第一篇：項 目 分 析

項 目 分 析

發(fā)布日期:2007-1-6 15:56:001104人次瀏覽【 雙擊鼠標(biāo)滾屏 】

項 目 分 析

原料市場分析發(fā)展的塑料工業(yè)與環(huán)境的矛盾

據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，一個中等城市每年產(chǎn)生的塑料廢棄物，可滿足二十家中、小型塑料企業(yè)的原料需求，廢舊塑料資源被現(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)家稱之為“人類的第二礦藏”、“城市里的寶藏”！開發(fā)利用廢舊塑料資源，即可有效治理污染，又可創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟效益，可謂利國利民的綠色環(huán)保產(chǎn)業(yè)。為此，國家出臺了一系列傾斜政策，各地環(huán)保部門也不斷加大支持力度，廢舊塑料的再生利用面臨一次歷史性的大發(fā)展機遇，其意義深遠，前景廣闊！

塑料具有優(yōu)異的化學(xué)穩(wěn)定性、耐腐蝕性、電絕緣性、絕熱性、優(yōu)良的吸震和消音隔聲作用，并具有很好的彈性，能很好地與金屬、玻璃、木材等其他材料粘接，易加工成型。因此，在四大工業(yè)材料中，塑料的數(shù)量、作用、地位、應(yīng)用范圍急劇擴張，節(jié)節(jié)領(lǐng)先，大量代替金屬、木材、紙張等，廣泛應(yīng)用于國民經(jīng)濟的各個領(lǐng)域。60年代末期，在結(jié)構(gòu)材料的總消耗中，黑色金屬占60%；90年代，合成塑料占78%，黑色金屬占19%?？梢哉f，沒有任何材料有象塑料一樣如此廣泛的用途。因此，科學(xué)家們曾豪言宣布：“人類已經(jīng)進入高分子合成材料時代！”。

然而，正是由于塑料的某些優(yōu)異性能，導(dǎo)致其在使用或消費后不易腐爛，日積月累，嚴重影響了地球的生態(tài)環(huán)境，引起了世界各國的極大關(guān)注。1997年，世界塑料總產(chǎn)量突破1億4千萬噸，其體積相當(dāng)于10億噸鋼材；1995年，我國塑料制品行業(yè)銷售額達1100億元；2000年，我國塑料制品的年產(chǎn)量已經(jīng)突破1200萬噸，并以13%的年增長速度高速發(fā)展，廢舊塑料的總量也將急劇增長，環(huán)境與發(fā)展的矛盾日益突出。因而，對廢舊塑料的治理已經(jīng)刻不容緩。目前，我國對塑料廢棄物的處理方法主要是填埋和簡單的焚燒。填埋需要占用很多寶貴的土地，而且會污染周邊環(huán)境和地下水資源，簡單焚燒也會排放有害氣體和殘渣。兩者均非良策。因此，我國已將治理白色污染納入議事日程。據(jù)國家經(jīng)貿(mào)委資源節(jié)約與綜合利用司提供的數(shù)據(jù)表明：“九五”期間，我國累計

回收利用廢舊塑料1000多萬噸，每年大約還有1400萬噸廢舊塑料沒有得到回收利用，回收利用率只有25%。國家經(jīng)貿(mào)委在“十五”規(guī)劃中明確提出，到2005年，我國每年回收利用廢舊塑料要達到500-600萬噸。

二、再生塑料顆粒的應(yīng)用范圍

廢舊塑料加工成顆粒后，只是改變了其外觀形狀，并沒有改變其化學(xué)特性，依然具有良好的綜合材料性能，可滿足吹膜、拉絲、拉管、注塑、擠出型材等技術(shù)要求，大量應(yīng)用于塑料制品的生產(chǎn)。

日常生活中，再生顆?？捎脕碇圃旄鞣N塑料袋、桶、盆、玩具、家具、文具等生活用具及各種塑料制品……

服裝工業(yè)方面：再生顆?？捎脕碇圃旆b、領(lǐng)帶、紐扣、拉鏈……

建筑材料方面：再生顆?？捎脕碇圃旄鞣N建筑構(gòu)件、建筑工具、塑料門窗、泥灰桶……

農(nóng)業(yè)方面：再生顆?？捎脕碇妻r(nóng)膜、抽水管、農(nóng)機具、肥料包裝袋、水泥包裝袋……

機械工業(yè)方面：再生顆粒經(jīng)特殊配方后，可用于制造機器零部件：各種形式的軸承、齒輪、凸輪、異輪、密封環(huán)、各種葉片、各種水泵葉輪……

化學(xué)工業(yè)方面：再生顆?？捎脕響?yīng)作反應(yīng)釜、管道、容器、泵、閥門等，應(yīng)用在解決腐蝕磨損的化工生產(chǎn)場所……

另外，再生顆粒還大量應(yīng)用在電器工業(yè)和電訊工業(yè)中……

凡此種種，難以盡述。

三、廢舊塑料的來源及分布

只要有人的地方，就會有塑料廢棄物。各種塑料包裝物、購物袋、農(nóng)膜、編織袋、飲料瓶、塑料盆、塑料壺、塑料桶、玩具、文具、塑料鞋、車輛保險杠、家用電器外殼、電腦外殼、廢聚氯管、工業(yè)廢舊塑料制品、塑料門窗、聚脂制品（聚脂薄膜、礦泉水瓶、可樂瓶等）以及塑料成型加工過程中的廢料等等，隨處可見，生生不息，永不枯竭！

