第一篇：最新政策下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查手段與流程及應(yīng)對策略

最新政策下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查手段與流程及應(yīng)對策略

2009年7月24-26日大連市?北良大酒店

焦點一：房地產(chǎn)企業(yè)為什么要高度重視本次學(xué)習(xí)？?* 2009年，金融危機肆虐下的中國，稅收任務(wù)全面吃緊，“嚴(yán)稽查”勢在必行。

? * 面對正在被稽查檢查的困境，如何合理應(yīng)對？查前作何準(zhǔn)備，查中如何應(yīng)對，查后如何

“危機公關(guān)”，絕處逢生？

? * 國家稅務(wù)總局結(jié)合最新政策進行全面稽查。

國稅發(fā)[2009]31號關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通

知

國稅發(fā)[2009]91號關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知

國務(wù)院令[2008]540號《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》

……

焦點二：房地產(chǎn)企業(yè)為什么要報名參加本次課程？

? * 本課程一改稽查培訓(xùn)就是政策串講的傳統(tǒng)模式，讓“稅收政策”密切結(jié)合“稽查手段與流

程”。

? * 全面介紹稅務(wù)稽查的重點，有效化解稅務(wù)稽查風(fēng)險。

? * 深度剖析房地產(chǎn)企業(yè)六類收入、計稅成本核算七大步驟，手傳心授新舊稅收政策銜接運

用，充分合理運用政策，讓您知己知彼，應(yīng)對自如，百查無憂！

【講師簡介】張 偉 資深稅務(wù)稽查官員，曾先后在稅政、稽查部門任職，多年來一直參加

國家稅務(wù)總局的大案和要案稽查，如國家稅務(wù)總局7.26虛開發(fā)票案、“利劍二號”騙取出口

退稅案、北京房地產(chǎn)稽查專案、8.07潮汕騙稅案、全程參與“10.16”房地產(chǎn)所得稅稽查專案

等大案要案，具有豐富的稽查經(jīng)驗與熟練的業(yè)務(wù)技能。

為各地市稅務(wù)稽查系統(tǒng)做查前培訓(xùn)及稽查中督導(dǎo)，精通稅務(wù)機關(guān)稽查模式與方法，深諳稅收

政策，尤其擅長于房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)，案例豐富，講解緊貼企業(yè)實際，深受企業(yè)的歡迎。

第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析

一、預(yù)售收入征稅

二、預(yù)售收入轉(zhuǎn)化為銷售收入

三、銷售收入征稅

四、視同銷售

五、預(yù)租收入和租金收入

六、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與投資收益

第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)計稅成本解析

一、房地產(chǎn)企業(yè)計稅成本理念清晰之七大步驟

二、計稅成本存在問題

三、房地產(chǎn)企業(yè)期間費用扣除新規(guī)

第三部分：房地產(chǎn)企業(yè)稽查風(fēng)險防范

一、稅務(wù)機關(guān)是如何稽查房地產(chǎn)收入的？

二、熱點問題解析

三、房地產(chǎn)企業(yè)稽查案例解析（九種違法手段、五種稽查方法的展示）

四、稅務(wù)稽查應(yīng)對基本理念

? 十大專題點評

(一)老板借給公司錢和公司借給老板錢有什么法律風(fēng)險？

(二)房地產(chǎn)企業(yè)季度預(yù)繳申報表的填制技巧

(三)房地產(chǎn)企業(yè)完工標(biāo)準(zhǔn)解析

(四)差額征稅解析（在建項目中對營業(yè)稅、土地增值稅如何差額征稅）

(五)歷史成本原則和分解理論在視同銷售中的運用

(六)大市場項目常見的稅收籌劃思路

(七)境內(nèi)外所得的所得稅、營業(yè)稅問題解析

(八)資產(chǎn)評估增值的資本公積轉(zhuǎn)增資本稅收解析

(九)什么是合法的扣稅憑證？

(十)稅務(wù)危機公關(guān)技巧

第二篇：2010年稅務(wù)稽查最新政策變化及應(yīng)對策略提綱

2010年遼寧省制造業(yè)稅務(wù)稽查最新政策變化及應(yīng)對策略

主講人： 肖宏偉

講座目的：

繼2009年全國稅務(wù)稽查風(fēng)暴之后，2010年的稅務(wù)稽查力度仍將加大，稅務(wù)稽查將越來越深入。為更好的發(fā)揮稅收政策的職能作用，國家將繼續(xù)實行積極的財政政策，將有一系列稅收政策出臺，準(zhǔn)確地理解和掌握最新稅收法律法規(guī)、政策的相關(guān)規(guī)定，更深入的解決好企業(yè)實際工作中涉稅事項的操作及重難點、疑點問題；更好的對企業(yè)自身納稅健康狀況做個正確評價；更深入的了解和把握2010年稅務(wù)稽查重點難點，處理好相關(guān)關(guān)系，切實降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險，提升企業(yè)稅務(wù)價值。通過對近期所得稅相關(guān)政策文件詳細解讀，使與會者充分了解2009企業(yè)所得稅匯算清繳的具體規(guī)定。通過對征管和稽查實踐中的所得稅方面的具體案例分析，使與會者了解稅務(wù)機關(guān)對企業(yè)所得稅匯算清繳疑難問題的處理方式和尺度，幫助大家順利完成2009企業(yè)所得稅匯算清繳工作。通過對企業(yè)設(shè)立、變更、經(jīng)營、注銷過程涉稅政策詳細解讀，使與會者充分了解目前各生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)稅收政策的具體規(guī)定。通過對征管和稽查實踐中的具體案例分析，使與會者了解稅務(wù)機關(guān)對企業(yè)設(shè)立、生產(chǎn)經(jīng)營及注銷疑難問題的處理方式和尺度，幫助大家在生產(chǎn)經(jīng)營過程中做好涉稅事項的事前籌劃，減少稅收成本、降低稅收風(fēng)險。

