第一篇：陜西省高級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體

陜西省高級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體 經(jīng)濟組織收益分配糾紛案件討論會紀要

近年來，我省涉及農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收益分配糾紛越來越多，訴諸到法院的此類爭議案件明顯增加。由于法律法規(guī)對如何處理這類爭議的規(guī)定不盡明確，最高法院有關(guān)司法解釋亦不一致，各地法院在受理、裁判和執(zhí)行此類案件時，都程度不同的遇到了一些困難。為了統(tǒng)一全省法院在審理此類案件中的法律適用，省法院研究室在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上起草了《陜西省高級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收益分配糾紛案件若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）。2005年5月20日至21日，省法院會同省政府婦女兒童工作委員會在西安聯(lián)合召開了“處理農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收益分配涉訴糾紛”研討會，邀請省委、省人大、省政府等有關(guān)部門和西北政法學(xué)院的專家、教授以及新聞媒體的同志參加，征求對省法院《意見》草案的修改意見。2005年12月12日，省法院第26次審判委員會對修改后的《意見》草案進行了討論，原則予以通過。根據(jù)審判委員會的意見，省法院于2006年元月6日召開了由省法院相關(guān)審判庭、各中級法院和部分基層法院主管院長參加的討論會，對意見再次討論，統(tǒng)一了對有關(guān)爭議問題的認識。

現(xiàn)將會議達成的關(guān)于審理農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收益分配糾紛案件若干問題的意見紀要如下，供全省法院在審理這類案件時參照執(zhí)行。

一、關(guān)于案件受理

第一條 人民法院受理以下農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員與其所在的集體經(jīng)濟組織因集體經(jīng)濟組織收益分配發(fā)生的糾紛：

（一）因土地補償費分配發(fā)生的糾紛；

（二）因安置補助費分配發(fā)生的糾紛；

（三）因集體資產(chǎn)經(jīng)營等收益和其他收益分配發(fā)生的糾紛。

第二條 本意見所指的訴訟當(dāng)事人是鄉(xiāng)集體經(jīng)濟組織、村集體經(jīng)濟組織（村民委員會）或村民小組與該集體經(jīng)濟組織成員。當(dāng)事人發(fā)生變更的依其權(quán)利義務(wù)的承受者為訴訟當(dāng)事人。

第三條 當(dāng)事人依照民事訴訟法第一百零八條規(guī)定和本意見第一條規(guī)定起訴的，依據(jù)下列不同情形，法院分別予以受理或不予受理：

（一）1999年1月1日新修訂的《中華人民共和國土地管理法》實施以前，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織因農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收益分配發(fā)生的糾紛，向人民法院提起訴訟的，人民法院不予受理；該法實施以后，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織因農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收益分配發(fā)生的糾紛，向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)予受理。

（二）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員因涉及計劃生育獎罰而發(fā)生的收益分配糾紛向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理。

（三）當(dāng)事人對行政機關(guān)作出的關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收益分配處理決定不服，以行政機關(guān)為被告向人民法院提起訴訟的，不作為民事案件受理。

（四）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收益是否分配由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會、村民小組依照法律規(guī)定的民主議定程序討論決定。決定對全體成員不分配或者決定分配總額的，該集體經(jīng)濟組織成員請求分配或者請求增減分配總額的，人民法院不予受理。

第四條 因農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收益分配發(fā)生糾紛的，雙方當(dāng)事人先協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處解決或通過人民調(diào)解委員會解決；協(xié)商、調(diào)解不成的可以向人民法院起訴。

二、關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員主體資格的取得

第五條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員一般是指在集體經(jīng)濟組織所在村、組生產(chǎn)生活，依法登記常住戶籍并與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織形成權(quán)利義務(wù)關(guān)系的人。

第六條 具備下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)視為其具有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格：

（一）出生時，父母雙方或者一方是本集體經(jīng)濟組織成員且本人戶籍登記在本集體經(jīng)濟組織所在地的；

（二）因婚姻或收養(yǎng)已進入本集體經(jīng)濟組織的農(nóng)戶實際生產(chǎn)生活，并與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織形成權(quán)利義務(wù)關(guān)系、但常住戶口非自身原因未遷入的；

（三）婚姻關(guān)系發(fā)生在農(nóng)業(yè)戶口和非農(nóng)業(yè)戶口人員之間，持農(nóng)業(yè)戶口的；

（四）因國防建設(shè)或者其他政策性遷入的；

（五）因外出經(jīng)商、務(wù)工等原因，脫離集體經(jīng)濟組織所在地生產(chǎn)、生活未遷出戶口的；

（六）因在大中專院校學(xué)習(xí)、服義務(wù)兵或初級以下士官兵役等原因被注銷、遷出常住戶口的；

（七）因服刑、勞教等原因被注銷、遷出常住戶口的；

（八）其他情形經(jīng)村民會議、村民代表會議討論同意的；

（九）法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)取得的。

第七條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員具有下列情形之一，其喪失原集體經(jīng)濟組織成員資格：

（一）死亡的；

（二）取得其他集體經(jīng)濟織成員資格的；

（三）取得城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口，且納入國家公務(wù)員序列或者城鎮(zhèn)企業(yè)職工、居民社會保障體系的；

（四）自戶口遷入時起，未在戶口所在地生產(chǎn)、生活，未與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織形成權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不以該集體經(jīng)濟組織所有的土地為基本生活保障的；

（五）其他情形經(jīng)村民會議、村民代表會議討論同意的。

三、關(guān)于對分配方案、收益分配協(xié)議及保證書效力的認定

第八條 人民法院審理農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收益分配糾紛，應(yīng)審查農(nóng)村集體經(jīng)濟組織作出的收益分配方案。

