第一篇：[建筑綜合體]國(guó)外典型建筑綜合體實(shí)例介紹

[建筑綜合體]國(guó)外典型建筑綜合體實(shí)例介紹

1．美國(guó)紐約洛克菲勒中心（Rockefeller Center）

洛克菲勒中心是本世紀(jì)最早出現(xiàn)的建筑綜合體，它的開(kāi)發(fā)從1930年一直到今天，是當(dāng)今世界上規(guī)模最為龐大的私人所有的商業(yè)、娛樂(lè)中心。

洛克菲勒中心位于紐約最繁華的商貿(mào)金融中心——曼哈頓島上。1928年洛克菲勒從哥倫比亞大學(xué)租來(lái)一塊土地，準(zhǔn)備為紐約建一座歌劇院，設(shè)想成為一個(gè)劇院、辦公和商業(yè)的綜合體。

隨后在1931年至1940年的開(kāi)發(fā)中，在12英畝土地上建起14幢高層建筑，總建筑面積67.6萬(wàn)平方米，容積率達(dá)18。

70層高的RCA大樓是整個(gè)中心的主體建筑；該中心還有商業(yè)建筑、辦公樓、旅館、公寓大樓以及劇場(chǎng)和電影院等娛樂(lè)設(shè)施；低于街道層的地下步行系統(tǒng)把零售設(shè)施、地鐵車站以及各種不同用途的建筑物連成一體；由21幢大廈圍合而形成的城市空間成為市民公共活動(dòng)和文化娛樂(lè)場(chǎng)所。

洛克菲勒中心在開(kāi)發(fā)初期由于缺乏建筑綜合體的兩個(gè)基本功能——居住和旅館，難以形成良好的功能協(xié)調(diào)，顯得蕭條。在后來(lái)的開(kāi)發(fā)中，他們認(rèn)識(shí)到功能的不協(xié)調(diào)造成了市場(chǎng)的不景氣和使用的不方便，于是1963年，在洛克菲勒中心的外圍，建了一座擁有2153間客房的希爾頓旅館，功能不協(xié)調(diào)的局面稍微改進(jìn)了一些，并給中心帶來(lái)了生機(jī)。

洛克菲勒中心的實(shí)踐證明，建筑綜合體是城市的發(fā)展方向之一。其經(jīng)驗(yàn)是：辦公、旅店、購(gòu)物、居住和娛樂(lè)是建筑綜合體功能的重要組成，是形成功能協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)；景觀和環(huán)境是開(kāi)發(fā)取得效益的前提。

2．加拿大多倫多伊頓中心（Eaton Center）

伊頓中心是通過(guò)商業(yè)步行街的方式，將商業(yè)及其它功能空間有效地組織在一起的成功實(shí)例。

伊頓中心位于多倫多市中心繁華商業(yè)區(qū)，是加拿大最大的現(xiàn)代化百貨公司。它是一個(gè)跨越5個(gè)街區(qū)的龐大的條狀多層商業(yè)綜合體，由百貨公司、零售商店、24層塔式辦公大樓及車庫(kù)組成。伊頓中心的長(zhǎng)廊購(gòu)物街長(zhǎng)258米，寬8．4～16．8米，高27米。四周的出入口都用鋼架和玻璃構(gòu)成，頂蓋是一個(gè)龐大的拱形玻璃天棚；架空的行人天橋?qū)①?gòu)物街兩側(cè)溝通；零售商店分布在地上5個(gè)樓面及地下部分。直通到頂?shù)闹型ゴ髲d內(nèi)，陽(yáng)光透過(guò)玻璃頂蓋照射下來(lái)，滿園濃綠，還設(shè)有水池、噴泉、靠椅等設(shè)施，池水盈盈，噴泉淙淙，人們往往都要在此逗留一會(huì)兒。

伊頓中心的設(shè)計(jì)還考慮了商業(yè)綜合體與公共汽車、電車、地鐵系統(tǒng)等交通設(shè)施的相互銜接。它與跨街主要商店之間，還設(shè)有行人天橋，不僅使行人安全迅速地穿過(guò)街道，而且不受室外氣候的影響。兩座室內(nèi)停車場(chǎng)可容納1．6千輛車，其中一座可隨時(shí)改作商業(yè)面積，并預(yù)留了增設(shè)夾層的可能，具有較大的靈活性。

多倫多伊頓中心(Eaton Centre)

多倫多伊頓中心(Eaton Centre)

伊頓中心是一個(gè)龐大的多功能綜合商城。說(shuō)它龐大一點(diǎn)也不過(guò)分，多倫多市中心的兩個(gè)地鐵站(Queen站和Dundas站)都涵蓋在它的里面。是游客在多倫多購(gòu)物的好去處。伊頓中心是一個(gè)地面和地下建筑相結(jié)合的綜合商業(yè)建筑，地上、地下好幾層，并在兩頭和中間分別建有三座30多層的辦公大樓。共有超過(guò)300家商戶在這個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)店經(jīng)營(yíng)，和數(shù)不清的公司在大樓里辦公。

多倫多伊頓中心有個(gè)可以在現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)金退稅的服務(wù)中心,外國(guó)游客可以免去原本繁復(fù)的退稅申請(qǐng)過(guò)程，當(dāng)場(chǎng)直接獲得現(xiàn)款退貨物稅(GST)與安大略省商品稅(PST)。

一個(gè)透明過(guò)街天橋?qū)⒁令D中心和另一個(gè)購(gòu)物天堂，加拿大歷史最長(zhǎng)、估計(jì)也是最大的百貨公司哈得森.貝(The Bay)相貫通，渾然一體。大大的拓展了游客的購(gòu)物空間。

3．加拿大蒙特利爾瑪麗城廣場(chǎng)（Place Ville Marie）

瑪麗城廣場(chǎng)占地3公頃，是蒙特利爾市中心區(qū)布局中的主體，也是蒙特利爾的事務(wù)活動(dòng)中心。

瑪麗城廣場(chǎng)中有一幢平面呈“十”字形、高達(dá)183米、玻璃和鋼結(jié)構(gòu)的塔式大樓，是加拿大最高、最大的超高層建筑。基座以上有41層樓面，供許多公司辦公使用，每層樓面建筑面積3534平方米。由于大樓平面采用“十”字形，建筑外觀看上去挺拔勻稱，而且可使每層辦公用房獲得充分的天然光線。

在“十”字形塔樓下面設(shè)有一個(gè)寬敞的廣場(chǎng)——“瑪麗城”廣場(chǎng)，西面貼近車行道布置一幢15層的條狀辦公樓，北面布置地下商業(yè)中心。步行廣場(chǎng)地坪鋪有彩色的裝飾石板，開(kāi)辟有4個(gè)開(kāi)敞的凹入地下的小庭院，通過(guò)寬闊的樓梯與地下商業(yè)中心取得聯(lián)系。這種處理，給這個(gè)寬闊的廣場(chǎng)，在視覺(jué)上增添了起伏變化，并使地下層取得一些自然光線。

