淺談涉案房地產建筑面積的確定與測算（合集5篇）

第一篇：淺談涉案房地產建筑面積的確定與測算

淺談涉案房地產建筑面積的確定與測算（宿州市價格認證中心婁文俠）

涉案物品價格鑒證工作是向仲裁機構和司法機關履行舉證職能的一項嚴肅性工作，隨著社會經濟和城市的不斷發(fā)展，涉案房地產的價格鑒證工作也愈顯重要，為實現房產訴訟關口前移，認證程序先行，舉證效力可信，現就涉案房地產建筑面積的確定與測算等有關問題談一些自己的看法。

一、建筑面積的主體

房地產與建筑物在一定程度上是兩個不同的概念，在價格鑒證結論書的語言敘述上應有所區(qū)別。因房地產（又可稱為不動產、物業(yè)等）有三種可能的存在形態(tài)：建筑物、土地、房地。建筑物有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物是指人工建筑而成的所有東西，既包括房屋，又包括構筑物。狹義的建筑物是指房屋，不包括構筑物。對于建筑物、房屋、構筑物的概念，《現代漢語詞典》作了如下解釋：“建筑物：建筑而成的東西，如房屋、橋梁、隧道、水壩等?！薄胺课荩河袎Α㈨?、門、窗、供人居住或做其他用途的建筑物?！薄皹嬛铮阂话悴恢苯釉趦冗M行生產和生活活動的建筑物，如水塔、煙囪等。”也就是說房屋、建筑物、構筑物只是房地產的一種存在形態(tài)。房地產土地房屋

不動產建筑物構筑物物業(yè)房地

為了體現其工程量的大小以及計算其價值，房屋、建筑物、構筑物的量就需要用統(tǒng)一的標準來衡量，由此，就有了建筑面積這一計量單位。

二、建筑面積的內涵

建筑面積按照使用用途的不同，分為住宅（房屋）建筑面積、營業(yè)用房建筑面積，倉庫建筑面積等。房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。房屋建筑面積分為套內建筑面積和分攤的公有建筑面積。成套房屋的套內建筑面積是指由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成的面積。在現實的房地產交易中，有按建筑面積計價，有按套內建筑面積計價，也有按套內使用面積計價的。目前房屋產權證所注明的建筑面積（即合法的產權建筑面積）并不一致，有建筑面積，有套內建筑面積，有套內使用面積。而市場上新建商品房的銷售建筑面積與產權建筑面積也不相一致。因此價格鑒證人員一定要搞清其面積內涵，從而準確的確定其重置成本或建安單價。

使用面積

套內建筑面積墻體面積房屋建筑面積陽臺面積

分攤的公有建筑面積

三、建筑面積的確定與測算

《中華人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定：房屋權屬登記機關在依法核發(fā)房屋權屬證書時??并要進行實地勘驗或要求權利申請人提供房產測繪機構的實地勘驗??核發(fā)房屋權屬證書，并將房屋的性質、面積等記錄在房屋權屬證書及權屬檔案中。房地產權利一經登記機關在登記簿上注冊登記，該權利在法律上有絕對效力，受國家法律保護。實踐證明，涉案房地產價格鑒定與社會中介機構的房地產價格評估不同：估價主要是為委托方提供咨詢意見，盡可能在合理范圍內滿足當事人的要求，因此主要為當事人提供服務；價格鑒定主要是為司法機關提供證據材料，更強調結論的科學性、客觀性、公正性。根據委托鑒定房地產的具體情況，鑒定標的建筑面積的確定與測算有以下三種方式：

1、對于有房屋權屬證書及權屬檔案中的記載的，經核實委托鑒證的房地產建筑面積與房屋權屬證書及權屬檔案中的記載的相一致的，可直接獲取房屋或建筑物的建筑面積，這是一種行之有效的渠道，開展現場勘驗，主要是對委托鑒證的房地產進行現場勘察核實，確認無誤并保留筆錄以備查驗。