自50年代起，我國開始建立獨具特色的廢舊物資回收體系。目前，全國已有各類廢舊物資回收企業(yè)5000多家，回收網(wǎng)點16萬個，幾乎遍及每一個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)和大、中、小城市，那里有大量的門類齊全的各類廢舊塑們手中的廢舊塑料，可相應(yīng)降低原料的采購成本。

綜上所述，價格低廉，隨處可見易得的廢舊塑料，為我們創(chuàng)辦廢舊塑料再生顆粒廠提供了得天獨厚的條件。實現(xiàn)廢舊塑料的就地收購、加工和銷售，天時地利，優(yōu)勢顯著，利潤豐厚。

銷售市場分析

再生塑料顆粒產(chǎn)品銷路極廣，塑料企業(yè)需求量大。要完全了解再生塑料顆粒的市場行情，首先我們一起來算一筆成本帳：

一家中型的農(nóng)膜廠，每年需要高壓聚乙烯原料（LDPE）1000噸以上。目前，全國各地塑料市場LDPE的平均價格為7000元/噸，LDPE再生顆粒平均價格為3800元/噸，每噸相差3200元。也就是說，如果一個中等規(guī)模的農(nóng)膜廠半數(shù)采購再生塑料顆粒，僅原料成本一項一年就可節(jié)省160萬元。這無疑是一筆巨大的財富！

據(jù)官方公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：1999年，我國聚乙烯產(chǎn)量434.6噸，只能滿足國內(nèi)市場需求的46.4%。目前，中國乙烯當(dāng)量需求將以8.5%的速度增長，到2005年，乙烯當(dāng)量需求為1500萬噸。為此，國家每年將花費大量的外匯進口乙烯原料或原油，來滿足國內(nèi)乙烯需求的巨大缺口。因此，廢舊塑料再生利用還可為國家節(jié)省大量的外匯。

一個中等規(guī)模的塑料編織袋廠每年消耗聚丙稀再生顆粒2000噸以上，即便是個體小廠每年最低消耗都需數(shù)百萬噸；一家中型鞋廠年需要聚氯乙烯（PVC）再生顆粒2000噸……塑料制品企業(yè)對再生顆粒的巨大需求，為有心創(chuàng)辦廢舊塑料再生顆粒廠的企業(yè)和個人提供了廣闊的市場空間。

因此，再生塑料顆粒不愁銷路。

考慮到各地原材料收購量、收購價及種類差異，以一個中型設(shè)備加工聚丙烯硬質(zhì)片材，月產(chǎn)20噸顆粒計算（廢品綜合收購價1800元/噸，再生顆粒綜合市場售價3800元/噸）。

1、月實現(xiàn)銷售收入：20噸×3800元/噸=7.6萬元

2、原材料成本（按加工收成率90%計）：1800元/噸×20噸÷90%=4萬元

3、電費（考慮各地電價差異及配套輔助設(shè)備簡繁，按300元/噸計）：300元/噸×20噸=0.6萬元

4、工資（按每班二人日均二班，單人月工資800元計）：2×2人×800元/人=0.32萬元

5、水費、場地、運雜、資金利息及其它開支：200元/噸×20噸=0.4萬元

6、月利潤：7.6萬元-4萬元-0.6萬元-0.32萬元-0.4萬元=2.28萬元 注：1.其它可塑性廢舊塑料可按以上評估，根據(jù)地區(qū)差異參照計算。

2.因全國各地市場情況不同價格也有波動，以上分析僅供參考。建廠投資分析

生產(chǎn)該產(chǎn)品可就地取材，因地制宜，并根據(jù)個人資金實力可大可小進行生產(chǎn)，需普通場地30平方米以上，水電齊全，生產(chǎn)人員3名，中學(xué)文化一天可完全學(xué)會（無需生產(chǎn)經(jīng)驗），建廠3～5天，具體要求如下（廢舊塑料除去灰土、泥沙等雜質(zhì)后可全部造成顆粒，設(shè)備自身對塑料沒有任何損耗，只是把塑料從一種形態(tài)變成另一種形態(tài)）。

