍，逐步改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，努力消除城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的體制性障礙，促進(jìn)資源在城鄉(xiāng)之間合理配置。

二、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)遇到的問題

1．制度不完善阻礙構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)

《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》要求逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，對(duì)依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場(chǎng)、以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國(guó)有土地享有平等權(quán)益。構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)存在著制度性障礙，如農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地存在著產(chǎn)權(quán)不清、產(chǎn)權(quán)內(nèi)容等諸多弊端?，F(xiàn)行的土地制度無法適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)配置資源的需要和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的要求，導(dǎo)致集體土地不能直接進(jìn)入建設(shè)用地市場(chǎng)。同時(shí)由于土地要素配置時(shí)間長(zhǎng)、效率低、交易成本過高，造成土地閑置、浪費(fèi)和稀缺并存。

2.農(nóng)村社會(huì)保障體系的不完善影響城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的建立

社會(huì)保障體系在農(nóng)村尚未建立，因此土地是農(nóng)民安身立命的保障。在沒有完善農(nóng)村社會(huì)保障體系的情況下，允許農(nóng)村土地進(jìn)入城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)，會(huì)引起農(nóng)地的升值，一些農(nóng)民貪圖眼前利益，轉(zhuǎn)讓宅基地和房產(chǎn)。而后由于諸多原因?qū)е缕飘a(chǎn)，喪失收入來源使其生活沒有了保障。所以政府部門在引導(dǎo)農(nóng)村建設(shè)用地入市時(shí)，應(yīng)同時(shí)健全農(nóng)村社會(huì)保障體系，使農(nóng)民沒有后顧之憂。

3.農(nóng)村耕地保護(hù)面臨巨大壓力

當(dāng)前農(nóng)村由于各種各樣的原因?qū)⑥r(nóng)村耕地變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地的情況還時(shí)有發(fā)生，致使我國(guó)耕地面積已逼近“十八億畝紅線”，農(nóng)村耕地面臨巨大壓力。農(nóng)村建設(shè)用地市場(chǎng)放開，必然帶動(dòng)土地價(jià)格的上漲，大大提高農(nóng)民轉(zhuǎn)讓土地的收益?？赡芤l(fā)局部地區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)占用耕地，導(dǎo)致耕地?cái)?shù)量下降，給耕地保護(hù)帶來巨大的壓力。

4.集體建設(shè)用地所有權(quán)不明確將影響建設(shè)用地市場(chǎng)的進(jìn)程

由于集體土地所有權(quán)主體界定不嚴(yán)，帶有較大的不確定性與變動(dòng)性，更缺乏明晰化和規(guī)范化的土地產(chǎn)權(quán)主體?！稇椃ā分幸?guī)定農(nóng)村土地歸集體組織所有，但沒有對(duì)集體本身作一個(gè)明確的定義：《土地管理法》中規(guī)定了3個(gè)農(nóng)民集體,即鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體、村級(jí)農(nóng)民集體以及村內(nèi)農(nóng)民集體,但是依據(jù)誰經(jīng)營(yíng)管理,土地就歸誰所有的劃分方式既不合理也不科學(xué)。而在現(xiàn)實(shí)操作中,大部分農(nóng)民對(duì)于土地歸誰所有都存在疑惑,村內(nèi)生產(chǎn)小組與村委會(huì)對(duì)于農(nóng)村土地都有一定的管理權(quán)和控制權(quán)。因此,農(nóng)村土地的所有權(quán)主體極其不明晰,這對(duì)于城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)一體化進(jìn)程中供給主體的培育極為不利,容易造成利益糾紛[2]。但在現(xiàn)實(shí)生活中,國(guó)家是土地的實(shí)際所有者,即使是集體組織享有的那一部分土地產(chǎn)權(quán),也缺乏真正明確的組織載體,造成土地的所有權(quán)不明確。

三、城鄉(xiāng)建設(shè)用地一體化的政策建議

1.健全相關(guān)法律制度，使符合條件的農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)

集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)首要障礙是現(xiàn)行的土地管理法規(guī)，要使城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)健康，有序，規(guī)范的發(fā)展，必須修改相關(guān)的法律條款，為城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)提供法律上的保障。必須修改《土地管理法》中關(guān)于單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓，轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)等規(guī)定，開放城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)，使農(nóng)村建設(shè)用地在符合相關(guān)規(guī)劃的條件下進(jìn)入建設(shè)用地市場(chǎng)。

2.制定有效的土地收益分配政策，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)保障體系的建設(shè)

