第一篇：人民法院提醒：二手房買賣的法律風險 十大典型案例

人民法院提醒：二手房買賣的法律風險 十大典型案例

導讀：10月20日，北京市西城區(qū)人民法院召開二手房買賣合同糾紛典型案例新聞通報會，對十大類常見 “風險房”的典型案例進行解讀，展示不同類型二手房中常見的法律風險，并對如何防范相關(guān)風險進行介紹。直播主持人為周杰，西城區(qū)法院新聞發(fā)言人、新聞辦負責人劉白露介紹新聞通報背景，西城法院民一庭庭長郭云燕、副庭長韓楠、法官田曉昕一同參加并介紹了相關(guān)情況。以下內(nèi)容摘自發(fā)布會實錄。二手房買賣合同糾紛十個典型案例從收案量來看，房屋買賣合同糾紛是僅次于房屋租賃合同糾紛的第二大類案由。因西城區(qū)是北京市老城區(qū)，轄區(qū)內(nèi)的房屋交易多以二手房為主，二手房買賣合同糾紛占到房屋買賣合同糾紛的八成左右，該類糾紛具有受政策影響明顯、涉案標的額大、案件事實較為復雜等特點，涉及的法律問題除了一般買賣合同問題，還可能涉及到房屋產(chǎn)權(quán)情況、抵押貸款、委托代理、居間活動等其他法律問題，及以享受教育資源為購房目的的戶籍遷移、學區(qū)房等政策性問題。上述二手房交易的復雜性加之當事人相關(guān)法律知識的缺乏、防范意識的不足，導致房屋買賣糾紛經(jīng)常發(fā)生。因此，我院對近年來審結(jié)的二手房買賣合同糾紛案件進行了系統(tǒng)化調(diào)研和類型化梳理，總結(jié)出十大類常見“風險房”，通過對典型案例進行解讀，展示不同類型二手房中常見的法律風險，并介紹防范相關(guān)風險的法律知識，以期為社會公眾規(guī)避風險、維護合法權(quán)益提供借鑒，從而減少購房風險，保障交易順暢。案例一：慎選抵押房案情介紹2015年3月1日，韓先生和張女士簽訂了房屋買賣合同，約定韓先生購買張女士位于西城區(qū)廣安門外大街一處房屋，面積43平米，總價174萬元。該房屋是2013年張女士通過按揭方式購得，房屋抵押給光大銀行借款115萬元。因為張女士未還清借款，抵押權(quán)未消滅。韓先生知曉相關(guān)情況，合同中也做了相關(guān)約定，約定張女士在簽訂合同后10個工作日內(nèi)辦理提前還款手續(xù)。韓先生向張女士先行支付了120萬元購房款，但張女士遲遲不辦理解除抵押手續(xù)。在交易過程中，因張女士另有其他糾紛，該房屋被法院查封，導致無法繼續(xù)交易。韓先生訴至我院要求張女士依照合同支付違約金。法官說法設立抵押權(quán)的房屋在交易之前一般應先解除抵押。本案中雙方對解除抵押的約定沒有問題，但是張女士并未按照約定辦理銀行還款，導致合同沒有辦法繼續(xù)履行，張女士應當承擔違約責任。因此，最終我院判決張女士支付違約金。在二手房買賣合同履行過程中，經(jīng)常會有交易房屋存在抵押的情況，如果要進行交易首先要解除抵押，此時購房者要明白，如果在解除抵押的過程中賣房人因各種原因不解抵押，都將直接影響下一步合同的履行。因此，在購買房屋中要謹慎購買抵押房屋。如要購買抵押房，一定要妥善簽訂合同，督促賣房人解押，防范意外情況發(fā)生。案例二：防范抵債房案情介紹2013年7月29日，年近八旬的陳老太通過萬女士的介紹向劉女士借款,并以位于西城區(qū)平原里的一套自有房屋作為擔保。同日，陳老太與萬女士簽訂委托書，授權(quán)萬女士有權(quán)代其辦理涉案房屋的抵押及出售等相關(guān)事宜。隨后萬女士辦理了房屋抵押公證手續(xù)。2014年4月1日，因陳老太未能償還劉女士的借款，萬女士代表陳老太與常先生簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，將涉案房屋低價出售給常先生。陳老太被迫離家，后訴至我院，要求撤銷其與常先生簽訂的存量房屋買賣合同。法官說法法院經(jīng)審理后，認為本案存在著房屋交易價格明顯過低、合同多數(shù)條款空白、買房人從未看過涉案房屋等眾多疑點，并結(jié)合相關(guān)案情，認為萬女士與常先生在房屋買賣合同訂立及履行中的行為不符合市場交易習慣，顯失公平，故判決撤銷了陳老太與常先生簽訂的房屋買賣合同。實踐中，借房屋買賣幌子，隱瞞高利借貸之實，同時辦理委托售房和房屋抵押公證，是變相的以房抵債，當借款人無力償還借款后，房屋被低價轉(zhuǎn)賣的情況時有發(fā)生。這一行為既縱容了高利貸非法活動，侵害了借款人的合法權(quán)益，又擾亂了抵押登記秩序，應當引起我們的警惕。此外，從買房人角度來看，在遇到明顯低于市場價格的在售房屋時，一定不要急于交易，要審核出售人的所有權(quán)情況，弄清楚實際交易人和房屋產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系，避免購買抵債房屋造成經(jīng)濟損失。案例三：巧簽共有房案情介紹 2010年10月12日，出賣人景先生與買受人馬先生通過中介簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定景先生將坐落于北京市西城區(qū)紅線胡同一處房屋出售給馬先生，房屋建筑面積21.5平方米，價格67萬元。合同簽訂后，馬先生當即支付定金2萬元。2010年10月31日，景先生之妻王女士向馬先生發(fā)送了告知函，告知房屋系夫妻共同財產(chǎn)，因景先生未征得其同意擅自簽訂房屋買賣合同，所簽合同為無效合同，后景先生也以此為由不再履行合同。2012年7月13日，馬先生去世。2015年，馬先生子女訴至法院要求景先生繼續(xù)履行合同。法官說法《婚姻法》規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，歸夫妻共同所有，夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。一方未經(jīng)另一方同意，擅自處理共同財產(chǎn)的屬于無權(quán)處分行為。本案中，經(jīng)過法庭調(diào)查，景先生的售房行為確實未經(jīng)過其妻子的同意，因此法院最終判決駁回了馬先生子女要求繼續(xù)履行合同的訴訟請求。當然，本案中，合同未能履行是景先生的過錯，景先生應當依照合同約定承擔相應違約責任。事實上，馬先生只要在買房過程中做一項簡單的工作就能避免這種情況發(fā)生，就是在簽訂合同的同時，問一下售房人的家庭情況，看看賣方的戶口本上所載的婚姻狀況，如果已婚，必須要讓其配偶簽訂知情同意書，這樣才能有效避免本案情況發(fā)生。如果賣方有意隱瞞婚姻狀況的話，就尤其需要警惕。案例四：看清多戶房案情介紹2015年5月21日，賣家董女士與買家王女士簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定由王女士購買董女士位于西城區(qū)宣武門西大街一處房屋，總價值305萬元。合同約定，董女士方應當在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起10日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機關(guān)辦理完成原有全部戶口遷出手續(xù)。如因董女士自身原因未如期或無法遷出的，應當向王女士支付房屋總價款10%的違約金，并繼續(xù)履行全部戶口遷出義務。此后，王女士依照約定取得涉案房屋所有權(quán)，但是房屋內(nèi)仍有董女士的繼子戶口未遷出。后王女士訴至法院請求判決被告董女士依照合同約定支付房屋總價款的10%作為違約金，并繼續(xù)履行遷出戶口的義務。法官認為依法成立的合同對當事人具有法律約束力。當事人應當對自己的行為產(chǎn)生預期，并承擔相應法律后果。本案中的戶籍問題是二手房交易中經(jīng)常遇到的情況。戶口遷移不是平等民事主體之間的民事法律行為，本質(zhì)上屬于公安機關(guān)行政行為，并不受司法調(diào)整。但是，戶口遷移的義務可以作為約定內(nèi)容寫入合同條款，并明確相應違約責任。本案中，雙方約定的逾期遷戶條款，系雙方自愿達成協(xié)議，合法有效，法律予以保護。我院依據(jù)合同約定及查明的事實，結(jié)合合同履行情況、被告過錯程度及有無實際損失，判決被告支付了部分違約金。因此，在交易實踐中，涉及戶口遷出問題可以通過約定違約后果來督促賣方積極履行戶口遷出義務。

