第一篇：透視樓盤(pán)價(jià)略策略

透視樓盤(pán)價(jià)格策略

提前預(yù)定 測(cè)探需求

在開(kāi)盤(pán)前先采取提前預(yù)定的方法，了解樓盤(pán)價(jià)格制定策略是否科學(xué)，并給項(xiàng)目帶來(lái)預(yù)期的利益保障。如果認(rèn)購(gòu)過(guò)于踴躍，開(kāi)發(fā)商不可大喜過(guò)望，這說(shuō)明價(jià)格過(guò)低，開(kāi)發(fā)商有必要平衡下價(jià)格。如果認(rèn)購(gòu)問(wèn)津多下定少，這說(shuō)明樓盤(pán)價(jià)格偏高，開(kāi)發(fā)商應(yīng)適當(dāng)調(diào)整價(jià)位或?qū)㈨?xiàng)目性?xún)r(jià)比進(jìn)行更優(yōu)的改進(jìn)。

限量銷(xiāo)售 營(yíng)造商機(jī)

開(kāi)發(fā)商或在開(kāi)盤(pán)、或在某重要活動(dòng)(如教師節(jié))拿出一定量的單位進(jìn)行較大折扣的銷(xiāo)售。這種單位往往不是性?xún)r(jià)比較好的房子，但因價(jià)格具有很強(qiáng)的誘惑力，因此常能吸引不少關(guān)注。

售價(jià)不同 老板做東

內(nèi)部關(guān)系價(jià)、集閉購(gòu)買(mǎi)價(jià)、市場(chǎng)價(jià)，在樓盤(pán)銷(xiāo)售小價(jià)格隨客戶(hù)的不同也存在很大差異。很多項(xiàng)目在售賣(mài)過(guò)程中，會(huì)根據(jù)客戶(hù)需求，采用老板定價(jià)簽字銷(xiāo)售的方式，這種做法會(huì)讓客戶(hù)感到房?jī)r(jià)不但是內(nèi)部?jī)r(jià)，也是最低價(jià)。

業(yè)主推薦 互利雙贏

目前不少有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商將服務(wù)中心轉(zhuǎn)向老客戶(hù)和業(yè)主。開(kāi)發(fā)商將新盤(pán)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的機(jī)會(huì)讓給老客戶(hù)，老客戶(hù)在享有優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)的同時(shí)，還享有推薦新客戶(hù)的權(quán)利。這種既方便自己也幫助朋友的行為無(wú)疑讓老客戶(hù)有特權(quán)感和滿(mǎn)足感。

量化成本 客戶(hù)定價(jià)

徐州一家比較有實(shí)力的公司所作的策略就是“我建房你定價(jià)”，做法是讓客戶(hù)來(lái)參觀，將成本公開(kāi)，把房子開(kāi)發(fā)成本、利潤(rùn)率、稅金都列出來(lái)，同時(shí)把周?chē)鷰讉€(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格也列出來(lái)，要求客戶(hù)幫開(kāi)發(fā)商定價(jià)。這種超常規(guī)的做法有一定風(fēng)險(xiǎn)性，但在當(dāng)?shù)貐s引起很大反響，客戶(hù)認(rèn)為自己對(duì)買(mǎi)的房子心知肚明，覺(jué)得物有所值，因此銷(xiāo)售很好。

整價(jià)銷(xiāo)售 賣(mài)房如賣(mài)家電

在國(guó)外，房屋往往按總價(jià)銷(xiāo)售，如同在商場(chǎng)中買(mǎi)家電。這種方式在國(guó)內(nèi)也有項(xiàng)目進(jìn)行了嘗試，該項(xiàng)目打出“每套200萬(wàn)，只限100人”的廣告，銷(xiāo)售效果超過(guò)預(yù)期，市場(chǎng)反應(yīng)也非常良好。

低開(kāi)高走 也有陷阱

此種做法為大多數(shù)樓盤(pán)所采用。以低價(jià)格吸引眼球，制造火爆的賣(mài)場(chǎng)氛圍，這種策略可使開(kāi)發(fā)商在整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程中保持主動(dòng)姿態(tài)，通過(guò)市場(chǎng)需求的強(qiáng)弱變化自如地調(diào)整價(jià)格策略。

高開(kāi)高走 必具特色

這種方法給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定壓力和風(fēng)險(xiǎn)。采用此舉的樓盤(pán)一定要有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，如地段、景觀、設(shè)計(jì)。采用此種銷(xiāo)售策略的樓盤(pán)一定會(huì)是高檔項(xiàng)目，或具地標(biāo)性、或與政治、經(jīng)濟(jì)、文化背景有特定關(guān)聯(lián)等。

價(jià)差過(guò)大 客戶(hù)喊冤

開(kāi)發(fā)商在制訂價(jià)格時(shí)，切忌同一樓座價(jià)差過(guò)于懸殊。比如朝向好的要比朝向不好的房子科椒矯墜笊锨г庵旨鄹裰貧ǚ淺２幻髦?。这会让多花仟Ｄ客户觉得开＂商灾G備患悶叮蟣鬩朔孔擁目突в只峋醯米約合袷羌衿評(píng)玫模苊幻孀?。重毄价差的目掉[饕俏膠夥吭垂┬杳埽綣凡鉅觳皇嗆艽螅⑸淘謚貧鄹癲唄允本鴕悸強(qiáng)突睦淼慕郵艸絳潁悅獯焐絲突У娜惹欏?br>

房源發(fā)售 學(xué)問(wèn)很大

曾有一些缺乏銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商為吸引客戶(hù)，先將位置、性?xún)r(jià)比最好的房源推向市場(chǎng)，開(kāi)盤(pán)后銷(xiāo)售火爆，開(kāi)發(fā)商誤以為項(xiàng)目熱銷(xiāo)，于是逐步提價(jià)。誰(shuí)曾想，后期銷(xiāo)售起來(lái)越來(lái)越不盡人意，要知道好房源已在項(xiàng)目銷(xiāo)售前期被低價(jià)售完，而后期推出的房源價(jià)高且不被市場(chǎng)看好，開(kāi)發(fā)商在這種尷尬中左右為難。

確立價(jià)格 方式多多

1、網(wǎng)上競(jìng)價(jià)。通過(guò)網(wǎng)民競(jìng)買(mǎi)的形式幫助定一個(gè)價(jià)，并且檢驗(yàn)價(jià)位定得是否合理。通過(guò)網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)，可以找到所定的價(jià)格和網(wǎng)民競(jìng)價(jià)的差異，最后確定一個(gè)最理性的、不受賣(mài)場(chǎng)、銷(xiāo)售員和廣告影響的平均售價(jià)。

2、展示定價(jià)。展示定價(jià)在南寧、沈陽(yáng)做得非常成功，其做法是，把環(huán)境沙盤(pán)、樓座沙盤(pán)全部搬到商場(chǎng)去，對(duì)每一個(gè)客戶(hù)進(jìn)行訪(fǎng)問(wèn)，讓客戶(hù)來(lái)認(rèn)定值多少錢(qián)。沈陽(yáng)曾對(duì)300個(gè)客戶(hù)進(jìn)行了一次項(xiàng)目定價(jià)調(diào)查，所有客戶(hù)的報(bào)價(jià)大概都在1800元至3700元之間，最后2500元的價(jià)格占72％以上，而當(dāng)時(shí)這個(gè)樓盤(pán)周?chē)鷺莾r(jià)基本是2300元左右。通過(guò)對(duì)客戶(hù)心理預(yù)期的調(diào)查，可以了解潛在客戶(hù)的心理需求差異，并以此制定更為準(zhǔn)確的目標(biāo)客戶(hù)群，及其提供相應(yīng)的服務(wù)。

3、一口價(jià)。除了以上銷(xiāo)售方式外，還有“一口價(jià)”策略，這種方式往往是開(kāi)盤(pán)或尾盤(pán)促銷(xiāo)的手段，另外還有一些項(xiàng)目將學(xué)歷作為定價(jià)賣(mài)點(diǎn)，根據(jù)客戶(hù)學(xué)歷的高低制定優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)。

(來(lái)源：中國(guó)房地信息)

第二篇：房地產(chǎn)銷(xiāo)售技巧培訓(xùn)——透視樓盤(pán)價(jià)略策略

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透視樓盤(pán)價(jià)略策略

提前預(yù)定 測(cè)探需求

在開(kāi)盤(pán)前先采取提前預(yù)定的方法，了解樓盤(pán)價(jià)格制定策略是否科學(xué)，并給項(xiàng)目帶來(lái)預(yù)期的利益保障。如果認(rèn)購(gòu)過(guò)于踴躍，開(kāi)發(fā)商不可大喜過(guò)望，這說(shuō)明價(jià)格過(guò)低，開(kāi)發(fā)商有必要平衡下價(jià)格。如果認(rèn)購(gòu)問(wèn)津多下定少，這說(shuō)明樓盤(pán)價(jià)格偏高，開(kāi)發(fā)商應(yīng)適當(dāng)調(diào)整價(jià)位或?qū)㈨?xiàng)目性?xún)r(jià)比進(jìn)行更優(yōu)的改進(jìn)。

限量銷(xiāo)售 營(yíng)造商機(jī)

