第一篇：房地產(chǎn)審計(jì)

房地產(chǎn)審計(jì)的專業(yè)人士優(yōu)先考慮錄用！崗位描述：

1、根據(jù)集團(tuán)及各子公司的發(fā)展計(jì)劃，制定工程審計(jì)計(jì)劃；建立工程審計(jì)框架體系（流程、機(jī)制），采取規(guī)范化、系統(tǒng)化的方法和手段對風(fēng)險(xiǎn)管理、控制及治理程序進(jìn)行評估和改善；

2、負(fù)責(zé)執(zhí)行工程類審計(jì)項(xiàng)目，對建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、設(shè)計(jì)管理、招投標(biāo)、設(shè)備和材料采購、合同管理、項(xiàng)目施工管理、工程項(xiàng)目預(yù)算及決算、竣工驗(yàn)收等過程及內(nèi)部控制制度進(jìn)行審查和評價(jià)，出具審計(jì)報(bào)告，及時發(fā)現(xiàn)工程建設(shè)項(xiàng)目中存在的問題和風(fēng)險(xiǎn)，并提出改進(jìn)意見；

3、對建設(shè)項(xiàng)目的全過程提供專業(yè)咨詢建議； 向工程建設(shè)團(tuán)隊(duì)及內(nèi)審團(tuán)隊(duì)提供工程管理、工程審計(jì)的相關(guān)培訓(xùn)，分享知識和經(jīng)驗(yàn)；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和管理工程建設(shè)項(xiàng)目中聘請的外部專家的工作。

崗位要求：

1、本科及以上學(xué)歷，建筑經(jīng)濟(jì)、工程造價(jià)專業(yè)及工程類相關(guān)專業(yè)優(yōu)先；

2、會計(jì)師事務(wù)所從事工程審計(jì)相關(guān)工作4-5年，且具有在大型房地產(chǎn)企業(yè)三年以上工程類審計(jì)管理經(jīng)驗(yàn)；

3、熟悉工程建設(shè)程序；對招標(biāo)投標(biāo)法、合同法等與工程建設(shè)相關(guān)的法律法規(guī)以及政府部門相關(guān)文件較為系統(tǒng)理解；能夠獨(dú)立完成招標(biāo)控制價(jià)的編制和審核工作；熟悉工程預(yù)決算；熟悉工程項(xiàng)目管理的關(guān)鍵流程；能夠獨(dú)立運(yùn)用審計(jì)、工程、法律等知識分析問題、解決問題；

4、具注冊造價(jià)工程師或注冊建筑師等資格者優(yōu)先。

第二篇：房地產(chǎn)審計(jì)文章收集

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入常見的作假方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大，銷售時資金流入大，其對銷售收入作假通常反映在隱瞞銷售收入上。

1、將預(yù)收售房款長期掛賬，延遲確認(rèn)收入。

根據(jù)《企業(yè)會計(jì)制度》，銷售商品的收入確認(rèn)須同時滿足四個條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對售出商品實(shí)施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠計(jì)量。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在工程決算并與購房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)后，確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。但現(xiàn)實(shí)中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人為推遲工程決算，從而達(dá)到延遲確認(rèn)銷售收入。

2、利用房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理漏洞隱瞞收入。

房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售產(chǎn)品的主要原始憑證，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)計(jì)稅的主要依據(jù)。但實(shí)際工作中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按發(fā)票管理辦法嚴(yán)格管理發(fā)票，在發(fā)票的使用和保管過程中存在著許多問題，主要表現(xiàn)在開“陰陽票”，甚至不開發(fā)票。這樣便給企業(yè)偷稅、漏稅、私設(shè)“小金庫”留有了余地。

3、延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票，調(diào)整銷售收入入賬時間。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收合格、工程決算后，購房業(yè)主交清房款并辦理了移交手續(xù)后，向購房業(yè)主開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票。而實(shí)際中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借用種種理由，延遲向購房業(yè)主開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票，從而達(dá)到了調(diào)整銷售收入入賬時間的目的。

4、將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬。

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品捐贈與他人、償債及以房換地時以“營業(yè)外支出”、“應(yīng)付賬款”、“無形資產(chǎn)”直接沖減“開發(fā)產(chǎn)品”，不按視同銷售計(jì)提相應(yīng)的稅金，這造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少了當(dāng)期的計(jì)稅基數(shù)，從而少計(jì)了稅金。

5、將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修飾支出。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品在待售期間用于出租即成出租房，用于安置拆遷戶則成為周轉(zhuǎn)房。出租房與周轉(zhuǎn)房對外銷售前往往要發(fā)生改裝修復(fù)支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁，在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時，故意不作銷售核算，而將出租房與周轉(zhuǎn)房銷售收入沖減相關(guān)的改裝修復(fù)費(fèi)用支出，從而達(dá)到隱瞞收入的目的。

其實(shí)我覺得，房地產(chǎn)的企業(yè)

能夠抓住建筑面積、合同和發(fā)票、資金流的情況，自己繪制出簡單的項(xiàng)目示意圖，清點(diǎn)清楚現(xiàn)有的存貨，項(xiàng)目的銷售收入不會出太大的問題。我覺得，從內(nèi)審的角度來說，真正有難度的是：

1、動遷

2、周轉(zhuǎn)房

3、出租

4、售樓費(fèi)用

5、聯(lián)建情況

6、特殊的成本

隨便說幾句：

1、室外的停車場，每天都有記錄的，特別是夜間停車記錄，有的甚至還有交接班記錄，可以從記錄下手。

2、了解停車場的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)收入情況反算出停車情況。

3、有的停車場保安的工資也是同停車數(shù)量掛鉤的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入作假的審計(jì)策略與方法

1、從管理當(dāng)局的誠信度及能力分析。

管理當(dāng)局肩負(fù)著建立和健全完善的內(nèi)部控制制度并監(jiān)督其得到合理有效執(zhí)行的責(zé)任，故管理當(dāng)局的品行、閱歷、經(jīng)驗(yàn)、能力及其管理的觀念、方式、風(fēng)格和對風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識與控制方法都會影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)行的規(guī)范性。注冊會計(jì)師應(yīng)首先對管理當(dāng)局的誠信度和能力進(jìn)行評價(jià)，并關(guān)注其待遇是否與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)績掛鉤、是否遭受異常壓力、財(cái)務(wù)人員是否穩(wěn)定等因素，以便從整體上判斷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作假的可能性。

2、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收售房款長期掛賬，延遲確認(rèn)收入；延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票，調(diào)整銷售收入入賬時間的審計(jì)策略與方法。

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過推遲工程決算、延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票從而達(dá)到隱瞞收入的行為手段。注冊會計(jì)師在外勤審計(jì)中，可以通過對長期掛賬的往來賬款實(shí)施審計(jì)，核查其相應(yīng)的已在房產(chǎn)管理部門備案購房合同，并親臨房地產(chǎn)座落地進(jìn)行現(xiàn)場核查，了解購房業(yè)主是否與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了移交手續(xù)、是否已入住。在查實(shí)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已與購房業(yè)主辦理了移交手續(xù)并入住的情況下，注冊會計(jì)師可以根據(jù)會計(jì)核算的基本原則中經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)重于法律形式原則確認(rèn)此項(xiàng)售房銷售收入已實(shí)現(xiàn)：，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將長期掛賬的往來款項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。

3、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理漏；洞隱瞞收、入的審計(jì)策略與方法。

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用房地產(chǎn)銷售發(fā)票管理漏洞達(dá)到隱瞞收入行為手段。注冊會計(jì)師在審計(jì)時，首先，可以通過分析性復(fù)核程序測算其銷售毛利率、銷售利潤率、銷售成本率、存貨周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)，并將其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期及同行類似規(guī)模的指旨標(biāo)進(jìn)行比較，若存在較大差異，注冊會計(jì)師應(yīng)將其作為風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)；其次，注冊會計(jì)師可以通過將房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票存根聯(lián)與相應(yīng)已備案的購房合同進(jìn)行相互核對，甚至，對于有較大疑慮的房地產(chǎn)銷售發(fā)票存根聯(lián)，注冊會計(jì)師可以將發(fā)票存根聯(lián)與業(yè)主取得的相應(yīng)房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票聯(lián)進(jìn)行相互核對；最后，注冊會計(jì)師可以通過將房地產(chǎn)銷售發(fā)票存根聯(lián)所載的售房價(jià)與同地段類似的房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行比較，這也可以從中發(fā)現(xiàn)其中所存在的問題。經(jīng)審計(jì)，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在上述問題，注冊會計(jì)師可以根據(jù)會計(jì)核算原則中重要性原則要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整或在審計(jì)報(bào)告中作為保留意見披露或解除業(yè)務(wù)約定。

4、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬的審計(jì)策略與方法。

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬達(dá)到少計(jì)當(dāng)期的計(jì)稅基數(shù)，從而少計(jì)繳稅金之行為手段。注冊會計(jì)師在審計(jì)時，首先，可以結(jié)合對與捐贈、分配利潤、償債及土地相關(guān)的會計(jì)科目審計(jì)，如：“營業(yè)外支出”、“應(yīng)付利潤”、“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”、“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”，發(fā)現(xiàn)是否存在此類業(yè)務(wù)；其次，注冊會計(jì)師還可以通過上述分析性復(fù)核程序確定是否應(yīng)將其作為風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域進(jìn)行重點(diǎn)審、計(jì)以發(fā)現(xiàn)問題。若審計(jì)中發(fā)現(xiàn)上述問題存在，注冊會計(jì)師可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)調(diào)整，計(jì)提相應(yīng)的房地產(chǎn)涉稅稅金。

