第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅情況審計(jì)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅情況審計(jì)（調(diào)查）方法

作者：綜合科文章來源：綜合科點(diǎn)擊數(shù)：更新時(shí)間：2006-9-19

根據(jù)《中華人民共和國審計(jì)法》、《安徽省財(cái)政預(yù)算執(zhí)行審計(jì)暫行辦法》、《全省地稅系統(tǒng)稅收征管情況審計(jì)工作方案》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，為加強(qiáng)稅收征管，強(qiáng)化納稅人依法納稅意識，保障財(cái)政收入，在2005年財(cái)政預(yù)算執(zhí)行審計(jì)中，結(jié)合我市實(shí)際情況，我們有代表性選擇了幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其納稅情況進(jìn)行了審計(jì)（調(diào)查），通過審計(jì)（調(diào)查）發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取不同的方式、方法偷逃稅款,造成國家稅收流失,此次審計(jì)(調(diào)查)實(shí)踐中主要采取以下幾種方法。

（一）核實(shí)企業(yè)開發(fā)建筑總面積，轉(zhuǎn)讓土地面積、轉(zhuǎn)讓建筑面積

通過對企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、會計(jì)核算、內(nèi)部監(jiān)督、管理制度、銷售合同、房產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃和房地產(chǎn)交易部門等方面的調(diào)查了解，核實(shí)企業(yè)開發(fā)土地總面積、開發(fā)建筑總面積，轉(zhuǎn)讓土地面積、轉(zhuǎn)讓建筑面積。重點(diǎn)審查企業(yè)會計(jì)核算的真實(shí)性、銷售收入的完整性、納稅申報(bào)的準(zhǔn)確性，核實(shí)企業(yè)是否按照《中華人民共和國稅收征管法》和有關(guān)法律法規(guī)的要求，進(jìn)行納稅申報(bào)，將應(yīng)納的各種稅費(fèi)及時(shí)足額繳交入庫。

（二）掌握被審計(jì)（調(diào)查）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)稅的稅種和稅率。

目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般應(yīng)納的稅費(fèi)主要有銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅；企業(yè)房屋租賃收入應(yīng)繳納的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；房產(chǎn)稅；城建及教育費(fèi)附加、水利基金等，審查企業(yè)有無利用違法或不正當(dāng)?shù)厥侄危M(jìn)行偷稅。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要應(yīng)稅稅種的審計(jì)方法

一、營業(yè)稅

㈠審查應(yīng)稅收入的完整性。

1、根據(jù)企業(yè)收入的來源和銷售方式，審查企業(yè)應(yīng)稅收入的的完整性。企業(yè)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，審查企業(yè)是否按照實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑證（權(quán)力）時(shí)全額計(jì)入應(yīng)稅收入；采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，審查企業(yè)是否按照銷售合同或協(xié)議計(jì)入應(yīng)稅收入；采取銀行按揭貸款銷售開發(fā)產(chǎn)品，審查企業(yè)是否將其首付款計(jì)入應(yīng)稅收入，余款是否在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬時(shí)全額計(jì)入應(yīng)稅收入；采取委托方式，審查企業(yè)是否按照委托銷售協(xié)議計(jì)入應(yīng)稅收入；

2、審查企業(yè)是否按照稅法規(guī)定將預(yù)收房款（含定金）全額計(jì)入應(yīng)稅額；

3、審查企業(yè)是否按照稅法規(guī)定將視同銷售行為的計(jì)入應(yīng)稅總額。如，將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、獎(jiǎng)勵(lì)、職工福利等；將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資及分配給股東或投資者；將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)；以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等；

4、審查企業(yè)是否將開發(fā)的產(chǎn)品先出租再出售所取得的租賃收入記入應(yīng)稅收入；

5、審查企業(yè)是否將出讓土地使用權(quán)的收入入賬，有無不入賬或轉(zhuǎn)移收入的問題。㈡審查應(yīng)稅收入的真實(shí)性。

1、審查企業(yè)銷售合同、收據(jù)存根、銷售臺賬及預(yù)收房款戶數(shù)、金額等有關(guān)資料，有無故意設(shè)置兩套賬和“小金庫”隱瞞銷售不動(dòng)產(chǎn)收入、租賃收入；

2、審查有無利用“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來科目，將銷售不動(dòng)產(chǎn)收入長期掛在往來賬上，不結(jié)轉(zhuǎn)收入或不計(jì)入應(yīng)稅收入。審查“開發(fā)成本”科目和“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收

款”等往來科目，企業(yè)有無直接從“開發(fā)成本”將開發(fā)產(chǎn)品，劃轉(zhuǎn)給關(guān)聯(lián)性企業(yè)，長期掛在往來賬上，不計(jì)入應(yīng)稅收入；

3、審查還原房協(xié)議、銷售發(fā)票，企業(yè)有無只記超面積銷售收入，未按照規(guī)定將還原部分按照成本價(jià)計(jì)入應(yīng)稅收入；

4、審查審查采用委托銷售方式銷售房地產(chǎn)的，有無將代銷手續(xù)費(fèi)支出直接從售房收入中抵扣、有無將預(yù)收房款或銷售款長期存放在受托方轉(zhuǎn)移等行為；審查以銀行按揭貸款銷售開發(fā)產(chǎn)品，有無將取得的銀行按揭購房款不作收入，轉(zhuǎn)入“短期借款”等負(fù)債科目掛賬等不計(jì)入應(yīng)稅收入等行為；采取價(jià)外收費(fèi)方式銷售房產(chǎn)的，有無將不需要辦理房產(chǎn)證的地下室、停車位、閣樓、公共設(shè)施等對外出售不計(jì)收入的問題；

5、審查轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)格是否合理，有無人為隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格。

