第一篇：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)物價(jià)上漲的八大措施

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)物價(jià)上漲的八大措施

發(fā)表時(shí)間:2011年04月13日 關(guān)鍵詞:物價(jià)上漲

內(nèi)蒙古-呼和浩特 李文生

087114090 摘要

針對(duì)物價(jià)上漲給物業(yè)管理企業(yè)帶來的影響，本文力圖從八個(gè)方面為企業(yè)降低成本，增加收入，以便更好的進(jìn)行服務(wù)工作。文/李文生

近年物價(jià)不同程度的上揚(yáng)，各地最低工資也紛紛調(diào)高，給用人單位的正常經(jīng)營帶來了很大的壓力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)面對(duì)的是勞動(dòng)力成本的大規(guī)模增加，而應(yīng)當(dāng)收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用卻不可能立刻予以提高。相反的是1997年至2007年社會(huì)最低工資漲幅直線上升，十年來上漲了97.4%，而物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全國卻是直線下降，兩者差距越拉越大，企業(yè)的合法經(jīng)營變得越來越困難。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為勞動(dòng)密集型企業(yè)，最大的支出在于人員工資，工資支出可占到物業(yè)費(fèi)收入的60%以上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)前的形勢(shì)極為嚴(yán)峻，甚至到了生死存亡的邊緣。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何化解這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就顯得尤為重要和迫切。筆者通過多年來對(duì)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營的了解，認(rèn)為可以采取以下八個(gè)措施對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行化解和防范：

一、開拓特約服務(wù)和配套服務(wù)

目前由于絕大多數(shù)的物業(yè)管理服務(wù)處于低水平層次運(yùn)行，因此服務(wù)內(nèi)容較為單一，多數(shù)公司處于傳統(tǒng)的服務(wù)項(xiàng)目中。物業(yè)管理服務(wù)不僅包括對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序活動(dòng)的公共性物業(yè)管理服務(wù)，還包括內(nèi)容豐富多彩的特約服務(wù)和配套服務(wù)，所謂物業(yè)管理特約服務(wù)是指具有物業(yè)管理服務(wù)性質(zhì)并采用物業(yè)管理核算方式但超出常規(guī)性物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目之外的服務(wù)項(xiàng)目。通常的特約服務(wù)有：戶內(nèi)自用部位和設(shè)備的維修、室內(nèi)保潔、代訂機(jī)票、報(bào)紙等。小區(qū)（大廈）配套服務(wù)是為了充分發(fā)揮物業(yè)的使用和服務(wù)功能而開設(shè)的配套經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目。如文件打印、復(fù)印、停車場(chǎng)管理服務(wù)、受業(yè)主委托代理租賃房屋或場(chǎng)地、商品的批零銷售業(yè)務(wù)、餐飲娛樂服務(wù)業(yè)務(wù)、廣告代理發(fā)布業(yè)務(wù)、電話代辦服務(wù)業(yè)務(wù)、水電氣代收代繳業(yè)務(wù)等等。

無論何種服務(wù)通常都可以是有償?shù)?，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該和業(yè)主就服務(wù)的內(nèi)容、報(bào)酬的數(shù)額、支付方式、支付時(shí)間等作出約定。隨著人民生活水平的不斷提高，人們的消費(fèi)層次也逐漸拉開，需求也各不相同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對(duì)不同業(yè)主的消費(fèi)需求提供不同的服務(wù)，這樣既增加了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入，也通過多種渠道和業(yè)主接觸、了解，進(jìn)一步加深和業(yè)主的感情，以便于服務(wù)工作的開展和進(jìn)行。

二、催收欠費(fèi)

業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)是導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以維持的重要原因。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了合格的服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)該繳納物業(yè)費(fèi)。但目前的情況卻并非如此，有相當(dāng)一部分業(yè)主在僥幸、貪小便宜、心理不平衡等想法的驅(qū)動(dòng)下，以開發(fā)商遺留問題、物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)不符、沒有簽訂物業(yè)服務(wù)合同、社區(qū)共有財(cái)產(chǎn)權(quán)屬、管理、收益不明等種種理由拒絕繳納，能欠就欠，能拖就拖。有的業(yè)主自入住以來就沒有交過物業(yè)費(fèi)，經(jīng)過數(shù)年積累多者可達(dá)到上萬元，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常運(yùn)營形成了極大的負(fù)擔(dān)。在此情況下物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須催收被拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

根據(jù)不同的欠費(fèi)情況和催收階段，針對(duì)不同的欠費(fèi)業(yè)主，催收欠費(fèi)的方法也有所不同，通常有如下幾種：通過業(yè)主委員會(huì)催收、上門向業(yè)主催收、仲裁、訴訟。一般而言在無正當(dāng)理由拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主中，僅選擇典型的欠費(fèi)業(yè)主使用訴訟的催收方法。通過訴訟給這部分欠費(fèi)業(yè)主和其他業(yè)主以警示和教育，讓他們端正對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)識(shí)，拖欠物業(yè)費(fèi)實(shí)質(zhì)上是對(duì)于其他已交費(fèi)業(yè)主權(quán)利的侵害。

三、科學(xué)管理，減少支出

按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，以實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的為例，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括九部分：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是可以通過對(duì)管理的挖潛，減少相關(guān)支出。

理順供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公共事業(yè)單位和園林、綠化、環(huán)衛(wèi)等城市管理部門與小區(qū)物業(yè)管理的銜接關(guān)系，為物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件，減少不合理支出，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。搞清與物業(yè)管理活動(dòng)密切相關(guān)部門和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的權(quán)利和義務(wù)對(duì)于減少支出具有重要的意義。物業(yè)管理?xiàng)l例第五十二條規(guī)定:供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。這些應(yīng)由其他相關(guān)部門支出的費(fèi)用是需要引起物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視的。例如保修期內(nèi)的責(zé)任問題就是一個(gè)很重要的內(nèi)容，建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第四十一條規(guī)定建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因此保修期內(nèi)的建設(shè)工程質(zhì)量維修是不應(yīng)該由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行的，也就意味著這部分的支出是不應(yīng)該從物業(yè)費(fèi)中列支的。如果不了解這方面的規(guī)定進(jìn)行了這些工作，既增加了人員工資的開支，也增加了維護(hù)修理費(fèi)用的開支。

另外，可以根據(jù)企業(yè)自身的情況采取一些減少支出的辦法，例如空調(diào)運(yùn)行根據(jù)每天氣溫的實(shí)際情況進(jìn)行供給調(diào)整，節(jié)約水電費(fèi)；加強(qiáng)設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)工作，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)維修，消除安全隱患，節(jié)約維修費(fèi)；對(duì)低值易耗品制定具體的量化標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)約低值易耗品；完善采購制度，建立專門的采購管理機(jī)構(gòu)保證所購物品質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，最大限度的降低采購成本，大宗物品的采購實(shí)行招投標(biāo)制度；加強(qiáng)對(duì)職工職業(yè)紀(jì)律和職業(yè)道德的教育，杜絕水、電等“跑、冒、滴、漏”浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生。

四、開展物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)，提升物業(yè)服務(wù)檔次，擴(kuò)大收入

擴(kuò)大物業(yè)經(jīng)營規(guī)模、拓展服務(wù)領(lǐng)域、追求規(guī)模效益、走多元化發(fā)展的道路是提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)盈利能力重要的抗風(fēng)險(xiǎn)手段，也是衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營能力強(qiáng)弱的重要標(biāo)志之一。物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有相對(duì)雄厚的各種資源，如專業(yè)技術(shù)人員等，積極開展物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)，為廣大業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及其特物業(yè)管理人提供資本投資管理決策、市場(chǎng)營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營績(jī)效評(píng)估的經(jīng)營服務(wù)，例如物業(yè)費(fèi)及租金的測(cè)算、物業(yè)管理方案的制定、物業(yè)服務(wù)合同及其他相關(guān)合同的起草、修改，物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度應(yīng)急預(yù)案的制定等，都可以作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)收的亮點(diǎn)，同時(shí)也超越了傳統(tǒng)服務(wù)的范圍，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的內(nèi)容上了更高的檔次。

通過對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)研，經(jīng)過充分論證，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)自有的技術(shù)及人力資源，積極開展對(duì)外承接物管業(yè)務(wù)，提供保潔、保安及裝修等服務(wù)工作，將外包項(xiàng)目的收入占物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營收入的比重逐步增加，避免一些經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。打造良好的信譽(yù)及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，打開市場(chǎng)，取得良好的商業(yè)信譽(yù)，努力達(dá)到社會(huì)效益、環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益并重的良性發(fā)展目標(biāo)，增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營的穩(wěn)定性和可靠性，可使企業(yè)的運(yùn)行更加平穩(wěn)。

五、上調(diào)物業(yè)費(fèi)或降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

上調(diào)物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是解決一切問題的基礎(chǔ)，但無論是上調(diào)物業(yè)費(fèi)還是降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都必須召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的上調(diào)是不可避免的，但是難在業(yè)主大會(huì)的召開和表決。降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)可采取如減少清潔衛(wèi)生和保安巡邏的次數(shù)、減少人員開支如壓縮人員編制等、減少用品損耗如清潔用品的維修利用等。但從長遠(yuǎn)來看，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)只是權(quán)宜之計(jì)，不利于物業(yè)管理的持續(xù)進(jìn)行和良好發(fā)展。

六、及時(shí)解除物業(yè)服務(wù)合同

在物權(quán)法出臺(tái)之前社會(huì)各界對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的法律屬性存在著不同的意見，有人認(rèn)為該合同是委托合同，有人認(rèn)為不是。其是否屬于委托合同不僅關(guān)系到應(yīng)該適用的法律，也關(guān)系到合同主體應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利和義務(wù)。物權(quán)法第八十一條明確規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。由此可見，物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主將物業(yè)服務(wù)工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行的委托合同。委托合同的前提條件是委托方與受托方之間相互信任，如果其中一方無意將合同進(jìn)行下去，應(yīng)該允許隨時(shí)解除，因此合同法第四百一十條規(guī)定：委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。因解除合同給對(duì)方造成損失的，除不可歸責(zé)于該當(dāng)事人的事由以外，應(yīng)當(dāng)賠償損失。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在訂立合同時(shí)約定的物業(yè)費(fèi)經(jīng)過若干年后的變化已經(jīng)很難繼續(xù)支撐起正常運(yùn)行，例如水、電等重要生產(chǎn)資料的物價(jià)大幅上漲、人員工資的增長等客觀情況的變化，在這種情況下物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主們提出解除物業(yè)服務(wù)合同，以減少自身的損失。

值得注意的是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照有關(guān)規(guī)定做到依法退出管理區(qū)域，不可以不辭而別，否則給業(yè)主造成的損失要承擔(dān)賠償責(zé)任。在退出時(shí)有兩點(diǎn)最需要注意：

1、及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)做好接收準(zhǔn)備以及新的物業(yè)管理人的選聘；向所在區(qū)域（地）的物業(yè)管理主管部門匯報(bào)，接受其監(jiān)督和指導(dǎo)；告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居民委員會(huì)。

2、做好竣工驗(yàn)收資料、技術(shù)資料、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件、實(shí)施物業(yè)管理期間形成的有關(guān)維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造等的技術(shù)資料、物業(yè)使用、維護(hù)、管理所必需的其他資料、物業(yè)管理辦公用房、清潔用房、儲(chǔ)藏用房、受聘期間用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用購置的資產(chǎn)及物品的移交。

