第一篇：淺談如何提高把握市場、調(diào)控市場的能力和水平

淺談如何提高把握市場、調(diào)控市場 的能力和水平

準(zhǔn)確把握市場和科學(xué)調(diào)控市場是保持良好卷煙市場狀態(tài)的根本前提，是提高客戶滿意度的關(guān)鍵舉措，是滿足市場和消費(fèi)需求的重要基礎(chǔ)。在當(dāng)前建設(shè)更加規(guī)范、更富效率中國煙草的新形勢下，如何提高準(zhǔn)確把握市場和科學(xué)調(diào)控市場的能力與水平，事關(guān)“卷煙上水平”的成效，事關(guān)行業(yè)卷煙銷售工作的持續(xù)健康協(xié)調(diào)發(fā)展。其中，準(zhǔn)確把握市場是科學(xué)調(diào)控市場的基礎(chǔ)和前提，只有在準(zhǔn)確掌握市場信息、精確分析市場動(dòng)態(tài)、不斷提升預(yù)測水平的前提下，才能真正提升以貨源精準(zhǔn)投放、價(jià)格穩(wěn)定有序、服務(wù)提升價(jià)值為核心內(nèi)容的市場調(diào)控能力和水平。

一、以信息采集為前提，市場分析為基礎(chǔ)、需求預(yù)測為核心，全面提升掌握市場的能力和水平

1．提高信息采集的能力和水平，是對(duì)市場科學(xué)把握的前提。

一是要建立常態(tài)化的市場信息采集系統(tǒng)。對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展速度、居民收入、消費(fèi)習(xí)慣與水平、人口數(shù)量、吸煙人數(shù)和占比、卷煙市場容量、銷售品牌、結(jié)構(gòu)與規(guī)格等與卷煙銷售有關(guān)的市場信息進(jìn)行全面了解與準(zhǔn)確掌握。二是建立消費(fèi)者信息采集系統(tǒng)。對(duì)當(dāng)?shù)鼐頍熛M(fèi)者的吸煙數(shù)量、年齡、知識(shí)結(jié)構(gòu)等情況進(jìn)行了解與掌握，通過對(duì)消費(fèi)者信息的全面掌握，精準(zhǔn)劃分消費(fèi)群體，為品牌定位和營銷決策提供指導(dǎo)性意見。三是要注重信息的及時(shí)全面，不能讓信息采集成為無源之水、無本之木。要多方向、多層次、多角度的觀察獲取信息，如對(duì)城市、農(nóng)村、城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)的區(qū)域市場區(qū)分對(duì)待，對(duì)工人、農(nóng)民、白領(lǐng)等消費(fèi)者職業(yè)區(qū)分對(duì)待，對(duì)節(jié)前、節(jié)后，消費(fèi)淡季、旺季等卷煙消費(fèi)市場區(qū)分對(duì)待。根據(jù)不同的類別市場，有針對(duì)性的制定信息收集方式和策略，保證信息的準(zhǔn)確性和有效性。

2．提高卷煙市場分析的能力和水平，是對(duì)市場科學(xué)把握的基礎(chǔ)。

企業(yè)通過各種渠道得來的市場信息，在沒有進(jìn)行分析之前，沒有任何價(jià)值。市場分析是信息采集的結(jié)果，也是市場預(yù)測的準(zhǔn)備。數(shù)據(jù)分析工作中，我們要從市場維度、品牌維度以及零售客戶維度來展開。要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、人文等社會(huì)外部環(huán)境的信息，進(jìn)行總體分析，看卷煙銷售的總體走向和趨勢；從消費(fèi)者需求信息中，看卷煙消費(fèi)的變化；從品牌零售價(jià)格和存銷比信息中，看市場需求滿足狀況；從零售戶銷售信息中，看市場銷售狀況。通過提升市場分析能力和水平，發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會(huì)，找出未能得到滿足的市場，發(fā)現(xiàn)改進(jìn)服務(wù)的空間。

3．提高需求預(yù)測的能力和水平，是對(duì)市場科學(xué)把握的核心環(huán)節(jié) 高的預(yù)測準(zhǔn)確率不一定代表好的需求預(yù)測，真正的需求預(yù)測體現(xiàn)在“預(yù)測為決策服務(wù)”，即需求預(yù)測為了指導(dǎo)采購，采購進(jìn)而滿足客戶訂單，最終由訂單滿足市場消費(fèi)。因此，我們?cè)谶M(jìn)行需求預(yù)測工作中，不但要遵循“從總量到結(jié)構(gòu)、從品類到單品”的原則，還需要采取“自下而上”和“自上而下”兩種形式的預(yù)測。前者是從市場部、品牌部、采供部預(yù)測數(shù)據(jù)的歸納式預(yù)測，公司從市場部、品牌部和采供部三個(gè)方面的預(yù)測數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析得到預(yù)測結(jié)果。后者是指先總后分，層層細(xì)化，先定趨勢，再考慮特別影響因素的演繹式預(yù)測。特別是在趨勢預(yù)測之后的適應(yīng)性調(diào)整，需要在綜合考慮人口、經(jīng)濟(jì)情況等對(duì)區(qū)域市場銷售影響較大的方面因素進(jìn)行重點(diǎn)分析，這需要從整個(gè)區(qū)域市場的角度和層面進(jìn)行總體分析。在總體分析中，需要考慮一線人員提報(bào)的市場分析，但更多的要從宏觀角度來對(duì)預(yù)測結(jié)果進(jìn)行判斷，不要被客戶的訂單數(shù)據(jù)所影響。以年度需求預(yù)測為例，一般來講，我們?cè)谥贫甓刃枨箢A(yù)測時(shí)，會(huì)充分考慮各部門綜合匯總后的預(yù)測數(shù)據(jù)，但是在對(duì)各部門的預(yù)測數(shù)據(jù)進(jìn)行簡單合計(jì)后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)合計(jì)數(shù)或者某類別銷量明顯偏離合理預(yù)測范圍，這就是沒有在全局的角度考慮其他主要影響卷煙銷售因素造成的。因此，“自上而下”的演繹式預(yù)測應(yīng)當(dāng)認(rèn)真分析經(jīng)濟(jì)、行業(yè)等因素對(duì)卷煙銷售造成的影響。如當(dāng)?shù)厥袌鼋?jīng)濟(jì)發(fā)展明顯減緩，將造成卷煙銷量的增速減緩甚至下降，行業(yè)對(duì)低焦油卷煙的導(dǎo)向?qū)⒃斐傻徒褂途頍熶N量的明顯上升。這些因素都必須站在整個(gè)區(qū)域市場的角度進(jìn)行考慮。

二、以貨源投放為手段，價(jià)格穩(wěn)定為保障，客戶服務(wù)為抓手，注重規(guī)范經(jīng)營和專銷結(jié)合，全面提升調(diào)控市場的能力和水平

