第一篇：主營房地產業(yè)務的企業(yè)轉讓房地產有現貨房地產銷售以及商品房預售等不同情況

主營房地產業(yè)務的企業(yè)轉讓房地產有現貨房地產銷售以及商品房預售等不同情況。

1.現貨房地產銷售業(yè)務。

在現貨房地產銷售情況下，應在房款收訖、房地產已經移交使用、發(fā)票結算賬單提交買主時，確認銷售實現，借記“銀行存款”等賬戶，貸記“經營收入”或“營業(yè)收入”等賬戶；同時計算應由當期營業(yè)收入負擔的土地增值稅，借記“經營稅金及附加”、“營業(yè)稅金及附加”、“營業(yè)稅金”等賬戶，貸記“應交稅金——應交土地增值稅”賬戶?？荚嚧蟀槟阃?/p>

例：某房地產開發(fā)公司建造并出售一幢寫字樓，取得轉讓收入8000萬元（城建稅稅率7％，教育費附加征收率3％，印花稅稅率0.5‰）。開發(fā)該寫字樓有關支出如下：取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規(guī)定繳納的有關費用為800萬元；房地產開發(fā)成本為2200萬元；該公司因同時建造其他商品房，不能按該寫字樓計算分攤銀行貸款利息支出。該公司所在地政府確定的費用扣除比例為10％。該公司轉讓該寫字樓應納土地增值稅的計算如下：

（1）確定轉讓房地產的收入為8000萬元。

（2）確定轉讓房地產的扣除項目金額：

①取得土地使用權所支付的金額為800萬元

②房地產的開發(fā)成本為2200萬元

③房地產開發(fā)費用為：（800+2200）×10％=300（萬元）

④與轉讓房地產有關的稅金為：8000×5％×（1+7％+3％）=440（萬元）⑤從事房地產開發(fā)的加計扣除為：（800+2200）×20％=600（萬元）

⑥扣除項目金額為：800+2200+300+440+600=4340（萬元）

（3）轉讓房地產的增值額為：8000-4340=3660（萬元）

（4）增值額與扣除項目金額的比率為：3660÷4340×100％≈84.33％

（5）應納土地增值稅額為：3660×40％-4340×5％=1247（萬元）

則該房地產開發(fā)公司轉讓該寫字樓的會計處理如下：

（1）確認銷售實現時：

借：銀行存款80000000

貸：經營收入80000000

（2）計提應繳土地增值稅時：

借：經營稅金及附加12470000

貸：應交稅金——應交土地增值稅12470000

在現貨房地產銷售情況下，采用賒銷、分期收款方式銷售房地產的，應按合同規(guī)定的收款時間確認銷售實現，分次結轉銷售收入。銷售實現時，借記“銀行存款”或“應收賬款”賬戶，貸記“經營收入”或“營業(yè)收入”等賬戶；同時計算應由當期營業(yè)收入負擔的土地增值稅，借記“經營稅金及附加”、“營業(yè)稅金及附加”、“營業(yè)稅金”等賬戶，貸記“應交稅金——應交土地增值稅”賬戶。

2.商品房預售業(yè)務。

在商品房預售情況下，商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的，收到購房款時，借記“銀行存款”賬戶，貸記“預收賬款”賬戶；按規(guī)定預繳土地增值稅時，借記“應交稅金——應交土地增值稅”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；待該商品房交付使用后，開出發(fā)票結算賬單交給買主時，確認銷售實現，借記“預收賬款”賬戶，貸記“經營收入”或“營業(yè)收入”等賬戶；同時計算應由當期營業(yè)收入負擔的土地增值稅，借記“經營稅金及附加”、“營業(yè)稅金及附加”、“營業(yè)稅金”等賬戶，貸記“應交稅金——應交土地增值稅”賬戶。該項目全部竣工、辦理結算后進行清算，企業(yè)收到退回多繳的土地增值稅，借記“銀行存款”等賬戶，貸記“應交稅金——應交土地增值稅”賬戶，補繳的土地增值稅作相反的會計分錄。