七、請(qǐng)求政府價(jià)格干預(yù)

根據(jù)價(jià)格法的規(guī)定，我國市場(chǎng)中的價(jià)格分為三種：政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，政府對(duì)于某些價(jià)格需要進(jìn)行監(jiān)督，從而保障市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行和發(fā)展。根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第六條的規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”。政府可對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)格進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。價(jià)格法第二十八條規(guī)定：“為適應(yīng)價(jià)格調(diào)控和管理的需要，政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)建立價(jià)格監(jiān)測(cè)制度，對(duì)重要商品、服務(wù)價(jià)格的變動(dòng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)”。在特定情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向政府價(jià)格主管部門提出申請(qǐng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)格進(jìn)行檢測(cè)，給與必要的干涉，以保護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，保障廣大業(yè)主的正常生活秩序。

八、爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠政策

財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于下崗失業(yè)人員再就業(yè)有關(guān)稅收政策問題的通知財(cái)稅[2005]186號(hào)規(guī)定：對(duì)商貿(mào)企業(yè)、服務(wù)型企業(yè)（除廣告業(yè)、房屋中介、典當(dāng)、桑拿、按摩、氧吧外）、勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)企業(yè)中的加工型企業(yè)和街道社區(qū)具有加工性質(zhì)的小型企業(yè)實(shí)體，在新增加的崗位中，當(dāng)年新招用持《再就業(yè)優(yōu)惠證》人員，與其簽訂1年以上期限勞動(dòng)合同并依法繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的，按實(shí)際招用人數(shù)予以定額依次扣減營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和企業(yè)所得稅優(yōu)惠。定額標(biāo)準(zhǔn)為每人每年4000元，可上下浮動(dòng)20％。

目前部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)安置了大批下崗失業(yè)人員，既為國家緩解了就業(yè)的壓力，也為下崗失業(yè)人員的生活提供了一定的物質(zhì)保障。對(duì)于符合以上條件的企業(yè)，可以按照規(guī)定申請(qǐng)減免稅收，增加企業(yè)的利潤。這也給企業(yè)一個(gè)啟示，應(yīng)當(dāng)關(guān)心和學(xué)習(xí)國家政策，充分享受政府對(duì)企業(yè)的保護(hù)。

綜上所述，物業(yè)管理服務(wù)在我國屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)伴隨著物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展而共同成長，共同經(jīng)歷種種坎坷和磨難，這些問題的產(chǎn)生是難免的，但是卻是可以解決的。只有經(jīng)歷了種種艱難困苦，我們的企業(yè)才會(huì)真正的發(fā)展壯大，走向成熟，為繁榮我國的物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)奠定良好的基礎(chǔ)。

第二篇：應(yīng)對(duì)物價(jià)上漲的措施

應(yīng)對(duì)物價(jià)上漲的措施

1．加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控

要實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策。抑制固定資產(chǎn)投資過快增長，加強(qiáng)和規(guī)范新開工項(xiàng)目管理，堅(jiān)決遏制高耗能、高排放和產(chǎn)能過剩行業(yè)擴(kuò)張。綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，嚴(yán)格控制貨幣信貸總量和投放節(jié)奏，加強(qiáng)信貸政策和產(chǎn)業(yè)政策的協(xié)調(diào)配合，引導(dǎo)商業(yè)銀行優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，合理控制中長期貸款增長。繼續(xù)落實(shí)緩解貿(mào)易順差過快增長的各項(xiàng)措施，優(yōu)化進(jìn)出口商品結(jié)構(gòu)，努力改善國際收支平衡狀況。

2．加大農(nóng)業(yè)生產(chǎn)扶持力度

發(fā)展生產(chǎn)是穩(wěn)定價(jià)格的基礎(chǔ)。要加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，切實(shí)增加對(duì)農(nóng)業(yè)的投入。認(rèn)真落實(shí)國務(wù)院扶持糧食、生豬、油料、奶業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的政策措施。適當(dāng)提高稻谷和小麥的最低收購價(jià)水平，進(jìn)一步提高對(duì)種糧農(nóng)民農(nóng)資綜合直補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)貼總額，調(diào)動(dòng)農(nóng)民種糧積極性。組織好化肥生產(chǎn)用電、用氣的供應(yīng)工作，穩(wěn)定化肥生產(chǎn)，確保市場(chǎng)供應(yīng)。

3．努力保障市場(chǎng)供應(yīng)

穩(wěn)定市場(chǎng)的關(guān)鍵是抓好市場(chǎng)供應(yīng)，保障居民基本生活必需品不斷檔、不脫銷。充分利用國際國內(nèi)兩個(gè)市場(chǎng)，增加重要商品國內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)。嚴(yán)格控制玉米深加工發(fā)展，組織好主要物資的進(jìn)口。組織好臨時(shí)存儲(chǔ)小麥、稻谷和中央儲(chǔ)備玉米的投放，穩(wěn)定市場(chǎng)糧價(jià)。適時(shí)投放儲(chǔ)備豬肉、食用油。組織好成品油供應(yīng)。加強(qiáng)重要物資運(yùn)輸組織，暢通“綠色通道”，提高運(yùn)輸效率，降低農(nóng)產(chǎn)品物流成本。

4．穩(wěn)定政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)

穩(wěn)定政府管理的商品和服務(wù)價(jià)格。(1)成品油、天然氣、電力價(jià)格，以及地方管理的供電、供氣、供水、供暖、城市公交、地鐵票價(jià)等公用事業(yè)價(jià)格和游覽參觀點(diǎn)門票價(jià)格，近期一律不提高。(2)各級(jí)各類學(xué)校的學(xué)費(fèi)、住宿費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一律不提高。地方管理的醫(yī)療服務(wù)價(jià)格也要保持穩(wěn)定。不出臺(tái)新的收費(fèi)項(xiàng)目，防止變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。(3)保持尿素價(jià)格穩(wěn)定。地方管理價(jià)格的尿素、磷肥、鉀肥、復(fù)合肥等，因成本上升確需調(diào)整價(jià)格的，要嚴(yán)格按程序報(bào)批，不得越權(quán)提價(jià)。(4)經(jīng)聽證會(huì)論證后，降低移動(dòng)通信漫游費(fèi)資費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

5．啟動(dòng)臨時(shí)價(jià)格干預(yù)措施

根據(jù)有關(guān)價(jià)格法律法規(guī)，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，啟動(dòng)對(duì)糧、油、肉、蛋、奶、液化氣等重要商品和居民基本生活必需品的臨時(shí)價(jià)格干預(yù)措施，對(duì)達(dá)到一定規(guī)模的生產(chǎn)企業(yè)實(shí)行提價(jià)申報(bào)，對(duì)達(dá)到一定規(guī)模的批發(fā)、零售企業(yè)實(shí)行調(diào)價(jià)備案，努力保證重要商品及服務(wù)價(jià)格基本穩(wěn)定和市場(chǎng)正常供應(yīng)。當(dāng)價(jià)格顯著上漲情況消失后，將及時(shí)解除臨時(shí)干預(yù)措施。

6．加強(qiáng)價(jià)格行政執(zhí)法

依據(jù)新修訂的《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》嚴(yán)肅查處串通漲價(jià)、合謀漲價(jià)、囤積居奇、哄抬價(jià)格，以及捏造和散布漲價(jià)信息，以宣布漲價(jià)、促銷等為手段制造緊張氣氛、擾亂市場(chǎng)秩序等價(jià)格違法違規(guī)行為； 嚴(yán)肅查處違反《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》以及臨時(shí)價(jià)格干預(yù)措施的行為。公開曝光典型案件，維護(hù)正 常的市場(chǎng)秩序，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

7．妥善安排低收入群體生活

繼續(xù)執(zhí)行2007年出臺(tái)的各項(xiàng)補(bǔ)助政策，進(jìn)一步落實(shí)提高企業(yè)最低工資標(biāo)準(zhǔn)的要求，落實(shí)提高企業(yè)退休 人員基本養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)的政策，落實(shí)提高失業(yè)保險(xiǎn)金的規(guī)定，落實(shí)對(duì)高等院校學(xué)生食堂補(bǔ)貼政策，穩(wěn)步提高城鄉(xiāng)低保補(bǔ)助水平，加快建立低保制度，確保低收入群體生活水平不因價(jià)格上漲而降低，并隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步改善，共享發(fā)展改革成果。8．鼓勵(lì)企業(yè)和消費(fèi)者積極應(yīng)對(duì)

價(jià)格是引導(dǎo)資源合理配置的杠桿，要鼓勵(lì)企業(yè)努力提高勞動(dòng)生產(chǎn)率、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，積極消化價(jià)格上升的影響；同時(shí)，鼓勵(lì)消費(fèi)者轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念和消費(fèi)行為，節(jié)約消費(fèi)。

(一)物價(jià)上漲的主要原因

(1)國際市場(chǎng)價(jià)格的帶動(dòng)。由于石油價(jià)格持續(xù)上漲，美國等國家大規(guī)模開發(fā)生物能源，對(duì)玉米、大豆等糧食需求量大幅增加。這導(dǎo)致國際市場(chǎng)糧價(jià)大幅度上漲，進(jìn)而拉動(dòng)了國內(nèi)糧食價(jià)格上升，并影響到以糧食為原料的食用油、肉、禽、蛋、奶等主要副食品價(jià)格。

(2)供求結(jié)構(gòu)失衡。2006年在飼料價(jià)格上漲和養(yǎng)豬收益下降的情況下，影響了養(yǎng)豬戶的養(yǎng)豬積極性，致使生豬存欄數(shù)量減少，生豬生產(chǎn)開始進(jìn)入低潮，市場(chǎng)供應(yīng)逐漸減少，而市場(chǎng)價(jià)格開始進(jìn)入周期性上漲階段。部分地區(qū)出現(xiàn)的疫情，也加劇了生豬供應(yīng)的緊張。

(3)成本推動(dòng)。近十年來，我國主要農(nóng)產(chǎn)品一直低位運(yùn)行，稻谷、小麥、玉米、大豆、油菜籽、生豬等主要農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)在的價(jià)格，多數(shù)低于十年前的水平，只有個(gè)別品種略高于十年前水平。但與此同時(shí)，種植養(yǎng)殖成本隨著生產(chǎn)資料價(jià)格和農(nóng)村勞動(dòng)力價(jià)格的上漲而大幅上升，所以，目前農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲帶有明顯的恢復(fù)性質(zhì)。

(4)工資改革間接推動(dòng)了物價(jià)上漲。從2006年7月開始，國家開始提高各地公務(wù)員、事業(yè)單位、離退休人員工資，增加了低保和最低工資標(biāo)準(zhǔn)。由于工資上漲，部分人提前預(yù)支，超前消費(fèi)，形成預(yù)期消費(fèi)，促進(jìn)了消費(fèi)市場(chǎng)的繁榮，在一定程度上拉動(dòng)了居民消費(fèi)價(jià)格水平的上揚(yáng)。

(5)市場(chǎng)流動(dòng)性充裕，貨幣信貸投放過多。物價(jià)上漲終究可以歸結(jié)于貨幣現(xiàn)象。由于經(jīng)常項(xiàng)目順差和資本項(xiàng)目順差居高不下，導(dǎo)致經(jīng)由外匯占款被動(dòng)投放的基礎(chǔ)

