第一篇：月餅代加工常見(jiàn)問(wèn)題與應(yīng)對(duì)建議

月餅代加工常見(jiàn)問(wèn)題與應(yīng)對(duì)建議

月餅代加工（OEM）合作中，常見(jiàn)問(wèn)題有：

一、批量供貨產(chǎn)品與樣品的品質(zhì)不一致

訂購(gòu)方經(jīng)常抱怨，他們收到批量產(chǎn)品，與當(dāng)初商談合作時(shí)看到和品嘗的樣品有差異。這有幾種可能的原因：

（1）餡料等級(jí)有差異。比如蓮蓉餡料，蓮蓉等級(jí)不同、蓮子含量不同，生產(chǎn)出的蓮蓉餡料在品質(zhì)和口感上會(huì)有較大差異。

（2）樣品可能是手工精心制作、小烤爐烤制，交貨產(chǎn)品是大生產(chǎn)產(chǎn)品，可能是機(jī)器包餡、隧道爐烤制，這也會(huì)造成口感特別是外觀色澤方面的差異。

建議：商談合作時(shí)，OEM廠家應(yīng)當(dāng)說(shuō)明樣品是否是生產(chǎn)線上大批量生產(chǎn)的產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)明確餡料的品牌、品種和等級(jí)，應(yīng)當(dāng)將OEM廠家承諾能達(dá)到的、具備較好工藝水平的月餅取樣封存，以備訂購(gòu)方驗(yàn)收時(shí)對(duì)比。

二、產(chǎn)品規(guī)格與包裝標(biāo)示的規(guī)格不符，或禮盒標(biāo)示的品種搭配與實(shí)際不符

一般來(lái)說(shuō)，OEM廠家依照訂購(gòu)方的訂單要求組織代加工生產(chǎn)，訂單要求什么品種規(guī)格就加工什么品種規(guī)格。出現(xiàn)這種情況，即可能是訂購(gòu)方的錯(cuò)誤，也可能是OEM廠家的錯(cuò)誤。

建議：應(yīng)按合同條款分清責(zé)任。OEM廠家在接到訂單、組織生產(chǎn)時(shí)，有檢查包裝標(biāo)示與內(nèi)容物是否一致的義務(wù)。

三、月餅發(fā)霉

如果是同一產(chǎn)品種同一批月餅在保質(zhì)期內(nèi)出現(xiàn)多個(gè)發(fā)霉月餅，可以判斷該批次月餅衛(wèi)生質(zhì)量有問(wèn)題。（1）所用餡料衛(wèi)生質(zhì)量不合格；（2）加工過(guò)程衛(wèi)生管理不嚴(yán)造成微生物污染。

（3）脫氧劑失效或有質(zhì)量問(wèn)題；（4）內(nèi)包裝材料受到微生物污染。

如果是單個(gè)月餅發(fā)霉、而同批次產(chǎn)品沒(méi)有發(fā)霉現(xiàn)象，則可能是包裝破損（肉眼不一定輕易發(fā)現(xiàn)），是偶然性的問(wèn)題。

建議：出現(xiàn)發(fā)霉問(wèn)題，一定要迅速查明原因。如是整批次出現(xiàn)發(fā)霉現(xiàn)象，應(yīng)迅速封存、召回。同時(shí)要迅速與執(zhí)法部門(mén)及媒體協(xié)調(diào)，避免事情被放大為食品安全事件。

四、月餅內(nèi)有異物

某個(gè)月餅內(nèi)發(fā)現(xiàn)異物，這可能性極小，但不是不可能發(fā)生，如，石子、玻璃屑、頭發(fā)、金屬屑等。一般來(lái)說(shuō)，餡料帶入可能性較大，也不排除加工過(guò)程帶入、甚至人為因素。

建議：OEM廠家應(yīng)加強(qiáng)原料檢驗(yàn)、食品安全管理、加強(qiáng)員工教育，應(yīng)安裝金屬探測(cè)器。但因此類(lèi)事情及其偶然，原因一時(shí)無(wú)法查明，合作雙方不應(yīng)糾纏和相互指責(zé)，應(yīng)迅速與消費(fèi)者達(dá)成諒解，避免媒體曝光。

五、內(nèi)包裝破損

如同一批次產(chǎn)品出現(xiàn)多個(gè)產(chǎn)品內(nèi)包裝破損，會(huì)造成該批次產(chǎn)品霉變?？赡苁前b膜質(zhì)量有問(wèn)題，也可能是包裝機(jī)熱合溫度調(diào)控有問(wèn)題。

建議：必須迅速查明原因。對(duì)該批次（可能是多批次）產(chǎn)品封存或立即召回。

六、外包裝破損

月餅禮盒包裝破損，一般是裝卸或運(yùn)輸過(guò)程造成的。建議: 訂購(gòu)方收貨時(shí)，要檢查包裝箱是否有破損、變形、壓痕或踩踏痕跡。｜

七、OEM廠家不能按計(jì)劃供貨

如OEM廠家對(duì)某訂單予以確認(rèn)，就應(yīng)當(dāng)按計(jì)劃發(fā)貨。如不能按計(jì)劃供貨，可能有以下原因：（1）訂購(gòu)方提供的原輔材料或包裝材料未能到位；（2）OEM廠家應(yīng)當(dāng)提供或代為采購(gòu)的原輔材料未能及時(shí)到位；（3）OEM廠家遭遇停電停水，或嚴(yán)重設(shè)備故障等意外事 件；（4）OEM廠家生產(chǎn)計(jì)劃或生產(chǎn)能力存在問(wèn)題。

建議：訂購(gòu)方在下達(dá)訂單后，一要檢查直接采購(gòu)供應(yīng)的原輔材料和包裝材料是否到位，二要跟蹤OEM廠家的計(jì)劃安排和執(zhí)行情況，進(jìn)行監(jiān)督提、提示。

八、OEM廠家不能加急、加量

月餅生產(chǎn)銷(xiāo)售就像打仗，形式瞬息萬(wàn)變。訂購(gòu)方總是希望合作廠家能“最大程度”地滿足自己的要求，要加急時(shí)能加急，要加量時(shí)能加量。但OEM廠家有自己的生產(chǎn)計(jì)劃，也不是為一個(gè)OEM客戶服務(wù)，有時(shí)無(wú)法滿足訂購(gòu)方加急加量的要求，引起合作雙方的矛盾。

建議：在合同中，應(yīng)對(duì)訂購(gòu)方可能出現(xiàn)加急加量的情況，明確OEM廠家的接受條件或協(xié)調(diào)方式，既不能強(qiáng)加于廠家，也不能對(duì)訂購(gòu)方的特殊需求不聞不問(wèn)。

九、結(jié)算時(shí)，訂購(gòu)方克扣貨款，甚至拒絕付款

最讓OEM廠家心里不踏實(shí)的是，做完月餅后，能不能拿不到錢(qián)？訂購(gòu)方在與廠家結(jié)算時(shí)，可能因?yàn)閺S家在執(zhí)行合同時(shí)確有違約（如質(zhì)量問(wèn)題、供貨時(shí)間問(wèn)題等），需要按合同進(jìn)行處罰；也可能因?yàn)樵诠ぷ鲄f(xié)調(diào)時(shí)有不愉快，對(duì)廠家在合作中的瑕疵小題大做、克扣貨款；也可能個(gè)別訂購(gòu)方動(dòng)機(jī)不純，有明顯的欺詐行為，以種種理由拖延付款甚至拒絕付款。

建議：先小人后君子。商談合同時(shí)，對(duì)可能出現(xiàn)的種種情況做出明確的責(zé)任劃分，經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償辦法要公平、對(duì)等。一份完善的合同，是好的合作的開(kāi)始。此外，合同執(zhí)行過(guò)程中，凡事要有書(shū)面證據(jù)，不能聽(tīng)信口頭承諾。

第二篇：農(nóng)藥制劑代加工常見(jiàn)問(wèn)題及對(duì)策

農(nóng)藥代加工常見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題及對(duì)策

結(jié)合自己多年的生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)反饋分析，現(xiàn)對(duì)整個(gè)農(nóng)藥液體制劑產(chǎn)品質(zhì)量方面的問(wèn)題做一下總結(jié)，對(duì)問(wèn)題產(chǎn)生的原因發(fā)表一下自己的拙見(jiàn),目的是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、制定糾正措施、避免重復(fù)再犯。

一、質(zhì)量問(wèn)題的描述及分類(lèi)

企業(yè)品牌是一流的，但毫無(wú)疑問(wèn)內(nèi)銷(xiāo)產(chǎn)品的質(zhì)量（尤其外在質(zhì)量）是與之不對(duì)應(yīng)、屬于中游甚至偏下的。質(zhì)量問(wèn)題具體表現(xiàn)是：

（一）產(chǎn)品外在質(zhì)量問(wèn)題描述

1、瓶裝滲漏：瓶口漏液，封口沒(méi)封住。屬于加工問(wèn)題。這類(lèi)問(wèn)題普遍性強(qiáng)，影響最大。

2、瓶體變形：瓶子變癟、有凹陷。瓶子質(zhì)量問(wèn)題，產(chǎn)品耗氧或配方與瓶子不配套。3、4、5、噴碼：不清晰，或多碼，或碼不全（包括防偽碼）。加工問(wèn)題。計(jì)量：上下浮動(dòng)超范圍，不穩(wěn)定。加工問(wèn)題。

液位：偏低（或偏高）。（結(jié)合藥液比重）選擇瓶型、瓶子容積有問(wèn)題。

6、箱子問(wèn)題：軟、吸潮、變形、強(qiáng)度差，材質(zhì)差，尺寸不合適、箱體設(shè)計(jì)內(nèi)容不全。選用和設(shè)計(jì)的統(tǒng)一性問(wèn)題。

7、8、標(biāo)簽：不整潔、掉簽、三證問(wèn)題。加工和標(biāo)簽質(zhì)量問(wèn)題。膠帶：長(zhǎng)短不齊、有褶皺，各類(lèi)產(chǎn)品五花八門(mén)不統(tǒng)一。加工和設(shè)計(jì)要求問(wèn)題。

9、合格證：內(nèi)置外貼不統(tǒng)一，樣式內(nèi)容不統(tǒng)一。標(biāo)準(zhǔn)要求、設(shè)計(jì)和加工問(wèn)題。

10、批號(hào)：不全、不真實(shí)，批號(hào)內(nèi)容不統(tǒng)一，可追溯性差。設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。