5、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修飾支出，不作收入入賬的審計(jì)策略與方法。

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修飾支出達(dá)到不作收入入賬之行為手段。注冊會計(jì)師在審計(jì)時，首先，可以對“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“出租產(chǎn)品攤銷”、“在用周轉(zhuǎn)房”、“周轉(zhuǎn)房攤銷”、“經(jīng)營成本”等會計(jì)科目進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)，對于“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“在用周轉(zhuǎn)房”的借方發(fā)生額，注冊會計(jì)師可以通過查閱相應(yīng)的房屋租賃合同、房屋拆遷補(bǔ)償合同，核實(shí)其業(yè)務(wù)發(fā)生的真實(shí)性；其次，對于“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“出租產(chǎn)品攤銷”、“在用周轉(zhuǎn)房”、“周轉(zhuǎn)房攤銷” 的貸方發(fā)生額及“經(jīng)營成本”的借方發(fā)生額，注冊會計(jì)師可以核查其貸方發(fā)生額與借方發(fā)生額的相應(yīng)原始憑據(jù)，通過核實(shí)相應(yīng)的原始憑據(jù)，查實(shí)其是否轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)銷售。最后，注冊會計(jì)師仍可以采用分析性復(fù)核程序，通過分析上述各種指標(biāo)，并通過比較來發(fā)現(xiàn)是否存在將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修飾支出，不作收入入賬的情況。

只說一點(diǎn)：房地產(chǎn)項(xiàng)目的可比性比較差

房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的差異性很大，1、對于某些成本：例如建安費(fèi)用，由于結(jié)構(gòu)、層數(shù)、設(shè)計(jì)等原因，有一些差異性，但是比較小一些；

2、對于某些成本：例如配套工程、設(shè)備、基礎(chǔ)等，差異性大一些，但總還有跡可循；

3、對于某些成本：例如土地，特別是歷史項(xiàng)目，非招投標(biāo)的項(xiàng)目，簡直是一加一個樣。

房地產(chǎn)銷售收入和物業(yè)管理公司的收入的審計(jì)

蠻多的：

1、一次付清的，給予折扣銷售

2、內(nèi)部員工購買的

3、辦理按揭的

4、提前入住的

5、買房但是長期未入住的，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)超高的。

6、或者是銷售包租的。等等，先訪談在說話。

物業(yè)的話：

1、維修收入：維修工具和維修收入

2、水電費(fèi)代繳。

3、停車費(fèi)：這里貓膩很多

4、閑置地段出租的，或者搭建違章建筑的。

5、倉庫改造的。等等

談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理審計(jì)

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，把管理審計(jì)工作和目標(biāo)管理有機(jī)地結(jié)合起來，推行項(xiàng)目管理審計(jì)制度，這對改進(jìn)企業(yè)管理、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理審計(jì)的內(nèi)容

從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)部審計(jì)角度來講，管理審計(jì)應(yīng)主要集中于如下內(nèi)容：

1、對開發(fā)項(xiàng)目決策的審查。審查項(xiàng)目投資決策是否具有科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)可行性，審查項(xiàng)目決策中各分項(xiàng)目標(biāo)是否具有明確性。

2、對項(xiàng)目計(jì)劃的審查。根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，審查企業(yè)對開發(fā)項(xiàng)目采取的組織結(jié)構(gòu)的合理性、科學(xué)性、人員配備情況，審查項(xiàng)目計(jì)劃的編制深度、計(jì)

劃的可落實(shí)性、可考查性，審查計(jì)劃的可行性。尤其重要的是，審查項(xiàng)目決策后的項(xiàng)目目標(biāo)的制訂和落實(shí)情況等。

3、項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)施過程管理審計(jì)。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃的時點(diǎn)定期進(jìn)行審查，審查項(xiàng)目階段性目標(biāo)完成情況、項(xiàng)目變化管理的科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)性。

4、項(xiàng)目目標(biāo)成果管理審計(jì)。項(xiàng)目完成后，要集中審查項(xiàng)目的實(shí)際結(jié)果和決策目標(biāo)是否一致、偏差是否合理，審查項(xiàng)目實(shí)施過程中采取措施、調(diào)整目標(biāo)的合理性。

二、項(xiàng)目管理審計(jì)目標(biāo)體系的建立

在企業(yè)內(nèi)審對項(xiàng)目投資決策審計(jì)時，應(yīng)該同時形成項(xiàng)目管理審計(jì)目標(biāo)體系。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理審計(jì)的目標(biāo)體系包括：

1、銷售目標(biāo)。可行性分析的主要部分就是根據(jù)市場調(diào)研確定項(xiàng)目定位，并初步確立銷售方案，從而形成項(xiàng)目的銷售計(jì)劃，體現(xiàn)在“項(xiàng)目損益表”中的銷售收入和“現(xiàn)金流量表”中的現(xiàn)金流入。所以，從可行性報(bào)告的相關(guān)數(shù)據(jù)出發(fā)，建立起銷售計(jì)劃的銷售價(jià)格、合同簽約率（進(jìn)度）和資金回籠進(jìn)度，就形 成了該項(xiàng)目的銷售工作管理審計(jì)目標(biāo)。

2、項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)。項(xiàng)目在決策分析時已經(jīng)對項(xiàng)目的進(jìn)度安排做了計(jì)劃，根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度做出項(xiàng)目的資金安排計(jì)劃。項(xiàng)目可行性分析的“現(xiàn)金流量表”的現(xiàn)金流出部分暗含了項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度，而且銷售計(jì)劃也與項(xiàng)目的形象進(jìn)度有關(guān)。根據(jù)上述資料，可以制訂出各分項(xiàng)工作的進(jìn)度結(jié)點(diǎn)要求，從而形成項(xiàng)目進(jìn)度管理審計(jì)目標(biāo)。

3、項(xiàng)目成本控制目標(biāo)。項(xiàng)目的成本目標(biāo)體現(xiàn)在“項(xiàng)目損益表”和“現(xiàn)金流量表”中，分別體現(xiàn)了各分項(xiàng)成本的總額和支出進(jìn)度，分項(xiàng)成本包括土地成本、前期開發(fā)成本、配套成本、建安成本等，也可以進(jìn)一步細(xì)化，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況分解形成項(xiàng)目成本管理審計(jì)目標(biāo)。

4、項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量與施工質(zhì)量不是同一個概念。項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的功能安排、總體規(guī)劃、配套設(shè)施配置上，而施工質(zhì)量是項(xiàng)目必須達(dá)到的基本目標(biāo)。綜合項(xiàng)目策劃所設(shè)定的所有功能要求、配套設(shè)施、施工質(zhì)量等形成項(xiàng)目質(zhì)量管理審計(jì)目標(biāo)。

5、項(xiàng)目融資目標(biāo)。項(xiàng)目可行性研究的資金安排計(jì)劃就是項(xiàng)目的融資目標(biāo)，包括融資金額和時間結(jié)點(diǎn)。

6、費(fèi)用控制目標(biāo)。包括項(xiàng)目的三項(xiàng)費(fèi)用：財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。

三、項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)施過程管理審計(jì)

根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)體系，按照各職能和各時間段確立具體責(zé)任人在具體工作階段的工作目標(biāo)。項(xiàng)目目標(biāo)制訂并落實(shí)到各責(zé)任人后，各責(zé)任人就圍繞各自的目標(biāo)開展工作，在出現(xiàn)各分目標(biāo)矛盾需相互協(xié)調(diào)時，應(yīng)以組織的共同愿景、總體目標(biāo)來統(tǒng)一。企業(yè)內(nèi)審應(yīng)定期對投資項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)施過程，圍繞以下幾方面開展審計(jì)工作：

1、了解項(xiàng)目目標(biāo)或遠(yuǎn)期目標(biāo)劃分為階段工作目標(biāo)和目標(biāo)預(yù)測的情況。每個階段各責(zé)任人應(yīng)按照PDCA（計(jì)劃——做——檢查——行動）循環(huán)，檢查自己的工作對完成分目標(biāo)有什么貢獻(xiàn)，并在此基礎(chǔ)上預(yù)測各分目標(biāo)及總目標(biāo)的可能完成情況。尋找項(xiàng)目總體目標(biāo)或分目標(biāo)要求的行為與當(dāng)前行為之間的差距，尋找工作努力的重點(diǎn)，把精力集中于解決主要矛盾。審計(jì)人員應(yīng)把握各責(zé)任人對項(xiàng)目目標(biāo)的掌握和了解程度，審查他們每階段目標(biāo)和對下階段預(yù)測的合理性，提出預(yù)警意見。

2、發(fā)現(xiàn)偏差，立刻督促項(xiàng)目管理組織進(jìn)行診斷，予以糾正。在定期的項(xiàng)目管理審計(jì)中，若發(fā)現(xiàn)當(dāng)前的工作可能影響分目標(biāo)的完成、從而影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的完成，就必須立刻督促項(xiàng)目管理組織探尋量化的差異是什么、對目標(biāo)影響大小等問題，并提出糾正行動方案。對偏差的診斷不是立足于發(fā)掘原因（當(dāng)然找原因也是需要的），主要立足點(diǎn)在于分析對目標(biāo)的影響。

