第一篇：新制度下房地產(chǎn)企業(yè)如何做好成本核算

新制度下房地產(chǎn)企業(yè)如何做好成本核算

財(cái)政部頒發(fā)了《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》（下稱“新制度”），并規(guī)定自2014年1月1日起，在除金融保險(xiǎn)業(yè)以外的大中型企業(yè)范圍內(nèi)施行，鼓勵其他企業(yè)執(zhí)行。該制度對我國企業(yè)產(chǎn)品成本核算有關(guān)的“成本核算對象”、“成本核算項(xiàng)目和范圍”、“成本歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)”等內(nèi)容，進(jìn)行了系統(tǒng)的明確與規(guī)范。對所有企業(yè)建立健全產(chǎn)品成本核算制度，規(guī)范企業(yè)成本核算行為，保證企業(yè)產(chǎn)品成本信息真實(shí)、完整等具有重大意義。

新制度中關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的內(nèi)容與《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》（下稱“原制度”）中的相關(guān)規(guī)定相比，房地產(chǎn)企業(yè)“開發(fā)成本明細(xì)項(xiàng)目”的具體核算內(nèi)容發(fā)生了4個方面的變化。

引入作業(yè)成本法

新制度的最大亮點(diǎn)是，引入了新的成本管理方法—— —“作業(yè)成本法”。體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算來看，主要是將原制度在“期間費(fèi)用”開支的部分費(fèi)用計(jì)入了“開發(fā)成本”，使成本信息更加真實(shí)、完整。

主要項(xiàng)目有，將原制度在“管理費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”開支的項(xiàng)目，計(jì)入了“開發(fā)成本—— —前期工程費(fèi)”。比如安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)以及臨時圍墻、圍欄、圍板的設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用等。

將原制度規(guī)定在“管理費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”開支的項(xiàng)目，計(jì)入了“開發(fā)成本—— —開發(fā)間接費(fèi)”。比如：預(yù)結(jié)算編制與審核費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)、銷售環(huán)境改造費(fèi)、臨時銷售通道工程費(fèi)、售樓處裝飾裝修費(fèi)、樣板間費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)等。

將原制度規(guī)定在“銷售費(fèi)用”開支的項(xiàng)目，計(jì)入了“開發(fā)成本—— —基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”。比如，開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)的各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等室外零星設(shè)施費(fèi)用。

新增借款費(fèi)用項(xiàng)目

無論是原制度還是國家的企業(yè)所得稅、土地增值稅稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的成本項(xiàng)目均為6個，即土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。

而《新成本制度》在房地產(chǎn)企業(yè)原有的6個成本項(xiàng)目基礎(chǔ)上，新增了第7個成本項(xiàng)目—— —“借款費(fèi)用”，并明確規(guī)定其用來核算符合資本化條件的借款費(fèi)用。也就是說，對房地產(chǎn)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中，即取得《施工許可證》后工程開工至工程竣工交付取得《大產(chǎn)權(quán)證》期間，因房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目借款而發(fā)

生的費(fèi)用，需要進(jìn)行資本化處理，計(jì)入“開發(fā)成本—— —借款費(fèi)用”核算。

這一變化，解決了房地產(chǎn)企業(yè)核算“借款費(fèi)用”計(jì)入哪個成本項(xiàng)目的難題，對企業(yè)來講是一大福音。根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第17號—— —借款費(fèi)用》，并結(jié)合《新成本制度》要求，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)核算“開發(fā)成本—— —借款費(fèi)用”應(yīng)該設(shè)置以下明細(xì)項(xiàng)目核算：利息支出，指房地產(chǎn)企業(yè)支付給銀行等金融機(jī)構(gòu)的利息支出、非金融機(jī)構(gòu)的利息支出；匯兌損益，指房地產(chǎn)企業(yè)借入外幣資金因匯率變動對外幣本金及其利息的記賬本位幣金額所產(chǎn)生的差額；金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，因借款而支付給金融機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)，如融資顧問費(fèi)、貸款手續(xù)費(fèi)、理財(cái)費(fèi)用、貸款傭金等；中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用，因借款而必須發(fā)生的支付給中介機(jī)構(gòu)的費(fèi)用，如支付的土地評估費(fèi)、在建工程評估費(fèi)、法律顧問費(fèi)、財(cái)務(wù)報(bào)告審計(jì)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等；其他，指因借款而支付的其他借款費(fèi)用，如土地抵押登記費(fèi)、在建工程抵押登記費(fèi)、租賃登記費(fèi)等。

細(xì)化和明確前期工程費(fèi)

新制度把“前期工程費(fèi)”明確分為勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)、“三通一平”費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)四大類，并將這四大類進(jìn)行了細(xì)化。

勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，包括勘測丈量費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。其中，勘測丈量費(fèi)包括初勘、詳勘等。主要有水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)，撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)，復(fù)線費(fèi)，定線費(fèi)，施工放線費(fèi)，建筑面積丈量費(fèi)等。

而規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)則包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)以及其他項(xiàng)目。

規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，包括方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。其他項(xiàng)目則包括可行性研究費(fèi)、咨詢論證費(fèi)、制圖費(fèi)、曬圖費(fèi)、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。

報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)，包括報(bào)批報(bào)建費(fèi)和項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)。

報(bào)批報(bào)建費(fèi)，包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、路口開設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金或墻改專項(xiàng)基金、教師住宅基金或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)，包括項(xiàng)目報(bào)建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)以及水、電、煤氣增容費(fèi)等。

“三通一平”費(fèi)，包括臨時道路、臨時用水用電、場地平整的設(shè)計(jì)費(fèi)、建造費(fèi)等。臨時道路，包括接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。臨時用電，包括接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費(fèi)用。臨時用水，包括接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。場地平整，包括基礎(chǔ)開挖前場地平整、場地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。

臨時設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場的臨時圍墻、臨時圍板、臨時辦公室、臨時場地的設(shè)計(jì)費(fèi)、建造裝飾費(fèi)等。臨時圍墻，包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用；臨時辦公室，包括租金、建造及裝飾費(fèi)用。臨時場地占用費(fèi)，含施工用臨時占道費(fèi)、臨時借用空地租費(fèi)等；臨時圍板，包括圍板設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。

從上述可以看出，《新成本制度》關(guān)于“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目的具體規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)正確核算成本意義重大。

擴(kuò)展開發(fā)間接費(fèi)的核算內(nèi)容

新制度對“開發(fā)間接費(fèi)”的內(nèi)涵進(jìn)行了重新定義與分類，同時參照相關(guān)規(guī)定，對其具體核算內(nèi)容進(jìn)行了擴(kuò)展。與原制度相比，有3個方面的變化：

首先，重新定義了“開發(fā)間接費(fèi)”的內(nèi)涵。

新制度明確規(guī)定，“開發(fā)間接費(fèi)”，是指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)審核費(fèi)、結(jié)算審核費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。

其次，將“開發(fā)間接費(fèi)”進(jìn)行了重新分類。

將“開發(fā)間接費(fèi)”分為工程管理費(fèi)、營銷設(shè)施建造費(fèi)、物業(yè)管理完善費(fèi)等三大部分，并對每一部分內(nèi)容進(jìn)行了細(xì)化。

最后，對“開發(fā)間接費(fèi)”的具體核算內(nèi)容進(jìn)行了擴(kuò)展。

新制度對“開發(fā)間接費(fèi)”的具體核算內(nèi)容，充分考慮了相關(guān)規(guī)定，同時也與原制度有一定銜接，且有了更多的擴(kuò)展與突破。

具體核算內(nèi)容，包括工程管理費(fèi)，即為直接組織和管理所開發(fā)工程項(xiàng)目而發(fā)生的職工薪酬、行政費(fèi)用、工程監(jiān)理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等；營銷設(shè)施建造費(fèi)，包括廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)、銷售環(huán)境改造費(fèi)、臨時銷售通道工程費(fèi)、售樓處裝飾裝修費(fèi)、樣板間費(fèi)用等；物業(yè)管理完善費(fèi)，主要包括按照規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)公司代管的房屋維修基金、物業(yè)管理基金或其他專項(xiàng)基金，以及小區(qū)入住前投入的前期物業(yè)管理費(fèi)用。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照新制度的新要求，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，制定企業(yè)自身的《企業(yè)開發(fā)成本核算辦法》，規(guī)定成本核算對象、成本核算項(xiàng)目與范圍、成本的歸集與分配結(jié)轉(zhuǎn)、職能部門成本管理責(zé)任制等內(nèi)容，并嚴(yán)格執(zhí)行，進(jìn)一步完善，提升企業(yè)成本管理水平，以保證房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本信息的真實(shí)性與完整性。

第二篇：宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略

宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略

內(nèi)容摘要：面對各地持續(xù)上升的房價(jià)和輿論的壓力，中央近期連打房地產(chǎn)市場調(diào)控“組合拳”開始了新一輪樓市調(diào)控。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，目前的宏觀調(diào)控形勢和市場競爭環(huán)境已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)峻，房地產(chǎn)企業(yè)要想抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，必須樹立現(xiàn)代的營銷觀念，創(chuàng)新房地產(chǎn)營銷策略，使企業(yè)在激烈的市場競爭中立足。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控房地產(chǎn)營銷策略

隨著我國新一輪宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，北京等地的樓市價(jià)格持續(xù)回落，市場觀望氣氛濃厚，對房地產(chǎn)業(yè)的影響日益明顯，房地產(chǎn)市場將逐步轉(zhuǎn)向理性消費(fèi)。新的形勢對房地產(chǎn)企業(yè)提出了新的營銷挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)要想抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，必須樹立現(xiàn)代的營銷觀念，創(chuàng)新房地產(chǎn)營銷策略，用新的營銷手段來打動更多的消費(fèi)者，從而在激烈的市場競爭中立足。

宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)營銷面臨的問題

隨著國家宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)業(yè)的逐步成熟，房地產(chǎn)營銷在面對市場經(jīng)濟(jì)與整合營銷趨勢時面臨的新問題：

（一）新政導(dǎo)致銷售壓力增大

2008年底，在一系列經(jīng)濟(jì)刺激政策等多種因素的影響下，我國房地產(chǎn)市場提前結(jié)束調(diào)整而迅速升溫，但2009年樓市的高房價(jià)超出了大部分社會成員的購買能力，引發(fā)了諸多影響深遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)和社會問題，也引起了決策層的警惕。出于保障我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展的需要以及回應(yīng)社會各方的呼吁，自2009年底新一輪宏觀調(diào)控開始了，調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)下一步的趨勢是土地使用趨于透明、銀行信貸大幅收緊、利潤空間在很大程度上壓縮。進(jìn)入2010年后面對個別城市火箭般上升的的房價(jià)和輿論的壓力，從中央到地方各級政府連打房地產(chǎn)市場調(diào)控“組合拳”，開始了新一輪樓市調(diào)控。這新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控新政涉及面廣泛、操作性更強(qiáng)、政策組合程度更高。此輪調(diào)控政策力度之強(qiáng)讓不少專家稱之為“近年罕見”。這一系列持續(xù)宏觀調(diào)控政策已經(jīng)一定程度上改變了房地產(chǎn)的生存環(huán)境。

國家宏觀調(diào)控措施已初顯成效，具體表現(xiàn)在：投資增速過猛的勢頭得到初步遏制；貸款規(guī)模得到有效控制，資金來源結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整；不合理需求被削減，市場觀望氣氛濃厚。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，房價(jià)過高和新政導(dǎo)致的需求銳減，銷售壓力空前加大。資本運(yùn)作空間急劇縮小，融資難度倍增，絕大部分的房地產(chǎn)公司都將面臨巨大的資金壓力，此前捂盤惜售的開發(fā)商將為此付出巨大代價(jià)，未來數(shù)月內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)將全面蔓延。迫于資金壓力，部分開發(fā)商將不得不采用降低房價(jià)、加大促銷力度等手段實(shí)現(xiàn)快速回款，進(jìn)而帶動整個市場的房價(jià)回調(diào)。

（二）理性消費(fèi)回歸

隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和逐步規(guī)范，消費(fèi)者的消費(fèi)心理日趨成熟，消費(fèi)行為日趨理性。人們消費(fèi)理念的變化使得房地產(chǎn)行業(yè)正逐步邁進(jìn)服務(wù)競爭時代和服務(wù)營銷時代。隨著房地產(chǎn)市場的日漸成熟，購房消費(fèi)者也逐步成長起來，在買房時也日趨理性。國家統(tǒng)計(jì)局經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心的一項(xiàng)專項(xiàng)調(diào)查顯示，16％的人首先考慮價(jià)格因素，15.1％的人首先考慮環(huán)境因素，14.2％的人首先考慮交通因素，12.1％的人首先考慮位置因素，11.2％的人首先考慮綠化因素。另外，朝向、物管、輔助設(shè)施、戶型、增值、學(xué)校也是一部分居民購房時首先考慮的因素。新一代的房產(chǎn)消費(fèi)者已越來越理性化，所考慮的因素也越來越全面，既關(guān)注看得見的硬條件，如價(jià)格、戶型、環(huán)境和配套設(shè)施等，更注重那些看不見的軟條件，如開發(fā)

商的實(shí)力、房屋的質(zhì)量和小區(qū)的物業(yè)管理等。對于理性的購房者，則更加看重入住后的物業(yè)服務(wù)，追求“物超所值”的價(jià)值。“品質(zhì)”已成為購房者考慮的主要因素。

（三）品牌意識缺乏

隨著消費(fèi)者回歸理性，商品的品牌已成為決定消費(fèi)者行為的第一要素。調(diào)查表明，一個知名品牌能將產(chǎn)品本身的價(jià)格提高20%-40%，甚至更高。2004年中國房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究報(bào)告稱，萬科品牌價(jià)值人民幣22.37億元。品牌能提供比一般產(chǎn)品更多的價(jià)值或利益，是企業(yè)開展市場競爭的利器。然而，現(xiàn)今在三萬多家房地產(chǎn)企業(yè)中，將近90%的在做項(xiàng)目，10%的在做企業(yè)，只有不到1%的在做品牌。很多房地產(chǎn)企業(yè)對品牌核心形象的提煉還殘留著太多的地域氣息，對品牌形象地域共通性提煉得不夠，這也給企業(yè)品牌連鎖帶來了障礙。房產(chǎn)品牌的內(nèi)涵是為社會公眾提供合理的、人性化的“建筑空間”，并賦予其具有現(xiàn)代精神、個性化的生活方式及價(jià)值。有些企業(yè)在打造了某一成功項(xiàng)目之后，就依托所謂的品牌優(yōu)勢不斷開發(fā)新產(chǎn)品，進(jìn)行“強(qiáng)勢品牌推廣”的活動，最終造成資金短缺、無法經(jīng)營的局面。

宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)的營銷新策略

面對市場的風(fēng)云變幻，新的形勢對房地產(chǎn)企業(yè)提出了新的營銷挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)要想抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，必須樹立現(xiàn)代的營銷觀念，掌握現(xiàn)代的營銷技術(shù)，營銷策略創(chuàng)新勢在必行。

（一）轉(zhuǎn)變營銷觀念

著名的營銷專家菲利普?科特勒認(rèn)為：營銷是個人和集體通過創(chuàng)造同他人交換產(chǎn)品和價(jià)值，以獲得所需所欲之物的一種社會和管理過程。市場營銷觀念的核心是企業(yè)如何處理企業(yè)、顧客、社會三者的利益。20世紀(jì)50年代，美國營銷專家麥肯錫將營銷所關(guān)注的要素歸結(jié)為4個“P”，即產(chǎn)品、價(jià)格、地點(diǎn)、促銷。后來，人們在此基礎(chǔ)上添加了一些新的要素，如企業(yè)形象、服務(wù)、公共關(guān)系等。房地產(chǎn)營銷是根據(jù)市場營銷的基本理論和方法，按照房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，以房地產(chǎn)產(chǎn)品為交易對象的市場營銷?？紤]到房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)營銷組合包括物業(yè)產(chǎn)品、物業(yè)產(chǎn)品價(jià)格、物業(yè)促銷組合和物業(yè)產(chǎn)品營銷渠道四個要素。綜觀房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)營銷中有兩個比較成熟的做法：注重項(xiàng)目本身的品牌推廣和注重物業(yè)管理的品牌建設(shè)。前者即注重在項(xiàng)目開發(fā)至銷售期的企業(yè)宣傳和推廣，其目的是通過企業(yè)品牌的塑造，盡快銷售正在開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，以快速回籠開發(fā)投資。后者注重對入住業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。企業(yè)要樹立全程營銷的觀念，營銷活動開始于項(xiàng)目開發(fā)前的市場調(diào)研，結(jié)束于顧客滿意之后，避免為了“營銷”而營銷，即“以消費(fèi)者為中心”的營銷觀念應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)了解、溝通、掌握消費(fèi)者的新型營銷觀。

（二）品牌策略

隨著生活水平的提高和住宅條件的改善，購房者對住房功能的需求正向縱深發(fā)展，追求住宅的多功能性，關(guān)注住宅環(huán)境的營造，重視住宅文化品位等文化價(jià)值。住宅需求的多樣性與高品味，實(shí)質(zhì)是對住宅品牌的追求，也是品牌住宅的魅力所在。只有優(yōu)質(zhì)品牌住宅才能夠滿足并贏得消費(fèi)者和公眾的認(rèn)同和親和力，才能刺激他們的消費(fèi)激情和購買欲望。真正的房地產(chǎn)品牌的內(nèi)涵是為社會公眾提供合理的、人性化的“建筑空間”，并賦予其具有現(xiàn)代精神、個性化的生活方式及價(jià)值。

因此，房地產(chǎn)市場營銷中的品牌策略決定著房地產(chǎn)商在實(shí)施品牌戰(zhàn)略的過程中，必須采取科學(xué)、全面和有效的市場營銷策略。

具體包括：卓越的質(zhì)量體系，不斷創(chuàng)新的品牌策略，全面周到的服務(wù)意識，整合互動的品牌宣傳，品牌推廣與促銷活動以及適時宣傳自己的品牌形象以提高公眾對品牌的認(rèn)知程度等。優(yōu)質(zhì)樓盤及優(yōu)質(zhì)物業(yè)能夠帶來高附加值，已經(jīng)逐漸為購房者所認(rèn)同。因此，開發(fā)商

不僅要樹立品牌意識，還要積極主動地把品牌當(dāng)作一個目標(biāo)去追求，這是房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的必然選擇。

（三）物業(yè)管理品牌策略

現(xiàn)代市場營銷理論認(rèn)為，我國社會已經(jīng)進(jìn)入服務(wù)經(jīng)濟(jì)時代，競爭的焦點(diǎn)已由質(zhì)量、品種向服務(wù)轉(zhuǎn)移，誰注重服務(wù)，誰就能贏得市場。房地產(chǎn)營銷中如果充分利用物業(yè)管理品牌進(jìn)行宣傳和促進(jìn)營銷，將會是一個非常新穎、有效的戰(zhàn)勝競爭對手的策略。

