第一篇：舊城改造中拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉稅淺析

舊城改造中拆遷補(bǔ)償費(fèi)

一、增值稅（及營(yíng)業(yè)稅）

1、被拆遷企業(yè)或個(gè)人

對(duì)于被拆遷人而言，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件三《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》第一條 免征增值稅的第三十七條規(guī)定：“土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者?！币簿褪钦f(shuō)土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收增值稅。

原營(yíng)業(yè)稅下取得補(bǔ)償款的相關(guān)規(guī)定如下：

由于政策性搬遷是政府收回企業(yè)或個(gè)人土地使用權(quán)（包括地上建筑物等不動(dòng)產(chǎn)）的行為，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）就規(guī)定“土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。近年來(lái)國(guó)家稅務(wù)總局先后出臺(tái)了文件對(duì)由于政府行為單位或個(gè)人歸還土地使用權(quán)取得的補(bǔ)償費(fèi)不征收營(yíng)業(yè)稅予以了進(jìn)一步明確。

（1）根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個(gè)人土地被國(guó)家征用取得土地及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2007]969號(hào)）規(guī)定，“對(duì)國(guó)家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個(gè)人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個(gè)人的土地及地上附著物（包括不動(dòng)產(chǎn)）的補(bǔ)償費(fèi)，不征收營(yíng)業(yè)稅”。

（2）為了實(shí)際征管中準(zhǔn)確界定土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為，國(guó)家稅務(wù)總局又出臺(tái)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函（2008）277號(hào)）規(guī)定，“納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無(wú)論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來(lái)源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅。”

（3）由《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕520號(hào)）進(jìn)一步明確了國(guó)稅函〔2008〕

277號(hào)中關(guān)于“縣級(jí)以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件”，包括縣級(jí)以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門(mén)報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門(mén)出具的收回土地使用權(quán)文件。

（4）地方政策：

①金華市地方稅務(wù)局關(guān)于明確舊城改造中銷售安置拆遷房有關(guān)稅收政策的函（金地稅政函[2002]55號(hào)）規(guī)定舊城改造中，城建開(kāi)發(fā)公司將房屋安置給拆遷戶，根據(jù)其與拆遷戶簽定的實(shí)物安置協(xié)議，同等面積(或評(píng)估價(jià)等值替換)部分，暫不征收營(yíng)業(yè)稅。

②重慶地方稅務(wù)局關(guān)于《舊城改造房屋拆遷過(guò)程中有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（渝地稅發(fā)[2002]156號(hào)）規(guī)定，被拆遷人與拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償?shù)?，被拆遷人因房屋結(jié)構(gòu)和面積原因所取得的結(jié)算價(jià)款，暫不征收營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)；在拆遷原房過(guò)程中，被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償（安置）方式，所取得的貨幣補(bǔ)償（安置）價(jià)款，暫不征收營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)。

③廣東省《關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（粵地稅函[1999]295號(hào)）規(guī)定，在城市改造建設(shè)中支付給被拆遷戶得拆遷補(bǔ)償收入，凡經(jīng)縣級(jí)以上政府批準(zhǔn)，國(guó)土局及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門(mén)發(fā)出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補(bǔ)償收入（包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）暫不征收營(yíng)業(yè)稅。

④根據(jù)江蘇省地方稅務(wù)局《關(guān)于明確營(yíng)業(yè)稅若干征稅問(wèn)題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2013〕4號(hào)）第三條規(guī)定納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，符合《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]277號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2009]520號(hào)）中不征收營(yíng)業(yè)稅相關(guān)條件的，對(duì)其收到土地使用權(quán)及地上附著物（包括不動(dòng)產(chǎn)）的補(bǔ)償費(fèi)，不征收營(yíng)業(yè)稅。

2、拆遷企業(yè)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)等拆遷企業(yè)提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入原按照“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增后應(yīng)按照建筑服務(wù)稅目繳納增值稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為增值額計(jì)算繳納增值稅。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕520號(hào)）第二條的規(guī)定：“納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過(guò)程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。”

二、企業(yè)所得稅

1、被拆遷企業(yè)

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問(wèn)題的公告 》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第11號(hào)）規(guī)定：“凡在國(guó)家稅務(wù)總局2012年第40號(hào)公告生效前（備注：2012年10月1日）已經(jīng)簽訂搬遷協(xié)議且尚未完成搬遷清算的企業(yè)政策性搬遷項(xiàng)目，企業(yè)在重建或恢復(fù)生產(chǎn)過(guò)程中購(gòu)置的各類資產(chǎn)，可以作為搬遷支出，從搬遷收入中扣除。但購(gòu)置的各類資產(chǎn)，應(yīng)剔除該搬遷補(bǔ)償收入后，作為該資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，并按規(guī)定計(jì)算折舊或費(fèi)用攤銷。凡在國(guó)家稅務(wù)總局2012年第40號(hào)公告生效后簽訂搬遷協(xié)議的政策性搬遷項(xiàng)目，應(yīng)按國(guó)家稅務(wù)總局2012年第40號(hào)公告有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。企業(yè)政策性搬遷被征用的資產(chǎn)，采取資產(chǎn)置換的，其換入資產(chǎn)的計(jì)稅成本按被征用資產(chǎn)的凈值，加上換入資產(chǎn)所支付的稅費(fèi)計(jì)算確定。

國(guó)家稅務(wù)總局2012年第40號(hào)公告如下：“企業(yè)搬遷期間新購(gòu)置的各類資產(chǎn)，應(yīng)按《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例等有關(guān)規(guī)定，計(jì)算確定資產(chǎn)的計(jì)稅成本及折舊或攤銷年限。企業(yè)發(fā)生的購(gòu)置資產(chǎn)支出，不得從搬遷收入中扣除。企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷的年度，對(duì)搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。企業(yè)應(yīng)在搬遷完成年度，將搬遷所得計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)應(yīng)納稅所得額計(jì)算納稅。

2、拆遷企業(yè)

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》文件第二十七條規(guī)定：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置

及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。這里面拆遷補(bǔ)償支出就是貨幣補(bǔ)償，直接進(jìn)土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；安置及動(dòng)遷支出，是指異地安置支出；回遷房建造支出是指就地安置費(fèi)用。對(duì)此應(yīng)以成本價(jià)為基礎(chǔ)確定，而不是以商品房（實(shí)物）的市價(jià)確定的。是企業(yè)所得稅前扣除項(xiàng)目。

三、個(gè)人所得稅

1、針對(duì)被拆遷人為個(gè)人的情況下，涉及到個(gè)人所得稅的處理。根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知（財(cái)稅[2005]45號(hào)）對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。因此，如果個(gè)人取得的拆遷補(bǔ)償款超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)部分，應(yīng)屬于個(gè)人所得納稅范疇，按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅目征收個(gè)人所得稅。

2、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得被征用房屋補(bǔ)償費(fèi)收入免征個(gè)人所得稅的批復(fù)（國(guó)稅函[1998]428號(hào)）針對(duì)深圳地方稅務(wù)局提交的《關(guān)于舊城改造征用居民房屋個(gè)人取得的賠償費(fèi)征免個(gè)人所得稅的請(qǐng)示》中提到：“按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過(guò)程中，個(gè)人因住房被征用而取得賠償費(fèi)，屬補(bǔ)償性質(zhì)的收入，無(wú)論是現(xiàn)金還是實(shí)物（房屋），均免予征收個(gè)人所得稅?！暗撐募谀壳坝行募蜔o(wú)效文件中都無(wú)法查找到，其有效性待定。一般來(lái)說(shuō)國(guó)稅函也屬于規(guī)范性文件，但是現(xiàn)在一些國(guó)稅函文件主要是針對(duì)一些特別的問(wèn)題作的解釋回復(fù)，原則上只對(duì)提請(qǐng)批復(fù)和發(fā)送的稅務(wù)機(jī)關(guān)和稅務(wù)事項(xiàng)有效力，不適用于在全國(guó)范圍內(nèi)執(zhí)行，因此不列入規(guī)范性文件之中。

