第一篇：40個(gè)物業(yè)管理典型問(wèn)題專業(yè)解答

40個(gè)物業(yè)管理典型問(wèn)題專業(yè)解答

1.讀者高女士：我是大東區(qū)某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的主任，小區(qū)樓內(nèi)下水主杠堵塞，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任嗎？

謝程：發(fā)生堵塞情況，物業(yè)公司可先行維修，相關(guān)業(yè)主應(yīng)予配合，如果是因業(yè)主使用不當(dāng)導(dǎo)致的堵塞，物業(yè)公司已按合同約定履行了園區(qū)下水井的清掏義務(wù)，則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

2.讀者江先生：我想請(qǐng)問(wèn)小區(qū)的業(yè)主會(huì)所到底歸誰(shuí)所有？是歸開(kāi)發(fā)商所有嗎？

謝程：可以從三個(gè)方面來(lái)看，一是看產(chǎn)權(quán)證，如果產(chǎn)權(quán)證上注明產(chǎn)權(quán)人為開(kāi)發(fā)商，則會(huì)所產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有；二是看約定，因會(huì)所產(chǎn)權(quán)問(wèn)題在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程中也是漸趨規(guī)范的，所以現(xiàn)存的很多小區(qū)會(huì)所無(wú)產(chǎn)權(quán)證，如無(wú)產(chǎn)權(quán)證則以商品房銷售合同的約定為法律依據(jù)；第三種情況是既無(wú)產(chǎn)權(quán)證也無(wú)合同約定的，一般以會(huì)所的建設(shè)成本和建筑面積是否分?jǐn)?，若開(kāi)發(fā)商將會(huì)所作為公共配套報(bào)建并將會(huì)所面積和成本都計(jì)入公攤，且在銷售時(shí)承諾會(huì)所產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，會(huì)所產(chǎn)權(quán)應(yīng)該由小區(qū)全體業(yè)主共有；反之，會(huì)所歸開(kāi)發(fā)商所有。

3.讀者孫女士：我所在的小區(qū)，社區(qū)與物業(yè)搞聯(lián)歡會(huì)，我覺(jué)得噪音太大了，影響了休息，活動(dòng)一年1~2次。

劉剛：如果社區(qū)一年只搞1~2次類似的活動(dòng)，我認(rèn)為這不算是擾民，因?yàn)槲覀冊(cè)诮ㄔO(shè)物質(zhì)文明的同時(shí)，也要加強(qiáng)我們的精神文明建設(shè)。

同時(shí)，你說(shuō)的這件事，如果全社區(qū)有2/3的業(yè)主起訴這件事，那恐怕這個(gè)活動(dòng)應(yīng)該停止，但是要是沒(méi)有，說(shuō)明這個(gè)活動(dòng)有它開(kāi)展的合理性和必要性。

4.讀者陳小姐：新買的房子，開(kāi)發(fā)商交鑰匙了，但是我暫時(shí)不住，物業(yè)費(fèi)也要照交嗎？

劉剛：這個(gè)問(wèn)題是很多業(yè)主都很關(guān)心的問(wèn)題，國(guó)家相關(guān)規(guī)定以及《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》中都有明確指出，只要對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，辦完入住的業(yè)主必須交納物業(yè)費(fèi)。只要產(chǎn)權(quán)在此，業(yè)主就有權(quán)利和義務(wù)交物業(yè)費(fèi)。

5.讀者劉先生：我們的房子于2007年入住，園區(qū)的物業(yè)搞得很不好，設(shè)施損壞了也無(wú)人修理，整個(gè)社區(qū)8萬(wàn)多平方米，僅有4名保潔員。請(qǐng)問(wèn)應(yīng)該以怎樣的途徑解決這個(gè)問(wèn)題？

史麗亞：可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)跟現(xiàn)有的物業(yè)公司溝通，提出整改意見(jiàn)，或者是重新選聘新的物業(yè)企業(yè)，有什么問(wèn)題可以繼續(xù)撥打晨報(bào)熱線。

6.讀者鐘先生：我們社區(qū)的業(yè)主想成立業(yè)主委員會(huì)，是否需要到相關(guān)部門備案？

史麗亞：業(yè)主委員會(huì)選聘、成立的程序主要由社區(qū)委員會(huì)和街道辦事處負(fù)責(zé)，按照物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)程序去操作，然后到房產(chǎn)局小區(qū)辦備案。

7.讀者周先生：2007年入住的小區(qū)，出現(xiàn)嚴(yán)重漏雨現(xiàn)象，住戶苦不堪言。請(qǐng)問(wèn)這個(gè)問(wèn)題是否是

物業(yè)的責(zé)任？

張孟龍：按照讀者所說(shuō)，這個(gè)房子還沒(méi)有過(guò)保修期，所以應(yīng)該由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)維修，消費(fèi)者可以按照合同約定向地產(chǎn)公司提出維修要求。

8.讀者武先生：小區(qū)入住已經(jīng)3年多，小區(qū)沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主想成立業(yè)主委員會(huì)，但是物業(yè)公司不讓成立，稱成立必須由物業(yè)公司指派人員，請(qǐng)問(wèn)這是否合理？

丁曉華：這絕對(duì)是不合理的，物業(yè)公司沒(méi)有權(quán)指派業(yè)主委員會(huì)委員。

9.讀者邵女士：在業(yè)主委員會(huì)成立之前，出現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)該找哪個(gè)部門？

丁曉華：在業(yè)主委員會(huì)成立之前，居民遇到問(wèn)題可以找到社區(qū)，讓社區(qū)來(lái)協(xié)調(diào)物業(yè)管理單位和居民之間的關(guān)系，并盡快成立業(yè)主委員會(huì)。

10.讀者梁先生：我所居住的社區(qū)，本來(lái)有保姆服務(wù)，可是后來(lái)又突然提到需要交費(fèi)，請(qǐng)問(wèn)這算不算是物業(yè)公司違約？

秦景偉：這就需要研究你們的合同了，如果合同里明確寫出了有管家服務(wù)，那么一旦撤銷，就屬于違約，如果沒(méi)有明文約定，那就不能算是違約了。

11.讀者于小姐：我所居住的社區(qū)，曾經(jīng)有過(guò)“高質(zhì)高價(jià)”的采暖行為，業(yè)主也很認(rèn)可，可是去年突然沒(méi)有這個(gè)服務(wù)了，請(qǐng)問(wèn)這是否屬于物業(yè)范疇，找物業(yè)公司有用嗎？

秦景偉：一般來(lái)講，采暖問(wèn)題是業(yè)主與供暖公司達(dá)成的協(xié)議，不屬于物業(yè)范疇。如果有相應(yīng)需求，可以跟物業(yè)咨詢，之前的約定行為是否由物業(yè)公司發(fā)起，如果不是，建議還是找供暖公司協(xié)商。

12.讀者艾女士：我所居住的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)是1.5元/平方米，可是同一個(gè)社區(qū)的回遷樓部分卻是在收“衛(wèi)生分”，價(jià)格比我們低很多，請(qǐng)問(wèn)這樣是否合理？

丁曉華：物業(yè)費(fèi)和別的商品一樣，也有不同的價(jià)位，像您提到的“衛(wèi)生分”，可能就是不享受物業(yè)服務(wù)的小區(qū)，而正常收取物業(yè)費(fèi)的小區(qū)，因?yàn)槭召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，業(yè)主享受到的服務(wù)應(yīng)該也是不同的。

13.讀者孫先生：我住在這個(gè)小區(qū)已經(jīng)六七年時(shí)間了，可現(xiàn)在依然沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，怎么解決？

陳忠杰：如果業(yè)主們已經(jīng)對(duì)成立業(yè)主委員會(huì)達(dá)成了一致，可以去小區(qū)所在社區(qū)、街道辦事處等相關(guān)部門提出申請(qǐng)，待相關(guān)部門審核后，就可以成立業(yè)主委員會(huì)了。

14.讀者王先生：現(xiàn)在沈陽(yáng)有多少家物業(yè)企業(yè)？沈陽(yáng)物業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀是怎樣的？

劉剛：沈陽(yáng)目前有800余家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，水平良莠不齊。沈陽(yáng)的物業(yè)行業(yè)尚處于二線城市水平。由于沈陽(yáng)房?jī)r(jià)較低，因此我們的總體物業(yè)服務(wù)水平也相對(duì)較低，這就是現(xiàn)實(shí)狀況。

15.讀者李女士：我們小區(qū)不少物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)很低，經(jīng)常與業(yè)主發(fā)生矛盾，就沒(méi)有法規(guī)、條款去制約他們嗎？

陳忠杰：這主要是由于缺少行業(yè)資源整合等原因造成的。希望相關(guān)部門多對(duì)物業(yè)從業(yè)者進(jìn)行必要的行業(yè)指導(dǎo)與培訓(xùn)，提高行業(yè)整體形象。

16.讀者宋先生：我家住在五樓，我平時(shí)很少坐電梯，但卻要交電梯費(fèi)，這合理嗎？

陳忠杰：按照規(guī)定，高層住宅樓無(wú)地下停車場(chǎng)的，除一層住戶外，其他業(yè)主均需交納電梯費(fèi)。

17.讀者趙先生：前段時(shí)間家中被盜，找到物業(yè)公司，物業(yè)公司卻以種種理由推脫，想問(wèn)一下，家中被盜物業(yè)公司到底有沒(méi)有責(zé)任？

史麗亞：這需要從以下幾方面來(lái)鑒定，首先根據(jù)你和物業(yè)公司簽訂的合同判斷，看物業(yè)公司是否履行了職責(zé)，有無(wú)過(guò)錯(cuò)，然后判斷物業(yè)是否負(fù)責(zé)。按照我國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例中的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，如果未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

18.讀者孫小姐：家中被盜，但當(dāng)時(shí)我與物業(yè)公司沒(méi)有簽這方面的合同，現(xiàn)在應(yīng)該怎么辦？

史麗亞：業(yè)主可以了解一下，當(dāng)時(shí)發(fā)生被盜時(shí)，物業(yè)公司是否有存在失職的行為。物業(yè)服務(wù)中所包括的安全保衛(wèi)服務(wù)內(nèi)容為小區(qū)范圍內(nèi)公共區(qū)域的安全保障，不包括業(yè)主住房?jī)?nèi)的財(cái)物保管，不能苛求物業(yè)的保安服務(wù)能夠防止一切盜竊案的發(fā)生。如果業(yè)主丟失的財(cái)產(chǎn)額度大，可以由公安局來(lái)解決。

19.讀者叢先生：我家住在鐵西艷粉新村，當(dāng)時(shí)辦理入住時(shí)，交了三個(gè)人的電梯費(fèi)，交完后并沒(méi)有三個(gè)人使用，而是我現(xiàn)在只一個(gè)人使用。當(dāng)時(shí)我找到了物業(yè)說(shuō)明了情況，物業(yè)公司答應(yīng)電梯卡可以延遲使用三年，而現(xiàn)在使用一年后，物業(yè)公司卻不能讓我延遲使用，請(qǐng)問(wèn)我該怎么辦？

