第一篇：汽車業(yè)態(tài)考察報告

西安汽車業(yè)態(tài)市場考察報告

新年伊始，家道汽車城的工作在領(lǐng)導(dǎo)安排下逐步推進(jìn)，元月16號南下西安重點考察學(xué)習(xí)汽車各類市場，學(xué)習(xí)市場業(yè)態(tài)規(guī)劃、廣告投放、招商流程、運營管理、物業(yè)管理等經(jīng)驗，期間本著取其精華，棄之糟耙的理念，為后期我公司汽車城運營管理提供建設(shè)性意見，以及拓展外地商戶入駐本地市場，同時考察學(xué)習(xí)期間對部分商戶進(jìn)行招商信息交流。

途中計劃考察行程有變，因此考察期為4天，主要走訪西安汽配城3家，分別為海納汽配城、灃東國際汽車用品廣場和大明宮汽配城；二手車市場主要為天臺七路二手車集中銷售市場和五龍二手車市場；汽車城走訪為西部最大的西部國際汽車城。

一、考察重點事宜

1、此次主要針對汽車相關(guān)市場業(yè)態(tài)規(guī)劃，市場運營情況、市場布局、廣告投放、汽車城運營管理等作為考察學(xué)習(xí)內(nèi)容。

二、汽車城考察情況

1、西部國際汽車城概述

中國西部國際車城位于西安市三橋西寶疏導(dǎo)線58號，占地約500畝，是2000年中國(西安)西洽會招商簽約項目。2001年3月開始建設(shè)，西部國際汽車城為西安市規(guī)模最大，經(jīng)營業(yè)態(tài)最全的汽車消費市場，經(jīng)過十多年的發(fā)展，西部車城已成為中國西部最大的汽車交易市場，入住車城的經(jīng)銷商達(dá)到200多家。2008年到2010年連續(xù)三年汽車年銷售量達(dá)到10萬輛，年銷售額約100億元，每年為國家繳納稅金2億多元，平均每天繳納稅金60多萬元人民幣，為5000多人提供了就業(yè)崗位。

2、市場業(yè)態(tài)情況說明

西部國際汽車城建有汽車博覽中心、名車展覽館、4S店集群區(qū)、轎車專營區(qū)、重卡區(qū)、輕卡區(qū),汽車商務(wù)酒店、銀行、綜合辦公樓、還有工商、公安等職能部門為客戶辦照、掛牌、檢測等“一條龍服務(wù)”的相關(guān)業(yè)態(tài)。

由于前期西部汽車城規(guī)劃整體容量有限，管理公司將部分道路兩旁設(shè)計成為露天汽車銷售展區(qū)和棚亭銷售戰(zhàn)區(qū)。

3、廣告投放情況

西部國際汽車城根據(jù)市場業(yè)態(tài)布局來投放廣告，每個區(qū)域的汽車業(yè)態(tài)都有其獨立廣告位。在走訪期間，汽車城部分公共區(qū)域設(shè)有有償投放廣告位。

4、運營情況

西部車城是西安市政府的重點項目，是未央?yún)^(qū)的重點保護(hù)單位。汽車相關(guān)媒體，省、市電視臺等40多家新聞媒體對西部車城進(jìn)行了全方位的宣傳報道。政府職能部門和媒體先后授予西部車城“中國十大最具影響力汽車交易市場”、“中國最具成長潛力民營企業(yè)”、“全國質(zhì)量服務(wù)信譽AAA級典范單位”、“最值得信賴的汽車商城”、“陜西省質(zhì)量信譽服務(wù)AAA企業(yè)”、陜西省、西安市“文明市場”等40多項榮譽稱號。

西部國際汽車城的建設(shè)帶動了三橋地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。據(jù)三橋街道辦2011年的統(tǒng)計，三橋街道轄區(qū)13.8萬人，十年前年生產(chǎn)總值4.4億元，十年后增長為24.3億元，其中汽車產(chǎn)業(yè)占60%，而西部國際車城就占到55%。西部國際汽車城所在的后圍寨村，十年前人均年收入2000元，十年后人均年收入達(dá)到6500元，該村原來的舊村道，如今變成了繁華的商業(yè)一條街，餐飲、娛樂、超市就有200多家。該村適齡勞動力就業(yè)1300多人。

三、汽車用品、配件城考察情況報告

1、灃東國際汽車用品廣場（1）相關(guān)業(yè)態(tài)、布局規(guī)劃

西安灃東國際汽車用品廣場位于西安市三橋疏導(dǎo)線59號（西部國際車城向南500米路西），占地面積80余畝，商鋪面積3.5萬平米，配套設(shè)施有餐飲、辦公住宿、倉儲、物流、銀行等，實行一站式跨越服務(wù)。市場平面圖如下：

（2）業(yè)態(tài)情況淺談

西安市的汽車保有量超百萬，汽車后市場擁有廣闊的發(fā)展前景，同時汽車行業(yè)不斷市場細(xì)分，灃東汽車用品市場地理位置極其優(yōu)越，商業(yè)優(yōu)勢明顯，周邊設(shè)施完善，物流通暢舒心，交通快捷便利，地鐵一號線直達(dá)，多條公交線路穿越而行。西安灃東國際汽車用品廣場將借助西部汽車產(chǎn)業(yè)園優(yōu)勢，創(chuàng)造商機資源共享，推行科學(xué)管理，打造專業(yè)化、品牌化、合理化的汽車用品市場，營造良好的競爭環(huán)境，推動汽車用品行業(yè)的健康發(fā)展。（3）汽車用品市場管理情況

灃東國際汽車用品廣場運營管理在西安地區(qū)具有明顯的系統(tǒng)管理思路，樹立“用戶至上，顧客第一”的經(jīng)營理念，系統(tǒng)管理流程化，“以業(yè)務(wù)為導(dǎo)向，以客戶為中心”提高運營管理效率，如《商戶交款操作流程》、《商鋪交接操作流程》、《商鋪裝修操作流程》、《商鋪促銷操作流程》、廣告位管理操作流程》等。在考察期間，灃東國際用品廣場為了市場管理規(guī)范化，維護(hù)市場秩序和公平交易，具有針對性的提出商戶文明誠信公約、商戶“四自一包”責(zé)任書以及商鋪裝修管理規(guī)定等。（4）廣告投放

在進(jìn)入市場門口，灃東國際汽車用品廣場的大字映入眼簾，前行數(shù)步不難看出整體市場業(yè)態(tài)規(guī)劃和廣告投都是有條不紊，在西安汽車行業(yè)市場并不多見。在此著重闡述廣告投放情況，在市場門口的右手邊便是招商處，門口東側(cè)一字排列市場管理相關(guān)流程以及商戶須知等。每棟樓的墻體都有相關(guān)公共廣告區(qū)，最為醒目的是灃東國際汽車用品市場平面圖，圖內(nèi)涵蓋市場商戶名稱。

2、西安海納汽配城（1）西安海納汽配城概述

西安海納汽配市場位于玉祥門盤道西北角，所以海納集團(tuán)子公司，主要經(jīng)營國內(nèi)各類汽車配件、油料、輔料、汽保工具等的專業(yè)市場。市場占地近100多畝，營業(yè)面積54000平方米，年交易總額8億多元，是西北地區(qū)具有影響力的市場之一；同時也是輻射西北及周邊地區(qū)最大的汽車配件集散地。

