第一篇：許豫宏教授：度假旅游地產(chǎn)的四大開(kāi)發(fā)路徑

許豫宏教授：度假旅游地產(chǎn)的四大開(kāi)發(fā)路徑

度假旅游地產(chǎn)是以接待休閑度假游客為主，為休閑度假游客提供住宿、餐飲、娛樂(lè)與游樂(lè)等多種服務(wù)功能的度假旅游地產(chǎn)。盛方咨詢提出度假旅游地產(chǎn)的四大開(kāi)發(fā)條件，為度假旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供借鑒。

1.地理位置遠(yuǎn)離城市、交通便利，主要建于濱海、山野、林地、峽谷、鄉(xiāng)村、湖泊、溫泉等自然風(fēng)景區(qū)附近。度假旅游地產(chǎn)與大自然有著密不可分的聯(lián)系，它多處于環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)敏感地帶，講究人與自然的融合，注重給予旅游者一種度假的心情與情調(diào)，達(dá)到與現(xiàn)實(shí)生活的短暫隔離、和自然風(fēng)光親密接觸，實(shí)現(xiàn)自然、人文與時(shí)尚生活的完美結(jié)合。

2.擁有完善且獨(dú)立的生活配套設(shè)施和綜合性的游憩、娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。度假旅游地產(chǎn)的主訴求，就是為游客提供多樣化服務(wù)、多類(lèi)型休閑及娛樂(lè)服務(wù)。度假旅游地產(chǎn)不只是單純提供食宿的驛站，是要為旅游者創(chuàng)造一種全方位的休閑生活經(jīng)歷。從居住的角度看，度假旅游地產(chǎn)猶如多個(gè)設(shè)施完善且相對(duì)獨(dú)立的居住單元體的集合。

3.多元文化的綜合體。度假旅游地產(chǎn)每年接待成千上萬(wàn)來(lái)自五湖四海的度假型游客，同時(shí)也集中了不同地域風(fēng)格和不同文化特征，再加上度假旅游地產(chǎn)所在地的民風(fēng)鄉(xiāng)情以及為符合度假旅游地產(chǎn)主題而設(shè)的特色設(shè)施和活動(dòng)，度假旅游地產(chǎn)成為一個(gè)多元文化的綜合體。

4.類(lèi)型多種多樣。度假旅游地產(chǎn)的主要類(lèi)型有：A.綜合性度假旅游地產(chǎn)、會(huì)議型度假旅游地產(chǎn)、小型精品度假旅游地產(chǎn)、一價(jià)全包度假旅游地產(chǎn)、主題型度假旅游地產(chǎn)等，類(lèi)型多樣。

第二篇：許豫宏教授：度假旅游地產(chǎn)的四大開(kāi)發(fā)條件

許豫宏教授：度假旅游地產(chǎn)的四大開(kāi)發(fā)條件

地理位置遠(yuǎn)離城市、交通便利，主要建于濱海、山野、林地、峽谷、鄉(xiāng)村、湖泊、溫泉等自然風(fēng)景區(qū)附近。度假旅游地產(chǎn)與大自然有著密不可分的聯(lián)系，它多處于環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)敏感地帶，講究人與自然的融合，注重給予旅游者一種度假的心情與情調(diào)，達(dá)到與現(xiàn)實(shí)生活的短暫隔離、和自然風(fēng)光親密接觸，實(shí)現(xiàn)自然、人文與時(shí)尚生活的完美結(jié)合，呈現(xiàn)度假旅游地產(chǎn)獨(dú)特的風(fēng)格與個(gè)性。

擁有完善且獨(dú)立的生活配套設(shè)施和綜合性的游憩、娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。度假旅游地產(chǎn)的主訴求，就是為游客提供多樣化服務(wù)、多類(lèi)型休閑及娛樂(lè)服務(wù)。度假旅游地產(chǎn)不只是單純提供食宿的驛站，是要為旅游者創(chuàng)造一種全方位的休閑生活經(jīng)歷。這種經(jīng)歷往往在度假旅游地產(chǎn)與它所處的極致自然環(huán)境產(chǎn)生共鳴時(shí)顯得更加豐富，并容易讓旅游者產(chǎn)生一種場(chǎng)所感和歸屬感。從居住的角度看，度假旅游地產(chǎn)猶如多個(gè)設(shè)施完善且相對(duì)獨(dú)立的居住單元體的集合。

多元文化的綜合體。度假旅游地產(chǎn)每年接待成千上萬(wàn)來(lái)自五湖四海的度假型游客，同時(shí)也集中了不同地域風(fēng)格和不同文化特征，再加上度假旅游地產(chǎn)所在地的民風(fēng)鄉(xiāng)情以及為符合度假旅游地產(chǎn)主題而設(shè)的特色設(shè)施和活動(dòng)，度假旅游地產(chǎn)成為一個(gè)多元文化的綜合體。

類(lèi)型多種多樣。度假旅游地產(chǎn)的主要類(lèi)型有：A.綜合性度假旅游地產(chǎn)，如：Hilton Sanya巴厘島洲際度假旅游地產(chǎn)；B.會(huì)議型度假旅游地產(chǎn)，如： Hyatt JJ 三亞灣海航度假旅游地產(chǎn)；C.小型精品度假旅游地產(chǎn)，如： Banyan Tree 阿里拉烏布度假旅游地產(chǎn)；D.一價(jià)全包度假旅游地產(chǎn)，如：中海度假村Club Med；E.主題型度假旅游地產(chǎn)，如，麗江悅榕莊度假旅游地產(chǎn)、巴厘島的BVLGARI（寶格麗度假旅游地產(chǎn)）。

