第一篇：土地增值稅對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）封面

（2015 屆）

論文（設(shè)計(jì)）題目 作 者 學(xué) 院、專(zhuān) 業(yè) 班 級(jí) 指導(dǎo)教師（職稱(chēng)）論 文 字 數(shù) 論文完成時(shí)間

大學(xué)教務(wù)處制

會(huì)計(jì)原創(chuàng)畢業(yè)論文參考選題(200個(gè))

一、論文說(shuō)明

本寫(xiě)作團(tuán)隊(duì)致力于會(huì)計(jì)畢業(yè)論文寫(xiě)作與輔導(dǎo)服務(wù)，精通前沿理論研究、仿真編程、數(shù)據(jù)圖表制作，專(zhuān)業(yè)本科論文3000起，具體可以聯(lián)系qq 805990749。下列所寫(xiě)題目均可寫(xiě)作。

二、原創(chuàng)論文參考題目 春蘭集團(tuán)財(cái)務(wù)控制體系研究 2 新存貨準(zhǔn)則的特點(diǎn)研究 上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析－－以xx公司為例 4 中小企業(yè)現(xiàn)金流管理中的困惑及其對(duì)策 5 某鋼結(jié)構(gòu)公司內(nèi)部會(huì)計(jì)控制研究 6 資產(chǎn)減值會(huì)計(jì)問(wèn)題研究 我國(guó)制造業(yè)上市公司財(cái)務(wù)危機(jī)的預(yù)警研究 8 中小企業(yè)融資租賃問(wèn)題研究 關(guān)于借款費(fèi)用資本化的探討——以某公司為例 10 企業(yè)研發(fā)投入的會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理研究 某科技公司人力資源會(huì)計(jì)實(shí)踐的困境及對(duì)策研究 12 美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第號(hào)解析及對(duì)我國(guó)的啟示 13 企業(yè)內(nèi)部審計(jì)理論與實(shí)踐問(wèn)題探討 企業(yè)并購(gòu)估價(jià)過(guò)程中現(xiàn)金流量法的應(yīng)用研究 15 基于公司治理的內(nèi)部控制淺析 上市公司高派現(xiàn)股利政策分析—以用友軟件股份有限公司為例 17 新舊債務(wù)重組準(zhǔn)則的比較研究 福達(dá)電子有限公司KPI體系的構(gòu)建、評(píng)價(jià)與考核問(wèn)題研究 19 上市商業(yè)銀行內(nèi)部控制信息披露研究 20 審計(jì)法律責(zé)任問(wèn)題研究 作業(yè)成本法在物流企業(yè)成本管理中的應(yīng)用 22 會(huì)計(jì)職業(yè)判斷對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的影響 石油企業(yè)內(nèi)部審計(jì)參與風(fēng)險(xiǎn)管理的分析——以中國(guó)石油化工股份有限公司為例 24 會(huì)計(jì)工作法治化的研究——以xx公司為例 25 某鋼鐵公司財(cái)務(wù)報(bào)表的分析研究 26 電子商務(wù)對(duì)傳統(tǒng)會(huì)計(jì)的影響和創(chuàng)新 27 某市小微企業(yè)融資問(wèn)題研究 淺談公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用平衡計(jì)分卡在高校預(yù)算績(jī)效評(píng)價(jià)體系中的應(yīng)用 30 基于現(xiàn)金流的企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力分析 31 黃金現(xiàn)貨投資的優(yōu)勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)控制研究 32 關(guān)于借款費(fèi)用準(zhǔn)則的思考 33 基于公司治理的內(nèi)部控制淺析 34 某公司存貨管理存在的問(wèn)題及對(duì)策 35 某物流企業(yè)成本管理策略研究

某公司會(huì)計(jì)法治研究

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的研究 基于公司治理的內(nèi)部控制淺析 論EVA在我國(guó)中小企業(yè)的應(yīng)用

某公司應(yīng)收賬款的風(fēng)險(xiǎn)防范問(wèn)題研究 公司治理結(jié)構(gòu)與內(nèi)部會(huì)計(jì)控制研究

基于可持續(xù)發(fā)展的某藥業(yè)公司現(xiàn)金流量管理研究 某公司會(huì)計(jì)造假的成因分析及治理對(duì)策研究 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)上市公司利潤(rùn)操縱的影響 公司社會(huì)責(zé)任信息披露的影響因素分析 現(xiàn)行財(cái)務(wù)報(bào)告的局限性及其改革的探討 我國(guó)增值稅改革對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)決策的影響

淺議樂(lè)清市永德利亞電器有限公司的固定資產(chǎn)管理 淺談企業(yè)內(nèi)部審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的防范和對(duì)策 某集團(tuán)內(nèi)部控制現(xiàn)狀及解決方案研究 股東價(jià)值最大化與高管激勵(lì)模式選擇 某建材公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究 談會(huì)計(jì)電算化下的企業(yè)內(nèi)部控制

我國(guó)中小企業(yè)信用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的研究 某變壓器公司財(cái)務(wù)治理結(jié)構(gòu)優(yōu)化研究 我國(guó)會(huì)計(jì)師事務(wù)所風(fēng)險(xiǎn)管理研究 風(fēng)險(xiǎn)投資對(duì)企業(yè)成長(zhǎng)的影響 創(chuàng)業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范 “營(yíng)改增”對(duì)物流企業(yè)的影響 寶鋼集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究 中國(guó)石化股利政策分析

某建設(shè)公司投資結(jié)構(gòu)問(wèn)題研究 萬(wàn)科盈利能力分析

某公司營(yíng)運(yùn)資金管理存在的問(wèn)題與對(duì)策研究 應(yīng)收賬款質(zhì)量的評(píng)價(jià)及優(yōu)化 內(nèi)部審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)及其控制的探討 會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)的安全性分析 基于內(nèi)部審計(jì)的上市公司內(nèi)控研究 中小型民營(yíng)企業(yè)財(cái)務(wù)問(wèn)題與對(duì)策

我國(guó)高新技術(shù)企業(yè)管理舞弊審計(jì)問(wèn)題研究 論國(guó)有商業(yè)銀行內(nèi)部審計(jì)現(xiàn)狀與對(duì)策 兵團(tuán)上市公司資本結(jié)構(gòu)特征分析

中小企業(yè)納稅籌劃方案設(shè)計(jì)——以酒業(yè)制造公司為例 我國(guó)優(yōu)秀上市公司的財(cái)務(wù)分析及啟示 某公司財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下存貨計(jì)價(jià)方法對(duì)企業(yè)的影響 我國(guó)上市公司財(cái)務(wù)舞弊與審計(jì)對(duì)策 探析我國(guó)商業(yè)銀行的發(fā)展與創(chuàng)新

基于競(jìng)爭(zhēng)背景下的阿里巴巴投資策略研究

關(guān)于我國(guó)MBO的實(shí)施及相關(guān)問(wèn)題的探討 81 固定資產(chǎn)折舊與減值的比較分析

會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)應(yīng)用的問(wèn)題及其解決對(duì)策 83 基于公司治理的內(nèi)部控制淺析

企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境存在的問(wèn)題及其原因分析——以xx集團(tuán)為例 85 我國(guó)資產(chǎn)減值會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)上市公司盈余管理的影響 86 我國(guó)預(yù)測(cè)性信息披露存在的問(wèn)題及其對(duì)策 87 綠色會(huì)計(jì)信息披露模式的探究 88 論會(huì)計(jì)信息與委托代理契約的關(guān)系 89 某地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系與國(guó)際準(zhǔn)則體系的差異分析 91 某環(huán)保公司問(wèn)題研究

我國(guó)個(gè)人所得稅的流失及對(duì)策研究 93 我國(guó)企業(yè)股權(quán)激勵(lì)的機(jī)制與運(yùn)用研究 94 我國(guó)網(wǎng)絡(luò)銀行監(jiān)管問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施 95 某服飾公司存貨管理研究 96 某公司內(nèi)部控制問(wèn)題分析

估時(shí)作業(yè)成本法在中小企業(yè)中的實(shí)例研究

論企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析與防范——以xx生物化學(xué)股份有限公司為例 99 注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)質(zhì)量低下的原因及其治理對(duì)策 100 淺談打造我國(guó)連鎖零售企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的成本控制方式 101 某公司價(jià)值鏈成本管理分析

企業(yè)社會(huì)責(zé)任履行對(duì)價(jià)值影響分析 103 中小企業(yè)融資方式探討

某房地產(chǎn)公司籌資管理策略研究 105 我國(guó)城市商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)力研究

某公司企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃方案設(shè)計(jì) 107 基于公司治理的內(nèi)部控制淺析

國(guó)內(nèi)外環(huán)境會(huì)計(jì)比較研究及對(duì)我國(guó)的啟示 109 會(huì)計(jì)信息失真的問(wèn)題與對(duì)策探討

新金融工具會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)我國(guó)企業(yè)的影響分析

淺談上市公司內(nèi)部控制信息披露存在的問(wèn)題及對(duì)策 112 關(guān)聯(lián)方交易審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策研究 113 工行某分行全面預(yù)算管理問(wèn)題研究

論高校貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因及防范對(duì)策－－以某學(xué)院為例 115 責(zé)任會(huì)計(jì)在某物流企業(yè)成本管理中的應(yīng)用研究 116 我國(guó)現(xiàn)行增值稅會(huì)計(jì)存在的問(wèn)題及改進(jìn)設(shè)想 117 中小企業(yè)并購(gòu)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究 118 某服飾公司存貨管理問(wèn)題的研究

稅法與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的主要差異及對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響 120 通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)措施

基于企業(yè)生命周期的高新技術(shù)企業(yè)現(xiàn)金流量管理研究 122 EVA理論在某公司績(jī)效管理中應(yīng)用的研究 123 中小企業(yè)應(yīng)收賬款的信用管理及風(fēng)險(xiǎn)防范

某建設(shè)集團(tuán)公司籌資風(fēng)險(xiǎn)成因與對(duì)策研究 125 舞弊審計(jì)策略探析

國(guó)際企業(yè)所得稅稅收籌劃研究

基于F分?jǐn)?shù)模型的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范研究－－以某公司為例 128 民營(yíng)上市公司資本結(jié)構(gòu)與盈利能力關(guān)系分析 129 基于營(yíng)運(yùn)資金的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究 130 新舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公允價(jià)值計(jì)量模式比較分析 131 關(guān)于CPA防范法律風(fēng)險(xiǎn)的思考