1．提高貨源投放的能力和水平，是科學(xué)調(diào)控市場的重要手段。

貨源投放是調(diào)控市場的渠道管理手段。在通常的渠道管理中區(qū)域覆蓋、客戶覆蓋，甚至渠道激勵(lì)手段，都可以借貨源投放來實(shí)現(xiàn)。因此，在卷煙營銷中，需要通過貨源投放來調(diào)節(jié)市場供需，保持市場總體稍緊平衡。在貨源投放方法方面，要不斷提升公平公正的水平。按照可供貨源總量、品牌與規(guī)格，客戶類別、緊俏與滿足程度，統(tǒng)一供應(yīng)與分配標(biāo)準(zhǔn)，建立完善公平公正的分配制度，規(guī)范優(yōu)化流程，努力實(shí)現(xiàn)貨源分配的制度化、流程化、規(guī)范化與信息化，最大限度地減少人為因素的影響，最大程度地實(shí)現(xiàn)客戶的滿意。對(duì)各個(gè)不同時(shí)期的貨源尤其是緊俏貨源供應(yīng)與分配政策、原則、標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量與對(duì)象進(jìn)行公開。在貨源投放準(zhǔn)度方面，我們要監(jiān)控市場反饋，通過量價(jià)存監(jiān)測等手段了解市場狀態(tài)，不斷改進(jìn)投放策略精準(zhǔn)度，加強(qiáng)對(duì)增強(qiáng)貨源投放的針對(duì)性和有效性，在細(xì)分市場、客戶和品牌的基礎(chǔ)上，針對(duì)不同區(qū)域的市場、不同業(yè)態(tài)的客戶、不同層次的消費(fèi)群體、不同時(shí)期的銷售進(jìn)度，依據(jù)可供貨源總量及品類結(jié)構(gòu)，制訂不同的貨源投放策略，努力滿足不同客戶、不同消費(fèi)者的需求，力求使合適的銷量滿足真實(shí)的市場、適銷的品牌供應(yīng)真正的客戶。其中要特別注意兩點(diǎn)。一是存銷比高于正常水平、零售價(jià)格明顯偏低的品牌，要嚴(yán)格控量。省局近兩年來對(duì)這兩類品牌分別采取了限調(diào)和限銷的方式進(jìn)行干預(yù)，這種省級(jí)營銷管理組織直接對(duì)卷煙單品做出具體措施的做法，充分體現(xiàn)了省局對(duì)貨源投放水平和能力的重視，表明了省局對(duì)于卷煙的平穩(wěn)銷售和規(guī)范經(jīng)營的態(tài)度。二是堅(jiān)決不把商業(yè)庫存推向零售客戶。在卷煙銷售這個(gè)價(jià)值鏈中，零售客戶做為卷煙銷售的前沿陣地，其利益必須得到保證。一旦商業(yè)公司迫于銷售任務(wù)的壓力，采取各種或明或暗的組合策略，加大貨源投放力度，將過多的庫存推向零售客戶，將會(huì)造成零售客戶環(huán)節(jié)經(jīng)營利潤減少。從短期來看，各個(gè)品牌的價(jià)值下降，如全省不同程度存在的金圣煙價(jià)格偏低。從長期來看，零售環(huán)節(jié)經(jīng)營卷煙利潤過低，將直接造成零售客戶退出卷煙經(jīng)營，“工、商、零”的卷煙供應(yīng)鏈將出現(xiàn)裂痕，我們花費(fèi)多年經(jīng)營的網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)將會(huì)受到重創(chuàng)。

2．提高穩(wěn)定價(jià)格的能力和水平，是科學(xué)調(diào)控市場的根本保障

零售價(jià)格是調(diào)控市場的第一信號(hào)。調(diào)控市場，保持市場的穩(wěn)定有序，關(guān)鍵是價(jià)格穩(wěn)定。只有價(jià)格穩(wěn)定，商業(yè)企業(yè)、零售戶的利益才能穩(wěn)定。因此，要做到科學(xué)調(diào)控市場，必須提升穩(wěn)定價(jià)格的能力和水平。一是要不斷優(yōu)化客戶布局。要逐步使零售戶的布局趨于合理，避免零售戶之間的低價(jià)競銷。同時(shí)要加強(qiáng)許可證管理，嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放卷煙零售許可證。未達(dá)到發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)仍進(jìn)行發(fā)放的，要追究發(fā)放人的責(zé)任。另外，要保持對(duì)無證經(jīng)營和“一戶多證”情況的打擊力度。二是把握真實(shí)需求，堅(jiān)持稍緊平衡。使零售客戶保持合理穩(wěn)定的周存銷比，不積壓過高的庫存，使客戶由從銷量上追求效益轉(zhuǎn)向從價(jià)格上追求效益，從而促進(jìn)價(jià)格的穩(wěn)定。三是要加強(qiáng)信息跟蹤。按照一定的零售戶比例定期或者不定期抽樣監(jiān)測，在抽樣調(diào)查中，不一定要僅僅選擇信息采集點(diǎn)，也可以按比例抽查其他客戶，來對(duì)信息采集點(diǎn)的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性進(jìn)行校驗(yàn)。根據(jù)零售戶的動(dòng)銷情況適時(shí)調(diào)整投放節(jié)奏和數(shù)量。特別是通過對(duì)主銷品牌如芙蓉王、利群、中華、金圣等零售價(jià)格的穩(wěn)控，穩(wěn)定卷煙零售價(jià)格的整體水平。

3．提高客戶服務(wù)的能力和水平，是科學(xué)調(diào)控市場的關(guān)鍵抓手 隨著營銷學(xué)的不斷發(fā)展，傳統(tǒng)的營銷方式早已由推銷變成關(guān)系營銷、組合營銷等。這其中，關(guān)系營銷在現(xiàn)代營銷方式中扮演了一個(gè)極為重要的角色。在未來的競爭中，最重要的競爭目標(biāo)和資源就是卷煙零售客戶，這也是我們多年來不斷將精力集中在網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的原因。同樣的，我們要科學(xué)調(diào)控市場，提高客戶服務(wù)的能力和水平是關(guān)鍵抓手。因此，我們要不斷提高服務(wù)水平，培育忠誠客戶，并不斷擴(kuò)大忠誠客戶的核心價(jià)值，形成穩(wěn)固的客戶關(guān)系。一是要保證零售戶經(jīng)營卷煙的利潤，通過貨源投放控制、品牌培育手段，向零售客戶提供有利潤空間的卷煙產(chǎn)品。二是要保證貨源的有效供應(yīng)，保持貨源的穩(wěn)定供應(yīng)，不出現(xiàn)大起大落，不出現(xiàn)貨源斷檔。三是讓客戶感受真誠服務(wù)。以現(xiàn)代零售終端建設(shè)為契機(jī)，為其提供個(gè)性化、差異化的服務(wù)，不斷讓客戶感受到我們的“星火”服務(wù)的理念。并且，以忠誠客戶為核心，通過他們起到合法經(jīng)營、品牌培育等方面的表率作用，充分發(fā)揮其貢獻(xiàn)度、支持度和信譽(yù)度的當(dāng)前價(jià)值，帶動(dòng)周邊其他客戶的誠信度和發(fā)展?jié)摿Γ嵘闶劭蛻舻恼w價(jià)值。

