第一篇：行銷人員培訓(xùn)方案

行銷人員培訓(xùn)方案

1、項(xiàng)目名稱：

2、項(xiàng)目地址：

3、容積率：

容積率越小，居住密度越小，舒適度越大，人均公共面積越多，容積率越大則反之。

4、車位比：滿足追求品位生活家庭的需要

5、建筑風(fēng)格：正統(tǒng)西班牙風(fēng)格純板式電梯花園洋房（海灣式布局 層次分明的規(guī)劃設(shè)計(jì) 創(chuàng)新型聯(lián)排別墅獨(dú)棟 淺色調(diào) 濃厚西班牙元素 取材樸實(shí)家庭庭院 家庭廳）

6、綠化率：40％

7、公交線路：路可達(dá)

8、周邊配套：

9、戶型區(qū)間：

10、景觀優(yōu)勢(shì)：

11、價(jià)格區(qū)間：

銷售人員要有絕對(duì)的信心，并必須做到三個(gè)相信：相信自己所代表的公司，相信自己所推銷的商品，相信自己的推銷能力。這樣才能充分發(fā)揮銷售人員的推銷技巧。這是因?yàn)椋菏紫龋嘈抛约旱墓?。在推銷活動(dòng)中，銷售人員不但代表公司，而且其工作態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量、推銷成效直接影響到公司的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)信譽(yù)和發(fā)展前景，其次，相信自己能夠完成推銷任務(wù)。這種能力是推銷成功的信心與決心的來(lái)

源，并能產(chǎn)生動(dòng)力與熱情。再次，相信自己推銷的產(chǎn)品具有滿足客戶需求的效用。相信自己推銷的商品貨真價(jià)實(shí)，從而也相信自己的商品可以成功地推銷出去，這樣就可以認(rèn)定自己是推薦樓盤的專家。

一、常規(guī)工作職責(zé)

□ 推廣公司形象，傳遞公司信息；

□ 積極主動(dòng)向客戶推薦公司樓盤；

□ 按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)指示，保持高水準(zhǔn)服務(wù)素質(zhì)；

□ 工作時(shí)間不允許做與工作無(wú)關(guān)的事情

□ 保持儀容整潔；

□ 耐心、有禮地向客戶介紹；

□ 每月有銷售業(yè)績(jī)；

□ 積極的工作態(tài)度；

□ 保持服務(wù)臺(tái)及展場(chǎng)的清潔；

□ 及時(shí)反映客戶情況；

□ 服從公司的工作調(diào)配與安排；

□ 嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度；

□ 將客戶的意見(jiàn)、建議與希望進(jìn)行匯總，及時(shí)向上級(jí)反映，并提出自己的合理化建議。

語(yǔ)言表達(dá)方面：

□ 態(tài)度要好，有誠(chéng)意、有耐心；□ 要突出重點(diǎn)和要點(diǎn)； □ 表達(dá)要恰當(dāng)，語(yǔ)氣要委婉； □ 語(yǔ)調(diào)要柔和； □ 要通俗易懂； □ 要配合氣氛； □ 不夸大其詞； □ 要留有余地。

地理位置：大、小環(huán)境，交通情況；

配套設(shè)施：醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、市場(chǎng)、停車場(chǎng)；

項(xiàng)目情況：建筑面積、綠化面積、建筑物的高度、層高、房屋的開(kāi)間、戶型設(shè)計(jì)；

水、電、氣、電話、電視情況及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；建材設(shè)備、門窗類型、內(nèi)外墻、衛(wèi)生間、廚房、室內(nèi)的裝飾情況；其它。

市場(chǎng)知識(shí)：主要從公司已有的物業(yè)情況與直接相關(guān)的市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)和一般

信息出發(fā)，銷售人員要做到知己知彼，借助市場(chǎng)知識(shí)來(lái)加強(qiáng)和強(qiáng)化銷

售重點(diǎn)，要把握消費(fèi)者的心理。

業(yè)務(wù)知識(shí)：對(duì)房屋的價(jià)格熟練掌握并運(yùn)用，訂金收取，合同簽約，辦理銀行按揭

手續(xù)，產(chǎn)權(quán)辦理及收費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)等，相關(guān)的業(yè)務(wù)情況都應(yīng)完全掌

握。

關(guān)鍵詞之派發(fā)、傳遞，派發(fā)和傳遞是派單員最基本的工作職責(zé)，因此，我們民生·新城的派單員一定要記住派發(fā)廣告單和傳遞我們民生·新城項(xiàng)目信息是我們派單員的工作重點(diǎn)和核心，要隨時(shí)想到和做到。

關(guān)鍵詞之工作人員，我們派單員是民生·新城項(xiàng)目的工作人員，不是路邊那些普通的廣告派發(fā)人員，我們是代表整個(gè)民生·新城項(xiàng)目形象的工作人員，是我們民生·新城銷售中心這個(gè)大家庭的一員，所以我們派單員要自信，要熱愛(ài)我們的派單工作，要相信我們民生·新城項(xiàng)目。正因?yàn)槲覀兪敲裆ば鲁琼?xiàng)目的派單員，所以在工作中我們要樹(shù)立和保持良好的工作形象，如語(yǔ)言表達(dá)、行為手勢(shì)等，要與路邊那些發(fā)一般廣告單的人員拉開(kāi)距離。

在了解什么是房地產(chǎn)派單員后，接下來(lái)我們應(yīng)該重點(diǎn)了解和熟悉民生·新城項(xiàng)目的相關(guān)信息了。

技巧：一看二問(wèn)三照顧：

一看：客戶的衣著、外貌，憑第一直覺(jué)看是否有購(gòu)買能力。25-30歲，重度客戶群； 30-50歲，真正客戶群； 25-30歲，成家立業(yè)；

30-50歲，子女生活，自己換居住環(huán)境。

第一時(shí)間主動(dòng)迎上去介紹，用幾句話的時(shí)間，觀察準(zhǔn)客戶。二問(wèn)：主動(dòng)詢問(wèn)，引起客戶興趣。例：

“您最經(jīng)是否考慮購(gòu)房？考慮多大面積的？在哪里購(gòu)房？”

“房子即將開(kāi)盤，要不您留個(gè)電話，開(kāi)盤前有什么信息或優(yōu)惠活動(dòng)和禮品贈(zèng)送好即時(shí)通知你！”

三照顧：離開(kāi)時(shí)，回首看客戶。

如果客戶仔細(xì)看宣傳單，有兩種形式：一是同行，二是準(zhǔn)客戶。案例：

“老師您好！房產(chǎn)信息！” “最近想不想買房？” “有時(shí)間去我們那里看看！”

小區(qū)的優(yōu)勢(shì)、賣點(diǎn)，在腦海里形成相對(duì)較好的印象，價(jià)格、面積、戶型盡量少說(shuō)，不講太細(xì)，以誘惑性語(yǔ)言為主。

一分鐘涵蓋的內(nèi)容：面積、價(jià)格、重點(diǎn)優(yōu)勢(shì)、位置、自己的名字?？偨Y(jié)：

“老師，您好！看一下璧山青杠最好的房子，民生·新城”

“××元起價(jià)！”

“花多層的錢，住別墅的感覺(jué)！”

“占用您2分鐘的時(shí)間給您介紹一下××的房子！”

派單目的：帶客上門、留電話（約客）、推銷地址、名字，至少重復(fù)三遍（讓客戶把名字記住）

技巧：與客戶成45度，擋住客戶，留住腳步，給自己機(jī)會(huì)。

一迎：面帶微笑；

二檔：45度阻止客戶前進(jìn)的步伐； 三傍：靠近客戶；

“我手上沒(méi)有帶資料，您考慮多大面積的？這樣吧，你留個(gè)聯(lián)系方式??” “您的電話是13??”

要熱情、頑強(qiáng)，執(zhí)著，至少邀請(qǐng)三次，要求，要求，在要求，要敢于要求，“離這也不遠(yuǎn)，耽誤您幾分鐘的時(shí)間，我?guī)闳タ匆幌拢瑢?shí)地考察一下。”

稱呼“先生／女士”缺少親和力，可稱“大哥／大姐”或者“老師”

“您一定要記住了，買房子一定要找我??”

要適當(dāng)?shù)刭澝?。贊美無(wú)處不在，每一句都是一種誘惑。

我一直是置業(yè)顧問(wèn)，但多次派單主管都交給我來(lái)做，所以與大家分享我的心得：

1、培訓(xùn)。我一直生活在二級(jí)城市，身邊每天接觸的派單人可以直接理解為不會(huì)說(shuō)話的發(fā)單機(jī)器，這話說(shuō)得可能有些過(guò)分！的確，派單這樣的營(yíng)銷方式以及十分普遍，但是有一個(gè)共性就是不能夠很好的給客戶講解，所以說(shuō)培訓(xùn)是至關(guān)重要的。一個(gè)優(yōu)秀的派單人員在上崗初期是要詳細(xì)了解項(xiàng)目基本情況以及賣點(diǎn)的，在工作一個(gè)階段之后要可以對(duì)項(xiàng)目抗性進(jìn)行簡(jiǎn)單的講解。也就是說(shuō)，派單人員要培訓(xùn)成為一名預(yù)備的置業(yè)顧問(wèn)！2.單頁(yè)設(shè)計(jì)。人們對(duì)滿大街形形色色的單頁(yè)現(xiàn)在幾乎已經(jīng)麻痹，所以單頁(yè)的設(shè)計(jì)需要可以在瞬間吸引人們的眼球。單頁(yè)的顏色可以很亮，上面的相關(guān)數(shù)字可以很大，單頁(yè)的形狀可以很古怪等等.3.心態(tài)培養(yǎng)。派單人員的心態(tài)是至關(guān)重要的。如果我們每一個(gè)派單人員只是麻木的發(fā)單頁(yè)，那就over了！嘿嘿。。試想一下你有一天走在大街上，一個(gè)陌生人呆呆的站在那里，你走到他身邊的時(shí)候，他伸手遞給你一張單頁(yè)，你什么反應(yīng)？但是有一天你走在街上，一個(gè)精神飽滿的人滿懷激情的沖著你說(shuō)：先生，您好......那種激情，那種笑容，那種很多亂七八糟我也說(shuō)不明白的東西，你會(huì)不會(huì)被感染呢？

推銷售樓部的地址、電話、名字，要反復(fù)推銷；把項(xiàng)目賣點(diǎn)精煉總結(jié)：面積、價(jià)格、地理位置（最吸引客戶的賣點(diǎn)）；

第二篇：人員培訓(xùn)方案

第一條 目的 擴(kuò)充采購(gòu)人及代理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)知識(shí)及實(shí)際操作水平

第二條 人群 采購(gòu)人及項(xiàng)目組成員和監(jiān)管部門

第三條 形式 線下培訓(xùn)，網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)，自學(xué)，外部交流

第四條 內(nèi)容 招標(biāo)投標(biāo)法、政府采購(gòu)法、文件編制、開(kāi)評(píng)標(biāo)流程、質(zhì)疑及異議處理、檔案歸檔。

第五條 培訓(xùn)周期 線下培訓(xùn)應(yīng)每月進(jìn)行一次，網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)每月不低于20課時(shí)，自學(xué)不限制時(shí)間次數(shù)，外出交流半年一次。

第五條 培訓(xùn)流程

（1）線下培訓(xùn)