場 地：小型設(shè)備20平方米以上；大型設(shè)備40平方米以上

人 工：小型設(shè)備1-2人；大型設(shè)備3人以上，無須專業(yè)文化要求流動資金：視其規(guī)模應(yīng)在2000元以上。

水 電：通水電，小型設(shè)備可用220V照明電源，大、中型設(shè)備需具備相應(yīng)容量的動力電源

其 它：交通方便，原材料豐富，經(jīng)營者要有較強的創(chuàng)業(yè)意識

第二篇：項目分析

鼓樓尚街項目分析

項目簡介：

“鼓樓尚街”，地處步行街北軸，位于銀川市文化東街與湖濱街之間，及城市商圈快速發(fā)展的核心地段。東至銀基花園，南接文化東街，西至文湖巷，北靠湖濱東街。坐擁城市中心交通樞紐之地，距離鼓樓僅百米之遙。項目總占地約30畝，由5棟公寓樓、1棟商務(wù)樓以及沿街商業(yè)組成，總規(guī)劃建筑面積約8萬平米，其中：住宅約2.4萬平方米，商業(yè)約2.6萬平方米，辦公區(qū)及劇場 9000平方米，地下商業(yè)及停車場約2萬平方米。鼓樓尚街商業(yè)街項目項目依據(jù)Lifestyle Shopping Center的開發(fā)模式，規(guī)劃出超市、流行前線時尚賣場、精品時尚街、美食街、酒吧區(qū)、劇場影院、創(chuàng)意辦公區(qū)、精品公寓等八大功能區(qū)，實現(xiàn)多元業(yè)態(tài)的組合，活力的商業(yè)混合區(qū)。鼓樓尚街旨在通過以大型超市為主力店，依靠特色餐飲、咖啡廳、酒吧、KTV、劇場的引入，以滿足全市年輕人的時尚消費為出發(fā)點，以時尚購物為輔助功能，從而打造出一個極具文化、休閑、娛樂、購物特色的不夜城。

地理位置：

眾所周知，地理位置對于一個樓盤升值潛力的重要性。鼓樓北街貫穿項目南北，連接起步行街，文化東街、湖濱東街、組成項目人流的強有力磁場，由此而形成沿街精品購物街區(qū)，讓百年商圈不再蒼老、九位一體商業(yè)讓鼓樓尚街更顯活力?！肮臉巧薪帧弊鴵砉臉巧倘诵膮^(qū)，延續(xù)百年商圈文化、革新新華商圈新業(yè)態(tài)、匯聚人流、物流、商流，彰顯不可估量的財富價值。讓銀川更體面，使百年商圈更輝煌。老銀川人都知道，以鼓樓為中軸的黃金地帶涵蓋了新華街商圈的各大商店和超市，是銀川市客流量最高的集中區(qū)，鼓樓周邊一直以來也是廣大商家的必爭之地。寧夏天貿(mào)房地產(chǎn)公司正是看到了鼓樓以北的城市發(fā)展前景和未來商機，于是投巨資打造大型商業(yè)集中區(qū)，打通了鼓樓直達湖濱街的城市主干道，徹底改變這里的交通環(huán)境及居住環(huán)境。該項目整體規(guī)劃定位在未來城市發(fā)展階段的全新認知之上，突出建筑品質(zhì)及景觀，它將成為銀川市區(qū)別和優(yōu)化傳統(tǒng)消費觀念向精品化、高端化提升的商業(yè)集中區(qū)，也將成為引領(lǐng)城市商業(yè)升級和消費意識升級的又一個最具輻射力的核心商圈。

“鼓樓尚街”于步行街一脈相連，集室內(nèi)精品購物，大型超市，星級影城，大劇院，美食廣場，公寓，金融，酒店，商務(wù)辦公，九位一體的時尚生活商業(yè)街區(qū)，革新百年商圈新業(yè)態(tài)，為銀川新華商圈再添活力。同時，鼓樓北街打通至湖濱街也將方便市民出行，惠澤周邊商家，帶動以鼓樓為中心的百年商圈再次騰飛。鼓樓至今為止已有193年歷史，承載著幾代寧夏人的夢想，見證著銀川從落后到繁華，從革命基地變成如今的商業(yè)中心。時間幫我們驗證了一切，選擇鼓樓尚街，就是選擇整個銀川未來發(fā)展的脈絡(luò)，與城市共同繁榮。

交通配套：

附近周邊配套有：酒店：錦江之星、盛世花園大酒店、七天酒店、福錦酒店 商業(yè)：玉皇超市、隆欣商場、中山商場、匯川商場、新華百貨、華聯(lián)商廈 文教：興慶區(qū)第十五小學(xué)、二十一小學(xué)、銀川市圖書館

銀行：中國銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、中國郵政儲蓄銀行、石嘴山銀行等 餐飲：粵珍軒、毛家飯店、香春基、鼓樓飯店、天富漢餐、天吉海砂鍋、融德餐廳等 醫(yī)院：銀川市口腔醫(yī)院

其它：萬達國際影城、金鳳凰電影文化中心、百麗體育、華君電玩

18路 22路 25路 41路 42路 49路 105路等公交車，讓出行更加的方便。

周邊道路流線通暢，多條公交干線經(jīng)過。全方位立體交通網(wǎng)絡(luò)，強勢匯集來自四面八方的消費群體。

周圍環(huán)境：

“鼓樓尚街”，一座12萬平米頂級風(fēng)范商業(yè)帝國，九位一體的商業(yè)功能模式，一座全地區(qū)，全客層，全時段，全方位市場定位的商業(yè)航母，一座可逛，可購可居，可玩的24小時城市生活夢想總站......體驗式開放街區(qū)，功能化布局，擁有全室內(nèi)天空風(fēng)情步行街 ——時尚內(nèi)街，獨秀銀川！項目摒棄傳統(tǒng)百貨和購物中心室內(nèi)閉塞、壓抑的消費環(huán)境，以全新Lifestyle開放式的國際步行街區(qū)傾力呈現(xiàn)，更加符合現(xiàn)代消費者的購物習(xí)慣，讓購物者充分體驗國際化商業(yè)街的時尚與休閑。