開(kāi)發(fā)商或在開(kāi)盤(pán)、或在某重要活動(dòng)(如教師節(jié))拿出一定量的單位進(jìn)行較大折扣的銷(xiāo)售。這種單位往往不是性?xún)r(jià)比較好的房子，但因價(jià)格具有很強(qiáng)的誘惑力，因此常能吸引不少關(guān)注。

售價(jià)不同 老板做東

內(nèi)部關(guān)系價(jià)、集閉購(gòu)買(mǎi)價(jià)、市場(chǎng)價(jià)，在樓盤(pán)銷(xiāo)售小價(jià)格隨客戶(hù)的不同也存在很大差異。很多項(xiàng)目在售賣(mài)過(guò)程中，會(huì)根據(jù)客戶(hù)需求，采用老板定價(jià)簽字銷(xiāo)售的方式，這種做法會(huì)讓客戶(hù)感到房?jī)r(jià)不但是內(nèi)部?jī)r(jià)，也是最低價(jià)。

業(yè)主推薦 互利雙贏

目前不少有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商將服務(wù)中心轉(zhuǎn)向老客戶(hù)和業(yè)主。開(kāi)發(fā)商將新盤(pán)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的機(jī)會(huì)讓給老客戶(hù)，老客戶(hù)在享有優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)的同時(shí)，還享有推薦新客戶(hù)的權(quán)利。這種既方便自己也幫助朋友的行為無(wú)疑讓老客戶(hù)有特權(quán)感和滿(mǎn)足感。

量化成本 客戶(hù)定價(jià)

徐州一家比較有實(shí)力的公司所作的策略就是“我建房你定價(jià)”，做法是讓客戶(hù)來(lái)參觀，將成本公開(kāi)，把房子開(kāi)發(fā)成本、利潤(rùn)率、稅金都列出來(lái)，同時(shí)把周?chē)鷰讉€(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格也列出來(lái)，要求客戶(hù)幫開(kāi)發(fā)商定價(jià)。這種超常規(guī)的做法有一定風(fēng)險(xiǎn)性，但在當(dāng)?shù)貐s引起很大反響，客戶(hù)認(rèn)為自己對(duì)買(mǎi)的房子心知肚明，覺(jué)得物有所值，因此銷(xiāo)售很好。

整價(jià)銷(xiāo)售 賣(mài)房如賣(mài)家電

在國(guó)外，房屋往往按總價(jià)銷(xiāo)售，如同在商場(chǎng)中買(mǎi)家電。這種方式在國(guó)內(nèi)也有項(xiàng)目進(jìn)行了嘗試，該項(xiàng)目打出“每套200萬(wàn)，只限100人”的廣告，銷(xiāo)售效果超過(guò)預(yù)期，市場(chǎng)反應(yīng)也非常良好。

低開(kāi)高走 也有陷阱

此種做法為大多數(shù)樓盤(pán)所采用。以低價(jià)格吸引眼球，制造火爆的賣(mài)場(chǎng)氛圍，這種策略可使開(kāi)發(fā)商在整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程中保持主動(dòng)姿態(tài)，通過(guò)市場(chǎng)需求的強(qiáng)弱變化自如地調(diào)整價(jià)格策略。

高開(kāi)高走 必具特色

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這種方法給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定壓力和風(fēng)險(xiǎn)。采用此舉的樓盤(pán)一定要有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，如地段、景觀、設(shè)計(jì)。采用此種銷(xiāo)售策略的樓盤(pán)一定會(huì)是高檔項(xiàng)目，或具地標(biāo)性、或與政治、經(jīng)濟(jì)、文化背景有特定關(guān)聯(lián)等。

價(jià)差過(guò)大 客戶(hù)喊冤

開(kāi)發(fā)商在制訂價(jià)格時(shí)，切忌同一樓座價(jià)差過(guò)于懸殊。比如朝向好的要比朝向不好的房子科椒矯墜笊锨г庵旨鄹裰貧ǚ淺２幻髦?。这会让多花仟Ｄ客户觉得开＂商灾G備患悶叮蟣鬩朔孔擁目突в只峋醯米約合袷羌衿評(píng)玫模苊幻孀?。重毄价差的目掉[饕俏膠夥吭垂┬杳埽綣凡鉅觳皇嗆艽螅⑸淘謚貧鄹癲唄允本鴕悸強(qiáng)突睦淼慕郵艸絳潁悅獯焐絲突У娜惹欏?br>

房源發(fā)售 學(xué)問(wèn)很大

曾有一些缺乏銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商為吸引客戶(hù)，先將位置、性?xún)r(jià)比最好的房源推向市場(chǎng)，開(kāi)盤(pán)后銷(xiāo)售火爆，開(kāi)發(fā)商誤以為項(xiàng)目熱銷(xiāo)，于是逐步提價(jià)。誰(shuí)曾想，后期銷(xiāo)售起來(lái)越來(lái)越不盡人意，要知道好房源已在項(xiàng)目銷(xiāo)售前期被低價(jià)售完，而后期推出的房源價(jià)高且不被市場(chǎng)看好，開(kāi)發(fā)商在這種尷尬中左右為難。

確立價(jià)格 方式多多

1、網(wǎng)上競(jìng)價(jià)。通過(guò)網(wǎng)民競(jìng)買(mǎi)的形式幫助定一個(gè)價(jià)，并且檢驗(yàn)價(jià)位定得是否合理。通過(guò)網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)，可以找到所定的價(jià)格和網(wǎng)民競(jìng)價(jià)的差異，最后確定一個(gè)最理性的、不受賣(mài)場(chǎng)、銷(xiāo)售員和廣告影響的平均售價(jià)。

2、展示定價(jià)。展示定價(jià)在南寧、沈陽(yáng)做得非常成功，其做法是，把環(huán)境沙盤(pán)、樓座沙盤(pán)全部搬到商場(chǎng)去，對(duì)每一個(gè)客戶(hù)進(jìn)行訪(fǎng)問(wèn)，讓客戶(hù)來(lái)認(rèn)定值多少錢(qián)。沈陽(yáng)曾對(duì)300個(gè)客戶(hù)進(jìn)行了一次項(xiàng)目定價(jià)調(diào)查，所有客戶(hù)的報(bào)價(jià)大概都在1800元至3700元之間，最后2500元的價(jià)格占72％以上，而當(dāng)時(shí)這個(gè)樓盤(pán)周?chē)鷺莾r(jià)基本是2300元左右。通過(guò)對(duì)客戶(hù)心理預(yù)期的調(diào)查，可以了解潛在客戶(hù)的心理需求差異，并以此制定更為準(zhǔn)確的目標(biāo)客戶(hù)群，及其提供相應(yīng)的服務(wù)。

3、一口價(jià)。除了以上銷(xiāo)售方式外，還有“一口價(jià)”策略，這種方式往往是開(kāi)盤(pán)或尾盤(pán)促銷(xiāo)的手段，另外還有一些項(xiàng)目將學(xué)歷作為定價(jià)賣(mài)點(diǎn)，根據(jù)客戶(hù)學(xué)歷的高低制定優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)。

(來(lái)源：中國(guó)房地信息)

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第三篇：農(nóng)信社內(nèi)審工作現(xiàn)狀透視及應(yīng)對(duì)措施探略

農(nóng)信社的內(nèi)部審計(jì)工作，是對(duì)其經(jīng)營(yíng)管理、內(nèi)控機(jī)制、、風(fēng)險(xiǎn)管控、持續(xù)發(fā)展的再確認(rèn)或再簽證，對(duì)維護(hù)農(nóng)信社穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和改革發(fā)展起著重要的“防火墻”作用。隨著中國(guó)銀行業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)行地不斷深入和農(nóng)信社自身業(yè)務(wù)地快速發(fā)展，強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)、健全內(nèi)控制約、實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，已日益成為農(nóng)信社在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道上增強(qiáng)自我發(fā)展和約束能力、維護(hù)自身經(jīng)營(yíng)績(jī)效和減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的迫切需求。然而，在當(dāng)前形勢(shì)下，農(nóng)信社內(nèi)部審計(jì)工作與自身改革發(fā)展地要求相比存有明顯的滯后性、粗放性，已在日常業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理中逐步凸現(xiàn)，從而形成農(nóng)信社制度流程不盡健全、內(nèi)控薄弱環(huán)節(jié)較多、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)粗放簡(jiǎn)陋、風(fēng)險(xiǎn)管理水平低下、各類(lèi)案件頻頻暴發(fā)等。本文就農(nóng)信社內(nèi)審工作存在的“五輕五重”現(xiàn)狀、內(nèi)審工作性質(zhì)和發(fā)展趨勢(shì)以及所采取的具體應(yīng)對(duì)措施作出探索性闡述。

一、農(nóng)信社內(nèi)部審計(jì)工作的現(xiàn)狀透視

農(nóng)信社走過(guò)了風(fēng)雨50多年的艱難歷程，但內(nèi)部審計(jì)工作成長(zhǎng)緩慢，普遍存在著手段單

一、人員缺乏、技術(shù)性不強(qiáng)、拓展性不高，甚至仍然沿襲以查錯(cuò)防弊為主的審計(jì)體制，暴露出種種弊端和一些不良現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為以下“五重五輕”現(xiàn)象：