貨幣持續(xù)多增，充裕的資金終將會(huì)形成購買力，促進(jìn)物價(jià)水平上揚(yáng)。

(6)市場(chǎng)秩序不夠規(guī)范。有的經(jīng)營者以次充好、以假充真、缺斤短兩；有的趁機(jī)漲價(jià)，或超過成本增幅不合理漲價(jià)；有的合謀漲價(jià)、串通漲價(jià)；有的囤積居奇、哄抬價(jià)格；有的提前宣布漲價(jià)信息，制造緊張氣氛；還有的散布虛假漲價(jià)言論，造謠惑眾，擾亂市場(chǎng)價(jià)格秩序。

(二)物價(jià)上漲形勢(shì)嚴(yán)峻的原因

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出矛盾和問題是價(jià)格過快上漲的壓力仍然較大，農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展和農(nóng)民增收的制約因素依然較多，國際金融形勢(shì)還比較嚴(yán)峻，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的不確定因素仍然較多。

(1)我國經(jīng)濟(jì)仍將高位運(yùn)行。2008上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值130619億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長10．4％，比2007年同期回落1．8個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值11800億元，增長3.5％，回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值67419億元，增長11．3％，回落2．4個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值51400億元，增長10．5％，回落1．6個(gè)百分點(diǎn)。

(2)國內(nèi)市場(chǎng)銷售快速增長，城鄉(xiāng)消費(fèi)同步較快增長。2008上半年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額51043億元，同比增長21．4％(6月份增長23．0％)，比上年同期加快6．0個(gè)百分點(diǎn)。其中，城市消費(fèi)品零售額34819億元，增長22．1％；縣及縣以下消費(fèi)品零售額16224億元，增長20．0％。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)消費(fèi)品零售額43068億元，增長21．3％；住宿和餐飲業(yè)消費(fèi)品零售額7207億元，增長24．0％。

(3)城鎮(zhèn)新增就業(yè)穩(wěn)定增加，城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)提高。2008年上半年，全國城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)640萬人，完成全年目標(biāo)任務(wù)的64％；下崗失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè)282萬人，完成全年目標(biāo)的56％；就業(yè)困難人員就業(yè)77萬人，完成全年目標(biāo)的77％。上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8065元，同比增長14．4％，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長6．3％；農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收．A．2528元，增長19．8％，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長10．3％。

(4)出口增速有所回落，外商直接投資快速增長。上半年，進(jìn)出口總額12342億美元，同比增長25．7％，比上年同期加快2．4個(gè)百分點(diǎn)。其中，出口6666億美元，增長21．9％，回落5．7個(gè)百分點(diǎn)；進(jìn)口5676億美元，增長30．6％，加快12．4個(gè)百分點(diǎn)。貿(mào)易順差990億美元，同比減少132億美元。上半年，實(shí)際使用外資金額524億美元，增長45．6％，比上年同期加快33．4個(gè)百分點(diǎn)。6月末，國家外匯儲(chǔ)備余額18088億美元，同比增長35．7％。

(5)固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定較快增長，投資結(jié)構(gòu)有所改善。上半年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資68402億元，同比增長26．3％，比上年同期加快0．4個(gè)百分點(diǎn)。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資58436億元，增長26．8％(6月份增長29．5％)，加快0．

1個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資9966億元，增長23．2％，加快1．7個(gè)百分點(diǎn)。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，三次產(chǎn)業(yè)投資分別增長69．5％、26．6％和26．2％，其中，第一產(chǎn)業(yè)投資增長同比加快32．0個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，東、中、西部地區(qū)城鎮(zhèn)投資分別增長22．4％、35．3％和28．6％，中西部投資增速明顯快于東部。

(6)居民消費(fèi)價(jià)格漲幅回落，生產(chǎn)價(jià)格漲幅擴(kuò)大。2008上半年，居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲7．9％。其中，城市上漲7．6％，農(nóng)村上漲8．6％。分類別看，食品價(jià)格上漲20．4％，拉動(dòng)價(jià)格總水平上漲6．64個(gè)百分點(diǎn)；居住價(jià)格上漲6．9％，拉動(dòng)價(jià)格總水平上漲1．02個(gè)百分點(diǎn)；其余各類商品價(jià)格有漲有落。商品零售價(jià)格同比上漲7．5％(6月份上漲7．1％)，漲幅比上年同期高5．1個(gè)百分；工業(yè)品出廠價(jià)格同比上漲7．6％(6月份上漲8．8％)，漲幅比上年同期高4．8個(gè)百分點(diǎn)；原材料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格同比上漲11．1％(6月份上漲13．5％)，漲幅比上年同期高7．3個(gè)百分點(diǎn)；70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10．2％(6月份．上漲8．2％)，漲幅比上年同期高4．2個(gè)百分點(diǎn)。

(7)食品價(jià)格上漲有蔓延之勢(shì)。受國際糧食庫存下降、國際價(jià)格傳導(dǎo)等因素的影響，近期國內(nèi)糧價(jià)有可能繼續(xù)保持小幅上漲趨勢(shì)。而糧食又是食品生產(chǎn)鏈的源頭，能在較大程度上決定食品價(jià)格的走向。一方面，前期大幅上漲的豬肉、雞蛋等繼續(xù)保持上升勢(shì)頭，國家發(fā)改委、農(nóng)業(yè)部、商務(wù)部三部委會(huì)商后認(rèn)為豬價(jià)偏高和豬肉供應(yīng)偏緊的局面，還將持續(xù)相當(dāng)長的一個(gè)時(shí)期；另一方面，由于成本上升，方便面、乳制品、快餐等都在紛紛漲價(jià)，呈現(xiàn)蔓延之勢(shì)。

(8)市場(chǎng)流動(dòng)性充裕，貨幣信貸投放過多。物價(jià)上漲終究可以歸結(jié)于貨幣現(xiàn)象。由于經(jīng)常項(xiàng)目順差和資本項(xiàng)目順差居高不下，導(dǎo)致經(jīng)由外匯占款被動(dòng)投放的基礎(chǔ)貨幣持續(xù)多增。2008年6月末，廣義貨幣(M2)余額44．3萬億元，同比增長17．4％，比2007年同期加快0．3個(gè)百分點(diǎn)；狹義貨幣(M1)15．5萬億元，增長14．2％，回落6．7個(gè)百分點(diǎn)；流通中現(xiàn)金(M0)30181．億元，增長12．3％，回落2．3個(gè)百分點(diǎn)。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)人民幣貸款余額286199億元，比年初增加24525億元，同比少增899億元。各項(xiàng)人民幣存款余額438989億元，比年初增加49649億元，同比多增15774億元。2008上半年，貨幣凈回籠194億元，同比多回籠2．4億元。(9)國際原油價(jià)格飆升和主要有色金屬價(jià)格在高位波動(dòng)，給我國帶來較大的價(jià)格上漲壓力。2007年以來國際原油價(jià)格震蕩盤升，但我國一直對(duì)成品油價(jià)格實(shí)行嚴(yán)格管制，國內(nèi)成品油與國際油價(jià)倒掛，國際油價(jià)大幅上漲的因素沒有在我國CPI中充分反映出來。據(jù)悉，國內(nèi)三大石油巨頭已幾次上書要求成品油漲價(jià)，如果油價(jià)得到相應(yīng)的調(diào)整，我國CPI會(huì)受到直接影響，并成為通脹的主要壓力之一。(10)資源價(jià)格和服務(wù)價(jià)格改革的全面推進(jìn)，會(huì)推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格上漲，從而直接或間接地促使未來價(jià)格總水平上升。為了限制“兩高一資”行業(yè)的發(fā)展，今后國家將加快稅制改革進(jìn)程，并陸續(xù)開征燃油稅、排污費(fèi)、污水處理費(fèi)等，以鼓勵(lì)資源的合理開發(fā)和利用。而且資源價(jià)格對(duì)服務(wù)價(jià)格有明顯的傳導(dǎo)性，服務(wù)價(jià)格的漲幅中有一半左右來自資源價(jià)格的傳導(dǎo)，因此，資源價(jià)格的上調(diào)，必然會(huì)帶動(dòng)服務(wù)價(jià)格的整體上升，使公共交通等服務(wù)價(jià)格的潛在上漲壓力得到釋放。

參考答案及例文

1.【參考例文】

我國汽車工業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)

深入考察我國汽車工業(yè)的現(xiàn)狀，展望我國汽車工業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，我們有喜亦有憂。首先，汽車制造為主的交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)已成為名副其實(shí)的“領(lǐng)頭雁”。據(jù)悉，去年8月份交通運(yùn)輸設(shè)備制造行業(yè)對(duì)工業(yè)增長的貢獻(xiàn)率首次躍至40個(gè)工業(yè)行業(yè)之首。以汽車制造業(yè)為主的交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)取代電子信息通信業(yè)，已經(jīng)做起了“排頭兵”。

其次，汽車個(gè)人消費(fèi)潛能巨大。目前，中國公民持幣現(xiàn)象嚴(yán)重，汽車消費(fèi)尚不活躍，但這種消費(fèi)的巨大潛能將隨著汽車工業(yè)的發(fā)展、生活環(huán)境的改善、人們觀念的更新而逐漸釋放出來。以富裕階層為中心，私人購買和使用的第三層次的消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展較快，并將成為吸納汽車增長量的主體。

然而，我們?cè)诳吹狡嚬I(yè)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，也要分析其發(fā)展中的不足。作為世界上最大潛在市場(chǎng)的中國目前還沒有一個(gè)與汽車工業(yè)相匹配的大規(guī)模汽車工業(yè)集團(tuán)，這嚴(yán)重影響了我國汽車工業(yè)企業(yè)的國際競(jìng)爭(zhēng)力?？上驳氖牵覀兊恼颜J(rèn)識(shí)這一關(guān)鍵的問題，并致力于汽車工業(yè)的戰(zhàn)略重組，優(yōu)化資源配置，培育出兩三家主業(yè)突出、核心競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)、具有較強(qiáng)國際競(jìng)爭(zhēng)力的大型企業(yè)集團(tuán)。

我國“入世”后，轎車產(chǎn)業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)：缺乏完整的轎車開發(fā)能力和自主品牌，零部件制造體系薄弱，汽車產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系十分落后。這要求我們必須加大調(diào)控力度，開放市場(chǎng)。一方面，汽車產(chǎn)業(yè)還需加強(qiáng)管理、降低成本，尤其是優(yōu)化資源的配置。另一方面，政府應(yīng)該積極的完善市場(chǎng)，適度鼓勵(lì)百姓的汽車消費(fèi)，清理和減少不合理的稅費(fèi)。

另外，交通設(shè)施薄弱有待進(jìn)一步改善。道路交通跟不上汽車需求的發(fā)展，反過來在一定程度上影響汽車工業(yè)的發(fā)展。如果“汽車沒有行人快”的狀況普遍存在，并可能長期存在的話，那么花錢買“闊氣”的人就會(huì)相應(yīng)地減少，汽車消費(fèi)將會(huì)受到抑制。

總之，“入世”后，我們擁有的發(fā)展機(jī)遇和面臨的挑戰(zhàn)同時(shí)并存，我們必須看清現(xiàn)狀，把握時(shí)代的脈搏，采取切實(shí)可行的措施，去發(fā)展我國的汽車工業(yè)，追趕世界先進(jìn)水平。

2.【參考例文】

關(guān)于我市交通擁堵情況的報(bào)告

不容否認(rèn)，我市政府對(duì)交通事業(yè)這一事關(guān)大局、事關(guān)人人的大事業(yè)投入了巨大的人力和物力，也收到了非常好的效果。然而，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，交通問題卻不時(shí)顯現(xiàn)出來。