3、對項(xiàng)目目標(biāo)調(diào)整的審查應(yīng)是項(xiàng)目實(shí)施過程管理審計(jì)的重點(diǎn)。既要允許項(xiàng)目管理組織根據(jù)實(shí)際情況、依據(jù)企業(yè)變化管理的思路在必要的情況下調(diào)整工作目標(biāo)，又要防止項(xiàng)目組夸大客觀事實(shí)、隨意調(diào)整項(xiàng)目目標(biāo)。在實(shí)際工作中，要把握調(diào)整目標(biāo)的程序性、出現(xiàn)偏差對目標(biāo)的關(guān)聯(lián)性以及項(xiàng)目責(zé)任人員的主觀努力性。

4、實(shí)施有效的評估。階段性對各分目標(biāo)完成情況進(jìn)行評估，傳統(tǒng)上一般主要針對“完成與否”的問題進(jìn)行簡單化考察，再加上對“客觀原因”的酌情評定。這種做法一方面可能挫傷一些人的積極性，如有的目標(biāo)確因不可抗力造成無法完成而影響了對責(zé)任人的評估；另一方面也助長了評估人員主觀評定的風(fēng)氣，使評估失去客觀基礎(chǔ)。

項(xiàng)目管理審計(jì)要實(shí)現(xiàn)有效的評估應(yīng)主要集中于實(shí)際績效與目標(biāo)的偏差，分析產(chǎn)生偏差的原因。管理審計(jì)內(nèi)容分兩個方面：一是量化的目標(biāo)完成效果，這方面的審查比較客觀；二是審查責(zé)任人對偏差產(chǎn)生后的應(yīng)對措施，以及建立糾正行動方案的合理性，即評估責(zé)任人應(yīng)對變化的能力。因?yàn)橐怀刹蛔兊哪繕?biāo)是不可能的，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程面對的是多因素變化的環(huán)境，只有能夠準(zhǔn)確把握變化、具有積極采取糾正行動能力的責(zé)任人，才有可能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總體目標(biāo)。

四、項(xiàng)目目標(biāo)成果管理審計(jì)項(xiàng)目完成后，企業(yè)內(nèi)審人員應(yīng)對項(xiàng)目的成果進(jìn)

行綜合審計(jì)，從完成情況對項(xiàng)目的投資決策、實(shí)施過程等環(huán)節(jié)進(jìn)行事后審查，以全新的角度審計(jì)項(xiàng)目的全過程。

1、重新審查項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性，尤其要審查投資決策的預(yù)見性。對項(xiàng)目實(shí)施中出現(xiàn)的新情況必須認(rèn)真分析，哪些是應(yīng)該能夠預(yù)見的，哪些是無法預(yù)見的。

2、重新審查對預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)因素采取措施的科學(xué)性、合理性。即審查企業(yè)的變化管理中的防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

3、重新審查企業(yè)的項(xiàng)目管理能力。審查項(xiàng)目責(zé)任人在項(xiàng)目實(shí)施中完成的情況，項(xiàng)目完成情況與項(xiàng)目決策目標(biāo)的偏差，項(xiàng)目完成情況與社會房地產(chǎn)項(xiàng)

目平均水平的偏差。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)的管理審計(jì)工作是一項(xiàng)全新的工作，是企業(yè)內(nèi)審在管理審計(jì)領(lǐng)域的延伸，運(yùn)用得好可以幫助項(xiàng)目管理組織挖掘潛力、分析問題，有助于促進(jìn)項(xiàng)目目標(biāo)的完成。所完成的審計(jì)報(bào)告給企業(yè)今后的項(xiàng)目決策、實(shí)施都能提供很好的資料，從而不斷促進(jìn)企業(yè)決策水平、管理水平的提高。（作者：上海靜安城建投資有限公司 王建偉）

談不上什么經(jīng)驗(yàn)，只是我們以前碰到過的事和一些做法：

1.檢查設(shè)計(jì)圖與實(shí)際交付房屋的差異，最好要按房號逐套核對，抽查亦可； 2.實(shí)際交付房屋和財(cái)務(wù)記賬的差異； 3.抽查賬面房屋與實(shí)際掌握產(chǎn)證的一致性；

具體還要看公司內(nèi)部有關(guān)內(nèi)部控制的制度和執(zhí)行情況。

建議房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)采用專項(xiàng)審計(jì)更好些

我們集團(tuán)下屬的房地產(chǎn)公司是我們的主要板塊，因?yàn)槲覀儾皇枪こ填A(yù)決算專業(yè)人員（我們房地產(chǎn)公司專門有工程審計(jì)部，主要審核購置的工程材料、工程款支出以及工程涉及的所有支出進(jìn)行比值比價(jià)審計(jì)。），我們審計(jì)部主要負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)及收支內(nèi)控方面的審計(jì)工作，我們將審計(jì)重點(diǎn)放在了銷售作業(yè)方面。因?yàn)槭蹣乾F(xiàn)場沒有安排專業(yè)財(cái)務(wù)人員收款，而是售樓員收款直接存入銀行，將回單交給財(cái)務(wù)出納人員，我們認(rèn)為其中風(fēng)險(xiǎn)比較大）我們的主要做法是：

進(jìn)行收款工作的穿行測試后我們發(fā)現(xiàn)，其中的風(fēng)險(xiǎn)隱患是：收款不及時送存銀行，每日不報(bào)送收款日報(bào)表，導(dǎo)致每日實(shí)際收款是多少財(cái)務(wù)人員不能及時掌握和控制；售樓員不及時將房款送存銀行，只是在售樓處保管，存在極大的安全隱患；收款人員和銷售統(tǒng)計(jì)人員為一人存在不相容職務(wù)劃分不清。售樓處已經(jīng)發(fā)生過收款人員將收取的房屋定金沒有及時送存銀行并上交到財(cái)務(wù)部而私存在自己的賬戶上長達(dá)一年的時間，直到客戶交齊房款開局發(fā)票時財(cái)務(wù)人員才發(fā)現(xiàn)差了錢。售樓處甚至還有代收代付的維修基金、契稅不交到財(cái)務(wù)部而是存在收款人員手中，收付都由收款人員一人經(jīng)手，甚至有時在收款人員手里能保存有百萬左右的資金。問其原因說把錢交到財(cái)務(wù)再領(lǐng)出時手續(xù)繁雜，而財(cái)務(wù)人員說代收的錢不好做帳太麻煩。

根據(jù)這些問題，我們審計(jì)人員建議：收款工作要安排財(cái)務(wù)專業(yè)人員，每日編制銷售收款日報(bào)表并上報(bào)財(cái)務(wù)部，當(dāng)日收取的房款當(dāng)日必須送存銀行，如遇特殊情況轉(zhuǎn)天上午必須送存銀行；定期與財(cái)務(wù)部核對銷售請款；收款人員和銷售統(tǒng)計(jì)人員職務(wù)分離；對收取的代收代付款項(xiàng)也必須交到財(cái)務(wù)部，不得滯留在收款人員手中。

其實(shí)房地產(chǎn)審計(jì)的重頭戲還是在支出里，但不是專業(yè)人員你去審也只是皮毛，所以如果想審則必須配備專業(yè)人員。因?yàn)槲覀儗徲?jì)部沒有工程專業(yè)人員所以我們選擇的重點(diǎn)就圍繞著收入的完整和準(zhǔn)確性、是不是符合銷售制度等方面下手，而支出呢則重點(diǎn)看此項(xiàng)支出是不是經(jīng)過工程審計(jì)部人員的審核，以工程審計(jì)部的審核為確認(rèn)點(diǎn)。

給你一個房地產(chǎn)公司審計(jì)報(bào)告框架，實(shí)質(zhì)性內(nèi)容需要你根據(jù)項(xiàng)目情況和審計(jì)發(fā)現(xiàn)去充實(shí)。XX集團(tuán)有限公司

X集審字（）號

XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XXXX年經(jīng)營情況審計(jì)報(bào)告

XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事會：

根據(jù)集團(tuán)審計(jì)計(jì)劃和集審字（）第 號審計(jì)通知書，我們于xxxx年x月x日起對你公司xxxx年經(jīng)營情況進(jìn)行了常規(guī)審計(jì)，審計(jì)涉及的期間為：，我們實(shí)施了包括現(xiàn)場觀察、訪談、抽查相關(guān)憑證賬表等審計(jì)程序。現(xiàn)將審計(jì)情況報(bào)告如下：

一、基本情況

Xx公司成立于xxxx年，主要開發(fā)AAA項(xiàng)目，AAA項(xiàng)目（簡要介紹）

二、工程情況

1、工程進(jìn)度

截至到 xxxx年12月底為止，AAA項(xiàng)目（進(jìn)度文字描述）。進(jìn)度考核情況如下：（重大進(jìn)度節(jié)點(diǎn)及延遲或提前原因分析）