廣場(chǎng)地下有4層，最下層為地鐵車站，第2～3層為900車位的室內(nèi)停車場(chǎng)和技術(shù)設(shè)備層，最上層是商業(yè)中心?，旣惓菑V場(chǎng)下部縱橫的步行通道，將商業(yè)中心同其它零星商店群組成相互聯(lián)系的地下網(wǎng)絡(luò)。這個(gè)地下步行網(wǎng)絡(luò)將瑪麗城廣場(chǎng)與附近的好運(yùn)廣場(chǎng)和維多利亞廣場(chǎng)以及中央客運(yùn)站等連成一個(gè)整體。

蒙特利爾市的地鐵環(huán)狀網(wǎng)又將瑪麗城廣場(chǎng)同該市的其它兩個(gè)綜合建筑群，即

Dedjardins、Cours Mont—Royal連接在一起，形成城市立體系統(tǒng)。如今，從這3個(gè)地區(qū)，6個(gè)地鐵車站來(lái)統(tǒng)計(jì)，每天有近30萬(wàn)人使用。它們聯(lián)系著170萬(wàn)平方米的辦公空間，3800個(gè)房間的旅館，1400多個(gè)商店以及3個(gè)音樂(lè)廳。

第一銀行廣場(chǎng)大廈（First Bank Place）

4．法國(guó)巴黎德方斯新城事務(wù)區(qū)（De Fence）

歐洲城市由于歷史悠久，城市建設(shè)主要在保護(hù)方面下功夫，城市建筑綜合體的實(shí)例不多。但在二次大戰(zhàn)中破壞嚴(yán)重的城市和一些新城，則進(jìn)行了不少這方面的建設(shè)，德方斯新城事務(wù)區(qū)便是比較成功的例子。

德方斯新城事務(wù)區(qū)是巴黎市郊的一個(gè)高層貿(mào)易辦公區(qū)，位于巴黎城市軸線愛(ài)麗舍田園大道往西延伸的主要干道上。它是巴黎市區(qū)西部的門戶，是具有現(xiàn)代化的先進(jìn)交通組織與公用設(shè)施并且構(gòu)圖新穎的高層建筑群。德方斯分A、B兩區(qū)。A區(qū)距凱旋門5公里，占地150公頃，是貿(mào)易辦公中心，1965年開(kāi)始建設(shè)，可容納居民2萬(wàn)人，工作人員10萬(wàn)人，約有25幢30～50層左右的高層辦公建筑。

德方斯新區(qū)的規(guī)劃比較周密地考慮了交通組織。人行道路、車道和各種道路相互間均進(jìn)行了分層處理。除地鐵、公路外，有高架快速鐵路線，以及高出人行廣場(chǎng)3～5米的短距離自動(dòng)行人帶。

德方斯新城事務(wù)區(qū)的建設(shè)較好地體現(xiàn)了建筑綜合體的設(shè)計(jì)理論，從功能多樣混合、協(xié)調(diào)互補(bǔ)的基本點(diǎn)出發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃，創(chuàng)造出豐富多彩的空間環(huán)境與景觀。

5．日本東京的陽(yáng)光城

這座多功能綜合體對(duì)形成東京的池袋商業(yè)中心起了很大的促進(jìn)和推動(dòng)作用。陽(yáng)光城有一幢60層、240米高的辦公樓和一幢38層的旅店，底部設(shè)有三層地下商業(yè)街，商業(yè)街中心布置有貫通到頂?shù)闹型?。屋頂廣場(chǎng)上設(shè)計(jì)了兩幢七層、十層的建筑，其中綜合了多種功能，如展覽館、水族館、劇場(chǎng)、天象館等。

由于交通路線組織清晰，分層與外部交通銜接，因此其內(nèi)部關(guān)系很清楚。

第二篇：淺議城市“建筑綜合體”

淺議城市“建筑綜合體”

來(lái)源：萬(wàn)達(dá)月刊時(shí)間：2008-07-16 作者：佚名

一、建筑綜合體概念

建筑綜合體是指由多個(gè)使用功能不同的建筑空間組合而成的建筑群，其合理性在于節(jié)約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發(fā)揮投資效益等。

建筑綜合體意味著多種功能共存于同一空間，而且具有某種內(nèi)在的聯(lián)系，從而作為一個(gè)整體而存在。它是多種不同使用功能的綜合，建筑內(nèi)部所包含的多種功能相互提供服務(wù)，互為補(bǔ)充，從而形成獨(dú)立的功能體系。

城市建筑綜合體是把城市中不同性質(zhì)、不同使用功能的社會(huì)生活空間相結(jié)合，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，統(tǒng)一開(kāi)發(fā)和管理，充分發(fā)揮建筑空間的共同作用，滿足人們對(duì)于現(xiàn)代城市綜合、低能耗、高效率的要求，形成一個(gè)完整的街區(qū)。其功能直接被接納到城市功能體系中，成為城市整體不可或缺的一個(gè)組成部分。淺議城市“建筑綜合體”(2)

來(lái)源：萬(wàn)達(dá)月刊時(shí)間：2008-07-16 作者：佚名

二、建筑綜合體的產(chǎn)生背景及演進(jìn)

（一）建筑綜合體的產(chǎn)生背景

18世紀(jì)的工業(yè)革命，為綜合體的大量發(fā)展創(chuàng)造了前提。工業(yè)革命以后，高層建筑在城市中的大量產(chǎn)生，給綜合體的發(fā)展創(chuàng)造了契機(jī)和物質(zhì)技術(shù)條件。工業(yè)化推進(jìn)了城市化；鋼材產(chǎn)量的增長(zhǎng)，使鋼材的使用得到普及；近代結(jié)構(gòu)理論的研究進(jìn)步為高層建筑的發(fā)展掃清了障礙；升降機(jī)等設(shè)備、裝置的出現(xiàn)，解決了高層建筑中的垂直運(yùn)輸問(wèn)題。工業(yè)革命以后，工商業(yè)的指揮中心逐漸從商品產(chǎn)地轉(zhuǎn)移到城市（商品消費(fèi)地），以便于取得最新的市場(chǎng)信息。由于要在城市中建立這種大型的指揮部，使高層建筑在一些具有商品流通樞紐作用的城市里大量出現(xiàn)，而單一功能的高層建筑的大量出現(xiàn)，引發(fā)了許多問(wèn)題的產(chǎn)生，如：影響城市的環(huán)境和生態(tài)，吞噬了大量城市綠地，導(dǎo)致交通擁堵等。問(wèn)題的存在促使人們不斷改善現(xiàn)狀、解決問(wèn)題，即對(duì)城市的土地進(jìn)行統(tǒng)一、綜合的開(kāi)發(fā)，對(duì)高層建筑的空間進(jìn)行有機(jī)組織，并合理安排功能布局；工業(yè)化進(jìn)程的加快，促使人們?cè)鰪?qiáng)了效率觀念，因此人們期望城市建筑綜合體的出現(xiàn)，以滿足短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)多種活動(dòng)的需求；同時(shí)，城市容量的擴(kuò)大，導(dǎo)致土地供求的緊張，土地成本急速上漲，這就促使業(yè)主與建筑師在建筑設(shè)計(jì)上希望最大程度利用土地及空間，實(shí)現(xiàn)功能的綜合，達(dá)到集約目的；二戰(zhàn)以后，在美、歐國(guó)家由于汽車的普及，相對(duì)縮短了城市與郊區(qū)的距離。大批中產(chǎn)階級(jí)，由于厭煩城市惡劣的居住環(huán)境，紛紛遷往郊外，形成了大城市市中心的衰退現(xiàn)象。因此，地方政府也開(kāi)始推行鼓勵(lì)市區(qū)的改建和開(kāi)發(fā)的新政策，以推動(dòng)市中心的復(fù)蘇和更新。這樣一來(lái)，綜合多種因素，就促成了城市建筑綜合體的出現(xiàn)。

