第一篇：打造安全金鑫駕校促進行業(yè)健康發(fā)展

打造安全金鑫駕校促進行業(yè)健康發(fā)展

——記葉集試驗區(qū)金鑫駕校安全生產(chǎn)自查自糾

為了促進和保障駕培行業(yè)的規(guī)范、有序、健康、安全穩(wěn)定發(fā)展以及葉集試驗區(qū)金鑫駕駛員培訓有限公司（以下簡稱葉集金鑫駕校）全體教職員工和廣大學員生命財產(chǎn)安全，切實維護個人和社會的根本利益，葉集金鑫駕校始終將“安全”貫穿于整個駕培工作之中。為了堅決杜絕重大安全事故的發(fā)生，今年八月底再次進行了一次全面的安全生產(chǎn)監(jiān)管工作的自查自糾，進一步將“安全第一、警鐘長鳴”作為全面駕培工作的重中之重。

結(jié)合該駕校近兩期教練員陳××、王××相繼發(fā)生了在進行科目二場地訓練過程中，擅自脫離教練車輛及訓練場地，造成兩教練車輛相互碰擦現(xiàn)象，幸好未造成人員受到傷害的嚴重后果，但引起了該駕校各級領導的高度重視，對兩教練員這種擅自脫離工作崗位，違反安全生產(chǎn)管理規(guī)定的行為，給予每人2000.00元的罰款、待崗一個月、全校通報批評的處罰。由于氣候炎熱，用電量處于高峰期，因電路故障一處堆放輪胎的小倉庫還發(fā)生一起小型火災，造成數(shù)只輪胎被焚的后果，由于撲救及時，也幸好未造成嚴重損害和重大后果。因此，“安全生產(chǎn)重于泰山”這不是一句空話，不能有一絲一毫的麻痹松懈思想和僥幸心理。二0一0年八月 1

三十日，葉集金鑫駕校在結(jié)合貫徹落實上級部門有關加強企業(yè)安全生產(chǎn)工作的通知要求，葉集金鑫駕校召開了全體教職員工的安全生產(chǎn)工作會議，認真學習國發(fā)（2010）《國務院關于進一步加強企業(yè)安全生產(chǎn)工作的通知》的全部文件內(nèi)容。根據(jù)駕駛員培訓行業(yè)獨特的交通運輸企業(yè)性質(zhì)，再次將安全生產(chǎn)工作作為此次自查自糾主要內(nèi)容。并將以下幾點作為自查自糾的重點：

1、安全生產(chǎn)規(guī)章制度、崗位責任制等軟件是否健全；

2、安全生產(chǎn)事故應急預案是否完善；

3、安全生產(chǎn)的硬件措施是否落實到位；

4、是否經(jīng)常性地開展安全隱患的排查；

5、是否堅持對教練員進行崗前安全提示以及對訓練場、教練員是否經(jīng)常性地進行安全例檢等。

在葉集試驗區(qū)金鑫駕校各級領導對安全生產(chǎn)工作的高度重視下，將安全生產(chǎn)監(jiān)管工作做到了常抓不懈，積極履行各自的職責，在全體教職員工的心里深深埋下了“安全”二字，將進一步著手從以下幾個方面，加強安全生產(chǎn)的監(jiān)管，做好安全生產(chǎn)工作：

（一）、進一步提高認識，切實重視駕駛員培訓安全生產(chǎn)監(jiān)管工作，將預防培訓教學過程中事故工作作為安全生產(chǎn)監(jiān)管的重點，克服麻痹松懈思想和僥幸心理，采取值班領導巡視制、當班教練互查制等措施，切實落實安全責任制度，形成有效的工作機制，如果在今后的訓練工作中再次發(fā)生場訓路訓教練員擅自離開教練車輛或離開訓練場地等行為，一經(jīng)

發(fā)現(xiàn)，將給予取消當年評優(yōu)評先資格、待崗六個月、停發(fā)工資獎勵等從嚴從重的處罰。

（二）、進一步強化崗位責任制及有關安全生產(chǎn)管理規(guī)定。將安全生產(chǎn)工作列入與駕校內(nèi)部管理人員以及從業(yè)人員簽訂聘用協(xié)議書的重要內(nèi)容之一，明確管理目標，責任落實到人。強化在特殊情況下的培訓管理，尤其是雨天、霧天、冰雪天氣、夜間等特殊情況下的場地及路訓科目管理。制定和完善安全生產(chǎn)應急預案，賦予當日上崗的帶班教練員在遇到險情時第一時間可下達停止訓練命令的直接決策權(quán)和指揮權(quán)，避免重大安全事故的發(fā)生。

（三）、結(jié)合教練員的再教育培訓工作，將安全生產(chǎn)作為重要內(nèi)容之一，把安全生產(chǎn)情況作為教練員培訓質(zhì)量的重要指標，堅持教練員安全生產(chǎn)例會制度，做到天天講安全、周周講安全、月月講安全。教育教練員自身樹立“安全第一”的思想并落實到整個駕駛培訓過程中去，使教練員真正成為安全駕駛的領路人。

（四）、切實加強教練車輛的管理，落實教練車定期維護制度。教練車作為從事駕校教學的專用設備，其運行范圍只限于在行業(yè)管理部門許可的訓練場地、經(jīng)營場所及交通警察部門許可的路訓線路上，杜絕將教練車作為接送學員的后勤用車等行為。

（五）、完善安全生產(chǎn)硬件措施，經(jīng)常性的開展防水、防

火、防電、防災等安全隱患的排查工作。努力做到全年教學工作無事故，切實維護教職員工和廣大學員的根本利益，為促進駕培行業(yè)的規(guī)范、有序、健康、確保安全穩(wěn)定發(fā)展，做出應有的貢獻。

（周敏）

第二篇：規(guī)范市場行為促進行業(yè)健康發(fā)展

規(guī)范市場行為 促進行業(yè)健康發(fā)展

——關于越秀區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展情況分析

1999年，福利分房制度的終止與貨幣分房制度的啟動，使商品房市場的潛在需求得到釋放，房地產(chǎn)市場逐漸活躍。2004年以來，全國房價持續(xù)走高，特別是廣州、南京、杭州等城市，樓價飆升百分之三十以上。為此，今年上半年，國務院先后推出了“國六條”、“國十五條”對房地產(chǎn)市場進行降溫。綜觀調(diào)控措施，主要針對房地產(chǎn)開發(fā)商和“炒房族”，而忽略了另一根源——房地產(chǎn)中介。在上海，甚至出現(xiàn)幾家中介聯(lián)合起來，在開發(fā)商剛剛開盤后，即悉數(shù)吃下所余房子，再抬高房價推向二手房市場牟取暴利。因此，切實落實國務院穩(wěn)定房價的精神，加強對房地產(chǎn)中介服務業(yè)的規(guī)范管理，理應成為“組合拳”的一項重要舉措。本文利用2004年第一次全國經(jīng)濟普查資料，結(jié)合2005年有關數(shù)據(jù)，對越秀區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進行分析，為今后進一步規(guī)范及發(fā)展我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)提供一些參考依據(jù)。

一、房地產(chǎn)中介在房地產(chǎn)市場中的活動

房地產(chǎn)中介不僅填平了產(chǎn)權(quán)人與臵業(yè)者之間的“地點性間隔”、“時間性間隔”和“社會性（所有權(quán)）間隔”，而且還形成了不動產(chǎn)市場的擴散效應和波及效應，是房屋商品形態(tài)變化運動過程中各種關系的集合。由于房地產(chǎn)自身的高成 本、不可移動性、融資的需要和市場信息不對稱等一系列特征，使得房地產(chǎn)與其他商品比較起來更需要借助中介來實現(xiàn)價值。房地產(chǎn)市場運作過程中大致可分為四個階段（見圖1），從圖中的運作過程中可以看出，房地產(chǎn)中介服務，包括咨詢、金融中介、經(jīng)紀代理、評估、物業(yè)管理等始終滲透于市場運作的各個階段，是房地產(chǎn)市場順暢運作的基本保證。房地產(chǎn)市場的發(fā)展越成熟，與中介服務活動的結(jié)合就越緊密。

二、我區(qū)房地產(chǎn)中介概況

（一）各項指標均位居市屬各區(qū)首位

根據(jù)第一次全國經(jīng)濟普查資料（以下簡稱經(jīng)普）顯示，我區(qū)房地產(chǎn)中介的各項指標均位居市屬各區(qū)首位。從房地產(chǎn)中介法人單位數(shù)看，我區(qū)排名第一，共有473家，幾乎占了廣州市房地產(chǎn)中介法人單位數(shù)的四成（見圖2）；從主營業(yè)務收入情況看，我區(qū)排名首位，達8.75億元，遠遠高于其他市屬各區(qū)（見圖3）；從從業(yè)人員人數(shù)來看，我區(qū)的從業(yè)人數(shù) 達0.75萬人，占據(jù)了廣州市房地產(chǎn)中介人數(shù)的大半壁江山（見圖4）。房地產(chǎn)中介密集分布在越秀的主要原因是我區(qū)屬于典型的老城區(qū)，又是中心城區(qū)，人口密集，拆遷成本高，地少新房少。