2、工程質(zhì)量

（工程質(zhì)量整體受控與否，分項(xiàng)分部文字描述質(zhì)量情況）樁基工程 主體工程

3、施工成本控制

描述項(xiàng)目建安成本預(yù)算及批準(zhǔn)版本號，描述項(xiàng)目建安成本控制措施和效果、項(xiàng)目簽證情況、重大合同招標(biāo)等情況。

4、項(xiàng)目配套

描述項(xiàng)目配套落實(shí)情況

三、財(cái)務(wù)情況

1、財(cái)務(wù)狀況

2、損益和費(fèi)用情況

3、開發(fā)成本和合同執(zhí)行情況

四、營銷策劃和銷售情況

1、策劃、廣告等實(shí)施情況效果評價(jià)

2、銷售計(jì)劃制定和完成情況

五、審計(jì)評價(jià)和建議

XX集團(tuán)有限公司

****年**月**日

內(nèi)部審計(jì)--采購審計(jì)審計(jì)的幾個關(guān)鍵點(diǎn)

長期以來，國內(nèi)的內(nèi)部審計(jì)很大程度上被看著是差錯防弊的人，被賦予了監(jiān)察的任務(wù)，而采購又是目前公認(rèn)最容易滋生腐敗、舞弊的肥沃土壤，因此，采購審計(jì)往往被視為內(nèi)部審計(jì)最為重要的部分。采購審計(jì)最應(yīng)該關(guān)注的點(diǎn)我認(rèn)為在以下幾個方面：

1、供應(yīng)商的選擇，供應(yīng)商選擇在很多中小規(guī)模企業(yè)是非常隨意，甚至是混亂的。但是，供應(yīng)商的選擇權(quán)卻是采購人員最看重的環(huán)節(jié)，原因我想大家都心知肚明。

2、采購量和價(jià)格的確定，采購量在內(nèi)控很規(guī)范的企業(yè)是會得到比較好的控制的，比如由銷售計(jì)劃產(chǎn)生生產(chǎn)計(jì)劃，再通過BOM形成采購計(jì)劃，采購計(jì)劃經(jīng)過一定的審批流程最后形成采購數(shù)量，但是，很多企業(yè)是沒有這些控制的，那采購數(shù)量會受到包括市場環(huán)境、人為因素等方面的影響從而變得很隨意，而作為采購人員，他們是希望采購量越大越好的，因?yàn)椴少徚吭酱笏麄儗?yīng)商就越重要，當(dāng)然好處也就越多。至于采購價(jià)格就更為重要啦。

3、訂單或合同的簽署，訂單與合同的簽署基本上是前期的工作做好以后自然而然的步驟，但是合同條款的確定卻直接影響到雙方的權(quán)利、責(zé)任等等，這方面的審計(jì)人員還應(yīng)該具備合同法方面的知識和敏銳的洞察力和細(xì)致的觀察力。

4、到貨跟蹤，到貨跟蹤雖然跟采購的主體工作好像沒有很直接的關(guān)系，但是，好的到貨跟蹤會更好的服務(wù)于生產(chǎn)，降低成本。

5、到貨檢驗(yàn)。

6、退換貨處理。

以上這些是一些很大的、粗糙的關(guān)鍵點(diǎn)，但是每個點(diǎn)的審計(jì)工作確實(shí)需要對流程、程序的良好把握以及對風(fēng)險(xiǎn)、成本、效率等方面的深層次認(rèn)識。而這些恰恰是做好內(nèi)部審計(jì)最關(guān)鍵的部分。

希望大家可以多交流，互相促進(jìn)、提高

招投標(biāo) 議比價(jià) 價(jià)格庫管理 供應(yīng)商關(guān)系管理就是提供舞弊渠道 應(yīng)付預(yù)付款管理……我瞎說的 說錯別怪我 補(bǔ)充幾點(diǎn)：

1、獨(dú)家供貨和業(yè)務(wù)量的分配 2供應(yīng)商考核和淘汰機(jī)制也很重要

合格供應(yīng)商評審、確定，以及后續(xù)的分級、分類，這些工作涉及的部門、崗位太多，沒有高層的支持是很難周全的，不過，良好的合格供供方管理體系，對審計(jì)人員在日常采購審計(jì)過程中幫助很大，希望各位“大家”各抒己見

呵呵，看來大家最關(guān)注的還是供應(yīng)商的選擇和價(jià)格確定。

內(nèi)控好的企業(yè)，對供應(yīng)商的管理是要求很高的，包括供應(yīng)商選擇、日?？己?、淘汰機(jī)制、合格供應(yīng)商目錄的維護(hù)等，好的企業(yè)會有一個單獨(dú)的供應(yīng)商管理部門去做評估、考核和優(yōu)化工作。

價(jià)格確認(rèn)一般會涉及比價(jià)、招標(biāo)及獨(dú)家供應(yīng)的管理，一般會設(shè)置采購金額及所購物料的重要性等指標(biāo)去控制選取的價(jià)格確定方式。一般價(jià)格比較會考慮單價(jià)、付款方式、付款期限及運(yùn)輸方式和保險(xiǎn)等因素進(jìn)行比較。

供應(yīng)商管理做得好的企業(yè)，價(jià)格管理也會好一些，一般會在合格供應(yīng)商列表中為每種（類）物料準(zhǔn)備3-5家合格供應(yīng)商，日常采購僅需在這些合格供應(yīng)商中選擇，而且這樣會更利于管理

第三篇：房地產(chǎn)公司內(nèi)部審計(jì)方案

審 計(jì) 方 案

根據(jù)集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)安排，擬對**有限公司進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)方案如下：

一、審計(jì)目標(biāo)：對****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資產(chǎn)、負(fù)債及經(jīng)營情況進(jìn)行審計(jì)檢查，做出客觀評價(jià)，揭示公司經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)，對公司經(jīng)營和管理提出合理意見及建議。

二、審計(jì)范圍 ：2011公司經(jīng)營情況，有必要時可追溯或延伸審計(jì)。

三、審計(jì)方式：現(xiàn)場審計(jì)

四、審計(jì)內(nèi)容：

（一）收入

1、檢查公司收入規(guī)模、利潤完成情況，收入、利潤增長及貢獻(xiàn)情況，包括建造合同收入（初始收入和追加收入）、房地產(chǎn)銷售收入、提供勞務(wù)的安裝收入、讓渡資產(chǎn)使用全收入（利息收入、場地使用費(fèi)收入等）。評價(jià)公司客戶欠費(fèi)、壞賬率變化情況，評價(jià)公司收入質(zhì)量；

2、檢查公司收入確認(rèn)和核算是否真實(shí)、完整，是否符合國家及公司有關(guān)財(cái)務(wù)會計(jì)制度規(guī)定，收入形成過程是否規(guī)范、有效，有無虛列、多列、少列或不列收入等問題，有無坐收坐支，資金賬外循環(huán)等問題;

（二）成本費(fèi)用

1、檢查公司產(chǎn)品成本支出的范圍和標(biāo)準(zhǔn)是否符合國家及公司有關(guān)財(cái)務(wù)會計(jì)制度規(guī)定，支出是否真實(shí)、完整，有無虛列、多列、少列或不列等及違反權(quán)責(zé)發(fā)生制原則問題，以及公司人工成本來源、發(fā)放、結(jié)余等各項(xiàng)管理情況。包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價(jià)等，核實(shí)公司商品的成本造價(jià)。

2、檢查公司各項(xiàng)費(fèi)用列支情況，包括公司的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

3、公司各項(xiàng)稅金。包括：

（1）營業(yè)稅及其附加

（2）土地使用稅（每平方米每年稅費(fèi)為：大城市1.5—30元，中等城市1.2—24元，小城市0.9—18元，縣城、鎮(zhèn)0.6—12元）。

（3）房產(chǎn)稅（稅率為房產(chǎn)余值的1.2%，或者按房產(chǎn)租金的12%按年征收）

（4）土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率；增值額未超過扣除金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%的部分，未超過扣除金額100%的部分稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%；增值額超過扣除金額100%的部分，未超過扣除金額200%的部分，稅率為50%，速算扣除系數(shù)為15%；增值額超過扣除金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為35%；

（5）企業(yè)所得稅。自2008年起，新企業(yè)所得稅稅率為25%。

（三）工程造價(jià)

檢查建筑、安裝施工等工程造價(jià)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。

（四）內(nèi)控制度的健全性

1、公司經(jīng)營活動和重大經(jīng)營決策的相關(guān)內(nèi)部控制制度是否健全，潛在風(fēng)險(xiǎn)是否得到了有效控制；

2、公司經(jīng)營活動和重大經(jīng)營決策是否履行決策程序，重要事項(xiàng)是否履行審批程序，是否符合國家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定及公司內(nèi)部控制程序；

3、公司經(jīng)營活動和重大經(jīng)營決策的落實(shí)執(zhí)行，是否明確了責(zé)任執(zhí)行部門并落實(shí)了相關(guān)責(zé)任，執(zhí)行過程的內(nèi)部控制是否有效；

4、公司經(jīng)營活動和重大經(jīng)營決策是否達(dá)到預(yù)期的效果及對公司財(cái)務(wù)狀況的影響，有無造成公司損失。

5、檢查公司規(guī)章制度建設(shè)情況，有無以權(quán)謀私，貪污、挪用、私分公款，轉(zhuǎn)移公司資產(chǎn)，行賄受賄和揮霍浪費(fèi)等行為，以及弄虛作假等重大違紀(jì)違規(guī)行為。