交通擁堵一直困擾著這一座大城市，也影響了它的發(fā)展。我們的城市現(xiàn)有人口×××萬，外來人口×××萬，擁有車輛×××萬，而且平均每月以×××萬輛的速度遞增，交通擁堵十分明顯。車行速度慢，堵上幾十分鐘的情況，時(shí)常發(fā)生。而造成這種狀況的原因，主要有以下幾點(diǎn)：

一、基礎(chǔ)設(shè)施與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的矛盾；

二、交通管理不到位；

三、人們的不文明陋習(xí)。針對(duì)以上幾點(diǎn)，特提出如下五點(diǎn)建議：

一、加強(qiáng)對(duì)人們的宣傳教育，樹立正確的交通意識(shí)

在現(xiàn)實(shí)生活中，交通似乎只是交警的事，其他單位或個(gè)人與此無關(guān)。于是一些單位或個(gè)人隨意縮小道路，甚至擠占道路，其他人也視而不見；一些機(jī)動(dòng)車司機(jī)隨意違章行車和停車；一些行人亂穿馬路、騎車搶道等。這些違規(guī)現(xiàn)象破壞了人車和諧應(yīng)有的環(huán)境，也嚴(yán)重阻礙了

排堵保暢的效率。對(duì)此，我們可以通過廣播、電視、報(bào)刊、圖片展覽等多種形式去宣傳、教育，讓人們感知到交通事業(yè)的重要性、我市交通現(xiàn)狀問題的嚴(yán)峻性和改善交通狀況的緊迫性，并讓人們感知到違反交通法規(guī)所造成的后果及所承擔(dān)的法律責(zé)任。從而促進(jìn)人們樹立“道路暢通，人人有責(zé)”的意識(shí)，進(jìn)而自覺地遵守交通法規(guī)，維護(hù)交通秩序。

二、交管部門嚴(yán)格執(zhí)法

交管部門在交通許可證頒發(fā)等環(huán)節(jié)上，嚴(yán)格依法審批，不讓有問題的車輛和人員通過“許可關(guān)”。在交通管理中，依法嚴(yán)厲處罰違反交通法規(guī)者，讓他們切實(shí)感到造反交通法規(guī)給自己和家人帶來的不利。進(jìn)而自覺遵守交通法規(guī)并影響周圍的人遵守交通法規(guī)。否則，違法者得不到應(yīng)有的處罰，只能助長他們的僥幸心理和無所謂的態(tài)度，最終導(dǎo)致交通秩序的更大混亂。

三、進(jìn)行科學(xué)管理

一些國家，特別是發(fā)達(dá)國家已有較成熟的交通管理經(jīng)驗(yàn)，我們應(yīng)加以借鑒。吸收其先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)先進(jìn)的管理模式運(yùn)用于實(shí)踐，并最終找到適合我們國情的管理措施，然后再建議有關(guān)部門以法規(guī)的形式頒布實(shí)施。在實(shí)踐中，不斷探索、利用現(xiàn)代科技給我們帶來的便利和產(chǎn)生的效率，隨時(shí)調(diào)整具體的管理措施，如計(jì)算機(jī)監(jiān)控系統(tǒng)，磁卡服務(wù)等。清理道路功能，將市內(nèi)的道路劃分為高速路、快速路、主干路、次干路、支路、生活區(qū)路等，限定不同的時(shí)速，進(jìn)行分級(jí)管理。道路功能不清導(dǎo)致行車錯(cuò)位的病根不除，增加再多的交警去排堵也無濟(jì)于事。

四、擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)

交通設(shè)施與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在矛盾是難免的，但若此矛盾長期得不到解決也是不正常的。城市車輛在增加，行人也在增加，這就迫使我們擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。為此，建議改建××路，拓寬××路等道路，新修××路，架設(shè)××高架橋，開設(shè)×地至×地的地鐵，×地至×地的城鐵，并在一些單位、商場(chǎng)、公園等下面建地下停車場(chǎng)，從而解決動(dòng)靜態(tài)交通相互爭(zhēng)奪空間，道路資源利用率低的矛盾。因?yàn)椋＼嚥槐惝a(chǎn)生的臨時(shí)停車占道現(xiàn)象十分普遍，致使在行車輛遇阻或減速。而這些基礎(chǔ)設(shè)施的投資可用招標(biāo)的方式解決，可允許投資者以收取管理費(fèi)等方式先行收回投資。

五、擴(kuò)大公共交通事業(yè)的發(fā)展

公共交通事業(yè)是一項(xiàng)傳統(tǒng)的事業(yè)，它以其容納量大、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠等優(yōu)勢(shì)占據(jù)著自己獨(dú)有的位置。我國的國民收入還不夠高，城市人口密集，城市交通仍應(yīng)以公共交通為主。因此，我們必須繼續(xù)加大對(duì)公共交通事業(yè)的投入。在財(cái)政困難的情況下，可以吸收外資或民間資本，謹(jǐn)慎地進(jìn)行試點(diǎn)。

通過以上措施的綜合運(yùn)用，預(yù)計(jì)能取得較好的效果，也能引起一定的社會(huì)反響，建議研究，并在廣泛征求意見的前提下，付諸實(shí)施，從而盡快解決我市交通的“老大難”問題。

第三篇：物業(yè)企業(yè)八大風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)企業(yè)八大風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會(huì)因素所導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的意外損失。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)務(wù)繁雜，涉及多重法律關(guān)系，風(fēng)險(xiǎn)管理涵蓋物業(yè)服務(wù)全過程。物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)是，物業(yè)責(zé)仼界定較難，風(fēng)險(xiǎn)事故類型多樣，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一旦出現(xiàn)事故發(fā)生人身、財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往住脫不了干系。企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力依仗于公司的前瞻性，各項(xiàng)制變的嚴(yán)密性和各種抗風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防措施。

物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)包括項(xiàng)目決策、合同、管理責(zé)仼、業(yè)主使用不當(dāng)、企業(yè)運(yùn)作、自然災(zāi)害、服務(wù)人員傷害等七方面風(fēng)險(xiǎn)。

聽聽物業(yè)管理從業(yè)者談【物業(yè)管理那些事兒】說說都是淚！

一、項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)經(jīng)營中，接管哪些項(xiàng)目，預(yù)期目標(biāo)與最終結(jié)果等，都會(huì)給企業(yè)帶來較大風(fēng)險(xiǎn)，有些企業(yè)為急于接盤，擴(kuò)大規(guī)模，不問來龍去脈，矛盾重重，投入較多人力、物力和財(cái)力，結(jié)果陷進(jìn)拔不出或是未被聘用或是虧損嚴(yán)重。

二、服務(wù)合同風(fēng)險(xiǎn)

(一)、企業(yè)與委托方簽訂的合同，由于未對(duì)管理服務(wù)內(nèi)容、范圍、期限、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)約定清楚，甚至過分放大企業(yè)安全防范責(zé)任，過度進(jìn)行非理性服務(wù)承諾，導(dǎo)致一旦出現(xiàn)情況企，業(yè)將面對(duì)被追訴或索賠的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)與委托方簽汀的合同，由 1

于未對(duì)管理服務(wù)內(nèi)容、范圍、期限、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)約定清楚，甚至過分放大企業(yè)安全防范責(zé)任，過度進(jìn)行非理性服務(wù)承諾，導(dǎo)致一旦出現(xiàn)情況企，業(yè)將面對(duì)被追訴或索賠的風(fēng)險(xiǎn)。如車場(chǎng)車輛丟失賠償費(fèi)的問題，《南京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定車輛停放應(yīng)簽停車服務(wù)協(xié)議，如需保管的應(yīng)另訂保管協(xié)議。

(二)、(條例)規(guī)定“期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止”。因此前期物業(yè)管理合同具有不確定性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)隨時(shí)有可能被業(yè)主大會(huì)解聘。一旦被提前解約，企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的各種投入將被遺失，待收的欠費(fèi)將形成矛盾。、企業(yè)在投標(biāo)的承諾及盲目壓低物業(yè)服務(wù)費(fèi)，簽訂合同時(shí)被轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的條款(如負(fù)責(zé)安全等)，企業(yè)對(duì)業(yè)主的各項(xiàng)許愿(高院司法建議明確，實(shí)施細(xì)則、承諾乃至行業(yè)規(guī)范都作為合同組成部分)…

(三)、《現(xiàn)代快報(bào)》2012年3月13日“因小區(qū)物業(yè)未將樓外廣告收益向業(yè)主公示，作為業(yè)主的央視主持人趙普將物業(yè)告上法庭。該案最后在法庭的主持下和解，業(yè)主方獲得86萬余元的公共空間收益，約占小區(qū)6年來公共空間總收益的85％。”

風(fēng)險(xiǎn)防范：重視合同管理，對(duì)合同的審核、簽署、檔案管理都有明確規(guī)定。對(duì)有關(guān)權(quán)利義務(wù)的約定嚴(yán)格把控，從根源上防范因合同內(nèi)容導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)避免因合同約定含混不清而導(dǎo)致企業(yè)承擔(dān)超出自已應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)范圍之處的責(zé)任。特別關(guān)注一些容易引起糾份的物業(yè)服務(wù)環(huán)節(jié)條款的訂立；

1、停車場(chǎng)物業(yè)服務(wù)中物業(yè)服務(wù)方與業(yè)主方責(zé)任的劃分。

2、公共區(qū)域秩序維護(hù)中物業(yè)服務(wù)方應(yīng)承擔(dān)的安全義務(wù)。

3、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用調(diào)整的約定。

三、承接查驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)

06年8月2日晚，沈陽市8歲男孩宋某隨父母到沈河區(qū)某小區(qū)28樓老師家補(bǔ)課，在補(bǔ)完課后，孩子在走廊玩耍，墜樓身亡。宋某的父母將為該樓提供服務(wù)的遼寧寶瓏物業(yè)公司告上法庭，要求賠償死亡賠償金、喪葬費(fèi)和精神撫慰金共計(jì) 2

21萬余元。在庭審時(shí)，宋某父母認(rèn)為當(dāng)時(shí)樓梯間的所有窗戶都是打開的，窗戶與樓層地面之間的距離太小，沒有設(shè)置警示性標(biāo)志，也設(shè)采取任何防護(hù)性措施。物業(yè)公司則辯稱，自已在管理上并無不當(dāng)，原告所提都是設(shè)計(jì)的原因。

法院查明，宋某當(dāng)時(shí)墜下的消防窗未達(dá)到國家規(guī)定的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司應(yīng)該知道存在安全隱患，卻設(shè)有在適當(dāng)?shù)膮^(qū)域設(shè)置警示標(biāo)志或防護(hù)措施，應(yīng)對(duì)男童的墜樓死亡承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。男童父母作為監(jiān)護(hù)人，在孩子進(jìn)入電梯到墜樓死亡這一過程中，疏于監(jiān)護(hù)，也有一定責(zé)任。法院于07年9月6日最后判決，物業(yè)公司賠償宋某父母死亡賠償金和喪葬費(fèi)的60％，分別為10.9萬余元和3000元，另外賠償宋某父母精神損害撫慰金2萬元。第二天沈陽各報(bào)刊登“一男童高樓墜亡、物業(yè)被判賠償13萬余元”