第九條 收益分配方案符合下列要求的，確認有效。

（一）收益分配方案的內(nèi)容不予憲法、法律、法規(guī)和國家政策相抵觸；部分抵觸的，抵觸部分無效，其他部分有效；

（二）分配方案經(jīng)村民會議、村民代表會議民主議定產(chǎn)生，符合民主議定程序； 第十條 凡當(dāng)事人雙方對集體經(jīng)濟組織收益分配另有約定，但未經(jīng)村民會議、村民代表會議討論通過的“收益分配協(xié)議書”及有關(guān)“保證書”，其效力不能對抗經(jīng)村民會議、村民代表會議討論通過的分配方案。人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十八條、《中華人民共和國合同法》第五十二條之規(guī)定，審查并確認其效力；對名為借款實為分配等行為，應(yīng)根據(jù)查明的法律事實，按行為的實際性質(zhì)確定案由。

四、分配時間的界定

第十一條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員因參與分配的時間界限發(fā)生爭議時，人民法院一般應(yīng)以征地補償安置方案確定之日，土地租賃、發(fā)包或集體資產(chǎn)經(jīng)營合同簽訂之日作為界定集體經(jīng)濟組織成員參與分配的時間界限。

五、關(guān)于幾種主體的收益分配

第十二條 與城鎮(zhèn)職工、居民結(jié)婚，戶籍仍在原村、組的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織女性成員，要求享有本集體經(jīng)濟組織成員同等收益分配權(quán)的，應(yīng)予支持；其所生未成年子女，符合計劃生育法律、法規(guī)，且戶口登記在該村、組，至少應(yīng)享有本集體經(jīng)濟組織成員同等收益分配額的一半。

第十三條 已婚（或再婚）的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織女性成員，婚后確屬非自身原因未遷轉(zhuǎn)戶口、并在戶籍所在地生產(chǎn)生活且未享受男方所在村組收益分配權(quán)的，其要求戶籍所在地的集體經(jīng)濟組織給予本集體經(jīng)濟組織成員土地收益分配權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。

第十四條 離婚、喪偶的女性成員及其所生子女仍在戶籍所在地生產(chǎn)生活的或者雖未在戶籍所在地生產(chǎn)生活但其未享受新居住地集體經(jīng)濟組織收益分配權(quán)的，其要求原戶籍所在地集體經(jīng)濟組織給予收益分配權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。

第十五條 已婚（或再婚）的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織男性成員，在女方所在集體經(jīng)濟組織所在地實際生產(chǎn)生活，該女方家庭有女無兒、兒子沒有贍養(yǎng)能力或女兒盡主要贍養(yǎng)義務(wù)的，其要求女方所在地集體經(jīng)濟組織給予本集體經(jīng)濟組織成員土地收益分配權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持；婚后確屬非自身原因未遷轉(zhuǎn)戶口、且未享受女方所在地集體經(jīng)濟組織收益分配權(quán)的，其要求原戶籍所在地集體經(jīng)濟組織給予本集體經(jīng)濟組織成員同等收益分配權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。

第十六條 夫妻雙方均為本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，依法收養(yǎng)的子女，辦理了戶籍登記并在集體經(jīng)濟組織所在地生產(chǎn)生活的，與該集體經(jīng)濟組織成員所生子女享有同等收益分配權(quán)；未辦理戶籍登記的，若其在集體經(jīng)濟組織所在地實際生產(chǎn)生活，也未享受原戶籍所在地的集體經(jīng)濟組織收養(yǎng)分配權(quán)的，應(yīng)與該集體經(jīng)濟組織成員所生子女享有同等收益分配權(quán)；對于被解除收養(yǎng)關(guān)系的養(yǎng)子女，其是否享有收益分配權(quán)，由村民會議或村民代表會議討論決定。

第十七條 大中專學(xué)生，在校就讀期間要求享受與原所在集體經(jīng)濟組織成員同等收益分配權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持；畢業(yè)后回到原籍生產(chǎn)生活的，應(yīng)享有收益分配權(quán)；畢業(yè)后未回原籍生產(chǎn)生活的，其在原集體經(jīng)濟組織的收益分配權(quán)，由村民會議或村民代表會議決定。

第十八條 服現(xiàn)役的初級士官、義務(wù)兵，要求享有與原所在集體經(jīng)濟組織成員同等收益分配權(quán)的，應(yīng)予支持；若國家對其待遇及安置另有規(guī)定，其在原集體經(jīng)濟組織的收益分配權(quán)，由村民會議或村民代表會議討論決定。

六、關(guān)于安置補助費、土地補償費的分配

第十九條 依法獲得承包土地的集體經(jīng)濟組織成員，承包的土地被征收后，經(jīng)集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一安置，又請求給付安置補助費的，不予支持；未統(tǒng)一安置的，請求給付安置補助費，應(yīng)予支持。

第二十條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的土地被征收的，經(jīng)村民會議或村民代表會議討論決定分配的，征地補償安置方案確定時已經(jīng)具有本集體經(jīng)濟組織成員資格的人，請求給付土地補償費的，人民法院應(yīng)予支持。

七、訴訟時效

第二十一條 審理農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收益分配糾紛案件，適用《民法通則》第一百三十五條的規(guī)定。

本意見自2006年2月1日起施行。2006年2月1日起新受理的一審農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收益分配糾紛案件，適用本意見。已經(jīng)作出生效裁判的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收益分配糾紛案件依法再審的，不適用本意見。

第二篇：廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房

廣東省高級人民法院關(guān)于印發(fā)《廣東省高級人民法院 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》的通知

（粵高法發(fā)[2003] 24號）

全省各級人民法院：

現(xiàn)將《廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》印發(fā)給你們，請組織從事民事審判的法官認真學(xué)習(xí)、理解掌握。注意在裁判文書中不要直接引用。審理此類案件中的問題請及時報告省法院民一庭。

二00三年十月二十四日

廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房 買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見

為了正確審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于適用擔(dān)保法>若干問題的解釋》和《廣東省商品房預(yù)售管理條例》等法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合審判實踐，提出如下指導(dǎo)意見。