五、審計(jì)程序及具體分工：

（一）審計(jì)程序按照**審計(jì)工作底稿執(zhí)行。

（二）具體分工

六、審計(jì)步驟1、2012年4月10日下發(fā)審計(jì)通知書；

2、4月11日現(xiàn)場審計(jì)、相關(guān)部門指定專人配合并提供資料；

3、5月15日提出審計(jì)報(bào)告，與被審單位交換意見；

4、出具正式審計(jì)意見書；

七、審計(jì)組成員

第四篇：房地產(chǎn)公司內(nèi)部審計(jì)制度

****房地產(chǎn)有限公司

內(nèi)部審計(jì)制度

第一章 總則

第一條 為了加強(qiáng)公司內(nèi)部的審計(jì)監(jiān)督，嚴(yán)肅財(cái)經(jīng)法紀(jì)，完善內(nèi)部自我約束機(jī)制，維護(hù)公司經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)公司廉政建設(shè)，保證公司經(jīng)濟(jì)健康飛躍發(fā)展，根據(jù)《國際內(nèi)部審計(jì)準(zhǔn)則》、《中華人民共和國審計(jì)法》，《審計(jì)署關(guān)于內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)定》，結(jié)合公司實(shí)際情況，特制定本制度。

第二條 內(nèi)部審計(jì)是對公司及所屬各部門、各分公司（以下統(tǒng)稱所屬單位）內(nèi)部控制的健全、有效，會計(jì)及相關(guān)信息的真實(shí)、合法，資產(chǎn)的安全、完整，經(jīng)營活動的合規(guī)性以及經(jīng)營績效等進(jìn)行的檢查、監(jiān)督和評價(jià)，是在公司及所屬單位自我監(jiān)督的基礎(chǔ)上實(shí)施的再監(jiān)督。

內(nèi)部審計(jì)目的是為了建立高效率的內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督機(jī)制，保證政策和制度得到有效的貫徹和執(zhí)行；不斷完善內(nèi)部控制制度；降低成本消耗；提高工作效率，保證工作質(zhì)量；及時堵塞漏洞，防止舞弊；促進(jìn)公司改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)公司發(fā)展目標(biāo)。

第三條 內(nèi)部審計(jì)應(yīng)遵循“獨(dú)立、客觀、公正”的原則，保證其工作合法、合理、有效，完善公司內(nèi)部約束機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

第四條 本制度是公司內(nèi)部審計(jì)工作的基本管理制度，是公司審計(jì)部和內(nèi)審人員開展工作的基本依據(jù)。審計(jì)部應(yīng)根據(jù)本制度以及國家相關(guān)的法律、法規(guī)、制度和準(zhǔn)則的規(guī)定和要求，制定和完善各項(xiàng)業(yè)務(wù)規(guī)范，對公司內(nèi)部審計(jì)工作實(shí)行規(guī)范化管理。

第二章 機(jī)構(gòu)和人員

第五條 審計(jì)部在公司董事會的領(lǐng)導(dǎo)下，開展對公司所屬單位 的審計(jì)工作，行使內(nèi)部監(jiān)督職能。審計(jì)部對董事會負(fù)責(zé)，并向董事會報(bào)告工作，在董事會的指導(dǎo)和監(jiān)督下獨(dú)立開展審計(jì)工作，對公司財(cái)務(wù)管理、內(nèi)控制度的建立和執(zhí)行情況進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督。

第六條 審計(jì)部應(yīng)配備專職審計(jì)人員從事內(nèi)部審計(jì)工作，且專職工程審計(jì)和財(cái)務(wù)人員應(yīng)不少于4人。

第七條 審計(jì)部負(fù)責(zé)人必須專職，由總經(jīng)理提名，董事會任免。第八條 審計(jì)人員資格要求：

1、具有大專以上財(cái)務(wù)、審計(jì)、建筑工程專業(yè)學(xué)歷，或取得國家認(rèn)可的會計(jì)師任職資格證書、注冊會計(jì)師證書、國際注冊內(nèi)部審計(jì)師、工程師、工程造價(jià)師，從事財(cái)務(wù)工作8年以上，從事審計(jì)工作3年以上。

2、內(nèi)部審計(jì)人員必須具備良好的政治素質(zhì)，職業(yè)道德。辦理審計(jì)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)遵守國家法律、法規(guī)、遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，忠于職守，堅(jiān)持原則，客觀公正，實(shí)事求是，廉潔奉公，維護(hù)公司的利益，做到依法審計(jì)。

3、內(nèi)部審計(jì)人員依法行使職權(quán)，受國家法律和公司規(guī)章制度保護(hù)，公司及所屬單位應(yīng)當(dāng)配合審計(jì)人員依法履行職責(zé)，任何單位和個人不得拒絕、阻礙審計(jì)人員開展工作，更不能打擊、報(bào)復(fù)、陷害審計(jì)人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

4、審計(jì)人員對其在執(zhí)行職權(quán)中知悉的公司秘密和商業(yè)秘密負(fù)保密責(zé)任。

5、審計(jì)人員辦理審計(jì)事項(xiàng)與被審計(jì)單位或者審計(jì)事項(xiàng)有利害關(guān)系的應(yīng)當(dāng)回避。

6、審計(jì)人員在審計(jì)工作中不得接受被審計(jì)單位的宴請、禮品，不得索賄受賄，不得利用職權(quán)為個人謀取私利，不得隱瞞審計(jì)查出的違法違紀(jì)問題。

第九條 審計(jì)部應(yīng)積極創(chuàng)造條件，為內(nèi)部審計(jì)人員提供各種培 2

訓(xùn)機(jī)會，不斷提高內(nèi)部審計(jì)人員的專業(yè)水平。內(nèi)部審計(jì)人員應(yīng)能熟練運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)，提高工作效率。

第十條 內(nèi)部審計(jì)人員與審計(jì)事項(xiàng)有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

第三章 職責(zé)和權(quán)限

第十一條 審計(jì)部在開展內(nèi)部審計(jì)工作時，應(yīng)當(dāng)履行以下主要職責(zé)：

1、建立和健全公司內(nèi)部審計(jì)制度，并逐步完善。

2、根據(jù)董事會的要求，確定審計(jì)工作重點(diǎn)，制定(月度)審計(jì)工作計(jì)劃，定期向董事會報(bào)告審計(jì)工作，內(nèi)容包括但不限于內(nèi)部審計(jì)計(jì)劃的執(zhí)行情況以及內(nèi)部審計(jì)工作中發(fā)現(xiàn)的問題；

3、對公司及所屬單位的內(nèi)部控制制度的完整性、合理性及其實(shí)施的有效性進(jìn)行檢查和評估；

4、對公司及所屬單位的會計(jì)資料及其他有關(guān)經(jīng)濟(jì)資料，以及所反映的財(cái)務(wù)收支及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動的合法性、合規(guī)性、真實(shí)性和完整性進(jìn)行審計(jì)，包括但不限于財(cái)務(wù)報(bào)告、工程預(yù)(決)算報(bào)告等；

5、對公司及所屬單位的主要負(fù)責(zé)人離任時實(shí)施離任審計(jì)，對其任職期間的經(jīng)濟(jì)責(zé)任考核指標(biāo)完成情況、經(jīng)營績效以及相關(guān)責(zé)任進(jìn)行評價(jià)；

6、對公司及所屬單位進(jìn)行審計(jì)，評價(jià)其經(jīng)營業(yè)績；

7、對公司及所屬單位中發(fā)現(xiàn)的重大違反財(cái)務(wù)管理制度或國家財(cái)經(jīng)法律法規(guī)的行為進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)；

8、董事會規(guī)定的其他職責(zé)。

第十二條 內(nèi)部審計(jì)應(yīng)當(dāng)涵蓋公司經(jīng)營活動中與財(cái)務(wù)報(bào)告的所有業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，包括但不限于：銷售及收款、采購及付款、存貨管理、固定資產(chǎn)管理、資金管理等。

第十三條 內(nèi)部審計(jì)人員在審計(jì)工作中應(yīng)將獲取審計(jì)證據(jù)的名

稱、來源、內(nèi)容、時間等信息清晰、完整地記錄在工作底稿中。按照有關(guān)規(guī)定編制與復(fù)核審計(jì)工作底稿，并在審計(jì)項(xiàng)目完成后，及時對審計(jì)工作底稿進(jìn)行分類整理并歸檔。

第十四條 審計(jì)部應(yīng)當(dāng)建立工作底稿保密制度，并依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，建立相應(yīng)的檔案管理制度。

第十五條 內(nèi)部審計(jì)人員的權(quán)限

1、資料查閱權(quán)

根據(jù)內(nèi)部審計(jì)工作的需要，有權(quán)要求被審計(jì)單位報(bào)送或提供有關(guān)預(yù)(決)算報(bào)告及其工程立項(xiàng)報(bào)告、圖紙、工程量計(jì)算式、工程預(yù)算書、市場詢價(jià)等資料、財(cái)務(wù)會計(jì)資料以及合同、計(jì)劃、文件等其他相關(guān)資料。

2、監(jiān)督檢查權(quán)