11、瓶蓋：擰不緊，有掉墊片的現(xiàn)象，導(dǎo)致滲漏增加。生產(chǎn)和蓋子質(zhì)量問(wèn)題。

12、袋裝產(chǎn)品：滲漏、少袋、粘袋、易撕口和批號(hào)不清晰、空袋。加工問(wèn)題。

（二）內(nèi)在質(zhì)量問(wèn)題描述

1、含量、乳化、水分、分散性、PH等內(nèi)在指標(biāo)與標(biāo)準(zhǔn)的符合性差。

2、雜質(zhì)、沉淀：加工和配方問(wèn)題。

3、藥效、配方：效果不好，反應(yīng)有藥害，加工和配方問(wèn)題。

綜上所述：約20%的質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生的直接原因是由公司內(nèi)部在包材的材質(zhì)和尺寸選擇、要求不嚴(yán)謹(jǐn)造成的，80%的原因是加工（含技術(shù)配方的因素）、管理缺陷造成的。

二、淺析造成質(zhì)量問(wèn)題的主要原因

1、加工廠家在主動(dòng)性（態(tài)度）、生產(chǎn)運(yùn)作能力及加工經(jīng)驗(yàn)方面存在問(wèn)題。

2、質(zhì)量意識(shí)差，質(zhì)量體系幾乎都不健全，各生產(chǎn)廠家之間水平參差不齊，漏洞百出。

3、生產(chǎn)廠組織體系不健全（包括人員配備、設(shè)備設(shè)施等），缺胳膊少腿，應(yīng)變能力差，生產(chǎn)的問(wèn)題多而發(fā)現(xiàn)的少，徹底解決問(wèn)題的能力差。

4、公司內(nèi)部相關(guān)部門(mén)和人員工作程序、標(biāo)準(zhǔn)有待完善，對(duì)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要求不到位。

三、整改措施：

具體問(wèn)題的整改建議由相關(guān)廠家和部門(mén)，去具體商討解決，并沒(méi)有非常復(fù)雜的難以解決得問(wèn)題（配方除外）。我只結(jié)合個(gè)別廠里的管理現(xiàn)狀，從管理角度提一些自己的整改看法。

（一）、工廠的整改方法：兩個(gè)評(píng)定，促使廠家按要求整改。

1、對(duì)廠家進(jìn)行生產(chǎn)條件的評(píng)定，內(nèi)容包括：生產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)，程序制度，設(shè)備配置，相關(guān)設(shè)施和環(huán)境（比如倉(cāng)庫(kù)、車(chē)間）等。

2、質(zhì)量管理體系的評(píng)定：組織結(jié)構(gòu)（內(nèi)外檢）的評(píng)定，程序標(biāo)準(zhǔn)，儀器配置，相關(guān)設(shè)施環(huán)境（分析室、外檢室、留樣室等）。評(píng)定分初評(píng)和復(fù)評(píng)兩個(gè)階段，復(fù)評(píng)不符合要求的的廠家，建議減少品種或取消合作資格，否則生產(chǎn)的產(chǎn)品仍會(huì)有較多的質(zhì)量缺陷（的隱患）。評(píng)定有內(nèi)容詳細(xì)的項(xiàng)目表格，生產(chǎn)和檢驗(yàn)各一張，本人負(fù)責(zé)編制。參加評(píng)定的人員、時(shí)間和廠家由公司領(lǐng)導(dǎo)決定。（建議8月底完成初評(píng)，10月底完成復(fù)評(píng)）。

（二）、公司內(nèi)部部分問(wèn)題整改建議

1、需請(qǐng)相關(guān)部門(mén)組織相關(guān)人員，對(duì)包材進(jìn)行一次評(píng)定。要求對(duì)每一個(gè)產(chǎn)品，每一個(gè)規(guī)格的包材進(jìn)行一次從頭到尾、從里到外的評(píng)定。包括：所有瓶、箱、袋、蓋等包材的材質(zhì)、尺寸、文字內(nèi)容形狀等。評(píng)定要求有成型的記錄表，并嚴(yán)格記錄，最終相關(guān)人員對(duì)結(jié)論進(jìn)行簽字確認(rèn)。

2、配方的評(píng)定：對(duì)象是效果不理想的產(chǎn)品；存在內(nèi)在質(zhì)量問(wèn)題的產(chǎn)品；疑似存有內(nèi)在質(zhì)量問(wèn)題的產(chǎn)品（最近可以封樣）。評(píng)定程序同包材。

3、需要編制一份《產(chǎn)品質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》和《包裝物驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》等，明確要求廠家執(zhí)行。

4、制定完成率和質(zhì)量的監(jiān)督和考核辦法或條目，加入合同中，對(duì)廠家實(shí)行一定的約束。

四、質(zhì)量總結(jié)的有關(guān)說(shuō)明

1、評(píng)定完成后，廠家的主動(dòng)性、執(zhí)行力是改進(jìn)快慢的關(guān)鍵，對(duì)明年產(chǎn)品質(zhì)量有很大影響。另外別指望廠家一下進(jìn)入一流質(zhì)量水平的企業(yè)行列，但是進(jìn)步是肯定的，廠家的成熟（人員能力、經(jīng)驗(yàn)等）需要過(guò)程。

2、加強(qiáng)質(zhì)量控制的同時(shí)，監(jiān)督所整改問(wèn)題方面的落實(shí)情況，因?yàn)橥晟坪透倪M(jìn)需要長(zhǎng)久。

3、產(chǎn)品質(zhì)量是干出來(lái)的，不是檢出來(lái)的，也不是監(jiān)督出來(lái)的。要想產(chǎn)品質(zhì)量與中農(nóng)品牌相對(duì)應(yīng)，則生產(chǎn)廠家需盡快發(fā)展完善自己，跟上中農(nóng)立華發(fā)展的步伐。

五、與生產(chǎn)和質(zhì)量問(wèn)題相關(guān)的幾個(gè)問(wèn)題

除質(zhì)量問(wèn)題外，在生產(chǎn)及相關(guān)環(huán)節(jié)，我感覺(jué)還存在以下幾方面的問(wèn)題。

1、計(jì)劃：計(jì)劃下達(dá)略顯缺乏嚴(yán)肅性。計(jì)劃意味著投資，存在著風(fēng)險(xiǎn)。下達(dá)應(yīng)考慮到廠家的生產(chǎn)能力和綜合應(yīng)急能力，尤其是追加計(jì)劃，這樣能較好的保證質(zhì)量和完成率。

2、成本控制做得不算到位（原料包材的消耗定量考核、計(jì)量、含量及空桶等）。

3、庫(kù)存產(chǎn)品：庫(kù)存產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)是可發(fā)的合格品，是讓客戶愿意接受的無(wú)質(zhì)量問(wèn)題的產(chǎn)品，不可發(fā)的應(yīng)及時(shí)處理或作說(shuō)明，以免給銷(xiāo)售產(chǎn)生錯(cuò)誤信息。

4、不合格品控制：對(duì)于不合格原材物料、不合格半產(chǎn)品、成品的處置，需同廠家溝通建立一個(gè)反饋和處置程序，以便及時(shí)處理，減少損失。

2011.07.01

第三篇：物業(yè)管理常見(jiàn)問(wèn)題應(yīng)對(duì)

物業(yè)管理常見(jiàn)問(wèn)題應(yīng)對(duì)

1、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由哪些項(xiàng)目構(gòu)成？（相關(guān)：物業(yè)管理都管些什么，物業(yè)管理都有哪些服務(wù)。）

答：住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成包括以下項(xiàng)目：(1)管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；(2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)；(3)綠化管理費(fèi)；(4)清潔衛(wèi)生費(fèi)；(5)保安費(fèi)；(6)辦公費(fèi)；(7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；(8)法定稅費(fèi)。此外，物業(yè)管理費(fèi)中還應(yīng)包括物業(yè)管理公司的利潤(rùn)。對(duì)于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，成本中可以增加保險(xiǎn)費(fèi)。一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理公司提供的服務(wù)包括三種：一是公共性服務(wù)，如保潔、保安、綠化、房屋維修等服務(wù)；二是代辦性服務(wù)，如代收水電費(fèi)等；三是特約性服務(wù)，如室內(nèi)維修、代送報(bào)紙等。

2、物業(yè)公司何時(shí)開(kāi)始收取物業(yè)管理費(fèi)？

答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)一般從購(gòu)房人驗(yàn)收房屋，簽字認(rèn)可后，開(kāi)始計(jì)取物業(yè)管理費(fèi)；也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入住手續(xù)時(shí)開(kāi)始計(jì)取管理費(fèi)的。如果購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人雙方對(duì)物業(yè)管理費(fèi)計(jì)取另有約定的除外。例如：有的開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房時(shí)承諾免第一年物業(yè)管理費(fèi)，就屬于這種情況。

3、開(kāi)發(fā)商的空置房是否應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)？ 答：根據(jù)國(guó)家頒布發(fā)改價(jià)格[2003]1864號(hào)文件第十六條：納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。

4、房子暫不住物管費(fèi)如何收？（相關(guān)：我不住為什么還要交管理費(fèi)）答：２００３年１１月１３日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》，該《通知》要求全國(guó)各地從２００４年１月１日起執(zhí)行《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第１６條規(guī)定：納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。根據(jù)該條款應(yīng)理解為，房屋在未出售給物業(yè)買(mǎi)受人這前開(kāi)發(fā)商是產(chǎn)權(quán)人，而在出售后，購(gòu)買(mǎi)者就成為產(chǎn)權(quán)人了，既然國(guó)家規(guī)定房屋出售之前的產(chǎn)權(quán)人都要全額繳交物業(yè)管理費(fèi)，那出售之后的產(chǎn)權(quán)人就更應(yīng)該全額繳交了。另外從物業(yè)管理的角度來(lái)講，對(duì)沒(méi)有有入住的房屋業(yè)主，物管公司收全價(jià)是合理。理由如下：一是業(yè)主接收了鑰匙，即開(kāi)始使用所購(gòu)房屋，意味著房屋所有權(quán)、支配權(quán)以及有關(guān)責(zé)任由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向購(gòu)房者轉(zhuǎn)移；二是業(yè)主接收了鑰匙，房屋內(nèi)水、電、氣等由業(yè)主支配，設(shè)施由業(yè)主管理，費(fèi)用由業(yè)主來(lái)支付；三是業(yè)主何時(shí)裝修、何時(shí)搬家進(jìn)入新居生活，完全由業(yè)主決定，既無(wú)必要也不可能與管理企業(yè)協(xié)商。如果業(yè)主自己不入住，由開(kāi)發(fā)單位或者由物管公司每個(gè)月來(lái)墊付另外一半物管費(fèi)是極其不公平的。雖然沒(méi)有入住但物業(yè)公司提供的服務(wù)沒(méi)有變，仍舊需對(duì)公共部分進(jìn)行保潔、保安、維護(hù)并對(duì)空置房進(jìn)行打掃看護(hù)。

