第一篇：解析買二手房把握好交易中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

買二手房把握好交易中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

3月份以來，深圳二手樓買賣越來越活躍，成交量不斷增高。交易過程中，大多數(shù)購房人關(guān)注物業(yè)的面積、新舊程度等自然屬性。其實(shí)，二手樓的社會屬性更是構(gòu)成物業(yè)價值的重要因素，也是形成交易風(fēng)險的主要因素。

購買二手房盡管有諸多優(yōu)勢，但相對新建商品房的買賣行為來說，涉及法律關(guān)系復(fù)雜，尤其一些房產(chǎn)的社會屬性隱蔽性強(qiáng)，加之買賣雙方由于信息不對稱，交易過程中有產(chǎn)權(quán)過戶、房屋騰空、戶口遷移、物業(yè)清潔、房款交付、權(quán)利的完整性等諸多手續(xù)和環(huán)節(jié)。因此，購買二手樓要關(guān)注其社會屬性。

購樓時要多了解樓盤信息

要盡可能詳細(xì)地掌握樓盤的地理位置、交通狀況、周邊環(huán)境、發(fā)展空間和購物娛樂情況等。同時，要掌握小區(qū)配套情況，包括學(xué)校、幼兒園、會所等綜合設(shè)施情況。了解樓盤、小區(qū)建設(shè)密度(容積率)、小區(qū)環(huán)境建設(shè)、園林設(shè)計(jì)和停車位等重要內(nèi)容，并根據(jù)需要索取相關(guān)資料及文字承諾。了解房屋的他項(xiàng)權(quán)利狀況是否有抵押權(quán)的設(shè)定、房屋權(quán)利是否已被人民法院查封、是否列入拆遷范圍、是否租賃等，以確保除了房屋本身以外的價值的可靠性和真實(shí)性。

把握好買樓過程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

沒有取得產(chǎn)權(quán)證的二手房不能買入。強(qiáng)制性法律規(guī)定，沒有取得產(chǎn)權(quán)證的房屋不能轉(zhuǎn)讓。因此買二手房一定要查驗(yàn)房主的產(chǎn)權(quán)證，沒有產(chǎn)權(quán)證的二手房產(chǎn)不能購買。轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不受法律保護(hù)。購買產(chǎn)權(quán)共有的二手房產(chǎn)要慎重，未經(jīng)其他共有人書面同意，共有人不能轉(zhuǎn)讓該共有房

產(chǎn)。作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)的房屋，一般產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人只記載夫妻中的一人，在購買這類二手房一定要求其他共有人出具書面證明，證明其同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，否則該買賣行為無效。

購買有承租人的二手房要有“言”在先。承租人有優(yōu)先購買權(quán)，如果第三人想購買該房，必須有承租人書面放棄購買此房的聲明，否則該買賣處于不穩(wěn)定狀態(tài)，承租人在訴訟時效內(nèi)可以要求行使優(yōu)先購買權(quán)而導(dǎo)致該買賣無效。

要加強(qiáng)購房風(fēng)險的防范

在通知抵押權(quán)人的情況下，購買這類二手樓同樣存在很大風(fēng)險。因?yàn)樵摰盅簱?dān)保的債權(quán)一旦不能實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)人有權(quán)訴之于法律，要求拍賣該房以便實(shí)現(xiàn)債權(quán)。因此，購買這類房產(chǎn)一定要防風(fēng)險。盡量不要替業(yè)主贖樓，如果贖樓不成功，就會出現(xiàn)較大損失，所以一般由業(yè)主委托擔(dān)保公司或自己贖樓。如有可能，可以咨詢律師或交由中介機(jī)構(gòu)去運(yùn)作，以保證購買二手房的交易安全。

文章來源：中顧法律網(wǎng)(免費(fèi)法律咨詢，就上中顧法律網(wǎng)）

第二篇：促進(jìn)黨員干部廉潔自律要把握好四個關(guān)鍵環(huán)節(jié)

促進(jìn)黨員干部廉潔自律要把握好四個關(guān)鍵環(huán)節(jié)

執(zhí)政黨的黨風(fēng)關(guān)系黨的生死存亡。黨員領(lǐng)導(dǎo)干部廉潔從政是新時期從嚴(yán)治黨、端正黨風(fēng)的重要前提，是貫徹落實(shí)黨的路線、方針、政策，促進(jìn)改革開發(fā)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)，維護(hù)政治、社會穩(wěn)定的重要保證。黨的十六大報(bào)告指出：“領(lǐng)導(dǎo)干部特別是高級干部，必須以身作則，正確行使手中的權(quán)力，始終做到清正廉潔，自覺地與各種腐敗現(xiàn)象作斗爭。”黨的十七大報(bào)告強(qiáng)調(diào)指出：“加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)干部廉潔自律工作，提高黨員干部拒腐防變能力。”保證黨員領(lǐng)導(dǎo)干部廉潔從政，要立足于教育，著眼于防范，筑起思想道德防線。在實(shí)際工作中，要切實(shí)把握好四個關(guān)鍵環(huán)節(jié)：一是要圍繞“創(chuàng)新”抓宣傳教育；二是要圍繞“求實(shí)”抓制度建設(shè)；三是要圍繞“從嚴(yán)”抓規(guī)范管理；四是要圍繞“懲處”抓查辦案件。努力把握好四個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在四個方面下足功夫，才能有力地促進(jìn)黨員干部廉潔自律，確保黨員領(lǐng)導(dǎo)干部廉潔從政。