新準(zhǔn)則對(duì)上市公司的影響—以存貨準(zhǔn)則變化為例 133 基于戰(zhàn)略的業(yè)務(wù)單元業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系構(gòu)建 134 企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)及其防范 135 某公司營(yíng)運(yùn)資金管理分析

國(guó)有企業(yè)資本經(jīng)營(yíng)存在的問(wèn)題及對(duì)策研究 137 關(guān)于個(gè)人所得稅對(duì)調(diào)節(jié)貧富差距的思考 138 準(zhǔn)則變遷的社會(huì)成本研究

廣州藥業(yè)股份有限公司現(xiàn)金股利分配方案影響因素分析 140 論中小企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題及解決對(duì)策 141 中小企業(yè)內(nèi)部控制制度構(gòu)建

合并會(huì)計(jì)報(bào)表與母公司會(huì)計(jì)報(bào)表的有用性探究 143 企業(yè)流動(dòng)資金緊缺分析 144 淺議企業(yè)逃稅及稅收籌劃

中小企業(yè)方面的問(wèn)題及對(duì)策—以xx公司為例 146 某公司應(yīng)收賬款管理問(wèn)題研究 147 煤礦企業(yè)環(huán)境成本核算的研究 148 水污染治理的環(huán)境績(jī)效審計(jì)

應(yīng)訴反傾銷(xiāo)的會(huì)計(jì)信息支持與會(huì)計(jì)維權(quán)對(duì)策 150 論中小企業(yè)內(nèi)部控制的問(wèn)題 151 商業(yè)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金管理研究 152 企業(yè)資本結(jié)構(gòu)問(wèn)題探討 153 蘇寧電器資產(chǎn)質(zhì)量分析

154 基于公司治理的內(nèi)部控制淺析 155 財(cái)務(wù)舞弊的防范與治理

156 房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理分析——以某地產(chǎn)為例 157 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多元化融資風(fēng)險(xiǎn)分析及其對(duì)策研究 158 我國(guó)上市公司社會(huì)責(zé)任報(bào)告鑒證的研究 159 某公司人力資本投資及其風(fēng)險(xiǎn)防范研究 160 新形勢(shì)下創(chuàng)投企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃

161 我國(guó)商業(yè)銀行內(nèi)部控制的問(wèn)題與對(duì)策研究 162 中小企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的表現(xiàn)及對(duì)策 163 企業(yè)實(shí)施戰(zhàn)略成本管理的問(wèn)題與對(duì)策研究

164 股權(quán)激勵(lì)機(jī)制在我國(guó)企業(yè)中的應(yīng)用與研究——以蘇寧電器為例 165 變動(dòng)成本法與完全成本法的比較及其結(jié)合應(yīng)用問(wèn)題 166 醫(yī)院內(nèi)部控制存在的問(wèn)題與對(duì)策 167 某紡織公司籌資風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策

168 企業(yè)債務(wù)重組問(wèn)題研究——以某公司為例 169 民營(yíng)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與對(duì)策 170 上市公司內(nèi)部控制信息披露的研究 171 我國(guó)中小企業(yè)投資困難及對(duì)策研究 172 在線(xiàn)會(huì)計(jì)服務(wù)研究

173 論我國(guó)收入分配差距過(guò)大的成因及稅收對(duì)策 174 光伏產(chǎn)業(yè)上市公司財(cái)務(wù)困境的預(yù)測(cè)研究 175 低碳經(jīng)濟(jì)下某公司投資管理研究 176 基于公司治理的內(nèi)部控制淺析

177 某公司杜邦分析法存在的不足及重構(gòu)

178 企業(yè)合理避稅問(wèn)題分析及對(duì)策研究——以某集團(tuán)為例 179 做好預(yù)算管理，強(qiáng)化內(nèi)部會(huì)計(jì)控制

180 我國(guó)企業(yè)融資方式選擇的探討——以我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)為例 181 某房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警研究 182 我國(guó)高校籌資渠道分析

183 構(gòu)建我國(guó)可持續(xù)發(fā)展下的環(huán)境會(huì)計(jì) 184 某帽業(yè)公司貨幣資金內(nèi)部控制制度設(shè)計(jì) 185 淺析企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督

186 S公司業(yè)務(wù)流程再造與應(yīng)收賬款管理 187 人力資源會(huì)計(jì)確認(rèn)與計(jì)量研究

188 我國(guó)中小企業(yè)應(yīng)收賬款資金回籠困難的成因及對(duì)策 189 某公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

190 中小企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析與防范－－以某公司為例 191 增值稅改革后固定資產(chǎn)的稅務(wù)處理及影響分析 192 論某玻璃公司內(nèi)部會(huì)計(jì)控制 193 資金成本在籌資與投資中的運(yùn)用 194 xx電氣公司成本控制途徑研究 195 或有事項(xiàng)的會(huì)計(jì)政策問(wèn)題探析

196 某公司電算化會(huì)計(jì)系統(tǒng)內(nèi)部控制的研究 197 某智能系統(tǒng)公司個(gè)人所得稅納稅籌劃研究 198 論企業(yè)采購(gòu)業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制

199 無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的國(guó)際趨同與差異分析 200 關(guān)于合并商譽(yù)的思考

第二篇：淺談增值稅轉(zhuǎn)型對(duì)我國(guó)的影響

摘要：增值稅自1954年在法國(guó)最先開(kāi)征以來(lái)，僅短短半個(gè)多世紀(jì)就橫掃全球，成為普及世界的一個(gè)重要的稅種。特別是經(jīng)濟(jì)全球化的今天，設(shè)立增值稅并不斷完善已成為世界各國(guó)稅政策的必然選擇，而隨著中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)生的巨大變化，增值稅和營(yíng)業(yè)稅并存的商品稅體系的缺陷逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，所以我國(guó)從2012年1月1日起，在部分地區(qū)和行業(yè)開(kāi)展深化增值稅制度改革試點(diǎn)，逐步將目前征收營(yíng)業(yè)稅的行業(yè)改為征收增值稅，這是我國(guó)稅制改革中的一項(xiàng)重大舉措。在國(guó)加大投資和擴(kuò)大內(nèi)需的形勢(shì)下，它將為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，拉動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)更上一個(gè)臺(tái)階提供必要的動(dòng)力。

關(guān)鍵字：增值稅轉(zhuǎn)型 改革 企業(yè) 經(jīng)濟(jì) 影響

一 增值稅的概述

(一)含義

所謂增值稅就是對(duì)商品或勞務(wù)在流轉(zhuǎn)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)的增值額為征稅對(duì)象的一種稅。作為征稅對(duì)象的增值額，是指企業(yè)在生產(chǎn)商品的過(guò)程中新創(chuàng)造的價(jià)值額，相當(dāng)于商品價(jià)值中扣除生產(chǎn)消耗的生產(chǎn)資料價(jià)值之后的余額，即V+M部分。具體到一個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位，增值額是指這個(gè)單位的商品銷(xiāo)售收入或勞務(wù)收入扣除外購(gòu)商品額后的余額。如果從一個(gè)商品來(lái)看，該商品生產(chǎn)和流通各個(gè)環(huán)節(jié)的增值額之和，相當(dāng)于該商品的最終銷(xiāo)售額。

（二）特點(diǎn)

1.只就商品價(jià)值或勞務(wù)中的增值部分征稅

2.課征方式采取普遍課征方式

3.稅負(fù)比較穩(wěn)定與合理

4.計(jì)征方法采取價(jià)外計(jì)算辦法

（三）類(lèi)型

從稅基來(lái)看，增值稅可以按照對(duì)購(gòu)進(jìn)資本品的處理方式的不同，分為生產(chǎn)型增值稅、收入型增值稅和消費(fèi)型增值稅三類(lèi)。一般來(lái)說(shuō)，用于生產(chǎn)商品或勞務(wù)的外購(gòu)資本品包括：①原材料及輔助材料；②燃料、動(dòng)力；③包裝物品；④低值易耗品；⑤外購(gòu)勞務(wù)；⑥固定資產(chǎn)。各國(guó)增值稅制度通常允許將第①至第⑤項(xiàng)列入扣除項(xiàng)目，從商品或勞務(wù)的銷(xiāo)售額中予以扣除。但對(duì)第⑥項(xiàng)即外購(gòu)固定資產(chǎn)價(jià)值的扣除，則因國(guó)情而異，有的允許抵扣，有的允許部分抵扣，有的則不允許抵扣，由此產(chǎn)生了三種類(lèi)型的增值稅。

1、消費(fèi)型增值稅

以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位的銷(xiāo)售額，減去購(gòu)進(jìn)的各類(lèi)材料及費(fèi)用支出，并一次性全部扣除生產(chǎn)用的廠(chǎng)房、機(jī)器、設(shè)備等固定資產(chǎn)后的余額為法定增值額。就全社會(huì)來(lái)說(shuō)，這種法定增值額只限于消費(fèi)資料，故稱(chēng)為“消費(fèi)型”增值稅。

2、收入型增值稅

以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位的銷(xiāo)售額，減去所購(gòu)進(jìn)的各類(lèi)材料及費(fèi)用支出及固定資產(chǎn)折舊后的余額為法定增值額。這種法定增值額相當(dāng)于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位內(nèi)部成員收入總和，就全社會(huì)而言，相當(dāng)于國(guó)民收入，故稱(chēng)為“收入型”增值稅。

3、生產(chǎn)型增值稅

以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位的銷(xiāo)售額，減去購(gòu)進(jìn)的各類(lèi)材料及費(fèi)用支出后的余額為法定增值額，對(duì)固定資產(chǎn)不允許減除。按這種方法計(jì)算的增值額相當(dāng)于企業(yè)工資、利息、利潤(rùn)、地租等各因素之和，而這種增加的價(jià)值額恰好與國(guó)民生產(chǎn)總值所包括的內(nèi)容相一致，故此稱(chēng)為“生產(chǎn)型”增值稅。