第三篇：許豫宏教授：度假旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式

許豫宏教授：度假旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式

度假旅游地產(chǎn)與普通的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同，它更依賴于周邊環(huán)境和投資實(shí)力。因?yàn)槎燃俾糜蔚禺a(chǎn)的客戶不僅僅需要滿足住房的需求．而是更加注重生活品質(zhì)、更加重投資效益。目前在環(huán)城度假旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，主要分為景區(qū)依托型和生態(tài)打造型兩種類(lèi)型。景區(qū)依托型：城市周邊通常是作為都市休閑度假旅游的重要組成部分，與城市配套發(fā)展，稱之為環(huán)城游憩帶，其間分布了眾多旅游景區(qū)，是城市居民日常休閑旅游的最佳去處。同時(shí)，景區(qū)的人氣和良好的生態(tài)環(huán)境帶來(lái)了土地的增值，周邊旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步興起，從而形成旅游、度假、商務(wù)、休閑于一體的旅游綜合體，是成熟的城市功能的重要配套。生態(tài)打造型：在距離城市一小時(shí)車(chē)程的范圍內(nèi)，很多區(qū)域生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，土地資源豐富，因此，城市功能逐步延伸，在生態(tài)保護(hù)和修復(fù)的基礎(chǔ)上，逐漸成為適宜人居的社區(qū)，與人居社區(qū)配套的往往是高爾夫開(kāi)發(fā)，溫泉療養(yǎng)的開(kāi)發(fā)等。

第四篇：許豫宏教授：度假旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品創(chuàng)新

許豫宏教授：度假旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品創(chuàng)新

度假旅游地產(chǎn)總是和優(yōu)美的自然景觀或獨(dú)特的人文景觀結(jié)合在一起。無(wú)論是在城市，還是在遠(yuǎn)離人煙的海島，自然或人文主題是度假旅游地產(chǎn)不可缺乏的要素。所以度假旅游地產(chǎn)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、管理經(jīng)營(yíng)中要綜合考慮人文地理、民俗風(fēng)情、生態(tài)環(huán)保等多方面因素，開(kāi)發(fā)出濃郁而獨(dú)到的主題化風(fēng)格產(chǎn)品，讓顧客獲得富有個(gè)性的文化感受，同時(shí)將服務(wù)項(xiàng)目融入主題，以個(gè)性化的服務(wù)取代一般化的服務(wù)，主題的誕生是對(duì)現(xiàn)有飯店模式的創(chuàng)新，創(chuàng)新是主題的生命所在。所以度假旅游地產(chǎn)在產(chǎn)品主題創(chuàng)新方面應(yīng)實(shí)施以下策略：

首先是主題延伸化策略，構(gòu)建產(chǎn)品持久的吸引力。

其次是產(chǎn)品多樣化策略，打造差異“競(jìng)爭(zhēng)力”。度假旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品形式是主題文化的表現(xiàn)載體，多樣化的產(chǎn)品表現(xiàn)形式必然有助于旅游者深刻認(rèn)識(shí)度假旅游地產(chǎn)的文化內(nèi)涵。度假旅游地產(chǎn)在創(chuàng)新產(chǎn)品表現(xiàn)形式方面可以從產(chǎn)品特色差異化、表現(xiàn)手段科技化、活動(dòng)項(xiàng)目互動(dòng)性三個(gè)方面入手：A.產(chǎn)品特色差異化。差異化的主題產(chǎn)品是度假飯店吸引旅游者的核心

B.表現(xiàn)手段科技化。度假旅游地產(chǎn)產(chǎn)品在表現(xiàn)手段上注重綜合運(yùn)用聲、光、電等多種形式的高科技設(shè)施和技術(shù)來(lái)包裝度假旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，C.活動(dòng)項(xiàng)目互動(dòng)性度假旅游地產(chǎn)應(yīng)結(jié)合自身區(qū)位、資源優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)游客參與性主題娛樂(lè)項(xiàng)目，既給顧客以全新的親身體驗(yàn)經(jīng)歷，又為其提供了交流的平臺(tái)，滿足了顧客的交際需求。

第五篇：許豫宏教授旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概論之融資

旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)導(dǎo)則之投融資

第一節(jié)旅游地產(chǎn)投融資渠道

旅游地產(chǎn)由于有規(guī)模大、投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、投資回報(bào)期長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，通常還受自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)、國(guó)家房地產(chǎn)政策調(diào)控等影響的不確定因素較多。所以必須打破國(guó)內(nèi)銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局，拓展多元的投資融資途徑。

一、旅游地產(chǎn)投融資渠道

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目投資融資的途徑和方法如下：

（一）國(guó)外商業(yè)貸款融資途徑

這類(lèi)融資渠道大概分為外國(guó)政府貸款、國(guó)際金融組織貸款、國(guó)際商業(yè)貸款。最常用的是國(guó)際商業(yè)貸款方式，在我國(guó)現(xiàn)行的管理中，國(guó)際商業(yè)貸款包括國(guó)外商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)貸款、出口銀行、發(fā)行境外債券、國(guó)際金融租賃等。但是特別注意的是這種融資模式因?yàn)榫哂谐瑥?qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)控制程序、特別看重企業(yè)現(xiàn)金流、特別看重企業(yè)是否穩(wěn)健成長(zhǎng)等因素，所以快而穩(wěn)健的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目才是最重要的。

（二）旅游地產(chǎn)證券化

將旅游地產(chǎn)與資本市場(chǎng)運(yùn)作捆綁在一起將是未來(lái)融資的趨勢(shì)，這樣有利于在大規(guī)模的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中獲取資金，加速資本積累，促使土地的有效利用。資產(chǎn)證券化根據(jù)其產(chǎn)生現(xiàn)金流資產(chǎn)類(lèi)型的不同，劃分為MBS、CMBS、REITs、ABS、海外房地產(chǎn)投資基金等。

（三）境內(nèi)外上市融資

上市融資越來(lái)越重要，成為各旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的首選融資模式，境外直接上市即直接以國(guó)內(nèi)公司的名義向國(guó)外證券主管部門(mén)申請(qǐng)發(fā)行的登記注冊(cè)，并發(fā)行股票(或其它衍生金融工具)，向當(dāng)?shù)刈C券交易所申請(qǐng)掛牌上市交易。即通常說(shuō)的N股、S股等。通常還有的做法就是買(mǎi)殼借殼上市。目前我國(guó)境外上市渠道主要是紐約證券交易所（NYSE）和納斯達(dá)克（NASDAQ）。

（四）金融租賃融資

金融租賃也叫融資租賃，是由出租人根據(jù)承租人的請(qǐng)求，按雙方的事先合同約定，向承租人指定的出賣(mài)人購(gòu)買(mǎi)承租人指定的固定資產(chǎn)，在出租人擁有該固定資產(chǎn)所有權(quán)的前提下，以承租人支付所有租金為條件，將一個(gè)時(shí)期的該固定資產(chǎn)的占有、使用和收益權(quán)讓渡給承租人。只要雙方協(xié)商一致，在租賃期滿后，該租賃物即可以歸承租人所有。

