第一篇：2016年上半年寧夏省房地產估價師《案例與分析》：住宅房地產實地查勘記錄考試試卷

2016年上半年寧夏省房地產估價師《案例與分析》：住宅房地產實地

查勘記錄考試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、開發(fā)商在選擇自己的融資方式時，應重點考慮的因素不包括__。A．資金融出機構的資金來源和財力狀況 B．資金融出機構的對外形象 C．各項融資收費的合理性

D．對資金調動和轉移的靈活性

2、下列關于一般房屋登記程序，正確的是。A：受理→申請→審核→記載于登記簿→發(fā)證 B：申請→受理→記載子登記簿→審核→發(fā)證 C：申請→受理→審核→記載于登記簿→發(fā)證 D：受理→申請→記載于登記簿→審核→發(fā)證 E：執(zhí)行層的組織協調

3、進行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通信等工程所完成的投資，屬于__。

A．商品房建設投資 B．土地開發(fā)投資 C．其他投資 D．生產性投資

4、某建筑物實際經過年數為10年，估價人員現場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維護保養(yǎng)差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A．43.2% B．50% C．56.8% D．70%

5、甲、乙兩個房地產開發(fā)企業(yè)的資產負債率分別為75%和80%，從房地產開發(fā)貸款的風險來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的__風險。A．市場 B．財務 C．政策 D．經營

6、房地產估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在__的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。A．委托人

B．估價報告預期使用者 C．管理部門 D．中立

7、功能折舊違背了以下哪個原理__。A．收益遞減原理 B．收益遞增原理 C．均衡原理 D．適合原理

8、業(yè)主委員會是業(yè)主大會的。A：決策機構 B：執(zhí)行機構 C：監(jiān)督機構 D：聯合機構

E：執(zhí)行層的組織協調

9、按照，環(huán)境污染分為工業(yè)污染、交通污染、農業(yè)污染、生活污染等。A：環(huán)境要素 B：污染物的性質 C：污染物的形態(tài) D：污染產生的原因 E：執(zhí)行層的組織協調

10、估價報告書中說明的__限定了其用途。A．估價原則 B．估價方法 C．估價目的

D．估價對象狀況

11、是商業(yè)銀行的最基本職能。A：充當信用中介

B：變貨幣收入為貨幣資本 C：充當支付中介

D：創(chuàng)造派生存款和信用流通工具 E：執(zhí)行層的組織協調

12、依法不能免征房產稅的房屋是__。A．政府機關的辦公樓 B．武警部隊的營房 C．個人自住的住房 D．百貨公司的商場

13、在利用收益法評估房地產的市場價值時，采用的折現率是。A：社會一般收益率 B：社會最低收益率

C：某個投資者所要求的最低收益率 D：某個投資者所要求的最高收益率 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

14、城市房屋租賃應向__部門登記備案。A．公安 B．工商管理 C．房地產管理 D．土地管理

15、下列說法錯誤的是__。

A．我國現有商業(yè)銀行屬于全能型商業(yè)銀行 B．我國商業(yè)銀行實行的是分支行制 C．國有獨資商業(yè)銀行主要是由過去的中國工商銀行、中國農業(yè)銀行、中國銀行、中國人民建設銀行逐步轉化而成的

D．我國的商業(yè)銀行以國有獨資商業(yè)銀行為主

16、房地產項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到（）的極限值。A．利潤為零

B．允許的最低經濟效益指標 C．最大費用 D．最大利潤

17、建筑物凈收益=（）×建筑物資本化率（凈收益每年不變且持續(xù)無限年期）。A．建筑物重置價 B．建筑物現值 C．土地價格 D．房地產價格

18、下列統(tǒng)計指標中屬于變異指標的是。A：眾數

B：調和平均數 C：中位數 D：標準差

E：執(zhí)行層的組織協調

19、對于一般的商用房地產投資項目，其償債備付率至少應大于__。A．1.2% B．1.5% C．12.5% D．16.7% 20、以下投資方式，不屬于固定資產投資的是__。A．新建房地產項目 B．購買機器設備 C．購買生產原料 D．市政工程建設

21、原建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》規(guī)定，拆遷當事人對估價結果有異議的，可以自收到估價報告之日起日內，向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地產估價機構必須加蓋公章

22、證券可分為商品證券、貨幣證券和__。A．負債證券 B．資產證券 C．交易證券 D．資本證券

23、現有某待開發(fā)項目建筑面積為3850㎡，從當前開始開發(fā)期為2年．根據市場調查分析，該項目建成時可出售50％，半年和一年后分別售出其余的30％和20％，出售的平均單價為2850元／㎡，若折現率15％，則該項目開發(fā)完成后的總價值的當前現值為．[2006年考題] A：766萬元 B：791萬元 C：913萬元 D：1046萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

24、某綜合辦公樓建設期為3年，有效經過年數為10年，現補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為50年，建筑物剩余經濟壽命為35年，則計算該建筑物折舊的經濟壽命應為__。A．35年 B．45年 C．48年 D．50年

25、某宗面積為3 000 ㎡的工業(yè)用地，容積率為0．8，樓面地價為700元／㎡．現按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5．0，樓面地價為960元／㎡．理論上應補地價．【2004年考題】 A：78萬元 B：882萬元 C：1210萬元 D：1 272萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、有條件的地方，可申請繳存住房公積金。A：城鎮(zhèn)單位聘用進城務工人員，單位和職工 B：城鎮(zhèn)個體 C：城鎮(zhèn)工商戶

D：城鎮(zhèn)自由職業(yè)人員 E：農民

2、在票據允許轉讓、流通的情況下，為保障收款人的權益，規(guī)定票據轉讓時要由轉讓人在票據背面簽字，這種情況稱為。A：背書 B：委托 C：代理 D：審批

E：執(zhí)行層的組織協調

3、某房地產投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權益資本為2000萬元，經營期內的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為__。A．12% B．20% C．24% D．30%

4、建筑材料的物理性質中，與溫度有關的性質包括。A：耐水性 B：抗?jié)B性 C：抗凍性 D：導熱性 E：熱容量

5、長期資金市場的特點有。A：融資期限短 B：融資期限長

C：融資的目的主要是為了解決長期投資性資金的需要 D：資金交易量小

E：作為交易工具的有價證券，與短期金融工具相比，其收益較高，但流動性較差、價格變動幅度大、有較大風險

6、按照規(guī)定，下列房地產不得設定抵押權的有。A：權屬沒有爭議的房地產 B：學校用于教學的房地產 C：列入文物保護的建筑物

D：已依法公告列入拆遷范圍的房地產 E：被依法查封的房地產

7、在以下投資組合中，對投資者來說，投資品等比例選擇風險最小的是__。A．股票+投資基金 B．債券+投資基金

C．投資基金+股票+債券 D．股票+債券

8、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是。A：甲＞乙＞丙 B：丙＞乙＞甲 C：乙＞甲＞丙 D：乙＞丙＞甲 E：借款合同

9、印花稅是對因等行為而書立、領受的應稅憑證征收的一種稅。A：商事活動 B：產權轉移

C：權利許可證授受 D：人事管理 E：外事活動

10、以下不屬于銷售費用的是__。A．廣告費

B．售樓處建設費 C．銷售人員費用 D．交易手續(xù)費

11、某宗房地產的收益期限為40年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報酬率為10%。該宗房地產的收益價格為__萬元。A．222.76 B．224.67 C．268.67 D．298.33