1.物業(yè)管理品牌對房地產(chǎn)營銷的推動作用。首先，名牌物業(yè)管理可以打造出名牌的小區(qū)。由于優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理蘊(yùn)含了高文化品味及高附加值，才能使消費(fèi)者對其情有獨(dú)鐘。許多購房者在選擇房源時，非常注重樓盤的品牌形象。物業(yè)管理品牌的打造，可以使業(yè)主的房屋資產(chǎn)保值增值，從而促使購房者從資產(chǎn)投資的角度購買樓盤，促進(jìn)開發(fā)商的銷售。例如，萬科的房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅注重項(xiàng)目前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，而且更加注重后續(xù)的物業(yè)服務(wù)，他們倡導(dǎo)“萬科不僅是在建房子，賣房子，更重要的是在為自己的客戶提供細(xì)致、周到的物業(yè)服務(wù)，創(chuàng)造一種新的生活氛圍，引領(lǐng)一種新的生活方式”。萬科剛涉足房地產(chǎn)行業(yè)時就以服務(wù)為突破點(diǎn)，借鑒SONY的客戶服務(wù)理念，在全國首創(chuàng)“物業(yè)管理”概念，并形成了一套超前的物業(yè)管理模式。這些物業(yè)管理理念的實(shí)施，使萬科獲得了消費(fèi)者的價(jià)值認(rèn)同，在消費(fèi)者心目中形成了良好的、固定的品牌形象。這使萬科開發(fā)的產(chǎn)品一直處于熱銷狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的良性發(fā)展。

其次，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)是房地產(chǎn)最佳營銷廣告。房子質(zhì)量再好，如果物業(yè)管理不到位，就會使業(yè)主不滿意，從而使他們感覺到被欺騙。開發(fā)商要意識到自己與物業(yè)公司是利益的共同體。根據(jù)國外地產(chǎn)市場經(jīng)驗(yàn)，良好的物業(yè)管理可以使物業(yè)增值10%甚至20%，對房地產(chǎn)品有著無可比擬的提升作用。隨著人們對高品質(zhì)生活的不斷追求，對物業(yè)服務(wù)水平的要求也將越來越高。好的物業(yè)管理是購房者可以信賴的，要想提升樓盤的價(jià)值，促進(jìn)樓盤的銷售，首先要提升物業(yè)的管理水平。

面對市場的風(fēng)云變幻，新的形勢對房地產(chǎn)企業(yè)提出了新的營銷挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須樹立現(xiàn)代的營銷觀念，把關(guān)注目光投向高品質(zhì)、高端化的物業(yè)服務(wù)，著力提升項(xiàng)目的軟實(shí)力及樓盤的品牌形象，使開發(fā)的樓盤長期保值、增值，讓業(yè)主和客戶不僅在產(chǎn)品品質(zhì)方面，更重要的是在服務(wù)方面真正感受到高端物業(yè)的尊貴服務(wù)，滿足客戶全方位需求。

最后，物業(yè)管理品牌關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，物業(yè)管理的作用與地位正在不斷提高，它是物業(yè)項(xiàng)目品牌形象體現(xiàn)最充分、最長久的一個環(huán)節(jié)。因此，要樹立物業(yè)品牌效應(yīng)，就應(yīng)從抓好物業(yè)管理品牌入手。一項(xiàng)物業(yè)如果具有良好的物業(yè)管理品牌，則可以讓現(xiàn)實(shí)的與潛在的購房者對此房地產(chǎn)項(xiàng)目增加更多信心。物業(yè)管理已成為房地產(chǎn)的一個“隱形品牌”，對房地產(chǎn)項(xiàng)目美譽(yù)度具有決定性的作用。物業(yè)公司規(guī)范化的管理可以為開發(fā)商及其開發(fā)的物業(yè)揚(yáng)名。萬科房產(chǎn)之所以名揚(yáng)國內(nèi)，除了樓盤自身素質(zhì)之外，萬科的物業(yè)管理發(fā)揮了重要的作用。一個沒有良好物業(yè)管理品牌的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它的形象不會太良好。特別是在房地產(chǎn)進(jìn)入客戶關(guān)系營銷時代的今天，物業(yè)管理這個最能理解客戶需求、最能讓客戶感知品牌內(nèi)涵的環(huán)節(jié)就越發(fā)彰顯出它不可或缺的地位和作用。

2.房地產(chǎn)營銷中物業(yè)管理品牌策略的利用。房地產(chǎn)營銷中既要重視物業(yè)管理品牌的作用，也要確實(shí)利用好物業(yè)管理的品牌。只有這樣，物業(yè)項(xiàng)目才能更為順利的銷售出去，同時為開發(fā)商帶來更多的商機(jī)。作為房地產(chǎn)營銷手段和內(nèi)容的物業(yè)服務(wù)，必將在房地產(chǎn)營銷中起到“助推器”的作用。

突出品牌物業(yè)管理在未來居住生活中的重要價(jià)值。目前，不少購房者不僅對自己所購房屋的質(zhì)量感興趣，也對未來物業(yè)管理服務(wù)的情況十分在意。社區(qū)的品牌，物業(yè)管理的品牌都是他們樂于談出的話題。事實(shí)上，他們也真的能從品牌物業(yè)管理中獲得生活、工作、學(xué)習(xí)、自尊、發(fā)展、享受上的方便與好處。營銷中突出品牌物業(yè)管理在未來居住生活中的重要

價(jià)值，對他們能夠構(gòu)成極大的吸引力。品牌物業(yè)公司的雄厚管理實(shí)力能夠給人一種理性上的認(rèn)同與信任，為客戶在思想上、行動上接受物業(yè)項(xiàng)目、接受品牌物業(yè)公司打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，提供了現(xiàn)實(shí)的可能性。讓購房者切實(shí)感受到物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并對自己的未來產(chǎn)生聯(lián)想和希望。

全程服務(wù)理念。房地產(chǎn)營銷的客戶服務(wù)應(yīng)該是涵蓋售前、售中、售后的全程服務(wù)，使客戶真正體驗(yàn)到“一站式”的無憂服務(wù)。并且房地產(chǎn)企業(yè)在營銷中還要突出品牌物業(yè)公司的人情味與人本管理理念，從而縮短與客戶的距離，讓客戶更容易接受和購買物業(yè)。

第三篇：論當(dāng)前宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

論當(dāng)前宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

班級：造價(jià)091 姓名：郝靜丹 學(xué)號：2009507107 成績:

摘要： 通過對國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)影響的大體了解，基于房地產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)作特點(diǎn)，對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀環(huán)境分析、價(jià)值鏈分析、內(nèi)部資源和能力分析、總體戰(zhàn)略目標(biāo)規(guī)劃、競爭戰(zhàn)略規(guī)劃、投資管理戰(zhàn)略、融資管理戰(zhàn)略、營銷管理戰(zhàn)略、人力資源管理等戰(zhàn)略和規(guī)劃方法，以及構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管控、績效管理等戰(zhàn)略執(zhí)行支撐體系和編制戰(zhàn)略執(zhí)行計(jì)劃等實(shí)務(wù)問題做了相關(guān)分析與評論。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略管理風(fēng)險(xiǎn)管控戰(zhàn)略執(zhí)行

正文： 2011年，國家宏觀政策突出了“調(diào)結(jié)構(gòu)、控通脹、促轉(zhuǎn)型、惠民生”的總體基調(diào)，同時在房地產(chǎn)行業(yè)出臺了一系列關(guān)于土地、融資等方面十分嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策。作為國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，涉及土地、金融、建筑、原材料等多個經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域和行業(yè)，并且關(guān)系著廣大國民居住條件改善的切身利益，因此，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展影響著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和社會的穩(wěn)定。而房地產(chǎn)企業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)影響和行業(yè)發(fā)展趨勢影響大，投資回收期長，產(chǎn)業(yè)鏈條涉及土地購置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工、市場營銷、物業(yè)管理等眾多環(huán)節(jié)，這些產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)使房地產(chǎn)企業(yè)必須站在戰(zhàn)略的高度分析、把握企業(yè)所處的國內(nèi)市場環(huán)境和行業(yè)政策導(dǎo)向，關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)分析，并根據(jù)自身的內(nèi)部資源優(yōu)勢建立在產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上的核心競爭能力，加強(qiáng)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，找到潛在的藍(lán)海市場，整合設(shè)計(jì)、規(guī)劃、營銷、施工及資本運(yùn)作能力，以保持和提升自身競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)還必須切實(shí)地提高自身的投融資管理和項(xiàng)目開發(fā)管理水平，并且建立、健全企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制體系和績效管理體系，以保證企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和競爭策略的實(shí)現(xiàn)。

由于受內(nèi)外部環(huán)境的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)在制定發(fā)展戰(zhàn)略前要對所面臨的內(nèi)外部環(huán)境認(rèn)真分析。企業(yè)可以采用SWOT戰(zhàn)略分析方法，即對企業(yè)的機(jī)會和威脅、優(yōu)勢和劣勢的分析。

一、對中國房地產(chǎn)公司的外部環(huán)境分析，包括宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、政策環(huán)境、社會科技文化環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、城市發(fā)展趨勢、居民購買力、國際環(huán)境等。如在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，國內(nèi)生產(chǎn)總值與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的變化都將對房地產(chǎn)在投資或預(yù)期價(jià)格等方面產(chǎn)生一定的影響；在金融環(huán)境中，利率的變動會對投資規(guī)模及投資結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響；在文化環(huán)境方面，人口的變動則會影響需求數(shù)量的變動，進(jìn)而影響房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模調(diào)整；等等。通過外部環(huán)境分析，管理者需要評估企業(yè)面臨的機(jī)會與威脅。