“鼓樓尚街”它以最優(yōu)勢的品牌資源，提升其商業(yè)整體價值，且鋪鋪臨街，營造出獨具魅力的商業(yè)空間。一連二的商鋪結(jié)構(gòu)，空間布局合理，黃金業(yè)態(tài)組合，成就黃金旺鋪標(biāo)桿，堪稱鼓樓商圈極其稀缺的沿街旺鋪。將成為區(qū)別和優(yōu)化傳統(tǒng)消費觀念向精品化、高端化提升的集中商業(yè)區(qū)，也將成為引領(lǐng)城市商業(yè)結(jié)構(gòu)升級和消費意識升級的又一個最具輻射力的核心商圈。

“鼓樓尚街“是體驗式開放街區(qū)，功能化布局，擁有全室內(nèi)天空風(fēng)情步行街——時尚內(nèi)街，獨秀銀川!項目摒棄了傳統(tǒng)百貨和購物中心室內(nèi)閉塞、壓抑的消費環(huán)境，以全新Lifestyle開放式的國際步行街區(qū)傾力呈現(xiàn)，更加符合現(xiàn)代消費者的購物習(xí)慣，讓購物者充分體驗國際化商業(yè)街的時尚與休閑。

商業(yè)情結(jié)：

作為中國古代用于報時的建筑，鐘鼓樓傳承了中華傳統(tǒng)建筑風(fēng)格和“天人合一”的文化形態(tài)。它內(nèi)積的歷史滄桑和人文內(nèi)涵也見證了其他日新月異的建筑層層更迭。經(jīng)過千百年的洗禮，鐘鼓樓不僅形成了其獨特的建筑風(fēng)格，也很好地將鐘鼓樓商業(yè)歷史文化傳承、融匯，無論是北京的南鑼鼓巷、抑或是西安的鼓樓西大街，都體現(xiàn)了中國人自古就有一份關(guān)于鼓樓的商業(yè)情結(jié)。銀川百年鼓樓因商賈云集、繁華興隆而享譽區(qū)內(nèi)外，堪稱銀川商業(yè)的發(fā)源地。

如今，鼓樓商圈已是銀川市家喻戶曉的成熟商圈，這里集美食廣場、時尚品牌、娛樂消遣于一體的商業(yè)氛圍為樂活的銀川人民平添精彩。時尚快樂的銀川人對美的追求也越來越高，他們尋求更便捷、更優(yōu)化、更辛辣的概念新生活，而作為舊城改造項目——鼓樓尚街的出現(xiàn)將牢牢抓住銀川人的眼球。通過以鼓樓尚街為代表的舊城改造項目，鼓樓北街以現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格為主，而鼓樓依舊是銀川歷史風(fēng)貌街區(qū)的代表。歷經(jīng)滄桑變革，她的巍峨存在提醒一代代銀川人保持從容淡定，她的深沉穩(wěn)重安撫一代代喧囂的都市情緒。時代在變，鼓樓文化的“天人合一”本性依舊是其他建筑無法取代的！尊重銀川，尊重這座城的歷史，據(jù)守百年核心商圈，“鼓樓尚街”締造九位一體時尚新生活。

繁華尚街：

2013年，承載了銀川市發(fā)展歷史的老城區(qū)——興慶區(qū)拉開了舊城改造的序幕，通過對舊城更新改造和道路暢通工程的實施，全面優(yōu)化銀川建設(shè)格局，重現(xiàn)千年文化名城風(fēng)貌，凸顯百年鼓樓歷史人文特色。被銀川市政府列為2013年舊城改造重點工程和重點道路打通工程計劃，即通過將鼓樓北街打通、延伸并進行整體改造，打造出一條南北全長174米的特色主題商業(yè)街區(qū)——“鼓樓尚街”，更是備受矚目。

食“尚”生活

銀川作為移民型城市，匯聚了全國各地的餐飲派系和資深食客，他們刺激著銀川美食行業(yè)蓬勃發(fā)展。“鼓樓尚街”規(guī)劃設(shè)計的餐飲美食區(qū)距中心島開間3米，門前走廊開闊，店內(nèi)窗明幾凈，通透的水晶吊燈發(fā)散著慵懶的光線，舒適的沙發(fā)搭配精致裝修溫暖著你的眼。在這里，設(shè)計師充分考慮到經(jīng)營業(yè)主的經(jīng)營需求為食“尚”空間，解決最為便利的烹飪和就餐區(qū)域，加上美食美器，藝術(shù)品一樣的餐食，填滿的將不止是你的胃。

