第一篇：我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款 信用風(fēng)險(xiǎn)及其防范 簡介

我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款

信用風(fēng)險(xiǎn)及其防范

內(nèi) 容 提 要

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，個(gè)人住房抵押貸款量得到了迅速擴(kuò)張，但在發(fā)展過程中其風(fēng)險(xiǎn)日益明顯。由于個(gè)人住房貸款是以房產(chǎn)作為抵押，而且我國房價(jià)處于快速上升時(shí)期，個(gè)人住房貸款的不良貸款率相對低，因此個(gè)人住房貸款成為各銀行競相爭奪的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。由于信用環(huán)境等多方面因素影響，商業(yè)銀行辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)隱含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。本文基于我國個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀，主要從個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)所面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析，并提出了相應(yīng)的解決措施。

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款 信用風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)管理

Abstract

With the rapid development of China's real estate industry, personal housing mortgage loan amount has been rapid expansion, but the risk has become increasingly evident in the development process.Individual housing loans are secured by real estate as collateral, and our price is in a period of rapid increase in housing loans to individuals performing loan ratio is relatively low, individual housing loans as banks compete for high-quality business.Commercial bank credit environment and many other factors, the individual housing loan business implies a huge risk.Based on the current development of personal housing mortgage loans, mainly from individual housing loan business is exposed to credit risk, and the corresponding solutions.Key words: housing mortgage credit risk risk management

目 錄

一、我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款概述……………………………………1(一)(二)(三)個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展歷程……………………………………………1 個(gè)人住房抵押貸款的特征…………………………………………………1 個(gè)人住房抵押貸款種類…………………………………………………1

二、我國商業(yè)銀行中的個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)……………………………2(一)(二)(三)源于個(gè)人的住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)………………………………………2 源于房地產(chǎn)開發(fā)商的個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)………………………2 源于抵押物的個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)………………………………3

三、完善我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)防范體系……………………4(一)(二)完善個(gè)人的住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)防范體系…………………………………4 完善房地產(chǎn)開發(fā)商的個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)防范體系…………………5(三)完善抵押物的信用風(fēng)險(xiǎn)防范體系……………………………………………5

四、結(jié)束語……………………………………………………………………………5 參考文獻(xiàn)………………………………………………………………………………6 后記……………………………………………………………………………………7

我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)及其防范

一、我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款概述

(一)個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展歷程

我國的住房抵押貸款發(fā)展歷程并不是很長，我國房地產(chǎn)從1978年改革開發(fā)至今歷經(jīng)30多年的發(fā)展歷程，個(gè)人住房貸款業(yè)經(jīng)歷了一段時(shí)間的發(fā)展，并形成了相對規(guī)范的發(fā)展模式，隨之規(guī)模也擴(kuò)大了許多。在分析商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，為了進(jìn)一步的認(rèn)識個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)了解和掌握我國個(gè)人住房貸款發(fā)展的歷程。1992年建設(shè)銀行頒布了《房地產(chǎn)信貸部職工住房抵押貸款辦法》，推出了“存三貸七”的貸款品種，為以后的其他個(gè)人住房抵押辦法奠定了基礎(chǔ)。1995年7月，人民銀行頒布了《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行規(guī)定》，對商業(yè)銀行開展個(gè)人住房制定了相關(guān)的規(guī)定。1997年中國人民銀行下發(fā)了《個(gè)人住房貸款管理法（試行）》，從此商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)在全國范圍內(nèi)全面展開。1998年，國務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革和加快住房建設(shè)的通知》，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，發(fā)展住房金融，規(guī)范金融市場，把中國房地產(chǎn)業(yè)推向了市場化發(fā)展的道路。在2003年8月，國務(wù)院下發(fā)的的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，這是我國首次將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)放到了我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)行列之中。現(xiàn)在的住房抵押貸款，包括經(jīng)營性資金抵押貸款和公積金抵押貸款，已經(jīng)成為提高居民住房消費(fèi)能力、實(shí)現(xiàn)住房商品化，推進(jìn)住房制度改革的重要工具。但是現(xiàn)在商業(yè)銀行也處于業(yè)務(wù)的探索階段，國家還沒有全力推進(jìn)住房制度的改革，因此個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的總體規(guī)模不是那么規(guī)范。

（二）個(gè)人住房抵押貸款的特征

個(gè)人住房貸款也叫做個(gè)人住房按揭貸款或者是個(gè)人住房抵押貸款。個(gè)人住房貸款是指向借款人發(fā)放的并且用于購買、建造和大修理的類型住房的貸款。個(gè)人住房抵押貸款的特點(diǎn)如下：

1.貸款對象的特殊性。個(gè)人住房貸款對借款人所應(yīng)具備的條件進(jìn)行了合法的相關(guān)規(guī)定，并且鎮(zhèn)對的對象也很特殊，是具有完全民事行為能力的自然人。

2.貸款用途專一。因?yàn)橘J款只能用于支付所購買住房的貸款。

3.住房貸款的本質(zhì)是抵押貸款。借款人必須以質(zhì)押、保證或者抵押為擔(dān)保，擔(dān)保的形式也可以是一種或者是兩種以上的相結(jié)合的方式為擔(dān)保，并且在借款人不能按照合同規(guī)定的期限償還貸款本息的時(shí)候，貸款人有權(quán)按照相關(guān)的法律規(guī)定對其進(jìn)行處置。

4.貸款數(shù)量較大。在銀行辦理的各種貸款當(dāng)中，個(gè)人住房貸款的貸款筆數(shù)和單筆貸款額跟其他個(gè)人消費(fèi)貸款比較的話，貸款數(shù)量是比較大的。

5.國家政策的支持。個(gè)人住房貸款面向廣大城鎮(zhèn)居民，主要是解決他們購房安居的問題。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，國家制定了許多優(yōu)惠政策。因此隨之也帶來了該業(yè)務(wù)收益低、風(fēng)險(xiǎn)增大的后果。

（三）個(gè)人住房抵押貸款種類

1.政策性貸款，它是國家為解決部分城鎮(zhèn)居民住房問題所采用的一種貸款政策，住房公積金由單位和個(gè)人繳存，統(tǒng)一由公積金管理中心管理。

2.商業(yè)性住房貸款。其資金的主要來源于商業(yè)銀行自己的資金，是商業(yè)銀行為了獲得收益向買房者提供的一種貸款。包括商品房按揭貸款、存單質(zhì)押貸款、商品房抵押貸款三種形式。3.個(gè)人住房組合貸款。個(gè)人住房組合貸款是個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款的結(jié)合，不僅可以彌補(bǔ)個(gè)人住房公積金貸款額度不足的缺陷，并且在研究中低收入者住房消費(fèi)問題方面起到積極作用。其貸款利率比公積金貸款相對高一點(diǎn)，比商業(yè)貸款利率相對低一點(diǎn)。

二、我國商業(yè)銀行中的個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)，又稱為違約風(fēng)險(xiǎn)，是指合同當(dāng)事人，也就是借款人不愿或無力按照合同的時(shí)間還本付息，而導(dǎo)致銀行遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是銀行發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)過程中所有風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中最主要的風(fēng)險(xiǎn)之一。造成個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的原因有許多，例如借款人因?yàn)樽陨淼脑蚨荒軆斶€銀行貸款本息；開發(fā)商與購房人勾結(jié)，利用虛假身份或虛假收入證明等手段騙取銀行貸款；抵押物的處置而導(dǎo)致的信用風(fēng)險(xiǎn)。本文主要從以下三點(diǎn)進(jìn)行了分析：

（一）源于個(gè)人的住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)

在我國由于市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)間比較短，整個(gè)社會的信用環(huán)境還不成熟，尤其是個(gè)人信用評估體系還沒有建立起來，不能從制度上提高借款人的違約成本，來降低銀行個(gè)人住房貸款所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。因此，個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)在我國現(xiàn)在尤為嚴(yán)重，且隨著個(gè)人住房信貸規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，由于個(gè)人原因引發(fā)的住房貸款的違約問題呈現(xiàn)出增加的趨勢。違約行為有以下幾種類型：借款人理性違約行為、借款人被迫違約行為、惡意違約行為。以下是針對這三類違約行為分別進(jìn)行的分析。