案例五：驗明學區(qū)房案情介紹2009年12月，馬先生為了孩子上學，通過某中介公司購買了西城區(qū)真武廟一處房屋。購房時馬先生問該中介公司的業(yè)務員小王該房屋是否屬于某重點小學的學區(qū)房，小王從網(wǎng)上給馬先生找到了以往該重點小學的招生簡章，馬先生看后馬上同業(yè)主簽訂了房屋買賣合同，以高于同地區(qū)均價16%的價格購買了涉案房屋。待房屋買賣合同簽訂以后，馬先生經(jīng)過詢問才得知自己購買的只是緊挨學區(qū)房東側(cè)的一處房屋，并不屬于招生簡章上的劃片房屋。為此，馬先生訴至法院，認為某中介公司存在誤導，要求某中介公司賠償高于該地段非學區(qū)房的房屋差價損失，并退還服務費。某中介公司則認為，馬先生購買該房屋是自愿行為，合同中也并未約定購買的就是某重點小學的學區(qū)房，故不同意馬先生的訴訟請求。法官說法法院經(jīng)審理認為，雙方簽訂的房屋買賣合同真實有效，由于合同中并未約定任何關(guān)于涉案房屋為學區(qū)房的內(nèi)容，因此馬先生所主張的差價損失無法支持。但是某中介公司作為居間方，沒有盡到謹慎審查的責任，也存在一定的過錯，故判決某中介公司退還了居間費用。實踐中，許多人為了孩子上學而購買學區(qū)房，但合同中卻沒有明確約定房屋帶有學位，或者雖有約定學位但無相應違約責任而引發(fā)糾紛。因此，以購買“學區(qū)房”為主要目的買房人，一定要提前向所在學校及教育部門核實好相關(guān)入學政策及購買房屋入學指標的使用情況，其次要將購買學區(qū)房這一特殊目的寫入合同，并約定如因賣房人違約致使買房人購買“學區(qū)房”的合同目的不能實現(xiàn)，買房人有權(quán)要求解除合同，并且要求賠償房屋差價損失等。案例六：慎選央產(chǎn)房案情介紹2015年4月5日，賣房人李先生與買房人小何就坐落于西城區(qū)白廣路的一處房屋簽訂了房屋買賣合同，約定購房款490萬，過戶時間為合同簽訂之日起120日內(nèi)，即2015年8月3日。但是因為小何購房指標的限制，小何需要先賣掉名下一套房屋才可以再行購房。結(jié)果小何于6月30日賣了一套房屋取得購房資格，并于7月1日才開始實際履行合同。后在房源核驗中，因涉案房屋是未辦理上市手續(xù)的央產(chǎn)房而被退回。后李先生于7月17日完成了央產(chǎn)房上市手續(xù)，小何隨后又申請貸款，8月7日批貸，8月11日完成過戶，晚于約定期限8天，李先生認為逾期過戶的責任在小何，訴至我院要求小何支付逾期過戶違約金一萬元。小何則認為逾期過戶責任在李先生，隱瞞央產(chǎn)房的事實才導致貸款辦理的時間拖延。法官說法關(guān)于逾期過戶的違約責任問題，我院認為，小何在取得購房資格后實際用時一個多月即完成了涉案房屋過戶，合同約定的自合同簽訂之日起120日內(nèi)完成過戶，已綜合考慮了小何購房時暫無在京購房資格、需貸款購房等客觀情況，小何出售自己名下房屋的時間較晚，應對逾期過戶承擔相應的違約責任。但是李先生應當知道涉案房屋為央產(chǎn)房，亦應當在房屋出售前完善上市手續(xù)，李先生于7月才辦理央產(chǎn)房上市交易手續(xù)，對涉案房屋過戶期限亦有影響，應承擔相應責任，方式為抵銷部分小何應支付的違約金。最終，我院判令小何償付李先生逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的違約金八千元。從買方角度來看，在簽訂合同前要事先了解該房屋的來源、性質(zhì)及是否滿足上市交易的條件；從賣方角度來看，亦應當在房屋出售前完善相關(guān)上市手續(xù)，從而保證雙方簽訂的合同能夠順利履行。

案例七：警惕代理房案情介紹2010年3月23日，旅居國外的周女士委托孫先生代為出售其位于西城區(qū)西便門東里的一處房屋，委托范圍為賣房手續(xù)的前期事宜，周女士本人4月9日到京，將持所有原件材料親自辦理房屋買賣正式手續(xù)，過戶及房款事宜由本人親自辦理。3月27日，趙先生在某地產(chǎn)經(jīng)紀公司的居間服務下，與孫先生就涉案房屋簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定房屋總價款為185萬元。合同簽訂當日，趙先生向?qū)O先生支付了10萬元定金。4月9日，周女士回國后認為孫先生無權(quán)代理房屋的正式簽約及收取定金事宜，并且房屋成交價格明顯過低，因此未作出追認表示，拒絕履行合同。趙先生遂起訴至我院要求確認就涉案房屋簽訂的房屋買賣合同無效；孫先生雙倍返還其定金；某地產(chǎn)經(jīng)紀公司退還中介費；周女士、孫先生及某地產(chǎn)經(jīng)紀公司共同賠償其房屋差價損失。法官說法關(guān)于代理權(quán)限及過錯責任，我院認為周女士明確表明其于4月9日回國，并持所有原件材料親自辦理房屋買賣正式手續(xù)，由此可知，孫先生并未取得代理周女士簽訂正式房屋買賣合同的授權(quán)，且周女士回國后并未做出追認，因此孫先生與趙先生的簽約行為應屬于越權(quán)代理，周女士并無過錯，房屋買賣合同對周女士不發(fā)生效力；某地產(chǎn)經(jīng)紀公司作為專業(yè)機構(gòu)，在未充分審查委托書權(quán)限的情況下，即指導趙先生與孫先生簽訂房屋買賣合同，并最終導致合同因?qū)O先生無權(quán)代理而被確認無效，負有重大過錯；而趙先生對授權(quán)委托書未充分審查，也負有一定的責任。最終判決趙先生與孫先生簽訂的房屋買賣合同無效，孫先生返還趙先生定金，某地產(chǎn)經(jīng)紀公司退還趙先生中介費，孫先生和某地產(chǎn)經(jīng)紀公司賠償趙先生部分房屋差價損失。實踐中，由于房屋產(chǎn)權(quán)人行動不便、身處國外、工作繁忙等原因，經(jīng)常出現(xiàn)委托代理人代簽房屋買賣合同的現(xiàn)象。但是行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任。遇到此種情形，購房人一定要提高警惕，要求代理人提供委托書，并在合同中明確約定因無權(quán)代理導致合同無效時，代理人所要承擔的違約責任，同時盡量要求代理人出示房產(chǎn)證原件及業(yè)主身份證明等，防范代理人無權(quán)代理，或者業(yè)主因房價上漲而以不知情為由主張合同無效。案例八：慎選在租房案情介紹2013年5月19日，李先生與梅先生簽訂房屋租賃合同，約定李先生將其所有的位于西城區(qū)椿樹園的一處房屋租給梅先生，租期自合同簽訂之日起至2014年5月19日，租賃到期后，雙方又將租賃合同續(xù)簽至2015年5月19日。2014年12月6日，李先生在北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的居間服務下，將涉案房屋出售給楊先生，房屋總價款為300萬元。同日，李先生、楊先生、中介公司簽訂《補充協(xié)議》，約定關(guān)于租房事宜，李先生收到全部房款后退還楊先生1萬元租金，楊先生保證租戶住到2015年6月1日?，F(xiàn)梅先生以李先生出售訴爭房屋侵犯了其承租人優(yōu)先購買權(quán)為由訴至本院，要求李先生賠償損失10萬元。庭審中，李先生稱梅先生知道賣房事宜，因為賣房期間都是梅先生帶著中介看房，梅先生起訴的真正原因僅僅是要求免費多住一段時間。法官說法梅先生作為房屋承租人，在李先生出售房屋時，確實享有以同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。我院經(jīng)審理認為，結(jié)合北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司帶人看房的證人證言，以及李先生與梅先生在看房當日及涉案房屋買賣合同簽訂之日的通話記錄，認為梅先生對涉案房屋出售事宜應當是知情的，而且梅先生并未提供證據(jù)證明其提出過購買涉案房屋，在此情況下，李先生將涉案房屋出售給他人的行為并未侵害梅先生的優(yōu)先購買權(quán)，最終判決駁回了梅先生的訴訟請求。需要提醒的是，實踐中不少二手房在出售時是處于出租狀態(tài)的，雖然本案經(jīng)審理認為涉案房屋的出售行為并未侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)，但是為了避免以后交房發(fā)生糾紛，買房人在購房時還是要認真核查租賃合同期限、主體等信息，要求租戶出具放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明書等材料。案例九：了解拍賣房案情介紹2008年遼寧某證券公司被中國人民銀行行政關(guān)閉，資產(chǎn)抵償給銀行，其中包括沈陽市某地的一處房屋。后人民銀行委托A公司進行資產(chǎn)打包拍賣（A公司是北京市西城區(qū)的一家企業(yè)），B公司通過拍賣購得了這些房產(chǎn)。2014年，B公司將其中一處房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給岳先生，岳先生按照合同約定支付了全部購房款，但是在過戶時出現(xiàn)問題，由于原房屋產(chǎn)權(quán)人遼寧某證券公司已經(jīng)注銷，B公司又不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，當?shù)胤抗懿块T無法為岳先生辦理過戶，無奈之下岳先生將A、B兩公司訴至我院請求配合完成過戶手續(xù)。法官說法本案中的焦點問題是岳先生購得了拍賣房屋，但是無法辦理過戶。涉案房屋的原產(chǎn)權(quán)人遼寧某證券公司已經(jīng)被行政關(guān)閉，法人相應被注銷，不再具備民事主體資格，無法配合完成過戶手續(xù)。B公司拍賣購得該房產(chǎn)，但尚未過戶，因此對涉案房屋的處置權(quán)利仍屬于A公司。這樣一來，岳先生要求A、B兩公司配合過戶，就不得不通過訴訟途徑來解決。最終我院經(jīng)審理后判決A公司協(xié)助將涉案房屋過戶到B公司名下，待上述義務履行完畢后七日內(nèi)，B公司協(xié)助將涉案房屋過戶至岳先生名下。拍賣房往往涉及債務問題，房屋可能被多次抵押，購買這類房屋有可能面臨債權(quán)人的追討。此外，還要關(guān)注房屋的產(chǎn)權(quán)問題，有無實際居住人及戶口有無遷出，還要查看房屋是否存在未繳清的水電費、物業(yè)費用等情況，這些都需要競買人負擔?？傊?，拍賣房情況復雜，無論是競拍還是間接購買，都需要在了解清楚后謹慎對待。案例十：應對漲價房案情介紹2015年5月9日，程女士與沈先生簽訂房屋買賣合同，約定程女士將其名下一套位于西城區(qū)菜市口大街的房屋賣給沈先生，房款總價為700萬，其中定金30萬，首付款312萬，貸款250萬，剩余108萬余款于7月14日過戶當天以資金監(jiān)管方式支付。合同履行過程中，沈先生支付了定金和首付款，但貸款未能如期獲批，雙方也并未于7月14日辦理房屋過戶。7月24日，程女士向沈先生發(fā)出解除合同通知，沈先生認為程女士是因房價大漲不想賣了，故訴至我院要求程女士繼續(xù)履行合同、協(xié)助辦理涉案房屋過戶并支付違約金，同時明確表示愿意一次性支付剩余房款358萬。訴訟中，程女士提出反訴，認為沈先生未在7月14日支付資金監(jiān)管款項構(gòu)成違約，要求確認雙方已于7月24日解除合同，沈先生配合撤銷網(wǎng)簽，定金30萬元不予退還。法官說法法院經(jīng)審理認為，沈先生未能如期獲得批貸系不可歸責于雙方當事人的客觀原因所致。因雙方一直未簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，也并未在7月14日實際辦理過戶手續(xù)，故沈先生未支付資金監(jiān)管款項并非單方違約，涉案房屋的買賣合同應當繼續(xù)履行。但過戶義務為雙方義務，雙方未能如約辦理過戶，也并非程女士的單方違約，因此對沈先生要求程女士支付違約金的訴訟請求不予支持。最終我院判令沈先生向程女士支付剩余房款358萬，程女士配合沈先生辦理涉案房屋的過戶登記手續(xù)，駁回沈先生的其他訴訟請求和程女士的全部訴訟請求。雖然本案中合同未履行并非買方單方違約所致，但實踐中因房價上漲而違約的情況時有發(fā)生，表現(xiàn)為以各種原因要求解除合同或者違約加價，此時買房人可以拿起法律的武器保護自己的合法權(quán)益，通常有兩個選擇，一是要求繼續(xù)履行合同，二是解除合同并賠償損失。但無論何種訴求，首先要確定買賣雙方已簽訂購房合同，其次要自身嚴格履約并及時固定賣方違約的證據(jù)。