一、目前我國和遼寧省的稅收征管和稽查的形勢分析

1；稅收征管與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系。

2；稅收形勢與稅務(wù)稽查的關(guān)系。

二、我國現(xiàn)行稅收征收管理和稽查模式

1、稽查同征管的區(qū)別2、2010年的稅務(wù)稽查形勢

3、面對稽查企業(yè)可能承擔(dān)的法律責(zé)任

4、查補稅款的追征期限

三、收入稽查問題

1、稅法列舉收入

2、營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間分析

3、增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間

4、所得稅收入稽查

三、增值稅檢查

1、不允許抵扣進項稅額

2、由生產(chǎn)型轉(zhuǎn)為消費型

3、視同銷售

4、運費抵扣

5、混合銷售和兼營的最新政策變化

四、虛開及接受虛開分析

1、虛開發(fā)票的法律責(zé)任

2、進項問題分析

3、資金流分析

4、生產(chǎn)能力測算

5、發(fā)票的形式審查

五、企業(yè)所得稅檢查要點

1、所得稅成本、費用

2、“以票控稅”之爭

3、發(fā)票的形式審查

4、跨期發(fā)票的稅前扣除

六、個人所得稅檢查要點

七、稅務(wù)稽查基本手段

1、突擊調(diào)賬

2、實地核查

3、外調(diào)協(xié)查

4、資金流檢查

八、稽查問題處理的應(yīng)對策略

1、政策解釋

2、案例解釋

3、法律位階抗辯

4、避免定性偷稅

5、尋找稅務(wù)機關(guān)責(zé)任

6、實質(zhì)重于形式

7、審時度勢

8、法律救濟

第三篇：企業(yè)如何應(yīng)對稅務(wù)稽查

企業(yè)如何應(yīng)對稅務(wù)稽查？

1.應(yīng)對日常基礎(chǔ)工作

規(guī)范經(jīng)營，稅收籌劃；資料存檔，規(guī)范管理；單獨辦公，資料分檔。這是事前做好基本功，對公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)運用扎實的財務(wù)知識，做好稅務(wù)方面的籌劃，資料應(yīng)分門別類存檔，財務(wù)辦公室應(yīng)單獨辦公，即使是財務(wù)資料，也要根據(jù)需求及所面對部門放置，不能放在一個檔案室。上下班清理好桌面、抽屜的文件，不要把重要的東西亂放。

2.稽查接待準(zhǔn)備

如果某天稽查人員通知過來查賬，怎么辦?

了解原因，有的放矢(了解來者為什么性質(zhì)而來，是普通的過來看看，還是來企業(yè)進行稅務(wù)稽查，檢查的重點又是什么)，如果是稅務(wù)稽查，應(yīng)及時報告給企業(yè)負責(zé)人，由他出面先跟相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)打打招呼，哪些方面可以查，哪些方面可以帶過的。并且提前將相關(guān)資料準(zhǔn)備好，不要等稽查人員來了再搬這搬那，不小心將其他一些文件混進去被看到就不好了，千萬不要等到問題被查出來才想到要跟上級領(lǐng)導(dǎo)匯報，這樣被動的去找人會更加難辦。

了解來的是什么級別的人是稽查員還是局長？他與那些人有關(guān)系，就是“查戶口”，平時也要多積累點，以便做出神速應(yīng)對

當(dāng)稽查人員到了之后最好能在門口迎接，讓他們受到尊重，并且將他們安排在接待室，端茶倒水，拿一些新品給他們品嘗，聊聊天，問問他們此行的目的，重點稽查方向，稽查力度如何，好做相應(yīng)的對策。

4.接待稽查人員注意事項

對等原則:稅務(wù)稽查接待要按對等原則，公司負責(zé)人可禮節(jié)性出面應(yīng)付，但對公司各項財務(wù)問題不作肯定性答復(fù)和介紹，由財務(wù)總監(jiān)與稽查人員接待。(對于稽查進程，財務(wù)人員應(yīng)及時匯報給企業(yè)負責(zé)人，以便做出相應(yīng)的對策),在接待過程中一定要熱情，耐心，多交流，千萬不要讓稽查人員覺得你態(tài)度不好，不耐煩。千萬不要和他們爭執(zhí)，以和為貴，不然可能沒什么問題也給整出問題出來。