2004年各區(qū)房地產(chǎn)中介企業(yè)法人單位比重圖南沙區(qū), 0.25%蘿崗區(qū), 0.83%番禺區(qū), 5.25%黃埔區(qū), 1.75%白云區(qū), 6.01%天河區(qū),18.68%海珠區(qū),16.76%荔灣區(qū), 8.09%花都區(qū), 1.17%增城市, 1.58%從化市, 0.17%越秀區(qū),39.45%圖2

2004年各區(qū)房地產(chǎn)中介主營業(yè)收入比較圖*********0100000越秀荔灣海珠天河白云黃埔番禺花都蘿崗增城***0單位:萬元***250005800

圖3 3 2004年各區(qū)房地產(chǎn)中介從業(yè)人數(shù)比重圖番禺, 2.99%黃埔, 0.75%白云, 2.99%天河, 23.88%花都, 0.75%蘿崗, 0.75%增城, 0.75%越秀, 55.97%海珠, 7.46%荔灣, 3.73%

圖4

（二）房地產(chǎn)中介總量不斷擴大

我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)數(shù)量在房地產(chǎn)行業(yè)恢復發(fā)展的十幾年中迅速增加。1996年我區(qū)房地產(chǎn)中介企業(yè)僅有131家，根據(jù)經(jīng)普數(shù)據(jù)顯示，2004年我區(qū)房地產(chǎn)中介企業(yè)達473家，下屬分支機構(gòu)264家。我區(qū)房地產(chǎn)中介企業(yè)的數(shù)量平均每年以17.41%的速度遞增（見圖5）。

1996年-2004年房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展趨勢圖***0累計開業(yè)數(shù)量(家)1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年******3 圖5

（三）內(nèi)資投資獨占鰲頭

按登記注冊類型分，我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)由內(nèi)資、港澳臺商投資、外商投資三類企業(yè)組成。根據(jù)經(jīng)普資料統(tǒng)計，越秀473家房地產(chǎn)中介企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè)有449家，占行業(yè)機構(gòu)比重高達 94.93%，從業(yè)人員人數(shù)為4441人，占整個行業(yè)比重的58.85%。其中，私營有限責任公司有318家，占行業(yè)機構(gòu)比重的67.23%，從業(yè)人員人數(shù)為3381人，占整個行業(yè)比重的44.81%；港澳臺商投資公司有9家，占行業(yè)機構(gòu)比重的1.9%，從業(yè)人員人數(shù)為1898人，占行業(yè)機構(gòu)比重的25.45%；外商投資企業(yè)15家,占行業(yè)機構(gòu)比重的3.17%，從業(yè)人員人數(shù)為1207人，占行業(yè)機構(gòu)比重的16%（見圖6）。從企業(yè)數(shù)量和從業(yè)人員數(shù)量兩項指標來看，內(nèi)資投資企業(yè)均排首位，從數(shù)量上獨占鰲頭。但從所占比重分析，港澳臺商及外商投資企業(yè)的規(guī)模明顯優(yōu)于內(nèi)資企業(yè)。

2004年房地產(chǎn)中介行業(yè)投資成分比重圖港澳臺商投資, 1.90%外商投資,3.17%內(nèi)資,94.93% 圖6

（四）呈現(xiàn)中小規(guī)模企業(yè)為主的行業(yè)格局

目前，我區(qū)房地產(chǎn)中介明顯呈現(xiàn)以中小規(guī)模企業(yè)為主的行業(yè)格局。根據(jù)經(jīng)普有關數(shù)據(jù)顯示，我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)格局中，中小規(guī)模企業(yè)數(shù)量多、比重大，其中房地產(chǎn)中介行業(yè)營業(yè)收入1百萬以下的企業(yè)比重高達81%（見圖7），營業(yè)收入1千萬-2千萬的企業(yè)及2千萬以上的企業(yè)比重總共才4%。整個行業(yè)尚處于初級發(fā)展和不成熟的階段，需要進一步加大扶持和引導力度。

2004年房地產(chǎn)中介行業(yè)營業(yè)收入比重圖1千萬-2千萬2% 5百萬-1千萬3%2千萬及以上2%1百萬-5百萬12%1百萬以下81%2千萬及以上1百萬-5百萬1千萬-2千萬1百萬以下 5百萬-1千萬

圖7

（五）二手房交易穩(wěn)步發(fā)展

我區(qū)具有優(yōu)越的地域優(yōu)勢，成熟的生活氛圍、繁華的商業(yè)環(huán)境、優(yōu)越的名校資源對投資者和臵業(yè)者都具有極大的吸引力，但因為我區(qū)一直屬于市中心城區(qū)，人口密集，拆遷成本高，又受土地規(guī)劃限制，使得一手樓供應非常有限。導致我區(qū)的新房價格一路走高，2004年我區(qū)新房每平米的均價已經(jīng)突破萬元。而二手房因為樓齡偏長，又是單體樓居多，價格逐年下降。整個區(qū)域新房、二手房交易價格呈現(xiàn)出逐年拉 開差距的態(tài)勢（見圖8）。受上述種種因素影響，眾多投資者和臵業(yè)者選擇在我區(qū)購買二手房。近幾年來，我區(qū)二手房交易呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢。（見圖9）。

2001年-2005年越秀區(qū)新房、二手房價格走勢比較圖***000400020000新房價格(單位:元/㎡)二手房價格(單位:元/㎡2001年907452492002年928042412003年911041542004年1095041772005年104514096

圖8 2001-2005年越秀區(qū)二手房屋交易面積趨勢圖403020100交易面積（單位：萬平方米）2001年12.682002年23.322003年33.352004年35.152005年34.42

圖9

三、存在問題

（一）品牌企業(yè)相對較少

由于投資成本低，市場準入門檻低，致使素質(zhì)不高的企 業(yè)相對過多，品牌企業(yè)相對較少，一些品牌大規(guī)模經(jīng)營的企業(yè)，其單個的門店也常常被同一區(qū)域內(nèi)更多無品牌且不規(guī)范執(zhí)業(yè)的小店所包圍，經(jīng)?？梢钥吹轿覅^(qū)某地段房地產(chǎn)中介多過“米鋪”的現(xiàn)象，沖淡了規(guī)范經(jīng)營企業(yè)的品牌優(yōu)勢。不規(guī)范企業(yè)利用低成本的低價服務，凸現(xiàn)規(guī)范經(jīng)營企業(yè)的高成本劣勢，搶奪招攬顧客，使得市場存在“優(yōu)不勝、劣不汰”的無序競爭現(xiàn)象。

（二）法律法規(guī)體系不完善

1、現(xiàn)有的《城市房地產(chǎn)管理法》是僅有的一部具有嚴格意義的法律法規(guī)。之后相繼出臺的《經(jīng)紀人管理辦法》《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》、《關于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》雖然對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的設立、中介服務人員的資質(zhì)進一步加以嚴格規(guī)定,對中介違規(guī)行為進行了部分列舉,在罰則中對中介服務機構(gòu)和人員分別進行了規(guī)范，但都還不是嚴格意義上的法律法規(guī)。

2、在房地產(chǎn)中介設立方面，房地產(chǎn)主管部門的審查和工商部門在登記方面的規(guī)定并不一致?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)中介服務管理辦法》要求設立中介機構(gòu)先到房地產(chǎn)主管部門審查，才能到工商部門登記，而依據(jù)《經(jīng)紀人管理辦法》工商部門對中介機構(gòu)登記不需要主管部門的審查。這造成房地產(chǎn)中介 1

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1994 年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過 國家工商行政管理局1995年第36號，1998年12月3日修訂 3建設部令1996 年第50 號, 2001 年8月15 日修訂 4 2002 年5月23 日,建設部、國家發(fā)展計劃委員會、財政部等七部委聯(lián)合下發(fā) 機構(gòu)中，絕大多數(shù)未經(jīng)過房地產(chǎn)主管部門審查而直接到工商部門登記領取營業(yè)執(zhí)照，這在一定程度上造成了房地產(chǎn)中介服務人員素質(zhì)差，專業(yè)水平低的現(xiàn)狀。

3、房地產(chǎn)中介市場的國門已經(jīng)打開，目前涉及房地產(chǎn)中介咨詢業(yè)對外開放管理的涉外服務貿(mào)易類法規(guī)只有《對外貿(mào)易法》、《指導外商投資方向暫行規(guī)定限制》及《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》。而這個領域其他的涉外法規(guī)管理法規(guī)條例則幾乎是空白。

