第一篇：高檔寫字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)

高檔寫字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)一 【裝 修 材 料 】

1.外立面：1－3 商業(yè)部分全部采用灰色花崗巖石材;4－18 層單反鍍膜中空鋼化玻璃條形窗與灰色瓷磚間隔布置；

2.外墻窗：均采用原色鋁合金隱框中空玻璃窗； 3.頂層：鋁塑板造型裝飾；

4.公共區(qū)域：中高檔寫字樓精裝修?！究?調(diào)】

美國原裝進(jìn)口蓄冰空調(diào)系統(tǒng)，在滿足高標(biāo)準(zhǔn)的空氣溫度、濕度、潔凈度、調(diào)節(jié)能力等要求的同時(shí)，做到節(jié)省能源、降低運(yùn)行成本。

【電 梯】 采用日本三菱高速電梯和電梯自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)。

【公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn)】

1、外立面：玻璃幕墻；

2、大 堂:地面為石材、墻面為金屬飾面或石材；

3、電梯間:地面為石材、墻面為金屬飾面或石材 ；

4、衛(wèi)生間:合資潔具。

【通 訊 設(shè) 施】 大廈內(nèi)設(shè)局域網(wǎng)有 3000 門電話容量，有擴(kuò)容空間。

【 網(wǎng) 絡(luò) 】

光纖至豎井出口，出口可提供10-100M帶寬，按套內(nèi)建筑面積每10平方米提供一對信息點(diǎn)，自行申請帶寬，隨時(shí)滿足用戶的需求。【保安系統(tǒng)】

包括閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)、巡更及防盜報(bào)警系統(tǒng)，業(yè)主還可以根據(jù)自己的特殊需要設(shè)置獨(dú)立安防系統(tǒng)。

【主要設(shè)備設(shè)施】

1、光源照明系統(tǒng)：各層設(shè)應(yīng)急照明配電箱，雙路供電，并在各層疏散走道、電梯廳，樓梯間，出入口設(shè)疏散指示燈及標(biāo)志燈，內(nèi)設(shè)蓄電池。

2、消防系統(tǒng)：由火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防水噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、消防事故廣播系統(tǒng)、消防直通電話系統(tǒng)組成。大廈采用總線式報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，由消防控制中心集中報(bào)警，統(tǒng)一實(shí)施監(jiān)控。

高檔寫字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)二建材設(shè)備

【空調(diào)】

采用國際先進(jìn)節(jié)能可調(diào)節(jié)可計(jì)量健康節(jié)能環(huán)保全新風(fēng)空調(diào)。

1、節(jié)能：實(shí)現(xiàn)全樓宇各部門能量及溫度互補(bǔ)，較傳統(tǒng)全空氣系統(tǒng)或風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)方式節(jié)能 30%以上。

2、舒適：以最小任意 25平方米為單位，任意季節(jié)任意時(shí)間段提供冷、熱風(fēng)，實(shí)現(xiàn)客戶任何時(shí)間段內(nèi)的任何特殊溫度需求，并自動(dòng)恒溫。

3、健康：1）革命性的全新風(fēng)設(shè)計(jì)，無系統(tǒng)回風(fēng)，所有排除室外的空氣與 室外新風(fēng)物理隔絕，只進(jìn)行能量交換，徹底解決大型建筑物內(nèi)空氣混合病 毒擴(kuò)散的問題。2)新風(fēng)量創(chuàng)京城辦公空間之最。

4、靈活：以最小人以 25平方米為單位，任何時(shí)間任意冷暖風(fēng)供應(yīng)，徹底 解決大型寫字樓非上班時(shí)間的空調(diào)問題并實(shí)現(xiàn)分戶甚至單機(jī)出風(fēng)口計(jì)量。

【三路供電】 市政高壓雙路供電結(jié)合柴油發(fā)電機(jī)應(yīng)急電源。其中市政供電設(shè)計(jì)總?cè)萘繛?5000KVA，平均每平米供電容量為120VA；備用電源設(shè)計(jì)容量為1600KVA，可用來保證雙路高壓故障停電時(shí)重要負(fù)荷的持續(xù)供電。全部變、配電設(shè)備及未端微短開關(guān)均采用國際知名品牌，保證供電與送電的安全性和可靠性。

【電梯】多部進(jìn)口電梯，直通地下停車場。每梯服務(wù)的辦公面積約為4000平方米?！鞠老到y(tǒng)】采用進(jìn)口消防報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋設(shè)施。

【安防】實(shí)現(xiàn)全天 24 小時(shí)全樓無死角巡邏。

【外墻】

外立面由加拿大進(jìn)口石材、玻璃幕墻和鋁合金窗構(gòu)成，內(nèi)庭立面由玻璃幕墻和索點(diǎn)采光頂構(gòu)成，屋頂面層為石材，與立面形成一體，石材為25mm厚天然光面大理石花崗巖，其內(nèi)部做保溫防水，玻璃為6+12+6LOW―E中空鋼化玻璃，主入口幕墻為索點(diǎn)幕墻?！緝?nèi)墻】進(jìn)口高級大理石?！緲敲妗窟M(jìn)口高級花崗巖。

【大堂】地面及墻面采用進(jìn)口高級花崗巖、大理石?！就ㄓ嵪到y(tǒng)】

電信、網(wǎng)通光纖入戶，采用移動(dòng)的地臺系統(tǒng)（網(wǎng)絡(luò)地板），辦公節(jié)電的自由選擇。

高檔寫字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)三

【空調(diào)系統(tǒng)】VAV 空調(diào)系統(tǒng)?！窘o水系統(tǒng)】城市雙路供水。

【排水系統(tǒng)】采用污、廢分流雙立管排放系統(tǒng)。【供電方式】

采用市政雙路供電，并配備應(yīng)急1200千瓦柴油發(fā)電機(jī)與市電聯(lián)鎖切換，平時(shí)由市電供電，當(dāng)兩路市電均故障停電時(shí)，自備發(fā)電機(jī)能在15秒內(nèi)起動(dòng)，30秒內(nèi)送電，以供消防、控制室、計(jì)算機(jī)房、電話機(jī)房、電梯等重要負(fù)荷。

電量供應(yīng)：總供電容量為2萬KVA，各層設(shè)置專用變配電豎井，(可以為有特殊需要的客戶提供一定數(shù)量的容量)，滿足用戶用電需求。計(jì)量方式：客戶入租位置和面積確定后，為每個(gè)客戶裝設(shè)獨(dú)立的配電箱及支路開關(guān)及用電計(jì)量。

【客梯】選用品牌: 選用瑞士迅達(dá)原裝電梯，不低于1600公斤，乘客20人。

【智能化系統(tǒng)】 自動(dòng)化系統(tǒng)(BAS)、信息自動(dòng)化系統(tǒng)(CAS)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)(OAS)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)(FAS)、安防一體化系統(tǒng)(SAS)。

【智能雙層呼吸式玻璃幕墻采用】

1、采用箱體式外通風(fēng)幕墻；

2、外幕墻(1)1.5 米寬，3.425 米高的夾膠透明玻璃，厚度14.76毫米夾膠玻璃的沖撞性能好，遭受外力而破壞后只會(huì)產(chǎn)生裂紋但不會(huì)碎落，并有效阻隔紫外線。(2)475 毫米高的不銹鋼外墻飾面板(3)約 40 毫米寬的進(jìn)氣口，10毫米寬，475毫米高的出氣口

3、內(nèi)幕墻(1)由帶有LOW-E(低輻射)涂層的兩塊中空玻璃組成這種中空玻璃隔熱性能強(qiáng)，將外部光線反射回去。(2)上部為1.5米寬X1.95米高的標(biāo)準(zhǔn)固定玻璃窗。(3)底部為1.5米寬 X0.85米高的可向內(nèi)側(cè)開啟15度的玻璃窗。

4、熱通道寬170毫米，室外新風(fēng)通過位于外幕墻玻璃窗下部開縫進(jìn)入，經(jīng)過熱通道帶走熱量，從上部排風(fēng)口排出形成外循環(huán)。

5、帶穿孔鋁合金百葉遮陽板80毫米寬，與先進(jìn)的樓宇自控系統(tǒng)(BA)連接電腦總控中心，其開啟、關(guān)閉、和旋轉(zhuǎn)可以根據(jù)季節(jié)和氣候條件通過電腦總控中心統(tǒng)一控制。夏季，保證采光杜絕日曬，眷簾反射后能出去大部分輻射熱。冬季，保溫防寒，防止室內(nèi)熱量散失，充分體現(xiàn)生態(tài)。

高檔寫字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)四

【外墻】干掛石材，比利時(shí)low－e玻璃幕墻?！敬筇谩康孛妫焊呒壥?，墻面：高級石材。

【首層電梯廳】地面：高級石材或玻化磚，墻面：高級石材或玻化磚。【辦公部分】四白落地，地面水泥壓光，預(yù)留各類管線接口。

【衛(wèi)生間及茶水間】各層均設(shè)有公共衛(wèi)生間和茶水間，潔具：中高檔品牌?！倦娞荨控浱?；梯速 1.75 米/秒；品牌客梯：巨人通力(合資)?！竟╇娤到y(tǒng)】雙回路供電。

【供水系統(tǒng)】自來水高低壓直供；中水處理系統(tǒng)。【空調(diào)系統(tǒng)】集中空調(diào)(制冷、采暖、新風(fēng))?！就ㄓ嵪到y(tǒng)】中國網(wǎng)通?！揪W(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)】中國網(wǎng)通。【電視接收系統(tǒng)】

衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，有線電視接收系統(tǒng)

1.樓宇自控系統(tǒng)； 2.停車管理系統(tǒng)；

3.地下車庫、電梯、公共部分 24 小時(shí)閉路

4.視監(jiān)控系統(tǒng)；

5.及自動(dòng)噴淋系統(tǒng)等。

高檔寫字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)五

【電梯】客梯2.5米/秒，客梯服務(wù)面積400平米。

【空調(diào)】中央空調(diào)。

【電話】每 6平米預(yù)留 1 對語音/信息點(diǎn)，采用(COMMSCOPE)全系列信道產(chǎn)品。單層可達(dá) 200 條數(shù)據(jù)/電話線?！竟蔡炀€】衛(wèi)星。

【網(wǎng)絡(luò)接入方式】大廈縱向鋪設(shè)光線水平為超五類數(shù)據(jù)線，支持光纖、DDN、ADSL等高速網(wǎng)絡(luò)接入?！究照{(diào)系統(tǒng)】

大廈整體采用美國約克品牌中央空調(diào)，統(tǒng)的冷熱源由設(shè)在地下 4 層的 5 臺機(jī)組組成，采用 R22 技術(shù)，采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，獨(dú)立的送風(fēng)風(fēng)管送至各用戶區(qū)域，新風(fēng)量每人>30 立方米/小時(shí)設(shè)計(jì)，有加濕設(shè)備，60%〉= 相對濕度〉=35%衛(wèi)生間是獨(dú)立排風(fēng)系統(tǒng)，辦公室每天一次排氣，全天開放換氣?！竟┧到y(tǒng)】

3層以下采用市政給水直接攻擊，4 層以上采用變頻泵供給，寫字樓設(shè)有上下水。污水、廢水排放方式是：污水地下負(fù)壓，地上無壓排入市政管網(wǎng)，廢水由中水系統(tǒng)處理。【供電系統(tǒng)】

采用高壓入樓低壓入戶，可提供 220V 電源條件，可否實(shí)現(xiàn)一戶一表分戶計(jì)量。采用雙路供電，配有6個(gè)變壓器，每臺是 1600 千瓦；整個(gè)照明系統(tǒng)是 3318 千瓦，動(dòng)力系統(tǒng)是 1825 千瓦，空調(diào)系統(tǒng) 4781.05 千瓦，可提供 380 伏電源條件，可以增容?！静膳到y(tǒng)】公共衛(wèi)生間空調(diào)采暖，辦公樓、商業(yè)、酒店及大堂采用空調(diào)系統(tǒng)采暖?！局兴到y(tǒng)】大廈內(nèi)使用中水系統(tǒng)?！鞠缊?bào)警系統(tǒng)】

采用日本能美牌，噴淋系統(tǒng)及消火栓系統(tǒng)，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及手動(dòng)報(bào)警。兩個(gè)噴淋頭距離不大于3.6 米，距燈不能小于 0.3 米，每個(gè)煙感所控制面積是 80平米，噴淋采用金盾品牌。

【安防監(jiān)控系統(tǒng)】采用 ADT 的設(shè)備，共 281 個(gè)各監(jiān)控點(diǎn)位分布在大廈內(nèi)外各重要區(qū)域進(jìn)行 24 小時(shí)不間斷拍攝，地下車場出口邊門禁監(jiān)控?！揪C合布線系統(tǒng)】

中國網(wǎng)通提供，6平米預(yù)留1對語音/信息點(diǎn)，每采用(COMMSCOPE)全系列信道產(chǎn)品。單層可達(dá) 200 條數(shù)據(jù)/電話線。大廈縱向鋪設(shè)光線水平為超五類數(shù)據(jù)線，支持光纖、DDN、ADSL 等高速網(wǎng)絡(luò)接入(甲級 10平米/一對點(diǎn)，乙級 15平米/一對點(diǎn)，丙級 20平米/一對點(diǎn))。

【電視系統(tǒng)】由歌華提供有線電視收視系統(tǒng)，每層設(shè)有線箱。

【樓控系統(tǒng)】采用 DELTA 對空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、給排水、送排風(fēng)、變配電、電梯等系統(tǒng)進(jìn)行全時(shí)間的監(jiān)控或控制。

高檔寫字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)六

【外墻】外立面裝修標(biāo)準(zhǔn)：外裝玻璃幕墻及鋁板掛件，外玻璃為LOW-E，為白玻，雙層中空安全玻璃。

【大堂】首層中庭大堂：墻面：石材幕墻，地面：花崗巖。通道等公用部分：墻地面：石材，吊頂：鋁制金屬吊頂?！竟╇姟侩p路供電系統(tǒng)。

【電梯】電梯廳：墻地面：大理石，吊頂：金屬板材；電梯，2m/秒，載重 1000KG?！拘l(wèi)生間】地面：防滑瓷磚。墻體：釉面瓷磚/人造石材，吊頂：鋁制金屬吊頂?！緷嵕摺咳坎捎?TOTO 或科勒)品牌?！就ㄓ崱?/p>

鋪設(shè)光纖為主干通訊網(wǎng)絡(luò)，提供電話及互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)至塔樓單元，具備DID、語音信箱、呼叫轉(zhuǎn)移、會(huì)議電話、LAN 網(wǎng)、DDN等業(yè)務(wù)功能，并設(shè)移動(dòng)通信信號增強(qiáng)系統(tǒng)，無線上網(wǎng)信號增強(qiáng)系統(tǒng)，小靈通信號增強(qiáng)系統(tǒng)?！鞠馈?/p>

大廈公共部分消防報(bào)警控制系統(tǒng)采用智能類比式火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制系，設(shè)有自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)?！颈０脖O(jiān)控系統(tǒng)】

公共部分安保設(shè)備為監(jiān)控設(shè)備，大廈內(nèi)設(shè)保安中心，實(shí)行24小時(shí)無線巡更，對大廈各出入口，車庫，走道，電梯轎廂等位置進(jìn)行閉路電視監(jiān)控，設(shè)有巡更系統(tǒng)，公共廣播系統(tǒng)。【走廊】

墻面：靠近電梯廳兩側(cè)通道做玻璃整體貼膜地面：人造石材或瓷磚，吊頂：礦棉吸聲板?！締卧獌?nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)】

單元門：玻璃門； 內(nèi)墻：抹灰，膩?zhàn)诱移剑?地面：水泥墊層抹平；

頂部：分戶中央空調(diào)風(fēng)口到位。

高檔寫字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)七

【結(jié)構(gòu)】現(xiàn)澆混凝土框架結(jié)構(gòu)。

【外墻】三層以下部分外立面為黑色花崗巖干掛，三層以上部分為瓷磚貼面，LOW-E玻璃幕墻。

【內(nèi)墻】公共走廊砌隔墻為承重墻，打底抹灰。

【大堂】地面：大理石地面，墻面：有玻璃幕墻，乳膠漆墻面和大理石墻面，吊頂：造型輕鋼龍骨乳膠漆吊頂。

【電梯】東芝牌高級客用電梯。

【門窗】高檔實(shí)木門，窗為鋁合金中空安全玻璃

【衛(wèi)生間】地面、墻面均為伊斯達(dá)高級磁磚，鋁合金吊頂，潔具：德國“萊爾” 座便、衛(wèi)浴五金、柱盆和柱盆混水器。電梯大堂、公共走廊: 電梯大堂：