3、根據(jù)《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確動(dòng)遷補(bǔ)償收入征收個(gè)人所得稅等若干政策問(wèn)題的通知》（大地稅函[2008]253 號(hào)）第一條：“個(gè)體工商戶、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)取得的政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的動(dòng)遷補(bǔ)償收入免征個(gè)人所得稅，超標(biāo)準(zhǔn)的部分計(jì)征個(gè)人所得稅。超標(biāo)準(zhǔn)的部分計(jì)征個(gè)人所得稅，具體情形按以下原則處理：

（1）實(shí)行核定方式征收個(gè)人所得稅的，超標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償收入適用5%的應(yīng)稅所得率計(jì)算其應(yīng)納稅所得額，與經(jīng)營(yíng)所得應(yīng)納稅所得額合并計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額。若納稅人以后年度改變征收方式，其發(fā)生的與動(dòng)遷改造相關(guān)的成本、費(fèi)用及損失不得再在稅前扣除。

（2）實(shí)行查賬方式征收個(gè)人所得稅的，應(yīng)正確劃分應(yīng)稅收入與免稅收入所配比的成本、費(fèi)用和損失；無(wú)法正確劃分的，可按免稅收入及應(yīng)稅收入占總收入的比重劃分。免稅收入所配比的成本、費(fèi)用和損失不得在應(yīng)納稅所得額中扣除。另根據(jù)《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確個(gè)人所得稅征收管理若干具體問(wèn)題政策適用的通知》（大地稅函[2009]211 號(hào)），個(gè)人（含自然人和個(gè)體工商戶）、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)因搬遷等原因取得的對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益性質(zhì)的補(bǔ)償金，屬于經(jīng)營(yíng)性所得，應(yīng)當(dāng)按照“個(gè)體工商戶生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。

4、根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2013〕101號(hào)）第五條規(guī)定：“個(gè)人因房屋被征收而取得貨幣補(bǔ)償并用于購(gòu)買(mǎi)改造安置住房，或因房屋被征收而進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換并取得改造安置住房，按有關(guān)規(guī)定減免契稅。個(gè)人取得的拆遷補(bǔ)償款按有關(guān)規(guī)定免征個(gè)人所得稅?！北就ㄖQ棚戶區(qū)是指簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長(zhǎng)、使用功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施簡(jiǎn)陋的區(qū)域，具體包括城市棚戶區(qū)、國(guó)有工礦（含煤礦）棚戶區(qū)、國(guó)有林區(qū)棚戶區(qū)和國(guó)有林場(chǎng)危舊房、國(guó)有墾區(qū)危房。棚戶區(qū)改造是指列入省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的棚戶區(qū)改造規(guī)劃或年度改造計(jì)劃的改造項(xiàng)目；改造安置住房是指相關(guān)部門(mén)和單位與棚戶區(qū)被征收人簽訂的房屋征收（拆遷）補(bǔ)償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同（協(xié)議）中明確用于安置被征收人的住房或通過(guò)改建、擴(kuò)建、翻建等方式實(shí)施改造的住房。

有以上文件可見(jiàn)，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，無(wú)論是貨幣補(bǔ)償還是實(shí)物補(bǔ)償(房屋)，均免征個(gè)人所得稅。

鏈接：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。

四、土地增值稅

1、被拆遷企業(yè)或個(gè)人

（1）根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅；根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

（2）《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）文件對(duì)實(shí)施細(xì)則“因城市規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷”進(jìn)行了明確。因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門(mén)根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指實(shí)施國(guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

因此，被搬遷企業(yè)或者個(gè)人符合上述政策性原因拆遷房產(chǎn)或收回土地使用權(quán)得到的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，免征土地增值稅。

2、拆遷企業(yè)

（1）根據(jù)國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知：

①房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

②開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

③貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)鏈接：國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條：非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； ②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

3、根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2013〕101號(hào)）第二條規(guī)定企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

五、契稅

1、根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2005]45號(hào)）規(guī)定：對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格

中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過(guò)部分征收契稅。

2、根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2013〕101號(hào)）第四條對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米以下改造安置住房，按1%的稅率計(jì)征契稅；購(gòu)買(mǎi)超過(guò)90平方米，但符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的改造安置住房，按法定稅率減半計(jì)征契稅。另財(cái)稅〔2013〕101號(hào)第五條規(guī)定個(gè)人因房屋被征收而取得貨幣補(bǔ)償并用于購(gòu)買(mǎi)改造安置住房，或因房屋被征收而進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換并取得改造安置住房，按有關(guān)規(guī)定減免契稅。

3、根據(jù)《江蘇省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)契稅暫行條例〉辦法》第九條規(guī)定，土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用（占用）后，重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價(jià)格沒(méi)有超出土地、房屋補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的，免征；超過(guò)土地、房屋補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的的部分，納稅確有困難的，給予減征或免征。

六、城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅

1、根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2013〕101號(hào)）第一條對(duì)改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)改造安置住房經(jīng)營(yíng)管理單位、開(kāi)發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購(gòu)買(mǎi)安置住房的個(gè)人涉及的印花稅予以免征。在商品住房等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門(mén)出具的相關(guān)材料、房屋征收（拆遷）補(bǔ)償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同（協(xié)議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。

2、印花稅“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目的征稅范圍是經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書(shū)據(jù)以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書(shū)據(jù)。對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅。拆遷補(bǔ)償涉及動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，拆遷補(bǔ)償合同應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目征稅。

通過(guò)以上分析：對(duì)于拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉及多個(gè)稅種，對(duì)此在執(zhí)行過(guò)程中一定要引起重視，避免造成政策執(zhí)行的錯(cuò)誤而使企業(yè)蒙受稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)遭受損失。

相關(guān)閱讀

一、拆遷補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償方式

1、貨幣補(bǔ)償貨幣補(bǔ)償是通過(guò)不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行專業(yè)的估價(jià)，生成有據(jù)可循的多遠(yuǎn)組成的補(bǔ)償金額。以下介紹三種法定評(píng)估依據(jù)：

（1）市場(chǎng)評(píng)估價(jià)是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

（2）商品房交易均價(jià)是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價(jià)格，由相關(guān)部門(mén)每季度定期匯總測(cè)定并公布。

（3）重置價(jià)是指由估價(jià)機(jī)構(gòu)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，判定出重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。上述三種價(jià)格都是拆遷補(bǔ)償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

2、產(chǎn)權(quán)置換

產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評(píng)估方法不同，有兩種置換方式。價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過(guò)對(duì)被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價(jià)值的等價(jià)置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。產(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式：

（1）異地安置。異地安置是指由于開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進(jìn)行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過(guò)產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價(jià)價(jià)值做到產(chǎn)權(quán)置換。

（2）回遷安置?；剡w安置是指開(kāi)發(fā)商拆遷重建項(xiàng)目能夠完成回遷安置，通過(guò)產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。

3、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。

拆遷人按照被拆除房屋的建筑面積數(shù)量，以其中一定面積的房屋補(bǔ)償被拆除房屋的所有人，其余面積按照作價(jià)補(bǔ)償折合貨幣支付給被拆除房屋的所有人。這對(duì)那些被拆除房屋面積較多，又難以支付補(bǔ)償房屋與被拆除房屋結(jié)構(gòu)差價(jià)的被拆遷人較適用。