1、人民法院在審理《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的一、二審糾紛案件時，對于當(dāng)事人請求解除合同的，均應(yīng)適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款關(guān)于合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定。但對方當(dāng)事人確實已無法履行合同主要義務(wù)的情形除外。

前款所引述的合同解除權(quán)的行使期限屬于除斥期間，不存在期間的中止、中斷和延長的情形。對方當(dāng)事人在解除權(quán)發(fā)生之日起的一年內(nèi)進行催告的，解除權(quán)的行使期限自催告之日起計算三個月。

2、根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，出賣人只有在因其自身的原因?qū)е沦I受人不能在合同約定或法律規(guī)定的期限內(nèi)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的情形下，才需承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。因此，出賣人能舉證證明其已在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)之合理時間將有關(guān)辦理房屋權(quán)屬證書的資料交給政府主管部門并已具備辦證條件的，可不承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。

3、在一方當(dāng)事人的違約行為給對方當(dāng)事人造成的損失數(shù)額難以確定的情形下，當(dāng)事人以約定的違約金過分高于或低于所造成的損失為由要求減少或增加違約金的，人民法院一般不予支持。

4、在審理以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件時，要注意正確區(qū)分和認定當(dāng)事人之間合同關(guān)系的法律性質(zhì)。在此類案件中，一般存在兩份合同書，即買受人與出賣人簽訂的商品房買賣合同書和買受人、擔(dān)保權(quán)人及出賣人簽訂的商品房擔(dān)保貸款合同書。在后一份合同書中，一般存在三個法律關(guān)系，即買受人與擔(dān)保權(quán)人之間的借款合同關(guān)系、買受人與擔(dān)保權(quán)人之間的以尚未建成或者已竣工的房屋為抵押物的抵押合同關(guān)系、出賣人與擔(dān)保權(quán)人之間以保證或回購等具體條款加以確定的保證合同關(guān)系。

5、在以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，借款合同無效的，抵押合同、保證合同也無效。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。

商品房買賣合同與借款合同不存在主從合同的關(guān)系，商品房買賣合同無效的，借款合同不因此而無效。但因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使借款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除借款合同的，人民法院應(yīng)予支持。

6、因買受人要求出賣人支付逾期交樓違約金或出賣人要求買受人支付逾期付款違約金而發(fā)生的糾紛，一般不應(yīng)通知擔(dān)保權(quán)人作為當(dāng)事人參加訴訟。但買受人以逾期付款是因為擔(dān)保權(quán)人的違約行為造成為由，申請人民法院追加擔(dān)保權(quán)人作為第三人參加訴訟的，人民法院應(yīng)予支持。

7、出賣人或買受人請求確認商品房買賣合同無效或撤銷、解除商品房買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)在開庭前告知擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟。若擔(dān)保權(quán)人就借款合同和抵押、保證合同另行起訴的，人民法院一般應(yīng)將該案與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判決出賣人將買受人所欠擔(dān)保權(quán)人借款本息直接支付給擔(dān)保權(quán)人，其余款項支付給買受人。

若擔(dān)保權(quán)人不參加訴訟的，法院僅審理商品房買賣合同糾紛。商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除的，出賣人應(yīng)將收受的購房款(包括買受人已實際支付的款項和向擔(dān)保權(quán)人所借款項)本息返還買受人，違約責(zé)任按雙方約定和有關(guān)法律規(guī)定處理。出賣人與買受人達成解除商品房買賣合同并由出賣人代替買受人清償其所欠擔(dān)保權(quán)人全部債務(wù)，其余款項則返還給買受人的和解協(xié)議的，人民法院應(yīng)予支持。

8、買受人未按照借款合同的約定還款，擔(dān)保權(quán)人以執(zhí)行回購條款為由請求出賣人承擔(dān)連帶保證責(zé)任、償還買受人所欠貸款本息的，人民法院應(yīng)予支持。

9、出賣人與買受人惡意串通，為騙取借款而簽訂虛假商品房買賣合同的，該商品房買賣合同因惡意串通、損害第三人利益而無效，擔(dān)保權(quán)人可依照《合同法》第五十四條第二款、第五十五條的規(guī)定對借款合同行使撤銷權(quán)。

借款合同被撤銷后，由買受人承擔(dān)還款責(zé)任，出賣人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

10、擔(dān)保權(quán)人與買受人、出賣人簽訂預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同后，因登記部門的原因致使其未辦理預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同備案登記或抵押登記的，人民法院可以認定預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同中的抵押合同關(guān)系有效，但不得對抗第三人。

11、商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于“抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何時和何種原因，亦不論何人過失，均由買受人負全部責(zé)任，并賠償由此引起的一切損失”的條款，加重了買受人的責(zé)任，導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡，人民法院在當(dāng)事人請求時可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方加重對方責(zé)任為由，認定該條款無效。房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)。如果抵押房產(chǎn)已經(jīng)買了保險的，保險金應(yīng)當(dāng)作為抵押財產(chǎn)。

12、對于因建設(shè)工程“爛尾”而解除商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同后，擔(dān)保權(quán)人要求買受人返還款項時，買受人以出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行違反《廣東省商品房預(yù)售管理條例》第三十三條第二款規(guī)定的法定監(jiān)管義務(wù)而造成其損失為由，要求銀行承擔(dān)賠償責(zé)任的，如果擔(dān)保權(quán)人同時是出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行，人民法院應(yīng)對買受人的主張一并審理；如果擔(dān)保權(quán)人不是出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行的，人民法院應(yīng)告知買受人另行起訴。

13、對于商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于買受人不得將抵押房產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓的條款，人民法院可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利為由，認定該條款無效。

14、買受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)出租的，可認定租賃合同有效，但擔(dān)保權(quán)人在實現(xiàn)抵押權(quán)時，承租人的租賃權(quán)不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的效力。

如果買受人在出租抵押房產(chǎn)時，未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，買受人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果買受人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)造成承租人的損失，由承租人自行承擔(dān)。

