第一篇：2012重慶房產(chǎn)趨勢報告之十大樓市猜想

2012重慶房產(chǎn)趨勢報告之十大樓市猜想

從來沒有一個年份，在未到來之前就早已被念得朗朗上口，并在每個人心中刻下忐忑的印跡。這就是即將到來的2012。

對2012年的樓市，各種觀點不絕于耳，代表性的有謝國忠的超級悲觀論，也有潘石屹的超級樂觀論。十大樓市猜想

2011年的樓市調(diào)控產(chǎn)生了一系列化學反應：開發(fā)商銷售乏力，剛需者觀望甚濃，土地市場盡顯頹勢，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著前所未有的考驗。2012年，市場走勢如何？政策是否會有調(diào)整？樓市會出現(xiàn)洗牌嗎？哪個區(qū)域會成為熱點？哪些樓盤會笑傲江湖？ 1

大魚吃小魚 洗牌提前到來 關鍵詞洗牌

日趨收緊的資金鏈壓力和空前巨大庫存壓力扛在各家開發(fā)商肩頭。牛市做產(chǎn)品，熊市做品牌，強市求利潤，弱市追信用，已經(jīng)逐步成為大開發(fā)商的一種集體選擇。更多的大房企做強品牌，江湖地位更加牢不可破，中小企業(yè)則可能會面臨資金鏈斷裂的危機。

中原地產(chǎn)二級市場總經(jīng)理肖仁啟認為，2012年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張已經(jīng)成定局，洗牌更是大勢所趨，出現(xiàn)大魚吃小魚、兼并重組等現(xiàn)象。2

樓市調(diào)控

繼續(xù)下半年松動 關鍵詞跨界

中央政府頻頻發(fā)出嚴控信號，目前樓市調(diào)控仍處于關鍵期，為防止房價出現(xiàn)反彈，已有多項嚴厲的政策儲備。

立業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理沈光明認為，未來一段時間，各地的推盤壓力仍然較大，雖然樓市調(diào)控將會繼續(xù)推進，但進一步加碼的可能性不大。畢竟房地產(chǎn)行業(yè)在對GDP的貢獻和地方經(jīng)濟拉動上，重要性不言而喻。國家只是想打壓樓市，并不會一棒子打死。正因為如此，他判斷，到了下半年，調(diào)控政策或許會出現(xiàn)松動。3

交易量

回到2008年水平關鍵詞困難

幾位業(yè)內(nèi)專家預測，2012年主城區(qū)商品房的成交建筑面積同比將增加20%左右。

截止12月中旬，2011年成交量約為1400萬平方米。也就是說，重慶明年的成交量預計將達到約1680萬平方米，平均每個月的成交量在140萬平方米左右，這和2008年的成交水平相當，預計寫字樓的成交量同比翻番；別墅成交量還將維持在60萬平方米左右，供應量可能略有增加；高層產(chǎn)品的成交量將從今年的1000萬平方米左右增加到約1200萬平方米；商業(yè)在明年將出現(xiàn)集中供應的趨勢，成交量也會有所上升。4

上半年小幅震蕩 下半年穩(wěn)中有升 關鍵詞區(qū)域

宏觀調(diào)控對2012年的房地產(chǎn)市場發(fā)展還將繼續(xù)發(fā)揮重要作用，因此明年重慶樓市不可能出現(xiàn)大起大落，而是將逐漸進入深度調(diào)整期。

沈光明認為，上半年重慶樓市將出現(xiàn)小幅震蕩，而下半年房價將穩(wěn)中有升。緯聯(lián)地產(chǎn)市場咨詢部總監(jiān)王波也表示，明年重慶樓市也將是“穩(wěn)中求進”。另外，明年全國還將有大量建成的保障房推向市場滿足剛需，更促進了房價逐步回歸到合理水平。5

得剛需者 得天下 關鍵詞樓盤

從今年的商品房成交量來看，70%以上都是由剛需支撐，從政策分析可以看出，明年重慶樓市的主戰(zhàn)場仍將在自住市場，可以說，得剛需者得天下。隨著銀行針對首套房貸適度放松，部分剛性需求被釋放，中低端物業(yè)迎來去庫存的機會。各大開發(fā)商在明年將會以更理性的定價、更積極的讓利作為主要策略來吸引購買者。6

寫字樓 出現(xiàn)“井噴” 關鍵詞求穩(wěn)

領域機構(gòu)估算，2012年，寫字樓的供應量將達230萬平方米。也就是說，明年一年的供應量，相當于2008年至2011年4年的總和。張鑫表示，明年寫字樓的供應量出現(xiàn)“井噴”，將導致供求失衡的市場局面。

明年也是重慶寫字樓提檔升級的一年，光是核心地段甲級寫字樓就有100多萬平方米的放量。在北部新區(qū)、茶園、大學城等商務氛圍尚不成熟的新興區(qū)域，將出現(xiàn)創(chuàng)新型寫字樓，如獨棟、聯(lián)排式的總部辦公類產(chǎn)品。7

“涉房”企業(yè) 越來越多 關鍵詞剛需 生產(chǎn)家電的，制藥的，賣保險的，做媒體的……2011年不少主營業(yè)務并非房地產(chǎn)開發(fā)的公司，以底價購進規(guī)模較小的地塊，試水地產(chǎn)市場，如重慶日報報業(yè)集團、香港無極照明、森迪安防產(chǎn)業(yè)、鑫坤騰科技等。按照一年左右的項目前期籌備階段，明年下半年，這些跨界房企就會有陸續(xù)亮相。肖仁啟表示，這類企業(yè)盡管在開發(fā)環(huán)節(jié)缺乏經(jīng)驗，但利用實業(yè)背景，在融資渠道上具有相對優(yōu)勢。8

區(qū)縣市場 陷入困境

關鍵詞：失衡

緯聯(lián)地產(chǎn)根據(jù)已成交地塊測算，2012年主城區(qū)商品房供應量將達2000萬平方米。如此大的供應量，加上差距并不大的房價，將吸引相當一部分區(qū)縣市民到主城置業(yè)，同時區(qū)縣市場的容量本身就有限，而有購房能力的人群也較為單一，區(qū)縣市場將進一步陷入困境。9

新興區(qū)域 集中放量 關鍵詞調(diào)控

2012年入市的新盤，大都是在2010年拿的地，蔡家、茶園、大學城這三個區(qū)域的放量會進一步增加，將有更多的新盤入市。茶園和大學城在今年已被炒得很熱了，2012年將繼續(xù)成為商場熱點；蔡家聚集了保億、中庚、東原、隆鑫、首鋼等10余家一線品牌的開發(fā)企業(yè)，且全部劍指高端，將給2012年的樓市帶來新的熱點。