二、收取拆遷補(bǔ)償費(fèi)的會(huì)計(jì)處理

不論是何種補(bǔ)償方式，有一點(diǎn)是相同的。拆遷項(xiàng)目是由政府主導(dǎo)的，不是被拆遷人主動(dòng)搬遷，是根據(jù)政府的指令被動(dòng)搬遷，是被拆遷人的非自愿行為。并且由政府下達(dá)統(tǒng)一的拆遷安置通知，這是以政府為主的拆遷安置的最重要特征。

1.企業(yè)搬遷：政府拆遷安置時(shí)被拆遷人收到的拆遷補(bǔ)償款的會(huì)計(jì)處理，財(cái)政部 2005年8月15日下發(fā)的《關(guān)于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款有關(guān)財(cái)務(wù)處

理問(wèn)題的通知》（財(cái)企[2005]123號(hào)）做出了相關(guān)的規(guī)定。該文件適用的范圍是企業(yè)因城鎮(zhèn)規(guī)劃、庫(kù)區(qū)建設(shè)等公共利益需要搬遷而收到政府給予的相應(yīng)補(bǔ)償款。

企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款，作為“專項(xiàng)應(yīng)付款”核算。搬遷補(bǔ)償款存款利息，一并轉(zhuǎn)增“專項(xiàng)應(yīng)付款”。因搬遷出售、報(bào)廢或毀損的固定資產(chǎn)，作為固定資產(chǎn)清理業(yè)務(wù)核算，其凈損失核銷“專項(xiàng)應(yīng)付款”；機(jī)器設(shè)備因拆卸、運(yùn)輸、重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費(fèi)用，直接核銷“專項(xiàng)應(yīng)付款”；用于安置職工的費(fèi)用支出，直接核銷“專項(xiàng)應(yīng)付款”。企業(yè)搬遷結(jié)束后，“專項(xiàng)應(yīng)付款”如有余額，作調(diào)增“資本公積金”處理，由此增加的“資本公積金”由全體股東共享：“專項(xiàng)應(yīng)付款”如有不足，應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益。

2、個(gè)人搬遷：通常是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地，同時(shí)承擔(dān)安置搬遷戶。是企業(yè)行為，政府不拿錢(qián)，政府將土地銷售出去的一部分收入作為安置費(fèi)用，但不是直接給拆遷戶現(xiàn)金，通過(guò)實(shí)物形式給予拆遷戶補(bǔ)償。開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛形式拿到土地，同時(shí)，政府要求房地產(chǎn)企業(yè)要安置原土地經(jīng)營(yíng)單位員工或住戶。通常是由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)。一種方式是企業(yè)招拍掛成本的一部分用于安置搬遷戶，由企業(yè)支付；另一種是政府用招拍掛的收入一部分支付搬遷戶，由政府支付。但不論怎樣支付都是企業(yè)拿地成本的一部分。這里面在將安置成本列為土地成本處理。

第二篇：城市房屋拆遷中拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉稅政策講解

城市房屋拆遷中拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉稅政策講解

2008-5-26 11:24 中國(guó)稅網(wǎng) 【大 中 小】【打印】【我要糾錯(cuò)】

現(xiàn)行國(guó)家、省市頒布的涉及城市拆遷安置補(bǔ)償稅務(wù)處理的文件：

營(yíng)業(yè)稅

1、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》國(guó)稅函[1995]549號(hào)

該文件主要是規(guī)范城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合方式下?tīng)I(yíng)業(yè)稅的稅收處理問(wèn)題。具體內(nèi)容如下：

對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房、車(chē)棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的，不再征收營(yíng)業(yè)稅。

2、《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于拆遷安置有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》蘇地稅函[2000]309號(hào)

該文件的具體內(nèi)容如下：根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》以及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅若干問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)[1995]549號(hào)）精神，納稅人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中給予拆遷戶補(bǔ)償或安置的房屋，不論以何種方式結(jié)算價(jià)款，以及拆遷人取得的房屋作何用途，均應(yīng)屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。

江蘇省地稅局的文件實(shí)際說(shuō)明了兩個(gè)問(wèn)題：第一是對(duì)國(guó)稅函發(fā)[1995]549號(hào)文對(duì)于拆遷安置稅務(wù)處理規(guī)定的進(jìn)一步確認(rèn)。由于該文件是國(guó)家稅務(wù)總局1995年對(duì)江蘇身國(guó)家稅務(wù)局的答復(fù)，且文件涉及的主體是外商投資企業(yè)。因此，對(duì)這個(gè)文件的適用問(wèn)題在實(shí)務(wù)中一直存在一定的爭(zhēng)議。省局的文件對(duì)這個(gè)問(wèn)題給予了明確。第二是明確納稅人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中給予拆遷戶補(bǔ)償或安置的房屋均屬于營(yíng)業(yè)稅銷售不動(dòng)產(chǎn)的征稅范圍。

3、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》國(guó)稅函[2007]768號(hào)

這個(gè)文件是值得我們重點(diǎn)關(guān)注和探討的。

一、關(guān)于拆遷補(bǔ)償住房取得方式問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；被拆遷戶以其原擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司處獲得了另一處不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，該行為不屬于通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買(mǎi)形式取得的住房。

這里，我們關(guān)注的是兩個(gè)層次：

第一是實(shí)施拆遷的單位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。從該文件規(guī)定看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅中有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，而其中有償包括取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)并取得了經(jīng)濟(jì)利益肯定屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅，這條原則國(guó)稅函[2007]768號(hào)文是進(jìn)行了進(jìn)一步明確的，即根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的不是貨幣和貨物，而是其他經(jīng)濟(jì)利益，這里就涉及到營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的確認(rèn)問(wèn)題，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題我們認(rèn)為仍按國(guó)稅函發(fā)[1995]549號(hào)進(jìn)行處理，這里就不再詳細(xì)表述了。

第二個(gè)問(wèn)題就是我們?cè)趯?shí)務(wù)中一直關(guān)注的問(wèn)題就是被拆遷戶取得拆遷補(bǔ)償是否涉及到流轉(zhuǎn)稅的征稅問(wèn)題。因?yàn)?，如果無(wú)論是產(chǎn)權(quán)調(diào)換還是貨幣補(bǔ)償，從表現(xiàn)形式來(lái)看，都是被拆遷戶將原有房屋換成了新房屋或貨幣，這個(gè)和一般的房屋銷售行為很類似。因此，一般如果納稅人將原有房屋銷售給第三方取得貨幣或?qū)⒆约旱姆课萃蝗私粨Q新的房屋時(shí)，在營(yíng)業(yè)稅處理上都是按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅的。這里，對(duì)于被拆遷戶放棄原有房屋的所有權(quán)（假設(shè)被拆遷戶對(duì)原有房屋用于所有權(quán)）所獲得的貨幣或房屋的實(shí)物補(bǔ)償，是否也應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅，一直是實(shí)務(wù)中爭(zhēng)議的一個(gè)焦點(diǎn)。國(guó)稅函[2007]768號(hào)文對(duì)這個(gè)問(wèn)題并沒(méi)有給予非常直接的答復(fù)，只是提出了兩個(gè)意見(jiàn)：

（1）被拆遷戶以其原擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司處獲得了另一處不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，該行為不屬于通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買(mǎi)形式取得的住房。

（2）被拆遷戶銷售與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司產(chǎn)權(quán)調(diào)換而取得的拆遷補(bǔ)償住房時(shí)，應(yīng)按《國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)）文件的規(guī)定確定該住房的購(gòu)買(mǎi)時(shí)間。