例：某房地產開發(fā)公司開發(fā)建造商品住宅樓一批，在工程未全部竣工結算前已預售一批商品房，按規(guī)定預繳土地增值稅150萬元。工程全部竣工結算后，該批商品住宅全部轉讓收入共計3500萬元，核定的扣除項目金額為2000萬元，則其應繳土地增值稅、應補繳（或退回）稅款以及會計處理如下：

（1）房地產未全部竣工辦理結算前，預繳土地增值稅時：

借：應交稅金——應交土地增值稅1500000

貸：銀行存款1500000

（2）工程竣工結算后，計提應繳土地增值稅時：增值額=3500-2000=1500（萬元）

增值率=1500÷2000×100％=75％

應納稅額=1500×40%-2000×5％=500（萬元）借：經營稅金及附加5000000

貸：應交稅金——應交土地增值稅5000000

（3）補繳土地增值稅時：

應補稅款=500-150=350（萬元）

借：應交稅金——應交土地增值稅3500000貸：銀行存款3500000

第二篇：房地產商品房銷售方案〔一〕

房地產商品房銷售方案范文〔一〕

一、市場背景

__位于__東部__地區(qū)，是__新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441.5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內，全區(qū)共有常駐人口17萬.__是我國重要的化學工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業(yè)門類.__不僅是一個工業(yè)重地，而且還是一個魚米之鄉(xiāng)，盛產水稻、水果及水產品.其中的茶淀葡萄和水產品久負盛名.__所在寨上街，其南部為__老牌化工企業(yè)—__化工廠，她曾為__區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開放的進行及國有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在__種程度上影響了__區(qū)的發(fā)展.隨著__新一屆領導班子對當地經濟結構的調整，將第三產業(yè)作為__區(qū)結構的補充體，使__成為一個經濟結構多角化的地區(qū)，從而保證__區(qū)經濟的健康、可持續(xù)發(fā)展.二、競爭對手分析

由于__房地產市場的發(fā)展屬于初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產品的認知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產品三個層面進行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手.1.在__我們的直接競爭對手是誰呢？

2.在__我們的間接競爭對手？

在__市場中我們將__、__小區(qū)及_花園定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下：

__處于__的附近，__小區(qū)處于__附近，他們都遠離于城區(qū)中心相對的位置優(yōu)勢，不足以與_形成競爭態(tài)勢.__雖與_相鄰，但其銷售已近尾聲，故并不對_銷售造成直接威脅；

__的產品規(guī)劃屬純南方模式，不能與本地居住習慣相對接；而__小區(qū)的產品規(guī)劃雖與本地居住習慣相符，但其產品的規(guī)劃、設計水平與_相比較仍不在同一層面，要落后與_.而__花園的規(guī)劃、設計，仍初級產品形態(tài)；

綠地、__及__的銷售均價與_相差500元左右，故此在目標人群層面，不與_形成直接競爭.三、競爭項目基本信息

項目名稱規(guī)劃面積銷售均價基本情況

__萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷售單價較低，一期開發(fā)面積7萬平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設計較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主.__小區(qū)12萬平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無會所，鄰近_運河，價格優(yōu)勢明顯，戶型面積控制較好，并帶簡單裝修.分析：從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認可，所以我們有理由說，__市場的主要需求在兩室，對于一室戶型的銷售由于存量較大，我們仍需給予足夠的重視.在兩室的銷售當中主要以a、b、e戶型為主導，是典型的經典戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右.3.樓棟售出率分析

分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費出現于臨街與臨學校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般.出現這種情況的原因，一方面是現場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關.但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售，提供有力的產品支持.4.已售出產品面積區(qū)間與總價格區(qū)間分析：

四、已購客戶分析

1.付款方式分析：

分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說明當地的消費者在消費能力上雖有一定的問題，但他們具有相當穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費意識上較為超前，這當然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關.2.年齡結構分析：