5、物業(yè)不允許業(yè)主安裝太陽(yáng)能熱水器這種做法是否有法律依據(jù)？ 答：物業(yè)管理公司對(duì)整個(gè)小區(qū)負(fù)有管理的職責(zé)，有義務(wù)和權(quán)利維護(hù)小區(qū)的整體性和統(tǒng)一性。因此是否允許裝設(shè)太陽(yáng)能熱水器，主要要視物業(yè)管理公司與業(yè)主在物業(yè)管理公約中是否有約定；其次要看太陽(yáng)能熱水器的安裝是否構(gòu)成對(duì)墻面、頂層或鄰居空間的占用或破壞而定。

6、不讓封陽(yáng)臺(tái)、裝防盜窗，發(fā)生盜竊怎么辦？物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任嗎？ 答：不讓封陽(yáng)臺(tái)、裝防盜窗主要是從有利于小區(qū)外立面的整體美觀以及防火要求上考慮的。并且小區(qū)內(nèi)有完備的安防系統(tǒng)（24小時(shí)監(jiān)控、可視對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、消防煙感報(bào)警系統(tǒng)）都能為業(yè)主提供安全保障。至于責(zé)任問(wèn)題，這要看物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)簽定的物業(yè)管理委托合同中是否有約定，否則在法律上物業(yè)公司并不承擔(dān)人身、財(cái)產(chǎn)保管或保險(xiǎn)關(guān)系。如果業(yè)主還不放心，我們建議業(yè)主購(gòu)買(mǎi)家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。另外：是否安防盜窗等決定權(quán)仍在業(yè)主自己，待業(yè)主入住50%以上后，召開(kāi)第一次業(yè)主代表大會(huì)來(lái)討論決定。

7、公用水電費(fèi)的如何分?jǐn)偅?答：

（一）公用水電費(fèi)的范圍：

公用水電費(fèi)是指路燈、樓道燈、庭院燈、景觀燈、水體、電梯運(yùn)行用電、二次加壓用電以及線路的電損和水損等消耗的水費(fèi)與電費(fèi)的總稱。不含清潔、綠化用水和游泳池等經(jīng)營(yíng)性用水。

（二）為什么交了物管費(fèi)還要分?jǐn)偣盟娰M(fèi)？

因?yàn)楹戏适形飿I(yè)管理收費(fèi)辦法（《合肥市物價(jià)局99號(hào)文》）中明確規(guī)定公用水電費(fèi)據(jù)實(shí)分?jǐn)?，不包含在物業(yè)管理費(fèi)中。為什么不包括在里面呢？主要原因有三：一是，同檔次的物業(yè)小區(qū)公用水電費(fèi)消耗的差異很大，如果包含在里面，同檔次物業(yè)同樣的服務(wù)水平，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)不一樣；二是，同樣一個(gè)小區(qū)內(nèi)，各組團(tuán)、合圍之間水體、景觀差異大，業(yè)主會(huì)不平衡；三是，水體、景觀開(kāi)放時(shí)間變數(shù)大，費(fèi)用差異大，一天一次、一次半小時(shí)與一天多次、數(shù)小時(shí)，所耗費(fèi)用不一樣，因此業(yè)主和物業(yè)公司之間易為開(kāi)放時(shí)間長(zhǎng)短而爭(zhēng)論不休。

（三）怎么分?jǐn)偅?/p>

1、計(jì)算方法：開(kāi)發(fā)公司對(duì)公用水電單獨(dú)裝表計(jì)量，測(cè)出不同運(yùn)行模式所耗水電費(fèi)多少，并公示，讓業(yè)主選擇其中一種運(yùn)行模式，然后再分?jǐn)傎M(fèi)用。年終公示全年總體耗費(fèi)情況，多退少補(bǔ)。

2、分?jǐn)傓k法：

路燈樓道燈公用電費(fèi)由整個(gè)新加坡全體業(yè)主共同按建筑面積分?jǐn)?；未售房由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)；小高層的業(yè)主承擔(dān)二次加壓及電梯運(yùn)行費(fèi)用。目前新加坡公共用電全部由開(kāi)發(fā)商全額承擔(dān)。

3、交費(fèi)方法：

各業(yè)主（使用人）在交納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)一并交納。

8、收裝修押金及垃圾清運(yùn)費(fèi)有無(wú)依據(jù)，自己清運(yùn)裝修垃圾行嗎？ 答：不允許自己清運(yùn)垃圾便于小區(qū)的統(tǒng)一管理，其管理依據(jù)是《合肥市物價(jià)局196號(hào)文件》和《合肥市物價(jià)局99號(hào)文件》。

9、物業(yè)管理費(fèi)如何交？

答：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)在入伙時(shí)一次交半年，半年后可按季或按月交。物業(yè)公司為全體業(yè)主辦理了水、電、氣、電話、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用的托收代繳服務(wù)，不收取任何費(fèi)用，歡迎廣大業(yè)主到管理處辦理該項(xiàng)業(yè)務(wù)。

10、商鋪物業(yè)服務(wù)費(fèi)為何比住宅高？前期銷(xiāo)售承諾與后期物管不符如何解釋?zhuān)?/p>

答：

一、從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)與住宅性質(zhì)不同（住宅非盈利）。

二、較住宅而言，商鋪在管理難度上較大，如保安方面，人流量較大，外來(lái)人口流動(dòng)大，對(duì)其他業(yè)主造成安全隱患；保潔方面，人多生活垃圾也隨之增多 ；

三、從業(yè)主角度而言，任何一位小區(qū)業(yè)主都希望自己的居住環(huán)境安全、安靜。前期銷(xiāo)售承諾與后期物管規(guī)定不符：請(qǐng)業(yè)主出示書(shū)面合同，如果合同上明文承諾，我們會(huì)按合同上費(fèi)用收取，其余差額部分我們會(huì)和銷(xiāo)售部門(mén)協(xié)調(diào)，如未帶合同請(qǐng)按規(guī)定繳交。

11、車(chē)輛在小區(qū)被盜或者業(yè)主家中財(cái)產(chǎn)被盜怎么辦？

答：業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理只存在車(chē)位使用關(guān)系，并沒(méi)有負(fù)保管義務(wù)，除非有證據(jù)證明，車(chē)輛的損壞（或被盜）是小區(qū)物業(yè)管理的疏忽或者管理員的管理不善（比如小區(qū)實(shí)行24小時(shí)保安站崗值班制，盜同甘共苦入門(mén)后業(yè)主邊連續(xù)求救無(wú)效；比如小區(qū)實(shí)行電子監(jiān)控，錄像帶上有盜賊的頭像而當(dāng)值保安卻沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，或者發(fā)現(xiàn)盜賊卻沒(méi)有及時(shí)制止等等）造成的，才有可能通過(guò)法律途徑得到索賠。

問(wèn)：購(gòu)買(mǎi)新房之后，入住時(shí)需要辦理哪些手續(xù)？

答：（1）先到售樓部辦理有關(guān)手續(xù)。一次性付款須持購(gòu)房人的身份證復(fù)印件、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約。購(gòu)房收款收據(jù)；分期付款的須持身份證復(fù)印件、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約、購(gòu)房收款收據(jù)、財(cái)務(wù)室結(jié)清余額；個(gè)人住房銀行貸款的須持身份證復(fù)印件、銀行借款申請(qǐng)書(shū)等；（2）到物業(yè)管理公司交納其他費(fèi)用，領(lǐng)取鑰匙進(jìn)行驗(yàn)房，驗(yàn)房時(shí)須仔細(xì)檢查房屋的質(zhì)量，盡可能挑出毛病一一列出，書(shū)面通知房地產(chǎn)商限期整改；（3）驗(yàn)房后如未發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題或發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題已在限期內(nèi)改正，立即辦理入住手續(xù)，屆時(shí)須提供戶主及家人一寸相片各一張，如非戶主本人，則須持本人身份證復(fù)印件及戶主委托書(shū)、戶主身份證復(fù)印件辦理相關(guān)手續(xù)。（有關(guān)契稅問(wèn)題

問(wèn)：我馬上就要辦驗(yàn)收新房手續(xù)，但是開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司要求必須先交3％的契稅，如果不交，就拿不到鑰匙。請(qǐng)問(wèn)，契稅到底應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)收？讀者：周先生

答：《天津市契稅征收實(shí)施辦法》第十七條規(guī)定：“納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)交納契稅?！钡诙畻l明確規(guī)定：“契稅征收機(jī)關(guān)為財(cái)政機(jī)關(guān)。為搞好征收管理，市內(nèi)六區(qū)契稅收入為市級(jí)收入，暫定由市財(cái)政局委托市房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)代征代繳。”房地產(chǎn)商和物業(yè)公司沒(méi)有權(quán)利在買(mǎi)房人入住時(shí)代收契稅，他們并沒(méi)有得到房地產(chǎn)管理部門(mén)和稅務(wù)部門(mén)的授權(quán)。契稅還是應(yīng)交到房地局和稅務(wù)部門(mén)

供暖費(fèi)該怎么交？供熱建筑面積怎么算？

問(wèn)：我剛買(mǎi)的新房，房產(chǎn)證還沒(méi)有下來(lái)，供暖費(fèi)該怎么交？供熱建筑面積怎么算？讀者：劉先生

答：市供熱辦的負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，一般情況下，如果產(chǎn)權(quán)證還沒(méi)有下來(lái)，供熱建筑面積根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的建筑面積進(jìn)行計(jì)算。如果用戶感覺(jué)合同中的建筑面積和實(shí)際面積相差太大，可以請(qǐng)供熱部門(mén)的人按建筑圖紙計(jì)算或進(jìn)行實(shí)地測(cè)量。高層住宅首層是否應(yīng)交電梯費(fèi)

高層住宅中的首層住戶在沒(méi)有特殊約定的前提下，應(yīng)該與其他樓層住戶一樣，承擔(dān)電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。原因如下：