審計(jì)人員進(jìn)行審計(jì)時，有權(quán)檢查施工日志(甲方)、設(shè)計(jì)變更及圖紙會審記錄、隱蔽工程記錄(附屬工程)、現(xiàn)場簽證單(工程增加部分和減少部分)，追蹤有關(guān)記錄：鋼筋用料進(jìn)場數(shù)量和下料單、工程例會記錄、現(xiàn)場核量等資料；工程部內(nèi)部控制制度的績效及效果，請被者解釋異常審計(jì)發(fā)現(xiàn)，必要時調(diào)查有關(guān)當(dāng)事人。做好現(xiàn)場監(jiān)督記錄。

有權(quán)檢查工程結(jié)算報(bào)告[含：工程取費(fèi)計(jì)算表、工程預(yù)算表、主要材料差價(jià)計(jì)算表、直接費(fèi)（人材機(jī)）計(jì)算表]施工日志(甲方)、設(shè)計(jì)變更及圖紙會審記錄、隱蔽工程記錄(附屬工程)、現(xiàn)場簽證單(工程增加部分和減少部分)，追蹤有關(guān)記錄：鋼筋用料進(jìn)場數(shù)量和下料單、工程例會記錄、現(xiàn)場核量等資料，請被者解釋異常審計(jì)發(fā)現(xiàn)，必要時調(diào)查有關(guān)當(dāng)事人。

有權(quán)審查被審計(jì)單位的會計(jì)憑證、帳簿、報(bào)表、合同以及其他有關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營活動的資料，有權(quán)監(jiān)盤資金、有價(jià)證券、重要票據(jù)以

及實(shí)物資產(chǎn)等；并有權(quán)要求有關(guān)人員對上述資料作出解釋，對可能被轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄的會計(jì)資料及相關(guān)資料，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，有權(quán)予以暫時封存。

3、調(diào)查取證權(quán)

審計(jì)人員進(jìn)行審計(jì)時，有權(quán)查閱、復(fù)印，索取與審計(jì)事項(xiàng)有關(guān)的文件、資料，有權(quán)就審計(jì)事項(xiàng)的有關(guān)問題向有關(guān)單位和個人進(jìn)行調(diào)查，并取得證明材料。有關(guān)單位和個人應(yīng)當(dāng)支持，協(xié)助審計(jì)人員工作，如實(shí)向?qū)徲?jì)人員反映情況，提供有關(guān)證明材料。若有關(guān)單位和個人拒絕配合，甚至阻礙審計(jì)進(jìn)行調(diào)查，審計(jì)小組有權(quán)視情節(jié)輕重對有關(guān)人員做出處理。

4、違紀(jì)行為制止權(quán)

對正在進(jìn)行的嚴(yán)重違法違規(guī)行為、嚴(yán)重?fù)p失浪費(fèi)行為，有權(quán)做出臨時制止決定；有權(quán)就審計(jì)事項(xiàng)提出糾正、處理違法違規(guī)行為的意見和提出改進(jìn)經(jīng)營管理、健全內(nèi)部管理的建議。

5、處罰權(quán)

有權(quán)對違法違規(guī)和造成損失浪費(fèi)的單位和人員，給予通報(bào)批評或者提出追究責(zé)任的建議。

6、對公司及所屬單位嚴(yán)格遵守財(cái)經(jīng)法規(guī)、經(jīng)濟(jì)效益顯著、貢獻(xiàn)突出的單位和個人，可以向公司提出表揚(yáng)和獎勵的建議。

7、有權(quán)列席公司重要經(jīng)營、管理工作會議。

8、董事會授予的履行審計(jì)職責(zé)所需的其他權(quán)限。

第十六條 內(nèi)部審計(jì)人員按照權(quán)限履行職責(zé)的行為，有關(guān)單位和個人必須予以配合。

第四章 工作程序

第十七條 內(nèi)部審計(jì)人員開展審計(jì)工作應(yīng)當(dāng)遵循規(guī)定的工作程序，并以國家有關(guān)法律法規(guī)以及公司內(nèi)部管理制度、經(jīng)營方針、計(jì)劃、預(yù)算以及其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)對審計(jì)事項(xiàng)實(shí)施檢查、監(jiān)督和評

價(jià)。

第十八條 根據(jù)公司董事會的經(jīng)營方針，制定《審計(jì)工作計(jì)劃》、《月度審計(jì)項(xiàng)目計(jì)劃》，報(bào)董事會審批后實(shí)施。

第十九條 實(shí)施審計(jì)項(xiàng)目前，應(yīng)當(dāng)做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作：

1、確定審計(jì)對象、審計(jì)目標(biāo)和審計(jì)范圍，包括：常規(guī)審計(jì)（工程預(yù)算審計(jì)、工程決算審計(jì)、工程事中跟蹤，審計(jì)資金部和銷售部專項(xiàng)費(fèi)用審計(jì)，財(cái)務(wù)部工資審計(jì)，物資采購審計(jì)）、公司財(cái)務(wù)收支審計(jì)、離任審計(jì)、部門包干費(fèi)用審計(jì)、專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)審計(jì)、專項(xiàng)審計(jì)工作等。

2、成立審計(jì)工作小組。

3、制定審計(jì)工作方案（審計(jì)工作計(jì)劃），報(bào)請上級領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后執(zhí)行。

4、收集有關(guān)工程預(yù)算決算資料、財(cái)務(wù)及其他背景資料。

5、審計(jì)部經(jīng)理簽發(fā)審計(jì)通知書。

6、被審單位按《審計(jì)通知書》要求做好接受審計(jì)的有關(guān)準(zhǔn)備工作。

第二十條 實(shí)施審計(jì)項(xiàng)目中應(yīng)全面了解被審單位情況，收集資料，查閱有關(guān)財(cái)務(wù)、經(jīng)營資料，采用必要的可行的審計(jì)方法，認(rèn)真做好審計(jì)記錄和獲取審計(jì)證據(jù)，形成審計(jì)工作底稿。

第二十一條 審計(jì)組在完成外勤工作后，應(yīng)及時編寫審計(jì)溝通稿，審計(jì)溝通稿應(yīng)有明確的結(jié)論，對經(jīng)營虧損等突出問題要有原因分析，并取得被審計(jì)單位主要負(fù)責(zé)人的書面說明。

第二十二條 在實(shí)施上述必要的審計(jì)程序后，以經(jīng)過核實(shí)的審計(jì)證據(jù)為依據(jù)，進(jìn)行分析、綜合評價(jià)、形成審計(jì)意見。編制審計(jì)報(bào)告初稿，審計(jì)報(bào)告初稿正式與被審單位交換意見。經(jīng)交換意見后，審計(jì)組應(yīng)本著實(shí)事求是的原則，判斷、決定是否需要對審計(jì)報(bào)告初稿進(jìn)行修改。

第二十三條 經(jīng)審計(jì)復(fù)核后出具正式審計(jì)報(bào)告，并對違反國家 6

有關(guān)財(cái)經(jīng)法規(guī)和公司規(guī)定的責(zé)任人和單位依法做出審計(jì)處理決定，對管理中存在的問題提出審計(jì)意見。

第二十四條 對被審計(jì)單位的處理建議包括勒令停止、限期整改、限期報(bào)告等，對責(zé)任人的處理建議包括行政處分、責(zé)令賠償?shù)取?/p>

第二十五條 審計(jì)部應(yīng)按規(guī)定向公司總經(jīng)理、相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門抄送審計(jì)報(bào)告。審計(jì)處理決定及審計(jì)意見隨同審計(jì)報(bào)告一起報(bào)送總經(jīng)理，經(jīng)批準(zhǔn)的審計(jì)處理決定、審計(jì)意見送交被審單位及其他有關(guān)部門。審計(jì)決定自送達(dá)之日起生效。

第二十六條 被審單位對審計(jì)意見和處理決定如有異議，可在15日內(nèi)向?qū)徲?jì)部提交申請復(fù)審書面報(bào)告，1個月內(nèi)進(jìn)行裁決，復(fù)審期間必須執(zhí)行原審計(jì)處理決定。

第二十七條 審計(jì)部出具的審計(jì)報(bào)告至少應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1、審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的問題；

2、問題存在的原因的分析，責(zé)任單位和責(zé)任人；

3、對責(zé)任單位、責(zé)任人的處理建議；

4、管理建議。

第二十八條 對重要審計(jì)項(xiàng)目進(jìn)行后續(xù)審計(jì)，檢查被審單位采納審計(jì)意見和執(zhí)行審計(jì)決定的情況。

第二十九條 審計(jì)項(xiàng)目終結(jié)。審計(jì)小組總結(jié)審計(jì)項(xiàng)目完成情況，同時將審計(jì)收集的資料分類整理，裝訂在審計(jì)報(bào)告內(nèi)并編號立卷，做到案結(jié)卷成，歸檔保管。對重要的審計(jì)事項(xiàng)應(yīng)重點(diǎn)備案。