（2）相關(guān)業(yè)態(tài)情況 海納汽配城主要業(yè)態(tài)為各類轎車配件，少部分重卡配件、汽車用品、輪胎、汽車裝潢用品、汽車維修工具、汽保設(shè)備、并提供治安、保衛(wèi)、物流信息、工商、稅務(wù)、金融、娛樂等全方位的配套服務(wù)。

大明宮汽配城定位為重卡機械配件銷售市場，在此不作說明。

四、西安二手車市場

1、五龍二手車市場（五龍汽車城）(1)五龍汽車城概述

西安五龍汽車城有限公司位于陜西省西安市西萬路車管所北院。占地400余畝，建筑面積66600平方米，二手車市場132000平方米。其公司將本著“以人為本、績效理念、團(tuán)隊精神、追求卓越”的核心理念，目前入駐的二手車公司具備合法的經(jīng)營資格，也是通過工商局驗收的合法經(jīng)營機構(gòu)。為徹底改變過去那種傳統(tǒng)的集市交易模式，五龍汽車城開創(chuàng)了西安市二手車門店經(jīng)營的先河，為西安市二手車交易市場的全面規(guī)范起到了積極促進(jìn)作用。（2）市場相關(guān)業(yè)態(tài)情況

目前五龍車城除二手車零散商戶和一家連鎖二手車交易公司外，有西安車管所、工商雙生分局、銀行、保險等為一體的一條龍的管理服務(wù)體系。專業(yè)的管理團(tuán)隊、完善的配套服務(wù)，四小時辦理完入戶、過戶手續(xù)，做到了自由出入、無須擔(dān)憂和方便優(yōu)質(zhì)的規(guī)范服務(wù)機制。

2、西安魚化二手車市場

（1）魚化二手車市場概述

西安市魚化二手車交易市場有限公司（原西安市舊機動車交易市場）秉承“建立市場產(chǎn)業(yè)，帶動地方經(jīng)濟”的宗旨，由市工商局牽頭于1992年成立，主要從事二手車交易市場業(yè)務(wù)。隨著汽車工業(yè)的飛速發(fā)展，市場也在不斷發(fā)展壯大，市場規(guī)模已從當(dāng)初的50畝場地發(fā)展到現(xiàn)在的150余畝，客戶遍及全國各地，是西北地區(qū)二手車交易的主要龍頭集散地。目前市場日上市車輛達(dá)3000余輛，年交易量45000輛，交易額達(dá)25億元，帶動周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)達(dá)兩萬六千余人。市場連年被評為省市級文明市場及物資系統(tǒng)先進(jìn)單位。

除魚化二手車市場外，西安各類二手車交易市場大多坐落在天臺七路或附件，形成了西部地區(qū)最大的二手車交易集群區(qū)，并且與西部國際汽車城首尾相應(yīng)，同時也成為西部最大、最全的汽車綜合業(yè)態(tài)消費市場。

（2）魚化二手車市場運營情況 市場現(xiàn)有管理人員60人左右，市場設(shè)有車管、二手車鑒定評估、銀行、保險、停車、洗車、咨詢、中介、餐飲、住宿等服務(wù)項目，封車業(yè)務(wù)嚴(yán)格保護(hù)交易雙方的合法權(quán)益，治安辦對欺行霸市、強買強賣及場外交易等行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，并經(jīng)常協(xié)同工商、公安等部門嚴(yán)厲打擊拼裝、假冒、報廢、走私及手續(xù)不全車輛上市交易，堅決維護(hù)正常交易秩序，確保客戶在市場購買放心車輛。

（3）魚化、天臺七路二手車市場發(fā)展現(xiàn)狀淺談

當(dāng)前西安二手車市場出現(xiàn)了一系列的變化，最顯著的就是二手車經(jīng)營主體出現(xiàn)了由單一模式向多元化轉(zhuǎn)變。經(jīng)過一段時間的嘗試，在部分有實力、有條件的新車供應(yīng)商的組織帶動下，一批新車經(jīng)銷商紛紛嘗試二手車經(jīng)營業(yè)務(wù)并且在品牌效應(yīng)、連鎖經(jīng)營、售后服務(wù)等更高層面上開始了規(guī)?；\營的嘗試，比如西安大誠二手車交易公司等。一個以二手車交易市場、二手車經(jīng)紀(jì)公司為傳統(tǒng)力量，二手車經(jīng)銷、拍賣等眾多新興主體參與的多元化二手車經(jīng)營格局已經(jīng)形成，初步實現(xiàn)了二手車經(jīng)營主體由原來的單一模式向多元化經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變。新車市場與二手車市場的聯(lián)動效應(yīng)更加明顯，兩個市場的互動性進(jìn)一步增強。

二手車置換大規(guī)模興起，近年來西安二手車置換業(yè)務(wù)的廣泛開展為新舊汽車兩個市場帶來了生機與活力，在促進(jìn)了新車銷售的同時，也為二手車市場的擴充提供了豐富的經(jīng)營資源。與此同時，品牌二手車業(yè)務(wù)取得重要進(jìn)展，西安部分主要汽車經(jīng)銷商相繼進(jìn)入二手車領(lǐng)域。

（4）天臺七路二手車市場規(guī)劃情況

西安各類二手車交易市場分布在未央?yún)^(qū)三橋西戶十字、天臺七路，形成了西部地區(qū)最大的二手車交易集群區(qū)，并且與西部國際汽車城首尾相應(yīng)，同時也成為西部最大、最全的汽車綜合業(yè)態(tài)消費市場。

天臺七路二手車市場從東往西走去，窄小的道路兩側(cè)都是各類大小不一的二手車交易市場，以各類不同風(fēng)格的二手車銷售展廳進(jìn)入眼簾，讓人應(yīng)接不暇。最具規(guī)模的要數(shù)西安魚化二手車交易市場，市場布局較為規(guī)范，市場規(guī)劃成為三個區(qū)域，分別為二手轎車銷售展區(qū)，二手輕卡銷售展區(qū)以及西北邊的二手重卡銷售展區(qū)，市場展區(qū)都以棚亭為主。在展區(qū)邊緣都有相對應(yīng)的商戶辦公室以及配套服務(wù)業(yè)態(tài)。

家道汽車城聯(lián)系電話：***

第二篇：汽車租賃的業(yè)態(tài)

汽車租賃有幾種業(yè)態(tài)，他們之間的功能和作用大不相同。由于我國目前對這方面沒有明確的認(rèn)識，因此在行業(yè)管理、企業(yè)經(jīng)營、政策制定中都出現(xiàn)這樣或那樣的問題。為了厘清汽車租賃的脈絡(luò)，找出合適的經(jīng)營措置和管理辦法，使行業(yè)能夠享受到公正的政策待遇。

要了解汽車租賃特性首先要了解汽車的經(jīng)濟特性：我們都知道汽車工業(yè)對經(jīng)濟的發(fā)展有1:7的帶動作用，很多省都把它作為支柱產(chǎn)業(yè)。既可以是消費品，又可以是生產(chǎn)運輸工具，還可以直接用來生產(chǎn)創(chuàng)造利潤。是一個可以同時促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展又帶動消費的產(chǎn)業(yè)，2002年廣義的汽車產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重達(dá)6%足已說明問題。