（五）典當(dāng)融資

典當(dāng)是指當(dāng)戶將其動(dòng)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費(fèi)用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。

二、旅游地產(chǎn)投融資渠道選擇

旅游地產(chǎn)行業(yè)是土地和資金的緊密結(jié)合體，二者缺一不可。在當(dāng)前新的金融環(huán)境下，融資能力就是競(jìng)爭(zhēng)力。面對(duì)以上眾多的融資途徑來(lái)看，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款相對(duì)容易獲得，這是企業(yè)主要融資工具；國(guó)外商業(yè)銀行貸款一旦獲得，貸款數(shù)額相對(duì)巨大，利率較高；投資信托在期限、規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)方面與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)匹配，融資方式靈活，節(jié)稅，適合中大型房企；投資基金關(guān)注成長(zhǎng)型規(guī)范企業(yè)，回報(bào)要求高；境內(nèi)上市可以提升企業(yè)品牌，直接擴(kuò)大融資渠道，適應(yīng)房企改制需求；境外上市上市公司可達(dá)到盡可能高的價(jià)格，公司可獲得較大聲譽(yù)，股票發(fā)行范圍廣；金融租賃節(jié)省成本，有避稅作用，無(wú)需額外抵押和擔(dān)保品，降低企業(yè)現(xiàn)金流，可獲得余額融資，適合長(zhǎng)期融資需求；典當(dāng)融資辦理時(shí)間短，借款成數(shù)高，無(wú)需評(píng)估費(fèi)，當(dāng)金用途不設(shè)限制；私募基金手續(xù)簡(jiǎn)便，可節(jié)省企業(yè)發(fā)行時(shí)間注冊(cè)費(fèi)用，融資數(shù)目大；合作開(kāi)發(fā)互相補(bǔ)充房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資源，推動(dòng)資金有機(jī)結(jié)合，盤(pán)活開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，獲得合作比較容易。

從旅游地產(chǎn)企業(yè)角度來(lái)看，大型企業(yè)適宜選擇投資基金、境內(nèi)上市、境外上市、發(fā)行企業(yè)債、國(guó)外商業(yè)銀行貸款；中型企業(yè)適宜選擇投資信托、企業(yè)并購(gòu)、國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款；小型企業(yè)適宜選擇私募資金、金融租賃、合作開(kāi)發(fā)、典當(dāng)融資；結(jié)合各個(gè)融資模式的特點(diǎn)，然后根據(jù)企業(yè)自身情況，找到企業(yè)自身適合的融資模式，是自身投入更少，獲得更多，效率最大化。

第二節(jié)旅游地產(chǎn)投融資模式

一、旅游地產(chǎn)投融資的模式

（一）自籌模式

自籌模式是指一些資金較為雄厚，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力或募集資金能力強(qiáng)大的大型企業(yè)通過(guò)自身現(xiàn)有資金或者通過(guò)各種方式擴(kuò)大自有資金進(jìn)行融資從而投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的一種模式。這些企業(yè)自身融資的方式有多種，主要包括內(nèi)部融資以及外部融資方式兩種方式，其中內(nèi)部融資主要包括抵押貸款等各種銀行貸款，預(yù)收購(gòu)房定金和房款等。其中上市公司還可以進(jìn)行貼現(xiàn)股票等多種方式。而外部融資主要包括發(fā)行企業(yè)債券，銀行貸款，房地產(chǎn)投資信托，利用海外資金，向其它金融及增發(fā)融資等方式。機(jī)構(gòu)貸款，上市公司還可以進(jìn)行上市融資，包括首次公開(kāi)發(fā)行上市融資，配股以及增發(fā)融資等等方式。

自籌模式通常是資金實(shí)力雄厚的企業(yè)或公司，可以較輕松拿到地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境良好的土地，或者自身?yè)碛型恋?，?duì)于資金的需求不像其他的旅游房地產(chǎn)那么大，或者管理，開(kāi)發(fā)建設(shè)技術(shù)過(guò)硬。因而采用自籌模式進(jìn)行旅游房地產(chǎn)投融資。自籌模式較適合旅游居住型房地產(chǎn)投融資。

自籌模式是企業(yè)自身獨(dú)立進(jìn)行旅游房地產(chǎn)投融資，其投融資風(fēng)險(xiǎn)較大，但可以獨(dú)享收益。對(duì)于一些大型企業(yè)或者資金雄厚的企業(yè)而言是一種不錯(cuò)的投融資模式，然而采取自籌模式的企業(yè)也要注意充分利用各種金融工具，有針對(duì)性地廣開(kāi)融資渠道，保證資金鏈的暢通，盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)，從而更好地獲得旅游房地產(chǎn)高額投融資收益。

（二）合作模式

合作模式，主要是指兩家或兩家以上企業(yè)通過(guò)合作的方式，共同開(kāi)發(fā)旅游房地產(chǎn)，這些企業(yè)可以是上市公司，也可以是非上市公司，它們通過(guò)合資，入股，共同設(shè)立股份公司，或者項(xiàng)目合作等方式合作，雙方共同提供資金，技術(shù)，管理，土地等多種方式進(jìn)行合作，共同開(kāi)發(fā)旅游房產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，收益共享的一種投融資模式。

合作模式有多種，主要有以下幾種方式：

1.一方提供理想的土地，另一方提供強(qiáng)大的金融運(yùn)作能力或者雄厚的自有資金實(shí)力。一方面，由于隨著土地實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)化的公開(kāi)供給，土地供應(yīng)量開(kāi)始逐漸減少，而旅游房地產(chǎn)需要大量的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致一些企業(yè)取得土地的成本逐漸增加，或難以拿到較為理想的土地。另一方面，一些企業(yè)雖然有著理想的土地卻沒(méi)有充足的資金進(jìn)一步運(yùn)轉(zhuǎn)開(kāi)放，而那些具備強(qiáng)大金融運(yùn)作能力以及雄厚自由資金實(shí)力的企業(yè)卻難以拿到理想土地。于是手中有理想土地卻沒(méi)有進(jìn)一步開(kāi)發(fā)能力的企業(yè)與有資金卻難以拿到理想土地的企業(yè)進(jìn)行合作，成為一種獨(dú)特的合作投融資模式。