4．提升規(guī)范經(jīng)營和市場管理的能力和水平，是科學(xué)調(diào)控市場的重要內(nèi)容 規(guī)范經(jīng)營不但是控制市場能力和水平的要求，更是是推進(jìn)“卷煙上水平”的重要保障，只有堅(jiān)持嚴(yán)格規(guī)范，才能創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)秩序，才能推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展。因此，我們必須自上而下的統(tǒng)一嚴(yán)格規(guī)范的思想，不斷的增強(qiáng)規(guī)范的自覺性和堅(jiān)定性，堅(jiān)決杜絕不規(guī)范行為，充分認(rèn)識(shí)到保增長必須在規(guī)范的前提下進(jìn)行，發(fā)現(xiàn)存在異動(dòng)情況，要及時(shí)做出應(yīng)對(duì)。

市場調(diào)控離不開高效的專賣市場管理。一方面要不斷加強(qiáng)對(duì)許可證的管理，清理無證戶、保障持證零售客戶的合法權(quán)益以及開展專賣法律法規(guī)的培訓(xùn)，提高零售客戶守法誠信經(jīng)營的意識(shí)。一方面要不斷加大對(duì)市場的控制力度，特別加大對(duì)真煙流動(dòng)方面的管理力度。由于真煙的流動(dòng)將對(duì)公司的貨源投放、市場的零售價(jià)格造成直接影響，進(jìn)而降低公司對(duì)于市場的調(diào)控水平。因此，不能聽之任之。要走出真煙流出可以幫助本地市場消化庫存的思想誤區(qū)，要清醒的認(rèn)識(shí)到，真煙外流具有雙向性，流出多少就將流入多少。所以，無論是真煙流入還是流出，均要加強(qiáng)控制，從而實(shí)現(xiàn)市場共同管理，資源共同分享。

總之，把握市場、調(diào)控市場是一項(xiàng)系統(tǒng)的長期工作和基礎(chǔ)工作，只有上下配合、客我聯(lián)動(dòng)，扎實(shí)打牢市場控制基礎(chǔ)，才能實(shí)現(xiàn)“歸我管理、由我調(diào)控、為我服務(wù)”的網(wǎng)絡(luò)，從而真正提高把握市場、調(diào)控市場的能力和水平，達(dá)到市場需求基本滿足、零售客戶有所選擇、市場價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定、市場秩序規(guī)范有序的目標(biāo)。

第二篇：如何提高把握市場、調(diào)控市場能力和水平

淺談如何提高把握市場、調(diào)控市場能力和水平

[摘要]:準(zhǔn)確把握市場和科學(xué)調(diào)控市場是保持良好卷煙市場狀態(tài)的根本前提，是提高客戶滿意度的關(guān)鍵舉措，是滿足市場和消費(fèi)需求的重要基礎(chǔ)。在“卷煙上水平”這一長期戰(zhàn)略任務(wù)中，如何提高把握市場、調(diào)控市場能力和水平事關(guān)“卷煙上水平”的成效，事關(guān)行業(yè)卷煙營銷工作的持續(xù)、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]：把握市場，調(diào)控市場，水平

一、準(zhǔn)確把握市場和科學(xué)調(diào)控市場的重要意義

卷煙作為一種特殊商品，具有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)“雙重”身份和特性。既要發(fā)展，又要有效滿足市場需求，這是其具有市場特性的一面；同時(shí)，又因其具有一定的危害性而不能任意發(fā)展，決定了其具有計(jì)劃性的特征。作為整個(gè)卷煙供應(yīng)鏈重要一環(huán)的商業(yè)企業(yè)來說，如何履行好煙草專賣法所賦予的職責(zé)，既要確保市場供應(yīng)、滿足消費(fèi)需求，又要控制其過度發(fā)展，因此，提高準(zhǔn)確把握市場和科學(xué)調(diào)控市場的能力與水平就具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

（一）、以準(zhǔn)確把握市場為前提、科學(xué)調(diào)控市場，保持良好市場最佳狀態(tài)。

保持市場良好狀態(tài)是卷煙營銷上水平的關(guān)鍵。良好的市場狀態(tài)主要表現(xiàn)為市場供求基本平衡、零售價(jià)格保持穩(wěn)定、銷售節(jié)奏均衡平穩(wěn)、客戶需求總體滿足。而要想實(shí)現(xiàn)卷煙的良好最佳市場狀態(tài)，其基本前提是要準(zhǔn)確把握市場狀態(tài)，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)市場需求變化趨勢，進(jìn)行科學(xué)調(diào)控市場，使卷煙市場總體保持穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)勢。

（二）、準(zhǔn)確把握市場和科學(xué)調(diào)控市場是維護(hù)零售客戶利益的關(guān)鍵舉措。

為廣大卷煙零售客戶提供適銷對(duì)路和適當(dāng)數(shù)量、結(jié)構(gòu)與規(guī)格的卷煙品牌，維護(hù)良好的卷煙流通市場秩序，使零售客戶通過卷煙經(jīng)營獲取正當(dāng)經(jīng)營利潤是商業(yè)企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任與義務(wù)。而要想實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，關(guān)鍵在于準(zhǔn)確把握市場和科學(xué)調(diào)控市場。

（三）、準(zhǔn)確把握市場和科學(xué)調(diào)控市場是確保企業(yè)良性發(fā)展的基礎(chǔ)/ 6

和保障。

煙草商業(yè)企業(yè)在以零售客戶為利益共同體，面向消費(fèi)市場的過程中，只有準(zhǔn)確把握消費(fèi)需求、滿足消費(fèi)需要、引導(dǎo)消費(fèi)趨勢、促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)，才能完成各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展。

二、卷煙營銷工作現(xiàn)狀

（一）、對(duì)市場真實(shí)情況的關(guān)注不夠。

當(dāng)前，我們對(duì)準(zhǔn)確把握市場和科學(xué)調(diào)控市場的重要性認(rèn)識(shí)不足，在實(shí)際工作中總是用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的思維來推進(jìn)卷煙銷售工作，總是一味地認(rèn)為煙草是有專賣體制作保障，是“獨(dú)家生意”，是賣方市場，缺乏市場意識(shí)、客戶意識(shí)和服務(wù)意識(shí)，對(duì)市場供求狀況、客戶真實(shí)需求等信息了解不夠深入，對(duì)市場變化被動(dòng)接受，導(dǎo)致卷煙經(jīng)營決策與市場需求、客戶需求、消費(fèi)者需求有偏差，卷煙經(jīng)營質(zhì)量與效益難以持續(xù)提升與發(fā)展。