這里，首先明確了一點(diǎn)，被拆遷戶取得的新房屋是屬于購(gòu)買(mǎi)形式而不是非購(gòu)買(mǎi)形式。但這是怎么一種購(gòu)買(mǎi)形式還是不太明確的。如果屬于被拆遷戶用原有房屋的所有權(quán)去交換取得新房屋的所有權(quán)，毫無(wú)疑問(wèn)這個(gè)產(chǎn)權(quán)調(diào)換是屬于營(yíng)業(yè)稅銷售不動(dòng)產(chǎn)的征稅范圍的。如果不是，則還要具體討論。這個(gè)就涉及到要探討城市土地出讓的程序和法規(guī)的問(wèn)題。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，我們?cè)诎咐碾y點(diǎn)探討中和大家再具體討論?？傊?，對(duì)于被拆遷戶取得的拆遷補(bǔ)償?shù)牧鬓D(zhuǎn)稅處理問(wèn)題在實(shí)務(wù)中仍是一個(gè)有爭(zhēng)議的問(wèn)題。

為給大家的后續(xù)探討提供一定的參考，我們這里一定將目前其他省、市關(guān)于舊城改造過(guò)程中涉及拆遷安置稅務(wù)處理辦法的文件規(guī)定提供給大家：、（1）《廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》粵地稅函[1999]295號(hào)：

你局梅地稅發(fā)[1999]140號(hào)請(qǐng)示悉。關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題，經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：

一、關(guān)于開(kāi)發(fā)商以土地或房產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷戶的征稅問(wèn)題

對(duì)開(kāi)發(fā)商根據(jù)當(dāng)?shù)卣某鞘幸?guī)劃和建設(shè)部門(mén)的要求，進(jìn)行舊城拆遷改造，以土地補(bǔ)償給被拆遷戶的，按營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定，核定營(yíng)業(yè)額計(jì)征“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”的營(yíng)業(yè)稅。以房產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷戶的，對(duì)補(bǔ)償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的營(yíng)業(yè)稅；對(duì)補(bǔ)償面積超過(guò)拆遷面積的部分，按營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定，核定營(yíng)業(yè)額計(jì)征“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的營(yíng)業(yè)稅。

二、關(guān)于被拆遷戶取得拆遷補(bǔ)償收入不征稅問(wèn)題

為支持城市改造建設(shè)，經(jīng)請(qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局同意，凡經(jīng)縣級(jí)以上政府批準(zhǔn)，國(guó)土局及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門(mén)發(fā)出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補(bǔ)償收入（包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）暫不征收營(yíng)業(yè)稅。

（2）《廣州市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)省地稅局關(guān)于舊城拆遷改造營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》穗地稅發(fā)[2000]79號(hào)

現(xiàn)將廣東省地方稅務(wù)局《關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（粵地稅函[1999]295號(hào)）抄件轉(zhuǎn)發(fā)給你們，經(jīng)請(qǐng)示省局，我局補(bǔ)充如下，請(qǐng)一并貫徹執(zhí)行。

一、文中第一點(diǎn)所稱“同類住宅房屋成本價(jià)”是指該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建造用于安置被拆遷戶的房屋的工程成本價(jià)。

對(duì)于等面積補(bǔ)償補(bǔ)償部分，無(wú)論是國(guó)稅函發(fā)[1995]549號(hào)還是粵地稅函[1999]295號(hào)，都是按房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。但對(duì)這個(gè)成本價(jià)的成本究竟包含哪些成本，是建造成本還是完全成本，關(guān)鍵一點(diǎn)是地價(jià)是否包含在成本范圍內(nèi)，也是實(shí)務(wù)中爭(zhēng)議的一個(gè)焦點(diǎn)。而根據(jù)廣州市地方稅務(wù)局的解釋，這個(gè)成本是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建造用于安置被拆遷戶的房屋的工程成本價(jià)，即是建造成本，不含地價(jià)。

（3）《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于房屋拆遷過(guò)程中有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策的通知》渝地稅發(fā)[2002]156號(hào)：

一、房屋拆遷過(guò)程中對(duì)被拆遷人（單位或個(gè)人，以下同）的稅收政策

（一）被拆遷人與拆遷人（單位或個(gè)人，以下同）實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償?shù)?，被拆遷人因房屋結(jié)構(gòu)和面積原因所取得的結(jié)算價(jià)款，暫不征收營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)。

（二）在拆遷原房過(guò)程中，被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償（安置）方式，所取得的貨幣補(bǔ)償（安置）價(jià)款，暫不征收營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)。

二、房屋拆遷過(guò)程中對(duì)拆遷人的稅收政策

（一）在現(xiàn)房安置方式中，對(duì)拆遷人向被拆遷人收取的結(jié)構(gòu)價(jià)差，經(jīng)各區(qū)縣（自治縣、市）地方稅務(wù)局審查后，暫不征收營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)；對(duì)因各種原因增加還房面積而收取的房屋價(jià)款，應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)。

（二）拆遷人與被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償?shù)?，拆遷人向被拆遷人收取的結(jié)構(gòu)價(jià)差，經(jīng)各區(qū)縣（自治縣、市）地方稅務(wù)局審查后，暫不征收營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)；對(duì)因償還房面積超過(guò)原房面積而收取的結(jié)算價(jià)款，應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)。

這個(gè)文件有兩點(diǎn)問(wèn)題需要大家注意，一個(gè)是對(duì)于被拆遷人取得的拆遷補(bǔ)償無(wú)論是貨幣還是非貨幣形式，都不征收營(yíng)業(yè)稅。第二是對(duì)于拆遷人向被拆遷人收取的結(jié)構(gòu)價(jià)差的征稅問(wèn)題是一個(gè)值得大家關(guān)注的問(wèn)題。對(duì)于結(jié)構(gòu)價(jià)差，我們可以舉一個(gè)例子說(shuō)明一下，原被拆遷戶是一套60平方米的平房，拆遷后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)給予其一套等面積的樓房套房。即使面積相同，但由于新舊兩種房屋屬于不同的結(jié)構(gòu)，價(jià)值本身是不一樣的。因此，被拆遷戶雖然取得的是等面積的60平方米的房屋，但由于新房是套房而不是平房，他仍應(yīng)拆遷單位支付一個(gè)結(jié)算價(jià)差，這個(gè)價(jià)差就是結(jié)構(gòu)價(jià)差。當(dāng)然，對(duì)于這個(gè)結(jié)構(gòu)價(jià)差的營(yíng)業(yè)稅征稅問(wèn)題，渝地稅發(fā)[2002]156只是重慶的做法，我們不能照搬，僅做參考。我們認(rèn)為，根據(jù)國(guó)稅函[2007]768號(hào)的文件精神，這個(gè)結(jié)構(gòu)價(jià)差征收營(yíng)業(yè)稅才是比較符合規(guī)定的。

企業(yè)所得稅

對(duì)于拆遷費(fèi)的企業(yè)所得稅處理，目前并沒(méi)有明確的單行文規(guī)定。在《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文中只是提到了開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。即拆遷費(fèi)是作為開(kāi)發(fā)直接費(fèi)進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本的成本。

從拆遷補(bǔ)償?shù)男问娇矗泿叛a(bǔ)償，所得稅的計(jì)稅成本的確認(rèn)最簡(jiǎn)單。按實(shí)施支付的貨幣補(bǔ)償款確認(rèn)直接成本。難點(diǎn)在于產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式下的補(bǔ)償問(wèn)題，對(duì)于這些問(wèn)題如何進(jìn)行所得稅處理，我們?cè)诎咐袑⒔Y(jié)合所得稅的立法原則、其他相關(guān)規(guī)定以及會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行詳細(xì)講述。

個(gè)人所得稅

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》財(cái)稅[2006]45號(hào)文：

對(duì)被拆遷入按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。

考慮到目前城市拆遷中的補(bǔ)償基本都是按照各地根據(jù)國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，?shí)務(wù)中爭(zhēng)議在不大，這里就在文件講解中簡(jiǎn)單列舉一下，在后續(xù)的案例教學(xué)中，我們就不再圍繞這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行探討了。