（二）建筑綜合體的演進(jìn)

1、理論演進(jìn)

工業(yè)革命以后，以汽車交通為主的城市交通方式，改變?nèi)藗兊臅r(shí)空觀念，從而也改變了城市的格局。工業(yè)的迅猛發(fā)展給城市生活帶來(lái)了多方危害，如交通擁擠、環(huán)境污梁、社會(huì)混亂等。為解決這些城市問(wèn)題，發(fā)展了功能分區(qū)的概念及理論。理性主義、功能主義的現(xiàn)代運(yùn)動(dòng)，將

復(fù)雜的城市生活簡(jiǎn)單化、抽象化，認(rèn)為城市是由居住、娛樂(lè)、工作和交通加以聯(lián)系的四大功能區(qū)構(gòu)成。在這種理論指導(dǎo)下，居住、娛樂(lè)、辦公為了互不干擾被按區(qū)嚴(yán)格分割。這種功能分割表現(xiàn)在城市布局上是按市公共中心、亞中心、居住區(qū)中心的多層次有序原則組織的；表現(xiàn)在建筑上，則是不同功能復(fù)合被認(rèn)為是混亂的。功能主義的理論方法沒(méi)有給早期工業(yè)城市解決問(wèn)題，反而帶來(lái)了新問(wèn)題—城市中心的衰落。

六十年代，在建筑理論領(lǐng)域，結(jié)構(gòu)主義和人文主義各自從不同的角度對(duì)現(xiàn)代城市理論提出修正。結(jié)構(gòu)主義志在建立一種動(dòng)態(tài)的城市整體秩序，形成開(kāi)放系統(tǒng)，借此來(lái)改變城市機(jī)體彼此割裂卻又混亂的局面；人文主義則著力呼喚一度迷失的人文精神，使“人”重新成為城市環(huán)境營(yíng)造的主體。二種理論均強(qiáng)調(diào)城市有機(jī)連續(xù)、綜合互動(dòng)，從而影響了六十年代后歐美城市復(fù)興和再開(kāi)發(fā)的實(shí)踐，為綜合體建筑的復(fù)興提供了理論依據(jù)。

隨著城市規(guī)劃與建筑理論的日漸成熟與60年代后期歐美的城市復(fù)興運(yùn)動(dòng)的實(shí)踐，建筑綜合體得以迅速的發(fā)展。它的出現(xiàn)修正了以往過(guò)細(xì)的功能分工，建筑多功能的聯(lián)接與復(fù)合為其使用者帶來(lái)了很大的方便，成為繼“商業(yè)街”之后城市復(fù)興的又一重要的建設(shè)模式。綜合體從最初建筑功能的簡(jiǎn)單疊加(如居住與商店的疊加)到以功能體系劃分的各種主題綜合體(如交通樞紐綜合體、會(huì)展綜合體、商業(yè)綜合體、文化娛樂(lè)綜合體等)。而在當(dāng)代，綜合體的發(fā)展己開(kāi)始溢出建筑自身的范疇將建筑內(nèi)部功能與城市職能相結(jié)合，形成多類型、多層次的現(xiàn)代城市建筑綜合體。

2、建設(shè)實(shí)踐

建筑綜合體的雛形：十九世紀(jì)早期的法國(guó)巴黎“Wa1R-up”住宅，可以說(shuō)是綜合體的最初模式。這種建筑的底層用作商場(chǎng)、餐館、咖啡廳和劇院，樓上的四或五層是公寓用房。街道的底層有一個(gè)連續(xù)的拱廊，以保護(hù)顧客不致于遭到風(fēng)雨的浸襲，同時(shí)，在視覺(jué)上有一個(gè)統(tǒng)一的街道立面。后來(lái)，這種多功能的商業(yè)居住模式得到了進(jìn)一步發(fā)展。如公寓街區(qū)水平地匯集成一個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)的、連續(xù)的商業(yè)街。兩邊有人行道，上面加玻璃頂，而街道的兩端是開(kāi)敞的。這種封閉的通道或柱廊，使商業(yè)街與城市道路網(wǎng)格編織在一起，并很好地與現(xiàn)存的建筑物結(jié)合。使那些既窄又深的街道場(chǎng)地得到了綜合利用，為居民提供了新的步行街區(qū)，更使原來(lái)沉寂的街區(qū)中央獲得了盎然生機(jī)。

第一代建筑綜合體：上世紀(jì)30年代中期，美國(guó)紐約建成了洛克菲勒中心(Rockefe-Lluer Center)，它可以說(shuō)是美國(guó)最早的大型多功能綜合體之一。其中包括70層的R,C,A無(wú)線電大樓(RCARadio Building)。及周圍由15幢建筑組成的建筑群。其主要特點(diǎn)是：(1)建筑組合所形成的城市空間，是市民公共生活、文化娛樂(lè)的場(chǎng)所。低于街道層的地下步行系統(tǒng)與商場(chǎng)大廳、地下鐵道及各種不同用途的綜合樓相連接。(2)整個(gè)中心占數(shù)個(gè)街區(qū)。(3)R,C,A無(wú)線電大樓一端，鄰接一個(gè)辟作花園的下沉式廣場(chǎng)。(4)中心內(nèi)各大樓的基本格調(diào)和標(biāo)準(zhǔn)尺寸與R,C;A,F無(wú)線電大樓基本一致。

第二代建筑綜合體：上世紀(jì)60年代初期，工業(yè)化國(guó)家城鄉(xiāng)之間，生活條件的差異已經(jīng)開(kāi)始消失，中產(chǎn)階級(jí)遠(yuǎn)離城市到郊區(qū)居住，強(qiáng)烈要求從各方面提高生活舒適度。在這種形勢(shì)下，首先促使城市郊區(qū)的綜合體與步行商業(yè)街(Shopping Mall)結(jié)合起來(lái)。如美國(guó)的休斯敦長(zhǎng)廊(The Galleria Houston)建于60年代初。長(zhǎng)廊內(nèi)設(shè)辦公、旅館、商店等，是一個(gè)綜合的商業(yè)中心。這一時(shí)期，綜合體的主要特點(diǎn)是:(1)車行、人行完全分開(kāi)。(2)結(jié)合步行商業(yè)街，而多有

蓋頂。(3)有的將商場(chǎng)放到地下，使其可以在地下穿過(guò)好幾條地面的馬路，互相連成一片。

第三代建筑綜合體：出現(xiàn)于60年代末到70年代，主要以中庭為標(biāo)志。它是根據(jù)人們的喜歡和活動(dòng)要求為目的而進(jìn)行設(shè)計(jì)的。不僅具有第一、二代綜合體的優(yōu)點(diǎn)，而且中庭具有空調(diào)、陽(yáng)光和綠化，空間具有趣味性。有代表性的有美國(guó)明尼阿波利斯的I,D,S中心(I,D,S Center)。該中心建于1973年，高57層(235米)，是由菲利普·約翰遜和伯吉事務(wù)所設(shè)計(jì)的。該中心的中庭被稱為“水晶院”，大體是五邊形的空間，上層有回廊。它既是人流交通的廣場(chǎng)，又起到吸引顧客的作用。