從財(cái)產(chǎn)所有權(quán)看

一棟住宅，按所有權(quán)可劃分為兩部分，即專(zhuān)有部分和共有部分。專(zhuān)用部分是指各產(chǎn)權(quán)人獨(dú)立使用的單元空間，共有部分是指不屬于單個(gè)產(chǎn)權(quán)人所有而供全體產(chǎn)權(quán)人使用的空間、部位、設(shè)施和設(shè)備，高層住宅的電梯系統(tǒng)屬共有部分中的共有設(shè)備，共有部分的特性是：產(chǎn)權(quán)上屬全體產(chǎn)權(quán)人所有，功能上供全體產(chǎn)權(quán)人使用，實(shí)物形態(tài)上不能分割給各產(chǎn)權(quán)人。按照我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理的有關(guān)政策規(guī)定，住宅專(zhuān)有部分由產(chǎn)權(quán)人自行負(fù)責(zé)維護(hù)管理，住宅共有部分由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負(fù)責(zé)維護(hù)管理，其費(fèi)用由全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偅娞葸\(yùn)行維護(hù)費(fèi)用也應(yīng)由全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)?。在香港和臺(tái)灣地區(qū)，專(zhuān)用部分和共有部分的劃分和管理責(zé)任和祖國(guó)內(nèi)地也基本相同。另外，目前正在起草的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》第二章第三節(jié)關(guān)于“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的規(guī)定中，也明確了建筑物共用部分的修繕維護(hù)管理費(fèi)由全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)傔@一原則。

從電梯服務(wù)角度看

現(xiàn)代物業(yè)管理觀念認(rèn)為，物業(yè)管理公司為產(chǎn)權(quán)人提供的服務(wù)是一種公共性服務(wù)，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的保潔、保安、綠化、房屋及區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理等內(nèi)容。電梯運(yùn)行服務(wù)屬高層住宅內(nèi)的公共性服務(wù)，并不是供部分產(chǎn)權(quán)人享用的特約性服務(wù)。公共性服務(wù)的特點(diǎn)有三：

1、公共性服務(wù)產(chǎn)生于公共需要，這種公共需要是全體產(chǎn)權(quán)人的共同需要，并不是各個(gè)產(chǎn)權(quán)人各種需要的簡(jiǎn)單加總。

2、公共性服務(wù)具有非排他性，非排他性是指任何產(chǎn)權(quán)人在享受公共服務(wù)的同時(shí)，不能排除其他人享用的這種服務(wù)，如你在乘電梯的時(shí)候，并不能排斥其他人乘電梯，就像你在欣賞綠地的時(shí)候，并不能阻止其他人欣賞一樣。

3、公共性服務(wù)具有非競(jìng)爭(zhēng)性，非競(jìng)爭(zhēng)性是指增加或減少一個(gè)人享用公共性服務(wù)時(shí)，其邊際成本為零。也就是說(shuō)，并不會(huì)因?yàn)橛行┤瞬怀穗娞?，電梯的運(yùn)行維護(hù)成本會(huì)降低，電梯的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)中，修理費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)和人工費(fèi)是剛性成本，只有電費(fèi)會(huì)因乘梯人數(shù)不同而略有不同，但是這種差異相對(duì)電梯整體運(yùn)行維護(hù)費(fèi)是可以忽略不計(jì)的。

從實(shí)際結(jié)果看

如果首層產(chǎn)權(quán)人以不能乘電梯為由拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)中的電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)，則會(huì)引起一系列的連鎖反應(yīng)，二層住戶就會(huì)以不需要電梯服務(wù)為由（自己爬樓梯），拒絕交納電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)，三層、四層甚至高層的人都會(huì)以同樣的理由拒絕交納費(fèi)用，其結(jié)果是沒(méi)有人交納電梯費(fèi)用，電梯服務(wù)因而停止，最終損壞的將是全體產(chǎn)權(quán)人的利益，物業(yè)的保值和增值目的又從和談起？ 由此可見(jiàn)，首層住宅交納電梯費(fèi)是比較合理的。但是，我們也不排除首層不交的特殊情況，這種情況存在的前提條件是：房屋銷(xiāo)售前，房屋使用管理維修公約中明確規(guī)定并經(jīng)全體購(gòu)房人認(rèn)可，或者樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人會(huì)議明確決定首層住戶不用交電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)?！吨袊?guó)物權(quán)法草案建議說(shuō)明》中也明確了這一原則。畢竟，在我國(guó)的法律體系中，民事活動(dòng)雙方約定優(yōu)于法定原則。（勁松）

小區(qū)公共區(qū)域的照明費(fèi)如何分?jǐn)偅?/p>

答：住宅樓內(nèi)公共照明系統(tǒng)屬公共設(shè)施，其產(chǎn)生的電費(fèi)屬能源費(fèi)范疇，按照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的規(guī)定，該能源費(fèi)用可以計(jì)入物業(yè)管理費(fèi)成本，并由收益人即樓內(nèi)全體人分?jǐn)偂５戏饰飿I(yè)管理收費(fèi)辦法規(guī)定，公共用水用電不得計(jì)入物業(yè)管理成本，由全體業(yè)主共同分?jǐn)偂?/p>

房屋面積與合同不符，怎樣糾正？

問(wèn)：我對(duì)自己住房進(jìn)行測(cè)量，測(cè)得面積與租賃合同上標(biāo)明的面積數(shù)不符，不知如何去糾正？讀者：肖先生

答：房管局有關(guān)人士解釋說(shuō)，由于房屋的測(cè)量專(zhuān)業(yè)化要求強(qiáng)，并且有一些相關(guān)的具體規(guī)定，比如“計(jì)租面積內(nèi)有墻垛、磚柱等，如每處面積超過(guò)0.2平方米，應(yīng)減除所占面積，以及長(zhǎng)度誤差在5厘米以內(nèi)為丈量面積的允許誤差”等等。因此，由于用戶本人缺乏相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，自行測(cè)量的結(jié)果未必合乎規(guī)范。如果你認(rèn)為誤差很大，建議先到公房的出租部門(mén)進(jìn)行核實(shí)，若結(jié)果仍不滿意，可到雙方認(rèn)可具有資質(zhì)的房屋計(jì)量單位要求測(cè)量，以到得準(zhǔn)確、合理的數(shù)據(jù)

交了小區(qū)停車(chē)費(fèi)，停車(chē)管理單位應(yīng)負(fù)什么責(zé)

任？

停車(chē)管理單位應(yīng)負(fù)的責(zé)任是：保障車(chē)主有車(chē)位；負(fù)責(zé)疏導(dǎo)小區(qū)交通；有專(zhuān)人負(fù)責(zé)看管車(chē)輛；出車(chē)進(jìn)車(chē)有手續(xù)。一般收費(fèi)沒(méi)有約定的，車(chē)主應(yīng)通過(guò)投保解決車(chē)輛丟失風(fēng)險(xiǎn)。

問(wèn)：業(yè)主未入住新房，物業(yè)管理費(fèi)究竟要不要交？

答：這一問(wèn)題涉及到了入住交接和物業(yè)管理兩個(gè)問(wèn)題。

房屋買(mǎi)賣(mài)中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)。但是在實(shí)際操作中，買(mǎi)賣(mài)雙方往往以入住交接作為驗(yàn)收房屋是否符合法定和約定交付 條件的一個(gè)主要程序。

在商品房買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)房屋交接的程序做了約定和規(guī)范，如要求開(kāi)發(fā)商要在房屋交付時(shí)，向購(gòu)房人提供房屋驗(yàn)收合格的證明；所購(gòu)商品房為住宅的，開(kāi)發(fā)商還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。開(kāi)發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購(gòu)房人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

既然房屋已經(jīng)交付，無(wú)論業(yè)主是否實(shí)際居住，有關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)也理應(yīng)交納，因?yàn)闊o(wú)論業(yè)主是否實(shí)際居住，物業(yè)公司有許多物業(yè)服務(wù)均已提供(如保安、保潔等)。

問(wèn)：我家近期購(gòu)買(mǎi)了一套新建住宅，入住一段時(shí)間后卻發(fā)現(xiàn)房屋有些質(zhì)量問(wèn)題，不知向哪個(gè)部門(mén)投訴？聽(tīng)說(shuō)在保修期內(nèi)或保修期外分別由不同的部門(mén)受理，是否有這回事？

答：是有這回事。你購(gòu)買(mǎi)的新建住宅，如果在保修期內(nèi)的，發(fā)生了住宅工程質(zhì)量問(wèn)題，根據(jù)《新建住宅質(zhì)量保證書(shū)》的明文規(guī)定，應(yīng)向新建住宅所在地區(qū)的建筑業(yè)管理部門(mén)和建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)反映，并由質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)督促房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處理解決。據(jù)了解，上海市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站地址宛平路75號(hào)20樓，聯(lián)系電話63777788；如果超過(guò)了保修期，發(fā)生住宅質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)該向住宅的物業(yè)管理部門(mén)反映，由其負(fù)責(zé)進(jìn)行維修，上級(jí)主管單位是市房屋土地資源管理局；此外，作為市住宅發(fā)展局，是住宅質(zhì)量投訴的歸口管理部門(mén)，負(fù)責(zé)處理跨地區(qū)、綜合性且性質(zhì)較為嚴(yán)重的住宅質(zhì)量投訴。(方文)我于今年年初購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，并于7月初辦理了入住手續(xù)，在我裝修房屋期間，發(fā)現(xiàn)樓上的房屋有水滲漏到我家墻上，這種情況我應(yīng)該怎么處理？讀者李軍李軍：您好！

在開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者提供《房屋質(zhì)量保證書(shū)》和《房屋使用說(shuō)明書(shū)》。在《房屋質(zhì)量保證書(shū)》中明確規(guī)定了購(gòu)房者在正常使用情況下，商品房各部位以及各部件的保修內(nèi)容和保修期。具體的保修期是從開(kāi)發(fā)商將竣工驗(yàn)收的住宅交付使用之日起開(kāi)始計(jì)算，屋面防水保修期為3年；墻面、廚房、衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏為1年；墻面、頂棚抹灰層脫落為1年等等。

針對(duì)您家的這種情況，您首先應(yīng)查明是樓上裝修時(shí)非法拆改造成的，還是正常使用時(shí)房屋漏水的。如果是樓上非法拆改造成的，那么，您家的損失應(yīng)由樓上負(fù)責(zé)，但是如果是在正常使用的情況下發(fā)生漏水的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

物業(yè)管理費(fèi)該按哪個(gè)面積收

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)根據(jù)房屋的實(shí)測(cè)建筑面積數(shù)收取。購(gòu)房人購(gòu)房時(shí)與出賣(mài)人簽訂了購(gòu)房合同，對(duì)于期房來(lái)說(shuō)，購(gòu)房合同中約定的建筑面積為暫測(cè)面積，期房建成交付時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)向購(gòu)房人提供該房屋的實(shí)測(cè)建筑面積；對(duì)于現(xiàn)房來(lái)說(shuō)，購(gòu)房合同約定中的建筑面積應(yīng)為該房屋的實(shí)測(cè)建筑面積。購(gòu)房人應(yīng)根據(jù)房屋的實(shí)測(cè)面積數(shù)向物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)。本案中，讀者購(gòu)買(mǎi)的是1999年的產(chǎn)權(quán)房，其與出賣(mài)人簽訂的購(gòu)房合同中約定的建筑面積應(yīng)為實(shí)測(cè)面積，物業(yè)公司應(yīng)按照購(gòu)房合同中約定的建筑面積數(shù)(74.3平方米)向該業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主可向物業(yè)公司了解按84.86平方米收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)。房屋出現(xiàn)細(xì)微裂縫 買(mǎi)家能否退房？