【地面】大理石地面

【墻面】造型墻面及乳膠漆飾面墻面?！镜蹴敗枯p鋼龍骨石膏板造型乳膠漆吊頂。公共區(qū)域：

【墻面】壁紙或多樂士乳膠漆。

【地面】電梯廳地面花崗巖拼花地面，休息廳地面花崗巖拼花地面，走廊為?；u。戶內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)： 【地面】高級地毯?！緣γ妗扛呒壉诩?。

【公共區(qū)域制冷供暖】法國以萊特冷暖空調(diào)?！局评湎到y(tǒng)】戶式中央空調(diào)（法國以萊特）。

【電視系統(tǒng)】光纜接入公共有線電視網(wǎng)，并可與衛(wèi)星電視系統(tǒng)接通，為用戶提供 衛(wèi)星電視系統(tǒng)。

【電子磁卡系統(tǒng)】電表、煤氣表、冷水表為卡式表，門禁系統(tǒng)，車輛出入管理系統(tǒng)，磁卡式電梯。

【保安監(jiān)控系統(tǒng)】24小時(shí)保安監(jiān)控。

【廣播系統(tǒng)】大堂、公共走廊、電梯均設(shè)有背景音樂廣播系統(tǒng)?！竟╇姟侩p路供電。

【供水】雙路供水系統(tǒng)，3層以下市政供水，4-9層變頻給水裝置減壓供水，10-18層變頻給水直接給水。

【消防】日本濃美。

【通訊】每戶預(yù)留二部直線電話插孔；寬帶入戶。

高檔寫字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)八 公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn)： 【外墻】寫字樓樓體外墻采用玻璃幕墻及鋁板/高檔石材等材料飾面。玻璃幕墻主要采用安全玻璃，中空 LOW-E 玻璃。首層大堂：

【地面】鋪設(shè)大理石/花崗巖/天然石材。

【墻面】大理石/花崗巖/不銹鋼裝飾/玻璃等優(yōu)質(zhì)材料飾面?！咎旎ā吭煨偷蹴斉涮厣珶麸?。

【大堂布局】大堂出入口采用優(yōu)質(zhì)自動(dòng)感應(yīng)旋轉(zhuǎn)門，設(shè)有接待查詢服務(wù)臺。大堂內(nèi)布置室內(nèi)綠植。

【安防】大堂內(nèi)進(jìn)入候梯廳前設(shè)置智能安防系統(tǒng)。消防樓梯間：

【地面】優(yōu)質(zhì)耐磨防滑磚。樓梯扶手采用不銹鋼扶手。【墻面】首層貼瓷磚，其他刷優(yōu)質(zhì)白色乳膠漆?！咎旎ā繏煸O(shè)吸頂燈及配裝應(yīng)急照明系統(tǒng)。公共走廊：

【地面】鋪設(shè)OA網(wǎng)絡(luò)高架活動(dòng)地板和地毯。配鋁質(zhì)踢腳線?！緣γ妗績?yōu)質(zhì)乳膠漆或配設(shè)玻璃/石材/不銹鋼/優(yōu)質(zhì)木飾面等?！镜蹴敗績?yōu)質(zhì)鋁材或優(yōu)質(zhì)吸音材料吊頂。衛(wèi)生間：

【地面和墻面】鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)石材至天花。

【吊頂】優(yōu)質(zhì)防水防潮板材吊頂。配科勒或同檔次品牌節(jié)水型潔具。小便器、水龍頭選用紅外線感應(yīng)裝置。配高檔面鏡，配高檔電熱水器，配高檔感應(yīng)烘手機(jī)、高檔皂液機(jī)、高檔廁紙箱。開關(guān)、插座：奇勝或同檔次產(chǎn)品。候梯廳：

【地面】鋪設(shè)大理石/花崗巖/天然石材。

【墻面及門套】大理石/花崗巖/天然石材，或搭配不銹鋼裝飾/玻璃裝飾/優(yōu)質(zhì)木飾面等。【天花】造型吊頂天花。辦公區(qū)裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)：

【地面】采用可調(diào)節(jié)高度 OA 鋼質(zhì)防靜電網(wǎng)絡(luò)架空活動(dòng)地板，配鋁質(zhì)踢腳線。

【墻面】優(yōu)質(zhì)環(huán)保乳膠漆，立邦或同檔次。開關(guān)、插座選用奇勝或同檔次產(chǎn)品。安裝液晶空調(diào)溫度控制器，沃頓、江森品牌或同檔次產(chǎn)品?！緫糸T】鋼化玻璃落地大門，配送 IC 卡/密碼鎖。

【天花】每戶安裝中央空調(diào)末端，預(yù)留風(fēng)口，配裝消防設(shè)備，包括煙感和噴淋。

【給排水】大面積辦公間內(nèi)(具體見圖紙標(biāo)注)預(yù)留獨(dú)立的給排水接口及排風(fēng)口，以便提供安裝私人洗手間的條件。(如安裝私人洗手間，則安裝獨(dú)立水表并另計(jì)水費(fèi))。

第二篇：高檔寫字樓物業(yè)設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)篇

*******中心大廈物業(yè)設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)

標(biāo)準(zhǔn)篇

序

物業(yè)管理是物質(zhì)文明社會(huì)的產(chǎn)物，是人類現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的客觀需要。物業(yè)管理最本質(zhì)的意義，是通過物業(yè)管理的全過程，達(dá)到物業(yè)本身的保值增值，讓人類的建設(shè)成果的使用價(jià)值得以最充分地體現(xiàn)。

物業(yè)管理的主要對象是建筑物，對于高層建而言，其設(shè)計(jì)壽命可長達(dá)70-100年，維持建筑物壽命的主要因素是其配套的設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)，因此對設(shè)備設(shè)施的管理效果如何，直接關(guān)系到建筑物的壽命，也由此關(guān)系到業(yè)主的資產(chǎn)能否保值增值。同時(shí)我們還應(yīng)該注意到，對同一棟物業(yè)來說，必然是幾代人的管理，物業(yè)設(shè)備管理具有的長期的連續(xù)性，必然要求第一代的管理者，要有強(qiáng)烈的歷史責(zé)任感，把物業(yè)設(shè)備管理的各項(xiàng)基礎(chǔ)工作做好。在物業(yè)管理的全部內(nèi)容中，設(shè)備管理工作是一項(xiàng)最重要的硬件管理工作，它不但對物業(yè)本身的價(jià)值體現(xiàn)起到了舉足輕重的作用，還對物業(yè)管理的服務(wù)水平的保障起到了不可替代的作用。

當(dāng)今，高層建筑的設(shè)備系統(tǒng)基本上集中了世界上各個(gè)領(lǐng)域中先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)在應(yīng)用技術(shù)方面的成果。每一個(gè)設(shè)備系統(tǒng)都具有其非常鮮明的專業(yè)特點(diǎn)，有著它內(nèi)在的、獨(dú)特的運(yùn)行規(guī)律。設(shè)備管理工作就是要遵循這些客觀規(guī)律來進(jìn)行規(guī)范的管理，才能達(dá)到物業(yè)管理的目的。

我們在這里奉獻(xiàn)給廣大物業(yè)管理工作者的不是什么教科書，也不是什么物業(yè)管理的普及讀物，它是我們在物業(yè)管理的設(shè)備管理過程中探索出來的一整套成功的、具體可操作的寶貴經(jīng)驗(yàn)，它不但對在管物業(yè)有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用，還對物業(yè)管理的前期顧問工作有很大的幫助。希望能對推動(dòng)行業(yè)的整體水平，盡一些微薄的力量。目

錄

1．0前 言………………………………………………………（2）2.0術(shù)語

3.0物業(yè)設(shè)備管理體系撲拓……………………………………（7）4．0物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理 …………………………………………（8）4．1設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境要求的概…………………………………（8）4.1.1設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)含義 ……………………………（8）4.1.2供配電系統(tǒng)設(shè)備房環(huán)境要求 ……………………………（8）4.1.2.1高低壓配電房 …………………………………………（8）4.1.2.2樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井）…（8）4.1.2.3備用發(fā)電機(jī)組機(jī)房 ……………………………………（9）4.1.3中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備間 ……………………………………（9）4.1.3.1中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)房 …………………………………（9）4.1.3.2新風(fēng)機(jī)房及風(fēng)柜房

………………………………（10）4.1.3.3二次冷凍泵及熱交換器機(jī)房 ………………………（10）4.1.3.4 排風(fēng)機(jī)房 ……………………………………………（10）

4.1.3.5 露天的加壓送風(fēng)機(jī)及排煙風(fēng)………………………（10）4.1.4給排水系統(tǒng)設(shè)備間………………………………………（11）4.1.4.1生活水泵房

………………………………………（11）4．1.4.2減壓閥房…………………………………………（11）4.1.4.3水表房 ………………………………………………（11）4.1.4.4樓層管井房

………………………………………（12）4.1.4.5排污泵房

…………………………………………（12）4.1.5消防系統(tǒng)設(shè)備間

……………………………………（12）4.1.5.1消防中心

…………………………………………（12）4.1.5.2氣體滅火設(shè)備間 ……………………………………（13）4.1.5.3樓層設(shè)備間

………………………………………（13）4.1.5.4消防水泵房 …………………………………………（14）4.1.5.5室外消防栓等設(shè)備 …………………………………（14）4.1.6電梯設(shè)備間

…………………………………………（15）4.1.6.1電梯機(jī)房 ……………………………………………（15）4.1.6.2轎廂 …………………………………………………（15）4.1.7通信設(shè)備機(jī)房

………………………………………（16）4.1.7.1通信總機(jī)房 …………………………………………（16）4.1.7.2通信管井房

………………………………………（17）4.1.8樓宇自控（BA）系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備間 …(18）4.1.8.1控制中心機(jī)房

……………………………………（18）4.1.8.2樓層設(shè)備房

………………………………………（18）

4.2設(shè)備運(yùn)行管理

…………………………………………（19）4.2.1運(yùn)行管理的概念

……………………………………（19）4.2.2.1系統(tǒng)標(biāo)識：……………………………………………（19）4.2.2.2高低壓配電運(yùn)行記錄要求

……………………………………（20）4.2.2.3設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)

…………………………………………………（21）2.4運(yùn)行情況分析

…………………………………………………（21）4.2.3中央空調(diào)系統(tǒng)

………………………………………………（22）4.2.3.1 系統(tǒng)標(biāo)識 ………………………..…………………………（22）4.2.3.2、中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行記錄要求 ………………………………（22）4.2.3.2.1、運(yùn)行技術(shù)參數(shù) ……………………………………………（22）4.2.3.2.2、運(yùn)行狀態(tài)記錄 ………………………………………………（23）4.2.3.2.3、交接班記錄……………………………………………………（23）4.2.3.3、系統(tǒng)運(yùn)行情況分析 ……………………………………………（23）4.2.4給排水系統(tǒng)

……………………………………………………（24）4.2.4.1系統(tǒng)標(biāo)識

………………………………………………………（24）4.2.4.2系統(tǒng)巡檢記錄要求

……………………………………………（24）4.2.4.3系統(tǒng)運(yùn)行情況分析

……………………………………………（25）4.2.5消防系統(tǒng)

………………………………………………………（25）4.2.5.1系統(tǒng)標(biāo)識

………………………………………………………（25）4.2.5.2消防中心記錄要求

……………………………………………（26）4.2.5.3系統(tǒng)運(yùn)行情況分析

……………………………………………（27）4.2.6電梯及提升設(shè)備

……………………………………………（28）

4.2.6.1系統(tǒng)標(biāo)識：

……………………………………………………（28）

4.2.6.2運(yùn)行情況分析

…………………………………………………（29）4.2.7通信系統(tǒng)

………………………………………………………（30）4.2.8樓宇自控系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)

………………………（30）4.2.8.1系統(tǒng)標(biāo)識

………………………………………………………（30）4.2.8.2樓宇自控系統(tǒng)及CCVT保安監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行記錄要求…………（30）4.2.8.3運(yùn)行情況分析

…………………………………………………（32）4.3設(shè)備臺帳

…………………………………………………………（32）4.3.1設(shè)備臺帳的概念

………………………………………………（32）4.3.2 設(shè)備臺帳應(yīng)列的項(xiàng)目內(nèi)容 ………………………………………（33）4.3.3 設(shè)備正常、故障、大修、更新的界定

…………………………（33）

4.3.4 故障報(bào)告

………………………………………………………（33）

4.3.4.1故障報(bào)告的格式

………………………………………………（33）4.3.4.1故障報(bào)告的歸檔

………………………………………………（33）5.0系統(tǒng)保養(yǎng) ……………………………………………………………（34）5．1系統(tǒng)保養(yǎng)的概念

………………………………………………（34）5.2供配電系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目

……………………………………………（34）5.2.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

……………………………………………（34）5.2.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

……………………………………………（34）

5.2.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

……………………………………………（35）5.2.4維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

……………………………………………（35）5.3消防系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目

………………………………………………（36）5.3.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

……………………………………………（36）5.3.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

……………………………………………（37）5.3.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

……………………………………………（37）5.3.4維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

……………………………………………（38）5.4中控維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

………………………………………（39）5.4.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

…………………………………………（39）5.4.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（39）5.4.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（39）5.4.4維護(hù)保養(yǎng)……………………………………………………（40）5.5空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)項(xiàng)目……………………………………………（40）5.5.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（40）5.5.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（41）5.5.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（42）5.5.4維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（42）5.6給排水系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（43）5.6.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（43）5.6.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（43）5.6.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（43）5.6.4維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（44）

5.7土、木工維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（44）5.7.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（44）5.7.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（44）5.7.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（45）5.7.4維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………………………………………（45）6.0外判項(xiàng)目 6.1外判項(xiàng)目的定義 6.2外判項(xiàng)目的考核 6.2.1 故障的認(rèn)定 6.2.1.1故障率考核

6.2.1.2電梯故障率的計(jì)算公式 1．0術(shù)語：

1．1.技術(shù)責(zé)任：在專業(yè)分工確定后，從技術(shù)角度來區(qū)分責(zé)任人對該系統(tǒng)的安全、正常運(yùn)行所應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。具體描述可以從以下幾個(gè)方面理解； ⑴責(zé)任人對自己所負(fù)責(zé)的專業(yè)系統(tǒng)的情況必須是比較熟悉的，對系統(tǒng)內(nèi)各節(jié)點(diǎn)的設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)必須是了解的，因而對自己所負(fù)責(zé)的設(shè)備系統(tǒng)的安全運(yùn)行的發(fā)展趨勢應(yīng)該有自己的技術(shù)判斷。

⑵對涉及本系統(tǒng)內(nèi)的技術(shù)改造的方案必須負(fù)責(zé)地提出自己的技術(shù)意見。⑶對所管系統(tǒng)內(nèi)的技術(shù)工人的技術(shù)操作負(fù)有技術(shù)交底的責(zé)任。⑷對系統(tǒng)設(shè)備的故障、事故提出技術(shù)分析的專業(yè)意見。

1.2 系統(tǒng)保養(yǎng)：系統(tǒng)是指按照一定的關(guān)系組成的整體。本文內(nèi)所指的系統(tǒng)是特指物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)如“中央空調(diào)系統(tǒng)”、“供配電系統(tǒng)”、“消防系統(tǒng)”

等。按上述系統(tǒng)的全部組成，從始端到末端，按一定的設(shè)定周期及不同專業(yè)的技術(shù)要求，對系統(tǒng)全部構(gòu)成節(jié)點(diǎn)為對象的保養(yǎng)工作。系統(tǒng)保養(yǎng)不是以排除故障為目的的操作行為，而是為延長設(shè)備壽命、確保設(shè)備正常運(yùn)行為目的的操作類型。

1．3.運(yùn)行管理：運(yùn)行是指設(shè)備周而復(fù)此地運(yùn)轉(zhuǎn)。根據(jù)物業(yè)設(shè)備不同專業(yè)系統(tǒng)的技術(shù)要求和使用要求，通過對設(shè)備設(shè)施有關(guān)動(dòng)態(tài)參數(shù)的記錄、觀察、分析、調(diào)整來實(shí)施對系統(tǒng)設(shè)備的具體操作行為的管理。為排除設(shè)備故障而進(jìn)行的維修工作、檢修工作也應(yīng)該納入運(yùn)行管理的內(nèi)容之中。

1．4.保養(yǎng)的工藝要求：在實(shí)施物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)保養(yǎng)的過程中，對每一個(gè)保養(yǎng)環(huán)節(jié)的具體操作要求。