二手房買賣風險防范三點提示二手房買賣中的法律問題很多，以上述十個案例為例，不同的房產(chǎn)類型、交易方式，都可能產(chǎn)生很多個案化的法律風險。但是通過觀察我們也不難發(fā)現(xiàn)，不同類型的“風險房”，也適用一些共同的風險防范措施。準確掌握房產(chǎn)信息在房屋購買前，除了查看房屋的基本信息，更要認真審查房屋的法律信息，一般而言基本的審查可以分三步：第一步，看房產(chǎn)證?？捶慨a(chǎn)證是不是原件，所載產(chǎn)權(quán)人與出售人身份證是不是一致，是否存在抵押登記，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是否為售房人單獨所有。第二步，看戶口本?？词鄯咳说膽艨诒?，主要看婚姻狀況，戶籍所在地是否為房屋所在地，最好再問問賣方遷出戶口后是否有落戶地址。第三步，看房子?？捶孔永锏膶嶋H居住情況，是賣房人自住還是出租中，如果出租中還需要看租賃合同。去物業(yè)、供暖等部門詢問是否有欠費情況等等。除了以上三步，如果需要進一步審查的話，可以要求售房人配合到房管部門、派出所戶籍部門查詢房屋情況、戶籍情況等。妥善簽訂購房合同簽訂購房合同可以自行簽訂，也可以通過中介公司簽訂。通過中介公司簽訂的，中介公司一般在提供北京市存量房屋買賣合同格式范本的同時，還會提供一份補充協(xié)議，補充協(xié)議記載雙方除房屋買賣合同之外約定的事項。兩份協(xié)議都具有法律效力，但補充協(xié)議不能與房屋買賣合同相沖突。這兩份文件都要認真審查三個方面：一是交易流程。交易流程要簡明扼要，沒有歧義。尤其房屋情況復雜，涉及付款、貸款、過戶、騰房等情況，要約定明確，安排合理。二是時間節(jié)點。視實際情況對交易過程中的時間進行合理規(guī)劃，對時間節(jié)點要約定在合同上，避免推諉扯皮，分不清責任。比如每次的交款時間、辦理上市、辦理貸款、過戶、騰房時間等等。三是違約責任。沒有違約責任就沒有履行保障。要盡量約定每種履約行為的違約責任。比如逾期遷戶的違約責任、逾期付款、逾期騰房的違約責任等等。防止責任不清，發(fā)生糾紛無法維護自身合法權(quán)益。

注意證據(jù)固定留存房屋買賣因涉及到諸多環(huán)節(jié)，耗時少則數(shù)月多則數(shù)年，在交易的各個環(huán)節(jié)，購房者都應當注意保留相關(guān)文件及證據(jù)，比如對房款的轉(zhuǎn)賬記錄短信記錄等。在賣方不履行合同或者口頭表示無法按照約定期限履行合同時，要保留溝通證據(jù)，必要時可以訴至法院。對雙方在實際履行過程中達成的新的約定，要及時作為補充協(xié)議附在買賣合同之后，將口頭合意落到紙面上，以防在產(chǎn)生糾紛后無法查實。

當今社會，房屋買賣是關(guān)系到每個家庭切身利益舉足輕重的大事，更是關(guān)系到社會經(jīng)濟秩序的重大民生問題，希望通過我們這次的通報，各位媒體朋友能夠向廣大公眾傳遞相關(guān)法律知識，促進社會公眾相關(guān)風險防范意識的提升，共同推進房屋買賣行業(yè)良好秩序的形成！答記者問北京晚報：購買抵押房需要注意哪些事項？韓楠：不是說抵押房屋不能購買。事實上，二手房交易中，大多數(shù)房屋上都有未還清的銀行貸款，也就必然存在抵押。如果排除此類房屋，購房人可選擇的房源就太少了。我們所講的慎選抵押房屋，是說在房屋買賣過程中，應當對所購房屋的抵押情況有清醒的認識，意識到抵押房屋交易過程中的特殊性。按物權(quán)法的規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。如果購房人在房屋過戶之前不解除之上的抵押，是無法完成過戶手續(xù)的。購房者應當仔細查驗所要購買房屋的產(chǎn)權(quán)登記情況。法律規(guī)定，在房屋上設立抵押的，抵押權(quán)自抵押登記時設立。所以，有效的抵押權(quán)必然在管理部門有登記。必要時，購房人可以要求賣房人通過房屋核驗提供相關(guān)材料。另外，有房屋中介公司提供居間服務的情況下，也可要求中介公司提供相關(guān)服務。一般來說，房屋買賣合同簽訂及履行耗時較長，其間可能出現(xiàn)的問題較多，買賣雙方應當小心防范因房屋存在抵押給交易造成的障礙。正義網(wǎng)：房屋產(chǎn)權(quán)證上如果寫明是單獨所有，購房人還需要查證是否為夫妻共有嗎？郭云燕：就目前北京地區(qū)的司法實踐來講，購房人還是有必要盡到合理注意義務，了解所購房屋的產(chǎn)權(quán)狀況。就現(xiàn)有的登記制度來看，并未強制要求將夫妻共有房產(chǎn)登記在雙方名下。也就是說，大量的夫妻共同所有的房產(chǎn)可能只登記在夫妻一方名下。因此，寫明單獨所有的房屋實際上可能是夫妻共同所有。共同所有房屋，僅共有人之一同意出售，即使合同的效力不受影響，也不能保證房屋的順利過戶。而且，如果購房人明知房屋為夫妻共同所有，但與賣房人惡意串通，會導致買賣合同無效的法律后果。為了保障購房人的權(quán)益，在購買這類房屋時，有必要讓夫妻另一方出示知情同意書，或者直接作為賣方，在買賣合同上簽字。民主與法制時報：實踐中，大量存在先賣房、再買房的交易形式，這種情況應注意哪些問題呢？田曉昕：一線城市房地產(chǎn)市場價格波動劇烈，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響也大。先賣房、再買房是大多數(shù)人改善居住條件或者解決子女上學等問題的必然選擇。在采取此種方式購房時要注意幾點：