分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對新事物的接受能力較強，具有一定的購買力及資金支配能力，相應對生活質量的要求也較高.而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當中還有更多的需求，比如：子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業(yè)狀況問題等.由于__當地群眾對當地經濟狀況的擔憂，更多反映出的是對子女教育的關注較多.4.居住區(qū)域分析：

分析：從項目已購客戶現居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以__城區(qū)附近的居民為主，且以__宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向.五、產品前期市場推廣簡要分析

__在前期的媒介宣傳過程中，主要是對__區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質量、物業(yè)及部分戶型進行了市場傳達.其項目的促銷活動，主要是結合項目的工程節(jié)點進行了一些老客戶的維系活動.在我們對宣傳及活動的分析當中，發(fā)現了其中存在三個方面的問題.一是宣傳主題與客戶需求上的錯位，也即宣傳內容的針對性不強；二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐；三是宣傳中對產品的價值宣泄不足.六、分析總結

1.對市場、產品、消費者的總結：

我們在前面對市場及競爭對手、產品及客戶進行了一個簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場、產品及市場中的消費者的理解，我們在明示如下：

市場：在__的房地產市場中充斥著大量的房地產項目，單從供應量上來講已基本上可以滿足市場現有的消費需求，而且在新的一年里將有新的地產公司進入市場，并為市場帶來新的產品，這樣我們就可以說20__年的__房地產市場，將快速成長為供大于求的買方市場.對于在市場中的各個項目來說，__將是一個各項目進行快速掠奪的市場.我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看，雖然__已經進入了買方市場，雖然各項目都已經在市場中得到相應的認知，雖然各競爭對手之間的差異較大（包括產品及價格），但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領跑者，成為市場中最具殺傷力的項目.在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施.如果我們能夠在未來的工作中，及時總結我們的經驗教訓，及時調整我們的營銷戰(zhàn)略，及時登上市場領軍者的寶座，我們的項目明天將會異常光明.產品：在__房地產市場中，我們不能說我們的產品規(guī)模是最大的，不能單就一個方面說我們的產品是最好的，但我們可以說我們產品的從整體上來說是最好的，雖然我們銷售價格高于競爭對手，但這個價格是與其價值相符的，這從我們產品的前期銷售中即可看出.雖然目前市場上普遍認為我們的價格高，但那只是表面現象，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產品，看到我們的產品價值，我們的銷售必然會放量，我們的項目必然會成為市場關注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領跑者.消費者：在__當地的消費市場中，主要以工薪收入階層為主，這是由當地相對單一的經濟結構所造成的.雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩(wěn)定，這為他們購買房地產產品提供了物質基礎.同時由于他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強，因此也就說明他們是我們的目標消費群體，是我們產品信息釋放的主渠道.

第三篇：房地產項目預售商品房購買權利轉讓協議

預售商品房購買權利轉讓協議

甲方（預期權利轉讓方）： 乙方（預期權利受讓方）： 丙方（中介方）：

甲方與上海農口房地產（集團）有限公司（以下簡稱開發(fā)商）就其公司開發(fā)的閔行區(qū)東蘭路1111弄﹤歐風花都﹥83號601室商品房（以下簡稱該物業(yè)）簽訂定購單，該定購單約定房屋的建筑面積暫測為143平方米，房屋用途為住宅，開發(fā)商簽約價格為人民幣玖拾壹萬肆仟叁佰肆拾貳元整。乙方對上述情況已知道且無異議。

甲、乙雙方本著自愿、公平、誠信原則，就甲方預期權利轉讓、乙方預期權利受讓該物業(yè)之事宜，經雙方友好協商，達成如下協議：

1、甲方系位于：上海市閔行區(qū)東蘭路1111弄83號602室之房屋的預期權利人，建筑面積為143㎡。

2、經甲、乙雙方同意，該房屋的成交價為人民幣玖拾柒萬陸仟元整。

3、甲方承諾簽訂本協議之時起到2004年3月16日之前安排發(fā)展商與乙方簽訂預售合同。

4、丙方陪同甲、乙雙方于2004年3月16日之前至發(fā)展商處簽訂預售合同，甲方承諾甲、乙雙方在發(fā)展商處辦理預售商品房權利轉讓時發(fā)生的相關費用由甲方承擔。乙方承諾與發(fā)展商簽訂預售合同的同時按照發(fā)展商要求的時間和數量支付首付款和其它相關費用。