1.借款人被迫違約行為

指由于借款人支付能力不足，無法按期償還抵押貸款而造成的違約行為。發(fā)生被迫違約是由于借款人的支付能力發(fā)生變化而導(dǎo)致，因?yàn)樵诘盅嘿J款付款額度增加幅度不是很明顯的情況下，是由借款人的收入水平?jīng)Q定。在簽訂貸款合同的時(shí)候，散發(fā)貸款的金融機(jī)構(gòu)，會通過借款人收入情況與所從事的職業(yè)等因素來衡量借款人是否具有如期償還貸款的能力。借款人被迫違約的行為是因?yàn)榻杩钊耸I(yè)、疾病或事故等原因而產(chǎn)生的。也許這種不良信用給借款人今后再次申請貸款所造成的困難較小，但是給銀行信貸資金會造成一定的風(fēng)險(xiǎn)。

2.借款人理性違約行為

通常也叫做主動違約，是指借款人從自身利益出發(fā)，出于經(jīng)濟(jì)利益的考慮而主觀上愿意違約的行為。借款人對其成本和收益進(jìn)行權(quán)衡之后才導(dǎo)致了違約，并不是因?yàn)榭陀^原因。依據(jù)經(jīng)濟(jì)利益原則進(jìn)行理性的判斷，當(dāng)借款人主觀上認(rèn)為放棄抵押物能給他帶來更大的收益，主動違約風(fēng)險(xiǎn)就會發(fā)生。

3.惡意違約行為

惡意違約行為是指借款人可以還本付息，但是采取不正當(dāng)?shù)姆椒?，或者是主觀意愿上故意違約，以購買住房為理由騙取銀行貸款的行為。目前在我國，惡意違約的行為很嚴(yán)重，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：其一是借款人、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者之間由于發(fā)生一些糾紛時(shí)拒絕償還貸款，最終將銀行的風(fēng)險(xiǎn)。其二是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商一方面資金不足，另一方面又不能通過合法的手段來解決融資問題，采取捏造事實(shí)等不正當(dāng)?shù)氖侄蝸眚_取銀行的貸款。其三是借款人有意欺騙，來偽造個(gè)人信貸信息獲取銀行的貸款，從而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）源于房地產(chǎn)開發(fā)商的個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)

作為個(gè)人所購住房的主要支撐者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于典型的資本密集型企業(yè)，其可能的種種不良行為雖不會直接給銀行帶來信用風(fēng)險(xiǎn)，但是由于個(gè)人住房貸款與房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的密切相關(guān)性，房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)很可能通過購房者輕易轉(zhuǎn)嫁給銀行。

1.開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)而導(dǎo)致的假按揭 假按揭是房地產(chǎn)開發(fā)商為了達(dá)到得到銀行信貸資金的目的，通過欺騙的手段得到商業(yè)銀行所發(fā)放的貸款。自從國家出臺的一系列政策措施之后，眾多中小開發(fā)商明顯感覺到資金壓力。在此情況下，很多開發(fā)商開始以 “假按揭”之名套取銀行信貸資金。

在假按揭中，開發(fā)商將其樓盤售價(jià)抬高，再讓其員工、或者是朋友等人到銀行辦理按揭貸款手續(xù)。由于開發(fā)商參與造假，銀行很難發(fā)現(xiàn)出問題。借款人申請到貸款后，銀行將其貸款直接劃進(jìn)開發(fā)商的賬戶。如果假按揭的人多的話，銀行劃進(jìn)開發(fā)商賬戶的就是一筆巨額資金。這種極易，會引發(fā)銀行的不良資產(chǎn)，并且會加大市場對房地產(chǎn)需求的假象。這種騙貸為目的假按揭把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行，從而出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)問題。

2.開發(fā)商經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)而導(dǎo)致的個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)

銀行在開展個(gè)人住房抵押貸款的時(shí)候，需要房地產(chǎn)開發(fā)商提供階段性或者是全程的擔(dān)保，以此來保證借款人違約時(shí)銀行仍可以收回貸款。但是房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營也存在風(fēng)險(xiǎn)，會直接或間接地影響銀行的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)。比如，從2012年到2013年一季度的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金趨勢來看，今年增加的很快。如圖1所示：

圖1 2012年-2013年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速

數(shù)據(jù)來源：中國產(chǎn)業(yè)競爭情報(bào)網(wǎng)

從圖1可看出我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金在不斷地增加，這表明我國房地產(chǎn)業(yè)投資快速增長。但是隨之也會帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)和銷售涉及到多方主體，任何一個(gè)主體經(jīng)營不善都有可能引發(fā)借款人矛盾，最后造成銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

3.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

指通過故意提供給銀行不真實(shí)的項(xiàng)目資料來騙取銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。如果沒有足夠的資金、很好的開發(fā)能力和良好的開發(fā)業(yè)績的開發(fā)企業(yè)就會出現(xiàn)出售不好，資金不充足等問題，就不能按期交房，從而使已購房者不能按期入住，最終導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目中途終止。如果購房者要求解除購房合同，就把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。(三)源于抵押物的個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)

對于個(gè)人住房抵押貸款來說，個(gè)人信用應(yīng)該是歸還貸款時(shí)的第一擔(dān)保，而抵押物是第二信用。個(gè)人住房貸款的抵押物的處置風(fēng)險(xiǎn)是指當(dāng)借款人違約后，商業(yè)銀行不能有效化解其抵押物所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。主要有以下幾種風(fēng)險(xiǎn)：

1.抵押物的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

抵押物的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)即抵押物產(chǎn)權(quán)問題而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。如在個(gè)人住房貸款并沒有償還的時(shí)候，因?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)需要，拆遷等因素而導(dǎo)致了產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，雖然政府制定了相關(guān)規(guī)定對此予以保障，但是住房抵押貸款中抵押權(quán)人還是面臨著兩種風(fēng)險(xiǎn)：一是拆遷補(bǔ)償后，補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格低于住房市場的價(jià)格，即使將其補(bǔ)償費(fèi)全部用于還貸，也難以清償全部貸款。二是銀行難以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的物上代位權(quán)，也就是所有權(quán)的代位，因此就有可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)替代風(fēng)險(xiǎn)。

2.抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)

抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)是指作為抵押的房屋隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展、房屋自然磨損、經(jīng)濟(jì)發(fā)展而導(dǎo)致價(jià)格下降所出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。它包括抵押物價(jià)格市場風(fēng)險(xiǎn)以及抵押物價(jià)格人為風(fēng)險(xiǎn)兩種風(fēng)險(xiǎn)。前者是指作為抵押物的房地產(chǎn)價(jià)值因經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及房屋自然磨損而發(fā)生的價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)。后者是抵押人在抵押期間對房屋進(jìn)行破壞并導(dǎo)致的抵押物價(jià)值變化而造成的風(fēng)險(xiǎn)。

3.抵押物變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

抵押物的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指當(dāng)貸款者出現(xiàn)違約后，銀行不能使抵押物變現(xiàn)或者處理抵押物代價(jià)較高，甚至不能以合理的價(jià)格處理抵押物的風(fēng)險(xiǎn)。由于我國法律體系尚不健全，使抵押物變現(xiàn)出現(xiàn)了較大苦難。一是抵押物變現(xiàn)很難，缺少中介機(jī)構(gòu)，抵押物變現(xiàn)能力較差，處置抵押物要經(jīng)過有關(guān)部門調(diào)查和監(jiān)督，才能按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行拍賣，步驟復(fù)雜而且很多，變現(xiàn)時(shí)間較長。二是由于抵押物成本較高、處置抵押物的時(shí)候商業(yè)銀行不能足額并合法的變現(xiàn)。有些抵押物的價(jià)格很貴，一般人很難接受其價(jià)格；有些銷售市場狹窄的抵押物很難賣出去；還有一些不動產(chǎn)，比如商品房、營業(yè)用房因位置偏僻，交通不便等因素?zé)o法變賣。三是我國住房二級市場還沒有建立比較發(fā)達(dá)的二手房市場，存在發(fā)展比較緩慢，交易法規(guī)不完善等問題。