此外，明年龍湖在北碚的項目肯定會有所動作，由此提升北碚區(qū)域的開發(fā)水平和關注度。隨著萬科城、香港置地約克郡的亮相，2012年照母山板塊的華宇、協(xié)信等企業(yè)也會同時發(fā)力。10

2012年

值得期待的樓盤 關鍵詞成交

茶園的金科世界城、融創(chuàng)伊頓莊園、恒德總部基地；照母山板塊的萬科城、華宇·上院、象嶼兩江公元；龍頭寺板塊的力帆楓樾、華宇·天宮花城；北濱路的紫御江山、融景城、萬科天琴灣；渝中區(qū)的解放碑協(xié)信中心、英利國際廣場、重慶總部城;此外，還有部分資源型旅游地產(chǎn)項目將驚艷亮相，如隆鑫瀾天湖等，都是2012值得期待的樓盤。

2012重慶房產(chǎn)趨勢報告之十大調(diào)控預測

2012，將上演08樓市的驚天大逆轉(zhuǎn)，還是冰河世紀中的剩者為王，抑或調(diào)控時代伴隨的步步驚心……樓市迷茫下，專家學者以及權威機構(gòu)的聲音，或許更具前瞻性，以希望能給正猶豫不決的您帶來參考性的思考和建議。

關鍵詞微調(diào)

住建部

出手救市微調(diào)

謝逸楓（中國發(fā)展研究中心房地產(chǎn)研究所所長）：前幾天，住建部出臺政策強調(diào)，要求優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。我認為首套房貸局部松動即將來臨。

事實上，目前全國部分國有銀行和商業(yè)銀行個人住房貸款基準利率下調(diào)、公積金貸款首套房貸比例提高、首套房的交易稅費優(yōu)惠政策等地方政府做法，已經(jīng)獲得中央部委“默許”。

關鍵詞難度

明年調(diào)控

難度更大

楊繼瑞（重慶工商大學校長）：明年的樓市調(diào)控，難度更大，有點像“走平衡木”。首先要貫徹中央關于樓市調(diào)控不放松的政策，一放松，很可能引來成交量價的反彈，導致持續(xù)一年多的調(diào)控功虧一簣，并且對宏觀經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展與轉(zhuǎn)型升級造成不利的影響。但是，又要前瞻性地注意樓市調(diào)控手段的疊加效應，防止收縮性暴跌。就目前的重慶來說，因為高端被遏制，低端有保障，所以中間市場的發(fā)展就會相對比較平衡。

關鍵詞變動

政策

明下半年或變動

陳德強（重慶大學教授、重大房地產(chǎn)學院碩士生導師）：從各項政策來看，樓市的調(diào)控在2012年上半年仍將延續(xù)今年的調(diào)控，暫時也不會出現(xiàn)放松的局面，不過，明年下半年調(diào)控政策很有可能發(fā)生變動。

重慶樓市與全國其他城市不一樣，剛需一直大量存在，從最近數(shù)周以來的成交數(shù)據(jù)上，每周四五千套的成交量，便能明顯看出。重慶目前主要受到的是限貸等金融政策的影響，因此只要在2012年銀行信貸政策逐步放寬，比如存款準備金率逐步下調(diào)等因素，重慶樓市需求將會逐步增加。

關鍵詞公租房

公租房

大量入市調(diào)控樓市

莫元春（重慶市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長）：2012年，公租房大量入市，對樓市調(diào)控將起到非常積極的作用。今年開年以來，重慶和上海率先實施了房產(chǎn)稅的征收。從我市目前的房地產(chǎn)市場情況看，已經(jīng)取得了較為明顯的效果：一是成交量出現(xiàn)一定程度的下滑；二是開發(fā)商前期積累的客戶流失;三是銷售樓盤項目的客戶到訪量萎縮，比平時減少30%左右。因此，公租房的入市，也會在一定程度上影響二手房市場。關鍵詞托市

或現(xiàn)

政府“托市潮”

唐智（重慶房地產(chǎn)資深經(jīng)理人）：面對低迷的樓市，鄂爾多斯政府出手了。近日，鄂爾多斯市政府攜手當?shù)馗鞔筱y行，力推2012年“貸款倍增計劃”：明年貸款投放總量在2011年的基礎上增長一倍，以全面救助該市1200多家企業(yè)。有觀點指出，這是鄂爾多斯市政府的“托市之舉”。

地方政府迫于地產(chǎn)調(diào)控及經(jīng)濟再次探底的壓力，明年將可能出現(xiàn)“托市潮”。

關鍵詞軌道

軌道交通

引領居住區(qū)啟動

吳波（重慶市城鄉(xiāng)建委總工程師）：3號線南北貫通后，我市軌道交通將形成一個“大”字形骨架，下一步會按照“放射線加環(huán)線”進行布局。將選擇渝中和江北兩個中心，一是往四面八方放射，再用環(huán)線進行網(wǎng)絡化連接，形成網(wǎng)狀布局，連接將依城市格局的變化布局。

主城區(qū)進入“二環(huán)時代”，正向千萬級人口的特大城市邁進，這包括建設20多個大型聚集區(qū)。軌道交通線網(wǎng)站點將放在集聚區(qū)或盡量向集聚區(qū)靠攏。

關鍵詞白銀

從黃金時代

轉(zhuǎn)到“白銀”時代

陳國強（中國房地產(chǎn)學會副會長、北京大學教授）：2011年的中國樓市，可以說是完成從“黃金十年”到“白銀時代”的轉(zhuǎn)變，暴利時代已經(jīng)終結(jié)，2012年開始的房地產(chǎn)行業(yè)會更加健康有序的發(fā)展，最終回歸到合理水平。

房價暴漲，或者只漲不跌的這種觀念我們要變。如果以黃金十年為上半場，未來十年一些專業(yè)人士把它稱之為“白銀時代”，而游戲規(guī)則顯然和過去十年有很大的變化。關鍵詞商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)

機遇將更多

孫宏志（重慶市房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專委會秘書長）：按重慶市政府規(guī)劃，除解放碑、觀音橋、江北嘴、彈子石中央商務區(qū)外，三角碑、楊家坪、悅來、化龍橋、西永等十來個商務集聚區(qū)的商業(yè)也即將發(fā)力。據(jù)估算，全市商業(yè)類地產(chǎn)未來預計將有1萬億的投資空間。

明年宏觀經(jīng)濟和樓市政策的不確定性因素很多，但具體到重慶，機遇應遠遠多于風險。

關鍵詞平穩(wěn)

樓市成交

將更趨平穩(wěn)

何偉堅（中原地產(chǎn)重慶公司副總經(jīng)理）：明年的樓市，將比今年更加平穩(wěn)。在明年樓市調(diào)控利劍堅持的情況下，重慶樓市的購買力主要來自于首次置業(yè)和改善型的剛需。從重慶最近一段時間來看，重慶每周的成交量都在四、五千套。而到明年，只要政策不發(fā)生大的變化，市場成交量便會更加趨于平穩(wěn)。