第一、圍繞“創(chuàng)新”抓宣傳教育。以思想教育為基礎(chǔ)，強(qiáng)化各部門依法行政、正確履行職能的意識。新的形勢下，各級各部門要以樹立科學(xué)的發(fā)展觀和正確的政績觀，以及全面提高政治素質(zhì)為目標(biāo)，通過深入開展科學(xué)理論的灌輸教育、正面典型的激勵教育、反面案件的警示教育等黨性、黨風(fēng)、黨紀(jì)教育活動，使每一個黨員干部、尤其是黨員領(lǐng)導(dǎo)干部常修從政之德、常懷律己之心、常思貪欲之害、常棄非分之想；牢固樹立起正確的世界觀、人生觀、價值觀和正確的權(quán)力觀、地位觀和利益觀；切實(shí)增強(qiáng)抵御名、利、權(quán)、色侵蝕的能力，增強(qiáng)自重、自省、自警、自勵的自覺性，自覺為人民掌好權(quán)、用好權(quán),從而有效地預(yù)防和減少違法違紀(jì)現(xiàn)象。具體工作中，在教育對象上堅(jiān)持領(lǐng)導(dǎo)人員、黨員干部為主；在形式上警示教育、案例分析、專家授課、知識測驗(yàn)，舉辦黨風(fēng)廉政建設(shè)中層干部學(xué)習(xí)班，組織領(lǐng)導(dǎo)干部、黨員干部、財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)中華人民共和國會計(jì)法講座；在聯(lián)系實(shí)際上堅(jiān)持自律為主。結(jié)合工作實(shí)際，1、開展“五要五不能”教育。一是要政治上清醒，不能方向不明；二是要勤政廉潔，不能懈怠謀私；三是要令行禁止，不能自行其是；四是要一身正氣，不能有失形象；五是要求真務(wù)實(shí)，不能虛妄浮躁。根據(jù)上級的要求，結(jié)合工作實(shí)際和上級對黨員、領(lǐng)導(dǎo)干部的要求，組織黨員干部加強(qiáng)學(xué)習(xí)、勤于學(xué)習(xí)，樹立正確的世界觀、人生觀和價值觀，牢固樹立科學(xué)發(fā)展觀，正確的政績觀和馬克思主義的群眾觀，增強(qiáng)改造主觀世界的自覺性，經(jīng)常反省自己的所言所行，警惕各種錯誤思想觀念的消極影響，及時防止和糾正一些苗頭性、傾向性的問題，謹(jǐn)慎行事，防微杜漸，著力于建立兩道防線：一是黨紀(jì)國法防線，二是思想道德防線。增強(qiáng)廣大黨員干部拒腐防變的自覺性。

2、開展“十慎十防”教育。一是 “慎初”教育。世界萬事始于初,廉政自律拒腐防變以慎初為最重要,慎重對待第一次是立身安命、防患于未然的護(hù)身符。黨員干部加強(qiáng)官德修養(yǎng)，保持自身廉潔，關(guān)鍵在于第一次。把好了第一次，就掌握了主動，就能在各種腐蝕誘惑面前立于不敗之地。二是“慎微”教育。任何事物的產(chǎn)生、發(fā)展、變化，都有一個由小到大，由量到質(zhì)的過程，生活小節(jié)不知細(xì)微，微小之處不警惕，必然失掉大節(jié)。小節(jié)不保,終累大德.每一個黨員領(lǐng)導(dǎo)干部一定要在“慎微”上下功夫,一定要注意每一件細(xì)小的事情“,去小惡以保本真，積小善以成大德”。三是“慎言”教育。要“從嚴(yán)治口”，用黨性修養(yǎng)、官德修養(yǎng)、黨風(fēng)建設(shè)的要求規(guī)范、約束自己的言行。做到與黨中央不一致的話堅(jiān)決不說，有損于黨的形象的事堅(jiān)決不做。四是“慎好”教育。要做到對有利于黨性修養(yǎng)、官德修養(yǎng)、作風(fēng)建設(shè)的愛好，要堅(jiān)決愛好，帶頭愛好；對不利于黨性修養(yǎng)、官德修養(yǎng)、作風(fēng)建設(shè)的愛好，堅(jiān)決不去愛好；對介于有利與不利、此時不利彼時有利的愛好要善于節(jié)制。五是“慎獨(dú)”教育。在無人監(jiān)督、無人注意時，絕不能有天知、地知、你知我知的錯誤思想，要有自我警惕，自我克制，謹(jǐn)慎不

茍的思想，才能會有慎獨(dú)的高尚品德。六是“慎欲”教育。在現(xiàn)實(shí)生活中，一定要以理導(dǎo)欲、以理制欲。必須把個人的欲望需求置于人民群眾的欲望需求之下，多想我國邊遠(yuǎn)地區(qū)尚未脫貧的農(nóng)民，多想城市還有部分下崗的工人，多想黨的光榮傳統(tǒng)，這樣坦才會平衡，欲望才會節(jié)制，思想作風(fēng)上才會高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求。七是“慎權(quán)”教育。黨員領(lǐng)導(dǎo)干部在運(yùn)用權(quán)力時，一定要以“如履薄冰”、“如臨深淵”的心態(tài)謹(jǐn)慎行事，要警惕權(quán)、錢、色的誘惑。要正確處理好權(quán)力與責(zé)任的關(guān)系，切忌不可濫用權(quán)力，更不能以權(quán)謀私。八是“慎平”教育。作為黨員領(lǐng)導(dǎo)干部，越是在個人成長進(jìn)步順利的時候，越要保持清醒的頭腦，千萬不能見喜忘憂，自松其綁，而只能做到履平防險，淺水深防。作為黨員領(lǐng)導(dǎo)干部，在加強(qiáng)作風(fēng)建設(shè)中，一方面要虛心向德性高的先進(jìn)模范人物學(xué)習(xí)，另一方面，還要善于從那些走上嚴(yán)重違紀(jì)違法道路的黨員領(lǐng)導(dǎo)干部的身上吸取教訓(xùn)，善于自我教育。九是“慎友”教育。黨員領(lǐng)導(dǎo)干部一定要謹(jǐn)慎交友、選良交友、擇廉交友。十是“慎終”教育。既要防止59現(xiàn)象，也要防止39現(xiàn)象。一個人要活到老學(xué)到老，自始自終加強(qiáng)思想道德修養(yǎng)，加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)的自覺性。關(guān)鍵是要防止灰暗心理的滋生，防止心力的懈怠。

3、開展“五個帶頭”教育。一是帶頭學(xué)習(xí)政治理論。黨員干部要成為學(xué)習(xí)的楷模，通過學(xué)習(xí)，提高自身素質(zhì)，帶動廣大群眾積極參與，營造良好的學(xué)習(xí)和工作氛圍。二是帶頭傾聽群眾呼聲。黨員干部，尤其是領(lǐng)導(dǎo)干部要不定期的開展思想政治工作調(diào)研，溝通信息，了解情況，有針對性的開展部門的各項(xiàng)工作。三是帶頭堅(jiān)持民主集中制，堅(jiān)持“集體領(lǐng)導(dǎo)，民主集中，個別醞釀，會議決定”的工作原則。四是帶頭執(zhí)行廉政規(guī)定，自覺接受監(jiān)督，越是深化改革，發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)，越要加強(qiáng)以人為本，從源頭預(yù)防腐??；越是深化改革，發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)，越要加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)，使我們黨的事業(yè)沿著繼承的方向發(fā)展；越是深化改革，發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)，越要加強(qiáng)監(jiān)督約束，形成強(qiáng)有力的廉政建設(shè)機(jī)制。五是帶頭思想作風(fēng)深入，密切黨群關(guān)系，干群關(guān)系,相信干部職工、依靠干部職工盡心盡力地解決干部職工中的實(shí)際問題。進(jìn)一步堅(jiān)定理想信念，養(yǎng)成良好道德情操，自重、自省、自警、自勵，并且像愛護(hù)自己生命一樣愛護(hù)自己的人格。