風(fēng)險(xiǎn)防范： 1、2011年1月1日?qǐng)?zhí)行的建設(shè)部《承接查驗(yàn)辦法》對(duì)物業(yè)管理工作提出更高的要求

作為《條例》的配套性政策和物業(yè)承接查驗(yàn)制度的細(xì)化和補(bǔ)充，《承接查驗(yàn)辦法》與技術(shù)較性強(qiáng)的“物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)”相比，更偏重于制度性和程序性；與涉及綜合性整體項(xiàng)目的“物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目交接辦法”相比，涉及交接的內(nèi)容僅為物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。

關(guān)于《辦法》的適用范圍，應(yīng)明確限定為前期物業(yè)管理階段的新建物業(yè)，雖然《辦法》規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗(yàn)活動(dòng)可以參照?qǐng)?zhí)行，但這僅限于其中部分程序性和技術(shù)性的條款。

2、物業(yè)承接查驗(yàn)存在的問題一定要有記錄，有甲方承擔(dān)責(zé)仼的承諾。

四、管理責(zé)仼風(fēng)險(xiǎn)

(一)、違規(guī)裝飾裝修

業(yè)主違規(guī)裝飾裝修，不僅會(huì)造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞、安全隱患和鄰里糾紛等，壇加物業(yè)管理的運(yùn)行、維修成本，還會(huì)使物管企業(yè)承擔(dān)一定的物業(yè)裝飾裝修管理風(fēng)險(xiǎn)。

1、電焊施工，火花落到易燃物品上，引發(fā)火災(zāi)。

09年4月19日，南京50層中環(huán)園際廣場(chǎng)起火，18層的一戶業(yè)主裝飾施工，四名工人操作電焊時(shí)，濺出的電焊火花濺落到樓下平臺(tái)保溫層，引發(fā)了大火?；馂?zāi)間接引起的水患把裙樓健身館變成了游泳池，后追究物管責(zé)仼；一是動(dòng)火人未經(jīng)審批即動(dòng)火，物管人員應(yīng)知未知。二是動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)有安全負(fù)責(zé)人，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭時(shí)，應(yīng)立即停止動(dòng)火。三是著火部位的滅火器數(shù)量尚不到位等。2、2010年八11月15日14時(shí)，上海膠州路一棟高層公寓起火，大火導(dǎo)致58人遇難，事故原因查明是由無證電悍工違章操作引起。

風(fēng)險(xiǎn)防范：

由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)裝修等違規(guī)違章行為設(shè)有行政執(zhí)法權(quán)，只有勸阻和向行政執(zhí)法部門報(bào)告的義務(wù)，其在處理私拆亂改等違規(guī)違章行為時(shí)，要做到“宣傳、巡檢、制止、報(bào)告、”四方面工作內(nèi)容：

宣傳告之：物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)范性文件，結(jié)合夲地區(qū)的實(shí)際情況，制訂適合于住宅小區(qū)的裝修管理規(guī)定。企業(yè)應(yīng)主動(dòng)將相關(guān)規(guī)定和禁止行為，通過多種途徑向業(yè)主盡到詳細(xì)的告之義務(wù)，讓業(yè)主明白私拆亂改是法律法規(guī)規(guī)定的的禁止行為；違反規(guī)定、私拆亂改是要承擔(dān)賠償責(zé)任的。業(yè)主進(jìn)住時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要通過發(fā)送《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》、《（臨時(shí)）管理規(guī)約》、《業(yè)主手冊(cè)》等文字材料，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)裝修管理的注意事項(xiàng)和禁止行為，向業(yè)主書面告知。要和業(yè)主簽定住宅裝修協(xié)議書，明確住宅裝修的禁止行為。文字材料要留檔保存，以備查驗(yàn)。

《中華人民共和國物權(quán)法》第八十三條規(guī)定 ；“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟?！?/p>

上述條款規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一旦發(fā)生私拆亂改等違規(guī)違章行為，不僅物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在職責(zé)范圍內(nèi)及時(shí)處理，廣大業(yè)主和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)也應(yīng)按照法律規(guī)定要求，出面干預(yù)，要求違規(guī)違章當(dāng)事人立即停止拆改、恢復(fù)原狀、賠償損失。對(duì)于私拆亂改行為的相關(guān)受害業(yè)主，可以從兩方面維護(hù)自已的權(quán)益。一是向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或有關(guān)部門舉報(bào)投訴；另一方面可根據(jù)法律法規(guī)，對(duì)肇事者提起司法訴訟。對(duì)此規(guī)定企業(yè)也要廣泛宣傳。

巡檢到位：物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主裝飾裝修行為的監(jiān)督、管理，堅(jiān)持裝修期間的現(xiàn)場(chǎng)巡檢，隨時(shí)記錄有關(guān)亊項(xiàng)，及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施，做好全方位的日常監(jiān)管。(巡檢要有規(guī)定、有記錄、有檢查)

制止勸阻：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反裝修協(xié)議、私拆亂改的行為要及時(shí)進(jìn)行處理，應(yīng)在發(fā)現(xiàn)問題后的第一時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，勸阻、制止違規(guī)違章行為。由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是行政執(zhí)法主體，所以在對(duì)業(yè)主不當(dāng)行為進(jìn)行勸阻、制止時(shí)，要在職責(zé)范圍內(nèi)，采取合法合理措施，切不可采取強(qiáng)行拆除或其他過激手段，以免陷于被動(dòng)。要及時(shí)對(duì)私拆亂改者下達(dá)違章裝修整改通知，并請(qǐng)當(dāng)事人或裝飾裝修單位簽字確認(rèn)，事后要做好證據(jù)保全，為日后分清責(zé)任做好準(zhǔn)備工作。成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可會(huì)同業(yè)主委員會(huì)共同進(jìn)行處理。

報(bào)告及時(shí)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)勸阻制止無效的，應(yīng)及時(shí)會(huì)同業(yè)主委員會(huì)向有關(guān)行政執(zhí)法部門送達(dá)書面報(bào)告，避免責(zé)任和損失的擴(kuò)大。業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將書面報(bào)告抄報(bào)社區(qū)居委會(huì)，并可張貼告示，讓廣大業(yè)主有對(duì)私拆亂改的知情權(quán)和對(duì)處理過程的監(jiān)督權(quán)。

(二)、治安

主要指由于外界第三人的過錯(cuò)和違法行為，給業(yè)主造成人身傷害和財(cái)產(chǎn)損失等風(fēng)險(xiǎn)。目前，因人口流動(dòng)率的提高，社會(huì)各層次的收入差距增大，由社會(huì)問題產(chǎn)生的社會(huì)治安問題已明顯體現(xiàn)在小區(qū)及其它物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，入室盜竊、搶奪搶劫、故意傷害、故意殺人等各類治安事件相繼發(fā)生，給秩序維護(hù)服務(wù)工作帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和高風(fēng)險(xiǎn)

曾經(jīng)被判刑的搶劫犯朱壽俊于95年被準(zhǔn)陰市中院判處無期徒刑，09年被假釋，通過其牢友，世豪物業(yè)香樟園小區(qū)保安主管的介紹，當(dāng)上香樟園小區(qū)的保安，而這保安于2010年12月23日殘忍殺害了女業(yè)主。案發(fā)時(shí)正是小區(qū)新老物業(yè)公司更替，原來的世豪物業(yè)準(zhǔn)備2011年1月1日正式退出，而新的物業(yè)公司已經(jīng)提前進(jìn)駐小區(qū)。受害女業(yè)主的家屬狀告新老物業(yè)：

原告認(rèn)為世豪與開發(fā)商簽訂的“前期物業(yè)服務(wù)合同”中明確約定，“保安應(yīng)24小時(shí)值班，無重大火災(zāi)、刑事事故”，如今業(yè)主不但在小區(qū)內(nèi)遇害，行兇者還是物業(yè)的保安，且是個(gè)有犯罪前科的慣犯，物業(yè)公司讓這樣的人進(jìn)入物業(yè)，擔(dān)任保安一職明顯存在過失，對(duì)這起慘案的發(fā)生應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任，受害人家屬要求物業(yè)賠償全部損失57萬余元。

世豪物業(yè)認(rèn)為朱壽俊已在2010年12月18日辭職，離開世豪物業(yè)公司，而案發(fā)是在12月23日，此時(shí)朱已不是世豪工作人員。至于朱犯罪前科一事，盡管保安主管在筆錄中稱明知朱有犯罪前科，但這并代表世豪就一定知道。況且世豪在12月21日就已經(jīng)和新物業(yè)進(jìn)行交接，至12月31日交接結(jié)束，因此世豪不應(yīng)該承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。

第二被告新物業(yè)名城認(rèn)為，名城合同履行期限是2011年1月1日，雖然世豪在2010年12月19日己終止與香樟園小區(qū)的服務(wù)合同，但這只是合同的終止，世豪的掃尾工作仍在進(jìn)行，直至12月28日仍有世豪員工在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)，名城認(rèn)為自已沒有任何責(zé)任。

區(qū)法院審理認(rèn)為：

1、物業(yè)服務(wù)合同是一種有償?shù)奈泻贤?，具有特殊性，其提供的保安服?wù)，不是治安保障服務(wù)，只能提前發(fā)現(xiàn)并制止。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司的安全保障義務(wù)是一種預(yù)防性行為，它并不必然能夠阻止業(yè)主及相關(guān)人員的財(cái)產(chǎn)、人身遭受第三人的侵害，只是對(duì)不法人員產(chǎn)生威懾作用，客觀上減少發(fā)生侵害案件的可能性。

2、世豪物業(yè)履合同的終止日期是2010年12月31日，新物業(yè)從2010年12月21日已經(jīng)逐步交接，案發(fā)期間，兩家物業(yè)公司均應(yīng)該提供必要的物業(yè)服務(wù)工作。但兩家物業(yè)均沒有盡到合理艱度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)，在安全防范問題上均存在一定的過錯(cuò)。殺人犯此前是世豪物業(yè)公司的保安，由其牢友介紹來的，公司在保安人員的審核上存在過錯(cuò)，綜合相關(guān)情況，兩家物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在能夠防止或制止的范圍內(nèi)各自承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，2012年，法院判決世豪物業(yè)賠償7萬元，新物業(yè)賠償3萬元。

原被告三方均不服判決，同時(shí)提起上訴，市中院經(jīng)過審理，作出維持原判的終審判決。

風(fēng)險(xiǎn)防范：

1、做好上節(jié)提及的“宣傳、巡檢、制止、報(bào)告、”四方面內(nèi)容

2、明確物業(yè)管理的法律地位和職責(zé)，維護(hù)社會(huì)治安，是公安部門的法定職責(zé)，物業(yè)公司提供的秩序維護(hù)是一種有限的協(xié)助安全防范服務(wù)，一些違法違規(guī)行為具有較強(qiáng)的隨意性、突發(fā)性和不可預(yù)測(cè)性，物業(yè)公司不可能對(duì)每個(gè)業(yè)主或使用人的每個(gè)行為進(jìn)行有針對(duì)的性的事先管理?！稐l例》第二條規(guī)定“物業(yè)管理……維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)……相關(guān)秩序的活動(dòng)”并非是治安管理，不負(fù)有保障業(yè)主和住戶人身財(cái)產(chǎn)安全問題的責(zé)任。中物協(xié)(2008)1號(hào)文中明確對(duì)協(xié)助開展安全防范人員使用“秩序維護(hù)員”稱謂，企業(yè)在簽訂合同時(shí)，確定“秩序維護(hù)管理”的內(nèi)容，盡量避免使用“保安服務(wù)”、“提供安全防范服務(wù)”、“維護(hù)社區(qū)治安”等用語，以減少管理服務(wù)糾紛，規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