2.一方提供雄厚資金，另一方主要提供開(kāi)發(fā)，技術(shù)，管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的操作實(shí)力以及深厚的社會(huì)關(guān)系等。這一模式主要存在于一些有著雄厚資金實(shí)力或者募集資金能力的大型企業(yè)，由于其發(fā)展重點(diǎn)有限，沒(méi)有專業(yè)的開(kāi)發(fā)管理技術(shù)，或沒(méi)有足夠的人力資源進(jìn)行旅游房地產(chǎn)投融資。而另一些企業(yè)雖有著專業(yè)的開(kāi)發(fā)，管理技術(shù)以及優(yōu)質(zhì)的人力資源，卻沒(méi)有充足的資金。于是兩種企業(yè)合作共同開(kāi)發(fā)旅游房地產(chǎn)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，共同開(kāi)發(fā)，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利益，成為一種旅游房地產(chǎn)投融資模式。

3.一方提供土地，一方提供開(kāi)發(fā)、管理、技術(shù)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)操作實(shí)力，第三方有一家或多家企業(yè)共同提供雄厚的資金。這種方式是由三者或者三者以上的主體共同合作，進(jìn)行旅游房地產(chǎn)投融資，這種模式集合了多方的優(yōu)勢(shì)，集理想的土地，雄厚的資金，專業(yè)的技術(shù)于一體，成為一種不錯(cuò)的旅游房地產(chǎn)投融資模式。合作模式較適合旅游觀賞型房地產(chǎn)，旅游商務(wù)型房地產(chǎn)投融資。

合作模式可以滿足一些有土地卻沒(méi)有資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)的企業(yè)、有資金卻沒(méi)有理想土地的企業(yè)以及那些發(fā)展重點(diǎn)有限，沒(méi)有專業(yè)的開(kāi)發(fā)管理技術(shù)的企業(yè)進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的需求。通過(guò)合作模式解決相關(guān)企業(yè)的資金短缺，投融資渠道狹窄，避免資金鏈條斷開(kāi)，難以取得理想土地等問(wèn)題，并且使合作雙方或多方企業(yè)取長(zhǎng)補(bǔ)短，共享管理、技術(shù)資源，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，大大有利于企業(yè)的發(fā)展，并且也有利于我國(guó)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。但是這種合作模式也存在著相應(yīng)的缺陷與不足，合作模式導(dǎo)致雙方企業(yè)難以尋找到合適的合作對(duì)象，或者為尋找合適的企業(yè)付出較大的交易成本，在合作過(guò)程中企業(yè)可能存在追逐私利而做出有損于對(duì)方的行為決定，并且合作模式中雙方企業(yè)共享利潤(rùn)導(dǎo)致利潤(rùn)下降。

（三）PPP模式

PPP是英文“Public-Private-Partnerships”的簡(jiǎn)寫(xiě)，中文直譯為“公私合伙制”，簡(jiǎn)言之指公共部門(mén)通過(guò)與私人部門(mén)建立伙伴關(guān)系提供公共產(chǎn)品或服務(wù)的一種方式。

從各國(guó)和國(guó)際組織對(duì)PPP的理解來(lái)看，PPP有廣義和狹義之分。廣義的PPP泛指公共部門(mén)與私人部門(mén)為提供公共產(chǎn)品或服務(wù)而建立的各種合作關(guān)系，而狹義的PPP可以理解為一系列項(xiàng)目融資模式的總稱，包括BT、BOT、TOT、PFI等具體操作模式，是指政府通過(guò)特許權(quán)合給予合同持有人一定期限內(nèi)自主經(jīng)營(yíng)和管理某一企業(yè)或項(xiàng)目，并從其經(jīng)營(yíng)中獲得的排他性權(quán)利。特許經(jīng)營(yíng)合同的客體可以是已建成的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，也可以沒(méi)有建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，但通常要求該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的可經(jīng)營(yíng)性，具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

1.BOT模式

BOT模式是對(duì)Build-Own-Transfer(建設(shè)-擁有-轉(zhuǎn)讓)形式的簡(jiǎn)稱，現(xiàn)在通常指Build-Operate-Transfer(建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓)。

BOT模式主要是指政府對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)，并進(jìn)行BOT模式招標(biāo)，將其融資，建設(shè)特許權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)。與企業(yè)簽訂合同，雙方簽訂協(xié)議在一個(gè)固定的期限內(nèi)，企業(yè)對(duì)其籌資建設(shè)的旅游房地產(chǎn)行使經(jīng)營(yíng)權(quán)，一邊收回對(duì)該項(xiàng)目的投資、償還該項(xiàng)目的債務(wù)并賺取利潤(rùn)，協(xié)議期滿后，企業(yè)將旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)償轉(zhuǎn)讓給政府。

目前來(lái)說(shuō)，這種方式在國(guó)內(nèi)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上運(yùn)用的并不多，也較少成功的案例，主要是一些企業(yè)借鑒國(guó)外先進(jìn)的BOT模式，從而運(yùn)用于旅游房地產(chǎn)行業(yè)。但BOT模式符合資本發(fā)展的趨勢(shì)，是未來(lái)開(kāi)發(fā)大型旅游房地產(chǎn)的一種較適合的方式。中國(guó)擁有很多優(yōu)秀的旅游資源，但由于交通、水電等基礎(chǔ)設(shè)施原因，沒(méi)有開(kāi)發(fā)出來(lái)，如果能夠采用BOT模式，特別是采用幾種不同的變種形式，則可以充分利用社會(huì)資金，解決開(kāi)發(fā)前期資金需求大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高以及政府投資渠道不暢等問(wèn)題。

由于通過(guò)BOT模式，企業(yè)可以獲得較為誘人的項(xiàng)目用地，大大減少了獲取征地及其開(kāi)發(fā)費(fèi)用等，同時(shí)企業(yè)只需要在旅游房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中進(jìn)行融資，獲取資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，從而大大降低其對(duì)于購(gòu)買(mǎi)獲得土地而準(zhǔn)備大量資金的需求，使企業(yè)處于優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)地位。但是由于旅游房地產(chǎn)BOT模式在我國(guó)較少成功的案例，企業(yè)采用采用該模式具有一定的風(fēng)向，一旦在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)沒(méi)有盈利，企業(yè)將損失慘重。