第二、圍繞“求實(shí)”抓制度建設(shè)。始終把黨風(fēng)廉政建設(shè)放在重要位置。突出“四個一，五個常抓不懈”?！八膫€一”：即部門在布置中心工作的同時，不忘同時布置黨風(fēng)廉政建設(shè)工作。兩手抓兩手都要硬，并進(jìn)向前發(fā)展。做到一起布置、一起落實(shí)、一起檢查、一起考核，真正做到黨風(fēng)廉政建設(shè)工作警鐘長鳴。“五個常抓不懈”：一是思想教育常抓不懈。以思想教育為基礎(chǔ)，強(qiáng)化廣大黨員干部依法行政、正確履行職能的意識，切實(shí)打牢黨員干部的思想政治根基；二是制度建設(shè)常抓不懈。通過制度建設(shè)，不斷提高黨風(fēng)廉政建設(shè)的規(guī)范化和科學(xué)化水平。三是政務(wù)公開常抓不懈。推進(jìn)政務(wù)公開、黨務(wù)公開，深化源頭預(yù)防和治理工作。四是黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制各項(xiàng)措施的落實(shí)常抓不懈，為從源頭預(yù)防和治理腐敗提供重要保證。五是監(jiān)督檢查常抓不懈。要整合監(jiān)督力量，規(guī)范權(quán)力運(yùn)作程序，強(qiáng)化對權(quán)力的制約，著力增強(qiáng)反腐倡廉工作的針對性和實(shí)效性。通過各項(xiàng)措施，保證我們的各項(xiàng)事業(yè)沿著健康方向發(fā)展，保證我們的黨員干部沿著健康方向成長。

1、結(jié)合當(dāng)前形勢任務(wù)，圍繞加強(qiáng)黨員干部思想政治工作和黨風(fēng)廉政建設(shè)工作，有針對性的進(jìn)行調(diào)研，聽取廣大黨員干部、職工的意見，為能有的放矢地開展思想政治工作和廉政建設(shè)方面的教育，探索新路子奠定基礎(chǔ)。真正把思想政治工作和黨風(fēng)廉政建設(shè)教育貫穿、滲透到工作的各個環(huán)節(jié)之中。在黨委統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，黨政齊抓共管，紀(jì)委組織協(xié)調(diào)，部門各負(fù)其責(zé)，群眾積極參與。貫徹執(zhí)行“一級向一級”負(fù)責(zé)的精神和“誰主管、誰負(fù)責(zé)”的精神，細(xì)化黨風(fēng)廉政建設(shè)工作任務(wù)。另外，黨政領(lǐng)導(dǎo)要充分利用本部門、本單位各種會議，區(qū)分不同層次，不同對象，結(jié)合思想政治工作的實(shí)際，開展黨風(fēng)廉政建設(shè)警示教育，進(jìn)一步增強(qiáng)黨員干部的黨性觀念、法制觀念，進(jìn)一步明確在新形勢、新任務(wù)、新情

況復(fù)雜環(huán)境中什么是對的，什么是錯的，哪些事可以做，哪些事不能做，在思想上筑起牢固的防線。

2、健全權(quán)力監(jiān)督制約機(jī)制。從部門實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真執(zhí)行紀(jì)檢監(jiān)察部門規(guī)定的“三重一大”制度，即部門的重大決策、重大事項(xiàng)、重要干部任免、大額度資金使用都要堅(jiān)持集體討論、民主集中的原則，充分發(fā)揮集體的力量，集體的智慧，整體的效能。將“三重一大”納入部門黨組會、局務(wù)會討論決策，健全機(jī)制，進(jìn)一步明確“三重一大”的內(nèi)容，規(guī)范運(yùn)作程序。

3、加強(qiáng)民主監(jiān)督。實(shí)行部門內(nèi)部政務(wù)公開，是黨風(fēng)廉政建設(shè)的需要，是加強(qiáng)黨員干部廉政建設(shè)的需要，是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。部門有關(guān)方面的工作越是公開，越是透明，越能形成廉政監(jiān)督的良好制約機(jī)制，也越能充分調(diào)動干部職工的積極性。

第三、圍繞“從嚴(yán)”抓規(guī)范管理。黨風(fēng)廉政建設(shè)工作任重道遠(yuǎn)，必須常抓不懈，黨風(fēng)廉政建設(shè)工作齊抓共管才能形成合力。黨風(fēng)廉政建設(shè)工作以人為本，預(yù)防在先，努力做到三個方面的轉(zhuǎn)變。

1、黨風(fēng)廉政建設(shè)工作，要從“忙一陣，抓一陣”向建章規(guī)范化轉(zhuǎn)變。要充分認(rèn)識黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗斗爭的艱巨性、復(fù)雜性、長期性。黨風(fēng)廉政建設(shè)工作直接關(guān)系到黨和國家的生死存亡，在改革開放新形勢下，如果僅僅只是靠“教育月里忙一陣，有了問題抓一下”就會出現(xiàn)黨風(fēng)廉政建設(shè)時松時緊的的現(xiàn)象，其結(jié)果往往是收效不大。實(shí)踐證明，越是改革開放，發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)，越要從嚴(yán)治黨。必須常抓不懈，關(guān)口前移，警鐘長鳴，黨風(fēng)廉政建設(shè)搞突擊性教育是不可取的。

2、在進(jìn)行黨風(fēng)廉政建設(shè)方法上，要從職能部門“唱獨(dú)腳戲”向“群防群治”轉(zhuǎn)變。認(rèn)真貫徹執(zhí)行“黨委統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，黨政齊抓共管，紀(jì)委組織協(xié)調(diào)，部門各負(fù)其責(zé)，依靠群眾支持和參與”的工作格局。黨政領(lǐng)導(dǎo)和職能部門要做到黨風(fēng)廉政建設(shè)工作與中心工作一起，聯(lián)合布置，聯(lián)合宣傳，聯(lián)合檢查，聯(lián)合考核，形成良好黨風(fēng)廉政建設(shè)的氛圍。