二 增值稅的轉(zhuǎn)型

（一）增值稅轉(zhuǎn)型的原因

由上篇闡述中我們了解了增值稅的含義和主要類(lèi)型，而現(xiàn)在我們要說(shuō)的就是增值稅類(lèi)型之間的轉(zhuǎn)化。在現(xiàn)今世界上大多數(shù)的國(guó)家實(shí)行的是消費(fèi)型增值稅，只有我國(guó)和印度尼西亞等國(guó)家實(shí)行生產(chǎn)增值稅。從滿(mǎn)足財(cái)政收入需要這個(gè)方面來(lái)看，生產(chǎn)型增值稅因進(jìn)項(xiàng)稅額扣除的范圍小，稅基較大，在稅率相同的條件下，比消費(fèi)型增值稅能取得更多的財(cái)政收入。但同時(shí)也存在著缺陷，一是納稅人購(gòu)進(jìn)固定資產(chǎn)所含的稅款不予抵扣，造成了誰(shuí)投資誰(shuí)就要納稅，不利于鼓勵(lì)投資； 二是資本有機(jī)構(gòu)成不同的企業(yè)之間稅負(fù)不平衡、不公平，特別是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資比重大，稅收負(fù)擔(dān)重，不利于產(chǎn)業(yè)政策的實(shí)施。所以我國(guó)必須進(jìn)行改革，也就是增值稅轉(zhuǎn)型，從現(xiàn)行的生產(chǎn)型增值稅轉(zhuǎn)為消費(fèi)型增值稅。在現(xiàn)行的生產(chǎn)型增值稅稅制下，企業(yè)所購(gòu)買(mǎi)的固定資產(chǎn)所包含的增值稅稅金，不允許稅前扣除；而如果實(shí)行消費(fèi)型增值稅，則意味著這部分稅金可以在稅前抵扣。

（二）增值稅轉(zhuǎn)型的利與弊

在三種增值稅類(lèi)型中，生產(chǎn)型增值稅不允許扣除外購(gòu)固定資產(chǎn)所含的已征增值稅，只允許扣除用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的流動(dòng)資產(chǎn)的價(jià)值，如原材料、燃料等。因此，生產(chǎn)型增值稅的增值部分實(shí)際相當(dāng)于國(guó)民生產(chǎn)總值，其稅基最大，重復(fù)征稅也最嚴(yán)重，收入型增值稅除允許扣除流動(dòng)資產(chǎn)的價(jià)值外，還可以扣除固定資產(chǎn)的當(dāng)期折舊價(jià)值，其增值部分實(shí)際上相當(dāng)于國(guó)民收入，稅基小于生產(chǎn)型增值稅；消費(fèi)型增值稅允許納稅人一次性扣除用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)的全部?jī)r(jià)值，實(shí)際上相當(dāng)于只對(duì)消費(fèi)資料征稅，而生產(chǎn)資料不征稅，因此其稅基最小，消除重復(fù)征稅也最徹底。由此可看出，消費(fèi)型增值稅比生產(chǎn)型增值稅更能吸引人投資，這對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重大的作用，總結(jié)一下，從生產(chǎn)型增值稅轉(zhuǎn)化成消費(fèi)型增值稅的利端有：

1、刺激高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

2、降低稅負(fù)，推動(dòng)國(guó)有大中型企業(yè)改革。

3、緩解物價(jià)不斷下降的局面。

4、實(shí)現(xiàn)出口徹底退稅，增強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。

5、解決重復(fù)征稅問(wèn)題。

6、實(shí)現(xiàn)內(nèi)外資企業(yè)的公平原則。

7、符合國(guó)際慣例。

這些利端對(duì)我國(guó)企業(yè)發(fā)展的促進(jìn)有著非常大的推動(dòng)力，可是，凡事有利必有弊，消費(fèi)型增值稅也并不是完美的，它在使用中也有著一些弊端：

1、使稅收收入在短期內(nèi)急劇減少。

2、加大資金需求和勞動(dòng)就業(yè)壓力。

（三）我國(guó)增值稅轉(zhuǎn)型的主要措施

2004年9月14日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)文正式啟動(dòng)改革試點(diǎn)。當(dāng)時(shí)采取的是“增量抵扣”方式，改革試點(diǎn)領(lǐng)域也限定在八大行業(yè)。

同年12月27日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)緊急通知，對(duì)東北稅改的關(guān)鍵政策做出重大調(diào)整，將“增量抵扣”方式轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭~抵扣”。2005年，試點(diǎn)方案又從“全額抵扣”再度轉(zhuǎn)為“增量抵扣”。

直到2008年，我國(guó)將繼續(xù)推進(jìn)增值稅轉(zhuǎn)型改革試點(diǎn)，研究增值稅轉(zhuǎn)型在國(guó)內(nèi)的效果，制定在全國(guó)范圍內(nèi)有效的實(shí)施方案。增值稅轉(zhuǎn)型只要是是給企業(yè)減負(fù)，引導(dǎo)和鼓勵(lì)企業(yè)設(shè)備更新和技術(shù)升級(jí)，有利于提高企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力。

三 增值稅轉(zhuǎn)型對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響

增值稅轉(zhuǎn)型對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響總的來(lái)說(shuō)都是利大于弊的，它一方面降低了企業(yè)的稅負(fù)，增強(qiáng)了企業(yè)的獲利能力，有利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，另一方面，在節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境。促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展等也有一定的作用。

（一）增值稅轉(zhuǎn)型對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響

1、實(shí)行消費(fèi)型增值稅與生產(chǎn)型增值稅相比可以增加企業(yè)盈利。消費(fèi)型增值稅允許企業(yè)購(gòu)置設(shè)備的進(jìn)項(xiàng)稅額直接抵扣，減少企業(yè)稅收支出。雖然同時(shí)降低了新增固定資產(chǎn)的折舊提取額造成所得稅有所增加，但總的來(lái)說(shuō)企業(yè)利潤(rùn)還是有所提高的。

2、增值稅轉(zhuǎn)型提升設(shè)備當(dāng)年的現(xiàn)金流量，增值稅轉(zhuǎn)型最終通過(guò)降低產(chǎn)品銷(xiāo)售成本，來(lái)提高經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量。實(shí)行消費(fèi)型增值稅后，固定資產(chǎn)投資的當(dāng)年，由于企業(yè)可以少繳增值稅，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量由于增值稅支出的大幅減少而有所上升。

（二）增值稅轉(zhuǎn)型對(duì)企業(yè)其他方面的影響

1、有利于促進(jìn)設(shè)備的更新改造和高新技術(shù)企業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，在原有的增值稅制度下，高新技術(shù)企業(yè)既要承擔(dān)多投固定資產(chǎn)的壓力，又要承擔(dān)多繳稅的負(fù)擔(dān)，在一定程度上抑制了投資者投資高新技術(shù)企業(yè)的積極性，不利于高新技術(shù)企業(yè)的發(fā)展。而增值稅轉(zhuǎn)型可使技術(shù)密集型企業(yè)、資本密集型企業(yè)得到更多進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，獲得更多的減稅收入，有利于企業(yè)改進(jìn)技術(shù)，采用先進(jìn)設(shè)備提高創(chuàng)新能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而促進(jìn)整個(gè)社會(huì)的產(chǎn)業(yè)改造和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

2、有利于企業(yè)節(jié)約資源，保護(hù)環(huán)境，在生產(chǎn)型增值稅條件下，由于固定資產(chǎn)增值稅額不能抵扣，使許多企業(yè)不愿意更新設(shè)備，造成設(shè)備老化、技術(shù)陳舊，資源浪費(fèi)、環(huán)境污染，增值稅轉(zhuǎn)型在很大程度上鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行投資，更新設(shè)備、提高技術(shù)，從而節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境。

綜上所述，增值稅轉(zhuǎn)型為我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了生機(jī)，促使國(guó)內(nèi)大中小企業(yè)在目前經(jīng)濟(jì)危機(jī)，鼓勵(lì)投資和擴(kuò)大內(nèi)需的嚴(yán)峻經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，緊緊的抓住有利時(shí)機(jī)，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。而且，各企業(yè)也需要根據(jù)政策的要求，全局考慮，充分利用各方面有利的條件，抓好生產(chǎn)與管理，爭(zhēng)取讓企業(yè)乃至全國(guó)經(jīng)濟(jì)向更高的方向發(fā)展。

課程論文成績(jī)?cè)u(píng)定表

第三篇：當(dāng)前我國(guó)主要金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析2013.7.4

近期主要金融政策收集分析

新疆誠(chéng)祥控股研發(fā)中心

王曉剛

近期貨幣市場(chǎng)沖擊波讓金融機(jī)構(gòu)猝不及防，在大家都翹首以待央行“放水”的時(shí)候，央行的“繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，優(yōu)化金融資源配置”表態(tài)，讓商業(yè)銀行“大跌眼鏡”。受此影響，銀行間隔夜拆借利率創(chuàng)下13.444%的歷史新高，上證指數(shù)跌穿1949點(diǎn)，有色、金融、地產(chǎn)、煤炭板塊暴跌，民生銀行、平安銀行、興業(yè)銀行跌停，招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)跌停。通過(guò)分析和總結(jié)專(zhuān)家觀點(diǎn)、主流媒體觀點(diǎn)和政府態(tài)度，我們初步可以總結(jié)出造成本次“錢(qián)荒”的幾個(gè)方面的原因，同時(shí)也可為今后企業(yè)的發(fā)展方向提供一些借鑒。

一、“錢(qián)荒”事件大事記

? 6月6日，銀行間市場(chǎng)現(xiàn)罕見(jiàn)“黑天鵝”事件

市場(chǎng)傳聞光大銀行未能按時(shí)向興業(yè)銀行償還60億元的銀行間貸款，導(dǎo)致興業(yè)銀行的千億到期資金都未收回，兩家銀行資金面齊齊告急。雖然光大、興業(yè)銀行均否認(rèn)傳聞，但市場(chǎng)資金面緊張的跡象愈發(fā)明顯。上海銀行間同業(yè)務(wù)拆放利率全面大幅攀升，隔夜拆放利率大漲135.9個(gè)基點(diǎn)至5.98%。銀行間市場(chǎng)罕見(jiàn)的“黑天鵝”事件又出現(xiàn)了。? 6月7日，上海銀行間同業(yè)務(wù)拆放利率飆升

上海銀行間同業(yè)務(wù)拆放利率包括隔夜、7天期、14天期、一月和3月吃啊放利率權(quán)限飆升。如夢(mèng)初醒的商業(yè)銀行開(kāi)始跑到市場(chǎng)上，瘋搶資金。銀行間市場(chǎng)正在經(jīng)歷非常時(shí)刻，當(dāng)日，大額資金交易系統(tǒng)出現(xiàn)歷史最長(zhǎng)延時(shí)，全市場(chǎng)大面積出現(xiàn)違約。? 6月18日，四大國(guó)有銀行向央行施壓

有傳聞稱(chēng)，中國(guó)四大國(guó)有銀行正向央行施壓，要求央行釋放更多資金，以緩解現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的困難。報(bào)道還引述了一位四大行高管的話(huà)“我們內(nèi)部期望央行在周三前見(jiàn)底存準(zhǔn)率?！?? 6月20日，上海銀行間隔夜利率飆漲