(一)重體系設(shè)立而輕體制獨(dú)立

在目前農(nóng)信社的法人治理架構(gòu)中，大都注重設(shè)立了審計(jì)部門(mén)或?qū)徲?jì)體系，在基層農(nóng)信社設(shè)有兼職審計(jì)員，在工作上既有經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任又行使審計(jì)責(zé)任。聯(lián)社設(shè)審計(jì)部門(mén)，由聯(lián)社總審計(jì)或監(jiān)事長(zhǎng)管理，對(duì)聯(lián)社主任或理事長(zhǎng)負(fù)責(zé)。很顯然，在這種管理體制下內(nèi)部審計(jì)往往經(jīng)營(yíng)責(zé)任與監(jiān)督責(zé)任相互交叉、混淆不清，正由于缺乏獨(dú)立性和規(guī)范有效的審計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，往往受經(jīng)營(yíng)管理層干擾，內(nèi)部審計(jì)所擔(dān)任的角色并未能突顯，很難真正發(fā)揮應(yīng)有獨(dú)立、客觀、評(píng)價(jià)作用。

(二)重合規(guī)審計(jì)而輕風(fēng)險(xiǎn)審計(jì)

當(dāng)前，農(nóng)信社內(nèi)部審計(jì)基本上仍停留在查錯(cuò)防弊、糾正偏差的層面上，往往局限于查處一些具體違規(guī)、違紀(jì)、違法問(wèn)題，注重檢查會(huì)計(jì)憑證、報(bào)表等資料是否真實(shí)、完整，業(yè)務(wù)操作是否合規(guī)、合法等，而恰恰缺乏對(duì)信貸資產(chǎn)質(zhì)量、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任、經(jīng)濟(jì)效益等進(jìn)行深層次審計(jì)、稽查，缺少對(duì)銀行內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)、內(nèi)部控制狀況、各崗位業(yè)務(wù)規(guī)范狀況等，尤其是專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)、關(guān)鍵崗位、緊要環(huán)節(jié)作出客觀、有效的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和建議。

(三)重審計(jì)工作而輕班子建設(shè)

農(nóng)信社在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中也往往意識(shí)到內(nèi)部審計(jì)工作的重要性和必要性，也進(jìn)一步加大了內(nèi)部審計(jì)工作的頻率和力度，但由于受自身人力資源限制或高層領(lǐng)導(dǎo)重視程度影響，往往對(duì)審計(jì)部門(mén)班子成員配備比較忽視，審計(jì)隊(duì)伍的建設(shè)顯得十分薄弱，主要表現(xiàn)為內(nèi)審人員數(shù)量不足、綜合素質(zhì)不高、沒(méi)有確定的用人標(biāo)準(zhǔn)、缺少審計(jì)工作考核等。

(四)重規(guī)章制度而輕技術(shù)流程

近處來(lái)，農(nóng)信社依據(jù)國(guó)家的審計(jì)法規(guī)，結(jié)合自身實(shí)際情況，制定了一些有關(guān)內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)章制度和管理辦法，但對(duì)審計(jì)工作的規(guī)范化、科學(xué)化和審計(jì)技術(shù)、系統(tǒng)流程方面的建設(shè)仍十分缺失，特別在審計(jì)技術(shù)方法上，主要采用全面審計(jì)或依賴(lài)于審計(jì)人員個(gè)人經(jīng)驗(yàn)判斷的抽樣審計(jì)方法，使得內(nèi)部審計(jì)隨意性很大，缺乏科學(xué)性，有效的內(nèi)部審計(jì)機(jī)制沒(méi)有真正建立起來(lái)。也正是由于缺乏規(guī)范化、技術(shù)化和科學(xué)化，農(nóng)信社內(nèi)部審計(jì)工作常常會(huì)陷入無(wú)章可循、流程粗陋、成本較高和效率低下的惡性循環(huán)中。

(五)重審計(jì)頻率而輕后續(xù)整治

目前農(nóng)信社內(nèi)部審計(jì)工作有專(zhuān)門(mén)的部門(mén)、人員組織開(kāi)展，審計(jì)頻率和力度較以前有所增強(qiáng)，但對(duì)審計(jì)整改、后續(xù)審計(jì)工作重視程度普遍不夠，存在著“重審計(jì)而輕整治、重事后審計(jì)而忽視后續(xù)審計(jì)”現(xiàn)象，往往陷入問(wèn)題年年查年年有、共性問(wèn)題不斷、個(gè)性毛病依然在等怪圈，使得內(nèi)部審計(jì)工作雖高負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，而效率卻依然不盡理想。

二、農(nóng)信社內(nèi)部審計(jì)工作的職責(zé)范圍及發(fā)展趨勢(shì)

國(guó)際內(nèi)部審計(jì)師協(xié)會(huì)將內(nèi)部審計(jì)定義為：內(nèi)部審計(jì)是一項(xiàng)客觀獨(dú)立的保證和咨詢(xún)活動(dòng)，其目的是為實(shí)現(xiàn)價(jià)值增加并提高組織的經(jīng)營(yíng)效率。它采取系統(tǒng)規(guī)范的方法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理、控制以及治理程序進(jìn)行評(píng)價(jià)，改進(jìn)其有效程度，從而幫助組織實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)。同樣，巴塞爾委員會(huì)也認(rèn)為，建議或咨詢(xún)應(yīng)當(dāng)是對(duì)內(nèi)部審計(jì)基本職能——銀行內(nèi)部建立的一種獨(dú)立的評(píng)價(jià)功能，以檢查和評(píng)價(jià)其內(nèi)部控制系統(tǒng)——的一種補(bǔ)充。可見(jiàn)，農(nóng)信社的內(nèi)部審計(jì)工作應(yīng)是一種對(duì)農(nóng)信社日常業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)、內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)管理、經(jīng)濟(jì)發(fā)展效益的一種檢查、監(jiān)督、評(píng)價(jià)或建議，從而不斷改善和促進(jìn)其有效程度，實(shí)現(xiàn)價(jià)值增加和提高組織的經(jīng)營(yíng)效率。

根據(jù)巴塞爾委員會(huì)內(nèi)審報(bào)告內(nèi)部審計(jì)范圍一般應(yīng)包括：檢查和評(píng)價(jià)內(nèi)部控制系統(tǒng)的充分性和有效性；審查會(huì)計(jì)記錄和財(cái)務(wù)報(bào)告的準(zhǔn)確性和可靠性；審查風(fēng)險(xiǎn)管理程序和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法的應(yīng)用和有效性；審查已經(jīng)建立的系統(tǒng)是否遵循法律和監(jiān)管要求、行為準(zhǔn)則和政策、程序的執(zhí)行情況；測(cè)試交易和

特定內(nèi)部控制程序的功能等。因此，農(nóng)信社隨著業(yè)務(wù)發(fā)展和經(jīng)營(yíng)管理的多元化、縱深化，其內(nèi)部審計(jì)范圍也應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際，從廣度和深度上，嚴(yán)格遵循巴塞爾委員會(huì)內(nèi)審報(bào)告規(guī)定的一般范圍并不斷地予以增擴(kuò)和拓展，以更好地適應(yīng)經(jīng)營(yíng)發(fā)展形勢(shì)需求，確保內(nèi)部審計(jì)工作深入、有效、科學(xué)開(kāi)展。

隨著金融全球化和經(jīng)濟(jì)一體化的日漸滲透,商業(yè)銀行正加快

改制和轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)機(jī)制步伐,按國(guó)際通行的規(guī)范公司制即現(xiàn)代企業(yè)制度運(yùn)作，其內(nèi)部審計(jì)未來(lái)發(fā)展的主題趨勢(shì)必然是審計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)際化、審計(jì)體制的垂直化、審計(jì)監(jiān)管社會(huì)化和專(zhuān)業(yè)化。因此,農(nóng)信社作為現(xiàn)代金融市場(chǎng)的主體之一，隨著省級(jí)聯(lián)社法人地位逐步明晰、向農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行的過(guò)渡升級(jí)、內(nèi)部改革的不斷深化以及銀行業(yè)市場(chǎng)國(guó)際化的縱深發(fā)展，對(duì)內(nèi)部審計(jì)工作的要求也將越來(lái)越深入，層次也將越來(lái)越高，在審計(jì)職能上將實(shí)現(xiàn)以監(jiān)督為主向以評(píng)價(jià)或建議為主的“風(fēng)險(xiǎn)型”審計(jì)轉(zhuǎn)變，完全介入全面風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程，突出內(nèi)控第三道防線(xiàn)作用，成為風(fēng)險(xiǎn)審計(jì)和監(jiān)管的行家。

三、提高農(nóng)信社內(nèi)部審計(jì)工作效率的應(yīng)對(duì)策略：

農(nóng)信社內(nèi)部審計(jì)工作，是農(nóng)信社內(nèi)在的監(jiān)督約束機(jī)制的有機(jī)組成部分，是其建立健全現(xiàn)代企業(yè)制度的重要內(nèi)容。國(guó)際上知名的大商業(yè)銀行，如花旗銀行等都設(shè)有非常健全的內(nèi)部審計(jì)制度和組織機(jī)構(gòu)，并在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中發(fā)揮著重要作用。針對(duì)我國(guó)農(nóng)信社的現(xiàn)實(shí)情況及內(nèi)部審計(jì)工作發(fā)展趨勢(shì)，不防從以下幾方面作探索性思考：