㈢審查企業(yè)有無利用稅收優(yōu)惠政策偷稅問題。

重點(diǎn)審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有無采取虛假立項(xiàng)手段，編造合同文件，職工集資建房、以委托建房、舊房改造等名義，利用國家對這些修改建項(xiàng)目的優(yōu)惠政策，變相銷售房產(chǎn)，偷逃稅款；有無利用國家給外資企業(yè)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，假外資或出資不到位等，偷逃稅款。

二、土地增值稅

按照《安徽省土地增值稅預(yù)征暫行辦法》皖地稅政三字[1997]288號、《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，按收入的1%—5%預(yù)征土地增值稅，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工決算銷售后清算土地增值稅。在核實(shí)企業(yè)應(yīng)稅收入的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)審查：

㈠重點(diǎn)審查企業(yè)是否按照《安徽省土地增值稅預(yù)征暫行辦法》規(guī)定，在項(xiàng)目全部竣工前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入（含預(yù)收房款、定金），向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行申報(bào)納稅。審查企業(yè)是否按照轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的類型，分別采用相應(yīng)的預(yù)征稅率進(jìn)行申報(bào)納稅，有無不按規(guī)定，使用低稅率申報(bào)納稅的問題。

㈡重點(diǎn)審查開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工決算銷售后清算土地增值稅時(shí)企業(yè)扣除項(xiàng)目的真實(shí)性、合法性。

1、審查企業(yè)取得土地土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款是否真實(shí)，竣工清算項(xiàng)目的地價(jià)分?jǐn)偸欠窈侠?，以政府劃撥方式取得土地使用?quán)是否按照國家規(guī)定補(bǔ)交了土地出讓金；

2、審查企業(yè)竣工清算項(xiàng)目開發(fā)成本是否真實(shí)。有無將其他項(xiàng)目拆遷費(fèi)用等開發(fā)成本計(jì)入竣工清算項(xiàng)目；審查企業(yè)有無利用關(guān)聯(lián)企業(yè)或承包工程單位，虛開發(fā)票、白條、虛加工作量加大竣工清算項(xiàng)目的建筑安裝成本；審查竣工清算項(xiàng)目和項(xiàng)目變更部分是否經(jīng)過審計(jì)決算，有無人為增加項(xiàng)目成本；審查企業(yè)有無將其他項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施費(fèi)不相關(guān)的費(fèi)用支出計(jì)入竣工清算項(xiàng)目；

3、審查企業(yè)竣工清算項(xiàng)目銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用的真實(shí)性。審查竣工清算項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用是否按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定進(jìn)行計(jì)算扣除；銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用是否符合《會計(jì)法》和相關(guān)的《企業(yè)會計(jì)制度》規(guī)定，有無虛列銷售和管理費(fèi)用支出，增加開發(fā)費(fèi)用；

4、審查與竣工清算項(xiàng)目有關(guān)的稅金扣除是否真實(shí)、合理，有無將其他項(xiàng)目繳納的稅金作為竣工清算項(xiàng)目扣除項(xiàng)目、有無將出售前租賃收入繳納的稅金作為竣工清算項(xiàng)目扣除項(xiàng)目，故意減少增值額。

㈢審查增值額計(jì)算是否真實(shí)，使用的土地增值稅率是否正確。

㈣審查企業(yè)是否利用種種手段鉆政策的“空子”，遲遲不進(jìn)行決算，或留下一兩套“尾房”，致使整個(gè)項(xiàng)目不能決算，逃避土地增值稅的清算的問題。

三、企業(yè)所得稅

在核實(shí)企業(yè)經(jīng)營收入的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)審查成本和費(fèi)用扣除的真實(shí)性。

㈠審查成本費(fèi)用構(gòu)成的的真實(shí)性。

1、審查企業(yè)有無利用關(guān)聯(lián)企業(yè)或承包工程單位，虛開發(fā)票、白條、虛加工作量加大項(xiàng)目的建筑安裝成本；

2、審查企業(yè)外購材料是否真實(shí)，是否真正用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，有無套取資財(cái)挪作他用的問題；

3、審查企業(yè)有無通過資產(chǎn)評估虛增產(chǎn)品開發(fā)成本的行為；

4、審查企業(yè)有無將不相關(guān)的費(fèi)用支出計(jì)入開發(fā)成本的問題；

5、審查企業(yè)有無利用非法取得的發(fā)票或其他憑證虛列成本費(fèi)用的問題；

6、審查企業(yè)有無利用“預(yù)提費(fèi)用”、“待攤費(fèi)用”等科目人為調(diào)節(jié)當(dāng)期損益的行為。㈡審查成本費(fèi)用的分?jǐn)偸欠穹弦?guī)定的配比原則

1、審查當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本是否按照規(guī)定的配比原則進(jìn)行分配；

2、審查企業(yè)是否將屬于未完工開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偟耐恋卣饔觅M(fèi)、拆遷費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)等計(jì)入當(dāng)期完工的開發(fā)產(chǎn)品成本的問題；

3、審查企業(yè)有無將開發(fā)項(xiàng)目完工前的借款利息，作為財(cái)務(wù)費(fèi)用一次性放入當(dāng)期損益的問題；

4、審查企業(yè)有無少轉(zhuǎn)自用產(chǎn)品成本，加大外銷產(chǎn)品成本的行為；

5、審查企業(yè)有無將內(nèi)部職工集資建房差價(jià)或由職工自行負(fù)擔(dān)的裝修費(fèi)、室內(nèi)配套工程等福利性支出混入產(chǎn)品開發(fā)成本。

㈢采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)是否按照規(guī)定計(jì)算出營業(yè)利潤，并繳納企業(yè)所得稅。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅納稅問答