上海銀行間利率幾近全線(xiàn)上漲，其中隔夜利率大幅飆升超過(guò)500個(gè)基點(diǎn)，利率首次超過(guò)10%，達(dá)到13.444%，該數(shù)值創(chuàng)下歷史新高；市場(chǎng)人士直呼“堪比高利貸”。? 6月21日，央行要求大行做低資金價(jià)格

消息稱(chēng)央行對(duì)大行進(jìn)行了窗口指導(dǎo)，要求大行坐低資金價(jià)格，開(kāi)盤(pán)時(shí)的資金價(jià)格表現(xiàn)四 核也印證了之一傳聞。

? 6月23日，央行發(fā)文強(qiáng)調(diào)激活存量

央行發(fā)文稱(chēng)銀行體系流動(dòng)性總體處于合理水品，要求金融機(jī)構(gòu)要統(tǒng)籌兼顧流動(dòng)性與盈利性，注意通過(guò)激活貨幣信貸存量支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，避免存款“沖時(shí)點(diǎn)”等行為，保持貨幣信貸平穩(wěn)適度增長(zhǎng)。

? 6月24日，股市崩盤(pán)式下跌

股市出現(xiàn)崩盤(pán)式下跌，上證綜指逼近1949點(diǎn)，近200只個(gè)股跌停，近2300只個(gè)股下跌，民生、興業(yè)、平安三只銀行股出現(xiàn)跌停。? 6月25日，滬指低開(kāi)，再度殺跌

滬指低開(kāi)并再度殺跌，盤(pán)中一度跌近6%，最低報(bào)1849.65點(diǎn)，創(chuàng)下自2009年1月5日以來(lái)新低。年后，滬指出現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)，收?qǐng)?bào)1959.51點(diǎn)，跌幅0.19%。? 6月25日晚間，央行維穩(wěn)定點(diǎn)“放水”

央行網(wǎng)站發(fā)布消息，稱(chēng)已向部分景榮機(jī)構(gòu)提供流動(dòng)性支持。并表示繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，并保持貨幣市場(chǎng)穩(wěn)定，為金融市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型升級(jí)創(chuàng)造良好貨幣條件。

二、造成“錢(qián)荒”原因分析 2.1政府方面

從上半年開(kāi)始，中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)就一路放緩，但政府卻沒(méi)有如以往一般出手援救。5月6日，李克強(qiáng)主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定今年在行政體制、財(cái)稅、金融、投融資等9個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域加大改革力度。第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)報(bào)道，種種跡象顯示，中央政府可能已經(jīng)一致表達(dá)了容忍更低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、提前解決金融風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度，并希望市場(chǎng)和地方放棄中央再出手的幻想。

新京報(bào)報(bào)道，5月13日、6月8日、6月19日，李克強(qiáng)在一個(gè)多月中三次提到“盤(pán)活存量資金”問(wèn)題。其中，6月19日，國(guó)務(wù)院提出要優(yōu)化金融資源配置，用好增量、盤(pán)活存量，更有力地支持經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，引導(dǎo)信貸資金支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。從政府方面的表態(tài)不難看出，對(duì)于本次的貨幣市場(chǎng)的動(dòng)蕩，政府一改常態(tài)，并沒(méi)有立馬“放水”為金融機(jī)構(gòu)解圍，而是繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策，希望金融機(jī)構(gòu)自身控制資金流動(dòng)性。不難看出，這也很可能是政府為修補(bǔ)中國(guó)金融機(jī)構(gòu)的缺陷和漏洞而做出的前奏。

2.2央行方面

雖然針對(duì)近期的“錢(qián)荒”事件，許多業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)看法不一，也有不少專(zhuān)家認(rèn)為，這是央行對(duì)市場(chǎng)解讀失誤、反應(yīng)遲鈍、溝通環(huán)節(jié)欠缺，而導(dǎo)致了商業(yè)銀行的“錢(qián)荒”，股市上的有色、金融、地產(chǎn)、煤炭板塊暴跌，民生銀行、平安銀行、興業(yè)銀行跌停，招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)跌停。

然而一系列跡象以及央行的反應(yīng)來(lái)看，央行本質(zhì)立場(chǎng)并未改變。中國(guó)銀行總行國(guó)際金融研究所副所長(zhǎng)宗良認(rèn)為，央行的本質(zhì)立場(chǎng)并沒(méi)有改變?！把胄幸琅f認(rèn)為整個(gè)市場(chǎng)并不缺乏流動(dòng)性，這只是局部問(wèn)題。央行此舉意在穩(wěn)定市場(chǎng)緊張情緒，疏散市場(chǎng)的恐慌心理?！痹谒磥?lái)，央行的強(qiáng)硬之下，保護(hù)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定性依舊是其政策底線(xiàn)。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，央行的表態(tài)釋放了兩個(gè)含義，一方面，央行不是“見(jiàn)死不救”，面對(duì)商業(yè)銀行確實(shí)有資金缺口，是可以釋放流動(dòng)性的。另一方面，央行對(duì)商業(yè)銀行提出要求，金融機(jī)構(gòu)須按要求將資金投向需要的實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面。郭田勇還指出，央行的標(biāo)題暗含還有很多手段可以運(yùn)用，市場(chǎng)不必過(guò)于擔(dān)心流動(dòng)性。

中國(guó)央行故意允許利率上漲，以此警告那些為獲取長(zhǎng)期貸款資金而在短期銀行間市場(chǎng)上大舉借債的中型金融機(jī)構(gòu)。央行發(fā)出的一貫信息是，銀行必須更好地管理流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。此外，中國(guó)央行還有一系列工具來(lái)增加流動(dòng)性。金融機(jī)構(gòu)由于流動(dòng)性緊縮而破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)微乎其微。（這就說(shuō)明了現(xiàn)今市場(chǎng)出現(xiàn)的“錢(qián)荒”的狀況在政府的掌控之中，政府是讓市場(chǎng)這只無(wú)形的手去調(diào)控部分銀行大量的借貸，讓金融機(jī)構(gòu)更好地管理流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。）

綜合學(xué)者觀點(diǎn)，央行在本次“錢(qián)荒”事件前后，均表現(xiàn)的“淡定”，認(rèn)為市場(chǎng)并不缺乏流動(dòng)性，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)資金投向需要的實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面，這也不難看出中央對(duì)金融機(jī)構(gòu)的改革已經(jīng)開(kāi)始。

2.3商業(yè)銀行方面

? 商業(yè)銀行要求央行“放水”，降低存款準(zhǔn)備金率，以增加貨幣市場(chǎng)流動(dòng)性。1）機(jī)構(gòu)大量擴(kuò)張，資金流入虛擬市場(chǎng)，沒(méi)有流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)

銀監(jiān)會(huì)主席尚福林6月29日在出席2013陸家嘴論壇時(shí)表示，貨幣市場(chǎng)出現(xiàn)流動(dòng)性緊張是多因素造成的，但流動(dòng)性總量并不短缺。截至6月28日，金融機(jī)構(gòu)備付金余額為1.5萬(wàn)億，高出正常支付清算需求量一倍還多（通常情況下，全部金融機(jī)構(gòu)備付金保持在六七千億元左右即可滿(mǎn)足正常的支付清算需求，若保持在1萬(wàn)億元左右則比較充足，所以總體看，當(dāng)前流 3 動(dòng)性總量并不短缺。）到今年一季度，M2與GDP的比值已近200％，這意味著貨幣投放對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用正在不斷減弱，也從一個(gè)側(cè)面反映出，大量的社會(huì)融資其實(shí)并沒(méi)有投入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)當(dāng)中。

2）年中銀行內(nèi)部考核，出現(xiàn)“沖業(yè)績(jī)”的現(xiàn)象

在分析人士看來(lái)，商業(yè)銀行年中考核、外匯占款流入放緩、債市整頓規(guī)范，都與資金面緊繃不無(wú)關(guān)聯(lián)；而6月20日之所以如此瘋狂，緣于接連落空的貨幣寬松預(yù)期。銀行間有許多方式應(yīng)對(duì)年中考核，只是此次的年中考核趕上流動(dòng)性趨緊，銀行員工一方面頂著壓力多方吸儲(chǔ)，另一方面要忙著賣(mài)理財(cái)產(chǎn)品。個(gè)人認(rèn)為“沖業(yè)績(jī)”只是本次“錢(qián)荒”的一個(gè)小小的原因，根本原因還是在于我國(guó)金融體系發(fā)展不健全。

三、總結(jié)及建議

3.1對(duì)銀行“錢(qián)荒”的總結(jié)

綜上所述，造成本次“錢(qián)荒”的原因是多方面、多層次的，根本原因是因?yàn)槲覈?guó)金融體系發(fā)展不健全，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)快，商業(yè)銀行將大量資金投入股票、證券等虛擬經(jīng)濟(jì)中。其實(shí)并不是銀行缺錢(qián)，只是沒(méi)有將資金投入到合理的地方。

根據(jù)中央政府對(duì)金融界“用好增量，盤(pán)活存量”的要求，可以看出幾大信號(hào)： 一是明確傳遞出當(dāng)前我國(guó)貨幣調(diào)控的總思路，即堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策，摒棄靠貨幣信貸擴(kuò)張和大規(guī)模資金投入來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展老路。

二是傳遞出加大金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的信號(hào)。用好增量，就是要讓金融市場(chǎng)更好地服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，把錢(qián)用在刀刃上。把增量用好，就是要有保有壓，讓有限的資金進(jìn)入到應(yīng)該去的地方：更多地進(jìn)入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)而不是虛擬經(jīng)濟(jì)，更多地進(jìn)入到戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)而不是落后產(chǎn)能，更多地進(jìn)入到三農(nóng)、小微企業(yè)等薄弱領(lǐng)域，而不是房地產(chǎn)等泡沫經(jīng)濟(jì)。杜絕金融走上脫“實(shí)”向“虛”，靠錢(qián)生錢(qián)的邪路。

三是向外界傳遞出加快金融改革、搞活金融市場(chǎng)的信號(hào)。盤(pán)活存量就是要通過(guò)改革讓市場(chǎng)在金融資源配置過(guò)程中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用，讓更多民間資本進(jìn)入到金融業(yè)。盤(pán)活存量，就是要加快金融業(yè)的市場(chǎng)化改革，讓更多民間資本進(jìn)入到金融業(yè)，鼓勵(lì)民間資本參與金融機(jī)構(gòu)的重組改造，建設(shè)更多為中小企業(yè)服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。