4、現(xiàn)有的制度滯后?，F(xiàn)有的傭金收取都是根據(jù)計價格[1995]971號文《國家計委、建設部關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》的有關內(nèi)容，即房屋買賣代理收費的，按成交價格總額的0.5%-2.5%計收，實行獨家代理的，收費標準由委托方與房地產(chǎn)中介機構(gòu)協(xié)商，可適當提高，但最高不超過成交價格的3%。此規(guī)定至今已經(jīng)10年有余了，與日益增長的經(jīng)濟不相適應，且沒有明確最高限額3%是單方還是雙方。導致房屋中介大打“擦邊球”，通常做法是房地產(chǎn)中介對買方收取3%，賣方收取2%。經(jīng)不完全統(tǒng)計，這一做法高達90%。從區(qū)物價部門相關人員處了解，大部分房地產(chǎn)中介價格投訴都集中在傭金收取糾紛上。

（三）違規(guī)行為時有發(fā)生

1、過度炒作“樓花”。“樓花”的過度炒作主要是一些中介代理企業(yè)的員工，在開發(fā)商預售許可證下來前，利用各 種關系訂下多套房子，然后等到價格上漲后，簽正式《商品房預售合同》前再拋出。向接盤的購房者收取認購協(xié)議書上約定的價格與雙方達成一致的價格之間的差價。炒“樓花”，扭曲了市場的價格信號，擾亂了市場正常的供需秩序，助長了價格的過度上漲。

2、利用職業(yè)便利欺詐。中介經(jīng)紀人素質(zhì)良莠不齊，部分有意隱瞞重要信息。諸如對于房屋質(zhì)量、房屋產(chǎn)權(quán)及其他權(quán)利設定等影響房地產(chǎn)交易的重要信息，房地產(chǎn)經(jīng)紀人為促成交易而故意隱瞞這些信息，從而引起很多糾紛。

（四）監(jiān)管有待加強

目前，房地產(chǎn)中介行業(yè)處于一個管理松散、缺乏約束的階段。據(jù)區(qū)物價檢查所價格舉報中心有關負責人介紹，凡消費者舉報經(jīng)查實后，基本以退款為主，作出處罰的比例相當少，這主要是由于物價、房管和工商三個行政部門在糾紛發(fā)生時往往不能聯(lián)合執(zhí)法造成的。正因為違規(guī)操作成本低，市場中不少中介公司敢于亂收費、違規(guī)交易。同時，行業(yè)協(xié)會也缺乏自律性監(jiān)管，沒有充分發(fā)揮自身的作用。

（五）網(wǎng)絡房地產(chǎn)市場開發(fā)有待加強

目前我區(qū)絕大部分房地產(chǎn)中介沒有網(wǎng)絡交易平臺，只有為數(shù)極少的房地產(chǎn)中介（如中原、滿堂紅等）有網(wǎng)絡經(jīng)營理念，但系統(tǒng)及配套功能不夠強大，只是處于上傳信息的初級階段，尚未發(fā)展成電子商務。如沒有引入SIS（集成系統(tǒng)）、MLS（多重上市系統(tǒng)）、MMC（中央帳戶管理和信貸管理中心）等網(wǎng)絡系統(tǒng)。從側(cè)面反映出房地產(chǎn)中介市場發(fā)展還不成熟，還有很大的發(fā)展空間。

四、發(fā)展趨勢分析

國家陸續(xù)推出的宏觀調(diào)控政策對于房地產(chǎn)中介公司影響較大，房地產(chǎn)中介公司面臨新一輪的洗牌。主要是商品房住宅放盤量的變化及買方的觀望狀態(tài)，還有房地產(chǎn)信貸資金的緊縮對交易產(chǎn)生影響。根據(jù)有關數(shù)據(jù)顯示，今年“六一”以來，二手房成交量萎縮了20%至30%。這些影響對品牌連鎖的大公司可能會小一點，但是一些實力不足的小中介可能會在這次調(diào)控中被淘汰出局。同時，中介公司的拓展受到影響，預期增速會放緩。

根據(jù)其他國家和地區(qū)的經(jīng)驗，在成熟的房屋市場中，二手房的交易量往往大幅超過新房的交易量。粗略估計，美國的房屋市場交易中，二手房交易與新房交易之比是3∶1，香港則高達5∶1，一些西歐的房地產(chǎn)市場，二手房交易更是占了交易總量的95%以上。目前，廣州市還處在大眾繼續(xù)改善居住條件，城市化快速發(fā)展的時期，新房在一定程度上解決了長期以來福利住房制度和目前高速城市化所導致的住房嚴重緊缺問題。由于我區(qū)是典型的老城區(qū)，受地域限制，未開發(fā)的土地少，各項配套設施完善。可以預見，在整個廣州市屬各區(qū)中，我區(qū)將率先成為二手房交易量大幅超過新房交 易量的區(qū)域，房地產(chǎn)中介在我區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)中扮演的角色將越來越重要。

根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會公布的一份調(diào)查報告顯示，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會的70多萬名成員中，60%的經(jīng)紀人使用電子郵件與顧客聯(lián)系，60%的房地產(chǎn)公司在因特網(wǎng)上建有網(wǎng)址，72%的房地產(chǎn)公司通過因特網(wǎng)做成生意。根據(jù)最新的第15次中國互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展狀況統(tǒng)計報告顯示，我國的上網(wǎng)計算機總數(shù)達到了4160萬臺，是1997年10月第一次調(diào)查結(jié)果29.9萬臺的139.1倍；我國的上網(wǎng)用戶總?cè)藬?shù)為9400萬人，是1997年10月第一次調(diào)查結(jié)果62萬上網(wǎng)用戶人數(shù)的151.6倍，兩者的增長速度均位于世界前列。近年來，廣州頗具規(guī)模的房地產(chǎn)中介開始有網(wǎng)絡經(jīng)營理念，網(wǎng)絡平臺、網(wǎng)絡經(jīng)紀人應運而生，發(fā)展非?？?。專家預測，“鼠標+水泥式”的新型主體占據(jù)房地產(chǎn)中介服務市場將是未來的發(fā)展趨勢。

從長遠來看，房屋二級市場的發(fā)展是不可避免的趨勢，并且其市場主導能力和市場空間將日趨龐大。但是，中介還遠遠沒有達到它應該發(fā)揮的作用。有鑒于此，有必要對房地產(chǎn)中介的功能定位進行重新整理提升，積極借鑒和引進國際中介的先進經(jīng)驗和做法，促進整個房地產(chǎn)中介市場的成熟與發(fā)展。下面提出進一步促進房屋二級市場持續(xù)健康發(fā)展的若干建議，以供參考。

五、幾點建議

（一）完善法律法規(guī)體系

西方國家之所以有較為發(fā)達的中介行業(yè),就是法制比較健全。美國是世界上房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達的國家,其中介服務業(yè)十分發(fā)達,形成了較為完善的房地產(chǎn)中介服務體系。戰(zhàn)后的日本積極學習美國經(jīng)驗,根據(jù)本國實際情況及時制定了自己的房地產(chǎn)中介法規(guī),如《房地產(chǎn)交易業(yè)法》,使得日本中介業(yè)得以規(guī)范發(fā)展。有鑒于此，我區(qū)應加大調(diào)研力度，進一步了解掌握區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)中介的第一手材料，針對房地產(chǎn)中介市場經(jīng)營活動的各類業(yè)務、各個環(huán)節(jié)，積極向上級部門建議，制訂一整套規(guī)范管理、可操作性強的法規(guī)和制度，進一步規(guī)范房地產(chǎn)中介行業(yè)的準入制度和資質(zhì)審核, 規(guī)范房地產(chǎn)中介的管理，使房地產(chǎn)中介市場真正實現(xiàn)“有法可依”。

（二）加大監(jiān)管力度

1、建議房地產(chǎn)管理部門建立企業(yè)《房地產(chǎn)中介信用檔案》。房地產(chǎn)中介信用檔案的內(nèi)容包括：記錄企業(yè)的基本情況、業(yè)績、良好行為及不良行為等，記錄企業(yè)以及個人受到國家或者各級政府的獎勵和授予的榮譽稱號，以及企業(yè)和個人在經(jīng)營過程中的違反房地產(chǎn)法律法規(guī)及其他法律法規(guī)、標準規(guī)范的行為。定期將這些信息向公眾公布，以達到提高房地產(chǎn)中介誠信度，增加房地產(chǎn)中介違規(guī)成本，進一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場的目的。

2、建議房地產(chǎn)管理部門、物價部門和工商行政管理部 門在各司其職的基礎上，加強行政溝通和執(zhí)法合作，如建立聯(lián)席會議制度，完善對房地產(chǎn)中介違法行為的執(zhí)法協(xié)調(diào)機制，消除房地產(chǎn)中介監(jiān)管中的盲點，從根本上保障房地產(chǎn)中介市場的規(guī)范有序發(fā)展。