汽車主要分兩大塊：一是民用車（小汽車、旅行車、房車、面包車、公交車等），另一個是商用車（本身是生產(chǎn)工具的工程機械車輛、叉車、救火車、警車、運特種車輛等）。吸塑 塑料制品 條碼打印機民用車占用道路資源，商用車有一部分是不占用道路資源的?？傮w上看，大部分車輛要占用道路資源，因此車輛的管理部門主要是交通管理局。

隨著道路負(fù)擔(dān)增加，車價的爆跌，車貸的叫停等多種因素，購車熱降溫，汽車銷售陷入困境。在這個時候，提出將租賃納入汽車營銷中有著深遠(yuǎn)的意義。

汽車的租賃特性：廣義的租賃中包含兩種租賃形式。一是傳統(tǒng)的租賃，另一種是融資租賃。傳統(tǒng)租賃常被解釋為“出租服務(wù)”，但在汽車領(lǐng)域就不能輕易用這個名詞。因為汽車的傳統(tǒng)租賃也有兩種業(yè)態(tài)：一是出租汽車，二是汽車租賃。前者是一種奢侈的公共交通工具，盡管使用“出租”這個名詞，并冠有“租賃公司”這個名稱，實際上已經(jīng)不能完全算是租賃的范疇。后者才是真正的意義的租賃，因為它的經(jīng)營方式主要是出租車輛，一般不包括駕駛?cè)藛T（商用車輛除外）。

為了區(qū)分汽車租賃的業(yè)態(tài)，我們用英文標(biāo)注似乎更清晰地表達(dá)他們的區(qū)別。出租汽車（taxi）主要是民用和商務(wù)，屬于交通運輸產(chǎn)業(yè)。汽車租賃（rental）有民用和商務(wù)之分。個人可以租用，也有生產(chǎn)用車輛，主要用在工程建設(shè)、搶險救災(zāi)、巡回檢測、巡回醫(yī)療、運鈔等生產(chǎn)、經(jīng)營、公共事業(yè)方面。汽車融資租賃（lease）主要用在生產(chǎn)用車領(lǐng)域，現(xiàn)在也開始進(jìn)入民用和商務(wù)服務(wù)領(lǐng)域。

顯然，我國有關(guān)租賃的法律、法規(guī)并不包括出租汽車（taxi），但現(xiàn)在很多汽車租賃（rental）都是由出租汽車（taxi）公司經(jīng)營，主要因為上路的原因，數(shù)據(jù)采集器 私家偵探 北京租車信息把他們看成同類進(jìn)行管理。而融資租賃似乎帶有金融的味道，作為另類管理。主要應(yīng)用在生產(chǎn)型車輛，最近也開始有出租汽車（taxi）公司從事汽車融資租賃業(yè)務(wù)，用金融的方式銷售民用或商務(wù)用汽車。

汽車租賃和汽車融資租賃雖然同屬廣義的租賃，但他們的對汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作用是不同的。前者解決臨時使用的問題，后者解決長期使用最終擁有的問題；前者使用的車型可以隨

意挑選和更換，后者使用的車輛一旦確定下來不容易更換；前者使用車輛的人永遠(yuǎn)得不到產(chǎn)權(quán)，后者租期結(jié)束后使用者可以獲得車輛的產(chǎn)權(quán)；前者從某種角度看是在抑制銷售，后者是促進(jìn)銷售。因此汽車租賃公司經(jīng)營傳統(tǒng)租賃業(yè)務(wù)雖然一次性集中購買的許多車，但這些車乘數(shù)倍地抑制了汽車的銷售。后者可能是分散地采購，但完全是一種信用銷售的促銷行為。

汽車作為租賃物件，其經(jīng)營范圍是怎樣劃分的呢？過去，因為沒有汽車租賃，并把民用汽車看成是一種消費行為，因此只有出租汽車公司才可以經(jīng)營。融資租賃公司只能經(jīng)營民用車輛以外的特種車輛，目的是限制國營企業(yè)超前消費，跨級別消費，鼓勵生產(chǎn)用車的發(fā)展。

現(xiàn)在車的種類發(fā)生變化，用途也大不相同。隨著人民生活水平的提高，民用車輛從超前消費變成普通消費，消費群體由國營企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀癖姟Ａ硗夤こ誊囕v的大量涌現(xiàn)，車輛不在是單一的消費概念，也可以是生產(chǎn)工具。政策上也從限制消費到鼓勵消費。到底怎樣劃分其經(jīng)營范圍目前還沒有定論。盡管沒有具體的文件限制汽車租賃經(jīng)營的車輛品種，但融資租賃已經(jīng)不再限制汽車的種類。

不管那種汽車租賃，如果要經(jīng)營的話需要辦理前置審批手續(xù)，但審批的標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容范圍并不相同，行業(yè)主管部門也不同。出租汽車和汽車租賃公司目前是由交通管理部門審批，北京汽車租賃 油煙凈化器 滅火器維修主要審批經(jīng)營汽車租賃的能力。汽車融資租賃是由商務(wù)部審批，主要審批給汽車銷售提供融資的能力和經(jīng)營能力。有銀監(jiān)會審批的金融租賃公司的經(jīng)營范圍是固定資產(chǎn)，民用消費車輛并沒有固定資產(chǎn)的問題，但也不能說不可以經(jīng)營，可汽車金融公司絕對沒有汽車融資租賃業(yè)務(wù)。因此廣義的汽車租賃現(xiàn)在可以說是3個部門審批和管理。

國外是怎樣劃分的呢？從大多數(shù)國家的普遍運作方式上看，融資租賃的租賃物件只能是動產(chǎn)。但有很多國家并不把民用汽車租賃做為可以享受融資租賃政策待遇的行業(yè)。因為他們認(rèn)為這是消費行為，不是生產(chǎn)。給予融資租賃優(yōu)惠政策的原因是因為租賃物件主要是生產(chǎn)設(shè)備，不僅帶動經(jīng)濟發(fā)展，還解決就業(yè)問題。除此以外就不應(yīng)該享受這樣的待遇，也享受不到這個待遇（加速折舊）。

中國是一個生產(chǎn)大國和消費大國。中國的健康經(jīng)濟發(fā)展應(yīng)該靠投資和消費帶動，汽車租賃正符合這個規(guī)律，因此中國的汽車租賃政策估計是越來越寬松。國務(wù)院非公36條鼓勵金融機構(gòu)開辦融資租賃業(yè)務(wù)，汽車金融公司開辦融資租賃業(yè)務(wù)也是早晚的事情。

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第三篇：各種業(yè)態(tài)容積率經(jīng)驗值整理

容積率整理

容積率的制定

（目的：了解地塊的容積率是如何制定的）

一、在控制性詳細(xì)規(guī)劃中合理確定容積率需綜合考慮以下因素：

城市規(guī)模與經(jīng)濟實力；地區(qū)地理條件和日照間距；地塊用地性質(zhì)；城市土地級差；開發(fā)建造方式與形體規(guī)劃設(shè)計；城市環(huán)境和城市設(shè)計的要求；城市交通和基礎(chǔ)設(shè)施容量；綜合防災(zāi)的要求。