關鍵詞出手

出手買房

最佳時機

王波（世聯(lián)地產(chǎn)重慶市場咨詢與戰(zhàn)略研究中心總監(jiān)）：如果要出手買房，從全國情況看，明年年中或者說下半年的話，應該是比較好的一個入市的機會。但重慶是一個相對特殊的市場，目前重慶的房價通過今年的調(diào)控，部分樓盤已達到一個相對合理的水平，因此，就算是在明年上半年出手重慶樓市，后面下跌的空間也不會太大

2011十大關鍵詞道盡樓市喜怒哀樂

2011年，對中國樓市來說，是值得銘記的一年。在這一年，隨著調(diào)控深入，各種利益主體在此交集、博弈，它們各懷心思，又急迫想要成為最后的贏家。關鍵詞一： 新國八條

2011年1月26日，國務院常務會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施（即“新國八條”），提出包括要求強化差別化信貸政策、執(zhí)行限購措施、暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款、住房保障等在內(nèi)的一攬子調(diào)控政策。

點評：新國八條出臺，在2010年基礎上，樓市調(diào)控力度再次升級，隨后所有出臺的調(diào)控實施細則，無不圍繞“新國八條”而展開，以此為肇始，覆蓋范圍最廣、“史上最嚴”調(diào)控拉開序幕。

關鍵詞二： 保障房

2011年春全國兩會期間通過《政府工作報告》提出，今年開工建設城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套。

點評：重新重視保障房建設，在完善房地產(chǎn)市場供應結(jié)構(gòu)的同時，也使得我國樓市宏觀調(diào)控層次更為豐富，手段更為多樣。糾正了之前樓市調(diào)控“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的弊端。

關鍵詞三： 限購令

新國八條規(guī)定，合理引導住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。

點評：雖然限購令早在2010年就已出現(xiàn)，但毋庸置疑，2011年限購令在整個調(diào)控組合拳中所起到的作用無疑是巨大的。與2010年相比，限購范圍擴大，在之前15個城市的基礎上增加到了40多個城市，曾一度考慮向三、四線城市擴大。限購力度也有所加大，由之前的新購一套變?yōu)椤跋?”、“限1”。這是一劑立竿見影的猛藥，雖有錯殺剛需之嫌，但對于樓市虛火而言還是頗有效果。

關鍵詞四： 限價令

新國八條要求，2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

點評：與限購令一樣，限價令也帶有很強烈行政干預色彩，因為國務院提到了約談問責機制，因此限價令在某種程度上，對過分依賴土地財政的地方政府來說，有一定的約束作用。不過幾乎所有城市都以不超過本地居民人均收入為標準制定的限價目標，以至于限價目標被戲稱為漲價目標。

關鍵詞五： 房產(chǎn)稅試點

2011年1月27日，上海、重慶宣布開始房產(chǎn)稅試點，傳了近10年的房產(chǎn)稅終于面世。上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%；重慶征收對象是獨棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%~1.2%。點評：房產(chǎn)稅試點，開辟了樓市調(diào)控新思路。可肯定的是，未來可以擴大房產(chǎn)稅征收范圍，覆蓋到存量房產(chǎn)。房產(chǎn)稅擴大的作用一是可以逐漸取代土地出讓收入，成為地方財政穩(wěn)定收入來源；另一方面打擊炒房囤積房源，起到抑制投機的作用。

關鍵詞六： 房貸優(yōu)惠取消

2011年初，北京、上海、廣州等包括中行、工行、農(nóng)行、建行、交行在內(nèi)的商業(yè)銀行率先取現(xiàn)首套房貸優(yōu)惠利率。目前，部分商業(yè)銀行首套房貸甚至在基準利率基礎上上浮。

點評：房貸優(yōu)惠利率的取消，在一定程度上跟銀行流動性收緊有著不小的關系，但不可否認的是，銀行此舉對購房者的影響不小，截止到2011年7月7日，央行年內(nèi)三度加息，5年期以上的基準利率突破7%的歷史心理高位，達到7.05%，顯而易見，購房成本大增。

關鍵詞七： 零成交

在2011年，很多樓盤推出房源之后，很長時間無人問津，以至于出現(xiàn)“零成交”的奇特現(xiàn)象。這種情形在北京、上海等地尤為常見。

點評：“零成交”現(xiàn)象的出現(xiàn)，一是購房者持幣觀望，致使市場成交低迷；另一方面則是開發(fā)商“負隅頑抗”，堅持不降價，加劇觀望氣氛。不過“零成交”現(xiàn)象不會長久存在，隨著庫存的快速增加，將會倒逼房價松動，在交易活躍之后便會消失。

關鍵詞八： 拐點

2011年10月底，部分品牌開發(fā)商開始降價促銷。而來自國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，包括一線城市在內(nèi)的多個城市，房價同比“漲停”次數(shù)越來越多，同時考慮到房地產(chǎn)市場仍然深陷膠著狀態(tài)，似乎可以初步判斷“拐點”到來。

點評：雖然降價促銷到目前為止還沒有常態(tài)化，房價尚未真正下行。但高庫存的現(xiàn)狀將會讓開發(fā)商失去繼續(xù)等待的底氣，同時樓市調(diào)控力度沒有放松的可能，因此樓市“拐點”正在形成，只是確立的時間不在當下。

關鍵詞九： 降房價

2011年5月北京的一個保障房工地上，溫家寶總理提到，要把一些地區(qū)過高的房價降下來、使房價回歸到合理水平的決心是堅定不移的；在2011年11月，溫家寶總理在圣彼得堡講話時強調(diào)，調(diào)控的目標是要使房價回歸到合理的價格。

點評：對于樓市調(diào)控而言，從之前的抑制房價過快上漲，到使房價能夠保持在一個合理的價位，再到“讓過高的房價降下來”，這其間大概經(jīng)歷了四五年時間。從民眾樸素的愿望，發(fā)展到政府調(diào)控目標，房價的回落指日可待。

關鍵詞十： 中介關門潮

2011年5月，美聯(lián)物業(yè)關掉上海最后8家門店，正式退出上海二手房市場。隨后，包括北京、上海、廣州等地，每月都有中介公司倒閉。2011年11月，中原物業(yè)調(diào)整深圳業(yè)務，又把中介關門潮推向了一個新的高度。

2012重慶房產(chǎn)趨勢報告之十大產(chǎn)品趨勢

2011年樓市的寒冬，讓整個房地產(chǎn)行業(yè)受到了前所未有的沖擊，催生出各種抗寒奇招以應對危機，同時，購房者的需求和眼光也發(fā)生了潛移默化的轉(zhuǎn)變。那么，2012年的重慶樓市在產(chǎn)品上將會出現(xiàn)哪些趨勢？