(一)以審計(jì)績(jī)效為先導(dǎo)，努力探索垂直型和獨(dú)立性?xún)?nèi)審體制

國(guó)際內(nèi)部審計(jì)師協(xié)會(huì)在1978年制定的《內(nèi)部審計(jì)實(shí)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中指出：“內(nèi)部審計(jì)師必須對(duì)他審核的活動(dòng)保持獨(dú)立性。這種獨(dú)立性能使內(nèi)部審計(jì)師自由客觀地工作。沒(méi)有獨(dú)立性，內(nèi)部審計(jì)就不能得到所期望取得的成果?！鞭r(nóng)信社應(yīng)按照巴塞爾委員會(huì)內(nèi)部審計(jì)報(bào)告的原則，建立有效的內(nèi)部審計(jì)機(jī)制和制度，充分認(rèn)識(shí)到建立良好有效銀行公司治理結(jié)構(gòu)的重要性，內(nèi)部審計(jì)和公司治理是相互支持、相輔相成的關(guān)系，內(nèi)部審計(jì)是公司治理的重要控制和監(jiān)督力量，而公司治理則為內(nèi)部審計(jì)提供了一個(gè)良好的控制環(huán)境和制度基礎(chǔ)。

為適應(yīng)新的形勢(shì)，農(nóng)信社可利用自身經(jīng)營(yíng)體制改革的契機(jī)，進(jìn)一步進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)體制改革，再造組織架構(gòu)，努力構(gòu)建“管理垂直、業(yè)務(wù)獨(dú)立、工作有效”的審計(jì)體系，革除內(nèi)部審計(jì)的“內(nèi)部性”負(fù)效應(yīng)影響，將內(nèi)部審計(jì)“外部化”，使內(nèi)部審計(jì)自成一個(gè)體系，直接向一級(jí)法人負(fù)責(zé)，在理事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下直接開(kāi)展審計(jì)監(jiān)督。在此基礎(chǔ)上按照銀監(jiān)會(huì)《股份制商業(yè)銀行公司治理指引》要求，可探索建立起以股東會(huì)、董事會(huì)（理事會(huì)）、監(jiān)事會(huì)和經(jīng)營(yíng)管理層為主體的公司治理框架，并在董事會(huì)（理事會(huì)）下設(shè)立了審計(jì)委員會(huì)，對(duì)本社經(jīng)營(yíng)管理的合法合規(guī)性、內(nèi)部控制的有效性以及內(nèi)部審計(jì)工作情況進(jìn)行監(jiān)督，主任委員由獨(dú)立董事?lián)?；同時(shí)設(shè)立內(nèi)部審計(jì)部門(mén)，承擔(dān)具體的各項(xiàng)審計(jì)工作，使內(nèi)部審計(jì)成為公司治理結(jié)構(gòu)的一個(gè)重要組成部分。審計(jì)委員會(huì)模式是所有權(quán)和使用權(quán)分離的產(chǎn)權(quán)制度形式，董事會(huì)（理事會(huì)）對(duì)建立和維持一個(gè)充分有效的內(nèi)部審計(jì)和控制系統(tǒng)最終負(fù)責(zé)。一般地，審計(jì)委員會(huì)隸屬董事會(huì)（理事會(huì)），獨(dú)立于管理當(dāng)局；農(nóng)信社高級(jí)管理層向董事會(huì)（理事會(huì)）報(bào)告內(nèi)部控制系統(tǒng)及其運(yùn)轉(zhuǎn)的情況；內(nèi)部審計(jì)部門(mén)對(duì)管理當(dāng)局及全部經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)進(jìn)行審計(jì)，擁有足夠的獨(dú)立性和權(quán)威性，從而改變內(nèi)審部門(mén)地位低下的現(xiàn)狀，提高審計(jì)獨(dú)立工作效率和質(zhì)量。

(二)以風(fēng)險(xiǎn)管控為基點(diǎn)，牢固樹(shù)立監(jiān)管型和效益性審計(jì)理念

近年來(lái)農(nóng)信社頻頻暴發(fā)了的損失數(shù)額巨大、社會(huì)影響惡劣的金融案件，發(fā)案率占全國(guó)金融系統(tǒng)之首，且居高不下，一方面暴露出農(nóng)信社內(nèi)部控制、風(fēng)險(xiǎn)管理水平比較低下，另一方面也反映了農(nóng)信社內(nèi)部審計(jì)工作十分薄弱，顯現(xiàn)出傳統(tǒng)的審計(jì)模式已明顯滯后于“風(fēng)險(xiǎn)控制有力，銀行損失最小”的要求，這就迫使農(nóng)信社內(nèi)部審計(jì)由傳統(tǒng)的以制度為基礎(chǔ)的審計(jì)模式向以風(fēng)險(xiǎn)為導(dǎo)向的審計(jì)模式轉(zhuǎn)換。

風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制是銀行管理的一個(gè)永恒的主題。內(nèi)部監(jiān)控離不開(kāi)內(nèi)部審計(jì)，內(nèi)部審計(jì)是內(nèi)部監(jiān)控的基本手段和重要內(nèi)容。因此，農(nóng)信社要以風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部監(jiān)控為基點(diǎn)，牢固樹(shù)立監(jiān)管型和效益性審計(jì)理念，將審計(jì)工作介入風(fēng)險(xiǎn)管理全過(guò)程，把對(duì)農(nóng)信社風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程的評(píng)價(jià)和報(bào)告作為重點(diǎn)，運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向的審計(jì)技術(shù)、方法，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)高低來(lái)確定審計(jì)范圍、內(nèi)容和重點(diǎn)，通過(guò)對(duì)內(nèi)控制度的測(cè)試、評(píng)審，把不完善、不合理、不嚴(yán)密的環(huán)節(jié)、程序和方法查找出來(lái)，從風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、衡量、化解等方面提出改進(jìn)建議，幫助管理層克服管理上的薄弱環(huán)節(jié)，堵塞漏洞，避免失控，使之健全有效，真正達(dá)到科學(xué)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益的目的，切實(shí)為農(nóng)信社業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展服務(wù)。

(三)以班子建設(shè)為根本，精心打造復(fù)合型和專(zhuān)業(yè)性審計(jì)隊(duì)伍

作為業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)“監(jiān)督官”的審計(jì)人員是審計(jì)工作的第一要素。因此，加強(qiáng)審計(jì)隊(duì)伍建設(shè)，提高審計(jì)人員素質(zhì)，是提高農(nóng)信社內(nèi)部審計(jì)工作水平、發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)職能的根本保證。按照知識(shí)結(jié)構(gòu)“復(fù)合型”、業(yè)務(wù)技能“專(zhuān)業(yè)性”的要求，配備審計(jì)人員，強(qiáng)化班子隊(duì)伍，主要從以下兩方面入手：

1、選好配足審計(jì)人員。在選人用人上把嚴(yán)準(zhǔn)入關(guān)口：一方面，把好審計(jì)人員政治素質(zhì)關(guān)。要切實(shí)把政治覺(jué)悟高、責(zé)任感和事業(yè)心強(qiáng)、為人正直的同志，充實(shí)到審計(jì)崗位上，同時(shí)采取多種形式、渠道對(duì)其予以經(jīng)常性地思想政治教育、法制教育和風(fēng)險(xiǎn)防范教育，結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)案例、實(shí)際案例，強(qiáng)化審計(jì)人員風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，增強(qiáng)其查錯(cuò)防弊能力，并把“風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)控管理”作為教育的重點(diǎn)，使他們牢固樹(shù)立監(jiān)管型和效益性審計(jì)理念；另一方面，要把好審計(jì)人員業(yè)務(wù)技能關(guān)。對(duì)配備審計(jì)人員應(yīng)偏向年輕化，具有大專(zhuān)或大專(zhuān)以上學(xué)歷、會(huì)計(jì)員以上職稱(chēng),有五年以上的基層工作經(jīng)歷，在業(yè)務(wù)上既具有較強(qiáng)的金融、法律、計(jì)算機(jī)等理論知識(shí)，又具有深厚的工作經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)歷，能較好地勝任審計(jì)工作。

2、強(qiáng)化業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。要高度重視并逐步加大對(duì)審計(jì)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)的力度，調(diào)動(dòng)審計(jì)人員學(xué)習(xí)鉆研業(yè)務(wù)技能的積極性，加強(qiáng)對(duì)計(jì)算機(jī)知識(shí)、信用卡等新生金融業(yè)務(wù)、審計(jì)技術(shù)理論等知識(shí)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，不斷強(qiáng)化業(yè)務(wù)技能，更新知識(shí)結(jié)構(gòu)，全面提高審計(jì)人員綜合素質(zhì)，從而增強(qiáng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題的能力，促進(jìn)審計(jì)工作向精、專(zhuān)、優(yōu)方向發(fā)展。

3、建立健全考核體制。應(yīng)注重探索和建立科學(xué)、有效的激勵(lì)和約束機(jī)制，培育良好、健康的內(nèi)部審計(jì)和控制文化：一方面，實(shí)行達(dá)標(biāo)上崗制度。通過(guò)考試、考核持證上崗來(lái)選配合格的審計(jì)人員，建立“凡進(jìn)必考、動(dòng)態(tài)考評(píng)、能上能下、優(yōu)勝劣汰”的用人機(jī)制，保證審計(jì)隊(duì)伍的綜合素質(zhì)，來(lái)適應(yīng)農(nóng)信社經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)電子化、科技化、綜合化的發(fā)展變化；另一方面，建立獎(jiǎng)懲責(zé)任制，嚴(yán)肅審計(jì)紀(jì)律。強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)管理與控制，建立健全審計(jì)責(zé)任制，以便促進(jìn)其增強(qiáng)紀(jì)律觀念，遵守職業(yè)道德，不斷加強(qiáng)自身修養(yǎng)，進(jìn)一步增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)，保證審計(jì)工作的效率和質(zhì)量。