三、我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)防范體系的完善

（一）完善個(gè)人的住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)防范體系 1.完善個(gè)人征信系統(tǒng)

完善我國的個(gè)人征信系統(tǒng)，就必須建立一套完整并能充分發(fā)揮作用的信用評估系統(tǒng)。銀行對個(gè)人信用狀況進(jìn)行評估的目的，是為銀行是否向客戶授信和授信額度大小提供決策依據(jù)。因此，個(gè)人信用評估的準(zhǔn)確度直接影響銀行貸款資產(chǎn)的安全。首先，應(yīng)該建立一套完善的信用風(fēng)險(xiǎn)評估指標(biāo)體系。最近幾年，我國個(gè)人住房抵押貸款迅速增長，但由于我國個(gè)人住房抵押貸款興起的時(shí)間并不是很長，其信用風(fēng)險(xiǎn)也沒有完全的暴露出來，所以很多商業(yè)銀行對于個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)沒有引起足夠的重視，更沒有打造一套規(guī)范的個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)評估指標(biāo)體系。其次，獲得借款者的真實(shí)信息。這一方面需要借助于完善的個(gè)人征信體系，因此個(gè)人信用評級體系的完善與個(gè)人征信體系的建設(shè)是相輔相成、缺一不可的。個(gè)人征信體系的建設(shè)和完善可以為信用風(fēng)險(xiǎn)評估提供可靠地、真實(shí)的信息。

2.完善個(gè)人信用評估體系

應(yīng)該建立一個(gè)科學(xué)的個(gè)人信用評估體系。目前最常用的是信用分計(jì)算方法。我國商業(yè)銀行個(gè)人消費(fèi)信貸打分法一般都是參照發(fā)達(dá)國家的銀行信用評分體系，并根據(jù)我國實(shí)際情況推出比較完善的個(gè)人信貸打分法。但是，在實(shí)際工作中，銀行既要重視信用評分體系，又不能被信用評分體系所束縛，因?yàn)樾庞迷u分體系本身具有一定的局限性，如權(quán)重的確定融入主觀因素，其隱含的假設(shè)即為各變量之間存在一種線性關(guān)系等等。這些都降低了信用評分的準(zhǔn)確性。若信用評分能處理大量信息、同時(shí)又能解決非線性問題的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)結(jié)合起來一起運(yùn)用，則可以消除主觀性和不確定性，因而提高準(zhǔn)確率。

3.建立個(gè)人失信懲罰機(jī)制

我們不但要完善個(gè)人征信體系同時(shí)也要建立個(gè)人失信懲罰機(jī)制。個(gè)人失信懲罰機(jī)制是一種讓欺騙的收益小于成本的外部約束機(jī)制，此機(jī)制是有利于個(gè)人信用制度的健康發(fā)展。通過完善失信懲罰機(jī)制，運(yùn)用社會道德約束機(jī)制和經(jīng)濟(jì)手段，讓有嚴(yán)重失信記錄的人受到懲罰。

（二）完善房地產(chǎn)開發(fā)商的個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)防范體系 1.嚴(yán)格審查開發(fā)商的資質(zhì)及信用狀況

嚴(yán)格審查開發(fā)商的資質(zhì)及信用狀況，并著手發(fā)展一些與銀行有著良好合作關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這樣可以減少一些盲目的貸款行為，減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)。對其項(xiàng)目進(jìn)行審查時(shí)，開發(fā)商必須提供合法的項(xiàng)目資料，避免銀行陷入不必要的糾紛。同時(shí)要對審查項(xiàng)目的資金進(jìn)行落實(shí)。選定完按揭項(xiàng)目之后，應(yīng)該讓其專業(yè)人對該項(xiàng)目實(shí)行專項(xiàng)管理，并建立相應(yīng)的貸款管理責(zé)任制。

2.完善個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保體系

通常情況下，擔(dān)保和抵押是降低信貸風(fēng)險(xiǎn)最有效的手段。目前我國抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)主要為地方性置業(yè)擔(dān)保公司，建設(shè)部頒布的《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》中對其規(guī)定的最低注冊資本標(biāo)準(zhǔn)僅為1000萬人民幣，它們的規(guī)模較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力低，所以它們對借款人的要求與商業(yè)銀行差不多，所以對于大多數(shù)未能達(dá)到銀行信用要求的中低收入借款人而言，置業(yè)擔(dān)保公司的出現(xiàn)并不能使他們受益。商業(yè)銀行也不能指望置業(yè)擔(dān)保公司為他們的個(gè)人客戶提供增加信用級別的服務(wù)。因此在現(xiàn)階段，應(yīng)考慮由政府組建設(shè)立住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)，使其作為政府實(shí)施社會保障制度的一個(gè)組成部分，成為住房擔(dān)保市場的主導(dǎo)性機(jī)構(gòu)。此機(jī)構(gòu)屬于政策性機(jī)構(gòu)，目的不是贏利，主要作用是鼓勵中低收入家庭進(jìn)入住房抵押貸款市場，提高他們的資信等級和貸款成數(shù)，促進(jìn)住房信貸市場的發(fā)展。

3.加強(qiáng)對按揭貸款項(xiàng)目的審查

包括開發(fā)商的資信審查和項(xiàng)目樓盤審查。資信審查主要通過監(jiān)督和控制銷售情況、開發(fā)商信用記錄、工程進(jìn)行的情況、售房款的賬戶管理和保證金賬戶中的資金的變動趨勢，如果發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)及時(shí)采取與之相應(yīng)的對策。在審查項(xiàng)目樓盤的同時(shí)，不僅要分析對所售樓盤價(jià)值可能造成影響的各種因素，而且還要全面總結(jié)樓盤的價(jià)值變動趨勢。

（三）完善抵押物的信用風(fēng)險(xiǎn)防范體系 1.加強(qiáng)對抵押物的審查

對于抵押物房地產(chǎn)的選定和審核，主要選擇便于保值的，便于變現(xiàn)的，便于保管的以及便于估價(jià)的房地產(chǎn)。抵押物要符合國家制定的相關(guān)的法律法規(guī)，以防出現(xiàn)抵押房地產(chǎn)不可以用來貸款抵押的問題。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)全面管制對抵押物的保管，并且需要借款人上交作為抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證件或可以證明房產(chǎn)權(quán)的有效文件。這樣一來抵押物市場逐漸趨向規(guī)范化，包括控制多頭抵押、重復(fù)抵押、無權(quán)抵押等違法行為。

2.加強(qiáng)對抵押物的估價(jià)

在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，銀行對抵押物的估價(jià)是至關(guān)重要的。房產(chǎn)是銀行把貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給借款人的重要手段，也是銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款的主要條件。所以出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的，銀行應(yīng)準(zhǔn)確的對其房產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)合理的估價(jià)，避免在處置抵押物的時(shí)候，產(chǎn)生抵押物價(jià)值不足以償還貸款本息的情況。同時(shí)因?yàn)閭€(gè)人住房貸款期限較長，對于可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)無法預(yù)測，因此為了更有效地規(guī)避抵押物價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，銀行應(yīng)該以不超過抵押物所有價(jià)值的80%為限額。

3.對抵押物設(shè)置保險(xiǎn)

對抵押物進(jìn)行保險(xiǎn)可以防止抵押物隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然磨損或滅失給銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)。抵押物投保的期限應(yīng)和貸款期限相一致，以免保險(xiǎn)期已到期，而銀行貸款還未到期，導(dǎo)致這一期間產(chǎn)生貸款風(fēng)險(xiǎn)的可能性增加。