1、了解自身房屋情況，避免自己的房屋不符合上市條件而不能出售，無法取得下一個合同的購房款而造成遲延支付。

2、了解房地產(chǎn)調(diào)控政策，避免已經(jīng)出售房屋卻因不符合調(diào)控政策而無法購入目標房屋。

3、合理約定合同履行期限，給自己留出充足的時間，避免造成違約。

4、衡量自身的經(jīng)濟能力，避免房價上漲或下跌造成無法支付購房款。未來網(wǎng)：實踐中有很多公證委托售房的，如何避免買到抵債房？買賣抵債房的合同一律會被撤銷嗎？韓楠：所謂的出售抵債房，實際上是指民間借貸關(guān)系的貸款人（出借人）以委托售房形式變相處理借款人房屋的情況。購房人如果購買此類房屋時知道代理人實際沒有代理權(quán)或濫用代理權(quán)，或者與代理人惡意串通的，買賣合同可能被認定為無效。而且，如果借款人即房屋所有權(quán)人認為合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓價格明顯過低，顯失公平的，可以依據(jù)合同法的規(guī)定行使撤銷權(quán)。轉(zhuǎn)讓的價格是否明顯過低的標準一般參照當時交易地的市場交易價來判斷。如果合同約定的房價不到市場交易價的百分之七十，一般可以視為價格明顯過低。當然，法院也需綜合審查授權(quán)委托書內(nèi)容、買賣合同訂立和履行情況等因素予以認定?？傊绻彿咳税l(fā)現(xiàn)房屋明顯低于市場價格，不能只顧貪圖便宜，一定要仔細審查代理權(quán)限。必要時，可以要求與房主當面確認。法治進行時：購買已經(jīng)出租的房屋要注意哪些事項？郭云燕：一方面，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，出賣人應當如實告知，以保證承租人的合法權(quán)益。另一方面，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效力，即我們常說的“買賣不破租賃”。如果購房人購買的房屋已經(jīng)被出租，可能面臨無法入住的尷尬局面。為了避免這種情況，購房人需要在買賣合同中明確約定，要求出賣人保證房屋不存在出租的情況；也有必要實地查看房屋現(xiàn)狀，如果確實存在出租，需要了解清楚出租期限等情況。法律與生活：“新京八條”出臺后，貴院是否受理過因限購產(chǎn)生的房屋糾紛，如何處理？田曉昕：住房限購政策新政的出臺一方面對遏制投資投機性購房、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展起到重要作用，另一方面對房屋買賣當事人的利益也會產(chǎn)生重大影響。目前我院還未受理過涉及此次住房限購政策的房屋買賣合同糾紛。但就該類案件審理中的法律適用問題，可以作出如下提示：第一，住房限購政策在司法中屬于“不可抗力”，而是一種“不可歸責于當事人雙方的事由”，買房人被新政限購后，除合同另有約定外，可以主張解除合同并返還定金、購房款，但是合同約定的過戶時間在新政出臺前，因一方遲延履行義務導致合同無法履行的，守約方除要求解除合同外，還可以要求另一方承擔賠償損失等違約責任。

第二篇：二手房買賣案例集錦

．標準價購買的房屋單位不同意能否出售

案情簡介： 張 先生于 1999 年 8 月與 王 先生簽訂了一份二手房買賣契約，二手房買賣案例集錦。在契約中雙方約定： 張 先生將自已位于城區(qū)的房改房出售給 王 先生，由 王 先生在本合同簽訂后一次性付給張 先生人民幣 28 萬元整。但到房屋土地管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶時被告知此房產(chǎn)不能辦理過戶登記及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。王 先生要求退款及相應的經(jīng)濟損失，張 先生不同意，于是王 先生將 張 先生告上法庭，要求 張 先生退還全部房款及相應的利息損失，并解除合同。

法院判決： 法庭經(jīng)審理查明，張 先生所有的房改房是于 1997 年 3 月份以標準價從本企業(yè)購買的，因原售房單位擁有 6% 的產(chǎn)權(quán)，且沒有原單位同意其出售的書面證明，雙方?jīng)]有到房屋所在地房產(chǎn)管理部門申請變更登記，因此法院判定該契約實際上無法履行，解除了雙方簽訂的契約。張 先生返還 王 先生的購房款 28 萬元整。

律師點評： 本案中涉及的以標準價購買的房屋職工擁有部分產(chǎn)權(quán)。職工以標準價購買的房改房，原售房單位擁有 6% 的產(chǎn)權(quán)，職工擁有 94% 的產(chǎn)權(quán)，如果需要上市出售，則需要符合如下條件：單位與職工個人在協(xié)議中有約定的，從其約定；沒有約定的，如上市出售應征得原產(chǎn)權(quán)單位的同意，未經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意，不能上市出售。職工也可將標準價的房屋轉(zhuǎn)為成本價的房屋，然后再上市出售。．政策變化能否作為不賣房的理由

案情簡介： 王某 于 2004 年 4 月 19 日 與房主、北京 XX 房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司簽訂了一份《房地產(chǎn)居間合同（買賣置換）》，協(xié)議書《二手房買賣案例集錦》。約定王某通過 XX 公司購買一套總價款 320000 元的經(jīng)濟適用房。合同簽訂時，王某通過 XX 公司向房主交納了 50000 元的定金，約定房主不出售此房屋或王某不買此房屋均適用定金罰則。合同中沒有約定辦理過戶的時間。因房主的房屋所有權(quán)證還沒有辦理下來，要想過戶必須先將房主的房屋所有權(quán)證從開發(fā)商處辦理下來。王某替房主交納了辦理房屋所有權(quán)證的費用 6000 元及公共維修基金 5958 元，然后房主取得了房屋所有權(quán)證。在去辦理過戶手續(xù)，房主又告知房產(chǎn)證現(xiàn)在還在開發(fā)商那里，讓王某直接把房款交給銀行，替他還貸款，王某覺得風險非常大，于是沒有同意。王某在簽訂合同前并不知道其銀行貸款的事情。因此王某沒有同意替他還貸款，要求其自己歸還貸款，再與王某辦過戶手續(xù)，房主不同意，因此王某沒有辦成過戶，但雙方一直在談判。后來，北京市出臺規(guī)定，從 2004 年的 5 月 20 日起 對經(jīng)濟適用房的交易進行限制。2004 年 5 月 19 日，房主將這套房屋賣給了別人，稱 5 月 20 日 之前不賣就賣不出去了。于是，王某向法院提起訴訟，要求解除王某房主簽訂的房屋買賣合同；要求房主雙倍返還我定金 100000 及為房主辦理產(chǎn)權(quán)證所花費用 6000 元代辦費及交納的公共維修基金 5958 元。

法院判決： 法院認為賣方違約，應承擔違約責任，支持了買方的請求，賣方不服，提起上訴，終審法院維持了一審判決。

律師點評： 房主的行為已構(gòu)成違約，應承擔違約責任。在合同履行期限內(nèi)，房主單方悔約，將房屋賣掉，致使合同目的不能實現(xiàn)，違反雙方在合同中的事先約定，應按合同的約定承擔違約責任。在雙方對付款存在爭議，沒有協(xié)商結(jié)果的前提條件下，房主擅自將合同標的房屋出售，屬于嚴重違約。無論雙方對合同的履行有什么爭議，在爭議未解決之前或買方?jīng)]有放棄購買這套房屋之前，賣方出售這套房屋給別人，就是以實際行動表明不賣這套房了，不賣這套房就是根本違約。

政策變化不是被告賣房的理由。政策變化并不影響三方簽訂的買賣房屋合同的履行，三方簽訂的合同可以繼續(xù)履行，但增加了交易的難度，即買方需辦理審批手續(xù)，本案買方符合經(jīng)濟適用房購買資格的，因此交易是可以繼續(xù)的。其次，政策變化屬于三方都不能約束的事件，三方完全可以通過繼續(xù)協(xié)商解決此事，或解除合同，或按政府的政策執(zhí)行，或采取其它替代措施，但賣方不能單方處置合同的標的物。房主未經(jīng)買方同意，單方出售了房屋，屬于嚴重違約。

第三篇：濱?？h人民法院發(fā)布十大典型案例

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第四篇：海門市人民法院發(fā)布2016十大典型案例

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海門市人民法院發(fā)布2016十大典型案例

2017年2月9日，海門法院召開新聞發(fā)布會，向社會各界發(fā)布2016十大典型案例。

一、楊某等16被告人非法拘禁案 【基本案情】

2015年10月至11月期間，被告人楊某等人以介紹工作等為由，將被害人孫某等4人騙至海門市海門街道某居住小區(qū)，脅迫加入傳銷組織。期間楊某等16被告人對4被害人實施拘禁，并采取恐嚇、威脅、體罰、毆打等行為。被害人孫某、賀某在被拘禁期間被迫以每套2800元的價格購買了被告人指定的所謂產(chǎn)品。11月19日，被害人賀某尋機跳樓逃跑受傷，各被害人才被公安機關(guān)解救。

【裁判結(jié)果】

海門法院審理后認為，楊某等16被告人非法拘禁他人，其行為均已構(gòu)成非法拘禁罪。海門市人民檢察院的指控，事實清楚，證據(jù)確實、充分，定性準確，應予支持。遂作出一審判決，以非法拘禁罪對楊某等16被告人分別判處有期徒刑2年6個月至拘役5個月不等刑罰，并判處賠償被害人賀某經(jīng)濟損失。一審宣判后，楊某等16被告人均未提起上訴。

【典型意義】

本案系由非法傳銷引發(fā)的非法拘禁案。作案團伙成員均為外來人員，他們以出租房作為犯罪地點，通過非法拘禁等方式控制被害人人身自由，強迫被害人加入傳銷組織。本案被害人之一為了逃脫，跳樓導致輕傷一級。此類案件不僅給被害人身心造成極大傷害，而且嚴重危害社會秩序，應予嚴厲打擊。本案審判，針對日漸興起的傳銷型非法拘禁案予以重拳出擊，既懲處了被告人，打擊了傳銷活動，維護了正常社會秩序，又切實保障了被害人的合法權(quán)益，警醒了更多有可能誤入“快速發(fā)家致富陷阱”的人。

合議庭組成人員：陸衛(wèi)東項曉偉張祖平

二、張某等5被告人非法捕撈水產(chǎn)品案 【基本案情】

2016年6月初某日，被告人張某經(jīng)與被告人吳某合謀，由被告人吳某現(xiàn)場指揮遼大金漁25036船和25037船在禁漁期進行捕撈作業(yè)。后被告人張某、吳某召集被告人韓某、衣某、王某等人駕駛遼大金漁25036船和25037船出海作業(yè)，并于6月至7月間先后在福建、江蘇海域進行捕撈，捕得鳀魚、鮐魚17077箱（重量244534.1公斤），均出售于福建收鮮船，被告人張某得款人民幣34多萬元。7月22日，遼大金漁25036船在江蘇海域非法捕撈時被海警機關(guān)抓獲，查獲捕撈所得鳀魚410箱（重量5870.9公斤），案件告破。