潮流尚牌

銀川現(xiàn)有的傳統(tǒng)購物廣場在空間設(shè)計上較為封閉，業(yè)態(tài)也相對單一，可供選購的品牌同質(zhì)性較強。為給市民營造出可供工作、購物、休閑同時進行的全面活動空間，“尚街”引進休閑功能強大的生活式購物街區(qū)模式?！肮臉巧薪帧蔽鲄^(qū)中部打造一條以天空為頂?shù)娘L(fēng)情街，開闊明朗的視野中，每件時裝都在陽光下呈現(xiàn)出它的真實氣質(zhì)，讓“琳瑯滿目”不只是停留在文字和影像之中。

愛尚酒吧

銀川的酒吧文化是包容柔和的，吸引的客群范圍廣、年齡跨度大。套用奧地利作家斯蒂芬·茨威格的名句就是：“我不在酒吧，就在去酒吧的路上”。銀川人三五成群，聽著音樂聊聊心情，就著“辣糊糊”喝茶水，樂知天命、及時行樂的快樂精神從小養(yǎng)成?！肮臉巧薪帧钡木瓢稍谠O(shè)計的區(qū)劃上，按酒吧類型通過客群分層，有年輕人青睞的激情嗨吧，有適合沉穩(wěn)性格的演藝吧，也有商務(wù)禮儀規(guī)格的休閑茶座。

文化尚賞

隨著“鼓樓尚街”東區(qū)的寧夏大劇院重建完成，銀川的國粹傳承又將掀起新的熱潮。寧夏京劇團名家薈萃，流派紛呈。如今尚街提供了嶄新的環(huán)境，藝術(shù)家們的夢想可以在更高的舞臺起飛，銀川的票友戲迷朋友們有機會一飽耳福。鼓樓北街改造后，從滿足基本生活的需求，到品質(zhì)生活的享受，從品美食逛小店，到看大片觀名劇，無論是密集的工作洽談，還是溫暖的關(guān)懷，抑或是朋友間小聚，所有要求都能在這里一站式滿足，這里既是商業(yè)的頂級盛會，亦是文化的終極盛宴，更是呈現(xiàn)在我們視覺中的亮麗風(fēng)景。

特色商區(qū)：

近年來，在國家房產(chǎn)政策的調(diào)控下，靠投資、炒賣住宅房產(chǎn)的現(xiàn)象受到打壓。住宅市場受到擠壓，盈利空間大幅度縮水，開發(fā)商開始逐步轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和多業(yè)態(tài)發(fā)展的趨勢。在銀川，自2010年萬達、綠地等中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍者高調(diào)進駐后，商業(yè)地產(chǎn)也猶如雨后春筍一般，僅去年就有大大小小10多個商業(yè)項目在各區(qū)域拔地而起。隨著城市化的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)開始進入快車道，有機遇也有挑戰(zhàn)。

近年來銀川房市開始低迷，住宅銷量逐漸減少，供大于求逐漸顯現(xiàn)。通過市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，隨著城市擴張與舊城改造項目的不斷增多，越來越多的銀川周邊市民搬遷進入市區(qū)，對商業(yè)的需求開始日益增加。而銀川市區(qū)住宅樓盤較多，商業(yè)項目卻屈指可數(shù)，因此隨著城鎮(zhèn)化的不斷提高，將間接刺激商業(yè)地產(chǎn)的進一步發(fā)展。隨著城市化進程的發(fā)展，目前商業(yè)地產(chǎn)也被眾多房地產(chǎn)開發(fā)商看好。在2011年，金鳳萬達廣場獲得成功后，銀川的商業(yè)地產(chǎn)進入了快速發(fā)展階段，城中心有金鳳萬達廣場、悅海新天地、城北有大閱城、奧特萊斯，城西有新華聯(lián)廣場、西夏萬達廣場，城東有銀川永泰城，城南有中拓世紀城??涵蓋多種業(yè)態(tài)的城市綜合體可謂在銀川不同區(qū)域遍地開花。但隨著市場供應(yīng)量增多，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重等問題也開始顯現(xiàn)。

“鼓樓尚街”也是一座城市綜合體，但它區(qū)別和優(yōu)化傳統(tǒng)消費觀念，依據(jù)LifestyleShoppingCenter的開發(fā)模式，精心打造沿街精品購物街區(qū)，更強調(diào)生活的娛樂休閑功能，為消費者營造一個新的生活空間。地下設(shè)有國際連鎖超市和大型停車場，購物中心囊括高端品牌、健身會所、特色美食、露天茶座、大型影院、風(fēng)格酒吧等九位一體商業(yè)，讓鼓樓尚街更顯活力。根據(jù)最新的消費趨勢，項目還增加了體驗式業(yè)態(tài)的比重，如動感電影院、KTV、主題咖啡廳等。在商業(yè)地產(chǎn)開始扎堆的今天，要做到差異化經(jīng)營，引入先進的運營模式，打造成特色的商業(yè)地產(chǎn)才能贏得市場。

百年商圈：

銀川“鼓樓尚街”，鼓樓北街絕版財富要塞。春華秋實，世事變遷，一個地方，一段時間，一種文化。千年鳳城，百年商圈。鼓樓望北天賦稀貴，財富基因世家傳承。鼓樓尚街，擎領(lǐng)百年商圈核心商業(yè)理念，據(jù)守鼓樓北街財富金軸，這里傳承著近千年的鳳城文化，這里沉淀著數(shù)百年的商業(yè)基因，擁有一大批消費人群。