老師您好！

營業(yè)稅暫行條例第二十八條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。我的問題是，當(dāng)房產(chǎn)開發(fā)公司取得賬款時(shí)，只能作預(yù)收賬款處理，而不能確認(rèn)營業(yè)收入。如果要求對預(yù)收賬款預(yù)繳營業(yè)稅，那么稅金與收入如何實(shí)現(xiàn)配比？另外一個(gè)問題是，計(jì)算營業(yè)稅時(shí)，是按照實(shí)際收到的預(yù)收款計(jì)算，還是按應(yīng)收取的全部價(jià)款計(jì)算？請予解答。謝謝！

——某房產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人

老師答：

在回答你的問題之前，首先必須搞清一個(gè)問題，那就是納稅人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)取得預(yù)收款時(shí)，必須繳納營業(yè)稅，并非預(yù)繳營業(yè)稅；其次，營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是實(shí)際收到的預(yù)收賬款金額，并非應(yīng)當(dāng)收取的全部價(jià)款。下面，我們對預(yù)收款應(yīng)納營業(yè)稅的賬務(wù)處理作簡要分析：

現(xiàn)行會計(jì)制度沒有對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)取得預(yù)收款計(jì)征營業(yè)稅的賬務(wù)處理進(jìn)行明確。一般的做法有兩種：一是在實(shí)際繳納時(shí)，借記“應(yīng)交稅金－－應(yīng)交營業(yè)稅”、“應(yīng)交稅金－－應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅”、“其他應(yīng)交款－－應(yīng)交教育費(fèi)附加”，貸記“銀行存款”科目。根據(jù)會計(jì)核算的配比原則，對這部分稅款暫不結(jié)轉(zhuǎn)，留待營業(yè)收入確認(rèn)時(shí)，再結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)稅金及附加”科目。這種方法操作性很強(qiáng)，但存在弊端。因?yàn)橘Y產(chǎn)負(fù)債表上反映的應(yīng)交稅金是一個(gè)負(fù)數(shù)，這會給閱讀會計(jì)報(bào)表的人帶來一個(gè)錯(cuò)誤的信息，即企業(yè)多交了營業(yè)稅。

另一種方法是，增設(shè)“待攤稅金－－待攤稅金及附加”科目，在收到預(yù)收賬款時(shí)，按照應(yīng)納的各項(xiàng)稅費(fèi)，借記“待攤稅金－－待攤稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅金－－應(yīng)交營業(yè)稅”、“應(yīng)交稅金－－應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅”、“其他應(yīng)交款－－應(yīng)交教育費(fèi)附加”，實(shí)際繳納時(shí)，借記“應(yīng)交稅金－－應(yīng)交營業(yè)稅”等科目，貸記“銀行存款”。當(dāng)會計(jì)上確認(rèn)營業(yè)收入時(shí)，按照營業(yè)收入應(yīng)納的各項(xiàng)稅費(fèi)，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“待攤稅金－－待攤稅金及附加”，按其差額，貸記“應(yīng)交稅金－－應(yīng)交營業(yè)稅”等科目。我們認(rèn)為，第二種方法不僅具有可操作性，而且可以彌補(bǔ)第一種方法的不足。

以上意見，供參考。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅評估案例

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅評估案例

2009-12-31 10:0 讀者上傳 【大 中 小】【打印】【我要糾錯(cuò)】

基本情況

大連市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2000年12月，注冊資金3000萬元，主要從事房屋開發(fā)、銷售、租賃、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，企業(yè)所得稅為查賬征收。大連市中山區(qū)地稅局通過系統(tǒng)納稅評估，發(fā)現(xiàn)其開發(fā)經(jīng)營的某項(xiàng)目納稅情況異常，隨即對其進(jìn)行評估分析。

數(shù)據(jù)采集

2001年，該公司在大連市中山區(qū)繁華地帶開發(fā)建設(shè)了一座商業(yè)城，并于2004年竣工，其建筑面積為4.1萬平方米，2000多個(gè)店鋪，當(dāng)年銷售1.5萬平方米。2005年，余下2.6萬平方米，1300余個(gè)店鋪，成本每平方米7000元，共有18200萬元記入“存貨——產(chǎn)成品店鋪”科目。同時(shí)，以每平方米每日1.8元的價(jià)格進(jìn)行租賃。2005年～2007年，地方各稅正常繳納。

案頭分析

經(jīng)過對該公司納稅資料和財(cái)務(wù)基本數(shù)據(jù)進(jìn)行深入分析，評估人員發(fā)現(xiàn)了以下疑點(diǎn)。

1.該公司2008年3月—7月納稅信息異常，在申報(bào)營業(yè)稅欄中銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅增加，而平時(shí)穩(wěn)定的租賃業(yè)營業(yè)稅減少，同時(shí)從租計(jì)價(jià)的房產(chǎn)稅減少。是否存在銷售店鋪的情況？

2.對該公司7月《資產(chǎn)負(fù)債表》中“預(yù)收賬款”科目的期初、期末數(shù)進(jìn)行比對分析，發(fā)現(xiàn)該科目期末數(shù)大幅度增長，7月預(yù)收賬款本期發(fā)生額為5000萬元。是否有銷售店鋪未結(jié)轉(zhuǎn)收入現(xiàn)象？

3.對該公司《利潤表》進(jìn)行分析時(shí)，發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅增加。該公司自2004年后尚未開發(fā)新項(xiàng)目，為

何財(cái)務(wù)費(fèi)用增加？

舉證約談

針對以上疑點(diǎn)問題，評估人員向該公司下達(dá)了《評估約談通知書》，就有關(guān)問題進(jìn)行核實(shí)。該公司財(cái)