二、最佳容積率的理論：

(一)邊際收益遞減與邊際成本遞增

1)

所謂邊際收益MRP(Marginal

Revenue

Product)是指每多增加一個單位投入所帶來的收益值。邊際收益遞減規(guī)律所要說明的是：當(dāng)其他投入量一定時，連續(xù)地增加某種投入量，會使總產(chǎn)量的增量呈遞減的趨勢。

圖1中的MRP為邊際收益曲線。在土地面積固定時，要增加建筑面積只有加高樓層。初始，第三層的樓價往往高于第二層，第四層的樓價高于第三層。但是，超過一定層數(shù)后，樓層愈高，售價愈低。所以，MRP曲線開始時由下向上，達(dá)到某一建筑面積后又由上向下延伸。

2)

邊際成本MC（Marginal

Cost)是指每多增加一個單位投入品所增加的成本。

這里的邊際成本是指每多增加一個單位建筑面積所增加的成本。建三層樓比建兩層樓的單位成本要低，但超過一定層數(shù)后，則樓層愈高，整個建筑物的單位面積分?jǐn)偟某杀疽簿陀摺?/p>

原因主要有以下幾點：

高層建筑對結(jié)構(gòu)和材料的要求更高，使得造價增加。

樓層愈高，則電梯、消防、供水、空調(diào)等基礎(chǔ)設(shè)施和設(shè)備安裝費用愈高。

樓層愈高，建設(shè)期就愈長，從而使得投資風(fēng)險增加。

(二)最佳容積率的確定

圖1中MRP曲線與MC曲線描述了物業(yè)開發(fā)收益與成本的一般趨勢。

設(shè)MC曲線代表了物業(yè)開發(fā)的所有支出，包括發(fā)展商的正常利潤在內(nèi)(不含地價)，則物業(yè)開發(fā)的總收益應(yīng)為MRP曲線。由地價=總收益一總成本(含開發(fā)商利潤)可知地價的兒何意義在圖1中應(yīng)表示為Y軸與MRP和MC曲線所包圍的面積。

根據(jù)經(jīng)濟地租理論，在市場競爭的條件下，地價有最大化的趨勢。故樓宇的最佳建筑面積應(yīng)為Xo

(MRP曲線與MC曲線交點所對應(yīng)的x值)，PQYo所包容的面積就是發(fā)展商所愿意支付的地價。若MRP,MC是市場競爭條件下的曲線，那么PQYo就代表了這塊土地的市場價值。若將Xo換成X1。則地價會損失掉圖1中陰影部分的面積；同理，若將Xo換成X2，地價也會損失掉如圖1所示的一部分面積。

因此，要使得地產(chǎn)價值最大，從經(jīng)濟的角度出發(fā)，最佳容積率的選擇應(yīng)該是唯一的，即為MRP=MC時求得的解Xo，這一點也是使開發(fā)商獲得最大的利潤的選擇。

通過以上的討論，我們可以得出一個十分重要的結(jié)論，即：在完全競爭的自由市場中，地價與最佳容積率是由物業(yè)售價和邊際成本共同決定的。

注：房地產(chǎn)開發(fā)成本：

1.土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價；2.土地征用費用；3.動遷安置成本；4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用；5.建安成本；6.其他稅費；7.貸款利息。

三、圖1所反映的是一種理論上的趨勢。

現(xiàn)實中的容積率和建筑收益、建筑成本可能是逐層(數(shù))變化，不可能是一條光滑曲線，收益、成本和地價將表現(xiàn)出階段性的“門檻”變化。

每當(dāng)進(jìn)行一定規(guī)模的房屋建設(shè)之后，新增加一個單位的建設(shè)費用將超過原來的平均成本，換言之，原先的平均建設(shè)費用將不足于增加規(guī)模的開發(fā)。在我國，房屋建筑按照一定的層數(shù)分類：4層以下為低層，4至6層為多層，7至9層為中高層，10層以上為高層，還有超高層。不同類型的建筑，其結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施以及建設(shè)周期不大一樣，但同類型(按層數(shù)分類)的建筑成本影響因素卻比較接近，建設(shè)的單位成本大體相同。譬如，一、二層和三、四層建筑的地基處理花費相當(dāng)，從平均成本來看，后者可能低于前者；多層建筑不需要配置電梯設(shè)備，地基處理也比較簡單，但水、電、消防等投資卻高于低層建筑；一旦考慮建造中高層、高層乃至超高層建筑，工程勘察、規(guī)劃設(shè)計、基礎(chǔ)處理和內(nèi)外部設(shè)施的投入將逐類增加，尤其是建設(shè)周期的相應(yīng)延長，投資利息的增多，使整個項目風(fēng)險大大增強。所以，如圖2所示，不同層數(shù)的建筑成本好象一道道門檻，呈階梯式上升。

同樣，.一般多層建筑的住戶傾向于樓層中部的居室。在天津，三四層、二五層、一六層各屬一檔，房價相差10%~20%。但是，由于高層建筑的興起，高層住戶的眺望、通風(fēng)、日照等條件大為改善，往往達(dá)到一定層數(shù)后，建筑的銷售價格有一個較大幅度的上漲，然后又在逐漸上漲中趨于下降。如圖3

由于房地產(chǎn)開發(fā)收益和成本存在“門檻”現(xiàn)象，使地價和容積率之間的關(guān)系變得相當(dāng)復(fù)雜。理論上.樓面地價(即單位房屋售價與單位建設(shè)成本之差)存在最大值，而容積率的提高，可能使單位面積的地價起伏跌宕。因此，從房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟核算入手，分析地價的變化規(guī)律。

假設(shè)商品房單方售價為Pm，單方成本為Cm，土地價格(單位土地面積)為Xo，單方利潤為Lo，利潤率為l，房地產(chǎn)開發(fā)周期為T，利息率為r，利息折算系數(shù)為K，稅率為t，建筑總占地為A，容積率為f，根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)核算慣例，商品房價格可以由下式表述：

商品房價=總成本+土地費用+利息+利潤+稅收

Pm·A·f=Cm·A·f+Xo·A+（Cm·A·f+Xo·A)·r·T·K+（Cm·A·f

+Xo·A)·l+Pm·A·f·t

f=Xo/

[Pm

(1-t)

/（l+r·T·K+1)-Cm]

【1】式

【1】式說明，在某一開發(fā)項目預(yù)期利潤率明確的情況下，提高容積率，會帶來建筑成本、建筑周期增加，由于一定時期、一定地區(qū)的房地產(chǎn)價格還相對穩(wěn)定，而且樓層的增加可能使平均售價Pm略有下降.因此新的單方經(jīng)濟剩余反而下降，開發(fā)商所能提供的地產(chǎn)費用變得不穩(wěn)定。這也說明單純提高容積率不一定會帶來地價的增長，而且從數(shù)學(xué)推論上考證，一定預(yù)期利潤的假定下，最大的地價還是存在的。

【1】式可變形為：

l=Pm(l-t)