土地增值稅

1、根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定：拆遷補(bǔ)償費(fèi)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本屬于進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)的扣除項(xiàng)目。

2、對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換進(jìn)行拆遷補(bǔ)償?shù)?，根?jù)國(guó)稅函[2007]768號(hào)的文件精神，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，我們是認(rèn)定其獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益的。而根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，收入包含轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益。因此，我們認(rèn)為一般情況對(duì)對(duì)拆遷調(diào)換房，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅也是有法律依據(jù)的。這里問(wèn)題的關(guān)鍵就是土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的確認(rèn)。實(shí)務(wù)中我們一般根據(jù)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)確認(rèn)。在征收方式上，一般先在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)先進(jìn)行預(yù)征，最后進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的土地增值稅清算。這個(gè)我們?cè)诤竺姘咐袑⒑?jiǎn)單探討一下。

以上，是我們對(duì)于城市拆遷安置補(bǔ)償中涉及的各稅種的文件進(jìn)行了一個(gè)列舉和講解，這為我們后續(xù)的案例分析先打一個(gè)理論的基礎(chǔ)。考慮到部分稅種的稅務(wù)處理相對(duì)簡(jiǎn)單，在后面的案例分析，我們著重是對(duì)于拆遷安置補(bǔ)償中涉及的營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的探討。

第三篇：舊城改造拆遷補(bǔ)償涉稅問(wèn)題的梳理和分析

舊城改造拆遷補(bǔ)償涉稅問(wèn)題的梳理和分析

城中村改造涉及到單位和個(gè)人的房屋拆遷補(bǔ)償問(wèn)題，對(duì)于該項(xiàng)拆遷工程涉及到的拆遷人、被拆遷人、拆遷公司相應(yīng)的涉稅處理。企業(yè)和個(gè)人的搬遷大致可分為政策性搬遷和商業(yè)性搬遷。政策性搬遷因?yàn)樯婕暗秸畬?duì)城市的規(guī)劃或其他主導(dǎo)原因，會(huì)有許多稅收優(yōu)惠。而商業(yè)性搬遷是由企業(yè)之間或企業(yè)與個(gè)人之間的自由協(xié)定為依據(jù)而進(jìn)行的一種市場(chǎng)行為，政府不參與其中。在稅收上適用各種不同規(guī)定。

根據(jù)國(guó)稅函〔2009〕118號(hào)的規(guī)定，政策性搬遷是指因政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策性原因。稅務(wù)對(duì)此類搬遷的認(rèn)定是審核有無(wú)政府搬遷文件或公告。如果沒(méi)有，則一般不會(huì)認(rèn)同為政策性搬遷，從而將此類涉稅處理界定為商業(yè)行為。下面就搬遷補(bǔ)償有關(guān)的涉稅問(wèn)題做梳理分析如下。

一、拆遷補(bǔ)償費(fèi)的主要內(nèi)容

《暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第二項(xiàng)第二款規(guī)定“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)以及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等?！?/p>

對(duì)于拆遷補(bǔ)償費(fèi)，其不同的費(fèi)用內(nèi)容，所需要稅前扣除憑證也有所不同：

1、拆遷補(bǔ)償費(fèi)

此處的拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要包括：①土地補(bǔ)償費(fèi)；②安置補(bǔ)助費(fèi)；③地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)；④菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金；⑤拆遷補(bǔ)償費(fèi)；⑥搬遷補(bǔ)助費(fèi)；⑦臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；⑧安置房周轉(zhuǎn)費(fèi)用；⑨停工、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)；⑩退還的相應(yīng)土地出讓金。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，無(wú)論以何種方式支付，均應(yīng)取得合法的憑證在土地增值稅前扣除，但針對(duì)不同的土地征收情況，其稅前扣除憑證的要求也有所不同：

（1）免稅拆遷補(bǔ)償費(fèi)

根據(jù)國(guó)稅函【2008】277號(hào)和國(guó)稅函【2009】520號(hào)的規(guī)定，對(duì)于被拆遷單位和個(gè)人去的縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級(jí)以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門(mén)報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門(mén)出具的收回土地使用權(quán)的文件，無(wú)論其取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否來(lái)源于政府財(cái)政資金，均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不予征收營(yíng)業(yè)稅。

所以對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的滿足上述條件的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)當(dāng)以其取得的收據(jù)為稅前扣除憑證。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國(guó)稅發(fā)【2009】91號(hào)）第二十二條第三項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以拆遷補(bǔ)償協(xié)議、簽收單據(jù)及被拆遷單位或個(gè)人的相關(guān)詳細(xì)資料作為其稅前扣除的憑證，主要有：

Ⅰ、拆遷補(bǔ)償合同或協(xié)議；

Ⅱ、被拆遷人的身份證復(fù)印件；

Ⅲ、被拆遷人簽收拆遷款的拆遷收據(jù)；

Ⅳ、支付被拆遷人拆遷補(bǔ)償費(fèi)的銀行單據(jù)；

Ⅴ、其他相關(guān)資料。

（2）應(yīng)稅拆遷補(bǔ)償費(fèi)

對(duì)于不能滿足上述條件的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，對(duì)于被拆遷單位或者個(gè)人屬于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，依法應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。

所以對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的上述拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)以取得的發(fā)票作為稅前扣除的憑證。

2、房屋拆遷、土地平整費(fèi)

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的房屋拆遷、土地平整費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)拆遷補(bǔ)償方式的不同取得不同的稅前扣除憑證：

（1）自行拆遷

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行拆遷的，則其發(fā)生的行為不屬于應(yīng)稅行為，支出的類型主要是人工費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用的支出，對(duì)于人工費(fèi)用應(yīng)當(dāng)以自制憑證稅前扣除，而對(duì)于材料、機(jī)械費(fèi)用應(yīng)當(dāng)以取得的合法憑證在稅前扣除。

（2）委托拆遷

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托其他具有拆遷資質(zhì)的單位進(jìn)行拆遷的，其支付的拆遷費(fèi)用應(yīng)當(dāng)以取得的發(fā)票在所得稅前扣除。

3、耕地占用稅

《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》第三條第一款規(guī)定“占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，為耕地占用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定繳納耕地占用稅?！?/p>

《耕地占用稅暫行條例》第四條規(guī)定“耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的稅額一次性征收?！?/p>

對(duì)于企業(yè)支付的耕地占用稅，應(yīng)當(dāng)以企業(yè)的繳稅單或者納稅證明作為稅前扣除的憑證。

二、政策性搬遷的稅收政策

1、營(yíng)業(yè)稅 由于政策性搬遷是政府收回企業(yè)或個(gè)人土地使用權(quán)（包括地上建筑物等不動(dòng)產(chǎn)）的行為，因此根據(jù)國(guó)稅函（2008）277號(hào)規(guī)定，被搬遷企業(yè)“只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無(wú)論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來(lái)源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅”。國(guó)稅函（2007）969號(hào)規(guī)定，“對(duì)國(guó)家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個(gè)人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個(gè)人的土地及地上附著物（包括不動(dòng)產(chǎn)）的補(bǔ)償費(fèi)，不征收營(yíng)業(yè)稅”。

根據(jù)以上稅收政策規(guī)定，補(bǔ)償收入不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入。再根據(jù)《征管法》第二十一條“單位、個(gè)人在購(gòu)銷商品、提供或者接受經(jīng)營(yíng)服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定開(kāi)具、使用、取得發(fā)票”。因此補(bǔ)償收入不需要開(kāi)票，原土地使用者取得補(bǔ)償款開(kāi)具的收據(jù)可以作為稅前扣除的憑證。因此，受政府授權(quán)或委托的開(kāi)發(fā)企業(yè)在支付被搬遷企業(yè)的補(bǔ)償款時(shí)，只需取得收款收據(jù)，并以搬遷、補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)文件作為附件入賬即可。