由雙方單位制定培訓(xùn)方案，發(fā)布培訓(xùn)通知，組織培訓(xùn)現(xiàn)場(chǎng)，邀請(qǐng)培訓(xùn)老師，培訓(xùn)學(xué)習(xí)，培訓(xùn)后進(jìn)行測(cè)試，發(fā)放培訓(xùn)證明

（2）網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)

使用平臺(tái)進(jìn)行登錄學(xué)習(xí)，上傳學(xué)習(xí)內(nèi)容，并推送所有需要培訓(xùn)的人，進(jìn)入培訓(xùn)時(shí)長(zhǎng)后，發(fā)放學(xué)習(xí)課時(shí)證明

（3）自學(xué)

可利用報(bào)紙微信公共號(hào)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)等進(jìn)行學(xué)習(xí)

（4）外部交流

可參觀同行業(yè)的單位，行業(yè)協(xié)會(huì)，監(jiān)管部門等組織的交流。

第六條 培訓(xùn)費(fèi)用

如進(jìn)入招標(biāo)代理庫(kù)，免費(fèi)開(kāi)展相關(guān)培訓(xùn)

（1）每月一次的線下培訓(xùn)

（2）發(fā)布網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)課程

（3）代購(gòu)相關(guān)培訓(xùn)書(shū)籍

（4）積極對(duì)接外部交流和培訓(xùn)

第七條 培訓(xùn)反饋

考核結(jié)果應(yīng)以書(shū)面通知形式反饋至個(gè)人，并計(jì)入檔案。

第三篇：餐飲管理行銷方案

餐飲管理行銷方案

本行銷方案適用中等成熟餐飲企業(yè)，專為企業(yè)量身制定，簡(jiǎn)述如下：本企劃中心思想為：全員績(jī)效工資制。即公司全體員工沒(méi)有固定工資，要靠企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益按員工崗位結(jié)算員工工資。

1、首先要完善各崗位各項(xiàng)考核機(jī)制。

2、完善公司管理制度。

3、完善公司財(cái)務(wù)管理制度。

4、完善公司采購(gòu)制度，建立采購(gòu)良性流程，制定采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。

5、制定公司經(jīng)營(yíng)綜合毛利率，出品的出成率。

6、制定出品標(biāo)準(zhǔn)，所用器皿，裝盤造型。

綜合上述制定考核方案，如下：方案一

1、前廳服務(wù)技能考核方案：首先前廳所有服務(wù)人員按崗位，技能，職能確定日津貼，（當(dāng)日崗位薪金），按八小時(shí)計(jì)算，同時(shí)統(tǒng)計(jì)出當(dāng)日所服務(wù)的臺(tái)數(shù)及營(yíng)業(yè)額，每日每個(gè)服務(wù)生按當(dāng)日服務(wù)的營(yíng)業(yè)額的3%，酒水飲料的1%記為當(dāng)日工資，多勞多得，上不封頂。主管按所管轄區(qū)域當(dāng)日總流水的千分之五做為當(dāng)日的工資，同時(shí)崗位補(bǔ)貼20元。前廳經(jīng)理按當(dāng)日營(yíng)業(yè)額的千分之八做為當(dāng)日的日工資。同時(shí)崗位補(bǔ)貼30元。備餐間傳菜員按每小時(shí)4.2元計(jì)算日工資pA，洗碗間，粗加工，收貨部人員同上。

2、銷售人員考核：

銷售人員按主管級(jí)發(fā)放崗位津貼，同時(shí)考核營(yíng)業(yè)額及包房數(shù)，散臺(tái)同包房的三分之二計(jì)算，當(dāng)月包房不少余65間，營(yíng)業(yè)收入不少余4萬(wàn)。雙向同時(shí)考核，完成按5%提，完不成，包房扣1%，提成扣2%，哪項(xiàng)完不成扣哪項(xiàng)。含酒水及飲料，不含開(kāi)瓶費(fèi)。超額部分按8%提，超額翻倍后，再超額部分按15%提。

3、出品部考生核：

出品占營(yíng)業(yè)額比例分為：涼菜占營(yíng)業(yè)額的15%，豬肉類占營(yíng)業(yè)額的15%，雞鴨類占16%，海鮮類占18%，清炒素菜占16%，主食占12%，酒水飲料占8%，綜合上述，出品部制定出品結(jié)構(gòu)。涼菜房按每日100道涼菜集算考核，100道以內(nèi)（含），每道菜提成1元，大工70%，小工30%，100道以上部分，每道1.3元。炒鍋按線考核，一個(gè)炒鍋，一個(gè)打荷，一個(gè)斬板為一條線，固定每條線8道菜，每道菜5元提成，炒鍋2元，斬板2元，打荷1元。

燕鮑翅檔口建議外包分成，比例為5比5

蒸菜檔：每道提成2元。

點(diǎn)心房每道點(diǎn)心提成2元。

燒臘房同上。

方案二

乙方在保證甲方綜合毛利（/100----/100）的前提下，所有人員（含后廚，服務(wù)員，銷售，前廳部長(zhǎng)，主管，經(jīng)理，保安，后勤等）拿提成工資，即營(yíng)業(yè)額的20/100。此為乙方所得最終總工資，上不封頂，下不保底。

方案三

.根據(jù)甲方需要，由乙方配置相應(yīng)人員，所派人員甲方考核合格，予以任用，除由甲方正常發(fā)放所派人員工資外，乙方按具體崗位收取管理/組織費(fèi)用，經(jīng)理級(jí)以上300元/月每人，主管200元/月每人，領(lǐng)班100元/月每人，服務(wù)員及后勤80元/月每人，廚師技術(shù)崗位300元/月每人，中工200元/月每人，小工100元月/每人。

第四篇：校園經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)行行銷方案

2015年春夏營(yíng)銷方案 校園行銷方案

一、前言

校園經(jīng)濟(jì)越來(lái)越為商家所重視，校園經(jīng)濟(jì)最明顯的增長(zhǎng)點(diǎn)就是高考以后的會(huì)餐、畢業(yè)會(huì)餐。包括我們口頭說(shuō)的“班級(jí)聚餐”和“謝師宴”等各種形式，我們的單店應(yīng)對(duì)這一現(xiàn)象引起足夠的重視。

二、活動(dòng)時(shí)間：高考時(shí)的春招和秋招前后15天或適當(dāng)延長(zhǎng)

三、傳播途徑：

1）店前的TOP板宣傳。

2）向所在區(qū)域的高中大學(xué)院校發(fā)送邀請(qǐng)函。

3）當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)傳播信息。

4）店內(nèi)老顧客幫助宣傳。

5）店面的橫幅宣傳。內(nèi)容：“祝各位學(xué)子金榜題名，希望城靜候你們的到來(lái)，一起分享成功的喜悅。”

6）其他傳播方式的選擇。

四、行銷分析

1、班級(jí)聚餐：畢業(yè)會(huì)餐是所有會(huì)餐之后最后一次全體性會(huì)餐，因?yàn)榘嗉?jí)中友誼、愛(ài)情、師生情的緣故，所以這樣的聚餐一般可以承受相對(duì)高的價(jià)格，多數(shù)是“就餐＋娛樂(lè)＋餐后娛樂(lè)”的形式來(lái)完成整個(gè)過(guò)程。

2、全校聚餐：多處于畢業(yè)階段，參與者是全體師生，因?yàn)閷W(xué)生數(shù)量大，又以系為單位進(jìn)行分散消費(fèi)，數(shù)量仍是很大，這樣的聚餐對(duì)價(jià)格有一定要求，屬于一般性消費(fèi)，但對(duì)商家的環(huán)境有一定要求，希望優(yōu)惠的價(jià)格，高質(zhì)量的環(huán)境。

3、謝師宴：分成中、高考以后時(shí)期和大學(xué)畢業(yè)期間。表現(xiàn)原因是中、高考考生取得好的成績(jī)而答謝教師、班主任，大學(xué)生因被保送或經(jīng)過(guò)努力取得碩士學(xué)位而答謝輔導(dǎo)員和有關(guān)授課教師等，這類宴會(huì)的顯著特點(diǎn)是要求高檔消費(fèi)，完全排斥普通的環(huán)境服務(wù)和低價(jià)格的菜品。

五、行銷方略因?yàn)樾@經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，在行銷時(shí)做到區(qū)別對(duì)待。

首先：班級(jí)聚餐我們提供中檔菜品價(jià)格和特色菜并提，提供滿意服務(wù)，對(duì)較高檔的菜品采用特價(jià)形式。

1、主題：關(guān)愛(ài)莘莘學(xué)子，共創(chuàng)模范班級(jí)

2、促銷方式：

1）凡來(lái)店進(jìn)行班級(jí)聚會(huì)的班級(jí)，均免費(fèi)使用本店舞臺(tái)，本店提供全面的娛樂(lè)設(shè)備和齊全的歌曲伴舞。

2）免費(fèi)贈(zèng)送友情卡并協(xié)助策劃班級(jí)娛樂(lè)活動(dòng)。3）部分菜品實(shí)行打折優(yōu)惠，酒水8.8折優(yōu)惠。其次，學(xué)校聚餐要求有實(shí)惠的價(jià)格，單店在宣傳中應(yīng)注重價(jià)格和餐后娛樂(lè)，因?yàn)閱蔚陫蕵?lè)方式和場(chǎng)地有限，可要提供其他場(chǎng)地，如包場(chǎng)（按時(shí)段包場(chǎng)，應(yīng)注意進(jìn)行成本核算）。

1、主題：學(xué)校聚餐，本店提供娛樂(lè)中心時(shí)至?xí)r的免費(fèi)娛樂(lè)包場(chǎng)。

2、促銷方式：

（1）單店提供全部菜品8.8折優(yōu)惠（不含酒水）。

（2）在單店舉行學(xué)校聚餐。本店提供娛樂(lè)中心時(shí)至?xí)r的免費(fèi)娛樂(lè)包場(chǎng)券。最后：謝師宴應(yīng)立足于菜品、服務(wù)、檔次上的宣傳。

1、主題：重慶老城門火鍋店恭喜各位學(xué)子學(xué)業(yè)有成，向培養(yǎng)出出色“國(guó)家希望”的老師們表示衷心的祝賀并致以深深的敬意?！磅庺~(yú)跳城門”。

2、促銷方式：

（1）單店提供、等標(biāo)準(zhǔn)包房、豪華包房。（2）單店向師生推薦特色菜，新菜品。

（3）您可以告訴我們您將要支出的消費(fèi)金額，店方將為您配上豐盛的菜品。

（4）贈(zèng)送謝師卡、紀(jì)念品及鮮花。企劃部提供的方案旨在提醒單店應(yīng)重視此經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，具體在實(shí)施中會(huì)因?yàn)閷W(xué)校和單店的路程，學(xué)生們的消費(fèi)習(xí)慣，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)狀況，競(jìng)爭(zhēng)狀況等因素而不同，所以我們建議單店在行銷時(shí)應(yīng)符合當(dāng)?shù)氐奶卣鳎康闹皇前涯切W(xué)生和老師吸引到我們店內(nèi)進(jìn)行消費(fèi)。文化營(yíng)銷、最具攻擊性的行動(dòng)此階段執(zhí)行，門市應(yīng)視實(shí)際情況選擇執(zhí)行。

1、單店服務(wù)承諾：放心火鍋承諾，誠(chéng)信承諾等。

2、員工激勵(lì)，開(kāi)展全員營(yíng)銷（內(nèi)部營(yíng)銷、外部營(yíng)銷）。

3、開(kāi)展特色菜品展示活動(dòng)，店外操作，參觀者可以免費(fèi)品嘗（同步廣告應(yīng)到位），以量大、價(jià)低來(lái)吸引客源。