四、結(jié)束語

近年來，隨著我國房地產(chǎn)價(jià)格的波動，作為風(fēng)險(xiǎn)源頭的個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)問題成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)之一，也是金融市場當(dāng)中的一個(gè)重大問題。因此，本文根據(jù)我國個(gè)人住房貸款發(fā)展的概況，進(jìn)一步分析了我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款中所面臨的信用風(fēng)險(xiǎn) 問題。存在的問題有：源于個(gè)人的住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)；源于房地產(chǎn)開發(fā)商的個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)；源于抵押物的個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)于解決這些問題的相關(guān)措施如下：首先，完善個(gè)人信用評估體系、應(yīng)當(dāng)具備科學(xué)的信用風(fēng)險(xiǎn)評估方法、建立個(gè)人失信懲罰機(jī)制；其次，嚴(yán)格審查開發(fā)商的資質(zhì)及信用狀況、完善個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保體系、加強(qiáng)對其按揭貸款項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的審查；最后，加強(qiáng)對抵押物的審查、加強(qiáng)對抵押物的估價(jià)、對抵押物設(shè)置保險(xiǎn)。這些措施有利于銀行在貸前進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估，在貸后進(jìn)行管理，并可以將銀行風(fēng)險(xiǎn)通過保險(xiǎn)或者是證券化的方式轉(zhuǎn)移出去，從而達(dá)到降低信用風(fēng)險(xiǎn)的目的。

參考文獻(xiàn)

1.張新艷，《商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理研究》，大連理工大學(xué)，碩士論文，2012年10月8日

2.劉嘉和，《我國住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)因素分析》，山東社會科學(xué)，期刊，2012年3月5日

3.申金珠，《個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)研究》，西安交通大學(xué)，碩士論文，2012年3月1日 4.劉樹楓，《我國個(gè)人住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)防范》，西安石油大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），期刊，2010年11月25日

5.時(shí)曉虹，《商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)管理的國際比較研究》，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)，碩士論文，2006年

6.曹振良、高曉慧，《中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與管理研究》，北京大學(xué)出版社，2002年5月

7.王重潤，《信息、效率與機(jī)制：住房抵押貸款市場研究》，北京經(jīng)濟(jì)管理出版社，2004年11月第一版

8.中國產(chǎn)業(yè)競爭情報(bào)網(wǎng)：http://chinacir.com.cn/

后 記

時(shí)光荏苒，轉(zhuǎn)眼間在母校內(nèi)蒙古財(cái)經(jīng)大學(xué)四年的學(xué)習(xí)生活即將結(jié)束，在論文完成之際，心中既有辛苦的喜悅又有即將離開母校的留戀。

本文是我四年來學(xué)習(xí)成果的一個(gè)總結(jié)。論文得以完成，首先要感謝我的導(dǎo)師吳曉成老師。無論從論文的選題，資料的搜集到文章的定稿，吳老師都傾注了大量的心血，沒有導(dǎo)師的細(xì)心指導(dǎo)，我可能不能順利完成論文的寫作。吳老師淵博的知識，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度，務(wù)實(shí)的科研精神及靈活的教育方式深深地影響著我，使我受益匪淺。在論文收筆之際，謹(jǐn)向?qū)煴硎局孕牡母兄x和深深的敬意！同時(shí)，也要向辛苦養(yǎng)育我的父母和幫助我的同學(xué)以及朋友致以最誠摯的敬意，他們在生活上的支持、精神上的鼓勵，是我順利完成學(xué)業(yè)和論文寫作的保障。

由于我國個(gè)人住房抵押貸款較晚，且住房抵押貨款系信用風(fēng)險(xiǎn)牽涉多方面的知識，限于本人水平有限，文章的研究較為粗略，文中不足之處，懇請各位老師不吝賜教。

第二篇：個(gè)人住房抵押貸款

個(gè)人房屋抵押貸款

個(gè)人房屋抵押貸款是指借款人以本人名下的房產(chǎn)抵押，向貸款人申請用于個(gè)人合法合規(guī)用途的人民幣擔(dān)保貸款，用途包括個(gè)人購房、購車、消費(fèi)、經(jīng)營及其他合規(guī)合法等多種用途。、住房抵押貸款條件：

房屋的年限在20年之內(nèi)；房屋的面積各銀行要求不一；房屋要有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力；一般要求商品房，公寓，商鋪，寫字樓。房產(chǎn)抵押貸款，一般需要通過專業(yè)的房地產(chǎn)擔(dān)保公司來辦理，房產(chǎn)抵押貸款已經(jīng)成為居民個(gè)人不動產(chǎn)理財(cái)?shù)囊粋€(gè)重要手段，通過抵押貸款的方式貸出資金以滿足臨時(shí)的消費(fèi)需求甚或企業(yè)經(jīng)營需求，以期盤活居民手中持有的不動產(chǎn)，而且在各種融資渠道中，房地產(chǎn)抵押貸款依舊是成本最低的方式之一。根據(jù)國內(nèi)首家外商獨(dú)資的房地產(chǎn)擔(dān)保企業(yè)安家世行擔(dān)保有限公司提供的數(shù)據(jù)，房產(chǎn)抵押貸款中，近3成用于再次購房，其他用途占比較高的依次為：企業(yè)經(jīng)營用途、購車、留學(xué)與移民、裝修以及購置大宗消費(fèi)品。

申貸要件

1.房產(chǎn)證

2.權(quán)利人及配偶的身份證

3.權(quán)利人及配偶的戶口本

4.權(quán)利人的婚姻證明(結(jié)婚證或民政局開具的未婚證明)

5.收入證明

6.如房產(chǎn)證權(quán)利人有未成年兒童,請?zhí)峁┏錾C

7.如房產(chǎn)內(nèi)還有銀行貸款,請?zhí)峁┰J款合同及最后一期的銀行對帳單

8.為提高貸款通過率,請盡量多的提供家庭其他財(cái)產(chǎn)證明,(如另處房產(chǎn)證、股票、基金、現(xiàn)金存折、車輛行駛證等等）

操作流程 1.借款人貸前咨詢：填寫居民住房抵押申請書，并提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經(jīng)濟(jì)收入證明;借款擔(dān)保人的營業(yè)執(zhí)照和法人證明等資信證明文件;借款人具有法律效力的身份證明;符合法律規(guī)定的有關(guān)住房所有權(quán)證件或本人有權(quán)支配住房的證明;抵押房產(chǎn)的估價(jià)報(bào)告書、鑒定書和保險(xiǎn)單據(jù);購建住房的合同、協(xié)議或其他證明文件;貸款銀行要求提供的其他文件或材料。

2.銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協(xié)議及有關(guān)材料進(jìn)行審查。

3.借款人將抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書及保險(xiǎn)單或有價(jià)證券交銀行收押。

4.借貸雙方擔(dān)保人簽訂住房抵押貸款合同并進(jìn)行公證。

5.貸款合同簽訂并經(jīng)公證后，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉(zhuǎn)帳方式劃入購房合同或協(xié)議指定的售房單位或建房單位。

6.貸款結(jié)清，貸款結(jié)清包括正常結(jié)清和提前結(jié)清兩種。①正常結(jié)清：在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款最后一期（分期償還類）結(jié)清貸款；②提前結(jié)清：在貸款到期日前，借款人如提前部分或全部結(jié)清貸款，須按借款合同約定，提前向銀行提出申請，由銀行審批后到指定會計(jì)柜臺進(jìn)行還款。貸款結(jié)清后，借款人應(yīng)持本人有效身份證件和銀行出具的貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由銀行收押的法律憑證和有關(guān)證明文件，并持貸款結(jié)清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。

“金融一號店”編輯整理

第三篇：商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)防范論文

摘要：首先介紹了商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)及其防范方法的概況，接著分析了利用期權(quán)防范商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)的原理，最后結(jié)合國際經(jīng)驗(yàn)和我國銀行業(yè)現(xiàn)狀, 討論了利用期權(quán)防范商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)的意義。



關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；信用風(fēng)險(xiǎn)；期權(quán)；防范商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)及其防范方法的概述

由于商業(yè)銀行經(jīng)營對象和經(jīng)營過程的特殊性，自其產(chǎn)生之初，風(fēng)險(xiǎn)就與之相伴而生、形影不離。根據(jù)《新巴塞爾資本協(xié)議》，現(xiàn)代銀行業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要包括信用風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)。其中信用風(fēng)險(xiǎn)又稱違約風(fēng)險(xiǎn)，主要是指商業(yè)銀行貸款過程中由于借款者違約而給銀行造成損失的可能性。信用風(fēng)險(xiǎn)不但在計(jì)量、管理等方面均比操作風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)更復(fù)雜，而且長期以來一直是商業(yè)銀行所面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。 利用期權(quán)防范商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)的原理