15、買受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，可認定轉(zhuǎn)讓合同有效。如果原來已辦理抵押登記或商品房擔(dān)保貸款合同備案登記的，擔(dān)保權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。受讓人可以代替原買受人清償其全部債務(wù)后，向原買受人追償。受讓人不代替原買受人清償債務(wù)時，因擔(dān)保權(quán)人行使抵押權(quán)給受讓人造成損失的，對于原買受人所欠擔(dān)保權(quán)人的債務(wù)部分，應(yīng)由原買受人承擔(dān)清償責(zé)任，其余損失則由受讓人和原買受人按照過錯大小分擔(dān)。但當(dāng)事人另有約定的除外。

如果原來未辦理抵押登記或商品房擔(dān)保貸款合同備案登記的，擔(dān)保權(quán)人不能對抵押物行使抵押權(quán)。因此給擔(dān)保權(quán)人造成損失的，由原買受人承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三篇：陜西省高級人民法院關(guān)于加強涉計劃生育案件審理執(zhí)行工作的通知

近日，陜西省高級人民法院向各中級、基層人民法院印發(fā)了《關(guān)于加強涉計劃生育案件審理執(zhí)行工作的通知》（陜高法［2012］9號），要求全省各級法院要充分認識加強涉計生案件審理執(zhí)行工作的重要性。提高對人口與計劃生育工作重要性的認識，依法、審慎審理、執(zhí)行好涉計劃生育案件，站在“為大局服務(wù)、為人民司法”和維護社會穩(wěn)定、建設(shè)和諧陜西的高度，為人口與計劃生育工作提供有力司法保障。

各縣區(qū)人口計生部門要認真學(xué)習(xí)《通知》規(guī)定，及時向村（居）民委員會宣講《通知》精神，切實維護計劃生育家庭優(yōu)惠待遇，加強社會撫養(yǎng)費征收，為依法保障人口與計劃生育工作順利開展，維護計劃生育家庭的合法權(quán)益，維護計劃生育法律法規(guī)的嚴肅性。

附：《陜西省高級人民法院關(guān)于加強涉計劃生育案件審理執(zhí)行工作的通知》（陜高法［2012］9號）

陜西省高級人民法院關(guān)于加強涉計劃生育案件審理執(zhí)行工作的通知

全省各中級、基層人民法院：

為依法保障人口與計劃生育工作順利開展，促進計劃生育基本國策落實，依照《中華人民共和國民事訴訟法》、《中華人民共和國村民委員會組織法》、《中華人民共和國人口與計劃生育法》、《陜西省人口與計劃生育條例》等法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我省實際，就有關(guān)事項通知如下：

一、充分認識加強涉計生案件審理執(zhí)行工作的重要性 全省各級法院要認真組織學(xué)習(xí)《中華人民共和國人口與計劃生育法》、《中華人民共和國村民委員會組織法》、《陜西省人口與計劃生育條例》等法律、法規(guī)，從“為大局服務(wù)、為人民司法”和維護社會穩(wěn)定、建設(shè)和諧陜西的高度，提高對人口與計劃生育工作重要性的認識，在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合實際，采取措施，依法、審慎審理、執(zhí)行好涉計劃生育案件，為人口與計劃生育工作提供有力司法保障，確保計劃生育基本國策得到切實貫徹落實，推動我省人口與計劃生育工作科學(xué)發(fā)展。

二、依法及時受理審判農(nóng)村計生家庭優(yōu)惠待遇案件

（一）及時受理相關(guān)案件。對于村（居）民委員會不執(zhí)行《陜西省人口與計劃生育條例》第四十八條規(guī)定的計劃生育家庭優(yōu)惠待遇，農(nóng)村獨生子女戶和一方已絕育的雙女戶的父母憑獨生子女父母光榮證或者絕育證明向人民法院起訴的，人民法院應(yīng)依照《陜西省人口與計劃生育條例》第六十三條規(guī)定，先由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處責(zé)令改正、協(xié)調(diào)處理，力爭將問題就地及時解決；經(jīng)處理無果的，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條規(guī)定的受案范圍和《中華人民共和國村民委員會組織法》第二十七條、三十六條的規(guī)定，按照民事案件及時立案審理，但受案范圍應(yīng)限于執(zhí)行《陜西省人口與計劃生育條例》第四十八條第（三）、（四）、（五）項中發(fā)生的糾紛，且訴訟時效應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定和不溯及既往原則。

（二）堅持調(diào)解優(yōu)先原則。人民法院應(yīng)把調(diào)解貫穿于訴前、立案、審判、執(zhí)行的各個環(huán)節(jié)。在訴前調(diào)解中，人民法院可為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和調(diào)解組織提供法律咨詢，進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。在訴訟中，人民法院要積極邀請鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）黨委、政府、人口計生行政部門、人民調(diào)解委

員會等參與調(diào)解，通過向村（居）民委員會或者村（居）民委員會成員宣講計劃生育政策和相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，要求村（居）民委員會自行改變未落實計劃生育家庭優(yōu)惠政策的決定或分配方案，或與已領(lǐng)取獨生子女父母光榮證的農(nóng)村獨生子女戶和一方已絕育的雙女戶就集體資產(chǎn)收益和財物分配優(yōu)惠待遇達成調(diào)解協(xié)議。調(diào)解不成的，應(yīng)依照相關(guān)法律及時作出判決。

（三）加強案例指導(dǎo)和法制宣傳教育。在解決此類糾紛中，人民法院應(yīng)加強案例指導(dǎo)和法制宣傳工作，以案說法、以案析理，發(fā)揮典型案例的指導(dǎo)、示范、教育作用，引導(dǎo)村（居）委員會按照法律、法規(guī)規(guī)定，自覺落實對計劃生育家庭的優(yōu)惠待遇，指導(dǎo)基層政府和人民調(diào)解組織依法處理協(xié)調(diào)和調(diào)解解決此類糾紛，預(yù)防糾紛，減少訴訟。