12、房地產價格評估人員資格認證制度成為一項法定制度，是從__開始。A．我國開始實行房地產估價從業(yè)人員持證上崗 B．1995年《城市房地產管理法》頒布實施

C．1998年建設部發(fā)布《房地產估價師注冊管理辦法》

D．2003年《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》

13、某高層樓房占用的土地總面積為800m2，總建筑面積為2000m2，某人擁有其中120m2的建筑面積。如果按建筑面積進行分攤計算，該人擁有的土地數量為（）m2。A．40 B．45 C．48 D．50

14、橫道圖法用于項目建設階段的。(2009年試題)A：質量控制 B：進度控制 C：成本控制 D：合同管理 E：借款合同

15、廉租住房保障資金的來源有等。(2009年試題)A：地方財政預算安排 B：中央財政專項補助 C：住房公積金增值收益 D：土地出讓凈收益 E：住宅專項維修資金

16、收益性房地產的價值高低主要取決于。A：已經獲得凈收益的大小 B：未來獲得凈收益的風險 C：未來獲得凈收益的大小 D：目前總收益的大小

E：未來獲得凈收益期限的長短

17、所有者權益包括四個項目。A：實收資本 B：資本公積 C：盈余公積 D：已分配利潤 E：未分配利潤

18、從投資角度來看，資金時間價值的大小主要取決于__。A．資金的供求關系 B．投資利潤率 C．通貨膨脹率 D．風險因素 E．利率

19、建設單位應當自領取施工許可證之日起__內開工。A．15日 B．30日 C．3個月 D．6個月

20、將借款本息視為現金流出的基本報表是。A：全部投資現金流量表 B：資本金現金流量表 C：借款還本付息估算表 D：投資計劃與資金籌措表 E：借款合同

21、所有者權益中，合稱為留存收益。A：實收資本 B：資本公積 C：盈余公積 D：已分配利潤 E：未分配利潤

22、下列屬于限制流通物的包括。A：彈藥 B：麻醉藥品 C：文物藝術品 D：化工物品 E：武器

23、也可以叫做禁止抗辯，在保險合同中主要約束保險人。A：告知 B：保證 C：棄權

D：禁止反言

E：執(zhí)行層的組織協調

24、收益法的本質是以房地產的__為導向求取估價對象的價值。A．預期收益大小 B．預期收益能力 C．預期價格高低 D．預期價格漲落

25、屬于房屋產權轉移登記的情形有__。A．翻建 B．擴建 C．分割 D．抵押 E．裁決

第二篇：2017年湖南省房地產估價師《案例與分析》：住宅房地產實地查勘記錄考試試卷

2017年湖南省房地產估價師《案例與分析》：住宅房地產實地查勘記

錄考試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設在某報告期內的出租率為80%，所有承租人都能按時交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報告期的有效毛收入為__萬元。A．22.0 B．24.0 C．25.6 D．26.0

2、開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產開發(fā)項目財務可行性的一個經濟評價指標，這一指標稱為（）。A．成本利潤率 B．投資利潤率 C．資本金利潤率 D．資本金凈利潤率

3、轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起__日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。A．60 B．45 C．30 D．15

4、房地產開發(fā)前期的規(guī)劃管理，下列步驟正確的是__。A．選址規(guī)劃意見通知書，規(guī)劃設計條件通知書，《建設工程規(guī)劃許可證》，《建設用地規(guī)劃許可證》

B．規(guī)劃設計條件通知書，選址規(guī)劃意見通知書，《建設用地規(guī)劃許可證》，《建設工程規(guī)劃許可證》

C．選址規(guī)劃意見通知書，《建設用地規(guī)劃許可證》，規(guī)劃設計條件通知書，《建設工程規(guī)劃許可證》

D．規(guī)劃設計條件通知書，《建設用地規(guī)劃許可證》，選址規(guī)劃意見通知書，《建設工程規(guī)劃許可證》

5、下列股東權利中，屬于自益權的是__。A．股票過戶的權利 B．表決權

C．查詢公司經營狀況的權利 D．出席股東大會的權利

6、某建筑物使用主要材料水泥、砂石、鋼材、木材、磚的用量分別為800 t、6 000、200 000 kg、300、18 000，單位價格分別為300元／t、200元／、3 800元／t、16 000元／、500元／，其他材料為主要材料費用的35％，稅費、利潤為主要材料費用的40％，則該建筑物的重新購建價格為。A：1 600萬元 B：2 160萬元 C：2 800萬元 D：3 024萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

7、A房地產開發(fā)公司地址在B市市區(qū)內，且屬于新設立單位，按照規(guī)定，該公司自住房公積金繳存登記之日起日內持住房公積金中心的審核文件，到受委托銀行為本單位職工辦理住房公積金賬戶設立手續(xù)。A：20 B：30 C：45 D：60 E：執(zhí)行層的組織協調

8、下列關于房地產投資信托基金（REITs）特征的表述中，不正確的是（）。A．由專業(yè)投資管理者負責經營管理 B．收入現金流的主要部分分配給了股東 C．分為權益型和抵押型兩種形式 D．投資流動性好

9、地租即為土地的。A：凈價值 B：利潤 C：凈收益 D：價格

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

10、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和的同意。A：市、縣人民政府

B：市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門 C：市、縣人民政府城市建設行政主管部門 D：市、縣人民政府城市房產行政主管部門 E：執(zhí)行層的組織協調

11、某宗估價對象房地產是在土地使用權出讓的土地上建造的商場，土地使用權出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經濟壽命為60年，則建筑物折舊的經濟壽命為（）年。A．38 B．42 C．58 D．60

12、房地產投資方案比選通常是在__之間進行。A．獨立方案 B．互斥方案 C．凈現值法

D．等額年費用法

13、某宗房地產預計未來第一年的有效毛收人為50萬元，運營費用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長3%，運營費用增長2%，收益年限可視為無限年，該宗房地產的報酬率為7%。該宗房地產的收益價格為__萬元。A．650 B．687 C．585 D．630

14、下列說法正確的是__。A．增價拍賣皆為賣方報價拍賣 B．增價拍賣皆為買方報價拍賣 C．減價拍賣皆為賣方報價拍賣 D．減價拍賣皆為買方報價拍賣

15、__是反映在一定時空條件下的社會經濟現象總規(guī)?；蚪^對水平的統(tǒng)計指標。A．平均指標 B．變異指標 C．絕對指標 D．相對指標

16、下列風險中哪一個不是房地產投資風險中的個別風險。__ A．時間風險 B．資本價值風險 C．比較風險

D．或然損失風險

17、某套住宅建筑面積為l00m2，套內建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價格為3000元，則該住宅每平方米建筑面積的價格為（）元。A．2400 B．2580 C．2607 D．2760

18、某宗土地的面積為1000 ㎡，其上建筑物的建筑面積為5 000 ㎡，建筑物的基底面積為700 ㎡，建筑物層數為8層，則該宗土地的容積率為．【2003年考題】 A：8．0 B：5．6 C：5．0 D：0．7 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