此次貨幣市場(chǎng)利率的波動(dòng)，其積極意義在于提示銀行，需要對(duì)自己的資產(chǎn)業(yè)務(wù)作出調(diào)整，將更多的資金投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，支持中小企業(yè)發(fā)展。

3.2通過(guò)梳理“錢(qián)荒”事件，對(duì)公司發(fā)展提出的幾點(diǎn)建議

一、公司投資大型房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)慎重

中央政府“用好增量、盤(pán)活存量”的要求，就是要讓金融市場(chǎng)更好地服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，把錢(qián)用在刀刃上，更多地進(jìn)入到戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)而不是落后產(chǎn)能，更多地進(jìn)入到三農(nóng)、小微企業(yè)等薄弱領(lǐng)域，而不是房地產(chǎn)等泡沫經(jīng)濟(jì)。這就說(shuō)明了中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“打壓”已經(jīng)落實(shí)到了關(guān)鍵點(diǎn)。今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銀行方面的融資會(huì)受阻，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中相關(guān)審批手續(xù)的辦理也有可能會(huì)更加嚴(yán)格、縝密，公司投資大型房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)慎重，考慮到銀行方面的融資風(fēng)險(xiǎn)。

二、小額貸款公司將迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇期

由于中央明確了今后商業(yè)銀行要更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，進(jìn)入三農(nóng)、小微企業(yè)等薄弱領(lǐng)域，而不是房地產(chǎn)等泡沫經(jīng)濟(jì)，說(shuō)明今后房地產(chǎn)項(xiàng)目融資會(huì)受到一定阻力，而這恰恰對(duì)公司的小額貸款公司來(lái)說(shuō)是一個(gè)機(jī)遇期，貸款公司將有更多的市場(chǎng)和客戶(hù)。同時(shí)中央提出盤(pán)活存量，就是要加快金融業(yè)的市場(chǎng)化改革，讓更多民間資本進(jìn)入到金融業(yè)，鼓勵(lì)民間資本參與金融機(jī)構(gòu)的重組改造，建設(shè)更多為中小企業(yè)服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，而我們的小額貸款公司恰恰符合這點(diǎn)要求。建議小額貸款公司抓住機(jī)遇，做好宣傳工作，在市場(chǎng)打出一定的“口碑”，搶占小額公司市場(chǎng)。

三、公司應(yīng)當(dāng)提前尋求轉(zhuǎn)型

雖然現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到飽和期，且國(guó)家的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略、市場(chǎng)的廣大需求等都可看出房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間。但從國(guó)家近幾年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一再調(diào)控，到現(xiàn)在的控制金融風(fēng)險(xiǎn)，不支持商業(yè)銀行服務(wù)房地產(chǎn)等泡沫經(jīng)濟(jì)等政策來(lái)看，國(guó)家正在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制房市過(guò)熱。所以公司應(yīng)當(dāng)提前尋求轉(zhuǎn)型，在發(fā)展原有房產(chǎn)項(xiàng)目的同時(shí)，投資新興的國(guó)家重點(diǎn)支持的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。個(gè)人認(rèn)為公司即將的荒漠化治理、太陽(yáng)能光電一體化、養(yǎng)生地產(chǎn)等項(xiàng)目都非常符合國(guó)家政策，會(huì)有國(guó)家的相關(guān)政策傾斜、補(bǔ)助，發(fā)展空間很大。

2013年7月4日

第四篇：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系分析

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系分析

市場(chǎng)供給基本平衡

房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資狀況

從房地產(chǎn)業(yè)的投資增長(zhǎng)速度來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的。1992年～1993年是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的高峰時(shí)期，1994年以后隨著全行業(yè)步入調(diào)整時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢(shì)，1998年房地產(chǎn)逐步走向復(fù)蘇后，房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率也走向回升，2001年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成額6245.5億元，同比增長(zhǎng)25.3％，至2002年前11月，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)達(dá)到28.2％。

從房地產(chǎn)業(yè)的投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，1996年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開(kāi)始向住宅轉(zhuǎn)移，住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比重逐漸上升，2001年住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比例為68.5％，2002年1～11月，這一比例已上升為70.7％，辦公樓投資稍有上升,商業(yè)用房投資的比重則呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。投資結(jié)構(gòu)的這種變化基本符合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑面積分析

2002年，全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭：2001年施工面積和新開(kāi)工面積都有較快增長(zhǎng)，新開(kāi)工面積比去年同期增長(zhǎng)27.2％，施工面積增速21.5％。今年1～11月份，全國(guó)商品房施工面積80730萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)22.6％，本年新開(kāi)工面積3676萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.1％。考慮到新開(kāi)工面積的較高增速，可以預(yù)見(jiàn)，今后幾年內(nèi)施工面積還會(huì)出現(xiàn)較快的增長(zhǎng)。從竣工面積來(lái)看，1998年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)投資的增長(zhǎng)速度開(kāi)始回升，受工程建設(shè)工期較長(zhǎng)的影響，商品房的竣工面積一直呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì),2002年1～11月，全國(guó)房地產(chǎn)竣工面積16271萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)28.3％。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)分析

住宅、辦公樓、商業(yè)用房是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的主要構(gòu)成部分，其中住宅市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占的比重最大，商業(yè)用房市場(chǎng)次之，辦公樓市場(chǎng)所占的比重最校近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)存在著以下特點(diǎn)：

住宅供給平穩(wěn)增長(zhǎng)，住宅供給的內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，其中別墅和高檔公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展中國(guó)家高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例在5％～10％比較合適，因此近幾年我國(guó)政府嚴(yán)格控制高檔物業(yè)的投資，高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投資比例開(kāi)始上升，2002年1～11月，住宅投資占房地產(chǎn)行業(yè)總投資的比例已達(dá)70.7％以上，比去年同期增長(zhǎng)29.6％。

辦公樓市場(chǎng)供給有所增加

2000年，辦公樓投資完成額僅為293萬(wàn)平方米，與1999年同期相比增速下降12.9％。2001年投資額較上年有所增長(zhǎng),但增幅較小,自今年以來(lái),辦公樓開(kāi)發(fā)投資額呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)，可以預(yù)見(jiàn)，今年辦公樓市場(chǎng)供給將出現(xiàn)較大增長(zhǎng)。商業(yè)用房的供求矛盾比較突出

在前幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱時(shí)，商業(yè)用房比較暢銷(xiāo)，各地商嘗商鋪紛紛涌現(xiàn)，出現(xiàn)了嚴(yán)重的供過(guò)于求的現(xiàn)象。隨著宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，商業(yè)用房的銷(xiāo)售率迅速下降，近兩年消費(fèi)疲軟困擾著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而導(dǎo)致了與消費(fèi)水平和消費(fèi)能力直接相關(guān)的商業(yè)用房的需求下降，但每年商業(yè)用房的竣工面積卻不斷增加，這就加劇了商業(yè)用房的供求矛盾。

市場(chǎng)需求高速增長(zhǎng)

近幾年市場(chǎng)需求呈上升趨勢(shì)

近兩年來(lái)，在擴(kuò)大內(nèi)需和全面推進(jìn)住房制度改革等宏觀經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)下，我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售擺脫了前幾年徘徊不前的局面，出現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2002年1～11月,全國(guó)商品房銷(xiāo)售額達(dá)3536億,同比增長(zhǎng)37.1％。

個(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)需求的主體

20世紀(jì)90年代以來(lái)，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的絕對(duì)額高速增長(zhǎng)，1987年，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的商品房只有426．66萬(wàn)平方米，占當(dāng)年商品房銷(xiāo)售的17.9％；而到了1997年，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的商品房達(dá)5233．72萬(wàn)平方米，占當(dāng)年商品房銷(xiāo)售的66．6％；1998年，雖然受住房制度改革的影響，集團(tuán)突擊購(gòu)房的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，但個(gè)人購(gòu)房也增長(zhǎng)很快，1998年個(gè)人購(gòu)房的比例比1997年上升了7個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到73．6％，市場(chǎng)消費(fèi)主體的這種變化對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了更高的要求。2000年，隨著房改的結(jié)束，個(gè)人購(gòu)房的比例已達(dá)80％，2001年這一比例已達(dá)到87％，2002年1～11月，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的比例為90％。1～3季度，北京市個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住宅的比重達(dá)到95.3％，顯示出北京市住宅市場(chǎng)的即期需求旺盛。

二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)活躍了房地產(chǎn)市常一年來(lái)，各地以培育市場(chǎng)為核心，積極貫徹落實(shí)國(guó)家出臺(tái)的一系列政策措施，降低存量住房入市“門(mén)檻”，使二手房交易逐步活躍，豐富了市場(chǎng)供應(yīng)，并有效地帶動(dòng)了商品房銷(xiāo)售，房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的效果日益明顯。

2001年，上海市存量住房交易15.6萬(wàn)套，1031.48萬(wàn)平方米，成交金額274.78億元，分別比上年增長(zhǎng)86％、59％、99％；經(jīng)登記備案的出租住房8.52萬(wàn)套，1036萬(wàn)平方米。到去年底，上海市已購(gòu)公房累計(jì)上市14.4萬(wàn)套，占已出售公房總量的9.7％。

此外，隨著國(guó)家對(duì)住房租賃稅率的調(diào)整，各地租賃市場(chǎng)日趨活躍。南京市去年房屋出租登記備案面積145萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)77％，租賃稅收達(dá)1.1億元。上海、廣東、江蘇、浙江、貴州等省市，越來(lái)越多的居民采取通過(guò)將自有住房出

租，同時(shí)購(gòu)置新房自住來(lái)改善家庭居住條件，以投資為目的的購(gòu)房出租也在部分城市逐步興起。

住房分配貨幣化促進(jìn)了住房消費(fèi)

大部分城市已在出臺(tái)貨幣化方案的基礎(chǔ)上，制定了補(bǔ)貼資金籌集和管理、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)貼方式、補(bǔ)貼申請(qǐng)、現(xiàn)住房認(rèn)定、超標(biāo)和未達(dá)標(biāo)住房處理、補(bǔ)貼發(fā)放程序等相關(guān)配套政策，不少省市已陸續(xù)發(fā)放住房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼的發(fā)放帶動(dòng)了大量個(gè)人存款和銀行貸款進(jìn)入住房市場(chǎng)，促進(jìn)了居民住房消費(fèi)。