關鍵詞復制

產(chǎn)品系列化

生產(chǎn)規(guī)?；?/p>

大批量復制的產(chǎn)品，以及成系列研發(fā)的產(chǎn)品線，將大行其道。萬科、恒大、保利等大型房企，在全國范圍內(nèi)大規(guī)模復制產(chǎn)品，把案名、形象等直接移植到不同的城市，已經(jīng)形成了非常成熟的產(chǎn)品研發(fā)體系。領域機構(gòu)市場部經(jīng)理張鑫認為，在當下，這有助于風險控制、成本控制和品牌推廣。

越來越多的房企，在自身產(chǎn)品創(chuàng)新的同時，也進行著不同程度的復制。比如，金科有王府系列，龍湖有天街系列，協(xié)信有星光系列等。

關鍵詞雷同

風格相對統(tǒng)一

比拼內(nèi)在品質(zhì)

地中海、西班牙、英倫等異域風情樓盤將越來越少，取而代之的，是風格相對統(tǒng)一的中西合璧式建筑。如聯(lián)發(fā)瞰青、隆鑫72府、俊峰香格里拉等。

重慶正在對城市形象進行大刀闊斧的整體包裝，要求建筑打上巴渝符號、中式元素等傳統(tǒng)文化的烙印，色調(diào)一改以往的跳躍，而變得更加內(nèi)斂沉穩(wěn)，注重內(nèi)涵。中原地產(chǎn)二級市場總經(jīng)理肖仁啟表示，打不了風情牌，開發(fā)商只能在產(chǎn)品內(nèi)在品質(zhì)上下功夫，更講究用材用料、資源配置、精細做工等。

關鍵詞微戶型

注重居家功能

微戶型成投資品

麻雀雖小，五臟俱全。由于二套房的首付門檻和置業(yè)成本大幅提高，越來越多的首次置業(yè)者拋棄單間配套產(chǎn)品，傾向于選擇50到60平方米的緊湊兩房。因此，產(chǎn)品的戶型設計，將更注重居家功能和實用性。

同時，重慶策源地產(chǎn)市場總監(jiān)余波認為，30平方米左右的微戶型將成為投資型產(chǎn)品，地段、軌交、配套等將成為人們著重考慮的因素。

關鍵詞精細化

改需差異化

功能精細化

高端產(chǎn)品的細分市場將逐漸形成，產(chǎn)品出現(xiàn)多元化，將為某一個特殊圈層量身打造。如果做不到差異化和精細化，就無法打動挑剔的改需置業(yè)者。

立業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理沈光明認為，針對二次置業(yè)以上的中產(chǎn)階層群體，大平層濱江豪宅將成為2012市場上的亮點之一。首先，在面積上更注重舒適度，三房的尺度可能會從100平方米放大到150平方米；其次，在功能上考慮得更加精細，大客廳、主臥套書房、步入式衣帽間、保姆房一應俱全；第三，在配套上更注重社交功能，如商業(yè)、會所、宴會廳、文化休閑設施等。

關鍵詞創(chuàng)新

洋樓和平墅

產(chǎn)品創(chuàng)新的產(chǎn)物

高層與洋房相結(jié)合，產(chǎn)生了洋樓；洋房與別墅相結(jié)合，產(chǎn)生了平墅。這都是2011年以購房者為導向，進行產(chǎn)品創(chuàng)新的產(chǎn)物。

相較于高層，小洋樓在功能、空間和資源配比等方面更具優(yōu)勢，但比洋房價格要低；與洋房相比，遠洋平墅配備了大露臺、地下室、專用入戶電梯等，能得到不輸于別墅的居住感受。

而2012年，這樣的產(chǎn)品創(chuàng)新將逐漸成為市場主流。

關鍵詞控制

面積緊湊化

總價親民化

總價高了，讓多少人望房興嘆。2012年，開發(fā)商會更多地控制面積、控制總價。這一點，適用于“二八定律”。

張鑫認為，有80%的項目將會朝著經(jīng)濟適用、集約緊湊的方向發(fā)展。兩房、三房產(chǎn)品的面積會更加緊湊，經(jīng)濟型別墅的面積不超過200平方米，總價將被控制在200萬元以內(nèi)，關鍵詞商業(yè)

推行“重商主義”開發(fā)策略

關鍵詞服務

中心區(qū)域的新盤將越來越少，新興區(qū)域?qū)⒂楷F(xiàn)出大量城市綜合體項目，并形成新的商圈，加上在樓市調(diào)控的大背景下，商業(yè)、商務產(chǎn)品成為不少房企撬動成交的發(fā)動機。因此，沈光明認為，“重商主義”這一重要理念將被房企產(chǎn)品開發(fā)策略當中。

城市的發(fā)展，大量外地企業(yè)的擁入，催生了大量的商務辦公需求，寫字樓、商務公寓等產(chǎn)品的關注度也將隨之提高。

關鍵詞車位

車位配比成優(yōu)質(zhì)樓盤關鍵要素

私家車擁有量的增加，現(xiàn)實版的“搶車位”現(xiàn)象層出不窮，購房者對車位的需求將會越來越大，車位配比既能體現(xiàn)開發(fā)商的人性化，同時也將成為衡量樓盤品質(zhì)的關鍵因素。

普通高層戶數(shù)與車位配比一般2：1，不少中高檔樓盤將車位比納入了提升樓盤品質(zhì)的核心賣點，部分別墅的車位配置比更是達到了1∶2至1∶3。

軟實力提升品牌競爭力

隨著房地產(chǎn)市場的成熟，購房者也變得挑剔，熱衷于選擇“售后服務”好的大品牌企業(yè)。物業(yè)管理這一樓盤的軟實力，能提升品牌競爭力，并且是不可復制的。

張鑫表示，在市場競爭更加激烈的情況下，爭打物業(yè)牌，依靠老業(yè)主口碑，以老帶新，擴大影響力，能打動眾多購房者，搶占市場份額。

關鍵詞環(huán)保

環(huán)保材料運用更廣

住宅建筑節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、保護環(huán)境和減少污染，不僅是注重舒適度以及人與自然和諧的一種體現(xiàn)，更代表了房地產(chǎn)發(fā)展的新方向。

如果說2008年以前，開發(fā)商運用節(jié)能環(huán)保材料還只是新鮮嘗試的話，那么2012年，提倡節(jié)能減排的綠色環(huán)保建筑將逐步成為風尚。

除此之外，項目選址也能夠體現(xiàn)節(jié)能環(huán)保，比如，地鐵、輕軌旁的住宅，因便捷的交通而降低了業(yè)主對汽車的依賴性，軌道交通將成為環(huán)保低碳生活的有力支撐。