1．5.維修：維修是在運(yùn)行管理范疇內(nèi)的一件工作。是指在運(yùn)行中的設(shè)備出現(xiàn)了故障后進(jìn)行的修理行為。其目的是盡快將設(shè)備故障排除，恢復(fù)系統(tǒng)運(yùn)行。

1．6．檢修：是特指一些設(shè)備設(shè)施在一定的運(yùn)行周期內(nèi)，有計(jì)劃地按該設(shè)備的技術(shù)要求進(jìn)行解體調(diào)整、修復(fù)、更換被磨損件的工作行為。被檢修設(shè)備不一定是故障狀態(tài)。

1．7．監(jiān)測：通過人工或儀表等技術(shù)手段，對在運(yùn)行的設(shè)備的各類技術(shù)參數(shù)進(jìn)行記錄、分析、比較的過程。達(dá)到對設(shè)備運(yùn)行動(dòng)態(tài)的情況的了解的目的。

1．8．檢測：通過應(yīng)用技術(shù)的手段和對應(yīng)的儀表，對設(shè)備固有的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行測量，以達(dá)到對被檢設(shè)備的完好程度和性能好壞的判斷的目的。1．9．預(yù)測：通過對設(shè)備系統(tǒng)的大量數(shù)據(jù)的占有和分析，推斷未來的時(shí)間

段內(nèi)設(shè)備可能出現(xiàn)的技術(shù)狀態(tài)和安全運(yùn)行的可靠程度的工作過程和結(jié)果。1．10．技術(shù)協(xié)調(diào)：當(dāng)出現(xiàn)有多專業(yè)系統(tǒng)交叉的問題時(shí)，組織有關(guān)專業(yè)工程師進(jìn)行技術(shù)討論，解決相關(guān)問題的過程。2.0物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理 2.1設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)要求 2.1.1設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境要求的概念

高層建筑的各系統(tǒng)的主要設(shè)備在投入運(yùn)行后，必須具備一個(gè)適合的工作環(huán)境，從物業(yè)設(shè)備長壽運(yùn)行的基本要求出發(fā)，為保證各類不同專業(yè)設(shè)備的運(yùn)行需要而提出對設(shè)備放置的環(huán)境的具體要求。2.1.2供配電系統(tǒng)設(shè)備房環(huán)境要求

2.1.2.1高低壓配電房 門：外開，門洞有防鼠防小動(dòng)物裝置、門扇有通風(fēng)百葉，門內(nèi)側(cè)裝有防火自動(dòng)垂簾（或其他防火隔斷措施）。防火門及金屬門應(yīng)保持完好，防腐油漆定期翻新。門外應(yīng)有明顯的標(biāo)識：“高低壓配電室”或“非值班工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”。墻身：刷白，無施工遺留痕跡。無明顯的凹凸不平及掛塵的現(xiàn)象。墻身只允許掛“系統(tǒng)圖”及“規(guī)章制度”。天花：刷白，無漏水痕跡，無蜘蛛網(wǎng)。

地板：可根據(jù)實(shí)際情況選以下一種處理方法； A.水泥地板全部油灰色地板漆。B.鋪防潮、防滑地磚。C.用阻燃夾板作地板。

上述三種方式都要在距離配電柜50CM處用黃色油漆劃上10-15CM寬的警戒線。在操作范圍內(nèi)鋪上對應(yīng)電壓等級的絕緣膠墊。

2.1.2.2樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井）墻身、地板、天花的要求與高低壓配電室同。

對穿過樓板的母線槽、電纜橋架必須做好防水浸的攔水基。要求具有對整個(gè)配電室阻水的防水門坎。2.1.2.3備用發(fā)電機(jī)組機(jī)房

地面應(yīng)做好防塵處理，發(fā)電機(jī)臺架應(yīng)高于地面，在距離臺架20CM處應(yīng)有黃色的警戒線，發(fā)電機(jī)組的槽鋼底座不應(yīng)有銹蝕現(xiàn)象。對于水冷發(fā)電機(jī)組的臺架四周應(yīng)有完整的排水溝，其寬度不宜超過15CM。發(fā)電機(jī)組的日用油箱應(yīng)設(shè)在有門的獨(dú)立房間，門外側(cè)應(yīng)有明顯的警示牌：“嚴(yán)禁煙火”。發(fā)電機(jī)組的啟動(dòng)電池應(yīng)放置在專用的臺架上。

發(fā)電機(jī)房的照明、通風(fēng)、冷卻、泵油設(shè)備的用電應(yīng)接入確?；芈?，以保證發(fā)電機(jī)組送電后，能確保這些設(shè)備的運(yùn)行用電。2.1.3中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備間

2.1.3.1中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)房 天花、墻身刷白，在對外部可能形成噪聲影響的機(jī)房，應(yīng)在門、墻及天花做好吸音隔噪措施。地面宜做防塵的油漆處理、并應(yīng)做好疏水、防水處理。冷卻系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)的管道上應(yīng)噴上明顯的字樣，并用不同的顏色標(biāo)示出其介質(zhì)流向。如“冷卻上水管”、“冷卻回水管”、“冷凍上水管”、“冷凍回水管”等字樣。所有閥門應(yīng)掛上用比較耐用的材料做成的標(biāo)示牌，標(biāo)示牌內(nèi)應(yīng)有對應(yīng)設(shè)備的有關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)和在系統(tǒng)內(nèi)的功能、正常狀態(tài)下的規(guī)定狀態(tài)等內(nèi)容。

主機(jī)臺架應(yīng)高于地面，在Y型過濾器及放水閥門位置的地面應(yīng)有良好的排水明溝。

屬于冷凍水系統(tǒng)的設(shè)備、管道（含冷凍水泵的泵體），其保溫應(yīng)該是良好的，冷凍水泵及冷卻水泵的泵軸的軸向漏水應(yīng)有專門的排水通道。泵基礎(chǔ)、泵臺架應(yīng)保持清潔、干燥。

2.1.3.2新風(fēng)機(jī)房及空氣處理機(jī)（風(fēng)柜）房

設(shè)備房門應(yīng)外開，門坎應(yīng)為不低于10cm高的防水地坎，基座四周應(yīng)設(shè)置排水明溝、地漏完好，新風(fēng)進(jìn)口、回風(fēng)百頁應(yīng)潔凈無塵。設(shè)備房內(nèi)的維修照明完好，應(yīng)設(shè)置作為維修用的專用插座。2.1.3.3二次冷凍泵及熱交換器機(jī)房 同中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)房。2.1.3.4 排風(fēng)機(jī)房

機(jī)身應(yīng)噴涂防銹漆（對于非鍍鋅機(jī)件）。

風(fēng)機(jī)機(jī)座和風(fēng)管支撐件均要防潮防腐處理，用水泥制作的機(jī)座墩,應(yīng)用專用的地板漆進(jìn)行覆蓋。應(yīng)懸掛排風(fēng)機(jī)的標(biāo)示牌（內(nèi)含包括：技術(shù)數(shù)據(jù)、功能、狀態(tài)等內(nèi)容），設(shè)備和設(shè)備附件以及房間的墻身、天花頂保應(yīng)保持清潔、干燥。

2.1.3.5 露天的加壓送風(fēng)機(jī)及排煙風(fēng)機(jī)

露天的加壓送風(fēng)機(jī)及排煙風(fēng)機(jī)在有條件的情況下，應(yīng)加裝防雨蓬架。機(jī)身應(yīng)噴涂防銹漆和外層保護(hù)漆（建議銀灰色）。對風(fēng)機(jī)機(jī)座和風(fēng)管支撐件均要防水防腐處理。

在適當(dāng)?shù)奈恢蒙蠎?yīng)懸掛標(biāo)示牌（包括：技術(shù)數(shù)據(jù)、功能、狀態(tài)等內(nèi)容）。設(shè)備和設(shè)備附件應(yīng)保持清潔、干燥。帶電、旋轉(zhuǎn)部件、進(jìn)（出）風(fēng)口應(yīng)有安全警示標(biāo)志。2.1.4給排水系統(tǒng)設(shè)備間

2.1.4.1生活水泵房

生活水泵房的天花、墻身刷白（如泵房噪聲對外有干擾的情況下，應(yīng)做吸音設(shè)施）。房內(nèi)不準(zhǔn)放置雜物，正常照明良好，并有應(yīng)急燈裝置。門扇為外開防火門。地面做好防滑、防水處理。

水泵基座應(yīng)高于地面，基座周圍應(yīng)有通至地漏或集水井的排水明溝。泵房內(nèi)管道應(yīng)噴上防腐油漆，并用箭頭標(biāo)明水流方向。閥門應(yīng)掛上用耐用材料做成的標(biāo)示牌，標(biāo)示牌應(yīng)標(biāo)明該閥門正常工作時(shí)的應(yīng)處狀態(tài)。水泵的泵體、電機(jī)外殼支架和水泵的電源箱（柜）或控制柜的保護(hù)油漆面應(yīng)保持良好。不應(yīng)有銹蝕。但對電機(jī)的表面油漆不宜加厚，避免造成散熱不良。

2.1.4.2減壓閥房

減壓閥房的天花、墻身刷白，房內(nèi)不準(zhǔn)放置雜物，且照明良好，門扇為外開門，應(yīng)設(shè)置不低于10CM的防水門坎。地面做好防滑、防水處理。地面應(yīng)有通至地漏的排水明溝。

減壓閥閥體油漆應(yīng)保持良好，不得有銹蝕，并掛有用耐用材料做成的標(biāo)示牌。標(biāo)示牌上要標(biāo)明閥前壓力和閥后壓力等重要技術(shù)指標(biāo)。在閥前或閥后壓力表上應(yīng)在設(shè)定值的位置上用紅油漆劃上明顯的警戒紅線。減壓閥房內(nèi)管道應(yīng)噴上防腐油漆，并標(biāo)注明水流方向。2.1.4.3水表房

水表房的天花、墻身刷白，不準(zhǔn)放置任何雜物，且照明良好。門扇完好，門前不應(yīng)放置障礙物。

水表房內(nèi)所有閥門無漏水現(xiàn)象，水表油漆良好無銹蝕，在干管管道上應(yīng)噴

有水流流向的箭頭。

水表面板無積塵土，表內(nèi)數(shù)字清晰易讀。2.1.4.4樓層管井房

管井照明燈具完好。管井門為外開防火門，無破損，門板油漆保持良好。門栓、門鎖完好。水管井應(yīng)設(shè)置不低于10CM的防水門坎。

地面整潔，無雜物，管道支架上沒有施工時(shí)期遺留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡碼完好，金屬管道的防腐油漆覆蓋完好并有正確的分色。各類閥門完好，無漏水、銹斑，壓力表計(jì)顯示清晰、正確。2.1.4.5排污泵房

排污泵房的集水井應(yīng)有可站人的鐵柵上蓋。鐵柵應(yīng)保持油漆覆蓋，不應(yīng)有銹蝕。

集水井內(nèi)應(yīng)無廢膠袋、木塊等雜物?？刂齐娤湔麧崯o塵，并能正常工作。液位控制器上不附著雜物。閥門上應(yīng)掛狀態(tài)標(biāo)識牌。2.1.5消防系統(tǒng)設(shè)備間 2.1.5.1消防中心

門：外開，金屬門應(yīng)保持完好，防腐油漆定期翻新。門外應(yīng)有明顯的標(biāo)識“消防中心”“非值班工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”。

墻身：潔白，無施工遺留的痕跡。無明顯凹凸不平及掛塵的現(xiàn)象，墻身只允許懸掛“規(guī)章制度”“操作規(guī)程”“緊急事故處理程序”。地板：無垃圾，積塵。

高臺板及地溝：線路敷設(shè)整齊，地板下或地溝內(nèi)無施工遺留痕跡，無施工垃圾、雜物、塵土，地板蓋平整完好。天花：潔白，無漏水痕跡，無蜘蛛網(wǎng)。

消防中心嚴(yán)禁堆放雜物，以保證在緊急情況下有足夠的指揮人員的活動(dòng)空間。報(bào)警主機(jī)后面的維修通道應(yīng)保持暢通。所有設(shè)備的柜頂、柜內(nèi)無積浮塵，不得在機(jī)柜內(nèi)放置一切與運(yùn)行設(shè)備無關(guān)的雜物。

各分類末端設(shè)備的電源插座應(yīng)安裝為永久的、容量足夠的固定插座。不宜采用電源拖板代替，更不得一個(gè)電源拖板帶三個(gè)以上的末端設(shè)備。電池組表面應(yīng)保持清潔，箱體完好，無生銹。

照明：電源應(yīng)接入確?；芈罚瑧?yīng)急燈齊備完好，室內(nèi)照明應(yīng)保持足夠光照度。

2.1.5.2氣體滅火設(shè)備間 氣瓶間嚴(yán)禁堆放雜物。

門：門鉸無松動(dòng)，門鎖完好，門外應(yīng)有明顯標(biāo)識（“BTM氣瓶間”）。墻身：潔白，無掛塵現(xiàn)象，只允許懸掛“操作規(guī)程”。地板：應(yīng)無施工時(shí)期留下的垃圾、積塵，并應(yīng)保持清潔無塵。天花：潔白，無蜘蛛網(wǎng)。

氣瓶組：瓶體支架無積塵、無生銹，壓力表清晰，抄讀方便，管網(wǎng)上不得掛其他不相關(guān)物件。管道及其支架油漆無剝落、生銹，對應(yīng)的瓶體上的適當(dāng)位置應(yīng)懸掛該氣體瓶“保護(hù)范圍”的標(biāo)示牌。

照明：電源應(yīng)接入確?；芈?，應(yīng)急燈齊備完好，室內(nèi)照明無故障。附屬設(shè)備：報(bào)警主機(jī)、聯(lián)動(dòng)屏、緊急廣播控制屏、供電設(shè)備電源箱，箱頂、箱內(nèi)無積塵，箱體完好，無生銹。箱內(nèi)走線有序、不凌亂。2.1.5.3消防水泵房

加壓水泵、氣壓罐、濕式報(bào)警閥底座無松動(dòng)，無泄漏，泵體、氣壓罐身、地腳螺絲無生銹，無脫漆。懸掛標(biāo)有技術(shù)參數(shù)的標(biāo)示牌。

閘閥：明桿加黃油，無滲漏，無生銹。閘閥懸掛標(biāo)有“功能、狀態(tài)、技術(shù)參數(shù)、上級閥門位置”等內(nèi)容的標(biāo)示牌。管道：油漆無剝落，標(biāo)有工作介質(zhì)流向指示。

控制箱：無積塵，外表無缺陷，無生銹。功能標(biāo)識清楚，指示燈、電流表、壓力表無故障，表面清晰便于抄讀。箱內(nèi)走線有序，不凌亂。2.1.5.4室外消防栓等設(shè)備

水泵接合器房:門：無破損，門鉸無松動(dòng)，門鎖完好，門外有“消防水泵接合器”標(biāo)示牌。

水泵接合器：無滲漏、配件齊全，防腐油漆無剝落，接合器懸掛供水樓層范圍標(biāo)示牌，設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁堆放雜物。

室外栓：防腐油漆無剝落，配件齊全，四周3米范圍內(nèi)不應(yīng)有阻擋物和障礙物。

2.1.6電梯設(shè)備間 2.1.6.1電梯機(jī)房

電梯機(jī)房的天花、墻身刷白，無漏水、滲水現(xiàn)象，地面采用專用地板漆油漆（灰色）或鋪防潮、防滑地磚。控制柜、主機(jī)周圍劃分黃色警戒線。門外開，并有鎖緊裝置，門上應(yīng)有明顯標(biāo)志：“電梯機(jī)房”、“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”。

機(jī)房內(nèi)不應(yīng)存放無關(guān)的設(shè)備、雜物和易燃性液體，并應(yīng)設(shè)置手提滅火裝置。機(jī)房內(nèi)應(yīng)有良好通風(fēng)，保證室內(nèi)最高溫度不超過40℃。當(dāng)使用排風(fēng)扇通風(fēng)時(shí)，如安裝高度較低時(shí)，應(yīng)設(shè)防護(hù)網(wǎng)。曳引繩、限速器鋼絲繩、選層器鋼帶穿過樓板孔四周應(yīng)筑有不低于10CM的永久性防水圍攔。

主機(jī)上方的承重吊鉤不應(yīng)有銹蝕現(xiàn)象，油黃色油漆，并在吊鉤所在的承重梁上用永久的方式標(biāo)明最大允許載荷。

盤車工具齊全，并應(yīng)掛在對應(yīng)主機(jī)附近的墻上，便于取用。在盤車的手輪或電機(jī)的后端蓋易于看到的位置，用明顯的箭頭標(biāo)出盤車輪的轉(zhuǎn)動(dòng)方向與轎廂運(yùn)動(dòng)方向一致的標(biāo)識。