/(Xo/f+Cm)-l-r·T·K

【2】式

【2】式說明，在某一開發(fā)項目的土地費用已經(jīng)明確的情況下，房地產(chǎn)商試圖通過提高容積率來提高利潤率，將會出現(xiàn)兩種可能：（1）在提高同一類型建筑的容積率，假設(shè)將原來7層增加到9層，由于Cm、T都比較穩(wěn)定，f增加，1也增加；（2）由較低建筑改變成較高的建筑類型，假設(shè)由多層為高層，這時Cm、T都隨之增加，1的變化情況很不明確。顯然，在高地價地區(qū)，每增加一個單位的容積率，樓面地價(Xo/f)降低的幅度可能超過單方建設(shè)成本Cm增加的幅度，[Pm(1-t)

/（Xo/f+Cm)]可能大幅度提高，利潤率有所上升;相反，在低地價地區(qū)，采取這種提高容積率的措施很可能是一種冒險行為。

由于土地開發(fā)的收益和成本存在“門檻”現(xiàn)象，使土地價格可能出現(xiàn)多峰極值和門檻的情況。地價隨容積率變化的曲線并不是圓滑的，而呈折線狀，在不同的容積率范圍內(nèi)，存在不同的最高值，類似群峰起伏?！伴T檻”則反映在地價占整個商品房銷售價格的比例上，在不同的容積率變化范圍內(nèi)比例表現(xiàn)出分段式跳躍。

這種現(xiàn)象可以通過某一項目的地價和容積率的遞變關(guān)系來說明。

圖4表示該項目不同樓層總數(shù)(容積率)下所對應(yīng)的地價系數(shù)(指以4層建筑時地價為基數(shù)換算出來的相應(yīng)比值)情況。圖形顯示了在一塊綜合用地上，對應(yīng)不同的開發(fā)強度，可能出現(xiàn)幾個地價峰值，本圖至少有3個。從1層到9層建筑(容積率0.27一2.45)，最高地價出現(xiàn)在蓋9層的建筑；10層建筑的地價陡跌，隨后一直上升到12層，但此時的地價尚低于僅蓋9層的建筑；13層和10層一樣下跌，一直到蓋20層以上建筑(容積率為5.33)時，地價才逐漸超過9層建筑。由此可見，從有效控制容積率的角度看，9層和12層都是該地段可供選擇的建筑“門檻”。

圖5反映不同容積率狀況下，地價占商品房價的比例。很明顯有兩個特點：（1）容積率越高，地價所占的比例越小；（2）一定的容積率范圍內(nèi)，這種比例趨向于一恒定水平，如2至6層建筑物（容積率從0.54—1.63），基本維持在33.7%的水平，而一旦達(dá)到某一容積率“門檻”，比例將有跳躍性的變化。

容積率區(qū)間

（目的：不同容積率的樓盤，對其建筑量、高度、空間環(huán)境形成感性的認(rèn)識）

一、住宅容積率一般在土地拍賣時已確定，只有什么產(chǎn)品適合什么容積率的問題了：

1.0.0~0.3：這是非常高檔的獨棟別墅項目。

2.0.3~0.5：一般獨棟別墅項目，環(huán)境還可以，但感覺有點密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個問題了。

3.0.5~0.8：一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓，這個項目的品位就相當(dāng)高了。

4.0.8~1.2：全部是多層的話，那么環(huán)境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。

5.1.2~1.5：正常的多層項目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會是一大賣點。

6.1.5~2.0：正常的多層+小高層項目。

7.2.0~2.5：正常的小高層項目。

8.2.5~3.0：小高層+二類高層項目（18層以內(nèi)）。此時如果做全小高層，環(huán)境會很差。

9.3.0~6.0：高層項目（樓高100米以內(nèi)）。

10.6.0以上：摩天大樓項目。

二、感性的認(rèn)識：

(一)空間

(二)平面

0.24-0.67

0.83

0.96-1.20

1.22-1.31

1.37-1.45

1.49-1.53

1.59-1.61

1.63-2.02

2.30-2.49

2.50-5.00

容積率微調(diào)

（目的：住宅產(chǎn)品類型確定的情況下，提高容積率的方法）

一、不同地塊類型，增加層數(shù)，對容積率的影響不同。

（以建筑密度對容積率貢獻(xiàn)為依據(jù)）

(一)分析。（規(guī)則：以多層（6層）為例，滿足動靜分區(qū)，滿足消防要求。單排樓棟，樓間距22m，多排樓棟，樓間距27m。單位：米。）

a)

城市道路在地塊的北（或南）側(cè)

建筑密度隨地塊南北向長度的增加而減少

建筑密度隨地塊東西向長度的增加而增加

b)

城市道路在地塊的東（或西）側(cè)

建筑密度隨地塊南北向長度的增加而減少，具體隨路網(wǎng)布局規(guī)律的不同會有些變化

總的來講建筑密度隨地塊東西向長度的增加而增加，具體隨路網(wǎng)布局規(guī)律的不同會有些變化

c)

例外：城市道路在地塊的東（或西）側(cè)

車行道路依靠樓間距

(二)指導(dǎo)性意見：

東西向長的小地塊一般建筑密度較大；利用樓間距做車行道多的，一般建筑密度較大。

(三)規(guī)范規(guī)定

《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范GB

50180—93》(2002

年版）

5.0.6.1

住宅建筑凈密度的最大值，不應(yīng)超過表5.0.6-1的規(guī)定。

表5.0.6-1

住宅建筑凈密度最大值控制指標(biāo)(%)

住宅層數(shù)

建筑氣候區(qū)劃

Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、Ⅶ

Ⅲ、Ⅴ

Ⅳ

低層

多層

中高層

高層

注：

混合層取兩者的指標(biāo)值作為控制指標(biāo)的上、下限值。

二、提高容積率的方法

(一)規(guī)劃布局：

a)

“小區(qū)一組團(tuán)一院落”三級布局：以住宅組團(tuán)為小區(qū)的基本單位(一般為300~500戶)，一個小區(qū)由多個組團(tuán)圍合成一個公共綠地或公共中心，組團(tuán)中各住宅單體通過退讓形成各自的組團(tuán)級綠地。大量多級化的綠地使得建筑密度降低，導(dǎo)致相對較低的容積率。

b)

“小區(qū)一院落”兩級式布局：組團(tuán)級的道路與綠地被集約用于提高建筑密度和創(chuàng)造良好的小區(qū)中心綠地與宅間綠地，形成了“居住小區(qū)一院落”的二級規(guī)劃結(jié)構(gòu)來組織和豐富居民的鄰里交往形成各具特色的居住環(huán)境空間。

在住區(qū)中，住宅院落綠地較組團(tuán)綠地和中心綠地的使用頻率更高，更利于鄰里交往。人的交往過程中300人左右是構(gòu)成一個交往小群體的上限，在一個大的群體當(dāng)中，會細(xì)分為若干個小于300人的小群體，而在超過這一上限后，交往的親密度有所降低。亞力山大在《建筑模式語言一城市、建筑、改造》中指出，人的認(rèn)知鄰里范圍不宜超過274m。從對居住環(huán)境的控制能力和認(rèn)識能力出發(fā)，人的視力在超過130-140m時就無法分辨其他人的衣服、年齡、性別、輪廓等。居民從家中步行抵達(dá)時間不應(yīng)超過5分鐘，即服務(wù)半徑300m左右。通常說來，居民使用某一公共空間的頻率與其距離它的遠(yuǎn)近成反比，服務(wù)半徑過大，自然會降低居民的使用頻率，不利于強化社區(qū)關(guān)系。

c)