期權(quán)是20世紀(jì)70年代國際金融創(chuàng)新中發(fā)展起來的一種金融衍生工具。在金融風(fēng)險(xiǎn)管理中，期權(quán)是進(jìn)行套期保值、回避價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的理想工具。所謂期權(quán)實(shí)質(zhì)是一種選擇權(quán)，是指一種能在未來某特定時(shí)間以特定價(jià)格買入或賣出一定數(shù)量的某種特定資產(chǎn)的權(quán)利。期權(quán)購買者在支付一定費(fèi)用的基礎(chǔ)上便獲得這種選擇權(quán)。如果未來價(jià)格向不利于期權(quán)購買者的方向變動，期權(quán)購買者則可選擇執(zhí)行期權(quán)，從而在一定程度上通過對沖彌補(bǔ)這種不利的價(jià)格走勢給其帶來的損失。相反，如果未來價(jià)格向有利于期權(quán)購買者的方向變動，則期權(quán)購買者會選擇放棄執(zhí)行期權(quán)，他所損失的僅僅是當(dāng)初為了獲得這種選擇權(quán)而支付的費(fèi)用。因此，雖然期權(quán)購買者為了獲得這一權(quán)力額外支付了一定費(fèi)用，但卻有效規(guī)避了價(jià)格不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn)。從這個(gè)角度上看，期權(quán)十分類似于汽車保險(xiǎn)。車主為了在車輛出險(xiǎn)時(shí)獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，向保險(xiǎn)公司支付一定的保險(xiǎn)費(fèi)購買保險(xiǎn)。如果車輛出險(xiǎn)使車主遭受損失，由于購買了汽車保險(xiǎn)，車主可以從保險(xiǎn)公司獲得賠償以彌補(bǔ)其所遭受的損失。相反，如果在此期間車輛沒有出險(xiǎn)，則車主的最大損失也不過是保險(xiǎn)費(fèi)。

商業(yè)銀行同樣可以利用期權(quán)的這種風(fēng)險(xiǎn)對沖機(jī)制進(jìn)行信用風(fēng)險(xiǎn)防范。商業(yè)銀行在發(fā)放貸款的同時(shí)購買期權(quán)，這就相當(dāng)于為其貸款購買了一份保險(xiǎn)。一旦貸款違約事件發(fā)生，商業(yè)銀行就可以從期權(quán)出售者那里獲得一定的補(bǔ)償，以彌補(bǔ)借款者信用水平向不利于銀行的方向變化而給銀行帶來的損失，將信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給期權(quán)出售者。銀行最大損失就是從期權(quán)出售者那里購買期權(quán)所支付的費(fèi)用。商業(yè)銀行利用期權(quán)對沖信用風(fēng)險(xiǎn)的方法大致可以分為兩類，一類對貸款利率進(jìn)行保值，另一類對貸款金額進(jìn)行保值。

第一類方法利用期權(quán)對貸款利率進(jìn)行保值，以達(dá)到防范信用風(fēng)險(xiǎn)。它的主要原理是要求商業(yè)銀行在發(fā)放貸款的同時(shí)，買進(jìn)一個(gè)利率看漲期權(quán)。根據(jù)投資學(xué)的基本原理，任何金融資產(chǎn)的收益率都可以看成是無風(fēng)險(xiǎn)利率和風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)之和。因此，貸款利率水平作為貸款人的發(fā)放貸款的收益率也是由這兩個(gè)因素決定的。其中，風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)是對貸款人承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。當(dāng)借款人信用等級下降時(shí)，作為貸款人的商業(yè)銀行所承擔(dān)的信用風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)擴(kuò)大，相應(yīng)應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)水平以及貸款利率水平。固定利率貸款由于在貸款存續(xù)期間內(nèi)利率固定不變，銀行無法通過對貸款利率的調(diào)整，獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。因此，固定利率貸款既無法規(guī)避無風(fēng)險(xiǎn)利率的不利變化可能給其造成的損失，也無法規(guī)避借款人信用風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大，進(jìn)而風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)水平擴(kuò)大可能造成的損失。當(dāng)前為了防范利率風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)貸款特別是國際長期貸款往往被設(shè)計(jì)成浮動利率貸款，使得在貸款存續(xù)期間內(nèi)，貸款利率能夠隨基準(zhǔn)利率的變化而變化，可在一定程度上規(guī)避無風(fēng)險(xiǎn)利率變化帶來的損失，但貸款合約簽定后，信用風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)則仍然是固定的，無法回避。

第二類方法利用期權(quán)對貸款金額進(jìn)行保值，從而達(dá)到防范信用風(fēng)險(xiǎn)。其主要原理是要求商業(yè)銀行在發(fā)放貸款的同時(shí)，買進(jìn)與該筆貸款金額相對應(yīng)的貸款合約價(jià)格看跌期權(quán)。當(dāng)借款者違約事件發(fā)生時(shí)，商業(yè)銀行作為期權(quán)的購買者可以一個(gè)事先已經(jīng)約定價(jià)格出售這筆貸款，從而彌補(bǔ)由于借款者違約而給其帶來的損失。 利用期權(quán)防范商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)的意義

3.1 有利于提高信用風(fēng)險(xiǎn)管理水平

商業(yè)銀行作為信用創(chuàng)造和信用中介的主體，不可避免地成為整個(gè)社會信用風(fēng)險(xiǎn)的集散地。因此，妥善地管理和控制信用風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行生存所必須掌握的一門技術(shù)。在商業(yè)銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)管理方法中十分重要的一條就是對包括貸款和各類投資在內(nèi)的資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)多樣化、分散化，通過減小資產(chǎn)組合內(nèi)各類資產(chǎn)的相關(guān)性，使組合內(nèi)信用風(fēng)險(xiǎn)相互對沖抵消。然而，實(shí)踐中的貸款分散化并非無懈可擊。商業(yè)銀行往往都有比較穩(wěn)定的客戶信用關(guān)系、經(jīng)營領(lǐng)域、區(qū)域優(yōu)勢、行業(yè)優(yōu)勢、信息優(yōu)勢以及貸款規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)等，這使得銀行信用風(fēng)險(xiǎn)很難分散化。我國四大國有商業(yè)銀行脫胎于國有專業(yè)銀行，歷史上有明顯的業(yè)務(wù)分工，這在一定程度也限制了貸款分散化。此外，貸款分散化還有可能對銀行效益產(chǎn)生負(fù)面影響。而期權(quán)克服了貸款分散化的缺陷，在允許貸款相對集中的同時(shí)，通過期權(quán)的非對稱性風(fēng)險(xiǎn)收益機(jī)制將商業(yè)銀行面對的信用不確定性進(jìn)行拆分，對沖并轉(zhuǎn)移對其不利的信用不確定性，而保留對其有利的信用不確定性。從而使商業(yè)銀行對信用風(fēng)險(xiǎn)管理由消極被動轉(zhuǎn)為積極主動，有利于提高信用風(fēng)險(xiǎn)管理的水平。

3.2 有利于降低商業(yè)銀行的不良貸款率

在我國社會主義改革過程中，由于產(chǎn)權(quán)制度的不合理及體制改革的嚴(yán)重滯后，使得社會信用風(fēng)險(xiǎn)逐漸集聚到了銀行體系。長期以來一直困擾著我國商業(yè)銀行的大量不良貸款正是這一問題的集中體現(xiàn)。為解決這一問題，我國采取了一系列措施，如資產(chǎn)管理公司進(jìn)行債轉(zhuǎn)股、資本重置和貸款出售等，取得了一定效果，但仍不足以使銀行徹底擺脫信用風(fēng)險(xiǎn)。使用期權(quán)來防范信用風(fēng)險(xiǎn)無疑為我國商業(yè)銀行降低不良貸款開拓了思路，提供了新工具。