2、土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅；根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。因此，被搬遷企業(yè)因上述政策性原因拆遷房產(chǎn)或收回土地使用權(quán)得到的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，免征土地增值稅。

3、企業(yè)所得稅

被搬遷企業(yè)取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)，根據(jù)國(guó)稅函〔2009〕118號(hào)規(guī)定，重置、重建或改良的，以其補(bǔ)償收入扣除支出后的余額計(jì)入應(yīng)納稅所得額，此類固定資產(chǎn)可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計(jì)算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。沒(méi)有重置、重建或改良計(jì)劃和立項(xiàng)報(bào)告的，應(yīng)將搬遷補(bǔ)償收入加上各類變賣(mài)收入扣除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。

根據(jù)國(guó)稅函〔2009〕118號(hào)第二條第四款規(guī)定，企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。

4、個(gè)人所得稅

根據(jù)財(cái)稅[2005]45號(hào)第一條規(guī)定，對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。因此，如果個(gè)人取得的拆遷補(bǔ)償款超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)部分，應(yīng)屬于個(gè)人所得

納稅范疇，按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅目征收個(gè)人所得稅。

三、商業(yè)性搬遷的稅收政策

根據(jù)以上的政策性搬遷文件知道，被搬遷的企業(yè)和個(gè)人，都是因?yàn)檎咝栽驓w還土地使用權(quán)而得到相應(yīng)補(bǔ)償。那么，如果不屬于政策性搬遷，僅是企業(yè)與企業(yè)之間，企業(yè)與個(gè)人之間的市場(chǎng)收購(gòu)轉(zhuǎn)讓行為，則屬于商業(yè)性的搬遷，對(duì)此類補(bǔ)償費(fèi)的涉稅問(wèn)題分析如下。

1、營(yíng)業(yè)稅

根據(jù)國(guó)稅函[1997]87號(hào)文件規(guī)定：對(duì)于土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地輔助物的補(bǔ)償收入，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的“銷售不動(dòng)產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)于具有該土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，同樣適用于該文件，因?yàn)闆](méi)有政府搬遷文件或不屬于舊城改造范圍，因此得到的此類補(bǔ)償，不屬于政府收回土地使用權(quán)而應(yīng)得的補(bǔ)償費(fèi)，它屬于一種財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的經(jīng)營(yíng)行為，被搬遷企業(yè)或個(gè)人接受的補(bǔ)償費(fèi)，實(shí)際上是財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。接受補(bǔ)償?shù)膯挝换騻€(gè)人在取得收入是，應(yīng)給付款單位開(kāi)具營(yíng)業(yè)性發(fā)票，并交納營(yíng)業(yè)稅。

2、企業(yè)所得稅

由于非政策原因搬遷，被搬遷企業(yè)取得補(bǔ)償費(fèi)（轉(zhuǎn)讓收入）后，如果重置、重建、改良發(fā)生的支出，屬于固定資產(chǎn)性質(zhì)類的，只能通過(guò)折舊或攤銷形式在企業(yè)所得稅前抵扣，而不能像政策性搬遷那樣將重置、重建、改良支出全部抵扣；如果屬于費(fèi)用性質(zhì)的，則可計(jì)入當(dāng)期損益扣除。

3、土地增值稅

由于非政策性搬遷，被搬遷企業(yè)或個(gè)人取得補(bǔ)償費(fèi)（轉(zhuǎn)讓收入）后，需要交納土地增值稅，其增值額由補(bǔ)償費(fèi)（轉(zhuǎn)讓收入）減去扣除額后確定?？鄢~則根據(jù)以下文件處理：

財(cái)稅字（1995）48號(hào)第十條，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

財(cái)稅（2006）21號(hào)第二條，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，按增值稅條例第六條第（一）、第（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)起至轉(zhuǎn)讓止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。

4、個(gè)人所得稅

個(gè)人所得稅扣除項(xiàng)目參照土地增值稅的扣除項(xiàng)目確認(rèn)余額后按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”交納個(gè)稅。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何理解和取得支付拆遷費(fèi)用的合法票據(jù)

“拆近補(bǔ)償費(fèi)”是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“開(kāi)發(fā)成本”的重要組成部分，也是計(jì)算土地增值稅時(shí)占比重較大的扣除項(xiàng)目。在土地增值稅清算中，納稅人應(yīng)據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額，并提供合法有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，方可據(jù)實(shí)扣除。但在具體操作中，考慮到拆遷補(bǔ)償費(fèi)大多針對(duì)個(gè)人，并不能出具合法有效憑證。所以，在土地增值稅清算時(shí)，對(duì)確實(shí)不能提供合法有效憑證據(jù)以扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，需向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供以下證明材料，作為拆遷補(bǔ)償費(fèi)用可以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中扣除的條件：一是要提供政府要求其搬遷或拆遷改造的批文；二是要提供實(shí)施拆遷的公司（如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）與每一個(gè)被拆遷戶簽訂的拆遷補(bǔ)償合同，合同內(nèi)容涉及拆遷土地或房屋的面積、補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額等相關(guān)內(nèi)容；三是出具支付補(bǔ)償費(fèi)用的簽收花名冊(cè)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)屬地管理原則，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的上述三項(xiàng)資料進(jìn)行審核、比對(duì)，三項(xiàng)資料相符方可視為合法有效憑證在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中給予扣除。

1）政策性搬遷，補(bǔ)償收入不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入，只需取得收款收據(jù)。根據(jù)《征管法》第二十一條“單位、個(gè)人在購(gòu)銷商品、提供或者接受經(jīng)營(yíng)服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定開(kāi)具、使用、取得發(fā)票”。因此補(bǔ)償收入不需要開(kāi)票，原土地使用者取得補(bǔ)償款開(kāi)具的收據(jù)可以作為稅前扣除的憑證。因此，受政府授權(quán)或委托的開(kāi)發(fā)企業(yè)在支付被搬遷企業(yè)的補(bǔ)償款時(shí)，只需取得收款收據(jù)，并以搬遷、補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)文件作為附件入賬即可。

2）商業(yè)性搬遷，屬于一種財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的經(jīng)營(yíng)行為，應(yīng)給付款單位開(kāi)具營(yíng)業(yè)性發(fā)票。根據(jù)國(guó)稅函[1997]87號(hào)文件規(guī)定：對(duì)于土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地輔助物的補(bǔ)償收入，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的“銷售不動(dòng)產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)于具有該土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，同樣適用于該文件，因?yàn)闆](méi)有政府搬遷文件或不屬于舊城改造范圍，因此得到的此類補(bǔ)償，不屬于政府收回土地使用權(quán)而應(yīng)得的補(bǔ)償費(fèi)，它屬于一種財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的經(jīng)營(yíng)行為，被搬遷企業(yè)或個(gè)人接受的補(bǔ)償費(fèi)，實(shí)際上是財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。接受補(bǔ)償?shù)膯挝换騻€(gè)人在取得收入是，應(yīng)給付款單位開(kāi)具營(yíng)業(yè)性發(fā)票，并交納營(yíng)業(yè)稅。