物業(yè)管理項(xiàng)目?jī)?nèi)，發(fā)生業(yè)主被盜等治安案件，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)仼呢？這要看物業(yè)公司是否履行了服務(wù)合同責(zé)仼。物業(yè)公司根據(jù)相關(guān)口合同履行了責(zé)仼，而被盜事情仍然發(fā)生，這是一神不可抗拒行為，物業(yè)公司沒有違約也就沒有義務(wù)承擔(dān)責(zé)仼。

(三)、車輛管理

主要指在停車場(chǎng)至經(jīng)營車輛停放服務(wù)過程中，車輛發(fā)生車身受損，車輛失竊等現(xiàn)象，該類事件和訴訟，物業(yè)公司面臨可能賠付金額較大的風(fēng)險(xiǎn)。

車輛被盜：

1)、8月17日早晨，業(yè)主孟先生在城南小區(qū)內(nèi)摩托車不見了，后狀告物業(yè)公司說，業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)公司與所有業(yè)主簽訂了《業(yè)主公約》《車輛行駛停放管理規(guī)定》，要求進(jìn)出小區(qū)的機(jī)動(dòng)車要領(lǐng)取出入卡，對(duì)出入車輛進(jìn)行登記、憑卡取車，但物業(yè)公司卻從未按規(guī)定實(shí)施登記出入管理制度。認(rèn)定對(duì)小區(qū)管理存在疏漏，要求索賠九千元。

建鄴區(qū)法院在案件審理中對(duì)小區(qū)的監(jiān)控、錄象設(shè)施進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，查明小區(qū)的值班保安不能正常操作監(jiān)控、錄象設(shè)備，認(rèn)定物業(yè)公司小區(qū)監(jiān)控器及探頭不能完全正常使用，只能對(duì)小區(qū)東、南側(cè)的物業(yè)、道路、大門等實(shí)施監(jiān)控，而對(duì)小區(qū)西、北側(cè)范圍無法實(shí)施監(jiān)控，設(shè)備多數(shù)功能按紐失靈，無法正常使用。在孟先生摩托車失竊的當(dāng)晚，值班保安對(duì)小區(qū)安全監(jiān)控情況也沒有作記載。

法院審理認(rèn)為，物業(yè)公司不能提供“案發(fā)當(dāng)晚孟先生車輛是否停入小區(qū)”的反證，應(yīng)當(dāng)推定摩托車是在小區(qū)內(nèi)丟失的，物業(yè)公司與孟先生等業(yè)主，建立了物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，應(yīng)履行對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范的協(xié)助管理等義務(wù)，其在履行義務(wù)時(shí)存在疏漏和瑕疵，應(yīng)承擔(dān)60％賠償責(zé)任，即3970.80元。后物業(yè)公司上訴中院，強(qiáng)調(diào)物業(yè)公司履行了在保安方面的全部責(zé)任，并且雙方形成的并非是保管合同關(guān)系，業(yè)主財(cái)產(chǎn)毀損丟失的責(zé)任應(yīng)由內(nèi)車主自行負(fù)擔(dān)。市中院駁回上訴，維持原判，理由是“物業(yè)公司不能舉證證明對(duì)摩托車丟失已經(jīng)盡到了合理的安全防范義務(wù)?！?。(民事訴訟中舉證責(zé)任的一般原則是“誰主張、誰舉證”，然而在一些特定情形下，提出主張的當(dāng)事人因?yàn)榭陀^原因難以提供證據(jù)證明自已的主張，此時(shí)由對(duì)方當(dāng)事人提供證據(jù)則更為恰當(dāng)，這就是舉證責(zé)任倒置。)

2、)深圳李某駕車到住宅小區(qū)看房，進(jìn)入小區(qū)時(shí)入口保安人員發(fā)給一張車輛出入證，并申明出大門時(shí)憑此證放行車輛。李某半小時(shí)后看完房下樓，發(fā)現(xiàn)自己汽車已不翼而飛。

防范措施：

1、掌握政策法規(guī)，增加風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，了解司法審判意見，地方規(guī)章有關(guān)規(guī)定(市辦法規(guī)定，需要保管的，另訂保管合同)。

2、細(xì)化停車合同，明確管理責(zé)仼。

3、運(yùn)用科技手段，完善防控體系。如運(yùn)用門禁識(shí)別系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)等。制訂車輛停放管理制度，對(duì)車輛出入嚴(yán)格管理。對(duì)進(jìn)入停車場(chǎng)所有車輛發(fā)放停車憑證，憑證出門。

4、運(yùn)用保險(xiǎn)機(jī)制，轉(zhuǎn)移賠償風(fēng)險(xiǎn)。

(四)、消防事故和隱患

消防設(shè)施的維修保養(yǎng)不善，無消防用水供應(yīng)，消防報(bào)警系統(tǒng)失靈都可能導(dǎo)致重大人身和巨大財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)不僅是經(jīng)濟(jì)賠償?shù)拿袷路韶?zé)任，直接責(zé)任人和單位主要負(fù)責(zé)人等個(gè)人還可能因此承擔(dān)刑事法律責(zé)仼。

(五)、設(shè)施設(shè)備管理

設(shè)施不是物質(zhì)財(cái)富的簡(jiǎn)單供給，還應(yīng)包含公共服務(wù)的內(nèi)容。管理者干萬不能把設(shè)施作為一種形象展示和擺設(shè)，忽視必要的管理和維護(hù)

1、游泳池

某小區(qū)配套的游泳池，一男孩被池底出水管道吸住而亡，當(dāng)時(shí)水深僅1.3水，還是發(fā)生意外。經(jīng)查,進(jìn)出水口上的封閉鐵絲焊接點(diǎn)有質(zhì)量向題造成此事。最終由開發(fā)商和物業(yè)賠償幾十萬元

某小區(qū)游泳池一名6歲小女孩逃票溜進(jìn)深水區(qū)溺水昏迷，三天后死亡。出事后，體總會(huì)及公安部門、衛(wèi)生部門都趕到現(xiàn)場(chǎng)。提出按規(guī)定，開設(shè)游泳池必須要向當(dāng)?shù)氐捏w育主管部門申報(bào)，在驗(yàn)收通過后才能營業(yè)。這個(gè)泳池和夲市小區(qū)大多泳池一樣，從未申報(bào)過，涉嫌違規(guī)經(jīng)營。檢查過泳池后，體育總會(huì)又點(diǎn)出多處違規(guī)，如泳池應(yīng)設(shè)置至少兩個(gè)高1.5水以上的救生觀察臺(tái)，配備救生室和氧氣袋、救生床、急救藥品及器材等。應(yīng)該在泳池相應(yīng)位置設(shè)置相應(yīng)的深水標(biāo)，應(yīng)該有持專業(yè)資質(zhì)的救生人員及水質(zhì)處理人員(現(xiàn)救生員是物業(yè)工作人員)，但這里均沒有。最終死者父母將小區(qū)物業(yè)及開發(fā)商一起告上法院.法院審理認(rèn)為.賠付各項(xiàng)損失共計(jì)27萬余元

2、水閥門

河西嘉業(yè)陽光城物管人員夜間檢查水壓，到了11層空關(guān)房，打開水龍頭，里面沒有水流出來，工作人員忘記關(guān)水龍頭就走了，后水流出，從墻壁上流到樓下10層揚(yáng)某家，致使花了20萬元?jiǎng)傃b修好的新房一夜之間成了“水房”。整個(gè)房子地板泡在水中，水是從廚房頂棚流下來的，墻壁、灶臺(tái)等都是潮濕。灶臺(tái)、電器都是品牌，而廠家表示“不包修了，因?yàn)楸凰葸^了夕”，因線路、水管都埋在地下，被水浸泡后很可能出現(xiàn)問題，而業(yè)主說眼看婚期已到，酒席喜糖都訂好了，這怎么辦？要求物管賠償經(jīng)濟(jì)和精神損失！最終物業(yè)公司賠償了業(yè)主損失。

3、公益設(shè)施

06年9月28晚，上海浦東南匯區(qū)某小區(qū)業(yè)主張某在小區(qū)健身區(qū)內(nèi)用上肢牽列器健身，因鋼絲繩突然斷裂，致其失去重心，摔倒在地，由于后腦直接著地，當(dāng)即失去知覺，終因腦干功能哀竭于10月1日死亡。

物業(yè)公司說，在開發(fā)商購錄健身器材后，其已檢驗(yàn)了產(chǎn)品合格證，日后的維護(hù)、保養(yǎng)是生產(chǎn)商的責(zé)任。物業(yè)公司不是專業(yè)公司，平時(shí)對(duì)健身器材的管理只能憑肉眼判斷是否存在安全室隱患，其已盡了物管之責(zé)。

生產(chǎn)商說其產(chǎn)品是合格產(chǎn)品，已根據(jù)合同約定每3個(gè)月巡視保養(yǎng)一次已盡到售后服務(wù)義務(wù)，牽引器選用的鋼絲繩可承擔(dān)15T重量，從斷裂情況廣判斷，系非正常磨損，若屬正常磨損則愿承擔(dān)責(zé)任。

法院判決，物業(yè)公司系小區(qū)管理者，對(duì)小區(qū)內(nèi)健身設(shè)施負(fù)有維護(hù)管理之責(zé)，受害人因設(shè)施原因，導(dǎo)致倒地死亡。物業(yè)公司對(duì)此負(fù)有疏于維護(hù)管理之責(zé)，沒有盡到一個(gè)善良管理人之義務(wù)，對(duì)此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)仼。在維護(hù)中，未盡心盡責(zé)，事故恰發(fā)生于其對(duì)健身設(shè)施進(jìn)行巡視維護(hù)后的當(dāng)曰。后法院了判決生產(chǎn)商與物業(yè)共同連帶承擔(dān)40多萬元的賠償責(zé)任

風(fēng)險(xiǎn)防范：

1、承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)做好承接查驗(yàn)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀和存在的向題進(jìn)行交底和記錄，進(jìn)行書面確認(rèn)。對(duì)不具備條件開放的游泳池等公眾設(shè)施應(yīng)提出書面文字意見及有關(guān)資料，以備查驗(yàn)。

2、物業(yè)公司明確。自已的管理責(zé)仼范圍，如共用部位、業(yè)主窗戶墜落，陽臺(tái)放置物品或懸掛物品墜落蔭造成損失的，由業(yè)主承擔(dān)全部賠償責(zé)仼，管理責(zé)仼范圍決定風(fēng)險(xiǎn)責(zé)仼承擔(dān)授的范圍。分請(qǐng)管理責(zé)仼，并公開宣傳，促使業(yè)主防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)提高。

3、在當(dāng)前司法實(shí)踐中，建筑物及其設(shè)施或附著物、懸掛物墜落造成的訴訟，舉證責(zé)仼由建筑物或設(shè)施管理人和所有權(quán)人承擔(dān)。通俗講，就是損害發(fā)生后，受害人只需證明損害結(jié)果和該結(jié)果是由建筑物或設(shè)施導(dǎo)致的。而物業(yè)公司在法律上有義務(wù)證明自已在管理過程中沒有過錯(cuò)或損害經(jīng)結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如不能證明這一點(diǎn)，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負(fù)有過錯(cuò)責(zé)仼。