2、委托鑒證的房地產建筑面積與房屋權屬證書及權屬檔案中的記載的不相一致的，即委托鑒定標的的建筑面積有所變化的，對于增加或減少部分的建筑面積需進行實地勘驗、重新測算，并要求委托方或雙方當事人共同簽字確認。

如房屋新建、擴建導致的面積增加，房屋倒塌、拆除造成的面積減少等。對于鑒證基準日與現場勘驗日期建筑物現狀有所改變的，重點核實鑒證基準日建筑物的狀況，同時注明現狀變更情況。

3、對于無房屋權屬證書及權屬檔案中的記載的，或委托鑒定標的有房屋權屬證書及權屬檔案記載，但建筑面積測算明顯錯誤的。一方面價格鑒證人員要與執(zhí)法部門溝通，共同確認委托鑒定標的，并在委托書上注明該鑒證事項，另一方面價格鑒證人員要認真勘測、比對，確定鑒證基準日建筑物實際的建筑面積，以備查驗。

2006年9月，我們受法院委托對位于淮河路的一處綜合樓進行價格鑒定，經對鑒定標的現場勘查，發(fā)現產權證記載的建筑面積比實際建筑面積多出162.66平方米，鑒定人員隨即通知法院，對鑒定標的進行了二次勘查，結果確定產權證記載有誤。執(zhí)法人員與當事人對此進行了簽字確認?？梢姡瑑r格鑒定人員在遵守合法原則的前提下，更要注重客觀性、事實性和公權力的體現，這也是鑒定與評估的主要區(qū)別。因為每一個鑒定結論都要承擔一定的法律責任，作為證據材料，科學性與準確性是基本要求，鑒定結論是同一定的法律事實緊密聯系的，為保證公權力體現的質量，作業(yè)質量就成為價格鑒定的生命線，因此價格鑒定人員就需要在技術標準上下功夫。否則，我們在向司法機關提供證據材料時，就失去了其可信度。

更值得注意的是，2000年12月28日，建設部、國家測繪局發(fā)布了《房產測繪管理辦法》（建設部令第83號）。該辦法規(guī)范了房屋建筑面積計算和房產測繪行為，只有按照該辦法的規(guī)定取得房產測繪資格的單位或國家認可的房產測繪成果鑒定機構，才能依法實施房屋建筑面積計算或鑒定。因此價格鑒證人員的測算結果是無的法律效力的，為了協助司法部門執(zhí)行案件，就必須依據現有所能提供的資料仔細地勘察丈量，以準確的測算出鑒證標的的建筑面積，并附圖加以說明。為了歸避風險，鑒證人員就有必要在限定條件中注明：鑒定標的建筑面積為價格鑒證人員實測，僅為本次鑒定所用，不作他用。從而避免鑒定標的在拍賣、產權過戶等過程中有關建筑面積的糾紛問題。

四、建筑面積的計算規(guī)范

2005年4月15日，建設部公告第326號，編號GB-T50353－2005公布了《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》，自2005年7月1日起實施，隨之《全國統(tǒng)一建筑工程預算工程量計算規(guī)則》（建標【1995】736號）發(fā)布的《建筑面積計算規(guī)范》停止執(zhí)行。現執(zhí)行的規(guī)范中，個別項目計算有所更改，如原“屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計算”，現為“有永久性頂蓋無圍護結構的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等，應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算”。也就是說像加油站、車棚等的建筑面積就比原來的少了一半，如果涉及此類建筑物的價格鑒定，其建筑面積的確定，就要加以說明。因此，這些已經辦理產權證或有產權記載的建筑物，其建筑面積的確認就在一種過渡階段。這一建筑面積計算標準的變化對價格鑒定產生了一定的影響。雖然這種標準變化對同一標的的建筑造價沒有什么影響，但由于建筑面積計算規(guī)則的變化，從而導致建安單價發(fā)生了變化，因此我們在參數選取時也要做相應的調整。