（二）、供需不協(xié)調(diào)，銷售數(shù)據(jù)不能反映市場真實(shí)需求。

由于在把握市場和調(diào)控市場方面的被動(dòng)，導(dǎo)致存在諸多問題，直接影響與制約了現(xiàn)代卷煙流通秩序的穩(wěn)定、卷煙經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量的提高、客戶滿意度的提升與銷售工作的持續(xù)健康發(fā)展。主要表現(xiàn)為：

1、在卷煙貨源采供方面，由于不了解真實(shí)的市場需求，使所采購與供應(yīng)的貨源難以適銷對(duì)路，市場不認(rèn)可，客戶不接受，導(dǎo)致貨源供應(yīng)中供大于求、供不應(yīng)求、供非所求的問題長期存在。

2、在市場調(diào)控方面，由于對(duì)市場信息掌握不準(zhǔn)確不及時(shí)，調(diào)控措施缺發(fā)全面性和整體推進(jìn)性，導(dǎo)致卷煙經(jīng)營秩序難以規(guī)范均衡有序，時(shí)常出現(xiàn)卷煙市場銷售大起大落、忽高忽低現(xiàn)象。

三、提高把握市場與調(diào)控市場能力的幾點(diǎn)建議

（一）、始終堅(jiān)持以信息采集為前提，市場分析為基礎(chǔ)，需求預(yù)測為核心，全面提升掌握市場的能力和水平。

1、提高信息采集的能力和水平，為科學(xué)把握市場奠定基礎(chǔ)。

一是要建立常態(tài)化的市場信息采集系統(tǒng)。對(duì)本地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展速度、居民收

入、消費(fèi)習(xí)慣與水平、人口數(shù)量、吸煙人數(shù)和占比、卷煙市場容量、銷售品牌、結(jié)構(gòu)與規(guī)格等與卷煙銷售有關(guān)的市場信息進(jìn)行全面了解與準(zhǔn)確掌握。

二是要建立健全客戶信息采集體系。

要通過此體系，對(duì)卷煙零售客戶數(shù)量、地理位置、所處業(yè)態(tài)、所在商圈、經(jīng)營規(guī)模、能力、銷售卷煙品牌數(shù)量、結(jié)構(gòu)、規(guī)格與檔次、客戶經(jīng)營人員數(shù)量、學(xué)歷和知識(shí)層次、守法誠信情況、與公司的配合度等情況進(jìn)行全面了解，對(duì)卷煙零售價(jià)格、客戶庫存、客戶對(duì)卷煙需求、對(duì)公司意見、對(duì)經(jīng)營建議等情況進(jìn)行及時(shí)掌握。

三是建立消費(fèi)者信息采集系統(tǒng)。

對(duì)本地卷煙消費(fèi)者的吸煙數(shù)量、年齡、知識(shí)結(jié)構(gòu)等情況進(jìn)行了解與掌握，通過對(duì)消費(fèi)者信息的全面掌握，精準(zhǔn)劃分消費(fèi)群體，為品牌定位和營銷決策提供指導(dǎo)性意見。

四是要注重信息采集的及時(shí)性、全面性，不能讓信息采集成為無源之水、無本之木。

要多方向、多層次、多角度觀察已獲取的信息，如對(duì)城市、農(nóng)村、城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)的區(qū)域市場區(qū)分對(duì)待，對(duì)工人、農(nóng)民、商人、行政干部、企事業(yè)員工等消費(fèi)者區(qū)分對(duì)待，對(duì)節(jié)前、節(jié)后（尤其是旅游景區(qū)），消費(fèi)淡季、旺季等卷煙消費(fèi)市場區(qū)分對(duì)待。根據(jù)不同的類別市場，有針對(duì)性的制定信息收集方式和策略，保證信息的準(zhǔn)確性和有效性。

2、提高對(duì)市場信息的分析能力和水平，是把握市場的關(guān)鍵。

公司通過各種渠道得來的市場信息，在沒有進(jìn)行分析之前，沒有任何價(jià)值。市場分析是信息采集的結(jié)果，也是市場預(yù)測的準(zhǔn)備。數(shù)據(jù)分析工作中，我們應(yīng)從市場、品牌以及零售客戶三個(gè)維度來展開。一要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、人文等社會(huì)外部環(huán)境的信息，進(jìn)行總體分析，看卷煙銷售的總體走向和趨勢；二要從消費(fèi)者需求信息中，看卷煙消費(fèi)的變化；三要從品牌零售價(jià)格和存銷比信息中，看市場需求的滿足狀況；四要從零售戶銷售信息中，看市場銷售狀況。通過分析，發(fā)現(xiàn)潛在商機(jī)和需求，為科學(xué)調(diào)控市場提供依據(jù)。

（二）、始終堅(jiān)持以貨源投放為手段，價(jià)格穩(wěn)定為保障，客戶服

務(wù)為抓手，注重規(guī)范經(jīng)營，全面提升調(diào)控市場的能力和水平

1、提高貨源投放的能力和水平，是科學(xué)調(diào)控市場的重要手段。

貨源投放是調(diào)控市場的渠道管理手段。在通常的渠道管理中區(qū)域覆蓋、客戶覆蓋，甚至渠道激勵(lì)手段，都可以借貨源投放來實(shí)現(xiàn)。因此，在卷煙營銷中，需要通過貨源投放來調(diào)節(jié)市場供需，保持市場總體稍緊平衡。

在貨源投放方法方面，要按照可供貨源總量、品牌、規(guī)格、客戶星級(jí)或類別、緊俏與滿足程度，統(tǒng)一供應(yīng)與分配標(biāo)準(zhǔn)，建立完善公平公正的分配制度，努力實(shí)現(xiàn)貨源分配的制度化、流程化、規(guī)范化與信息化，最大限度地減少人為因素的影響，最大程度地實(shí)現(xiàn)客戶的滿意。

在貨源投放準(zhǔn)確度方面，我們要監(jiān)控市場反饋，通過量價(jià)存監(jiān)測等手段了解市場狀態(tài)，不斷改進(jìn)投放策略精準(zhǔn)度，增強(qiáng)貨源投放的針對(duì)性和有效性，在細(xì)分市場、客戶和品牌的基礎(chǔ)上，針對(duì)不同區(qū)域、不同業(yè)態(tài)、不同市場類型和同星級(jí)不同業(yè)態(tài)、市場類型、銷售環(huán)境的消費(fèi)群體、不同時(shí)期的銷售進(jìn)度，依據(jù)可供貨源總量及品類結(jié)構(gòu)，制訂不同的貨源投放策略，努力滿足不同客戶、不同消費(fèi)者的需求，力求使合適的銷量滿足真實(shí)的市場、適銷的品牌供應(yīng)真正的客戶。在這個(gè)過程中，要密切關(guān)注交通樞紐區(qū)的貴煙(硬黃精品)、休閑娛樂區(qū)的貴煙（福）、城鎮(zhèn)新、改建區(qū)的黃果樹（藍(lán)佳品）、夜市攤點(diǎn)100元-300元品牌、旅游景區(qū)的省外高、中、低品牌的組合、形象店和標(biāo)準(zhǔn)店的高檔煙組合銷售情況；同時(shí)，要高度關(guān)注存銷比高于正常水平、零售價(jià)格明顯偏低的品牌和客戶、區(qū)域，要嚴(yán)格控量，直到恢復(fù)正常水平為止。