務(wù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行了如下解釋。

1.由于企業(yè)資金緊張，把租賃到期和快要到期的店鋪以每平方米13000元進(jìn)行銷售，共銷售400余個(gè)店鋪，8000平方米。把未到期但已銷售的店鋪?zhàn)饨鸷褪盏降赇伈糠挚铐?xiàng)記到“預(yù)收賬款”科目中，因而從租

計(jì)價(jià)的房產(chǎn)稅也相應(yīng)減少。

2.關(guān)于該公司財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅增加問題，該財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人說，因要開發(fā)新項(xiàng)目，從某銀行貸款1億元人民

幣，用于新開發(fā)項(xiàng)目。

實(shí)地核查

為了進(jìn)一步核實(shí)約談中的各項(xiàng)問題，2008年8月，大連市中山區(qū)地稅局對該公司展開實(shí)地調(diào)查。通過查賬和外圍實(shí)地核查，查實(shí)了以下幾方面的問題。

1.通過對2008年1月—7月預(yù)收賬款每筆與銷售合同核對，查實(shí)了該公司預(yù)收賬款中有3400萬元為售店鋪的全款，應(yīng)轉(zhuǎn)為收入。2008年7月應(yīng)調(diào)增營業(yè)收入3400萬元。

2.通過查看合同條款約定，部分未到期的店鋪，該公司將其租金轉(zhuǎn)為房款首付，但少申報(bào)2個(gè)月的從

租計(jì)價(jià)房產(chǎn)稅192萬元。

3.經(jīng)過到土地、規(guī)劃部門了解，該公司未有新的開發(fā)項(xiàng)目。查看往來賬發(fā)現(xiàn)，該公司所貸1億元款項(xiàng)，全部匯往異地某企業(yè)。進(jìn)一步詢問財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，異地某企業(yè)為該公司法定代表人在異地成立的企業(yè)，與該公司未有任何關(guān)聯(lián)。而該公司所承擔(dān)的財(cái)務(wù)費(fèi)用600萬元，依據(jù)《企業(yè)所得稅法》的相關(guān)規(guī)定不予扣除，應(yīng)調(diào)增企業(yè)利潤。

評估處理

根據(jù)約談舉證、實(shí)地核查的結(jié)果，評估人員按照稅法相關(guān)規(guī)定，作出了補(bǔ)繳稅款建議。

1.該公司2008年1月—7月預(yù)收賬款掛賬少繳營業(yè)稅及附加，應(yīng)補(bǔ)繳營業(yè)稅及附加277.5萬元。

2.該公司應(yīng)預(yù)繳土地增值稅68萬元。

3.該公司應(yīng)補(bǔ)繳2008年4月—7月房產(chǎn)稅192萬元。

4.確定該公司重新調(diào)增應(yīng)納稅所得額為2240萬元，應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅560萬元。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅策劃案例

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅策劃案例（1）

甲、乙兩企業(yè)合作建房，甲提供土地使用權(quán)，乙提供資金。甲、乙兩企業(yè)合作建房約定，房屋建好后，雙方均分。完工后，經(jīng)有關(guān)部門評估，該建筑物價(jià)值 1 000萬元，于是，甲、乙各分得500萬元的房屋。這種情況下甲、乙兩企業(yè)該如何納稅?

甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。

甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)''子目納稅；乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目納稅；

由于甲、乙所屬稅目的稅率相同，因此，甲、乙雙方應(yīng)納營業(yè)稅：500×5％=25(萬元)

雙方合計(jì)繳納50萬元的營業(yè)稅。

雙方是否可以采取其他方式，既滿足雙方要求，又可以節(jié)省稅款?首先看稅法中對合作建房的規(guī)定。

合作建房，是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答(之一)的通知》([國稅函發(fā)1995]156號)的規(guī)定，合作建房有兩種方式：

第一種方式為“以物易物”方式，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。

第二種方式是一方以土地使用權(quán)，另一方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式。但對于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股國家稅務(wù)總局有明確的界定。這是在籌劃前必須先要了解的，否則會弄巧成拙。所謂投資入股，必須是共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。如果名義上為以不動(dòng)產(chǎn)投資人股，實(shí)際是以取得固定利潤或按銷售額提成的方式取得報(bào)酬，就不屬于投資人股行為，而是普通的銷售或出租不動(dòng)產(chǎn)行為，只是其取得銷售收入或租金收入的方式有些特殊罷了。因而應(yīng)當(dāng)按規(guī)定征收營業(yè)稅。

可見，上面兩企業(yè)采取的是第一種合作建房的方式，?如果采取第二種方式是否會好一些呢?若甲、乙兩方采取第二種合作方式，即甲企業(yè)以土地使用權(quán)、乙企業(yè)以貨幣資金合股成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式。按稅法規(guī)定，甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資人股，對其不征收營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。在建房環(huán)節(jié)雙方企業(yè)免繳了50萬元的稅款。如果以后一方想轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，則再按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。但納稅人明顯地獲得了貨幣的時(shí)間價(jià)值。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)注意事項(xiàng)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)注意事項(xiàng)

一、索取五證

五證的范圍、申請順序及作用

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《開工證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售許可證》（《商品房預(yù)售許可證》）

項(xiàng)目最初申辦的就是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，這個(gè)證件嚴(yán)格限定土地使用范圍、邊界和占地面積。

第二申辦的是《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，此證件限定本規(guī)劃地塊上所建建筑物的功能類別，是屬于商用、廠房、住宅、公寓等。

第三申辦的是《開工許可證》，此證件是申請可以合法施工。

第四申辦的是《國有土地使用證》，這是開發(fā)商花費(fèi)比較高的一個(gè)證件，開發(fā)商要向國家交納相應(yīng)的國有土地使用金。房屋是否擁有產(chǎn)權(quán)，全系此證。一般住宅的國有土地使用年限為70年。