附表：《新舊建筑面積計算規(guī)則對比表》

附表：新舊建筑面積計算規(guī)則對比表序號

執(zhí)行年期

鑒定標的

建筑面積計算規(guī)則

2005.7.1前（舊）

單層建筑物不論高度如何

按建筑物外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算

2005.7.1后（新）

單層建筑物高度在2.2米以上者

計算全面積

單層建筑物高度不足2.2米者

計算1/2面積

單層建筑物和多層建筑物首層的建筑面積

按建筑物外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算

多層建筑物自然層的層高在2.2米及以上者

計算全面積

多層建筑物自然層的層高不足2.2米者

計算1/2面積

2005.7.1前（舊）

單層建筑物內設有部分樓層者

亦應計算建筑面積

2005.7.1后（新）

單層建筑物內設有部分樓層者，其二層及二層以上的樓層，以及多層建筑物二層及二層以上的樓層

均應計算建筑面積

有圍護外墻的，應按外墻結構的外圍水平面積計算；無外墻的，應按自然層結構板水平投影面積計算；

層高在2.2米及以上者，計算全面積；高度不足2.2米者，計算1/2面積

2005.7.1前（舊）

建筑物內的技術層、層高超過2.2米的

按技術層外圍水平面積計算

技術層層高雖不超過2.2米，但從中分割出來作為辦公室、倉庫的

應按分割出來的使用部分外圍水平面積計算建筑面積

2005.7.1后（新）

建筑物內的技術層和檢修通道（不論高度如何）

均不計算建筑面積

技術層和檢修通道內設有維護結構的辦公室、值班室、儲藏室等，層高在2.2米以上時

按其圍護結構外圍水平面積計算建筑面積

2005.7.1前（舊）

電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等

均按建筑物自然層計算建筑面積

2005.7.1后

室內樓梯間、電梯井、觀光電梯井、自動扶梯、水平步道（滾梯）

均按建筑物自然層計算建筑面積

室內提物井、管道井、抽油煙機風道、通風排氣豎井、垃圾道、附墻煙囪等

應按首層面積計算建筑面積

2005.7.1前（舊）

建筑物內無樓梯，設室外樓梯的，其室外樓梯

按每層水平投影面積計算建筑面積

室內有樓梯并設室外樓梯的，其室外樓梯

按每層水平投影面積的一半計算建筑面積

2005.7.1后（新）

有永久性頂蓋的室外樓梯

應按其依附的建筑物自然層數的水平投影面積之和的一半計算建筑面積

序號

執(zhí)行年期

鑒定標的

建筑面積計算規(guī)則

2005.7.1前（舊）

有柱的雨蓬、車棚、貨棚、站臺等

按柱外圍水平面積計算

獨立柱的雨蓬、單排柱的車棚、貨棚、站臺等

按頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積

2005.7.1后（新）

雨蓬的外邊線至外墻結構外邊線的寬度超過2.1米時

應按其水平投影面積的一半計算建筑面積

2005.7.1前（舊）

突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等

按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積

突出屋面的沒有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等

不計算建筑面積

2005.7.1后（新）

屋頂樓梯間、水箱間、電梯機房、花架、涼亭、露天泳池等

不計算建筑面積

2005.7.1前（舊）

無圍護結構的凹陽臺、挑陽臺

按其水平面積一半計算建筑面積

2005.7.1后（新）

建筑物的陽臺

均應按其水平投影面積的1/2計算

2005.7.1前（舊）

建筑物內變形縫、沉降縫等，凡寬在300mm以內者

均依其縫寬按自然層計算建筑面積，并入建筑物建筑面積之內計算

建筑物內寬度大于300mm的變形縫、沉降縫

不計算建筑面積

2005.7.1后（新）

建筑物內的變形縫

應按其自然層合并在建筑物面積內計算 10

2005.7.1前（舊）

建筑物間有頂蓋的架空走廊

按其頂蓋水平投影面積計算

2005.7.1后（新）

建筑物間有圍護結構的架空走廊

按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.2米及以上者計算全面積；層高不足2.2米者計算1/2面積