2011年度全國房地產(chǎn)業(yè)十大事件出爐 2011年全國房地產(chǎn)業(yè)十大事件如下：

事件一：新國八條限購限貸·遏制房價過快上漲

進入2011年以后，房地產(chǎn)調(diào)控政策的行政性干預色彩繼續(xù)加重，限購、限貸政策逐步細化升級。1月26日，中央出臺了“新國八條”，除了繼續(xù)收緊信貸政策外，首次明確了限購的范圍和標準，同時明確要求各地政府制定房價調(diào)控目標。隨后，共有46個城市出臺并實施了限購政策。事件二：千萬套保障房開工·提前一月完成目標 2011年3月，國務院總理溫家寶在十一屆全國人大四次會議的政府工作報告中提出，今年要開工建設1000萬套保障性安居工程。6月，國家發(fā)改委出臺了《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》，以確保保障房融資途徑暢通。截至10月底，全國開工建設保障房已經(jīng)超過1000萬套，比原計劃提前1個月完成目標任務。事件三：10月房價拐點確立·房地產(chǎn)業(yè)全面入冬

10月份，全國70個大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價格下降的有34個城市，上漲的有16個城市，價格下降城市個數(shù)首次超過上漲城市個數(shù)。70個大中城市新建商品住宅價格比9月份下降了0.14%，年內(nèi)首次出現(xiàn)環(huán)比下降，房價拐點正式確立，標志著房地產(chǎn)行業(yè)全面入冬。

事件四：婚姻法新解引熱議·掀起房產(chǎn)證加名潮

8月12日，最高人民法院對《婚姻法》若干問題做出解釋，離婚案件中一方婚前貸款購買的不動產(chǎn)應歸產(chǎn)權登記方所有，但首次明確要對參與還貸的配偶給予公平合理的補償。另外，婚后父母贈房，登記在其子女名下的，屬該子女個人財產(chǎn)。解釋公布后，在全國掀起了房產(chǎn)證加名潮，對于婚前房產(chǎn)證加上伴侶名字需繳納契稅也引發(fā)爭議。事件五：佛山松綁朝令夕改·限購政策仍會延續(xù)

10月佛山住建局下發(fā)通知，提出放松限購措施，這是全國第一個以政府文件的形式，明確為限購松綁，但這個通知僅出臺了一天，當晚就宣布暫緩執(zhí)行該政策。無獨有偶，11月成都市放松限購政策，將核查購房人資格下放，本市居民購房限制放寬，不過這項措施也只維持了一周。可見，地方政府放松調(diào)控政策的意圖明顯。

事件六：資金引發(fā)綠城危機·房產(chǎn)企業(yè)陣營分化

2011年綠城不斷傳出不利消息：從被收購、查信托，到或?qū)⑼耸校?1月1日晚，一條綠城準備申請破產(chǎn)的微博將綠城再度推到風口浪尖，綠城房產(chǎn)董事長宋衛(wèi)平連夜撰文否認。綠城中報顯示：凈資產(chǎn)負債率高達163%。在樓市嚴厲的調(diào)控政策下，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金問題開始凸現(xiàn)，加上融資環(huán)境不斷惡化，開發(fā)企業(yè)不得不采取降價促銷的策略，以期快速回籠資金。

事件七：房產(chǎn)稅滬渝先試點·財稅改革穩(wěn)步推進

上海、重慶1月公布了房產(chǎn)稅細則，上海對當?shù)鼐用裥沦彾追歉纳菩妥》亢头钱數(shù)鼐用裥沦徸》空魇辗慨a(chǎn)稅，稅率為0.4%和0.6%；重慶則對主城9區(qū)內(nèi)存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、非當?shù)毓ぷ魃畹膫€人在重慶購第二套房，征收房產(chǎn)稅，稅率為0.5%、1%、1.2%。

事件八：農(nóng)村土地確權登記·嚴禁小產(chǎn)權房發(fā)證

2011年11月，國土資源部等四部委下發(fā)意見，明確農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證的范圍，“小產(chǎn)權房”等違法用地，不得發(fā)證，并依法依規(guī)開展農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證工作。事件九：溫州爆高利貸危機·凸顯房企經(jīng)營困境

自從國家不斷收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款，溫州、鄂爾多斯(600295,股吧)等城市的房地產(chǎn)開發(fā)商在民間大量高息借款。在樓市全面入冬的形勢下，不少樓盤銷量不佳，開發(fā)商沒錢還給莊家，莊家沒錢放款人，資金鏈斷裂，導致溫州、鄂爾多斯等以房價支撐的高利貸紛紛崩盤。

事件十：首家房產(chǎn)EJU上線·創(chuàng)新傳統(tǒng)營銷模式

8月8日，易居旗下的在線房產(chǎn)交易門戶EJU.COM正式上線，成為國內(nèi)首家專業(yè)房產(chǎn)電商頻道。易居房產(chǎn)電商頻道將線上選房和線下交易進行結(jié)合，將電子商務中的B2C引入房地產(chǎn)銷售中，并首推線下經(jīng)紀人聯(lián)動賣新房的服務模式。

第二篇：聯(lián)合國際：重慶樓市區(qū)域分析報告

聯(lián)合國際：重慶樓市區(qū)域分析報告

繼7月11日“重慶樓市上半年冠軍榜”在聯(lián)合國際發(fā)布之后，上半年的樓市英雄們被讀者所認識，上半年單盤銷冠香港置地約克郡等樓市黑馬異軍突起，掀起樓市下半年的戰(zhàn)爭。本周晨報繼續(xù)發(fā)布區(qū)域銷冠，梳理今年各大區(qū)域的市場。

區(qū)域大戰(zhàn)

三北區(qū)占了半壁江山

“三北”依舊是重慶成交的最熱門區(qū)域。

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2013上半年，包括江北、渝北、北部新區(qū)在內(nèi)的“三北”共成交商品房51620套，而重慶主城區(qū)商品房總成交量為130142套。也就是說，三北區(qū)的成交量幾乎占據(jù)了半壁江山。其中，渝北區(qū)上半年更以20590套奪得區(qū)域成交冠軍，總成交量達到了區(qū)域平均成交量的1.9倍，接近總體成交量的16%。

復合型樓盤業(yè)績飄紅

從2013半年報的10大區(qū)域冠軍樓盤榜上可以看到，融匯半島、龍湖紫云臺、香港置地約克郡、中交麗景、華潤二十四城、魯能星城分別問鼎各區(qū)域冠軍。

價格是影響客戶下叉的最直接因素？但事實上，對比可以發(fā)現(xiàn)，一些區(qū)域銷冠的售價甚至還高于所在區(qū)域競品樓盤。

以中交麗景為例，其單價高于競品500元/平方米左右，而華潤二十四城，目前大戶型已經(jīng)賣到了12500元/平方米，小戶型均價為16000—17000元/平方米，均價高于區(qū)域競品樓盤。