3）村股份公司收款收據(jù)或農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)收款收據(jù)不屬于稅收規(guī)定的合法有效票據(jù)。在深圳來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付拆遷費(fèi)用而取得的收款收據(jù)，一般來(lái)說(shuō)是可以允許稅前扣除的。但是，實(shí)際稅收征管工作中，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)相應(yīng)的涉稅處理，存在著規(guī)定不明、理解差異、解釋不同、執(zhí)行有別的情況。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付拆遷費(fèi)用而取得的收款收據(jù)可否稅前扣除，應(yīng)當(dāng)商請(qǐng)當(dāng)?shù)刂鞴艿胤蕉悇?wù)機(jī)關(guān)。

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)處理問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)的評(píng)估資料向被拆遷戶支付的貨幣化補(bǔ)償作為拆遷補(bǔ)償費(fèi)按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入開(kāi)發(fā)直接成本：

借：開(kāi)發(fā)成本-拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貸：銀行存款

后附的合法有效的原始憑證包括房地產(chǎn)企業(yè)與被拆遷戶簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議、支付拆遷補(bǔ)償款時(shí)被拆遷戶的身份證復(fù)印件以及簽名確認(rèn)資料。

拆遷補(bǔ)償費(fèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)據(jù)實(shí)進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本，并在結(jié)轉(zhuǎn)房屋銷售成本時(shí)，在企業(yè)所得稅和土地增值稅時(shí)扣除。

由于實(shí)行的是貨幣補(bǔ)償，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付補(bǔ)償費(fèi)時(shí)不存在營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題。

城中村改造涉及諸多方面的經(jīng)濟(jì)利益，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要正確處理好拆遷費(fèi)用票據(jù)的真實(shí)性和合法性關(guān)系，了解最新的財(cái)稅資訊，保持與稅務(wù)機(jī)關(guān)的有效溝通，及時(shí)調(diào)整相應(yīng)的拆遷安置環(huán)節(jié)稅收規(guī)劃，未雨綢繆，做好相應(yīng)的前期準(zhǔn)備工作。

第四篇：智慧源-舊城改造案例之拆遷補(bǔ)償涉稅分析

舊城改造案例之：

拆遷補(bǔ)償涉稅分析

作者：魯俊

【案例】某集團(tuán)公司（以下簡(jiǎn)稱“A公司”）名下100畝土地因城市建設(shè)需要，被政府收儲(chǔ)，政府與該公司簽定了《土地置換協(xié)議》，后政府在鄰近地塊劃出了100畝的建設(shè)用地給到A集團(tuán)公司，并將土地登記在該集團(tuán)公司的子公司甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“甲公司”）名下，所需費(fèi)用（含土地出讓金2,000萬(wàn)元）由政府承擔(dān)。現(xiàn)甲公司與國(guó)土局簽訂了相應(yīng)的土地出讓合同及補(bǔ)充合同，在補(bǔ)充合同中明確約定：本地塊為搬遷企業(yè)安置用地，甲公司須負(fù)責(zé)該地塊中搬遷的A集團(tuán)公司的安置，甲公司以貨幣形式補(bǔ)償。

案例涉稅分析如下：

本事項(xiàng)涉及兩方：被補(bǔ)償方即A集團(tuán)，支付補(bǔ)償方甲公司。以下將從稅務(wù)角度對(duì)兩方涉稅事項(xiàng)分析。

一、被拆遷方涉稅分析

被拆遷方（A集團(tuán)）涉及到的稅種有：營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。

1、營(yíng)業(yè)稅：不征

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》的通知、國(guó)稅函[2008]277號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》及國(guó)稅函[2009]520號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》相關(guān)規(guī)定，納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無(wú)論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來(lái)源是否為政府財(cái)政資金，不征收營(yíng)業(yè)稅。A公司名下土地為政府因建設(shè)需要收儲(chǔ)，符合上述稅收法規(guī)規(guī)定的情況，收到甲公司支付的拆遷補(bǔ)償款不征收營(yíng)業(yè)稅。

此案中A集團(tuán)公司與政府簽定的《土地置換協(xié)議》可作為縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件。

2、土地增值稅：免征

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。拆遷補(bǔ)償費(fèi)屬于貨幣收入，因此應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納土地增稅。

同時(shí)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。集團(tuán)公司收到的拆遷補(bǔ)償費(fèi)符合上述免征條件。

A集團(tuán)公司收到甲公司支付的折遷補(bǔ)償費(fèi)后，應(yīng)憑A公司與政府簽定的《土地置換協(xié)議》及相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償協(xié)議提供給稅局辦理免稅申請(qǐng)。

3、企業(yè)所得稅：征收

根據(jù)我國(guó)相關(guān)稅法規(guī)定，如企業(yè)取得的搬遷補(bǔ)償收入，屬于企業(yè)政策性搬遷，可享受遞延納稅的相關(guān)優(yōu)惠，如不符合，則需在收到的當(dāng)年申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。

A集團(tuán)公司因土地房屋被政府收儲(chǔ)，并可提供相應(yīng)文件，即政府的相應(yīng)拆遷公告等，爭(zhēng)取拆遷補(bǔ)償收入遞延繳納企業(yè)所得稅，獲取遞延納稅的資金時(shí)間價(jià)值。即使未能符合政策性拆遷的條件，如賬面有虧損，也可在補(bǔ)虧后繳納企業(yè)所得稅。

二、支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的涉稅分析

支付補(bǔ)償方甲公司涉及到的稅種有：土地增值稅、企業(yè)所得稅，即支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)可以作為開(kāi)發(fā)成本在土地增值稅和企業(yè)所得稅前扣除。但是需要注意稅前扣除的前提是要取得相關(guān)的合法有限憑證作為支持依據(jù)，貴司目前可取得的支持依據(jù)有相關(guān)的土地出讓合同、補(bǔ)償安置協(xié)議、付款憑證、收據(jù)，但無(wú)法取得發(fā)票，因此存在因?yàn)闆](méi)有合法的拆遷發(fā)票而可能不被允許在土地增值稅以及企業(yè)所得稅前扣除的納稅調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)于2011年12月14日發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見(jiàn)[試行]>的通知》（中稅協(xié)發(fā)[2011]110號(hào)）以及隨之下發(fā)的《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)操作指南》中有以下規(guī)定： 如果是征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，要有證明該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的書(shū)面憑證（合同協(xié)議、收據(jù))，應(yīng)具備對(duì)方單位或個(gè)人簽章要件；

由于上述規(guī)定沒(méi)有明確要求發(fā)票，因此，在該項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，可以此條款與稅務(wù)師事務(wù)所以及主管的稅務(wù)機(jī)關(guān)積極溝通協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取將支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)作為開(kāi)發(fā)成本在土地增值稅和企業(yè)所得稅前扣除。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)堅(jiān)決要求發(fā)票，則可以進(jìn)一步提出請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)發(fā)票。

三、整體稅負(fù)測(cè)算分析

按上述分析，假定：A集團(tuán)賬面無(wú)虧損可彌補(bǔ)，增加100單位的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，暫不考慮資金時(shí)間價(jià)值，則有：

1、A集團(tuán)公司稅負(fù)增加： 企業(yè)所得稅：100*25%＝25單位；

2、甲公司稅負(fù)降低：

土地增值稅（按最低30%稅率）：100*130%*30%＝39單位； 企業(yè)所得稅：（100－39）*25%＝15.25單位 正昌房地產(chǎn)公司節(jié)稅合計(jì)：54.25單位。

企業(yè)集團(tuán)整體節(jié)稅：54.25－25＝29.25單位。

如集團(tuán)公司賬面有足夠虧損彌補(bǔ)，則企業(yè)集團(tuán)整體節(jié)稅至少為：54.25單位。

第五篇：“舊城改造”與商業(yè)拆遷

中國(guó)網(wǎng)絡(luò)電視臺(tái)消息：許多城市為了提升城市品質(zhì)、改善居民生活條件，對(duì)一些“城中村”、“棚戶區(qū)”和“危舊房屋”進(jìn)行拆遷和改造。這原本是一件造福居民、造福城市的好事情，但在云南省普洱市，一些建成才十多年的樓房，也被納入了“舊城改造”的范圍，讓人們感到十分困惑。