農(nóng)民將土地直接流轉(zhuǎn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)的目的就是分享城市化過程中土地流轉(zhuǎn)的差級(jí)收益，因此制定合理的土地收益政策，將城鄉(xiāng)結(jié)合部的高額土地利潤(rùn)，平衡給升值空間相對(duì)較小的農(nóng)村，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。在社會(huì)保障制度不健全的情況下，農(nóng)村又土地承載著社會(huì)保障的功能，因此必然減低農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的積極性，必然會(huì)給城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)帶來阻力。為了促進(jìn)建設(shè)用地市場(chǎng)的發(fā)展，必須相應(yīng)的構(gòu)建農(nóng)村社會(huì)保障體系，以此來保證失地農(nóng)民的最低生活水平。

3.做好集體建設(shè)用地市場(chǎng)的確權(quán)工作，賦予農(nóng)民完整的土地產(chǎn)權(quán)

明確產(chǎn)權(quán)要依靠土地登記確權(quán)，實(shí)行土地統(tǒng)一登記發(fā)證制度。集體所有的土地，依據(jù)已確認(rèn)的所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)登記造冊(cè)，核發(fā)土地權(quán)利證書，確認(rèn)所有權(quán)及建設(shè)用地使用權(quán)。依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。避免土地流轉(zhuǎn)過程中的權(quán)屬糾紛，維護(hù)合法權(quán)益。賦予農(nóng)民完整的土地權(quán)利，包括占有，使用，收益，轉(zhuǎn)讓，入股，租憑等。

4.科學(xué)編制土地利用總體規(guī)劃，嚴(yán)保死守18億畝耕地紅線

目前，新一輪我的土地利用規(guī)劃正在編制。各級(jí)土地管理部門要根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，制定符合實(shí)際的土地利用總體規(guī)劃。另外，國(guó)土資源部門也必須嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃。一是本著集約利用的原則，將各類用地集中連片；二是嚴(yán)格控制耕地你非農(nóng)化，使用耕地必須符合土地利用總體規(guī)劃和土地計(jì)劃；三是落實(shí)嚴(yán)格的耕地占補(bǔ)平衡，占用耕地后必須補(bǔ)充相等數(shù)量和相同質(zhì)量的耕地。唯有如此，才能做到確保18億畝耕地紅線。

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第五篇：十八屆三中全會(huì)解讀六：建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)

給人改變未來的力量

十八屆三中全會(huì)解讀六：建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)

【關(guān)鍵詞】建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng) 【報(bào)告摘要】

要建立公平開放透明的市場(chǎng)規(guī)則，完善主要由市場(chǎng)決定價(jià)格的機(jī)制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，完善金融市場(chǎng)體系，深化科技體制改革。

【報(bào)告解讀】 [分析及意義]

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)目前還受到諸多制約限制，如何建立起一個(gè)農(nóng)村集體建設(shè)用地的自由流轉(zhuǎn)市場(chǎng)非常重要，只有實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地與城市國(guó)有建設(shè)用地“同地同價(jià)同權(quán)”要素市場(chǎng)平等化，才能真正的流轉(zhuǎn)。未來應(yīng)該允許農(nóng)村集體宅基地使用權(quán)自由轉(zhuǎn)讓、抵押和出租。還應(yīng)該允許農(nóng)民住房的買賣、抵押和出租。

建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，農(nóng)村集體建設(shè)土地入市是未來的必然趨勢(shì)，但前提是須明確產(chǎn)權(quán)主體及權(quán)益分配機(jī)制，防止公權(quán)力侵占。

改革城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的一體化進(jìn)程，為新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程找出了一條路，是促進(jìn)公平正義的一個(gè)重要方面。而賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，也為下一步農(nóng)村改革指明了方向，對(duì)于提高農(nóng)民生活水平，進(jìn)一步激發(fā)農(nóng)民積極性傳遞了重要信號(hào)。

城鄉(xiāng)一體化發(fā)展從正面角度破解了很多難題，包括農(nóng)民如何進(jìn)入城市、社會(huì)福利、城鄉(xiāng)兩張皮和二元體制發(fā)展。這是個(gè)非常巧妙的提法，治理層次的提法破解了很多問題，也為未來政策的發(fā)展提供了更好的發(fā)展空間，如何改革身份制度問題，讓鄉(xiāng)下人更好地融入城市，讓城里人更好地去鄉(xiāng)下投資。

文章來源：陜西人事考試網(wǎng)（http://sa.offcn.com）