3、強化行業(yè)自律監(jiān)管。發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會或商會的作用，制定行業(yè)規(guī)則，強化行業(yè)管理，建議在現(xiàn)有注冊制度的基礎上，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)人員的年檢制度。加大對房地產(chǎn)經(jīng)紀人的監(jiān)管力度。對違反相關法律法規(guī)、達不到從業(yè)標準的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員，注銷其職業(yè)資格。打擊各種違法經(jīng)營和不正當競爭行為，維護公平、公正的市場秩序，提高房地產(chǎn)中介市場的誠信度和美譽度。同時充分發(fā)揮商會和行業(yè)協(xié)會的作用，加強同行業(yè)之間的溝通與協(xié)作，充分整合資源，為區(qū)域樓宇經(jīng)濟服務。進一步加強其在政府與市場之間的橋梁紐帶作用，可以采取聯(lián)席會議的形式，由商會和行業(yè)協(xié)會定期或不定期地向政府及有關部門反映市場動態(tài)，提出政策建議，協(xié)調(diào)行業(yè)經(jīng)濟活動，加強行業(yè)監(jiān)督管理。

（三）培育和發(fā)展品牌企業(yè)

如何依托現(xiàn)有的規(guī)模企業(yè)和引進知名品牌，形成優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)群將是我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)不斷發(fā)展壯大的一個重要途徑。

1、大力培育規(guī)模品牌企業(yè)，建議房地產(chǎn)中介的管理部門制訂相關獎罰制度，按評選越秀區(qū)“信得過”房地產(chǎn) 中介、“零投訴”房地產(chǎn)中介，對于評選出來的企業(yè)給予一定的獎勵，提升其知名度，逐步樹立優(yōu)質(zhì)品牌效應。

2、鼓勵支持房地產(chǎn)二手市場中實力較強、條件成熟的商家轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營。國內(nèi)許多房地產(chǎn)中介公司發(fā)展到一定階段后會遇到“瓶頸”，面臨資金、資源和人才的約束，難以迅速擴大規(guī)模，搶占市場份額。從長遠看，房地產(chǎn)中介公司要想突破這個“瓶頸”，就必須導入成熟先進的連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營理念，品牌將成為投資者和臵業(yè)者選擇房地產(chǎn)中介的首要因素。

3、加大招商引資力度，圍繞我區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟和民營經(jīng)濟的策略，積極引進市場前景好、發(fā)展?jié)摿Υ?、稅收效益高的?yōu)質(zhì)房地產(chǎn)中介企業(yè)，如引入21世紀不動產(chǎn)等知名企業(yè)入駐我區(qū)。

（四）營造優(yōu)質(zhì)的服務環(huán)境

信息不對稱現(xiàn)象的存在，客觀上給中介公司和中介從業(yè)人員的違規(guī)行為提供了較大的操作空間。建議房地產(chǎn)管理部門應加大信息公開的力度，一是增大信息發(fā)布量，不僅公開宏觀信息，也應適當公開有針對性的微觀層面上的信息，建議完善在網(wǎng)上公布房屋二級市場的價格指引信息和成交信息，如具體到地段、小區(qū)等，方便市民查詢和對比；二是提高發(fā)布信息的質(zhì)量，形成能夠有效反映市場運行狀況、引導公眾進行理性決策的指標體系，建議進一步加大對市場分析 和各種專題研究工作的支持和投入；三是保障信息發(fā)布渠道的暢通，加強宣傳工作，使各類受眾均能及時接受政府發(fā)布的信息。

（五）促進創(chuàng)新技術的推廣應用

房地產(chǎn)中介正在發(fā)生著根本性的變革，越來越多的新興網(wǎng)絡和商業(yè)工具被引進或創(chuàng)造。我們只有跟上時代的步伐，對創(chuàng)新技術進行大膽的推廣應用，才能在房地產(chǎn)市場上生存和發(fā)展。

１、網(wǎng)絡平臺。建立覆蓋整個區(qū)域的房地產(chǎn)市場中介網(wǎng)絡平臺，即“在線樓市”。平臺包括信息公示、交易流程、客戶管理、服務支持、行業(yè)監(jiān)督和內(nèi)部管理幾大系統(tǒng)，即引入ＭＬＳ（多重上市系統(tǒng)）。其核心是通過特定的軟件和網(wǎng)絡手段，使加入該系統(tǒng)的各個獨立中介商形成一個信息共享的互通體系。

2、《出價書》。在美國，同時期內(nèi)，很多公司經(jīng)紀人為買方提出“出價書”，房主有權(quán)挑選客戶。我們可試行在出價書上付訂金支票的做法，由經(jīng)紀人轉(zhuǎn)交房主，房主接受就簽字，不同意就不簽字，或退回支票或修改對方條件，一般稱為“回價”，由買賣雙方自行決定，減少買房人兩頭怕的疑慮。

3、代書延伸。為防止房地產(chǎn)中介對買賣雙方兩邊通吃的行為，美國禁止經(jīng)紀人同時代表雙方，房屋買賣過戶由產(chǎn)權(quán) 公司經(jīng)手，不僅代寫、代辦過戶手續(xù)，還有保證履行合約的實際功能。若雙方條件切實可行，則代收房款和相關文件，手續(xù)辦妥后，房款交給賣方，房產(chǎn)證交給買方。經(jīng)紀人不涉及金錢，可減少很多麻煩。我們可以借鑒這些做法，減少糾紛。

（區(qū)發(fā)改局練堅娟）

第三篇：促進全市融資性擔保行業(yè)健康發(fā)展

促進全市融資性擔保行業(yè)健康發(fā)展

實 施 辦 法

為貫徹落實《國務院關于進一步促進中小企業(yè)發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)?2009?36號）、《國務院辦公廳關于進一步明確融資性擔保業(yè)務監(jiān)管職責的通知》（國辦發(fā)?2009?7號）、《融資性擔保公司管理暫行辦法》（中國銀行監(jiān)督管理委員會2010年第3號令）和《江蘇省政府關于進一步促進中小企業(yè)發(fā)展的實施意見》（蘇政發(fā)?2010?90號）等相關文件精神，根據(jù)《市政府關于進一步加快全市金融業(yè)改革創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》，現(xiàn)就進一步促進全市融資性擔保行業(yè)健康發(fā)展提出以下實施辦法。

一、發(fā)揮財政資金引導作用，促進中小企業(yè)健康發(fā)展

（一）從2011年到2013年，市政府每年安排不低于3000萬元的財政專項資金，對市重點扶持的擔保機構(gòu)給予政策支持。

（二）市重點扶持的擔保機構(gòu)是指在我市轄區(qū)內(nèi)注冊納稅，為我市轄區(qū)內(nèi)注冊和納稅的中小企業(yè)提供融資性擔保服務，注冊資金不低于5000萬元，當年日均擔保額不低于注冊資金3倍，且60%以上的擔保業(yè)務是面對中小企業(yè)（不包括房地產(chǎn)開發(fā)）的擔保機構(gòu)。

（三）符合條件的擔保機構(gòu)于次年第一季度申請上一的補助獎勵資金。

二、調(diào)整資金補助結(jié)構(gòu)，促進融資性擔保機構(gòu)做強做優(yōu)

（一）繼續(xù)對擔保機構(gòu)進行業(yè)務補助。對低于同期銀行貸款利率50%標準收取的擔保費，按照每筆擔保業(yè)務的擔保額給予不高于

2%的補助，對為科技型中小企業(yè)的擔保適當提高補助標準，但幅度不超過0.5個百分點；年累計擔保額較上一的增量部分給予不高于2.5%的補助。對單筆金額在800萬元以上的業(yè)務、對不收取擔保費或收取比例明顯偏低的擔保業(yè)務不予補助。

（二）鼓勵擔保機構(gòu)做大做強。新設立、增資或重組后的擔保公司（含境外資本），注冊資金達到1億元以上的，年日均擔保余額達到注冊資金5倍后，給予不高于100萬元的獎勵，各擔保機構(gòu)均只享受一次。

（三）加大風險損失補償力度。擔保機構(gòu)在政策扶持期內(nèi)發(fā)生經(jīng)營風險并出現(xiàn)代償損失的，依次沖減已在稅前扣除的擔保賠償準備和在稅后利潤中提取的一般風險準備，不足沖減部分按據(jù)實在企業(yè)所得稅稅前扣除。實際損失扣除用“兩金”清償后的部分，給予30%的補償（對同一擔保機構(gòu)的補償額不超過其累計擔保額的1%）。

對已享受國家、省各項擔保補助資金的擔保機構(gòu)，市財政僅就應享受市財政補助數(shù)減去已享受國家、省補助數(shù)50%的差額進行補助，原則上最高不超過500萬元。

如擔保機構(gòu)所需各項政策補助資金超過市政府安排的可用專項資金時，相應進行等比例調(diào)整（風險損失補償除外）。

擔保機構(gòu)違反國家監(jiān)管部門法律法規(guī)，違規(guī)經(jīng)營業(yè)務，不得享受上述資金補貼獎勵政策。從整改完畢的次年起，方可申請享受。

三、爭取和落實國家和省的相關政策，為擔保機構(gòu)提供優(yōu)質(zhì)服務

（一）繼續(xù)落實好中小企業(yè)信用擔保（再擔保）機構(gòu)稅收優(yōu)惠政策。根據(jù)中小企業(yè)信用擔保（再擔保）機構(gòu)擔保或再擔保業(yè)務收