街區(qū)鄰里式布局：高密度的街區(qū)鄰里式布局在用地上突破了傳統(tǒng)住區(qū)三級結(jié)構(gòu)模式，傳統(tǒng)的中心綠地、組團(tuán)綠地被淡化，被更高密度的使用土地所代替，形成了最大限度的建筑布局。小區(qū)的空間環(huán)境品質(zhì)主要通過圍合街坊的內(nèi)向庭院所體現(xiàn)。

d)

城中區(qū)院落式布局：城市中心區(qū)由于用地緊張，住宅項目用地多數(shù)較小，多采用高層形式以獲取較高容積率。由于建筑采用周邊圍合式布置，因而有效地的隔絕了城市嘈雜的外部影響，且提高了住區(qū)建筑密度；其次，高層形式在達(dá)到一定容積率的前提下，因日照間距要求，具有較大寬度的住宅院落，在加寬的住宅院落下設(shè)置地下停車庫，有效地解決了停車與綠化爭地的問題，從而達(dá)到節(jié)約用地，提高土地使用效率的目的。院落式布局同時有利于形成“非穿越式”內(nèi)部院落空間，創(chuàng)造有歸屬感的社區(qū)交往環(huán)境。住宅沿城市道路或院落進(jìn)行周邊式布置，形成半封閉式或封閉式的內(nèi)向院落空間，其具有安靜、安全、歸屬性等特點，有利于布置室外活動場地、小塊公共綠地和小型公建等鄰里交往場所。

e)

建議：根據(jù)地塊合理選擇規(guī)劃布局、公共交流空間模式。

(二)住宅單體設(shè)計：

a)

加大進(jìn)深，減小面寬，進(jìn)而提高建筑密度。但是，這樣有可能犧牲掉通風(fēng)和采光的質(zhì)量。

b)

降低層高，減少了建筑高度，可以縮短建筑間距（和日照有關(guān)），從而提高容積率。

《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)

住宅設(shè)計規(guī)范》（2003年版）

3.6.1

普通住宅層高宜為2.80ｍ。

3.6.2

臥室、起居室(廳)的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.40ｍ，局部凈高不應(yīng)低于2.10ｍ,且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。

3.6.3

利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室（廳）時，其1/2面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.10ｍ。

3.6.4

廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20ｍ。

3.6.5

廚房、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面與樓面、地面凈距不應(yīng)低于1.90ｍ，且不得影響門、窗扇開啟。（是為住宅節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材、節(jié)約資源）

c)

住宅頂層坡頂、北退臺。當(dāng)坡屋頂坡度充分考慮當(dāng)?shù)卮蠛仗柸肷浣嵌鹊那闆r下，日照間距可以從北向檐口處計算。

d)

盡端單元局部東西向和東西向單元。有利于側(cè)向采光，有利于塑造圍合空間。但要顧及當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣。

e)

第四篇：ktv業(yè)態(tài)小結(jié)

一、KTV對于購物中心的作用：

1.KTV屬于大型娛樂功項目，開設(shè)在購物中心內(nèi)可以起到豐富業(yè)態(tài)，提高購物中心功能性的目的。

2.KTV在購物中心內(nèi)一般占據(jù)比較大的面積，可作為主力店使用，能夠起到吸引人氣，牽引人流的作用。

二、KTV與購物中心的合作情況

KTV與購物中心的合作比較廣泛，在很多著名的購物中心內(nèi)都有。例如正大廣場、百聯(lián)又一城內(nèi)的好樂迪KTV和全國各地萬達(dá)廣場內(nèi)的大歌星KTV等。

目前濟南市里的四家大型購物中心：銀座中心、魯商廣場、萬達(dá)廣場、和恒隆廣場內(nèi)有兩家配置有KTV業(yè)態(tài)。分別是東方之韻KTV（銀座中心店）和大歌星（萬達(dá)廣場店）。

三、KTV業(yè)態(tài)的其他情況

1.針對人群：KTV業(yè)態(tài)主要針對十八到三十五歲的中青年人群，這部分人群年輕有活力，消費能力強，也與購物中心的客群相符。

2.相關(guān)租賃條件：KTV的盈利能力尚可，但是其前期投資巨大，因此回本周期較長。一般能夠提供的租金水平有限，而且要求的租期較長。由于其營業(yè)時間與購物中心整體有差異，在商談過程中會提出單獨使用空調(diào)系統(tǒng)的要求。

3.消防標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)之前的經(jīng)驗，設(shè)置在3樓以上需要達(dá)到A級防火要求、3樓以及以下樓層需要達(dá)到B級防火要求。

四、目前與KTV品牌接觸的情況

由于KTV屬于娛樂業(yè)態(tài)，本地KTV在報消防過程中具有較大優(yōu)勢，因此拓展起來相對容易。預(yù)計環(huán)宇城項目與濟南當(dāng)?shù)豄TV項目合作的可能性較大。

目前與我方接觸過并表示有興趣的KTV品牌也以本地品牌居多：銀座歌唱家KTV、東方之韻KTV、我愛記歌詞KTV等等。外地品牌方面，正與歡樂迪KTV進(jìn)行溝通中。

第五篇：商業(yè)業(yè)態(tài)介紹

商業(yè)業(yè)態(tài)介紹(轉(zhuǎn)載)

商業(yè)業(yè)態(tài)開發(fā)簡介

商業(yè)形態(tài)簡析

商業(yè)房地產(chǎn)按照行業(yè)類型可以分為零售功能房地產(chǎn)、娛樂功能房地產(chǎn)、餐飲功能房地產(chǎn)、健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)等。

零售功能房地產(chǎn)又可以分為諸如百貨商場、超市、家居建材、商業(yè)街房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)等功能房地產(chǎn)，以及將上述多功能集于一身的大型購物中心和SHOPPING MALL類型的商業(yè)房地產(chǎn)。

娛樂功能房地產(chǎn)包括用于電影城、娛樂城、KTV等運營內(nèi)容的商業(yè)房地產(chǎn)。有些采取獨體模式，有些與其他類型的商業(yè)房地產(chǎn)融合發(fā)展，其發(fā)展呈現(xiàn)大規(guī)模、復(fù)合度高、時尚化的特點。

餐飲功能房地產(chǎn)也呈現(xiàn)獨體形式和融合發(fā)展的經(jīng)營特點，大型和小型連鎖餐飲都獲得了良性發(fā)展，同時在項目中也開始發(fā)揮越來越重要的作用。

健身服務(wù)類商業(yè)房地產(chǎn)和休閑類房地產(chǎn)首先在國內(nèi)大城市發(fā)展，作為生活品質(zhì)的一個標(biāo)準(zhǔn)，被越來越多的運用在商業(yè)房產(chǎn)中，現(xiàn)在成功的案例主要存在于國內(nèi)大型城市。