問(wèn)：我買(mǎi)了一套房子，入住后不久就出現(xiàn)了一些質(zhì)量問(wèn)題，地面起鼓，墻面有多處細(xì)微裂縫。向開(kāi)發(fā)商提出退房，遭到拒絕，我該怎么辦？

——讀者李先生

解答：你反映的問(wèn)題在京城房地產(chǎn)市場(chǎng)上經(jīng)常出現(xiàn)。根據(jù)有關(guān)法律，對(duì)于質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)區(qū)別情況進(jìn)行解決。

1.主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題。對(duì)于主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題，應(yīng)根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十五條的規(guī)定處理，即“商品房交付使用后，買(mǎi)受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買(mǎi)受人有權(quán)要求退房；給買(mǎi)受人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/p>

2.非主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問(wèn)題。對(duì)于此類(lèi)問(wèn)題，視雙方有無(wú)約定，處理不同。

(1)如雙方當(dāng)事人在購(gòu)房合同中有特別約定，依約定執(zhí)行。

(2)如雙方當(dāng)事人無(wú)特別約定，購(gòu)房人應(yīng)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商予以解決，一般不能退房。如在法定保修期限和范圍內(nèi)，可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任。如超過(guò)法定保修范圍和期限的，實(shí)行有償維修。其中屬于房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備部分的維修，費(fèi)用從公共維修基金中支出，其他部位，由業(yè)主自行承擔(dān)費(fèi)用。如開(kāi)發(fā)商在法定保修期內(nèi)未進(jìn)行維修的，則還應(yīng)讓開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)維修。并應(yīng)依法賠償因不及時(shí)維修而帶來(lái)的損失。

根據(jù)來(lái)信中說(shuō)明的情況，應(yīng)該屬于非主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題。如你們之間有特別約定，按約定處理。如無(wú)另外約定，則你不能要求退房，如你所購(gòu)房為非主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題以外的瑕疵較多，開(kāi)發(fā)商應(yīng)積極予以解決，如開(kāi)發(fā)商在法定保修范圍和期限內(nèi)，未予以解決，你依法有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任并賠償因此造成的損失。

律師建議：根據(jù)北京建設(shè)市場(chǎng)的實(shí)際情況，商品房交付使用后，主體結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的并不多見(jiàn)，大量發(fā)生的是非主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題，因此關(guān)于保修條款的制定就非常重要，建議購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)針對(duì)所購(gòu)房屋的實(shí)際情況與開(kāi)發(fā)商約定詳細(xì)具體的保修條款。建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》和《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》對(duì)開(kāi)發(fā)商的保修責(zé)任做了最低限度的規(guī)定，當(dāng)事人可以在此基礎(chǔ)上與開(kāi)發(fā)商做另外約定。保修條款一般包括如下內(nèi)容：

1.保修范圍。當(dāng)事人可以在《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》確定的范圍外，約定其他的保修部位。2.保修期限。當(dāng)事人可以在《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十三條確定的期限基礎(chǔ)上，約定更長(zhǎng)的保修期限。3.用戶報(bào)修的單位及答復(fù)和處理的時(shí)限。4.違約責(zé)任。如開(kāi)發(fā)商不按規(guī)定承擔(dān)保修責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。5.無(wú)法維修的處理。如可以這樣規(guī)定：開(kāi)發(fā)商經(jīng)兩次修理仍不能解決的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或買(mǎi)方有權(quán)要求更換或退房。

辦入住手續(xù)時(shí)業(yè)主是否應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)？

業(yè)主在入住時(shí)交納物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象是前期物業(yè)管理的事情，是指業(yè)主會(huì)在成立前由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)所收費(fèi)用的情況，一般在新建商品房出售前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)管理合同，購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)新建商品房時(shí)，應(yīng)對(duì)前期物業(yè)管理服務(wù)合同中相關(guān)內(nèi)容予以書(shū)面確認(rèn)，經(jīng)購(gòu)房人確認(rèn)的物業(yè)合同，對(duì)購(gòu)房人有效。所以如果合同中約定了入住時(shí)應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)和交納的期限，那就應(yīng)履行合同的約定

供電、供水問(wèn)題的關(guān)鍵在于必須按照市場(chǎng)商品經(jīng)濟(jì)客觀規(guī)律運(yùn)作，而不能始終以壟斷方式運(yùn)作！

電力是供電企業(yè)的產(chǎn)品，既然作為產(chǎn)品，就應(yīng)該遵從商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)作規(guī)律，應(yīng)該由產(chǎn)品的制造者、經(jīng)營(yíng)者向消費(fèi)者提供服務(wù)，即“向最終用戶服務(wù)，向最終用戶收費(fèi)”！當(dāng)然，電力部門(mén)也可以委托物業(yè)管理公司或其他人代替自己“向最終用戶服務(wù)，向最終用戶收費(fèi)”。因此，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條明確規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。”如果，電力企業(yè)沒(méi)有委托物業(yè)管理公司“ 向最終用戶服務(wù)，向最終用戶收費(fèi)”的，物業(yè)管理公司是無(wú)權(quán)收費(fèi)的！此時(shí)，物業(yè)管理公司沒(méi)有被委托進(jìn)行收費(fèi)，實(shí)質(zhì)是對(duì)供電企業(yè)、業(yè)主以及住戶的侵權(quán)行為，也是違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的違法行為！

第四篇：口譯現(xiàn)場(chǎng)常見(jiàn)問(wèn)題與應(yīng)對(duì)策略

口譯現(xiàn)場(chǎng)常見(jiàn)問(wèn)題與應(yīng)對(duì)策略

問(wèn)：口譯者應(yīng)怎樣穿著打扮？

答：著裝應(yīng)端莊大方，不可追求花哨名貴。一般以西服或禮服為宜，不可穿牛仔褲、超短裙等便裝或奇裝異服。衣著打扮一是看場(chǎng)合和情景，二是看發(fā)言者———口譯者的衣著打扮一般應(yīng)比發(fā)言者的衣著打扮更樸素一點(diǎn)。

問(wèn)：口譯者在禮儀談吐上應(yīng)注意什么？

答：口譯者要注意坐姿站態(tài)。要落落大方，不可抓耳撓腮，不可低三下四，不可勾肩搭背?？谧g者說(shuō)話時(shí)要發(fā)音清楚，聲音洪亮而不刺耳，達(dá)意果斷而不拖泥帶水，不能含糊不清，猶豫不決，不能時(shí)高時(shí)低，使人產(chǎn)生懷疑。雙方均在場(chǎng)的時(shí)候，口譯者不能長(zhǎng)時(shí)間地、大聲地與外國(guó)人交談，一般說(shuō)來(lái)，微笑和點(diǎn)頭，再說(shuō) Hello 或 Hi 就可以了。不可以搶風(fēng)頭，不可以搶鏡頭。也不可在馬路上與外賓談工作?？谧g者在聽(tīng)和記的時(shí)候，應(yīng)禮貌地看著發(fā)言者，當(dāng)然也可以看著筆記本（通常是硬封皮的筆記本）。口譯時(shí)要注視聽(tīng)眾。視線要穩(wěn)定而不固定，可以參考筆記，但是要把目光集中在聽(tīng)眾的身上。如果聽(tīng)眾是團(tuán)體，目光應(yīng)慢慢地“掃射”到每個(gè)聽(tīng)眾的身上，以中間的聽(tīng)眾為主。說(shuō)起用餐，要學(xué)會(huì)使用刀叉吃西餐———左手拿叉，右手拿刀。切肉的動(dòng)作要適中，吃飯時(shí)要文靜。不勸食，更不強(qiáng)迫外賓進(jìn)食?？梢耘c鄰座的客人進(jìn)行短時(shí)間的禮節(jié)性交談，也可以簡(jiǎn)介外賓感興趣的中餐。忌諱嘴里有飯菜時(shí)說(shuō)話。聽(tīng)人家發(fā)言時(shí)要安靜，不能發(fā)出聲音。除了一只手在寫(xiě)字之外，身體也不能動(dòng)彈。

問(wèn)：口譯者可以用手勢(shì)嗎？

答：可以?？谧g者既然不是傳聲筒，既然是說(shuō)話（說(shuō)兩種語(yǔ)言），那么他當(dāng)然可以也應(yīng)當(dāng)酌情使用一些手勢(shì)，否則還不如把發(fā)言人的話錄于電腦上，再聘請(qǐng)“金山詞霸”譯之。如果有桌子放筆記本，就把本子和筆（以圓珠筆或2K鉛筆為宜）擱在上面，騰出手來(lái)做手勢(shì)。一句話至少做一個(gè)手勢(shì)。一個(gè)意群做一個(gè)手勢(shì)也可以。但是，手勢(shì)不可太夸張。上面說(shuō)的坐姿站態(tài)、眼神、表情、衣著打扮，還有身距，都可統(tǒng)稱為身勢(shì)語(yǔ)，也叫“語(yǔ)言外特征”。

問(wèn)：口譯時(shí)應(yīng)站在什么立場(chǎng)上說(shuō)話？

答：第一人稱。不論是漢譯英，還是英譯漢，口譯者都可以站在發(fā)言者的角度口譯，說(shuō)“我”、“我方”、“我們”等，而不是“他”、“對(duì)方”或“他們”。第一人稱的優(yōu)點(diǎn)是親切和融洽。例如，I'm thinking about the possibility of further cooperation.這句話最好譯成“我正在考慮有沒(méi)有可能與貴方繼續(xù)合作?！边@遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝過(guò)“他說(shuō)他正在考慮與我方繼續(xù)合作的可能性?！?/p>

問(wèn)：口譯語(yǔ)速應(yīng)該快還是慢？

答：口譯者說(shuō)話的速度應(yīng)該大致等同于發(fā)言者的速度?？谧g者的反應(yīng)要快，但說(shuō)話不宜過(guò)快，原因有三：說(shuō)話太快會(huì)造成聽(tīng)眾沒(méi)聽(tīng)清楚意思；說(shuō)得過(guò)快會(huì)造成速度的不均衡（會(huì)說(shuō)的快，而不會(huì)說(shuō)的，不得不慢下來(lái)）；給人以放機(jī)關(guān)槍和搶時(shí)間的感覺(jué)（難道還有一場(chǎng)口譯要做？）。