(四)以技術(shù)流程為核心，全面推行規(guī)范化和科技型審計(jì)工作

國(guó)際內(nèi)部審計(jì)師協(xié)會(huì)1981年公布的內(nèi)部審計(jì)實(shí)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：內(nèi)部審計(jì)應(yīng)該圍繞著檢查和評(píng)價(jià)組織的內(nèi)部控制系統(tǒng)的適當(dāng)性和有效性，以及在實(shí)施指定任務(wù)中的作業(yè)質(zhì)量來(lái)進(jìn)行。目前，農(nóng)信社鑒于自身審計(jì)工作現(xiàn)狀，應(yīng)從制度流程、審計(jì)技術(shù)、科技手段、非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管等方面入手，加快審計(jì)模式創(chuàng)新，整合審計(jì)流程資源，極力打造符合農(nóng)信社自身實(shí)際的規(guī)范化、科技型和科學(xué)化的內(nèi)部審計(jì)架構(gòu)，從而實(shí)施有效的內(nèi)部審計(jì)工作。

一是強(qiáng)化制度建設(shè)，全面規(guī)范審計(jì)流程。應(yīng)在高起點(diǎn)規(guī)劃審計(jì)工作，將其納入經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)責(zé)任制，常年布局，穩(wěn)步推進(jìn)。首先要加強(qiáng)審計(jì)制度建設(shè)，注重從審計(jì)文稿、審計(jì)程序、審計(jì)方法、審計(jì)責(zé)任、審計(jì)隊(duì)伍準(zhǔn)入與退出等方面，全程規(guī)范審計(jì)操作。其次要強(qiáng)化審計(jì)流程管理。要進(jìn)一步建立健全審計(jì)流程，強(qiáng)化每一環(huán)節(jié)管理，加強(qiáng)審計(jì)制度執(zhí)行力，確保按制定方式、程序有序開(kāi)展，提高審計(jì)工作科學(xué)性、有效性；再次要強(qiáng)化審計(jì)履職問(wèn)責(zé)。要能過(guò)審計(jì)人員對(duì)審計(jì)制度的執(zhí)行、審計(jì)效果的檢驗(yàn)，來(lái)推進(jìn)審計(jì)工作的規(guī)范化、程序化、科學(xué)化，建立嚴(yán)格的責(zé)任追究制度，明確審計(jì)職責(zé)，落實(shí)審計(jì)責(zé)任，從而高效開(kāi)展審計(jì)工作。

二是注重方法技術(shù)，大力推行科技審計(jì)。一方面，在審計(jì)方法上，農(nóng)信社內(nèi)審部門(mén)在審計(jì)過(guò)程中應(yīng)注重實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和內(nèi)控測(cè)試的步驟，普遍采用科學(xué)化的抽樣方法，改變審計(jì)重點(diǎn)基本上憑經(jīng)驗(yàn)確定的慣例，從而避免審計(jì)中很有可能遺漏重大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)；在審計(jì)內(nèi)容上,將會(huì)計(jì)信息審計(jì)與整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)緊密聯(lián)系,合規(guī)合法性與提高盈利能力和防范風(fēng)險(xiǎn)結(jié)合起來(lái);在審計(jì)方式上,將事后的審計(jì)監(jiān)督向事前和事中審計(jì)轉(zhuǎn)變。另一方面，大力推行科技審計(jì)，研發(fā)適合農(nóng)信社自身審計(jì)工作實(shí)際的專(zhuān)門(mén)審計(jì)軟件，在審計(jì)中廣泛使用回歸分析法、統(tǒng)計(jì)抽樣法等專(zhuān)門(mén)的數(shù)據(jù)分析軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，并運(yùn)用計(jì)算機(jī)的查詢(xún)、篩選、排序、統(tǒng)計(jì)計(jì)算等功能進(jìn)行審計(jì)，以提高審計(jì)的科學(xué)性，降低審計(jì)成本，實(shí)現(xiàn)高科技、高效率審計(jì)。

三是建立審計(jì)檔案，加強(qiáng)非現(xiàn)場(chǎng)性審計(jì)。隨著國(guó)家“金審工程”的啟動(dòng)，農(nóng)信社應(yīng)在堅(jiān)持“效用第一”的基礎(chǔ)上，充分利用計(jì)算機(jī)輔助審計(jì)，加強(qiáng)對(duì)審計(jì)檔案資料的管理，如審計(jì)通知書(shū)、審計(jì)工作底稿、審計(jì)事實(shí)確認(rèn)書(shū)、內(nèi)審初步意見(jiàn)、審計(jì)報(bào)告、審計(jì)結(jié)果及處理意見(jiàn)等資料可由計(jì)算機(jī)協(xié)助處理，建立健全審計(jì)檔案，形成了較為規(guī)范、有效、全面、科學(xué)的計(jì)算機(jī)審計(jì)檔案體系。在此基礎(chǔ)上，農(nóng)信社審計(jì)部門(mén)可探索通過(guò)審計(jì)檔案、數(shù)據(jù)報(bào)送分析和計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)等加強(qiáng)和實(shí)施“非現(xiàn)場(chǎng)”審計(jì)，積極協(xié)同職能部門(mén)運(yùn)用電子信息技術(shù)加大非現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)比重,使風(fēng)險(xiǎn)控制重心前移，對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行連續(xù)、系統(tǒng)、綜合地評(píng)價(jià)和分析，識(shí)別異常波動(dòng)的成因，找出高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域和風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)，提高審計(jì)監(jiān)督的針對(duì)性和準(zhǔn)確性，實(shí)現(xiàn)由非現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)在前、現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)從后的高效率審計(jì)，真正建立起風(fēng)險(xiǎn)防控和預(yù)警機(jī)制，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)、有效的監(jiān)督。

(五)以防治結(jié)合為抓手，大力加強(qiáng)預(yù)防性和治理型后續(xù)審計(jì)

農(nóng)信社內(nèi)部審計(jì)對(duì)本系統(tǒng)各項(xiàng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)行綜合經(jīng)濟(jì)監(jiān)督，但要真正實(shí)現(xiàn)良好的“暴露、保護(hù)、建設(shè)”的作用，必須改變目前“重審計(jì)而輕整治、重事后審計(jì)而忽視后續(xù)審計(jì)”的現(xiàn)象，而要注重實(shí)施“防治結(jié)合、以防為主”的基本方針，堅(jiān)持貫徹“一查二幫三促”的指導(dǎo)思想，大力加強(qiáng)預(yù)防性和治理型后續(xù)審計(jì)工作。

一方面，要落實(shí)問(wèn)題整改到位。針對(duì)當(dāng)前農(nóng)信社經(jīng)營(yíng)管理中存在的內(nèi)控管理偏松、制度執(zhí)行不力、財(cái)務(wù)核算不準(zhǔn)確、信貸管理薄弱等熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題，要本著“邊審計(jì)、邊輔導(dǎo)、邊規(guī)范”的原則，對(duì)審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)提出整改意見(jiàn)，限期整改，有計(jì)劃地分期落實(shí)后續(xù)審計(jì)；其次，為每個(gè)被審計(jì)單位建立審計(jì)臺(tái)賬，保證一單位一檔一卷，收集被審計(jì)單位相關(guān)信息，為做好后續(xù)審計(jì)工作打好基礎(chǔ)；再次，按計(jì)劃對(duì)被審計(jì)單位進(jìn)行“回頭望”，對(duì)整改事項(xiàng)予以督查，整治到位，確保每審計(jì)一個(gè)單位，規(guī)范一個(gè)單位。

另一方面，要抓好審計(jì)懲罰處置。在審計(jì)中要敢于動(dòng)真碰硬，加強(qiáng)推進(jìn)問(wèn)責(zé)機(jī)制，在原則面前決不讓步，做到每查必糾，糾必罰處，以高強(qiáng)度處罰力度來(lái)蔓延高質(zhì)量的審計(jì)震懾力，以達(dá)到懲前而毖后之良好效果。

再一方面，要善于合理評(píng)價(jià)建議。農(nóng)信社審計(jì)部門(mén)作為農(nóng)信社經(jīng)營(yíng)管理的“監(jiān)督者”、“保護(hù)人”，要針對(duì)審計(jì)中發(fā)現(xiàn)農(nóng)信社在經(jīng)營(yíng)管理中存在的問(wèn)題、風(fēng)險(xiǎn)和隱患要及時(shí)同客觀公正評(píng)價(jià)是，提出合理化管理建議，為管理層和被審計(jì)單位提供內(nèi)部控制和業(yè)務(wù)流程咨詢(xún)，積極向農(nóng)信社高管層反映，一經(jīng)采納要堅(jiān)決予以落實(shí)實(shí)施，以進(jìn)一步健全完善農(nóng)信社經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制，有效防范各類(lèi)案件和風(fēng)險(xiǎn)隱患，大力促進(jìn)農(nóng)信社依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)、和諧穩(wěn)健發(fā)展。