丁曉華：對(duì)于這種情況，業(yè)主在當(dāng)時(shí)與物業(yè)公司說(shuō)明情況時(shí)，是否有書面的協(xié)議，如果有書面的協(xié)議，業(yè)主可以拿著這份協(xié)議與物業(yè)公司進(jìn)行友好溝通。如果物業(yè)公司還是不履行，建議業(yè)主可以通過(guò)文字的形式向所在區(qū)的房產(chǎn)局進(jìn)行申請(qǐng)，通過(guò)主管部門進(jìn)行協(xié)商解決。

20.讀者周先生：小區(qū)內(nèi)一樓的商業(yè)用戶在園區(qū)內(nèi)開(kāi)后門，每天都會(huì)有不明人士來(lái)往，而且對(duì)園區(qū)綠地進(jìn)行了破壞，嚴(yán)重侵犯了業(yè)主的利益。

丁曉華：這個(gè)問(wèn)題屬于開(kāi)發(fā)商遺留的。如果物業(yè)公司與業(yè)主在簽訂物業(yè)服務(wù)中涉及到這方面的管理，那么這需要物業(yè)公司依法進(jìn)行解決。

21.讀者王小姐：我住的小區(qū)里多出一條路，嚴(yán)重影響了我的休息。找到物業(yè)并沒(méi)有得到解決，現(xiàn)在應(yīng)該怎么辦？

張孟龍：當(dāng)時(shí)買房的園區(qū)規(guī)劃上有無(wú)這條路？如果存在就沒(méi)有辦法解決了。如果當(dāng)時(shí)買房時(shí)候沒(méi)有規(guī)劃，是后來(lái)走出來(lái)的。那么業(yè)主可以找業(yè)主委員會(huì)形成業(yè)主大會(huì)，大家對(duì)這條路是否有必要留下來(lái)進(jìn)行論證，如果論證的結(jié)果是這條路沒(méi)有必要留下來(lái)，那么業(yè)主可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)將這條路封死或者直接設(shè)路障。

22.讀者關(guān)先生：自己家的對(duì)講門壞了，找到物業(yè)公司，物業(yè)公司不予修理，還說(shuō)只能啟動(dòng)維修基金才能修理。

敦向紅：這個(gè)園區(qū)里的對(duì)講門大部分都?jí)牧?，還是只是你一家壞了？如果都?jí)牧丝梢詥?dòng)維修基金。

23.讀者王女士：前幾天，自己與朋友在自己園區(qū)進(jìn)行燒烤，被園區(qū)管理人員發(fā)現(xiàn)，將燒烤的工具全部沒(méi)收，并稱如果不交罰款，被沒(méi)收的工具將不予退還。

張孟龍：這種情況在很多園區(qū)都發(fā)生過(guò)，業(yè)主私自在園區(qū)內(nèi)進(jìn)行燒烤，這是一種錯(cuò)誤的行為，因?yàn)檫@樣不但影響了園區(qū)環(huán)境，而且還存在安全隱患。園區(qū)管理人員采取了相對(duì)嚴(yán)厲的懲罰方式，也有一點(diǎn)不太妥當(dāng)。針對(duì)這種情況，希望業(yè)主積極與物業(yè)公司進(jìn)行溝通。物業(yè)公司也要從維護(hù)業(yè)主與物業(yè)公司的和諧關(guān)系的角度出發(fā)，采取比較折中方式進(jìn)行解決，業(yè)主和物業(yè)公司需要一個(gè)好的心態(tài)和好的溝通方式解決問(wèn)題。

24.讀者吳先生：去年入住后，內(nèi)墻出現(xiàn)一條條裂縫。找到物業(yè)，物業(yè)卻說(shuō)是開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題，不給解決。

張孟龍：業(yè)主家里出現(xiàn)的裂縫是技術(shù)問(wèn)題，不是承重問(wèn)題，所以與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有直接聯(lián)系，物業(yè)公司有責(zé)任對(duì)業(yè)主的墻面進(jìn)行維修。

25.讀者齊女士：我家住在頂層，一到下雨天就漏雨，物業(yè)也總是以各種理由拖延維修，我該怎么辦？

陳忠杰：可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)進(jìn)行必要的溝通。通過(guò)啟動(dòng)維修基金，對(duì)頂層住戶的房屋進(jìn)行必要的維修。

26.讀者沈先生：我們小區(qū)雖然成立了業(yè)主委員會(huì)，但他們并不是我投票選舉出來(lái)的。而且在平時(shí)的工作中，業(yè)委會(huì)的管理也比較混亂，這種情況該如何解決？

陳忠杰：目前來(lái)看，業(yè)主委員會(huì)被賦予的權(quán)力比較大，但其實(shí)許多業(yè)委會(huì)的委員都不是物業(yè)專業(yè)人士，他們?cè)谔鏄I(yè)主維權(quán)時(shí)難免抓不住重點(diǎn)。還是希望相關(guān)部門在規(guī)范行業(yè)從業(yè)人員專業(yè)化同時(shí)，多為業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行一些必要的培訓(xùn)。

27.讀者張先生：我家的房子現(xiàn)在出現(xiàn)了漏水的情況，這個(gè)應(yīng)該是建筑質(zhì)量問(wèn)題，請(qǐng)問(wèn)我該怎么辦？誰(shuí)應(yīng)該來(lái)對(duì)我的損失進(jìn)行賠償？

馬世周：根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，在保修期內(nèi)，房屋維修事項(xiàng)由開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)，由開(kāi)發(fā)公司通知施工單位實(shí)施維修。業(yè)主因房屋漏水等原因造成的損失就要向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位主張賠償事宜，索賠的過(guò)程可以先同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位協(xié)商解決、協(xié)商不成的可以通過(guò)仲裁解決或向房屋所在地的基層人民法院提起訴訟。

28.讀者王女士：最近我們小區(qū)有一些業(yè)主在我們園區(qū)內(nèi)搭建帳篷，還有的把自家門前的綠地圍了起來(lái)，而且綠化已經(jīng)被破壞？

馬世周：按照法律法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)違反法律法規(guī)及管理規(guī)定的行為后應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止、督促改正，對(duì)拒不改正的，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。物業(yè)公司不是執(zhí)法部門，只有勸阻、制止等職責(zé)。另一方面受到違規(guī)行為侵害的業(yè)主也可以通過(guò)法律途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。

29.讀者趙小姐：我現(xiàn)在已經(jīng)入住小區(qū)兩年多了，但是房產(chǎn)證至今還沒(méi)有辦下來(lái)，我該怎么辦？

馬世周：業(yè)主咨詢房產(chǎn)證的辦理時(shí)間等相關(guān)事宜，已經(jīng)向業(yè)主解釋由開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)，物業(yè)公司會(huì)隨時(shí)同開(kāi)發(fā)公司溝通并隨時(shí)向業(yè)主通報(bào)辦理情況。

30.讀者朱小姐：回遷樓單元同戶型房屋鑰匙發(fā)放錯(cuò)誤，其中一戶將我家的房屋墻砸了，產(chǎn)生700元的維修費(fèi)用，問(wèn)該費(fèi)用應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？

敦向紅：作為受害一方，有權(quán)利要求開(kāi)發(fā)商提供的房屋是完整的。事件過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商發(fā)錯(cuò)鑰匙是要承擔(dān)一定責(zé)任的，而沒(méi)有核實(shí)就進(jìn)行砸墻的一方也是應(yīng)該承擔(dān)一定責(zé)任的，該受害方可以要求物業(yè)給予協(xié)調(diào)。

31.讀者方先生：物業(yè)公司收取高層裝修期間電梯使用費(fèi)500元，有依據(jù)嗎？

敦向紅：在裝修期間使用電梯，對(duì)電梯的損害率相對(duì)較高，這樣物業(yè)就要相應(yīng)的付出維修成本。那么收費(fèi)500元目前來(lái)講，在物價(jià)部門是沒(méi)有規(guī)定的。

32.讀者佟小姐：我是一物業(yè)公司的經(jīng)理，我們樓盤為商住兩用項(xiàng)目，物業(yè)費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)略高，現(xiàn)在業(yè)主已成立業(yè)主委員會(huì)，有些業(yè)主以物業(yè)費(fèi)高為由拒絕交費(fèi)，物業(yè)公司如何維權(quán)？

敦向紅：物業(yè)費(fèi)的定價(jià)是有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)與之匹配的，另外，物業(yè)公司定價(jià)是要報(bào)相關(guān)部門備案的。因此，首先應(yīng)該看我們的收費(fèi)是否是按照當(dāng)初的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；其次，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)利更換物業(yè)公司，但是以拒絕交物業(yè)費(fèi)的方式進(jìn)行溝通是不適合的。

33.讀者黃先生：我覺(jué)得我們小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高，物業(yè)公司提供的服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不相匹配，如何維權(quán)？

孫寶仁：小區(qū)物業(yè)公司進(jìn)駐之初，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)及相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容是要在物價(jià)部門進(jìn)行備案的，另外，其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該對(duì)業(yè)主公開(kāi)，如果是合法的物業(yè)公司，小區(qū)業(yè)主可以去查詢其服務(wù)內(nèi)容。

34.讀者孟先生：物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是怎么確定的？

劉剛：沈陽(yáng)新的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)共分為三種情況，首先是普通住宅，一室一廳以下，每月每戶9.00元；二室及二室一廳，每月每戶10.00元；二室二廳及三室一廳，每月每戶11.00元；三室二廳及四室一廳，每月每戶12.00元，四室二廳以上，每月每戶13.00元。

其次是中檔住宅，一級(jí)為每月每平方米建筑面積1.00元，二級(jí)為每月每平方米建筑面積0.80元，三級(jí)為每月每平方米建筑面積0.65元，四級(jí)為每月每平方米建筑面積0.50元。

最后是高檔住宅及商廈，實(shí)行特級(jí)收費(fèi)管理，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和設(shè)施功能情況，由物價(jià)部門按質(zhì)論價(jià)。

35.讀者許女士：小區(qū)內(nèi)路燈不亮，保安年齡偏大，出現(xiàn)丟車事件該由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？

李慶：作為業(yè)主，可以向物業(yè)公司提出小區(qū)在管理中出現(xiàn)了哪些漏洞，應(yīng)該如何進(jìn)行改善，如果小區(qū)在管理上確實(shí)存在著一定的問(wèn)題，因此對(duì)于丟車事件還應(yīng)該具體情況具體分析，原則上，物業(yè)公司不承擔(dān)丟車費(fèi)用，但是管理存在問(wèn)題就應(yīng)當(dāng)看具體情況，通過(guò)協(xié)商解決。

36.讀者游先生：窗戶漏雨把地板泡了，三年了物業(yè)費(fèi)沒(méi)交，像這種情況該不該交物業(yè)費(fèi)，如何維權(quán)？

李慶：先與物業(yè)進(jìn)行協(xié)商，認(rèn)證出現(xiàn)此種情況的責(zé)任，查證窗戶是否在房屋保修范圍之內(nèi)及保修期限，如果在此期限內(nèi)，可以找開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修，超過(guò)5年的房子可以申請(qǐng)維修基金維修。

37.讀者董先生：小區(qū)管理維護(hù)非?；靵y，現(xiàn)在園區(qū)里面的樹(shù)有的被砍掉了，草坪也長(zhǎng)滿了野草，而收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直是1元每平方米沒(méi)有變，有些住宅還私自擴(kuò)建，這種情況該怎么辦？

李慶：這種情況很明顯是小區(qū)管理維護(hù)不善，解決問(wèn)題的辦法應(yīng)該是成立業(yè)主委員會(huì)，對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督甚至替換，以維護(hù)全體業(yè)主的利益。

38.讀者劉先生：我是今年1月份入住的新小區(qū)，現(xiàn)在準(zhǔn)備開(kāi)始要裝修了，物業(yè)讓我交500元，不交就不讓走電梯。

陳忠杰：應(yīng)該說(shuō)這是實(shí)踐中出現(xiàn)的新問(wèn)題，沒(méi)有相關(guān)的法規(guī)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。沈陽(yáng)電梯收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低，而裝修是超正常的使用和磨損，所以實(shí)踐中物業(yè)公司往往收取一定的費(fèi)用，至于收多少，沈陽(yáng)市沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，但各物業(yè)公司都在收，絕大多數(shù)業(yè)主從經(jīng)濟(jì)、安全、便捷角度考慮都接受這項(xiàng)收費(fèi)。

39.讀者肇小姐：我是2009年10月份買的房，合同中寫的是按入住通知書為準(zhǔn)繳納各種費(fèi)用，但是出于其個(gè)人原因去年我沒(méi)有辦理入住手續(xù)，也沒(méi)有拿鑰匙，今年開(kāi)發(fā)商讓我去交去年的采暖費(fèi)，我想交房時(shí)未拿鑰匙也未入住還需交采暖費(fèi)嗎?