最后申辦的是《商品房銷售許可證》，擁有此證的商品房，是可以合法買賣的商品房。是開發(fā)商已經(jīng)交納了土地使用金，可以合法買賣的房屋。

二、應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的幾個(gè)問題及相應(yīng)的審計(jì)取證

（一）收入

根據(jù)《企業(yè)會計(jì)具體準(zhǔn)則-收入》的定義作為判斷的基礎(chǔ)，同時(shí)要考慮房地產(chǎn)的特殊性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品，特別是住宅，往往采取銀行按揭的方式，即購房戶僅繳納所購房款的20%及以上不等，其余房款則由按揭貸款銀行提供，購房戶根據(jù)同銀行達(dá)成的協(xié)議，在以后，向銀行定期歸還貸款本金和利息；一般情況下，在客戶已辦妥銀行按揭并收到按揭款時(shí)確認(rèn)收入，但是根據(jù)企業(yè)的管理要求不同，現(xiàn)在不少的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到首付款時(shí)即確認(rèn)收入，有的尚未辦妥按揭手續(xù)，而在應(yīng)收賬款科目核算，特別是對于年終促銷的房地產(chǎn)公司，資產(chǎn)負(fù)債表會形成很大一筆應(yīng)收賬款。

審計(jì)取證：

（1）索取商品房預(yù)售許可證，看企業(yè)已售并確認(rèn)收入的商品房是否在商品房預(yù)售許可證上。

（2）索取企業(yè)提供的銷售清單，與銷售部的房屋買賣合同統(tǒng)計(jì)表進(jìn)行對比，抽取一定的樣本看是否存在金額差異。

（3）抽查部分購房合同，特別是交樓時(shí)間的規(guī)定及辦理房產(chǎn)證、土地使用證的期限。關(guān)注交鑰匙的手續(xù)及客戶辦理入住的程序，并抽查部分業(yè)主辦理入住的有關(guān)資料。

（4）從銷售代理商處取得已售樓宇結(jié)算統(tǒng)計(jì)表，并對照認(rèn)購書、企業(yè)銷售清單，看三者是否一致。

（5）從物業(yè)管理公司取得已售和未售住宅物業(yè)管理費(fèi)的收取情況統(tǒng)計(jì)表。對已售商品房進(jìn)行抽查，看業(yè)主入住情況，并對未售樓宇進(jìn)行盤點(diǎn)。同時(shí)可結(jié)合對售樓處銷售樓宇銷售進(jìn)度表進(jìn)行判斷已開發(fā)商品房的銷售情況。

（6）關(guān)注應(yīng)收賬款在資產(chǎn)負(fù)債表日后收款情況，對應(yīng)收賬款的賬齡進(jìn)行分析，以判斷企業(yè)是否存在虛記收入的情況，尤其是長期未辦妥按揭的客戶。

（二）完工產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是規(guī)模開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，由于開發(fā)周期長，完工產(chǎn)品結(jié)算進(jìn)度與賬面發(fā)生的成本往往不一致，如果根據(jù)賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本，必然存在少結(jié)轉(zhuǎn)成本的情況；現(xiàn)在開發(fā)的商品房往往都分為地上和地下部分，這也是開發(fā)商調(diào)節(jié)利潤的主要工具。企業(yè)往往依據(jù)外部工程決算審計(jì)將房產(chǎn)成本分為地上、地下兩部分，將其進(jìn)行人為的割離，這樣地下基礎(chǔ)部分的成本全部由地下的產(chǎn)品承擔(dān)。地上部分的成本就大幅下降，造成結(jié)轉(zhuǎn)的主營業(yè)務(wù)成本嚴(yán)重失實(shí)。還有不少企業(yè)不能用于銷售的水箱間等作為均攤成本的基數(shù)以達(dá)到降低成本的目的。

審計(jì)取證：

（1）分析賬面是否有大額的預(yù)付賬款掛帳，對房地產(chǎn)公司來說，預(yù)付賬款大多數(shù)是開發(fā)成本的組成部分，但為了少轉(zhuǎn)成本，企業(yè)往往以未結(jié)算為借口在預(yù)付賬款掛帳。

（2）索取開發(fā)商完整的預(yù)算資料及大項(xiàng)變更資料，從工程部門索取工程完工進(jìn)度報(bào)告，從合同管理部門索取企業(yè)與開發(fā)商簽訂的合同，分析開發(fā)商是否足額預(yù)計(jì)商品房開發(fā)成本及與之對應(yīng)的應(yīng)付建造承包商工程款。

（3）如已完工程，應(yīng)索取施工方報(bào)審的結(jié)算資料，企業(yè)往往對應(yīng)合理估計(jì)的變更成本不入賬，等決算出來時(shí)進(jìn)行調(diào)整，這種做法實(shí)際上可用來調(diào)節(jié)利潤并虛減了負(fù)債。

（4）索取企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)表，復(fù)核所采用的結(jié)轉(zhuǎn)方法是否合理。有的企業(yè)按平均成本進(jìn)行結(jié)算，但收入是按實(shí)際銷售，造成了收入成本的嚴(yán)重不配比。關(guān)注自用樓層的成本結(jié)轉(zhuǎn)是否與其他銷售部分結(jié)轉(zhuǎn)的方法是否相同，不少企業(yè)自用的樓層成本按平均成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，銷售部分按制定的分配方法進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。

（5）一般規(guī)范房地產(chǎn)公司只對總承包商，可向總包方詢問截止資產(chǎn)負(fù)債表日，開發(fā)商應(yīng)付施工單位的結(jié)算工程款情況。