4、特殊讓面宣傳

＊彩虹門；＊空飄；＊刀旗；＊橫幅標(biāo)語(yǔ)；＊專用燈籠的懸掛；＊POP板、廣告牌內(nèi)容展示（成就展、促銷活動(dòng)介紹）。

5、參與社區(qū)活動(dòng)，開(kāi)展各類低成本的公益活動(dòng)。

6、行銷活動(dòng)

＊鼓勵(lì)多次消費(fèi)，采用贈(zèng)品、代餐券；

＊折價(jià)促銷；

＊鼓勵(lì)家庭消費(fèi)，如贈(zèng)送最新家庭裝影碟；

＊邀請(qǐng)老顧客座談，發(fā)送禮品；

＊中午用餐，更大優(yōu)惠措施以提高上座率；

7、相關(guān)媒體宣傳的力度加強(qiáng)，提高知名度

第三部分其它特殊情況促銷活動(dòng)

季營(yíng)銷措施

一、行銷思路

1、加強(qiáng)員工素質(zhì)、技能的培訓(xùn)，品德思想的灌輸，增加凝聚力、向心力、親和力。

2、開(kāi)展、加強(qiáng)客戶關(guān)系管理，走訪、問(wèn)候老顧客，邀請(qǐng)老新顧客，建立顧客檔案，實(shí)行情感營(yíng)銷，讓所有消費(fèi)者通過(guò)就餐感受我們品牌魅力，認(rèn)知我們的經(jīng)營(yíng)理念，感受到我們的真情、真誠(chéng)。方式：邀請(qǐng)部分知名顧客來(lái)店懇談，免費(fèi)就餐。2）到客戶單位進(jìn)行友情慰問(wèn)，發(fā)邀請(qǐng)卡，一句話：始終從情感上和顧客拉近距離，展開(kāi)全員行銷活動(dòng)。

3）加強(qiáng)技術(shù)研究，提高菜品質(zhì)量，增加新菜品，提高服務(wù)質(zhì)量，全面提高單店整體水平和檔次。

二、針對(duì)當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)對(duì)手（同一檔次或高、低）的服務(wù)空檔區(qū)，從低價(jià)格上進(jìn)行搶入，對(duì)未開(kāi)發(fā)的區(qū)域（以店為半徑2000米范圍）的潛在消費(fèi)者進(jìn)行攻勢(shì)宣傳促銷，主要搞好店址半徑1000米內(nèi)的宣傳促銷。

三、適當(dāng)對(duì)部分大眾菜品進(jìn)行降價(jià)特銷，防御、打擊其它店的進(jìn)攻策略和品牌（戰(zhàn)略原則是：降價(jià)菜品要在同一品牌檔次中，以絕對(duì)震撼價(jià)進(jìn)行炒作，大勢(shì)提高單店知名度“先下手為強(qiáng)”，打擊競(jìng)爭(zhēng)品牌）。

活動(dòng)開(kāi)展：

1、主題1：重慶老城門火鍋超低利潤(rùn)回報(bào)廣大消費(fèi)者，全部菜品挑戰(zhàn)底線價(jià)“超值消費(fèi)，享受品牌”，全部菜品降價(jià)20％。印刷傳單：實(shí)行地毯式轟炸宣傳印邀請(qǐng)卡：穩(wěn)定老顧客，開(kāi)發(fā)新顧客

2、主題2：熱烈祝賀重慶老城門飲食文化發(fā)展有限公司榮獲“”稱號(hào)，優(yōu)惠大酬賓活動(dòng)（時(shí)間自訂活動(dòng)期間菜品一律8.8折，送小吃一份或水果拼盤一份）

四、對(duì)大眾喜歡的菜品實(shí)行“特價(jià)”銷售，每天推出一個(gè)半價(jià)特價(jià)菜品。

五、針對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的吃酒水習(xí)慣，爭(zhēng)取供應(yīng)商拿出一部分酒水進(jìn)行贈(zèng)送促銷。

六、抓住每個(gè)節(jié)日進(jìn)行節(jié)日內(nèi)容相關(guān)方面的促銷，主要促銷方式為降低、打折、免費(fèi)、聯(lián)銷、贈(zèng)送禮品等。

七、倡導(dǎo)綠色消費(fèi)，每周推出幾樣綠色菜品（特色菜），在顧客就餐時(shí)向客人介紹。

八、憑身份證來(lái)本店消費(fèi)，凡是姓名帶了“將”字和“軍”字的，均給予8.8折的優(yōu)惠或送現(xiàn)金20無(wú)和生日吃火鍋憑身份證送生日蛋糕，免本人菜品費(fèi)。

九、“吃毛肚送鴨腸”、“吃鴨腸送毛肚”，注：只能是綠色毛肚和童子鴨腸.十、提高員工工作積極性，提高服務(wù)質(zhì)量，內(nèi)部員工當(dāng)業(yè)務(wù)員，業(yè)務(wù)提成5％。

十一、必須搞好制冷通風(fēng)設(shè)施，為顧客提供清爽舒適的環(huán)境。校園經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)行銷方案

一、前言近年來(lái)，（2）幸運(yùn)抽獎(jiǎng)

①準(zhǔn)備一個(gè)摸獎(jiǎng)箱，內(nèi)置乒乓球，球上標(biāo)上獎(jiǎng)品名稱，摸獎(jiǎng)箱上定上“節(jié)日快樂(lè)，祝您好運(yùn)”字樣。②由禮儀小姐（迎賓或領(lǐng)班），呈上摸獎(jiǎng)箱，每桌選一名代表摸獎(jiǎng)。

③獎(jiǎng)品設(shè)置有：菜品、小吃、酒水、消費(fèi)代餐券等。

（3）劃拳擂臺(tái)賽

①每桌先推薦一名劃拳高手參加比賽。②單循環(huán)淘汰。

③記下每桌代表最高贏拳記錄。

④最后評(píng)出前三名。

⑤獎(jiǎng)品設(shè)置有殉（168、88、48元）、酒水白喝、菜品白吃，贈(zèng)送消費(fèi)代餐券相關(guān)紀(jì)念品。（4）幸運(yùn)搖獎(jiǎng)

①在演奏臺(tái)一個(gè)大型搖獎(jiǎng)圓盤，圓盤上按360°均勻布置相關(guān)獎(jiǎng)品和“請(qǐng)您唱首節(jié)日快樂(lè)歌”和“請(qǐng)您跳曲舞”、“請(qǐng)您講個(gè)故事”、“請(qǐng)您講個(gè)笑話”、“請(qǐng)您回答一個(gè)顧客提問(wèn)”等內(nèi)容。

②每桌選派一名幸運(yùn)兒進(jìn)行搖獎(jiǎng)。

③嘉賓表演節(jié)目后均要贈(zèng)送相關(guān)禮品。

店外氣氛營(yíng)造、如達(dá)到公司有關(guān)加盟店的分級(jí)要求，店外應(yīng)有老城門雕像。

2、門頭上懸掛兩面老城門POP旗。

3、門頭下方懸掛老城門專用燈籠，每個(gè)燈籠上印有“老城門”專用字體。

4、前放置一氣拱門，拱門直徑根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況而定，拱門上內(nèi)容：“中國(guó)名火鍋”“重慶老城門火鍋”全政部門人員上下班時(shí)間。

（2）發(fā)放人群：年齡20-50歲之間的人，且穿著，看起來(lái)較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力者。

（3）發(fā)放的姿勢(shì)及語(yǔ)言，左手托DM單，腰微屈，且面帶微笑，并配以禮貌用語(yǔ)“歡迎光臨巴將火鍋店”，用右手將DM單送到目標(biāo)對(duì)象的手中。

（4）統(tǒng)一著裝，披授帶，可選用店內(nèi)員工，也可以臨時(shí)聘用附近的大中學(xué)生。

（5）注意事項(xiàng)：若對(duì)方不接DM單不能強(qiáng)行塞到對(duì)方手里，且注意將附近散落的DM單撿拾起來(lái)，以免造成不好印象，數(shù)量每天10000-20000份，三天共計(jì)30000-60000份左右。

（6）廣告氣球的發(fā)放（贈(zèng)送）：選擇中、高檔茶樓、酒吧、咖啡廳，數(shù)量視店周圍情形定。

（7）廣告餐巾紙的發(fā)放：廣告餐巾紙的發(fā)放選擇踵就餐時(shí)段，即11:30到12:30之間，發(fā)放的地點(diǎn)為政府、行政機(jī)關(guān)部門旁的一些高檔次的快餐店，因?yàn)槔锩娴娜硕酁閷?shí)行朝九晚五改革后的政府機(jī)關(guān)人員，現(xiàn)代企業(yè)的高級(jí)打工人員。同時(shí)將廣告餐巾紙向臨街的門面發(fā)放，但應(yīng)注意不要其它飯館、面攤上。注：隨報(bào)附送的DM單做大度16K的規(guī)格，而街散發(fā)的DM單適當(dāng)配合廣告餐巾紙一起發(fā)放。

(8)腰鼓隊(duì)(或其它有當(dāng)?shù)孛癖婏L(fēng)格的節(jié)目)：60人的一個(gè)方隊(duì)，另派兩我們的迎賓披授帶走在最前面，撐一橫幅內(nèi)容為：“重慶老城門火鍋店開(kāi)業(yè)酬賓，吃100元(菜品)，送元（消費(fèi)券）”。另一橫幅內(nèi)容：“開(kāi)業(yè)期間好禮不斷＋地址＋訂座電話”（可走在隊(duì)尾），腰鼓隊(duì)暫定為三支，開(kāi)業(yè)三天各一支，路線選擇人口密集區(qū)或主街道；時(shí)間為早上10:30-13:00（沿途配合發(fā)放DM單）。（9）短信發(fā)送內(nèi)容：“吃老城門火鍋，給您雙重驚喜：熱烈慶祝重慶老城門火鍋店開(kāi)業(yè)，吃100元（菜品），送元（消費(fèi)券）；好禮不斷，訂座電話。

（10）電視字幕：可以參照短信廣告內(nèi)容，另加入地址信息，歡迎光臨等字樣。

（11）當(dāng)?shù)亟煌ㄅ_(tái)。

細(xì)數(shù)升學(xué)宴、謝師宴營(yíng)銷及注意事項(xiàng)

十年寒窗望金榜，九載熬油憶師情。一年一度的高考開(kāi)始了，每年這個(gè)時(shí)候，也是餐飲業(yè)開(kāi)始策劃升學(xué)宴、謝師宴促銷活動(dòng)方案的時(shí)候，升學(xué)宴謝師宴如何才能策劃得別有心裁？

一、升學(xué)宴活動(dòng)方案

（一）活動(dòng)主題：

為祝賀主人公XX同學(xué)考入理想的大學(xué)——安徽廣播影視學(xué)院，舉辦這次升學(xué)宴，同時(shí)向親朋好友、老師父母表達(dá)感謝。

（二）活動(dòng)目的：

寒窗苦讀數(shù)十年，如今終于考上了理想的大學(xué)，舉辦這次升學(xué)宴的目的就是為了祝賀張小茜同學(xué)。而主人公考上理想大學(xué)是她周圍所有人共同幫助與關(guān)懷下地結(jié)果，所以更重要的是，舉辦這次升學(xué)宴是主人公為了感謝老師、感謝父母、感謝親朋好友的表達(dá)形式。