“鼓樓尚街”，秉承中國兩大New lifestyle設(shè)計精髓，依托鼓樓尚街商圈延續(xù)數(shù)百年的文化與商業(yè)氣息，全新打造適合銀川本地人消費習(xí)慣的商業(yè)巨擘，漫步鼓樓尚街仿佛時光倒流，它將過去與現(xiàn)代、懷舊與時尚巧妙安排成一場獨特的商業(yè)交響樂?！肮臉巧薪帧币允f平米的超大規(guī)模，更新現(xiàn)代的建筑硬件，完美的業(yè)態(tài)組合，為銀川樓市及周邊地區(qū)市民打造高檔的New lifestyle商業(yè)，承載銀川市核心區(qū)地標(biāo)商業(yè)使命，它的出現(xiàn)必將推動銀川商業(yè)的升級換代。百年商業(yè)老圈養(yǎng)育了銀川數(shù)代商業(yè)世家之后，于2013年，賦予了鼓樓商街新的歷史使命，傳承了百年商圈財富文化基因，讓百年商圈不再蒼老，使鼓樓商街更顯活力。

如今：鼓樓商街——革新百年商圈新業(yè)態(tài)，統(tǒng)一經(jīng)營定位，統(tǒng)一規(guī)劃布局，統(tǒng)一招商招租，統(tǒng)一裝修標(biāo)準，統(tǒng)一營業(yè)時間，統(tǒng)一服務(wù)規(guī)范，統(tǒng)一營銷推廣，統(tǒng)一賣場管理。讓投資商家演商業(yè)傳奇，大作千萬人生意！步行街轉(zhuǎn)型休閑商業(yè)街，打造都市形象名片。鼓樓尚街緊臨步行街，從文化街打通至湖濱路，是銀川市今年啟動的舊城改造項目之一，即銀川步行街后又一個集九位一體時尚商業(yè)新街區(qū)。鼓樓尚街涵蓋了成功的商業(yè)步行街所需的地段優(yōu)勢、文化底蘊、全新模式，并由實力雄厚的商業(yè)季候傾力打造，前景十分廣闊。

銀川城市擴張與舊城改造，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供歷史機遇，鼓樓尚街項目占據(jù)的地塊是未來很難再有的，周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)配套齊全，使得整個項目具有了非常大的商業(yè)投資潛力。一種商業(yè)、一種風(fēng)格、一種時尚就在鼓樓尚街。

隨著時代科技的日新月異，大型綜合商場的商業(yè)模式也在不斷的發(fā)生著變化。在繼傳統(tǒng)門店、百貨商城、購物中心、步行街、MALL之后，全球第六代商業(yè)模式，即生活方式中心Lifestyle center 逐漸形成。而鼓樓尚街就是秉承這種New lifestyle 的商業(yè)，逐步的站立在銀川樓市的這座金字塔上，讓這種先進的商業(yè)模式放大于銀川，讓銀川與世界同步!

“ 鼓樓尚街”用以十二萬平米的超大規(guī)模，更新?lián)Q代的建筑硬件，完善的業(yè)態(tài)組合，為銀川及周邊地區(qū)市民打造全新的高檔的New lifestyle 商業(yè)，它能夠滿足市民購物、休閑、娛樂、餐飲等更加多元的生活消費需求而誕生的，強調(diào)休閑中購物，娛樂中享受生活。它包羅了眾多主力店和商鋪，集購物、休閑、體驗、娛樂、飲食、商務(wù)為一體。在銀川市各業(yè)態(tài)間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的聚合體。它的出現(xiàn)承載了銀川市核心區(qū)地標(biāo)商業(yè)的使命，它必將推動銀川商業(yè)的升級換代。

銀川鼓樓尚街能夠推出銀川商業(yè)的全新升級，正是因為鼓樓尚街的地理優(yōu)勢?！肮臉巧薪帧钡靥幇倌瓿墒焐倘?nèi)，坐擁近300萬消費人群，地段優(yōu)勢無須解釋，周邊配套十分繁華，打通至湖濱街，周邊8條公交干線經(jīng)過，大型百貨、大型超市、高檔社區(qū)、酒店及商務(wù)辦公林立，商業(yè)氣氛極其濃厚，又配有超大型停車場，700余地下停車位，新華商圈獨一無二，讓消費者不再為停車發(fā)愁。鼓樓尚街坐擁鼓樓商圈核心區(qū)，延續(xù)百年商圈文化、革新新華商圈業(yè)態(tài)、匯聚人流、物流、商流，彰顯不可估量的財富價值。讓銀川更體面，使百年商圈更輝煌。