第四篇：貴州地質(zhì)災(zāi)害現(xiàn)象透視及防范策略初探

貴州地質(zhì)災(zāi)害現(xiàn)象透視及防范策略初探

貴州山高坡陡，地質(zhì)環(huán)境脆弱，是地質(zhì)災(zāi)害的多發(fā)省。進(jìn)入汛期以來(lái),各種地質(zhì)災(zāi)害隨時(shí)都有發(fā)生的可能，汛期是災(zāi)害性天氣的多發(fā)期，洪澇、雷電、風(fēng)雹和滑坡、泥石泥、崩塌等災(zāi)害隨時(shí)可能發(fā)生。給人民的生命、財(cái)產(chǎn)構(gòu)成了很大的威脅。

貴州林保工程對(duì)于長(zhǎng)江和珠江的水土涵養(yǎng)具有特殊意義，應(yīng)及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施。針對(duì)目前這一嚴(yán)峻形勢(shì)，相關(guān)責(zé)任單位應(yīng)以對(duì)人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，全力抓好當(dāng)前地質(zhì)災(zāi)害防范應(yīng)對(duì)和各種地質(zhì)隱患排查工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)的安全隱患，當(dāng)場(chǎng)要求事主進(jìn)行整改，做到防患于未然，必須有力地確保人民生命和財(cái)產(chǎn)的安全。

1、明顯的地質(zhì)災(zāi)害現(xiàn)象

貴州境內(nèi)主要有八大水系，國(guó)家在此建立了多處天然林保和退耕還林工程，然而52年未遇的雪凝災(zāi)害天氣，讓眾多林保工程毀于一旦。

久旱必久雨，這是貴州地方的氣候特點(diǎn)。久旱后的地質(zhì)地理環(huán)境對(duì)久雨極易引發(fā)大面積的地質(zhì)災(zāi)害，這也是不爭(zhēng)的事實(shí)。國(guó)內(nèi)外水災(zāi)、洪澇、地質(zhì)災(zāi)害引發(fā)的山體滑坡、泥石流、地表塌陷等等災(zāi)害，造成大量的人員傷亡、失蹤，造成大量的財(cái)產(chǎn)損失，必須引起高度重視。筆者曾在畢節(jié)地區(qū)水保系統(tǒng)工作過(guò)，對(duì)地質(zhì)災(zāi)害現(xiàn)象及成因略有一些了解。

畢節(jié)地區(qū)地處長(zhǎng)江、珠江上游，長(zhǎng)江流域面積2.56萬(wàn)km2，占總面積95.4%，森林覆蓋率19.6%，山地面積占全區(qū)土地面積的90%，人口密集（250—300人/km2），土壤侵蝕模數(shù)為1150t年.km2，年降水量為844—1444mm，山地石漠化現(xiàn)象嚴(yán)重，水土流失劇烈。作為典型喀斯特巖溶山區(qū)和國(guó)家級(jí)貧困地區(qū)，畢節(jié)8個(gè)縣市中就有6個(gè)國(guó)家級(jí)貧困縣，每年有數(shù)以萬(wàn)噸計(jì)的泥沙流入長(zhǎng)江，珠江，給中下游地區(qū)人民群眾和生產(chǎn)生活帶來(lái)嚴(yán)重威脅。如2004年12月初發(fā)生在納雍鬃嶺鎮(zhèn)的山體巖石崩塌，造成數(shù)十人被埋葬的慘痛教訓(xùn)，就屬于自然災(zāi)害原因?qū)е隆?/p>

2、地質(zhì)災(zāi)害產(chǎn)生的主要原因

影響地質(zhì)災(zāi)害形成的主要因素有自然因素（地形地貌、巖土體類(lèi)型、地質(zhì)構(gòu)造、地下水、降雨）和人為工程經(jīng)濟(jì)活動(dòng)等。

2.1對(duì)工程區(qū)地質(zhì)情況認(rèn)識(shí)不清楚

設(shè)計(jì)不合理或設(shè)計(jì)失誤，施工質(zhì)量達(dá)不到要求等是人為地質(zhì)災(zāi)害產(chǎn)生的主要原因。人為地質(zhì)災(zāi)害是人類(lèi)工程活動(dòng)而引發(fā)的地質(zhì)災(zāi)害。據(jù)統(tǒng)計(jì)，地質(zhì)災(zāi)害中約有75%是與人類(lèi)工程活動(dòng)有關(guān)的。

2．2變質(zhì)巖類(lèi)、巖漿巖產(chǎn)生地質(zhì)災(zāi)害比例最大

由于經(jīng)歷多期次構(gòu)造運(yùn)動(dòng)，巖石破碎，且遇水軟化，在陡坡、坎易發(fā)生滑坡。軟硬相間的薄-厚層狀的頁(yè)巖、泥巖巖組，力學(xué)強(qiáng)度低，在水的作用下易產(chǎn)生滑坡。

2.3區(qū)域構(gòu)造的影響作用

區(qū)域構(gòu)造特別是新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)對(duì)地質(zhì)災(zāi)害的形成發(fā)育有著明顯的影響作用。一是控制地貌的形成發(fā)育易產(chǎn)生崩塌、滑坡災(zāi)害。二是改變了巖土體的結(jié)構(gòu)、物理性質(zhì)和力學(xué)強(qiáng)度，尤其在褶皺軸部、轉(zhuǎn)折端，斷裂帶及其兩側(cè)，風(fēng)化層厚，巖石破碎，裂隙發(fā)育，易發(fā)生崩、滑災(zāi)害，在碳酸鹽巖分布區(qū)則更為強(qiáng)烈。

2.4地下水是地質(zhì)災(zāi)害發(fā)生的重要內(nèi)在因素之一

與地質(zhì)災(zāi)害有關(guān)的主要有巖溶水和孔隙水?；鶐r構(gòu)造裂隙水會(huì)導(dǎo)致軟弱夾層的軟化或者節(jié)理、裂隙或?qū)用娴冉Y(jié)構(gòu)面起潤(rùn)滑作用，產(chǎn)生災(zāi)害；風(fēng)化裂隙和坡殘積層孔隙水使巖土體容重增大，塑性變形加強(qiáng)，抗滑力降低，形成崩塌、滑坡。

3、地質(zhì)災(zāi)害防治策略

3.1加強(qiáng)地質(zhì)災(zāi)害防治工作的領(lǐng)導(dǎo)

為了加強(qiáng)地質(zhì)災(zāi)害的防治工作，做好地質(zhì)災(zāi)害的預(yù)測(cè)、預(yù)報(bào)，避免和減輕地質(zhì)災(zāi)害造成的損失，維護(hù)人民的生命和財(cái)產(chǎn)安全。各縣市人民政府要按照國(guó)務(wù)院《地質(zhì)災(zāi)害防治條例》和省地縣的有關(guān)規(guī)定和要求，加強(qiáng)對(duì)地質(zhì)災(zāi)害防治工作的領(lǐng)導(dǎo)，提高對(duì)地質(zhì)災(zāi)害特殊性和危害性的認(rèn)識(shí)，將地質(zhì)災(zāi)

害防治工作納入政府日常工作，建立和完善各級(jí)地質(zhì)災(zāi)害防治工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。

3.2認(rèn)真貫徹“預(yù)防為主，避讓與治理相結(jié)合”的原則對(duì)地質(zhì)災(zāi)害防治措施的落實(shí)進(jìn)行復(fù)查，凡未落實(shí)治理的要督促落實(shí)，要組織建立群測(cè)群防網(wǎng)絡(luò)，把防災(zāi)工作落實(shí)到相關(guān)部門(mén)（單位）和人員；要加強(qiáng)監(jiān)測(cè)，在災(zāi)害發(fā)生前應(yīng)采取有效措施避免人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失。

3.3認(rèn)真開(kāi)展防治地質(zhì)災(zāi)害的各項(xiàng)工作

3.3.1各級(jí)國(guó)土資源行政主管部門(mén)是各級(jí)人民政府對(duì)其轄區(qū)地質(zhì)災(zāi)害開(kāi)展防治工作的監(jiān)督管理部門(mén)，負(fù)責(zé)組織開(kāi)展轄區(qū)地質(zhì)災(zāi)害防治的巡查、排查、檢查及預(yù)報(bào)，會(huì)同有關(guān)部門(mén)編制本轄區(qū)地質(zhì)災(zāi)害防治方案、突發(fā)性地質(zhì)災(zāi)害應(yīng)急預(yù)案及地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)發(fā)布并組織實(shí)施。

3.3.2各行業(yè)主管部門(mén)應(yīng)對(duì)下屬部門(mén)要提出防災(zāi)要求，責(zé)成存在地質(zhì)災(zāi)害隱患的單位、項(xiàng)目業(yè)主編制隱患點(diǎn)防災(zāi)預(yù)案。各企事業(yè)單位、工礦、機(jī)關(guān)、學(xué)校等，應(yīng)對(duì)各在建或存在地質(zhì)災(zāi)害隱患的建筑物、設(shè)施、場(chǎng)地等進(jìn)行認(rèn)真的防災(zāi)部署，落實(shí)防災(zāi)措施

3.3.3鐵路、交通、公路部門(mén)要組織力量加強(qiáng)交通沿線(xiàn)的巡查，發(fā)現(xiàn)地質(zhì)災(zāi)害隱患及時(shí)采取措施排除，保障交通暢通和安全。