入免征三年營業(yè)稅政策，對符合規(guī)定的中小企業(yè)信用擔保（再擔保）機構(gòu)做好營業(yè)稅免征的初審、公示、推薦和監(jiān)管等工作。

（二）開展貸款擔保業(yè)務的中小企業(yè)信用擔保機構(gòu)，應按照不低于當年年末責任余額1%的比例計提擔保賠償準備，按照不超過當年擔保費收入50%比例計提未到期責任準備，各項準備金稅前扣除政策按有關規(guī)定執(zhí)行。

（三）擔保機構(gòu)開展擔保業(yè)務中涉及房產(chǎn)、土地、車輛、船舶、設備和其他動產(chǎn)、股權(quán)、商標專用權(quán)、專利權(quán)等抵押物登記和出質(zhì)登記，凡符合要求的，登記部門要按照有關規(guī)定為其辦理相關登記手續(xù)。擔保機構(gòu)可以查詢、抄錄或復印與擔保合同和客戶有關的登記資料，登記部門要提供便利。登記部門要簡化程序、提高效率，對擔保機構(gòu)辦理代償、清償、過戶等手續(xù)的費用，按國家有關規(guī)定予以減免。在辦理有關登記手續(xù)過程中，不得指定評估機構(gòu)對抵押物（質(zhì)押物）進行強制性評估。對于房產(chǎn)、土地等價值重大的資產(chǎn)，若一次抵押尚有余額，應積極配合相關擔保機構(gòu)開展二次抵押。

（四）市及區(qū)縣金融服務管理部門要積極與人民銀行、銀監(jiān)等部門協(xié)調(diào)配合，引導和促進擔保機構(gòu)與合作銀行轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，創(chuàng)新合作方式，拓展合作領域。要按照市場化原則，依據(jù)雙方風險防范與控制能力，合理確定擔保放大倍數(shù)和收費區(qū)間，逐步建立合作銀行與擔保機構(gòu)雙方“風險共擔”、“利益共享”、“信息共通”機制，攜手防范和化解信貸與擔保風險，共同促進合作銀行與擔保機構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展。

四、落實各項監(jiān)管制度，推動融資性擔保行業(yè)規(guī)范健康發(fā)展

（一）成立融資性擔保行業(yè)發(fā)展工作領導小組，建立、完善各

區(qū)縣、國家級開發(fā)區(qū)融資性擔保機構(gòu)監(jiān)管服務工作網(wǎng)絡，保證全市融資性擔保行業(yè)規(guī)范快速發(fā)展。

（二）擔保機構(gòu)開展經(jīng)營活動，不低于實收資本60%的貨幣資金可用于存出保證金、銀行存款，以及投資國債、金融證券及大型企業(yè)債務融資工具等信用等級較高的固定收益類金融產(chǎn)品。收取的企業(yè)保證金應存入銀行專戶，不得挪作他用，擔保機構(gòu)對任一被擔保項目收取的保證金比例不得超過20%；在銀行的存出保證金與收取企業(yè)保證金之比，任何時點上均不低于2∶1。

（三）擔保機構(gòu)不得為其母公司或子公司提供融資性擔保，不得與自身存在股權(quán)關系的銀行業(yè)金融機構(gòu)的經(jīng)營活動提供融資性擔保。

（四）擔保機構(gòu)對單個被擔保人提供的融資性擔保責任余額在任何時點上不得超過凈資產(chǎn)的10%，對單個被擔保人及其關聯(lián)方提供的融資性擔保責任余額在任何時點上不得超過凈資產(chǎn)的15%,對單個被擔保債券發(fā)行提供擔保責任余額在任何時點上不得超過凈資產(chǎn)的30%。

（五）加強擔保機構(gòu)資金管理，嚴禁擔保機構(gòu)挪用和違規(guī)投資，嚴禁帳外收取被擔保企業(yè)費用。

（六）擔保機構(gòu)要嚴格執(zhí)行《擔保企業(yè)會計核算辦法》，聘請信譽良好的專業(yè)機構(gòu)進行財務報表審計，并及時向有關部門報送有關財務經(jīng)營資料。

（七）擔保機構(gòu)要加強企業(yè)制度建設，完善法人治理結(jié)構(gòu)，加強內(nèi)部規(guī)章建設，嚴格業(yè)務流程控制，特別是要加強在保業(yè)務的后續(xù)跟蹤管理、落實各項風險防范措施。

（八）加強行業(yè)信用管理與服務。擔保機構(gòu)要認真參與信用等級評定工作，征信管理部門應當將融資性擔保公司的有關信息納入征信管理體系，并未融資性擔保公司查詢相關信息提供服務。

五、充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會功能，促進擔保行業(yè)自律

（一）市信用擔保行業(yè)協(xié)會要加強自身建設，增強代表性。配備專門工作人員，建立合理收費制度，提高各項業(yè)務活動能力。

（二）積極開展各項協(xié)會活動，組織業(yè)務培訓和對外交流，促進行業(yè)管理制度建設、企業(yè)文化建設和業(yè)務方式創(chuàng)新。

（三）加強行業(yè)發(fā)展研究工作，反映行業(yè)發(fā)展規(guī)律和要求，維護擔保機構(gòu)的合法權(quán)益，推動行業(yè)制度建設，促進全行業(yè)健康規(guī)范發(fā)展。

（四）做好行業(yè)統(tǒng)計分析工作。市信用擔保協(xié)會要按時對全市融資性擔保機構(gòu)的業(yè)務、財務情況進行統(tǒng)計分析，并有的放矢地提出工作建議。

（五）市信用擔保協(xié)會要配合有關部門，進一步深化政銀企多邊合作關系，促進融資擔保業(yè)務增長，支持擔保機構(gòu)更快發(fā)展。

六、附則

（一）本辦法由市金融辦會同市財政等部門負責解釋。

（二）本辦法自2011年1月1日起施行，有效期至2013年12月31日。

皖將建擔保行業(yè)信用評級制度 規(guī)范行業(yè)發(fā)展

安徽省政府近日轉(zhuǎn)發(fā)了《關于推進我省融資性擔保行業(yè)規(guī)范發(fā)展意見的通知》，將規(guī)范我省擔保行業(yè)發(fā)展，并力爭在2015年打造一個資本金超50億元的“擔保航母”。

據(jù)了解，我省將鼓勵發(fā)展融資性擔保機構(gòu)，構(gòu)建以實收資本億元以上融資性擔保機構(gòu)為主體的多層次、差別化的融資性擔保體系。這個體系的目標是：力爭到2015年，全省有1個資本金超50億元、各設區(qū)市有1個以上超5億元、各縣有1個以上超1億元的融資性擔保機構(gòu)。

另外據(jù)了解，我省監(jiān)管部門將建立起融資性擔保行業(yè)信用評級制度，評級結(jié)果將納入人民銀行企業(yè)信用信息基礎數(shù)據(jù)庫和省聯(lián)合征信中心數(shù)據(jù)庫，向社會公布并供免費查詢。

第四篇：規(guī)范市場行為 促進行業(yè)健康發(fā)展

演講稿 工作總結(jié) 調(diào)研報告 講話稿 事跡材料 心得體會 策劃方案

規(guī)范市場行為 促進行業(yè)健康發(fā)展

規(guī)范市場行為 促進行業(yè)健康發(fā)展

--關于越秀區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展情況分析

1999年，福利分房制度的終止與貨幣分房制度的啟動，使商品房市場的潛在需求得到釋放，房地產(chǎn)市場逐漸活躍。2004年以來，全國房價持續(xù)走高，特別是廣州、南京、杭州等城市，樓價飆升百分之三十以上。為此，今年上半年，國務院先后推出了“國六條”、“國十五條”對房地產(chǎn)市場進行降溫。綜觀調(diào)控措施，主要針對房地產(chǎn)開發(fā)商和“炒房族”，而忽略了另一根源--房地產(chǎn)中介。在上海，甚至出現(xiàn)幾家中介聯(lián)合起來，在開發(fā)商剛剛開盤后，即悉數(shù)吃下所余房子，再抬高房價推向二手房市場牟取暴利。因此，切實落實國務院穩(wěn)定房價的精神，加強對房地產(chǎn)中介服務業(yè)的規(guī)范管理，理應成為“組合拳”的一項重要舉措。本文利用2004年第一次全國經(jīng)濟普查資料，結(jié)合2005年有關數(shù)據(jù)，對越秀區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進行分析，為今后進一步規(guī)范及發(fā)展我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)提供一些參考依據(jù)。

一、房地產(chǎn)中介在房地產(chǎn)市場中的活動

房地產(chǎn)中介不僅填平了產(chǎn)權(quán)人與置業(yè)者之間的“地點性間隔”、“時間性間隔”和“社會性（所有權(quán)）間隔”，而且還形成了不動產(chǎn)市場的擴散效應和波及效應，是房屋商品形態(tài)變化運動過程中各種關系的集合。由于房地產(chǎn)自身的高成本、不可移動性、融資的需要和市場信