（三）活動(dòng)流程：

1．主持人開(kāi)場(chǎng)。首先由主持人上場(chǎng)向大家說(shuō)明舉辦此次升學(xué)宴的目的和意義，再簡(jiǎn)單介紹一下主人公。

2．主人公上場(chǎng)。因主人公十幾年的學(xué)習(xí)生活與古人十年寒窗苦讀很相似，所以，主人公將要以模仿古人讀書(shū)的樣子慢慢踱步上場(chǎng)，并且背誦古詩(shī)，有趣生動(dòng)的展現(xiàn)一下學(xué)生們的學(xué)習(xí)生活。而且，到場(chǎng)的同學(xué)們也會(huì)配合主人公以同樣的方式上場(chǎng)，從而達(dá)到烘托氛圍的效果。

3．播放視頻。在主人公上場(chǎng)以后，主持人將會(huì)和主人公談一談她曾經(jīng)學(xué)習(xí)時(shí)的情景，并且由此引出視頻。視頻播放的內(nèi)容即是主人公高中時(shí)期學(xué)習(xí)生活的各種畫(huà)面，再現(xiàn)主人公曾經(jīng)充滿酸甜苦辣的日子。

4．展示成果。視頻播放結(jié)束后，主人公將會(huì)向在座的親朋好友展示這十幾年來(lái)最大的成果——安廣院錄取通知書(shū)。而在場(chǎng)的親朋好友們也將會(huì)表達(dá)熱烈的祝賀。

5．感謝老師。本次的升學(xué)宴將會(huì)請(qǐng)來(lái)主人公高中時(shí)期的班主任陳老師。老師對(duì)于學(xué)生的成功是給予了很大的幫助的，所以，在當(dāng)天，主人公會(huì)用一種古人感謝師長(zhǎng)的特別的方式——送臘腸，來(lái)表達(dá)對(duì)老師感謝。

6．感謝父母。父母是孩子取得成功的最大功臣，孩子的一切都離不開(kāi)父母的培養(yǎng)。所以，主人公將會(huì)用跪拜禮的形式來(lái)感謝父母，表達(dá)對(duì)父母最深深地感謝之情。

7．播放視頻。視頻將展示的是主人公與她的同學(xué)們?cè)?jīng)的美好快樂(lè)生活。并且以播放視頻的形式引出同學(xué)的到來(lái)。

8．同學(xué)上場(chǎng)。每個(gè)同學(xué)上場(chǎng)時(shí)都會(huì)唱一段祝福的歌送給主人公。表達(dá)對(duì)主人公美好未來(lái)的祝福。

9．宣誓。在這里宣誓是為了在親朋好友、父母老師的見(jiàn)證下，說(shuō)出自己對(duì)未來(lái)、對(duì)自己的要求，讓自己不忘過(guò)去的辛苦、周圍人的幫助與關(guān)懷，不要忘記自己的夢(mèng)想，一直堅(jiān)持下去。

10．宣布開(kāi)席。

二、謝師宴優(yōu)惠活動(dòng)

（一）酒水免費(fèi)優(yōu)惠政策

1、凡在我館訂“謝師宴”的客戶，憑一本本科錄取通知書(shū)復(fù)印件，可享受“和貴胡氏宴酒”免費(fèi)無(wú)限量暢飲。

2、凡最先在我館訂“謝師宴”的前五家客戶，憑大學(xué)錄取通知書(shū)復(fù)印件，可享受“柔和經(jīng)典種子酒”免費(fèi)無(wú)限量暢飲。

3、若同時(shí)符合以上二種優(yōu)惠規(guī)定的客人，由客人自主選擇酒類品牌。

4、執(zhí)行時(shí)間：8月1日—9月10日。

（二）謝師宴宴席優(yōu)惠政策

1、“謝師宴”宴席餐標(biāo)滿528元/桌（菜金）的客人，每桌可享受由我館贈(zèng)送的4瓶雪花啤酒（勇闖天涯）和2瓶飲料（雪碧與橙汁）。

2、“謝師宴”宴席餐標(biāo)滿568元/桌（菜金）及以上的客人，每桌可享受由我館贈(zèng)送的6瓶雪花啤酒（勇闖天涯）和2瓶飲料（雪碧與橙汁）。

3、低于528元/桌的客人，不享受我館此項(xiàng)優(yōu)惠政策。

4、執(zhí)行時(shí)間：8月1日—9月10日

（三）謝師案營(yíng)銷方式

1、制作專門謝師宴套餐，可以根據(jù)實(shí)際的情況將“謝師宴”分“十年寒窗宴”468元/桌、“金榜題名宴”568/桌、“狀元及第宴”668元/桌三個(gè)檔次，菜名要經(jīng)過(guò)合理包裝，體現(xiàn)出濃濃的文化氛圍。

2、狀元及第宴，豪情相邀。特別邀請(qǐng)高考狀元(文、理科各1名)，匯聚酒店共暢未來(lái)；贈(zèng)送每位狀元精美求學(xué)用品作紀(jì)念；金榜題名宴(請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)們充分發(fā)揮人脈關(guān)系，制作邀請(qǐng)函)。

3、商家互動(dòng)，款贈(zèng)厚禮。餐廳/酒店聯(lián)合其它商家、學(xué)?；蚬?yīng)商，采用“一對(duì)一”的形式，簽訂互惠條款，共同為莘莘學(xué)子們準(zhǔn)備優(yōu)惠券。建議采用“雙贏”方式，營(yíng)銷、財(cái)務(wù)及公司積極主動(dòng)參與。

4、桌桌有禮品，場(chǎng)場(chǎng)有驚喜。凡在餐廳/酒店舉辦謝師宴的學(xué)子，不論消費(fèi)金額多少，桌桌都可以得到xxx白酒水一瓶(價(jià)值128元/瓶)。凡惠顧十桌(含十桌)以上奉送相同檔次餐標(biāo)一桌；消費(fèi)五桌(含五桌)以上奉送學(xué)生求學(xué)用紀(jì)念品等等。

5、免費(fèi)提供停車場(chǎng)地，優(yōu)先預(yù)定，免費(fèi)照相、免費(fèi)博士帽等。

6、飯后贈(zèng)送參加宴席的老師們精美小禮物一份(上面要印上餐廳/酒店的名稱、電話、地址、網(wǎng)址)。

針對(duì)兒童營(yíng)銷流動(dòng)

兒童是很多家庭出外就餐的決議計(jì)劃者。兒童常去的餐廳是咖啡廳和快餐店，針對(duì)他們的營(yíng)銷有以下幾點(diǎn)：

(1)提供兒童菜單和兒童份額的餐飲品，多給兒童一些特別關(guān)照；

(2)提供為兒童服務(wù)的舉措措施。例如兒童座椅、兒童餐具、圍兜，一視同仁接待小客人；

(3)贈(zèng)予兒童小禮物，尤其選送他們喜歡的與餐廳宣傳緊密親密聯(lián)系的禮品；

(4)娛樂(lè)流動(dòng)。兒童對(duì)新穎好玩的東西較感愛(ài)好，餐廳常在一角設(shè)有兒童游戲場(chǎng)，放置一些木馬、積木、翹板之類的玩具，還有的專門為兒童開(kāi)設(shè)專場(chǎng)木偶戲表演、魔術(shù)和小丑表演，或放映卡通片、講故事等。尤其在周末、周日，兒童節(jié)日，這是吸引全家用餐的好方法。

(5)兒童生日營(yíng)銷。餐廳可以印制生日菜單。進(jìn)行宣傳，給予一定的優(yōu)惠。例如日本麥當(dāng)勞漢堡店記載了約60萬(wàn)名小朋友的出生日期，在每個(gè)小朋友生日前幾天，會(huì)收到麥當(dāng)勞漢堡店寄來(lái)的電腦生日卡，到了生El那天，小朋友便持卡到麥當(dāng)勞來(lái)。這時(shí)，店里的工作職員除了對(duì)小壽星說(shuō)一聲“生日快樂(lè)”以外，還鼓掌歡迎他們的光臨。餐廳還營(yíng)銷生日宴有“寶寶滿月”、“周歲宴會(huì)”等等，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這些小朋友是餐廳的潛伏顧客。

(6)抽獎(jiǎng)與贈(zèng)品。常見(jiàn)的做法是發(fā)給每位兒童一張動(dòng)物畫(huà)，讓兒童用蠟筆涂上顏色，進(jìn)行比賽，給獲獎(jiǎng)?wù)哳C發(fā)獎(jiǎng)品，增加了兒童的不少樂(lè)趣。

(7)贊助兒童事業(yè)，樹(shù)立餐廳形象。餐廳可以給孤兒院等兒童慈善機(jī)構(gòu)進(jìn)行募捐，設(shè)立獎(jiǎng)勵(lì)學(xué)金，贊助兒童體育比賽，繪畫(huà)、音樂(lè)比賽等，可以吸引新聞焦點(diǎn)，樹(shù)立企業(yè)在公家中的形象。

野菜美食節(jié)策劃方案

一、活動(dòng)目的春季是個(gè)比較容易上火的季節(jié)，時(shí)下正是吃山野菜的好季節(jié)，因此許多人都喜歡吃山野菜來(lái)敗火。東北的山野菜資源十分豐富，不僅品種繁多，而且產(chǎn)量很高，它們生長(zhǎng)在自然環(huán)境中，屬綠色食品，風(fēng)味獨(dú)特、營(yíng)養(yǎng)豐富。隨著人們生活水平的日益提高，飲食得到了極大的改善，結(jié)果吃出了“富貴病”，如今人們開(kāi)始認(rèn)識(shí)到了吃得好的含義是吃得科學(xué)、吃得合理，所以食野菜新潮悄然興起。常福綠色飯莊山野菜美食節(jié)，倡導(dǎo)健康合理飲食，吃明白飯，做健康人。

二、活動(dòng)理念

刺老芽、野蔥、蕨菜等野菜不僅喚起了我們對(duì)童年快樂(lè)生活的回憶，而且原始生態(tài)的菜肴也極端地挑逗味蕾的快感。讓我們掙脫城市的格式化，突破餐飲的既定模式，做最有人氣的特色飲食，養(yǎng)生飲食。

三、活動(dòng)原則

通過(guò)美食節(jié)的舞臺(tái)，倡導(dǎo)人們吃野菜，展示特色菜肴，讓賓客融入其中，真正達(dá)到“人以食為本，人以節(jié)為樂(lè)”的效果，營(yíng)造出美食節(jié)的節(jié)日氣氛。

四、活動(dòng)宗旨

充分展現(xiàn)菜品的品質(zhì)，詳細(xì)介紹山野菜給身體帶來(lái)的健康，突出“服務(wù)至上、顧客是上帝”服務(wù)宗旨。

五、活動(dòng)賣點(diǎn)

因山野菜生長(zhǎng)在山野林中，故沒(méi)有化肥的污染。它營(yíng)養(yǎng)豐富，具有濃郁特有鮮味。山野菜是純天然綠色食品，因其天然、無(wú)害、營(yíng)養(yǎng)等特點(diǎn)深受各界人民的喜愛(ài)。

六、活動(dòng)設(shè)想

在活動(dòng)開(kāi)展前，餐廳就同時(shí)利用店外海報(bào)、報(bào)紙廣告、活動(dòng)條幅、網(wǎng)站介紹等多種宣傳手段，對(duì)此次美食節(jié)促銷活動(dòng)進(jìn)行了大肆宣傳和廣泛傳播。