電梯機(jī)房內(nèi)應(yīng)設(shè)有詳細(xì)說明，指出當(dāng)電梯發(fā)生故障時(shí)應(yīng)遵循的拯救操作規(guī)程，包括電梯困人的解救的步驟。

當(dāng)同一機(jī)房內(nèi)設(shè)置有數(shù)臺曳引機(jī)時(shí)，各主開關(guān)與照明開關(guān)均應(yīng)設(shè)置標(biāo)明各開關(guān)所對應(yīng)的電梯編號及對應(yīng)控制設(shè)備名稱的標(biāo)牌。2.1.6.2轎廂

轎廂照明正常，天花及地板清潔無破損。風(fēng)扇運(yùn)行可靠且無噪聲和異常振動(dòng)，操作面板、電話、對講機(jī)、CCTV監(jiān)視器、應(yīng)急燈、警鈴、超載報(bào)警等均使用良好。

轎廂掛應(yīng)有標(biāo)有本梯限載的標(biāo)識牌、安全使用電梯規(guī)則，并有質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門頒發(fā)的有效的年檢合格證。

廳門和轎門地坎的導(dǎo)槽應(yīng)保持清潔、無雜物、無沙礫。2.1.7通信設(shè)備機(jī)房 2.1.7.1通信總機(jī)房

（1）通信交換機(jī)機(jī)房

機(jī)房內(nèi)應(yīng)該設(shè)有二扇對外出入的門。如其中一扇門在正常情況下關(guān)閉不經(jīng)常使用，另一扇門上方應(yīng)有明顯的標(biāo)識；“通信交換機(jī)房”、“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”或“非值班工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”，交換機(jī)房內(nèi)應(yīng)懸掛“室內(nèi)禁止吸煙”等標(biāo)示牌及 “交換機(jī)機(jī)房管理規(guī)定”。進(jìn)入機(jī)房應(yīng)換穿機(jī)房配備的專用拖鞋。

地板應(yīng)為專用的防靜電地板，防靜電地板下，應(yīng)無施工遺留的痕跡，并保持干燥，地板下敷設(shè)的管線應(yīng)整潔有序。

應(yīng)安裝專用空調(diào)，確保室內(nèi)全天候在一定的溫度及濕度范圍之內(nèi)，并保持良好的通風(fēng)狀態(tài)。

室內(nèi)的墻身及天花板上，無滲漏水痕跡，無蜘蛛網(wǎng)。機(jī)房在地下室內(nèi)的，墻身及地板上，應(yīng)無滲水現(xiàn)象。機(jī)房內(nèi)的照明要求接入確?；芈分畠?nèi)，并保持良好狀態(tài)。機(jī)房內(nèi)不應(yīng)堆放無關(guān)的雜物。但應(yīng)按要求配備滅火器。（2）通信機(jī)房內(nèi)的電源室 門外應(yīng)標(biāo)示“通信機(jī)房電源室”

室內(nèi)要保持干燥，并在規(guī)定的溫濕度范圍之內(nèi)。墻身及地面、天花無滲漏水現(xiàn)象。

電池組應(yīng)放置在專用的電源架上，并保持清潔。室內(nèi)禁止堆放任何雜物。按要求配備手提消防滅火器。（3）通訊機(jī)房內(nèi)的話務(wù)員室

門外應(yīng)有標(biāo)牌“話務(wù)員室”，“非工作人員，嚴(yán)禁入內(nèi)”，門應(yīng)使用向外

開的放火門。

室內(nèi)應(yīng)安裝專用空調(diào)確保室內(nèi)保持一定的溫度及濕度，并保持良好的通風(fēng)狀態(tài)。

地面、墻身、天花、應(yīng)無滲水漏水的痕跡和無蜘蛛網(wǎng)。墻身應(yīng)掛上“話務(wù)員職責(zé)”等規(guī)章制度。室內(nèi)應(yīng)按要求配備消防滅火器。2.1.7.2通信管井房

門洞應(yīng)有不低于15cm的防水門檻，門向外開，使用防火門，門外應(yīng)標(biāo)“通信管井房”。

地板應(yīng)用水泥沙漿找平并涂上專用的防塵地板漆，墻身應(yīng)用白色涂料刷白。通過樓板的管線孔洞應(yīng)采用柔性填充材料進(jìn)行密封。

通信電纜應(yīng)固定在管井內(nèi)的支架上，每一樓層的管井房內(nèi)如有配線架。在該配線架應(yīng)標(biāo)明每對線的編號。

井房內(nèi)應(yīng)有足夠的照明并應(yīng)配置有維修用插座。2.1.8樓宇自控（BA）系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備間

CCTV控制間宜和消防控制中心同在一室,BAS控制室宜設(shè)置在設(shè)備管理部門合適的位置。

2.1.8.1控制中心（含CCTV、FA、BAS）機(jī)房

門外應(yīng)有“控制中心機(jī)房”或“非值班人員，嚴(yán)禁入內(nèi)” 等標(biāo)示牌，室內(nèi)應(yīng)有“室內(nèi)禁止吸煙”或禁煙標(biāo)示牌。防火門應(yīng)向外開，定期使用專用油漆刷新。

使用專用防靜電地板的機(jī)房，地板下應(yīng)無施工時(shí)期遺留的痕跡，并且無滲

水、潮濕等現(xiàn)象，地板下敷設(shè)的管線應(yīng)分別用標(biāo)牌標(biāo)識標(biāo)明，線管內(nèi)的各類信號線、電源線應(yīng)整潔有序。墻身及天花無滲水、漏水的痕跡。

室內(nèi)應(yīng)使用專用的空調(diào)，確保室內(nèi)全天候保持在一定的溫濕度范圍之內(nèi)，并保持良好的通風(fēng)狀態(tài)。

墻上應(yīng)懸掛BA自動(dòng)控制的模擬屏或相關(guān)系統(tǒng)的系統(tǒng)圖。

UPS不間斷電源的電池表面清潔、無灰塵?，F(xiàn)場應(yīng)有有關(guān)電池電量的測量記錄。

自控系統(tǒng)用的電腦、打印機(jī)，應(yīng)保持良好的狀態(tài)，機(jī)內(nèi)外整潔干凈，無浮塵。

CCTV的主機(jī)設(shè)備，保持良好的狀態(tài)，設(shè)備上無灰塵，電源線、信號線整齊，并做好分類。

室內(nèi)及所有機(jī)柜內(nèi)禁止放置無關(guān)的雜物。室內(nèi)按規(guī)定配備消防滅火器。3.2設(shè)備運(yùn)行管理 3.2.1運(yùn)行管理的概念

為負(fù)責(zé)設(shè)備系統(tǒng)正常運(yùn)行而設(shè)置具體操作要求,并規(guī)范在設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行過程中對數(shù)據(jù)采集、歸類、分析、運(yùn)行方案設(shè)定、調(diào)整等具體操作內(nèi)容。以這些規(guī)定和要求來指導(dǎo)管理者和操作者的過程。3.2.2供配電系統(tǒng) 3.2.2.1系統(tǒng)標(biāo)識：

（1）高低壓配電室主要出入門外應(yīng)有“高壓配電室”、“低壓配電室”、“非值班操作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”等白底紅字的標(biāo)志牌。

（2）高壓進(jìn)線如敷設(shè)在配電室內(nèi)或外，且是開放式安裝的，要在護(hù)欄上或?qū)Ь€上掛上“高壓危險(xiǎn)”的標(biāo)識牌。

（3）在高壓配電柜的進(jìn)線柜的正面和背面，要在適當(dāng)?shù)奈恢蒙蠘?biāo)上進(jìn)線回路的名稱。例：“龍?zhí)禙9”“天河F4”等，并與系統(tǒng)圖上的標(biāo)注一致。（4）對已經(jīng)送電的高壓開關(guān)及已退出運(yùn)行的高壓開關(guān)，要掛上統(tǒng)一的有“投入”“正在工作、嚴(yán)禁合閘“的標(biāo)示牌。

（5）高低壓配電柜的頂部應(yīng)明確標(biāo)示該柜在系統(tǒng)中的編號，并必須和竣工圖上的標(biāo)號相一致。有條件的情況下還應(yīng)標(biāo)明該柜的功能和用途，例如：“聯(lián)絡(luò)柜”“計(jì)量柜”“饋電柜”等。

（6）在低壓配電柜的所有送電開關(guān)的面板上應(yīng)該用統(tǒng)一的字樣表示該路開關(guān)的回路名稱。

（7）在低壓配電送電的“母線槽”“電纜”上應(yīng)可靠地扎上已經(jīng)標(biāo)注上回路名稱的金屬牌子，在同一回路不同的適當(dāng)位置，扎上同一標(biāo)示。（8）樓層配電室及專用管井應(yīng)該有明確的標(biāo)示牌。

（9）高低壓配電室及其他獨(dú)立的配電室內(nèi)的接地點(diǎn)應(yīng)有明確統(tǒng)一的“接地點(diǎn)#號”的標(biāo)識。

（10）對于高壓配電的直流操作電源的電池組的表面，應(yīng)保持清潔，電池水保持在規(guī)定的范圍內(nèi)（干式免維護(hù)電池應(yīng)定期檢查）。發(fā)電機(jī)房的照明、通風(fēng)、冷卻、泵油設(shè)備的用電應(yīng)接入確保回路，以保證發(fā)電機(jī)組送電后，能確保這些設(shè)備的運(yùn)行用電。3.2.2.2高低壓配電運(yùn)行記錄要求

(1)運(yùn)行技術(shù)參數(shù)：

高壓側(cè)（以高壓供電回路為記錄項(xiàng)）：每小時(shí)記錄 電壓（KV）、電流（A）直流屏技術(shù)數(shù)據(jù)：充電電壓、電流、直流電壓。

低壓側(cè)受電端總開關(guān)、各饋電回路（屏、柜）的每小時(shí)記錄電壓（V）電流（A）功率因素（COSφ），每天固定時(shí)間記錄主要回路的電能耗用情況。(2)運(yùn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 電能耗用統(tǒng)計(jì)表（附表）月總負(fù)荷變化情況曲線表（附表）××回路月負(fù)荷情況變化曲線表（附表）變壓器投入運(yùn)行情況統(tǒng)計(jì)表（附表）(3)交接班記錄與檢查

當(dāng)班運(yùn)行人員要對其記錄負(fù)責(zé)，認(rèn)真簽名，每月由系統(tǒng)工程師對其運(yùn)行記錄、各類統(tǒng)計(jì)表格進(jìn)行審核并簽字。3.2.2.3設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)

(1)設(shè)備外觀干凈完整，各類標(biāo)示清晰，各類指示燈完好無缺，各類儀表完好、指示正確。

(2)各級開關(guān)工作正常，高低壓開關(guān)柜的前后門鎖完好無損。直流屏工作正常，電池保養(yǎng)正確。補(bǔ)嘗電容柜能正常投入運(yùn)行，各電容器組完好無損。高壓操作工具齊全，且有檢驗(yàn)合格證。

(3)配電間內(nèi)照明燈具齊全，防小動(dòng)物的措施完好。

(4)配電間內(nèi)的滅火設(shè)備處在有效期內(nèi)，火災(zāi)報(bào)警設(shè)備有效。

(5)變壓器房干凈，無浮塵，變壓器無過載、超溫，設(shè)備房內(nèi)照明燈具完整，通風(fēng)設(shè)備完好。3.2.2.4運(yùn)行情況分析

每年年末到次年一月前，由系統(tǒng)工程師對本的系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運(yùn)行分析報(bào)告。系統(tǒng)運(yùn)行情況分析報(bào)告必須具有如下內(nèi)容：(1)全年平均荷載（KW）、各臺變壓器的運(yùn)行時(shí)數(shù)（H）、總用電量、重點(diǎn)用電回路的用電總量（KWH）、全年低壓端平均線電壓（V）、全年平均氣溫（℃）、全年高低壓配電設(shè)備的故障率（%）（從高壓進(jìn)線開始到低壓配電柜出線端止的設(shè)備）

(2)分析系統(tǒng)運(yùn)行的主要技術(shù)特點(diǎn)(3)分析出現(xiàn)故障的主要原因(4)對全年系統(tǒng)運(yùn)行的評價(jià)

(5)根據(jù)今年的系統(tǒng)運(yùn)行情況提出來年運(yùn)行管理的預(yù)測性意見。3.2.3中央空調(diào)系統(tǒng) 3.2.3.1 系統(tǒng)標(biāo)識

(1)在空調(diào)設(shè)備地應(yīng)有“主機(jī)房（冷凍站）”、“二次熱交換機(jī)房”、“新風(fēng)機(jī)房”、“空調(diào)機(jī)房”、“空調(diào)系統(tǒng)配電房（柜）”等功能標(biāo)示牌(2)機(jī)房設(shè)備的主供電導(dǎo)線上應(yīng)有分相標(biāo)準(zhǔn)（紅色、黃色、綠色）的色彩識別。安全區(qū)域邊緣應(yīng)有黃色的安全警戒線。對于旋轉(zhuǎn)部件、易觸電位置等必須懸掛警示牌

(3)冷凍（卻）水管路系統(tǒng)必須在明顯、關(guān)鍵位置設(shè)置有水流方向和供水區(qū)域的標(biāo)志（注）

(4)冷凍（卻）水管路系統(tǒng)管路控制閥必須懸掛包括系統(tǒng)唯一編號和功能的標(biāo)識牌（隸屬系統(tǒng)、型號、功能等）及懸掛啟閉狀態(tài)標(biāo)識牌(5)空調(diào)配電柜在相關(guān)回路懸掛其運(yùn)行狀態(tài)和警示牌 3.2.3.2、中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行記錄要求

（一）、運(yùn)行技術(shù)參數(shù)

(1)制冷主機(jī)、冷卻（凍）水泵、冷卻塔等設(shè)備的運(yùn)行電流（A）、電壓（V）、功率因數(shù)COSφ，冷卻（凍）進(jìn)出水溫度（℃）、壓力（MP）和流量（M2 /H）等

(2)冷壓縮機(jī)運(yùn)行中的油壓、油溫、軸承溫度、油面高度(3)主機(jī)電能消耗數(shù)量（KWH）

(4)室外溫度、濕度、氣候情況（晴、陰等）

(5)空調(diào)風(fēng)機(jī)的進(jìn)出冷凍水溫度、送（回）風(fēng)溫度、新風(fēng)溫度、一次混合溫度（在自動(dòng)化條件許可的情況時(shí)）

(6)變頻系統(tǒng)的檢測變頻器的溫度、運(yùn)行頻率、機(jī)柜溫度（對具有變頻系統(tǒng)部分）

（二）運(yùn)行狀態(tài)記錄

通過固定表格對如下情況進(jìn)行記錄：

(1)主機(jī)（含二次熱交換系統(tǒng)）、冷凍（卻）水泵、冷卻塔、空調(diào)風(fēng)機(jī)、新風(fēng)機(jī)開停機(jī)時(shí)間

(2)空調(diào)配電系統(tǒng)各回路運(yùn)行狀態(tài)(3)各控制閥門啟閉狀態(tài)

(4)對有變頻系統(tǒng)的檢測變頻器運(yùn)行和異常狀態(tài)

（三）交接班記錄

(1)當(dāng)班運(yùn)行中所發(fā)生的異常情況的原因及處理情況(2)當(dāng)班的設(shè)備操作記錄（操作設(shè)備、時(shí)間等）

(3)運(yùn)行中遺留問題，需下一班處理的事項(xiàng)（包括上級的指令、運(yùn)行調(diào)度情況等）

(4)當(dāng)班系統(tǒng)運(yùn)行狀況的綜合評價(jià)(5)簽名

3.2.3.3、系統(tǒng)運(yùn)行情況分析(1)能源統(tǒng)計(jì)分析

空調(diào)主機(jī)（條件許可時(shí)，按空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)）的日、月、年的用電、用水情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并與往年同期（含氣溫、物業(yè)的入住率等約束條件）進(jìn)行比較。

(2)運(yùn)行指標(biāo)分析（成本核算）指單位能耗成本計(jì)算(3)系統(tǒng)故障、事故統(tǒng)計(jì)分析

(4)溫、濕度統(tǒng)計(jì)（室內(nèi)、外）對本的日、月、年的溫濕度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，為能源統(tǒng)計(jì)分析、運(yùn)行指標(biāo)分析提供基礎(chǔ)依據(jù)