19、《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》規(guī)定，房地產開發(fā)主管部門對符合條件的新設立的房地產開發(fā)企業(yè)核發(fā)__。A．二級資質證書 B．三級資質證書 C．四級資質證書 D．暫定資質證書

20、關于投資組合理論的說法，正確的是__。A．投資者應選擇毫無風險的投資組合 B．投資者應選擇投資項目間有一個正協方差的投資組合 C．投資者可以將系統(tǒng)風險因素減少甚至完全抵消 D．投資者可以將個別風險因素減少甚至完全抵消

21、基準收益率是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數，決定基準收益率大小的因素主要是__。A．行業(yè)平均收益率 B．資金成本 C．項目風險

D．資金成本和項目風險

22、是指估價師通過估價活動得出的估價對象的專業(yè)理論。A：估價依據 B：估價原則 C：估價結果 D：估價方法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

23、某房地產投資企業(yè)在一定日期的負債合計為4000萬元，資產合計為6000萬元，流動資產和流動負債分別為3000萬元和4000萬元，存貨為1500萬元．則該房地產投資企業(yè)的速動比率為。A：37．5％ B：75％ C：150％ D：113％ E：借款合同

24、某宗房地產，已知建筑物的重置價格為1 000元／㎡，成新率為70％，房地產年凈收益為140元／㎡，土地資本化率為6％。建筑物資本化率為8％，則該房地產的價格為元／㎡。A：1 700 B：2 000 C：2 100 D：2 400 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

25、某在建工程項目計劃建混合結構倉庫2 000㎡，總預算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎工程已完成，結構工程完成50％，設備安裝工程尚未進行。另據調查可知，基礎工程、結構工程和設備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15％、60％、25％，該在建工程在估價時點的完工程度是。A：30％ B：45％ C：65％ D：75％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列關于樓地面的構造，表述正確的是。

A：在有隔聲、保溫等要求的樓面則設置輕質材料的填充層 B：墊層是在基層之上的構造層 C：面層是地面的表層

D：面層是人們直接接觸的一層

E：地面的基層是結構樓板；樓面的基層是基土

2、對某房地產項目進行敏感性分析，當地價、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10％時，項目開發(fā)利潤的變化分別為27．31萬元、55．04萬元、10．16萬元、88．33萬元，則其中最敏感的因素是．(2008年試題)A：地價 B：建造成本 C：貸款利率 D：資本化率 E：借款合同

3、敏感性分析的“三項預測值”法對房地產開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預測值，即。A：最樂觀預測值 B：最悲觀預測值 C：最可能預測值 D：最客觀預測值 E：最接近的預測值

4、某物業(yè)的購買價為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限為12年，年利率為10%，按年等額償還。如該物業(yè)年凈經營收入為30萬元，則該物業(yè)投資的償債備付率為（）A．0.18 B．0.12 C．4.09 D．5.00

5、房地產抵押擔保的范圍包括。A：主債權及利息 B：違約金 C：定金

D：損害賠償金

E：實現抵押權的費用

6、對項目手冊的實施作用，以下說法正確的是__。A．加強對房地產市場的監(jiān)測

B．及時了解和掌握房地產開發(fā)項目的進展情況 C．督促開發(fā)企業(yè)按城市規(guī)劃實施開發(fā)

D．督促開發(fā)企業(yè)按要求分期投入開發(fā)所需資金、進行配套建設、完成拆遷安置 E．不能有效地防止樓盤“爛尾”等現象的發(fā)生

7、我國現行法律制度體系包括。A：法律 B：行政法規(guī) C：地方性法規(guī) D：部門規(guī)章 E：技術規(guī)范

8、屬于房屋產權轉移登記情形的有__。A．翻建 B．擴建 C．分割 D．抵押 E．裁決

9、某個國家自2000年至2004年的基尼系數分別為0.33、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判斷__。

A．該國家的居民收入分配趨于平均化

B．該國家的居民收入分配兩極分化越來越嚴重 C．該國家的居民收入水平呈現出上升的趨勢 D．該國家的居民收入呈現出上升的趨勢

10、運用市場法時，估價人員根據基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎，主要包括__等。A．統(tǒng)一采用總價 B．統(tǒng)一采用單價

C．統(tǒng)一幣種和貨幣單位 D．統(tǒng)一面積內涵和大小 E．統(tǒng)一付款方式

11、正常成交價格的形成條件有。A：理性且自私的經濟行為 B：買者和賣者都具有完全信息

C：買賣雙方是出于利己動機進行交易的 D：不存在賣者因特殊興趣而給予附加出價 E：適當的期間完成交易

12、某估價機構于2003年6月10日至20日為某房地產抵債進行了評估，估價時點為2003年6月15日。因估價結果有爭議，2003年8月15日進行復估，則復估的估價時點為__。A．2003年6月15日 B．2003年8月15日

C．簽訂估價委托合同之日

D．估價人員與委托人商定的某日

13、在調查方法中，可用專題討論法，此法通常邀請__。A．1～3人 B．4～5人 C．6～10人 D．11～13人

14、下列屬于平均指標的是。A：算術平均數 B：調和平均數 C：中位數 D：眾數 E：標準差

15、假設開發(fā)法的本質與__相同，在中國現階段房地產開發(fā)建設活動較活躍的情況下，假設開發(fā)法得到了廣泛應用。A．成本法 B．市場比較法 C．收益法

D．長期趨勢法

16、房地產市場分析可以幫助開發(fā)商。A：選擇合適的項目位置 B：尋找投資合作伙伴

C：確定滿足市場需求的產品類型 D：判斷租買時機

E：進行土地使用權出讓決策

17、某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，按月等額還款。如果該家庭于第六年年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第六年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。A．544.10 B．555.10 C．1776.32 D．2109.38

18、通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級相比較而言__建筑物的功能是最先進的。

A．甲級寫字樓 B．乙級寫字樓 C．丙級寫字樓 D．丁級寫字樓

19、張先生以10萬元的預付款購買了一套時價為100萬元的期房住宅，一年后該住宅交付使用時，現房價格漲到了120萬元，那么，張先生預付款的收益率為（）。A．10% B．20% C．50% D．200% 20、根據《城市房屋拆遷估價指導意見》，下列關于估價專家鑒定的表述中，不正確的是__。

A．估價專家委員會應當指派3人以上(含3人)單數成員組成鑒定組

B．估價報告存在技術問題的，估價專家委員會應當改正錯誤并出具估價報告 C．估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告

D．估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，出具書面鑒定意見

21、某家擬購買一套住宅，單價為3000元/m2，該家庭的月收入為6000元，其中30%可用來支付房款，銀行可為其提供15年期的住房抵押貸款，貸款年利率為6%，抵押貸款價值比例最大為80%，問根據該家庭的支付能力最多可以購買__平方米的住宅 A．36.72 B．45.32 C．88.88 D．97.86