有永久性頂蓋無圍護結構的

應按其結構底板水平面積的1/2計算

無永久性頂蓋的架空走廊

不計算建筑面積

第二篇：房屋建筑面積測算的有關規(guī)定

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房屋建筑面積測算的有關規(guī)定

關于房屋建筑面積測算的有關規(guī)定

(一)計算全部建筑面積的范圍

1)永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

2)房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20M以上部位計算建筑面積。

3)穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20M以上的，按其水平投影面積計算。

4)樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

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5)房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在2.20M以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20M以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

6)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算

7)屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算

8)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算

9)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算

10)地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算

11)有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

12)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

13)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積

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計算。

14)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。

15)有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。

(二)計算一半建筑面積的范圍

1)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

2)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

3)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

4)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

5)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

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(三)不計算建筑面積的范圍

1)層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。

2)突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

3)房屋之間無上蓋的架空通廊。

4)房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

5)建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

6)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

7)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

8)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

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9)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

10)與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。來源：（房屋建筑面積測算的有關規(guī)定http://s.yingle.com/s/372788.html）心懷法治.相關法律知識

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2018

第三篇：關于規(guī)范建設項目建筑面積測算管理工作的通知

關于規(guī)范建設項目建筑面積測算管理工作的通知

2007-5-24 0:00:00 來源：瀏覽次數：706 共 1 頁

規(guī)建字〔2007〕485號

簽發(fā)人：尹海林

吳炳灝

關于規(guī)范建設項目建筑面積

測算管理工作的通知

各有關單位：

為進一步加強規(guī)劃建設和土地管理工作，提高審批效率，保障建設單位的合法權益，現就進一步規(guī)范建設項目建筑面積測算管理工作有關意見通知如下：

一、規(guī)劃管理部門在辦理建設項目的《建設工程規(guī)劃許可證》、規(guī)劃驗收時，依據中華人民共和國國家標準《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353--2005）控制建筑面積。國土房管部門辦理建設項目的銷售許可證和初始登記時，依據中華人民共和國國家標準《房產測量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000）及《天津市房屋面積測算技術規(guī)范》控制建筑面積。

二、建設工程竣工后，按下列程序辦理有關手續(xù)：

1、建設單位在辦理建設項目規(guī)劃驗收過程中，竣工實測建筑面積與《建設工程規(guī)劃許可證》之間誤差在允許范圍之內的項目，規(guī)劃管理部門按照竣工實測建筑面積核發(fā)《建設工程規(guī)劃驗收合格證》?？⒐崪y建筑面積與《建設工程規(guī)劃許可證》之間誤差超出允許范圍的項目，超出部分認定可以保留的，按規(guī)定進行處罰，并將處理情況函告國土房管部門。處罰完畢后，建設單位依法按程序重新申請變更《建設工程規(guī)劃許可證》。變更完成后，規(guī)劃管理部門核發(fā)《建設工程規(guī)劃驗收合格證》。

2、建設單位持《建設工程規(guī)劃驗收合格證》（存在違法行為的，同時持違法處罰決定通知書），到國土房管部門辦理初始登記手續(xù)。登記測量面積超出土地出讓合同約定面積的，由國土房管部門按照登記測量面積，根據有關規(guī)定收取增加部分的土地出讓金，有關部門收取增加部分的配套費等費用后，再辦理初始登記手續(xù)。

三、已取得《建設工程規(guī)劃許可證》的在建項目，按下列程序辦理商品房銷售許可及土地出讓手續(xù)：

1、房地產開發(fā)企業(yè)使用經規(guī)劃部門批準的建筑施工圖紙申請商品房銷售許可前置測量的，前置測量面積超出土地出讓合同約定面積的，由國土房管部門按照前置測量面積，根據有關規(guī)定收取增加部分的土地出讓金后，再辦理商品房銷售許可手續(xù)。

2、房地產開發(fā)企業(yè)未使用經規(guī)劃部門批準的建筑施工圖紙申請商品房銷售許可前置測量的，待房地產開發(fā)企業(yè)提供經規(guī)劃部門批準的建筑施工圖紙重新測量后，按照上述規(guī)定辦理。