“總體來看，2013上半年區(qū)域冠軍樓盤有三大共同點?！便戲v房地產(chǎn)機構(gòu)總經(jīng)理吳小飛概括說，首先它們都是復合型樓盤；其次，幾乎都是多物業(yè)同時銷售；再有，它們都可以憑借自身的規(guī)模優(yōu)勢，形成區(qū)域小型輻射商圈。

據(jù)悉，金科廊橋天都之所以能問鼎沙區(qū)銷冠，就源于其在商業(yè)和住宅領域所取得的雙豐收。而約克郡通過香港置地品牌的市場認可，以及營銷手法上的圈層營銷、精準營銷而問鼎區(qū)域銷冠。

區(qū)域 項目名稱 成交金額（億元）

北部新區(qū) 香港置地約克郡 13.29

南岸區(qū) 國際社區(qū) 13.20

渝中區(qū) 龍湖時代天街 12.65

九龍坡區(qū) 華潤二十四城 12.21沙坪壩區(qū) 金科廊橋水鄉(xiāng) 11.2

4江北區(qū) 龍湖源著 10.97

巴南區(qū) 融匯半島 9.26

渝北區(qū) 魯能星城 6.98

大渡口區(qū) 中交麗景 6.3

5北碚區(qū) 龍湖紫云臺 5.71

十大區(qū)域樓盤銷售冠軍榜（2013年1月1日—6月30日）

（以上均為2013.1.1—2013.6.30重慶主城備案數(shù)據(jù)）

數(shù)據(jù)提供：銘騰匯景市場信息咨詢公司

聯(lián)合發(fā)布

下半年熱門區(qū)域展望

A

照母山

C

華巖

“照母山作為主城核心位置的典型區(qū)域，當屬2013年重慶最熱門區(qū)域之一?！比A宇營銷總監(jiān)凌鴻直言。

根據(jù)銘騰報告顯示，照母山作為高端住區(qū)代表，其中，別墅產(chǎn)品占了總體量的10%，洋房產(chǎn)品的供應量則占到了23%。而放眼重慶主城來看，別墅和洋房產(chǎn)品供應量分別只占總體量的5%和10%。

隨著2013上半年東原和恒大紛紛在照母山“圈地”，未來3年照母山將迎來爆發(fā)期。銘騰統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，照母山區(qū)域未開發(fā)量有826萬平方米，存銷比為12.7年。

2013年華巖片區(qū)利好消息不斷：政府和各界投資者將投入超過318億元打造華巖新城，華

巖新城將蛻變?yōu)椤叭薄敝蟮募咝录夹g產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流、生態(tài)旅游、休閑度假、居住生活等綜合功能于一體的“第二住區(qū)”；重慶西站明年正式開建。

此外，金科、恒大、奧園、華宇、美每家、和泓等項目向前推進，區(qū)域正在不斷聚集人氣。以奧園國際城為例，繼西班牙風情街輕軌臨街商鋪之后，其套內(nèi)約97—126平方米西班牙風情洋房也即將啟幕，產(chǎn)品更是首創(chuàng)了雙地下室設計。

B

二郎

D

沙坪壩西永

二郎早在幾年前便被重慶政府納入了重點發(fā)展區(qū)域，二郎立交的建成并投入使其交通已經(jīng)告別了之前閉塞的狀態(tài)?，F(xiàn)在的重慶西城二郎片區(qū)，已經(jīng)發(fā)展成了重慶中心的第二住區(qū)。

“下半年二郎片區(qū)值得期待。”重慶晟城地產(chǎn)市場部經(jīng)理李飛表示，隨著晉愉、康田、渝高的商業(yè)面市，二郎片區(qū)配套將進一步成熟。

宮和4.1億元西永拿地、國盛地產(chǎn)2.7億元沙坪壩西永拿地、龍湖西永拿地354畝??沙坪壩西永升溫正當時。

根據(jù)今年2月，市政府發(fā)布加快建設長江上游地區(qū)商貿(mào)物流中心的意見稱，到2017年，全市50個城市核心商圈基本建成。主城區(qū)禮嘉、西永等5大新建商圈的定位悉數(shù)出爐，并開工建設。西永新商圈時代正跑步到來。

第三篇：重慶房產(chǎn)會工作總結(jié)

重慶房產(chǎn)會工作總結(jié)

由于重慶在9.22-9.24參展為期三天的房產(chǎn)會需要我司工作人員的支持，我和同事李慎光9.21出發(fā)前往重慶，半夜到達重慶。9.22日即房產(chǎn)會的第一天，我們了解到上嘉此次房產(chǎn)會主要依托重慶老年人產(chǎn)業(yè)博覽會而舉行，主要針對南海各項目及海南各項目的宣傳。我們主要按現(xiàn)場接待的方式對客戶進行有針對性的講解。在以保證客戶質(zhì)量的前提下，對每個客戶的相關信息進行詳細的記錄和備注，以備后期對客戶進行篩選及有針對性的分析和追蹤。

在房產(chǎn)會上我們借助歐總為我們準備的宣傳片，對南海大區(qū)位優(yōu)勢及我司項目優(yōu)勢進行詳細的介紹。從客戶質(zhì)量來說，這種方式的效果還是可以的，但從數(shù)量來說，重慶這個市場對威海的認知（尤其是對文登南海）還是比較陌生。那么海南有三個項目和我們一起在房展會上做宣傳，由于海南項目起步較早，客戶比較了解，而且氣候開始轉(zhuǎn)涼，所以海南的優(yōu)勢較突出。我們協(xié)商后決定，充分利用房展會人員流動量較大的優(yōu)勢進行鋪單。

尤其是在房展會的第三天，重慶在老年人博覽會上舉行車展為我們提供了一個好機會，這一天我們接待的客戶質(zhì)量較好。于是我們仔細對比海南項目與我們項目，雖然在客戶認知程度上海南占優(yōu)勢，但是我們有自己的優(yōu)勢：尤其是山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)有國家政策的支持，客戶比較認同，限購、限貸暫時沒有在威海落實、并且我司項目樓盤戶型小，深受客戶的喜歡等。針對這些突出優(yōu)勢，我們在現(xiàn)場盡量突顯，讓客戶首先能夠接受南海新區(qū)，之后進一步對我司的項目進

行了解，就較容易進行。

后期我們?yōu)橹貞c上嘉公司進行客戶數(shù)據(jù)分析及其質(zhì)量篩選，以便他們的工作人員可以具體了解客戶在購房意向方面的需求，使他們能夠盡快在十一黃金周發(fā)團來南?？捶俊ｋx開重慶上嘉時，我們得知他們來南?？捶看蟾诺娜粘贪才牛?.30-10.03（由銷售主管王樂負責帶團），10.14-10.16（具體負責人暫時沒有得知）。