住房金融進(jìn)一步發(fā)展，住房公積金管理逐步規(guī)范

截至2001年底，全國(guó)商業(yè)性和公積金個(gè)人住房貸款余額合計(jì)已達(dá)6398億元，是1997年底的33倍，首次超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額，占消費(fèi)貸款余額的86％，基本實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整。2001年住房公積金新增個(gè)人住房貸款395億元，比上年增長(zhǎng)71％。住房金融的發(fā)展，極大地提高了居民購(gòu)房的支付能力，已經(jīng)成為居民提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)的重要手段。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，商業(yè)性個(gè)人住房貸款的不良率不到0.5％，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良率僅為0.24％，對(duì)于改善銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量也起到了十分重要的作用。

空置總量仍然很大

房地產(chǎn)市場(chǎng)空置總量仍然很大

據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2002年7月底，中國(guó)商品房空置總量在1.2億平方米左右，其中空置一年以上的超過(guò)50％，占?jí)嘿Y金超過(guò)2500億元，居中國(guó)各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。由于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多以中小型規(guī)模企業(yè)為主，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較差，較大的空置面積使得開(kāi)發(fā)商積極性受到嚴(yán)重的挫傷。難以收回的預(yù)期收益，使得開(kāi)發(fā)商難以進(jìn)行新一輪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。這會(huì)使房地產(chǎn)的有效供給不易實(shí)現(xiàn)，出現(xiàn)惡性循環(huán)。

與居民收入相比，房地產(chǎn)價(jià)格仍然偏高

世界銀行的研究資料表明，當(dāng)一個(gè)國(guó)家一套住房售價(jià)與家庭年收入之比為3：1至6：1時(shí)，居民才能負(fù)擔(dān)得起。也就是說(shuō)，一個(gè)家庭年收入的3～6倍能買(mǎi)下一個(gè)中等水平住宅時(shí)，這個(gè)家庭便具備購(gòu)房能力。2001年，我國(guó)商品房平均每平方米售價(jià)達(dá)到2226元，按此計(jì)算，一套70平方米的住宅大約需要15.6萬(wàn)元，而去年我國(guó)城鎮(zhèn)人均可支配收入為6800元，按一家三口計(jì)算，房?jī)r(jià)與家庭年收入比達(dá)到7.6：1。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的北京，這個(gè)比例高達(dá)12.4：1，因此，房?jī)r(jià)過(guò)高是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)桎梏。

市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)失衡

樓市供應(yīng)與購(gòu)房人需求之間的差異造成供求失衡，主要表現(xiàn)在以下兩方面：

一方面是供需價(jià)格差異：

低價(jià)位房供應(yīng)不足，中高價(jià)位房供應(yīng)過(guò)量。以北京市為例，調(diào)查顯示，北京居民的購(gòu)房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3％調(diào)查者期望值處于3000～5000元/平方米。但是，市場(chǎng)上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在價(jià)位分布上呈現(xiàn)中間大、兩頭小的趨勢(shì)。價(jià)位在3000～4000元、4000～5000元、5000～6000元、6000～8000元/平方米的比例基本都在20％左右，而價(jià)位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相對(duì)較少。即市場(chǎng)上樓盤(pán)的供給，有一半左右的供需結(jié)構(gòu)的矛盾。

與商品房空置量日益增加的狀況截然相反的是，經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，這充分暴露出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在著嚴(yán)重的供求錯(cuò)位。從目前看，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要手段是大規(guī)模建設(shè)和推出經(jīng)濟(jì)適用房，國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部前不久宣布，今年將投資1700億，計(jì)劃建設(shè)2.25億平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。這將更有效的滿(mǎn)足普通市民的住房需求。

另一方面是供給與需求的區(qū)域差異：

盡管當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)總體上是好的，但也有一些地區(qū)不同程度地出現(xiàn)了投資增幅過(guò)大、投資結(jié)構(gòu)不合理、價(jià)格上漲過(guò)快、土地供應(yīng)過(guò)量等有可能過(guò)熱的“苗頭”。投資的增幅與銷(xiāo)售的增幅相比，應(yīng)該要保證能夠在發(fā)展中不斷消化同期上市的商品房。今年1～9月份，天津、河北、江西、浙江、海南、吉林、江蘇、河南、云南、陜西、山東和寧夏等地區(qū)，都出現(xiàn)了投資增幅高于銷(xiāo)售增幅超過(guò)了20％的情況。

住房市場(chǎng)體系不完整

完整的住房體系包括住房一級(jí)市場(chǎng)和住房二級(jí)市場(chǎng)，二者是相互促進(jìn)、相互制約的，沒(méi)有一級(jí)市場(chǎng)，當(dāng)然不可能有二級(jí)市場(chǎng)，但二級(jí)市場(chǎng)又制約著一級(jí)市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，一級(jí)市場(chǎng)就低迷，只有在存在發(fā)達(dá)的二級(jí)市場(chǎng)的條件下，居民的住房資產(chǎn)才具有流動(dòng)性，居民才能轉(zhuǎn)讓和賣(mài)掉舊房，購(gòu)買(mǎi)新房。就全國(guó)范圍來(lái)看，我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)達(dá)程度存在很大差異。

以北京和上海為例，2001年，上海二手房交易量（成交登記）達(dá)到1031萬(wàn)平方米，新房銷(xiāo)售（成交登記）突破2020萬(wàn)平方米，可見(jiàn)存量市場(chǎng)興旺對(duì)增量市場(chǎng)的巨大促進(jìn)作用。與上海相比，北京的住房市場(chǎng)體系完善度較差，住房一二級(jí)市場(chǎng)之間過(guò)大的價(jià)差，導(dǎo)致居民“以舊換新、以小換大”的難度較大。2001年北京的二手房交易量?jī)H5400套。隨著快速推進(jìn)的危改拆遷釋放的巨大需求，二手房的需求將有增無(wú)減。

旺盛需求將繼續(xù)保持

潛在的市場(chǎng)需求成為住宅業(yè)持續(xù)發(fā)展的巨大動(dòng)力。從市場(chǎng)潛力來(lái)看，到2001年底，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房人均建筑面積20.8平方米，雖然比改革開(kāi)放前提高了許多，但與一些發(fā)達(dá)國(guó)家和中等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，還相差幾倍。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在人

均住房建筑面積達(dá)到33～35平方米之前，會(huì)保持旺盛的住房需求。這主要是因?yàn)椋?/p>

首先，城市化進(jìn)程加快對(duì)住宅的巨大需求

根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)的時(shí)期，城市化也將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期。世界銀行對(duì)世界133個(gè)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)資料表明，人均GDP低于300美元的低收入國(guó)家，城市化水平僅為20％；當(dāng)人均GDP從700美元提高到1500美元、經(jīng)濟(jì)步入中等發(fā)達(dá)國(guó)家行列時(shí)，城市化進(jìn)程加快，城市人口占總?cè)丝诒戎貙⑦_(dá)到40～60％，而當(dāng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展，城市化水平達(dá)到70％以后，城市化發(fā)展的速度將趨緩；1980年，我國(guó)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎貫?9.4％，1995年上升至29％，2001年進(jìn)一步提高到36.2％，城鎮(zhèn)人口達(dá)到4.5億。如果在未來(lái)十幾年中，我國(guó)人口自然增長(zhǎng)率仍保持在9.6‰左右，城市化平均以每年1％的速度增長(zhǎng)，到2010年達(dá)到46％，城市人口將達(dá)到6.4億，凈增加1.9億人，每年新增人口1852萬(wàn)。新增城市人口的迅速增長(zhǎng)無(wú)疑會(huì)對(duì)住房建設(shè)帶來(lái)更多需求。其次，流動(dòng)人口增長(zhǎng)對(duì)住宅的巨大需求

城市化過(guò)程的另一個(gè)特點(diǎn)是出現(xiàn)大量的流動(dòng)人口。大量流動(dòng)人口的存在對(duì)租賃房屋產(chǎn)生了巨大需求。以廣州、上海和北京三大城市為例，各城市的外來(lái)人口多達(dá)300萬(wàn)到400萬(wàn)，其流動(dòng)人口與常住人口之比分別是21：100、10：100和6：100。如此大量的流動(dòng)人口，成為這些城市房屋租賃市場(chǎng)的消費(fèi)主體，為房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)；據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)表明，到2010年，我國(guó)流動(dòng)人口將從目前的8000萬(wàn)人增加到1.5億人，按人均居住最低標(biāo)準(zhǔn)(人均居住面積2平方米，建筑面積4平方米)計(jì)算，需要為新增的流動(dòng)人口建造約3億平方米的租賃房屋，每年需開(kāi)發(fā)建設(shè)3000萬(wàn)平方米以上的租賃房屋。

再次，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶動(dòng)住房消費(fèi)的發(fā)展

中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜指出，“居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整帶動(dòng)住房消費(fèi)的升級(jí)換代，是今后5至10年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁的首要原因”。1978～2001年，我國(guó)GDP年均增長(zhǎng)率為9.6％，人均GDP增長(zhǎng)也高達(dá)8.2％。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從343元上升至6860元。城鎮(zhèn)居民作為二元經(jīng)濟(jì)中的消費(fèi)主體，其收入的增長(zhǎng)無(wú)疑為消費(fèi)水平的提高和生活質(zhì)量的改善奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；調(diào)查顯示，居民對(duì)現(xiàn)在住房的滿(mǎn)意率不到20％，約有48％的居民提出在幾年內(nèi)愿意換購(gòu)住房，已購(gòu)公房中有67％希望通過(guò)換購(gòu)住房改善條件和環(huán)境。正是居民潛在的住房需求，給房地產(chǎn)市場(chǎng)以強(qiáng)有力的支撐。

一系列住宅發(fā)展利好政策的出臺(tái)將對(duì)住宅需求產(chǎn)生持續(xù)影響。今年1月31日，國(guó)家計(jì)委與建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定從3月1日起住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)，按住房建筑面積收取，新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商品房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)用由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，存量住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)由轉(zhuǎn)讓雙方各承擔(dān)50％；經(jīng)濟(jì)適用房減半收齲

此次交易手續(xù)費(fèi)的明令降低，對(duì)滬、穗、深等房地產(chǎn)前沿城市幾乎沒(méi)有起到作用，原因是上述地區(qū)的樓市交易稅費(fèi)早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。但是對(duì)其他各地樓市的影響力卻頗為直接。據(jù)測(cè)算，與各地制定的現(xiàn)行住房交易手續(xù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相比，新出臺(tái)的收費(fèi)水平平均降低幅度約60％，部分城市降幅達(dá)80％以上。因此這項(xiàng)政策的出臺(tái)，對(duì)整頓和規(guī)范住房交易市場(chǎng)收費(fèi)秩序，減輕購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)，活躍住房市場(chǎng)，將起到積極作用。住房按揭利率全面降低的積極作用，2月21日起，央行決定降低人民幣的存貸利率，商業(yè)性個(gè)人購(gòu)房按揭利率下調(diào)0.54個(gè)百分點(diǎn)，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款年利率平均下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。其中，五年以?xún)?nèi)與五年以上的貸款年利率分別降為4.77％和5.04％。利率下降，將使購(gòu)房人直接受益，減輕還貸壓力。據(jù)估算，2月21日后，辦理10萬(wàn)元、30年期的商業(yè)性房貸，總共可以減少利息支出12060元。低利率大額度的按揭買(mǎi)房使居民購(gòu)買(mǎi)力提高，需求量增大。