四、本通知自下發(fā)之日起執(zhí)行，對于歷史遺留問題參照本通知執(zhí)行。

二○○七年五月十七日

第四篇：房地產經濟指標測算方法

1.市場供需狀況理論預測

1.1市場供應量預測2012年商品房竣工量可以采用統(tǒng)計關系預測。對全國2006年至2011年當年商品房竣工面積（Y）與前一年商品房施工面積(X1)、前兩年商品房施工面積(X2)、前一年商品房新開工面積（X3）、前兩年商品房新開工面積（X4）進行統(tǒng)計分析，可以得到以下關系：

Y＝44467.2－2.723X1＋0.554X2＋3.298X3＋1.525X4，相關系數r＝0.98。

拿個很久以前的值來說，根據統(tǒng)計資料，2000年全國商品房施工面積及新開工面積分別為63529萬m2、28259萬m2，1999年全國商品房施工面積及新開工面積分別為55105萬m2、21633萬m2，代入上式得2001年商品房竣工面積預測值為27940萬m2。2012年的數據已經出來了，各位可以自行測算。

1.2市場需求量預測1.2.1計算說明根據1995年以來數據統(tǒng)計，住宅銷售面積占總商品房銷售面積的比重有逐年增長趨勢，預測2001年住宅銷售比重為0.913，在計算出住宅銷售面積后，據此換算出商品房銷售面積。

市場需求量采用收入支出比例模型預測。根據統(tǒng)計資料預測2001年城鎮(zhèn)居民消費支出為6914元。根據世界各國統(tǒng)計資料，當恩格爾系數下降至0.4～0.45時，住宅消費支出比重將升到15～20%。在房改政策推動下，我國住宅消費支出近期會有大幅上升，但考慮到我國住宅消費支出比重一直較低，在此估算時住宅消費支出比按15％考慮。人口采用第五次人口普查的全國城鎮(zhèn)總人口45594萬人。

另外，隨商品房需求增加，建筑品質也在同時得到提升，在房地產的這一上升周期內，商品房尤其住宅價格，仍可能維持1季度的上升趨勢，根據歷史資料預測2001年住宅平均價格為2100元/m2。

1.1.2計算公式全市住房消費支出＝總人口×人均消費支出×住宅消費支出比＝45594×6914×0.15 ＝4728.55（億元）

2001年住宅銷售面積＝住房消費支出÷平均房價＝4728.55（億元）÷2100（元/m2）

＝22517（萬m2）

第五篇：房屋建筑面積的測算和共有面積的分攤(標準化知識講座)

房屋建筑面積的測算和共有建筑面積的分攤是人們普遍關心的問題，涉及千千萬萬房屋產權人的切身利益。房屋面積的大小與房屋的共有面積的分攤有很大關系。確定房屋面積的大小，一定要了解房屋面積的計算方法及房屋共有面積的分攤原則。隨著房地產市場的日漸成熟，人們對房屋共有建筑面積分攤問題的爭議有所增加。分攤面積、分攤部位的隱蔽性和復雜性給房屋買賣雙方制造了些誤解，尤其是個別建設方利用政策的不全面性鉆空子，損害了老百姓的利益，從而迫使更多的人開始關注商品房建筑面積的測算和共有面積的分攤問題。

一、房屋面積測算和共有面積分攤的有關規(guī)定

目前，我國關于房屋建筑面積測算和共有面積分攤的主要規(guī)定包括：國家標準GB／T 17986．1—2000《房產測量規(guī)范第1單元：房產測量規(guī)定》；中華人民共和國建設部頒布的建住房[2002]74號文件；全國各地方政府頒布的當地的《房產測繪實施細則》。

GB／T 17986．1——2000自發(fā)布以來，對規(guī)范我國的房地產市場和房產測繪工作起到了巨大的推動作用。該標準規(guī)定了城鎮(zhèn)房產測量的內容與基本要求，其中關于房屋建筑面積的測算和共有面積分攤的規(guī)定，更值得廣大房屋產權人學習和了解。