3、在進(jìn)行黨風(fēng)廉政建設(shè)教育上，要從事后教育向以防為主、日常管理教育轉(zhuǎn)變。加強(qiáng)黨員干部的政治理論的學(xué)習(xí)，加強(qiáng)黨員干部的思想建設(shè)、作風(fēng)建設(shè)，加強(qiáng)黨員干部黨性、黨風(fēng)、黨紀(jì)教育，加強(qiáng)黨員干部的監(jiān)督管理，把中央關(guān)于從嚴(yán)治黨的要求真正落到實(shí)處，有針對性的開展黨風(fēng)廉政建設(shè)方面的提示。一是充分利用召開、參與不同會議，針對不同對象，進(jìn)行黨風(fēng)廉政建設(shè)方面的提示教育；二是要害部門開展黨風(fēng)廉政建設(shè)方面的提示，深入有關(guān)部門，經(jīng)常性講，日常性提醒督促進(jìn)行黨風(fēng)廉政建設(shè)方面的提示教育；三是可能出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)，黨風(fēng)廉政建設(shè)方面的提示，要堅(jiān)決貫徹“一級抓一級，一級向一級負(fù)責(zé)”的精神。除此之外，還要不定期開展談心活動，簽訂黨風(fēng)廉政建設(shè)協(xié)議書，進(jìn)行黨風(fēng)廉政建設(shè)提示教育；四是節(jié)假日開展集中黨風(fēng)廉政建設(shè)提示，充分利用節(jié)前工作會議進(jìn)行形勢和任務(wù)教育，同時進(jìn)行遵紀(jì)守法和道德等方面提示，始終保持清醒頭腦，使廣大黨員、領(lǐng)導(dǎo)干部在自我提醒、組織提醒和自我約束、組織約束之下，真正做到思想作風(fēng)過硬。堂堂正正做人，清清白白為官，實(shí)實(shí)在在干事。

第四、圍繞“懲處”抓查辦案件。查辦案件，一方面，是使嚴(yán)重違紀(jì)違法者得到法律的制裁，警示黨員干部廉潔自律；另一方面，是通過對案件的查處，能及時總結(jié)各類違紀(jì)違法案件發(fā)案的原因和教訓(xùn)，并通過深入剖析那些影響惡劣的案件反映出來的、帶有規(guī)律性和傾向性的問題，可以發(fā)現(xiàn)體制、機(jī)制、制度和管理上存在的漏洞，進(jìn)而向發(fā)案單位及時提出建章立制，改進(jìn)管理的建議，并會同相關(guān)部門督促發(fā)案部門抓好落實(shí)，把問題和教訓(xùn)，變?yōu)閺母旧响柟谭锤瘮〕晒臋C(jī)制和制度。因此，要保持查辦案件的強(qiáng)勁勢頭，嚴(yán)肅查處違反黨紀(jì)政紀(jì)的黨員、干部。堅(jiān)持有案必查，違紀(jì)必究，突出辦案重點(diǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行依紀(jì)依法辦案的要求，堅(jiān)決懲治腐敗分子。通過查辦案件，分析案例，加強(qiáng)對黨員干部的黨風(fēng)廉政教育，圍繞黨員領(lǐng)導(dǎo)干部在廉潔自律方面存在的突出問題，適時開展專項(xiàng)治理工作，達(dá)到以查促教，以查促建，以查促管，充分發(fā)揮查辦案件的治本作用。

第三篇：構(gòu)建科學(xué)的精神文明建設(shè)運(yùn)行機(jī)制應(yīng)把握好四個關(guān)鍵環(huán)節(jié)

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來源蓮山

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構(gòu)建科學(xué)的精神文明建設(shè)運(yùn)行機(jī)制應(yīng)把握好四個關(guān)鍵環(huán)節(jié)

強(qiáng)化精神文明建設(shè)必須構(gòu)建一個科學(xué)的精神文明建設(shè)運(yùn)行機(jī)制是近幾年來我們煤炭企業(yè)黨組織形成的共識。然而，如何構(gòu)建這個運(yùn)行機(jī)制，在構(gòu)建過程中應(yīng)把握好哪些環(huán)節(jié)，做好哪些方面的工作仍然需要我們認(rèn)真地研究和探討。根據(jù)十礦的實(shí)踐，我們認(rèn)為構(gòu)建科學(xué)的精神文明建設(shè)運(yùn)行機(jī)制要注意把握好建立系統(tǒng)的領(lǐng)導(dǎo)體制，制訂合理的指標(biāo)體系，進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督考核，實(shí)施榮利一體的獎懲措施四個關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。

一、建立系統(tǒng)的領(lǐng)導(dǎo)體制

建立系統(tǒng)的領(lǐng)導(dǎo)體制是對精神文明建設(shè)進(jìn)行強(qiáng)力領(lǐng)導(dǎo)的前提條件，是構(gòu)建科學(xué)運(yùn)行機(jī)制的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。所謂系統(tǒng)的領(lǐng)導(dǎo)體制就是領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制設(shè)置、領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任劃分、工作制度輔設(shè)均具有系統(tǒng)性，具備上下通暢、左右協(xié)調(diào)、運(yùn)行高效的特點(diǎn)和國能。

機(jī)構(gòu)設(shè)置形成系統(tǒng)。從礦、區(qū)隊(duì)到班組都要設(shè)立精神文明建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)或崗位，對精神文明建設(shè)實(shí)行三級領(lǐng)導(dǎo)或管理：第一級是黨委，是全礦領(lǐng)導(dǎo)或管理的決策機(jī)構(gòu)。第二級是區(qū)隊(duì)黨支部、各科室，它們是本單位或本部門抓精神文明建設(shè)的責(zé)任者。第三級是班組，班組長是班組抓精神文明建設(shè)的責(zé)任人。實(shí)行三級領(lǐng)導(dǎo)或管理一級管一級，一級抓一級，上級領(lǐng)導(dǎo)、指導(dǎo)、支持下級，下級對上級負(fù)責(zé)，形成上到頂、下到底，統(tǒng)分有序、系統(tǒng)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。

職責(zé)劃分形成系統(tǒng)。每一級（個）精神文明建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)或職位，都應(yīng)該承擔(dān)與機(jī)構(gòu)、職位相適應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)，礦、隊(duì)、班組三級不同部門不同崗位的領(lǐng)導(dǎo)者所承擔(dān)的責(zé)任也要上下對應(yīng)，形成系統(tǒng)。如礦黨委的責(zé)任是領(lǐng)導(dǎo)全礦的精神文明建設(shè)，重點(diǎn)是制定計(jì)劃、抓隊(duì)伍和機(jī)構(gòu)建設(shè)，管理考核，組織全礦創(chuàng)建活動，對精神文明建設(shè)負(fù)全責(zé)；區(qū)隊(duì)黨支部的責(zé)任是領(lǐng)導(dǎo)全隊(duì)的精神文明建設(shè)工作，結(jié)合本隊(duì)實(shí)際組織落實(shí)礦黨委安排的各項(xiàng)工作；班組長的責(zé)任是按照黨支部的布置，把精神文明建設(shè)的任務(wù)和要求落實(shí)在班組，落實(shí)到人頭。這樣黨委安排的工作能夠政令暢通，一抓到底，解決往常那種上邊緊，下邊松的棚架問題。