二、內(nèi)部環(huán)境分析，包括資源和能力分析。內(nèi)部資源包括財(cái)務(wù)資本、技術(shù)知識、有經(jīng)驗(yàn)的管理者、有技能的員工、企業(yè)文化等，能力包括企業(yè)在組織各種功能方面的能力，如市場營銷、產(chǎn)品研發(fā)、信息系統(tǒng)、人力資源管理、財(cái)務(wù)融資、客戶管理等方面的能力，這些都是企業(yè)的優(yōu)勢。與此相反，劣勢是指企業(yè)在經(jīng)營活動中不擅長的資源和能力。在分析了企業(yè)外部環(huán)境和自身資源能力后，就要制定能夠發(fā)揮自身優(yōu)勢和利用環(huán)境并且可使企業(yè)可持續(xù)發(fā)展企業(yè)戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略可以分為公司層戰(zhàn)

略、事業(yè)層戰(zhàn)略和職能層戰(zhàn)略。

（一）公司層戰(zhàn)略?？傮w上看，企業(yè)基于SWOT戰(zhàn)略分析的基礎(chǔ)上，企業(yè)采用的發(fā)展戰(zhàn)略有三種：穩(wěn)定戰(zhàn)略、增長戰(zhàn)略、緊縮戰(zhàn)略。

1、房地產(chǎn)企業(yè)采用穩(wěn)定戰(zhàn)略的特征一般是，企業(yè)基本不做重大變革，保持既有的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和服務(wù)，保持市場份額，維持企業(yè)的投資回報(bào)率。例如，某城市以二手中介服務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，在現(xiàn)有企業(yè)經(jīng)營狀況和人力資源條件下，一段時間內(nèi)，繼續(xù)以二手房中介服務(wù)為主，沒有向房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等相關(guān)行業(yè)拓展的計(jì)劃。這種戰(zhàn)略優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)為：a.企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相對減??；b.能避免因改變戰(zhàn)略而改變資源分配的困難；c.能避免因發(fā)展過快而導(dǎo)致的弊端。而缺陷在于：a.企業(yè)在采用這種戰(zhàn)略時必須能確定包括市場需求、競爭格局在內(nèi)的外部環(huán)境基本穩(wěn)定。b.容易使企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識減弱，降低企業(yè)對風(fēng)險(xiǎn)的敏感性、適應(yīng)性和對冒風(fēng)險(xiǎn)的勇氣。c.導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新較少。

2、房地產(chǎn)企業(yè)采用增長戰(zhàn)略，其特征是企業(yè)尋求擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，往往采用集中成長戰(zhàn)略或多元化戰(zhàn)略。采用集中成長戰(zhàn)略，房地產(chǎn)企業(yè)即可以在一個產(chǎn)業(yè)，也可以在一類產(chǎn)品上拓展企業(yè)的經(jīng)營范圍和經(jīng)營業(yè)績。集中成長戰(zhàn)略包括直接擴(kuò)張、縱向一體化和橫向一體化。直接擴(kuò)張一般從企業(yè)內(nèi)部提高企業(yè)的銷售額、擴(kuò)大企業(yè)產(chǎn)量或員工數(shù)量實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張?jiān)袠I(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，一般是通過授予特許經(jīng)營權(quán)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)張。這是一種典型的直接擴(kuò)張戰(zhàn)略。a.房地產(chǎn)企業(yè)采用縱向一體化實(shí)現(xiàn)增長:縱向一體化可以以前項(xiàng)一體化也可以以后向一體化方式或二者同時進(jìn)行。前向一體化是從企業(yè)輸出產(chǎn)品和服務(wù)的方向進(jìn)行擴(kuò)張，如建立銷售公司、物業(yè)管理公司對其生產(chǎn)的物業(yè)進(jìn)行銷售、提供物業(yè)管理服務(wù)。后向一體化，是從資源的輸入方向?qū)崿F(xiàn)企業(yè)擴(kuò)張，如建立材料生產(chǎn)基地，在開發(fā)項(xiàng)目中部分采用自己企業(yè)提供的原材料，可以降低資源采購成本和最小化低效率運(yùn)營，同時更好地控制質(zhì)量，從而維持和提高競爭地位。b.房地產(chǎn)企業(yè)采用橫向一體化實(shí)現(xiàn)企業(yè)增長，主要通過合并同一產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，特就是合并競爭對手的業(yè)務(wù)，把產(chǎn)品擴(kuò)展到其他地方或者向當(dāng)前市場提供更多、更廣泛的產(chǎn)品和服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)增長。C.房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過多元化發(fā)展實(shí)現(xiàn)增長，包括同心多元化（相關(guān)多元化）和離心多元化（不相關(guān)多元化）兩種。是實(shí)現(xiàn)進(jìn)入其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的好方法?？梢越儇浌?、廣告公司等，可以在本企業(yè)建立的商場里經(jīng)營百貨業(yè)，為本企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)廣告產(chǎn)品。離心多元化，指企業(yè)通過收購和兼并不同產(chǎn)業(yè)、不同業(yè)務(wù)的公司實(shí)現(xiàn)增長。當(dāng)管理層意識到當(dāng)前業(yè)務(wù)沒吸引力，通化市公司也沒有超長的能力與技能可以很方便地轉(zhuǎn)移到其他產(chǎn)業(yè)的相關(guān)產(chǎn)品或服務(wù)上時，最可能的選擇就是離心化戰(zhàn)略，即進(jìn)入與當(dāng)前產(chǎn)業(yè)不相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。例如三九藥業(yè)集團(tuán)在中藥產(chǎn)業(yè)獲得利潤后，進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，就屬于一個典型的離心多元化案例（但這個戰(zhàn)略使三九集團(tuán)由于資金等問題不得不在后來進(jìn)行重組）。

增長戰(zhàn)略的優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)在：a.企業(yè)能不斷變革創(chuàng)造更高的生產(chǎn)經(jīng)營效率與效益；b.保持企業(yè)的競爭力，實(shí)現(xiàn)特定的競爭優(yōu)勢；c.可以通過發(fā)展擴(kuò)大自身價(jià)值。其缺陷在于：a.獲得初期效果后可能導(dǎo)致企業(yè)盲目發(fā)展，破壞企業(yè)資源平衡，分散企業(yè)資源；b.過快發(fā)展很可能降低企業(yè)綜合素質(zhì)，是起亞出現(xiàn)內(nèi)部危機(jī)和混亂；c.可能使企業(yè)管理者更多的注重投資結(jié)構(gòu)、市場占有率、收益率等，而忽視產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量。

3、房地產(chǎn)企業(yè)在處于組織劣勢、經(jīng)營業(yè)績下滑時，往往采用緊縮戰(zhàn)略，以幫助企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營、激活組織的資源或重新恢復(fù)競爭力。具體來說，管理層根據(jù)企業(yè)的具體情況和經(jīng)營業(yè)績可以采用以下四種戰(zhàn)略之一：扭轉(zhuǎn)、成為俘虜公司、出售

或剝離、破產(chǎn)或清算。

（二）事業(yè)層戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)確定了公司層戰(zhàn)略以后，需要決定在每層戰(zhàn)略上開展競爭，獲得競爭優(yōu)勢。競爭優(yōu)勢組織是使別具一格和與眾不同的特色，來自于企業(yè)的核心競爭力，如服務(wù)、技術(shù)、質(zhì)量、價(jià)格、性能等。企業(yè)要通過產(chǎn)業(yè)分析和采用適當(dāng)?shù)母偁幉呗詠斫⑵髽I(yè)的競爭優(yōu)勢?？梢圆捎萌N競爭戰(zhàn)略：成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略和聚焦戰(zhàn)略。

1、當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)選擇成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，企業(yè)需要在提供的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量上不低于競爭對手的情況下，降低企業(yè)的各項(xiàng)成本費(fèi)用，包括人工成本、銷售成本、建造成本等。成本領(lǐng)先戰(zhàn)略對房地產(chǎn)企業(yè)的組織體系要求很高，企業(yè)需要建立嚴(yán)格的成本控制體系、出具頻繁而詳細(xì)的成本控制報(bào)告、以定量目標(biāo)為基礎(chǔ)的獎勵機(jī)制和職責(zé)清晰的功能性組織結(jié)構(gòu)。實(shí)際上，成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，也就是低成本戰(zhàn)略，要求企業(yè)比競爭對手更有效率的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)和營銷同類產(chǎn)品和服務(wù)，使成本最小化。廣州的匯橋新城通過降低人力、物力和財(cái)力的消耗，特別是降低產(chǎn)品單耗，大大降低了開發(fā)成本，結(jié)果，匯橋新城的首期均價(jià)成了廣州市區(qū)最便宜的樓盤之一。

這種戰(zhàn)略的風(fēng)險(xiǎn)包括：a.技術(shù)上的變化將過去的投資與學(xué)到的經(jīng)驗(yàn)一筆勾銷。b..注意力集中于成本上，而忽視了所需產(chǎn)品和市場營銷的變化。c.成本削弱了公司保持足夠價(jià)格差的能力。