【裁判結(jié)果】

海門法院審理后認為，被告人張某、吳某、韓某、衣某、王某違反保護水產(chǎn)資源法規(guī)，在禁漁期捕撈水產(chǎn)品，情節(jié)嚴重，其行為均已構(gòu)成非法捕撈水產(chǎn)品罪。被告人張某等犯非法捕撈水產(chǎn)品罪，事實清楚，證據(jù)確實、充分，定性準確，應予支持。遂作出一審判決，以非法捕撈水產(chǎn)品罪對張某等5被告人分別判處拘役6個月、緩刑10個月至有期徒刑6個月不等，并沒收非法所得34萬多元。一審宣判后，張某等5被告人均未提起上訴。

【典型意義】

被告人在禁漁期內(nèi)累計非法捕撈的漁獲物數(shù)量達到25萬多公斤，達到了《最高人民法院關(guān)于審理發(fā)生在我國管轄海域相關(guān)案件若干問題的規(guī)定

（二）》規(guī)定的入刑標準。本案是我國2016年8月1日新涉海司法解釋發(fā)布后，江蘇海警破獲的省內(nèi)首起非法捕撈水產(chǎn)品案件。非法捕撈海洋水產(chǎn)品，急功近利，竭澤而漁，破壞了國家對水產(chǎn)資源的管理制度，危害了海洋水產(chǎn)資源的持續(xù)發(fā)展。本案通過依法懲處非法捕撈水產(chǎn)品犯罪行為，起到了震懾犯罪、警示他人的效果，有利于海洋生態(tài)環(huán)境的修復。

獨任審理：單菊英

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三、黃某與海門某開發(fā)服務中心商品房銷售合同糾紛案 【基本案情】

2014年5月22日，原告黃某與被告海門某開發(fā)服務中心簽訂了商品房買賣合同1份，約定被告將其開發(fā)的某小區(qū)第30幢1002號房屋出售給原告，層高為2.8米等。被告于同日向原告交付了房屋。原告以案涉房屋陽臺層高僅2.4米，不符合約定為由訴至本院，要求被告支付違約金50000元并賠償原告裝修損失35000元。

【裁判結(jié)果】

海門法院審理后認為，被告交付的房屋陽臺層高經(jīng)測量為2.52米，不符合合同約定的2.8米標準，被告已構(gòu)成違約?！蹲≌O計規(guī)范》未對陽臺的凈高作出明確規(guī)定，但案涉房屋陽臺凈高已達房屋主要功能區(qū)臥室、起居室（廳）凈高（2.4米）要求，符合國家標準，不影響陽臺功能的正常使用，被告的違約行為不構(gòu)成根本違約。在雙方未對局部降低層高的違約責任進行約定的情況下，根據(jù)案涉房屋的現(xiàn)狀是否影響實際使用、實際凈高是否符合設計規(guī)范、出賣方是否存在主觀故意或者過失等因素進行綜合考量，判決被告應當向原告支付違約金3000元，并駁回了原告的其他訴訟請求。原告不服上訴，南通中院二審維持原判。

【典型意義】

出賣人交付房屋陽臺的層高不符合合同約定時，應當承擔違約責任。但案涉房屋陽臺層高已達到《住宅設計規(guī)范》規(guī)定標準，房屋能正常使用，故出賣人的違約行為不構(gòu)成根本違約，買受人不得主張解除合同，僅可主張違約金賠償。違約金的數(shù)額可根據(jù)房屋的整體建筑面積、價格以及違約建筑的面積、層高、凈高、功能性等結(jié)合當事人過錯程度綜合考量。本案裁判結(jié)果也提醒商品房買賣合同的雙方，購房人在購房時對于層高有特殊要求的，應當在合同中予以明確；房屋的層高并不完全一致的，出賣人亦應在合同中予以披露。

合議庭組成人員：杜開宇孫建玉黃芬

四、原告何某等人與被告保險公司意外傷害保險合同糾紛案 【基本案情】

保潔中心為曹某等清潔工在保險公司投保團體意外傷害保險。保險條款約定：在保險期間內(nèi)被保險人遭遇意外傷害，并因該意外傷害導致身故、殘疾的，保險人依照約定給付保險金；又約定：意外傷害指以外來的、突發(fā)的、非本意的、非疾病的客觀事件為直接且單獨的原因致使身體受到的傷害。保險期間，曹某在自家宅后休息時跌倒在田邊并當場死亡。保潔中心隨即通知保險公司，該公司未出險且拒絕理賠。曹某法定繼承人何某等人遂訴訟來院，請求判令保險公司給付保險金6萬元。

【裁判結(jié)果】

海門法院審理后認為，曹某因意外傷害死亡有接處警工作登記表、事故證明和居民死亡醫(yī)學證明（推斷）書等證據(jù)證明，能夠證明死亡系因遭受意外傷害所致，且其證明力已達到高度蓋然性的證明標準。保潔中心在曹某死亡后立即報險，保險公司如認為是非意外傷害死亡應當及時提出異議并有權(quán)要求進行尸檢，但其并未及時提出?，F(xiàn)曹某遺體已經(jīng)火化，通過尸檢確定其死亡原因的條件已喪失，此應歸咎于保險公司怠于行使權(quán)利，應自行承擔由此導致的不利后果。遂判決被告保險公司給付保險金6萬元。

【典型意義】

保險公司在接到投保人報險后，如對被保險人是否屬于意外傷害致死有異議，應負有通知家屬保全尸體以備尸檢的義務，以便進一步查明死因?，F(xiàn)保險公司既未出險查勘，也未通知家屬保全尸體。至本案訴訟時，曹某尸體早已火化，導致死因無法查明的責任在于保險公司，故其需對此承擔不利后果，并按保險合同約定向被保險人的繼承人給付保險金。本案裁判結(jié)果對于警示保險公司如何正確理賠意外傷害保險具有典型意義。

獨任審理：孫鋒

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五、蔡某與工行包場支行借記卡糾紛案 【基本案情】

2005年7月，蔡某在工商銀行包場支行辦理了牡丹靈通卡，并預留其使用的手機號碼。2013年12月下旬，有人聯(lián)系蔡某，稱可以辦理高透支額度信用卡。蔡某據(jù)對方要求，往牡丹靈通卡上存入20萬元，并將牡丹靈通卡、身份證、駕駛證、戶口本的掃描件發(fā)送對方郵箱，還將預留在支行的電話號碼修改為對方的電話號碼。2015年1月3日、4日，蔡某牡丹靈通卡上的存款通過第三方支付寶（中國）網(wǎng)絡技術(shù)有限公司的平臺分別被轉(zhuǎn)出49989元、49979元。1月4日中午，蔡某向公安機關(guān)報案，稱自己銀行卡上存款被盜走99968元。公安機關(guān)予以立案偵查，但至今未果。蔡某認為其辦卡后妥善保管，未經(jīng)其操作，卡上存款兩次被轉(zhuǎn)走共計99968元。工行包場支行應當賠償其存款損失99968元，并應賠償存款的利息損失。

【裁判結(jié)果】

海門法院審理后認為，案涉儲蓄存款合同雖約定蔡某憑借預設密碼進行支付，但當前銀行卡存款支取有很多渠道，不能排除存款人通過網(wǎng)絡、電話等其他方式支取、使用存款。蔡某系被他人騙取相關(guān)個人信息，他人利用其信息在支付寶開立賬戶并綁定本案所涉借記卡，通過網(wǎng)上消費將卡內(nèi)資金盜走。蔡某作為有民事行為能力的人，應當具備個人信息的保護意識，但其將銀行卡預留電話號碼修改為他人電話號碼，導致他人能夠接受支付寶驗證碼而完成支付寶平臺上的開戶行為，是其資金被盜的直接原因。工行包場支行按支付寶付款指示進行付款，其行為沒有違反法律規(guī)定和相關(guān)交易規(guī)則，其在蔡某存款被盜過程中不存在過錯以及違約行為，蔡某要求其承擔賠償責任沒有事實和法律依據(jù)。遂判決駁回原告蔡某的訴訟請求。蔡某不服一審判決，提起上訴，南通中院二審維持原判。

【典型意義】

在網(wǎng)絡支付、交易平臺日益發(fā)達的當今社會，由于銀行卡存款的支取渠道日益增多，儲蓄存款合同當事人的保密義務就顯得更加重要。無論合同中有無明確約定，存款人均需保證個人存款信息不被他人利用。因存款人自己將信息透露給第三人而導致的存款損失，需自己承擔責任。本案裁判結(jié)果對于警示廣大社會公眾保護自己的銀行交易信息具有典型意義。

合議庭組成人員：黃新江沈健陸建英

六、施某等67名村民訴啟東某海洋工程股份有限公司環(huán)境污染責任糾紛案 【基本案情】

被告啟東某海洋工程股份有限公司為船舶生產(chǎn)制造企業(yè)，其制造項目環(huán)評文件取得江蘇省環(huán)保廳審批同意，但項目需配套建設的污染防治設施未通過環(huán)保竣工驗收。原告施某等67名村民居住于被告廠區(qū)北側(cè)，被告分段工區(qū)距原告較近，生產(chǎn)過程中所排放噪聲、粉塵等對原告正常生活有影響。原告多次向有關(guān)部門投訴信訪。經(jīng)環(huán)保部門監(jiān)測，被告北側(cè)廠界白晝噪聲值超過《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標準》規(guī)定限值標準。