(5)負(fù)荷運(yùn)行統(tǒng)計(jì)與預(yù)測分析 根據(jù)各的能源統(tǒng)計(jì)、運(yùn)行指標(biāo)、溫濕度統(tǒng)計(jì)、使用率等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)提出來年的空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行方式和運(yùn)行曲線。(6)系統(tǒng)運(yùn)行綜合評價(jià) 3.2.4給排水系統(tǒng) 3.2.4.1系統(tǒng)標(biāo)識

(1)所有的水泵房，減壓閥房，排污泵房，管井房等門口應(yīng)有房間功能標(biāo)識牌。

(2)水泵房內(nèi)應(yīng)有系統(tǒng)圖懸掛墻上。

(3)系統(tǒng)內(nèi)所有水泵、閥門、管道要掛上或標(biāo)上標(biāo)識。3.2.4.2系統(tǒng)巡檢記錄要求

給排水系統(tǒng)的運(yùn)行管理的內(nèi)容主要是進(jìn)行巡檢管理。

(1)運(yùn)轉(zhuǎn)檢查：系統(tǒng)內(nèi)所有的水泵運(yùn)轉(zhuǎn)情況，包括有無雜聲，有無漏水現(xiàn)象。(2)電氣檢查：所有水泵控制箱的自動(dòng)手動(dòng)投入情況是否正常。電氣接線端口有無松脫。液位控制器是否正常工作

(3)閥門檢查：所有閥門的狀態(tài)情況，是否按標(biāo)識牌標(biāo)識所示狀態(tài)。(4)管道檢查：特別是供水壓力管道，要定期檢測管壁厚度，排水管保持暢通，不漏水，特別地漏位置。

(5)用水量記錄：每月對用水量做好記錄，并以圖表形式出現(xiàn)與以往幾年同期用水量作對比（附用水記錄表）。

(6)對以上檢查作好記錄，并由檢查人員簽上姓名、日期、每月由系統(tǒng)工程師對其運(yùn)行記錄及統(tǒng)計(jì)表格進(jìn)行審核并簽定。3.2.4.3系統(tǒng)運(yùn)行情況分析

每年年末到次年一月前，由系統(tǒng)工程師對本的系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行分析，提交系統(tǒng)運(yùn)行分析報(bào)告。系統(tǒng)運(yùn)行情況分析報(bào)告必須具有如下內(nèi)容：(1)全年用水量統(tǒng)計(jì)，各分表用水量統(tǒng)計(jì)，與以往年作比較，采用了何種節(jié)水措施，效果如何。

(2)全年出現(xiàn)故障的主要原因分析。

(3)對壓力管道壁的測厚要每年對比，作出管道壁厚度變化的趨勢分析。

(4)對全年系統(tǒng)運(yùn)行的評價(jià)。

(5)根據(jù)全年的系統(tǒng)運(yùn)行情況提出來年運(yùn)行管理的預(yù)測性意見。3.2.5消防系統(tǒng) 3.2.5.1系統(tǒng)標(biāo)識

(1)消防中心：門外應(yīng)有“消防中心”“非值班工作人員不禁入內(nèi)”白底紅字的標(biāo)示牌。

(2)BTM氣瓶間：門外應(yīng)有“BTM氣瓶間”標(biāo)示牌，氣瓶應(yīng)懸掛氣體“保護(hù)區(qū)域”的標(biāo)示牌。

(3)泵接合器應(yīng)標(biāo)有“送水樓層范圍”的標(biāo)示牌。(4)濕式報(bào)警閥應(yīng)標(biāo)有“送水樓層范圍”的標(biāo)示牌。

(5)消防管道主管應(yīng)全部為紅色油漆，并標(biāo)有“工作介質(zhì)流向”的指示。(6)閥門應(yīng)有標(biāo)注內(nèi)容包括“系統(tǒng)、狀態(tài)、上一級閥門位置”的標(biāo)示牌。(7)報(bào)警主機(jī)應(yīng)標(biāo)有“探測區(qū)域”的標(biāo)示牌。(8)減壓閥應(yīng)標(biāo)有“供水范圍”標(biāo)示牌。

(9)防火卷簾應(yīng)標(biāo)有“防火卷簾下嚴(yán)禁堆放雜物”的標(biāo)示牌。

(10)消防泵應(yīng)在適當(dāng)位置上掛有標(biāo)注內(nèi)容包括“功能、技術(shù)參數(shù)、保護(hù)范圍”的標(biāo)示牌，電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)方向“箭頭”的指示。

(11)防、排煙風(fēng)機(jī)在適當(dāng)位置上掛有標(biāo)注內(nèi)容包括有“保護(hù)范圍、功能”標(biāo)示牌，電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)方向“箭頭”的指示。

(12)室內(nèi)消防栓箱應(yīng)在適當(dāng)位置上掛有標(biāo)注內(nèi)容包括“消防栓”“請愛護(hù)消防設(shè)施僅供滅火時(shí)使用”的標(biāo)示牌。(13)消防主管應(yīng)標(biāo)有“工作介質(zhì)流向”指示。

3.2.5.2消防中心記錄要求(一)報(bào)警主機(jī)運(yùn)行記錄：

1、記錄探測器報(bào)警的確切時(shí)間，相應(yīng)的地址碼，通知保安員的時(shí)間與保安員到達(dá)現(xiàn)場信息反饋的時(shí)間。若是屬于誤報(bào)，應(yīng)記錄處理結(jié)果。

2、記錄水流指示器、破玻按鈕報(bào)警的確切時(shí)間，相應(yīng)的地址碼，通知保安的時(shí)間與保安到達(dá)現(xiàn)場信息反饋的時(shí)間。若是屬于誤報(bào)，應(yīng)記錄處理結(jié)果。

3、記錄探測器的屏蔽時(shí)間、相應(yīng)的地址碼和解封的時(shí)間，操作人員的姓名（附屏蔽煙、溫感探測器申請表）。

4、記錄工程人員維護(hù)保養(yǎng)檢測的時(shí)間、人員名單，保養(yǎng)設(shè)備的名稱和范圍。

5、記錄工程人員維修的時(shí)間、人員名單，維修設(shè)備的名稱和結(jié)果。

6、記錄當(dāng)值人員姓名和交接班時(shí)的運(yùn)行狀態(tài)。(二)消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行記錄：

記錄消防栓主泵、噴淋主泵、濕式閥的運(yùn)行時(shí)間，通知保安員的時(shí)間與保安員到達(dá)現(xiàn)場后信息反饋的時(shí)間。若是誤報(bào)，應(yīng)記錄處理結(jié)果。

記錄防、排煙閥的動(dòng)作時(shí)間、相應(yīng)樓層和處理結(jié)果。

記錄BTM氣體系統(tǒng)探測器報(bào)警的確切時(shí)間、相應(yīng)地點(diǎn)，通知保安到達(dá)現(xiàn)場信息反饋的時(shí)間，氣體放氣的時(shí)間。若是誤報(bào)，應(yīng)記錄處理結(jié)果。

記錄所有聯(lián)動(dòng)設(shè)備（防、排煙風(fēng)機(jī)、停非消防電、防火卷簾、緊急消防廣播）的動(dòng)作時(shí)間和相應(yīng)的地點(diǎn)。

記錄其他特殊情況的故障。3.2.5.3系統(tǒng)運(yùn)行情況分析

系統(tǒng)基本情況的數(shù)據(jù)采集；每月對消防系統(tǒng)進(jìn)行測試，具體測試項(xiàng)

目如下：

(1)報(bào)警主機(jī)正常工作與故障情況的對比記錄。電源電壓、備用電源電壓測試（標(biāo)準(zhǔn)：220V、24V）。

(2)聯(lián)動(dòng)柜電源電壓、備用電源電壓測試（標(biāo)準(zhǔn)：220V、24V）。(3)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)主線樓層工作電壓的測試、巡檢脈沖電壓測試，對地電阻測試。

(4)聯(lián)動(dòng)柜控制設(shè)備樓層端子箱24V繼電器工作電源電壓測試。

(5)水泵、防、排煙風(fēng)機(jī)、防火卷簾電機(jī)的電源測試（檢查電源是否缺失和電壓是否符合要求）和對地絕緣電阻測試。

(6)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)探測器觸發(fā)報(bào)警、設(shè)備故障誤報(bào)與探測器總數(shù)的誤報(bào)率分析。

(7)消防噴淋、消火栓、水幕、減壓閥水壓的測試。起泵、停泵的手/自動(dòng)測試。各種聯(lián)動(dòng)設(shè)備的測試。

每年12月到次年1月由系統(tǒng)工程師應(yīng)根據(jù)以上數(shù)據(jù)的信息反饋，對系統(tǒng)的全年工作情況進(jìn)行評定運(yùn)行狀況。評定的內(nèi)容應(yīng)有：

1、根據(jù)系統(tǒng)主機(jī)的正常運(yùn)行與故障情況的對比，評定系統(tǒng)的可靠性。

2、根據(jù)所測的電源電壓是否符合系統(tǒng)要求。

3、根據(jù)所測的絕緣電阻評定設(shè)備正常與否。

4、根據(jù)自動(dòng)報(bào)警主機(jī)的打印報(bào)告，評定探測器報(bào)警的百分率及其故障誤報(bào)次數(shù)來評定探測器的正常與否。

5、根據(jù)所測的水壓評定系統(tǒng)正常與否。

6、根據(jù)各種聯(lián)動(dòng)設(shè)備手/自動(dòng)的檢測結(jié)果，評定系統(tǒng)正常與否。

3.2.6電梯及提升設(shè)備 3．2．6．1系統(tǒng)標(biāo)識：

電梯機(jī)房主要出入門外應(yīng)有 “電梯機(jī)房”、“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”的標(biāo)志。

首層電梯廳門外應(yīng)有電梯的編號。轎廂內(nèi)掛有表示電梯載重量的標(biāo)示牌、電梯安全使用規(guī)則，并有質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門頒發(fā)的有效的年檢合格證。對于外墻用的提升設(shè)備多于一臺的應(yīng)做好編號。在其電源箱或控制箱的表面，應(yīng)有“非操作人員嚴(yán)禁開啟”的警示。3.2.6.2電梯設(shè)備運(yùn)行記錄要求： 電梯設(shè)備以巡檢為主。

（一）運(yùn)行技術(shù)參數(shù)：

記錄每天巡檢電梯的運(yùn)行狀況，包括電梯運(yùn)行的舒適感、電源、空調(diào)、照明、對講、回降控制功能。

（二）運(yùn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及其表格：

電梯月巡檢表（應(yīng)參照各品牌電梯公司的相關(guān)要求）電梯故障停梯記錄表 電梯保養(yǎng)停梯記錄表

電梯保養(yǎng)報(bào)告表（由電梯保養(yǎng)公司提供）

其他提升設(shè)備的記錄與檢查（如外墻吊船，應(yīng)每使用一次，做好一次的記錄）

當(dāng)班運(yùn)行人員要對其記錄負(fù)責(zé)，認(rèn)真簽名，每月由系統(tǒng)工程師對其運(yùn)行記錄、各類統(tǒng)計(jì)表格進(jìn)行審核并簽字。

3.2.6.2運(yùn)行情況分析

每個(gè)季度及每年，要求由電梯保養(yǎng)公司提交對大廈電梯本的系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運(yùn)行分析報(bào)告。系統(tǒng)運(yùn)行情況分析報(bào)告必須具有如下內(nèi)容：

1.全年電梯運(yùn)行的故障率（%）

故障率=故障停梯時(shí)間/必須確保正常運(yùn)行時(shí)間×100% 2.分析該時(shí)段系統(tǒng)運(yùn)行的主要技術(shù)特點(diǎn) 3.分析該時(shí)段出現(xiàn)故障的主要原因 4.對全年系統(tǒng)運(yùn)行的評價(jià)

5.根據(jù)今年的系統(tǒng)運(yùn)行情況提出來年運(yùn)行管理的預(yù)測性意見。3.2.7通信系統(tǒng) 3.2.7.1系統(tǒng)標(biāo)識： 3.2.7.2設(shè)備運(yùn)行記錄要求 3.2.7.3運(yùn)行情況分析

電池組應(yīng)放置在專用的電源架上，并保持清潔，電池水保持在規(guī)定的范圍之內(nèi)，若為干式電池組，應(yīng)定期檢查電池的電壓，要按該類電池的技術(shù)要求作定期的充、放電。

3.2.8樓宇自控系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)。3.2.8.1系統(tǒng)標(biāo)識

(1)樓宇的控制中心室的主要出入門外應(yīng)有“中央控制室”，“中央監(jiān)控室”，“自控設(shè)備房”，“非值班人員，嚴(yán)禁入內(nèi)”、“室內(nèi)禁止吸煙”等白底

紅字的標(biāo)志牌。

(2)在控制中心室內(nèi)的進(jìn)線線槽的適當(dāng)位置上應(yīng)標(biāo)明“CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)信號線”，“自動(dòng)控制信號線”、“電源線”等。

(3)CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)的各個(gè)監(jiān)視器上要標(biāo)明樓層攝像槍的位置，如“大堂南，“21F/南”等。

(4)CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)的視頻信號線在出線口，在每路信號線上標(biāo)明攝像槍所處位置，如28F/中筒，31F/北面。

(5)樓層的設(shè)備間及專用管井應(yīng)有明確的標(biāo)示牌。

3.2.8.2樓宇自控系統(tǒng)及CCVT保安監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行記錄要求。

（一）運(yùn)行技術(shù)參數(shù)記錄

1、自控中心電腦，每年應(yīng)對自控系統(tǒng)所監(jiān)測的供配電系統(tǒng)，中央空調(diào)系統(tǒng)的電流、電壓、水溫等指標(biāo)，使用刻錄光盤進(jìn)行記錄備份。

2、CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)，一般部位使用矩陣切換器每路信號，每3秒1次進(jìn)行切換顯示，重要監(jiān)測部位直接使用獨(dú)立的監(jiān)視器不間斷進(jìn)行監(jiān)視及錄像，一般部位通過分割器進(jìn)行每隔5秒進(jìn)行連續(xù)錄像。采用數(shù)字錄象的除外。

3、自控系統(tǒng)監(jiān)測到的供配電及中央空調(diào)系統(tǒng)的有關(guān)數(shù)據(jù)交到相對應(yīng)系統(tǒng)部門進(jìn)行歸檔。

4、CCTV系統(tǒng)監(jiān)控到的可疑人員的錄像資料使用光盤作備份或用打印機(jī)打印出來，交由保安部門處理。

（二）運(yùn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

1、每月空調(diào)運(yùn)行時(shí)間統(tǒng)計(jì)

2、每月每臺空調(diào)主機(jī)負(fù)載情況變化曲線表。

3、每月自控系統(tǒng)及CCTV系統(tǒng)故障率統(tǒng)計(jì)表。

（三）運(yùn)行記錄與備份

1、自控系統(tǒng)

當(dāng)班運(yùn)行人員要認(rèn)真做好運(yùn)行資料的記錄或在電腦上做備份，備份資料必須在兩種不同的物理記錄介質(zhì)上，例如備份資料與原始記錄在兩個(gè)不同的硬盤上，或者備份資料刻錄到光盤上，并在記錄簿上做好登記和簽名，每天由控制中心負(fù)責(zé)人對其運(yùn)行記錄各類統(tǒng)計(jì)表格進(jìn)行審核，再交給系統(tǒng)工程師及部門領(lǐng)導(dǎo)簽字后，歸檔。

2、CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)

當(dāng)班值班人員要認(rèn)真觀察每路攝像槍傳回的圖像是否清晰，并做好錄像備份，當(dāng)發(fā)現(xiàn)某部位有設(shè)備異常情況，應(yīng)立即通知維修人員和相關(guān)人員到現(xiàn)場，并做好文字記錄（故障記錄）簽名，對當(dāng)天各班的運(yùn)行記錄情況進(jìn)行檢查、簽名，每月集中交給系統(tǒng)工程師，對當(dāng)月該系統(tǒng)的運(yùn)行記錄，各類統(tǒng)計(jì)表格等進(jìn)行審核，再交給部門負(fù)責(zé)人簽字，并交到資料管理人員歸檔。

3、運(yùn)行故障報(bào)告

當(dāng)自控系統(tǒng)或CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)在運(yùn)行期間出現(xiàn)故障時(shí)，當(dāng)班運(yùn)行人員，應(yīng)在系統(tǒng)運(yùn)行故障報(bào)告單上填寫好故障的原因，并通知工程主管及維修人員到現(xiàn)場處理，無法及時(shí)解決的應(yīng)及時(shí)通知系統(tǒng)工程師協(xié)助維修人員排除故障，簽名后，最遲在故障發(fā)生后的第二天，將故障報(bào)告上交給系統(tǒng)工程師及部門負(fù)責(zé)人簽名、歸檔。3．2.8.3運(yùn)行情況分析