問(wèn)：如何對(duì)付口譯怯場(chǎng)？

答：口譯者怯場(chǎng)主要有以下幾種原因：心理因素的影響（自我期望過(guò)高，或容易受挫）；情面觀念太重（在熟人面前怕丟面子）；外語(yǔ)基礎(chǔ)不過(guò)硬；知識(shí)面狹窄；性格內(nèi)向，膽小怕事；倉(cāng)促上陣，無(wú)備而戰(zhàn)。鑒于這些怯場(chǎng)因素，我們認(rèn)為，口譯者必須端正態(tài)度，拋棄面子觀念，鞏固專(zhuān)業(yè)知識(shí)，擴(kuò)大知識(shí)面，廣交朋友，多練習(xí)對(duì)話、發(fā)言、作報(bào)告，做好口譯前的準(zhǔn)備工作。

問(wèn)：口譯時(shí)沒(méi)有聽(tīng)清楚怎么辦？

答：一方面，任何人都不能保證聽(tīng)力不出現(xiàn)任何問(wèn)題。所以任何人都要不斷地學(xué)習(xí)。另一方面，如果由于人多嘴雜或發(fā)言者發(fā)音不清楚等原因而沒(méi)有聽(tīng)清楚，那么，口譯者應(yīng)該判斷這個(gè)詞、短語(yǔ)或句子是否很重要。如果能夠忽略（如在 that is to say 前后的詞語(yǔ)或句子），就連猜帶混。如果不能忽略（如數(shù)字、地名、人名），就要問(wèn)發(fā)言者。問(wèn)的時(shí)候，不要說(shuō)“我沒(méi)聽(tīng)懂”或 I beg your pardon，因?yàn)榘l(fā)言者不知道你沒(méi)聽(tīng)懂的是哪個(gè)詞或詞組。最好是以確認(rèn)為目的的問(wèn)題請(qǐng)求發(fā)言者解釋或重復(fù)。如，發(fā)言者說(shuō)：Adolescents, especially female adolescents, are particularly vulnerable, however, becuase they are new and inexperienced consumers and are the prime targets of many advertisements.假設(shè)第一個(gè)詞沒(méi)聽(tīng)清楚，或者沒(méi)聽(tīng)懂，如果說(shuō) I beg your pardon，發(fā)言者就會(huì)不知所措?？谧g者應(yīng)該說(shuō) You mean “young people”? 或者說(shuō) What does “adolescent” mean? 發(fā)言者一定會(huì)解釋說(shuō)：young men and women, usually teenagers 或者 children or school boys and girls.問(wèn)：口譯者發(fā)現(xiàn)前面出現(xiàn)錯(cuò)譯怎么辦？ 答：口譯不容易，錯(cuò)誤在所難免，因此口譯者要永遠(yuǎn)學(xué)習(xí)給自己充電。萬(wàn)一出現(xiàn)錯(cuò)誤，就予以糾正。至于怎么糾正，要看情形。如果是一個(gè)小錯(cuò)，可以在下面的口譯中伺機(jī)更正。例如，前頭把 New York State 譯成了“紐約”，下面就說(shuō)“紐約州”或“紐約州，不是紐約市”。如果前面把它說(shuō)成了“華盛頓”，那么就要說(shuō)“紐約州，對(duì)不起，不是華盛頓，而是紐約州”。在漢譯英的錯(cuò)誤糾正過(guò)程中，可以用 I mean / meant 或 I'm sorry 來(lái)糾正。在非正式的口譯場(chǎng)合，小錯(cuò)蒙混過(guò)關(guān)或頻繁糾正都不會(huì)造成很惡劣的影響。只要不出現(xiàn)大錯(cuò)就行了。在正式或大型的口譯場(chǎng)合，小錯(cuò)要及時(shí)糾正。大錯(cuò)更要糾正，還要為此向發(fā)言者和聽(tīng)眾道歉。至于原則錯(cuò)誤、政治錯(cuò)誤、政策錯(cuò)誤，就更要防微杜漸（如把香港說(shuō)成“外國(guó)”）。有條件最好是兩個(gè)口譯者同時(shí)參加雙邊會(huì)談。一個(gè)口齒伶俐的口譯者當(dāng)主要口譯者，另一個(gè)當(dāng)輔助口譯者，遇到大錯(cuò)時(shí)，輔助口譯者可以幫助伙伴糾正。當(dāng)然，也可以一段一段地交替口譯。至于各方帶口譯，例如，英語(yǔ)國(guó)家一方的口譯者翻譯英語(yǔ)成漢語(yǔ)，我方口譯者把漢語(yǔ)翻譯成英語(yǔ)。這是可行的，也是受口譯者歡迎的。

第五篇：考研復(fù)試四大常見(jiàn)問(wèn)題之應(yīng)對(duì)建議

考研復(fù)試四大常見(jiàn)問(wèn)題之應(yīng)對(duì)建議

(1)專(zhuān)業(yè)課知識(shí)考核之應(yīng)對(duì)：

復(fù)試的重要內(nèi)容之一便是對(duì)專(zhuān)業(yè)課知識(shí)的考察。無(wú)論是跨專(zhuān)業(yè)還是非跨專(zhuān)業(yè)的考生，在面對(duì)專(zhuān)業(yè)課問(wèn)題的提問(wèn)時(shí)(具體形式可能是口述或者筆寫(xiě))要有意識(shí)體現(xiàn)自己思路的獨(dú)創(chuàng)新鮮性，因?yàn)閷?dǎo)師作為學(xué)術(shù)帶頭人，其學(xué)術(shù)習(xí)慣很自然地會(huì)促使他們?cè)敢舛喾铰?tīng)取新鮮思路和獨(dú)創(chuàng)見(jiàn)解，并樂(lè)意招納具備創(chuàng)新開(kāi)拓精神的學(xué)生?？忌谔岢鲎约簜€(gè)人見(jiàn)解時(shí)，態(tài)度要謙虛謹(jǐn)慎，不妨可先簡(jiǎn)要陳述對(duì)該問(wèn)題的一般性見(jiàn)解，然后在對(duì)此肯定的基礎(chǔ)上再詳細(xì)提出自己的新想法，新思路。若對(duì)某問(wèn)題實(shí)在無(wú)獨(dú)到見(jiàn)解，則可采用此手法：即質(zhì)疑提問(wèn)(argue)法---對(duì)針對(duì)該問(wèn)題一般性回答提出一到兩個(gè)的質(zhì)疑，或者對(duì)問(wèn)題本身甚至與問(wèn)題相關(guān)的話題提出問(wèn)題或潛憂，然后與導(dǎo)師探討，展開(kāi)話題，探討得越激烈越是利好信號(hào)，能夠引發(fā)一場(chǎng)討論也是學(xué)術(shù)素養(yǎng)之一。而且，將來(lái)進(jìn)入研究生學(xué)習(xí)階段，常見(jiàn)的課堂授課方式即是討論課，所以，考生有必要在面試環(huán)節(jié)體現(xiàn)自己眼光的獨(dú)到性，和對(duì)新問(wèn)題的敏感性。再若質(zhì)疑也難以提出，那么中規(guī)中矩地回答問(wèn)題也可，但要保證邏輯思路的清晰和條理。在一問(wèn)一答的交談過(guò)程中，導(dǎo)師可以鑒察到學(xué)生知識(shí)面是否廣博，思路是否獨(dú)到清晰，學(xué)術(shù)潛力有否，甚至對(duì)學(xué)生的談吐風(fēng)貌都可由此見(jiàn)一斑。

(2)專(zhuān)業(yè)課之外內(nèi)容考核之應(yīng)對(duì)：

需要指出的是，對(duì)于跨專(zhuān)業(yè)考入的學(xué)生，要特別預(yù)備諸如“為何換專(zhuān)業(yè)”，“本科專(zhuān)業(yè)和今后的研究專(zhuān)業(yè)有何關(guān)聯(lián)”，“本科專(zhuān)業(yè)對(duì)今后研究專(zhuān)業(yè)有何推助作用”，“自己今后研究的優(yōu)勢(shì)在哪里”等等諸如此類(lèi)的發(fā)難式提問(wèn)。對(duì)此，應(yīng)本著實(shí)事求是的原則，多多從邏輯方法，思維習(xí)慣等上層角度去論證和應(yīng)答，因?yàn)槿魏螌?zhuān)業(yè)盡管其學(xué)科內(nèi)容不盡相同，但研究問(wèn)題的邏輯方法卻大致可共享并普適。如問(wèn)：“你本科的化學(xué)專(zhuān)業(yè)會(huì)對(duì)今后所研究的企業(yè)管理專(zhuān)業(yè)有何幫助呢？”，可回答：“四年化學(xué)學(xué)科的研習(xí)培養(yǎng)出自己注重條理邏輯和追究方法步驟的這一理工科思維習(xí)慣，而隨著管理學(xué)等人文學(xué)科的進(jìn)一步發(fā)展和研究的深入，需要相當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù)支持已是方向之一，那么嚴(yán)謹(jǐn)?shù)睦硇运季S便可為發(fā)散浪漫的人文體驗(yàn)提供理論支持和邏輯化規(guī)范。”等等諸如類(lèi)似?？梢?jiàn)，面試前，實(shí)在有必要搜集相關(guān)資料，了解該領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀乃至最新研究動(dòng)向，而可以預(yù)見(jiàn)的是，任何學(xué)科都在走向邊緣化和交叉化，這是跨學(xué)科考研學(xué)生在面試時(shí)不可不提到的一點(diǎn)。

另外，導(dǎo)師一般還會(huì)問(wèn)及學(xué)生為何考入此校，以及未來(lái)打算等等。如“研究生畢業(yè)后打算如何----求職抑或深造？”，該類(lèi)問(wèn)題旨在探尋學(xué)生的讀研目的，回答時(shí)，實(shí)事求是上策，不可偽裝作純粹為了科研所以才來(lái)此讀研，完全可坦誠(chéng)回答為將來(lái)更好地求職，獲一滿意工作等等。若導(dǎo)師進(jìn)一步追問(wèn)“打算尋覓什么樣的工作”，該問(wèn)題旨在考察學(xué)生的興趣所在，內(nèi)心訴求所向，所以回答時(shí)要有所考慮，本著收斂謹(jǐn)慎的態(tài)度。其實(shí)，直抒胸臆也無(wú)妨，因?yàn)殛P(guān)于未來(lái)，有太多不確定，此處露出少許破綻或不當(dāng)，并無(wú)大礙，因?yàn)槿魏我粋€(gè)人，包括導(dǎo)師在內(nèi)，都不會(huì)對(duì)誠(chéng)實(shí)坦蕩反感。