敦向紅：房屋買賣中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)橄嚓P(guān)法律規(guī)定，只有產(chǎn)權(quán)證才是產(chǎn)權(quán)人享有和行使有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的惟一合法憑證。而且你與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋買賣合同中明確約定按入住通知書為準(zhǔn)繳納各種費(fèi)用，因此個(gè)人原因未辦理入住不能成為拒絕繳納采暖費(fèi)的理由。

40.讀者張先生問(wèn)：去年剛剛?cè)胱〉男^(qū)，剛開(kāi)始物業(yè)公司的保安、保潔人員的素質(zhì)還很高，可是如今卻發(fā)生了變化，心里很不舒服。

秦景偉：這種現(xiàn)象有很多業(yè)主反映過(guò)，這是物業(yè)公司在管理、培訓(xùn)員工上出現(xiàn)的失誤，想要有一個(gè)好的小區(qū)環(huán)境，需要物業(yè)公司的從業(yè)人員自身提高素質(zhì)，同時(shí)也需要業(yè)主多為物業(yè)公司提意見(jiàn)。遇到這種情況，業(yè)主可以直接到物業(yè)公司反映，經(jīng)過(guò)雙方的協(xié)調(diào)，相信一定會(huì)有所改善。

第二篇：論文答辯問(wèn)題及解答-機(jī)械專業(yè)

鼓式制動(dòng)器和盤式制動(dòng)器有什么差異，在制動(dòng)效能上分別有什么特性？

答：

1.構(gòu)造不同 2.嚴(yán)重聲明：盤式剎車的制動(dòng)力比轂式剎車制動(dòng)力要小，鼓式的制動(dòng)力大，所有的大型貨車和工程用車都使用鼓式結(jié)構(gòu)，為什么多數(shù)轎車要采用盤式的呢？主要是因?yàn)楸P式的散熱性能好，制動(dòng)力的熱衰退性能要好，即使很熱的情況下制動(dòng)力也保持比較穩(wěn)定的狀態(tài)，而鼓式制動(dòng)的缺點(diǎn)就是熱衰退性不好，一熱制動(dòng)力就變化大，消退的幾乎沒(méi)有。所以為了高穩(wěn)定性多數(shù)高速行駛的轎車采用盤式。

論文中還有什么沒(méi)有說(shuō)明清楚和不明白的問(wèn)題？

答：盤式制動(dòng)器的制動(dòng)鉗位置在不同的車型上的位置會(huì)有一定的不同，有的在前有的在后，由于力矩的不同是否會(huì)造成制動(dòng)效果差異。

此論文雖然是模擬題，但是否可以試想對(duì)于盤式制動(dòng)器設(shè)計(jì)的驗(yàn)證方案？

答：我的設(shè)想是不用真實(shí)車輛作為驗(yàn)證載體，而可以使用試驗(yàn)?zāi)Ｐ?，設(shè)計(jì)一個(gè)帶傳動(dòng)裝置的輪架，并配備不同質(zhì)量、厚度的模擬“車輪”，并將其與盤式制動(dòng)器相互裝配好，那么通過(guò)調(diào)節(jié)傳動(dòng)設(shè)備的速度、調(diào)整模擬“車輪”的重量，配合相應(yīng)的傳感器，可以對(duì)盤式制動(dòng)器在不同車輛載重、車速下的制動(dòng)性能進(jìn)行驗(yàn)證。

第三篇：物業(yè)管理典型案例

物業(yè)管理二十一典型案例匯編

房屋結(jié)構(gòu)改造維修方面

案例

一、設(shè)計(jì)本“一衛(wèi)” 業(yè)主改“兩衛(wèi)”

案情：樓上業(yè)主顧某在房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)擅自安裝了電動(dòng)抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲(chǔ)藏室內(nèi)的儲(chǔ)柜及物品受損。物業(yè)管理部門兩次向顧某發(fā)出整改通知，責(zé)令其拆除私裝物，未果。

問(wèn)題：顧某能否在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設(shè)備？

判決：顧某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除電動(dòng)抽水馬桶、洗臉盆，按房屋的原始結(jié)構(gòu)圖，將廢水立管的下水管恢復(fù)原狀。

依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定：“住宅不得改變使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書面同意，并報(bào)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門審批。”

房屋所有權(quán)人使用其房屋時(shí)，必須遵守有關(guān)的法律法規(guī)，不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)和功能。顧某擅自在自己房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)私裝電動(dòng)抽水馬桶和洗臉盆，轉(zhuǎn)換了廢水立管的下水三通，使儲(chǔ)藏室成了衛(wèi)生間，改變了房屋的使用性質(zhì)，使得樓下業(yè)主王某的房屋滲水，顧某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。

案例

二、外墻開(kāi)一窗 大樓留一疤

案情：住在19樓的業(yè)主衛(wèi)某，在自己物業(yè)內(nèi)衛(wèi)生間的東墻開(kāi)窗，將厚厚的外墻打穿。物業(yè)公司多次上門加以阻止，衛(wèi)某不聽(tīng)勸阻，繼續(xù)施工安裝窗戶，致使19層到底層墻面被泥漿污染。物業(yè)公司只得將衛(wèi)某告上法庭。

問(wèn)題：自己的物業(yè)是否就有權(quán)隨意破墻？

判決：衛(wèi)某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除東墻上的窗戶，恢復(fù)原狀；清洗19層到底層因破墻開(kāi)窗引起的墻面污染。

依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條第一款第一項(xiàng)規(guī)定：“物業(yè)使用中禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌?！?/p>

作為一個(gè)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)及小區(qū)物業(yè)管理公約。衛(wèi)某擅自在自己的房屋東墻破墻開(kāi)窗，并由此造成外墻面的污染，嚴(yán)重?fù)p壞了房屋的承重結(jié)構(gòu)，破壞了大樓的外貌，影響了周邊的環(huán)境。物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例及小區(qū)管理公約對(duì)衛(wèi)某采取制止措施，維護(hù)了其他業(yè)主的合法權(quán)益。案例

三、巨型浴缸入室 房屋不堪其重

案情：業(yè)主顧某購(gòu)買了一只占地面積約8.9平方米，可放水約4.2噸的巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無(wú)法承受浴缸使用時(shí)的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。

問(wèn)題：購(gòu)置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)？

判決：顧某要求將自己所有的浴缸搬入自己物業(yè)內(nèi)的訴訟請(qǐng)求不予支持。

依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：“業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系?！钡诙艞l第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反本條例第十八條的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止?！?/p>

公民只能在法律規(guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個(gè)人財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。應(yīng)當(dāng)本著安全、合理的原則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。長(zhǎng)期使用巨型浴缸必然對(duì)大樓的樓板強(qiáng)度及承重結(jié)構(gòu)造成危害，使大樓存在潛在的安全隱患。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應(yīng)加以必要的限制。

房屋租賃引起的糾紛

案例

四、租住戶搬出部分家私而沒(méi)有業(yè)主書面許可怎么辦？

去年9月18日，某花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分家私。他千方百計(jì)聯(lián)系此時(shí)正在國(guó)外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。按照管理規(guī)定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可，而沒(méi)有業(yè)主的書面許可，管理處不予放行（這一規(guī)定有必要，現(xiàn)實(shí)中確發(fā)生過(guò)個(gè)別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住戶萬(wàn)般無(wú)奈，找到管理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請(qǐng)給以特殊照顧。

管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，若簡(jiǎn)單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會(huì)使住戶感到不便（租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對(duì)象，兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需，絕不能只對(duì)業(yè)主關(guān)心倍至，而對(duì)租住戶冷若冰霜）。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個(gè)變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價(jià)值相當(dāng)?shù)难航?，管理處做好記錄，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭(zhēng)）。這位租住戶覺(jué)得管理處的建議合情合理，便欣然接受。

時(shí)隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書目許可。在到管理處換取押金時(shí)，還對(duì)管理處既對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶著想的做法贊許有加。

點(diǎn)評(píng)：執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應(yīng)當(dāng)是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來(lái)

設(shè)施設(shè)備損壞方面

案例

六、空調(diào)室外機(jī)毀壞 物業(yè)公司有無(wú)責(zé)任

王女士：我在某小區(qū)買的房子，裝修后一直沒(méi)去住，空調(diào)也沒(méi)開(kāi)。前兩天小區(qū)物業(yè)通知我說(shuō)，我家空調(diào)室外機(jī)著火燒毀了。我認(rèn)為這是物業(yè)公司保安人員失職造成的，要求他們賠償，可他們說(shuō)責(zé)任不在他們。請(qǐng)問(wèn)他們到底有沒(méi)有責(zé)任？ 律師分析：要分清責(zé)任，首先要弄清楚空調(diào)外機(jī)著火的真正原因。分兩種情況：第一，如果是空調(diào)外機(jī)自身的質(zhì)量問(wèn)題而引起的自燃，根據(jù)《合同法》和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主可以找購(gòu)買空調(diào)的商場(chǎng)或生產(chǎn)空調(diào)的廠家進(jìn)行維修或退換；如果該事故給自己或他人造成損害，可以要求商場(chǎng)或廠家承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，商場(chǎng)和廠家是承擔(dān)相互連帶責(zé)任的。第二，如果不是質(zhì)量原因而是外界原因造成外機(jī)著火，除法定的不可抗力的情況外，小區(qū)的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這里的不可抗力指的是不可預(yù)見(jiàn)、不可避免、不可克服的突發(fā)事件，物業(yè)管理人員無(wú)法采取保護(hù)措施或者是已采取保護(hù)措施而無(wú)效果的情況。因?yàn)闃I(yè)主和物業(yè)公司之間是平等主體的服務(wù)合同關(guān)系，為業(yè)主提供完善的物業(yè)服務(wù)是物業(yè)公司的約定義務(wù)，保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)不受他人侵害自然是物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容之一。尤其是空調(diào)外機(jī)，它完全是屬于業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)，但又由于本身所具有的特殊性，促使它要放置在公共的空間里，所以它必然是物業(yè)公司保護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全的重點(diǎn)。如果由于物業(yè)公司的保安人員沒(méi)有盡其工作職責(zé)，而使第三方對(duì)外機(jī)造成損害的話，物業(yè)公司就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。物業(yè)公司在賠償業(yè)主后，可以向第三方行使追索權(quán)。因此，如果您有確實(shí)的證據(jù)證明著火的原因是第三方人為的，并且小區(qū)的保安也沒(méi)有盡看管的義務(wù)，您完全有權(quán)利要求物業(yè)公司承擔(dān)損害賠償責(zé)任。物業(yè)公司要是拒絕的話，可以向人民法院提起訴訟，維護(hù)自身的合法權(quán)益