【裁判結(jié)果】

海門法院審理后認為，被告存在噪聲、粉塵污染的環(huán)境侵權(quán)事實。鑒于被告能夠采取相應措施降低或減少噪聲、粉塵，并達到國家規(guī)定標準，可以給予被告六個月的整改期限。遂作出判決：

1、被告啟東某海洋工程股份有限公司于判決生效之日起6個月內(nèi)采取整改措施，使其廠區(qū)北側(cè)分段工區(qū)生產(chǎn)作業(yè)中產(chǎn)生的噪聲、粉塵符合國家規(guī)定標準（以法定的環(huán)保監(jiān)測數(shù)據(jù)為準）；

2、逾期不能達標，被告啟東某海洋工程股份有限公司停止分段工區(qū)的生產(chǎn)作業(yè)，排除噪聲、粉塵對原告施某等67名村民的侵害。一審宣判后，各方當事人均未提起上訴。

【典型意義】

本案被告為船舶生產(chǎn)制造企業(yè)，其生產(chǎn)經(jīng)營過程中不可避免地會產(chǎn)生噪聲、粉塵等環(huán)境問題，影響周邊居民的環(huán)境利益。企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)權(quán)益與周邊居民環(huán)境利益存在沖突。當這兩種利益沖突時，法院應當優(yōu)法律家·法律法規(guī)大全提供最新法律法規(guī)、司法解釋、地方法規(guī)的查詢服務。

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先考慮居民的居住環(huán)境利益。法院同時也兼顧企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營需要，判決給予被告六個月的自行整改期限，使企業(yè)有機會通過降噪、降塵改造后做到達標生產(chǎn)。判決還確定，被告在整改期內(nèi)未能達標的，則停止生產(chǎn)。該案的審理和裁判，對于如何衡平被侵權(quán)人和污染者雙方利益具有一定的典型意義。

合議庭組成人員：陳沖俞永平姜妮妮

七、戴某、蔡某訴如東縣栟茶鎮(zhèn)人民政府不履行法定職責案 【基本案情】

戴某、蔡某與徐某系東西鄰居，兩家住房之間有南北通道。2013年9月23日，徐某在通道一側(cè)其使用的土地上建造圍墻、車庫，戴某、蔡某進行阻止，并向被告舉報徐某的違法建設行為。被告于當日向徐某送達停工（核查）通知書，責令徐某停止建設行為。徐某收到通知后，沒有停止施工，直至將圍墻、車庫建造完工。后戴某、蔡某多次向有關(guān)部門及領(lǐng)導信訪舉報徐某違法搭建車庫和圍墻行為，均未得到處理。戴某、蔡某遂向法院提起行政訴訟。在訴訟期間，被告于2016年3月4日作出行政處罰決定，責令徐某自收到處罰決定書之日起十五日內(nèi)自行拆除案涉違法建筑。

【裁判結(jié)果】

海門法院審理后認為，被告在長達兩年的時間內(nèi)未對戴某、蔡某的投訴作出處理，未對徐某的違法建設行為作出處理決定。直至戴某、蔡某提起本案訴訟后，被告才對徐某作出行政處罰決定。被告的行為已構(gòu)成拖延履行法定職責。遂判決確認被告如東縣栟茶鎮(zhèn)人民政府拖延履行職責的行為違法。第三人徐某不服一審判決，提起上訴，南通中院二審維持原判。

【典型意義】

本案的典型意義在于，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)違法建設行為，負有查處的法定職責。原告作為權(quán)利受侵害人，有權(quán)要求鎮(zhèn)政府履行職責，鎮(zhèn)政府的不作為導致原告向有關(guān)部門多次投訴舉報并上訪，激化了矛盾。雖然鎮(zhèn)政府在行政訴訟期間作出了處罰決定，但遲來的正義非正義，故被法院貼上了程序違法的標簽。法定職責必須為，本案對鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府依法履行職責具有一定的借鑒意義。

合議庭組成人員：俞秋萍姜妮妮施慕娟

八、徐某訴如東縣公安局等行政處罰案 【基本案情】

2015年1月8日15時許，徐某到如東縣政府1號門以解決其醫(yī)療糾紛為由要見政府領(lǐng)導，值班保安等告知其先到信訪局登記預約。但徐某不聽，數(shù)次欲強行闖入被勸阻。接著，徐某先后攔車、進行手機錄像、強行擠門等，均被制止。期間徐某以保安拳擊其腰致腰疼為由長時間躺在1號門前道路上。后徐某起身又至縣政府2號門欲闖入被制止后，躺在2號門前道路上，直至當日20時11分許被120車帶離現(xiàn)場。如東縣公安局以徐某擾亂單位秩序為由作為治安案件受理，在履行法定程序后，作出給予徐某行政拘留九日的處罰。徐某不服，申請行政復議。南通市公安局經(jīng)復議予以維持。徐某仍不服，提起行政訴訟。

【裁判結(jié)果】

海門法院審理認為，徐某以要見政府領(lǐng)導以處理其醫(yī)療糾紛為由，長時間滯留縣政府大門口，并攔截過往車輛、強行闖入縣政府，且不聽勸阻長時間躺在縣政府門口的通道上，其行為已擾亂了政府機關(guān)正常的工作秩序，違反了治安管理處罰法的規(guī)定，依法應予以行政處罰。徐某在六個月內(nèi)曾受到治安管理處罰，屬于《治安管理處罰法》第二十條第（四）項的規(guī)定的從重處罰的情形。如東縣公安局作出的被訴行政處罰決定，認定的基本事實清楚，證據(jù)充分，適用法律正確，程序合法，處罰適當。南通市公安局經(jīng)復議作出維持被訴行政處罰決定的復議決定，程序合法，結(jié)論正確。遂判決：駁回原告徐某的訴訟請求。

徐某不服一審判決，提起上訴。經(jīng)南通中院終審判決，駁回上訴，維持原判。【典型意義】

本案典型意義在于，醫(yī)患糾紛應通過協(xié)商調(diào)解或民事訴訟等途徑解決，患者跑到政府辦公場所鬧訪顯法律家·法律法規(guī)大全提供最新法律法規(guī)、司法解釋、地方法規(guī)的查詢服務。

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然是非理智的行為，不僅不能解決問題，還影響了政府機關(guān)的正常工作秩序，并且在社會上造成了惡劣影響。近年來，不少醫(yī)療糾紛的患者通過非法上訪擾亂政府機關(guān)辦公秩序以期擴大事態(tài)給醫(yī)院施壓，這不僅加劇了醫(yī)患矛盾，還帶來了負面影響，這種行為應當給予行政處罰，重者還應承擔相應的刑事責任。

合議庭組成人員：俞秋萍陳立新姜妮妮

九、李某訴蔣某、南京某有限責任公司追索勞動報酬糾紛案 【基本案情】

原告李某經(jīng)案外人陸某介紹，與被告南京某有限責任公司形成用工關(guān)系，自2013年11月起至2015年1月止在南京地鐵三號線車站公共區(qū)裝修工程的工地上從事裝飾裝修工作，雙方未簽訂書面的用工協(xié)議。原告在工作期間只是領(lǐng)取了部分生活費，工資報酬未結(jié)算。2015年2月17日，被告南京某有限責任公司的工程負責人蔣某在原告多次討要下，僅給付了原告部分工資款，并經(jīng)結(jié)算，余款39400元，由被告蔣某以個人名義出具《欠條》一份，載明：今欠人民幣39400元，2015年3月30日前付清。

【裁判結(jié)果】

海門法院審理后認為，案涉工程由被告南京某有限責任公司所承包，被告蔣某作為南京某有限責任公司承建工程負責人，經(jīng)結(jié)算后出具給原告《欠條》的行為系代表南京某有限責任公司的職務代理行為，故原告李某主張的工資款，應由被告南京某有限責任公司負責給付。原告與被告南京某有限責任公司存在勞動用工關(guān)系的事實，被告明確認可，原告也不持異議。原告主張的僅是經(jīng)結(jié)算后尚欠的工資款報酬，不涉及其他的勞動爭議，且雙方已對原告的工資進行了結(jié)算，被告并以書面形式承諾應付工資的金額和具體時間，視為拖欠勞動報酬爭議。被告要求根據(jù)勞動法規(guī)定應仲裁前置的抗辯，缺乏事實依據(jù)，于法不符。據(jù)此，判決被告南京某有限責任公司給付原告李某勞動報酬人民幣39400元。

【典型意義】

用工方與農(nóng)民工不簽訂書面勞動合同，但實際進行用工的情況甚多。如按照勞動爭議案件對待，須先行仲裁程序，再進入訴訟程序的話，農(nóng)民工追索工資的難度就加大了。對持欠條主張勞動報酬，且訴訟請求不涉及勞動關(guān)系等爭議，視為拖欠勞動報酬爭議，按照普通民事糾紛受理。這對保護農(nóng)民工依法追索勞動報酬，切實解決惡意欠薪問題具有示范意義。

合議庭組成人員：陳偉張麗麗馬培松

十、某貸款公司與黃某、夏某等規(guī)避執(zhí)行案 【基本案情】

2012年2月8日，黃某向某貸款公司借款人民幣300萬元，夏某等人提供連帶責任擔保。同年7月31日，案外人曹某明知夏某有4000多萬債務，仍與夏某訂立《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定：夏某將持有的432萬元亞正公司股權(quán)，等價轉(zhuǎn)讓給受讓方曹某；曹某于次日前以現(xiàn)金方式一次性直接交付給夏某將股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。8月2日，亞正公司將股東由曹亞剛、夏某變更為曹亞剛、曹某。曹某成為亞正公司股東后，即以亞正公司享有的對夏某女婿經(jīng)營的恒能公司的債權(quán)330萬元、為夏某代償給恒能公司的150萬元債務抵作曹某應付的股份轉(zhuǎn)讓款。