加入世界貿(mào)易組織對(duì)住宅業(yè)的積極影響。加入世界貿(mào)易組織將對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響。從住宅業(yè)來(lái)看，一方面，入世將促進(jìn)住房?jī)r(jià)格的下降。這是因?yàn)槿胧篮箨P(guān)稅的降低會(huì)引發(fā)進(jìn)口建材和設(shè)備價(jià)格下降，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)的加劇會(huì)促使國(guó)產(chǎn)建材的價(jià)格相應(yīng)降低。另一方面，加入世界貿(mào)易組織將增大我國(guó)城市居民住房消費(fèi)空間。

載自：中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息

第五篇：十八大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

十八大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

梁賢昱 張祥

? 2013-01-07 09:10:10

來(lái)源：《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》2012年第11、12期

期盼已久的黨的十八大終于落下帷幕，它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有何影響，這是社會(huì)各界普遍關(guān)注的問(wèn)題。胡錦濤在報(bào)告中，雖然只字未提房地產(chǎn)市場(chǎng)，但所闡述的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)、政策、舉措，與房地產(chǎn)市場(chǎng)密切關(guān)聯(lián)，是引領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的旗幟。我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，將與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨同，仍然是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，任重道遠(yuǎn)，前景光明。

一、城鎮(zhèn)化進(jìn)入快速發(fā)展期，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)方興未艾

胡錦濤在十八大報(bào)告中指出：要以“推進(jìn)城鎮(zhèn)化為重點(diǎn)?！薄皥?jiān)持走中國(guó)特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，推動(dòng)信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展?！焙\濤的這一論述，不僅指明了中國(guó)特色社會(huì)主義的發(fā)展道路問(wèn)題，而且為房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景勾勒了廣闊的空間。

近些年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)之所以蓬勃發(fā)展，以驚人的速度向前推進(jìn)，城鎮(zhèn)化是主要推手。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)1991年城鎮(zhèn)化率是26.9%，2001年城鎮(zhèn)化率是37.7%，10年增長(zhǎng)10.2個(gè)百分點(diǎn)；到2011年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率由2001年的37.7%，增加到51.3%，10年增長(zhǎng)13.6個(gè)百分點(diǎn)；其中2009城鎮(zhèn)化率是46.6%，2010年是49.0%，2011年是51.3%，每年都以超過(guò)2%的速度在增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程明顯加快。由于我國(guó)人口基數(shù)大，每年遞增2%，就意味著2600萬(wàn)人（約830萬(wàn)戶(hù)）進(jìn)城居住，需要城鎮(zhèn)每年都要“安得廣廈千萬(wàn)間”。

在剛性需求的諸多要素中，青年結(jié)婚與城鎮(zhèn)化，牢牢占據(jù)前兩名的位置。以沈陽(yáng)市為例，每年約有6萬(wàn)對(duì)青年結(jié)婚，他們中70%（約4.2萬(wàn)對(duì)）要新購(gòu)住房。每年都有十五、六萬(wàn)（約5.4萬(wàn)戶(hù)）外省、市人員和本市農(nóng)民涌入城區(qū)經(jīng)商、打工、置業(yè)、居家養(yǎng)老，這些人按購(gòu)房、租房各一半計(jì)算，每年至少需要新建住房2.7萬(wàn)套。而沈陽(yáng)一年新建住房銷(xiāo)售量大約在15萬(wàn)套左右，因城鎮(zhèn)化帶來(lái)的住房銷(xiāo)量占全市總銷(xiāo)量的1820從胡錦濤的報(bào)告中可以看出，2020年前，我國(guó)城鎮(zhèn)化仍會(huì)以較快的步伐向前推進(jìn)，由此帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有增無(wú)減。

二、住房消費(fèi)是家庭生活中的最大消費(fèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是拉動(dòng)內(nèi)需的強(qiáng)大引擎

當(dāng)前，我國(guó)面臨的國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)下行的壓力增大。在國(guó)際層面，發(fā)端于希臘的歐盟主權(quán)國(guó)家債務(wù)危機(jī)已持續(xù)三年，目前不僅沒(méi)有緩解，而且有擴(kuò)大化的趨勢(shì)；美國(guó)次貸危機(jī)后，經(jīng)濟(jì)債臺(tái)高筑，增長(zhǎng)緩慢，一直在低谷徘徊；繼美國(guó)第一大市場(chǎng)、歐盟第二大市場(chǎng)之后，日本作為我國(guó)的第三大貿(mào)易伙伴，本來(lái)就不景氣，釣魚(yú)島爭(zhēng)端爆發(fā)后，兩國(guó)交往驟然降溫，這對(duì)中日雙方經(jīng)濟(jì)都將產(chǎn)生負(fù)面影響。在國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化的大背景下，我國(guó)不得不調(diào)整發(fā)展結(jié)構(gòu)，把外向型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)，在擴(kuò)大內(nèi)需上挖掘潛力。

胡錦濤在報(bào)告中提出：“要牢牢把握擴(kuò)大內(nèi)需這一戰(zhàn)略基點(diǎn)，加快建立擴(kuò)大消費(fèi)需求長(zhǎng)效機(jī)制，充分釋放居民消費(fèi)潛力?！弊鳛槌鞘芯用瘢畲蟮南M(fèi)需求是買(mǎi)房，對(duì)很多家庭來(lái)說(shuō)，此項(xiàng)開(kāi)支要用去畢生積蓄。那么，住房需求究竟有多大？筆者對(duì)沈陽(yáng)的需求量進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)和測(cè)算。

1、沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求。沈陽(yáng)每年約有高校和中專(zhuān)畢業(yè)生12萬(wàn)人，6萬(wàn)對(duì)青年結(jié)婚，十五、六萬(wàn)（約5萬(wàn)戶(hù)）外省、市人員和本市農(nóng)民進(jìn)城，再加上房屋拆遷、安排部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)退伍官兵等因素，需求量約在600萬(wàn)平方米左右。

2、沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的柔性需求。根據(jù)近兩年的統(tǒng)計(jì)，隨著人均收入水平的進(jìn)一步提高，市民對(duì)住宅的面積、戶(hù)型、綠化、園區(qū)物業(yè)等要求越來(lái)越高，每年都有4萬(wàn)戶(hù)左右的居民改善住房條件。在收入較高的家庭中，每年約有1萬(wàn)戶(hù)給未成年的子孫購(gòu)買(mǎi)房子。出于投資投機(jī)目的的購(gòu)房者，約占商品住房交易量的10%左右。這些柔性需求相加，約需商品房580萬(wàn)平方米。

3、沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的其它需求。未來(lái)幾年，沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等，都有一定的發(fā)展空間，每年約需商品房220萬(wàn)平方米左右。

從以上統(tǒng)計(jì)中可以看出，僅沈陽(yáng)一個(gè)市，一年的商品房需求量就在1400萬(wàn)平方米左右。由此推算，全國(guó)的商品房需求量將是一個(gè)天文數(shù)字。如果充分釋放出來(lái)，對(duì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的拉動(dòng)作用十分巨大。十八大后，國(guó)家出于擴(kuò)大內(nèi)需、鼓勵(lì)內(nèi)需的目的，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定會(huì)持積極的正面態(tài)度，推動(dòng)其平穩(wěn)健康發(fā)展。

三、除少數(shù)一線(xiàn)和準(zhǔn)一線(xiàn)城市外，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)仍將是上漲趨勢(shì)

學(xué)習(xí)理解胡錦濤的報(bào)告，得出大多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍將上漲的結(jié)論，主要基于以下幾點(diǎn)：

1、多渠道增加居民財(cái)產(chǎn)性收入。胡錦濤在報(bào)告中，十分重視小康社會(huì)建設(shè)，明確提出：“千方百計(jì)增加居民收入?！薄岸嗲涝黾泳用褙?cái)產(chǎn)性收入?！弊鳛榫用瘢畲蟮呢?cái)產(chǎn)是房產(chǎn)，房產(chǎn)升值是財(cái)產(chǎn)性收入的重要來(lái)源。如果全國(guó)房?jī)r(jià)普遍大幅下降，居民財(cái)產(chǎn)性收入肯定縮水，這不符合十八大的精神，不利于小康社會(huì)的實(shí)現(xiàn)。居民出于保值升值的目的，進(jìn)行投資性購(gòu)房，這是“多渠道增加財(cái)產(chǎn)性收入”的一條重要渠道，不僅不違法，而且應(yīng)該予以鼓勵(lì)。

2、改革征地制度，提高農(nóng)民收益。城市居民的最大財(cái)產(chǎn)是住房，農(nóng)民的最大財(cái)產(chǎn)是土地。土地具有不可再生、不可替代、不可移動(dòng)等特點(diǎn)，它是房屋建設(shè)的基礎(chǔ)，萬(wàn)丈高樓“憑”地起，離開(kāi)土地將一事無(wú)成。走城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展道路，必須對(duì)土地的使用進(jìn)行統(tǒng)籌考慮。胡錦濤在報(bào)告中提出：“改革征地制度，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例?！边@一表述，從字面上看，并未涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)際上，與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系極大。在房?jī)r(jià)的諸多構(gòu)成要素中，土地成本占大頭，一般在25-40%之間，少數(shù)城市達(dá)50%以上。改革征地制度，提高農(nóng)民收益，這就意味著地價(jià)的上漲。地價(jià)上漲勢(shì)必導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，這是必然結(jié)果。

3、勞動(dòng)力成本上升。胡錦濤在報(bào)告中提出：“提高勞動(dòng)報(bào)酬在初次分配中的比重?！边@是縮小收入差距的重大舉措。這項(xiàng)舉措落實(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)上，就是建筑工人的工資將會(huì)上漲。目前，在沈陽(yáng)的建筑市場(chǎng)上，普通力工的月工資1500元左右，木工、瓦工等技術(shù)工種的月工資一般在10000元上下。這已使開(kāi)發(fā)商叫苦不迭。未來(lái)幾年，按照十八大精神，建筑工人的工資還要上漲，上漲部分理所當(dāng)然地要反映在房?jī)r(jià)上。