2、提高穩(wěn)定價(jià)格的能力和水平，是科學(xué)調(diào)控市場的根本保障。

零售價(jià)格是調(diào)控市場的第一信號(hào)。調(diào)控市場，保持市場的穩(wěn)定有序，關(guān)鍵是價(jià)格穩(wěn)定。只有價(jià)格穩(wěn)定，商業(yè)企業(yè)、零售戶的利益才能穩(wěn)定。因此，要做到科學(xué)調(diào)控市場，必須提升穩(wěn)定價(jià)格的能力和水平。一是要及時(shí)把握真實(shí)需求，堅(jiān)持稍緊平衡。使零售客戶保持合理穩(wěn)定的周存銷比，不積壓過高的庫存，使客戶由從銷量上追求效益轉(zhuǎn)向從價(jià)格上追求效益，從而促進(jìn)價(jià)格的穩(wěn)定。二是要加強(qiáng)信息跟蹤。按照一定的零售戶比例定期或者不定期抽樣監(jiān)測，在抽樣調(diào)查中，不一定局限于信息采集點(diǎn)，可以按比例抽查其他客戶，來對(duì)信息采集點(diǎn)的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性進(jìn)行校驗(yàn)。根據(jù)零售戶的動(dòng)銷情況適時(shí)調(diào)整投放節(jié)奏和數(shù)量。特別是通過對(duì)主銷

品牌零售價(jià)格的穩(wěn)控，穩(wěn)定卷煙零售價(jià)格的整體水平。

3、提高客戶服務(wù)的能力和水平，是科學(xué)調(diào)控市場的關(guān)鍵抓手。

對(duì)于行業(yè)來說，在未來的競爭中，最重要的競爭目標(biāo)和資源就是卷煙零售客戶，這是我們多年來不斷將精力集中在網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的原因。同樣的，我們要科學(xué)調(diào)控市場，提高客戶服務(wù)的能力和水平是關(guān)鍵抓手。因此，我們要不斷提高服務(wù)水平，努力培育與企業(yè)“發(fā)展同向、工作同心、服務(wù)同步、利益同體”的忠誠客戶，并不斷擴(kuò)大忠誠客戶的核心價(jià)值，形成穩(wěn)固的客戶關(guān)系。一是要保證零售戶經(jīng)營卷煙的利潤，通過貨源投放控制、品牌培育手段，向零售客戶提供有利潤空間的卷煙產(chǎn)品。二是要保證貨源的有效供應(yīng)，保持貨源的穩(wěn)定供應(yīng)，不出現(xiàn)大起大落，不出現(xiàn)貨源斷檔。三是讓客戶感受真誠服務(wù)。圍繞全面實(shí)現(xiàn)營銷現(xiàn)代化、形象規(guī)范化、功能全面化、經(jīng)營信息化、競爭有序化“五化”的目標(biāo)，以現(xiàn)代零售終端建設(shè)為契機(jī)，為其提供“增值服務(wù)”、“個(gè)性化服務(wù)”和“親情服務(wù)”，不斷讓客戶感受到行業(yè)“沁香”服務(wù)的理念。并且，以忠誠客戶為核心，通過他們起到合法經(jīng)營、品牌培育等方面的表率作用，充分發(fā)揮其貢獻(xiàn)度、支持度和信譽(yù)度的當(dāng)前價(jià)值，帶動(dòng)周邊其他客戶的誠信度和發(fā)展?jié)摿?，提升零售客戶的整體價(jià)值。

4、提升規(guī)范經(jīng)營和市場管理的能力和水平，是科學(xué)調(diào)控市場的重要內(nèi)容。規(guī)范經(jīng)營不但是控制市場能力和水平的要求，更是推進(jìn)“卷煙上水平”的重要保障，只有堅(jiān)持嚴(yán)格規(guī)范，才能創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)秩序，才能推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展。因此，我們必須自上而下的統(tǒng)一嚴(yán)格規(guī)范的思想，不斷的增強(qiáng)規(guī)范的自覺性和堅(jiān)定性，堅(jiān)決杜絕不規(guī)范行為，充分認(rèn)識(shí)到保增長必須在規(guī)范的前提下進(jìn)行，發(fā)現(xiàn)存在異動(dòng)情況，要及時(shí)做出應(yīng)對(duì)。

總之，準(zhǔn)確把握市場、科學(xué)調(diào)控市場是一項(xiàng)長期的、系統(tǒng)的、復(fù)雜的基礎(chǔ)工作，需要行業(yè)內(nèi)外配合、上下聯(lián)動(dòng)、客我互動(dòng)，從而真正提高把握市場、調(diào)控市場的能力和水平，達(dá)到市場需求基本滿足、零售客戶有所選擇、市場價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定、市場秩序規(guī)范有序的格局，實(shí)現(xiàn)“卷煙上水平”的最終目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

【1】 <<如何提高把握市場、調(diào)控市場能力和水平>>蘇新玲煙草在線

【2】 《全面推進(jìn)“卷煙上水平” 努力保持行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展》作者：國家煙草專賣局局長姜成康

第三篇：2014房地產(chǎn)市場調(diào)控政策

2014房地產(chǎn)市場調(diào)控政策

陳禹銘

2014年，我國整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，而作為國民經(jīng)濟(jì)重要一環(huán)的房地產(chǎn)市場，自然也無法獨(dú)善其身。受到此前一系列宏觀調(diào)控政策的影響，今年樓市出現(xiàn)了大面積的觀望情況，投資增速顯著放緩。不論是一線城市還是二三線城市，房地產(chǎn)銷售面積和銷售額同比都大幅下滑。為此，從中央到地方都采取了一系列調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)市場加以調(diào)整?？v觀這一年的政策，可以看到政府正嘗試著減少對(duì)房地產(chǎn)市場的行政干預(yù)，轉(zhuǎn)而讓市場供需去調(diào)節(jié)。

分類調(diào)控

國務(wù)院總理李克強(qiáng)3月5日在政府工作報(bào)告中提出：“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展?！?/p>

點(diǎn)評(píng)：從2005年至2013年，每一年的總理政府工作報(bào)告都提到了“調(diào)控”、“遏制房價(jià)上漲”等字眼，唯獨(dú)2014年，“房地產(chǎn)調(diào)控”字眼沒有出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中。但這不意味著政府不調(diào)控，而是不再一味地采用行政手段來遏制房價(jià)過快增長，更加靈活機(jī)動(dòng)的市場手段被融入其中，比如熱點(diǎn)城市抑制投資投機(jī)需求，非熱點(diǎn)城市政策調(diào)控相對(duì)會(huì)寬松。

支持首套房貸

5月12日，央行副行長劉士余召集了15家銀行負(fù)責(zé)人進(jìn)行座談。央行要求銀行“優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”、“合理確定首套房貸款利率水平”、“及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款”。