第五章 審計(jì)實(shí)施

第三十條 下達(dá)審計(jì)通知書，與被審者進(jìn)行最初會談，向其解釋審計(jì)范圍。

第三十一條 收集和調(diào)閱相關(guān)資料，進(jìn)行審計(jì)測試：

1、工程預(yù)算審計(jì)：工程立項(xiàng)報(bào)告、圖紙、工程量計(jì)算式、工程

預(yù)算書、市場詢價(jià)等資料。

2、工程決算審計(jì)和工程事中跟蹤審計(jì)：施工日志(甲方)、設(shè)計(jì)變更及圖紙會審記錄、隱蔽工程記錄(附屬工程)、現(xiàn)場簽證單(工程增加部分和減少部分)、鋼筋用料進(jìn)場數(shù)量和下料單、工程例會記錄、現(xiàn)場核量等資料。

3、財(cái)務(wù)收支審計(jì)：審閱帳表合同、審查帳證及往來帳項(xiàng)、盤點(diǎn)實(shí)物資產(chǎn)等資料。

4、物資采購審計(jì)：物資采購計(jì)劃、審批詢價(jià)、招標(biāo)、簽約、驗(yàn)收質(zhì)量、核算、結(jié)帳付款和領(lǐng)用等所有環(huán)節(jié)資料。

第三十二條 追蹤有關(guān)記錄，請被者解釋異常審計(jì)發(fā)現(xiàn)，必要時發(fā)函詢證或調(diào)查有關(guān)當(dāng)事人。

第三十三條 編制審計(jì)工作底稿。

第三十四條 分類歸集審計(jì)工作底稿及相關(guān)審計(jì)資料。第三十五條 以經(jīng)過核實(shí)的審計(jì)證據(jù)為依據(jù)，分析、評價(jià)，得出審計(jì)結(jié)論，形成審計(jì)意見，撰寫審計(jì)報(bào)告。

第三十六條 就審計(jì)結(jié)果與被審者交流。第三十七條 審計(jì)部內(nèi)部復(fù)核。

第三十八條 審計(jì)部經(jīng)理依據(jù)經(jīng)過復(fù)核的審計(jì)結(jié)論，簽發(fā)審計(jì)結(jié)論和審計(jì)決定通知書、督辦審計(jì)工作通知書。

第三十九條 反饋結(jié)果

1、審計(jì)報(bào)告報(bào)總經(jīng)理及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。

2、執(zhí)行審計(jì)決定。

3、督辦落實(shí)審計(jì)決定。

4、收回審計(jì)執(zhí)行回單，反饋審計(jì)決定執(zhí)行情況。

5、對有復(fù)議申請的情況進(jìn)行復(fù)議、復(fù)審，下達(dá)終審意見書。

第六章 審計(jì)檔案管理

第四十條 審計(jì)部實(shí)施審計(jì)過程中形成的工作底稿、審計(jì)報(bào)告等資料必須以審計(jì)項(xiàng)目為單位歸檔管理。每個審計(jì)項(xiàng)目的審計(jì)工作結(jié)束后，審計(jì)部應(yīng)及時將審計(jì)工作底稿分類整理、匯集，連同審計(jì)報(bào)告等文件、資料裝訂成冊，按規(guī)定歸檔進(jìn)行管理。

第四十一條 審計(jì)部應(yīng)建立和完善審計(jì)檔案管理制度，對審計(jì)檔案的管理權(quán)限、保管年限、調(diào)閱程序等作出規(guī)定。審計(jì)報(bào)告、工作底稿及相關(guān)資料的保存時間不得低于7年。

第四十二條 審計(jì)部以外的公司、其他任何單位和個人不得隨意調(diào)閱審計(jì)檔案。若因公司業(yè)務(wù)確實(shí)需要調(diào)閱的，必須經(jīng)過總經(jīng)理的審批。

第七章 獎懲

第四十三條 違反國家法律法規(guī)、公司管理制度和本管理制度，有下列行為之一的單位和個人，根據(jù)情節(jié)輕重，審計(jì)監(jiān)督委員會向公司提出處罰建議。

1、拒絕提供有關(guān)文件、憑證、帳簿、報(bào)表資料和證明材料的；

2、阻撓審計(jì)人員行使職權(quán)，抗拒、破壞監(jiān)督檢查的；

3、弄虛作假、隱瞞事實(shí)真相的；

4、拒不執(zhí)行審計(jì)決定的；

5、打擊、報(bào)復(fù)審計(jì)人員和檢舉人員的；

6、其他違法違規(guī)行為。

第四十四條 違反國家法律法規(guī)、公司管理制度和本管理制度，有下列行為之一的審計(jì)人員，根據(jù)情節(jié)輕重，提請審計(jì)監(jiān)督委員會批準(zhǔn)后可對其進(jìn)行相應(yīng)行政處分、經(jīng)濟(jì)處罰。

1、利用職權(quán)、謀取私利的；

2、弄虛作假、徇私舞弊的；

3、玩忽職守、造成審計(jì)報(bào)告嚴(yán)重失實(shí)的；

4、未能保守公司秘密的。

第四十五條 審計(jì)人員查出工程違紀(jì)違規(guī)的獎勵、稅收策劃等獎勵按公司審計(jì)獎勵制度予以獎勵。

第八章 附則

第四十六條 本制度由公司審計(jì)部依照《國際內(nèi)部審計(jì)準(zhǔn)則》、《中華人民共和國審計(jì)法》，《審計(jì)署關(guān)于內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)定》及其他的有關(guān)法規(guī)并結(jié)合本公司實(shí)際情況制定。

第四十七條 本制度由公司審計(jì)部負(fù)責(zé)解釋。

第四十八條 本制度自發(fā)布之日起試行。

大自在房地產(chǎn)有限公司審計(jì)部

2011年7月1日

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)方案

房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)方案

（一）審計(jì)重點(diǎn)、難點(diǎn)及應(yīng)對策略

1.收入的確認(rèn)。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品在滿足竣工備案、交付業(yè)主使用、辦理產(chǎn)權(quán)證時即需確認(rèn)收入，但由于稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行預(yù)售時按較低毛利率計(jì)算預(yù)繳所得稅，待結(jié)轉(zhuǎn)收入時進(jìn)行匯算清繳，故導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)為緩交稅款而故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入。此時，審計(jì)時應(yīng)重點(diǎn)檢查銷售合同確定房屋交付時間且登錄政府房產(chǎn)部門網(wǎng)站查看小區(qū)公示情況，必要時需進(jìn)入現(xiàn)場實(shí)地查看是否有業(yè)主實(shí)際人住等，確保被審計(jì)單位確認(rèn)收入時間正確。另外，由于目前部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的車位不具有辦理產(chǎn)權(quán)條件，故開發(fā)企業(yè)在車位完工后銷售車位使用權(quán)，而這部分業(yè)務(wù)實(shí)際上屬于出租收入，但很多企業(yè)長期掛賬其他應(yīng)付款，導(dǎo)致少結(jié)轉(zhuǎn)收入并漏繳稅款，對此部分業(yè)務(wù)，審計(jì)時應(yīng)重點(diǎn)審計(jì)規(guī)劃批復(fù)上車位情況并結(jié)合賬上其他應(yīng)付款展開審計(jì)，以確認(rèn)企業(yè)是否有租金未確認(rèn)收入問題。

2.成本的結(jié)轉(zhuǎn)。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品周期較長，成本歸集對象較為復(fù)雜，完工產(chǎn)品確定及結(jié)轉(zhuǎn)與其他企業(yè)截然不同，正確的審計(jì)房產(chǎn)企業(yè)成本在不同核算之間分?jǐn)偸欠裾_、完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品之間分?jǐn)偸欠裾_、已銷產(chǎn)品與未銷產(chǎn)品之間分?jǐn)偸欠裾_，不僅牽涉到企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的正確性，而且也直接影響到存貨余額的正確性。第一，應(yīng)根據(jù)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)成本、預(yù)付賬款、預(yù)收賬款等賬簿反映的成本歸集對象與企業(yè)提供的國有土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售證、開發(fā)產(chǎn)品竣工備案材料等進(jìn)行核對，以檢查其相互匹配性；第二，根據(jù)企業(yè)提供資料，通過詢問財(cái)務(wù)人員、現(xiàn)場檢查等方式確認(rèn)企業(yè)已結(jié)轉(zhuǎn)成本是否真實(shí)完工；第三，要求企業(yè)提供銷售臺賬、銷售合同及已完工產(chǎn)品未售情況，核查企業(yè)所有已銷及未銷產(chǎn)品樓盤、房號、面積等資料：第四，核查開發(fā)產(chǎn)品及開發(fā)成本科目，根據(jù)企業(yè)所提供資料，檢查企業(yè)成本在不同歸集對象之間分?jǐn)偸欠裾_，是選用占地面積法、建筑面積法還是其他分?jǐn)偡椒ú⑹欠褚恢毖赜茫旱谖澹瑱z查主營業(yè)務(wù)成本及存貨科目，重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)是否區(qū)分已銷產(chǎn)品及未銷產(chǎn)品，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確。

3.資金的往來情況。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期較長，房屋預(yù)售后產(chǎn)生大量的現(xiàn)金流，而此時房屋建設(shè)尚處于施工前期階段，后續(xù)尚需大量的資金投入，但開發(fā)商此時由于擁有大量的現(xiàn)金余額，常常會以股東借款的形式將此部分資金借出用于其他項(xiàng)目。為項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)留下一定的資金隱患。審計(jì)時應(yīng)重點(diǎn)檢查企業(yè)的現(xiàn)金流情況，對大額的股東借款進(jìn)行跟蹤審計(jì)，檢查其手續(xù)是否健全、合法，是否有同意借款的股東會決議，借款的期限、利率等是否有規(guī)定，如會計(jì)末未歸還，企業(yè)是否向稅務(wù)部門申報(bào)利息稅金。最重要的是確定股東的還款來源，以確保企業(yè)資金安全以及后續(xù)工程順利完工。