(六)、維修服務(wù)

煙臺(tái)市一名孩童被小區(qū)鐵門砸傷，小區(qū)物業(yè)公司因未及時(shí)修復(fù)有安全隱患的鐵門，被法院判決承擔(dān)責(zé)任，一次性賠償兒童人身損害３５０００元。

２００７年４月１８日傍晚，煙臺(tái)市芝罘區(qū)某小區(qū)住戶李某５歲的兒子在小區(qū)門口玩耍時(shí)，被小區(qū)大門砸傷。后經(jīng)醫(yī)院診斷，李某之子左鎖骨骨折，住院治療１３天。后經(jīng)司法鑒定，其左鎖骨骨折構(gòu)成九級(jí)傷殘。

李某與物業(yè)公司因賠償問題未達(dá)成協(xié)議，遂將物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償其子醫(yī)療費(fèi)、殘疾賠償金等共計(jì)５.５萬余元。物業(yè)公司辯稱，鐵門是因?yàn)樾『⑼嫠r(shí)故意推拉導(dǎo)致被破壞，其所受傷害是由于其個(gè)人行為造成的，與物業(yè)公司無關(guān)。

煙臺(tái)市芝罘區(qū)人民法院審理認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)管理部門對(duì)小區(qū)的物業(yè)設(shè)施有維護(hù)、保養(yǎng)、管理的責(zé)任，發(fā)現(xiàn)不安全隱患應(yīng)及時(shí)予以修繕、整治，即使不能及時(shí)修復(fù)，亦應(yīng)設(shè)置警示標(biāo)志，而被告未作任何處理，李某的兒子不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。最終，法院判決物業(yè)公司賠償原告醫(yī)療費(fèi)、殘疾賠償金等共計(jì)５.５萬余元。被告物業(yè)公司對(duì)一審判決不服，上訴至煙臺(tái)市中級(jí)人民法院。日前，經(jīng)煙臺(tái)中院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議，物業(yè)公司支付李某之子人身損害賠償金３.５萬元。

風(fēng)險(xiǎn)防范：

明確維修責(zé)仼范圍和經(jīng)費(fèi)渠道：維修范圍是共用部位，中修以上工程要納入維修資金，降低物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)仼。(06年物業(yè)管理師考試題就有其內(nèi)容)。

五、業(yè)主使用不當(dāng)或違規(guī)行為引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

在物業(yè)日常使用過程中，業(yè)主對(duì)物業(yè)使用出現(xiàn)不當(dāng)行為，如高空拋物、改變物業(yè)使用功能、堵塞消防通道、損毀共用沒施設(shè)備和場(chǎng)地等，有時(shí)難以確定責(zé)任人的,業(yè)主過錯(cuò)，企業(yè)擔(dān)責(zé)，業(yè)主生病、企業(yè)吃藥。

1、南京近期發(fā)生胡先生騎車路過中華路時(shí)，突然被一個(gè)大羅卜(一斤半重)砸中太陽穴，當(dāng)即頭暈不能騎車，報(bào)警求助，民警到場(chǎng)，找到腌制羅卜的二樓住戶，經(jīng)調(diào)解賠了300塊錢。企業(yè)要提醒住戶，陽臺(tái)上晾硒物品，一定要做好防護(hù)，以免墜落傷人。

2、《深圳好來居高空墜物案》

2006年5月31日下午5時(shí)40分左右，上小學(xué)4年級(jí)的小宇在放學(xué)回家路上，途經(jīng)位于深圳市南山區(qū)南山大道與海德二路交叉口處好來居大廈旁的人行路面時(shí)，被一塊從天而降的玻璃砸到頭部而死。

南山警方成立專案組調(diào)查，但沒找到兇手。小宇的父母將好來居大廈2樓以上的73戶業(yè)主、負(fù)責(zé)好來居大廈管理的物業(yè)公司告上法庭，提出76萬多元的民事賠償。2008年3月18日，南山法院作出一審判決：可以確定造成受害人死亡的玻璃是出自好來居樓上，本案屬于建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物墜落造成他人損害的案件，應(yīng)由好來居的物業(yè)管理公司對(duì)小宇父母的損失承擔(dān)30%的賠償責(zé)任，共計(jì) 22.9萬余元。其他業(yè)主不承擔(dān)責(zé)任。

小宇父母不服一審判決，向深圳市中級(jí)法院提出上訴，請(qǐng)求二審法院撤銷一審判決，并改判73戶業(yè)主和物管公司連帶賠償其各項(xiàng)損失76萬余元。

好來居的物業(yè)管理公司也不服一審判決，提出上訴。經(jīng)深圳中級(jí)法院審理，作出終審判決：撤銷南山法院的一審判決，由好來居大廈北側(cè)的73戶業(yè)主(其中一戶業(yè)主有兩套房)每戶補(bǔ)償4000元，總計(jì)29.6萬元。好來居的物業(yè)管理公司深圳市錦峰物業(yè)經(jīng)營管理有限公司不承擔(dān)責(zé)任。

六、企業(yè)運(yùn)作時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)

(一)、企業(yè)承諾

司法突出“發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者”的立法理念,《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中的第三條規(guī)定，即是擴(kuò)充了物業(yè)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)義務(wù),“為更好維護(hù)業(yè)主權(quán)益，司法解釋依據(jù)合同默示條款理論，合理擴(kuò)充了物業(yè)服企業(yè)應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的依據(jù)范圍。即不僅限于物業(yè)服務(wù)合同中的明示條款，法律、法規(guī)規(guī)定、相關(guān)行業(yè)規(guī)范，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，也是確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡義務(wù)的依據(jù)?！?/p>

因此，物業(yè)服務(wù)行業(yè)要對(duì)履行委托合同，避免因服務(wù)存在瑕疵承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)，要對(duì)相關(guān)承諾以及類似行業(yè)規(guī)范進(jìn)行清理，在保持先進(jìn)性同時(shí)，要有可操作行，要誠實(shí)信用，一諾千金。

(二)、勞動(dòng)用工

《勞動(dòng)合同法》的實(shí)施暴露和揭開了物業(yè)管理行業(yè)長期以來存在的，以廉價(jià)勞動(dòng)力和低成本運(yùn)作、支撐和維持物業(yè)服務(wù)的問題。(揚(yáng)子晚報(bào)07年8月31日“保潔員跳槽變保姆”報(bào)道，河西一小區(qū)從6月以來的三個(gè)月內(nèi)，有10位保潔員紛紛辭職跑到業(yè)主家做保姆，其原因是小區(qū)保潔薪酬低，物業(yè)一時(shí)難以找人填缺，小區(qū)保潔遇困難。)由于歷史原因，物業(yè)管理成為違規(guī)用工的“重災(zāi)區(qū)”、勞動(dòng)糾紛投訴的頻發(fā)區(qū)，從某種意義上說，物業(yè)管理企業(yè)是在犧性廣大從業(yè)人員的切身利益情況下，支撐著全市物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)行。這種局面應(yīng)該扭轉(zhuǎn)。

落實(shí)《勞動(dòng)合同法》，解決勞動(dòng)用工不規(guī)范的問題，是個(gè)綜合性的系統(tǒng)工程，要從多方面入手，其根本途徑，在于將從業(yè)人員所有的勞保、福利費(fèi)用全部納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本，實(shí)行真正意義上的質(zhì)價(jià)相符、成本運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的良性循環(huán)。當(dāng)前，全巿物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅有40％，實(shí)現(xiàn)利潤，且利潤率較低，而60％的企業(yè)處于虧損或持平的狀態(tài)。提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、提升物業(yè)費(fèi)收交率，在當(dāng)前，還有一個(gè)逐步、漸進(jìn)的過程，隨著各項(xiàng)成本的提高，人員工資要求翻一番，對(duì)物業(yè)壓力越來越大。

(三)、各種額外費(fèi)用

1、消防培訓(xùn)費(fèi)

2、統(tǒng)一服裝和培訓(xùn)發(fā)證

3、物業(yè)用房緞納房產(chǎn)稅

七、自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)

張先生家住常州新北某小區(qū)，２００５年，他買了小區(qū)的地下車位。２００７年７月３日晚，張先生將自己的奔馳轎車停到車庫。當(dāng)晚突降暴雨，第二天早晨，張先生發(fā)現(xiàn)車庫部分被淹，自己的車子未能幸免。當(dāng)年９月１１日，奔馳4S店出“車輛損失證明”，證明張先生的轎車因浸水時(shí)間較長，導(dǎo)致電路、零部件及內(nèi)飾損壞，貶值損失估算為１８萬元。在要求物業(yè)公賠償未果后，張某將該小區(qū)物業(yè)公司告上了新北法院。審理中，法院委托南京市鼓樓區(qū)物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心對(duì)

奔馳轎車因水淹產(chǎn)生貶值的損失進(jìn)行鑒定，該中心鑒定認(rèn)為，貶值損失為９６５００元。物業(yè)公司認(rèn)為天降暴雨系不可抗力，自己已盡到管理責(zé)任，再說即使存在車損失，張某也有疏忽，公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

法院審理認(rèn)為，不可抗力是指當(dāng)事人不能預(yù)見、對(duì)其發(fā)生和后果不能避免且無法克服的客觀情況。本案中天降暴雨，首先有天氣預(yù)報(bào)可預(yù)知，其次，當(dāng)暴雨來臨時(shí)也并非不能避免和無法克服，可以積極采取有效的應(yīng)急排水措施，或者當(dāng)排水措施不能夠避免車庫被淹時(shí)，可及時(shí)通知車主將車輛開出車庫等。因此，本案的天降暴雨并非不可抗力情形。雖然險(xiǎn)情發(fā)生時(shí)，物業(yè)公司采取了一定措施，但在險(xiǎn)情無法排除時(shí)未及時(shí)通知車主導(dǎo)致車輛被淹受損，物業(yè)公司未盡到充分的物業(yè)管理責(zé)任，故其對(duì)車輛被淹受損應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。而業(yè)主將車輛停放于車庫，其有理由相信車庫是安全之地，具備避免車輛遭受風(fēng)雨等自然界侵蝕的應(yīng)有條件，故其對(duì)車輛被淹的后果無任何過錯(cuò)。

去年８月２７日，新北法院作出一審判決，認(rèn)為物業(yè)公司抗辯天降暴雨系不可抗力且業(yè)主也有過錯(cuò)等理由不能成立，判令物業(yè)公司賠償張先生９６５００元。一審判決后，物業(yè)公司不服上訴至市中院。去年１２月２１日，中院立案受理后，依法成立合議庭對(duì)該案進(jìn)行審理，于日前作出判決，維持原判。

八、服務(wù)人員的意外傷害風(fēng)險(xiǎn)

(一)、在服務(wù)過程中

服務(wù)人員在服務(wù)過程中受到外來侵襲或工作不當(dāng)造成的人身傷害或喪失生命的現(xiàn)象，存在著較大的人身安全風(fēng)險(xiǎn)。由于員工違規(guī)操作引發(fā)的問題，按照法律上稱為“雇主責(zé)任”，物管企業(yè)也將承擔(dān)其屬下員工不當(dāng)行為的賠償責(zé)任。

1、傷亡：某國際花園一維修人員為19層某住戶裝窗簾，在室內(nèi)安裝未采取安全防范措施，由于其用力過猛，異致身體重心外移墜地死亡。雖系違規(guī)操作，但物業(yè)也為此補(bǔ)償死者家屬50多萬元。