物業(yè)收費(fèi)引起的糾紛

物業(yè)管理收費(fèi)、收租難是一個(gè)公開(kāi)的秘密，在直管公房、系統(tǒng)房和售后公房小區(qū)這一現(xiàn)象尤其突出。據(jù)了解，一些小區(qū)有半數(shù)以上的人欠費(fèi)、欠租，個(gè)別小區(qū)甚至只有30％的收繳率，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理的正常進(jìn)行。

由于物業(yè)管理的不可分割性，部分人拖繳、欠繳物業(yè)管理費(fèi)、房租，不僅侵害了物業(yè)公司的權(quán)益，同時(shí)也侵害了同小區(qū)其他業(yè)主的利益。怎樣解決這一問(wèn)題，物業(yè)公司可謂“絞盡腦汁”：有的派專人攻關(guān)，與業(yè)主搞好關(guān)系；有的給按時(shí)繳費(fèi)的業(yè)主送上小禮品，“以致謝意”。上海輕工物業(yè)公司管理著八十多萬(wàn)平方米的物業(yè)，其中不乏系統(tǒng)房、售后公房，其物業(yè)管理費(fèi)、房租收繳率連續(xù)三年達(dá)到95％以上。他們的秘訣主要是提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，對(duì)惡意“抗繳”的業(yè)主、住戶，通過(guò)打官司追討。去年，他們對(duì)歷史老賬進(jìn)行了一次徹底清算，對(duì)有能力繳費(fèi)、繳租卻故意欠繳的，進(jìn)行了集中訴訟，全年打了65個(gè)欠費(fèi)官司，標(biāo)的額42萬(wàn)元，除兩起待判外，物業(yè)公司全部勝訴。其中，對(duì)拒不執(zhí)行法院判決的，要求法院對(duì)其實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行。

業(yè)主到底因何種理由不繳費(fèi)？法院是怎樣判決、怎樣執(zhí)行？請(qǐng)看以下幾個(gè)典型案例。

案例

七、蚌埠市物業(yè)管理第一案？沒(méi)有交電費(fèi)，供電部門停供電……

2002年6月17日，在有關(guān)部門的推薦下，悅來(lái)物業(yè)公司與中區(qū)青年街華豐街小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽定了為期三年的物業(yè)管理委托合同。去年10上旬，該小區(qū)用戶因長(zhǎng)期沒(méi)有交電費(fèi)，供電部門停止了供電，致使該小區(qū)7層以上依靠增壓水泵供水的住戶沒(méi)有水吃。

電費(fèi)到底應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)各持已見(jiàn)。為此，業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司以沒(méi)能履行合同為由將業(yè)主委員會(huì)告上法庭。業(yè)主委員會(huì)反訴狀稱“被告（悅來(lái)物業(yè)公司）不履行委托合同，造成居民住宅區(qū)及商場(chǎng)二樓垃圾成堆，臭氣熏天，偷盜現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生，嚴(yán)重影響了廣大業(yè)主的身心健康和家庭財(cái)產(chǎn)的安全”。

蚌埠市中區(qū)法院民庭于2003年3月25日審理了這樁合同違約案。最后雙方同意調(diào)解后宣布庭審結(jié)束。

這明顯是一宗互相推委的案例，雙方都有責(zé)任，兩個(gè)單位都是作為服務(wù)者都沒(méi)有很好的做好自己的職能工作，沒(méi)有協(xié)調(diào)好雙方的工作關(guān)系進(jìn)而給住戶帶來(lái)了麻煩這是不應(yīng)該的。

住戶拒交室內(nèi)維修費(fèi)用怎么辦……

案例

八、住戶洗菜池下水管堵塞，住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費(fèi)……

去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。

維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在6樓疏通不開(kāi)，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過(guò)3個(gè)多小時(shí)的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。

誰(shuí)知當(dāng)維修人員收取40元維修費(fèi)用時(shí)，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費(fèi)，并振振有辭地說(shuō)，自己裝修完剛?cè)胱。瑒e的樓房都有一年保修期，他也應(yīng)當(dāng)住滿一年后再交費(fèi)。

情況反映到管理處，主管領(lǐng)導(dǎo)上門做工作。首先，征詢?cè)撟魧?duì)維修人員文明用語(yǔ)、工作態(tài)度、維修質(zhì)量的意見(jiàn)，他均表示滿意（選擇這一話題切入，自然貼切，同時(shí)也避免了客戶為拒絕交費(fèi)再橫生節(jié)枝）。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區(qū)別，依據(jù)有關(guān)法規(guī)向其說(shuō)明大廈已入伙多年，早就不存在保修期，室內(nèi)維修發(fā)生的包括人工費(fèi)在內(nèi)的所有費(fèi)用，都要由業(yè)主住戶承擔(dān)（如果能事先說(shuō)明需要收費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，效果可能更好），并在核對(duì)這次疏通下水管工作量的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步申明收取40元維修費(fèi)，已給予了相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。

這位住戶覺(jué)得主管說(shuō)得有理有據(jù)、合情合理，消除了誤解，便愉快地交付了應(yīng)付的維修費(fèi)用。

點(diǎn)評(píng)：即使在市場(chǎng)已經(jīng)相當(dāng)發(fā)育的地區(qū)，亦有相當(dāng)一部分業(yè)主用戶對(duì)物業(yè)管理法規(guī)缺乏足夠的理解。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)善于利用多種渠道做宣傳工作，向業(yè)主用戶普及物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)。通過(guò)提高他們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知度，為自己管理服務(wù)的順利實(shí)施鋪路。

案例

九、法院封家電全家住賓館

不繳費(fèi)的業(yè)主，并非因?yàn)榧彝ソ?jīng)濟(jì)狀況差。家住長(zhǎng)寧的某業(yè)主，住別墅，請(qǐng)保姆，夫妻每人一輛車，另外還備一輛“寶馬”，卻拖欠物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)一年多。去年8月，長(zhǎng)寧法院判決生效后，他依然拒不執(zhí)行。法院上門執(zhí)行，封了其家中的空調(diào)、冰箱。第二天，他就把錢送到法院，但根據(jù)規(guī)定三天后才可以啟封。夏天天熱不能用空調(diào)，家里是沒(méi)法住了，一家人只好住賓館。從此，該小區(qū)所有業(yè)主均按時(shí)繳費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率達(dá)到100％。物業(yè)公司感動(dòng)之余，給法院送來(lái)一面錦旗：“秉公辦事，執(zhí)法如山”。案件回顧

原告（物業(yè)公司）———業(yè)主以電費(fèi)價(jià)格高為由，拒絕繳納電費(fèi)；水費(fèi)也未繳納；并以各種理由拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。我們?cè)啻紊祥T催討，對(duì)電費(fèi)價(jià)格也作了必要的解釋，但被告仍拒絕繳納。為此，要求法院判令業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)12319 元、電費(fèi)7071 元、水費(fèi)1215 元，并繳納所欠物業(yè)管理費(fèi)的滯納金。

被告（某業(yè)主）———對(duì)拖欠的物業(yè)管理費(fèi)時(shí)間及對(duì)原告提供的電費(fèi)、水費(fèi)實(shí)用數(shù)均無(wú)異議，承認(rèn)物業(yè)公司也催討過(guò)。不繳納物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)的原因是原告收費(fèi)不規(guī)范，收取的電費(fèi)、水費(fèi)超過(guò)國(guó)家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。另外，前期物業(yè)管理階段，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)物價(jià)局核準(zhǔn)，物業(yè)公司無(wú)權(quán)主張；另外，拖欠的電費(fèi)、水費(fèi)已過(guò)訴訟時(shí)效。

法院———經(jīng)審理查明，原告接受開(kāi)發(fā)商的委托，從事前期物業(yè)管理，物業(yè)管理費(fèi)每月每平方米建筑面積2.70 元；業(yè)委會(huì)成立后，雙方約定仍按區(qū)物價(jià)局核定的這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收繳。因此被告以原告收費(fèi)不規(guī)范而拒付物業(yè)管理費(fèi)的理由不能成立。關(guān)于訴訟時(shí)效，原告稱其曾多次向被告催討拖欠的物業(yè)管理費(fèi)及水、電費(fèi)，被告也承認(rèn)原告催討過(guò)，故視為訴訟時(shí)效的中斷。判決被告繳納物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)滯納金、水費(fèi)、電費(fèi)及部分訴訟費(fèi)。

案例

十、欠租2000 元被拘一整天

百年不賴，千年不還。這是家住寶山的某戶主的老伴對(duì)上門收房租的物業(yè)管理人員常說(shuō)的一句話。法院判決生效后，面對(duì)法院工作人員，她依然如故。法院只好強(qiáng)制執(zhí)行，決定拘留戶主。老頭被拘留，老太慌了神，兒女也埋怨，只好立刻拿著錢到物業(yè)公司，要求物業(yè)公司到法院為其求情。法律無(wú)情人有情。物業(yè)公司的工作人員陪著他們把錢帶到法院，但按規(guī)定該戶主依然被拘留24小時(shí)。

一人吃官司，眾人繳費(fèi)忙。該小區(qū)另外6戶欠費(fèi)的業(yè)主、住戶，都迅速繳納了所欠費(fèi)用，小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)、房租收繳率達(dá)到了100％

案件回顧

原告（物業(yè)公司）———接受開(kāi)發(fā)商委托管理寶山某小區(qū)，并代收房租。被告入住后，已有兩年未付房租。其間多次上門催討，每年還寄掛號(hào)信（有郵寄掛號(hào)信的收據(jù)兩張為證）催要，結(jié)果被告仍不繳納所欠房租。

被告（某戶主）———未答辯。

法院判決———經(jīng)審理查明，寶山區(qū)國(guó)權(quán)北路某小區(qū)某號(hào)某室的房屋產(chǎn)權(quán)人為上海市輕工房地產(chǎn)總公司。該公司委托原告對(duì)該房屋進(jìn)行管理并收繳房租，被告共欠原告房租2103 元。原、被告之間的租賃關(guān)系合法，有效，應(yīng)受法律保護(hù)。被告作為房屋的承租人應(yīng)當(dāng)按時(shí)繳納租金，延期支付租金的應(yīng)當(dāng)支付違約金，原告要求的違約金低于依法應(yīng)得到的數(shù)額，可予支持。被告于判決生效之日起10日內(nèi)支付所欠房租、滯納金及訴訟費(fèi)。