點(diǎn)評(píng)：今年初，很多城市的中小商業(yè)銀行出現(xiàn)了停止放貸的現(xiàn)象。北京市場上房款放款時(shí)間拉長，導(dǎo)致不少購房交易停滯。央行“喊話”后，房貸審批流程縮短，對(duì)于首次置業(yè)人群來說是一大利好。

限購相繼取消

從今年6月下旬呼和浩特發(fā)文取消限購以來，全國已有40多個(gè)城市相繼取消或者大幅度松綁限購。截至目前，全國僅有北京、上海、廣州、深圳以及三亞這五個(gè)城市的限購還沒有放開。

點(diǎn)評(píng)：今年以來，全國各地尤其是眾多二三線城市均面臨樓市較大的庫存壓力。在這背景下，各地方政府紛紛放松限購政策，以求可以提振市場士氣，加快去庫存。但造成成交低迷的因素復(fù)雜多變，并不是只靠政策松綁可以解決的。

“不動(dòng)產(chǎn)登記”征意見

8月15日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》公布，規(guī)定將集體土地所有權(quán)；房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；宅基地使用權(quán)等納入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍中。而《條例》也對(duì)查詢做出規(guī)定，要求民事主體去登記機(jī)構(gòu)查詢要說明目的。按照《物權(quán)法》規(guī)定，必須是權(quán)利人和利害關(guān)系人才可以進(jìn)行查詢。

點(diǎn)評(píng)：不少人將不動(dòng)產(chǎn)登記制度誤讀為一種能夠有效遏制高房價(jià)、反腐敗等等問題的規(guī)章制度，從而使得這一條例牽扯甚廣，并且背負(fù)了太大的社會(huì)壓力。但如果只從功能來講，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的目的其實(shí)還是在于建立信息庫，從而消除信息孤島。雖然在客觀上能夠有助于調(diào)查腐敗案件、抑制投資性需求的作用，但畢竟作用有限，不應(yīng)被賦予太多的希望。

“9·30”房貸新政

9月30日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（以下簡稱“9·30房貸新政”），內(nèi)容涉及加大對(duì)保障房金融支持、支持居民合理住房貸款需求、支持房企合理融資需求等多項(xiàng)政策。其中，最受購房者歡迎的是“貸清不認(rèn)房”、貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍等措施。點(diǎn)評(píng)：“9·30”房貸新政被業(yè)內(nèi)視為房貸政策的大尺度“松綁”，對(duì)樓市的刺激作用比較明顯。新政推出后，樓市升溫較快。開發(fā)商推盤意愿加強(qiáng)，此前還在觀望的購房者也積極入市。

放寬公積金貸款

10月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部和央行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，要求各地放寬公積金貸款條件。今后職工連續(xù)繳存6個(gè)月即可申請(qǐng)公積金貸款，并取消四項(xiàng)收費(fèi)。而此前是須連續(xù)繳存12個(gè)月。此外，未來公積金貸款額度將有所放寬，比如將支持首套房貸款、適當(dāng)調(diào)高貸款額度等。同時(shí)，還將推進(jìn)公積金異地使用，實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)、轉(zhuǎn)移接續(xù)。

點(diǎn)評(píng)：連續(xù)繳存時(shí)間較長、貸款額度受限、使用比例不高等是公積金貸款被詬病已久的問題。新政策實(shí)施后，繳存時(shí)間減半，將使得申請(qǐng)公積金貸款的門檻大大降低。允許異地互認(rèn)公積金對(duì)異地購房的客群來說是一個(gè)較大利好。

央行降息

11月21日，央行宣布降息，決定自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。其中規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.60%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%。同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。

點(diǎn)評(píng)：央行降息的初衷其實(shí)并不是為了救市，而是為防止宏觀經(jīng)濟(jì)下滑，進(jìn)一步刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的舉措。結(jié)果房地產(chǎn)市場卻成為了直接的受益行業(yè)。降息政策疊加“9·30房貸新政”的影響，使得國內(nèi)一二線城市的樓市成交量迅速回升，地產(chǎn)股集體漲停。

棄選自住房開售

12月5日，北京市住建委通告，對(duì)于自住房棄選房源，開發(fā)商將統(tǒng)一對(duì)符合條件的購房人公開銷售。公開銷售的自住房，除了不再搖號(hào)外，購房資格審核、選房公證以及購買后的產(chǎn)權(quán)登記、再上市等問題，均按現(xiàn)有自住房政策執(zhí)行。截至12月17日，宣布對(duì)外公開銷售剩余房源的自住房項(xiàng)目有：當(dāng)代采育滿庭春MOMA、中國鐵建·順新嘉苑、富力惠蘭美居，后兩者的售價(jià)均為1.6萬元/平方米。

點(diǎn)評(píng)：北京的自住型商品房剛剛誕生僅一年多，目前還在不斷完善之中。由于大批自住房入市，使得北京的剛需樓盤“停漲”，同時(shí)也滿足了相當(dāng)部分的保障性需求客群。此次因?yàn)槲恢玫仍虻谋粭夁x房源，房源不太多，公開銷售也不會(huì)對(duì)市場造成太大影響。

第四篇：房地產(chǎn)市場調(diào)控政策分析

房地產(chǎn)市場調(diào)控政策分析

http:// 2011-05-06[收藏] [推薦] [有獎(jiǎng)糾錯(cuò)] [字號(hào)：大 中 小 ] [打印] [關(guān)閉]

房地產(chǎn)市場調(diào)控政策分析

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。1998—2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)我國經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長平均為1個(gè)百分點(diǎn)；金融危機(jī)爆發(fā)后最關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率達(dá)19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.77個(gè)百分點(diǎn)。

房市調(diào)控特點(diǎn)

2010年政府對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行了一系列調(diào)控，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”。然而對(duì)比2009、2010年房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)全面上揚(yáng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長33.2%，施工面積同比增長26%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積同比增長28.4%，商品房銷售面積同比增長10.1%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源同比增長25.4%。房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比例從2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地產(chǎn)信貸總額占新增信貸總額比例也從20.5%上升到25.4%。

觀察近10年的房地產(chǎn)調(diào)控，我們發(fā)現(xiàn)房價(jià)增幅與GDP、CPI增幅密切相關(guān)，10年來房價(jià)同比變動(dòng)處于二者之間。在CPI進(jìn)入下行通道時(shí)，房價(jià)降幅高于CPI；進(jìn)入上升通道時(shí)，房價(jià)漲幅又高于CPI，在CPI指數(shù)進(jìn)入通脹或存在通脹預(yù)期時(shí)，房價(jià)指數(shù)高于CPI，尤其在加息后仍為負(fù)利率時(shí)更推動(dòng)房價(jià)上升。相比之下CPI與房價(jià)關(guān)系更密切，以此確定房價(jià)合理區(qū)間符合中國的歷史實(shí)際。