陪同：稅務(wù)稽查人員提出在公司經(jīng)營場所走訪，盡量不要帶他們隨便走動，比如員工宿舍，上面安裝的空調(diào)不得抵稅，但你入的制造費用，就抵稅了，人家一看就看出數(shù)目不對，本來不是查賬重點的就變成查賬重點了，還有車間跟倉庫，應(yīng)為賬務(wù)庫存與實際庫存不符，稽查人員一看，存貨不一樣，又是一個大問題。如果一定要四處看看要有財務(wù)負責(zé)人陪同，各部門負責(zé)人或其他人員對稅務(wù)機關(guān)人員的問題，先請財務(wù)人員解釋，非財務(wù)人員只能含糊回答(這是因為財務(wù)負責(zé)人知道那些是有問題的，處罰力度如何等)。在稅局檢查賬簿的時候，財務(wù)人員最好要全程陪同，當(dāng)有疑問的時候可以及時解答，如果自己拿捏不準(zhǔn)，千萬不要隨便回答，要匯報給財務(wù)負責(zé)人，大家統(tǒng)一口徑之后再做回答。

如果被查出問題，應(yīng)與稽查人員積極溝通，當(dāng)時這樣做是出于什么原因，后面可以怎么調(diào)整，以后應(yīng)該要多注意。一些可罰可不罰的科目，最好能與稽查人員好好溝通，如果他們要看某些資料，但我們又沒有準(zhǔn)備，可以說資料被外帶或者放在總部，要過段時間才能拿到，比如稅局需要看某些客戶合同，但其實沒有，那我們可以說這些合同都是放在總部保管，寄過來可能要花些時間等等理由，看能不能帶過去，如果不能，也可以利用這段時間去完善好工作，如果能大事化小，小事化了最好，如果不能，就要及時通知企業(yè)負責(zé)人，由他出面找人協(xié)商。

5.稽查資料提供技巧

財務(wù)資料，有限提供(謹(jǐn)慎提供各項資料)；非財務(wù)部門，適當(dāng)規(guī)避(業(yè)務(wù)部門資料，不得適時提供)；電腦資料，及時備份(電腦資料的保密性管理，不能被看到的資料可以先刪除)?；槿藛T在查看賬簿時可能會復(fù)印某些憑證，我們也要注意留底，將他們復(fù)印的憑證好好看看，有什么問題，該怎么解釋更合理，能避免處罰，要及時了解稽查進度現(xiàn)在到了那一步，在稽查過程中多與稽查人員溝通交流，便于好打點打點有關(guān)人員。不要等到稽查工作都上報給稅局領(lǐng)導(dǎo)才想到要找關(guān)系，那時候就晚了。

一定要了解稽查進程，快速做出反映，不然，再好的關(guān)系都沒用......企業(yè)無法回避稅局機關(guān)的正常檢查，但是我們可以提高自身的專業(yè)知識，對照各種稅收法律和條例，將每一個經(jīng)營項目涉及的稅種逐個進行排列;對照適用稅收法律和條例的稅率，盡可能準(zhǔn)確計算應(yīng)納稅額，并按稅法和條例規(guī)定按時申報，及時清繳入庫。同時，財務(wù)人員要努力學(xué)習(xí)稅法和條例，特別要注意容易疏漏的環(huán)節(jié)，比如折舊年限及攤銷年限在稅法和條例上是如何規(guī)定的等等;若遇特殊稅務(wù)問

題，最好能及時與稅務(wù)機關(guān)溝通，確保稅法和條例得到認真執(zhí)行。

第四篇：宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略

宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略

內(nèi)容摘要：面對各地持續(xù)上升的房價和輿論的壓力，中央近期連打房地產(chǎn)市場調(diào)控“組合拳”開始了新一輪樓市調(diào)控。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，目前的宏觀調(diào)控形勢和市場競爭環(huán)境已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)峻，房地產(chǎn)企業(yè)要想抓住機遇，迎接挑戰(zhàn)，必須樹立現(xiàn)代的營銷觀念，創(chuàng)新房地產(chǎn)營銷策略，使企業(yè)在激烈的市場競爭中立足。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控房地產(chǎn)營銷策略

隨著我國新一輪宏觀調(diào)控政策的實施，北京等地的樓市價格持續(xù)回落，市場觀望氣氛濃厚，對房地產(chǎn)業(yè)的影響日益明顯，房地產(chǎn)市場將逐步轉(zhuǎn)向理性消費。新的形勢對房地產(chǎn)企業(yè)提出了新的營銷挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)要想抓住機遇，迎接挑戰(zhàn)，必須樹立現(xiàn)代的營銷觀念，創(chuàng)新房地產(chǎn)營銷策略，用新的營銷手段來打動更多的消費者，從而在激烈的市場競爭中立足。

宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)營銷面臨的問題

隨著國家宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)業(yè)的逐步成熟，房地產(chǎn)營銷在面對市場經(jīng)濟與整合營銷趨勢時面臨的新問題：