每年的1月份，由該系統(tǒng)的系統(tǒng)工程對上的系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行技術(shù)分

析，提交系統(tǒng)運(yùn)行分析報(bào)告，該報(bào)告必須包含如下內(nèi)容：

1、全年由自控系統(tǒng)控制的中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行的時(shí)間。

2、全年自控系統(tǒng)及CCTV系統(tǒng)運(yùn)行的故障率。

3、分析系統(tǒng)出故障的主要原因，及解決辦法。

4、分析系統(tǒng)運(yùn)行的主要技術(shù)特點(diǎn)。

5、分析存在的問題及解決辦法。

6、對全年系統(tǒng)運(yùn)行進(jìn)行綜合的評價(jià)。

7、根據(jù)該系統(tǒng)去年全年運(yùn)行情況，提出當(dāng)年運(yùn)行管理的意見，針對該系統(tǒng)存在的缺陷，提出可預(yù)見性的預(yù)防措施，以及系統(tǒng)升級的建議及意見。4.3設(shè)備檔案

物業(yè)設(shè)施檔案由物業(yè)設(shè)施臺賬、物業(yè)設(shè)施綜合評價(jià)、維修記錄和附屬資料四部分組成。4.3.1設(shè)備臺帳的概念

設(shè)備臺帳是設(shè)備管理的基礎(chǔ)資料。臺帳全面、完整地反映了物業(yè)的全部設(shè)備、設(shè)施的原始情況和動(dòng)態(tài)變化情況，是設(shè)備運(yùn)行管理和系統(tǒng)保養(yǎng)工作結(jié)果的最完整記錄。

4.3.2 設(shè)備臺帳應(yīng)列的項(xiàng)目內(nèi)容 4.3.2．1設(shè)備設(shè)施的原始技術(shù)參數(shù)。

包括設(shè)備類型、品牌、型號、生產(chǎn)廠家、生產(chǎn)時(shí)間、購買時(shí)間、安裝時(shí)間、竣工驗(yàn)收時(shí)間、投入運(yùn)行時(shí)間、供貨商及聯(lián)系人、聯(lián)系電話，原購買合同編號、購買合同原件或復(fù)印件的存放位置、原安裝調(diào)試記錄資料的存放位置、設(shè)備的標(biāo)稱額定電壓、額定電流、功率因素、機(jī)械效率、標(biāo)準(zhǔn)溫升。

4.3.2．2運(yùn)行、維修及系統(tǒng)保養(yǎng)動(dòng)態(tài)記錄

包括每月、每季度、每半年、每年的運(yùn)行情況（故障率、運(yùn)行正常率），為保證設(shè)備正常運(yùn)行所進(jìn)行的維修、換件、故障情況記錄和分析。在執(zhí)行系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃后，對該設(shè)備的系統(tǒng)保養(yǎng)結(jié)果的記錄。4.3.3物業(yè)設(shè)施系統(tǒng)的分類

依據(jù)專業(yè)用途進(jìn)行分類：供配電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、公共安全技術(shù)防范系統(tǒng)（簡稱安防系統(tǒng)）、電梯系統(tǒng)、樓宇機(jī)電設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)（簡稱樓宇自控系統(tǒng)）、通訊系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、音響視頻系統(tǒng)、土木建筑設(shè)施系統(tǒng)等。4.3.3．1供配電系統(tǒng)：（1）供電子系統(tǒng)主要包括：

變壓器、發(fā)電機(jī)、高壓配電柜、直流屏、高壓配電設(shè)備的保護(hù)（輔助）裝置及高壓送（配）線纜（槽）。（2）配電子系統(tǒng) 主要包括：

低壓配電柜（箱）、用戶配電柜（箱）、低壓配電設(shè)備的保護(hù)（輔助）裝置、低壓送（配）線纜（槽）。（3）照明子系統(tǒng)

戶外的燈具：彩燈、霓虹燈、廣告燈、噴泉燈、頂燈、外圍射燈、水池?zé)?、航?biāo)燈等；（4）戶內(nèi)的燈具：

大廳、過廊、樓梯、停車場、會(huì)議室舞臺燈光設(shè)備以及警示燈或臨時(shí)需求電光源等。

4.3.3．2空調(diào)系統(tǒng)：

（1）中央空調(diào)子系統(tǒng)主要包括：

制冷主機(jī)、二次熱交換、及附屬水泵（冷凍泵、冷卻泵）、冷卻塔、空氣處理機(jī)（空調(diào)機(jī)）、送風(fēng)機(jī)（新風(fēng)機(jī)）、抽風(fēng)機(jī)、送（通）風(fēng)誘導(dǎo)器、空調(diào)管網(wǎng)、冷媒的處理設(shè)備、配套電氣控制設(shè)備等。

（2）專用空調(diào)子系統(tǒng)主要包括：恒溫恒濕空調(diào)機(jī)、醫(yī)療專用凈化空調(diào)、窗式空調(diào)機(jī)、分體空調(diào)機(jī)、配套電氣控制設(shè)備。

（3）專用空氣處理系統(tǒng)主要包括：正負(fù)壓系統(tǒng)、氧氣系統(tǒng)、配套電氣控制設(shè)備。

（4）采暖子系統(tǒng)：鍋爐、常壓熱水機(jī)組及其配套電氣控制設(shè)備。4.3.3．3給排水系統(tǒng)：（1）給水子系統(tǒng)

升壓和貯水設(shè)備：水泵、氣壓裝置、水箱、水池、及配套電氣控制；（2）給水附件：閘閥、減壓閥、止回閥、各式水龍頭、開水器、儀器儀表及配套電氣控制；（3）管道。（4）排污子系統(tǒng)

抽升設(shè)備：污水泵、雨水泵、配套電氣控制設(shè)備 衛(wèi)生器具：大小便器、洗手盆、配套電氣控制設(shè)備 排水管網(wǎng)及附件（包括沙井蓋、排水溝蓋）通氣系統(tǒng)（通風(fēng)設(shè)備及其電氣控制）污水池、化糞池、隔油池及隔油井

4.3.3．4消防系統(tǒng)：（1）報(bào)警系統(tǒng)：

火災(zāi)報(bào)警控制器（主機(jī)）；

火災(zāi)探測器（感煙探測器、感溫探測器、復(fù)合探測器、氣體探測器、其他探測器）； 網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)備 模塊。

手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕 警鈴 輔助指示裝置 隔離器 消防緊急電話 電梯回降控制系統(tǒng) 停非消防電裝置 應(yīng)急廣播設(shè)備（2）滅火系統(tǒng) Ⅰ.自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng) 噴淋泵 濕式報(bào)警閥

水流指示器、檢修閥 噴淋頭 監(jiān)控閥

壓力繼電器 水力警鈴 延遲器 試驗(yàn)及泄漏裝置 管網(wǎng)及閥門 壓力表 Ⅱ消火栓子系統(tǒng) 消防水泵 穩(wěn)壓泵 氣壓罐 消火栓 接合器 消防水箱 管網(wǎng)及閥門 壓力表 Ⅲ氣體滅火 容器 瓶頭閥 釋放閥 噴嘴 配管 檢測控制器

失重裝置 泡沫滅火 滅火器具 粉末滅火器 其他滅火器具 Ⅳ防火分區(qū)

風(fēng)機(jī)（正壓送風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)）風(fēng)道

送、排風(fēng)閥、余壓閥

防火卷簾、防火門（含閉門器）防煙垂壁 控制系統(tǒng) Ⅳ安全疏散系統(tǒng) 疏散指示燈 應(yīng)急照明

4.3.3．5公共安全技術(shù)防范系統(tǒng)（簡稱安防系統(tǒng)）： Ⅰ傳輸系統(tǒng)：微波傳輸、遠(yuǎn)程傳輸、光纖傳輸、線纜、其它；

Ⅱ控制設(shè)備：電子警察、攝像機(jī)、監(jiān)視器、錄像機(jī)、云臺、鏡頭、視頻采集卡、錄像帶、投影機(jī)、電梯控制器、分割器、矩陣、解碼器、控制器、計(jì)算機(jī)、其它；

Ⅲ對講系統(tǒng)；監(jiān)聽系統(tǒng)、對講機(jī)、系統(tǒng)管理機(jī)、門鈴、可視對講、其它； Ⅳ周邊器材；控制機(jī)柜、球罩、蓄電池、支架、保護(hù)器、其它；

Ⅴ安防軟件；報(bào)警軟件、監(jiān)控軟件、其它；

Ⅵ防盜報(bào)警系統(tǒng)：巡更系統(tǒng)、探頭、接警主機(jī)、門磁、報(bào)警主機(jī)、警號、防盜系統(tǒng)、感應(yīng)器、無線接收器、接警卡、無線發(fā)射器、玻璃破碎探測器、其它；

Ⅶ門禁系統(tǒng)：磁卡、讀卡器、門禁機(jī)、鎖、指紋采集儀、門禁控制器、其它；

Ⅷ其它產(chǎn)品：安全防護(hù)產(chǎn)品、珠寶柜臺、金庫保險(xiǎn)、其它。

4.3.3．5電梯系統(tǒng)：

I.乘客電梯 II.載貨電梯 III.客貨兩用電梯 IV.病床電梯 V.住宅電梯

VI.服務(wù)電梯（雜物電梯）

VII.特種電梯:觀光電梯、船用電梯、冷庫電梯、防爆電梯、戶外電梯、自動(dòng)扶梯、自動(dòng)人行道

VIII.其它提升設(shè)備（液壓升降平臺、高空作業(yè)車）IX.電氣控制系統(tǒng)

4.3.3．7樓宇機(jī)電設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)（自控系統(tǒng)）：

I.計(jì)算機(jī)、軟件、打印機(jī)、專用電源（含UPS電源）、中央處理模塊、遠(yuǎn)程模塊、數(shù)據(jù)總線、模擬屏（投影設(shè)備、大屏幕電視機(jī)）；

II.傳感器、電動(dòng)（磁）閥等執(zhí)行機(jī)構(gòu)器件、及配套專用控制柜（箱）；

III.家庭電器自動(dòng)化、自動(dòng)抄表系統(tǒng)、防煤氣泄漏。4.3.3．8通訊系統(tǒng)： I.語音與傳真服務(wù)系統(tǒng)、II.電話信息服務(wù)系統(tǒng)、III.傳真信箱系統(tǒng)、IV.可視電話系統(tǒng) V.無線對講機(jī)、VI.無線電臺、天線、VII.移動(dòng)通訊設(shè)備、VIII.交換機(jī)、IX.電話機(jī)、X.通訊線纜、管井、XI.電源、XII.計(jì)費(fèi)系統(tǒng)。

4.3.3．9計(jì)算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)： I.綜合布線；

II.計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、小區(qū)物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)；

III.交換機(jī)、服務(wù)器、路油器、調(diào)制調(diào)解器、數(shù)據(jù)線纜、防火墻、軟件、UPS電源；

IV.視頻系統(tǒng)，包括有線、開路、閉路電視及VOD點(diǎn)播系統(tǒng)；

V.信息服務(wù)系統(tǒng)，包括網(wǎng)上購物、網(wǎng)上醫(yī)療、網(wǎng)上教育、網(wǎng)上證券交易、電子公告牌等系統(tǒng)。

4.3.3．10視聽廣播會(huì)議系統(tǒng)：包括會(huì)議系統(tǒng)

會(huì)議討論系統(tǒng)、會(huì)議同聲傳譯系統(tǒng)、會(huì)議表決系統(tǒng)。I.公共廣播（背景音樂系統(tǒng)）；

II.周邊（調(diào)音臺、效果器、激勵(lì)器、分頻器、限幅器、音頻分配器、混音臺）；

III.功放（專業(yè)功放、Hi-Fi功放、AV功放）； IV.音箱（專業(yè)音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱）；

V.視頻（液晶、等離子、投影機(jī)、投影幕、錄像機(jī)、攝像機(jī)、實(shí)物展示臺、電子白板）；

VI.音源（卡座、CD機(jī)、收音頭、MD機(jī)、DVD機(jī)、點(diǎn)歌機(jī)）；

VII.輔助設(shè)備（機(jī)柜、話筒、耳機(jī)、線材）；

VIII.同聲傳譯(主席單元、代表單元、翻譯單元、翻譯軟件模塊、紅外發(fā)射主機(jī)、接收機(jī)、輻射機(jī)、系統(tǒng)主機(jī)（標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)型、標(biāo)準(zhǔn)數(shù)字化型、加強(qiáng)型數(shù)字化型）、耳機(jī)、電纜、分路器)； 4.3.3．11土木建筑設(shè)施系統(tǒng)：

房屋的承重結(jié)構(gòu)(包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等)、非承重的分戶墻外墻面、屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、天花板、樓梯間、垃圾通道、及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、空地、道路、綠地、市政排水設(shè)施，物業(yè)管理區(qū)域的外圍護(hù)欄及圍墻等。4.3.4.2.物業(yè)設(shè)施臺帳的格式和內(nèi)容

⑴根據(jù)不同分類，物業(yè)設(shè)施臺帳格式包括以下內(nèi)容： I.設(shè)備的規(guī)格型號；

II.設(shè)備的名稱； III.制造單位； IV.出廠日期及編號； V.設(shè)備的技術(shù)規(guī)范； VI.安裝地點(diǎn)（部位）； VII.數(shù)量； VIII.特別備注等。

(2)設(shè)備設(shè)施的檢修、系統(tǒng)保養(yǎng)、技術(shù)改造、變更等記錄

要求做到詳盡、準(zhǔn)確，成為該設(shè)備最有價(jià)值的原始檔案，所以物業(yè)設(shè)施臺帳具體內(nèi)容至少包括5個(gè)方面：

I.檢修記錄：包括設(shè)備計(jì)劃性大小修、事故搶修的記錄，記錄形式應(yīng)有檢修分析、工作記錄、結(jié)論報(bào)告等；

II.系統(tǒng)保養(yǎng)記錄：包括設(shè)備定期切換、執(zhí)行系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目等； III.技術(shù)改造記錄：包括設(shè)備的技術(shù)改造、運(yùn)行方式的調(diào)整； IV.變更記錄：包括設(shè)備的損壞更換、技術(shù)替換、項(xiàng)目增減等； V.運(yùn)行記錄：包括調(diào)試記錄、投運(yùn)日期、運(yùn)行狀態(tài)、運(yùn)行周期、參數(shù)變化、事故記錄、缺陷登記等。

4.3.3 設(shè)備正常、故障、大修、更新的界定 4．3．4設(shè)備正常 4．3．5故障 4．3．6大修 4．3．7 更新

4.3.4 故障報(bào)告 4.3.4.1故障報(bào)告的格式

故障報(bào)告表上應(yīng)有公司名稱、部門、故障報(bào)告人、故障表編號、事故（故障）發(fā)生時(shí)間（年月日并要精確到幾時(shí)幾分幾秒）；表格內(nèi)有現(xiàn)場人員名單、發(fā)生何種事故（故障）、事故（故障）原因解決方法恢復(fù)正常時(shí)間、報(bào)告上級情況、系統(tǒng)工程師處理意見、領(lǐng)導(dǎo)處理意見。4.3.4.1故障報(bào)告的歸檔

故障報(bào)告表是故障發(fā)生后的第二天以書面形式上交給檔案資料員處理，檔案資料員收到報(bào)告表后分發(fā)給系統(tǒng)工程師、領(lǐng)導(dǎo)批示處理意見，批好的故障表復(fù)印件發(fā)給發(fā)生故障部門。然后檔案室資料員是根據(jù)文件夾里的部門、時(shí)間、編號進(jìn)行歸檔工作。5.0系統(tǒng)保養(yǎng) 5.1系統(tǒng)保養(yǎng)的概念

按高層物業(yè)內(nèi)部不同的專業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)要求，在設(shè)定周期的時(shí)間內(nèi)，對系統(tǒng)內(nèi)設(shè)備的基本單元進(jìn)行技術(shù)保養(yǎng)和清潔衛(wèi)生，確保每一個(gè)單元設(shè)備和系統(tǒng)處在良好的運(yùn)行狀態(tài)。5.2供配電系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目 5.2.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