房地產(chǎn)投資分析

呂瑤 12011248875 2011級經(jīng)管系房產(chǎn)(2)班

第三篇：項目分析

項目分析

－、項目現(xiàn)狀（略）

二、項目定量分析：

1核心商圈百貨類商業(yè)定量匯總：

·核心商圈內(nèi)百貨類商業(yè)總體量為42300平方米，共有商戶529戶；

·核心商圈內(nèi)百貨類商業(yè)業(yè)態(tài)分布基本一致；一層多設(shè)超市吸引客流；二層以男裝為主；三層以女裝為主；

四層以上為皮鞋、運動、文體等雜類；

·百貨類商業(yè)的標(biāo)準鋪位使用面積都在30平方米以上；

總結(jié)：

·核心商圈內(nèi)市場類商業(yè)總體量為103520平方米，共有商戶1608戶；

·區(qū)城市場類商業(yè)整體低擋、落后、無規(guī)則和明確的功能分區(qū)；硬件也跟不上；

·區(qū)城市場類商業(yè)標(biāo)準鋪位一般都為20平方米

·本案就酒店配套來說肯定是中高檔商業(yè)物業(yè)，因此中低檔市場定位不太適宜；

·目前市場類商業(yè)業(yè)戶對單鋪位面積需求較大，但同時能承受租金能力較低，一層主流租金也就在3元╱天╱平方米，甚至更低，本項目做市場很難實現(xiàn)商業(yè)價值最大化； ·地下商業(yè)普遍不被認可；

·如本案定位百貨類，可解品牌資源提升物業(yè)資源，同時招商較容易；

3核心商圈商業(yè)定量總會

總結(jié)：核心商圈百貨類和市場類商業(yè)總體重145820平方米，共有商戶2137戶；該數(shù)值未包含臨街和商圈外商業(yè)，如全部計算內(nèi)，人均商業(yè)面積已超過1平方米。

總結(jié):

·核心商圈內(nèi)有效商業(yè)供應(yīng)建筑體量為71000平方米，共有商戶1433戶； ·商圈正常臨街門市使用面積租金在1-2元╱天╱平方米，供銷大樓門市達5元╱天╱平方米。中心家具門市5.5元╱天╱平方米；

三、項目SWOT分析：

1、優(yōu)勢

·本案位于海拉爾河西核心商圈—三角地商圈，同時本案地處河?xùn)|至河西中央大橋把頭位置，是河?xùn)|消費者來河西的必經(jīng)之路，同時項目所臨橋頭街也是商圈交通主干道，交通優(yōu)勢明顯；

·本案商業(yè)處于橋頭街與東大街十字路口把角處，外立面展示較強，利于項目形象樹立和傳播；

·隨著海拉爾的經(jīng)濟發(fā)展，商戶或消費者對于現(xiàn)代化的商業(yè)大廈需求將進一步提升，而本案正處于新的更新?lián)Q代環(huán)節(jié)，因此有望成為新的商業(yè)格局代表；

·本案屬新入市商業(yè)項目，建筑規(guī)劃、布局和硬件設(shè)施遠遠高于現(xiàn)商圈市場，具有吸引商戶入駐的明顯優(yōu)勢；

·本案自開發(fā)有住宅項目，入住后能為本案提供直接的消費群體； ·本案地段唯一，不可復(fù)制，具有良好的升值潛力；

·商戶投資人信心潛力大，如買了龍鳳商城鋪位的商戶投資成功后有跟風(fēng)買了金龍地下街的商鋪；

·如本案為中高檔定位，投資者認同度較高，虛擬產(chǎn)權(quán)回報的方式能被投資者認同和接受； ·海拉爾旅游發(fā)展較好，本項目建立酒店迎合了消費需求；

·項目屬于政府支持項目；

·本項目的開發(fā)商有多年的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，為本項目成立的商業(yè)團隊有多年的管理商業(yè)經(jīng)驗，熟悉商戶的切實經(jīng)驗，能夠保證項目的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；

2、劣勢

·項目對面的商業(yè)步行街項目將有十二萬平米的商業(yè)供應(yīng)，與本案基本在同一時段入市，對本案的銷售有著直接影響；

·就這樣一個總體經(jīng)濟基數(shù)偏低、人口較少的三線城市來說，人均商業(yè)面積超過1萬平方米，商業(yè)供應(yīng)明顯飽和，因此運作商業(yè)項目的難度較大；

·06年項目區(qū)域金龍地下商城的成功銷售吸收了區(qū)域商戶相當(dāng)數(shù)額資金，有可能造成本項

目入市時，商戶無空余資金，因此本案的資金回籠在短期內(nèi)很難達到預(yù)期要求；

·區(qū)域商戶能承受總款額較低，銷售虛擬鋪位單鋪面積過大總款過高商戶承擔(dān)不了，面積小了鋪位數(shù)較多，銷售周期拉長；

·主商圈內(nèi)商業(yè)供應(yīng)量趨于飽和，且有一定空置，如本案商業(yè)體量過大，短期內(nèi)很難消化，對項目招商都不利；

·項目雖處商圈，但位于商業(yè)商圈邊緣相對孤立，難以借其他商業(yè)項目的人氣與其他主要商場市場形成人流互動；

·該區(qū)域樓層差明顯，商戶不認可地下商業(yè)和高層商業(yè)（金龍地下屬特殊范疇，其順應(yīng)政府政策規(guī)劃很好的緩解了該地段交通壓力，并連接各大商場市場形成區(qū)域人流互動，地段不可復(fù)制），所以目前市場都無地下商業(yè)，高層也都以家具面積；