1、在報(bào)刊登宣傳廣告：“回歸自然，綠色健康”常福生態(tài)山野菜美食節(jié)。

2、可印制美食節(jié)廣告彩頁(yè)隨報(bào)紙附送。

3、大堂放置美食節(jié)宣傳廣告牌。

4、宣傳標(biāo)語(yǔ)

（1）磨盤山野菜、山泉水的魚(yú)，吃出綠色，吃出健康！

（2）二十一世紀(jì)吃什么？綠色山野菜！

（3）養(yǎng)在深閨人未識(shí)，如今登門來(lái)百湖。

（4）野菜吃出健康，野菜吃出營(yíng)養(yǎng)。

（5）天然綠色山野菜，讓您能夠邊吃邊補(bǔ)！

5、印刷活動(dòng)宣傳單，贈(zèng)送附近居民。

6、做戶外橫幅4條，廣告宣傳。

7、抽獎(jiǎng)設(shè)計(jì)一、二、三等獎(jiǎng)，獎(jiǎng)品可以有飲料、山野菜、免單20元菜肴。

8、做山野菜食譜，開(kāi)發(fā)新的山野菜做法，可以去網(wǎng)絡(luò)搜尋，或者自創(chuàng)。

9、買一斤好春茶，以細(xì)節(jié)和品味讓客人留戀回味。

七、促銷形式

把野菜的原材料全部展示出來(lái)，讓一個(gè)長(zhǎng)條桌子被各式各樣綠色的野菜擺滿，和紫色的紫包菜，紅色的辣椒、西紅柿，黃色的南瓜、黃辣椒相映成趣，一副春意盎然的好情致，引起人們興趣。

價(jià)格優(yōu)惠，借節(jié)日開(kāi)展促銷，免費(fèi)贈(zèng)送酒水，對(duì)消費(fèi)者實(shí)行優(yōu)惠、舉辦現(xiàn)短抽獎(jiǎng)活動(dòng)等，多重驚喜，意外收獲。

經(jīng)費(fèi)預(yù)算及廣告策劃：

1、縣城主干道50條橫幅廣告。費(fèi)用3500元。

2、所有的手機(jī)尾數(shù)帶6、8、9用戶地毯式短信覆蓋。預(yù)計(jì)發(fā)5000條，共500元。

3、租用一臺(tái)專用宣傳車?yán)@城宣傳10天。費(fèi)用2000元。

4、出租車車張貼廣告。費(fèi)用1000元。

5、組織員工上街拉練，散發(fā)宣傳資料。費(fèi)用300元。

6、消費(fèi)卷制作400張，費(fèi)用50元。

第五篇：房地產(chǎn)行銷策劃-房地產(chǎn)行銷策劃方案全案模版

房地產(chǎn)行銷策劃-房地產(chǎn)行銷策劃方案全案模版

第一章 項(xiàng)目投資策劃行銷

項(xiàng)目投資策劃行銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下功夫，以後的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)就可以事半功倍。

專案投資策劃行銷可對(duì)專案進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，並就規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對(duì)專案開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見(jiàn)。

一 專案用地周邊環(huán)境分析

1、專案土地性質(zhì)調(diào)查

.地理位置

.地質(zhì)地貌狀況

.土地面積及紅線圖

.土地規(guī)劃使用性質(zhì)

.七通一平現(xiàn)狀

2、專案用地周邊環(huán)境調(diào)查

.地塊周邊的建築物

.綠化景觀

.自然景觀

.歷史人文景觀

.環(huán)境污染狀況

3、地塊交通條件調(diào)查

.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃

.專案的水、路、空交通狀況

.地塊周邊的市政道路進(jìn)入專案地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀

4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.購(gòu)物場(chǎng)所

.文化教育

.醫(yī)療衛(wèi)生

.金融服務(wù)

.郵政服務(wù)

.娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)

.生活服務(wù)

.娛樂(lè)休息設(shè)施

.周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素

.歷史人文區(qū)位影響 二 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷

1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況

.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值：

第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量

房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量

.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)

.國(guó)家宏觀金融政策：

貨幣政策

利率

房地產(chǎn)按揭政策

.固定資產(chǎn)投資總額：

全國(guó)及項(xiàng)目所在地

其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重

.社會(huì)消費(fèi)品零售總額：

居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

商品住孛價(jià)格指數(shù)

.中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)路資訊資源利用

2、專案所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)

.項(xiàng)目所在地的居民住孛形態(tài)及比重

.政府對(duì)各類住孛的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī)

.政府關(guān)於商品住孛在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)

.短中期政府在專案所在地及專案地塊周邊的市政規(guī)劃

3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀

4、項(xiàng)目所在地商品住孛市場(chǎng)板塊的劃分及其差異

5、項(xiàng)目所在地商品住孛平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)

6、商品住孛客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析

.各種檔次商品住孛客戶分析

.商品住孛客戶購(gòu)買行為分析

三 土地SWOT（深層次）分析

1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)

2、專案地塊的劣勢(shì)

3、專案地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)

4、專案地塊的威脅及困難點(diǎn)

四 項(xiàng)目市場(chǎng)定位

1、類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研

.類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本資料

.專案戶型結(jié)構(gòu)詳析

.專案規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料

.綜合評(píng)判

2、項(xiàng)目定位

.市場(chǎng)定位：

區(qū)域定位

主力客戶群定位

.功能定位

.建築風(fēng)格定位

五 專案價(jià)值分析

1、商品住孛專案價(jià)值分析的基本方法和概念

.商品住孛價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）：

選擇可類比項(xiàng)目

確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重

分析可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特徵

對(duì)比並量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值

根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)

.類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值

A 市政交通及直入交通的便利性的差異

B 專案周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異

教育和人文景觀的差異

各種污染程度的差異

社區(qū)素質(zhì)的差異

C 周邊市政配套便利性的差異

專案可提升價(jià)值判斷

A 建築風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)

B 單體戶型設(shè)計(jì)

C 建築空間佈局和環(huán)藝設(shè)計(jì)

D 社區(qū)配套和物業(yè)管理

E 形象包裝和行銷策劃

F 發(fā)展商品牌和實(shí)力

價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素

A 經(jīng)濟(jì)因素

B 政策因素

2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析

.類比樓盤分析與評(píng)價(jià)

.專案價(jià)值類比分析：

價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析

專案類比價(jià)值計(jì)算

六 專案定價(jià)模擬

1、均價(jià)的確定

.住孛項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法

有效需求成本加價(jià)法

A 分析有效市場(chǎng)價(jià)格範(fàn)圍

B 確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格

運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)

2、專案中具體單位的定價(jià)類比

.商品住孛定價(jià)法：

差異性價(jià)格係數(shù)定價(jià)法（日照採(cǎi)光係數(shù)、景觀朝向係數(shù)、戶型係數(shù)、樓層係數(shù)、隨機(jī)係數(shù)）

.各種差異性價(jià)格係數(shù)的確定：

確定基礎(chǔ)均價(jià)

確定係數(shù)

確定幅度

.具體單位定價(jià)類比

七 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析

1、專案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬

.專案總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

.首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

2、專案首期成本模擬

.成本模擬表及其說(shuō)明

3、專案收益部分類比

.銷售收入模擬：

銷售均價(jià)假設(shè)

銷售收入模擬表

.利潤(rùn)模擬及說(shuō)明：

模擬說(shuō)明

利潤(rùn)模擬表

.敏感性分析：

可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響

銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響 八 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示

1、專案風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)

.價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：

專案的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升專案同周 邊專案的類比價(jià)值

專案形象包裝和行銷推廣是否成功

2、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性

.減少資金佔(zhàn)用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本

.對(duì)銷售節(jié)奏和開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以儘量少的資金佔(zhàn)用啟動(dòng)項(xiàng)目，並在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠

3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)

.國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)過(guò)形勢(shì)的變化

.國(guó)家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)

九 開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議

1、影響專案開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因素

.政策法規(guī)因素

.地塊狀況因素

.發(fā)展商操作水準(zhǔn)因素

.資金投放量及資金回收要求

.銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素

.市場(chǎng)供求因素

.上市時(shí)間要求

2、專案開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)

.專案開(kāi)發(fā)步驟

.專案投入產(chǎn)出評(píng)估

.結(jié)論

第二章 專案規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃行銷

通過(guò)完整科學(xué)的投資策劃行銷分析，發(fā)展商有了明確的市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展後，市場(chǎng)需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的建築規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來(lái)越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將“以人為本”的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境品質(zhì)作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。專案規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃行銷是基於市場(chǎng)需求而專業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。

專案規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃行銷是以專案的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場(chǎng)的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)專案地塊進(jìn)行總體規(guī)劃佈局，確定建築風(fēng)格和色彩計(jì)畫(huà)，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，並對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。

一 總體規(guī)劃

1、專案地塊概述

.專案所屬區(qū)域現(xiàn)狀

.項(xiàng)目臨界四周狀況

.項(xiàng)目地貌狀況

2、專案地塊情況分析

.發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想

.影響專案總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素

.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避

.專案市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)

3、建築空間佈局

.專案總體平面規(guī)劃及其說(shuō)明

.項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其說(shuō)明

4、道路系統(tǒng)佈局

.地塊周邊交通環(huán)境示意：

地塊周邊基本路網(wǎng)

專案所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r

.專案道路設(shè)置及其說(shuō)明：

項(xiàng)目主要出入口設(shè)置

項(xiàng)目主要幹道設(shè)置

專案車輛分流情況說(shuō)明

專案停車場(chǎng)佈置

5、綠化系統(tǒng)佈局

.地塊周邊景觀環(huán)境示意：

地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述

項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃佈局及未來(lái)發(fā)展方向

.專案環(huán)藝規(guī)劃及說(shuō)明：

專案綠化景觀系統(tǒng)分析

項(xiàng)目主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)

6、公建與配套系統(tǒng)

.項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.專案配套功能配置及孜排

.公共建築外立面設(shè)計(jì)提示：

會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示

行銷中心外立面設(shè)計(jì)提示

物業(yè)管理公司、辦公室等建築外立面設(shè)計(jì)提示

其他公建（如巴士站、圍牆）外立面設(shè)計(jì)提示

.公共建築平面設(shè)計(jì)提示：

公共建築風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示

專案公共建築外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

7、分期開(kāi)發(fā)

.分期開(kāi)發(fā)思路

.首期開(kāi)發(fā)思路

8、分組團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度

二 建築風(fēng)格定位

1、專案總體建築風(fēng)格及色彩計(jì)畫(huà)

.專案總體建築風(fēng)格的構(gòu)思

.建築色彩計(jì)畫(huà)

2、建築單體外立面設(shè)計(jì)提示

.商品住孛房外立面設(shè)計(jì)提示：

多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示

不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示

針對(duì)屋頂、屋簷、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示

其他特殊設(shè)計(jì)提示

.商業(yè)物業(yè)建築風(fēng)格設(shè)計(jì)提示

三 主力戶型選擇

1、專案所在區(qū)域同類樓盤戶型比較

2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及專案戶型配置比例

3、主力戶型設(shè)計(jì)提示

.一般住孛套房戶型設(shè)計(jì)提示

.躍式、複式、躍複式戶型設(shè)計(jì)提示

.別墅戶型設(shè)計(jì)提示

4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示

.商業(yè)群樓平面設(shè)計(jì)提示

.商場(chǎng)樓層平面設(shè)計(jì)提示

.寫字樓平面設(shè)計(jì)提示

四 室內(nèi)空間佈局裝修概念提示

1、室內(nèi)空間佈局提示

2、公共空間主題選擇

3、庭院景觀提示

五 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

1、專案周邊環(huán)境調(diào)查和分析

2、專案總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想

.地塊已有的自然環(huán)境利用

.專案人文環(huán)境的營(yíng)造

3、專案各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)共用空間設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示