（一）新政導(dǎo)致銷售壓力增大

2008年底，在一系列經(jīng)濟刺激政策等多種因素的影響下，我國房地產(chǎn)市場提前結(jié)束調(diào)整而迅速升溫，但2009年樓市的高房價超出了大部分社會成員的購買能力，引發(fā)了諸多影響深遠的經(jīng)濟和社會問題，也引起了決策層的警惕。出于保障我國經(jīng)濟穩(wěn)定健康發(fā)展的需要以及回應(yīng)社會各方的呼吁，自2009年底新一輪宏觀調(diào)控開始了，調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)下一步的趨勢是土地使用趨于透明、銀行信貸大幅收緊、利潤空間在很大程度上壓縮。進入2010年后面對個別城市火箭般上升的的房價和輿論的壓力，從中央到地方各級政府連打房地產(chǎn)市場調(diào)控“組合拳”，開始了新一輪樓市調(diào)控。這新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控新政涉及面廣泛、操作性更強、政策組合程度更高。此輪調(diào)控政策力度之強讓不少專家稱之為“近年罕見”。這一系列持續(xù)宏觀調(diào)控政策已經(jīng)一定程度上改變了房地產(chǎn)的生存環(huán)境。

國家宏觀調(diào)控措施已初顯成效，具體表現(xiàn)在：投資增速過猛的勢頭得到初步遏制；貸款規(guī)模得到有效控制，資金來源結(jié)構(gòu)進一步調(diào)整；不合理需求被削減，市場觀望氣氛濃厚。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，房價過高和新政導(dǎo)致的需求銳減，銷售壓力空前加大。資本運作空間急劇縮小，融資難度倍增，絕大部分的房地產(chǎn)公司都將面臨巨大的資金壓力，此前捂盤惜售的開發(fā)商將為此付出巨大代價，未來數(shù)月內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險將全面蔓延。迫于資金壓力，部分開發(fā)商將不得不采用降低房價、加大促銷力度等手段實現(xiàn)快速回款，進而帶動整個市場的房價回調(diào)。

（二）理性消費回歸

隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和逐步規(guī)范，消費者的消費心理日趨成熟，消費行為日趨理性。人們消費理念的變化使得房地產(chǎn)行業(yè)正逐步邁進服務(wù)競爭時代和服務(wù)營銷時代。隨著房地產(chǎn)市場的日漸成熟，購房消費者也逐步成長起來，在買房時也日趨理性。國家統(tǒng)計局經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心的一項專項調(diào)查顯示，16％的人首先考慮價格因素，15.1％的人首先考慮環(huán)境因素，14.2％的人首先考慮交通因素，12.1％的人首先考慮位置因素，11.2％的人首先考慮綠化因素。另外，朝向、物管、輔助設(shè)施、戶型、增值、學(xué)校也是一部分居民購房時首先考慮的因素。新一代的房產(chǎn)消費者已越來越理性化，所考慮的因素也越來越全面，既關(guān)注看得見的硬條件，如價格、戶型、環(huán)境和配套設(shè)施等，更注重那些看不見的軟條件，如開發(fā)

商的實力、房屋的質(zhì)量和小區(qū)的物業(yè)管理等。對于理性的購房者，則更加看重入住后的物業(yè)服務(wù)，追求“物超所值”的價值?！捌焚|(zhì)”已成為購房者考慮的主要因素。

（三）品牌意識缺乏

隨著消費者回歸理性，商品的品牌已成為決定消費者行為的第一要素。調(diào)查表明，一個知名品牌能將產(chǎn)品本身的價格提高20%-40%，甚至更高。2004年中國房地產(chǎn)品牌價值研究報告稱，萬科品牌價值人民幣22.37億元。品牌能提供比一般產(chǎn)品更多的價值或利益，是企業(yè)開展市場競爭的利器。然而，現(xiàn)今在三萬多家房地產(chǎn)企業(yè)中，將近90%的在做項目，10%的在做企業(yè)，只有不到1%的在做品牌。很多房地產(chǎn)企業(yè)對品牌核心形象的提煉還殘留著太多的地域氣息，對品牌形象地域共通性提煉得不夠，這也給企業(yè)品牌連鎖帶來了障礙。房產(chǎn)品牌的內(nèi)涵是為社會公眾提供合理的、人性化的“建筑空間”，并賦予其具有現(xiàn)代精神、個性化的生活方式及價值。有些企業(yè)在打造了某一成功項目之后，就依托所謂的品牌優(yōu)勢不斷開發(fā)新產(chǎn)品，進行“強勢品牌推廣”的活動，最終造成資金短缺、無法經(jīng)營的局面。

宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)的營銷新策略

面對市場的風(fēng)云變幻，新的形勢對房地產(chǎn)企業(yè)提出了新的營銷挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)要想抓住機遇，迎接挑戰(zhàn)，必須樹立現(xiàn)代的營銷觀念，掌握現(xiàn)代的營銷技術(shù)，營銷策略創(chuàng)新勢在必行。