2、差異化戰(zhàn)略也是房地產(chǎn)企業(yè)選擇的重要戰(zhàn)略之一。由于房地產(chǎn)需求者的個性化要求，對房地產(chǎn)消費(fèi)品的需求存在差異性，房地產(chǎn)企業(yè)尋求為消費(fèi)者提供與眾不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)。差異化戰(zhàn)略來源于優(yōu)秀的產(chǎn)品質(zhì)量、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、創(chuàng)新的設(shè)計(jì)、超前的技術(shù)或者優(yōu)秀的品牌形象。企業(yè)通過提供超過競爭對手質(zhì)量、服務(wù)、性能等方面的產(chǎn)品，產(chǎn)品價(jià)格超過競爭對手價(jià)格，產(chǎn)品溢價(jià)超過了差異化所增加的成本，獲得利潤。房地產(chǎn)企業(yè)采用差異化戰(zhàn)略取得成功，需要獲得消費(fèi)者的忠誠度，因?yàn)轭櫩蛯τ谂c眾不同的產(chǎn)品，關(guān)注點(diǎn)是產(chǎn)品質(zhì)量、性能和服務(wù)，對價(jià)格不是很敏感。差異化戰(zhàn)略對房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)能力、市場營銷能力要求很高，企業(yè)要建立富于創(chuàng)新和創(chuàng)造力的企業(yè)文化，鼓勵員工參與創(chuàng)新活動。由于差異化戰(zhàn)略可以為企業(yè)帶來更多利潤，因此，房地產(chǎn)企業(yè)建立自己的產(chǎn)品研發(fā)中心、設(shè)計(jì)中心、營銷中心已屢見不鮮。例如，成都“中海國際社區(qū)林溪別墅”項(xiàng)目就利用自身所處的不同于其他別墅的社區(qū)生活氛圍，利用天然優(yōu)勢，實(shí)行差異化策略，塑造了一個環(huán)境優(yōu)美、富含國際化風(fēng)情的高尚社區(qū)。

這種戰(zhàn)略存在的風(fēng)險(xiǎn)包括：a.實(shí)行成本低的競爭對手與實(shí)行了產(chǎn)品差異化的公司之間的成本差距過大，以至于產(chǎn)品差異化不能再籠絡(luò)客戶；b別的企業(yè)模仿是差別縮?。籧.顧客需要的差異化程度下降。D.它的排他性和占有率是有矛盾的。所以，實(shí)行差異化策略的企業(yè)要防患于未然，積極地采取相應(yīng)措施避免風(fēng)險(xiǎn)。

3、聚焦戰(zhàn)略是針對某一產(chǎn)品、某一區(qū)域市場、某一類型消費(fèi)者提供產(chǎn)品和服務(wù)的戰(zhàn)略。聚焦戰(zhàn)略可以分為兩種，一種是低成本聚焦戰(zhàn)略，一種是差異化聚焦戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)采用這種戰(zhàn)略也可以獲得成功，但要考慮到市場占有率與盈利率之間的平衡。公司采用差異化聚焦戰(zhàn)略，需要在目標(biāo)細(xì)分市場上尋求差異化，比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對經(jīng)濟(jì)富裕的老年人而建造的高檔養(yǎng)老公寓，這對高級單身白領(lǐng)的小戶型高級公寓等。采用聚焦戰(zhàn)略，房地產(chǎn)企業(yè)試圖在很窄的市場區(qū)域或消費(fèi)群體中提供產(chǎn)品和服務(wù)，這對房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見提出了很高的要求，研究表明，這種戰(zhàn)略比較適合于小型企業(yè)。

這種戰(zhàn)略的風(fēng)險(xiǎn)有：a.戰(zhàn)略目標(biāo)市場與整體市場之間所期待的產(chǎn)品或服務(wù)差距

減??；b.競爭者在目標(biāo)市場找到細(xì)分市場，使集中一點(diǎn)不夠集聚。

4、藍(lán)海戰(zhàn)略。藍(lán)海戰(zhàn)略理論提出一家公司不能僅僅關(guān)注在現(xiàn)有的市場上打敗競爭敵手和擴(kuò)大市場份額，而是要把重點(diǎn)放在跨出現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)范疇，尋找新的發(fā)展路徑，擺脫“紅海”開拓新的市場空間，通過增加和創(chuàng)造現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)未提供的某些價(jià)值元素，并剔除和減少產(chǎn)業(yè)現(xiàn)有的某些價(jià)值元素，就有可能發(fā)現(xiàn)藍(lán)海。SOHO、Town House、小戶型等都曾經(jīng)是房地產(chǎn)公司的藍(lán)海。

此外，房地產(chǎn)公司可以和建筑公司開展戰(zhàn)略聯(lián)盟，融合兩種商業(yè)形態(tài)的優(yōu)勢，打造新的商業(yè)模式，開辟出一片新的藍(lán)海，各自獲得競爭領(lǐng)先優(yōu)勢。但是，公司尋找到藍(lán)海之后還是要通過傳統(tǒng)手段提高競爭力，否則也會被后來者擊敗。除以上幾種策略以外，市場追隨策略也是房地產(chǎn)公司可以選擇的策略，就是追隨某些成功企業(yè)的做法來展開營銷，以努力獲得成功；例如購房按揭的做法，在廣州市最先是粵信廣場獲得政策而開始運(yùn)用于房地產(chǎn)銷售的，取得了一定成績，后來白云明珠廣場充分利用按揭政策大作文章，取得了極大成功，形成了巨大的轟動效應(yīng)。另外，由于房地產(chǎn)業(yè)需要的資金非常多，公司應(yīng)重視實(shí)施價(jià)值創(chuàng)新戰(zhàn)略、合作戰(zhàn)略、共贏戰(zhàn)略，從而能夠?qū)崿F(xiàn)差異化又能降低成本。

（三）、職能層戰(zhàn)略。職能層戰(zhàn)略，指傳統(tǒng)上各職能部門，如財(cái)務(wù)、計(jì)劃、營銷、人力資源等部門采取何種戰(zhàn)略來支持事業(yè)層戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)的職能層戰(zhàn)略是整個公司戰(zhàn)略的組成部分，以公司戰(zhàn)略和事業(yè)層戰(zhàn)略為核心展開的。具體戰(zhàn)略包括：

1、土地儲備策略。房地產(chǎn)公司要關(guān)注城市化加速發(fā)展的趨勢所帶來的機(jī)遇，制定土地儲備計(jì)劃：一線城市的市區(qū)以獲取近期土地為主，小塊土地也不放棄。郊區(qū)以獲取中期大面積土地為主，同時注意長線土地的獲??；二線城市以獲取短中期土地并重，同時大規(guī)模圈占長線土地。運(yùn)用并購獲地方式、合作開發(fā)方式、并購有土地儲備的中型房地產(chǎn)公司等策略。

2、品牌發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中，產(chǎn)品有其市場生命周期，隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭的加劇，創(chuàng)建強(qiáng)勢品牌是營銷戰(zhàn)略和加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)核心能力的關(guān)鍵問題,品牌競爭就是事業(yè)層戰(zhàn)略中差異化戰(zhàn)略的具體體現(xiàn)，只有優(yōu)質(zhì)品牌的住宅才能夠滿足并贏得消費(fèi)者和社會公眾的認(rèn)可。品牌的確立是一個長期動態(tài)過程，具有全局性的特點(diǎn)，具體要做到：a.打造良好的產(chǎn)品質(zhì)量品牌；b.建立良好的品牌信譽(yù)；c.精心維護(hù)品牌并延伸。浙江的綠城集團(tuán)、廣州保利集團(tuán)等很多企業(yè)都在品牌建立上取得了很大成效。

3、融資策略。房地產(chǎn)公司要充分利用資本市場，合理安排債務(wù)結(jié)構(gòu)，積極籌措發(fā)展資金。國際化公司要密切關(guān)注香港資本市場、歐美資本市場的變化，建立銀行界良好關(guān)系，在時機(jī)成熟是積極尋求在股票市場配股資金，或長期發(fā)行債券，為公司業(yè)務(wù)發(fā)展籌集資金。內(nèi)地公司要加強(qiáng)通銀行的合作關(guān)系和層次，積極爭取綜合授信額度的人民幣貨款方式。關(guān)鍵要建立良好的借貸信譽(yù)。

4、市場營銷策略。制定策略首先要進(jìn)行客戶定位和產(chǎn)品定位，即具體分析不同的人群的差品需求、家庭收入、年齡、消費(fèi)偏好、消費(fèi)意愿、對品牌的依賴度等，為下一部涉及產(chǎn)品細(xì)節(jié)、制定銷售價(jià)格和策略提供依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步加快創(chuàng)新，全面提高市場營銷策劃水平，不僅要積銷售極適應(yīng)外部市場環(huán)境，制定適銷對路的營銷目標(biāo)和策略，更要注重大力影響外部市場環(huán)境，引導(dǎo)消費(fèi)者置業(yè)潮流。同步進(jìn)行項(xiàng)目發(fā)展和營銷策劃工作，作為系統(tǒng)工程來抓，充分利用宣傳廣告、樣板房、售樓處、樓書、刊物，以及協(xié)作者、消費(fèi)者等一切載體來為營銷服務(wù)。

5、人力資源策略。當(dāng)今社會，人力資源發(fā)展已經(jīng)成為一項(xiàng)特別具有先進(jìn)性、整

體性和長期性的任務(wù)，房地產(chǎn)公司人力資源工作的核心是：吸引人、留住人、培養(yǎng)人、用好人；明確樹立把個人追求融入公司的長遠(yuǎn)發(fā)展之中的人力資源核心價(jià)值觀念；明確客戶的需求決定著公司人才的需求；建立多元化薪酬制；建立業(yè)界一流的招聘和培訓(xùn)機(jī)制，形成合理的人才結(jié)構(gòu)和人才儲備、專業(yè)化培訓(xùn)提高管理水平和專業(yè)素質(zhì)等。