（三）稅金

房地產(chǎn)公司的營業(yè)稅與所得稅往往按預(yù)收的售房款的一定比例預(yù)交。對預(yù)收賬款的余額、應(yīng)交的稅款進(jìn)行測算并與待攤費(fèi)用的預(yù)交稅金進(jìn)行比較，計(jì)算是否少提稅金。根據(jù)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收的一貫做法，稅務(wù)部門一般根據(jù)預(yù)收售房款預(yù)計(jì)所得稅，年終，根據(jù)注冊會計(jì)師的查賬報(bào)告，經(jīng)審計(jì)后的凈利潤，按確定的稅率，計(jì)算實(shí)際應(yīng)征收的所得稅。因此，完工商品房銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)準(zhǔn)確與否，對企業(yè)所得稅及凈利潤計(jì)算影響重大，而且成本結(jié)轉(zhuǎn)的多與少，經(jīng)常成為上市公司操縱利潤的一種手段。

房地產(chǎn)公司自用的房產(chǎn)往往不結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，仍在開發(fā)產(chǎn)品中核算，不計(jì)提折舊，也不按視同銷售計(jì)算應(yīng)繳納的營業(yè)稅，也不交納房產(chǎn)稅等。房地產(chǎn)公司目前稅費(fèi)漏洞最大的為土地增值稅，基本上都不繳納?；蛑焕U納很少的一部分。房地產(chǎn)公司比較常見的少繳稅款還有印花稅。

（四）關(guān)于利息資本化

一般企業(yè)與購建固定資產(chǎn)有關(guān)的專門借款在滿足一定的條件下，專門借款所發(fā)生的利息允許計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)的成本當(dāng)中，即所謂的利息資本化；同時(shí)《企業(yè)會計(jì)制度》也規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借入的與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的利息支出在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)公司根據(jù)不同的目的，有的加大利息資本化，有的則不進(jìn)行利息資本化全部記入當(dāng)期費(fèi)用。主要應(yīng)關(guān)注加大利息資本化部分。

審計(jì)取證：

1、索取借款合同，關(guān)注借款合同是否與開發(fā)房地產(chǎn)有關(guān)、借款利率、借款期限，結(jié)合已資本化的利率，看其計(jì)算是否正確。

2、結(jié)合施工方交付使用記錄及質(zhì)檢、消防等相關(guān)部門的驗(yàn)收記錄，判斷資本化期間是否合理。

3、集團(tuán)公司通過集體統(tǒng)一借款分配給各子公司使用的借款，如房地產(chǎn)公司類子公司為從集團(tuán)取得借款用于開發(fā)房地產(chǎn)，其支付的利息不高于銀行同期利息且符合資本化條件的部分可以資本化。

（五）借款抵押

對于資金較為緊張的房地產(chǎn)公司，往往會有大額的銀行借款，由于金融市場融資的難度不斷增加，取得的借款多為擔(dān)保借款和抵押借款。房地產(chǎn)公司公司的固定資產(chǎn)及設(shè)備價(jià)值不大，用于抵押資產(chǎn)多涉及在售的樓盤，我們要特別關(guān)注是否將已售出的樓盤用于抵押。

審計(jì)取證：

索取抵押合同，分析抵押物清單所用于抵押的資產(chǎn)類型、價(jià)值、所在地點(diǎn)，如抵押物為在售樓盤，應(yīng)將已用于抵押的房產(chǎn)面積與銷售統(tǒng)計(jì)表的未銷售面積進(jìn)行比較，如前者大于后者則說明將已銷售的樓盤用于抵押。

（六）虛假銷售

虛假銷售一般分為虛假按揭、與關(guān)系人達(dá)成默契尤其在公司需要利潤時(shí)購買房產(chǎn)，等房屋實(shí)際賣出時(shí)在辦理退回。虛假按揭指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在商品房沒有真正銷售的情況下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與所謂的“購買人”達(dá)成買賣協(xié)議，然后從銀行套取按揭資金的一種做法，所謂的“買家”實(shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)商找來的冒名頂替者，往往多為其內(nèi)部的職工，在沒有找到真正的購房者之前，利息往往由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身提供。這樣可以獲取銀行信貸資金并獲取銀行信貸利息差。一般情況下，按揭貸款利率比正常的銀行貸款利率要低。制造虛假銷售氣氛，吸引其他購房者，以達(dá)到間接促銷的目的。關(guān)系人購房的金額往往較大，所購的樓盤為利潤較高的樓層，主要是為了產(chǎn)生利潤。

審計(jì)取證：

（1）索取銷售合同，虛假按揭合同與正常按揭合同相比，合同條款要素基本一致，但虛假按揭合同較正常合同條款的內(nèi)容填寫不完整。

（2）如果按揭的本金和利息由房地產(chǎn)企業(yè)自身提供，這時(shí)，企業(yè)往往定期付一筆金額相等的款項(xiàng)給銀行，同時(shí)虛掛一家企業(yè)；

（3）關(guān)注大額的銷售業(yè)務(wù)，索取合同、交付使用情況記錄、款項(xiàng)的收取情況，往往虛假的銷售都是100％收款，但卻沒有交付使用記錄。也不約定辦理房產(chǎn)證、土地使用證相關(guān)事宜。尤其要注意后期的銷售退回，對此類銷售應(yīng)到現(xiàn)場去看有關(guān)房屋的使用情況，如閑置可能存在問題。獲取辦理業(yè)主入住手續(xù)簽證資料，虛假銷售往往不會辦理這些手續(xù)的。

（4）如果企業(yè)給員工提供住宅按揭，又沒有從員工的工資收入中扣回，則視同企業(yè)給員工提供的福利，需要員工個(gè)人繳交所得稅的，如果企業(yè)未扣個(gè)人所得稅，則可能就是虛假按揭了。