4、收入提高導(dǎo)致物價(jià)上漲，物價(jià)上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。胡錦濤在報(bào)告中，為我們描繪了美好遠(yuǎn)景：“到2020年，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番?！边@非常振奮人心，令人歡欣鼓舞。但是，根據(jù)多年經(jīng)驗(yàn)，收入提高與物價(jià)上漲是結(jié)伴而行的，二者“形影不離”。到2020年，收入翻番了，物價(jià)翻番了，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)也跟著翻番？可能性很大，甚至高于物價(jià)上漲的平均幅度。

四、生態(tài)文明建設(shè)被提上重要議程，將進(jìn)一步提高房屋開(kāi)發(fā)的科學(xué)性

這次十八大的一個(gè)突出亮點(diǎn)，就是把生態(tài)文明建設(shè)提上重要議程，當(dāng)作戰(zhàn)略舉措。胡錦濤在報(bào)告中指出：“建設(shè)生態(tài)文明，是關(guān)系人民福祉、關(guān)平民族未來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)大計(jì)。面對(duì)資源約束趨緊、環(huán)境污染嚴(yán)重、生態(tài)系統(tǒng)退化的嚴(yán)峻局勢(shì)，必須樹(shù)立尊重自然、順應(yīng)自然、保護(hù)自然的生態(tài)文明理念，把生態(tài)文明建設(shè)放在突出地位，融入經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會(huì)建設(shè)各方面和全過(guò)程，堅(jiān)持生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好的文明發(fā)展道路，努力建設(shè)美麗中國(guó)，實(shí)現(xiàn)中華民族永續(xù)發(fā)展?！?/p>

注重生態(tài)文明建設(shè)是各行各業(yè)的共同責(zé)任，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，更應(yīng)把此事提上議程，這是因?yàn)椋旱谝?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以犧牲資源為代價(jià)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)生產(chǎn)的40%鋼鐵、60%水泥、30%木材被房地產(chǎn)市場(chǎng)所消耗，需要大量的開(kāi)山、采礦和伐木，如果追究破壞生態(tài)環(huán)境的責(zé)任，房地產(chǎn)業(yè)難辭其咎。第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。房屋使用壽命偏短，有的樓房建完幾年就扒掉，不僅沒(méi)有做到物盡其用，而且制造了大量建筑垃圾；開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，使很多土地處于閑置、半閑置狀態(tài)；重復(fù)裝修較多，很多購(gòu)房者裝修時(shí)，都要刨墻、搶去原有的大白，造成資源浪費(fèi)。第三，規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)不配套，給人們的日常生活帶來(lái)不便；園區(qū)和建筑物的文化品位、文化元素欠缺，不能給人以美感；沒(méi)廟的地方建廟，有廟的地方蓋樓，制造不倫不類(lèi)的人文景觀，破壞了優(yōu)雅秀美的自然生態(tài)環(huán)境。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中注重生態(tài)文明，既是廣大人民群眾的強(qiáng)烈愿望，也是黨的十八大的鄭重要求。房地產(chǎn)業(yè)貫徹落實(shí)十八大精神，必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、后續(xù)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，都要重科學(xué)、講文明、求完美。只有這樣，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，贏得市場(chǎng)，立于不敗之地。

五、市場(chǎng)配置與政府保障有機(jī)結(jié)合，把住有所居作為民生工程的重點(diǎn)來(lái)抓

在十八大報(bào)告中，直接提到住房問(wèn)題有兩處，一是住有所居，二是保障房建設(shè)。胡錦濤說(shuō)：“要多謀民生之利，多解民生之憂(yōu)，解決好人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題，在學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居上持續(xù)取得新進(jìn)展，努力讓人民過(guò)上更好生活?！薄敖⑹袌?chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿(mǎn)足困難家庭基本需求。”關(guān)于住有所居和保障房建設(shè)的論述，針對(duì)的是一個(gè)對(duì)象，即困難家庭。因?yàn)楦辉＜彝ビ心芰?gòu)房，不存在住有所居的問(wèn)題，無(wú)需政府保障。在新形勢(shì)下，需要解決的民生問(wèn)題很多，其中困難家庭的住房問(wèn)題涉及面廣，大家比較關(guān)切。

改革開(kāi)放30年來(lái)，老百姓的生活有了很大改善，城鎮(zhèn)居民的住房從1978年的6.7平方米，增加到2010年的人均30平方米，增長(zhǎng)了4倍多。但應(yīng)看到，住房面積人均增長(zhǎng)4倍多，并不是每人都增長(zhǎng)4倍多，苦樂(lè)不均的問(wèn)題嚴(yán)重存在。據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)仍有20%左右的城鎮(zhèn)家庭人均住房不足14平方米，有的根本就沒(méi)有住房，這已成為影響社會(huì)和諧與穩(wěn)定的重要因素。中央看到了問(wèn)題的嚴(yán)重性，從2011年開(kāi)始，大規(guī)模地興建保障性住房，讓改革開(kāi)放成果惠及到社會(huì)各階層，尤其是低收入群體，使大家都住有所居，生活得有尊嚴(yán)。

加強(qiáng)保障房建設(shè)，會(huì)不會(huì)沖擊商品房市場(chǎng)？這種擔(dān)心是多余的。其一，保障房并不是要無(wú)限制地一直建下去，在十二五期間，規(guī)劃建設(shè)3600萬(wàn)套，2011年建1000萬(wàn)套，2012年建700萬(wàn)套，2013年計(jì)劃建600萬(wàn)套，到十二五末，即使3600萬(wàn)套全部建成，也只能覆蓋20%的家庭，仍然是少數(shù)。其二，這20%的家庭，年收入一般在5萬(wàn)元以下，即使不建保障房，他們也買(mǎi)不起商品房。所以，保障歸保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng)，二者互不干擾。十八大把保障房建設(shè)作為民生的重點(diǎn)來(lái)抓，體現(xiàn)了我們黨執(zhí)政為民的宗旨和理念，是“社會(huì)和諧人人有責(zé)、和諧社會(huì)人人共享”的生動(dòng)體現(xiàn)。

六、中國(guó)將進(jìn)入宏觀調(diào)控常態(tài)化、住房消費(fèi)理性化階段

十八大召開(kāi)前，有關(guān)各方站在不同的立場(chǎng)上，對(duì)十八大寄托了不同的希望：開(kāi)發(fā)商希望十八大能放松調(diào)控，迎來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)機(jī)；老百姓希望十八大能從嚴(yán)調(diào)控，促使房?jī)r(jià)繼續(xù)下行?，F(xiàn)在，十八大已經(jīng)召開(kāi)，但謎底并沒(méi)有完全揭開(kāi)，因十八大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、對(duì)宏觀調(diào)控政策只字未提，這給社會(huì)各界留下了多種多樣的想象空間。通覽十八大報(bào)告全文，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向似乎可以得出如下結(jié)論：

1、宏觀調(diào)控常態(tài)化。從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史看，先后經(jīng)歷了幾次大起大落，每次起落都給國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶來(lái)了負(fù)面影響。吸取以往教訓(xùn)，2011年國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象提出的宏觀調(diào)控政策，不會(huì)因領(lǐng)導(dǎo)換屆而馬上改變。宏觀調(diào)控政策實(shí)施兩年來(lái)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到了有效遏制，避免了房地產(chǎn)泡沫的突然破裂。如果馬上改變，調(diào)控成果將前功盡棄，房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，將來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦硬著陸，將會(huì)給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)災(zāi)難性影響。當(dāng)前，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下滑，穩(wěn)增長(zhǎng)是政策的主軸。穩(wěn)增長(zhǎng)與穩(wěn)市場(chǎng)是緊密相連的，國(guó)家不會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)再次大起大落，宏觀調(diào)控政策還將實(shí)施相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間。

2、住房消費(fèi)理性化。經(jīng)過(guò)幾十年的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐，廣大群眾對(duì)市場(chǎng)規(guī)律逐漸有所認(rèn)識(shí)和掌握，盲目跟風(fēng)現(xiàn)象在減少，在大項(xiàng)消費(fèi)特別是住房消費(fèi)前，總要進(jìn)行多方論證、權(quán)衡比較，盡量實(shí)現(xiàn)利益最大化、風(fēng)險(xiǎn)最小化。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，暴利行業(yè)越來(lái)越少，房地產(chǎn)業(yè)逐漸靠近社會(huì)平均利潤(rùn)，投資投機(jī)購(gòu)房不僅有風(fēng)險(xiǎn)，而且也沒(méi)有更大的賺頭。未來(lái)無(wú)論是自住性購(gòu)房，還是投資投機(jī)性購(gòu)房，都將趨于理性化。

3、市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)良性化。在國(guó)家宏觀調(diào)控常態(tài)化、居民住房消費(fèi)理性化后，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的不確定因素在減少，土地供應(yīng)、市場(chǎng)投資、施工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積等，都是可以預(yù)知和測(cè)算的，誤判誤投、無(wú)效供給、爛尾樓等現(xiàn)象將很少出現(xiàn)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入有序運(yùn)轉(zhuǎn)的良性軌道。

4、地位作用在弱化。房地產(chǎn)市場(chǎng)這次“病”的不輕，病根是分稅制。90年代初，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步，94年實(shí)行分稅制。由于房地產(chǎn)稅是地方稅種，各地政府對(duì)它極其重視，大力扶持，使它對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)越來(lái)越大，地方政府對(duì)它的依賴(lài)越來(lái)越大。國(guó)家搞調(diào)控，從某種意義上說(shuō)，就是要限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡性膨脹，減少地方政府對(duì)它的依賴(lài)，弱化它的地位作用。經(jīng)過(guò)兩年調(diào)控，房地產(chǎn)在地方財(cái)政收入中所占的比例逐漸縮小，發(fā)展替代產(chǎn)業(yè)已經(jīng)提上日程。在十八大報(bào)告中，不提房地產(chǎn)市場(chǎng)，并不是“疏忽”和“遺忘”，而是中央有意淡化房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓它的地位作用回歸到應(yīng)有的位置。

十八大已經(jīng)召開(kāi)，“兩會(huì)”即將召開(kāi)。筆者認(rèn)為，明年初的“兩會(huì)”，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有比較明確的定位和要求，但基本精神將與十八大保持一致，穩(wěn)定宏觀調(diào)控政策，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（作者單位：沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所）