三、建筑綜合體的發(fā)展優(yōu)勢(shì)

（一）通過(guò)不同建筑功能的整合，化解城市問(wèn)題

建筑綜合體將分散的城市功能有機(jī)地組織在一起，將商業(yè)與居住等多種功能綜合布置，扭轉(zhuǎn)了過(guò)去主張的工作與居住完全分開(kāi)的傳統(tǒng)觀念，它對(duì)于城市中的一些問(wèn)題提出了有效的解決方式，緩解了城市交通、環(huán)境與治安等方面的難題。

（二）多種建筑功能的復(fù)合提高了城市資源的利用效率

通過(guò)多種功能空間的整合集聚，提高土地空間與市政設(shè)置等城市資源的利用效率由于建筑綜合體常常是將各種功能在垂直方向上重疊布置，這實(shí)際也是城市土地在空間上的再次開(kāi)發(fā)利用；例如：街道、廣場(chǎng)，在這里不僅僅是人們的交際休閑場(chǎng)所，也是人們的散步、購(gòu)物、飲食、觀賞、游戲以及各種日常生活活動(dòng)的去處，綜合性節(jié)約了空間。建筑綜合體由于常采用的是統(tǒng)一規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理的方式，這使其內(nèi)部的多種設(shè)施可以得到更合理有效的利用。而對(duì)于市政設(shè)施的利用，包括多種管網(wǎng)的綜合利用，可以做到更綜合性的節(jié)約。

（三）為“舊城改造”提供了有效解決方案

綜合體的建設(shè)在改善舊城環(huán)境質(zhì)量提升生活品質(zhì)的同時(shí)，也保證了投資者的經(jīng)濟(jì)收益。投資者可以利用商業(yè)地產(chǎn)與居住地產(chǎn)的差價(jià)的利潤(rùn)差，進(jìn)行環(huán)境建設(shè)，包括一些庭院的布置、文娛體育休閑設(shè)施的安放、增加城市綠化面積等等，這樣，環(huán)境會(huì)促進(jìn)該處改造的成功，對(duì)于投資方的利益也是一種合理的保護(hù)與促動(dòng)，也方便了市民生活和工作。

（四）有效的自我調(diào)節(jié)能力

建筑綜合體，在共生、互利的前提下，實(shí)現(xiàn)多功能的綜合，使建筑具有物質(zhì)構(gòu)成上的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)，從而當(dāng)城市生活需求發(fā)生變化時(shí)能進(jìn)行自我調(diào)整。各種功能互為補(bǔ)充，整幢建筑可以在一定范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營(yíng)方式；各種功能互相配合，提供對(duì)方發(fā)展的潛力，反過(guò)來(lái)促進(jìn)自身的增長(zhǎng)，例如商業(yè)、辦公、酒店與會(huì)議中心相結(jié)合，集中不同的商業(yè)行為，彼此增加潛在顧客，并提供多門類，多層次的服務(wù)，從而使建筑獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。

（五）有利于促進(jìn)城市功能的完善和良好環(huán)境的形成隨著社會(huì)發(fā)展和生活水準(zhǔn)的提高，人們對(duì)綜合環(huán)境質(zhì)量的要求也在不斷提高，而商住建筑綜合體豐富的功能可以將城市生活的方方面面有機(jī)地組織在一起，使它們彼此促進(jìn)，它通過(guò)各

種功能的綜合使居民生活極其方便和豐富，同時(shí)使環(huán)境擁有巨大的聚合力。而且它良好的經(jīng)濟(jì)效益、內(nèi)部多種功能協(xié)調(diào)平衡及相互激發(fā)，使得建筑更加能動(dòng)的發(fā)揮其職能，產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)效益，形成一個(gè)具有良好環(huán)境效益的城市街區(qū)。

四、建筑綜合體的發(fā)展趨勢(shì)

（一）功能與規(guī)模的同步擴(kuò)大化

建筑綜合體復(fù)合了交通、居住、商業(yè)、生活?yuàn)蕵?lè)等各種生活形態(tài)的部分或全部功能于一體，其建設(shè)規(guī)模將越來(lái)越大，常要用“跨街區(qū)、多體塊”的組合方式，形成巨型的城市綜合體。一般占用整個(gè)街區(qū)，把購(gòu)物、辦公、居住、停車等活動(dòng)綜合地組織在一個(gè)地上、地下相互關(guān)聯(lián)的空間中，并力爭(zhēng)與周圍其它建筑聯(lián)接一成體。

（二）強(qiáng)調(diào)城市建筑、市政設(shè)施的綜合化

成功地將城市環(huán)境構(gòu)架體系與基礎(chǔ)設(shè)施相結(jié)合，使建筑向高空、地面、地下三向度空間發(fā)展，構(gòu)成一個(gè)流動(dòng)的、連續(xù)的、立體的城市空間體系。

（三）空間、流線組織的立體化

建筑綜合體是城市空間交通構(gòu)架系統(tǒng)整體的一部分，立體化的城市交通為建筑綜合體與城市地面、地上、地下立體接口提供了可能。立體化的城市道路系統(tǒng)常常穿越建筑內(nèi)部，作為室內(nèi)廣場(chǎng)的中庭，既是建筑內(nèi)部立體交通的組織形式，同時(shí)又可能聯(lián)系地下商業(yè)街或地鐵出入口，其空間與流線組織呈現(xiàn)立體化的發(fā)展趨勢(shì)。

（四）建筑功能與空間的城市化

建筑內(nèi)部的中庭、廣場(chǎng)等功能區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘薪煌ㄅc建筑內(nèi)部一個(gè)轉(zhuǎn)換樞紐，內(nèi)部空間成為城市交通系統(tǒng)的一個(gè)環(huán)節(jié)。建筑內(nèi)部的公共空間(中庭、廣場(chǎng))不但服務(wù)于建筑本身，而且成為整個(gè)城市的場(chǎng)所，服務(wù)于整個(gè)城市。這些都使得建筑綜合體建筑室內(nèi)空間兼有更多的城市職能，城市空間與建筑空間的界限變得模糊，建筑的功能與空間具有更多的城市屬性。

第三篇：商業(yè)綜合體建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

城市商業(yè)綜合體（商業(yè)建筑+高層辦公樓）

建筑方案設(shè)計(jì)指導(dǎo)任務(wù)書(shū)

1．基址

建設(shè)基址位于淮北平原某中心城市一個(gè)改造更新街區(qū)內(nèi)，用地詳見(jiàn)所附CAD電子地形圖。

2．設(shè)計(jì)目標(biāo)

2.1 了解商業(yè)建筑的基本類型、特點(diǎn)及內(nèi)部空間、外部環(huán)境的構(gòu)成要求。學(xué)習(xí)裙樓作為綜合商業(yè)建筑與高層主樓相結(jié)合的商業(yè)建筑綜合體模式。