3.3.4計(jì)劃、財(cái)政、氣象、水利、公安等部門(mén)要積極配合做好項(xiàng)目安排、資金籌措施、災(zāi)民搬遷、氣象預(yù)報(bào)、江河水情通報(bào)、秩序維護(hù)等地質(zhì)災(zāi)害防治管理工作。

3.3.5民政部門(mén)對(duì)發(fā)生地質(zhì)災(zāi)害的災(zāi)民，要搞好救災(zāi)救濟(jì)工作，幫助災(zāi)民重建家園。

3.3.6建設(shè)工程主管部門(mén)應(yīng)與國(guó)土資源部門(mén)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)展過(guò)地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估工作的相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目的檢查，確保評(píng)估工作中提出的防災(zāi)工程措施在建設(shè)過(guò)程中得到落實(shí)。

3.4認(rèn)真落實(shí)地質(zhì)災(zāi)害防治經(jīng)費(fèi)

把地質(zhì)災(zāi)害防治工作納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，防治經(jīng)費(fèi)納入財(cái)政預(yù)算計(jì)劃，編制防治可行性研究報(bào)告，并按治理經(jīng)費(fèi)分級(jí)承擔(dān)原則組織實(shí)施。

3.5設(shè)立地質(zhì)災(zāi)害基金

完成各級(jí)地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃的編制工作，以加緊防御洪水等因素造成的地質(zhì)災(zāi)害。

3.6加強(qiáng)地質(zhì)災(zāi)害的報(bào)告制度

地質(zhì)災(zāi)害災(zāi)情報(bào)告是迅速掌握災(zāi)情、制定應(yīng)對(duì)措施、減輕災(zāi)害損失、科學(xué)防治地質(zhì)災(zāi)害決策的需要，因此要加強(qiáng)對(duì)地質(zhì)災(zāi)害防治工作中的有關(guān)情況進(jìn)行報(bào)告，國(guó)土資源部門(mén)要明確專(zhuān)門(mén)的部門(mén)和人員按要求做好該項(xiàng)工作，保障地質(zhì)災(zāi)害信息的暢通。

4、加強(qiáng)地質(zhì)災(zāi)害防治的幾點(diǎn)建議

4.1認(rèn)真開(kāi)展地質(zhì)災(zāi)害調(diào)查工作

組織地質(zhì)災(zāi)害巡查排查專(zhuān)業(yè)技術(shù)力量，對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村寨、受災(zāi)群眾臨時(shí)安置點(diǎn)和救援人員居住點(diǎn)，以及境內(nèi)重要流域、交通干線(xiàn)等地的崩塌、滑坡和泥石流隱患進(jìn)行巡查排查，因地制宜制定防治預(yù)案。

4.2扎實(shí)做好地質(zhì)災(zāi)害預(yù)警預(yù)報(bào)工作

密切關(guān)注天氣和水情變化，適時(shí)分析可能引發(fā)的地質(zhì)災(zāi)害，對(duì)威脅救援人員、受災(zāi)群眾集中安置點(diǎn)和人口聚集區(qū)的重大地質(zhì)災(zāi)害隱患點(diǎn)，堅(jiān)持24小時(shí)預(yù)警預(yù)報(bào)制度，做到監(jiān)測(cè)值班、預(yù)警、報(bào)警全到位。

4.3進(jìn)一步健全完善群測(cè)群防體系

深入開(kāi)展地質(zhì)災(zāi)害預(yù)防基本知識(shí)的宣傳工作，切實(shí)提高群眾防災(zāi)意識(shí)和自救互救能力。動(dòng)員和組織基層干部，強(qiáng)化群測(cè)群防體系建設(shè)，充分發(fā)揮農(nóng)村黨組織和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、組干部作用，切實(shí)做好雨季的監(jiān)測(cè)預(yù)報(bào)工作。

第五篇：一份三級(jí)縣市樓盤(pán)銷(xiāo)售推廣策略

一、現(xiàn)狀分析

1、縣城較小，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的滯后性制約了消費(fèi)觀念；人們的思想較保守，標(biāo)新立異的手法很難實(shí)施

2、房地產(chǎn)銷(xiāo)售不成熟，沒(méi)有售樓中心、專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售隊(duì)伍、沒(méi)有樓盤(pán)包裝；

3、項(xiàng)目自身有硬傷，由于樓間距超過(guò)正常日照采光規(guī)范，而受北方氣候的影響，人們對(duì)此非常忌諱。

4、城鎮(zhèn)人口較少，居民對(duì)住宅需求度不大；

二、銷(xiāo)售策略

原則：

1、打百隆牌，借政府勢(shì)；

2、先銷(xiāo)后樓，再銷(xiāo)前樓。n 本項(xiàng)目銷(xiāo)售的一步工作 銷(xiāo)售隊(duì)伍的建立：

團(tuán)隊(duì)組合：銷(xiāo)售經(jīng)理1名，置業(yè)顧問(wèn)2名，發(fā)單人員10名。人員要求：銷(xiāo)售經(jīng)理：最好由當(dāng)?shù)赜械鼐夑P(guān)系的人擔(dān)任。

置業(yè)顧問(wèn)：有二手房銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)的人優(yōu)先。

發(fā)單人員：本地人，吃苦耐勞者優(yōu)先。獎(jiǎng)金制度：低底薪+高提成（按套獎(jiǎng)勵(lì)）

營(yíng)銷(xiāo)推廣準(zhǔn)備：

1、單頁(yè)：（A4規(guī)格，彩色）

2、攔街橫幅（內(nèi)容見(jiàn)附件一）

3、樓體掛幅（內(nèi)容見(jiàn)附件二）

4、銷(xiāo)控板（內(nèi)容見(jiàn)附件三）

5、電視臺(tái)公告（內(nèi)容見(jiàn)后）

銷(xiāo)售策略：

1、只售后樓，不售前樓，概不公布前樓價(jià)格。

2、購(gòu)房有獎(jiǎng)：凡是在前十套簽合同者，均可享受家用電器饋贈(zèng)。（如：電視機(jī)、微波爐，電飯鍋等）

3、開(kāi)盤(pán)儀式：選擇黃道吉日，提前邀請(qǐng)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)和電視臺(tái)，對(duì)樓盤(pán)的正式對(duì)外發(fā)售作社會(huì)性公告。

4、盡量突出百隆是開(kāi)發(fā)商，同時(shí)盡量

2、啟動(dòng)期的啟動(dòng)、控制及宣傳節(jié)點(diǎn)控制（14天）

3、熱銷(xiāo)期的啟動(dòng)、控制及宣傳節(jié)點(diǎn)控制（30天）

4、交房與全盤(pán)的告罄（16天）

3、主攻手法

1、建設(shè)銷(xiāo)售部，做“第一個(gè)在宜君縣吃螃蟹的人”；（7天）

2、設(shè)立行銷(xiāo)隊(duì)伍，掃蕩宜君縣城；（首位20天培訓(xùn)及磨礪期，在預(yù)熱期內(nèi)完成售樓人員及行銷(xiāo)人員的培訓(xùn)）

3、質(zhì)量先行，樣板為佳；（能夠裝修一套樣板間，彌補(bǔ)后樓采光不足，體驗(yàn)入住后的感覺(jué)）

4、明升值、暗降價(jià)----在旺銷(xiāo)期打入價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)牌(送什么東西呢？想想看看-----------)

5、建議每周

4、階段組合

1、導(dǎo)入期引入誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)，同時(shí)傳單四處發(fā)放，每個(gè)禮拜堅(jiān)持做二次；

2、預(yù)熱期乃是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，要求引入銷(xiāo)售控制；

3、啟動(dòng)期開(kāi)盤(pán)召開(kāi)新老業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，以人流量帶動(dòng)消費(fèi)量

4、認(rèn)購(gòu)期即進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，價(jià)格要突破心理最低價(jià)位，建議定價(jià) 750元/M2,不送裝修（自然是位置較不合理的）；

5、啟動(dòng)期（開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售）每天引入一套特惠房（毛胚），加速消化位置欠佳者；

6、尾盤(pán)開(kāi)交鑰匙大會(huì)，以便有始有終，消化最后的樓盤(pán)

7、各期售樓比例：預(yù)熱期：?jiǎn)?dòng)期：熱銷(xiāo)期：延續(xù)期：尾盤(pán)期===1 : 10 : 20 : 4 : 3

5、深入挖掘

1、見(jiàn)樓盤(pán)價(jià)格銷(xiāo)售表

2、見(jiàn)廣告表

6、尾盤(pán)清掃

具體實(shí)施方案

-----------------------75天清盤(pán)計(jì)劃 第1------20天

項(xiàng)目導(dǎo)入預(yù)熱期 亦即為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期為一個(gè)月）

需要完成任務(wù)為

1、銷(xiāo)售人員的招聘培訓(xùn)工作；

2、售樓部的包裝工作；

3、傳單頁(yè)印刷工作；

4、定期發(fā)單及定向發(fā)單工作 工作詳細(xì)清單：

5、橫幅布置；

人員招聘：（招聘時(shí)間1周，人員職別為置業(yè)顧問(wèn)，招聘人數(shù)為 10—15人）※負(fù)責(zé)人即銷(xiāo)售經(jīng)理，需招聘較為成熟穩(wěn)重人士一名 建議是本地人士擔(dān)任;※銷(xiāo)售主管即是現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理，兩個(gè)，建議招聘西安熟悉房地產(chǎn)銷(xiāo)售流程人士，同時(shí)擔(dān)任銷(xiāo)售人員的選拔、培訓(xùn)、考核及帶隊(duì)工作； ※銷(xiāo)售人員招聘及相關(guān)事宜見(jiàn)上;售樓部：（即日起開(kāi)始裝修，同時(shí)準(zhǔn)備內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū) 及選房登記卡，對(duì)于來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)做客戶(hù)質(zhì)量登記表）