5.2.1.1檢查各樓層和機(jī)房應(yīng)急燈、疏散指示燈、樓梯燈、前室燈、電房照明。外廣場路燈。

5.2.1.2檢查地下層排風(fēng)機(jī)和送風(fēng)機(jī)運(yùn)行狀況和機(jī)房照明。

5.2.1.3發(fā)電機(jī)：機(jī)身清潔除塵、檢查各螺絲無松動(dòng)、有無漏水漏油、機(jī)油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄電池、啟動(dòng)機(jī)組運(yùn)行十分鐘、停機(jī)后檢查有無漏水漏油。5.2.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目。

5.2.2.1各層配電母線槽接頭：檢測運(yùn)行溫度。

5.2.2.2外立面泛光燈和外墻燈：檢查鎮(zhèn)流器、燈座、燈泡、控制開關(guān)和線路有無損壞、開關(guān)箱清潔除塵。

5.2.2.3噴水池?zé)簦簷z查燈座、燈泡、控制開關(guān)和線路有無損壞、潛水泵運(yùn)行有無異響、更換密封不良燈座和老化電纜、開關(guān)箱清潔除塵。5.2.2.4公共大堂燈、招牌射燈和燈箱：檢查燈座、燈泡、光管、控制開關(guān)和線路有無損壞、開關(guān)箱清潔除塵。

5.2.2.4清潔各層配電房：清潔母線槽表面：檢測運(yùn)行溫度。5.2.2.5高壓配電房：檢查清潔直流屏、電池。

5.2.2.6地下層送風(fēng)機(jī)：檢查電機(jī)風(fēng)機(jī)軸承有無異響，軸承打黃油、清潔風(fēng)機(jī)房和設(shè)備、控制箱清潔除塵。5.2.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

5.2.3.1各層配電房電箱：檢查電源開關(guān)、接觸器、指示燈、轉(zhuǎn)換開關(guān)、按紐、各接線有無損壞和過載過熱。動(dòng)力箱電纜T接口和母線插接箱接口，電源開關(guān)接口有無過載過熱。

5．2.3.2低壓配電房電柜：檢測母排接口、電纜接口、開關(guān)接口運(yùn)行溫度、檢查電容器、避雷器瓷瓶、清掃電柜灰塵。5.2.4維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目。

5.2.4.1變壓器房：緊固各接口螺絲、檢查各接地線情況，清掃變壓器灰塵。5.2.4.2高壓配電房：配電柜除塵、檢查小車接口螺絲、開關(guān)觸頭、二次接線完好、試驗(yàn)開關(guān)分合閘。

5.2.4.3低壓配電房電柜：母排和電纜接口、電容器接口、避雷器瓷瓶連線、熔斷器接口、開關(guān)等接口除塵緊線、試驗(yàn)開關(guān)分合閘。5.2.4.4摟層配電房電源插接開關(guān)箱：除塵緊線。

5.2.4.5各層其他功能的設(shè)備配電房電箱：檢查電源開關(guān)、接觸器、指示燈、轉(zhuǎn)換開關(guān)、按鈕、各連線有無損壞和過載過熱、動(dòng)力箱T接口和總電源開關(guān)接口有無過載過熱、清掃電箱內(nèi)灰塵、接口除塵緊線。5.2.4.6高壓配電房：直流屏電池架除銹油漆。

5.2.4.7發(fā)電機(jī)：控制電箱和開關(guān)電箱接口除塵緊線、機(jī)架除銹油漆、機(jī)座防震彈簧打黃油。

5.2.4.8地下層送風(fēng)機(jī)：檢查調(diào)校風(fēng)機(jī)皮帶，控制箱接口和電支機(jī)接口緊線，測量電機(jī)運(yùn)行電流、設(shè)備除銹油漆。

5.2.4.9建筑物外圍射燈：鐵架、線管除銹油漆。5.2.4.10天面尖燈頂燈和射燈：鐵架、線管除銹油漆。5.2.4.11外圍噴水池?zé)簦洪_關(guān)箱緊線、消防接合器除銹油漆。5.3消防系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目 5.3.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

5.3.1.1消防栓泵和噴淋泵：手/自動(dòng)運(yùn)行、消防中心啟動(dòng)、返回信號、記錄啟/停壓力、主備電源投入。

5.3.1.2濕式報(bào)警閥：響水力警鈴、報(bào)警返回信號、記錄壓力。

5.3.1.3加壓排煙風(fēng)機(jī)：手動(dòng)運(yùn)行、消防中心啟動(dòng)、返回信號、機(jī)前風(fēng)閥自動(dòng)開啟、主備電源投入。

5.3.1.4減壓閥和雨淋閥：檢查記錄上端、下端壓力，調(diào)校偏差的下端壓力。5.3.1.5各層手動(dòng)報(bào)警按鈕和消防箱封條和配置：檢查報(bào)警按鈕玻璃、消防箱封條、無封條消防箱配置并補(bǔ)齊貼封條。

5.3.1.6防火卷閘：手動(dòng)運(yùn)行下降上升、消防中心啟動(dòng)下降、下降返回信號、運(yùn)行狀況。

5.3.1.7 BTN氣體滅系統(tǒng)：檢查電源指示、系統(tǒng)運(yùn)行、氣瓶壓力。5.3.1.8消防主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜和廣播柜：自動(dòng)檢測、列表打印檢查和記錄被封閉煙感號碼和原因、測試按鈕燈和信號燈、測試嘜克風(fēng)、備用電源測試。5.3.1.9濾毒室人力風(fēng)機(jī)：人力和電動(dòng)啟動(dòng)風(fēng)機(jī)運(yùn)行狀況 5.3.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

5.3.2.1消防栓泵和噴淋泵：控制電箱檢查和清潔除塵、清潔水泵設(shè)備。主泵故障自動(dòng)轉(zhuǎn)換。

5.3.2.2 加壓排煙風(fēng)機(jī)：控制電箱檢查和清潔除塵、機(jī)前風(fēng)閥加潤滑油、清潔風(fēng)機(jī)房和設(shè)備。

5.3.2.3 BTN氣體滅系統(tǒng)、減壓閥房和煤氣房：清潔BTN房和設(shè)備衛(wèi)生。5.3.2.4防火卷閘：控制電箱檢查和清潔除塵、卷閘電機(jī)清潔除塵、檢查運(yùn)行有無異響、調(diào)校限位位置。

5.3.2.5濾毒室人力風(fēng)機(jī)：控制電箱檢查和清潔除塵、清潔機(jī)房和設(shè)備。5.3.2.6消防中心設(shè)備：控制柜檢查和清潔除塵、清潔設(shè)備衛(wèi)生。5.3.3 半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

5.3.3.1 BTN氣體滅系統(tǒng)模擬測試：控制電箱清潔除塵、1區(qū)報(bào)警響警鐘、2區(qū)報(bào)警響警笛亮閃燈、延時(shí)燈亮及延時(shí)間啟動(dòng)、易熔片信號燈亮、瓶頭閥動(dòng)作、主機(jī)模擬盤顯示、消防中心顯示、備用電池手動(dòng)試驗(yàn)、煙感開路故障測試。

5.3.3.2 各層端子箱：控制電箱檢查和清潔除塵。

5.3.3.3消防栓泵和噴淋泵、加壓排煙風(fēng)機(jī)和濾毒室人力風(fēng)機(jī)：軸承加潤滑油、打黃油、檢查軸承運(yùn)行有無異響。5.3.3.4設(shè)備層消防閘閥螺桿打黃油。

5.3.3.5消防指令電梯回降：消防中心控制電梯已回降。

5.3.3.6 各層送風(fēng)排煙閥和防火閥：消防中心控制打開、返回信號。5.3.3.7 各層送風(fēng)排煙閥和防火閥：加油潤滑。

5.3.3.8聯(lián)動(dòng)部分功能測試：各層停非消防電、報(bào)警按鈕、警鈴、消防電話和消防廣播。檢測備用電源。

5.3.3.9消防栓試驗(yàn)、感煙、感溫探測器抽查測試：測試探測器、消防噴淋管末端排水。觀察消防中心返回信號。

5.3.3.10消防管井：檢查管井管道、打掃衛(wèi)生。5.3.3.11自動(dòng)報(bào)警主機(jī)的自檢，檢測市電、備用電情況。5.3.4維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

5.3.4.1 各層送風(fēng)排煙閥和防火閥：加油潤滑。

5.3.4.2 各層消防栓箱：箱內(nèi)清潔除塵，卷盤排水試壓。水帶腐爛程度，接扣、水槍、閘閥完好。

5.3.4.3消防栓泵和噴淋泵：控制箱接線口緊線、電機(jī)緊線檢測運(yùn)行電流、檢測絕緣電阻，水泵密封處理。

5.3.4.4加壓排煙風(fēng)機(jī)：控制箱接線口緊線、電機(jī)緊線檢測運(yùn)行電流、檢測絕緣電阻、檢查調(diào)校皮帶。

5.3.4.5 BTN氣體滅系統(tǒng)：控制箱接線口緊線。主機(jī)測試。檢查市電、備用電。

5.3.4.6防火卷閘：控制箱接線口緊線、卷閘電機(jī)接口緊線、調(diào)校鏈條 加潤滑油。

5.3.4.7 各層端子箱：控制電箱檢查線路、緊線。

5.3.4.8 消防中心設(shè)備：控制柜檢查、緊線。檢查各種指示燈、按扭。5.3.4.9 消防栓泵和噴淋泵、消防設(shè)備減壓閥：清洗Ｙ隔濾網(wǎng)。5.4中控維護(hù)BAS、CCTV、綜合布線系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目 5.4.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

5.4.1.1自控電腦：檢查打印機(jī)、UPS電源、網(wǎng)卡接口、線路、清潔除塵。5.4.1.2模擬屏：檢查指示燈、穩(wěn)壓電源、點(diǎn)陣模塊線路、風(fēng)鳴器、清潔除塵。

5.4.1.3 CCTV矩陣切換器：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.4 NCU網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)換器：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.5 CCTV穩(wěn)壓電源：檢查電源線路接口、清潔除塵。5.4.1.6 四像分屏器：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.7 監(jiān)視屏：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.8 錄象機(jī)：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.2 季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

5.4.2.1電梯轎箱攝像頭：檢查線路接口、除塵、調(diào)校。5.4.3 半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

5.4.3.1監(jiān)控室設(shè)備：全面檢查和除塵緊線（電腦、模擬屏、CCTV矩陣切換器、NCU網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)換器、CCTV穩(wěn)壓電源、四像分屏器、監(jiān)視屏、錄像機(jī)）。5.4.3.2電梯轎箱監(jiān)控箱：檢查線路、除塵。5.4.4維護(hù)保養(yǎng) 5.4.4.1電腦：備份數(shù)據(jù)。

5.4.4.2各層紅外線報(bào)警感應(yīng)器：檢查線路；檢查距離、微波和紅外感應(yīng)力；清潔除塵。

5.4.4.3樓層的自控控制箱：檢查各類開關(guān)、接觸器、繼電器、線路絕緣情況；緊線、清潔除塵。

5.4.4.4 各樓層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)電動(dòng)閥：檢查電源線路、調(diào)校定位；檢修閥芯漏水。

5.4.4.5 各樓層層間總閥：檢查線路、開關(guān)一次。

3.4.4.6 各樓層DDC自控盤：檢查線路、接口、繼電器、基本模塊、擴(kuò)展模塊變壓器；清潔除塵。

5.4.4.7送風(fēng)和回水探頭；主機(jī)房進(jìn)水和出水探頭：檢查線路、接口。5.4.4.8送風(fēng)、回風(fēng)和回水探頭：檢查線路、接口。

5.4.4.9 CCTV攝像槍：檢查線路接口、調(diào)整涉嫌槍焦距定位、清潔除塵。5.4.4.10監(jiān)控室CCTV穩(wěn)壓電源： 檢查內(nèi)部線路接口、檢測功能運(yùn)行狀況、全面清潔除塵。

5.4.4.11紅外線報(bào)警感應(yīng)器電源箱：檢查線路、電源變壓器、5.5 空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)項(xiàng)目 5.5.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

5.5.1.1各層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)房：檢查機(jī)房照明、風(fēng)機(jī)運(yùn)行狀況、清洗塵網(wǎng)、清理排水溝地漏。

5.5.1.2各層排風(fēng)機(jī)：檢查風(fēng)機(jī)運(yùn)行狀況。5.5.1.3空調(diào)機(jī)房送風(fēng)和排風(fēng)機(jī)：檢查運(yùn)行狀況。

5.5.1.4空調(diào)機(jī)房和電房：檢查機(jī)房電房照明、檢查電源電壓電流、打

掃衛(wèi)生。

5.5.1.5檢查冷凍管井管道：有無漏水、銹蝕。5.5.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目。

5.5.2.1主機(jī)房和機(jī)房：電機(jī)水泵軸承打黃油、檢查軸承運(yùn)行有無異響。5.5.2.2空調(diào)主機(jī)機(jī)房送風(fēng)機(jī)和排風(fēng)機(jī)：檢查電機(jī)風(fēng)機(jī)軸承有無異響、軸承打黃油

5.5.2.3冷卻塔：冷卻塔更換軸鏈黃油、連桿軸承打黃油、檢查軸承運(yùn)行有無異響。

5.5.2.4 各層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)房：新風(fēng)機(jī)(風(fēng)柜)打黃油、檢查軸承運(yùn)行有無異響、清潔新風(fēng)機(jī)(風(fēng)柜)房。

5.5.2.5 各層公共盤管風(fēng)機(jī)：檢查風(fēng)口、電動(dòng)閥、清洗塵網(wǎng)。5.5.2.6 租戶房間盤管風(fēng)機(jī)：清洗塵網(wǎng)。

5.5.2.7 主機(jī)房、機(jī)房：清潔管道機(jī)房、電柜電箱清潔除塵。

5.5.2.8主機(jī)房電房：電柜清潔除塵、檢測電纜接口運(yùn)行溫度、檢測開關(guān)接口運(yùn)行溫度。

第三篇：寫字樓標(biāo)準(zhǔn)

名家專欄 : 辦公樓宇結(jié)構(gòu)分類及分類標(biāo)準(zhǔn)的研究[20040216]

發(fā)布者 Ivy 在 2004-02-12 13:35:32(1745 閱讀過)

辦公樓宇結(jié)構(gòu)分類及分類標(biāo)準(zhǔn)的研究

目前，社會(huì)上對辦公用房物業(yè)檔次的看法并不完全一樣，業(yè)內(nèi)或政府管理部門目前也沒有評定辦公樓分級的客觀依據(jù)和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。其實(shí)，辦公用房的分類及標(biāo)準(zhǔn)對于我們進(jìn)行物業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的結(jié)構(gòu)性分析、項(xiàng)目投資決策、市場營銷、物業(yè)管理和統(tǒng)計(jì)工作都是至關(guān)重要的。如果缺乏一個(gè)客觀的分類標(biāo)準(zhǔn)，往往會(huì)在工作中帶有很大的主觀性和盲目性，進(jìn)而造成決策和判斷上的偏差。因此，進(jìn)一步加強(qiáng)對辦公用房結(jié)構(gòu)分類

及分類標(biāo)準(zhǔn)的研究無疑具有重要現(xiàn)實(shí)意義。

一、辦公物業(yè)的分類

辦公樓是從事生產(chǎn)、經(jīng)營、咨詢、服務(wù)等管理人員(白領(lǐng))辦公的場所，它屬于生產(chǎn)經(jīng)營資料的范疇。

從辦公樓宇物業(yè)形態(tài)的發(fā)展變化過程來看，可分如下階段：

1、傳統(tǒng)辦公樓

兩大特點(diǎn)：立足于自然通風(fēng)和采光，以小空間為單位，排列組合而成。

這一類辦公樓起始于底層或多層磚混結(jié)構(gòu)，較小的開間和進(jìn)深尺寸。如：3.6—4.0米的開間、5—8米的進(jìn)深等，層高一般也在3.6米左右。

建筑向高處發(fā)展以后，產(chǎn)生了鋼筋混凝土的框架結(jié)構(gòu)，但是使用空間仍按傳統(tǒng)的模式，仍屬于傳統(tǒng)辦

公樓的一種。

傳統(tǒng)辦公室的優(yōu)點(diǎn)：私密性強(qiáng)，工作者可自行控制工作環(huán)境(燈、百頁窗、家具布置等)。

傳統(tǒng)辦公室的不足之處：空間利用率低，缺乏靈活性。

2、早期的現(xiàn)代辦公樓

特點(diǎn)：大空間。

這種模式的積極意義是：追求實(shí)效。

這種模式的消極之處是：機(jī)器化的辦公環(huán)境，非人性化的工作方式。

3、后期的現(xiàn)代辦公樓

特點(diǎn)：富有人情味的辦公環(huán)境及優(yōu)雅的周圍環(huán)境，帶有綠化的內(nèi)庭院或中庭。例如，上海的虹橋商務(wù)