.組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示

.組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示

4、專案公共建築外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.專案主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.專案行銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.專案會(huì)所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.專案行銷示範(fàn)中心沿途可營(yíng)造環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.針對(duì)本專案的其他公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)

六 公共傢俱概念設(shè)計(jì)提示

1、項(xiàng)目周邊同類樓盤公共傢俱擺設(shè)

.行銷中心大堂

.管理辦公室

2、本專案公共傢俱概念設(shè)計(jì)提示

七 公共裝飾材料選擇指導(dǎo)

1、項(xiàng)目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較

2、本項(xiàng)目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思

3、專案行銷示範(fàn)單位裝修概念設(shè)計(jì)

.客廳裝修概念設(shè)計(jì)

.廚房裝修概念設(shè)計(jì)

.主人房裝修概念設(shè)計(jì)

.兒童房裝修概念設(shè)計(jì)

.客房裝修概念設(shè)計(jì)

.室內(nèi)其他（如陽(yáng)臺(tái)、玄關(guān)、門窗）裝修提示

4、項(xiàng)目行銷中心裝修風(fēng)格提示

5、住孛裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

.多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

.樓中樓、複式、躍複式裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

.別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

八 燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo)

1、專案燈光設(shè)計(jì)

.專案公共建築外立面燈光設(shè)計(jì)

.專案公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì)

.專案道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì)

.專案室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)

2、背景音樂(lè)指導(dǎo)

.廣場(chǎng)音樂(lè)佈置

.專案室內(nèi)背景音樂(lè)佈置

九 社區(qū)未來(lái)生活方式的指導(dǎo)

1、專案建築規(guī)劃組團(tuán)評(píng)價(jià)

2、營(yíng)造和引導(dǎo)未來(lái)生活方式

.住戶特徵描述

.社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì)

第三章 項(xiàng)目品質(zhì)工期策劃行銷

房地產(chǎn)市場(chǎng)行銷，它貫穿于商品的開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售、服務(wù)的全過(guò)程。品質(zhì)工期是重要的流程之一，因房屋品質(zhì)、工期延誤等原因，而造成銷售停滯和購(gòu)樓者要求換房或退房的現(xiàn)象屢有發(fā)生。它嚴(yán)重影響發(fā)展商及項(xiàng)目的信譽(yù)度、美譽(yù)度。因此項(xiàng)目品質(zhì)工期策劃行銷是發(fā)展商必頇樹(shù)立的觀念。

一 建築材料選用提示

1、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤建築材料選用類比

2、新型建築裝飾材料提示

3、建築材料選用提示

二 施工工藝流程指導(dǎo)

1、工程施工規(guī)範(fàn)手冊(cè)

2、施工工藝特殊流程提示

三 品質(zhì)控制

1、專案工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示

2、文明施工品質(zhì)管制內(nèi)容提示

四 工期控制

1、專案開(kāi)發(fā)進(jìn)度提示

2、施工組織與管理

五 造價(jià)控制

1、建築成本預(yù)算提示

2、建築流動(dòng)資金孜排提示

六 孜全管理

1、專案現(xiàn)場(chǎng)管理方案

2、孜全施工條例

第四章 項(xiàng)目形象策劃行銷

項(xiàng)目形象策劃行銷包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其專案視覺(jué)形象等。

房地產(chǎn)專案視覺(jué)形象是指房地產(chǎn)專案有別於其他項(xiàng)目具有良好識(shí)別功能的統(tǒng)一視覺(jué)表現(xiàn)。其核心部分包括專案的名稱、標(biāo)誌、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。要求造型設(shè)計(jì)既要富有意境，又要突出個(gè)性，形象鮮明，便於記憶，便於宣傳，以統(tǒng)一運(yùn)用於專案形象包裝。

其他形象（略）

一 專案視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)核心部分

1、名稱

.項(xiàng)目名

.道路名

.建築名

.組團(tuán)名

2、標(biāo)誌

3、標(biāo)準(zhǔn)色

4、標(biāo)準(zhǔn)字體

二 延展及運(yùn)用部分

1、工地環(huán)境包裝視覺(jué)

.建築物主體

.工地圍牆

.主路網(wǎng)及參觀路線

.環(huán)境綠化

2、行銷中心包裝設(shè)計(jì)

.行銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì)

.行銷中心功能分區(qū)提示

.行銷中心大門橫眉設(shè)計(jì)

.行銷中心形象牆設(shè)計(jì)

.臺(tái)面設(shè)計(jì)

.展板設(shè)計(jì)

.行銷中心導(dǎo)視牌

.銷售人員服裝設(shè)計(jì)提示

.銷售用品系列設(shè)計(jì)

.示範(fàn)單位導(dǎo)視牌

.示範(fàn)單位樣板房說(shuō)明牌

3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)

.辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)

.物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)

第五章 專案行銷推廣策劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目行銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)將要進(jìn)行的行銷推廣活動(dòng)進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌畫(huà)的超前決策。是房地產(chǎn)全程策劃行銷的重頭戲，是行銷策劃水準(zhǔn)與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運(yùn)作。

一 區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析

1、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀

2、專案周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查

.項(xiàng)目概括

.市場(chǎng)定位

.銷售價(jià)格

.銷售政策措施

.廣告推廣手法

.主要媒體應(yīng)用及投入頻率

.公關(guān)促銷活動(dòng)

.其他特殊賣點(diǎn)和銷售手段

3、結(jié)論

二 專案主賣點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策

1、專案主賣點(diǎn)薈萃

2、專案強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策

三 目標(biāo)客戶群定位分析

1、專案所在地人口總量及地塊分佈情況

2、專案所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和專案所在地人口就業(yè)情況

3、專案所在地家庭情況分析

.家庭成員結(jié)構(gòu)

.家庭收入情況

.住房要求、生活習(xí)慣

4、專案客戶群定位

.目標(biāo)市場(chǎng)：目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域範(fàn)圍界定

市場(chǎng)調(diào)查資料匯總、研究

目標(biāo)市場(chǎng)特徵描述

.目標(biāo)客戶：目標(biāo)客戶細(xì)分

目標(biāo)客戶特徵描述

目標(biāo)客戶資料

四 價(jià)格定位及策略

1、項(xiàng)目單方成本

2、專案利潤(rùn)目標(biāo)

3、可類比專案市場(chǎng)價(jià)格

4、價(jià)格策略

.定價(jià)方法

.均價(jià)

.付款方式和進(jìn)度

.優(yōu)惠條款

.樓層和方位差價(jià)

.綜合計(jì)價(jià)公式

5、價(jià)格分期策略

.內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格

.入市價(jià)格

.價(jià)格升幅週期

.價(jià)格升幅比例

.價(jià)格技術(shù)調(diào)整

.價(jià)格變化市場(chǎng)反映及控制

.項(xiàng)目?jī)r(jià)格、銷售額配比表

五 入市時(shí)機(jī)規(guī)劃

1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析

2、專案所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場(chǎng)情況簡(jiǎn)明分析

3、入市時(shí)機(jī)的確定及孜排

六 廣告策略

1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分

.廣告總體策略

.廣告的階段性劃分

2、廣告主題

3、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4、廣告效果監(jiān)控、評(píng)估、修正

5、入市前印刷品的設(shè)計(jì)、製作

.購(gòu)房頇知

.詳細(xì)價(jià)格表

.銷售控制表

.樓書(shū)

.宣傳海報(bào)、折頁(yè)

.認(rèn)購(gòu)書(shū)

.正式合同

.交房標(biāo)準(zhǔn)

.物業(yè)管理內(nèi)容

.物業(yè)管理公約

七 媒介策略

1、媒體總策略及媒體選擇

.媒體總策略

.媒體選擇

.媒體創(chuàng)新使用

2、軟性新聞主題

3、媒介組合4、投放頻率及規(guī)模

5、費(fèi)用估算

八 推廣費(fèi)用計(jì)畫(huà)

1、現(xiàn)場(chǎng)包裝

2、印刷品

3、媒介投放

4、公關(guān)活動(dòng)

九 公關(guān)活動(dòng)策劃和現(xiàn)場(chǎng)包裝

十 行銷推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估、修正

1、效果測(cè)評(píng)形式

.進(jìn)行性測(cè)評(píng)

.結(jié)論性測(cè)評(píng)

2、實(shí)施效果測(cè)評(píng)的主要指標(biāo)

.銷售收入

.企業(yè)利潤(rùn)

.市場(chǎng)佔(zhàn)有率

.品牌形象和企業(yè)形象

第六章 專案顧問(wèn)、銷售、代理的策劃行銷

銷售階段是檢驗(yàn)前幾個(gè)方面的策劃行銷工作的重要尺規(guī)，同時(shí)，他又是自成一體的的嚴(yán)密科學(xué)系統(tǒng)。

一 銷售週期劃分及控制

1、銷售策略

.行銷思想（全面行銷）：

全過(guò)程行銷

全員行銷

.銷售網(wǎng)路：

專職售樓人員（銷售經(jīng)理、銷售代表）

銷售代理商（銷售顧問(wèn)）

兼職售樓員

.銷售區(qū)域：緊扣目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶

.銷售階段：

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期

蓄勢(shì)調(diào)整期

開(kāi)盤詴銷期

銷售擴(kuò)張期

強(qiáng)勢(shì)銷售期

掃尾清盤期

.政策促銷

.銷售活動(dòng)

.銷售承諾

2、銷售過(guò)程模擬

.銷售實(shí)施：

顧客購(gòu)買心理分析

樓房情況介紹

簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)

客戶檔案記錄

成交情況總匯

正式合同公證

簽定正式合同

辦理銀行按揭

銷售合同執(zhí)行監(jiān)控

成交情況匯總

.銷售合同執(zhí)行監(jiān)控：

收款催款程序控制

按期交款的收款控制

延期交工的收款控制

入住環(huán)節(jié)控制

客戶檔案

客戶回訪與親情培養(yǎng)

與物業(yè)管理的交接

.銷售結(jié)束：

銷售資料的整理和保管

銷售人員的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定

銷售工作中的處理個(gè)案記錄

銷售工作總結(jié)

二 各銷售階段行銷策劃推廣執(zhí)行方案實(shí)施

三 各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)佈實(shí)施

四 銷售前資料準(zhǔn)備

1、批文及銷售資料

.批文：

公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照

商品房銷售許可證

.樓孫說(shuō)明書(shū)：

專案統(tǒng)一說(shuō)詞

戶型圖與會(huì)所平面圖

會(huì)所內(nèi)容

交樓標(biāo)準(zhǔn)

選用建築材料

物管內(nèi)容

.價(jià)格體系：

價(jià)目表

付款方式

按揭辦理辦法

利率表

辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程式及費(fèi)用

入住流程

入住收費(fèi)明細(xì)表

物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（其他標(biāo)準(zhǔn)，如球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、學(xué)校等）