（七）待開發(fā)的土地

房地產(chǎn)公司申請到土地后沒有及時(shí)開發(fā)或沒有開發(fā)能力，隨著市場的發(fā)展土地不斷的升值，但待開發(fā)的土地又不允許轉(zhuǎn)讓，對不按審批用途開發(fā)的土地由國土局收回另行處理。企業(yè)往往會采用如聯(lián)合開發(fā)的手段將土地變相轉(zhuǎn)讓。

應(yīng)關(guān)注對待開發(fā)的土地是否進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

（八）應(yīng)索取的與其他企業(yè)不同的資料

成本分?jǐn)偙恚ㄖ饕浅杀痉謹(jǐn)偟囊罁?jù)是什么，如按預(yù)計(jì)的銷售金額為基數(shù)進(jìn)行分?jǐn)偅?、?xiàng)目決算資料、項(xiàng)目驗(yàn)收資料。

（可參閱）在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，把管理審計(jì)工作和目標(biāo)管理有機(jī)地結(jié)合起來，推行項(xiàng)目管理審計(jì)制度，這對改進(jìn)企業(yè)管理、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理審計(jì)的內(nèi)容

從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)部審計(jì)角度來講，管理審計(jì)應(yīng)主要集中于如下內(nèi)容：

1、對開發(fā)項(xiàng)目決策的審查。審查項(xiàng)目投資決策是否具有科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)可行性，審查項(xiàng)目決策中各分項(xiàng)目標(biāo)是否具有明確性。

2、對項(xiàng)目計(jì)劃的審查。根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，審查企業(yè)對開發(fā)項(xiàng)目采取的組織結(jié)構(gòu)的合理性、科學(xué)性、人員配備情況，審查項(xiàng)目計(jì)劃的編制深度、計(jì)劃的可落實(shí)性、可考查性，審查計(jì)劃的可行性。尤其重要的是，審查項(xiàng)目決策后的項(xiàng)目目標(biāo)的制訂和落實(shí)情況等。

3、項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)施過程管理審計(jì)。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃的時(shí)點(diǎn)定期進(jìn)行審查，審查項(xiàng)目階段性目標(biāo)完成情況、項(xiàng)目變化管理的科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)性。

4、項(xiàng)目目標(biāo)成果管理審計(jì)。項(xiàng)目完成后，要集中審查項(xiàng)目的實(shí)際結(jié)果和決策目標(biāo)是否一致、偏差是否合理，審查項(xiàng)目實(shí)施過程中采取措施、調(diào)整目標(biāo)的合理性。

二、項(xiàng)目管理審計(jì)目標(biāo)體系的建立

在企業(yè)內(nèi)審對項(xiàng)目投資決策審計(jì)時(shí)，應(yīng)該同時(shí)形成項(xiàng)目管理審計(jì)目標(biāo)體系。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理審計(jì)的目標(biāo)體系包括：

1、銷售目標(biāo)。可行性分析的主要部分就是根據(jù)市場調(diào)研確定項(xiàng)目定位，并初步確立銷售方案，從而形成項(xiàng)目的銷售計(jì)劃，體現(xiàn)在“項(xiàng)目損益表”中的銷售收入和“現(xiàn)金流量表”中的現(xiàn)金流入。所以，從可行性報(bào)告的相關(guān)數(shù)據(jù)出發(fā)，建立起銷售計(jì)劃的銷售價(jià)格、合同簽約率（進(jìn)度）和資金回籠進(jìn)度，就形成了該項(xiàng)目的銷售工作管理審計(jì)目標(biāo)。

2、項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)。項(xiàng)目在決策分析時(shí)已經(jīng)對項(xiàng)目的進(jìn)度安排做了計(jì)劃，根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度做出項(xiàng)目的資金安排計(jì)劃。項(xiàng)目可行性分析的“現(xiàn)金流量表”的現(xiàn)金流出部分暗含了項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度，而且銷售計(jì)劃也與項(xiàng)目的形象進(jìn)度有關(guān)。根據(jù)上述資料，可以制訂出各分項(xiàng)工作的進(jìn)度結(jié)點(diǎn)要求，從而形成項(xiàng)目進(jìn)度管理審計(jì)目標(biāo)。

3、項(xiàng)目成本控制目標(biāo)。項(xiàng)目的成本目標(biāo)體現(xiàn)在“項(xiàng)目損益表”和“現(xiàn)金流量表”中，分別體現(xiàn)了各分項(xiàng)成本的總額和支出進(jìn)度，分項(xiàng)成本包括土地成本、前期開發(fā)成本、配套成本、建安成本等，也可以進(jìn)一步細(xì)化，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況分解形成項(xiàng)目成本管理審計(jì)目標(biāo)。

4、項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量與施工質(zhì)量不是同一個(gè)概念。項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的功能安排、總體規(guī)劃、配套設(shè)施配置上，而施工質(zhì)量是項(xiàng)目必須達(dá)到的基本目標(biāo)。綜合項(xiàng)目策劃所設(shè)定的所有功能要求、配套設(shè)施、施工質(zhì)量等形成項(xiàng)目質(zhì)量管理審計(jì)目標(biāo)。

5、項(xiàng)目融資目標(biāo)。項(xiàng)目可行性研究的資金安排計(jì)劃就是項(xiàng)目的融資目標(biāo)，包括融資金額和時(shí)間結(jié)點(diǎn)。

6、費(fèi)用控制目標(biāo)。包括項(xiàng)目的三項(xiàng)費(fèi)用：財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。

三、項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)施過程管理審計(jì)