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息不對稱等一系列特征，使得房地產(chǎn)與其他商品比較起來更需要借助中介來實現(xiàn)價值。房地產(chǎn)市場運作過程中大致可分為四個階段（見圖1），從圖中的運作過程中可以看出，房地產(chǎn)中介服務，包括咨詢、金融中介、經(jīng)紀代理、評估、物業(yè)管理等始終滲透于市場運作的各個階段，是房地產(chǎn)市場順暢運作的基本保證。房地產(chǎn)市場的發(fā)展越成熟，與中介服務活動的結(jié)合就越緊密。

二、我區(qū)房地產(chǎn)中介概況

（一）各項指標均位居市屬各區(qū)首位

根據(jù)第一次全國經(jīng)濟普查資料（以下簡稱經(jīng)普）顯示，我區(qū)房地產(chǎn)中介的各項指標均位居市屬各區(qū)首位。從房地產(chǎn)中介法人單位數(shù)看，我區(qū)排名第一，共有473家，幾乎占了廣州市房地產(chǎn)中介法人單位數(shù)的四成（見圖2）；從主營業(yè)務收入情況看，我區(qū)排名首位，達8.75億元，遠遠高于其他市屬各區(qū)（見圖3）；從從業(yè)人員人數(shù)來看，我區(qū)的從業(yè)人數(shù)達0.75萬人，占據(jù)了廣州市房地產(chǎn)中介人數(shù)的大半壁江山（見圖4）。房地產(chǎn)中介密集分布在越秀的主要原因是我區(qū)屬于典型的老城區(qū)，又是中心城區(qū)，人口密集，拆遷成本高，地少新房少。圖2

圖3

圖4

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（二）房地產(chǎn)中介總量不斷擴大

我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)數(shù)量在房地產(chǎn)行業(yè)恢復發(fā)展的十幾年中迅速增加。1996年我區(qū)房地產(chǎn)中介企業(yè)僅有131家，根據(jù)經(jīng)普數(shù)據(jù)顯示，2004年我區(qū)房地產(chǎn)中介企業(yè)達473家，下屬分支機構(gòu)264家。我區(qū)房地產(chǎn)中介企業(yè)的數(shù)量平均每年以17.41%的速度遞增（見圖5）。

圖5

（三）內(nèi)資投資獨占鰲頭

按登記注冊類型分，我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)由內(nèi)資、港澳臺商投資、外商投資三類企業(yè)組成。根據(jù)經(jīng)普資料統(tǒng)計，越秀473家房地產(chǎn)中介企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè)有449家，占行業(yè)機構(gòu)比重高達 94.93%，從業(yè)人員人數(shù)為4441人，占整個行業(yè)比重的58.85%。其中，私營有限責任公司有318家，占行業(yè)機構(gòu)比重的67.23%，從業(yè)人員人數(shù)為3381人，占整個行業(yè)比重的44.81%；港澳臺商投資公司有9家，占行業(yè)機構(gòu)比重的1.9%，從業(yè)人員人數(shù)為1898人，占行業(yè)機構(gòu)比重的25.45%；外商投資企業(yè)15家,占行業(yè)機構(gòu)比重的3.17%，從業(yè)人員人數(shù)為1207人，占行業(yè)機構(gòu)比重的16%（見圖6）。從企業(yè)數(shù)量和從業(yè)人員數(shù)量兩項指標來看，內(nèi)資投資企業(yè)均排首位，從數(shù)量上獨占鰲頭。但從所占比重分析，港澳臺商及外商投資企業(yè)的規(guī)模明顯優(yōu)于內(nèi)資企業(yè)。

圖6

（四）呈現(xiàn)中小規(guī)模企業(yè)為主的行業(yè)格局

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目前，我區(qū)房地產(chǎn)中介明顯呈現(xiàn)以中小規(guī)模企業(yè)為主的行業(yè)格局。根據(jù)經(jīng)普有關數(shù)據(jù)顯示，我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)格局中，中小規(guī)模企業(yè)數(shù)量多、比重大，其中房地產(chǎn)中介行業(yè)營業(yè)收入1百萬以下的企業(yè)比重高達81%（見圖7），營業(yè)收入1千萬-2千萬的企業(yè)及2千萬以上的企業(yè)比重總共才4%。整個行業(yè)尚處于初級發(fā)展和不成熟的階段，需要進一步加大扶持和引導力度。

圖7

（五）二手房交易穩(wěn)步發(fā)展

我區(qū)具有優(yōu)越的地域優(yōu)勢，成熟的生活氛圍、繁華的商業(yè)環(huán)境、優(yōu)越的名校資源對投資者和置業(yè)者都具有極大的吸引力，但因為我區(qū)一直屬于市中心城區(qū)，人口密集，拆遷成本高，又受土地規(guī)劃限制，使得一手樓供應非常有限。導致我區(qū)的新房價格一路走高，2004年我區(qū)新房每平米的均價已經(jīng)突破萬元。而二手房因為樓齡偏長，又是單體樓居多，價格逐年下降。整個區(qū)域新房、二手房交易價格呈現(xiàn)出逐年拉開差距的態(tài)勢（見圖8）。受上述種種因素影響，眾多投資者和置業(yè)者選擇在我區(qū)購買二手房。近幾年來，我區(qū)二手房交易呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢。（見圖9）。

圖8

圖9

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三、存在問題

（一）品牌企業(yè)相對較少

由于投資成本低，市場準入門檻低，致使素質(zhì)不高的企業(yè)相對過多，品牌企業(yè)相對較少，一些品牌大規(guī)模經(jīng)營的企業(yè)，其單個的門店也常常被同一區(qū)域內(nèi)更多無品牌且不規(guī)范執(zhí)業(yè)的小店所包圍，經(jīng)?？梢钥吹轿覅^(qū)某地段房地產(chǎn)中介多過“米鋪”的現(xiàn)象，沖淡了規(guī)范經(jīng)營企業(yè)的品牌優(yōu)勢。不規(guī)范企業(yè)利用低成本的低價服務，凸現(xiàn)規(guī)范經(jīng)營企業(yè)的高成本劣勢，搶奪招攬顧客，使得市場存在“優(yōu)不勝、劣不汰”的無序競爭現(xiàn)象。

（二）法律法規(guī)體系不完善

1、現(xiàn)有的《城市房地產(chǎn)管理法》1是僅有的一部具有嚴格意義的法律法規(guī)。之后相繼出臺的《經(jīng)紀人管理辦法》2《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》

3、《關于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》4雖然對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的設立、中介服務人員的資質(zhì)進一步加以嚴格規(guī)定,對中介違規(guī)行為進行了部分列舉,在罰則中對中介服務機構(gòu)和人員分別進行了規(guī)范，但都還不是嚴格意義上的法律法規(guī)。

2、在房地產(chǎn)中介設立方面，房地產(chǎn)主管部門的審查和工商部門在登記方面的規(guī)定并不一致?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)中介服務管理辦法》要求設立中介機構(gòu)先到房地產(chǎn)主管部門審查，才能到工商部門登記，而依據(jù)《經(jīng)紀人管理辦法》工商部門對中介機構(gòu)登記不需要主管部門的審查。這造成房地產(chǎn)中介機構(gòu)中，絕大多數(shù)未經(jīng)過房地產(chǎn)主管部門審查而直接到工商部門登記領取營業(yè)執(zhí)照，這在一定程度上造成了房地產(chǎn)

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中介服務人員素質(zhì)差，專業(yè)水平低的現(xiàn)狀。

3、房地產(chǎn)中介市場的國門已經(jīng)打開，目前涉及房地產(chǎn)中介咨詢業(yè)對外開放管理的涉外服務貿(mào)易類法規(guī)只有《對外貿(mào)易法》、《指導外商投資方向暫行規(guī)定限制》及《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》。而這個領域其他的涉外法規(guī)管理法規(guī)條例則幾乎是空白。

4、現(xiàn)有的制度滯后。現(xiàn)有的傭金收取都是根據(jù)計價格[1995]971號文《國家計委、建設部關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》的有關內(nèi)容，即房屋買賣代理收費的，按成交價格總額的0.5%-2.5%計收，實行獨家代理的，收費標準由委托方與房地產(chǎn)中介機構(gòu)協(xié)商，可適當提高，但最高不超過成交價格的3%。此規(guī)定至今已經(jīng)10年有余了，與日益增長的經(jīng)濟不相適應，且沒有明確最高限額3%是單方還是雙方。導致房屋中介大打“擦邊球”，通常做法是房地產(chǎn)中介對買方收取3%，賣方收取2%。經(jīng)不完全統(tǒng)計，這一做法高達90%。從區(qū)物價部門相關人員處了解，大部分房地產(chǎn)中介價格投訴都集中在傭金收取糾紛上。