2012年8月14日某貸款公司起訴黃某、夏某歸還借款。2014年12月4日，海門市人民法院作出判決，判令黃某歸還某貸款公司借款本金人民幣300萬元并支付相應的利息；夏某等承擔連帶清償責任。執(zhí)行過程中，某貸款公司要求確認被執(zhí)行人夏某轉(zhuǎn)讓股權(quán)給案外人曹某的行為無效或依法撤銷該轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

【裁判結(jié)果】

曹某明知夏某外債嚴重，仍與夏某協(xié)商，以亞正公司享有的對夏某女婿經(jīng)營的恒能公司的債權(quán)330萬元、為夏某代償給恒能公司的150萬元債務抵作曹某應付的股份轉(zhuǎn)讓款，嚴重損害了包括申請執(zhí)行人某貸款公司在內(nèi)的其他債權(quán)的人的利益，且與雙方訂立《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定的付款方式不符，具有明顯惡意串通的情形。亞正公司具有獨立法人資格，曹某以公司資產(chǎn)抵償其個人債務，不符合法律規(guī)定，不能代表法律家·法律法規(guī)大全提供最新法律法規(guī)、司法解釋、地方法規(guī)的查詢服務。

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其已支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價義務。其行為符合規(guī)避執(zhí)行行為的情形。海門市人民法院遂作出裁定：被執(zhí)行人夏某與案外人曹某訂立的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效。

【典型意義】

本案中“轉(zhuǎn)讓”股權(quán)是一起較為典型的規(guī)避執(zhí)行行為。根據(jù)江蘇省高級人民法院《關(guān)于認定和處理規(guī)避執(zhí)行行為若干問題的規(guī)定》，人民法院在執(zhí)行過程中對規(guī)避執(zhí)行為可以立案審查，經(jīng)審查符合相關(guān)法律行為無效或應予撤銷的，可裁定確認該行為無效或撤銷該行為。本案依據(jù)前述規(guī)定依法裁定股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，將對類似規(guī)避執(zhí)行行為起到震懾作用，樹立法律權(quán)威，促進社會誠信。

合議庭組成人員：陳偉陳東萬海鋒

來源: http: 004km.cn kx2010.html

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第五篇：海安縣人民法院公布2016十大典型案例[推薦]

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海安縣人民法院公布2016十大典型案例

2017年3月10日上午，江蘇省南通市海安法院召開2016十大典型案例新聞發(fā)布會。中國網(wǎng)、中國江蘇網(wǎng)、江海晚報、海安電視臺、南通日報等媒體記者應邀出席了發(fā)布會。黨組成員、副院長李宏林通報2016典型案例并與媒體進行互動交流，黨組成員、副院長孫衛(wèi)華主持發(fā)布會。

1、徐某拾得他人手機盜刷支付寶構(gòu)成盜竊罪案 【基本案情】

2016年7月，徐某前往海安某超市購物時，在超市門口拾得張某遺忘的手機一部。徐某將手機據(jù)為己有后，拒不接聽失主來電。當日，徐某通過該手機支付寶的當面付功能（無需密碼），在海安樂天瑪特超市、蘇果便利店消費合計2922元。后張某報警，公安機關(guān)傳喚徐某到案。歸案后，徐某如實供述了上述事實，并賠償了張某的全部經(jīng)濟損失。涉案手機亦由公安機關(guān)發(fā)還給張某。2016年9月，海安縣檢察院指控徐某構(gòu)成盜竊罪，向法院提起公訴。海安法院一審判決被告人徐某犯盜竊罪，判處拘役2個月，緩刑4個月，并處罰金3000元。宣判后，公訴機關(guān)未抗訴，徐某也未上訴。

【典型意義】

隨著智能手機的普及，各種可便捷支付的APP越來越受到廣大手機用戶的青睞。拾得他人手機拒不返還屬于侵占行為；行為人拾得他人手機后，利用手機內(nèi)支付寶進行消費，屬于盜竊行為，數(shù)額較大的，構(gòu)成盜竊罪。本案的判決，一方面提醒公眾注意做好手機安全防護措施，另一方面對拾得他人手機者亦具有一定警示作用。

2、韓某訴工商銀行金融委托理財合同糾紛 【基本案情】

2013年2月，韓某先后在工商銀行某支行申領(lǐng)取了尾號為3241、4201的理財金賬戶卡，并申請為尾號為4201的銀行卡辦理網(wǎng)上銀行及手機銀行，開通了對外支付功能，確認電子密碼作為其身份確認工具。

2015年10月12日，韓某使用上述尾號為3241的銀行卡自助購買了價值24.7萬元的理財產(chǎn)品。2015年12月3日，韓某尾號為3241的賬戶通過網(wǎng)上銀行辦理了一筆金額為22.23萬元的理財產(chǎn)品質(zhì)押貸款。貸款發(fā)放至尾號為4201的銀行卡后，被人通過手機銀行轉(zhuǎn)出22.228萬元。

2016年1月20日，上述貸款逾期，銀行方要求韓某及時還款。次日，韓某到公安局報案稱：“2015年12月3日，我遭受他人電信詐騙，根據(jù)對方要求提供了涉訴銀行卡密碼、電子密碼器生成的動態(tài)密碼等信息?！惫矙C關(guān)已立案偵查。

2016年3月11日，案涉理財產(chǎn)品到期，銀行方扣除逾期貸款后將余款匯入了韓某賬戶。韓某遂起訴要求銀行一方賠償其損失22.23萬元。海安法院一審判決駁回原告韓某的訴訟請求后，雙方當事人均未上訴。

【典型意義】

本案作為電信詐騙引發(fā)的民事糾紛，與以往的盜刷銀行卡所引發(fā)的糾紛有著明顯的區(qū)別，其責任界定亦大有不同。本案原告輕易相信陌生人的電話謊言，多次泄露銀行賬戶、密碼及電子密碼器的動態(tài)密碼，系其遭受損失的主要原因。銀行方通過現(xiàn)代化信息網(wǎng)絡技術(shù)提供金融自助服務是大勢所趨，應予鼓勵。在銀行一方已經(jīng)盡到風險提示義務的情況下，不宜將客戶因被詐騙而遭受的損失轉(zhuǎn)嫁到銀行。同時，本案還涉及當前民生熱點，該領(lǐng)域犯罪多發(fā)易發(fā)且難以防范，銀行的機制防控與群眾自我保護須兼?zhèn)?，本案具有較強的警示教育意義。

3、張某以牟利為目的買假主張懲罰性賠償遭駁案 【基本案情】

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2016年8月，張某在海安某超市購買散裝火鍋料0.588千克、鐵尺梳打餅一盒，合計消費36.20元。2016年10月，張某以上述食品標識不規(guī)范、無法定信息，不符合食品安全標準為由訴至法院，要求超市給付懲罰性賠償金1000元。法院經(jīng)審理查明，張某同年曾分別在海安境內(nèi)其他九家超市及泰州一超市購買食品，后均以食品信息不全、過期銷售等理由訴至法院，要求銷售者給付懲罰性賠償金。自2015年起，張某在海安法院起訴的類似糾紛就達30件。海安法院認為，張某以牟利為目的、故意購買可能存在質(zhì)量問題的食品，違背了誠實信用原則，遂判決駁回張某的訴訟請求。判決后，雙方當事人均未上訴。

【典型意義】

以牟利為目的買假行為，違反了《中華人民共和國民法通則》中的誠實信用原則，購買人主張對商品銷售者適用懲罰性賠償?shù)?，人民法院不予支持。本案判決，從一定程度上來說，有助于明晰食品安全法懲罰性規(guī)定的適用范圍，遏制職業(yè)打假人的濫訴行為。

4、如皋某肥業(yè)公司訴如皋市國土資源局土地管理行政補償案 【基本案情】

2003年10月，如皋某肥業(yè)公司通過拍賣程序依法取得破產(chǎn)企業(yè)整體資產(chǎn)，以協(xié)議方式取得相關(guān)地塊國有土地使用權(quán)，并領(lǐng)取了國有土地使用權(quán)證。2004年12月，案涉土地被征收。如皋市國土資源局在征收公告中明確，土地補償款由拆遷人在實施拆遷時予以落實。征收過程中，因補償安置事宜未得到妥善解決，該公司向如皋市住房和城鄉(xiāng)建設局申請裁決。如皋市住房和城鄉(xiāng)建設局于2015年3月作出房屋拆遷補償安置裁決書，明確了拆遷補償款的具體數(shù)額。2016年1月，該公司以土地補償款的支付主體是如皋市國土資源局，且裁決書中裁決的貨幣補償不包括土地補償款為由，起訴要求如皋市國土資源局給付土地使用權(quán)補償款400余萬元。海安法院一審判決駁回該公司的訴訟請求。該公司提起上訴，南通中院二審維持原判。

【典型意義】

房地產(chǎn)征收過程中，對被拆遷戶合法擁有的房屋、土地、附屬物等需依法進行補償。拆遷人支付的房屋貨幣補償款中已包含對土地使用權(quán)的補償，當事人主張另行補償?shù)?，法院不予支持。拆遷工作是國家和地方經(jīng)濟社會發(fā)展中的一項重要工作，本案對于明確房地產(chǎn)的拆遷補償范圍和保障依法拆遷安置工作的順利進行具有重要意義。