2.2 學(xué)習(xí)商業(yè)建筑與街區(qū)、道路之間關(guān)系的處理。從人流集散、交通組織、開(kāi)放空間、內(nèi)外之間的過(guò)渡、不同功能出入的要求、基地條件等角度，處理商業(yè)建筑與所處街區(qū)及環(huán)境之間的關(guān)系。2.3 學(xué)習(xí)構(gòu)成商業(yè)建筑大型流動(dòng)空間的結(jié)構(gòu)體系；學(xué)習(xí)并掌握商業(yè)建筑的空間組合，水平、豎向交通流線及功能構(gòu)成。

2.4學(xué)習(xí)高層建筑的總平面處理、豎向交通、消防疏散、結(jié)構(gòu)體系、設(shè)備系統(tǒng)等技術(shù)體系。2.5 學(xué)習(xí)高層辦公建筑的標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)，掌握交通核心與主要功能空間的組合原理。

2.6 理解城市商業(yè)綜合體建筑的空間體量構(gòu)成與造型、立面材料與構(gòu)造形態(tài)的關(guān)系，把握高層建筑（主樓+裙房）的空間體量及組合關(guān)系。

2.7 領(lǐng)會(huì)城市商業(yè)綜合體建筑的形態(tài)處理、造型塑造、立面設(shè)計(jì)、材料表皮和細(xì)部表達(dá)，營(yíng)造既有個(gè)性特色、又與環(huán)境融合的建筑綜合體形態(tài)。

3．設(shè)計(jì)要求

3.1 設(shè)計(jì)周期16周；主要設(shè)計(jì)任務(wù)包括兩部分：一是進(jìn)行群體規(guī)劃（4周左右），主要包括出入口設(shè)置、商業(yè)建筑形態(tài)及功能業(yè)態(tài)、高層主樓布置、附屬建筑配套（停車、物業(yè)管理、設(shè)備設(shè)施用房等）、各類廣場(chǎng)及開(kāi)放空間設(shè)置、環(huán)境景觀、綠化系統(tǒng)等總平面布局、空間形態(tài)及群體組合關(guān)系研究。完成總平面設(shè)計(jì)、功能結(jié)構(gòu)、道路交通及停車分析、環(huán)境景觀分析、場(chǎng)地剖面研究等。二是進(jìn)行高層商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)（8周左右），完成商業(yè)綜合體的建筑方案，包括總平面、平立剖面設(shè)計(jì)及群體形態(tài)、單體造型等。完成兩部分的設(shè)計(jì)任務(wù)，最后4周為正圖繪制與模型制作階段。

3.2建筑面積控制在90000M2（地上建筑面積，上下浮動(dòng)不超過(guò)5%），建筑采用多層裙樓+高層主樓模式，建筑綜合體設(shè)置兩層地下層（地下面積自定，不計(jì)入容積率內(nèi)）。裙樓可采用多種商業(yè)模式（綜合商場(chǎng)、商業(yè)街或多種形態(tài)組合）。

3.3建筑后退紅線、高層主樓與裙樓組合、消防疏散等應(yīng)滿足《城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》和《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的要求。注：《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》已與《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》合并為新的《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2014，于2015年5月1日起實(shí)施）。

3.4 總體布局應(yīng)充分考慮商場(chǎng)、高層主樓與城市街區(qū)的環(huán)境聯(lián)系、各類集散場(chǎng)地、綠化之間的關(guān)系。3.5 室外場(chǎng)地應(yīng)組織好車流、人行集散、后勤供應(yīng)等各種流線之間的關(guān)系，滿足機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車的停放。設(shè)置地下停車場(chǎng)（庫(kù)）與室外臨時(shí)停放點(diǎn)。3.6 組織好室外空間與室內(nèi)空間的聯(lián)系與過(guò)渡。

3.7 充分體現(xiàn)商業(yè)綜合體的功能復(fù)合、體量組合與形態(tài)構(gòu)成、環(huán)境和造型形象等特征。

4．功能組成

主要有以下幾部分功能空間和環(huán)境構(gòu)成：

4.1 商業(yè)建筑（高度不超過(guò)24米，作為裙樓空間），建筑面積40000 M2左右；

分為以下幾個(gè)部分： 4.1.1 營(yíng)業(yè)部分； 4.1.2 倉(cāng)儲(chǔ)部分 ； 4.1.3 輔助部分；

4.2 高層辦公樓（雙塔或板式高層及其組合形式）

建筑主體高度不超過(guò)100米，建筑面積50000 M2；分為以下幾個(gè)部分： 4.2.1 門廳、大堂、接待管理用房、輔助用房；合理分配各功能空間面積； 4.2.2 標(biāo)準(zhǔn)層功能區(qū)

辦公、會(huì)議及附屬用房、配套設(shè)施 4.2.3 頂部設(shè)置多功能區(qū) 4.2.4 屋頂設(shè)備空間 4.3 地下空間，面積自定

停車庫(kù)（滿足停車位需要）、設(shè)備用房、儲(chǔ)藏空間等 4.4 外部空間及環(huán)境景觀

入口廣場(chǎng)、各類集散空間、休閑場(chǎng)地、綠化景觀、后勤運(yùn)輸?shù)?/p>

5．設(shè)計(jì)成果

5.1 圖紙：1號(hào)圖4-5張（A1：594mm*841mm）

群體規(guī)劃部分：

總體規(guī)劃布局圖及分析圖（功能結(jié)構(gòu)、交通停車、綠化景觀、場(chǎng)地剖面等）1:500或1:1000 商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)部分：

總平面圖

1：500（包含街區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)）各層平面圖

1：200或1：250 立面圖 3個(gè)

1：200或1：250 剖面圖2個(gè)

1：200或1：250 彩色效果圖（鳥(niǎo)瞰、人視各一，其它小透視、局部透視自定）

建筑設(shè)計(jì)說(shuō)明（設(shè)計(jì)理念、總平面布局與環(huán)境設(shè)計(jì)、單體建筑構(gòu)思、功能、造型、結(jié)構(gòu)選型、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等）5.2 模型：比例1:250或1:300（包括外部環(huán)境）

6．過(guò)程進(jìn)度

第1周

發(fā)放設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，講授。理解任務(wù)書(shū)、收集資料。第2周

周一：調(diào)研，規(guī)范、設(shè)計(jì)資料匯集、理解，建筑典例分析。

周三：環(huán)境要素領(lǐng)會(huì)、基地分析，總體規(guī)劃要素研究和初步規(guī)劃概念構(gòu)思。第3周

規(guī)劃草圖（思考建筑與街區(qū)空間、建筑群體組合關(guān)系，進(jìn)行多方案比較），制作基地模型。第4周

規(guī)劃布局確定，組合形態(tài)、功能結(jié)構(gòu)、交通停車、環(huán)境景觀及場(chǎng)地剖面研究。第5周

結(jié)合總體規(guī)劃布局，開(kāi)始進(jìn)行綜合體建筑設(shè)計(jì)，從功能關(guān)系、體量組合、交通組織等角度出發(fā)。

第6周

一草，總體布局、環(huán)境與體量、建筑平面關(guān)系（主樓+裙樓）初步構(gòu)思。第7周

二草，總平面與外環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑功能空間關(guān)系、開(kāi)始體量與形體考慮。第8周