BOT的演變形式有BT、BOOT、BTO、BOO、ROT、POT、BLT、BOOST。（1）BT模式

BT模式也稱為回購(gòu)模式，是指政府把基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)任務(wù)交給社會(huì)資本，由社會(huì)資本墊付項(xiàng)目資金承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，在項(xiàng)目竣工后再由政府出資分期付款和利用補(bǔ)償措施等方式完成對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的收購(gòu)。按照融資模式的不同結(jié)構(gòu)，BT模式還可以分為一次性回購(gòu)與分期回購(gòu)。

BT模式適用于任何基礎(chǔ)設(shè)施或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，特別是沒(méi)有經(jīng)營(yíng)收入或不具備收費(fèi)條件的公益性基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和一些出于安全和戰(zhàn)略需要必須由政府直接運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目。在BT模式下，項(xiàng)目的控制權(quán)仍然掌握在政府手中，便于管理。但另一方面，由于項(xiàng)目建設(shè)中間環(huán)節(jié)多，融資成本也較大。另外，融資監(jiān)管與項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督難度較高，政府承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大。

（2）BOOT模式

BOOT模式(Build－Own－Operate－Transfer)，即建設(shè)—擁有—運(yùn)營(yíng)—移交，這一模式在內(nèi)容和形式上與BOT沒(méi)有不同，僅在項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系上強(qiáng)調(diào)：項(xiàng)目設(shè)施建成后歸項(xiàng)目公司所有。政府可以在法律上擁有對(duì)設(shè)施的所有權(quán)，只是在一定期限內(nèi)將設(shè)施交由發(fā)展商承建和經(jīng)營(yíng)；這只是發(fā)展商的一種使用權(quán)，對(duì)設(shè)施并不擁有所有權(quán)，特許專營(yíng)期限屆滿，又把設(shè)施移交給政府，實(shí)現(xiàn)政府對(duì)設(shè)施的實(shí)際所有權(quán)。

（3）BTO模式

BTO模式（Build-Transfer-Own），即建設(shè)—移交—運(yùn)營(yíng)。這一模式與一般BOT 模式的不同在于“經(jīng)營(yíng)（Operate）”和“轉(zhuǎn)讓（Transfer）”發(fā)生了次序上的變化，即在項(xiàng)目設(shè)施建成后由政府先行償還所投入的全部建設(shè)費(fèi)用、取得項(xiàng)目設(shè)施所有權(quán)，然后按照事先約定由項(xiàng)目公司租賃經(jīng)營(yíng)一定年限。

（4）BOO模式 BOO 模式（Build－Own－Operate），即建設(shè)—擁有—運(yùn)營(yíng)。在這一模式中，項(xiàng)目公司實(shí)際上成為建設(shè)、經(jīng)營(yíng)某個(gè)特定基礎(chǔ)設(shè)施而不轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目設(shè)施財(cái)產(chǎn)權(quán)的純粹的私人公司。其在項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)所有權(quán)上與一般私人公司相同，但在經(jīng)營(yíng)權(quán)取得、經(jīng)營(yíng)方式上與BOT 模式有相似之處，即項(xiàng)目主辦人是在獲得政府特許授權(quán)、在事先約定經(jīng)營(yíng)方式的基礎(chǔ)上，從事基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的。

（5）ROT模式

ROT(Renovate－Operate－Transfer)，其意思為重整、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓。在這一模式中，重整是指在獲得政府特許授予專營(yíng)權(quán)的基礎(chǔ)上，對(duì)過(guò)時(shí)、陳舊的項(xiàng)目設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行改造更新；在此基礎(chǔ)上由投資者經(jīng)營(yíng)若干年后再轉(zhuǎn)讓給政府。這是BOT模式適用于已經(jīng)建成、但已陳舊過(guò)時(shí)的基礎(chǔ)設(shè)施改造項(xiàng)目的一個(gè)變體，其差別在于“建設(shè)”變化為“重整”。

（6）POT模式

POT(Purchase－Operate－Transfer)，其意思為購(gòu)買(mǎi)、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓。購(gòu)買(mǎi)，即政府出售已建成的、基本完好的基礎(chǔ)設(shè)施并授予特許專營(yíng)權(quán)，由投資者購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的股權(quán)和特許專營(yíng)權(quán)。這是BOT 模式的變體，其與一般BOT的差別就在于“建設(shè)”變?yōu)椤百?gòu)買(mǎi)”。

（7）BOOST模式

BOOST（Build－Own－Operate－Subsidy－Transfer），其意思為建設(shè)、擁有、經(jīng)營(yíng)、補(bǔ)貼、轉(zhuǎn)讓。發(fā)展商在項(xiàng)目建成后，在授權(quán)期限內(nèi)，既直接擁有項(xiàng)目資產(chǎn)又經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目，但由于存在相當(dāng)高的風(fēng)險(xiǎn)，或非經(jīng)營(yíng)管理原因的經(jīng)濟(jì)效益不佳，須由政府提供一定的補(bǔ)貼，授權(quán)期滿后將項(xiàng)目的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給政府。

（8）BLT模式

BLT（Build－Lease－Transfer），其意思為建設(shè)、租賃、轉(zhuǎn)讓。發(fā)展商在項(xiàng)目建成后將項(xiàng)目以一定的租金出租給政府，由政府經(jīng)營(yíng)，授權(quán)期滿后，將項(xiàng)目資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給政府。