二、成套房屋面積的測算

(一)成套房屋的建筑面積

房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、半地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結構牢固、層高在2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。

套內自有墻體面積，全部計入套內墻體面積。套與套之間的共有墻，套與公共部位的共有墻體，套與外墻(包括山墻的墻體)，均按墻體的中線計算套內墻體面積與套內建筑面積。

套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算，其中封閉陽臺按水平投影全算建筑面積，不封閉的陽臺按水平投影面積的一半計算建筑面積，而沒有頂蓋的陽臺則不計算建筑面積。

關于計算建筑面積的原則，計算全部建筑面積、一半建筑面積以及不計算建筑面積的房屋類型或部位，GB／T 17986．1—2000中有詳細的規(guī)定。

1．計算建筑面積原則上應具備的條件

根據計算建筑面積的有關規(guī)定和原則，能夠計算建筑面積的房屋原則上應具備以下普遍性的條件：具有上蓋；有圍護物；結構牢固，屬永久性的建筑物；層高在2．20m或2．20m以上；可作為人民生產或生活的場所。這里的層高是指

房屋的上下兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離。樓板面至屋項面的垂直高度也包括樓板面至房屋頂平臺面的高度，但房屋頂面或平臺面都不應包括隔熱層的高度。

2．計算全部建筑面積的范圍

(1)永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2．20m以上部位計算建筑面積。

(2)穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2．20m以上的，按其水平投影面積計算。挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

⑶樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、管道井等均按自然層計算面積。

(4)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2．20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2．20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

(5)屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

(6)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

(7)地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2．20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。

(8)有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

(9)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

(10)屬永久性建筑且有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

(11)依坡地建筑的房屋，利用吊腳作架空層，有圍護結構的，按其高度在2．20m以上部位的外圍水平面積計算。

(12)有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。該規(guī)定也適用于沉降縫。

3．計算一半建筑面積的范圍

(1)與房屋相連，有上蓋但無柱的走廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

(2)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

(3)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

(4)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。該室外樓梯應該是永久性的、結構牢固的、人民生產和生活正常使用的建筑物。

(5)有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

4．不計算建筑面積的范圍

(1)層高小于2．20m的夾層、插層、技術層、地下室和半地下室。

(2)突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。

(3)房屋之間無上蓋的架空通廊和挑廊。

(4)房屋的天面、挑臺，天面上的花園、泳池。

(5)建筑物內的操作平臺，上料平臺及利用建筑物的空間安置的箱、罐的平臺。這些平臺的特點是沒有自己的頂蓋，也沒有圍護物。

(6)騎樓、過街樓的底層，又是社會性公用通道的道路或街巷通行的部分。

(7)利用引橋、高架橋、高架路路面作為頂蓋建造的房屋。這里指的是在引橋、高架橋、高架路面下建造的房屋，而房屋的頂蓋是利用引橋橋面，或高架橋路面，或高架路路面。如果在引橋、高架橋、高架路面下建造的房屋，沒有利用引橋橋面、高架橋路面或高架路路面作為項蓋，而有自備的頂蓋，則不在此規(guī)定之列。

(8)活動房屋，臨時房屋，簡易房屋。不是永久性的建筑都不應計算建筑面積。

(9)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

(10)與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。

(二)套內房屋使用面積

房屋使用面積是指房屋戶內全部可供使用的空間面積，根據房屋的內墻面水平投影面積計算。套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的凈面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：

(1)套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。

(2)套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。

(3)不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。

(4)內墻面的裝飾厚度應計入使用面積。

三、共有建筑面積的分攤

(一)共有建筑面積的內容

房屋共有建筑面積是指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。電梯

井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢房屋服務的公共用房的建筑面積，均屬共有建筑面積，以水平投影面積計算。套與公共建筑之間的分隔墻和外墻水平投影面積一半的建筑面積也屬共有建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

共有建筑面積根據其使用功能，大致可分成三類：全幢共有共用的建筑面積、功能區(qū)內共有共用的建筑面積、層共有建筑面積。為整幢房屋服務的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由全幢進行分攤。