（一）轉(zhuǎn)變營銷觀念

著名的營銷專家菲利普?科特勒認為：營銷是個人和集體通過創(chuàng)造同他人交換產(chǎn)品和價值，以獲得所需所欲之物的一種社會和管理過程。市場營銷觀念的核心是企業(yè)如何處理企業(yè)、顧客、社會三者的利益。20世紀(jì)50年代，美國營銷專家麥肯錫將營銷所關(guān)注的要素歸結(jié)為4個“P”，即產(chǎn)品、價格、地點、促銷。后來，人們在此基礎(chǔ)上添加了一些新的要素，如企業(yè)形象、服務(wù)、公共關(guān)系等。房地產(chǎn)營銷是根據(jù)市場營銷的基本理論和方法，按照房地產(chǎn)市場的特點，以房地產(chǎn)產(chǎn)品為交易對象的市場營銷?？紤]到房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)營銷組合包括物業(yè)產(chǎn)品、物業(yè)產(chǎn)品價格、物業(yè)促銷組合和物業(yè)產(chǎn)品營銷渠道四個要素。綜觀房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)實，房地產(chǎn)營銷中有兩個比較成熟的做法：注重項目本身的品牌推廣和注重物業(yè)管理的品牌建設(shè)。前者即注重在項目開發(fā)至銷售期的企業(yè)宣傳和推廣，其目的是通過企業(yè)品牌的塑造，盡快銷售正在開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，以快速回籠開發(fā)投資。后者注重對入住業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。企業(yè)要樹立全程營銷的觀念，營銷活動開始于項目開發(fā)前的市場調(diào)研，結(jié)束于顧客滿意之后，避免為了“營銷”而營銷，即“以消費者為中心”的營銷觀念應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)了解、溝通、掌握消費者的新型營銷觀。

（二）品牌策略

隨著生活水平的提高和住宅條件的改善，購房者對住房功能的需求正向縱深發(fā)展，追求住宅的多功能性，關(guān)注住宅環(huán)境的營造，重視住宅文化品位等文化價值。住宅需求的多樣性與高品味，實質(zhì)是對住宅品牌的追求，也是品牌住宅的魅力所在。只有優(yōu)質(zhì)品牌住宅才能夠滿足并贏得消費者和公眾的認同和親和力，才能刺激他們的消費激情和購買欲望。真正的房地產(chǎn)品牌的內(nèi)涵是為社會公眾提供合理的、人性化的“建筑空間”，并賦予其具有現(xiàn)代精神、個性化的生活方式及價值。

因此，房地產(chǎn)市場營銷中的品牌策略決定著房地產(chǎn)商在實施品牌戰(zhàn)略的過程中，必須采取科學(xué)、全面和有效的市場營銷策略。

具體包括：卓越的質(zhì)量體系，不斷創(chuàng)新的品牌策略，全面周到的服務(wù)意識，整合互動的品牌宣傳，品牌推廣與促銷活動以及適時宣傳自己的品牌形象以提高公眾對品牌的認知程度等。優(yōu)質(zhì)樓盤及優(yōu)質(zhì)物業(yè)能夠帶來高附加值，已經(jīng)逐漸為購房者所認同。因此，開發(fā)商

不僅要樹立品牌意識，還要積極主動地把品牌當(dāng)作一個目標(biāo)去追求，這是房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的必然選擇。

（三）物業(yè)管理品牌策略

現(xiàn)代市場營銷理論認為，我國社會已經(jīng)進入服務(wù)經(jīng)濟時代，競爭的焦點已由質(zhì)量、品種向服務(wù)轉(zhuǎn)移，誰注重服務(wù)，誰就能贏得市場。房地產(chǎn)營銷中如果充分利用物業(yè)管理品牌進行宣傳和促進營銷，將會是一個非常新穎、有效的戰(zhàn)勝競爭對手的策略。

1.物業(yè)管理品牌對房地產(chǎn)營銷的推動作用。首先，名牌物業(yè)管理可以打造出名牌的小區(qū)。由于優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理蘊含了高文化品味及高附加值，才能使消費者對其情有獨鐘。許多購房者在選擇房源時，非常注重樓盤的品牌形象。物業(yè)管理品牌的打造，可以使業(yè)主的房屋資產(chǎn)保值增值，從而促使購房者從資產(chǎn)投資的角度購買樓盤，促進開發(fā)商的銷售。例如，萬科的房地產(chǎn)項目不僅注重項目前期的規(guī)劃設(shè)計，而且更加注重后續(xù)的物業(yè)服務(wù)，他們倡導(dǎo)“萬科不僅是在建房子，賣房子，更重要的是在為自己的客戶提供細致、周到的物業(yè)服務(wù)，創(chuàng)造一種新的生活氛圍，引領(lǐng)一種新的生活方式”。萬科剛涉足房地產(chǎn)行業(yè)時就以服務(wù)為突破點，借鑒SONY的客戶服務(wù)理念，在全國首創(chuàng)“物業(yè)管理”概念，并形成了一套超前的物業(yè)管理模式。這些物業(yè)管理理念的實施，使萬科獲得了消費者的價值認同，在消費者心目中形成了良好的、固定的品牌形象。這使萬科開發(fā)的產(chǎn)品一直處于熱銷狀態(tài)，實現(xiàn)了企業(yè)的良性發(fā)展。

其次，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)是房地產(chǎn)最佳營銷廣告。房子質(zhì)量再好，如果物業(yè)管理不到位，就會使業(yè)主不滿意，從而使他們感覺到被欺騙。開發(fā)商要意識到自己與物業(yè)公司是利益的共同體。根據(jù)國外地產(chǎn)市場經(jīng)驗，良好的物業(yè)管理可以使物業(yè)增值10%甚至20%，對房地產(chǎn)品有著無可比擬的提升作用。隨著人們對高品質(zhì)生活的不斷追求，對物業(yè)服務(wù)水平的要求也將越來越高。好的物業(yè)管理是購房者可以信賴的，要想提升樓盤的價值，促進樓盤的銷售，首先要提升物業(yè)的管理水平。