6、科技研發(fā)策略。房地產(chǎn)公司要利用現(xiàn)代信息科技與傳統(tǒng)業(yè)務(wù)相結(jié)合，提高效率，降低成本，高市場競爭力；緊跟住宅智能化的趨勢，利用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)、通訊技術(shù)、控制技術(shù)及IC卡技術(shù)等，實(shí)現(xiàn)家居智能化、物業(yè)管理智能化。

7、成本控制策略。包括以下策略：始終貫徹慎重買地原則，認(rèn)真做好投資項(xiàng)目評估分析；堅(jiān)持一次簽約、分期支付的買地策略；嚴(yán)格控制建筑成本，大膽利用新設(shè)計(jì)、新材料、新工藝，降低發(fā)展費(fèi)用等。

企業(yè)的戰(zhàn)略必須通過戰(zhàn)略措施的推行才能更好的實(shí)施，主要措施有：

1、提高投資與融資管理水平

2、提高項(xiàng)目開發(fā)管理水平

3、建立風(fēng)險(xiǎn)控制體系

4、建立風(fēng)險(xiǎn)管理體系。只有所有工作完善以后，公司的戰(zhàn)略目標(biāo)才能實(shí)現(xiàn)。

隨著宏觀調(diào)控政策的不斷深入，對房地產(chǎn)企業(yè)而言既是發(fā)展機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)只有制定切實(shí)可行的戰(zhàn)略對策，放眼于未來，不斷提高自身競爭力，勇于創(chuàng)新，抓住機(jī)遇，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保持良好信譽(yù)，樹立公眾認(rèn)可的形象，才能讓企業(yè)立于不敗之地，更好的發(fā)展下去！

參考文獻(xiàn)：1《房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略管理》，曾肇河，中國建筑工業(yè)出版社，200

52《中國房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究：理論與實(shí)踐》，中國房地產(chǎn)TOP10研究組、中國指數(shù)研究院，經(jīng)濟(jì)管理出版社，2005

3《房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營》，呂萍，中國人民大學(xué)出版社,20074《企業(yè)戰(zhàn)略管理》，王芳華，復(fù)旦大學(xué)出版社,2005

5《我國房地產(chǎn)經(jīng)營模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)換》，任繼軍,2006

6《論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略選擇》，余東波,2005

7《公司投資與融資管理》，曾肇河，中國建筑工業(yè)出版社,20068《人力資源管理》，于之秀，中國社會科學(xué)出版社，2006

9《藍(lán)海戰(zhàn)略》，錢·金，勒妮·莫博涅著，商務(wù)印書館,2005

10《房地產(chǎn)與社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展研究》，葉劍平，謝經(jīng)榮

主編，中國人民大學(xué)出版社,2007

112011年國家宏觀調(diào)控政策，人民網(wǎng)

12《房地產(chǎn)金融學(xué)》，華偉，復(fù)旦大學(xué)出版社,2006

13《房地產(chǎn)市場營銷》，余凱，中國建筑工業(yè)出版社，2007

14《中國土地法操作實(shí)務(wù)》，張慶華，北京：法律出版社，200615《消費(fèi)心理與營銷對策》，陳文華，中國國際廣播出版社，2005

第四篇：拆遷改造下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅焦點(diǎn)問題

拆遷改造下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅焦點(diǎn)問題

問：房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行拆遷改造，與拆遷房約定拆1還1.1。請問：如拆遷戶舊房100平米，公司還房110平米，110平米是否都可以按照成本價(jià)計(jì)征

營業(yè)稅？預(yù)交土地增值稅和企業(yè)所得稅時根據(jù)什么價(jià)格計(jì)算？

答：根據(jù)《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅有關(guān)政策問題的通知》（冀地稅發(fā)[2000]93號）規(guī)定，對償還面積與拆遷面積相等的部分，由當(dāng)?shù)?/p>

地稅機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的實(shí)際成本核定征收營業(yè)稅，對超面積部分按取得的實(shí)際收入征收營業(yè)稅。

吉地稅函[2010]34號

二、拆遷補(bǔ)償費(fèi)的扣除憑據(jù)問題。

拆遷補(bǔ)償費(fèi)的合

法有效扣除憑據(jù)包括已在政府拆遷管理部門備案的房屋拆遷（回遷）補(bǔ)償安置協(xié)議書、補(bǔ)償款簽收名冊或簽收憑證、回遷戶的身份證件等。

一、營業(yè)稅

1，拆遷時被拆遷單位和個人的營業(yè)稅

問題

《關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）規(guī)定：“納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政

府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)

[1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。”

征地補(bǔ)償費(fèi)包括：土地、房屋、機(jī)器、誤工、安置等等。

國家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅的批復(fù)

國稅函[2007]969號

2007.9.12

四川省地方稅務(wù)局：

你局《關(guān)于單位和個人因土地被國家征用取得的土地及不動產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)征收營業(yè)稅

問題的請示》（川地稅發(fā)[2007]32號）收悉。經(jīng)研究，批復(fù)如下：

國家因公共利益或城市建設(shè)規(guī)劃需要收回土地使用權(quán)，對于使用國有土地的單位和個人來說是將土地使用權(quán)歸還土地所有者。

根據(jù)營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）（國稅發(fā)[1993]149號）的規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。

因此，對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人

所擁有的土地使用權(quán)，并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產(chǎn)）的補(bǔ)償費(fèi)不征收營業(yè)稅。

● 發(fā)票問題： ● 政府對相關(guān)土地進(jìn)行拆遷賠

償，無法開具發(fā)票，無法取得賠償。

新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局回復(fù)：

對縣級（含）以上地方人民政府以正式文件收回土地使用權(quán)或縣級以上（含）國土資源部門報(bào)縣級以上（含）地方人民政府同

意后以正式文件收回國有土地使用權(quán)的，對被拆遷單位和個人取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)收入不征收營業(yè)稅，也不需要開具發(fā)票，拆遷單位可憑拆遷協(xié)議作為入賬憑證。

●代墊拆遷補(bǔ)償款如何征稅?

國家稅務(wù)總局《關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》

（國稅函[2009]520號）第一條規(guī)定：

國稅函〔2008〕277號：中關(guān)于縣級以上

（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報(bào)經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。

●國稅函[2009]520號第二條規(guī)定：

“納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)

按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅?！?/p>

關(guān)于納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目有關(guān)營業(yè)稅問題的公告

國家稅務(wù)總局公告2013年第15號

一些納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項(xiàng)目（包括企業(yè)搬

遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。

其中，土地拆遷、安置及補(bǔ)償工作由地方政府指定其他納稅人進(jìn)行，投資方負(fù)責(zé)按計(jì)劃支付土地整理所需資金；同時，投資方作為建設(shè)方與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位簽訂合同，協(xié)助地方政府完

成土地規(guī)劃設(shè)計(jì)、場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規(guī)劃設(shè)計(jì)單位和施工單位支付設(shè)計(jì)費(fèi)和工程款。

當(dāng)該地塊符合國家土地出讓條件時，地方政府將該地塊進(jìn)行掛牌出讓，若成交價(jià)低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自

行承擔(dān)；若成交價(jià)超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。在上述過程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營業(yè)稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營業(yè)稅；規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位提供規(guī)劃設(shè)計(jì)勞務(wù)和建筑業(yè)勞務(wù)取得的收

入，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。

本公告自2013年5月1日起施行。本公告生效前，納稅人未繳納稅款的，按照本公告規(guī)定執(zhí)行；納稅人已繳納稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照本公告規(guī)定予以退稅。

特此公告。

15號新公告和520號兩個文件的意思似乎完全不同的。一個是不征收營業(yè)稅，另一個是征收營業(yè)稅。且15號新公告下發(fā)后并未廢止520號文件。他們的區(qū)別主要是：

15號新公告: 只出錢，自己不做，政府

指定別人做，自己不交稅，做的人要交稅。

520號: 自己做，交稅。

2，交付回遷房時視同銷售納稅義務(wù)發(fā)生時間。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補(bǔ)償房產(chǎn)時，營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間目前沒有明確規(guī)定，一般認(rèn)為拆遷補(bǔ)償?shù)臓I業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間應(yīng)該為補(bǔ)償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時。

3，視同銷售的計(jì)

稅依據(jù)。

國家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函發(fā)〔1995〕549號）規(guī)定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的

成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅

2000江蘇關(guān)于拆遷安置有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)

對最終轉(zhuǎn)讓時未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會用房、車棚、托兒所

等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。

這里的成本價(jià)應(yīng)包括土地成本和建筑成本。

4，開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票問題。

無論怎么開發(fā)票，都不影響償還面積與拆遷建筑面積相等的部分按成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅。

二、土地增值稅

拆遷補(bǔ)償原面積土地增值稅規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或

評估價(jià)值確定。

國稅函[2010]220號（土地增值稅）安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》

（國稅發(fā)[2006]187號）第三條

第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆

遷補(bǔ)償費(fèi)。

（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（1）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

異地安置的房屋

屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

220：自國稅發(fā)[2006]187號文執(zhí)行之日起，“拆一還一”

屬于土地增值稅預(yù)征和清算的對象。

遼寧規(guī)定：

企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于原住戶“動遷還平”（也稱產(chǎn)權(quán)調(diào)換）行為的應(yīng)視同銷售，并于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)

收入的實(shí)現(xiàn)。

其收入按《城市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議書》金額確定，或者參照營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)確定。