.合同文本：

預(yù)定書(shū)（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)）

銷售合同標(biāo)準(zhǔn)文本

個(gè)人住房抵押合同

個(gè)人住房公積金借款合同

個(gè)人住房商業(yè)性借款合同

保險(xiǎn)合同

公證書(shū)

2、人員組建

.銷售輔導(dǎo)：

發(fā)展商銷售隊(duì)伍

A 主管銷售副總

B 銷售部經(jīng)理

C 銷售主管或銷售控制

D 銷售代表

E 銷售/事務(wù)型人員

F 銷售/市場(chǎng)人員

G 綜合處（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）

.專業(yè)銷售公司（全國(guó)性）輔導(dǎo)發(fā)展商銷售工作

A 專職銷售經(jīng)理

B 派員實(shí)地參與銷售

C 專案經(jīng)理跟蹤專案總體策劃、銷售，提供支援，理順關(guān)係

.專業(yè)銷售公司總部就專案銷售管理提供支援

.專業(yè)銷售公司全國(guó)銷售網(wǎng)路資源調(diào)動(dòng)使用

.銷售代理：

發(fā)展商與專業(yè)銷售公司配合 A 負(fù)責(zé)行銷的副總

B 處理法律事務(wù)人員

C 財(cái)務(wù)人員

.專業(yè)銷售公司成立專案銷售隊(duì)伍

A 銷售經(jīng)理（總部派出）

B 銷售代表

C 專案經(jīng)理（職能上述）

.專業(yè)銷售公司總部銷售管理及支援

.專業(yè)銷售公司全國(guó)銷售網(wǎng)路資源調(diào)動(dòng)使用

3、制定銷售工作進(jìn)度總表

4、銷售控制與銷售進(jìn)度類比

.銷售控制表

.銷售收入預(yù)算表

5、銷售費(fèi)用預(yù)算表

.總費(fèi)用預(yù)算

.分項(xiàng)開(kāi)支：

銷售人員招聘費(fèi)用

銷售人員工資

銷售提成/銷售輔導(dǎo)顧問(wèn)費(fèi)

銷售人員服裝費(fèi)

銷售中心運(yùn)營(yíng)辦公費(fèi)用

銷售人員差旅費(fèi)用

銷售人員業(yè)務(wù)費(fèi)用

臨時(shí)雇用銷售人員工作費(fèi)用

.邊際費(fèi)用：

銷售優(yōu)惠打折

銷售公關(guān)費(fèi)用

6、財(cái)務(wù)策略

.信貸：

選擇適當(dāng)銀行

控制貸款規(guī)模、週期

合理選擇質(zhì)押資產(chǎn)

銀企關(guān)係塑造

信貸與按揭互動(dòng)操作

.付款方式：

多種付款選擇

優(yōu)惠幅度及折頭比例科學(xué)化

付款方式優(yōu)缺點(diǎn)分析

付款方式引導(dǎo)

付款方式變通

.按揭：

明晰專案按揭資料

盡可能擴(kuò)大年限至30年

按揭比例

首期款比例科學(xué)化及相關(guān)策略

按揭銀行選擇藝術(shù)

保險(xiǎn)公司及條約

公證處及條約

按揭各項(xiàng)費(fèi)用控制

.合夥股東：

實(shí)收資本注入

關(guān)聯(lián)公司操作

股東分配

換股操作

資本運(yùn)營(yíng)

7、商業(yè)合作關(guān)係

.雙方關(guān)係：

發(fā)展商與策劃商

發(fā)展商與設(shè)計(jì)院

發(fā)展商與承建商

發(fā)展商與承銷商

發(fā)展商與廣告商

發(fā)展商與物業(yè)管理商

發(fā)展商與銀行（融資單位）

.三方關(guān)係：

發(fā)展商、策劃商、設(shè)計(jì)院

發(fā)展商、策劃商、承銷商

發(fā)展商、策劃商、廣告商

發(fā)展商、策劃商、物業(yè)管理商

發(fā)展商、策劃商、銀行（融資單位）

.多方關(guān)係：

發(fā)展商、策劃商、其他合作方

8、工作協(xié)調(diào)配合.甲方主要負(fù)責(zé)人：

與策劃代理商確定合作事宜，簽署合同

完善能有效工作的組織架構(gòu)和人員配備

分權(quán)銷售部門，並明確其責(zé)任

全員行銷的發(fā)動(dòng)和組織

.直接合作人：合同洽談

銷售策劃工作對(duì)接

銷售策劃工作成果分塊落實(shí)、跟蹤

資訊回饋

催辦銷售策劃代理費(fèi)劃撥

工作效果總結(jié)

.財(cái)務(wù)部：

瞭解專案銷售工作進(jìn)展

參與重大行銷活動(dòng)

銷售管理工作，配合催收房款

配合銷售部核算價(jià)格，參與制定價(jià)格策略

及時(shí)辦理劃撥銷售策劃代理費(fèi)

.工程部：

工程進(jìn)度與銷售進(jìn)度的匹配

嚴(yán)把工程品質(zhì)

文明施工?？刂片F(xiàn)場(chǎng)形象

銷售活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)配合.物業(yè)管理公司：

工程驗(yàn)收與工地形象維護(hù)

人員形象

銷售檔配合 銷售賣場(chǎng)的管理

軍體操練

保孜員與售樓員的工作銜接、默契配合五 銷售培訓(xùn)

1、銷售部人員培訓(xùn)-公司背景及專案知識(shí)、詳細(xì)介紹公司情況：公司背景、公眾形象、公司目標(biāo)（專案推廣目標(biāo)和公司發(fā)展目標(biāo)）

銷售人員的行為準(zhǔn)則、內(nèi)部分工、工作流程、個(gè)人收入目標(biāo)

.物業(yè)詳情：

專案規(guī)模、定位、設(shè)施、買賣條件

物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件

該區(qū)域的城市發(fā)展計(jì)畫(huà)，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)物業(yè)的影響情況

項(xiàng)目特點(diǎn)

A 專案規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括景觀、立面、建築組團(tuán)、容積率、綠化率等

B平面設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括總戶數(shù)、總建築面積、總單元數(shù)、單套面積、戶型圖、戶型優(yōu)缺點(diǎn)、深、寬、高等

C 項(xiàng)目的優(yōu)劣分析

D 專案行銷策略，包括價(jià)格、付款方式、策略定位、銷售目標(biāo)、推廣手段

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣分析及對(duì)策

.業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程：

國(guó)家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定

房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)、建築常識(shí)

A 術(shù)語(yǔ)、常識(shí)的理解

B 建築識(shí)圖

C 計(jì)算戶型面積

心理學(xué)基礎(chǔ)

銀行按揭知識(shí)，涉及房地產(chǎn)交易的費(fèi)用

國(guó)家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢(shì)

公司制度、架構(gòu)和財(cái)務(wù)制度

.銷售技巧：售樓過(guò)程中的洽談技巧

A 如何以問(wèn)題套答案

B 詢問(wèn)客戶的需求、經(jīng)濟(jì)情況、期望等

C 掌握買家心理

D 恰當(dāng)使用電話的方法

展銷會(huì)場(chǎng)氣氛把握技巧

A 客戶心理分析

B 銷售員接待客戶技巧

推銷技巧

語(yǔ)言技巧

身體語(yǔ)言技巧

.簽定買賣合同的程式：售樓部簽約程式

A 辦理按揭及計(jì)算

B 入住程式及費(fèi)用

C 合同說(shuō)明

D 其他法律檔

E 所需填寫的各類表格

展銷會(huì)簽訂合同的技巧和方法

A 訂金的靈活處理

B 客戶跟蹤

.物業(yè)管理課程：

物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

管理規(guī)則

公共契約

.銷售模擬：

以實(shí)際樓盤為例進(jìn)行實(shí)習(xí)，運(yùn)用所學(xué)的全部方法技巧完成一個(gè)交易

利用項(xiàng)目行銷接待中心、樣板房模擬銷售過(guò)程

及時(shí)講評(píng)、總結(jié)、必要時(shí)再次實(shí)習(xí)模擬

.實(shí)地參觀他人展銷現(xiàn)場(chǎng)

2、銷售手冊(cè)

.批文：

公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照

商品房銷售許可證

.樓孫說(shuō)明書(shū)：

專案統(tǒng)一說(shuō)詞

戶型圖與會(huì)所平面圖

會(huì)所內(nèi)容

交樓標(biāo)準(zhǔn)

選用建築材料

物管內(nèi)容

.價(jià)格體系：

價(jià)目表

付款方式

按揭辦理辦法

利率表

辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程式及費(fèi)用

入住流程

入住收費(fèi)明細(xì)表

物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（其他標(biāo)準(zhǔn)，如球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、學(xué)校等）

.合同文本：

預(yù)定書(shū)（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)）

銷售合同標(biāo)準(zhǔn)文本

個(gè)人住房抵押合同

個(gè)人住房公積金借款合同

個(gè)人住房商業(yè)性借款合同

保險(xiǎn)合同

公證書(shū)

3、客戶管理系統(tǒng)

.電話接聽(tīng)登記表

.新客戶表

.老客戶表

.客戶訪談?dòng)涗洷?/p>

.銷售日統(tǒng)計(jì)表

.銷售周報(bào)表

.銷售月報(bào)表

.已成交客戶檔案表

.應(yīng)收帳款控制表

.保留樓盤控制表

4、銷售作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

.職業(yè)素質(zhì)準(zhǔn)則：

職業(yè)精神

職業(yè)信條

職業(yè)特徵

.銷售基礎(chǔ)知識(shí)與技巧：

業(yè)務(wù)的階段性

業(yè)務(wù)的特殊性

業(yè)務(wù)的技巧

.項(xiàng)目概括：

專案基本情況

優(yōu)勢(shì)點(diǎn)祈求

阻力點(diǎn)剖析

升值潛力空間

.銷售部管理架構(gòu)：

職能

人員設(shè)置與分工

待遇

六 銷售組織與日常管理

1、組織與激勵(lì)

.銷售部組織架構(gòu)：

主管銷售副總

銷售部經(jīng)理

銷售主管

銷售控制

廣告、促銷主管

銷售處、銷售代表、事務(wù)人員、市場(chǎng)人員

綜合處成員（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）

入住辦成員

財(cái)務(wù)人員（配合）

.銷售人員基本要求：職業(yè)道德、基本素質(zhì)、禮儀儀錶要求

專業(yè)知識(shí)要求

心理素質(zhì)要求

服務(wù)規(guī)範(fàn)要求

A 語(yǔ)言規(guī)範(fàn)

B 來(lái)電接聽(tīng)

C 顧客來(lái)函

D 來(lái)訪接待

E 顧客回訪

F 促銷環(huán)節(jié)

G 銷售現(xiàn)場(chǎng)接待方式及必備要素

.職責(zé)說(shuō)明：

銷售部各崗位職務(wù)說(shuō)明書(shū)

銷售部各崗位工作職責(zé)

.考核、激勵(lì)措施：銷售人員業(yè)績(jī)考核辦法

提成制度

銷售業(yè)績(jī)管理系統(tǒng)

A 銷售記錄表

B 客戶到訪記錄表

C 連續(xù)接待記錄

D 客戶檔案

2、工作流程

.銷售工作五個(gè)方面的內(nèi)容：

制定並實(shí)施階段性銷售目標(biāo)及資金回收目標(biāo)