制度輔設(shè)形成系統(tǒng)。制度是落實(shí)責(zé)任、完成任務(wù)的保障，在建立精神文明建設(shè)的各項(xiàng)制度中，既要注重是否適用，是否便于記憶，是否便于操作這個問題，更要注重制度輔設(shè)的系統(tǒng)性問題。制度輔設(shè)系統(tǒng)性是機(jī)構(gòu)設(shè)置系統(tǒng)性，責(zé)任劃分系統(tǒng)性發(fā)揮作用的保證，沒有一套系統(tǒng)的工作制度做保證，落實(shí)責(zé)任便成為空中樓閣。所謂制度系統(tǒng)性就是針對不同的工作從安排布置、督促落實(shí)、檢查考核、獎懲兌現(xiàn)所建立的各項(xiàng)制度間應(yīng)具有內(nèi)在聯(lián)系，從上到下從初到終形成一個完整的制度體系。例如，職工政治學(xué)習(xí)，礦黨委要建立“職工政治學(xué)習(xí)月安排制度”、“職工政治學(xué)習(xí)調(diào)查研究制度”、“季檢查考核制度”、“獎懲兌現(xiàn)制度”。區(qū)隊(duì)黨支部要建立：“職工政治學(xué)習(xí)點(diǎn)名制度”、“政治學(xué)習(xí)考核制度”、“考核結(jié)果與經(jīng)濟(jì)分配掛鉤制度”等，這些制度雖制約的內(nèi)容、起到的作用不同，但其宗旨都是提高職工的理論素質(zhì)，增強(qiáng)職工的政治意識。這些制度都應(yīng)該圍繞宗旨這個主線去訂立，去運(yùn)行。這就形成了一個較完整的制度體系。

這樣，從領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)設(shè)置、領(lǐng)導(dǎo)職責(zé)劃分到工作制度覆蓋三位一體，構(gòu)成了一個層次清晰、責(zé)任明確、運(yùn)行規(guī)范的系統(tǒng)領(lǐng)導(dǎo)體制，為精神文明建設(shè)發(fā)揮強(qiáng)力作用奠定了基礎(chǔ)。

二、制訂合理的指標(biāo)體系

合理指標(biāo)體系的設(shè)定，是完成階段性精神文明建設(shè)工作任務(wù)的前提條件。指標(biāo)制定的合理與否，直接影響著考核得分的公正與否，影響著獎懲兌現(xiàn)的合理與否。所以，制定一套覆蓋面全、科學(xué)、合理的考核指標(biāo)是精神文明建設(shè)的基礎(chǔ)工作。制定考核指標(biāo)要做到以下幾點(diǎn)：

一是把指標(biāo)定實(shí)。所謂實(shí)，就是既不偏高、又不偏低。偏低的指標(biāo)，不需要努力就能達(dá)到、起不到指標(biāo)應(yīng)有的激勵作用，既不利于工作，也無益于企業(yè)整體素質(zhì)的提高；而過高的指標(biāo)，職工能望而不能及，同樣挫傷職工的積極性，同樣起不到應(yīng)有的激勵作用。所以，各項(xiàng)指標(biāo)一要實(shí)，要堅(jiān)持兩不定的原則，即：輕而易興舉便能達(dá)到的指標(biāo)不定；高不可攀的指標(biāo)不定。在制定考核指標(biāo)的過程中，一般要采取自下而上，自上而下的程序分三個階段進(jìn)行。第一階段，將礦精神文明建設(shè)工作安排意見下發(fā)至各科室、各黨支部，由各科室各黨支部根據(jù)礦總體目標(biāo)，結(jié)合本單位實(shí)際，討論制定本單位的考核指標(biāo)。第二階段，礦精神文明建設(shè)指導(dǎo)委員會成員到各科室、各黨支部測算各單位經(jīng)過努力能夠達(dá)到的水準(zhǔn)，以此為依據(jù)依據(jù)，修訂礦及各科室、區(qū)隊(duì)的考核指標(biāo)。第三階段是將修訂后的考核指標(biāo)反饋到各科室、各區(qū)隊(duì)，充分發(fā)動職工提意見，進(jìn)一步將其完善。通過這些程序產(chǎn)生的指標(biāo)，由于來自于職工群眾，又使用于職工群眾，基本可以避免偏低、過高的現(xiàn)象。

二是把指標(biāo)定細(xì)。這里的“細(xì)”有兩層含義：其一是精神文明建設(shè)的每項(xiàng)工作都要有指標(biāo)，就是制定出的指標(biāo)要具體明確，包容性強(qiáng)，覆蓋面廣，使每項(xiàng)工作都有標(biāo)準(zhǔn)，都可以進(jìn)行考核。其二是分項(xiàng)工作達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)得幾分，距標(biāo)準(zhǔn)要求差距多大扣多少分，都要有具體明確的規(guī)定。如果指標(biāo)定的不細(xì)，不具體，過于原則和籠統(tǒng)，執(zhí)行過程就缺乏明確的約束力；考核過程中，考核人員憑主觀估測的成份就大，不同的考核人員對同一工作考核后會得出不同的考核分?jǐn)?shù)，使考核顯出較大的仲縮性、隨意性，致使職工對考核結(jié)果產(chǎn)生異議，發(fā)生爭執(zhí)，既影響考核工作的嚴(yán)肅性，又影響職工對考核工作的信任工。

三是把指標(biāo)定協(xié)調(diào)。在指標(biāo)制定過程中，既要看前看后，又要顧左顧右，統(tǒng)籌兼顧，不可偏廢。大指標(biāo)與小指標(biāo)的制定，在通常情況下，小指標(biāo)之和應(yīng)略大于大指標(biāo)；A指標(biāo)與B指標(biāo)的銜接，要分析它們的相互關(guān)聯(lián)和影響，尋找出最佳的比率，使它們相互協(xié)調(diào)，互相匹配。