舊城不拆拆新城

為什么那些破舊，簡(jiǎn)陋的老街區(qū)沒(méi)有納入舊城改造，而處于黃金地段，并不算舊的房子卻成了舊城改造對(duì)象？

家住云南省普洱市的69歲退休老人潘瑤這些天一直非常焦慮。因?yàn)樗巳糠e蓄買(mǎi)下來(lái)、準(zhǔn)備用來(lái)安度晚年的這套房子，馬上就要被拆遷了。

潘瑤老人的房子被拆遷，是因?yàn)槠斩姓囊粋€(gè)“舊城改造”計(jì)劃。為了搞清楚這個(gè)計(jì)劃的具體內(nèi)容，記者找到了在今年4月普洱市政府連續(xù)出臺(tái)的兩份文件，分別寫(xiě)明是為“提升城市品質(zhì)，改善居民居住條件”。市政府將對(duì)中心城區(qū)進(jìn)行舊城改造，部分地段將進(jìn)行拆遷，范圍涉及500畝土地，住戶1800多戶。文件還明確規(guī)定了所有住戶都必須簽訂完搬遷協(xié)議的期限。

記者在政府文件中看到，這次要拆遷的范圍包括民航路片區(qū)、通商路片區(qū)等五大片區(qū)。這些都是普洱市中心城區(qū)內(nèi)最繁華的黃金地段，這里的建筑都是上世紀(jì)八九十年代才開(kāi)始建設(shè)，其中有相當(dāng)多甚至才建成幾年時(shí)間。記者看到，在普洱市的中心城區(qū)還有不少老街區(qū)。破舊，簡(jiǎn)陋，生活設(shè)施落后，居住條件很差。然而這些街區(qū)卻并不包含在此次舊城改造的范圍內(nèi)。而那些處于黃金地段，并不算舊的房子卻成了舊城改造對(duì)象。

普洱市建設(shè)局局長(zhǎng)胡劍榮表示：新舊是一個(gè)相對(duì)的概念，是表述和理解的不一樣。

政府出面商業(yè)開(kāi)發(fā)

根據(jù)我國(guó)《循環(huán)經(jīng)濟(jì)法》第25條規(guī)定，對(duì)符合城市規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、在合理使用壽命內(nèi)的建筑物，除為公共利益需要外，政府不得進(jìn)行拆除。

普洱市的這個(gè)舊城改造項(xiàng)目是否是用于公共利益的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目呢？記者發(fā)現(xiàn)，在普洱市政府下發(fā)的所有關(guān)于這次拆遷的文件和公告中，以及當(dāng)?shù)貒?guó)土、規(guī)劃等部門(mén)網(wǎng)站的公開(kāi)信息中，都沒(méi)有看到對(duì)這些土地的用途做任何具體說(shuō)明。

雖然普洱市政府一直沒(méi)有公布這些土地拆遷后的用途，但是記者發(fā)現(xiàn)，在這份“普洱市中心城區(qū)舊城改造工作方案”中，這些將要進(jìn)行拆遷的土地，都已經(jīng)標(biāo)注上了掛牌拍賣(mài)的時(shí)間。

記者在采訪普洱市建設(shè)局局長(zhǎng)胡劍榮時(shí)證實(shí)，此次舊城改造的區(qū)塊都屬于商業(yè)開(kāi)發(fā)。他說(shuō)：“商業(yè)集中開(kāi)發(fā)實(shí)際上是讓這個(gè)城市更有活力?！?/p>

問(wèn)責(zé)式拆遷

“領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)了，如果你不支持配合我，你就是砸我的飯碗，你砸了我的飯碗，那么我也只能砸你的飯碗?！?/p>

根據(jù)普洱市政府提供的材料，此次開(kāi)發(fā)的500畝土地中有相當(dāng)一部分是行政事業(yè)單位的辦公場(chǎng)所、是政府資產(chǎn)。此外還有1800多戶住戶的房產(chǎn)。在記者的調(diào)查走訪中，很多住戶都表示不同意拆遷。對(duì)此相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，一定會(huì)尊重住戶意愿，做好協(xié)商溝通工作。而實(shí)際情況又如何呢？

實(shí)際上，普洱市政府對(duì)于此次拆遷工作，已經(jīng)硬性規(guī)定了每一階段的完成期限。四月份發(fā)通知，七月底完成簽字，8月份土地掛牌出讓。為了保證短時(shí)間內(nèi)完成拆遷任務(wù)，普洱市政府又出臺(tái)了一系列配套措施。

在一份市政府文件中，要求將簽訂拆遷協(xié)議的任務(wù)分配到住戶所在單位，各單位要成立搬拆遷工作領(lǐng)導(dǎo)小組，單位領(lǐng)導(dǎo)充當(dāng)?shù)谝回?zé)任人，并實(shí)行層層包干，如果某一級(jí)責(zé)任人所負(fù)責(zé)的范圍內(nèi)有人不簽協(xié)議，那么這位責(zé)任人就會(huì)被通報(bào)、問(wèn)責(zé)，甚至免職；這項(xiàng)工作被作為黨員干部政績(jī)考核的重要依據(jù)，實(shí)行一票否決制。

當(dāng)記者問(wèn)道這種做法是否會(huì)導(dǎo)致干部向群眾施加壓力，強(qiáng)迫他們簽協(xié)議時(shí)，普洱市城建局局長(zhǎng)胡劍榮解釋說(shuō)：“這種情況我想不是我們這個(gè)政策的初衷，我們是想給，因?yàn)槲覀円心繕?biāo)的管理，也希望大家積極地去做解釋的工作。”

而實(shí)際上，由所在單位領(lǐng)導(dǎo)出面做工作的方式，給了住戶很大壓力，很多人在這種情況下，不得不在協(xié)議上簽了字。一位住戶說(shuō)：“領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)了，如果你不支持配合我，你就是砸我的飯碗，你砸了我的飯碗，那么我也只能砸你的飯碗。那我是以工作、薪水、收入來(lái)養(yǎng)家糊口，所以說(shuō)，種種壓力下，也不得不簽，是這樣簽的?！?/p>

據(jù)普洱市政府介紹，截止到2010年8月18日，已經(jīng)有1662戶住戶簽訂了拆遷協(xié)議，占到總數(shù)的94%。依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，各級(jí)政府土地管理部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，向受讓人收取土地出讓的交易總額，也就是說(shuō)，政府拍賣(mài)土地，可以獲得土地出讓金，根據(jù)記者調(diào)查，與此次拆遷地塊位置鄰近，價(jià)位相當(dāng)?shù)牡囟?，已?jīng)交易的土地出讓價(jià)為每畝600多萬(wàn)，按此計(jì)

算，舊城改造拆遷的這500畝土地拍賣(mài)后，當(dāng)?shù)卣梢詮拈_(kāi)發(fā)商那里獲得30多億土地出讓金。

商業(yè)開(kāi)發(fā)、政府行為、居民利益，這三者之間的關(guān)系該怎樣斟酌和把握？政府應(yīng)該如何合理合法地使用行政手段？這是普洱市這個(gè)“舊城改造”項(xiàng)目帶給我們的思索。據(jù)了解，因?yàn)橛胁糠志用裆形丛诓疬w協(xié)議簽字，所以普洱市這個(gè)“舊城改造”項(xiàng)目，目前處于暫緩階段，當(dāng)?shù)卣硎緦⑼ㄟ^(guò)與居民協(xié)商，使這件事得到妥善解決。