5、胡某以電梯刷卡裝置構(gòu)成不當履行為由拒繳物業(yè)費遭駁案 【基本案情】

胡某系某小區(qū)業(yè)主，某物業(yè)公司為該小區(qū)提供物業(yè)服務。2016年，物業(yè)公司以胡某未繳納2010年至2015年物業(yè)費為由訴至法院，要求胡某支付物業(yè)費和滯納金。胡某辯稱，物業(yè)公司安裝電梯使用裝置，并通過“升級”電梯卡的方式限制其使用電梯，構(gòu)成不當履行。胡某還反訴要求物業(yè)公司退出該小區(qū)，退還其已繳納的2009年和2010年的物業(yè)費。海安法院一審判決胡某支付2010年至2015年的物業(yè)費7689元，駁回物業(yè)公司其他的訴訟請求及胡某的反訴請求。胡某不服，提起上訴，后又撤回上訴。

【典型意義】

近年來，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，裝配電梯已成為各商品房小區(qū)的“標配”，業(yè)主刷卡使用電梯也漸漸成為常態(tài)。物業(yè)公司設置電梯刷卡裝置能否成為業(yè)主拒繳物業(yè)費的抗辯事由，需要考慮電梯刷卡裝置設置的目的以及小區(qū)的實際使用情況，如果該設置是為小區(qū)安全和管理需要，則業(yè)主有適當容忍義務；如果該設置是物業(yè)公司為迫使業(yè)主繳納物業(yè)費而采取個別行為，則構(gòu)成侵權(quán)。本案判決對于引導業(yè)主正確維權(quán)和促進物業(yè)公司規(guī)范服務具有重要意義。

6、劉某嚴重違反公司規(guī)章制度被解除勞動合同案 【基本案情】

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劉某系某公司車間主任，與公司簽訂了勞動合同及工作崗位責任書。2008年，公司修改員工手冊，并組織員工學習。2015年4月，劉某所負責班組的操作工違反操作規(guī)范，致使產(chǎn)品和設備嚴重損壞，險些造成重大安全事故。為此，公司對劉某作出降職的處罰決定，并將劉某調(diào)至新的工作崗位。接到通知后，劉某拒不服從公司安排，仍留在原工作崗位，消極怠工。公司遂作出與劉某解除勞動合同的決定，并報送公司工會批準。劉某遂以公司違法解除勞動合同為由訴至法院，要求該公司支付賠償金。海安法院一審判決駁回劉某的訴訟請求。雙方當事人均未上訴。

【典型意義】

我國現(xiàn)行勞動合同法出臺后，勞動者原來的弱勢地位得到極大改善，但值得注意的是，遵守公司合法的規(guī)章制度是每一位勞動者的應盡義務。公司員工不服從工作安排，嚴重違反公司規(guī)章制度，公司依法作出解除勞動合同的決定，無需支付經(jīng)濟補償金。本案對于平衡勞動者和用工單位之間的合法權(quán)益，促進勞動者依法依規(guī)從事生產(chǎn)服務具有重要意義。

7、離婚時隱匿夫妻共同財產(chǎn)致財產(chǎn)再次分割案 【基本案情】

1998年1月，花某和孫某登記結(jié)婚。同年11月，花某生下一女孫某某。因花某長年出國務工，夫妻關(guān)系難以維系。2015年4月，花某和孫某經(jīng)法院主持調(diào)解，達成離婚及財產(chǎn)分割協(xié)議。2016年7月，花某意外死亡，遺留各類財產(chǎn)約60萬元。因財產(chǎn)繼承問題，花某父母與孫某發(fā)生糾紛，花某父母訴至法院，要求分得花某遺留財產(chǎn)的三分之二。孫某提出異議。經(jīng)查，花某遺留的30萬元存款系花某離婚前出國務工所得，另有14萬余元的理賠款系花某離婚前購買人身保險所獲收益。海安法院一審認為，上述合計44萬余元款項屬于花某在離婚時隱匿的夫妻共同財產(chǎn)，并判決孫某分得其中的26萬元，花某僅分得18萬元（與另外16萬元個人財產(chǎn)一并作為花某遺產(chǎn)，由各法定繼承人繼承）。判決后，雙方當事人均未上訴。

【典型意義】

離婚時，一方隱匿夫妻共同財產(chǎn)企圖侵占另一方財產(chǎn)，分割夫妻共同財產(chǎn)時，對隱匿夫妻共同財產(chǎn)的一方，可以少分或不分。離婚后，另一方發(fā)現(xiàn)前述行為的，可以向人民法院請求再次分割夫妻共同財產(chǎn)。本案判決意在警示和防范類似行為的發(fā)生。

8、毛某無借據(jù)原件訴顧某、狄某民間借貸案 【基本案情】

因經(jīng)營需要，顧某長期向毛某借款。2014年12月2日，顧某以還款為由將毛某約至賓館。期間，兩人發(fā)生沖突，顧某迅速離開賓館，毛某隨即報警。毛某向民警反映，顧某以匯總借款金額為名，將毛某持有的5份借條原件騙取后撕毀，并迅速扔進馬桶沖入了下水道。毛某還稱，5份借條中有一份系2014年11月20日形成的合并借條，其并未保留復印件。根據(jù)民警的要求，毛某憑記憶“還原”了2014年11月20日的借條。此后，毛某憑4份借據(jù)復印件、1份借據(jù)“模擬件”及相應支付憑證訴至法院，要求顧某及其妻子迪某共同償還借款73萬余元。庭審中，毛某對借款事實無異議，但辯稱借款均已還清，原告亦將借據(jù)原件交其銷毀。2014年12月2日，其將顧某約至賓館是為了償還最后一筆8萬元的欠款，并提供了銀行取款憑證。海安法院經(jīng)審理認為，顧某提供的證據(jù)不足以證明還款事實，且其陳述的還款情況亦存在瑕疵。遂綜合查明的其他事實，判決顧某和迪某共同償還原告毛某借款73萬余元。一審判決后，被告提出上訴，南通中院二審維持原判。

【典型意義】

民間借貸糾紛的出借人主張借款權(quán)利應當提供借據(jù)原件。借據(jù)原件被損毀后，出借人憑借據(jù)復印件及其他證據(jù)主張權(quán)利，借款人對借款事實無爭議，但抗辯已經(jīng)償還借款的，出借人應當對其主張?zhí)峁┳C據(jù)證明。本案的意義在于，一方面提醒出借人妥善保管借據(jù)原件，以免為日后主張權(quán)利帶來不必要的麻煩；另一方面警示借款人誠信做人，切勿自作聰明，免得輸了官司又出丑。

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9、在校生因道路交通事故獲賠誤學損失案 【基本案情】

小張系就讀于海安縣城某中學的一名農(nóng)村籍學生。2014年10月，小張騎自行車回家時，被趙某駕駛的小汽車撞倒，致小張跌倒受傷。經(jīng)海安縣人民醫(yī)院診斷，小張肝挫裂傷、右側(cè)氣胸、牙齒脫落、多處軟組織傷。因住院治療20多日，且傷勢恢復緩慢，學校為小張辦理了一年的休學手續(xù)。事故發(fā)生后，交警部門認定趙某負事故全部責任，小張無責任。2015年10月，小張訴至法院，要求趙某及保險公司賠償各項經(jīng)濟損失5萬余元（其中含2萬余元誤學損失）。海安法院一審認為，小張因交通事故受傷致休學一年，由此造成的誤學損失屬于財產(chǎn)損失的范圍。小張就讀于縣城中學，可以比照城鎮(zhèn)常住居民人均生活消費支出標準計算相關(guān)損失費用，遂判決保險公司支付小張一年的誤學損失23476元及其他損失，合計5萬余元。保險公司不服，提起上訴。南通中院二審維持原判。

【典型意義】

在校學生因交通事故休學的誤學損失應否賠償、賠償標準如何確定，法律并未作出明確規(guī)定，而其休學期間沒有收入、延誤參加工作時間，造成的實際損失是客觀存在的，屬于侵權(quán)責任的賠償范圍。本案從公平合理的角度出發(fā)，農(nóng)村在校學生損失參照城鎮(zhèn)居民人均生活消費性支出標準予以確定，最大限度地保護了未成年人合法權(quán)益，對類似糾紛的處理具有一定的參考意義。

10、某制造公司被強制執(zhí)行案 【基本案情】

某科技公司與某制造公司承攬合同糾紛案，經(jīng)過海安法院一審和南通中院終審，最終判決某制造公司給付價款和報酬合計140萬余元。因某制造公司在規(guī)定期限內(nèi)未自覺履行判決義務，某科技公司申請強制執(zhí)行。海安法院受理后，采取凍結(jié)銀行賬戶、納入失信被執(zhí)行人名單、限制法定代表人出境和變更等一系列強制措施，致使被執(zhí)行人法定代表人無法出國探親。在法院的高壓態(tài)勢下，該制造公司給付了執(zhí)行款138萬余元。某科技公司同意終結(jié)此次執(zhí)行程序并保留剩余債權(quán)。2016年5月，某科技公司申請恢復執(zhí)行。法院再次采取多項強制措施，擠壓被執(zhí)行人生活經(jīng)營空間，最終迫使其給付剩余價款及利息7萬元，該案全部執(zhí)行完畢。

【典型意義】

本案是海安法院多措并舉，強化執(zhí)行措施，加大執(zhí)行力度，切實保護權(quán)利人合法權(quán)益的典型事例。被執(zhí)行人拒不履行人民法院生效裁判文書確定的金錢給付義務，人民法院根據(jù)權(quán)利人的申請，采取限制出境、凍結(jié)銀行存款、限制高消費、公布失信被執(zhí)行人信息等強制執(zhí)行措施，壓降被執(zhí)行人生活經(jīng)營空間，迫使其履行生效文書確定的義務，切實保護權(quán)利人的合法權(quán)益。

來源: http: 004km.cn kx2033html

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