4.預(yù)收賬款的審計(jì)。房地產(chǎn)企業(yè)由于其開發(fā)的特殊性，銷售與結(jié)轉(zhuǎn)收入的間隔時間較長，很多企業(yè)為調(diào)節(jié)利潤，往往在會計(jì)末將不具備結(jié)轉(zhuǎn)收入的預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入，虛增當(dāng)年利潤，在下一個會計(jì)轉(zhuǎn)回，隨意的調(diào)節(jié)企業(yè)各的利潤。審計(jì)時應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注預(yù)收賬款科目的發(fā)生額及余額，對結(jié)轉(zhuǎn)收入的預(yù)收賬款重點(diǎn)檢查其是對應(yīng)的房屋竣工備案情況、交付使命情況，確保其結(jié)轉(zhuǎn)收入的正確性。

5.應(yīng)收賬款審計(jì)。企業(yè)房屋交付后，未交清購房款會記入應(yīng)收賬款科目，如企業(yè)存有大量應(yīng)收賬款余額，應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)。重點(diǎn)審計(jì)應(yīng)賬賬款清單中所列購房合同，必要時可對購房業(yè)主進(jìn)行詢證，以證明是否為真實(shí)有效的客戶以及客戶產(chǎn)生違約的可能性。

6.代建及配套工程的審計(jì)。企業(yè)在與政府簽訂土地出讓合同時，合同中一般會要求企業(yè)進(jìn)行一些配套設(shè)施或代建工程建設(shè)等。稅法要求此類工程產(chǎn)權(quán)如未明確表示無償轉(zhuǎn)讓政府或?yàn)闃I(yè)主使用，應(yīng)按公允價(jià)值視同銷售確認(rèn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，而大多企業(yè)只是將此類工程直接進(jìn)行成本，逃避稅收，應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)。

（二）、具體科目審計(jì)方案 一）、收入、成本審計(jì) 詳見本參選文件“

（一）計(jì)策略。

審計(jì)重點(diǎn)、難點(diǎn)及應(yīng)對策略”有關(guān)收入及成本審二）債權(quán)審計(jì)

1、檢查、分析被審計(jì)單位期末往來款項(xiàng)的形成原因、款項(xiàng)性質(zhì)；

2、結(jié)合被審計(jì)單位與債權(quán)債務(wù)單位的對賬單據(jù)、結(jié)算資料、合同檢查被審計(jì)單位往來款項(xiàng)的真實(shí)性和完整性；

3、對長期掛賬的往來款項(xiàng)進(jìn)行分析，明確掛賬原因，結(jié)合訴訟時效、債務(wù)單位經(jīng)營情況、過去還款情況分析債權(quán)可收回性，對于收回的可能性較小的款項(xiàng)進(jìn)行提示，并考慮減值準(zhǔn)備計(jì)提的恰當(dāng)性；

4、對員工借款結(jié)合被審計(jì)單位員工借款管理相關(guān)辦法、備用金管理相關(guān)辦法、費(fèi)用報(bào)銷管理相關(guān)辦法，檢查并分析掛賬的合理性；

5、必要時對主要債權(quán)進(jìn)行函證，取得債權(quán)單位確認(rèn)資料。二)、實(shí)物資產(chǎn)審計(jì)

1、檢查固定資產(chǎn)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)是否規(guī)定；檢查資產(chǎn)折舊政策是否符合規(guī)定；檢查固定資產(chǎn)后續(xù)支出的會計(jì)處理是否符合規(guī)定；檢查固定資產(chǎn)分類是否正確。

2、檢查相關(guān)資產(chǎn)是否辦理產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證權(quán)屬關(guān)系是否清晰；檢查固定資產(chǎn)是否用于抵押或?yàn)樗俗鞯盅簱?dān)保。

3、對重要資產(chǎn)進(jìn)行清點(diǎn)，確保公司賬面資產(chǎn)與實(shí)物、卡片賬一致；

4、在清點(diǎn)過程中關(guān)注資產(chǎn)使用狀態(tài)，檢查是否有已損毀未及報(bào)損資產(chǎn)、是否存在已無法使用但未作處理資產(chǎn)，是否存在已損壞但未申報(bào)的資產(chǎn)；

5、對被審計(jì)單位尚未出售或者自持的開發(fā)產(chǎn)品，結(jié)合物業(yè)開發(fā)過程中的各項(xiàng)成本、費(fèi)用的真實(shí)性進(jìn)行檢查，重點(diǎn)檢查物業(yè)開發(fā)過程中各項(xiàng)成本、費(fèi)用歸集情況，各項(xiàng)成本、費(fèi)用在各物業(yè)之間的分配是否理，重點(diǎn)檢查各項(xiàng)成本、費(fèi)用在商業(yè)物業(yè)和配套設(shè)施、公共建設(shè)間的分配情況，地上建筑與地下車位間的成本、費(fèi)用分配情況，可售物業(yè)與不可售部分分?jǐn)偡峙淝闆r；

6、檢查尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品使用情況，用于對外出租的開發(fā)產(chǎn)品結(jié)合租賃合同了解租賃收入的收取情況；

三)、貨幣資金、有價(jià)證券的審計(jì)

1、檢查被審計(jì)單位銀行對賬單、開銷戶清單、有價(jià)證券買賣臺賬，檢查是否與被審計(jì)單位賬務(wù)記錄一致；

2、對公司庫存現(xiàn)金、有價(jià)證券進(jìn)行現(xiàn)場盤點(diǎn)，對無法實(shí)施盤點(diǎn)的進(jìn)行包括函證等在內(nèi)的替代程序；

四)、稅費(fèi)審計(jì)

1、檢查物業(yè)開發(fā)過程中土地增值稅的清算繳納情況，檢查開發(fā)項(xiàng)目是否滿足土地增值稅匯算清繳條件，檢查被審計(jì)單位是否辦理土地增值稅匯算清繳，對于尚未辦理匯算清繳的結(jié)合物業(yè)銷售情況、物業(yè)開發(fā)過程中成本、費(fèi)用情況測算計(jì)提土地增值稅；

2、檢查物業(yè)銷售、持有過程中流轉(zhuǎn)稅的申報(bào)繳納情況，檢查被審計(jì)單位是否按照稅收法規(guī)按歸預(yù)繳相關(guān)增值稅、營業(yè)稅，是否及時匯算清繳項(xiàng)目增值稅、營業(yè)稅以及相應(yīng)的附加稅；

3、檢查物業(yè)開發(fā)過程中、物業(yè)自持過程中土地使用稅、房產(chǎn)稅的申報(bào)繳納情況；

4、檢查被審計(jì)單位企業(yè)所得稅匯算清繳情況； 五)、員工薪酬審計(jì)

1、結(jié)合被審計(jì)單位員工安置方案、人員情況以及原有人員分流情況對被審計(jì)單位吸收合并前員工費(fèi)用計(jì)提的完整性、恰當(dāng)性進(jìn)行檢查；

2、根據(jù)被審計(jì)單位提供員工安置方案、員工對方案的意見情況統(tǒng)計(jì)表，檢查員工安置費(fèi)用的計(jì)提情況；

3、檢查員工正常工資、社保、公積金的計(jì)提發(fā)放情況； 六）、其他債務(wù)審計(jì)

1、結(jié)合被審計(jì)單位與債務(wù)單位的對賬單據(jù)、結(jié)算資料、合同檢查被審計(jì)單位對外負(fù)債的真實(shí)性和完整性；

2、結(jié)合被審計(jì)單位物業(yè)開發(fā)過程中土地增值稅的清理情況，特別是項(xiàng)目開發(fā)成本、費(fèi)用的結(jié)算情況，結(jié)合與主要施工單位工程決算、送審、驗(yàn)收資料，檢查公司項(xiàng)目開發(fā)過程中負(fù)債的完整性；

3、必要時對主要債務(wù)進(jìn)行函證，取得債務(wù)單位確認(rèn)資料；

4、結(jié)合被審計(jì)單位征信報(bào)告、借款合同、檢查被審計(jì)單位金融負(fù)債的完整性；

七）、對外投資審計(jì)

1、檢查對外投資的真實(shí)性、合法合規(guī)性；

2、檢查被投資資產(chǎn)的狀態(tài)，檢查被投資單位經(jīng)營狀況，是否存在有潛在虧損、減值情況；

八）、其他事項(xiàng)

1、結(jié)合國有資產(chǎn)相關(guān)管理辦法，對于審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)的違法、違規(guī)現(xiàn)象向委托方進(jìn)行提示，必要時形成管理建議書；

2、結(jié)合被審計(jì)單位具體情況以及相關(guān)稅收法律、法規(guī)，對吸收合并過程中的涉及的稅收處理提供建議和方案；

3、對于審計(jì)過程中關(guān)注到的重大事項(xiàng)及后續(xù)進(jìn)行提示和必要的建議。