3.3 有利于提高資本充足率及回報(bào)率

為了促進(jìn)國際銀行業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營，巴塞爾協(xié)議規(guī)定，銀行資本充足率要達(dá)到8%，也就是要求銀行的總資本不能低于加權(quán)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)總額的8%，其中加權(quán)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)總額是由銀行各項(xiàng)資產(chǎn)與風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重的乘積來確定。因此，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重越高，對銀行資本金數(shù)量的要求也就越高。由于利用期權(quán)等衍生工具做套期保值可以達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的，因此《新巴塞爾資本協(xié)議》對銀行已經(jīng)采用期權(quán)等衍生工具進(jìn)行套期保值的交易頭寸的資本要求相對較低。如果能實(shí)現(xiàn)完全套期保值，則銀行可以不必提取專項(xiàng)資本；如果無法實(shí)現(xiàn)完全套期保值，銀行可以僅對其敞口頭寸提取20%的專項(xiàng)資本。由此可見，通過期權(quán)來防范信用風(fēng)險(xiǎn)后，同樣數(shù)量的貸款資產(chǎn)所要求的作為貸款保證金的資本金數(shù)量下降，意味著同樣數(shù)量的資本金可以支持更多的貸款資產(chǎn)，從而使得資本充足率得到提高，并有效地利用了財(cái)務(wù)杠桿，提高資本回報(bào)率，這對于資本充足率普遍比較低的我國商業(yè)銀行是非常有利的。

3.4 有利于推進(jìn)金融業(yè)混業(yè)經(jīng)營

由于我國直接和間接融資市場發(fā)展不平衡，企業(yè)融資長期倚重以銀行貸款為主的間接融資方式。而非銀行類金融機(jī)構(gòu)往往被通過立法排斥在存放款業(yè)務(wù)之外。商業(yè)銀行利用期權(quán)來防范信用風(fēng)險(xiǎn)，為非銀行類金融機(jī)構(gòu)間接涉足貸款市場提供了可能性。非銀行類金融機(jī)構(gòu)參與期權(quán)交易在分散化解銀行所承受的信用風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也有利于非銀行類金融機(jī)構(gòu)自身投資組合的分散化，有助于其取得更好的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)，保險(xiǎn)公司通常是此類期權(quán)的出售者。一方面，保險(xiǎn)公司尤其人壽保險(xiǎn)公司擁有穩(wěn)定的長期性資金來源，另一方面，保險(xiǎn)公司可運(yùn)用其在風(fēng)險(xiǎn)管理上的優(yōu)勢，進(jìn)一步在不同領(lǐng)域進(jìn)行信用風(fēng)險(xiǎn)的再分散化?？梢姡跈?quán)的應(yīng)用有助于推進(jìn)金融業(yè)的混業(yè)經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)不同金融機(jī)構(gòu)間的業(yè)務(wù)融合和優(yōu)勢互補(bǔ)，改善其資產(chǎn)組合結(jié)構(gòu)，擴(kuò)展了金融市場的廣度和深度，有利于提高金融體系的整體運(yùn)行效率。

參考文獻(xiàn)

［1］伊斯雷爾·尼爾肯.實(shí)用信用衍生產(chǎn)品［M］.北京: 機(jī)械工業(yè)出版社,2002.

［2］巴塞爾銀行監(jiān)管委員會.巴塞爾銀行監(jiān)管委員會文獻(xiàn)匯編［R］.北京: 中國金融出版社,2002.

第四篇：我國商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸的風(fēng)險(xiǎn)及防范

【摘要】文章從我國個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r和前景出發(fā)，分析了我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)實(shí)際情況提出了一些防范和規(guī)避商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對策。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行；個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)；防范

近年來，隨著金融業(yè)的不斷發(fā)展，個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)在深化住房制度改革、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面起到重要作用。個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展與穩(wěn)定對金融也特別是商業(yè)銀行的發(fā)展起到了重要的作用，對我國商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析并提出防范措施，對保障貸款安全，防止商業(yè)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生有著巨大的現(xiàn)實(shí)意義。

一、我國商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r和發(fā)展前景

（一）我國商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r

我國住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展時(shí)期：第一個(gè)階段為20世紀(jì)80年代中期至90年代中期，是我國住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的初步嘗試階段。這時(shí)期我國部分金融機(jī)構(gòu)開始嘗試發(fā)放城鎮(zhèn)居民住房貸款，住房消費(fèi)信貸進(jìn)入初步探索嘗試期。第二個(gè)階段為1997～1999年，是我國住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的試點(diǎn)階段。1997年，中國人民銀行頒布了《人人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》，開始推廣商業(yè)銀行住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的試點(diǎn)工作。1999年2月，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》，正式要求各金融機(jī)構(gòu)，開展面向廣大城市居民的消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)。第三個(gè)階段是2000年至今，我國住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)進(jìn)入迅猛發(fā)展的階段。個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展有利于商業(yè)銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的改善，目前各銀行的個(gè)人住房消費(fèi)貸款當(dāng)年不良率基本低于0.5%，住房消費(fèi)信貸成為資產(chǎn)質(zhì)量較好業(yè)務(wù)種類，成為各銀行競爭激烈的業(yè)務(wù)品種之一。

（二）我國商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展前景

根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，人均GDP在大約1000美元時(shí)，是一國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金階段。2003年，我國人均GDP超過1000美元，進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的時(shí)期。與此同時(shí)，國家確立了全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)和城市化發(fā)展的戰(zhàn)略。據(jù)預(yù)測，到2020年中國城市化水平將提高到55%，到2020年中國城鎮(zhèn)人口將增加到7.7億人，為了滿足新增加的城市人口的住房要求，就需要建設(shè)大量住宅，并且隨著居民生活水平的提高，住房更新速度將加快。所以，未來一段時(shí)期，我國的住宅消費(fèi)需求將很旺盛，個(gè)人住房消費(fèi)貸款仍將發(fā)揮重要的促進(jìn)作用。

二、我國商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸存在的風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)

目前，在商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，普遍存在著個(gè)人信息與商業(yè)銀行所掌握的個(gè)人信息不對稱的問題，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中存在的個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)主要有；第一，貸款者收人證明水分較大，貸款申請者能

根據(jù)自己想購買的住房在單位開出相應(yīng)的收人證明，甚至快倒閉的企業(yè)或事業(yè)單位也能為下崗職工開出相應(yīng)的收人證明。第二，由于銀行間會存在信息溝通不暢，有些貸款者的收人證明一式多份，在不同的銀行貸款，在多處購房。第三，個(gè)人住房貸款屬中長期信貸，還款期限較長，在這段時(shí)間內(nèi)，個(gè)人因工作、家庭、健康等原因造成個(gè)人支付能力下降等不確定情況很容易發(fā)生，這很大可能邊變?yōu)樯虡I(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。第四，目前，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)實(shí)行浮動利率制度，貸款者承擔(dān)了大部分的利率風(fēng)險(xiǎn)，貸款者在利率上升周期中可能出現(xiàn)違約現(xiàn)象。

（二）政策風(fēng)險(xiǎn)

第一，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。貸款期限長是個(gè)人住房貸款的一個(gè)顯著特征，在這期間，社會經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境必然發(fā)生變化。目前，我國宏觀經(jīng)濟(jì)還處于快速發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)得到了政府的扶植，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化如出現(xiàn)滯脹或衰退，這種扶持力度將會減弱或消失。這將不可避免地對微觀面產(chǎn)生巨大的影響。失業(yè)率將上升，貸款人收入下降，無力償還貸款本息，將產(chǎn)生大量不良貸款。第二，政策研究滯后風(fēng)險(xiǎn)。目前市場競爭激烈，管理部門大都把精力集中在市場營銷上，從而疏忽了對個(gè)人住房貸款市場的形勢、需求及風(fēng)險(xiǎn)敞口等的深入研究與分析，導(dǎo)致缺乏符合實(shí)際的理論和對策指導(dǎo)，對政策的把握和應(yīng)用不能夠隨機(jī)應(yīng)變，行動存在盲目性。

（三）流動性風(fēng)險(xiǎn)