公告見(jiàn)報(bào)端欠款送上門

法院判決生效后，某業(yè)主置之不理，依舊不繳納所欠物業(yè)管理費(fèi)。法院只好在某報(bào)上刊出公告，把業(yè)主的姓名、住址等事項(xiàng)公之于眾，并要求其一周內(nèi)把錢送到法院，結(jié)果該業(yè)主立刻把錢送來(lái)。

案例

十一、拒繳物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主被推上法庭……

原告（物業(yè)公司）———被告以各種理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)共八千多元，訴請(qǐng)法院判其繳納所欠費(fèi)用及滯納金。

被告（某業(yè)主）———簽訂物業(yè)合同的是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司而非本案原告，故原告不具備主體資格；原告所述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上并不存在，物價(jià)局備案的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2.63 元，現(xiàn)原告以每平方米2.7元計(jì)算缺乏依據(jù)。

法院———經(jīng)審理查明，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，約定物業(yè)管理費(fèi)以每平方米2.7元計(jì)算?，F(xiàn)原告名稱雖然不是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司，但是其改制組建的，名稱變了，主體資格并未變，被告以原告非物業(yè)管理服務(wù)合同主體為由抗辯原告不具備主體資格，不予采信。業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的合同，對(duì)小區(qū)每一個(gè)業(yè)主有約束力。物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定，根據(jù)自治原則，被告應(yīng)按照約定的計(jì)價(jià)方式繳納物業(yè)管理費(fèi)用。

案例

十二、業(yè)主拖欠巨額管理費(fèi)催交困難怎么辦……

由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時(shí)繳交管理費(fèi)，甚至把交管理費(fèi)作為與有關(guān)方面交涉的籌碼，作為達(dá)到某種目的的交換條件。一年后，已累計(jì)欠費(fèi)達(dá)35萬(wàn)元之多。期間，管理處有關(guān)人員無(wú)數(shù)次上門催交未果。

為了解決這一問(wèn)題，管理處主要領(lǐng)導(dǎo)一方面主動(dòng)與有關(guān)方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見(jiàn)和要求，以取得其對(duì)管理處工作的信任和認(rèn)可；一方面盯住平時(shí)難得一見(jiàn)的該公司老板，頻頻征求意見(jiàn)并反映管理處的經(jīng)濟(jì)困難（常言道：會(huì)哭的孩子有奶吃。沒(méi)奶吃的時(shí)候一定要哭，而且要哭得令人心動(dòng)。有淚全往肚子里咽，是添不飽自己肚子的），以求得攜手維護(hù)物業(yè)正常運(yùn)行的共識(shí)。

在贏得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上，管理處提出了適當(dāng)減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費(fèi)的優(yōu)惠條件（退一步進(jìn)兩步，不退無(wú)以求進(jìn)）。最后雙方達(dá)成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬(wàn)余元，隨當(dāng)月管理費(fèi)一同繳交拖欠的費(fèi)用。10個(gè)月后，該公司拖欠的管理費(fèi)已全部繳清。點(diǎn)評(píng)：物業(yè)公司追繳有意（而非惡意）欠費(fèi)，首先要使自己的管理服務(wù)無(wú)懈可擊。管理服務(wù)做到家了，才能封住對(duì)方拖欠費(fèi)用的口實(shí)，贏得對(duì)方的理解和信任。在這個(gè)基礎(chǔ)上，主動(dòng)交流加適當(dāng)讓步，相信會(huì)感“上帝”的。

給業(yè)主提個(gè)醒———?jiǎng)e欠費(fèi)

有人打過(guò)一個(gè)這樣的比喻：家中請(qǐng)一個(gè)保姆，約定月工資500元?？墒?，一段時(shí)間做下來(lái)，自己對(duì)保姆不滿意，這種情況下，只能辭退保姆。如果因不滿意而扣下保姆的工資不給，不管是從法律上還是道義上講，都是敗者。物業(yè)公司是小區(qū)業(yè)主請(qǐng)來(lái)做物業(yè)管理的，如同小區(qū)的“保姆”、“管家”，如果物業(yè)公司依約進(jìn)行了管理，業(yè)主就要繳納相應(yīng)的費(fèi)用；如果對(duì)物業(yè)公司管理服務(wù)不滿意，可以辭退，另請(qǐng)高明?，F(xiàn)實(shí)中，除了惡意欠費(fèi)的外，大部分欠費(fèi)業(yè)主都有這樣那樣的理由：服務(wù)不規(guī)范，收費(fèi)不合理；房子質(zhì)量有問(wèn)題；鄰里有矛盾；停車無(wú)車位等。這些理由，有的是與物業(yè)公司有關(guān)的，有的是與物業(yè)公司無(wú)關(guān)的。如果以這些理由不繳費(fèi)，不但占了繳費(fèi)業(yè)主的便宜，而且一旦打起官司，因與物業(yè)公司無(wú)關(guān)的理由欠費(fèi)，官司必輸無(wú)疑；與物業(yè)公司有關(guān)的欠費(fèi)，最后還是會(huì)輸?shù)舨糠止偎?，因?yàn)槭懈咴骸蛾P(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問(wèn)題的解答》對(duì)業(yè)主拒付物業(yè)管理費(fèi)的抗辯權(quán)，有明確規(guī)定。

給物業(yè)公司提個(gè)醒———打官司

物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé)。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費(fèi)用，為了維護(hù)自己的權(quán)益，為了其他已繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來(lái)解決問(wèn)題。

目前，物業(yè)公司“討債”，仍舊愿意苦口婆心地做工作，而不愿意打官司，理由有如下幾點(diǎn)：與業(yè)主抬頭不見(jiàn)低頭見(jiàn)，對(duì)簿公堂，面子上過(guò)不去；物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)的額低，請(qǐng)不到律師；訴訟時(shí)間長(zhǎng)，耗時(shí)費(fèi)力；法院的判決難以執(zhí)行，打了也白打等。事實(shí)上，從輕工物業(yè)公司的六十多個(gè)欠費(fèi)官司和執(zhí)行的案件可以看出，物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)的額小，律師不愿代理沒(méi)關(guān)系，物業(yè)公司自己的員工完全可以勝任，只要準(zhǔn)備好資料，把事實(shí)說(shuō)清楚，法院會(huì)依法判決的。同時(shí)，法院的判決不是兒戲，強(qiáng)制執(zhí)行不會(huì)讓法律“打白條”，更何況打贏一個(gè)官司，還能影響一大片。

小區(qū)安防方面的案例

案例

十三、電梯墜樓,誰(shuí)負(fù)責(zé)?……

新聞晨報(bào)報(bào)道：

一部“老爺”電梯深夜突發(fā)故障，使搭乘電梯的一位居民直墜樓底，并造成內(nèi)臟出血。近日，受傷的居民要求物業(yè)公司賠償損失，并獲得了普陀法院的判決支持。

２００１年８月的一天深夜，胥某回到光新路某小區(qū)４號(hào)居民樓，搭乘電梯回家。誰(shuí)料電梯剛運(yùn)行到一半，就突然失控下墜，載著胥某一直墜落到電梯井井底，胥某當(dāng)場(chǎng)昏迷。２小時(shí)后，胥某被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院救治，由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、嘔吐鮮血的癥狀，醫(yī)院診斷其為應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。傷愈后，胥某隨即向負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行管理的普陀大樓物業(yè)公司索賠，要求其支付醫(yī)療費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、精神損失費(fèi)等共計(jì)１．３萬(wàn)余元。

庭審中，物業(yè)公司辯稱胥某的胃出血與電梯墜落無(wú)直接的因果關(guān)系，所以不同意承擔(dān)相應(yīng)的賠償。普陀法院遂委托市高院對(duì)胥某的傷情進(jìn)行了鑒定，結(jié)論為胥某全身多發(fā)性軟組織挫傷并出現(xiàn)應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。法院據(jù)此認(rèn)為，胥某在電梯墜落后出現(xiàn)上述傷情，兩者之間存在因果關(guān)系，物業(yè)公司理應(yīng)承擔(dān)胥某由此造成的經(jīng)濟(jì)損失。

近日，普陀法院一審判決普陀大樓物業(yè)公司賠償胥某醫(yī)療費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、誤工費(fèi)等６８００余元。但法院認(rèn)為該案不存在精神損失，所以對(duì)胥某提出的５０００元精神索賠訴請(qǐng)未予支持。

問(wèn)題的關(guān)鍵是：電梯是有誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)，是電梯公司？還是物管公司？那就得看是電梯質(zhì)量問(wèn)題嗎，還是其他原因。如果在電梯公司保修期內(nèi)電梯出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，理所當(dāng)然由電梯公司賠。如果在保修期外，電梯超過(guò)了保修期，而物管又沒(méi)通知業(yè)主更換，當(dāng)然由物管公司承擔(dān)。物管公司只是保障電梯能夠正常運(yùn)行，進(jìn)行日常維護(hù)，給業(yè)主提供一個(gè)舒適的環(huán)境。至于質(zhì)量安全問(wèn)題由電梯公司承擔(dān)。不能說(shuō)電梯墜落是造成胥某受傷的直接原因，就應(yīng)該又物管承擔(dān)，簡(jiǎn)直是荒唐可及

第四篇：物業(yè)管理典型案例

物業(yè)管理典型案例匯編

（三）2007-9-28 14:40:00來(lái)源：環(huán)球網(wǎng)校頻道：物業(yè)管理師

案例

十四、未成年的孩子點(diǎn)燃天那水發(fā)生爆炸被炸死的案例……

4個(gè)未成年的孩子在某花園堆放雜物的地方點(diǎn)燃了放置在那里的天那水發(fā)生爆炸，當(dāng)中一個(gè)6歲的孩子被燒成重傷不治而死。孩子的父母把該花園的物業(yè)管理公司和另3個(gè)肇事孩子告上了法庭。近日，羅湖區(qū)人民法院作出一審判決，死亡孩子的父母共獲得近13萬(wàn)元的賠償金，其中包括精神賠償金8.5萬(wàn)元；物業(yè)公司因不作為被判賠近7萬(wàn)元。

羅湖區(qū)法院審理后認(rèn)為：被告某物業(yè)管理公司對(duì)易燃易爆物品天那水置于兒童容易獲得的地方，對(duì)爆炸事故負(fù)重要責(zé)任。其不作為的行為和4名兒童玩天那水燒火引起爆炸，這兩個(gè)方面應(yīng)各占一半的責(zé)任。具體劃分責(zé)任比例是：原告對(duì)小孩的死亡負(fù)15％的責(zé)任，由其自負(fù)；被告物業(yè)公司承擔(dān)45％的責(zé)任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔(dān)25％責(zé)任；其他兩個(gè)男孩各承擔(dān)7.5％的責(zé)任。由于3個(gè)男孩均未成年，其賠償責(zé)任由監(jiān)護(hù)人承擔(dān)。

案情回放

據(jù)原告鄭某訴稱，2002年5月7日，他們6歲的兒子小俊和另外兩個(gè)小朋友10歲的小浩、11歲的小文一起玩，3人到了他們的暫住地、深圳市羅湖區(qū)某花園的一棟樓后玩耍，從該樓后一堆放雜物的臨時(shí)搭建的小房子里，孩子們發(fā)現(xiàn)了房子里面有幾個(gè)放天那水的小鐵桶。此時(shí)，暫住在該花園的一個(gè)單元里的另一個(gè)孩子9歲的小豪，找到了他們一起玩，他們用木棒點(diǎn)燃天那水玩，結(jié)果，小豪將燃燒的木棒插入天那水小桶后發(fā)生爆炸，小俊則因離得近被嚴(yán)