在與重慶上嘉歐總交談過程中，我們可以了解到他現(xiàn)在對我司樓盤逐漸重視起來。尤其是在9月份成交的三套房，更是使歐總逐漸認可我司項目及發(fā)展?jié)摿?。后期合作過程中，有必要時常跟重慶上嘉進行聯(lián)系。

宋

俊

陽

2011-9-29

第四篇：房產(chǎn)新政對樓市影響之個人觀點

房產(chǎn)新政對樓市影響之個人觀點

“兩會”之后的火熱行情，導致中央政府再次出臺嚴厲政策，對樓市實施新一輪調(diào)控。新一輪調(diào)控力度之大，范圍之廣，前所未有。其最為明顯的影響莫過于對炒房客的打壓。包括即將出臺的房產(chǎn)持有稅等類物業(yè)稅，加上此前不久剛剛收緊的信貸政策，房產(chǎn)市場又將面臨更為嚴厲的政策調(diào)控，而其最為明顯的影響莫過于對炒房客的打壓。

新一輪調(diào)控旨在逼退投機性需求，由此減小房價快速上漲的可能性。而下一步將有可能采取更為激進的手段，逼迫投資者拋售手中持有的物業(yè)，從而在更大程度上減小投機性需求對市場的不利影響。財稅政策以及信貸政策的出臺，將使得未來炒房的獲利空間大大縮小，由此產(chǎn)生的直接影響便是迫使炒房客的離場，從而使得樓市重新回歸理性。

此外，物業(yè)稅也將由“空轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)為“實轉(zhuǎn)”，財政部已在近日批準重慶試行特別房產(chǎn)消費稅，該稅種被業(yè)界視為類物業(yè)稅?？梢灶A見，重慶試行特別房產(chǎn)消費稅之后，將會在全國范圍實行。

房產(chǎn)市場產(chǎn)生震動，根據(jù)從京滬穗三地了解到的信息顯示，新政已對二手房市場產(chǎn)生了巨大的震懾作用，有投資者開始降價出售原來持有的物業(yè)。如北京近期二手房價格出現(xiàn)小幅調(diào)整，據(jù)北京中原三級市場研究部有關人士透露，此前一直領漲北京樓市的通州板塊，在新政出臺之后，二手房市場行情急轉(zhuǎn)直下，與一周前相比，成交量下降9成。同時也有5成的業(yè)主表示愿意降價出售。

上海和廣州二手房市場同樣也出現(xiàn)降價拋售現(xiàn)象。在上海市中心區(qū)域如靜安寺、古北以及徐家匯等，有部分業(yè)主表示愿意讓價5%出售。上海德佑地產(chǎn)古北分行經(jīng)理孫成平表示，板塊內(nèi)有部分資金鏈較為緊張的業(yè)主已經(jīng)主動調(diào)低價格，以求盡快出手。廣州中原地產(chǎn)三級市場研究部有關人士表示，新政出臺之后，廣州二手房市場面臨巨大的拋售壓力，有不少投資者將手中的物業(yè)全部掛牌出售。

新政在新房市場上同樣也掀起了巨大的波瀾。如北京就出現(xiàn)了打折樓盤。受國際新城規(guī)劃、軌道交通等利好的刺激，通州房價近兩個月迅速上漲，新盤價格直逼三萬元大關，但新政就像一根繡花針狠狠地戳在了通州房價的泡沫上。K2 清水灣、K2 海棠灣兩個項目售樓員均聲稱，開盤價有大幅優(yōu)惠，最多可下降3000元。

在上海，也有部分樓盤開始打折銷售。如位于浦東新區(qū)康橋板塊的的一個別墅項目綠寶園，就在近期給出最高優(yōu)惠50萬元幅度。此外，包括綠洲康城、親和源、海上普羅旺斯、新城悠活誠等樓盤，也在近期推出購房優(yōu)惠活動，幅度在2%～7%不等。

此外，各地也相繼出現(xiàn)退房跡象，如北京、上海等地，就已有少數(shù)購房者寧愿舍棄訂金而不愿繼續(xù)交易。上海中原地產(chǎn)預測，隨著市場陷入更深程度的低迷狀態(tài)，有可能會產(chǎn)生更大面積的“退房潮”。

目前市場已經(jīng)出現(xiàn)拋售行為，這種現(xiàn)象會否蔓延開來，并導致大面積拋售行為呢？分析認為這種可能性很大。此次新政力度之大，超過之前歷次調(diào)控，投機者看空后市，拋售會成為大多數(shù)投資者的選擇。

不過政策到底能夠發(fā)揮多大的作用，這要根據(jù)各地方政府的執(zhí)行力度。在“新國十條”中有不少規(guī)定存在彈性空間，如對于限定購房套數(shù)的規(guī)定，地方政府具有相當大的騰挪余地，“只要地方政府認為本地市場并不過熱，那么它永遠也不會限定購房套數(shù)?！敝灰胤秸形赐耆珨[脫土地財政的依賴，新政的效力將會打折扣。

隨著供應結(jié)構(gòu)的調(diào)整，市場將呈現(xiàn)兩極分化格局，普通商品房價格平穩(wěn)或是下跌，而少數(shù)頂級樓盤價格依然堅挺。可以明確的是普通商品住宅價格漲幅將會受到抑制，不太可能出現(xiàn)像去年那樣大幅上漲的情形。但另一方面，由于商品住宅土地供應量的減少，部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將會變得更為稀缺，從而引發(fā)市場追捧，并導致價格進一步攀升。針對我們這個項目，首先要確定我們的目標銷售人群做出準確的市場定位，針對該目標人群制定強勢的宣傳方案。我們的項目基本定位在市場中高收入人群的假日休閑場所，應在中高收入人群較為集中的高端商務區(qū)進行重點客戶培養(yǎng)，在宣傳中突出本項目的卓越的地理位置，怡人的自然景觀，深厚的人文底蘊。由國際著名的設計公司設計的室內(nèi)裝飾及項目的整體景觀。

第五篇：四季度樓市走向5大猜想 調(diào)控政策是否會松動

四季度樓市走向的5大猜想

隨著房地產(chǎn)上市公司三季報的陸續(xù)公布，房地產(chǎn)開發(fā)商營業(yè)收入下滑、存貨激增、現(xiàn)金流日益緊張等問題也日漸浮出水面。而與此同時，這也從另一個角度反映出國內(nèi)樓市正進入明顯的下行通道，甚至可能有越來越多的地產(chǎn)商為了回籠資金而引發(fā)促銷潮。