二草，建筑平、立、剖面處理、結(jié)構(gòu)體系確立，造型深入。第9周

三草，深化總平面、建筑平立剖深化推進(jìn)；造型確立，進(jìn)行立面、材料與構(gòu)造細(xì)部探討。第10周

三草，全面深入，外環(huán)境、功能與造型綜合協(xié)調(diào)。制作建筑體塊模型，推動(dòng)建筑造型與細(xì)部推敲。第11周

三草向定稿圖轉(zhuǎn)化，綜合協(xié)調(diào)，調(diào)整深化。第12周

定稿圖，總體定稿、技術(shù)問(wèn)題深化、整體把握。第13周

正圖及模型制作。第14周

正圖及模型制作。第15周

正圖及模型制作，注重表現(xiàn)力與完整性。

圖紙的構(gòu)圖、色彩及內(nèi)容的飽滿部、深度與精細(xì)度，模型注重環(huán)境與建筑的關(guān)系表達(dá) 第16周

周一：完成正圖及模型制作、細(xì)部及完成度分析、圖面深化。

周三：交正圖及模型、評(píng)圖。

7．交圖與評(píng)圖時(shí)間地點(diǎn)

第十六周周三上午8：20 專用繪圖教室

8．參考資料

[1] 建筑設(shè)計(jì)資料集（第二版）第4集.（辦公樓）、第5集.（商業(yè)街·商場(chǎng)·百貨商店）北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，1994

[2]民用建筑設(shè)計(jì)通則、商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范、辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范；

高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50016-2014，2015年5月1日起實(shí)施）[3] 王曉，閆春林編著.現(xiàn)代商業(yè)建筑設(shè)計(jì).北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2005 [4] 劉建榮主編.高層建筑設(shè)計(jì)與技術(shù).北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2005 [5] 商業(yè)建筑、高層建筑、綜合體建筑圖冊(cè)、實(shí)例集成等（可在圖書(shū)館、當(dāng)當(dāng)網(wǎng)、卓越網(wǎng)中查詢收集）[6] 建筑專業(yè)雜志中關(guān)于“商業(yè)建筑”、“高層建筑”、城市綜合體”的設(shè)計(jì)原理及實(shí)例的資料收集 [7] 互聯(lián)網(wǎng)中關(guān)于“商業(yè)建筑”、“高層建筑”、城市綜合體”的設(shè)計(jì)原理及實(shí)例的資料收集

附件資料：

用地紅線圖（CAD電子地形圖）片區(qū)更新改造規(guī)劃圖

基地街區(qū)周邊環(huán)境建筑現(xiàn)狀照片

第四篇：----洛克菲勒中心-建筑的綜合體

洛克菲勒中心：建筑的綜合體

美國(guó)紐約洛克菲勒中心是上世紀(jì)最早出現(xiàn)的建筑綜合體，它的開(kāi)發(fā)從1930年一直到今天，是當(dāng)今世界 上規(guī)模最為龐大的私人所有的商業(yè)、娛樂(lè)中心。洛克菲勒中心位于紐約最繁華的商貿(mào)金融中心———曼哈 頓島上。1928年，洛克菲勒從哥倫比亞大學(xué)租來(lái)一塊土地，準(zhǔn)備為紐約建一座歌劇院，設(shè)想建成一個(gè)劇 院、辦公和商業(yè)的綜合體。隨后在1931年至1940年的開(kāi)發(fā)中，在12英畝土地上建起了14幢高層建筑，總建 筑面積67.6萬(wàn)平方米，容積率達(dá)18。

70層高的RCA大樓是整個(gè)中心的主體建筑；該中心還有商業(yè)建筑、辦公樓、旅館、公寓大樓以及劇場(chǎng) 和電影院等娛樂(lè)設(shè)施、低于街道層的地下步行系統(tǒng)把零售設(shè)施、地鐵車站以及各種不同用途的建筑物連成 一體；由21幢大廈圍合而形成的城市空間成為市民公共活動(dòng)和文化娛樂(lè)的場(chǎng)所。洛克菲勒中心在開(kāi)發(fā)初期 由于缺乏建筑綜合體的兩個(gè)基本功能———居住和旅館，難以形成良好的功能協(xié)調(diào)，顯得蕭條。在后來(lái)的 開(kāi)發(fā)中，他們認(rèn)識(shí)到功能的不協(xié)調(diào)造成了市場(chǎng)的不景氣和使用的不方便，于是在1963年，在洛克菲勒中心 的外圍建了一座擁有2153間客房的希爾頓旅館，功能不協(xié)調(diào)的局面改進(jìn)了一些，并給中心帶來(lái)了生機(jī)。洛 克菲勒中心的實(shí)踐證明，建筑綜合體是城市的發(fā)展方向之一。其經(jīng)驗(yàn)是：辦公、旅店、購(gòu)物、居住和娛樂(lè) 是建筑綜合體功能的重要組成，是形成功能協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)；景觀和環(huán)境是開(kāi)發(fā)取得效益的前提。

洛克菲勒中心(RockefellerCenter)

洛克菲勒中心是美國(guó)洛克菲勒財(cái)團(tuán)投資建造的大型商業(yè)娛樂(lè)和辦公建筑群，在紐約曼哈頓島中部，占 地

8.9公頃，共有建筑19座，建于1931至1940年，主要設(shè)計(jì)人有R．胡德、H．W．科比特、W．K．哈里森 等。

可以說(shuō)，洛克菲勒中心是世界上最富盛名的標(biāo)志性建筑群之一。除了傲人的高度以外，這座由19棟建 筑圍塑出來(lái)的活動(dòng)區(qū)域，對(duì)于公共空間的運(yùn)用也開(kāi)啟了城市規(guī)劃的新風(fēng)貌。

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，洛克菲勒中心區(qū)域涵蓋紐約第五大道至第七大道，介于47街至52街之間，區(qū)內(nèi)涵括餐廳、辦公大樓、服飾店、銀行、郵局、書(shū)店……甚至還有地下鐵道貫穿連結(jié)。建筑師聰明地利用大樓間的廣 場(chǎng)、空地與樓梯間制造人行流動(dòng)的方向，讓一天超過(guò)25萬(wàn)的人潮在此穿梭無(wú)虞。

中心最矚目的是70層高的洛克菲勒廣場(chǎng)摩天大樓，高259米，外觀強(qiáng)調(diào)垂直線條，是板式高層建筑的雛 形。此外，還有36層的時(shí)代與生活大廈、41層的國(guó)際大廈和6層的車庫(kù)等。整組建筑群布局緊湊，建筑密集 有序。

洛克菲勒中心是一個(gè)集都市建筑學(xué)與商業(yè)、娛樂(lè)興趣一身的中心。建筑的正門位于第5大道旁。在建筑 群的中心，是一個(gè)下凹的小廣場(chǎng)，廣場(chǎng)正面有一座金光閃閃的飛翔著的雕像，下面有噴泉水池，浮光耀 眼，冬季可作溜冰場(chǎng)。小廣場(chǎng)南面是帶狀街心花園，供人們小憩。在市中心巨廈之間布置這樣的環(huán)境，既 鬧中有靜，又富有空間構(gòu)圖的變化。廣場(chǎng)因華麗的圣誕樹(shù)和溜冰場(chǎng)而著名，又因?yàn)橛惺澜绺鲊?guó)的旗幟而被 稱為花園國(guó)家。