●提示：

開發(fā)企業(yè)帳務(wù)處理的結(jié)果一定是：

比照國稅函（2010）220號關(guān)于土

地增值稅的規(guī)定，視同銷售收入與拆遷補(bǔ)償費(fèi)相同價(jià)格相同，然后成本可以扣除；

還平產(chǎn)品再比照拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除一次。

這樣的結(jié)果與現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)亩悇?wù)處理結(jié)果是一樣的。

政策性搬遷土地

增值稅

財(cái)稅（2006）21號文：關(guān)于搬遷自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第四款所稱：因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企

業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；

因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政

府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

青島地稅（青地稅函〔2009〕47號）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品實(shí)行實(shí)物補(bǔ)償方式進(jìn)行拆遷安置的，補(bǔ)償給被拆遷人 的開發(fā)產(chǎn)品視同銷售，其價(jià)格按照貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算的補(bǔ)償金價(jià)款加上向被拆遷人實(shí)際收取的價(jià)款后，計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并向被拆遷人開具發(fā)票；

按照貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算的補(bǔ)償金價(jià)款，計(jì)入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除項(xiàng)目。

廈門地稅（廈地稅發(fā)〔2010〕16號）

1、對納稅人無償或以較優(yōu)惠價(jià)格歸還給搬遷戶的，應(yīng)視同銷售計(jì)算其收入。

對等面積安置部分，其收入按安置房的價(jià)格計(jì)算，具體金額包含重置價(jià)和補(bǔ)差價(jià)。

對超面積部分應(yīng)按《辦法》第十七條第一款規(guī)定確認(rèn)收入。

對于回遷房的開發(fā)成本按等面積安置部分確認(rèn)的收入為扣除額。

2、納稅人采取異地安置的，異地安置的房屋價(jià)值按廈門市政府公布的當(dāng)年安置房

價(jià)格視同貨幣安置計(jì)入開發(fā)成本。

與企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，不需要立即進(jìn)行土地增值稅清算，只需要預(yù)征。

三.企業(yè)所得稅（國稅發(fā)〔2009〕

31號）第七條規(guī)定，視同銷售，確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋?/p>

（一）按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定。

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值

確定。

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

需要注意的是，不能按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算繳稅，而是要確認(rèn)視同

銷售所得計(jì)算繳款。

拆遷的企業(yè)所得稅：

企業(yè)所得稅：被拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)償方式，該項(xiàng)支出作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”計(jì)入開發(fā)成本中的土地成本中；

如果被拆遷戶選

擇就地安置房屋補(bǔ)償方式，對補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對外銷售。

同時應(yīng)按照同期同類房屋的成本確認(rèn)視同銷售成本。

另外，要確認(rèn)按視同銷售收入，計(jì)入土地成本中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”。

例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價(jià)8000元，土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本8000萬元，總可售面積8萬平米。試析視同銷售所得。

分析：

拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出：5000×8000=4000萬元

視同銷售收入：5000×8000=4000萬元

單位可售面積計(jì)稅成本=（2億+8000萬+4000萬）/80000平米=4000元/平米

視同銷售成本：4000×5000=2000萬元

視同銷售所得：

第五篇：新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝工程費(fèi)的核算

新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝工程費(fèi)的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)核算與其他行業(yè)的最大區(qū)別不外乎有三個方面：其一，開發(fā)成本成本項(xiàng)目構(gòu)成、核算的特殊性；其二，商品房營業(yè)收入確認(rèn)的條件和依據(jù)不同；其三，涉及相關(guān)稅金的核算內(nèi)容更加廣泛。本文擬僅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費(fèi)”的核算，作如下探討。

根據(jù)《施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》以及《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目有六個：

1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2、前期工程費(fèi)

3、建筑安裝工程費(fèi)

4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

5、公共配套設(shè)施費(fèi)

6、開發(fā)間接費(fèi)用

一般情況下，開發(fā)成本中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及建筑安裝工程費(fèi)會占總成本的70％左右。現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地基本上都是通過競拍方式取得的，“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的核算也就很簡單了。而“建筑安裝工程費(fèi)”的核算正確與否，直接關(guān)系到成本核算的質(zhì)量以及會計(jì)信息的披露。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 的成本核算中，“建筑安裝工程費(fèi)”的核算尤為重要。

在新會計(jì)準(zhǔn)則體系以及《企業(yè)會計(jì)制度》中，均沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的具體規(guī)定。根據(jù)新準(zhǔn)則的要求，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算的實(shí)際情況，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費(fèi)”的核算所使用的會計(jì)科目、核算程序作如下介紹：

（一）應(yīng)使用的主要會計(jì)科目

要正確核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“建筑安裝工程費(fèi)”，主要應(yīng)使用“原材料”、“應(yīng)付帳款”、“預(yù)付賬款”、“開發(fā)成本”等會計(jì)科目。

1、原材料

一、本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)庫存的各種材料設(shè)備，包括原料及主要材料、輔助材料、工程設(shè)備、外購半成品（外購件）、修理用備件（備品備件）、包裝材料、燃料等的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本。

二、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，可在本科目下設(shè)置“庫存材料”、“庫存設(shè)備”兩個二級明細(xì)科目。再按材料設(shè)備的保管地點(diǎn)（倉庫）、材料設(shè)備的類別、品種和規(guī)格等進(jìn)行明細(xì)核算。

三、原材料的主要賬務(wù)處理。

（一）企業(yè)購入并已驗(yàn)收入庫的材料設(shè)備，按計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實(shí)際成本，貸記“材料采購”或“在途物資”科目，按計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（二）自制并已驗(yàn)收入庫的材料，按計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實(shí)際成本，貸記“開發(fā)成本”科目，按計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（三）委托外單位加工完成并已驗(yàn)收入庫的材料，按計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實(shí)際成本，貸記“委托加工物資”科目，按計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（四）生產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)用材料設(shè)備，借記“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”、“管理費(fèi)用”等科目，貸記本科目。

（五）企業(yè)撥給承包單位抵作預(yù)付備料款或預(yù)付工程款的材料設(shè)備，借記“預(yù)付賬款”科目，貸記本科目；

（六）出售材料結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記本科目。

（七）發(fā)出委托外單位加工的材料，借記“委托加工物資”科目，貸記本科目。

采用計(jì)劃成本進(jìn)行材料日常核算的，發(fā)出材料還應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)材料成本差異，將發(fā)出材料的計(jì)劃成本調(diào)整為實(shí)際成本。

采用實(shí)際成本進(jìn)行材料日常核算的，發(fā)出材料的實(shí)際成本，可以采用先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法或個別認(rèn)定法計(jì)算確定。

四、本科目期末借方余額，反映企業(yè)庫存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本。

2、應(yīng)付賬款

一、本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因購買材料物資（含設(shè)備）和接受勞務(wù)供應(yīng)等應(yīng)付給供應(yīng)單位的價(jià)款，以及因出包工程應(yīng)付給工程承包單位的工程價(jià)款。

二、本科目應(yīng)按應(yīng)付賬款類別設(shè)置明細(xì)科目，如“應(yīng)付購貨款”、“應(yīng)付工程款”等，并分別按供應(yīng)單位和承包單位的戶名設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)行明細(xì)核算。

三、應(yīng)付帳款的主要帳務(wù)處理

（一）企業(yè)購入材料物資發(fā)生的應(yīng)付賬款，應(yīng)按全部金額，借記“原材料”科目，貸記本科目。如果上述物資的貨款已經(jīng)預(yù)付，則應(yīng)將預(yù)付的貨款自“預(yù)付賬款” 科目轉(zhuǎn)入本科目，借記本科目，貸記“預(yù)付賬款”科目；支付貨款時，應(yīng)扣除已付的貨款；償付的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

（二）企業(yè)接受供應(yīng)單位提供勞務(wù)而發(fā)生的應(yīng)付款項(xiàng)，應(yīng)根據(jù)供應(yīng)單位的發(fā)票賬單，借記有關(guān)成本費(fèi)用科目，貸記本科目，支付款項(xiàng)時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

（三）企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價(jià)款時，根據(jù)經(jīng)審核的承包單位提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款，借記“開發(fā)成本”科目，貸記本科目。扣回預(yù)付工程款和備料款時，借記本科目，貸記“預(yù)付賬款”科目。支付給承包單位的工程款時，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。

（四）企業(yè)開出、承兌商業(yè)匯票抵付應(yīng)付賬款時，借記本科目，貸記“應(yīng)付票據(jù)”科目。

3、預(yù)付賬款

一、本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照工程合同規(guī)定預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，以及按照購貨合同規(guī)定預(yù)付給供應(yīng)單位的購貨款。

預(yù)付給承包單位抵作備料款的材料，也在本科目核算。

二、本科目應(yīng)設(shè)置以下兩個明細(xì)科目：

1．預(yù)付承包單位款；

2．預(yù)付供應(yīng)單位款。

三、預(yù)付賬款的主要帳務(wù)處理

（一）企業(yè)預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目；

（二）撥付承包單位抵作備料款的材料，借記本科目，貸記“原材料”等科目；

（三）企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價(jià)款時，根據(jù)承包單位提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款，借記“開發(fā)成本”科目，貸記“應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款”科目，同時，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款，借記“應(yīng)付賬款”科目，貸記本科目。

（四）企業(yè)預(yù)付給供應(yīng)單位的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。收到所購物資的發(fā)票賬單，根據(jù)發(fā)票賬單的應(yīng)付金額，借記“原材料”科目，貸記“應(yīng)付賬款”科目；同時，將預(yù)付的貨款自本科目轉(zhuǎn)入“應(yīng)付賬款”科目，借記“應(yīng)付賬款”科目，貸記本科目。