重?zé)齻?/p>

事故發(fā)生后，小俊的父母趕快把孩子送到了深圳紅十字會(huì)醫(yī)院治療了18天，后因付不起醫(yī)療費(fèi)無(wú)法繼續(xù)治療而被迫出院。6月13日，小俊因大面積燒傷致敗血癥，父母本來(lái)打算送

孩子回老家潮陽(yáng)繼續(xù)治療，但在回去的途中孩子不幸死亡。

案例

十五、發(fā)生高空墮物怎么辦……

去年9月17日14時(shí)51分，一塊玻璃從天而降，砸落在某花園A棟前的地面。相繼趕到的護(hù)衛(wèi)員看到未造成傷亡，便一邊善言安撫驚恐萬(wàn)狀的行人，一邊進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查（高空拋物，天怨人怒，道理人人會(huì)講，可屢禁不絕，要想徹底杜絕，除了要進(jìn)一步堅(jiān)強(qiáng)管理，還有賴于人們

基本素質(zhì)的提高）。

從樓下查看，玻璃是9樓F座的，護(hù)衛(wèi)員當(dāng)即上樓查證。事實(shí)果真如此：該座的夫妻倆在吵架過(guò)程中亂扔?xùn)|西，將客廳的玻璃砸落?？上蚱渫▓?bào)了情況后，兩人不理不睬，依舊爭(zhēng)

吵不休。

護(hù)衛(wèi)員們先勸說(shuō)調(diào)解，等兩人平靜下來(lái)，再講明玻璃墮落所造成的現(xiàn)實(shí)危害和可怕后果，然后要求他們下樓向受到驚嚇的人員賠禮道歉，同時(shí)按有關(guān)規(guī)定接受處罰，兩人均無(wú)異議（先

息事寧人，是此時(shí)的至要）。

誰(shuí)知護(hù)衛(wèi)員前腳下樓，樓上又吵了起來(lái)，護(hù)衛(wèi)員只好再上去做工作。就這樣樓上樓下跑

了三趟，才使他們言歸于好，攜手到樓下按照管理處要求處理善后事宜。點(diǎn)評(píng)：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題馬上盯上去做工作，一次不行兩次，兩次不行三次，不厭其煩，直到問(wèn)

題圓滿解決了為止。搞物業(yè)管理的沒(méi)有這個(gè)勁頭兒，肯定干不出什么名堂。

案例

十六、停車場(chǎng)意外丟失車輛物業(yè)管理公司究竟有無(wú)責(zé)任?

1999年7月9日,廈門某汽車維修有限公司(以下稱維修公司)駕駛員駕駛一輛“美鹿”牌小轎車到閩南大廈辦事,駕駛員交付5元停車費(fèi)后,將車停放由廈門某物業(yè)管理股份有限公司(以下稱物業(yè)公司)經(jīng)營(yíng)的停車場(chǎng),后來(lái)駕駛員要提車時(shí),發(fā)現(xiàn)轎車已丟失,駕駛員立即報(bào)案,廈門市公安局刑警支隊(duì)于1999年7月14日發(fā)出協(xié)助通報(bào),但至今未將失竊的轎車追回。一審認(rèn)為:物業(yè)公司

經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng),向車主收取一定的費(fèi)用,為車主提供停車保管服務(wù),因此維修公司與物業(yè)公司之間應(yīng)為保管合同關(guān)系。維修公司將車交由物業(yè)公司保管,就負(fù)有繳納保管費(fèi)的義務(wù),并享有取回保持原狀的車輛權(quán)利,物業(yè)公司收取車主的停車費(fèi)用,其義務(wù)是妥善提供停車場(chǎng)地,且保管好車輛,物業(yè)公司收取維修公司的停車費(fèi)后,先例行了停車權(quán)利,就應(yīng)對(duì)停車場(chǎng)的車輛負(fù)責(zé)安全保障義務(wù)。但物業(yè)公司停車場(chǎng)的值班人員(保安)在有人開(kāi)出涉案車輛時(shí),在未檢驗(yàn)有關(guān)取車

手續(xù)的情況下就放行,這是一種重大過(guò)失行為。因此,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

二審認(rèn)為:由于維修公司將車輛停放于物業(yè)公司的停車場(chǎng)時(shí),除交納5元停車費(fèi)外,雙方未就車輛停放性質(zhì)進(jìn)行任何約定。因此物業(yè)公司與維修公司間的法律關(guān)系性質(zhì)顯然不能簡(jiǎn)單地以該5元停車費(fèi)的繳交與否來(lái)判斷,而應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行分析一)從保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物,并返還該物的合同,其法律特征不僅是雙方當(dāng)事人關(guān)于保管的意思表示一致還必須有寄托人將保管物交付保管人,使保管物置于保管人的實(shí)際占有控制之下的事實(shí)存在。本案雙方當(dāng)事人就車輛保管的意思表示并不一致,而維修公司停車時(shí)也未將車鑰匙或車輛行駛證交給物業(yè)公司,以便物業(yè)公司實(shí)際控制車輛,而物業(yè)公司亦未對(duì)維修公司出具取車放驗(yàn)憑證。(二)物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)范圍中并元保管業(yè)務(wù),該停車場(chǎng)亦未對(duì)外明示其提供車輛保管服務(wù)。(三)關(guān)于物業(yè)公司收取5元錢的停車費(fèi)的性質(zhì)及依據(jù)。從1995年廈門市物價(jià)局《關(guān)于閩南大廈管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》對(duì)物業(yè)公司管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出的批復(fù)看,該文第一條第(5)項(xiàng)規(guī)定是:“交通工具停車場(chǎng)所的管理”。1998年12月物業(yè)公司依據(jù)該規(guī)定與閩南大廈業(yè)主管理委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理委托合同》在合同第十條規(guī)定是對(duì)“交通與車輛停放秩序的管理”,第二十條規(guī)定“露天車位、地下車庫(kù)的車位使用費(fèi)依照廈門市物價(jià)局和業(yè)主管理委員會(huì)商定的標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取”。鑒于上述批復(fù)及合同內(nèi)容可以明確得出物業(yè)公司系對(duì)其經(jīng)營(yíng)的停車場(chǎng)收取車位使用費(fèi),而對(duì)停車場(chǎng)的交通及車輛停放秩序進(jìn)行

管理,與其停車人之間形成的是停車場(chǎng)地有償使用合同關(guān)系。

終審判決:綜上所述,物業(yè)公司上訴主張其與維修公司之間不存在保管合同關(guān)系的理由成立,一審認(rèn)定物業(yè)公司未盡保管之責(zé),應(yīng)對(duì)維修公司的車輛丟失承擔(dān)賠償責(zé)任的判決缺乏事實(shí)

及法律依據(jù),依法應(yīng)予改判。

據(jù)此,依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條的規(guī)定,廈門市中級(jí)人民法院

于2001年3月25日判決如下:

一、撤銷廈門市開(kāi)元區(qū)人民法院(2000)開(kāi)民初字第2831號(hào)民事判決。

二、駁回維修公司的訴訟請(qǐng)求。

本案一、二審訴訟費(fèi)各人民幣5250元,均由維修公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

案例

十七、訪客無(wú)理打罵護(hù)衛(wèi)員怎么辦……

去年9月12日15時(shí)40分，一訪客到租住在某花園A棟的朋友家取VCD機(jī)。在他攜機(jī)欲出大堂時(shí)，大堂護(hù)衛(wèi)員禮貌地請(qǐng)其辦理有關(guān)放行手續(xù)。誰(shuí)知他竟勃然大怒，破口大罵，隨后趕來(lái)的他的樓上朋友還動(dòng)手打了護(hù)衛(wèi)員一拳，隨手又撕破了護(hù)衛(wèi)員的衣服。巡邏護(hù)衛(wèi)員聞?dòng)嵹s來(lái)

制止，兩人撒腿便跑，藏匿起來(lái)。

管理處領(lǐng)導(dǎo)得知后, 首先冷靜、客觀、公正、全面地了解情況。通過(guò)聽(tīng)取當(dāng)事人和知情者的情況介紹, 調(diào)看大堂出入口的現(xiàn)場(chǎng)錄象, 查閱業(yè)主住戶的檔案資料，確認(rèn)應(yīng)由住戶和訪

客負(fù)全部責(zé)任，而住戶又為業(yè)主的雇員。

然后管理處約定時(shí)間，請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)主任、轄區(qū)民警和業(yè)主一起協(xié)商解決這一問(wèn)題（類似問(wèn)題請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)主任參與處理是管理處明智之舉，參與處理也是業(yè)主委員會(huì)主任的職責(zé)所在）。管理處詳細(xì)介紹了事情經(jīng)過(guò)，并列舉了人證、物證，各個(gè)方面一致認(rèn)為管理處的管理工作認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)，大堂護(hù)衛(wèi)員處理問(wèn)題并無(wú)任何不妥，應(yīng)當(dāng)?shù)玫酱蠹业睦斫?、尊重和支持，住戶和訪客要對(duì)這件事的一切后果負(fù)責(zé)。

事情很快就有了圓滿的結(jié)局：肇事者當(dāng)眾向護(hù)衛(wèi)員賠禮道歉，并且賠償了扯破衣服的損

失。

點(diǎn)評(píng)：對(duì)一些人無(wú)理取鬧，不能不了了之。不了了之既會(huì)挫傷我們員工的積極性，又會(huì)助長(zhǎng)不良現(xiàn)象。但我們自己獨(dú)自處理，有相當(dāng)難度。而善于借助各方面的力量，處理起來(lái)就

相對(duì)容易得多。

業(yè)主請(qǐng)求幫助驅(qū)趕室內(nèi)人員怎么辦……

一日，某小區(qū)某業(yè)主王先生火急火燎地來(lái)到物業(yè)公司。一進(jìn)門就大聲叫喊，要物業(yè)公司幫忙，說(shuō)他家原來(lái)那伙裝修工人賴著不走，不讓別人干活。保安工作主管一面安慰業(yè)主不要著急，一面安排護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)先到現(xiàn)場(chǎng)。

隨后，保安主管陪王先生一起回家。只見(jiàn)業(yè)主房?jī)?nèi)有七八名裝修工人和一名工頭，另外還有一名被業(yè)主稱為工頭相好的女子。該女子情緒激動(dòng)，百般糾纏。主管反復(fù)勸說(shuō)數(shù)十分鐘

仍然無(wú)效。這時(shí)，業(yè)主強(qiáng)烈要求管理處幫助把人請(qǐng)出家門。

在此情形之下，護(hù)衛(wèi)員們聽(tīng)從了業(yè)主要求，動(dòng)手推拉那名女子出屋，當(dāng)即遭到漫罵，但護(hù)衛(wèi)員們堅(jiān)持罵不還口，非常理智（物業(yè)管理人員必須學(xué)會(huì)控制自己的情緒，不能你不仁我就不義，否則有理也會(huì)變成無(wú)理）。其他幾名裝修工人也被勸出房間。那名女子被請(qǐng)出房外后，變本加厲，污言穢語(yǔ)跟業(yè)主對(duì)罵，并辱罵護(hù)衛(wèi)員，還惡人先告狀，撥打110報(bào)警。110到后，該女子態(tài)度仍很蠻橫，毫無(wú)收斂之意，還與業(yè)主動(dòng)了手。在調(diào)解不成的情況下，110將該女子與那名工頭一起帶離現(xiàn)場(chǎng)，其后，王先生和保安主管也被叫到派出所作了