從BOT及其變異模式看，BOT投融資模式的核心內(nèi)容在于項(xiàng)目公司對(duì)特定基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目特許專營(yíng)權(quán)的獲得，以及特許專營(yíng)權(quán)具體內(nèi)容的確定。而建設(shè)（重整、購(gòu)買(mǎi)）、轉(zhuǎn)讓則可以視項(xiàng)目不同情況而有所差異。這樣既能解決政府財(cái)政資金不敷項(xiàng)目需求的困難，又能保證項(xiàng)目公司在經(jīng)營(yíng)期間的獲益權(quán)和國(guó)家對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的最終所有權(quán)。政府通過(guò)項(xiàng)目特許權(quán)的授予，賦予私營(yíng)機(jī)構(gòu)在一定期限內(nèi)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)并獲取項(xiàng)目收益的權(quán)利，期限屆滿時(shí)項(xiàng)目設(shè)施移交給政府。同時(shí)，作為項(xiàng)目發(fā)起人的私營(yíng)機(jī)構(gòu)除投資自有資金外，項(xiàng)目建設(shè)所需資金的大部分來(lái)自銀行貸款等融資渠道，借款人還款來(lái)源限于項(xiàng)目收益，并以項(xiàng)目設(shè)施及其收益設(shè)定浮動(dòng)抵押為債務(wù)擔(dān)保。

2.TOT模式

TOT（Transfer-Operate-Transfer），即移交——經(jīng)營(yíng)——移交。近些年來(lái)，TOT是國(guó)際上較為流行的一種項(xiàng)目融資方式。它是指政府部門(mén)或國(guó)有企業(yè)將建設(shè)好的項(xiàng)目的一定期限的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，有償轉(zhuǎn)讓給投資人，由其進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理；投資人在一個(gè)約定的時(shí)間內(nèi)通過(guò)經(jīng)營(yíng)收回全部投資和得到合理的回報(bào)，并在合約期滿之后，再交回給政府部門(mén)或原單位的一種融資方式。TOT也是企業(yè)進(jìn)行收購(gòu)與兼并所采取的一種特殊形式。TOT與BOT模式不同的地方表現(xiàn)在投資方的項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、外資投資人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任以及法律要求不同。但是最大的區(qū)別在于TOT避開(kāi)了“B”（建設(shè)）中所存在的較高風(fēng)險(xiǎn)和大量矛盾，中外雙方往往比較容易達(dá)成一致，在我國(guó)當(dāng)前的實(shí)際情況下，TOT是一種較為合適的、創(chuàng)新性的項(xiàng)目融資方式，更加符合我國(guó)的實(shí)際。

TOT模式是指由政府部門(mén)融資建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施，建成后政府部門(mén)將經(jīng)營(yíng)權(quán)出售給民間投資者并取得一定資金用以再建設(shè)其他項(xiàng)目，投資者在約定時(shí)間內(nèi)通過(guò)經(jīng)營(yíng)收回投資并取得回報(bào)后，再將經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)償交給原產(chǎn)權(quán)所有人的經(jīng)營(yíng)方式。

TOT模式主要適用于水利、污水處理、橋梁、公路、電廠、水廠等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。與BOT相比，TOT模式具有許多優(yōu)點(diǎn):只涉及到已建基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不存在產(chǎn)權(quán)、股權(quán)的讓渡，因此能夠有效保證政府對(duì)公共基礎(chǔ)設(shè)施的控制權(quán)；有利于盤(pán)活國(guó)有資產(chǎn)存量,實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值，同時(shí)為新建基礎(chǔ)設(shè)施籌集資金；從政府角度來(lái)看，通過(guò)TOT模式出讓特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、引進(jìn)私人資本，可以減少政府財(cái)政壓力,最大限度地籌集城市建設(shè)所需資金；從投資者角度來(lái)看，由于其受讓的是已建成且正常運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，建設(shè)期的風(fēng)險(xiǎn)完全不用承擔(dān)。因此，體制因素制約較少，能較好地利用社會(huì)資本參與公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

3.PFI模式

PFI(Private Finance Initiative)，英文原意為“私人融資活動(dòng)”，在我國(guó)被譯為“民間主動(dòng)融資”，是英國(guó)政府于1992年提出的，在一些西方發(fā)達(dá)國(guó)家逐步興起的一種新的基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理模式。PFI是對(duì)BOT項(xiàng)目融資的優(yōu)化，指政府部門(mén)根據(jù)社會(huì)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的需求，提出需要建設(shè)的項(xiàng)目，通過(guò)招投標(biāo)，由獲得特許權(quán)的私營(yíng)部門(mén)進(jìn)行公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，并在特許期（通常為30年左右）結(jié)束時(shí)將所經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目完好地、無(wú)債務(wù)地歸還政府，而私營(yíng)部門(mén)則從政府部門(mén)或接受服務(wù)方收取費(fèi)用以回收成本的項(xiàng)目融資方式。

在PFI模式下，政府的主要目的就是將民間資本引入到公共項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)中，使政府一次性投入建成的項(xiàng)目，分?jǐn)偟饺舾赡曛Ц?，可有效地?dāng)前的財(cái)政壓力，同時(shí)有利于提高公共項(xiàng)目的投資效率、服務(wù)質(zhì)量和水平。與BOT,TOT,PPP相比，PFI模式的最大優(yōu)勢(shì)是適用領(lǐng)域廣泛，它不僅適用于經(jīng)營(yíng)收益性的城市公共基礎(chǔ)設(shè)施，還可以用于非經(jīng)營(yíng)性的城市公益項(xiàng)目。另外，PFI模式可以有效轉(zhuǎn)移和分散基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。

二、旅游房地產(chǎn)投融資模式比較分析

旅游房地產(chǎn)三種投融資模式是按照投資主體組成，及投融資渠道不同進(jìn)行劃分的，但都屬于旅游房地產(chǎn)投融資。

（一）相同點(diǎn)

1.資方式以銀行貸款為主，投融資渠道相對(duì)狹窄

由于我國(guó)金融體系相對(duì)不夠完善，資本市場(chǎng)發(fā)展較慢，證券市場(chǎng)起步較晚，資本證券化程度有限等原因，導(dǎo)致我國(guó)現(xiàn)階段旅游房地產(chǎn)的投融資渠道相對(duì)狹窄，對(duì)銀行的依賴較為嚴(yán)重。無(wú)論是自籌模式，合作模式還是PPT模式，其融資方式都是以銀行貸款為主，其他方式為輔，且銀行貸款所占比例較大，對(duì)銀行的依賴性較高，沒(méi)有形成多元化的投融資渠道。