三、進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督考核

考核是對各項(xiàng)工作好壞的評判，考核結(jié)果是獎懲的依據(jù)，所以考核必須做到真實(shí)、準(zhǔn)確、可靠。為了考核嚴(yán)格，要力求做“三全”。一是把各項(xiàng)工作全部納入考核范圍。把產(chǎn)量、質(zhì)量、安全、效益等物質(zhì)文明建設(shè)方面的基本任務(wù)和要求與黨的建設(shè)等精神文明建設(shè)的任務(wù)和要求捆在一起全部列入考核范圍，不斷隔山、不留空檔。這樣，不僅是精神文明建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)緊密結(jié)合，而且對黨、政、工、團(tuán)組織及班組及職工個人所負(fù)責(zé)的工作都進(jìn)行了衡量。哪面工作達(dá)到什么程度，存在哪些差距，都清清楚楚。二是對礦職工全部考核。無論是黨委書記、礦長、還是勞模、一般職工都要按標(biāo)準(zhǔn)接受考核，這樣，既能體現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)面前人人平等的原則，也可改變領(lǐng)導(dǎo)以前那種總當(dāng)局外人，對人嚴(yán)、待己寬的現(xiàn)象。三是全礦職工參與考核。礦隊(duì)兩級考核都要有職工參加，職工代表要定期更替，讓職工輪流當(dāng)代表參加考核，使每個職工都有參與考核的機(jī)會。

這樣不僅有利于職工進(jìn)一步了解考核過程，增強(qiáng)對考核結(jié)果的信任度，而且能夠有效地真情　以監(jiān)督保證作用，避免徇私情、走過場的現(xiàn)象發(fā)生，能夠有效地維護(hù)考核標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)肅性、公正性。

四、實(shí)施榮利一體的獎罰措施

“獎罰”是上階段精神文明建設(shè)工作的結(jié)尾，又是下階段精神文明建設(shè)工作的開始。這項(xiàng)工作對路與否，影響著士氣，影響著精神文明工作能否繼續(xù)深入持久。從往常情況看，做好這項(xiàng)工作要注重以下三點(diǎn)：

（一）堅(jiān)持榮利一體的原則。就是政治榮譽(yù)和物質(zhì)利益要結(jié)合進(jìn)行，不可偏廢。過去個別單位對精神文明建設(shè)先進(jìn)單位及個人重精神鼓勵，輕物資獎勵，而對物質(zhì)文明建設(shè)先進(jìn)單位及個人重物質(zhì)獎勵，輕精神鼓勵，同樣是先進(jìn)，而得到的經(jīng)濟(jì)利益相差很大，時間長了，精神文明建設(shè)工作者就失去動力和信心。精神文明建設(shè)先進(jìn)集體與先進(jìn)個人在精神文明建設(shè)過程中，付出了艱辛和努力，做出了較大的貢獻(xiàn)，對它（他）們進(jìn)行精神上鼓勵。掀起獎勵，一是對他們付出超額勞動的一定補(bǔ)償，二是對他們工作成就的認(rèn)可，三是促使他們更加愛崗敬業(yè)，以更大的熱情投入到精神文明建設(shè)工作中去。而對大多數(shù)沒有受獎懲的單位及個人來講這是一個導(dǎo)向，這個導(dǎo)向告訴大家，精神文明建設(shè)確實(shí)重要，干的好也會榮利雙收，甚至升遷，干不好照樣挨批評，受罰，甚至丟官。

（二）合理地把握獎罰幅度，獎罰的目的是為了激勵大家更好的干工作，然而，如果獎懲的幅度把握不當(dāng)，獎懲過重或過輕，不僅起不到應(yīng)有的獎勵效果，還會產(chǎn)生挫傷職工積極性的作用。獎懲幅度的介定應(yīng)同時考慮三個因素：一是被獎?wù)咚髫暙I(xiàn)的大小，被懲者所犯錯誤的大小，二是職工的思想及經(jīng)濟(jì)承受能力，三是單位生產(chǎn)經(jīng)營情況能否允許。只有同時考慮這三項(xiàng)因素，制定的獎懲幅度才會客觀，符合民意，具有理想的激勵作用。

（三）及時進(jìn)行。獎懲工作要抓緊及時進(jìn)行，不要拖拖拉拉。去年的獎懲會到今年四五月份才開，獎勵資金年而半載不給兌現(xiàn)，這同樣會失去“獎懲”應(yīng)有的激勵作用。

上述可見，構(gòu)建科學(xué)的精神文明建設(shè)運(yùn)行機(jī)制的過程，實(shí)際上是一個積極慎重、深入扎實(shí)、艱苦探索及工作的過程，在這個過程中，既要把握好領(lǐng)導(dǎo)體制的建立這個基礎(chǔ)性環(huán)節(jié)，成立機(jī)構(gòu)、明確責(zé)任、健全制度，把握好指標(biāo)體系的制訂、監(jiān)督考核的嚴(yán)格公正這兩個關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，還要把握好獎懲兌現(xiàn)這個承前啟后的重要環(huán)節(jié)，為下一步工作打下良好基礎(chǔ)。唯有如此，構(gòu)建的精神文明建設(shè)運(yùn)行機(jī)制才會科學(xué)合理，運(yùn)行高效。

來源蓮山

課 件 w w w.5y K J.Co m 5

第四篇：買方在二手房交易中如何防止被騙

買方在二手房交易中如何防止被騙

很多購房者在購買二手房的時候?qū)τ嘘P(guān)的交易流程和交易政策不熟悉，過于信任中介人員及其他人員的口頭承諾，導(dǎo)致交易發(fā)生風(fēng)險和糾紛，也給自己造成損失。下面就買方如何防止被騙這個問題為購房者提供一些二手房交易注意事項(xiàng)，希望能對買房者有所幫助。

一.對自己的購房資格予以充分認(rèn)識和了解。目前，深圳等城市均實(shí)施限購令，非深圳戶籍人員沒有一年以上的社保和納稅證明，不準(zhǔn)購房。很多屬于限購范圍的人員，聽信中介人員有關(guān)補(bǔ)稅、補(bǔ)社保等口頭承諾，最終又因?yàn)闊o法補(bǔ)辦、或只能補(bǔ)養(yǎng)老保險無法補(bǔ)醫(yī)療保險、或繳費(fèi)年限不連續(xù)等原因失敗，并導(dǎo)致自己構(gòu)成違約，無法購房還要賠償業(yè)主違約金。此外，目前對于房貸和房屋套數(shù)的認(rèn)定是以家庭為單位，有些人聽信中介辦理假離婚，最終被產(chǎn)權(quán)登記中心查出拒絕過戶，同樣造成無法購房還要賠償業(yè)主違約金的后果。