面對市場的風(fēng)云變幻，新的形勢對房地產(chǎn)企業(yè)提出了新的營銷挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須樹立現(xiàn)代的營銷觀念，把關(guān)注目光投向高品質(zhì)、高端化的物業(yè)服務(wù)，著力提升項目的軟實力及樓盤的品牌形象，使開發(fā)的樓盤長期保值、增值，讓業(yè)主和客戶不僅在產(chǎn)品品質(zhì)方面，更重要的是在服務(wù)方面真正感受到高端物業(yè)的尊貴服務(wù)，滿足客戶全方位需求。

最后，物業(yè)管理品牌關(guān)系到房地產(chǎn)項目的成敗。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，物業(yè)管理的作用與地位正在不斷提高，它是物業(yè)項目品牌形象體現(xiàn)最充分、最長久的一個環(huán)節(jié)。因此，要樹立物業(yè)品牌效應(yīng)，就應(yīng)從抓好物業(yè)管理品牌入手。一項物業(yè)如果具有良好的物業(yè)管理品牌，則可以讓現(xiàn)實的與潛在的購房者對此房地產(chǎn)項目增加更多信心。物業(yè)管理已成為房地產(chǎn)的一個“隱形品牌”，對房地產(chǎn)項目美譽度具有決定性的作用。物業(yè)公司規(guī)范化的管理可以為開發(fā)商及其開發(fā)的物業(yè)揚名。萬科房產(chǎn)之所以名揚國內(nèi)，除了樓盤自身素質(zhì)之外，萬科的物業(yè)管理發(fā)揮了重要的作用。一個沒有良好物業(yè)管理品牌的房地產(chǎn)項目，它的形象不會太良好。特別是在房地產(chǎn)進入客戶關(guān)系營銷時代的今天，物業(yè)管理這個最能理解客戶需求、最能讓客戶感知品牌內(nèi)涵的環(huán)節(jié)就越發(fā)彰顯出它不可或缺的地位和作用。

2.房地產(chǎn)營銷中物業(yè)管理品牌策略的利用。房地產(chǎn)營銷中既要重視物業(yè)管理品牌的作用，也要確實利用好物業(yè)管理的品牌。只有這樣，物業(yè)項目才能更為順利的銷售出去，同時為開發(fā)商帶來更多的商機。作為房地產(chǎn)營銷手段和內(nèi)容的物業(yè)服務(wù)，必將在房地產(chǎn)營銷中起到“助推器”的作用。

突出品牌物業(yè)管理在未來居住生活中的重要價值。目前，不少購房者不僅對自己所購房屋的質(zhì)量感興趣，也對未來物業(yè)管理服務(wù)的情況十分在意。社區(qū)的品牌，物業(yè)管理的品牌都是他們樂于談出的話題。事實上，他們也真的能從品牌物業(yè)管理中獲得生活、工作、學(xué)習(xí)、自尊、發(fā)展、享受上的方便與好處。營銷中突出品牌物業(yè)管理在未來居住生活中的重要

價值，對他們能夠構(gòu)成極大的吸引力。品牌物業(yè)公司的雄厚管理實力能夠給人一種理性上的認同與信任，為客戶在思想上、行動上接受物業(yè)項目、接受品牌物業(yè)公司打下堅實的基礎(chǔ)，提供了現(xiàn)實的可能性。讓購房者切實感受到物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并對自己的未來產(chǎn)生聯(lián)想和希望。

全程服務(wù)理念。房地產(chǎn)營銷的客戶服務(wù)應(yīng)該是涵蓋售前、售中、售后的全程服務(wù)，使客戶真正體驗到“一站式”的無憂服務(wù)。并且房地產(chǎn)企業(yè)在營銷中還要突出品牌物業(yè)公司的人情味與人本管理理念，從而縮短與客戶的距離，讓客戶更容易接受和購買物業(yè)。

第五篇：稅務(wù)稽查與應(yīng)對技巧

稅務(wù)稽查與應(yīng)對技巧

主講老師：王越

前言

國家稅務(wù)總局于2009年12月24日以國稅發(fā)[2009]157號下發(fā)了新的《稅務(wù)稽查工作規(guī)程》，是稅務(wù)稽查的“憲法”，作為納稅人，如果不了解該規(guī)程，顯然成不了鉆進鐵扇公主肚子里的“孫悟空”。

一、稅務(wù)稽查的基本任務(wù)

稅務(wù)稽查的基本任務(wù)，是依法查處稅收違法行為，保障稅收收入，維護稅收秩序，促進依法納稅。稅務(wù)稽查由稅務(wù)局稽查局依法實施?；榫种饕氊?zé)，是依法對納稅人、扣繳義務(wù)人和其他涉稅當(dāng)事人履行納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)情況及涉稅事項進行檢查處理，以及圍繞檢查處理開展的其他相關(guān)工作?；榫志唧w職責(zé)由國家稅務(wù)總局依照《稅收征管法》、《稅收征管法細則》有關(guān)規(guī)定確定。