22、在實際估價中，運用假設開發(fā)法估價結果的可靠性，關鍵取決于__。A．房地產具有開發(fā)或再開發(fā)潛力 B．將預期原理作為理論依據

C．正確判斷了房地產的最佳開發(fā)方式 D．正確量化了已經獲得的收益和風險

E．正確預測了未來開發(fā)完成后的房地產價值

23、__是強制拍賣區(qū)別于任意拍賣的一個基本特點。A．國家強制性 B．主體的特定性 C．目的的利他性 D．標的的非自有性

24、按信托性質分類，房地產投資信托基金的類型有．(2009年試題)A：權益型 B：抵押型 C：傘型合伙 D：多重合伙 E：混合型

25、房產稅的課稅對象是__。A．工礦區(qū)的房屋所有人 B．房屋承租人 C．市區(qū)的房屋 D．農村的房屋

第三篇：貴州2016年上半年房地產估價師《案例與分析》：住宅房地產實地查勘記錄考試試卷

貴州2016年上半年房地產估價師《案例與分析》：住宅房地產實地查

勘記錄考試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜的工程約占0.2%～1.0%。該階段為__。A．投資機會研究 B．初步可行性研究 C．詳細可行性研究 D．項目的評估和決策

2、下列關于需求價格彈性與消費者支出之間的關系，說法錯誤的是。A：若某種商品的需求富有彈性，則價格與消費者支出成反方向變動 B：若某種商品的需求富有彈性，則價格與消費者支出成同方向變動

C：若某種商品的需求為單一彈性，即價格升(降)的百分率與需求減(增)的百分率相等

D：若某種商品的需求缺乏彈性，則價格與消費者支出成同向變動 E：執(zhí)行層的組織協調

3、對出租物業(yè)來說，最主要的收入記錄是__。A．空置率水平B．租金清單 C．押金收入 D．欠租清單

4、住房公積金繳存比例是指。

A：職工個人繳存(或職工單位資助職工繳存)住房公積金的數額占職工本月平均工資的比例

B：職工個人繳存(或職工單位資助職工繳存)住房公積金的數額占職工下一月平均工資的比例

C：職工個人繳存(或職工單位資助職工繳存)住房公積金的數額占職工上一年平均工資的比例

D：職工個人繳存(或職工單位資助職工繳存)住房公積金的數額占職工上一月平均工資的比例 E：執(zhí)行層的組織協調

5、已知某宗收益性房地產，使用期限為40年時，價格為700元/m2，此時報酬率為8%；如果使用期限為50年，則其價格為810元/m2，則此時的報酬率為__。A．6% B．7% C．7.5% D．6.5%

6、運用成本法評估房地產抵押價值時，按謹慎原則要求，在估計房地產價格構成項目的金額可能會在一定區(qū)間波動時，應采用的估計值。A：正常 B：較低 C：平均 D：較高

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

7、某幢可出租房地產尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現房價格為5000元／㎡，現房出租的年末凈收益為500元／㎡。若按折現率10％和風險補償值100元／㎡計，計算該期房目前的價格應為。A：4400元／㎡ B：4409元／㎡ C：4445元／㎡ D：4455元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

8、一般來說，與長期投資相比，短期投資__。A．風險較大 B．收益率較高 C．流動性較好

D．投資回收期較長

9、在房地產估價中，首先需要明確的估價基本事項主要包括。A：估價目的、估價原則、估價時點 B：估價目的、估價原則、委托人 C：估價原則、估價對象、估價時點 D：估價目的、估價對象、估價時點 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

10、收益遞增遞減原理可以幫助我們確定__。A．最佳用途和最佳規(guī)模 B．最佳集約度

C．最佳規(guī)模和最佳集約度 D．最佳用途

11、市場趨勢的分析方法中，__就是通過直接詢問消費者在某一時期需求哪些商品及其數量來進行分析的方法。A．購買者意圖調查法 B．銷售人員意見綜合法 C．專家意見法

D．時間序列分析法

12、某市上期房屋預測銷售面積200 000 ㎡，實際銷售220 000 ㎡，平滑指數為0．43，則本期預測銷售面積為㎡。A：208 600 B：380 600 C：211 400 D：239 400 E：借款合同

13、下列關于農地征收費用的表述中，不正確的是。A：青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 B：征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

C：新菜地開發(fā)建設基金的繳納標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 D：地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

14、關于房地產估價的特點或本質的說法，正確的是。A：房地產估價是評估房地產的價格而不是價值 B：房地產估價是模擬市場定價而不是代替市場定價 C：房地產估價是一種價格保證而不是僅提供參考意見 D：房地產估價有誤差且不能把誤差控制在合理范圍內 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

15、房地產估價機構組織形式中，合伙制最低由專職注冊房地產估價師合伙發(fā)起設立。

A：1名以上(含1名)B：2名以上(含2名)C：3名以上(含3名)D：5名以上(含5名)E：執(zhí)行層的組織協調

16、下列在確定房屋貨幣拆遷補償標準時，關于房屋“用途”的說法不正確的是。A：“用途”是指被拆遷房屋所有權證書上標明的用途

B：所有權證書未標明用途的，以營業(yè)執(zhí)照上載明的用途為準 C：產權檔案未記錄用途的，以實際用途為準

D：實際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃等部門同意，是否取得合法手續(xù)為依據 E：房地產估價機構必須加蓋公章

17、建設用地使用權出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，報經有批準權的人民政府批準后，由實施。A：市、縣人民政府

B：市、縣人民政府土地管理部門 C：市、縣人民政府規(guī)劃管理部門 D：鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府

E：房地產估價機構必須加蓋公章

18、下列關于氣態(tài)污染物的種類，表述不正確的是。

A：污染大氣的硫氧化物主要是二氧化硫、三氧化硫。其中以二氧化硫的數量最多，危害也最大

B：污染大氣的氮氧化物主要是一氧化氮和二氧化氮

C：二氧化碳在城市大氣污染物中含量最多，約占大氣污染物總量的1／3，它大部分來自汽車尾氣

D：碳氫化合物是空氣中的一類重要的污染物，包括甲烷、乙烷、乙烯等 E：執(zhí)行層的組織協調

19、某幢可出租房地產尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現房價格為5000元/m2，現房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現率10%和風險補償值100元/m2計，該幢房地產目前的價格應為__。A．4400元/m2 B．4409元/m2 C．4445元/m2 D．4455元/m2 20、由整片鋼筋混凝土基板和反梁組成的基礎是__。A．條形基礎 B．樁基礎 C．箱形基礎

D．整體式筏式基礎

21、某一在出讓土地上建的商場，土地使用權出讓年限為40年，建造期為3年，建筑物的經濟壽命為60年，在這種情況下，采用直線法計算建筑物折舊的經濟壽命應為__年。A．37 B．40 C．60 D．63

22、下列關于聲明不保證的表述，不正確的是。

A：聲明不保證是指由于委托人、拍賣人難以確知拍賣標的的真?zhèn)位蚱焚|不予保證

B：聲明不保證是指由于委托人、拍賣人已確知拍賣標的的真?zhèn)位蚱焚|不予保證 C：聲明不保證向所有的競買人傳達了這樣一種意思：相關的拍賣標的可能有真?zhèn)位蚱焚|問題，競買人應當謹慎行事

D：拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標的的真?zhèn)位蛘咂焚|的，不承擔瑕疵擔保責任