房屋共有建筑面積的所有權屬參與共有建筑面積分攤的各產權人。

(二)共有建筑面積的處理

1．共有建筑面積的計算方法

整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房，以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。

2．共有建筑面積的處理原則

一幢房屋具有多個產權人(單位)，或者需要分層(單元)分別提供產權登記面積的，且存在無法分割的共有部位的，需要確定和計算共有建筑面積。單產權的房屋、獨立幢產權或獨立宗地的由若干個單產權組成的連體房屋，不存在共有建筑面積，其房屋外墻體全部歸入各戶房屋建筑面積內；毗連房屋四至墻體歸屬由相鄰各方指認確定。

共有建筑面積的具體處理原則為：產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規(guī)定執(zhí)行；無產權分割文件或協議的，可依相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。

共有建筑面積按比例分攤的公式如下：

套(戶)分攤的共有建筑面積=共有建筑面積分攤系數×套(戶)內建筑面積其中共有建筑面積分攤系數是根據整幢的共有建筑面積和整幢套面積的總和求取的，即：共有建筑面積分攤系數=整幢共有建筑面積÷整幢套(戶)內建筑面積總和。

3．可以分攤的共有建筑面積

按GB／T 1 7986．1—2000的規(guī)定，商品房共有建筑面積的分攤以幢為單位，分攤的共有建筑面積為一幢樓內的共有建筑面積。其中為整幢房屋服務的共有建筑面積，由該幢樓各套(或戶)商品房分攤；為局部范圍服務的共有建筑面積，則由被服務的各套(戶)商品房分攤。各套商品房應分攤的共有建筑面積，為各次分攤的共有建筑面積之和。具體可分攤的共有建筑面積一般有：共有的電梯井、電(樓)梯前廳、管道井、垃圾道、觀光井(梯)、提物井、樓梯間、電梯間、門廳、大廳、過道、門廊、門斗、電梯機房、水箱間、避險間、室外樓梯、地下室、半地下室；為本幢房屋服務的變電室、水泵間、設備間、值班警衛(wèi)室、公共用房、管理用房、消防控制室、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調機房、供暖鍋爐房、電梯工休息室；公共建筑之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。

列為應分攤的為整幢建筑服務的值班警衛(wèi)室，是指設于一幢房屋門口處供警衛(wèi)員、保安員值班守衛(wèi)用的房屋，包括與警衛(wèi)室相連的值班休息用房，也包括為整幢房屋服務的與警衛(wèi)室合并使用的接待室、傳達室，還包括自動報警控制中心和影像監(jiān)控室等，但不包括在該建筑物外獨立設置的警衛(wèi)室和為多幢建筑服務的警衛(wèi)室。

4．不應分攤的共有建筑面積

按照規(guī)定，不是為一幢房屋直接服務的倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房，用于人防工程的地下室建筑，單獨具備使用功能的獨立使用空間(如獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚等)，售房單位自營自用的房屋，為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房，作公共休憩用的亭、走廊、塔和綠化用建筑物，以及其他用作公共事業(yè)的市政建設的建筑物，不計入共有建筑面積，不應被分攤。設在一幢房屋中為多幢房屋服務的設備用房和公共用房，其建筑面積列為不被分攤的公用建筑面積，且還應該分攤該幢房屋的共有面積。例如，設在一幢房屋內的會所、儲蓄所、娛樂活動室、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動中心以及居委會、派出所等使用的房屋，不以共有建筑面積認定，視為一戶，參與分攤該幢房屋的共有建筑面積。即凡列為不分攤的公共建筑面積應視為一戶，也應參與分攤該幢房屋相應的共有建筑面積。

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淺談涉案房地產建筑面積的確定與測算（合集5篇）

第一篇：淺談涉案房地產建筑面積的確定與測算

第二篇：房屋建筑面積測算的有關規(guī)定

第三篇：關于規(guī)范建設項目建筑面積測算管理工作的通知

第四篇：房地產經濟指標測算方法

第五篇：房屋建筑面積的測算和共有面積的分攤(標準化知識講座)

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