2.對(duì)土地購(gòu)置、環(huán)境構(gòu)建維護(hù)等方面的資金需求比重較大

旅游房地產(chǎn)具有投資與需求雙重功能。由于其具有相對(duì)優(yōu)越的地理位置條件，優(yōu)美的自然環(huán)境，以及相對(duì)齊全的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，占地面積較大，需要大量的土地來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，同時(shí)對(duì)于環(huán)境、綠化的要求較高，建設(shè)、維護(hù)成本相對(duì)于普通房地產(chǎn)而言更高。故在整個(gè)旅游房地產(chǎn)投融資過(guò)程中對(duì)于資金的需求巨大，綜合以上三種旅游房地產(chǎn)投融資模式來(lái)看，無(wú)論是自籌模式，合作模式還是PPT模式，它們都對(duì)于資金的需求非常大，尤其是在土地購(gòu)置，環(huán)境建構(gòu)維護(hù)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)維護(hù)方面的資金需求所占比重較大。因此能否有效融到足夠的資金，資金流通性是否暢通，資金的融通成本高低都直接制約著三種投融資模式的成功與否。

3.看好旅游房地產(chǎn)投融資前景

自籌模式中一家企業(yè)獨(dú)享收益，合作模式中各企業(yè)之間共享收益，PPT模式中政府與企業(yè)之間各自享受經(jīng)營(yíng)收益，所有權(quán)收益。無(wú)論是自籌模式，合作模式還是BOT模式，都是基于對(duì)旅游房地產(chǎn)投融資前景的良好預(yù)期。

（二）異同點(diǎn)

1.投融資主體構(gòu)成及結(jié)合方式不同

自籌模式是以一家企業(yè)作為投融資的唯一主體，獨(dú)自承擔(dān)整個(gè)過(guò)程中的融資需求以及投融資風(fēng)險(xiǎn)，獨(dú)享收益。合作模式則是由兩家或者兩家以上的企業(yè)作為投融資主體，它們以合同的形式約定彼此之間的權(quán)利及義務(wù)，共同承擔(dān)起整個(gè)投融資過(guò)程中對(duì)資金的需求。PPT模式中則是由政府與企業(yè)之間通過(guò)合作并簽訂合同形成的一種模式，是政企合作形式，政府和企業(yè)共同作為投融資的主體，最終由企業(yè)享受經(jīng)營(yíng)收益，使用權(quán)收益或者出租收益，而政府享受所有權(quán)收益。

2.投融資渠道側(cè)重點(diǎn)差異

三種投融資模式的融資渠道各有不同。其中自籌模式中，由于是獨(dú)家企業(yè)投資，資金需求較大，對(duì)企業(yè)的規(guī)模等要求較高，通常是資金雄厚的大型公司，其融資渠道相對(duì)多元，在以銀行貸款為主的融資渠道中，自有資金的運(yùn)用占有相當(dāng)比例。在合作模式中，由于是兩家或兩家以上的企業(yè)合作共同進(jìn)行投融資活動(dòng)，所以分擔(dān)至每家企業(yè)的資金需求沒(méi)有獨(dú)家企業(yè)大，它們?cè)谝糟y行貸款為主的融資渠道中，向其它企業(yè)短期借款等私募資金的渠道占有一定比例，同時(shí)依靠上市公司發(fā)行股票也成為一種融資渠道。PPT模式中，由于是政企之間的合作，有著政府的土地支持及信譽(yù)支持，政府融資較為便利。銀行對(duì)于企業(yè)的房貸門(mén)檻放低，致使企業(yè)銀行貸款占其資金的很大比例。

3.投融資利益分配形成差異

由于選擇的投融資模式不同，企業(yè)最終的收益會(huì)產(chǎn)生較大的差別。自籌模式中，由于僅有一家企業(yè)，故而其收益由一家企業(yè)獨(dú)享。在合作模式及PPT模式中，由于屬于合作性質(zhì)，投融資收益由合作的雙方共同分配。

4.投融資的資金使用、分配區(qū)別

旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)對(duì)于資金的需求較大，其中土地在旅游房地產(chǎn)投融資的過(guò)程中起著重要作用，不同的投融資模式在用地特征上存在著較大的差別。

在自籌模式中，企業(yè)通常是資金實(shí)力雄厚的企業(yè)，可以較輕松拿到地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境良好的土地，或者自身?yè)碛型恋?，?duì)于土地的資金需求不像其他的旅游房地產(chǎn)企業(yè)那么大。其資金主要分配在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)以及環(huán)境的維護(hù)，綠化等方面。

在合作模式中，來(lái)自土地方面的資金需求較大，雙方資金將很大一部分運(yùn)用在土地購(gòu)置獲得方面，合作模式資金分配主要分配在土地購(gòu)置，環(huán)境的維護(hù)綠化等方面。

在PPT模式中，由于政府擁有并且經(jīng)常擁有較為理想的土地，企業(yè)不需要通過(guò)資金的運(yùn)用而只需要政府簽訂合同便可以獲得優(yōu)質(zhì)土地，因此在PPT模式中，對(duì)于土地的資金需求也不大，其資金主要分配在旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中。

5.適用的旅游房地產(chǎn)類(lèi)型不同

三種投融資模式各具特點(diǎn)，它們適用的旅游房地產(chǎn)的類(lèi)型各不相同。其中自籌模式較為適合旅游居住型房地產(chǎn)投融資。合作模式則較適合旅游觀賞型房地產(chǎn)、旅游居住型房地產(chǎn)、旅游商業(yè)性房地產(chǎn)投融資以及旅游休閑房地產(chǎn)投融資。PPT模式比較適合旅游商務(wù)型房地產(chǎn)、旅游觀賞型房地產(chǎn)的投融資。

針對(duì)不同的旅游房地產(chǎn)類(lèi)型，從適應(yīng)旅游房地產(chǎn)企業(yè)的自身資金需求特點(diǎn)出發(fā)，選擇不同的投融資模式，從而可以避免開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中資金不足，流動(dòng)性弱等帶來(lái)的問(wèn)題，從而使企業(yè)獲取較為理想的收益。