E：執(zhí)行層的組織協調

23、當總投資增加時，投資增量會引起國民收入成倍增加，這個倍數就是。A：邊際產值 B：邊際產量 C：邊際收益 D：投資乘數

E：執(zhí)行層的組織協調

24、是指房地產投資容易受到政府政策的影響。A：易受政策影響性 B：存在效益外溢和轉移 C：適于進行長期投資 D：最高最佳使用性 E：借款合同

25、我國土地用途管制的核心是。A：實行土地有償有限期使用制度 B：經營土地有償使用

C：不能隨意改變農用地的用途 D：不能隨意改變建設用地的用途 E：執(zhí)行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、國有土地上房屋征收估價，是評估被征收房屋在完整權利下的價值，不考慮房屋等因素的影響。A：租賃 B：抵押 C：查封 D：拍賣 E：變賣

2、將借款本息視為現金流出的基本報表是。A：全部投資現金流量表 B：資本金現金流量表 C：借款還本付息估算表 D：投資計劃與資金籌措表 E：借款合同

3、下列引起房地產價格上漲的因素中，屬于房地產自然增值的因素有。A：對房地產本身進行投資改良 B：需求增加導致稀缺性增加 C：通貨膨脹 D：外部經濟 E：提高建造成本

4、三級房地產價格評估機構，其專職房地產估價專業(yè)人員占職工總數的以上。A：40％ B：50％ C：60％ D：70％

E：執(zhí)行層的組織協調

5、屬于房地產項目價格不確定性因素的是。A：租金 B：售價

C：最高銷售量 D：最高工程費用 E：最高購買價格

6、運用平均增減量法進行估價的條件是__。A．房地產價格時間序列逐期升高或下降 B．房地產價格的變動呈現出一定的規(guī)律性

C．房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且市場上升或下降的波動幅度大致相等

D．房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數額大致接近

7、因環(huán)境污染損害賠償提起訴訟的時效期間為年。A：4 B：3 C：2 D：1 E：執(zhí)行層的組織協調

8、某宗房地產的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現需拆除重建，估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價修正額為__元/m2。A．50 B．250 C．300 D．350

9、資金的時間價值體現了為放棄__的損失所應得到的補償。A．利息收入 B．即期消費 C．未來消費 D．稅金

10、中央銀行活動的主要特征是。A：以盈利為目的 B：不以盈利為目的

C：不經營普通商業(yè)銀行的業(yè)務

D：不直接面向企業(yè)單位和個人經辦存、放、匯業(yè)務，而只與政府和金融機構發(fā)生業(yè)務關系

E：為實現國家政策服務

11、關于房地產估價報告簽名、蓋章的說法，正確的有。A：注冊房地產估價師可以蓋個人印章不簽名 B：注冊房地產估價師可以只簽名不蓋個人印章 C：至少有兩名注冊房地產估價師簽名 D：法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名 E：房地產估價機構必須加蓋公章

12、如果整個投資市場的平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，而房地產投資市場相對于整個投資市場的風險相關系數為0.4，房地產投資評估的模型所用的折現率為__。A．8% B．4% C．14% D．12%

13、是市場調查中成本最高，也最容易出錯的階段。A：確定問題和調查目標 B：收集信息

C：制訂調查計劃 D：分析信息 E：借款合同

14、《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由__作出房屋征收決定。A．房地產開發(fā)企業(yè) B．人民法院

C．市、縣級人民政府房屋征收部門 D．市、縣級人民政府

15、甲公司在某建制鎮(zhèn)的營業(yè)用房以200萬元的價格出售，其應繳納的城市維護建設稅為元。A：1000 B：5000 C：7000 D：10000 E：執(zhí)行層的組織協調

16、關于需求、供給的變化對均衡價格影響的說法，正確的有。A：需求不變、供給增加，均衡價格下降 B：供給不變、需求增加，均衡價格下降 C：需求減少、供給增加，均衡價格下降 D：需求減少、供給減少，均衡價格下降 E：需求增加、供給增加，均衡價格上升

17、假設某段時間內房地產業(yè)的預期收益率為15％，國債的投資收益率為10％，市場整體的平均收益率為20％，則房地產業(yè)的系統(tǒng)性市場風險系數是。A：0.25 B：0.50 C：1.50 D：2.00 E：借款合同

18、下列關于主體結構質量不合格的已售商品住房處理方式的表述中，正確的是。A：購房人只能要求退房，不能要求換房 B：購房人只能要求換房，不能要求退房 C：購房人有權選擇退房或換房

D：商品住房買賣雙方協商選擇退房或換房 E：執(zhí)行層的組織協調

19、職工當年繳存的住房公積金按結息日掛牌公告的__存款利率計息。A．活期

B．3個月整存整取 C．6個月整存整取 D．1年整存整取

20、將代理分為委托代理、法定代理和指定代理是根據的不同來劃分的。A：代理方式 B：代理權限 C：代理責任

D：代理權的發(fā)生依據 E：執(zhí)行層的組織協調

21、下列關于地役權，表述不正確的是。A：地役權自地役權合同生效時設立

B：地役權的期限由當事人約定，可以超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限

C：土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外

D：地役權可以單獨抵押

E：已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記

22、有關房地產周期循環(huán)的原因，不正確的是。A：供需因素的影響 B：經濟因素的影響 C：政策因素的影響 D：制度因素的影響 E：借款合同

23、防范估價風險的最后一道防線是__。A．估價師聲明

B．估價的假設和限制條件 C．審核估價報告

D．估價報告應用有效期

24、下列關于契稅的計稅依據，表述正確的是。

A：國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格

B：土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定

C：土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格

D：征收機關認為有必要時，也可以直接或委托房地產估價機構對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據

E：在房地產交易契約中，無論是否劃分房產的價格和土地的價格，都以房地產交易契約價格總額為計稅依據

25、下列屬于不得轉讓房地產情況的有。A：司法機關依法決定查封的

B：經過其他共有人書面同意的共有房地產 C：未依法登記領取權屬證書的 D：依法登記領取權屬證書的 E：權屬無爭議的

第四篇：2015年上半年河南省房地產估價師《案例與分析》：住宅房地產實地查勘記錄考試試卷（范文模版）

2015年上半年河南省房地產估價師《案例與分析》：住宅房地產實地

查勘記錄考試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、住房公積金委員會各項決策的執(zhí)行機構是。A：住房公積金管理中心

B：住房公積金管理委員會委托的銀行 C：各個單位 D：全體職工

E：執(zhí)行層的組織協調

2、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風險報酬率為5%，風險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于__萬元。A．536 B．549 C．557 D．816

3、房地產開發(fā)前期的規(guī)劃管理，下列步驟正確的是__。A．選址規(guī)劃意見通知書，規(guī)劃設計條件通知書，《建設工程規(guī)劃許可證》，《建設用地規(guī)劃許可證》

B．規(guī)劃設計條件通知書，選址規(guī)劃意見通知書，《建設用地規(guī)劃許可證》，《建設工程規(guī)劃許可證》

C．選址規(guī)劃意見通知書，《建設用地規(guī)劃許可證》，規(guī)劃設計條件通知書，《建設工程規(guī)劃許可證》

D．規(guī)劃設計條件通知書，《建設用地規(guī)劃許可證》，選址規(guī)劃意見通知書，《建設工程規(guī)劃許可證》

4、某房地產開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的．(2005年試題)A：損益表

B：資金來源與運用表 C：資本金現金流量表 D：全部投入現金流量表 E：借款合同

5、我國城市規(guī)劃法律體系的核心是__。A．《城市規(guī)劃編制法》 B．《土地管理法》 C．《城市規(guī)劃法》 D．《城市房地產法》

6、是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。A：房屋出租 B：房屋轉租 C：房屋承租 D：房屋租賃