※售樓部的包裝必須要色澤鮮明，以大紅及金黃色為主，在售樓部門(mén)口設(shè)立道旗，道旗上注明樓盤(pán)銷(xiāo)售主題廣告語(yǔ)-----道旗設(shè)立30面，在路的兩邊各設(shè)置15面；，每隔2米擺設(shè)一副-----如果因?yàn)橘M(fèi)用問(wèn)題，可以放10面，其中，售樓處門(mén)口6面，對(duì)面4面。

※道旗支架要求要結(jié)實(shí)、厚重，能夠經(jīng)得起5級(jí)大風(fēng)。若有下雨天，須放回售樓處保管。

※道旗 使用時(shí)間將達(dá)到75天，即自始至終一直使用；

※內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)可自行印制，購(gòu)房客戶(hù)隧到，隨地隨時(shí)復(fù)??；內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)留有樣稿；

※內(nèi)部認(rèn)購(gòu)首付費(fèi)用為1000—3000元之間，以便開(kāi)盤(pán)之時(shí)制造氣氛，以烘托樓市；

※選房登記卡要求選擇寫(xiě)清楚房號(hào)，交納選房牌號(hào)費(fèi)用1000—3000元；

※售樓人員培訓(xùn)內(nèi)容注重為 按揭貸款的意義、作用及還款方式首付及利率算法，對(duì)于樓盤(pán)的名詞解釋不必放為重點(diǎn)；

※在售樓員的記錄里面，應(yīng)該有至少3—5套的假客戶(hù)登記及選房登記表及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議登記表，以便展示給前來(lái)購(gòu)房的客戶(hù)；

※客戶(hù)質(zhì)量登記表乃是銷(xiāo)售人員積累客戶(hù)的主要工作手段，對(duì)于客戶(hù)可按照其購(gòu)買(mǎi)意向定制售房策略，建議由銷(xiāo)售主管建議，銷(xiāo)售人員執(zhí)行，要做到優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的80%的購(gòu)買(mǎi)率，記住要盯緊盯死，必要時(shí)感情投入；

宣傳單頁(yè)（銅版紙印刷，要求字跡清楚，特別突出開(kāi)發(fā)商為宜君縣單頁(yè)在本樓盤(pán)宣傳中居于主導(dǎo)地位，指導(dǎo)原則以下：百隆集團(tuán)，在宣傳頁(yè)上，要特別突出樓盤(pán)質(zhì)量結(jié)實(shí)）

1、印刷數(shù)量 10000張，基本上達(dá)到城內(nèi) 20歲以上，60歲以下人口人手一份

2、投遞區(qū)域 預(yù)熱期主要發(fā)放為街道四周，到開(kāi)盤(pán)期及熱銷(xiāo)期則主要針對(duì)小區(qū)住戶(hù)、學(xué)校教師、工廠職工等購(gòu)房急需戶(hù)；

3、內(nèi)容指導(dǎo) 突出質(zhì)量主要是指在材料的用工上，能夠數(shù)量化各種材質(zhì)參數(shù)，實(shí)際上要求圖文并茂；

4、遞送原則 售樓人員傳發(fā)，集中時(shí)間為星期三、四、五，星期

六、日以接待客戶(hù)為主，建議人員重點(diǎn)時(shí)間及非重點(diǎn)時(shí)間分配比例為1：4，周一、周二則主要分為第一組及第二組輪流換休日；

5、單頁(yè)印刷 建議大小為A4頁(yè)面大小，為三折頁(yè)形式，可找專(zhuān)業(yè)公司設(shè)置并印刷； 橫幅布置

鑒于該城市的特色，橫幅乃是一次較為普遍的銷(xiāo)售推廣手段，要涉及面廣泛，且?guī)в泄嫘再|(zhì)，最好能同部分社區(qū)聯(lián)合舉辦（如花費(fèi)較大，則可以放棄），普通使用方法為在交*路口寫(xiě)上廣告語(yǔ).第21-----30天

開(kāi)盤(pán)期：主要任務(wù)是開(kāi)盤(pán)的造勢(shì)運(yùn)動(dòng)和循序漸進(jìn)進(jìn)入熱銷(xiāo)期的準(zhǔn)備工作

開(kāi)盤(pán)期的到來(lái)等于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期的結(jié)束，由于過(guò)渡時(shí)期，所以，對(duì)于在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期已經(jīng)有意向的客戶(hù)，在該十日內(nèi)來(lái)進(jìn)行簽約的，依舊保留其內(nèi)部認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠措施； 開(kāi)盤(pán)儀式及運(yùn)作手段：

1、剪彩階段（領(lǐng)導(dǎo)致辭、主持人致辭、樓盤(pán)質(zhì)量公證）； ※ 由本地相關(guān)部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)，及百隆公司負(fù)責(zé)人?！?樓盤(pán)質(zhì)量公證有縣公證處男女兩公證員授予說(shuō)辭 ※ 主持人希望能找一個(gè)縣電視臺(tái)的播音員。

※ 邀請(qǐng)電視臺(tái)進(jìn)行宜君縣時(shí)事播報(bào)，并打出促銷(xiāo)政策。

2、發(fā)售階段 銷(xiāo)售策略：

1、一次性付款的在優(yōu)惠政策上，再加上贈(zèng)送半年物業(yè)管理費(fèi)用；

2、第一天85折，第二天88折，第三天9折，第三天92折，第四天95折，第四天96折，第五天97折，第六天98折，第七天99折，第八天發(fā)送物業(yè)費(fèi)用（半年免收，），第九天送業(yè)主會(huì)員小禮物；

3、銷(xiāo)控策略----保留部分位置較為不錯(cuò)的樓號(hào)

4、銷(xiāo)售控制表的張貼：及時(shí)增加已經(jīng)被預(yù)訂出去的樓房小紅旗

5、建議在銷(xiāo)控表上明晰一次付款及按揭付款的區(qū)別（紅旗：表示一次付款；綠旗：表示按揭付款）

第31天---第60天 熱銷(xiāo)期：主要任務(wù)是對(duì)客戶(hù)的持續(xù)追蹤，以便于潛在客戶(hù)的自我挖掘和持續(xù)銷(xiāo)售。第61天---第75天 清盤(pán) 撤離現(xiàn)場(chǎng) 結(jié)束

附 廣告宣傳文案

一、路牌廣告文案

百隆小區(qū)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)中，請(qǐng)致電0*****-******，將有驚喜等你拿！認(rèn)購(gòu)，優(yōu)惠多多，連買(mǎi)帶送，好處多多！唯一經(jīng)過(guò)公證處公證發(fā)售的宜君住宅！

五證齊全，上街超低房?jī)r(jià)，驚喜多多，盡在百隆小區(qū)。以上為 百隆小區(qū)廣告語(yǔ)。宜君.百隆小區(qū) 公開(kāi)發(fā)售

在宜君，要住就住百隆小區(qū)，價(jià)格低，配套全，集中供暖 在政府隔壁，就是百隆小區(qū)！

品質(zhì)好，價(jià)格低，明白人就買(mǎi)百隆小區(qū)！

品質(zhì)有保證，賣(mài)房賣(mài)百隆，要做就做明白人！百隆小區(qū)現(xiàn)房發(fā)售----電話(huà)：

以上為開(kāi)盤(pán)期、銷(xiāo)售期廣告語(yǔ)

宜君縣的百隆小區(qū)賣(mài)完了---保留單元清盤(pán)銷(xiāo)售

二、電視廣告文案

1、電視形象廣告30秒標(biāo)版 好消息?。ㄏ灿崳?/p>

熱烈慶祝宜君.百隆小區(qū) 隆重發(fā)售

熱烈慶祝百隆小區(qū)經(jīng)過(guò)宜君縣公證處公證，百隆小區(qū)五證齊全，市政公司集中供暖，建筑質(zhì)量經(jīng)得起宜君縣各位明白人的檢驗(yàn)，百隆小區(qū)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)現(xiàn)已開(kāi)始。銷(xiāo)售地址：

銷(xiāo)售電話(huà)：

2、電視開(kāi)盤(pán)廣告游標(biāo)

百隆小區(qū)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，優(yōu)惠多多，驚喜連連，認(rèn)購(gòu)電話(huà)：******

四、橫幅標(biāo)語(yǔ)

品質(zhì)有保證，賣(mài)房賣(mài)百隆，要做就做明白人！宜君.百隆小區(qū) 百隆大廈 公開(kāi)發(fā)售 在政府隔壁，就是百隆小區(qū)！

五、燈桿路旗（道旗）廣告 品質(zhì)有保證，賣(mài)房賣(mài)百隆，要做就做明白人！宜君.百隆小區(qū) 公開(kāi)發(fā)售

上風(fēng)上水，置業(yè)盡在百隆小區(qū)！

六、樓盤(pán)定價(jià)策略