大廈。

景觀辦公室：大空間中靈活布局，有適當(dāng)?shù)男菹⒖臻g，用靈活隔斷和綠化來保證私密性，地板、天棚

均有吸音處理等。

4、智能化辦公樓

20世紀(jì)1970-1980年代，隨著信息時(shí)代的到來，世界上出現(xiàn)了一批舉世公認(rèn)的智能建筑，其中絕大部

分是辦公樓；20世紀(jì)1990年代，我國開始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大廈。

智能化辦公樓發(fā)展迅速，繼3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成為 21世紀(jì)辦公建

筑發(fā)展的趨勢。

而從辦公樓宇自身的品質(zhì)類別來看，可分為如下四類：

第一類，為近年設(shè)計(jì)建造的智能化辦公樓。這類大樓一般立面新穎，氣派壯觀，內(nèi)部布局比較合理，講究功能到位，智能化功能達(dá)到3A以上，設(shè)備設(shè)施比較豪華，特別在安保、通訊、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等方面考

慮較為周全。

第二類，是1990年代初設(shè)計(jì)，近年投入營運(yùn)的現(xiàn)代化辦公大樓。這類大樓裝有中央空調(diào)及保安、消防設(shè)備，各類設(shè)施比較先進(jìn)，物業(yè)管理比較到位，智能化功能在3A及3A以下，部分大樓為公寓辦公樓

設(shè)計(jì)，功能布局不盡合理。

第三類，是不帶中央空調(diào)的辦公大樓。這類大樓設(shè)備一般，尤其在通訊、設(shè)施的配置上與目前的互聯(lián)

網(wǎng)通訊有一定差距，且內(nèi)部布局大多采用公寓式布局。

第四類，是廠房或其它用途物業(yè)改建的辦公用房，一般而言，內(nèi)部設(shè)施比較簡易，目前，該類物業(yè)的比例呈下降趨勢。

從以上辦公用房物業(yè)形態(tài)以及自身品質(zhì)的演化看，是經(jīng)歷從低級、中級到高級，從落后、比較落后到先進(jìn)的過程。而就現(xiàn)階段而言，辦公物業(yè)由于品質(zhì)檔次、規(guī)模檔次、智能化程度、配套服務(wù)、管理水平存在的差異而在辦公物業(yè)市場上形成的高檔、中檔、低檔物業(yè)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)是客觀存在的。以下，我們分別以建筑面積、裝飾情況、配套設(shè)施、設(shè)備情況、客戶情況、區(qū)位交通、智能化程度、物業(yè)服務(wù)等指標(biāo)來對結(jié)

構(gòu)層次進(jìn)行界定和探討。

二、辦公樓物業(yè)檔次劃分標(biāo)準(zhǔn)的研究

就我國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(yè)(甲級寫字樓)、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)。而高檔物業(yè)又可細(xì)分為兩個(gè)部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標(biāo)準(zhǔn)相符，甲級是按照本地市場現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱謂。由于寫字樓物業(yè)在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)通常是基于每個(gè)市場上的相對質(zhì)量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。

對于超大城市(如北京、上海)，筆者以為，在辦公物業(yè)劃分時(shí)除要一般考慮樓宇品質(zhì)外，還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(CBD布局)的因素，具體來說物業(yè)等級和等級標(biāo)準(zhǔn)可作如下的劃分和界定：

1、頂級物業(yè)(國際寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達(dá)到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地

板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。

①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應(yīng)為大理石或高級墻紙或高級漆，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置

進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、T0T0等等。

②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務(wù)會(huì)餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設(shè)施，其

它如公園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和圖書館。

③電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設(shè)施先進(jìn)并對乘客和商品進(jìn)行分區(qū)。

④設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。

(2)建筑規(guī)模：超過50000平方米。

(3)客戶進(jìn)駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內(nèi)外大公司、財(cái)團(tuán)。

(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時(shí)的維護(hù)

維修及保安服務(wù)。

(5)交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直

達(dá)。

(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)。

(7)智能化：3A～5A

(8)開發(fā)商的背景：經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚。在項(xiàng)目開發(fā)的早期年份具有財(cái)務(wù)彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗(yàn)，這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經(jīng)營

成功經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)國有企業(yè)。

2、高檔物業(yè)(甲級寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能

力能與新建成的辦公樓建筑媲美。

①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應(yīng)為高級墻紙或高級漆(如立邦漆等)，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、TOT0等等。

②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。

③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。

(2)建筑規(guī)模：1—5萬平米。

(3)客戶進(jìn)駐：有知名的國內(nèi)外大公司，客戶大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理

等方面的業(yè)務(wù)。

(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務(wù)包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。

(5)交通便利：有多種交通工具直達(dá)。

(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)。

(7)智能化：3A及3A以上。

3、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能

不是最先進(jìn)(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高級漆，有吊頂；公

共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，墻面刷白；衛(wèi)生間采用合資或國產(chǎn)中高檔潔具等。

②配套設(shè)施：有專用地上、地下停車場。

③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：有中央空調(diào)系統(tǒng)；無樓宇自控；有安全報(bào)警；無綜合布線。

(2)建筑規(guī)模：無限制。

(3)客戶進(jìn)駐：客戶多為國內(nèi)的中小公司，從事銷售代理、產(chǎn)品研發(fā)。

(4)物業(yè)服務(wù)：有物業(yè)公司服務(wù)。

(5)交通便利：有交通線路到達(dá)，交通較方便。

(6)所屬區(qū)位：副都心或較好的城區(qū)位置。

4、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建

筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。

①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用涂料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛(wèi)生間采用普通國產(chǎn)

潔具。

②配套設(shè)施：無。

③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：分體空調(diào)；無樓宇自控；無安全報(bào)警；無綜合布線。

(2)規(guī)模：無限制。

(3)客戶進(jìn)駐：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業(yè)務(wù)。

(4)物業(yè)服務(wù)：可有一般性的物業(yè)服務(wù)如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。

(5)交通便利：有交通線路到達(dá)。

(6)所屬區(qū)位：一般城區(qū)位置。

摘 自：上 海 房 地 產(chǎn) 市 場 報(bào) 告

第四篇：寫字樓裝修要點(diǎn)

寫字樓裝修要點(diǎn)

寫字樓裝修在裝修項(xiàng)目里面是個(gè)非常專業(yè)的話題，它裝修與其他專賣店裝修有著明顯的區(qū)別。它涉及到各種細(xì)節(jié)問題，這些問題都被人所忽略。

在發(fā)展迅速的都市，裝飾風(fēng)格追求年輕，時(shí)尚，富有個(gè)性。追求獨(dú)特的同時(shí)寫字樓施工中要注意的細(xì)節(jié)有很多，例如涂料的粉刷、網(wǎng)絡(luò)布線等等，每個(gè)細(xì)節(jié)處理的不好都會(huì)給整體的裝修帶來影響，假如涂料粉刷的時(shí)候馬虎的話，會(huì)造成色彩上有極大差距，給最終效果帶來影響；在網(wǎng)絡(luò)布線的時(shí)候，開槽如果操作不慎也會(huì)帶來安全隱患。這些裝修施工的不規(guī)范影響到裝飾效果可能是其次，但寫字樓施工如果給客戶帶來安全隱患的話，就非?？膳铝?，我們可能在這一篇文章中很難一一說明，今天墨戈小編就寫字樓施工和大家分享一下，幫助大家了解更多，因?yàn)槟戤吋釉谵k公室裝修這一領(lǐng)域做得很好，并得到一致的好評。所以小編在這方面了解得較為透徹。

首先，寫字樓地面可能會(huì)不平整，在一定系數(shù)上的不平整的話需要進(jìn)行找平處理，那么，地面找平需要做好地面基地的工作；然后用水泥砂漿找平，只有當(dāng)水泥干透后才能在地面上進(jìn)行施工，很多的施工人員可能會(huì)很趕工期，在水泥未完全干透的時(shí)候進(jìn)行施工會(huì)造成地面更加不平。

其次，在寫字樓地面布線的時(shí)候要注意開槽不能隨意，要事先規(guī)劃好管線的走位，不能隨意開槽，盡量減少開槽的尺寸，在開槽的時(shí)不能魯莽，要注意保護(hù)樓板，否則寫字樓的安全就令人擔(dān)憂了，這些操作最好是在裝修施工隊(duì)長的監(jiān)督下完成。

最后，地面上鋪設(shè)地磚、瓷磚的時(shí)候，瓷磚不可以直接的鋪設(shè)在石灰砂漿、石灰膏、麻刀石灰漿和乳膠漆的表面上，我們在此之前要做好地基處理。此后，把基層面上弄干凈后才能鋪設(shè)地磚或瓷磚，并且要在瓷磚和低級之間采用一些粘合材料進(jìn)行很好的結(jié)合，在這樣的過程中，我們使用的水泥材料、粘合材料等都要符合規(guī)定，在材料使用量上要符合標(biāo)準(zhǔn)，不可以隨意操作。

同時(shí)墨戈小編覺得通常設(shè)計(jì)師都會(huì)有一個(gè)裝修誤區(qū)，那就是走廊的設(shè)計(jì)。在寫字樓裝修中，走廊設(shè)計(jì)是重要環(huán)節(jié)。隨著居室的面積不斷增大，很多的寫字樓有著或長或短的走廊，但無論怎樣，走廊給人的第一感覺就不能是壓抑。走廊不能放過多的雜物或者是大件物品令本來不是很寬闊的走廊變得更狹窄。試想一下，如果走廊阻礙了客戶通行，那么誰也感到不爽。走廊的飾品要精而簡，不能讓飾品成為了阻礙走廊的物品。還有的是燈光問題，燈光是絕對不能過于暗，同時(shí)也要根據(jù)陽光光線的照射來設(shè)計(jì)照明。光亮的走廊給人的感覺是精神奕奕而不是心情暗淡的樣子。

如果沒一次裝修都注意這些問題，小編深信每一個(gè)理想的藍(lán)圖都會(huì)得到實(shí)現(xiàn)。

第五篇：裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)(寫字樓部分)

裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)（寫字樓部分）

一、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

總用地面積：3.5公頃 總建筑面積：241431.43平米 其中地上：166752.43平米

地下：74679平米 容積率：4.76

綠地率：30.04%（和住宅區(qū)統(tǒng)一計(jì)算）車位：1352輛 其中地上：30輛

地下：1322輛

可售/租面積：177794.8平米(不含車位)其中地上：169332.5平米 其中寫字樓：122342.5平米

酒店：16316.41平米 商業(yè)：25162.99平米 會(huì)所：5510.6平米

其中地下（商業(yè)）：8462.3平米(不含車位)

二、建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

1、建筑類別：一類高層建筑

2、耐火等級：一級

3、抗震設(shè)防烈度：8度

4、結(jié)構(gòu)類型：框架-筒體。

5、首層層高:5.5米

二層層高:5米

大堂含首層和二層, 層高共:10.5米 三層層高:5米 標(biāo)準(zhǔn)層層高:3.95米

三、外裝修：玻璃幕墻、石材幕墻、鋁板幕墻。

▽ 玻璃幕墻:透明LOW-E低反射膜中空玻璃8MM鋼化+12A+8MM鋼化。玻璃選用知名品牌上?！捌柦痤D”。鋁型材為隔熱斷橋型材，選用知名品牌“亞鋁”。五金配件選用國際知名品牌“諾托”。密封膠選用國際知名品牌“GE”。隔熱條材料采用進(jìn)口纖維增強(qiáng)聚酰胺66（PA66）。

▽石材幕墻：優(yōu)質(zhì)高檔花崗巖。

▽鋁板幕墻：優(yōu)質(zhì)高檔鋁單板，知名品牌“博林特”。施工單位:沈陽遠(yuǎn)大鋁業(yè)工程有限公司

四、公共區(qū)域室內(nèi)裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) ▽首層大堂: 墻面： 高檔石材墻面及玻璃幕墻，局部木飾面。地面： 高檔石材。天花板：現(xiàn)代高檔藝術(shù)吊頂。門： 鋼化玻璃門。

▽首層電梯廳：墻面：高檔石材。

地面：高檔石材。

天花板：現(xiàn)代高檔藝術(shù)吊頂。燈具：高檔燈飾。▽標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳：墻面：高檔墻磚。

地面：高檔石材。

天花板：現(xiàn)代高檔藝術(shù)吊頂。

燈具：高檔燈飾。

▽標(biāo)準(zhǔn)層公共走廊：墻面：高檔涂料。

地面：高檔低噪音優(yōu)質(zhì)耐磨地毯。

天花板：現(xiàn)代高檔藝術(shù)吊頂。

燈具：高檔燈飾。▽衛(wèi)生間：墻面：高檔墻磚。

地面：高檔防滑地磚。

天花板：優(yōu)質(zhì)金屬板吊頂。▽樓梯間：地面：砼地面 ▽地下室；地面：砼地面、地板漆

墻面：高檔涂料。

五、系統(tǒng)配置和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)

▽空調(diào)系統(tǒng)：

冷源：電制冷冷水機(jī)組。1號樓有獨(dú)立的冷水機(jī)房。

熱源：市政供熱。南區(qū)共用一個(gè)熱交換站，1號樓為獨(dú)立系統(tǒng)?？照{(diào)系統(tǒng)型式：風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)。

設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：1）冷水機(jī)組：國際知名品牌“麥克威爾”。

2）空調(diào)器、新風(fēng)機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤管：國際知名品牌“約

克”。

3）冷卻塔：知名品牌“馬利”。

4）風(fēng)機(jī)：空調(diào)系統(tǒng)風(fēng)機(jī)選用國際知名品牌。其它風(fēng)機(jī)

選用知名優(yōu)質(zhì)品牌“上風(fēng)高科”。

5）閥門：電動(dòng)閥、平衡閥為國際知名品牌江森。

銅閥門為國產(chǎn)知名優(yōu)質(zhì)品牌。

蝶閥均為鑄鋼閥體，四氟密封。6）水泵：國際知名品牌。▽給排水系統(tǒng)：1）變頻供水系統(tǒng)。

2）24小時(shí)熱水。AO史密斯電熱水器或同檔次。

3）下水管為無噪音柔性接口鑄鐵管材。

4）潔具和五金：國際知名品牌“美標(biāo)”或同檔次。

5）自動(dòng)感應(yīng)式洗面盆龍頭、小便沖洗閥、烘手器。

6）開水茶爐：辦公層預(yù)留條件（上下水及配電）。7）行政衛(wèi)生間:辦公層預(yù)留立管條件。

5）閥門：電動(dòng)閥、平衡閥為國際知名品牌江森。銅閥門為國產(chǎn)知名優(yōu)質(zhì)品牌。

6）水泵：生活給水泵：國際知名品牌。▽供電系統(tǒng)：兩路10KV高壓電源供電。

1號樓供電局直供。▽火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)（Automatic Fire Alarm

System）：產(chǎn)品選用知名品牌。

北區(qū)設(shè)總消防控制室。1號樓設(shè)消防分控室。▽安防系統(tǒng)(Security and Protection System)：

1)電視監(jiān)控系統(tǒng)。2)巡更系統(tǒng)。3)停車庫管理系統(tǒng)。

▽通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)(Communication Automation System)：

1)移動(dòng)通信覆蓋系統(tǒng)。

2)有線電視接收系統(tǒng)（含閉路電視系統(tǒng)）。3)預(yù)留衛(wèi)星通信系統(tǒng)。4)預(yù)留會(huì)議電視系統(tǒng)。5)公共廣播系統(tǒng)。

6)綜合布線系統(tǒng)：辦公區(qū)按6—10平方米為一個(gè)工作 區(qū)計(jì)算。每個(gè)工作區(qū)設(shè)置一個(gè)雙孔信息點(diǎn),一個(gè)信息 點(diǎn)用于語音傳輸，一個(gè)信息點(diǎn)用于數(shù)據(jù)傳輸。信息點(diǎn) 設(shè)置于每層公共部分的多功能箱內(nèi)。

7）設(shè)置獨(dú)立的電話機(jī)房。由電信模塊局直接提供。

▽樓宇自動(dòng)化控制系統(tǒng)（Building Automation System）：選用國際知名品牌“霍尼威爾”或同檔次。

▽智能化系統(tǒng)集成(System Integration)：選用國際知名品牌“霍尼威爾”或同檔次。▽電梯

乘客電梯為進(jìn)口電梯。

設(shè)計(jì)工程部

2006-4-20