E：執(zhí)行層的組織協調

7、現擬開發(fā)建設某寫字樓，預計3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000㎡，可售建筑面積為8000㎡，銷售單價為1.6萬元／㎡，若報酬率為8％，折現率為10％。則測算該寫字樓開發(fā)完成后的現值是萬元。A：9616.83 B：10161.05 C：12021.04 D：12800 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

8、運用收益法評估房地產價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據房地產估價中的．【2003年考題】 A：合法原則

B：最高最佳使用原則 C：替代原則 D：公平原則

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

9、下列關于實地查看估價對象的表述中，錯誤的是．【2007年考題】

A：房地產估價師應親自到估價對象現場，對估價對象的坐落、用途等情況進行核對

B：房地產估價師應親自到估價對象現場，拍攝反映估價對象外觀狀況的影像資料，內部狀況可不拍攝

C：房地產估價師應親自到估價對象現場，感受估價對象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣

D：估價對象為已經消失的房地產，房地產估價師也應去估價對象原址進行必要的調查了解

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

10、拍賣的基本原則中不包括__原則。A．公開 B．公平C．客觀

D．誠實信用

11、按照單位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和設備種類，從單位工程中劃分出來的中間產品，是指。A：工程項目 B：建設項目 C：單位工程 D：分部工程

E：執(zhí)行層的組織協調

12、若拆遷當事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日起13內向人民法院起訴。A：15 B：20 C：30 D：60 E：執(zhí)行層的組織協調

13、按__分類，房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租賃。A．使用用途

B．房屋所有權性質 C．房屋使用權

D．房屋用途房地產

14、某房地產投資項目，資產為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元。則該項目的速動比率是（）。A．80% B．120% C．171% D．200%

15、某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.28，樓面地價為700元/m2?，F按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/m2。理論上應補地價__萬元。A．78 B．882 C．1210 D．1272

16、市場條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于。A：物業(yè)出租經營成本 B：業(yè)主希望的投資回報率 C：通貨膨脹率

D：同類物業(yè)的市場供求關系 E：借款合同

17、全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖是。(2007年試題)A：宗地圖 B：房產分幅圖 C：房產分丘圖 D：房產分戶圖

E：執(zhí)行層的組織協調

18、某宗估價對象房地產是在土地使用權出讓的土地上建造的商場，土地使用權出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經濟壽命為60年，則建筑物折舊的經濟壽命為年。A：38 B：42 C：58 D：60 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

19、房地產信貸資金來源主要包括政策性住房信貸資金、__和其他房地產信貸資金。

A．商品房預售款 B．住房公積金

C．自營性房地產信貸資金 D．開發(fā)企業(yè)存款 20、估價對象房地產2006年的租金收入為500萬元，經營費用為租金收入的30％，從2007年開始年收入增長2％，經營費用增長1．5％，該房地產剩余使用年限為35年，該類房地產的報酬率為8％，則該房地產2007年1月1日的收益價格為。

A：2044．87萬元 B：4296．54萬元 C：5526．56萬元 D：7337．33萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

21、若注冊結構工程師注冊有效期屆滿需要繼續(xù)注冊的，應當在期滿前日內辦理注冊手續(xù)。A：30 B：15 C：45 D：60 E：執(zhí)行層的組織協調 22、2006年w國本國所有單位、個人國內生產的全部最終產品和勞務的市場價值為1000億元，w國所有單位、個人在外國生產的全部最終產品和勞務的市場價值為200億元，外國所有單位、個人在w國生產的全部最終產品和勞務的市場價值為100億元。試計算2006年w國的國民生產總值GNP為億元。A：1000 B：1100 C：1200 D：2000 E：執(zhí)行層的組織協調

23、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產價值貶損屬于__。A．物質折舊 B．功能折舊 C．經濟折舊 D．會計折舊

24、拍賣操作中的程序、規(guī)則、方法及技巧的總稱是。A：拍賣實踐 B：拍賣過程 C：拍賣實務 D：拍賣行為

E：執(zhí)行層的組織協調

25、評估某宗房開發(fā)用地2005年10月16日的價值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預測該宗土地2008年10月15日開發(fā)完成后的房價為3000萬元，折現率為12%，則需將這3000萬元折現到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房價實際為__萬元。A．2526 B．2241 C．2135 D．2985

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、某房地產的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2；建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價將為1800元/m2；市場上同類房地產的正常房地價格為2500元/m2，則該房地產中建筑物的實際價值比重置價格低__元/m2。A．200 B．300 C．700 D．1000

2、在總登記之后，產權發(fā)生繼承、買賣、贈與、交換、分拆、轉讓等情節(jié)，必須辦理產權過戶手續(xù)，即：__。A．他項權利登記 B．轉移登記 C．變更登記 D．注銷登記

3、從總體上來說，投資分為固定資產投資和流動資產投資。流動資產投資包括以下__投資。A．土地 B．房屋 C．機械設備 D．原材料 E．輔料

4、土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購、前期開發(fā)和整理的貸款。它的主要還款來源是__。A．房地產銷售收入 B．土地出讓收入

C．土地儲備所獲得的利潤 D．土地受讓方的投資

5、房地產用益物權不包括。A：抵押權

B：建設用地使用權 C：地役權

D：土地承包經營權 E：執(zhí)行層的組織協調

6、在工程項目施工階段，質量控制的任務主要是__。

A．在施工過程中及時發(fā)現施工工藝規(guī)程是否滿足設計要求和合同規(guī)定 B．對所選用的材料和設備進行質量評價 C．對整個施工過程中的工程質量進行評估 D．將取得的質量數據和承包商履行職責的程序，與國家有關規(guī)范、技術標準、規(guī)定進行比較，并做出評判 E．確定質量控制的對象

7、下列權利中，屬于用益物權的是。A：抵押權 B：質權 C：地役權 D：留置權

E：執(zhí)行層的組織協調

8、預期資本價值和現實資本價值之間的差異即資本價值的風險，資本價值的風險表現有幾種情況。

A：房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求，運營費用和報酬率不發(fā)生變化

B：物業(yè)實際運營費用支出超過預期運營費用，實際收益現金流與預期收益現金流一樣，報酬率不發(fā)生變化

C：收益和運營費用都不發(fā)生變化，報酬率升高了 D：收益和運營費用都不發(fā)生變化，報酬率降低了 E：收益和運營費用都不發(fā)生變化，報酬率不升不降

9、收益乘數有__。A．毛租金乘數 B．利潤乘數 C．凈收益乘數 D．銷售收入乘數 E．潛在毛收入乘數

10、保險活動所特有的內在功能是__。A．組織經濟補償 B．分散風險 C．融通資金 D．防災防損

11、市場法中，采用間接比較對可比實例價格進行房地產狀況調整，其中可比實例的房地產狀況劣于標準房地產狀況，價格低2%；估價對象的房地產狀況優(yōu)于標準房地產狀況高1%，若改為直接比較，則房地產狀況的調整系數為__。A．1.05 B．0.97 C．0.98 D．1.03