三、加強征收社會撫養(yǎng)費案件的非訴審查和執(zhí)行工作

（一）及時受理，依法審查。對人口計生行政部門依法對違反計劃生育政策法規(guī)超生家庭征收社會撫養(yǎng)費的案件，人口計生行政部門申請執(zhí)行的，人民法院應(yīng)依法審查立案，經(jīng)審查，準予執(zhí)行的,及時予以執(zhí)行。對有可供執(zhí)行財產(chǎn)而拒不執(zhí)行或規(guī)避執(zhí)行的當(dāng)事人，人民法院可以采取財產(chǎn)保全措施；被執(zhí)行人有轉(zhuǎn)移、隱匿、變賣財產(chǎn)以及暴力抗法行為的,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零二條的規(guī)定予以制裁。

（二）加強司法建議和執(zhí)法培訓(xùn)工作。人民法院要從促進依法行政和推進社會管理創(chuàng)新的高度，對人口計生行政執(zhí)法中存在的問題及時提出司法建議，進一步規(guī)范行政執(zhí)法行為，也可與人口計生行政部門聯(lián)合舉辦行政執(zhí)法、行政訴訟培訓(xùn)班，強化學(xué)習(xí)指導(dǎo)，不斷提高人口計生行政執(zhí)法人員的執(zhí)法水平。

全省各級法院要結(jié)合實際，認真執(zhí)行本通知。之前有關(guān)規(guī)定與本通知要求不符的，以本通知為準。實踐中遇到問題，及時報告省法院研究室。

二○一二年一月十日

第四篇：陜西省農(nóng)村集體聚餐食品安全管理辦法

陜西省農(nóng)村集體聚餐食品安全管理辦法

第一章

總則

第一條

為加強我省農(nóng)村集體聚餐活動食品安全管理，預(yù)防食物中毒事件和食源性疾病發(fā)生，切實保障廣大人民群眾的身體健康和生命安全，根據(jù)《食品安全法》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定本辦法。

第二條

本辦法所稱農(nóng)村集體聚餐是指在家庭或非食品經(jīng)營場所舉辦的一次就餐人數(shù)在50人以上，并主要由鄉(xiāng)村廚師、流動餐車或舉辦者自行承擔(dān)加工烹飪的婚喪嫁娶、喬遷祝壽、子女升學(xué)等農(nóng)村集體聚餐活動。

凡在陜西省行政區(qū)域內(nèi)舉辦農(nóng)村集體聚餐活動的，均應(yīng)遵守本辦法。第三條

食品藥品監(jiān)督管理部門負責(zé)轄區(qū)農(nóng)村集體聚餐活動的登記、技術(shù)指導(dǎo)、廚師管理和教育培訓(xùn)等工作。

農(nóng)村集體聚餐舉辦者和承辦者是食品安全的第一責(zé)任人。

第四條

鼓勵發(fā)展農(nóng)村家宴專業(yè)服務(wù)隊承擔(dān)農(nóng)村集體聚餐活動。

第二章

報告登記

第五條

農(nóng)村集體聚餐實行報告登記制度。聚餐人數(shù)50人（含50人）以上的由舉辦者或承辦者提前3天向本村食品安全協(xié)管員報告。報告內(nèi)容包括舉辦人、承辦者基本情況、聚餐時間、地點、人數(shù)和人員來源、場地衛(wèi)生條件、菜譜等。

第六條

村食品安全協(xié)管員接到報告或獲得信息后，應(yīng)認真做好登記工作，填寫《農(nóng)村集體聚餐食品安全報告登記表》（見附件1），與聚餐舉辦者簽訂《農(nóng)村集體聚餐食品安全承諾書》（見附件2），報告所在地食品藥品監(jiān)督管理所。

第七條

農(nóng)村集體聚餐按規(guī)模大小實行分級指導(dǎo)。就餐人數(shù)在200人（含200人）以下的聚餐活動，由本村食品安全協(xié)管員進行現(xiàn)場指導(dǎo)；就餐人數(shù)在200人以上的由所在地食品藥品監(jiān)管部門派監(jiān)督員進行現(xiàn)場指導(dǎo)。

第八條

現(xiàn)場指導(dǎo)人員應(yīng)提前一天對聚餐活動所用食品原料的采購、儲存、加工以及廚師健康狀況、環(huán)境衛(wèi)生、加工設(shè)施等進行現(xiàn)場檢查，填寫《農(nóng)村集體聚餐現(xiàn)場檢查指導(dǎo)意見書》（見附件3），對存在的食品安全隱患提出整改意見。發(fā)現(xiàn)聚餐加工場所衛(wèi)生條件較差或設(shè)施設(shè)備不能滿足食品安全需要的，應(yīng)督促指導(dǎo)整改；嚴重不符合食品安全要求的，應(yīng)禁止舉辦集體聚餐活動。

第三章

鄉(xiāng)村廚師基本要求

第九條

實行鄉(xiāng)村廚師備案管理制度。鎮(zhèn)食品藥品監(jiān)督管理所負責(zé)對轄區(qū)內(nèi)承辦集體聚餐的鄉(xiāng)村廚師進行備案登記，填寫《鄉(xiāng)村廚師登記表》（見附件4）。監(jiān)督指導(dǎo)鄉(xiāng)村廚師按要求參加健康體檢和食品安全知識培訓(xùn)，并組織簽訂《鄉(xiāng)村廚師食品安全承諾書》（見附件5），建立鄉(xiāng)村廚師管理檔案。

第十條 鄉(xiāng)村廚師每年必須進行健康檢查，取得健康合格證明后方可上崗。凡患有痢疾、傷寒、病毒性肝炎等消化道疾病，活動性肺結(jié)核、化膿性或者滲出性皮膚病以及其他有礙食品安全疾病的，不得承辦農(nóng)村集體聚餐。