（三）違規(guī)行為時有發(fā)生

1、過度炒作“樓花”?！皹腔ā钡倪^度炒作主要是一些中介代理企業(yè)的員工，在開發(fā)商預售許可證下來前，利用各種關系訂下多套房子，然后等到價格上漲后，簽正式《商品房預售合同》前再拋出。向接盤的購房者收取認購協(xié)議書上約定的價格與雙方達成一致的價格之間的差價。炒“樓花”，扭曲了市場的價格信號，擾亂了市場正常的供需秩序，助長了價格的過度上漲。

2、利用職業(yè)便利欺詐。中介經(jīng)紀人素質(zhì)良莠不齊，部分有意隱

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瞞重要信息。諸如對于房屋質(zhì)量、房屋產(chǎn)權(quán)及其他權(quán)利設定等影響房地產(chǎn)交易的重要信息，房地產(chǎn)經(jīng)紀人為促成交易而故意隱瞞這些信息，從而引起很多糾紛。

（四）監(jiān)管有待加強

目前，房地產(chǎn)中介行業(yè)處于一個管理松散、缺乏約束的階段。據(jù)區(qū)物價檢查所價格舉報中心有關負責人介紹，凡消費者舉報經(jīng)查實后，基本以退款為主，作出處罰的比例相當少，這主要是由于物價、房管和工商三個行政部門在糾紛發(fā)生時往往不能聯(lián)合執(zhí)法造成的。正因為違規(guī)操作成本低，市場中不少中介公司敢于亂收費、違規(guī)交易。同時，行業(yè)協(xié)會也缺乏自律性監(jiān)管，沒有充分發(fā)揮自身的作用。

（五）網(wǎng)絡房地產(chǎn)市場開發(fā)有待加強

目前我區(qū)絕大部分房地產(chǎn)中介沒有網(wǎng)絡交易平臺，只有為數(shù)極少的房地產(chǎn)中介（如中原、滿堂紅等）有網(wǎng)絡經(jīng)營理念，但系統(tǒng)及配套功能不夠強大，只是處于上傳信息的初級階段，尚未發(fā)展成電子商務。如沒有引入SIS（集成系統(tǒng)）、MLS（多重上市系統(tǒng)）、MMC（中央帳戶管理和信貸管理中心）等網(wǎng)絡系統(tǒng)。從側(cè)面反映出房地產(chǎn)中介市場發(fā)展還不成熟，還有很大的發(fā)展空間。

四、發(fā)展趨勢分析

國家陸續(xù)推出的宏觀調(diào)控政策對于房地產(chǎn)中介公司影響較大，房地產(chǎn)中介公司面臨新一輪的洗牌。主要是商品房住宅放盤量的變化及買方的觀望狀態(tài)，還有房地產(chǎn)信貸資金的緊縮對交易產(chǎn)生影響。根據(jù)有關數(shù)據(jù)顯示，今年“六一”以來，二手房成交量萎縮了20%至30%。

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這些影響對品牌連鎖的大公司可能會小一點，但是一些實力不足的小中介可能會在這次調(diào)控中被淘汰出局。同時，中介公司的拓展受到影響，預期增速會放緩。

根據(jù)其他國家和地區(qū)的經(jīng)驗，在成熟的房屋市場中，二手房的交易量往往大幅超過新房的交易量。粗略估計，美國的房屋市場交易中，二手房交易與新房交易之比是3∶1，香港則高達5∶1，一些西歐的房地產(chǎn)市場，二手房交易更是占了交易總量的95%以上。目前，廣州市還處在大眾繼續(xù)改善居住條件，城市化快速發(fā)展的時期，新房在一定程度上解決了長期以來福利住房制度和目前高速城市化所導致的住房嚴重緊缺問題。由于我區(qū)是典型的老城區(qū)，受地域限制，未開發(fā)的土地少，各項配套設施完善?？梢灶A見，在整個廣州市屬各區(qū)中，我區(qū)將率先成為二手房交易量大幅超過新房交易量的區(qū)域，房地產(chǎn)中介在我區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)中扮演的角色將越來越重要。

根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會公布的一份調(diào)查報告顯示，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會的70多萬名成員中，60%的經(jīng)紀人使用電子郵件與顧客聯(lián)系，60%的房地產(chǎn)公司在因特網(wǎng)上建有網(wǎng)址，72%的房地產(chǎn)公司通過因特網(wǎng)做成生意。根據(jù)最新的第15次中國互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展狀況統(tǒng)計報告顯示，我國的上網(wǎng)計算機總數(shù)達到了4160萬臺，是1997年10月第一次調(diào)查結(jié)果29.9萬臺的139.1倍；我國的上網(wǎng)用戶總?cè)藬?shù)為9400萬人，是1997年10月第一次調(diào)查結(jié)果62萬上網(wǎng)用戶人數(shù)的151.6倍，兩者的增長速度均位于世界前列。近年來，廣州頗具規(guī)模的房地產(chǎn)中介開始有網(wǎng)絡經(jīng)營理念，網(wǎng)絡平臺、網(wǎng)絡經(jīng)紀人應運而生，發(fā)展

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非?？?。專家預測，“鼠標+水泥式”的新型主體占據(jù)房地產(chǎn)中介服務市場將是未來的發(fā)展趨勢。

從長遠來看，房屋二級市場的發(fā)展是不可避免的趨勢，并且其市場主導能力和市場空間將日趨龐大。但是，中介還遠遠沒有達到它應該發(fā)揮的作用。有鑒于此，有必要對房地產(chǎn)中介的功能定位進行重新整理提升，積極借鑒和引進國際中介的先進經(jīng)驗和做法，促進整個房地產(chǎn)中介市場的成熟與發(fā)展。下面提出進一步促進房屋二級市場持續(xù)健康發(fā)展的若干建議，以供參考。

五、幾點建議

（一）完善法律法規(guī)體系

西方國家之所以有較為發(fā)達的中介行業(yè),就是法制比較健全。美國是世界上房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達的國家,其中介服務業(yè)十分發(fā)達,形成了較為完善的房地產(chǎn)中介服務體系。戰(zhàn)后的日本積極學習美國經(jīng)驗,根據(jù)本國實際情況及時制定了自己的房地產(chǎn)中介法規(guī),如《房地產(chǎn)交易業(yè)法》,使得日本中介業(yè)得以規(guī)范發(fā)展。有鑒于此，我區(qū)應加大調(diào)研力度，進一步了解掌握區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)中介的第一手材料，針對房地產(chǎn)中介市場經(jīng)營活動的各類業(yè)務、各個環(huán)節(jié)，積極向上級部門建議，制訂一整套規(guī)范管理、可操作性強的法規(guī)和制度，進一步規(guī)范房地產(chǎn)中介行業(yè)的準入制度和資質(zhì)審核, 規(guī)范房地產(chǎn)中介的管理，使房地產(chǎn)中介市場真正實現(xiàn)“有法可依”。

（二）加大監(jiān)管力度

1、建議房地產(chǎn)管理部門建立企業(yè)《房地產(chǎn)中介信用檔案》。房地

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產(chǎn)中介信用檔案的內(nèi)容包括：記錄企業(yè)的基本情況、業(yè)績、良好行為及不良行為等，記錄企業(yè)以及個人受到國家或者各級政府的獎勵和授予的榮譽稱號，以及企業(yè)和個人在經(jīng)營過程中的違反房地產(chǎn)法律法規(guī)及其他法律法規(guī)、標準規(guī)范的行為。定期將這些信息向公眾公布，以達到提高房地產(chǎn)中介誠信度，增加房地產(chǎn)中介違規(guī)成本，進一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場的目的。

2、建議房地產(chǎn)管理部門、物價部門和工商行政管理部門在各司其職的基礎上，加強行政溝通和執(zhí)法合作，如建立聯(lián)席會議制度，完善對房地產(chǎn)中介違法行為的執(zhí)法協(xié)調(diào)機制，消除房地產(chǎn)中介監(jiān)管中的盲點，從根本上保障房地產(chǎn)中介市場的規(guī)范有序發(fā)展。

3、強化行業(yè)自律監(jiān)管。發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會或商會的作用，制定行業(yè)規(guī)則，強化行業(yè)管理，建議在現(xiàn)有注冊制度的基礎上，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)人員的年檢制度。加大對房地產(chǎn)經(jīng)紀人的監(jiān)管力度。對違反相關法律法規(guī)、達不到從業(yè)標準的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員，注銷其職業(yè)資格。打擊各種違法經(jīng)營和不正當競爭行為，維護公平、公正的市場秩序，提高房地產(chǎn)中介市場的誠信度和美譽度。同時充分發(fā)揮商會和行業(yè)協(xié)會的作用，加強同行業(yè)之間的溝通與協(xié)作，充分整合資源，為區(qū)域樓宇經(jīng)濟服務。進一步加強其在政府與市場之間的橋梁紐帶作用，可以采取聯(lián)席會議的形式，由商會和行業(yè)協(xié)會定期或不定期地向政府及有關部門反映市場動態(tài)，提出政策建議，協(xié)調(diào)行業(yè)經(jīng)濟活動，加強行業(yè)監(jiān)督管理。

（三）培育和發(fā)展品牌企業(yè)