二.對自己的付款能力和申請貸款資格予以充分認(rèn)識和了解。按照目前的二套房認(rèn)定政策，有些已經(jīng)有過房貸記錄（即便已經(jīng)還清），或配偶有過房貸記錄的購房者，再買房時候申請房貸就按二套房貸對待（即便名下實(shí)際沒有房子了），但很多購房者資金不足以支付二套房首付六成的要求，或聽信中介可以做到三成（甚至更低），最終因違規(guī)無法實(shí)現(xiàn)又無法補(bǔ)足房款，而造成自己的違約和損失。

三.對現(xiàn)行稅收政策予以充分認(rèn)識和了解.很多購房者不清楚現(xiàn)行稅收政策，或者即便有所了解但聽信中介人員的口頭承諾，導(dǎo)致仍然產(chǎn)生問題和糾紛。此前，本律師代理一位購房者在福田區(qū)購房，雖然當(dāng)時中介人員反復(fù)強(qiáng)調(diào)此房無營業(yè)稅和個人所得稅，但在簽合同的時候又寫明營業(yè)稅和個人所得稅由買方承擔(dān)，本律師當(dāng)即要求刪掉了該條款。后來在交易過程中房價上漲，業(yè)主雖有毀約的想法但找不到任何毀約的理由，本律師代理的購房者最終順利購房過戶入住。如果不是在合同簽訂過程中把關(guān)，業(yè)主一旦提出買方承擔(dān)實(shí)際成交價過戶的幾十萬營業(yè)稅和個人所得稅，買方必定無法辦到甚至自己還有違約的風(fēng)險。

四.不要聽信不符合常規(guī)交易的“新鮮事物”。我們建議常規(guī)交易最安全，不要聽信不符合交易常規(guī)的補(bǔ)辦證明、辦假證明、裁決過戶、見證產(chǎn)權(quán)、消費(fèi)貸等“新鮮事物”，雖然可能有過辦成的先例，但由于本身違規(guī)違法，保證都能辦成是不可能的，中介人員也不可能出具書面承諾，因此，這種做法風(fēng)險不可預(yù)估。

第五篇：二手房交易中的談判技巧及法律風(fēng)險

二手房交易中的談判技巧及法律風(fēng)險

內(nèi)容綱要

★二手房的基本常識

★二手房交易的流程及購房律師在二手房交易中所起的作用

★購房律師在二手房交易中的談判及風(fēng)險提示一、二手房的基本常識

（一）什么是二手房:

二手房是相對開發(fā)商手里的商品房而言，它是房地產(chǎn)三級市場的俗稱。凡產(chǎn)權(quán)明晰、經(jīng)過一手買賣之后再行上市的房屋均可稱之為二手房。

（二）二手房交易的幾種常見房屋：

商品房

經(jīng)濟(jì)適用住房

房改房

限價商品房

1.商品房

商品房特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售的房屋，能辦《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用權(quán)證》，可以自定價格出售的產(chǎn)權(quán)房，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。

2.經(jīng)濟(jì)適用住房

所謂的經(jīng)濟(jì)適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，無償劃撥土地，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。

3.房改房

房改房又稱公有住房，是指按房改政策的規(guī)定，根據(jù)職工的工作年限及所購房屋的實(shí)際情況，售房單位給予一定折扣，職工按照房改成本價或標(biāo)準(zhǔn)價（含標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠價）購買的單位的公有住房。房改房分為成本價、標(biāo)準(zhǔn)價（優(yōu)惠價）等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。

4.限價商品房

限價商品住房俗稱“兩限房”，是指政府采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地時，提出限制銷售價格、限制住房套型面積、限制銷售對象等要求，由開發(fā)商通過公開競爭取得土地，并嚴(yán)格執(zhí)行限制性要求開發(fā)建設(shè)和定向銷售的普通商品住房。

（三）二手房的優(yōu)勢

1.價格相對便宜；

2.選擇的類型多，空間大；

3.是現(xiàn)房，購買的風(fēng)險??；

4.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的速度快；

5.同樣享受商業(yè)銀行的貸款政策。

（四）購買哪些房屋存在著風(fēng)險

1.未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋；

2.違章建筑的房屋；

3.所有權(quán)為共有，未取得其他共有人同意轉(zhuǎn)讓的房屋；

4.鑒定為危房的房屋；

5.在農(nóng)村集體土地上興建的房屋（俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”）；

6.已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋；

7.已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押權(quán)人同意出售的房屋；

8.依法被司法和行政機(jī)關(guān)查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋；

9.已出租給他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人、侵害承租人優(yōu)先 購買權(quán)等權(quán)益的房屋；

10.未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房；

11.侵害單位優(yōu)先購買權(quán)及單位與員工有特殊約定不允許轉(zhuǎn)讓的房改房；

12.存在超標(biāo)未經(jīng)處理的房改房。

二、二手房的交易流程及購房律師在二手房交易中的作用

（一）二手房交易流程圖

（二）以案說法：二手房交易中七種常見糾紛

1.未實(shí)地看房存在的糾紛

真實(shí)案例：

原告黃某與被告在2002年簽訂了《房屋租賃合同》，約定由原告租賃被告某商鋪，租賃期限5年。2005年，被告在原告不知情的情況下將商鋪轉(zhuǎn)讓給了第三人劉某，且第三人向被告支付了購房款，但雙方并未簽訂書面的《房屋買賣合同》，過戶手續(xù)亦尚未辦理。之后，原告獲悉被告將上述房屋出賣給第三人后，遂向商鋪所在地人民法院提起訴訟，請求法院認(rèn)定被告與第三人之間的房屋買賣合同無效，并確認(rèn)原告對被告商鋪在同等的條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。

律師提示：

（1）在產(chǎn)權(quán)調(diào)查過程中要充分查明賣房人是否存在產(chǎn)權(quán)共有人，是否存在抵押、查封、出租等限制條件。

（2）在看房時，要對房屋居住人身份進(jìn)行核實(shí)。

（3）要求出賣人提供承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面聲明。

2.定金合同約定不明的糾紛

真實(shí)案例 ：

馬先生通過中介公司看中了李女士的一套房子，并簽訂了《定金協(xié)議》，且實(shí)際向李女士交付了1萬元定金。并約定簽訂定金協(xié)議之日起五日內(nèi)，雙方簽訂正式的《房屋買賣合同》，但在定金協(xié)議里雙方并未就付款的方式及時間作出約定。房屋買賣合同簽訂時，雙方就付款方式產(chǎn)生分歧，馬先生認(rèn)為當(dāng)初李女士也同意了馬先生以貸款方式付款，但李女士認(rèn)為當(dāng)初約定的是一次性付款，因此不同意按馬先生的請求簽訂合同。之后，馬先生訴至法院，認(rèn)為李女士違約，要求李女士雙倍返還定金2萬元。