目前我國的各大銀行主要資金來源是儲戶的存款。在市場經(jīng)濟(jì)條件

下，很多人并不傾向于把錢存進(jìn)銀行，而是要把錢變“活”，投資到市場中去。這就使得銀行儲蓄存款的流動性增大。資金的流動性意味著銀行手中所掌握的資金在減少。而隨著個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，銀行資金運(yùn)用長期化與資金來源短期化的矛盾日益突出，影響銀行資產(chǎn)的流動性。而隨著個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的不斷開展，需要的資金也越來越多，缺口越來越大，這就形成了矛盾。這只會造成銀行沒有足夠的資金貸給客戶，長期發(fā)展的結(jié)果必然會使發(fā)展迅猛的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)難以持續(xù)。

（四）銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)

1．審查把關(guān)不嚴(yán)，疏于客戶還款能力調(diào)查。個(gè)別銀行貸前沒有認(rèn)真調(diào)查貸款人所提供資料，甚至縱容貸款人弄虛作假，并且在貸款發(fā)放后，對貸款人的家庭狀況和家庭收入變化情況缺乏必要的監(jiān)控。目前，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的市場競爭非常激烈，不少商業(yè)銀行為了搶市場，放寬貸款條件，如降低首次付款比例等。這就加大了銀行的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

2．評估風(fēng)險(xiǎn)已成為銀行操作風(fēng)險(xiǎn)之一。目前銀行以房價(jià)或評估價(jià)作為貸款依據(jù)，沒有有效的抵押率認(rèn)定方法。故在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中存在著較大的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)不僅存在于對新建房屋抵押物的評估，而且存在于對存量房貸款抵押物的評估中，實(shí)際情況是存量房的評估價(jià)通常大大高于其實(shí)際價(jià)值。

3．處罰力度不夠的風(fēng)險(xiǎn)。從銀行關(guān)于信貸經(jīng)營管理方面看，其制定的制度、規(guī)定是比較多而且詳細(xì)的，但從銀行信貸經(jīng)營的實(shí)際結(jié)果來看，效果卻不佳。其原因主要是內(nèi)部管理失之過寬，尤其是信貸責(zé)任追究制度沒有嚴(yán)格執(zhí)行，落實(shí)不到位。目前商業(yè)銀行普遍存在的一個(gè)現(xiàn)象就是：在各銀行中，在信貸業(yè)務(wù)經(jīng)營方面，因信貸經(jīng)營違規(guī)或信貸人員的不作為而造成的信貸風(fēng)險(xiǎn)，最終導(dǎo)致銀行大量信貸資金流失，銀行真正追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任的很少。

（五）法律風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)在我國發(fā)展的歷史不長，銀行從業(yè)人員缺乏控制和防范風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)，法律意識不強(qiáng)，在業(yè)務(wù)操作中存在不合規(guī)情況，在合同文本中也難免存在漏洞，對住房貸款資料的審查不嚴(yán)，甚至?xí)霈F(xiàn)違章違規(guī)操作現(xiàn)象，使個(gè)人住房消費(fèi)貸款合同得不到法律保護(hù)，從而使銀行面臨著由操作風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)。它包括：一是個(gè)人住房貸款手續(xù)是否合法有效。二是按揭住房是否存在權(quán)利瑕疵。三是如果貸款人不能從抵押房遷出或遷出后無立足之地，銀行就不能順利地處分抵押物。

（六）不可預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)

不可預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)主要有抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、購買力風(fēng)險(xiǎn)、意外風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。至于利率風(fēng)險(xiǎn)方面，商業(yè)銀行可以通過改進(jìn)貸款產(chǎn)品來減少其帶來的損失。但其他風(fēng)險(xiǎn)銀行一般無法規(guī)避，當(dāng)各種災(zāi)害造成財(cái)產(chǎn)損失或借款人出現(xiàn)意外時(shí)，所產(chǎn)生的損失就要由銀行單方面承擔(dān)。

三、我國商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施及對策

（一）改善個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)的識別環(huán)境

首先，要建立一個(gè)完善的個(gè)人信用體系，其核心應(yīng)是個(gè)人信用制度，包括：個(gè)人信用登記制度、個(gè)人信用評估制度、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)管理制度、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁等。這就需要設(shè)立專門的信用機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)將信用消費(fèi)者日常在金融機(jī)構(gòu)的信用支付情況連續(xù)地提供給信用機(jī)構(gòu)，由信用機(jī)構(gòu)將消費(fèi)者的信用資料記錄加以整理、分析，記人該消費(fèi)者的歷史檔案，商業(yè)銀行面對消費(fèi)信貸申請時(shí)，可以從信用機(jī)構(gòu)獲得申請人的信用情況，并據(jù)此做出決策。其次，在目前情況下，由于信用機(jī)構(gòu)的還未建立好，銀行為了化解信用風(fēng)險(xiǎn)，必須扮演好信用機(jī)構(gòu)的角色，將個(gè)人信用作為考查的重點(diǎn)，設(shè)立相關(guān)的個(gè)人信用檔案，目前銀行已建立了專業(yè)化、規(guī)范化、初具規(guī)模的數(shù)據(jù)庫，這為信用管理打好了基礎(chǔ)，并應(yīng)盡快實(shí)現(xiàn)個(gè)人信用信息在金融機(jī)構(gòu)之間的共享，從而控制貸款人多頭貸款，及時(shí)對貸款人違約的可能性做出預(yù)測，建立信用缺失的預(yù)警機(jī)制，一旦發(fā)生信用危機(jī)，就可以立即采取補(bǔ)救措施。

（二）加強(qiáng)政策研究

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要的作用，它既是擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，又是容易出現(xiàn)過熱和泡沫而影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，因此，國家會在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同時(shí)期對房地產(chǎn)業(yè)采取不同的宏觀調(diào)控政策。故各銀行要加強(qiáng)政策和市場跟蹤與研究，及時(shí)根據(jù)形勢的變化發(fā)展制定合理的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略和對策。關(guān)注國家對房地產(chǎn)市場加大宏觀調(diào)控以及對房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)加大監(jiān)管力度的政策形勢，規(guī)避因市場本身不成熟和不規(guī)范可能導(dǎo)致的市場風(fēng)險(xiǎn)。

（三）盡力化解個(gè)人住房貨款的流動性風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行應(yīng)采取市場化的手段轉(zhuǎn)移流動性風(fēng)險(xiǎn)，推進(jìn)資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展。首先，要逐步建立住房抵押貸款二級市場即房地產(chǎn)抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，房地產(chǎn)貸款由貸款銀行或其他金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)造出來以后再轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保發(fā)行抵押貸款債券。通過一級市場與二級市場的銜接提高銀行資金的流動性，分散流動性風(fēng)險(xiǎn)。其次，應(yīng)把住房貸款的證券化提上日程。

（四）加強(qiáng)信貸管理，防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

1．應(yīng)加強(qiáng)貸前審批和貸后管理工作。在貸前審批環(huán)節(jié)，應(yīng)綜合考慮樓盤的各種因素和價(jià)格以確定不同的貸款成數(shù)限制，根據(jù)借款人的實(shí)際條件確定合理的貸款額度、還款方式與擔(dān)保條件，根據(jù)貸款額度不同建立分層次的審批授權(quán)體制，認(rèn)真調(diào)查借款人的真實(shí)收入、過往信用記錄等;加強(qiáng)對借款人的還款能力調(diào)查。在貸后管理方面，首先要對借款人進(jìn)行跟蹤調(diào)查和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)借款人在借款周期內(nèi)的各種不利還貸因素，如工作和收入等的變化情況，是否影響其還款能力，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要及時(shí)采取補(bǔ)救措施。其次，對無意違約的客戶要及時(shí)通知其償還逾期貸款；對于個(gè)別惡意違約的借款人，應(yīng)及時(shí)通知保證人償還債務(wù)或依法對其提起訴訟，以處理抵押物方式回收貸款本息，以最大限度減少貸款償還風(fēng)險(xiǎn)。最后，要加強(qiáng)言傳，堅(jiān)持正確輿論導(dǎo)向，強(qiáng)化借款人還款意識。