房地產(chǎn)調(diào)控的含義是抑制房價(jià)過快上漲、使房價(jià)回到合理區(qū)間。目前，地方政府被要求出臺(tái)房價(jià)控制措施，但關(guān)于房價(jià)合理區(qū)間尚未形成共識(shí)。對(duì)于存在房地產(chǎn)泡沫的熱點(diǎn)城市，房價(jià)收入比和租售比通常作為衡量房價(jià)合理性的指標(biāo)，難以作為近期確定房價(jià)合理區(qū)間的唯一依據(jù)，因房價(jià)已被投資性購房比例過大所扭曲，收入已包括了投資炒房人的收入，但二者可作為保障性住房的評(píng)判依據(jù)；以自住性為主的二、三線城市，應(yīng)以這兩個(gè)指標(biāo)為主確定房價(jià)合理區(qū)間。

房地產(chǎn)調(diào)控政策之金融手段

貨幣手段包括加息、提高準(zhǔn)備金率、控制二套房貸等。本輪加息的背景是應(yīng)對(duì)貨幣供應(yīng)增速過快、防止資產(chǎn)和消費(fèi)品價(jià)格上漲、改變存款負(fù)利率狀況、應(yīng)對(duì)通脹、平衡人民幣升值等。加息對(duì)房地產(chǎn)的影響取決于以下兩個(gè)作用的疊加效果：首先，通脹預(yù)期下房價(jià)上升，加息是否跑得過通脹；加息使開發(fā)和購房成本上升，對(duì)房價(jià)起抑制作用，但成本上升是否跑得過房價(jià)上升，若房價(jià)上升更快，成本上升將被消納。其次，收縮流動(dòng)性，降低自有資金杠桿率。2009年房地產(chǎn)投資自有資金率降至20%以下，房地產(chǎn)開發(fā)成本的資金杠桿率從原來的2.86倍大幅提高到5倍以上，熱點(diǎn)城市逼近10倍。2010年在一系列政策調(diào)控下，開發(fā)商自有資金率提高到52%，投資杠桿率下降到2倍以下，有效降低了開發(fā)商的投資杠桿率。提高首付是降低投資性購房杠桿率的有效手段，如將首付從20%提高到40%，一般會(huì)使資金杠桿率下降五成。當(dāng)前炒房人已難以利用銀行貸款炒房，收縮流動(dòng)性降低杠桿率政策是直接有效的。

房地產(chǎn)調(diào)控政策之限購令

在通脹預(yù)期下，購房熱潮涌現(xiàn)，支付全款投資購房比例上升，錢從銀行存款、股市迅速流向購房市場，2010年四季度交易量大幅上升，房價(jià)仍居高不下。調(diào)控手段中針對(duì)二套房的政策從貸款限制上升到限購，從貨幣手段上升到戶籍手段，直接進(jìn)行了行政干預(yù)，意在遏制投機(jī)炒房。

35個(gè)大中城市是限購的主要對(duì)象，目前只有16個(gè)地方政府出臺(tái)了“限購令”。2010年35個(gè)大中城市商品房占全國銷售總額的51.6%，占總銷售量的35.6%。若設(shè)定這些城市投資性購房比例平均為15%—20%，“限購令”將使全國房地產(chǎn)交易量下降5%—7%左右，交易額下降7%—11%，控制流入的資金量約2500億—4000億元。到底能限制多少房地產(chǎn)貸款？2010年新增房地產(chǎn)貸款2.01萬億元，按照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，個(gè)人抵押貸款占60%，由于交易額下降使開發(fā)貸和個(gè)貸都下降10%左右，約減少2000億元。

當(dāng)前對(duì)“限購令”的看法不一，有的認(rèn)為是歧視外地人，有的認(rèn)為是行政干預(yù)。限購令的直接作用是限制一部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)，但更重要的作用是使市場進(jìn)入觀望，交易量會(huì)應(yīng)聲而下，對(duì)后市的威懾力量遠(yuǎn)高于實(shí)際限購數(shù)量。而房地產(chǎn)開發(fā)商在現(xiàn)金流不困難的情況下，可能會(huì)等待觀望，不太可能出現(xiàn)大的降價(jià)。2011年各項(xiàng)調(diào)控政策有待落實(shí)，尤其是保障性住房見效需要時(shí)間，當(dāng)前臨時(shí)性限購的正負(fù)作用只有密切觀察市場反應(yīng)，審勢調(diào)整。房地產(chǎn)調(diào)控政策之保障性住房與房產(chǎn)稅

據(jù)REICO報(bào)告：2010年全年保障性住房完成投資約8400億元，拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅約5個(gè)百分點(diǎn)。2011年規(guī)劃新開工建設(shè)1000萬套保障性住房，預(yù)計(jì)年底竣工率為60%；按每套平均60平米計(jì)算，將新增保障性住房竣工面積約3.6億平米。預(yù)計(jì)2011年全年保障性住房完成投資約1.3萬億元，將拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增加約10個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)GDP增長1個(gè)百分點(diǎn)。

保障性住房既可有效供給、平抑房價(jià)，又可擠出房地產(chǎn)泡沫、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。如規(guī)劃如期完成，將對(duì)房地產(chǎn)市場乃至經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定起到重要作用，但土地指標(biāo)和資金籌集不容樂觀。若國土資源部不提供指標(biāo)，而從現(xiàn)有指標(biāo)中分配，就等于從地方政府財(cái)政收入中往外分，顯然有較大難度；保障房建設(shè)共需1.3萬億—1.4萬億，中央政府出1000億，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融資平臺(tái)債務(wù)未還，從何籌資？因此，大力支持保障性住房建設(shè)關(guān)鍵是解決資金和土地問題。

房產(chǎn)稅是前段時(shí)間熱議的話題。中國指數(shù)研究院專題報(bào)告指出：如只針對(duì)高端物業(yè)征稅，即重慶模式，預(yù)計(jì)全國每年針對(duì)住宅的征稅規(guī)模將不足千億，資金控制作用不大，對(duì)地方政府也難有效補(bǔ)給；如對(duì)所有存量住宅征稅，稅率為1.5%，全國一年的房產(chǎn)稅將為7600億元，但近期這種方式不現(xiàn)實(shí)。房產(chǎn)稅并不能在短期直接降低房價(jià)，但會(huì)對(duì)房價(jià)預(yù)期起作用，意義在于建立合理的長效稅收機(jī)制，對(duì)于促進(jìn)商品房市場機(jī)制的形成必不可少。土地是平抑房市的權(quán)重力量

2010年，全國70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格同比漲幅保持高位，前3季度同比上漲21.5%。據(jù)國土資源部的數(shù)據(jù)：2010年全國土地出讓成交總價(jià)款達(dá)2.9萬億，較前一年增加71%；全國土地出讓收入預(yù)計(jì)占地方本級(jí)財(cái)政收入的71%。土地財(cái)政比重持續(xù)上升，地方政府是最大的受益方。