12、申請房地產估價師初始注冊的，申請人應當向提交申請資料。A：人事部

B：住房和城鄉(xiāng)建設部 C：省級人事行政主管部門

D：所在地省級房地產行政主管部門 E：執(zhí)行層的組織協調

13、為了解城市未來發(fā)展，注冊房地產估價師在查閱城市總規(guī)劃時應研究的內容有(A：城市的發(fā)展布局 B：功能分區(qū)

C：禁止、限止和適宜建設的地域范圍 D：建筑形態(tài)控制指標 E：城市性質

14、異議登記不當并給權利人造成損害的，應由承擔賠償責任。A：登記機構

B：異議登記申請人 C：登記機構的經辦人

D：登記機構和申請人共同 E：執(zhí)行層的組織協調

15、借貸雙方資金融通的方式可分為兩大類。A：直接信用 B：間接信用 C：中間信用 D：直接融資 E：間接融資

16、市場經濟條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取決于__。A．業(yè)主希望的投資回報率 B．承租人愿意承擔的費用 C．承租人的承受能力

D．同類型物業(yè)的市場供求關系

17、契據登記制又稱__。A．德國登記制 B．法國登記制 C．美國登記制 D．意大利登記制

18、下列屬于優(yōu)先股股東享有權利的有。A：參加股東大會的權利 B：分配股息的優(yōu)先權 C：分配剩余資產的優(yōu)先權 D：有限的表決權 E：要求贖回權

19、收益性物業(yè)的經營費用包括（）。A．人工費

B．公共設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費 C．綠地管理費

D．抵押貸款還本付息額 E．清潔衛(wèi)生費

20、在調查方法中，可用專題討論法，此法通常邀請__。A．1～3人 B．4～5人 C．6～10人 D．11～13人

21、動態(tài)分析與靜態(tài)分析的本質區(qū)別是__。A．動態(tài)分析復雜 B．靜態(tài)分析簡單

C．是否考慮資金的時間價值 D．國家規(guī)定

22、不屬于房地產投資的物業(yè)類型是。A：居住物業(yè) B：商用物業(yè) C：工業(yè)物業(yè) D：農業(yè)物業(yè) E：借款合同

23、廉租住房保障資金的來源有等。(2009年試題)A：地方財政預算安排 B：中央財政專項補助 C：住房公積金增值收益 D：土地出讓凈收益 E：住宅專項維修資金

24、質權的特征包括。A：質權是一種擔保物權 B：質權是一種用益物權

C：質權的標的物只能是動產或財產權利 D：質權須轉移質物的占有

E：質權是就質物優(yōu)先受償的權利

25、下列關于民事權利，表述正確的是。A：物權是財產權，但不是支配權 B：知識產權是支配權 C：姓名權是人身權 D：解除權是抗辯權 E：撤銷權是形成權

第五篇：2016年天津房地產估價師《案例與分析》：住宅房地產實地查勘記錄考試題

2016年天津房地產估價師《案例與分析》：住宅房地產實地查勘記錄

考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、房地產開發(fā)項目竣工，經__后，方可交付使用。A．檢查質量 B．驗收合格

C．建設單位認可 D．辦理產權登記

2、征收集體土地，土地補償費應當歸__所有。A．土地使用者

B．農村集體經濟組織 C．鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府

D．縣級以上人民政府土地管理部門

3、在按建筑物的層數分類中，普通辦公樓屬于。A：低層建筑 B：多層建筑 C：中高層建筑 D：高層建筑

E：執(zhí)行層的組織協調

4、甲、乙兩個房地產開發(fā)企業(yè)的資產負債率分別為75%和80%，從房地產開發(fā)貸款的風險來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的__風險。A．政策 B．財務 C．市場 D．經營

5、下列不屬于房地產區(qū)位因素的是。A：交通 B：用途 C：環(huán)境 D：樓層

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

6、某城市居住生活聚居地的人口規(guī)模約為12000戶，配套建設有一套較完善的、能滿足該區(qū)居民物資與文化生活所需的公共服務設施，則該區(qū)域最可能是城市規(guī)劃意義上的。A：居住區(qū) B：居住小區(qū) C：居住組團 D：居住社區(qū)

E：執(zhí)行層的組織協調

7、某綜合樓總建筑面積為10000m2，其中可出售的居住建筑面積為7000m2，可出租的商業(yè)建筑面積為1500m2，剩余建筑面積為附屬設備等用房。該綜合樓的有效面積系數為（）。A．80% B．90% C．85% D．95%

8、城市房屋拆遷評估價格的確定，不包含被拆遷房屋的。A：區(qū)位 B：用途 C：建筑面積

D：臨時安置補助費

E：房地產估價機構必須加蓋公章

9、某房地產估價機構向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應不少于__年。A．15 B．16 C．17 D．30

10、收集統(tǒng)計資料時，對于重大或敏感性強的問題應采用__方式設置調查項目表。A．判斷提問 B．多項選擇 C．單向選擇 D．書面提問

11、某建筑物實際經過年數為10年，經估價人員現場觀察該建筑物剩余經濟壽命為46年，該建筑物經濟壽命為50年，殘值率為2%，用直線法計算文具建筑物的成新率為（）。A．80% B．82% C．83% D．92%

12、某套住宅總價30萬元，套內建筑面積125㎡，套內墻體面積20㎡，分攤的共有建筑面積25㎡，則該住宅每平方米建筑面積的價格為元。A：1765 B：2000 C：2069 D：2400 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

13、《房地產估價機構管理辦法》規(guī)定，二級資質房地產估價機構不得從事__估價業(yè)務。

A．城市房屋拆遷 B．課稅 C．企業(yè)清算 D．司法鑒定

14、運用報酬資本化法估價，需要預測估價對象的未來。A：利潤 B：毛收入 C：價值 D：凈收益

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

15、拍賣行應在拍賣日的__前以登報或通過電視等媒體公告的形式發(fā)布關于該房地產拍賣的公告信息。A．半個月至一個月 B．一個月至三個月 C．一個月至六個月 D．三個月至六個月

16、由于自然原因、社會原因導致借款人失去還款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴賬不還，這種風險因素為個人住房抵押貸款的（）。A．操作風險 B．信用風險 C．市場風險 D．法律風險

17、下列關于在建工程抵押登記的表述中，錯誤的是。A：已經登記的在建工程抵押可以申請變更登記 B：已經登記的在建工程抵押可以申請轉移登記

C：房屋所有權初始登記后，應當申請將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記

D：在建工程抵押登記后，由登記機構發(fā)放《房屋他項權證》 E：執(zhí)行層的組織協調

18、某建筑物使用主要材料水泥、砂石、鋼材、木材、磚的用量分別為800 t、6 000、200 000 kg、300、18 000，單位價格分別為300元／t、200元／、3 800元／t、16 000元／、500元／，其他材料為主要材料費用的35％，稅費、利潤為主要材料費用的40％，則該建筑物的重新購建價格為。A：1 600萬元 B：2 160萬元 C：2 800萬元 D：3 024萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