3、機會

·海拉爾房地產(chǎn)行業(yè)處于發(fā)展和提升階段，大形勢比較走好；

·海拉爾“十一五”計劃重點發(fā)展三角地核心商圈商業(yè)，為本案入市提供了合適的時機； ·海拉爾區(qū)大力進行招商引資，隨著對外貿(mào)易的良好開展，海拉爾的經(jīng)濟水平和人民收入有可能大幅度提升，從而為項目帶來足夠的消費支撐；

·目前區(qū)域市場類商業(yè)布局混亂且硬件設(shè)施老化，存在商業(yè)隱患并缺乏管理，區(qū)域商戶需要進行資源重組和調(diào)整，如能夠?qū)Ρ卷椖窟M行合理的商業(yè)定位，引入先進的商業(yè)管理手段，必然會增加商業(yè)成功機會；

·目前區(qū)域內(nèi)部分商戶屬租賃二房東檔口經(jīng)營，潛在消費需求大； ·目前區(qū)域中高檔市場類商業(yè)供應(yīng)量小，對本案來說提供了機會；

·現(xiàn)有市場由于洛城時間較長，在某些硬件和軟件上已經(jīng)跟不上消費訴求，因此核心商圈目前破切需要一個符合現(xiàn)階段發(fā)展需要的市場類商業(yè)載體；

·項目臨中央橋，是河?xùn)|區(qū)于河西區(qū)的交通要道，建成后，依托特殊的地理位置，能夠成為城市的地標(biāo)性建筑；

4威脅

·項目對面的地塊規(guī)劃海拉爾商業(yè)步行街12萬平米綜合商業(yè)，與本案基本同一時間入市，該項目位置好、體量大，對本案造成直接威脅和影響；

·河?xùn)|區(qū)與華聯(lián)商廈正在銷售，對本案的入市有一定的影響，其目前銷售不利也產(chǎn)生對產(chǎn)權(quán)商鋪銷售的負面影響；

·友誼大廈正在建設(shè)酒店和寫字樓，對本案存在著一定的威脅；

·海拉爾剛剛興起房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，在建在售項目較多，會牽扯大量的社會資金，從而會減少可能對本項目投資的投資人數(shù)量，造成回款難，回款周期拉長；

第四篇：物業(yè)項目分析

物業(yè)項目分析

一、總體分析

由于xxxxxxxxxxxxxxxxx項目的整體定位是處于中檔水平，相應(yīng)的物業(yè)管理

服務(wù)檔次、水平也需要同物業(yè)本身的價值相匹配，故此我公司擬將xxxxxxxxxx的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準定位于天津市物業(yè)服務(wù)當(dāng)準的二級水平。以確定中心能在承

受消費水平的前提下，得以享受到適宜‘便捷、舒適的服務(wù)。

二、具體分析

1、由于該物業(yè)項目對于環(huán)境養(yǎng)管水平要求較高，物業(yè)公司在接管后必須保

證項目內(nèi)花卉數(shù)目、綠的的生長良好，才能保證項目整體環(huán)境質(zhì)量不下降，才能

保證業(yè)主的物業(yè)保值增值，從而體現(xiàn)出物業(yè)公司做業(yè)主稱職“管家的價值。

2、項目位置相對偏遠，易為不法分子所覬覦，業(yè)主必然會對物業(yè)公司的公

共秩序管理水平和防范能力要求很高，以切實保證中心正常的生活秩序避免不法

之徒的破壞。

3、電梯、水泵、智能化等機電設(shè)施，設(shè)備配置齊全，這就要求物業(yè)公司在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下要采取一拖N式（指維修中心對項目維修的托管難以管理）

管理、專一多能的專業(yè)團隊、專業(yè)化標(biāo)準化的作業(yè)流程、節(jié)能降耗方案，菜單式

有償服務(wù)、等可行性舉措。最大程度的降低運營成本、提高收益，以保證項目的正常運行。

第五篇：投資項目分析

投資項目分析

項目背景分析及規(guī)劃 ：主要包括：

1、項目背景。

2、項目建設(shè)規(guī)劃。

3、主要產(chǎn)品和產(chǎn)量。

4、工藝技術(shù)方案。

外部環(huán)境分析：主要包括：

1、外部一般環(huán)境（PEST）分析。

2、產(chǎn)業(yè)分析。

市場需求預(yù)測：主要包括：

1、國外市場需求預(yù)測。

2、國內(nèi)市場需求狀況分析。

內(nèi)部分析：主要包括：

1、項目地理位置分析。

2、資源和技術(shù)。

3、項目之 SWOT 分析。

4、項目競爭戰(zhàn)略的選擇。

財務(wù)評價：主要包括：

1、評價方法的選擇及依據(jù)。

2、項目投資估算。

3、產(chǎn)品成本及費用估算。

4、產(chǎn)品銷售收入及稅金估算。

5、利潤及分配。

6、財務(wù)盈利能力分析。

7、項目盈虧平衡分析。

8、財務(wù)評價分析結(jié)論。

融資策略：主要包括：資金籌措、資金來源、資金運籌計劃等。

價值分析判斷：主要包括：價值判斷方法的選擇，價值評估。