二、稅務(wù)稽查內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置

規(guī)程第五條：稽查局查處稅收違法案件時，實行選案、檢查、審理、執(zhí)行分工制約原則?；榫衷O(shè)立選案、檢查、審理、執(zhí)行部門，分別實施選案、檢查、審理、執(zhí)行工作。

實踐當(dāng)中各地稽查局也并不一定嚴(yán)格實行“四分離”，但選案、檢查、審理必須分離。

三、稽查分類

1．日常稽查要事先通知被查對象。

2．專項稽查是對特定行業(yè)或特定類別的納稅人、扣繳義務(wù)人所進行的專門稅務(wù)檢查。3．專案稽查是指稅務(wù)稽查機關(guān)依照法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，以立案形式對特定納稅人、扣繳義務(wù)人履行納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)情況進行的檢查處理，包括對舉報、轉(zhuǎn)辦、交辦等案件的稽查。

四、選案環(huán)節(jié)

1．待查對象確定后，選案部門填制《立案審批表》，附有關(guān)資料，經(jīng)稽查局長批準(zhǔn)后立案檢查。

2．舉報案件的選案

稅收違法案件舉報中心應(yīng)當(dāng)對檢舉信息進行分析篩選，區(qū)分不同情形，經(jīng)稽查局局長批準(zhǔn)后分別處理：

（1）線索清楚，涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、騙稅、虛開發(fā)票、制售假發(fā)票或者其他嚴(yán)重稅收違法行為的，由選案部門列入案源信息。

（2）檢舉內(nèi)容不詳，無明確線索或者內(nèi)容重復(fù)的，暫存待辦。（3）屬于稅務(wù)局其他部門工作職責(zé)范圍的，轉(zhuǎn)交相關(guān)部門處理。（4）不屬于自己受理范圍的檢舉，將檢舉材料轉(zhuǎn)送有處理權(quán)的單位。對舉報案件分門別類做出處理，杜絕有舉報必稽查的傳統(tǒng)作法。

3．規(guī)程第十二條：省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局稽查局、地方稅務(wù)局稽查局可以充分利用稅源管理和稅收違法情況分析成果，結(jié)合本地實際，按照以下標(biāo)準(zhǔn)在管轄區(qū)域范圍內(nèi)實施分級分類稽查：

（1）納稅人生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模、納稅規(guī)模；（2）分地區(qū)、分行業(yè)、分稅種的稅負水平；（3）稅收違法行為發(fā)生頻度及輕重程度；

（4）稅收違法案件復(fù)雜程度；

（5）納稅人產(chǎn)權(quán)狀況、組織體系構(gòu)成；（6）其他合理的分類標(biāo)準(zhǔn)。

分級分類稽查應(yīng)當(dāng)結(jié)合稅收違法案件查處、稅收專項檢查、稅收專項整治等相關(guān)工作統(tǒng)籌確定。

4．待查對象確定后，選案部門填制《稅務(wù)稽查立案審批表》，附有關(guān)資料，經(jīng)稽查局局長批準(zhǔn)后立案檢查。以前是在檢查環(huán)節(jié)立案，現(xiàn)在是選案后就立案，檢查環(huán)節(jié)立案易有弊端，檢查人員循私舞弊，發(fā)現(xiàn)達到立案標(biāo)準(zhǔn)的，采取方法降低案值以求達不到立案標(biāo)準(zhǔn)，立案就要形成案卷，該移送司法機關(guān)的要移送，現(xiàn)在只要是選案對象全部立案，杜絕這種私弊現(xiàn)象。

五、檢查環(huán)節(jié)

1．檢查前，應(yīng)當(dāng)告知被查對象檢查時間、需要準(zhǔn)備的資料等，但預(yù)先通知有礙檢查的除外。檢查應(yīng)當(dāng)由兩名以上檢查人員共同實施，并向被查對象出示稅務(wù)檢查證和《稅務(wù)檢查通知書》。一般在《稅務(wù)檢查通知書》上注明稅務(wù)檢查證號，納稅人在送達回證上簽章確認。

檢查當(dāng)中，企業(yè)財務(wù)人員拒不打開財務(wù)電腦，稅務(wù)機關(guān)是否可以將電腦予以扣押？（1）征管法

從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人、扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定的期限繳納或者解繳稅款，納稅擔(dān)保人未按照規(guī)定的期限繳納所擔(dān)保的稅款，由稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期繳納，逾期仍未繳納的，經(jīng)縣以上稅務(wù)局（分局）局長批準(zhǔn)，稅務(wù)機關(guān)可以采取下列強制執(zhí)行措施：①書面通知其開戶銀行或者其他金融機構(gòu)從其存款中扣繳稅款；②扣押、查封、依法拍賣或者變賣其價值相當(dāng)于應(yīng)納稅款的商品、貨物或者其他財產(chǎn)，以拍賣或者變賣所得抵繳稅款。