若打算在冬天游覽紐約，不妨試試在洛克菲勒中心溜上一次冰。中心最著名的餐館應(yīng)該是彩虹屋，它 位于廣場(chǎng)30號(hào)，由于在頂層，因此在那兒可以觀看曼哈頓空中輪廓的全景。

第五篇：城市綜合體建筑的商業(yè)價(jià)值最大化[定稿]

城市綜合體建筑的商業(yè)價(jià)值最大化

房產(chǎn) > 沈陽(yáng)房產(chǎn) > 商業(yè)地產(chǎn) > 資訊 > 正文

解讀城市綜合體 如何使其價(jià)值最大化

當(dāng)下的中國(guó)房地產(chǎn)，對(duì)城市綜合體有一個(gè)約定俗成的定義，從產(chǎn)品形式講一般是有五種，酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)、公寓和住宅，稱為4+1模式。

國(guó)外城市綜合體的英文名為hopsca，是英文單詞hotel(酒店)、office(寫(xiě)字樓)、park(公園)、shopping mall(購(gòu)物中心)、convention(會(huì)議中心、會(huì)展中心)、apartment(公

寓)首個(gè)字母的縮寫(xiě)。

綜合體的歷史和現(xiàn)狀

城市綜合體是從美國(guó)傳來(lái)的，最早的成功案例一直經(jīng)久不衰的美國(guó)洛克菲勒中心，亞洲最經(jīng)典的就是號(hào)稱規(guī)劃建造了18年的東京六本木，在中國(guó)最熟悉的是國(guó)貿(mào)中心，到今天差不多20年了，我們看城市綜合體發(fā)展的歷程，國(guó)貿(mào)三期去年才形成，它的時(shí)間價(jià)值和資產(chǎn)

價(jià)值無(wú)與倫比！

綜合體不僅作為城市地標(biāo)性的建筑成為市長(zhǎng)工程和城市的名片，也作為拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的引擎和城市經(jīng)濟(jì)和文化的增長(zhǎng)極；更作為一種成功的商業(yè)模式被投資商和開(kāi)發(fā)商所青睞。而在中國(guó)尤其是近兩年綜合體成為城市建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的標(biāo)志和主體，同時(shí)也成為房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)投資商的主流模式。幾乎每個(gè)城市都要打造一座當(dāng)?shù)刈罡呓ㄖ?、體量最大，最高級(jí)的商場(chǎng)、最好(三星以上)的酒店于一體的復(fù)合建筑群。杭州這個(gè)領(lǐng)先的二線城市更提出要建100個(gè)城市綜合體的宏大構(gòu)想！而中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)袖企業(yè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、中糧集團(tuán)也提出只建

城市綜合體的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。

城市綜合體在中國(guó)這幾年成為了政府推動(dòng)城市化進(jìn)程的標(biāo)志性的商業(yè)模型，也成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資的主流商業(yè)模式，同時(shí)也成為了消費(fèi)者和投資者投資的一個(gè)主要產(chǎn)品的類型。

綜合體的功能和要素

一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)城市綜合體至少組合了上述功能中的三種，以一種功能為主、多種功能配套的高效率建筑群落。商務(wù)辦公、居住、酒店業(yè)、商業(yè)、休閑娛樂(lè)、縱橫交叉的交通及停車系統(tǒng)，有些還具有會(huì)展等展覽功能，城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，因此又

被稱為“城中之城”。而且由于它集合了城市的最重要的功能和人群，也可以說(shuō)是濃縮的都

市。

城市綜合體具備完整的街區(qū)特點(diǎn)，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時(shí)城市綜合體通過(guò)街區(qū)的作用，實(shí)現(xiàn)了與外部城市空間的有機(jī)結(jié)

合、交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價(jià)值。

在中國(guó)城市綜合體一般具備三個(gè)要素，一是城市的中心和副中心地段；二是公共交通的樞紐；三是獨(dú)享和兼具城市的自然景觀或公共資源如臨(觀)水或城市廣場(chǎng)。

綜合體的分類

性能分：

商務(wù)綜合體，是指沒(méi)有住宅的純綜合體；

生活綜合體，不僅有住宅而且比例較大超過(guò)30%；

單一綜合體；一種按功能說(shuō)不但沒(méi)有住宅甚至沒(méi)有公寓等居住型的凈綜合體；另一種按

建筑形態(tài)說(shuō)可能只有一棟超高層建筑，但卻也集合了三種以上的功能產(chǎn)品。

地段分：都心型綜合體，副中心(區(qū)域和新城)型綜合體。

品位分：

高端奢侈型綜合體，指都心型尤其是一線城市為特征的五星級(jí)酒店、五a級(jí)寫(xiě)字樓和奢

侈品和國(guó)際一線品牌為主的高端商業(yè)中心的聚合綜合體。

中檔生活型城市綜合體。酒店三星以下，商業(yè)以大賣場(chǎng)主力店為主和寫(xiě)字樓體量較小的的一線城市區(qū)域商業(yè)中心和二、三線城市的綜合體。

綜合體的多重價(jià)值

一個(gè)城市綜合體應(yīng)該說(shuō)具備五重的價(jià)值空間，一個(gè)可銷售的住宅、公寓包括寫(xiě)字樓甚至部分實(shí)現(xiàn)的短期現(xiàn)金，第二個(gè)是酒店商業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)和租金的回報(bào)；三是隨著城市化進(jìn)程加快，交通的改善，消費(fèi)力的提高。尤其人氣帶來(lái)的效益的增加，這些綜合要素組合對(duì)物業(yè)(資產(chǎn))

評(píng)估的價(jià)值的翻倍，抵押貸款或并購(gòu)的價(jià)值；第四個(gè)是資本的價(jià)值，價(jià)值的提升通過(guò)基金、上市、債券其他的資本通道乘數(shù)的變現(xiàn)。第五個(gè)就是它的附加值，一個(gè)好的綜合體，不但使項(xiàng)目自身的地塊價(jià)值提高，會(huì)帶動(dòng)整個(gè)周邊土地和建筑價(jià)值和價(jià)格的大幅提高，上海的新天

地就是最經(jīng)典的案例。

城市綜合體，里面有旅游的人群，寫(xiě)字樓有這個(gè)城市最高端的商務(wù)人群，住宅有這個(gè)城市最高端的生活人群，商業(yè)可能輻射周邊很多精英消費(fèi)人群，他的價(jià)值不僅體現(xiàn)在這個(gè)城市的綜合體，還體現(xiàn)在周邊的價(jià)值提升。所以大家判斷城市綜合體的價(jià)值，不僅要關(guān)注自身產(chǎn)品的組合，也要關(guān)注周邊的城市配套，所以一個(gè)城市綜合體最終的價(jià)值最大化，會(huì)成為一個(gè)區(qū)域、城市的標(biāo)志，同時(shí)會(huì)成為一個(gè)城市、居民娛樂(lè)消費(fèi)的中心，這是城市綜合體發(fā)展的最

大的價(jià)值的體現(xiàn)。

城市綜合體的價(jià)值最大化還取決于不同產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)順序和節(jié)奏，比如先開(kāi)發(fā)酒店和商業(yè)并通過(guò)一段良好的運(yùn)營(yíng)和培育，當(dāng)人氣、商氣和形象樹(shù)立并傳播開(kāi)來(lái)時(shí)再開(kāi)發(fā)住宅、公寓和寫(xiě)字樓等銷售型產(chǎn)品，價(jià)值和價(jià)格無(wú)疑會(huì)最大化。而這要看投資商的自有資金實(shí)力尤其是多元化中長(zhǎng)期的融資通路。當(dāng)然同樣決定的銷售和持有的比例也預(yù)示了項(xiàng)目遠(yuǎn)期