(3)外語(yǔ)能力考核之應(yīng)對(duì)：

提前撰寫(xiě)英文自我介紹，熟讀至背誦還是有必要的，此外，若提問(wèn)時(shí)間允許的話，多介紹自己英語(yǔ)方面的高水平彌足重要，因?yàn)檫M(jìn)入研究生學(xué)習(xí)階段，輔助導(dǎo)師完成一些外文資料的查尋和翻譯是一項(xiàng)重要的工作，若外語(yǔ)上佳，在導(dǎo)師眼中被視為得力助手。面試前突擊口

語(yǔ)表達(dá)當(dāng)然也有必要，(4)非智力因素考核之應(yīng)對(duì)：

撇開(kāi)學(xué)術(shù)問(wèn)題，導(dǎo)師或許營(yíng)造輕松對(duì)話氛圍，讓學(xué)生放松下來(lái)，就愛(ài)好，興趣等等暢所欲言，學(xué)生也大可不必緊張，時(shí)刻提防，只要口氣自然自信沉著即可，過(guò)分城府和老道反而適得其反。最后，考研復(fù)試本質(zhì)上是一場(chǎng)面試活動(dòng)，一場(chǎng)人與人之間的會(huì)面交流，作為學(xué)生一方，要著裝得體，言談溫雅，謙虛誠(chéng)懇，甚至注意手機(jī)調(diào)至振動(dòng)等等細(xì)節(jié)，這些實(shí)屬交往所尚之禮節(jié)，無(wú)須贅述。

過(guò)來(lái)人分享經(jīng)驗(yàn)：考研復(fù)試完美全攻略

應(yīng)該如何準(zhǔn)備復(fù)試將考研進(jìn)行到底呢？

了解信息

“要打就打有把握的仗！”首先你要了解復(fù)試內(nèi)容，確定復(fù)試時(shí)間。復(fù)試重點(diǎn)是考查考生的科研潛力和綜合能力，在內(nèi)容上包括英語(yǔ)聽(tīng)力和口語(yǔ)、專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)及應(yīng)用、專(zhuān)業(yè)技能的掌握、心理素質(zhì)等綜合素質(zhì)，在形式上以面試為主，有的包括筆試、專(zhuān)業(yè)技能、實(shí)驗(yàn)操作等。國(guó)家初試分?jǐn)?shù)線3月底確定，其后各高校根據(jù)招生計(jì)劃和考生成績(jī)確定本校復(fù)試分?jǐn)?shù)線和復(fù)試辦法，一般復(fù)試時(shí)間在4月上旬。因而考生要在這個(gè)時(shí)間經(jīng)常瀏覽招生單位網(wǎng)站，及時(shí)獲取復(fù)試信息，盡早準(zhǔn)備。

復(fù)試是與導(dǎo)師進(jìn)行面對(duì)面的交流，所以你在了解這些官方信息后要通過(guò)各種渠道了解你所報(bào)考的目標(biāo)專(zhuān)業(yè)的發(fā)展方向，該領(lǐng)域研究的熱點(diǎn)、幾種主要觀點(diǎn)，瀏覽目標(biāo)專(zhuān)業(yè)核心期刊目錄，目標(biāo)學(xué)校、專(zhuān)業(yè)導(dǎo)師的主要研究領(lǐng)域，目標(biāo)學(xué)校、專(zhuān)業(yè)導(dǎo)師承擔(dān)的科研項(xiàng)目，目標(biāo)學(xué)校、專(zhuān)業(yè)導(dǎo)師的發(fā)表過(guò)的論文和出版的專(zhuān)著。熟悉、了解這些之后你就可以在面試的時(shí)候發(fā)揮的游刃有余。因?yàn)樵诿嬖嚨臅r(shí)候?qū)熆疾斓木褪且恍?zhuān)業(yè)的問(wèn)題。

了解的途徑很多，可以找在讀的本專(zhuān)業(yè)的研究生了解他們當(dāng)年是如何復(fù)試的，可以向本專(zhuān)業(yè)的指導(dǎo)老師了解一下應(yīng)先重點(diǎn)準(zhǔn)備哪些東西等，也可以向研招辦詢問(wèn)，當(dāng)然還可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)了解各方“小道消息”。

充分準(zhǔn)備

復(fù)試分三個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行——專(zhuān)業(yè)知識(shí)測(cè)試、英語(yǔ)能力測(cè)試、性格品行測(cè)試。所以準(zhǔn)備工作也應(yīng)該圍繞這三個(gè)方面來(lái)進(jìn)行。

一.專(zhuān)業(yè)知識(shí)準(zhǔn)備。作為選拔具有科研能力、創(chuàng)新能力的研究生的考試，對(duì)所要研究的領(lǐng)

域有個(gè)什么樣的了解是復(fù)試?yán)蠋熥铌P(guān)心的問(wèn)題。通過(guò)走訪本專(zhuān)業(yè)的在讀研究生或本專(zhuān)業(yè)的老師了解一下本專(zhuān)業(yè)目前正在承擔(dān)或已經(jīng)完成的、比較重大的科研項(xiàng)目，了解本專(zhuān)業(yè)老師的主要研究領(lǐng)域，尤其是認(rèn)真閱讀一下他們?cè)跈?quán)威性刊物上發(fā)表過(guò)的研究成果?？忌男摒B(yǎng)、品質(zhì)、科研素質(zhì)和能力等綜合素質(zhì)在對(duì)話中會(huì)表露無(wú)遺，這樣才能“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。往往也會(huì)收到意想不到的效果。

二.聽(tīng)力口語(yǔ)準(zhǔn)備。這些年，科研領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，所以導(dǎo)師們對(duì)學(xué)生發(fā)表文章的質(zhì)量也就越來(lái)越看重，都希望自己的學(xué)生能在國(guó)外核心期刊上多發(fā)表文章，所以，對(duì)于英語(yǔ)好的學(xué)生一般都會(huì)有所偏愛(ài)。

復(fù)試前進(jìn)行系統(tǒng)的英語(yǔ)口語(yǔ)訓(xùn)練，英語(yǔ)口語(yǔ)能展現(xiàn)一個(gè)人的才華、生活閱歷和敏捷的反應(yīng)能力。復(fù)試英語(yǔ)絕大多數(shù)是口語(yǔ)考核，從三個(gè)方面進(jìn)行評(píng)價(jià)：一是語(yǔ)言的準(zhǔn)確性，即語(yǔ)法和用詞的準(zhǔn)確性、語(yǔ)法結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性、詞匯的豐富程度、發(fā)音的準(zhǔn)確性；二是話語(yǔ)的長(zhǎng)短和連貫性，即內(nèi)容的連貫性、尋找合適的詞語(yǔ)而造成的停頓頻率及長(zhǎng)短、表達(dá)思想的語(yǔ)言長(zhǎng)短等；三是語(yǔ)言的靈活性和適合性，即語(yǔ)言表達(dá)是否靈活、自然，話語(yǔ)是否得體，語(yǔ)言能否與語(yǔ)境、動(dòng)機(jī)和目的相適應(yīng)。

針對(duì)這些考核內(nèi)容，大家可以有的放矢，針對(duì)性地訓(xùn)練自己的聽(tīng)力和口語(yǔ)，力爭(zhēng)做到準(zhǔn)確、豐富、漂亮。另外，還要特別準(zhǔn)備一下專(zhuān)業(yè)詞匯，可以找一些專(zhuān)業(yè)英文文獻(xiàn)閱讀一下，最好是這個(gè)專(zhuān)業(yè)的世界權(quán)威的文章，說(shuō)不定到時(shí)候還能跟復(fù)試?yán)蠋煯a(chǎn)生些共鳴。

三.面試準(zhǔn)備。面試是導(dǎo)師組正面考察考生的專(zhuān)業(yè)知識(shí)與思維能力，這往往決定對(duì)一個(gè)人的取舍?？忌诿嬖嚽耙J(rèn)真準(zhǔn)備，回答問(wèn)題盡量做到條理清晰、表達(dá)準(zhǔn)確；對(duì)老師提的問(wèn)題要做到知之為知之，不知為不知，切莫胡編亂造、信口開(kāi)河。在此環(huán)節(jié)，老師一般會(huì)問(wèn)一些關(guān)于你個(gè)人的問(wèn)題，目的就是通過(guò)你的回答判斷你的性格、品行和潛能。一定要盡力表現(xiàn)出自己的長(zhǎng)處。你或者創(chuàng)新能力過(guò)人，奇思妙想不斷，或者踏實(shí)好學(xué)，動(dòng)手能力超群?？傊憩F(xiàn)出積極向上的精神面貌，真誠(chéng)求索的治學(xué)態(tài)度，任勞任怨的工作決心。

當(dāng)然，要做到萬(wàn)無(wú)一失就要提前做好調(diào)劑錄取的準(zhǔn)備。由于實(shí)行120%的差額復(fù)試，不可能人人都通過(guò)復(fù)試，因而要做好落選的準(zhǔn)備。萬(wàn)一沒(méi)有通過(guò)招生單位的復(fù)試，應(yīng)該早做打算，考慮參加第二志愿學(xué)校的錄取，或聽(tīng)從導(dǎo)師的建議讀其他學(xué)校其他導(dǎo)師的研究生，盡早聯(lián)系調(diào)劑事宜。

不過(guò)，還是希望大家都不要經(jīng)過(guò)這個(gè)環(huán)節(jié)。一次復(fù)試就通過(guò)！

把握三環(huán)節(jié) 考研復(fù)試不用怕

研究生入學(xué)考試復(fù)試一般包括專(zhuān)業(yè)課筆試、英語(yǔ)聽(tīng)力口語(yǔ)測(cè)試和面試三個(gè)環(huán)節(jié)。作為考研過(guò)來(lái)人，結(jié)合自身的考研經(jīng)歷，我認(rèn)為只要把握好三個(gè)環(huán)節(jié)，復(fù)試就并不可怕。

專(zhuān)業(yè)課筆試 重在梳理知識(shí)

在某種程度上專(zhuān)業(yè)課筆試延續(xù)了初試中對(duì)專(zhuān)業(yè)課的考試方式，但更加彰顯了報(bào)考院校自己的研究特色與考生報(bào)考專(zhuān)業(yè)方向的具體要求。復(fù)試內(nèi)容針對(duì)性更強(qiáng)。我當(dāng)年復(fù)試時(shí)，歷史專(zhuān)業(yè)不同研究方向的試卷各不相同，有的研究方向是開(kāi)放與綜合式的試卷，考查論述題；有的研究方向是相對(duì)閉合式的試卷，考查名詞解釋與問(wèn)答題。我的應(yīng)試技巧是重溫一遍初試中與專(zhuān)業(yè)方向相關(guān)的內(nèi)容，如果有時(shí)間的話，還可以再看一些與專(zhuān)業(yè)有關(guān)的書(shū)籍。