根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)體系，按照各職能和各時(shí)間段確立具體責(zé)任人在具體工作階段的工作目標(biāo)。項(xiàng)目目標(biāo)制訂并落實(shí)到各責(zé)任人后，各責(zé)任人就圍繞各自的目標(biāo)開展工作，在出現(xiàn)各分目標(biāo)矛盾需相互協(xié)調(diào)時(shí)，應(yīng)以組織的共同愿景、總體目標(biāo)來統(tǒng)一。

企業(yè)內(nèi)審應(yīng)定期對投資項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)施過程，圍繞以下幾方面開展審計(jì)工作：

1、了解項(xiàng)目目標(biāo)或遠(yuǎn)期目標(biāo)劃分為階段工作目標(biāo)和目標(biāo)預(yù)測的情況。每個(gè)階段各責(zé)任人應(yīng)按照PDCA（計(jì)劃——做——檢查——行動(dòng)）循環(huán)，檢查自己的工作對完成分目標(biāo)有什么貢獻(xiàn)，并在此基礎(chǔ)上預(yù)測各分目標(biāo)及總目標(biāo)的可能完成情況。尋找項(xiàng)目總體目標(biāo)或分目標(biāo)要求的行為與當(dāng)前行為之間的差距，尋找工作努力的重點(diǎn)，把精力集中于解決主要矛盾。審計(jì)人員應(yīng)把握各責(zé)任人對項(xiàng)目目標(biāo)的掌握和了解程度，審查他們每階段目標(biāo)和對下階段預(yù)測的合理性，提出預(yù)警意見。

2、發(fā)現(xiàn)偏差，立刻督促項(xiàng)目管理組織進(jìn)行診斷，予以糾正。在定期的項(xiàng)目管理審計(jì)中，若發(fā)現(xiàn)當(dāng)前的工作可能影響分目標(biāo)的完成、從而影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的完成，就必須立刻督促項(xiàng)目管理組織探尋量化的差異是什么、對目標(biāo)影響大小等問題，并提出糾正行動(dòng)方案。對偏差的診斷不是立足于發(fā)掘原因（當(dāng)然找原因也是需要的），主要立足點(diǎn)在于分析對目標(biāo)的影響。

3、對項(xiàng)目目標(biāo)調(diào)整的審查應(yīng)是項(xiàng)目實(shí)施過程管理審計(jì)的重點(diǎn)。既要允許項(xiàng)目管理組織根據(jù)實(shí)際情況、依據(jù)企業(yè)變化管理的思路在必要的情況下調(diào)整工作目標(biāo)，又要防止項(xiàng)目組夸大客觀事實(shí)、隨意調(diào)整項(xiàng)目目標(biāo)。在實(shí)際工作中，要把握調(diào)整目標(biāo)的程序性、出現(xiàn)偏差對目標(biāo)的關(guān)聯(lián)性以及項(xiàng)目責(zé)任人員的主觀努力性。

4、實(shí)施有效的評估。階段性對各分目標(biāo)完成情況進(jìn)行評估，傳統(tǒng)上一般主要針對“完成與否”的問題進(jìn)行簡單化考察，再加上對“客觀原因”的酌情評定。這種做法一方面可能挫傷一些人的積極性，如有的目標(biāo)確因不可抗力造成無法完成而影響了對責(zé)任人的評估；另一方面也助長了評估人員主觀評定的風(fēng)氣，使評估失去客觀基礎(chǔ)。

項(xiàng)目管理審計(jì)要實(shí)現(xiàn)有效的評估應(yīng)主要集中于實(shí)際績效與目標(biāo)的偏差，分析產(chǎn)生偏差的原因。管理審計(jì)內(nèi)容分兩個(gè)方面：一是量化的目標(biāo)完成效果，這方面的審查比較客觀；二是審查責(zé)任人對偏差產(chǎn)生后的應(yīng)對措施，以及建立糾正行動(dòng)方案的合理性，即評估責(zé)任人應(yīng)對變化的能力。因?yàn)橐怀刹蛔兊哪繕?biāo)是不可能的，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程面對的是多因素變化的環(huán)境，只有能夠準(zhǔn)確把握變化、具有積極采取糾正行動(dòng)能力的責(zé)任人，才有可能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總體目標(biāo)。

四、項(xiàng)目目標(biāo)成果管理審計(jì)

項(xiàng)目完成后，企業(yè)內(nèi)審人員應(yīng)對項(xiàng)目的成果進(jìn)行綜合審計(jì)，從完成情況對項(xiàng)目的投資決策、實(shí)施過程等環(huán)節(jié)進(jìn)行事后審查，以全新的角度審計(jì)項(xiàng)目的全過程。

1、重新審查項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性，尤其要審查投資決策的預(yù)見性。對項(xiàng)目實(shí)施中出現(xiàn)的新情況必須認(rèn)真分析，哪些是應(yīng)該能夠預(yù)見的，哪些是無法預(yù)見的。

2、重新審查對預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)因素采取措施的科學(xué)性、合理性。即審查企業(yè)的變化管理中的防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

3、重新審查企業(yè)的項(xiàng)目管理能力。審查項(xiàng)目責(zé)任人在項(xiàng)目實(shí)施中完成的情況，項(xiàng)目完成情況與項(xiàng)目決策目標(biāo)的偏差，項(xiàng)目完成情況與社會房地產(chǎn)項(xiàng)目平均水平的偏差。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)的管理審計(jì)工作是一項(xiàng)全新的工作，是企業(yè)內(nèi)審在管理審計(jì)領(lǐng)域的延伸，運(yùn)用得好可以幫助項(xiàng)目管理組織挖掘潛力、分析問題，有助于促進(jìn)項(xiàng)目目標(biāo)的完成。所完成的審計(jì)報(bào)告給企業(yè)今后的項(xiàng)目決策、實(shí)施都能提供很好的資料，從而不斷促進(jìn)企業(yè)決策水平、管理水平的提高。