金融機(jī)構(gòu)以進(jìn)行土地抵押貸款方式進(jìn)入土地市場，形成了土地金融。據(jù)國土資源部公告：2009年全國84個(gè)城市土地抵押貸款2.59萬億元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押貸款無疑會(huì)超3萬億元。開發(fā)商進(jìn)行土地抵押貸款后，需經(jīng)歷2年左右的開發(fā)周期才能成為產(chǎn)品進(jìn)入市場交易。如這期間市場形勢發(fā)生大的變化，巨額資金將直接關(guān)聯(lián)到金融層面。上世紀(jì)90年代初海南房地產(chǎn)泡沫破滅就是教訓(xùn)之一。以上表明在中國現(xiàn)行土地出讓制度和房地產(chǎn)開發(fā)模式下，無疑是地根吸住了銀根，尤其是在寬松的貨幣政策下，進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的貨幣大量沉積在土地中，2010年尤為突出。

如何疏導(dǎo)積聚在土地中的資金需要被高度重視。供不應(yīng)求時(shí)，房價(jià)上漲，土地增值，資產(chǎn)泡沫上升；如因外部因素使需求速凍，交易量和投資下降，資金鏈緊張，積聚在土地中的資金將無法釋放，可能成為刺破泡沫的利劍。因此土地是平抑房地產(chǎn)市場的權(quán)重力量。一方面要抓緊進(jìn)行財(cái)稅和土地供應(yīng)制度改革，使地方政府的土地財(cái)政比例降低，進(jìn)而和房價(jià)逐步脫鉤；另一方面要促進(jìn)已出讓土地的合理開發(fā)利用，盡快形成有效供給，最終平抑房地產(chǎn)市場。

第五篇：兩會(huì)解讀五 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控

兩會(huì)解讀五 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控 來源: 時(shí)間：2013-03-29 【政府工作報(bào)告摘要】

溫家寶在對(duì)2013年政府工作的建議中指出，2013年我國繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性需求，抓緊完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制和房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系，健全房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展長效機(jī)制。

繼續(xù)抓好保障性安居工程建設(shè)和管理，讓老百姓住上放心房、滿意房。今年城鎮(zhèn)保障性住房基本建成470萬套、新開工630萬套，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村危房改造。

【解讀】

房地產(chǎn)再次成為政府工作報(bào)告中關(guān)注的重點(diǎn)。相比2012年政府工作報(bào)告，今年政府工作報(bào)告對(duì)此的表述更為“堅(jiān)決”。2012年政府工作報(bào)告提出“嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施?！倍衲晏岢龅膭t是“堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性需求?！?/p>

還值得注意的是，今年政府工作報(bào)告首次提出“抓緊完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制，健全房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展長效機(jī)制”，這一提法在往屆政府工作報(bào)告中并未出現(xiàn)，意味著政府已經(jīng)著眼健全穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展的長效機(jī)制。

在保障性安居工程建設(shè)上，政府工作報(bào)告首次明確提出保障安居工程建設(shè)和管理的目標(biāo)是“讓老百姓住上放心房、滿意房”；同時(shí)，對(duì)今年城鎮(zhèn)保障性住房提出更具體的目標(biāo)：基本建成470萬套、新開工630萬套。

此外，作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的一項(xiàng)重要工作，政府工作報(bào)告還提出要“繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村危房改造”。

【綜合分析】 [現(xiàn)狀]

事實(shí)上，中國的保障性住房分為四類，分別是廉租房、公租房、經(jīng)適房和兩限房。其中具有房屋產(chǎn)權(quán)或部分具有產(chǎn)權(quán)的是經(jīng)適房和兩限房，也就是說，相比于這兩種保障性住房，廉租房和公租房更具有“濟(jì)貧”目的，因?yàn)樗鼈兪轻槍?duì)“更窮”的那一部分人。

[原因]

其一，地方政府對(duì)經(jīng)適房仍然不肯放手，抱殘守缺，在住房保障觀念上仍然沒有一個(gè)根本性轉(zhuǎn)變。經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)不是面積大和小、審核嚴(yán)格不嚴(yán)格、交易不交易的問題，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房福利化的堅(jiān)持表明的是，有關(guān)部門仍然沒有從政府主導(dǎo)的、以行政干預(yù)為基本手段、層層劃分組織起來的舊福利體制轉(zhuǎn)變到以被保障對(duì)象為主體、尊重受益人選擇權(quán)自主權(quán)、以市場為基礎(chǔ)的新社會(huì)保障理念。

其二，兩限房定義不規(guī)范，身份模糊不清致使腐敗現(xiàn)象嚴(yán)重，破壞市場公平競爭。它既不是保障性住房，也不是完全市場化的商品房，這種既不是保障性住房又不是商品房的法律依據(jù)卻又無從談起。兩限房的申請(qǐng)?jiān)诿耖g被稱為“陪太子讀書”，申請(qǐng)條件的甄別機(jī)制由政府制定，申請(qǐng)過程存在暗箱操作的空間，限價(jià)房低于市價(jià)的特征必然會(huì)招引逐利的富人或有權(quán)者投機(jī)購買限價(jià)房。

其三，廉租房不給農(nóng)民工(或只給農(nóng)民工中的“勞模”)，經(jīng)適房優(yōu)先公務(wù)員，這類制度缺陷嚴(yán)重地扭曲了住房保障建設(shè)。福利房是單位分房，而且完全是向有權(quán)有勢的人傾斜的，有權(quán)有實(shí)的人福利高，工資也高，權(quán)力少的人福利低，工資也低；完全沒有單位的人是沒有福利的。這種“負(fù)福利”狀況在各地的普遍存在，嚴(yán)重扭曲了住房保障的建設(shè)。

[意義]

雖說保障房供應(yīng)規(guī)模擴(kuò)大，并不能降低商品住宅的價(jià)格，但是，可以調(diào)整住宅供給結(jié)構(gòu)，保障中低收入人群有房住。在北京等不少城市，保障房建設(shè)采取“捆綁式”，即在商品房小區(qū)中配建一定的保障房。與純保障房小區(qū)相比，該保障房項(xiàng)目享有與商品房同等的城市配套條件，這大大增強(qiáng)了保障房的吸引力，并成為保障房成交比例上升的主因。

在城鎮(zhèn)化“引擎”中，保障房同樣占有較為重要的地位。城鎮(zhèn)化進(jìn)程必然伴隨著農(nóng)民進(jìn)城、居住條件改善等，這個(gè)過程不僅對(duì)保障房，也對(duì)相關(guān)的配套設(shè)施有大量需求，成為相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇。

保障房建設(shè)規(guī)模的加大，也促使相關(guān)制度完善。隨著大量保障房項(xiàng)目的陸續(xù)入市，保障房建設(shè)任務(wù)中潛藏的質(zhì)量、分配、管理等問題也會(huì)放大，其融資、監(jiān)管都需要更加嚴(yán)格的制度。因此，保障房的流轉(zhuǎn)問題需要地方政府及時(shí)出臺(tái)相關(guān)配套措施。