2．建立科學(xué)的資信評估指標(biāo)體系。目前，國外對個(gè)人資信評估采取的是“5C”原則，即品德（Character）、能力（Capacity）、資本（Capital）、擔(dān)保品（Collateral）和行業(yè)環(huán)境（Condition of Business）。“5C”原則是一套經(jīng)過了時(shí)間和實(shí)踐檢驗(yàn)的、科學(xué)的評估原則。我國正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，應(yīng)不斷對“5C”模型進(jìn)行統(tǒng)計(jì)驗(yàn)證和修正，建立一套適合我國實(shí)際情況的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的個(gè)人資信評估指標(biāo)體系。

3．加強(qiáng)銀行內(nèi)部操作人員的責(zé)任感，建立一套好的處罰方法。只有這樣，在信貸業(yè)務(wù)經(jīng)營方面，才能防范和控制信貸經(jīng)營違規(guī)，預(yù)防信貸人員的不作為，更好地規(guī)避信貸經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

（五）加強(qiáng)法律跟蹤，防范法律風(fēng)險(xiǎn)

目前，在我國因客觀原因?qū)е侣毠は聧?、失業(yè)、疾病或收入大幅下降等因素影響還款的，法院做出的判決往往對銀行不利，即便銀行通過種種途徑取得抵押物的處置權(quán)，但由于現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)二級市場還沒有完善，處置抵押物的執(zhí)行機(jī)構(gòu)也不明確，沒有一個(gè)較好的法律環(huán)境，收回的房子也較難變現(xiàn)或足值變現(xiàn)。因此，要深入研究和探討律師制度在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中的職能，加強(qiáng)與律師的合作，增強(qiáng)業(yè)務(wù)操作在技術(shù)上的可行性和在法律上的有效性，切實(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)。

（六）健全個(gè)人住房貸款擔(dān)保制度

為降低個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，在我國各地先后出現(xiàn)了為個(gè)人住房貸款提供擔(dān)保的機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范上起到了重要的作用。所以，為了提高居民個(gè)人住房貸款的信用度，保障銀行對個(gè)人住房貸款的回收，有效防范個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的金融風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該要大力推動國內(nèi)住房貸款擔(dān)保行業(yè)的發(fā)展，完善并創(chuàng)新住房貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)機(jī)制，建立健全個(gè)人住房貸款擔(dān)保制度，加速完善

住房貸款擔(dān)保辦法，加強(qiáng)對擔(dān)保機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)規(guī)范和監(jiān)管，推行標(biāo)準(zhǔn)化的擔(dān)保合同示范文本。住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格按照國務(wù)院近期頒發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》要求，積極參與到全國個(gè)人住房貸款擔(dān)保體系建設(shè)之中，建立健全住房貸款擔(dān)保機(jī)制，并在擔(dān)保機(jī)構(gòu)之間建立穩(wěn)定的業(yè)務(wù)交流機(jī)制，規(guī)避個(gè)人住房貸款市場的金融風(fēng)險(xiǎn)與擔(dān)保機(jī)構(gòu)的自身風(fēng)險(xiǎn)。

【參考文獻(xiàn)】

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第五篇：個(gè)人住房抵押貸款概念

一、個(gè)人住房抵押貸款概念

是指借款人(或第三者)以其所有的房產(chǎn)做抵押向銀行貸款的方式.二、借款條件

18至60周歲,身體健康,具有完全民事行為能力,并持有效身份證明的自然人.有正當(dāng)?shù)穆殬I(yè)和穩(wěn)定的收入,或易于變現(xiàn)的財(cái)產(chǎn),能按期償還貸款本息,無不良記錄,信用良好;

三、需提供以下資料

借款人有效身份證件及復(fù)印件,抵押人財(cái)產(chǎn)共有人有效身份證件及復(fù)印件,婚姻狀況記錄;抵押物權(quán)利證書,貸款行認(rèn)為必須提供的其它資料;與借款用途相符的合同協(xié)議或其他證明文件.四、業(yè)務(wù)一般規(guī)定

貸款金額根據(jù)借款人的品行,職業(yè),教育程度,還款能力,所購住房變現(xiàn)能力登情況確定,最高不超過房產(chǎn)評估值的70%,貸款期限一般在5年以內(nèi),購營業(yè)房最長不超過15年,且貸款到期日原則上不超過貸款人65歲的年齡.貸款利率執(zhí)行人民銀行的規(guī)定,如遇法定利率調(diào)整,期限為一年以內(nèi)的,執(zhí)行合同利率不分段記息,期限為一年以上的,則于次年初執(zhí)行新的利率.借款人應(yīng)按合同約定的還款方式,還款計(jì)劃歸還貸款本息.貸款期限在一年以內(nèi)(含一年)的,實(shí)行按季付息,到期結(jié)清本息.貸款期限在一年以上的,按月等額分期償還貸款本息.五、個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款流程

(1)借款人向我行提出貸款申請;(2)經(jīng)調(diào)查審查和審批同意后,在我行開立存款帳戶和銀行卡,并到房管部門辦理房產(chǎn)品估,經(jīng)營性貸款5萬以上還需辦理貸款卡.(3)借款人,抵押人的夫妻雙方持已評估的產(chǎn)權(quán)證書,身份證明婚姻證明,有關(guān)貸款用途證明到我行簽訂最高額抵押合同和貸款合同,并辦理抵押合同登記和保險(xiǎn)等手續(xù).(4)貸款行辦妥上述手續(xù)后,當(dāng)日發(fā)放貸款,將款項(xiàng)轉(zhuǎn)入在我行開立的存款帳戶或銀行卡上.(5)借款人每月(季)末20日以前在其理財(cái)卡帳戶存入足夠金額繳納每期還款金額,并在到期日還清貸款本息.貸款規(guī)還后,貸款行注銷抵押物,并歸還給借款人.如果是一手房，按我們這兒的規(guī)定是提供：1 夫妻雙方的身份證復(fù)印件各一份2 結(jié)婚證復(fù)印件一份（未婚的提供未婚申明一份）3 抵押借款合同五份4 抵押清單一份5 評估報(bào)告一份6 抵押申請書一份（開發(fā)商可以代辦）

如果是舊房，應(yīng)先到有這項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行問一下，然后應(yīng)提供1 夫妻雙方的身份證復(fù)印件各一份2 結(jié)婚證復(fù)印件一份（未婚的提供未婚申明一份）3 評估報(bào)告（現(xiàn)在也可以不用）4 房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件一份5 土地使用證原件及復(fù)印件一份6 夫妻雙方戶口簿原件及復(fù)印件一份7 收入證明8 如果是兩年之內(nèi)轉(zhuǎn)讓的還要提供營業(yè)稅完稅憑證。9 抵押申請書一份10 抵押借款合同五份

注意收入證明是必不可少的.以房屋抵押可申請“個(gè)人綜合消費(fèi)貸款”。首先要對房屋價(jià)值進(jìn)行評估，貸款額不得超過房屋評估價(jià)值的70%；其次最高貸款額不得超過30萬元；貸款期限分為六個(gè)月、一年、兩年、三年4個(gè)檔次。個(gè)人綜合消費(fèi)貸款可在工行網(wǎng)點(diǎn)的“個(gè)人理財(cái)中心”辦理。

證件需要提供相應(yīng)產(chǎn)權(quán)證、已婚的需要提供夫妻雙方的身份證件（含成年子女），并需要在辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)到場。收入證明（有否固定或正常收入，確認(rèn)有無償還能力），以及與抵押貸款有關(guān)的法律文件。

基本流程: 房產(chǎn)證--評估報(bào)告---身份證---貸款

二手樓轉(zhuǎn)讓：

轉(zhuǎn)讓方所需資料：身份證、戶口本、婚姻證明、《房地產(chǎn)證》復(fù)印件、房屋產(chǎn)權(quán)查檔單、提前還款清單、原按揭貸款合同、原繳款存折和密碼、房產(chǎn)評估報(bào)告、原繳首期款證明、原房產(chǎn)買賣合同等。

受讓方所需資料：身份證、戶口本、婚姻證明、銀行帳號、收入證明、轉(zhuǎn)讓方支付費(fèi)用：擔(dān)保費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、評估費(fèi)、公證費(fèi)、過戶稅費(fèi)等。

受讓方支付費(fèi)用：貸款利息、保險(xiǎn)費(fèi)、抵押登記費(fèi)、銀行律師費(fèi)等。