稅務(wù)機關(guān)有根據(jù)認為從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人有逃避納稅義務(wù)行為的，可以在規(guī)定的納稅期之前，責(zé)令限期繳納應(yīng)納稅款；在限期內(nèi)發(fā)現(xiàn)納稅人有明顯的轉(zhuǎn)移、隱匿其應(yīng)納稅的商品、貨物以及其他財產(chǎn)或者應(yīng)納稅的收入的跡象的，稅務(wù)機關(guān)可以責(zé)成納稅人提供納稅擔(dān)保。如果納稅人不能提供納稅擔(dān)保，經(jīng)縣以上稅務(wù)局（分局）局長批準(zhǔn)，稅務(wù)機關(guān)可以采取下列稅收保全措施：①書面通知納稅人開戶銀行或者其他金融機構(gòu)凍結(jié)納稅人的金額相當(dāng)于應(yīng)納稅款的存款；②扣押、查封納稅人的價值相當(dāng)于應(yīng)納稅款的商品、貨物或者其他財產(chǎn)。

（2）規(guī)程

對采用電子信息系統(tǒng)進行管理和核算的被查對象，可以要求其打開該電子信息系統(tǒng)，或者提供與原始電子數(shù)據(jù)、電子信息系統(tǒng)技術(shù)資料一致的復(fù)制件。被查對象拒不打開或者拒不提供的，經(jīng)稽查局局長批準(zhǔn)，可以采用適當(dāng)?shù)募夹g(shù)手段對該電子信息系統(tǒng)進行直接檢查，或者提取、復(fù)制電子數(shù)據(jù)進行檢查，但所采用的技術(shù)手段不得破壞該電子信息系統(tǒng)原始電子數(shù)據(jù)，或者影響該電子信息系統(tǒng)正常運行。

2．能否以偷拍證據(jù)作為合法證據(jù)呢？

調(diào)查取證時，不得違反法定程序收集證據(jù)材料；不得以偷拍、偷錄、竊聽等手段獲取侵害他人合法權(quán)益的證據(jù)材料；不得以利誘、欺詐、脅迫、暴力等不正當(dāng)手段獲取證據(jù)材料。所以如果侵犯的是被查對象的非法權(quán)益，則可以以偷拍證據(jù)作為合法證據(jù)。

3．調(diào)取賬簿、記賬憑證、報表和其他有關(guān)資料時，應(yīng)當(dāng)向被查對象出具《調(diào)取賬簿資料通知書》，并填寫《調(diào)取賬簿資料清單》交其核對后簽章確認。

調(diào)取納稅人、扣繳義務(wù)人以前會計的賬簿、記賬憑證、報表和其他有關(guān)資料的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)所屬稅務(wù)局局長批準(zhǔn)，并在3個月內(nèi)完整退還；調(diào)取納稅人、扣繳義務(wù)人當(dāng)年的賬簿、記賬憑證、報表和其他有關(guān)資料的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)所屬設(shè)區(qū)的市、自治州以上稅務(wù)局局長批準(zhǔn)，并在30日內(nèi)退還。

目前稅務(wù)稽查電子化手段很強大，往往只要采用查賬軟件即可拷回企業(yè)財務(wù)資料。4．檢查環(huán)節(jié)納稅人的權(quán)利：檢查結(jié)束前，檢查人員可以將發(fā)現(xiàn)的稅收違法事實和依據(jù) 2

告知被查對象；必要時，可以向被查對象發(fā)出《稅務(wù)事項通知書》，要求其在限期內(nèi)書面說明，并提供有關(guān)資料；被查對象口頭說明的，檢查人員應(yīng)當(dāng)制作筆錄，由當(dāng)事人簽章。（本條至關(guān)重要，提出異議有利于下一環(huán)節(jié)審理部門對被查對象權(quán)益的保護）

下列有關(guān)稅務(wù)稽查的有關(guān)表述，不正確的是（）。A．稅務(wù)稽查由稅務(wù)局稽查局依法實施

B．稽查局主要職責(zé)是依法對納稅人納稅情況進行審核

C．稽查局查處稅收違法案件時，實行選案、檢查、審理、執(zhí)行分工制約原則

D．稅務(wù)稽查的基本任務(wù)，是依法查處稅收違法行為，保障稅收收入，維護稅收秩序，促進依法納稅

A B C D 【正確答案】B 稅收違法案件舉報中心應(yīng)當(dāng)對檢舉信息進行分析篩選，區(qū)分不同情形，經(jīng)稽查局局長批準(zhǔn)后分別處理。下列有關(guān)處理不正確的是（）。

A．線索清楚，涉嫌逃避追繳欠稅的，由選案部門列入案源信息

B．檢舉內(nèi)容不詳，無明確線索或者內(nèi)容重復(fù)的，由檢查部門列入案源信息 C．屬于稅務(wù)局其他部門工作職責(zé)范圍的，轉(zhuǎn)交相關(guān)部門處理 D．不屬于自己受理范圍的檢舉，將檢舉材料轉(zhuǎn)送有處理權(quán)的單位

A B C D 【正確答案】B 根據(jù)現(xiàn)行《稅務(wù)稽查工作規(guī)程》的規(guī)定，“立案”發(fā)生在（）。A．選案環(huán)節(jié) B．檢查環(huán)節(jié) C．審理環(huán)節(jié) D．執(zhí)行環(huán)節(jié)

A B C D 【正確答案】A