第十一條

鄉(xiāng)村廚師應(yīng)參加食品藥品監(jiān)督管理部門組織的培訓(xùn)，掌握相關(guān)食品安全要求和食品安全法律法規(guī)知識。

第十二條

鄉(xiāng)村廚師和幫廚人員衛(wèi)生要求：

（一）廚師應(yīng)持有效健康證上崗。有發(fā)熱、腹瀉癥狀或患有化膿性、滲出性皮膚病、咽部炎癥等有礙食品安全疾病的人員不得幫廚；

（二）操作時應(yīng)穿戴整潔的工作衣帽，頭發(fā)不外露，不留長指甲、不涂指甲油，不佩戴飾物；

（三）操作過程中應(yīng)保持手部清潔，手部受到污染后應(yīng)及時清洗；

（四）不得有面對食品打噴嚏、咳嗽及其他有礙食品安全的行為。

第四章

環(huán)境與設(shè)施

第十三條

聚餐舉辦者應(yīng)提供符合食品安全要求的加工、聚餐場所。農(nóng)村集體聚餐活動舉辦場所應(yīng)事先進行環(huán)境清掃，消除老鼠、蟑螂、蚊蠅及其孳生條件，保持環(huán)境整潔。

農(nóng)村集體聚餐活動加工場所應(yīng)合理布局，按操作流程劃分相對獨立的原料清洗整理、餐具清洗消毒、烹調(diào)、原輔料貯存等區(qū)域。

第十四條

儲存食品（含食品原料，下同）的場所、設(shè)施應(yīng)保持清潔，實行分類、分架、隔墻、離地存放，儲存食品的場所嚴禁存放有毒、有害物品。第十五條

廚房應(yīng)設(shè)置于固定用房或符合衛(wèi)生及安全要求的場所內(nèi)，配備有足夠的照明、通風(fēng)裝置和有效的防蠅、防塵、排污及存放廢棄物的設(shè)施，有清洗用水設(shè)施和冷凍、冷藏、餐具保潔設(shè)施等。

用于加工的刀、墩、板、桶、盒、筐、抹布以及其他工具容器，應(yīng)當(dāng)按生熟分開使用，用后洗凈，保持清潔。

第十六條

聚餐用水應(yīng)符合當(dāng)?shù)鼐用裆钣盟蟆?/p>

第五章

采購與貯存

第十七條

聚餐舉辦者或承辦者應(yīng)從證照齊全的食品生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)或市場采購符合質(zhì)量標準和安全要求的食品，并索取有效購貨憑證。承辦者應(yīng)對采購的食品提出指導(dǎo)性意見，對采購的食品原料進行檢查把關(guān)。

第十八條 禁止采購和使用下列食品：

（一）有毒、有害、腐敗變質(zhì)、霉變、污穢不潔、混有異物和其他感觀性狀異常的食品；

（二）無檢疫合格證明的肉類食品；

（三）超過保質(zhì)期食品；

（四）未取得資質(zhì)的食品生產(chǎn)經(jīng)營者供應(yīng)的食品；

（五）使用后可能產(chǎn)生食品安全隱患的食品，如發(fā)芽的土豆、野蘑菇、鮮黃花菜、四季豆類等。

使用自產(chǎn)食品的，應(yīng)符合相應(yīng)的食品安全要求。

第十九條

禁止使用非食品原料和食品添加劑以外的化學(xué)物質(zhì)加工烹調(diào)食品，禁止使用亞硝酸鹽加工食品。

第二十條

食品應(yīng)分類存放于清潔、干燥的室內(nèi)場所，需冷藏條件下保存的食品應(yīng)當(dāng)及時冷藏。

第六章

加工與留樣

第二十一條

承辦廚師必須認真檢查待加工食品及原料，發(fā)現(xiàn)腐敗變質(zhì)、感觀性狀異常的，不得加工、使用。

第二十二條

食品原料在使用前必須洗凈，蔬菜、肉類、水產(chǎn)品應(yīng)分類清洗。第二十三條

需要熟制加工的食品，應(yīng)當(dāng)燒熟煮透；需要冷藏的熟制品，應(yīng)當(dāng)在放涼后及時冷藏；凡隔餐或隔夜的熟制品必須再次充分加熱后方可食用。

原料、半成品、成品以及生、熟食品要分開存放，防止交叉污染。第二十四條

農(nóng)村集體聚餐不得加工食用生食海產(chǎn)品。

第二十五條

使用的餐飲具必須按規(guī)定洗凈、消毒、保潔。工用具消毒盡可能使用高溫消毒方式，提倡使用合法企業(yè)生產(chǎn)的一次性餐具。

使用的洗滌劑、消毒劑應(yīng)符合食品要求和標準。

第二十六條

聚餐的食品必須按品種留樣。留樣食品應(yīng)按品種分別盛放于清洗消毒后的密閉容器內(nèi)，冷藏存放48小時以上，每個品種留樣量不少于 100克，并記錄留樣食品名稱、留樣量、留樣時間、留樣人員等。

使用非統(tǒng)一供應(yīng)居民生活用水的，應(yīng)對用水進行留樣。

第七章

應(yīng)急與處置

第二十七條

實行農(nóng)村集體聚餐食品安全事故報告制度。

聚餐人員出現(xiàn)惡心、嘔吐、腹痛、腹瀉等食物中毒或疑似食物中毒癥狀，舉辦者或承辦者應(yīng)及時將患者送往就近的醫(yī)療機構(gòu)進行就診，并及時報告所在村食品安全協(xié)管員，同時向鎮(zhèn)人民政府和鎮(zhèn)食品藥品監(jiān)督管理所報告，必要時可越級報告。鄉(xiāng)鎮(zhèn)食品藥品監(jiān)督所接到報告后應(yīng)立即核實情況，按規(guī)定向當(dāng)?shù)乜h政府和縣食品藥品監(jiān)督管理部門報告，并派人立即趕赴現(xiàn)場進行處置。