預(yù)付賬款不多的企業(yè)，也可將預(yù)付的賬款直接記人“應(yīng)付賬款”科目的借方，不設(shè)置本科目。

4、開發(fā)成本

一、本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

企業(yè)對出租房進(jìn)行裝飾及增補(bǔ)室內(nèi)設(shè)施而發(fā)生的出租房工程支出，也在本科目核算。

出租開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營業(yè)務(wù)中發(fā)生的按月計(jì)提的出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷等，可直接計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目，不通過本科目核算。

企業(yè)為進(jìn)行資金的籌集等理財(cái)活動而發(fā)生的利息支出，以及企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不在本科目核算。

二、企 業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā) 間接費(fèi)用等。企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)等，屬于直接費(fèi)用，直接計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對象的成本項(xiàng)目 中）；應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品成本負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開發(fā)間接費(fèi)用”科目進(jìn)行歸集，月末，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品成本。

三、企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，選擇本企業(yè)的成本核算對象、成本項(xiàng)目和成本核算方法。本科目應(yīng)按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設(shè)置明細(xì)賬，并在明細(xì)賬下，按成本核算對象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。

四、開發(fā)成本的主要帳務(wù)處理

（一）企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等，采用出包方式建設(shè)的，應(yīng)根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”承付工程款，計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對象的成本項(xiàng)目中），借記本科目，貸記“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”科目。

（二）企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等采用自營方式的，發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，可直接計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對象的成本項(xiàng)目中），借記本科目，貸記“原材料”、“銀行存款”等科目。

企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中領(lǐng)用的設(shè)備，附屬于工程實(shí)體的，應(yīng)根據(jù)附屬對象，于設(shè)備發(fā)出交付安裝時，按其實(shí)際成本，借記本科目，貸記“原材料——庫存設(shè)備”科目。

根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制和收入與成本費(fèi)用配比原則，應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，如不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)等，應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時預(yù)提，預(yù)提時，借記本科目，貸記“應(yīng)付帳款”科目。預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。

五、企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程，應(yīng)及時進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。月終結(jié)轉(zhuǎn)成本時，按實(shí)際成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記本科目。

六、本科目的期末余額為在建開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。

（二）“建筑安裝工程費(fèi)”的核算程序

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費(fèi)”核算的一般程序是：

1、施工單位根據(jù)合同約定，繳納履約保證金；

2、開發(fā)商根據(jù)合同約定，支付一定的工程預(yù)付款、備料款；

3、開發(fā)商購買鋼材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供應(yīng)到施工現(xiàn)場；

4、施工單位報(bào)送“已完工程形象進(jìn)度”，并提供《工程價(jià)款結(jié)算賬單》；

5、向施工單位結(jié)算甲供材料價(jià)款，抵作工程進(jìn)度款；

6、開發(fā)商根據(jù)應(yīng)付工程款扣除預(yù)付工程款、甲供材料價(jià)款后支付工程進(jìn)度款；

7、辦理工程結(jié)算，除預(yù)留工程保修金外，支付工程尾款給施工單位。

（三）會計(jì)核算舉例

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都是將建筑安裝工程以對外招標(biāo)的形式發(fā)包給施工企業(yè)施工建設(shè)，支付給施工企業(yè)的建筑安裝工程費(fèi)屬于開發(fā)成本的直接費(fèi)用，可以直接計(jì)入 相關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的成本中去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)是承發(fā)包合同契約關(guān)系，根據(jù)合同約定進(jìn)行工程款的預(yù)付、備料款的預(yù)付以整個工程價(jià)款的最終結(jié)算。工程開 工前或開工后，按照合同約定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向施工企業(yè)撥付工程備料款、工程進(jìn)度款，還有可能向施工企業(yè)提供設(shè)備或材料（鋼材、水泥等），涉及預(yù)付工程 款、備料款以及撥付材料設(shè)備的支出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先列入“預(yù)付賬款”賬戶核算，待施工企業(yè)提出“工程價(jià)款結(jié)算賬單”辦理工程價(jià)款結(jié)算時，從“預(yù)付賬款” 賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)”賬戶。

【例】 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2004年5月開發(fā)建設(shè)電梯公寓一批，經(jīng)過公開招投標(biāo)，甲施工企業(yè)中標(biāo)承建該工程。甲乙雙方合同約定，工程總造價(jià)以5000萬元包干（設(shè) 計(jì)變更另行辦理結(jié)算），簽訂《建設(shè)工程施工合同》后，向施工單位預(yù)付一定的工程款、備料款。每月根據(jù)實(shí)際完成的形象進(jìn)度的80％再扣除部分預(yù)付款、甲供材 料價(jià)款后支付工程款，工程竣工后工程決算辦理完畢，除預(yù)留5％的質(zhì)量保證金外全部支付施工單位。按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求，支付工程款時應(yīng)代扣施工單位營業(yè)稅 金（附加稅費(fèi)略去不計(jì)）?，F(xiàn)將相關(guān)帳務(wù)處理說明如下：

1、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到甲施工單位交來的合同履約保證金100萬元，存入銀行。

帳務(wù)處理為：

借：銀行存款

100萬元

貸：其他應(yīng)付款——履約保證金

100萬元

2、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同約定，用銀行存款向施工企業(yè)支付工程備料款200萬元、預(yù)付工程進(jìn)度款300萬元。

帳務(wù)處理為：

借：預(yù)付賬款——施工企業(yè)——預(yù)付備料款 200萬元

——施工企業(yè)——預(yù)付工程款 300萬元

貸：銀行存款 500萬元

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入鋼材一批價(jià)款60萬元、購入電梯3部價(jià)款50萬元，鋼材和電梯已驗(yàn)收入庫?？鄢A(yù)付款15萬元以及電梯質(zhì)量保證金1.5萬元（2年質(zhì)保期滿后退還）后，以銀行存款支付93.5萬元。

帳務(wù)處理為：

借：原材料——庫存材料 60萬元

原材料——庫存設(shè)備 50萬元

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付購貨款

15萬元

其他應(yīng)付款——質(zhì)量保證金

1.5萬元

銀行存款

93.5萬元

4、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向施工企業(yè)撥付電梯設(shè)備實(shí)際成本50萬元、撥付鋼材實(shí)際成本60萬元，抵作工程備料款。

帳務(wù)處理為：

借：預(yù)付賬款——施工企業(yè)——預(yù)付備料款 110萬元

貸：原材料——庫存材料 60萬元

原材料——庫存設(shè)備 50萬元

5、施工企業(yè)月末向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出“工程價(jià)款結(jié)算賬單”，經(jīng)監(jiān)理單位、企業(yè)的工程管理部等審核后確認(rèn)，應(yīng)付工程結(jié)算價(jià)款600萬元。

帳務(wù)處理分為：

借：開發(fā)成本——某項(xiàng)目——建筑安裝工程費(fèi) 600萬元

貸：應(yīng)付賬款——施工企業(yè)——工程款 600萬元

6、次月初房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同約定本次應(yīng)扣回預(yù)付工程款100萬元、扣回工程備料款（含價(jià)撥的材料設(shè)備）80萬元，并代扣工程營業(yè)稅金18萬元用銀行存款202萬元以及200萬元的銀行承兌匯票支付施工企業(yè)。

帳務(wù)處理為：

（1）抵扣工程預(yù)付款和備料款

借：應(yīng)付賬款——施工企業(yè)——工程款

180萬元

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付工程款——施工企業(yè)

100萬元

預(yù)付備料款——施工企業(yè)

80萬元

（2）代扣營業(yè)稅金

借：應(yīng)付帳款——施工企業(yè)——工程款

18萬元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——代扣營業(yè)稅金

18萬元

（3）實(shí)際支付工程進(jìn)度款

借：應(yīng)付帳款——施工企業(yè)——工程款

402萬元

貸：銀行存款 202萬元

應(yīng)付票據(jù)

200萬元

說明：如果開發(fā)商不代扣營業(yè)稅，則施工單位應(yīng)開具600萬元的發(fā)票；如果開發(fā)商已經(jīng)代扣營業(yè)稅，則由開發(fā)商向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)為施工單位代開600萬元的發(fā)票。

7、以后每月支付工程款與〔例6〕基本相似，其帳務(wù)處理就不再贅述。8、2005年8月，施工單位的工程決算經(jīng)過開發(fā)商委托的造價(jià)審核機(jī)構(gòu)的審計(jì)，雙方確認(rèn)的工程總造價(jià)為5500萬元。在這以前，施工單位累計(jì)完成施工產(chǎn) 值4900萬元，甲方已經(jīng)確認(rèn)，并進(jìn)行了帳務(wù)處理，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已計(jì)入“開發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)”4900萬元，已預(yù)付施工單位工程款3920萬 元，應(yīng)付施工單位工程款980萬元。根據(jù)工程決算資料，甲乙雙方的財(cái)務(wù)部門辦理了財(cái)務(wù)結(jié)算。除應(yīng)該預(yù)留的工程質(zhì)量保證金275萬元、代扣營業(yè)稅金47.4 萬元外，一次性支付施工單位工程款1257.6萬元。

帳務(wù)處理為：

借：開發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)

600萬元

應(yīng)付帳款——施工企業(yè)－工程款

980萬元

貸：其他應(yīng)付款——質(zhì)量保證金

275萬元

應(yīng)交稅費(fèi)——代扣營業(yè)稅金

47.4萬元

銀行存款

1257.6萬元

說明：本例中，施工單位開具的發(fā)票金額應(yīng)該是1580萬元。

以上僅僅是筆者根據(jù)新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算的實(shí)際情況，而提出的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算中“建筑安裝工程費(fèi)”的一家之言。