猜想1調(diào)控政策是否會松動？

自房改以來的十多年間，我國經(jīng)歷了數(shù)次房地產(chǎn)調(diào)控，但都因“越調(diào)越漲”而被外界詬病。如今，“新國八條”出臺已超過半年，樓市調(diào)控進入敏感的“深水期”，政策的走向也似乎變得不確定起來。樓市調(diào)控是否會再次半途而廢？從近期高層的表態(tài)來看，調(diào)控政策似乎還沒有放松的意思。

溫家寶總理分別對廣西、天津進行考察，要求鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果

10月18日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運表示，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，要實時監(jiān)控房地產(chǎn)的發(fā)展變化，進一步鞏固房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的成果。10月21日，國務院總理溫家寶在廣西南寧考察時指出，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設處于關鍵時期，各級政府要切實采取措施，進一步鞏固調(diào)控成果。一周之內(nèi)的兩次表態(tài)均沒有顯示出松口之意，這也被外界解讀為調(diào)控政策將維持現(xiàn)有的力度不放松，政策面從緊的局面還將持續(xù)一段時間。

此外，佛山住房限購松綁政策朝令夜改；北京等十余個城市陸續(xù)提高首套房貸款利率，最高上調(diào)50%；珠海雙限等種種跡象足以表明政府調(diào)控樓市的決心。目前正是調(diào)控的關鍵時期，調(diào)控效果開始逐步顯現(xiàn)，預計政府調(diào)控的政策將繼續(xù)。另外，美債和歐債危機輪番上演，或?qū)е職W元區(qū)和美國經(jīng)濟整體增速下降，外需萎縮將威脅中國經(jīng)濟正常運行。但目前通脹預期依然高企，保障房建設投資增加對沖了樓市下滑對經(jīng)濟的負面影響，緊縮的貨幣政策還將繼續(xù)，四季度與房地產(chǎn)相關的信貸政策難以出現(xiàn)實質(zhì)性松動。

猜想2 開發(fā)商是否繼續(xù)拿地？

房地產(chǎn)市場的“銀十”季節(jié)，底價成交成了許多城市土地拍賣的主旋律。

據(jù)中國指數(shù)研究院11月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月，全國133個城市共成交土地1365宗，成交面積5500萬平方米，環(huán)比減少40%，同比減少37%；其中住宅類用地408宗，成交面積2004萬平方米，環(huán)比減少37%，同比減少45%。熱點城市中，深圳、廈門、福州、洛陽、吉林等城市則整月無住宅用地現(xiàn)身。廣州推出的19宗用地面積總計為41萬平方米的地塊無人問津。

相對于住宅市場而言，土地市場的成交則更為冷清。時下也出現(xiàn)了一些地產(chǎn)商“退地”過冬之舉。

11月3日，瑞安建業(yè)有限公司稱，瑞安已同意終止以約32億元人民幣的價格收購南京市一處地塊的合營協(xié)議。這是繼上海證大宣布擬以最高95.7億元出售其上海外灘國際金融服務中心8-1地塊項目后，近期第二宗大型房企“退地”的案例。

土地儲備豐厚的企業(yè)，如中海、恒大等，則不需急著拿地。然而對手里土地不多的富力以及一線城市土地儲備不足的萬科而言，在四季度不能延緩拿地。四季度將可能是低價地塊集中出現(xiàn)的時間段，是拿地的好時機。

猜想3 開發(fā)商是否會大規(guī)模推盤？

今年以來，不少開發(fā)商開始改變之前“坐等”客戶上門的策略，紛紛通過各種戶外活動，希望借機贏得購房者關注。隨著房地產(chǎn)市場“金九”變“銅九”，傳統(tǒng)“銀十”也隨之冷清收場，全國住宅市場成交持續(xù)低迷，一片慘淡。

隨著“銀十”的冷清收場，而繼續(xù)“鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果”的聲音則仿佛靜夜里的一聲發(fā)令槍，更清晰地透露了樓市短期內(nèi)依然在調(diào)控中前行的大方向。由此，進入第四季度后，一些房企甚至是品牌品牌開發(fā)商開始按捺不住了，漸漸收起了觀望之心，開始積極推盤入市，而一些資金鏈極度繃緊的開發(fā)商更是加大營銷、減價讓利，趕在年前提前出貨，沖刺年終業(yè)績。

猜想4 年底房價是否見底？

房價進入下跌通道后，還有多少下跌空間、何時到底，是否真的已經(jīng)到了“拐點”是購房人最為關心的問題。

從目前的市場情況來看，打折降價趨勢趨于明顯。在接下來的兩個月內(nèi)不排除一部分開發(fā)商對個別項目為了取得走量而采取大幅度的降價來吸引消費者，但是降價引發(fā)的糾紛陸續(xù)在京滬杭等地蔓延，也使得開發(fā)商在推盤降價的時候更加謹慎，短期內(nèi)開發(fā)商可能會在價格上有調(diào)整，但估計讓利力度不大。就算個別項目的出現(xiàn)大力度的促銷也可能只是開發(fā)商試探市場的表現(xiàn)，一旦成功，這種機會也很難再有。

在二手房方面，隨著一手房價格的調(diào)整，也拉大了二手房的議價空間，消費者的觀望情緒進一步加濃，看的人多買的人少是市場上得普遍現(xiàn)象，大家都在期待樓市會不會有更大得降價空間出現(xiàn)，預計二手房成交量一路走低的可能性極大。政策不見放松，市場需求仍將嚴重受限。二手房供應市場隨著部分房源的陸續(xù)成交，可供選擇的范圍也將不斷縮小。受房源質(zhì)量和數(shù)量的雙重影響，預計二手房價格下滑的趨勢將逐步增強。

猜想5 樓市成交是否反彈？

2011年10月全國房地產(chǎn)市場降聲一片，但是降價并沒有帶來成交量的增長，金九銀十不可避免的成了銅九鐵十。巨大的庫存壓力，以及房價拐點的出現(xiàn)，政府不斷強調(diào)對樓市調(diào)控的決心等無一不加強購房者對未來房價下跌的預期。雖然開發(fā)商開始扛不住了，但是沒想到是這樣的扛不住，這些降價的招數(shù)，無疑都是小打小鬧，不足以引起購房者出手。在一些相關報道中，可以看到很多業(yè)內(nèi)人士都建議購房者可以瞄準機會出手，但是購房者卻不買單。雖然購房需求還是很強勁的，但是有關調(diào)查顯示，房價降到七成左右才是購房者預期的心理價位，所以預計在今年剩余的兩個月內(nèi)，如果開發(fā)商沒有大幅度的降價行為，想要成交量有所回升還是比較困難的。在宏觀經(jīng)濟政策與樓市調(diào)控“雙緊”的背景下，樓市成交低迷的現(xiàn)狀將很難被打破。未來樓市將進入一個多空僵持期，成交量將嚴重萎縮。