價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值的是否最大化？附加值的體現(xiàn)則更是綜合能力的表現(xiàn)。

綜合體的模型和案例

但是如何將一個(gè)核心地塊的價(jià)值最大化并實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)短期的良性循環(huán)，將政府、開(kāi)發(fā)商、商家、消費(fèi)者和等多重資源整合好，既創(chuàng)造一個(gè)微觀的有效商業(yè)模型，同時(shí)是一個(gè)宏觀的復(fù)雜城市發(fā)展工程中的重要環(huán)節(jié)。尤其是產(chǎn)品的組合比例、業(yè)態(tài)的優(yōu)化選擇特別是投資回報(bào)的多重空間包括實(shí)際開(kāi)發(fā)節(jié)奏的節(jié)奏都與一個(gè)城市的發(fā)展思路、規(guī)劃方向、人口構(gòu)成和消費(fèi)水平乃至風(fēng)俗習(xí)慣等要素相關(guān)聯(lián)，更與投資商的資金實(shí)力、團(tuán)隊(duì)能力、管理水平和資源程度密不可分。

不同類型的綜合體產(chǎn)品的組合比例決定了投資及回報(bào)的變化，如一個(gè)城市由于缺乏優(yōu)秀的旅游資源旅游人口尤其是高端外來(lái)人群少可能就不適合投星級(jí)尤其五星級(jí)酒店，而另一座城市流通和商貿(mào)落后，一傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，商務(wù)人群少，寫(xiě)字樓的體量就要保守控制。同樣換一個(gè)城市要么購(gòu)買力和消費(fèi)力不足，要么資源類快速積累財(cái)富，但文化和時(shí)尚遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有跟上，建太大或高端的商業(yè)中心風(fēng)險(xiǎn)巨大。不同資金實(shí)力的投資商也影響其產(chǎn)品模型和投資回報(bào)模型的差異。

關(guān)于城市綜合體還一直有一個(gè)小爭(zhēng)論，就是中心型的，鬧市型住宅會(huì)不會(huì)成為高端的住宅。而且人流很喧嘩會(huì)降低生活品質(zhì)，但如果能和一個(gè)城市的景觀，自然資源能夠很好的結(jié)合，甚至人造的景觀和均衡的動(dòng)靜分離，把居住部分和自然的景觀做了一個(gè)很好的結(jié)合，同時(shí)可以利用高科技和高智能的設(shè)施與高端的材料、空間和功能很好的結(jié)合，既能享受都市商業(yè)的繁華和便利，又能提高居住和生活的品質(zhì)和格調(diào)，同樣可以營(yíng)造高尚的社區(qū)。

如今城市綜合體不僅成為國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)icsc和國(guó)際購(gòu)物中心大學(xué)12個(gè)商學(xué)院之一的獨(dú)立學(xué)院課程體系。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)ccrec正全面推出和引進(jìn)國(guó)際購(gòu)物中心大學(xué)的系統(tǒng)教學(xué)模式。同時(shí)也在積極推進(jìn)城市綜合體的案例和模型的研究和推廣。

綜合體的作用和意義

在中國(guó)為什么政府、市長(zhǎng)愿意做綜合體？開(kāi)發(fā)商為什么會(huì)做綜合體？投資者和消費(fèi)者為什么愿意投資綜合體或去消費(fèi)？

政府、市長(zhǎng)愿意做綜合體，是因?yàn)槌鞘行枰獦?biāo)志和名片，綜合體可以極大地提升城市的想象，滿足政績(jī)工程的需求；拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和文化的發(fā)展。

開(kāi)發(fā)商為什么會(huì)做綜合體，是因?yàn)榫C合體不僅是一個(gè)集約的產(chǎn)品模型更是一個(gè)合理的投資模型，尤其在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金融體系和金融產(chǎn)品缺失的情況下，可以通過(guò)銷售與持有類型產(chǎn)品的比例和組合、開(kāi)發(fā)順序和周期的調(diào)整，完成資金的長(zhǎng)短結(jié)合和良性循環(huán)。有效地解決變現(xiàn)和運(yùn)營(yíng)的的矛盾。

投資者和消費(fèi)者為什么會(huì)買，或者愿意去投資綜合體，無(wú)疑是因?yàn)榫C合體的多種屬性決定了它價(jià)值最大化的可能和空間。

一般來(lái)講，城市綜合體基本需建15萬(wàn)平米的面積，要輻射20萬(wàn)—30萬(wàn)的消費(fèi)群，它的規(guī)模和體量會(huì)成為一個(gè)多元中心。城市綜合體它的產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的多元組合注定會(huì)成為一個(gè)城市的時(shí)尚消費(fèi)中心，它的功能決定了，第一寫(xiě)字樓會(huì)成為一個(gè)城市商務(wù)人群集合的場(chǎng)所。第二酒店會(huì)成為一個(gè)城市旅游人口集聚的場(chǎng)所。公寓或住宅又匯聚了城市最高端和前衛(wèi)的市民，而購(gòu)物中心尤其購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、會(huì)展等一站式的功能和服務(wù)積聚了城市最具活力的消費(fèi)群，最大化地實(shí)現(xiàn)建筑、業(yè)態(tài)和人群的互補(bǔ)、聯(lián)動(dòng)和共享。如果在和城市的中心廣場(chǎng)和結(jié)合在一起的，必定成為市民公共活動(dòng)文化中心。

城市綜合體一定是城市的中心和副中心地段，包括它整個(gè)資源的整合會(huì)成為一個(gè)城市未來(lái)的地標(biāo)性建筑。所有的綜合體經(jīng)過(guò)十幾年的培育和擴(kuò)張，它的資本會(huì)翻幾倍甚至幾十倍。中國(guó)的銷售價(jià)格很高，但是資產(chǎn)價(jià)格，我們跟國(guó)外的發(fā)達(dá)國(guó)家的差距都是10倍以上。像香港平方尺的銷售價(jià)格和我們平方米銷售的價(jià)格是一樣的。尤其是核心地段不可復(fù)制，這是它唯一的資產(chǎn)價(jià)值的最大亮點(diǎn)。第二個(gè)資產(chǎn)價(jià)格，租金的模式，最后可以通過(guò)資本市場(chǎng)得到一個(gè)更大的提升。為什么要成為一個(gè)城市綜合體，就是政府對(duì)土地價(jià)值最大化的一個(gè)支持力度，所有開(kāi)發(fā)商多年的經(jīng)驗(yàn)，包括它成為一個(gè)城市中心，文化中心，它未來(lái)的集聚性會(huì)在未來(lái)市場(chǎng)有一個(gè)體現(xiàn)。已經(jīng)成為政府、開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者最好的中國(guó)城市開(kāi)發(fā)的案例。城市綜合體一定是中國(guó)城市化建成的標(biāo)志，開(kāi)發(fā)商投資的最佳的模型，也會(huì)成為城市居民生活提升的一個(gè)最好的引領(lǐng)性場(chǎng)所。