任何單位或者個人不得對食品安全事故隱瞞、謊報、緩報，不得毀滅有關(guān)證據(jù)。

第二十八條

縣級食品藥品監(jiān)督管理部門接到食物中毒或疑似食物中毒事件的報告后，按照《陜西省食品安全事故應(yīng)急救援預(yù)案》做好應(yīng)急處置工作。

第八章

監(jiān)督與管理

第二十九條

農(nóng)村集體聚餐舉辦者和承辦者應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和本辦法的有關(guān)要求舉辦聚餐活動，保證食品安全，接受有關(guān)部門和社會的監(jiān)督，承擔(dān)聚餐活動的食品安全責(zé)任。

第三十條

農(nóng)村集體聚餐的承辦者應(yīng)督促舉辦者及時報告聚餐活動。對不履行本辦法規(guī)定的食品安全職責(zé)的承辦者，將在當(dāng)?shù)孛襟w上予以通報或依法予以查處。第三十一條

農(nóng)村集體聚餐活動的舉辦者應(yīng)嚴格按照本辦法第二十六條規(guī)定，嚴格執(zhí)行留樣制度。

第三十二條

對農(nóng)村集體聚餐食品安全實行責(zé)任追究制度。

農(nóng)村集體聚餐發(fā)生食物中毒或者其他食源性疾病等食品安全事故的，由食品藥品監(jiān)督管理部門依法查處。

對違反本《辦法》規(guī)定，造成重大食品安全事故，情節(jié)特別嚴重的，要依法追究相應(yīng)責(zé)任人的法律責(zé)任。

第三十三條 農(nóng)村集體聚餐活動食品安全管理工作納入各級食品藥品監(jiān)管部門的目標責(zé)任考核范圍。

第三十四條

農(nóng)村集體聚餐活動現(xiàn)場指導(dǎo)實行免費制度。監(jiān)管經(jīng)費和村級食品協(xié)管員的待遇由當(dāng)?shù)厝嗣裾腥胴斦A(yù)算。

第九章

附則

第三十五條

本辦法所稱鄉(xiāng)村廚師是指在農(nóng)村地區(qū)有一定廚藝，無固定加工場所和服務(wù)對象，經(jīng)常性地為農(nóng)村集體聚餐活動加工烹飪菜肴的廚師。

第三十六條

各地市可結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，依照本辦法制定《農(nóng)村集體聚餐食品安全管理實施細則》。

第三十七條

本辦法自 2014年 11月 1日起 施行,有效期五年。

附件：1.農(nóng)村集體聚餐食品安全報告登記表http://004km.cn/directory/web/WS01/images/14***.doc

2.農(nóng)村集體聚餐食品安全責(zé)任承諾書

http://004km.cn/directory/web/WS01/images/14***.doc 3.農(nóng)村集體聚餐現(xiàn)場指導(dǎo)意見書

http://004km.cn/directory/web/WS01/images/14***.doc

4.鄉(xiāng)村廚師登記表

http://004km.cn/directory/web/WS01/images/14***.doc

5.鄉(xiāng)村廚師食品安全責(zé)任承諾書

http://004km.cn/directory/web/WS01/images/14***.doc

第五篇：上海市高級人民法院關(guān)于審理二手房買賣解答（共）

上海市高級人民法院《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》

關(guān)于下發(fā)《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》的通知

第一、二中級人民法院民一庭、民二庭，各區(qū)、縣法院民一庭、民三庭，浦東新區(qū)法院、黃浦法院民四庭，寶山法院速裁庭，各人民法庭：

隨著本市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，相關(guān)的房地產(chǎn)糾紛有所增加，尤其是在“二手房”買賣糾紛中出現(xiàn)了一些新情況、新問題。為妥善處理好此類糾紛，統(tǒng)一一類案件的法律適用，我庭在調(diào)查研究基礎(chǔ)上，廣泛聽取了相關(guān)法院意見，出臺《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，現(xiàn)將該解答下發(fā)給你們，供你們審理案件時參考。執(zhí)行中如發(fā)現(xiàn)問題，請及時向我們反映。

2005年12月16日

關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答

1、本解答的適用范圍

答：本解答所涉之“二手房”買賣，系指買賣雙方經(jīng)合意，出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付一定對價而產(chǎn)生的民事合同關(guān)系。新建商品房的買賣及公房使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不適用本解答。

2、未經(jīng)房屋共同共有人同意，出賣人對外簽訂的“二手房”買賣合同，效力如何認定？

答：審判實踐中，經(jīng)常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財產(chǎn)為由，主張其他共有人對外簽訂的“二手房”買賣合同無效。對此問題，應(yīng)區(qū)別不同的情形分別處理。一是房屋出售時，權(quán)利登記僅為出賣人一人的，基于不動產(chǎn)的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認定為有效；但如有證據(jù)證明買受人存有過錯，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。二是房屋出售時，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認的情況下，應(yīng)認定買賣合同無效；但買受人有理由相信出賣人有代理權(quán)，符合表見代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認買賣合同有效。

3、未經(jīng)在房屋內(nèi)共同居住的其他成員同意，房屋所有權(quán)人對外簽訂的“二手房”買賣合同，效力如何認定？

答：房屋權(quán)利人個人購買所得的房屋，配偶或其他親屬因婚姻或親屬關(guān)系形成了同住事實，房屋所有權(quán)人有義務(wù)保障其居住權(quán)益，但該權(quán)益的存在并不構(gòu)成對房屋所有權(quán)人處分房屋的限制。因此，未經(jīng)在房屋內(nèi)共同居住的其他成員同意并不影響房屋所有權(quán)人對外簽訂的房屋買賣合同的效力。4、2004年4月26日“期房限轉(zhuǎn)”政策出臺后，一方尚未取得房屋所有權(quán)證，即與他人訂立轉(zhuǎn)讓合同。該轉(zhuǎn)讓合同的效力如何認定？