19、對外商為科學研究、開發(fā)能源、發(fā)展交通事業(yè)以及開發(fā)重要技術提供專有技術所取得的特許權使用費，經國務院稅務主管部門批準，可以按的稅率征收所得稅。A：10％ B：15％ C：18％ D：27％

E：執(zhí)行層的組織協調 20、某國的現金流通量為4000萬億元，單位和個人的活期存款為1000萬億元，單位和個人的定期存款為2000萬億元，其他存款為500萬億元，則該國的狹義貨幣為__萬億元。A．4000 B．5000 C．7000 D．7500

21、房地產抵押估價報告對估價對象分析除一般房地產估價報告分析內容外，還應包括分析。A：區(qū)位因素 B：變現能力 C：市場影響

D：最高最佳使用 E：執(zhí)行層的組織協調

22、物業(yè)管理企業(yè)的資質管理實行制度。A：備案 B：分級審批 C：分類審批 D：專業(yè)審批

E：執(zhí)行層的組織協調

23、所有權屬于__。A．從物權 B．動產物權 C．他物權 D．主物權

24、下列房地產不是按經營使用方式來劃分的類型的是。A：出租的房地產 B：自用的房地產 C：餐飲的房地產 D：營業(yè)的房地產

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

25、不屬于保險合同輔助人的是__。A．保險受益人 B．保險代理人 C．保險公估人 D．保險經紀人

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列關于所有權的表述中，正確的有。(2007年試題)A：所有權是從物權 B：所有權是自物權

C：可對所有權人的物設置他項權利 D：共有是確定份額的共同所有

E：建筑物區(qū)分所有權人僅擁有專有部分所有權

2、達不成拆遷補償安置協議的拆遷糾紛處理方式包括。A：行政裁決 B：依法起訴 C：強制拆遷 D：仲裁 E：協商

3、某房地產開發(fā)企業(yè)2002年初的應收賬款為8200000元，2002年末的應收賬款為7800000元，當年賒銷收入為35000000元，則當年的應收賬款周轉率為__。A．2.725 B．3.475 C．4.375 D．5.255

4、某承租人的基礎租金為5萬元/月，營業(yè)額的10%作為百分比租金，如果其在一個月內的營業(yè)額為150萬元，則其應支付的租金為（）萬元。A．20 B．15 C．35 D．50

5、針對不同的估價目的所采用的價值標準，可以分為兩類__。A．主觀合理價值和公開市場價值 B．主觀合理價值和非公開市場價值 C．主觀合理價值和客觀合理價值 D．公開市場價值和非公開市場價值

6、是《中華人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定的房屋租賃合同必備條款。A：當事人姓名或者名稱及住所 B：租賃期限 C：租賃用途

D：租金交付方式 E：房屋的修繕責任

7、《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，我國土地的社會主義公有制包括。A：社會主義所有制 B：全民所有制

C：勞動群眾集體所有制 D：初級公有制 E：高級公有制

8、屬于產權登記制種類的是。A：特權登記制 B：權利登記制 C：歸屬登記制 D：托倫斯登記制 E：契據登記制

9、關于房地產價格中的房價與地價的關系是__。A．相互影響論 B．相互補充論 C．相互制約論 D．需求帶動論 E．成本決定論

10、某期房預計兩年后竣工交付使用，目前與其類似在現房價格為4500元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設年折現率為8%，風險補償估計為現房價格的3%，則該期房目前的價格為（）元/m2。A．3473 B．4365 C．4500 D．4635

11、估價對象為一宗熟地，對可比實例的成交價格進行權益狀況調整時，應包括的內容有。

A：地役權設立的情況 B：土地使用期限

C：基礎設施完備程度 D：容積率 E：臨街狀況

12、下列關于索引號，表述正確的是。A：索引號的用途是索引 B：索引號的用途是證明 C：索引號的用途是明示

D：索引號的表示方法是把圖中所需要另畫詳圖的部位編上索引號 E：索引號便于查找相互有關的圖紙內容

13、標準差亦稱均方差，是指分布數列中各單位標志值與其平均數的。A：平方的離差的算術平均數的平方根 B：離差的平方的算術平均數的立方根 C：離差的平方的算術平均數的平方根 D：離差的立方的算術平均數的平方根 E：執(zhí)行層的組織協調

14、甲房地產開發(fā)公司取得一居住用地使用權后2年未動工開發(fā)，國家依法將其收回，并改為業(yè)用地出讓給乙房地產開發(fā)公司。乙房地產開發(fā)公司取得該土地使用權的最高年限為__年 A．38 B．40 C．68 D．70

15、在實際的房地產估價中，房地產抵押價值通常是抵押房地產未設立法定優(yōu)先受償款下的價值扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括。

A：拖欠建設工程價款 B：已抵押擔保的債權數額 C：房地產變賣處置費用 D：訴訟費用

E：其他法定優(yōu)先受償款

16、城市房屋拆遷當事人對拆遷估價報告有異議的可以。(2008年試題)A：向原估價機構申請復估 B：申請行政復議

C：向人民法院提起訴訟 D：自行委托估價機構評估 E：申請估價專家委員會鑒定

17、先近似匡算工程量，再配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資，這種估算的方法叫作（）。A．單元估算法 B．單位指標估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指標估算法

18、下列關于各資質等級房地產估價機構注冊資本或出資額，表述正確的是。A：一級資質有限責任公司的注冊資本人民幣為200萬元以上 B：一級資質合伙企業(yè)的出資額人民幣為120萬元以上

C：二級資質有限責任公司的注冊資本人民幣為100萬元以上 D：二級資質合伙企業(yè)的出資額人民幣為60萬元以上

E：三級資質有限責任公司的注冊資本人民幣為30萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣為10萬元以上

19、按建筑規(guī)模、經營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的不同分類，零售商業(yè)物業(yè)可分為等類型。A：市級購物中心 B：地區(qū)購物商場 C：居住區(qū)商場

D：鄰里服務性商店 E：批發(fā)市場 20、一級的房地產估價機構資質由建設部審批。二級及二級以下房地產估價機構資質由__審批。A．建設部

B．市級房地產行政主管部門 C．省級房地產行政主管部門 D．地方房地產行政主管部門

21、收益法中所指的收益是__。A．估價時點前一年的收益

B．估價時點前若干年的平均收益 C．估價時點以后的未來預期正常收益 D．估價時點前最高盈利年份的收益

22、在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標×建筑面積，屬于（）。A．單元估算法 B．單位指標估算法 C．概算指標法

D．工程量近似匡算法

23、按負擔室內負荷所用的介質分類，空調系統(tǒng)可分為。A：空氣一水系統(tǒng) B：全空氣系統(tǒng) C：全水系統(tǒng) D：冷劑系統(tǒng) E：集中式系統(tǒng)

24、征用__，不需國務院批準。A．基本農田10公頃以下的

B．基本農田以外的耕地不超過35公頃的 C．基本農田以外的耕地超過70公頃的 D．其他土地不超過35公頃的 E．其他土地超過70公頃的

25、不符合選取標準臨街宗地要求的是__。A．一面臨街

B．土地形狀為正方形

C．臨街寬度與臨街深度的比例適當、D．用途為所在路線區(qū)段具有代表性的用途

E．容積率為所在路線價區(qū)是代表多樣性的容積率