某縣非住宅改建租賃住房操作辦法（試行）

為有效盤活我縣閑置和低效商業(yè)、辦公、工業(yè)等非住宅用房，支持和規(guī)范非住宅改建為租賃住房行為，切實增加租賃住房有效供給，優(yōu)化租賃住房供應結(jié)構(gòu)，有效解決職住平衡問題，促進住房租賃市場健康發(fā)展，根據(jù)《某市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（甬政發(fā)辦〔2022〕8號）和《某市關(guān)于非住宅改建租賃住房的指導意見（試行）》（甬建發(fā)〔2022〕53號）等文件精神，結(jié)合我縣實際，制定本辦法。

一、改建條件

（一）改建項目應符合縣域功能定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、安全條件等要求，改建后能進一步優(yōu)化空間布局、推動職住平衡。

（二）改建建筑應為某縣行政縣域內(nèi)不動產(chǎn)權(quán)證登記用途為商業(yè)、辦公、工業(yè)等非居住類型，且未列入征收計劃的存量閑置建筑，一般為申請改建主體自有產(chǎn)權(quán)。

（三）改建房屋不存在查封登記、異議登記等限制交易的情形；

存在抵押登記等他項權(quán)力的，應取得所有他項權(quán)利人的書面同意。改建項目對相鄰土地、建筑物造成影響或影響相關(guān)利害關(guān)系人合法權(quán)益的，應征得相鄰土地、建筑物產(chǎn)權(quán)人或相關(guān)利害關(guān)系人書面同意。

（四）工業(yè)類建筑應以整棟為基本改建單位，其它非工業(yè)類建筑不能以整棟改建的，改建部分應為相對集中的連續(xù)樓層。

非住宅改建后的規(guī)模應不少于50套（間）且建筑面積不少于2000平方米。

（五）申請改建的非住宅項目不改變原有土地性質(zhì)和使用年限，如遇土地或房屋征收等情形，應按照原確權(quán)用途予以執(zhí)行。

改建項目不得分拆轉(zhuǎn)讓、分拆抵押、分割出售。涉及轉(zhuǎn)讓、抵押等處置的，應符合不動產(chǎn)登記的相關(guān)要求。

（六）改建租賃住房的運營管理應遵守某市租賃住房有關(guān)規(guī)定，并納入市住房租賃監(jiān)管服務平臺統(tǒng)一管理。

（七）負面清單：違法違章建筑，改建后不能滿足結(jié)構(gòu)安全和消防安全的建筑，不符合生態(tài)環(huán)境“三線一單”管控的建筑，以及土地性質(zhì)為三類工業(yè)用地和三類物流倉儲用地的建筑，不得改建為租賃住房。

二、改建標準

（一）結(jié)構(gòu)和消防安全。

改建前，改建主體應委托具有資質(zhì)的第三方專業(yè)鑒定機構(gòu)對房屋結(jié)構(gòu)主體開展房屋可靠性鑒定。改建主體應委托原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位進行改建設計（含消防），并辦理施工圖設計審查。改建過程中不得擅自變動房屋建筑主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)。

（二）戶型面積標準。

改建項目的戶型標準，總體應由建設主體根據(jù)項目定位和市場需求在方案設計時自行確定?？紤]到其租賃住房用途，單套（間）戶型建筑面積原則上應控制在70平方米以內(nèi)（含）。

（三）技術(shù)標準。

改建項目的設計、建設應符合國家相關(guān)規(guī)范。

（四）衛(wèi)生環(huán)保。

改建后的租賃住房應當具備良好的衛(wèi)生、通風、采光、給排水等居住條件，并符合環(huán)保、衛(wèi)生等部門的相關(guān)要求。改建后的項目應符合城管部門關(guān)于雨污分流的相關(guān)要求。改建后的租賃住房在首次出租前，應當取得第三方專業(yè)檢測機構(gòu)出具的空氣質(zhì)量檢測合格報告。

（五）期限要求。

改建后的租賃住房項目運營期不少于8年且首次審批年限不超過12年。期限屆滿后可按有關(guān)規(guī)定申請辦理延期手續(xù)，未申請延期或申請未獲批準的，應當恢復原房屋用途。

（六）管理規(guī)范。

非住宅項目改建完成后，應及時將項目相關(guān)信息錄入市住房租賃監(jiān)管服務平臺。改建項目出租應符合某市住房租賃管理規(guī)定，除未成年人外，居住人員人均租住房屋建筑面積不得低于10平方米。房屋出租后，出租人應在出租之日起3個工作日內(nèi)辦理租賃合同網(wǎng)簽備案，并同時向?qū)俚毓膊块T申報出租房和租住人員信息。改建后的租賃住房項目應實施統(tǒng)一的物業(yè)化管理。

三、改建流程

（一）提出申請。

改建主體應為房屋所有權(quán)人或受房屋所有權(quán)人委托、已在市住房租賃監(jiān)管服務平臺備案的專業(yè)化租賃運營機構(gòu)。改建主體向?qū)俚芈?lián)合審批小組遞交改建申請材料（附件1），提出改建申請。

（二）聯(lián)合會審。

聯(lián)合審批小組在收到改建主體提供的申請材料后應及時召開聯(lián)席會議對改建項目進行聯(lián)合審批。初審同意的組織批前公示，經(jīng)批前公示無異議的，聯(lián)合審批小組出具同意納入改建租賃住房的審批意見。

（三）施工許可。

改建主體應當根據(jù)聯(lián)合審批意見實施改建，并辦理建筑工程施工許可手續(xù)（工程安全質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)）。

（四）竣工驗收。

工程建設項目具備竣工驗收條件后，改建單位組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位按規(guī)定進行竣工驗收；按規(guī)定辦理消防驗收、備案抽查；按規(guī)定辦理竣工驗收備案,并向聯(lián)合審批小組申請聯(lián)合檢查。

本辦法印發(fā)前已完成改建但未辦理相應審批手續(xù)的項目，對供需適配且滿足相關(guān)要求的，可向?qū)俚芈?lián)合審批小組遞交改建申請材料（附件1），補辦相應審批手續(xù)。審批通過的，聯(lián)合審批小組應組織聯(lián)合檢查。對不滿足相關(guān)要求的，應責令其整改；逾期不整改或整改后仍不符合要求的，應停止出租運營并在規(guī)定期限內(nèi)恢復原狀。

四、監(jiān)督管理

對提供虛假資料申請改建的、改建后的租賃住房分割銷售轉(zhuǎn)讓和抵押的、“以租代售”的，或者將改建項目用于非租賃住房的，應責令停止運營并限期改正，取消財政補助資格，收回已補助的專項資金等措施，依法依規(guī)開展失信聯(lián)合懲戒；涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)處理。

五、附則

本辦法自2022年9月30日起實施。2023年12月31日前完成審批的項目可按本文件改建。