答：高院在今年6月16日《民事法律適用問答》（2005年第1期）對此作了闡述，明確不能僅因出賣方尚未取得房屋所有權(quán)證而認定轉(zhuǎn)讓合同無效。其理由是：房屋買賣合同的買方在尚未取得房屋所有權(quán)證之前，其雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有買賣合同上的債權(quán)。而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是合同法賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒有理由不允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利，因此買方再予轉(zhuǎn)讓并不違反法律禁止性規(guī)定。至于上海市目前關(guān)于“期房限轉(zhuǎn)”的地方性規(guī)定，其所規(guī)定的是當(dāng)事人在取得房屋所有權(quán)證之前的再轉(zhuǎn)讓行為，房地產(chǎn)登記部門不予辦理登記，該規(guī)定所產(chǎn)生的后果是受讓方可能要承擔(dān)無法實際取得房屋的風(fēng)險，但并不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。

5、當(dāng)事人已就房屋買賣事宜達成了具體約定，但未簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》示范文本。當(dāng)事人之間的買賣合同是否成立、有效？

答:《上海市房地產(chǎn)買賣合同》是上海市房屋土地資源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的示范文本，當(dāng)事人可以約定采用，或參照示范文本訂立買賣合同。實踐中,買賣雙方就房屋買賣事宜達成一致意見后,為辦理過戶手續(xù)之需要,大多約定雙方再需簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》示范文本。對此，買賣合同是否成立、有效應(yīng)根據(jù)雙方的合意情況，予以區(qū)別對待。

如雙方明確以簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》為買賣合同成立、生效要件的，從其約定。

如雙方并未作出上述約定，而雙方已經(jīng)簽訂的協(xié)議書具備了房屋買賣合同的主要內(nèi)容，應(yīng)視為買賣合同成立，并認定合同有效。雙方約定再簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，只是以格式合同的形式對買賣關(guān)系予以確認。當(dāng)事人未簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的，不影響原已成立的合同關(guān)系。

6、合同簽訂后，一方不愿意再履行買賣合同，而另一方堅決要求繼續(xù)履行的，如何處理？

答：按照約定全面履行合同義務(wù)是合同履行的一項基本原則。因此，除合同另有約定或出現(xiàn)可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預(yù)期違約還是合同履行期屆滿后的實際違約，如另一方堅決要求繼續(xù)履行的，除符合《合同法》第一百一十條規(guī)定外，應(yīng)責(zé)令雙方繼續(xù)履行。在履行義務(wù)的同時，另一方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

對于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：

一、雙方協(xié)商確定的，從其約定；

二、雙方不能協(xié)商確定的：

（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；

（二）無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應(yīng)從保護守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

最后，守約方損失的認定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。

7、“二手房”買賣合同中，因房屋質(zhì)量問題引發(fā)糾紛，出賣人應(yīng)如何承擔(dān)房屋質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任？

答：買賣合同的出賣人應(yīng)就買賣標的物向買受人承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但由于“二手房”買賣中的標的物一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，買受人對房屋的瑕疵狀況也應(yīng)有理性的判斷。因此，對于出賣人故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。對于出賣人已如實告知瑕疵或買受人已明知瑕疵的，則出賣人不承擔(dān)責(zé)任。對于房屋的隱蔽瑕疵，如并非出賣人在裝璜、使用過程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據(jù)證明出售一方對此是知曉的，出賣人亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但買受人可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。

8、當(dāng)事人分別簽訂了幾份買賣合同，但約定的房價不一致?，F(xiàn)當(dāng)事人對于房屋成交價格產(chǎn)生爭議，如何認定？

答：對于前后合同約定的房價不一致這一情況，根據(jù)后合同優(yōu)先于前合同的原則，原則上應(yīng)以后訂立的合同為準。如一方當(dāng)事人確有證據(jù)證明雙方為規(guī)避納稅、騙取貸款等，而故意在此后的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》等合同中訂立虛假價格的，因該項變更非雙方變更房價的真實意思，且具有非法目的，不應(yīng)予以認定，仍應(yīng)以前合同約定的成交價履行。

判斷時，除由提出異議方承擔(dān)舉證責(zé)任外，還應(yīng)結(jié)合前后合同簽訂后的履行情況、前后合同約定的成交價與市場價格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。此外，對于當(dāng)事人確存在規(guī)避納稅、騙取貸款等行為的，可一并建議相關(guān)部門予以處理。

9、買賣合同成立后，出賣人未能自動履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)。對此，實踐中買受方既有主張確權(quán)的，也有要求出賣人履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)的，如何處理？

答：在買賣合同履行過程中，雙方間存在的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買受人只能依據(jù)合同約定，要求出賣人履行合同義務(wù)，包括按約將標的物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人。買受人不能依據(jù)買賣合同而直接取得標的物的所有權(quán)，實踐中也可能由于出現(xiàn)法律上或者事實上不能履行等法定情形，而導(dǎo)致買受人不能實際取得標的物所有權(quán)的情況發(fā)生。同時，確權(quán)之訴系對民事權(quán)利是否存在、如何歸屬等加以確認，而如前述，在出賣人未自動履行所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務(wù)前，買受人尚未取得標的物的所有權(quán)，其依據(jù)合同約定要求確認房屋所有權(quán)歸其所有，缺乏基礎(chǔ)。因此，對出賣人不履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)的，買受人不能直接要求確認房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有，只能按合同約定要求出賣人履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)。

10、二手房買賣中，當(dāng)事人因戶口問題發(fā)生爭執(zhí)，法院是否處理？

答：對于“二手房”買賣中，當(dāng)事人約定出賣人遷出戶口，并由買受人遷入戶口，但嗣后因出賣人拒不遷出戶口而引發(fā)糾紛的，我們已在2003年第3期《民事法律適用問答》中，對此問題作了明確，但實踐中仍有不同理解。經(jīng)研究，我們認為，當(dāng)事人雖在買賣合同中就戶口遷移事宜作出了約定，但戶口遷移涉及相關(guān)行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。經(jīng)釋明后，當(dāng)事人仍堅持主張遷移戶口的，應(yīng)裁定不予受理或駁回起訴。