英語(yǔ)聽(tīng)說(shuō)測(cè)試 重在調(diào)整心態(tài)

我認(rèn)為，考生要以一顆平常心去看待復(fù)試。英語(yǔ)聽(tīng)說(shuō)考試在整個(gè)復(fù)試環(huán)節(jié)中所占比例最小。即便發(fā)揮不理想，也不至于對(duì)總成績(jī)產(chǎn)生太大影響，所以不要把它看得太重，放下思想包袱，輕松應(yīng)考，更有利于發(fā)揮出正常水平?？忌崆白龊媚茏龅臏?zhǔn)備，比如說(shuō)“自我介紹”部分，就可以在考前好好準(zhǔn)備一下，要保證語(yǔ)言無(wú)誤與內(nèi)容充實(shí)。在開(kāi)場(chǎng)白中給老師留下一個(gè)好印象，也有利于自己在后面環(huán)節(jié)的正常發(fā)揮。對(duì)話部分一般是一些平常的問(wèn)題，考生只要仔細(xì)傾聽(tīng)，認(rèn)真回答就好了。

專(zhuān)業(yè)面試 重在揚(yáng)長(zhǎng)避短

專(zhuān)業(yè)面試要注意四點(diǎn)：一是衣著整潔，舉止得體。在考生開(kāi)口回答問(wèn)題之前，外形氣質(zhì)已經(jīng)給老師留下了第一印象。二是回答問(wèn)題語(yǔ)言流暢，思路清晰。三是對(duì)于老師提出的疑難問(wèn)題要實(shí)事求是，謙虛求教，切莫不懂裝懂，故弄玄虛。四是揚(yáng)長(zhǎng)避短，化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)。談到考生身上可能存在的劣勢(shì)，我認(rèn)為除了初試成績(jī)不夠高之外，主要是心理素質(zhì)差。有些考生認(rèn)為自己是跨專(zhuān)業(yè)報(bào)考、專(zhuān)升本或是自學(xué)考試畢業(yè)的考生，在復(fù)試中會(huì)處于不利的位置，未進(jìn)考場(chǎng)，先已膽怯。其實(shí)，考生完全可以將這些所謂的“劣勢(shì)”轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)。這一點(diǎn)最重要。每個(gè)考生情況各不一樣，多多少少都有自己的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)。在和老師交流時(shí)，考生要盡量向老師展現(xiàn)“閃光點(diǎn)”，把考官與考生的角色關(guān)系轉(zhuǎn)化成平等交流的關(guān)系，讓老師感受到選擇你是明智的。

思維第一知識(shí)第二 考研面試五大注意

衣著整潔，注意禮貌

面試考官不是時(shí)裝設(shè)計(jì)師，考生也不是時(shí)裝模特。因此，考生穿奇裝異服去面試，非但不能讓考官刮目相看，而且可能招致反感。著裝只要整潔得體就好，不用煞費(fèi)苦心。進(jìn)入考場(chǎng)后，為表示禮貌，考生要向老師問(wèn)好。

勿緘勿濫，作答適度

有的考生在面試中過(guò)于靦腆，半天說(shuō)不出一個(gè)字。還有的考生遇到拿手問(wèn)題，就滔滔不絕說(shuō)個(gè)不停。這兩種傾向都要盡量避免?？忌捥伲蠋熀茈y判斷你的學(xué)習(xí)基礎(chǔ)和邏輯思

維能力是否適合讀研究生；話太多則容易給考官留下過(guò)于炫耀的印象，所以考生作答要適度。

遇到不懂，虛心誠(chéng)信

如果考生一時(shí)不能理解考官的問(wèn)題，一定不要不懂裝懂地解釋。考官既然問(wèn)了那個(gè)問(wèn)題，表明他們已有不錯(cuò)的想法了，換句話說(shuō)，考生靠蒙是不能過(guò)關(guān)的。這時(shí)，考生可以坦誠(chéng)地告訴考官自己不知道。不過(guò)，這并不是最佳的方法。最佳的方法是，考生在告訴考官不懂之后，嘗試著對(duì)問(wèn)題進(jìn)行自己的分析和理解，這樣老師會(huì)感覺(jué)，這個(gè)學(xué)生虛心誠(chéng)實(shí)，善于思考。

思維第一，知識(shí)第二

面試?yán)蠋煻际歉黝I(lǐng)域的專(zhuān)家，他們最關(guān)注的是考生有沒(méi)有發(fā)展?jié)摿?，而不僅僅是知識(shí)是否淵博，因?yàn)橹R(shí)可以通過(guò)讀書(shū)來(lái)獲得，而思維方式則是真正見(jiàn)功底的。答題時(shí)，考生思維要縝密，表達(dá)要流暢，注重邏輯性，在此基礎(chǔ)上，再去發(fā)揮你的知識(shí)面廣的優(yōu)勢(shì)。

常見(jiàn)問(wèn)題，事先準(zhǔn)備

雖然面試考官的提問(wèn)帶有一定的隨意性，但并不是完全猜不到的，有的問(wèn)題，許多院校面試都會(huì)問(wèn)到，例如，你的研究興趣是什么，你打算如何進(jìn)行研究等。一定要事先準(zhǔn)備，別去想以后會(huì)不會(huì)真正從事這個(gè)研究。事先準(zhǔn)備充分了，考場(chǎng)上肯定就會(huì)答得理想一些，考官也會(huì)認(rèn)為考生有想法，有思路

考研過(guò)來(lái)人教你四招復(fù)試技巧

研究生考試初試過(guò)后，漫漫考研征途進(jìn)入了一個(gè)嶄新的階段——復(fù)試。在激烈的復(fù)試競(jìng)爭(zhēng)中，考生的專(zhuān)業(yè)實(shí)力固然非常重要，但復(fù)試技巧也很關(guān)鍵。為此，數(shù)位考研成功的“過(guò)來(lái)人”向記者講述了他們的經(jīng)驗(yàn)之談。

第1招 與學(xué)長(zhǎng)交流 了解導(dǎo)師興趣點(diǎn)

小劉是去年某高校物理專(zhuān)業(yè)復(fù)試的第一名，他認(rèn)為，復(fù)試成功最重要的條件是有信息優(yōu)勢(shì)?！巴ㄟ^(guò)校園網(wǎng)或研招辦得到復(fù)試的時(shí)間地點(diǎn)等基本信息是很容易的，真正的優(yōu)勢(shì)，是要能獲得外校外專(zhuān)業(yè)考生不易獲得的信息和機(jī)會(huì)，如提前與導(dǎo)師接觸。當(dāng)然之前要想好自己該說(shuō)些什么，導(dǎo)師會(huì)問(wèn)什么，該怎樣表現(xiàn)?！?/p>

小劉表示，找導(dǎo)師之前要先了解導(dǎo)師的研究側(cè)重點(diǎn)以及平時(shí)的思維習(xí)慣。而要得到這方面的信息，可直接去找上屆師兄師姐打聽(tīng)。與師兄師姐交流，不僅可獲得導(dǎo)師的相關(guān)信息，有時(shí)還可得到歷年復(fù)試的大致程序、考查的重點(diǎn)、知識(shí)范圍以及復(fù)試備考應(yīng)考經(jīng)驗(yàn)。

第2招 考完試立即電話聯(lián)系導(dǎo)師

“復(fù)試最講究細(xì)節(jié)！”中山大學(xué)研究生黃麗說(shuō)起復(fù)試的成功經(jīng)驗(yàn)時(shí)著重強(qiáng)調(diào)說(shuō)：“考研除了要依靠實(shí)力，還要重視策略。尤其是在復(fù)試階段，實(shí)力大家都相差不多，區(qū)別在于復(fù)試策略。”

據(jù)黃麗介紹，學(xué)校網(wǎng)站是一定要看的，復(fù)試形式和大致內(nèi)容上面都有。同時(shí)一定要和師兄師姐多交流，不斷改善自己的儀態(tài)?！懊嬖嚂r(shí)要謙虛謹(jǐn)慎，不要夸夸其談。最好能面帶微笑，顯出你的自信?！?/p>

而對(duì)于如何與導(dǎo)師接觸，黃麗也有著自己的體會(huì)：“初試結(jié)束后要盡快與導(dǎo)師電話聯(lián)系，并發(fā)郵件表達(dá)自己希望讀他的研究生的意愿，這是一個(gè)非常關(guān)鍵的步驟?！?/p>

第3招 準(zhǔn)備萬(wàn)能句型 復(fù)試放慢語(yǔ)速

此外，針對(duì)英語(yǔ)口語(yǔ)復(fù)試，黃麗認(rèn)為，考生可事先準(zhǔn)備好幾個(gè)萬(wàn)能句型，同時(shí)把語(yǔ)速放慢。“如果英語(yǔ)面試是自己口述而不是老師問(wèn)問(wèn)題，應(yīng)盡量濃縮自己的英語(yǔ)介紹，而且語(yǔ)速千萬(wàn)不要太快。否則，當(dāng)你介紹完自己后，老師就會(huì)毫不客氣地把提問(wèn)你的句子說(shuō)得復(fù)雜而且速度非?？臁！?/p>

第4招 針對(duì)自己的弱項(xiàng)進(jìn)行“惡補(bǔ)”

從湖北大學(xué)考入山東大學(xué)的于欣是公費(fèi)研究生，她認(rèn)為復(fù)試最重要的是要有針對(duì)性，“比如針對(duì)自己相對(duì)薄弱的英語(yǔ)聽(tīng)力和口語(yǔ)，我專(zhuān)門(mén)做了一些強(qiáng)化訓(xùn)練?！?/p>

于欣強(qiáng)調(diào)說(shuō)：“網(wǎng)上關(guān)于復(fù)試的指導(dǎo)數(shù)不勝數(shù)，關(guān)鍵是找到適合自己的方法。對(duì)于不善言辭的我來(lái)說(shuō)，最重要的是要表現(xiàn)出自信?！?/p>

她認(rèn)為，復(fù)試時(shí)要把初試成績(jī)放在一邊，初試成績(jī)好的不要以為自己穩(wěn)操勝券了，差一點(diǎn)的也不要灰心，因?yàn)榇蠹叶际窃谝粋€(gè)新的起點(diǎn)上，最重要的是亮出自己最好的一面。