目前，大中MALL在國內(nèi)的發(fā)展勢頭極為強勁。究其原因是各種商業(yè)業(yè)態(tài)在相互滲透和變幻。我項目的業(yè)態(tài)依據(jù)此點是商業(yè)發(fā)展的一個趨勢。我現(xiàn)將我項目內(nèi)預(yù)計出現(xiàn)的部分業(yè)態(tài)作個簡單描述。、體育場館

體育場館原來在招商前期我們的建設(shè)初衷是建造類似杭州游泳館的集合休閑娛樂為一體的，但這樣的投資面臨2大問題，投資金額巨大和相對維修成本的高昂，在國外每5年維護(hù)游泳館的費用可以再建一座游泳館，而這樣的投資一般都是政府做的公益投資，所以對行業(yè)的了解可以讓我們知道如何去那里找投資人或合作伙伴。同時體育的商業(yè)形態(tài)在近幾年經(jīng)營的類型也在發(fā)生著變化，這和體育事業(yè)的蓬勃發(fā)展是分不開的。簡單來說體育產(chǎn)業(yè)可分為體育服務(wù)產(chǎn)業(yè)和體育商品產(chǎn)業(yè)。體育服務(wù)產(chǎn)業(yè)主要包括：競技觀賞、健身娛樂消費市場（消費者為健身購買運動器材，租用體育場館或設(shè)施，接受健身訓(xùn)練指導(dǎo)，參與體育旅游活動等）。體育商品產(chǎn)業(yè)是指由體育派生的為體育提供物質(zhì)條件的器材、設(shè)備、服裝、圖書、音像、食品飲料等有關(guān)體育用品的銷售市場。

摘錄：體育比賽除了為運動員展現(xiàn)實力向人類極限挑戰(zhàn)及促進(jìn)運動技術(shù)水平的提高等功能外，已越來越多地成為商業(yè)開發(fā)的手段和機會，而且以奧運會、世界杯等為前導(dǎo)，賽事規(guī)模

越來越大，社會和經(jīng)濟效益越來越好。通過組織大型比賽，可以帶動城市建設(shè)、旅游、就業(yè)等多方面發(fā)展，并帶來許多潛在的商業(yè)機會。無疑，下個世紀(jì)將有更多從綜合到單項的體育賽事成為各國競爭的目標(biāo)，成為一種世界范圍的現(xiàn)象和新的經(jīng)濟增長點。大型比賽的投資主要有三個方面：舉辦城市的基礎(chǔ)市政建設(shè)、場館及食宿接待設(shè)施建設(shè)、組織比賽的直接費用如文化宣傳、接待、交通、通訊、人員工資等。近幾屆奧運會在此三方面的投資均已達(dá)到十幾億美元。由此可見與投資相比，舉辦大型比賽的收益則要更好。其中既有看得見的直接效益，也有可持續(xù)多年的間接效益。直接經(jīng)濟收入的主要渠道有：出售電視轉(zhuǎn)播權(quán)、比賽標(biāo)志商品特許權(quán)、廣告權(quán)、門票，發(fā)行彩票，發(fā)行郵票、紀(jì)念幣、紀(jì)念章，企業(yè)及個人的贊助和捐贈等。許多國際體育活動，透過衛(wèi)星電視的轉(zhuǎn)播，幾乎傳到世界每一個角落，因而成為商品廣告的黃金媒介。

2、連鎖超市

超市是源于法國家樂福1963年創(chuàng)建的特級市場，該業(yè)態(tài)首次將生鮮食品超市與大型非食品折扣店有機結(jié)合，它倡導(dǎo)：超大的營業(yè)面積、一站式的購物消費、超低的價格體系、自動式的消費方式，以家庭消費為目標(biāo)客戶。超市從商品結(jié)構(gòu)來看都是綜合形的商品銷售中心，但從消費形態(tài)來看還是有好多種：麥德龍現(xiàn)購自運的會員制賣場、家友在杭州翠苑的倉儲賣場、廣州沃爾瑪類似購物中心的休閑賣場、類似好又多底層品牌服飾和小商品的互補形賣場。百貨零售業(yè)態(tài)始于19世紀(jì)中葉，伴隨著超市、倉儲商店及網(wǎng)絡(luò)購物的發(fā)展，這些業(yè)態(tài)以商品價格、便利、品類深度、環(huán)境、購物體驗等多種因素，將“特色”與“專營”凸現(xiàn)出來，給傳統(tǒng)的精于有限產(chǎn)品、高價格、環(huán)境優(yōu)雅、人員密集的百貨業(yè)帶來沖擊使其不再為商業(yè)主流業(yè)態(tài)，逐步成為追求高購物享受的載體，在西方，百貨業(yè)的出路主要是并購整合、連鎖化、專業(yè)化三個方向。

超市是一種以價格低廉及商品一站式消費來吸引購物距離不便顧客的零售業(yè)態(tài)，成功經(jīng)營的基礎(chǔ)是如何最大限度使顧客增加來店頻率與提高平均消費客單價。具體系于2點：如何使客戶受超市的吸引，克服距離上的不便，盡量頻繁地光顧；如何使來店顧客增加購物物品項數(shù)與購物的平均單價。這需要超市從商品結(jié)構(gòu)、商品價格、宣傳廣告、經(jīng)營方式都要進(jìn)行仔細(xì)設(shè)計。

3、便利店

便利店最早起源于美國，是在20世紀(jì)40年代末作為超市的補充形式而誕生的。便利店基本可以概括為面積小、服務(wù)時間長、品類少、日常生活服務(wù)性強、地處于人口密集區(qū)域等特征。人均GDP和周圍人口密度是便利店能否存活的決定因素，便利店一般的面積基本在100M2左右，而在某個區(qū)域內(nèi)可存在數(shù)量依據(jù)消費需求、競爭情況、周圍人流而定，隨著這一業(yè)態(tài)的發(fā)展，在西方已經(jīng)不再作為超市的一種補充業(yè)態(tài)，開始慢慢成為人們消費密不可分的一種主導(dǎo)業(yè)態(tài)，有些地區(qū)已經(jīng)代替超市成為第一零售業(yè)態(tài)。便利店在我國現(xiàn)在也開始迅速開始，有相當(dāng)規(guī)模的還不多，由于發(fā)展和存在優(yōu)勢還不明顯，暫時還無法取代超市。

4、折扣店

折扣店是由英文”O(jiān)UTLETS”的音譯，其含義為出路、銷路、市場。在西方現(xiàn)在是最為流行的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，它是介于標(biāo)準(zhǔn)超市和大賣場之間起補充作用的商業(yè)業(yè)態(tài)，這類店鋪規(guī)模都不

大，多位于城市郊區(qū)，地價較低的地區(qū)，購物環(huán)境簡潔明快、內(nèi)部不作太多裝修，以求最大程度降價讓利于消費者，所經(jīng)營的貨品都采用指定品牌加工，采購量大，折扣店商品價格比一般大賣場還要低10%左右。最有代表的是2002年上海東路外灘的友誼商店引進(jìn)