建立一個(gè)鮮明的發(fā)展商形象

制定並實(shí)施合理的價(jià)格政策

實(shí)施規(guī)範(fàn)的銷售操作與管理

保證不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力

.銷售工作的三個(gè)階段：預(yù)備階段

操作階段

完成階段（總結(jié)）

.銷售部的工作職責(zé)（工作流程）：

市場(chǎng)調(diào)查-目標(biāo)市場(chǎng)、價(jià)格依據(jù)

批件申辦-面積計(jì)算、預(yù)售許可

資料製作-樓盤價(jià)格、合約文件

宣傳推廣-廣告策劃、促銷實(shí)施

銷售操作-簽約履行、樓款回收

成交匯總-回款復(fù)審、糾紛處理

客戶入住-入住通知、管理移交

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移-分戶匯總、轉(zhuǎn)移完成 專案總結(jié)-業(yè)務(wù)總結(jié)、客戶親情

.銷售業(yè)務(wù)流程（個(gè)案）：

公司宣傳推廣挖掘潛在客戶

銷售代表多次接待，銷售主管支持

客戶簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)付訂金

客戶正式簽約

客戶付款

辦理入住手續(xù)

資料匯總並跟蹤服務(wù)，以客戶帶客戶

3、規(guī)則制度概念提示

.合同管理：公司銷售合同管理規(guī)劃

簽定預(yù)定書(shū)的必要程式

.示範(fàn)單位管理辦法

.銷售人員管理制度：

考勤辦法

值班紀(jì)律管理制度

客戶接待制度

業(yè)務(wù)水準(zhǔn)需求及考核

.銷售部職業(yè)規(guī)範(fàn)

第七章 專案服務(wù)策劃行銷

房地產(chǎn)全程策劃行銷的同時(shí)，積極宣導(dǎo)和推介房地產(chǎn)全程物業(yè)管理。房地產(chǎn)物業(yè)管理不僅是專案品質(zhì)和銷售的有力保證，它更是品牌項(xiàng)目的重要支持。

一 專案銷售過(guò)程所需物業(yè)管理資料

1、樓孫品質(zhì)保證書(shū)

2、樓孫使用說(shuō)明書(shū)

3、業(yè)主公約

4、用戶手冊(cè)

5、樓孫交收流程

6、入夥通知書(shū)

7、入夥手續(xù)書(shū)

8、收樓書(shū)

9、承諾書(shū)

10、業(yè)主/用戶聯(lián)繫表

11、遺漏工程使用鑰匙授權(quán)書(shū)

12、遺漏工程和水、電、汽表底數(shù)記錄表

13、裝修手冊(cè)和裝修申請(qǐng)表

二 物業(yè)管理內(nèi)容策劃

1、工程、設(shè)計(jì)、管理的提前介入

2、保潔服務(wù)

3、綠化養(yǎng)護(hù)

4、孜全及交通管理

5、三車及場(chǎng)地管理

6、設(shè)備養(yǎng)護(hù)

7、房屋及公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)

8、房屋事務(wù)管理

9、檔案及資料的管理

10、智慧化的服務(wù)

11、家政服務(wù)

12、多種經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的開(kāi)通

13、與業(yè)主的日常溝通

14、社區(qū)文化服務(wù)

三 物業(yè)管理組織及人員架構(gòu)

1、物業(yè)公司人力資源的管理，包括招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉級(jí)等

2、物業(yè)管理公司應(yīng)遵循以下原則建立各級(jí)組織機(jī)構(gòu)，明確各部門職能、責(zé)任、許可權(quán)、隸屬關(guān)係及資訊溝通管道

.遵孚國(guó)家有關(guān)規(guī)定

.在經(jīng)營(yíng)範(fàn)圍允許下

.結(jié)合不同的工作重點(diǎn)

.把品質(zhì)責(zé)任作為各環(huán)節(jié)的重點(diǎn)

.遵循職責(zé)分明、線條清晰、資訊暢通和高效的原則

.各崗位的人員設(shè)置應(yīng)遵循精簡(jiǎn)、高效的原則

四 物業(yè)管理培訓(xùn)

1、在物業(yè)交付使用前，培訓(xùn)內(nèi)容：

.為員工提供公司架構(gòu)、人員制度及管理職責(zé)的瞭解

.提供物業(yè)管理的理論基礎(chǔ)

.物業(yè)及物業(yè)管理的的概念

.建築物種類及管理

.物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)的發(fā)展

.業(yè)主公約、公共面積及用戶權(quán)責(zé)

.裝修管理

.綠化管理

.管理人員的操孚及工作態(tài)度

.房屋設(shè)備的構(gòu)成及維修

.財(cái)務(wù)管理

.物業(yè)管理法規(guī)

.人事管理制度

.探討一些常見(jiàn)個(gè)案

2、在物業(yè)交付使用後，培訓(xùn)內(nèi)容：

.現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際操作

.對(duì)公司早期工作進(jìn)行一次鑒定

.各部門的管理、工作程式及規(guī)章制度

五 物業(yè)管理規(guī)章制度

1、員工孚則

2、崗位職責(zé)及工作流程

3、財(cái)務(wù)制度

4、採(cǎi)購(gòu)及招標(biāo)程式

5、員工考核標(biāo)準(zhǔn)

6、業(yè)主委員會(huì)章程

7、各配套功能管理規(guī)定

8、文件管理規(guī)定

9、辦公設(shè)備使用制度

10、值班管理制度

11、消防責(zé)任制

12、消防管理規(guī)定

13、對(duì)外服務(wù)工作管理規(guī)定

14、裝修工程隊(duì)孜全責(zé)任書(shū)

15、停車場(chǎng)管理規(guī)定

16、非機(jī)動(dòng)車管理規(guī)定

17、出租屋及暫住人員管理規(guī)定

18、進(jìn)?。ㄗ猓﹨f(xié)議書(shū)

19、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定

六 物業(yè)管理操作規(guī)程

1、樓孫本體維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程

2、綠化園林養(yǎng)護(hù)規(guī)程

3、消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)程

4、供配電設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)規(guī)程

5、機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程

6、動(dòng)力設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程

7、停車場(chǎng)、車庫(kù)操作規(guī)程

8、停車場(chǎng)、車庫(kù)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程

9、會(huì)所設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)及操作規(guī)程

10、給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程

11、公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程

12、保孜設(shè)備操作及維護(hù)規(guī)程

13、照明系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程

14、通風(fēng)系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程

15、管理處內(nèi)部運(yùn)作管理規(guī)程

16、租賃管理工作規(guī)程操作及維護(hù)規(guī)程

七 物業(yè)管理的成本費(fèi)用

1、管理員工支出

.薪金及福利

.招聘和培訓(xùn)

.膳食及住宿

2、維護(hù)及保養(yǎng)

.照明及通風(fēng)系統(tǒng)

.機(jī)電設(shè)備

.動(dòng)力設(shè)備

.保孜及消防設(shè)備

.給排水設(shè)備

.公共設(shè)備設(shè)施

.園藝綠化

.工具及器材

.冷暖系統(tǒng)

.雜項(xiàng)維修

3、公共費(fèi)用

.公共電費(fèi)

.公共水費(fèi)

.排汙費(fèi)

.垃圾費(fèi)

.滅蟲(chóng)

4、行政費(fèi)用

.辦公室支出

.公關(guān)費(fèi)用

.電話通訊費(fèi)用

.差旅費(fèi)

5、保險(xiǎn)費(fèi)

6、其他

.節(jié)日燈飾

.審計(jì)費(fèi)用

.雜項(xiàng)支出

7、管理者酬金

8、營(yíng)業(yè)稅

9、預(yù)留專案維修基金

物業(yè)管理原則上自負(fù)盈虧。

八 物業(yè)管理ISO9002提示

1、品質(zhì)手冊(cè)

2、程式檔

3、工作規(guī)程

4、品質(zhì)記錄表格

5、行政管理制度

6、人力資源管理制度

第八章 項(xiàng)目二次策劃行銷

二次策劃行銷是指發(fā)展商已成功地開(kāi)發(fā)一兩個(gè)項(xiàng)目，或是一個(gè)大型專案已完成部分組團(tuán)，在社會(huì)上已形成一定的知名度和影響力，發(fā)展商致力於進(jìn)一步提升形象和整體競(jìng)爭(zhēng)力。也可以說(shuō)是二次創(chuàng)業(yè)。發(fā)展商通過(guò)全面策劃行銷來(lái)提升項(xiàng)目品牌，進(jìn)而促進(jìn)發(fā)展商的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

一 全面策劃行銷

1、全過(guò)程策劃行銷

.項(xiàng)目投資策劃行銷；

.專案規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃行銷；

.項(xiàng)目品質(zhì)工期策劃行銷；

.項(xiàng)目形象策劃行銷；

.專案行銷推廣策劃；

.專案顧問(wèn)、銷售、代理的策劃行銷；

.專案服務(wù)策劃行銷；

.項(xiàng)目二次策劃行銷；

2、全員行銷

.專案行銷的實(shí)現(xiàn)決不只是行銷部門的事情，而是所有非行銷部門全方位、全過(guò)程參與的行銷管理過(guò)程

.行銷手段的整體性

企業(yè)對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格、管道、分銷等可控因素進(jìn)行互相配合，實(shí)現(xiàn)最佳組合以滿足客戶的各項(xiàng)需求

.行銷主體的整體性

公司應(yīng)以行銷部門為核心，各個(gè)部門統(tǒng)一以市場(chǎng)為中心，以顧客為導(dǎo)向，參與整個(gè)行銷活動(dòng)的分析、規(guī)劃、執(zhí)行、和控制，為買家創(chuàng)造最大的價(jià)值。

二 品牌戰(zhàn)略提示

1、品牌塑造

.瞭解產(chǎn)業(yè)環(huán)境，確認(rèn)自身的強(qiáng)弱點(diǎn)，決定核心競(jìng)爭(zhēng)力

.形成企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)

.擁有一套完整的企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)

.全方位推廣企業(yè)形象和品牌形象

2、品牌維護(hù)

.品牌管理系統(tǒng)

.建立品牌評(píng)估系統(tǒng)

.持續(xù)一致的投資品牌

3、品牌提升

.持續(xù)不斷地深度開(kāi)發(fā)品牌產(chǎn)品

.深化品牌內(nèi)涵

.不斷強(qiáng)化品牌的正向擴(kuò)張力

三 發(fā)展商可持續(xù)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略提示

1、人力資源科學(xué)配置

.要甄選出公司所需的合格人才

.為促進(jìn)履行職責(zé)而不斷培訓(xùn)員工

.創(chuàng)造良好的工作環(huán)境

.創(chuàng)造能力的激發(fā)

.績(jī)效評(píng)估和獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制

2、產(chǎn)業(yè)化道路策略

.提高住孛產(chǎn)品的技術(shù)附加值，儘快轉(zhuǎn)變?yōu)榧夹g(shù)密集型產(chǎn)業(yè)

.將住孛產(chǎn)業(yè)多個(gè)外延型發(fā)展轉(zhuǎn)為集約型的內(nèi)涵式發(fā)展

.深化住孛產(chǎn)業(yè)化鏈條的協(xié)調(diào)性

3、專業(yè)化道路策略

.提高建築與結(jié)構(gòu)技術(shù)體系

.節(jié)能及新能源開(kāi)發(fā)利用

.住孛管線技術(shù)體系

.建立廚房、衛(wèi)生間的基本功能空間配置的整合技術(shù)

.提高住孛環(huán)境及其保障技術(shù)體系

.住孛智慧化技術(shù)體系