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如何依托現(xiàn)有的規(guī)模企業(yè)和引進知名品牌，形成優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)群將是我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)不斷發(fā)展壯大的一個重要途徑。

1、大力培育規(guī)模品牌企業(yè)，建議房地產(chǎn)中介的管理部門制訂相關獎罰制度，按評選越秀區(qū)“信得過”房地產(chǎn)中介、“零投訴”房地產(chǎn)中介，對于評選出來的企業(yè)給予一定的獎勵，提升其知名度，逐步樹立優(yōu)質(zhì)品牌效應。

2、鼓勵支持房地產(chǎn)二手市場中實力較強、條件成熟的商家轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營。國內(nèi)許多房地產(chǎn)中介公司發(fā)展到一定階段后會遇到“瓶頸”，面臨資金、資源和人才的約束，難以迅速擴大規(guī)模，搶占市場份額。從長遠看，房地產(chǎn)中介公司要想突破這個“瓶頸”，就必須導入成熟先進的連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營理念，品牌將成為投資者和置業(yè)者選擇房地產(chǎn)中介的首要因素。

3、加大招商引資力度，圍繞我區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟和民營經(jīng)濟的策略，積極引進市場前景好、發(fā)展?jié)摿Υ?、稅收效益高的?yōu)質(zhì)房地產(chǎn)中介企業(yè)，如引入21世紀不動產(chǎn)等知名企業(yè)入駐我區(qū)。

（四）營造優(yōu)質(zhì)的服務環(huán)境

信息不對稱現(xiàn)象的存在，客觀上給中介公司和中介從業(yè)人員的違規(guī)行為提供了較大的操作空間。建議房地產(chǎn)管理部門應加大信息公開的力度，一是增大信息發(fā)布量，不僅公開宏觀信息，也應適當公開有針對性的微觀層面上的信息，建議完善在網(wǎng)上公布房屋二級市場的價格指引信息和成交信息，如具體到地段、小區(qū)等，方便市民查詢和對比；二是提高發(fā)布信息的質(zhì)量，形成能夠有效反映市場運行狀況、引

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導公眾進行理性決策的指標體系，建議進一步加大對市場分析和各種專題研究工作的支持和投入；三是保障信息發(fā)布渠道的暢通，加強宣傳工作，使各類受眾均能及時接受政府發(fā)布的信息。

（五）促進創(chuàng)新技術的推廣應用

房地產(chǎn)中介正在發(fā)生著根本性的變革，越來越多的新興網(wǎng)絡和商業(yè)工具被引進或創(chuàng)造。我們只有跟上時代的步伐，對創(chuàng)新技術進行大膽的推廣應用，才能在房地產(chǎn)市場上生存和發(fā)展。

１、網(wǎng)絡平臺。建立覆蓋整個區(qū)域的房地產(chǎn)市場中介網(wǎng)絡平臺，即“在線樓市”。平臺包括信息公示、交易流程、客戶管理、服務支持、行業(yè)監(jiān)督和內(nèi)部管理幾大系統(tǒng)，即引入ＭＬＳ（多重上市系統(tǒng)）。其核心是通過特定的軟件和網(wǎng)絡手段，使加入該系統(tǒng)的各個獨立中介商形成一個信息共享的互通體系。

2、《出價書》。在美國，同時期內(nèi)，很多公司經(jīng)紀人為買方提出“出價書”，房主有權(quán)挑選客戶。我們可試行在出價書上付訂金支票的做法，由經(jīng)紀人轉(zhuǎn)交房主，房主接受就簽字，不同意就不簽字，或退回支票或修改對方條件，一般稱為“回價”，由買賣雙方自行決定，減少買房人兩頭怕的疑慮。

3、代書延伸。為防止房地產(chǎn)中介對買賣雙方兩邊通吃的行為，美國禁止經(jīng)紀人同時代表雙方，房屋買賣過戶由產(chǎn)權(quán)公司經(jīng)手，不僅代寫、代辦過戶手續(xù)，還有保證履行合約的實際功能。若雙方條件切實可行，則代收房款和相關文件，手續(xù)辦妥后，房款交給賣方，房產(chǎn)證交給買方。經(jīng)紀人不涉及金錢，可減少很多麻煩。我們可以借鑒這

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些做法，減少糾紛。

（區(qū)發(fā)改局 練堅娟）1994 年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過

2國家工商行政管理局1995年第36號，1998年12月3日修訂 3建設部令1996 年第50 號, 2001 年8月15 日修訂 2002 年5月23 日,建設部、國家發(fā)展計劃委員會、財政部等七部委聯(lián)合下發(fā) ?? ?? ?? ??

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第五篇：規(guī)范運輸市場秩序 促進行業(yè)健康發(fā)展

規(guī)范運輸市場秩序 促進行業(yè)健康發(fā)展

———宜昌市運管處交叉檢查活動小結(jié)

2011年，宜昌市運管處堅持以建立“統(tǒng)一、開放、競爭、有序”道路運輸市場為奮斗目標，深入開展道路運輸市場專項治理整頓，保障運輸安全，保護道路運輸有關各方當事人合法權(quán)益，根據(jù)運管處“通知[2011]5號”工作安排，各縣市區(qū)運管所（局）、客管處抽調(diào)精干力量，于10月17日至10月28日在全市范圍內(nèi)開展了一次道路運輸市場秩序綜合整治行動，重點針對客貨運輸市場、駕陪市場、危險貨物運輸市場等環(huán)節(jié)，取得了很好的整治效果，現(xiàn)就整頓情況小結(jié)如下：

一、客運市場進一步規(guī)范

在本次交叉檢查過程中，我們重點查處不按規(guī)定站點?？?、站外攬客、倒客、甩客、宰客、賣客、客貨混裝等違規(guī)經(jīng)營行為以及客運市場上反映強烈的宜興線、宜秭線及宜野線上的非法營運車輛進行打擊。在整治行動過程中，各所抽調(diào)的執(zhí)法人員互相配合，嚴格執(zhí)法，針對在日常過程中經(jīng)常碰到的取證難、司乘人員不配合等難點問題，各單位執(zhí)法人員互相交流經(jīng)驗，文明執(zhí)法，規(guī)范執(zhí)法，共暫扣涉嫌非法營運車輛15臺次，檢查各縣市農(nóng)村客運線路20余條，有效的打擊了長期活動在各條客運線路上不法經(jīng)營行為，也使我市的客運經(jīng)營市場進一步規(guī)范有序發(fā)展。

二、貨運市場管理得到加強

針對目前貨運市場上出現(xiàn)的車輛改型、不按規(guī)定檢測等經(jīng)常出現(xiàn)的違法違規(guī)行為，在本次檢查過程中，檢查組也作為重點開展整治。本次共檢查各類貨運車輛300余臺，查處不按規(guī)定檢測、擅自改型以及未取得相關從業(yè)人員資格的車輛40余臺。針對目前貨運市場從業(yè)人員從業(yè)素質(zhì)普遍偏低的實際情況，執(zhí)法人員在查處同時，向從業(yè)人員反復宣傳相關法律法規(guī)，使他們真正認識到不按規(guī)定檢測、擅自改型以及駕駛員未取得從業(yè)資格等違規(guī)行為可能會帶來的嚴重后果，真正達到處罰與教育相結(jié)合的目的，從根本上提高貨運市場從業(yè)人員的從業(yè)素質(zhì)，從而達到凈化市場環(huán)境、促進健康發(fā)展的真正目的、三、駕培市場步入規(guī)范化管理

本次檢查中，檢查組針對目前我市駕陪市場點多面廣，管理難度大等實際情況，在各縣市開展檢查時，重點查處無證經(jīng)營、教練車老舊、經(jīng)營行為不規(guī)范、無固定訓練場地、擅自壓縮培訓時間和減少培訓項目等問題。本次檢查中，共查處培訓行為不規(guī)范、手續(xù)不齊全的教練車12臺，清理黑報名點5處，在達到規(guī)范市場秩序的同時，也得到駕陪市場從業(yè)人員的一致好評。

另外，針對各縣市的危貨運輸市場，檢查組通過深入企業(yè)檢查、路上臨時檢查等方式，對各轄區(qū)的危險貨物運輸企

業(yè)開展安全檢查，共檢查各類危險運輸車輛30余臺，從業(yè)人員60余人次，并重點針對危貨運輸企業(yè)安全生產(chǎn)責任制落實情況，從業(yè)人員資質(zhì)把關等環(huán)節(jié)開展檢查，取得了良好的效果。

通過本次交叉檢查，不僅有效的促進我市道路運輸市場的健康有序發(fā)展，而且通過這種方式，加深各兄弟單位的相互交流，互相取長補短，互相學習各單位好的經(jīng)驗和做法，完善我們的執(zhí)法手段及規(guī)范執(zhí)法行為，也進一步提高我市道路運輸管理人員綜合素質(zhì)，達到社會效應和內(nèi)部管理上的雙贏，建立起規(guī)范、有序、公平、競爭的道路運輸市場秩序。