DISCOUNT SHOP概念折扣店和2002年底北京OUTLETS—燕莎．奧特萊斯購物中心。商業(yè)界普遍把折扣店、超市、購物中心視為三大重量級業(yè)態(tài)：到百貨店購物是體驗時尚、到超市是為了方便、到折扣店是為了采購便宜商品。馳名商品常年打折是折扣店的主要法寶。在國外自有品牌是折扣店的核心，許多折扣店中的自有商品比例高達(dá)80%，比較少的也達(dá)到60%左右，國內(nèi)折扣店經(jīng)營范圍還是偏少，經(jīng)營規(guī)模也遠(yuǎn)達(dá)不到連鎖，主要的功能還是為著名廠商銷售庫存及換季商品，消費者對于此業(yè)態(tài)概念還很模糊。

5、商業(yè)街

商業(yè)街是指為數(shù)眾多的零售商店集中在一個區(qū)域內(nèi)，以一定的規(guī)模和規(guī)律，形成帶狀的商業(yè)群體。商業(yè)街不同于商業(yè)區(qū)（組成城市地域的基本街區(qū)），也不同于商業(yè)圈（特定商業(yè)中心地的商業(yè)職能及其影響的地域范圍），商業(yè)街處城市中心，各類商店群集，顧客即能買到所需商品又能在此從事文化娛樂、品嘗風(fēng)味食品、享受綜合服務(wù)。從此特性看與SHOPPING MALL的功能還是有相通的部分。

依據(jù)經(jīng)濟學(xué)家萬典武對商業(yè)街的類型劃分，可分4類：

Ⅰ.鄰里型商業(yè)街

地處地方城鎮(zhèn)中心，街區(qū)長度100-200M，商業(yè)設(shè)施1-2層，商業(yè)密度為50%-80%，自身人口為3000人，可輻射人口為10000人。來此區(qū)域購物的人群主要依靠步行和自行車，目的是單純購物。該區(qū)域構(gòu)成形狀為線狀，商店數(shù)目50家、行業(yè)數(shù)目20家，核心為副食品店或商品超市。該街區(qū)采購單次數(shù)額低，但較頻繁。

Ⅱ.地域型商業(yè)街

地處地域中的城市內(nèi)，街區(qū)長度500-700M，商業(yè)設(shè)施2-4層，商業(yè)密度為70-90%，自身人口為3萬人，可輻射人口為10萬人。來此區(qū)域購物的人群主要依靠公共交通工具，正常日客流量為1萬人，來此購物的比例大于閑逛的客流比例。該區(qū)域構(gòu)成帶狀附以樹狀結(jié)構(gòu)，商店數(shù)目300-400家、行業(yè)數(shù)目100家，核心為糧油食品店和百貨店。該街區(qū)采購單次購物數(shù)額大，而且周頻率高。

Ⅲ.地區(qū)型商業(yè)街

地處中等城市中心區(qū)或大型城市副中心，其城市人口為30萬人，可輻射人口為100萬人。來此區(qū)域購物的人群主要依靠公交車、地鐵等交通工具。正常日客流量為5萬人，該商業(yè)街構(gòu)成形態(tài)為環(huán)形或圈形。商店數(shù)目1000-3000家，行業(yè)數(shù)目200家，核心為百貨、服裝、五金交電等專營商店。來此購物的頻率較大。

Ⅳ.大型商業(yè)街

地處大城市中心或交通便捷處，街區(qū)長度為1000-5000M，商業(yè)設(shè)施為6層或6層以上，商業(yè)密度為80%-100%。其城市人口為100萬以上，可輻射人口為300萬人。來此區(qū)域購物的人群主要依靠公交車、地鐵、火車等交通工具。該商業(yè)街構(gòu)成形態(tài)為平面圈狀。內(nèi)為觀賞、服務(wù)、飲食、商業(yè)等綜合方式，行業(yè)以高檔商店、高檔餐飲、高級娛樂中心，行業(yè)數(shù)目為300個，核心為高級時裝店、大型游樂場所、各類專業(yè)服務(wù)店、貿(mào)易洽談場所、汽車商店等。來此街購物的人群購買頻率低但數(shù)額巨大。

綜合下來可以看到商業(yè)街的形成和最終發(fā)展規(guī)模與地域（遠(yuǎn)期規(guī)劃）人口流量密切相關(guān)。商業(yè)街不同于其他商家聚集地的最大區(qū)別在于商業(yè)街的主題。從國內(nèi)出現(xiàn)的案例來看沒有特色不具備引導(dǎo)消費的商業(yè)街門可羅雀。

6、專賣店

專賣店是專營店、專業(yè)店、直銷店的統(tǒng)稱，主要包括服裝、電器、辦公用品、家裝用品、汽車、體育健身、化裝美容、工藝品、黃金珠寶、書店、音像制品、婦女兒童用品、男士用品、機械設(shè)備等。其中服裝專賣店是專賣體系中范圍最廣，變化最多的一種類型。專賣店是品牌進(jìn)行宣傳推廣自己的重要平臺，是人們購買力提高、購物環(huán)境改變和消費心理變化而形成發(fā)展的。專賣店的經(jīng)營方式可分為廠家直營和加盟代理，區(qū)別對待這兩種方式可以執(zhí)行不同的招商策略。

注：由于大家都于廠家進(jìn)行了很長時間的招商聯(lián)系，應(yīng)該比較了解此類形式，在此就不多作說明了。

7、SHOPPING MALL（銷品茂）

SHOPPING MALL簡稱MALL，與購物中心、商業(yè)街不能等同，美國對MALL的詮釋是指“在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體”，由開發(fā)商開發(fā)建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施，它擁有大型核心店、多樣化商業(yè)街和寬廣的停車場，能滿足消費者的購物需求和日常生活的商業(yè)場所。MALL的支柱是大型的百貨店或綜合超市，大量的則是組成室內(nèi)商業(yè)街的多種專業(yè)店，還有餐飲、娛樂等企業(yè)。MALL作為一種商業(yè)零售企業(yè)群體，是20世紀(jì)中葉在美國開始出現(xiàn)的，當(dāng)時美國人均GDP已達(dá)一萬美元以上，家庭汽車化和住宅郊區(qū)化已基本形成，購物和吃喝娛樂有新的需求，這是產(chǎn)生MALL的重要條件。日本、新加坡、韓國借鑒了美國的做法，在當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)態(tài)如百貨、超市、倉庫商品、專業(yè)店等均已成熟，競爭激烈，繁華商業(yè)已經(jīng)飽和甚至出現(xiàn)相對衰退的情況下，在郊區(qū)逐步開發(fā)建立。

我國部分城市人均GDP已達(dá)數(shù)千美元，繁華商業(yè)區(qū)的停車和購物環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足顧客特別是高收入者的需求，加上年均100天的節(jié)假日如何休閑等因素，正呼喚MALL類的多功能大商場的萌生，但需要考慮的是：即使2010年，我們?nèi)司鵊DP預(yù)計也只有2000美元，少數(shù)大城市或特區(qū)可能達(dá)到5000-10000美元；同時考慮到國家可建商業(yè)土地的建立寬敞停車

場、綠地園林式MALL的可行性，操作MALL還應(yīng)當(dāng)采取務(wù)實做法，采取循序漸進(jìn)和變通的辦法進(jìn)行。