律師提示：

（1）簽訂定金合同時，購房人應(yīng)要求賣方及中介公司將房屋的主要條款在定金合同中確定下來，以免在簽訂正式房屋買賣合同時出現(xiàn)賣方及中介公司反悔及不承認(rèn)的情況。

（2）應(yīng)簽訂書面定金合同后再交付定金，切忌交定金打收條的交易方式。

3.授權(quán)委托權(quán)限不明的糾紛

真實(shí)案例：

張女士通過中介公司看中了北京市宣武區(qū)的一套房子，但所見到的賣方劉女士并不是房產(chǎn)證上的所有權(quán)人，劉女士說她是房主的表姐，房主委托其代理出售房屋，并拿出了傳真版的授權(quán)委托書，這時候張女士就信以為真了，順利地跟劉女士簽訂了房屋買賣合同并交付了5萬元定金，正當(dāng)張女士沉浸在購房的興奮之中時，突然接到了法院的傳票。原來起訴張女士的是房屋的真正房主郭先生，郭先生稱其并沒有委托任何人賣房，因此要求確認(rèn)劉女士與張女士所簽的買賣合同無效。

律師提示：

（1）購房人應(yīng)嚴(yán)格審查賣房人的身份。

（2）購房人應(yīng)嚴(yán)格審查受托人的身份及受托人的受托權(quán)限，必須要求受托人出示《授權(quán)委托書》原件，必要時要求提供經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。

（3）如果房主在國外，授權(quán)國內(nèi)的其他人進(jìn)行出售，必須要求 提供經(jīng)過公證及見證的《授權(quán)委托書》原件。

4.輕信虛假宣傳的糾紛

真實(shí)案例：

2007年11月，原告于某在《北京晚報(bào)》上看到某中介公司發(fā)布的一則地產(chǎn)廣告，標(biāo)明位于朝陽區(qū)某小區(qū)的三居室（150+40）平方米，其中40平方米為露臺，共136 萬元，隨后于某通過電話聯(lián)系到了該中介公司，在看房的過程中，中介公司職員一再肯定房屋的總面積為（150+40）平方米，于某認(rèn)為136萬購買190平方米的房子比較合適就與中介公司簽訂了《購房意向書》，并交付了意向金。隨后，于某與房主田某及中介公司簽訂了三方合同，合同中沒有對露臺進(jìn)行任何約定。合同簽訂后，原告丈量房屋后發(fā)現(xiàn)，所謂40平方米并不存在。因此原告以重大誤解為由訴至法院，要求撤銷合同，返還購房款及向中介公司支付的中價費(fèi)用。

律師提示：

（1）購房時不能對房產(chǎn)宣傳廣告盲目輕信，要實(shí)地看房。

（2）要弄清楚房屋建筑面積、使用面積等相關(guān)概念的區(qū)別和計(jì)算方式。

（3）要將房主或中介的承諾明確寫在合同里面。

5.未能成功貸款所產(chǎn)生的糾紛

真實(shí)案例：

賈女士與宋先生簽訂了一份二手房買賣合同，合同約定賈女士應(yīng)在60日內(nèi)通過貸款將首付款以外的購房款余款支付給宋先生，逾期付款應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，且中介公司向賈女士保證其能獲得銀行貸款。在貸款手續(xù)辦理過程中，銀行要求賈女士的配偶必須到場簽字，但賈女士與其丈夫因感情不和已經(jīng)兩年多沒有聯(lián)系，且賈女士達(dá)不到銀行要求的收入標(biāo)準(zhǔn)，最終賈女士的貸款申請沒有得到銀行批準(zhǔn)。由于賈女士沒有在合同約定的時間內(nèi)支付余款，宋先生要求賈女士承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

律師提示：

（1）在簽訂房屋買賣合同中明確約定辦理貸款過程中雙方的義務(wù)，以使雙方分清責(zé)任。

（2）在合同中明確約定貸款未批準(zhǔn)或批準(zhǔn)的額度、期限沒有達(dá)到購房者預(yù)期要求時的處理方式。

（3）購房人在簽訂合同時要充分了解自身的支付能力和銀行的信貸情況，如果中介承諾購房人在現(xiàn)有條件下能夠貸款，一定要讓其出具書面承諾或體現(xiàn)在合同條款里。

6.賣房人戶口不予遷出的糾紛

真實(shí)案例：

胡先生在北京市朝陽區(qū)買了一套二手房，合同約定，賣方謝某必須于合同簽訂之日起一年內(nèi)將戶口遷出，否則，每月承擔(dān)1000元違約金。但到了約定的期限，謝某的戶口仍未遷出。當(dāng)胡先生找到了謝某，謝某以種種理由拒絕將戶口遷走。為此，胡先生決定通過法律程序來解決這個問題。

律師提示：

（1）購房人在買賣合同簽訂時要將賣房人戶口何時遷出進(jìn)行約定，并約定違約責(zé)任。

（2）購房人應(yīng)同戶口安置在交易房屋的其他人另行簽訂書面協(xié)議，約定其他人戶口遷出的時間，并約定違約責(zé)任。

7.房主一方二賣的糾紛

真實(shí)案例：

2008年8月，買方劉先生通過某中介公司與白女士簽訂《北京市房屋買賣合同》（未辦理網(wǎng)簽），以45萬元的價格購買了白女士位于北京市石景山區(qū)某小區(qū)的一套小戶型樓房。合同簽訂當(dāng)日，劉先生向白女士支付了3萬元的購房定金，后又陸續(xù)支付了9萬多元的首付款。賣方白女士在收到前期款項(xiàng)后以懷孕身體不適為由，未按合同約定履行相應(yīng)義務(wù)，在劉先生的多次催促下在2008年11月將房屋交付給劉先生；之后又以各種借口拖延與劉先生辦理貸款及過戶時間。起初劉先生認(rèn)為自己已居住在該房屋內(nèi)，對白女士的繼續(xù)履約仍抱有一絲幻想，直到今年6月份通過聯(lián)系銀行獲悉已有另一購房人替白女士還清了之前的房屋貸款，此時劉先生才翻然醒悟意識到白女士早已背著他將房屋出售給了他人，情急下劉先生向法院提起了訴訟。

律師提示：

（1）簽訂完房屋買賣合同后要及時辦理網(wǎng)簽手續(xù)；

（2）在對方出現(xiàn)違約情況時應(yīng)當(dāng)及時予以回應(yīng)，收集好對方違約的證據(jù)，必要時可發(fā)一份書面的催告函（可委托律師行文）；

（3）若發(fā)現(xiàn)對方有將房屋過戶他人的可能時，應(yīng)及時向法院提起訴訟并辦理訴訟保全。