問(wèn)詢筆錄。一場(chǎng)**總算平息。

然而，沒(méi)想到事情過(guò)去兩月后，該女子將業(yè)主王先生作為第一被告，物業(yè)公司作為第二被告，告上法庭。要求賠償醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、恢復(fù)名譽(yù)（倘若當(dāng)初在勸說(shuō)其離開(kāi)房間無(wú)效時(shí)，我們主動(dòng)請(qǐng)有關(guān)部門來(lái)處理，事情的結(jié)局是否可能更好些呢？）。后經(jīng)法院判決：此事物業(yè)

公司無(wú)過(guò)錯(cuò)。

點(diǎn)評(píng)：業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，物業(yè)公司不能漠視他們的要求。但對(duì)他們的要求，還是要先掂量掂量是否正當(dāng)。凡屬正當(dāng)?shù)?，都?yīng)當(dāng)盡力襄助。不過(guò)，襄助過(guò)程中要注意遵照

法規(guī)行事，避免“幫了人家、坑了自己”。

案例

十九、物業(yè)管理人員入室引起的誤會(huì)……

某日清晨，某大廈新來(lái)的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時(shí)，發(fā)現(xiàn)1805號(hào)業(yè)主家的客廳亮著燈，但大門內(nèi)側(cè)的防火開(kāi)著，外面的“通透式”防盜門也虛掩著，她便上前按業(yè)主家的門鈴，但是按了好幾次，室內(nèi)也不沒(méi)有反應(yīng)，阿霞便懷著好廳的心理，側(cè)身進(jìn)入室內(nèi)，到客廳、陽(yáng)臺(tái)、廚房等一一查看有沒(méi)有人。正在這時(shí)，業(yè)主張先生從電梯出來(lái)徑直走回家（他原來(lái)“早鍛煉”去了，因粗心而忘了關(guān)好家門。）一見(jiàn)大門未關(guān)，張先生先是吃了一驚，進(jìn)到家中，又看見(jiàn)一陌生女子在自己家里，更是又急又氣，大聲質(zhì)問(wèn)阿霞是干什么的，不由分說(shuō)要把她送

到派出所。

試分析：

1）阿霞錯(cuò)在哪里？

2）如果碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門又開(kāi)著的情況，應(yīng)該怎樣處理？

3）你認(rèn)為該如何向張先生說(shuō)明和解釋？怎樣才能平息事態(tài)？

觀點(diǎn)

一、1、阿霞錯(cuò)在沒(méi)有向上級(jí)反映情況。自己私自進(jìn)入業(yè)主屋內(nèi)。

2、作為物業(yè)管理公司的員工。以后對(duì)于這種情況一定要向上級(jí)反映，不能自己?jiǎn)胃?。在?/p>

事沒(méi)來(lái)的情況下可以在門口等候業(yè)主或同事的到來(lái)。

3、對(duì)于如何才能平息事態(tài)。首先要針對(duì)此事向業(yè)主道歉。

觀點(diǎn)

二、1、阿霞不懂法律，公司大概培訓(xùn)沒(méi)有跟上。私闖民宅，違法。

2、通知管理處，讓管理處人員來(lái)解決，先打電話聯(lián)系業(yè)主，如果聯(lián)系的上，就說(shuō)明情況，讓其盡快回家，并派人在門口守著；如果不在家，管理人員或保安兩人以上，進(jìn)入室內(nèi)檢查

有無(wú)危險(xiǎn)情況，作適當(dāng)處理，這種處理方式，在法律上是允許的。

3、賠禮道歉是理所當(dāng)然的。我個(gè)人認(rèn)為，首先向業(yè)主說(shuō)明阿霞錯(cuò)在哪里？導(dǎo)致這種事情發(fā)生的原因是什么？在這種情況下，業(yè)主一般會(huì)轉(zhuǎn)怒為喜，緩和氣氛，在賠禮道歉，并說(shuō)明我的工作還有不完善的地方，希望這位業(yè)主以后多提建議，來(lái)提高我們的工作質(zhì)量，并對(duì)業(yè)主的做法表示感謝，是這位業(yè)主給我們公司發(fā)現(xiàn)這種問(wèn)題的（業(yè)主雖然處理的有點(diǎn)過(guò)激，相對(duì)物業(yè)公司），避免以后出現(xiàn)類似問(wèn)題，并有肯恩格幫助我們避免以后更大的危險(xiǎn)或損失！

4、員工入職培訓(xùn)刻不容緩！作物業(yè)管理，無(wú)論哪位員工，都要有詳細(xì)的上崗培訓(xùn)，特別是

相關(guān)法律法規(guī)的培訓(xùn)（附帶一些案例分析）。

觀點(diǎn)

三、1、其實(shí)阿霞本意是好的！但就是缺乏處理此類事件的經(jīng)驗(yàn)，單獨(dú)一個(gè)人進(jìn)入業(yè)主家里，就

算你是好意也會(huì)被業(yè)主誤解。

2、最好的處理辦法是趕快通知管理處，管理處一方面可以通過(guò)電話和業(yè)主聯(lián)系，讓業(yè)主趕快回家，以確認(rèn)家中是否被盜竊。另一方面，管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人要和保安趕快到現(xiàn)場(chǎng)，如實(shí)在業(yè)主聯(lián)系不上，必須最少兩個(gè)人同時(shí)進(jìn)入業(yè)主家里，這樣，有了物業(yè)保安的參與，即使業(yè)

主發(fā)現(xiàn)，也一般不會(huì)誤解。

3、事情以至此，一方面管理處要求清潔工向業(yè)主道歉，另一方面也要把情況向業(yè)主講清楚，希望得到業(yè)主的諒解；最好讓業(yè)主看一下家里，看是否有東西丟失，以確認(rèn)清潔工的清白，一般這樣處理業(yè)主不會(huì)故意刁難，只要在情在理，業(yè)主都會(huì)諒解的。處理完后，一定要加強(qiáng)

清潔工在處理此類事件的培訓(xùn)，以避免誤會(huì)的再次產(chǎn)生。

社區(qū)文化建設(shè)方面

案例

二十、物業(yè)公司合理應(yīng)對(duì)業(yè)主健身擾民案例分析……

“做文明業(yè)主，塑城市精神”，是每一個(gè)業(yè)主的份內(nèi)事，但不是每一個(gè)業(yè)主都能自覺(jué)做到的。物業(yè)公司每天與業(yè)主接觸，如能從正面多加引導(dǎo)，從人情、人性、人心入手，搞一些能提高業(yè)主文明素質(zhì)的活動(dòng)，對(duì)于提高管理質(zhì)量，建設(shè)良好的社區(qū)文化和精神文明，將會(huì)起到推進(jìn)

作用。

小區(qū)有人因健身放音樂(lè)，有人因休息、學(xué)習(xí)需安靜，這個(gè)矛盾擺在了物業(yè)公司面前，疏

導(dǎo)是最好的化解辦法。

近年來(lái)，群眾健身活動(dòng)在上海掀起熱潮，某物業(yè)公司管理的小區(qū)也活躍著一支中老年健身隊(duì)。她們昨天學(xué)十八法，今天練太極拳，明天跳健身舞，鮮艷奪目的服裝、多姿多彩的動(dòng)作成了小區(qū)一道靚麗的風(fēng)景線。然而，健身活動(dòng)中播放的音樂(lè)，卻不時(shí)擾民，成為業(yè)主投訴的導(dǎo)火索。物業(yè)公司收到業(yè)主投訴后，管理處經(jīng)理多次親臨現(xiàn)場(chǎng)，一探究竟。

沒(méi)想到，健身隊(duì)也是一肚子苦水。小區(qū)中老年健身隊(duì)領(lǐng)隊(duì)表示，自從退休回家，內(nèi)心充滿失落感和空虛感，身體一天不如一天。參加了晨練隊(duì)伍后，心境開(kāi)闊、筋骨活絡(luò)，“老死不相往來(lái)”的新鄰居成了情同手足的好姐妹。但是，健身活動(dòng)遭到了部分業(yè)主的反對(duì)，底樓業(yè)主把家里的音響、喇叭搬到窗口“對(duì)著干”；高層業(yè)主朝下扔蛋殼、澆水，健身隊(duì)伍只好打一槍換一個(gè)地方。她們迫切希望物業(yè)公司想想辦法，幫助她們解決難題。物業(yè)管理處經(jīng)過(guò)實(shí)

地調(diào)查研究，擬定了一套解決方案。

第一，尋找場(chǎng)地。小區(qū)中庭花園處在兩幢高層、一排多層中間，雖然這里環(huán)境宜人，但正對(duì)著高層的南窗，加上早晨上學(xué)、上班時(shí)人來(lái)車往，無(wú)論是從安全角度還是從不擾民角度，都不宜考慮。變電所門口有一塊空地可以利用，但十幾輛遺而未棄的破自行車怎么辦呢？管理處先張貼舊車招領(lǐng)啟事，三天后，經(jīng)理親自上陣，將破車、舊車一輛一輛地進(jìn)行處置，有的搬入地下車庫(kù)，有的勸業(yè)主作為廢鐵賣掉，最終為健身隊(duì)開(kāi)辟出了一塊健身寶地！同時(shí)，還關(guān)照鄰里之間要相互關(guān)心，晨練時(shí)盡可能地把音樂(lè)音量調(diào)到最低限度。從此皆大歡喜，投

訴也煙消云散。

第二，及時(shí)溝通。小區(qū)一業(yè)主遭不幸，全家沉浸在悲痛之中。女主人向物業(yè)公司提出，料理喪事期間，是否停止健身隊(duì)的音樂(lè)播放？管理處馬上與健身隊(duì)聯(lián)系，請(qǐng)她們配合，健身隊(duì)干脆停止晨練三天。此舉令這位女主人很感動(dòng)，她激動(dòng)地說(shuō)：“失去親人是一件很悲痛的事情，在我失去親人、最痛苦的時(shí)候，物業(yè)管理處能給予理解，并滿足我的要求，我永遠(yuǎn)不

會(huì)忘記。”

第三，調(diào)整時(shí)間。物業(yè)公司經(jīng)過(guò)與居委、業(yè)委會(huì)多方協(xié)調(diào)，小區(qū)健身隊(duì)的晨練時(shí)間改在早上7:30－8:30，避開(kāi)了上學(xué)、上班的高峰時(shí)間段；練功、學(xué)舞改在晚上7：00以后，健身隊(duì)不再隨意調(diào)高音量，隊(duì)員們?cè)诮∩碇羞€常常相互提醒，不要大聲聊天影響別人。學(xué)習(xí)新的動(dòng)作時(shí)，她們會(huì)自覺(jué)到地下室去練習(xí)，參加比賽前的排練，也都到地下室去進(jìn)行。健身和擾