第三節(jié)旅游地產(chǎn)證券化

旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市地產(chǎn)有根本的不同，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)必須依托旅游資源的本底優(yōu)勢(shì)，因此，存在著旅游地產(chǎn)要首先先導(dǎo)開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目，然后根據(jù)旅游產(chǎn)品人氣的旺盛情況，后續(xù)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)。這樣的風(fēng)險(xiǎn)就是造成旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)通常投資周期長(zhǎng)，受自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響的不確定因素較多，傳統(tǒng)的信貸融資方式較難發(fā)揮應(yīng)有的融資功能。這也使的得許多地區(qū)的旅游資源處在半開(kāi)發(fā)或開(kāi)發(fā)不當(dāng)?shù)木车?，極大地影響了產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場(chǎng)改革開(kāi)放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)》明確提出，要“加大風(fēng)險(xiǎn)較低的固定收益類(lèi)證券產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)力度，為投資者提供儲(chǔ)蓄替代型證券投資品”。因此，探索創(chuàng)新的融資手段勢(shì)在必行，而將旅游地產(chǎn)與資本市場(chǎng)運(yùn)作捆綁在一起將是未來(lái)融資的趨勢(shì)，這樣有利于在大規(guī)模的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中獲取資金，加速資本積累，促使土地的有效利用。

一、旅游地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的內(nèi)涵

何為旅游地產(chǎn)資產(chǎn)證券化？從旅游地產(chǎn)資產(chǎn)所有者或經(jīng)營(yíng)者的角度，以旅游地產(chǎn)資產(chǎn)未來(lái)收入的收益權(quán)作為基礎(chǔ)支持資產(chǎn)，交由特定機(jī)構(gòu)發(fā)行證券，以基礎(chǔ)資產(chǎn)所產(chǎn)生的未來(lái)現(xiàn)金流支付證券的收益，從而把流動(dòng)性低的收益權(quán)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為證券資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性融資活動(dòng)。

二、旅游地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的模式選擇

資產(chǎn)證券化根據(jù)其產(chǎn)生現(xiàn)金流資產(chǎn)類(lèi)型的不同，劃分為MBS、CMBS、REITs和ABS四大類(lèi)。屬于旅游地產(chǎn)的資產(chǎn)范圍很廣，除旅行社、旅游飯店、旅游交通公司的固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)和其他資產(chǎn)外，一般還包括景點(diǎn)旅游地產(chǎn)與景區(qū)中的自然和人文資源，以及相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施、附屬服務(wù)業(yè)、商業(yè)和零售業(yè)的固定資產(chǎn)、住宅和流動(dòng)資產(chǎn)等。我們應(yīng)該根據(jù)這些資產(chǎn)的特點(diǎn)來(lái)選擇不同的融資模式。

（一）MBS與CMBS 其中MBS 是以住房抵押貸款為基礎(chǔ)，以借款人對(duì)貸款進(jìn)行償付所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為支撐。

CMBS商業(yè)抵押擔(dān)保證券（簡(jiǎn)稱CMBS，Commercial Mortgage Backed Security）是指將傳統(tǒng)商業(yè)抵押貸款匯聚到一個(gè)組合抵押貸款池中，通過(guò)證券化過(guò)程，以債券形式向投資者發(fā)行的融資方式。CMBS與MBS的主要區(qū)別在于，MBS以住宅地產(chǎn)作為擔(dān)保，而CMBS以商業(yè)地產(chǎn)作為貸款抵押品。以公司形式存在的旅行社、旅游飯店和旅游交通公司、酒店、商業(yè)地產(chǎn)等固定資產(chǎn)，這類(lèi)資產(chǎn)更新速度較快，則可采用CMBS模式。具體來(lái)說(shuō)，是從商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的角度出發(fā)，金融機(jī)構(gòu)將如飯店等資產(chǎn)抵押貸款進(jìn)行組合，以貸款的收益權(quán)為基礎(chǔ)發(fā)行資產(chǎn)支持證券。

（二）REITs REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

適用于：商業(yè)地產(chǎn)（因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金流要比住宅地產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定的多）。運(yùn)作方式：有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息；其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實(shí)際上給投資者提供的是一種類(lèi)似債券的投資方式。

（三）ABS ABS它是以項(xiàng)目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式，即以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來(lái)的預(yù)期收益為保證，通過(guò)在資本市場(chǎng)發(fā)行債券來(lái)募集資金的一種項(xiàng)目融資方式；主要針對(duì)除不動(dòng)產(chǎn)外的能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的、可預(yù)期現(xiàn)金流的資產(chǎn)加以證券化。目前，ABS資產(chǎn)證券化是國(guó)際資本市場(chǎng)上流行的一種項(xiàng)目融資方式，已在許多國(guó)家的大型項(xiàng)目中采用。

景點(diǎn)旅游地產(chǎn)資源及其相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施、附屬服務(wù)業(yè)和零售業(yè)等資產(chǎn)，這類(lèi)資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模大、建設(shè)期限長(zhǎng)，不具有變現(xiàn)能力或者變現(xiàn)能力很差。更重要的是，名勝古跡類(lèi)景點(diǎn)旅游地產(chǎn)由于受?chē)?guó)家物權(quán)法的保護(hù)，不可進(jìn)行抵押或質(zhì)押行為，因此資產(chǎn)證券化可采用ABS 模式，即景點(diǎn)旅游地產(chǎn)未來(lái)營(yíng)業(yè)收入的收益權(quán)證券化。

運(yùn)作方式為景點(diǎn)旅游地產(chǎn)管理處將一定時(shí)期內(nèi)的景點(diǎn)旅游地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入進(jìn)行組合，包括門(mén)票收入、租金、特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)等，之后以相應(yīng)的收益權(quán)為基礎(chǔ)發(fā)行資產(chǎn)支持證券。景點(diǎn)旅游地產(chǎn)資產(chǎn)的原始權(quán)益人——政府出售的只是未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)的現(xiàn)金流，投資者只對(duì)SPV（信托等特殊目的機(jī)構(gòu)）的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生限制，因而不會(huì)改變景點(diǎn)旅游地產(chǎn)資產(chǎn)的所有權(quán)。

我國(guó)旅游地產(chǎn)資產(chǎn)證券化起步較晚，發(fā)展遠(yuǎn)沒(méi)有歐美成熟，但潛力巨大，將是未來(lái)融資的大趨勢(shì)。但在進(jìn)行資產(chǎn)證券化的道路上還有很多需改善，比如加強(qiáng)資產(chǎn)證券化方面的人才培養(yǎng)，加快相關(guān)法律的立法，規(guī)范中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等等。