2、觸電，物業(yè)維保人員最可能遇到觸電危險(xiǎn)，因與電接觸的機(jī)會(huì)最頻繁。08年8月6日，本市某小區(qū)內(nèi)一幢小高層電梯發(fā)生故障，維修工王某修理時(shí)觸電身亡，倒在水中。事發(fā)原因是電梯安全閥出了故障，他到電梯井內(nèi)清理積水，未按要求 14

穿工作鞋(膠鞋)，想拔掉電線插頭，以切斷電源，不料被水浸濕的插頭帶電，導(dǎo)致當(dāng)場(chǎng)觸電。

此外，在給配電柜除塵時(shí)，違規(guī)使用鐵絲刷，引起觸電傷害，設(shè)備也遭到損壞。

3、消殺藥品:消殺類藥品、綠化使用的農(nóng)藥都具有很強(qiáng)的毒性，保管、使用不慎，容易對(duì)人體引起侵害，如有的綠化人員在噴藥時(shí)，特別在高溫天氣，未采取防護(hù)惜施，農(nóng)藥會(huì)通過汗腺進(jìn)入人體引起中毒。

4、操作失誤，物業(yè)服務(wù)人員因工作需要，經(jīng)常使用一些專業(yè)工具，如電鋸、射槍等，如操作不當(dāng)，很容易誤傷自己或他人，某員工在操作射槍時(shí)，不慎將射釘射入自已左手，如射到要害部位或他人，后果就嚴(yán)重了。某大廈操作人員在操作晶面處理機(jī)時(shí)，由于把手失控飛起擊中太陽穴死亡。在外幕墻清潔，清潔人員不按規(guī)定系安全帶或圖省事采取兩人互聯(lián)的保護(hù)方式容易發(fā)生危險(xiǎn)。另外，在保潔人員在請(qǐng)理墻頂、墻壁、中庭，維修人員在更換燈泡等維修時(shí)，也應(yīng)做好安全防范。

(二)、其他意外

1、飲酒，節(jié)日過量飲酒致死

2、意外，09年6月13日晚7點(diǎn)多，秦淮區(qū)某小區(qū)物業(yè)公司1名秩序維護(hù)員(該人沒有和物業(yè)公司簽訂勞動(dòng)合同)下班后,自已幫8樓業(yè)主田老師翻窗拿鑰匙時(shí)，不幸跌下當(dāng)場(chǎng)身亡，死者律師認(rèn)為，因死者沒辦理“五險(xiǎn)一金”，應(yīng)認(rèn)定工傷賠償約20萬元。而勞動(dòng)仲裁部門竟認(rèn)定應(yīng)以工傷處理,區(qū)法院也維持工傷結(jié)論,物業(yè)公司上訴到市中院也維持原判。

風(fēng)險(xiǎn)總體防范措施

1、物管企業(yè)要學(xué)法、懂法和守法，相關(guān)合同在訂立前要注重合同主體的合法性，合同服務(wù)的約定盡可能詳盡，避免歧義。如簽訂服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)寫明雙方在維持秩序和協(xié)助安全防范方面應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，細(xì)化合同條款(包括免責(zé)條款)。

1）、明確物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍和期限。

2)、明晰收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3)、明確雙方的權(quán)利義務(wù)。

4)、明確雙方違約責(zé)仼。不做不屬于自身義務(wù)的承諾，一旦發(fā)生問題依據(jù)合同處理，避免矛質(zhì)和糾紛。

2、物管企業(yè)要抓制度建設(shè)，加強(qiáng)安全建章建制工作，牢固樹立安全思想，抓員工素質(zhì)和抓管理落實(shí)，不斷提高員工風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。要加強(qiáng)內(nèi)部管理，健全安全機(jī)制，完善規(guī)章制變，落實(shí)各個(gè)部門的責(zé)任，嚴(yán)格按操作程序操作。要做到認(rèn)識(shí)、責(zé)任、措施、隱患排查和監(jiān)督管理五到位。管理中要特別注意對(duì)事故隱患的排除，定期組織安全檢查，發(fā)現(xiàn)潛在不安全因素及時(shí)解決，盡可能避免意外事件的發(fā)生。按照國際航空領(lǐng)域事故遵循的“海恩法則”，一起重大的飛行安全事故背后有29起事故征兆，每個(gè)征兆背后還會(huì)有300起事故苗頭。(合計(jì)8700起事故苗頭)。照此分析，如果失誤只停留在表象，而不重視對(duì)“事故征兆”和“事故苗頭”進(jìn)行排查。那么，這些末被發(fā)現(xiàn)的征兆和苗頭，就成為下一次重大事故的隱患。

3、強(qiáng)化證據(jù)意識(shí)，規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，這里的證據(jù)更多的是指管理過程中的書面化內(nèi)容，或者記錄?！皼]有記錄就沒有發(fā)生”，可見記錄的重要性。

4、企業(yè)要強(qiáng)安全專業(yè)培訓(xùn)，對(duì)于特種作業(yè)人員，如中控人員、高壓值班人員等明確要求應(yīng)具備崗位操作資格，堅(jiān)持持證上崗。

5、引入市場(chǎng)化的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，比如為共用設(shè)施設(shè)備購買保險(xiǎn)，若發(fā)生樓宇外墻墻皮脫落傷及行人或砸壞車輛等意外事件，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任

南京寧南某小區(qū)三戶業(yè)主遭竊，筆記本電腦、洋酒、攝像機(jī)等價(jià)值上萬元物品被盜，由于企業(yè)給小區(qū)每戶業(yè)主買了家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，所以損失的三戶業(yè)主事后得到保險(xiǎn)公司的1萬元賠償，轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)。

物業(yè)管理行業(yè)是勞動(dòng)密集性行業(yè)，員工數(shù)量越多，人身安全風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也會(huì)相對(duì)較高，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力相對(duì)較弱，一旦發(fā)生員工人身安全亊故，如果沒有購買相關(guān)保險(xiǎn)，企業(yè)是很難承受的。因此企業(yè)在加強(qiáng)員工人身安全教育，做好防范措施的同時(shí)，也要通過給員工購買保險(xiǎn)的形式，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

第四篇：物業(yè)服務(wù)企業(yè)

? 復(fù)習(xí)、總結(jié)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)》內(nèi)容，下次課重點(diǎn)檢查。以下是復(fù)習(xí)提綱 1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念和特征。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的類型。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的常見模式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工商注冊(cè)登記。物業(yè)服務(wù)企業(yè)章程的內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)各登記資質(zhì)應(yīng)具備的條件。資質(zhì)等級(jí)的功能。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理部門。新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)規(guī)定及在申報(bào)資質(zhì)時(shí)需提交的資料。10 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式的特點(diǎn)（直線制、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織形式的優(yōu)缺點(diǎn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置的影響因素及其具體體現(xiàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)職能機(jī)構(gòu)及其職責(zé)。

重點(diǎn)學(xué)習(xí)的法規(guī)：《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》

部分復(fù)習(xí)要點(diǎn)總結(jié)

8物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理部門

國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理；省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

9新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)規(guī)定及在申報(bào)資質(zhì)時(shí)需提供的資料

10物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式的特點(diǎn)

11物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織形式的優(yōu)缺點(diǎn)

12物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置的影響因素及其具體體現(xiàn)

第五篇：物業(yè)服務(wù)企業(yè)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)

資質(zhì)動(dòng)態(tài)考核及信用評(píng)價(jià)申報(bào)表

XXXXX物業(yè)管理有限公司

2014.X.X

目 錄

1.考核及信用評(píng)價(jià)申報(bào)表

2.營業(yè)執(zhí)照正、副本復(fù)印件

3.資質(zhì)證書正、副本復(fù)印件

4.機(jī)構(gòu)代碼正、副本復(fù)印件

5.物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件

6.榮譽(yù)證書復(fù)印件

7.物業(yè)服務(wù)承接查驗(yàn)協(xié)議復(fù)印件

8.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)登記備案復(fù)印件

9.服務(wù)質(zhì)量滿意度調(diào)查表

10.整改情況

11.業(yè)主投拆和責(zé)任事故處理情況

12.2013總結(jié)

13.錦繡苑住宅區(qū)管理制度

14.專業(yè)技術(shù)人員資格證

15.上物業(yè)管理人員資格證

16.賬務(wù)報(bào)表

17.資質(zhì)動(dòng)態(tài)考核信用評(píng)價(jià)評(píng)分表

XX年工作總結(jié)

五臺(tái)縣中信物業(yè)管理有限公司在XX，在上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)正確指導(dǎo)下，各有關(guān)部門的團(tuán)結(jié)協(xié)作配合下，經(jīng)全體職工的共同努力下，圓滿地完成了全年的各項(xiàng)服務(wù)工作，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1、全年保安全工作不分白天晝夜，堅(jiān)守工作崗位，緊抓防范措施，全小區(qū)未發(fā)生重大安全事故，保證了小區(qū)居民平安、穩(wěn)定、詳和的度過了春夏秋冬。

2、響應(yīng)縣委、縣政府號(hào)召，積極開展創(chuàng)衛(wèi)工作，將小區(qū)24幢樓的共用樓道全部粉刷一新加強(qiáng)了小區(qū)路燈的配置，廣告牌的設(shè)立全部更新做到整齊、整潔、得到五臺(tái)縣文明建設(shè)指導(dǎo)委員會(huì)的好評(píng)，并授于“文明衛(wèi)生：小區(qū)稱號(hào)。

3、環(huán)衛(wèi)保潔按照統(tǒng)一布置，結(jié)合各自的區(qū)域，堅(jiān)持常抓不懈，并更換了全部裝運(yùn)的垃圾箱，使小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境得到加強(qiáng)，常年清潔不留死角，得到小區(qū)住戶的一致好評(píng)。

4、小區(qū)綠化、美化成績(jī)突出，面積達(dá)到綠化標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行苗坪培植，種植更新，花草管護(hù)，灌木修剪，并購買了新式機(jī)器設(shè)備對(duì)草坪進(jìn)行統(tǒng)一澆水，割草、對(duì)樹木灌木長期修剪管護(hù)，達(dá)到整齊、整潔受到上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主的一致好評(píng)。

5、管理人員為住戶方便著想，長年不分上下班節(jié)假日，堅(jiān)持上班有專人負(fù)責(zé)，下班隨叫隨到，熱情為住戶解決供電、供水修理故障。

1）全年共計(jì)為小區(qū)修理更換通道、樓道共用照明燈400多次。

2）下班后充電多次

3）及時(shí)處理水管堵漏，下水道堵塞多次。

4）為協(xié)作單位收水費(fèi)、電費(fèi)、采暖費(fèi)不計(jì)其數(shù)，5）節(jié)假日增設(shè)彩燈，懸掛彩旗，為小區(qū)節(jié)日增添氣氛。

6、物業(yè)公司經(jīng)過對(duì)小區(qū)住戶填報(bào)服務(wù)表，其滿意度達(dá)68%，基本滿意達(dá)24%，不滿意8%。

7、為小區(qū)配套煤氣管道、電視光纜、電腦聯(lián)網(wǎng)督促其協(xié)作單位，保證小區(qū)用戶滿意。

XXX年已過去，在新的一年里全體物業(yè)職工以飽滿的熱情服務(wù)的良好，住戶的方便為服務(wù)宗旨，配合上級(jí)更好的把小區(qū)建成文明衛(wèi)生小區(qū)，使住戶的滿意度更高。