民的矛盾終于得到圓滿解決。

案例二

十一、治理招貼——有人亂派招貼怎么辦

亂派招貼,被人戲稱為城市的“牛皮癌”。這種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育過(guò)程中出現(xiàn)的流行病,蔓延到

大街小巷。即使是作為全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的海富花園,也未能幸免。

海富花園管理處下大力氣加以整治,力求辟出一方凈土。通過(guò)加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)巡邏工作,很快就基本杜絕了戶外亂派招貼。但在樓內(nèi)亂塞亂貼搬家、裝修、送餐、美容之類廣告的現(xiàn)象卻屢

禁不絕。

實(shí)行封閉式管理的樓宇內(nèi)部,又何以如此呢?管理處在查處了幾例之后,發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況一是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶提供服務(wù)的某些人員順便所為:二是以探訪名義上樓而實(shí)有其它意圖的住戶親友乘隙所為:三是本人承做特定生意的個(gè)別住戶刻意所為(全面探

明原因,才好逐個(gè)對(duì)癥下藥)。據(jù)此管理處采取了一系列新辦法:

管為本。在每幢大廈入口處設(shè)置一廣告櫥窗,為向海富花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務(wù),變堵為疏(先提供正當(dāng)渠道,再去堵歪門邪道,工作阻力就小了),進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)

其的有序管理。

教為先。發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告,當(dāng)即接照廣告上的聯(lián)系渠道,或打電話或邀人前來(lái),指出其錯(cuò)誤做法和應(yīng)當(dāng)怎樣去做,敦促其依規(guī)行事(抓住其想促成生意的心理,?騙其上門來(lái)接受教育,辦

法巧妙)。

治為輔。某些單位不昕招呼繼續(xù)亂派廣告,就把其列入“黑名單”,嚴(yán)格限制這些單位在海

富花園內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),直至真做出保證,并確實(shí)改正自己的違規(guī)行為。

采取這些辦法以后,雖說(shuō)還未能完全制止住宅樓內(nèi)亂派招貼的現(xiàn)象,但其頻度和數(shù)量已經(jīng)

大為減少。

點(diǎn)評(píng):解決難題一招靈的時(shí)候也有,但為數(shù)不多。因?yàn)樵S多難題的成因,都是相當(dāng)復(fù)雜的。

多數(shù)情況下,還是需要采取綜合措施,才能全面加以解決。

有理有據(jù)——車輛破損進(jìn)入車場(chǎng)后推卸責(zé)任怎么辦?……

去年7月15日23時(shí)40分，某花園B棟一業(yè)主將私家車駛進(jìn)小區(qū)，停放在地面私家車位后上樓休息。隨后趕到的巡邏護(hù)衛(wèi)員發(fā)現(xiàn)車的后窗玻璃已經(jīng)破碎，當(dāng)即向護(hù)衛(wèi)班班長(zhǎng)匯報(bào)，并做了詳細(xì)記錄。考慮到車主可能已經(jīng)就寢，且現(xiàn)場(chǎng)情況可以認(rèn)定車窗是在車場(chǎng)以外損壞的，就沒(méi)有打擾他予以核對(duì)確認(rèn)（盡量不打擾業(yè)主，并不是就不能打擾。發(fā)現(xiàn)這么大一件事，還

是打擾一下為好。當(dāng)時(shí)打擾一下，可能就少了后面的麻煩）。

早晨6時(shí)20分, 護(hù)衛(wèi)員向車主通報(bào)其車輛后窗破碎。不料車主竟一口咬定是停進(jìn)私家車位后被高空拋物所致，反倒要求管理處予以賠償。護(hù)衛(wèi)員拿出查車記錄加以說(shuō)明，并讓其仔細(xì)查看一直保護(hù)著的現(xiàn)場(chǎng)情況。車主橫生節(jié)枝，否認(rèn)記錄和現(xiàn)場(chǎng)具有真實(shí)性……一方據(jù)理評(píng)

說(shuō)，一方拒不認(rèn)帳，一時(shí)難以扯清。

在雙方爭(zhēng)執(zhí)不下的情況下，管理處馬上電請(qǐng)所屬派出所派員進(jìn)行調(diào)查和調(diào)解（既然如此，沒(méi)有必要再扯下去，及時(shí)請(qǐng)權(quán)威機(jī)關(guān)來(lái)處理，是最好的辦法）。派出所的工作人員認(rèn)真查閱記錄和勘察現(xiàn)場(chǎng)，詢問(wèn)有關(guān)人員和周邊住戶，然后簽署意見(jiàn)，斷定車窗是在車場(chǎng)之外破碎的，由車主自行負(fù)責(zé)，并且對(duì)車主駕禍于人的行為提出了嚴(yán)厲批評(píng)。車主啞口無(wú)言，只得認(rèn)帳。點(diǎn)評(píng)：遇到一些可能產(chǎn)生爭(zhēng)議的問(wèn)題時(shí)，聰明人從一開(kāi)始就注意搜集和留存相關(guān)證據(jù)。有了證據(jù)，一旦出現(xiàn)糾紛，處理起來(lái)就可以省去許多麻煩。因?yàn)?，事?shí)勝于雄辯。若對(duì)方硬

要拿不是當(dāng)理說(shuō)，有據(jù)為證的事實(shí)就是最有說(shuō)服力的回答。

第五篇：物業(yè)管理典型案例

物業(yè)管理典型案例

案例

1、設(shè)計(jì)本“一衛(wèi)” 業(yè)主改“兩衛(wèi)”

案情：樓上業(yè)主顧某在房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)擅自安裝了電動(dòng)抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲(chǔ)藏室內(nèi)的儲(chǔ)柜及物品受損。物業(yè)管理部門兩次向顧某發(fā)出整改通知，責(zé)令其拆除私裝物，未果。

問(wèn)題：顧某能否在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設(shè)備？ 為什么？應(yīng)如何處理？

顧某不能擅自在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設(shè)備

案例

2、一天下午，羅先生將一輛轎車停在小區(qū)住宅樓下，樓上掉下一個(gè)花盆將車的擋風(fēng)玻璃砸壞。羅先生找到物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司稱是屋主的花盆將車砸壞的，與其無(wú)關(guān)。羅先生找到屋主，屋主說(shuō)花盆是臺(tái)風(fēng)吹下來(lái)的，屬于不可抗力，他不應(yīng)當(dāng)賠償。那么，試問(wèn)：（1）臺(tái)風(fēng)將花盆吹下來(lái)是否屬于不可抗力？（2）誰(shuí)應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任？（3）法律依據(jù)是什么？

案例

3、巨型浴缸入室 房屋不堪其重

案情：業(yè)主顧某購(gòu)買了一只占地面積約8.9平方米，可放水約4.2噸的巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無(wú)法承受浴缸使用時(shí)的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。

問(wèn)題：購(gòu)置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)？

案例

4、空調(diào)室外機(jī)毀壞 物業(yè)公司有無(wú)責(zé)任

王女士：我在某小區(qū)買的房子，裝修后一直沒(méi)去住，空調(diào)也沒(méi)開(kāi)。前兩天小區(qū)物業(yè)通知我說(shuō)，我家空調(diào)室外機(jī)著火燒毀了。我認(rèn)為這是物業(yè)公司保安人員失職造成的，要求他們賠償，可他們說(shuō)責(zé)任不在他們。請(qǐng)問(wèn)他們到底有沒(méi)有責(zé)任？

案例

5、吳某是某市A小區(qū)的業(yè)主，2003.8月其將在小區(qū)一套單元出租給蘇某居住。試以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)分析吳某房屋出租后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)？假設(shè)發(fā)生欠交服務(wù)費(fèi)的情形，物業(yè)公司應(yīng)該向誰(shuí)追收？蘇某能否代替吳某參加業(yè)主大會(huì)？蘇某不是業(yè)主，是否可以不受小區(qū)管理規(guī)約的約束？

案例

6、天河區(qū)某小區(qū)業(yè)主王某家中被盜，損失達(dá)二萬(wàn)多元人民幣，王某認(rèn)為其所交的物業(yè)管理費(fèi)中已包含治安管理服務(wù)內(nèi)容，因此其家中被盜，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

談?wù)勀銓?duì)此事的看法。

案例

7、業(yè)主李某經(jīng)過(guò)其所住的商住樓大堂時(shí)，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個(gè)多月花費(fèi)醫(yī)藥費(fèi)數(shù)千元。李某認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗虼宋飿I(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)和精神損失費(fèi)。請(qǐng)問(wèn)：此事物業(yè)公司是否需承擔(dān)責(zé)任？談?wù)勀愕目捶ā?/p>

案例

8、某業(yè)主違反業(yè)主公約的規(guī)定，在樓頂搭建了一間小棚，物業(yè)管理公司將棚子破壞。問(wèn)：

⑴、物業(yè)管理公司的做法是否得當(dāng)？為什么？（外表改變）

⑵、物業(yè)公司如何處理才合適？（通告該業(yè)物的行為違反了物業(yè)管理公約的規(guī)定、由業(yè)主委員會(huì)處理）

⑶如果物業(yè)管理公司在實(shí)施強(qiáng)行拆除時(shí)，發(fā)現(xiàn)樓頂損害，需要修理，該修理費(fèi)應(yīng)如何承擔(dān)？（分清責(zé)任）

案例

9、某住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司為了解決區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的狀況，在住宅小區(qū)的空地建起了一個(gè)車輛保管站，要求業(yè)主把車輛停放在保管站內(nèi)。除自行車免費(fèi)保管外，物業(yè)管理公司每月向摩托車、汽車的車主收繳一定的費(fèi)用。由于部分業(yè)主認(rèn)為亂停亂放雖然不好，管站的面積已在購(gòu)房時(shí)分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主頭上，且業(yè)主每月向物業(yè)管理公司繳交管理費(fèi)，物業(yè)管理公司向業(yè)主收取機(jī)動(dòng)車輛保管費(fèi)是侵犯部分業(yè)主的權(quán)益。要求物業(yè)管理公司停止收取機(jī)動(dòng)車輛的保管費(fèi)。

請(qǐng)問(wèn)：該物業(yè)管理公司對(duì)機(jī)動(dòng)車收取保管費(fèi)是否合理？若合理，應(yīng)如何向業(yè)主解釋收費(fèi)的合理性？

案例

10、業(yè)主張某于2004年12月購(gòu)買了本市某小區(qū)一套商品住宅，2005年1月住宅出售單位書面通知張某辦理入住手續(xù)，但張某直到2005年6月才到物業(yè)公司辦理進(jìn)戶手續(xù)，當(dāng)時(shí)物業(yè)公司要求張某交納2005年1-6月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并按物業(yè)服務(wù)合同的約定，預(yù)收7月至9月三個(gè)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)，張某認(rèn)為6月份之前自己并未入住，不該繳費(fèi)用，其應(yīng)從7月份才開(kāi)始交。

請(qǐng)問(wèn)：物業(yè)公司要求張某的做法對(duì)嗎？ 請(qǐng)說(shuō)明理由。

案例

11、物業(yè)管理處管理員小王收到物業(yè)管理公司經(jīng)理的通知，說(shuō)住在8棟101的住戶投訴其樓上住戶三天來(lái)都往廚房的窗口仍菜頭、菜葉，現(xiàn)已發(fā)臭，要小王及時(shí)處理。請(qǐng)問(wèn)小王要做些什么？