5、乙方于發(fā)展商與乙方簽訂預售合同的當天支付該物業(yè)之預期權利與現有權利之增值部分計人民幣

伍萬貳仟元整給甲方。

6、甲、乙雙方中介服務費均為房價的1%計人民幣玖仟柒佰伍拾元整，由乙方全部承擔。乙方于簽訂

預售合同當天支付中介方服務費合計壹萬玖仟伍佰元整。本協議至此結束。

7、本協議違約金為人民幣拾萬元整。

甲方簽章：

甲方簽字：

乙方簽章：

乙方簽字：身份證號碼： 聯系方式：日期：

身份證號碼：聯系方式：日期：

中介方簽章：

中介方經手人簽字：日期：

第四篇：房地產企業(yè)銷售排名榜

房地產企業(yè)銷售排名榜

地產策劃公司好的有哪些?地產策劃公司哪個好?下面就跟隨中國品牌網收集起來的十大地產策劃公司排行榜。

1易居中國(中國房地產現代服務領域中同時擁有兩家美國上市企業(yè)的公司,行業(yè)著名品牌,易居(中國)控股有限公司)

2同策(領先的房地產服務企業(yè)之一,上海市著名商標,中國地產服務行業(yè)影響力企業(yè),同策房產咨詢股份有限公司)

3世聯地產(中國住宅策劃代理機構百強,中國房地產策劃代理品牌價值TOP10,深圳世聯地產顧問股份有限公司)

4思源經紀(蘇州房產最具競爭力代理之一,中國房地產策劃代理品牌價值TOP10,北京思源興業(yè)房地產經紀有限公司)

5合富輝煌(最早從事房地產顧問服務的企業(yè)之一,上市企業(yè),地產服務行業(yè)著名品牌,合富輝煌(中國)房地產顧問有限公司)

6麗仁行(最具影響力專業(yè)地產服務機構之一,中國房地產百強策劃代理企業(yè),上海麗仁行房地產經紀有限公司)

7華燕(于1995年,以線上線下服務相結合的房地產領域綜合服務商,上海地產代理十強,上海華燕置業(yè)發(fā)展有限公司)

8偉業(yè)顧問(中國房地產策劃代理品牌價值TOP10,中國地產服務行業(yè)著名企業(yè),北京我愛我家房地產經紀有限公司)

9金網絡(中國最早成立的大型房地產綜合顧問機構之一,十大房地產策劃代理機構,北京金網絡置業(yè)投資顧問有限公司)

10新景祥(中國最具規(guī)模的專業(yè)房地產服務公司之一,中國房地代理服務行業(yè)品牌,廈門新景祥投資控股有限公司)

第五篇：房地產企業(yè)銷售管理制度

銷售管理制度

一、總則

1、為規(guī)范開發(fā)項目的銷售管理工作，提高管理工作水平，最大限度地實現企業(yè)經濟效益，特制定本制度。

2、本制度涉及樓盤銷控、認購管理等內容，銷售部應按此制度執(zhí)行。

二、銷售策略、計劃的制定

3、擬開發(fā)項目之初，銷售部應掌握項目定位、產品規(guī)劃、銷售成本核算等內容，做好營銷策劃工作準備。

4、根據項目開發(fā)進展，銷售部及時進行全程營銷策劃，包括項目調研、制定銷售策略、宣傳推廣策略等。

5、銷售部應根據項目施工進度，實施營銷推廣計劃，做好開盤前的準備工作，包括各種形式的宣傳、銷售現場包裝、銷售人員到位與售前培訓等。

6、銷售部經理應根據項目情況，及時做好項目銷售規(guī)劃，組建銷售團隊，開展與銷售相關的各項工作。

三、樓盤銷控管理

7、樓盤房源控制工作由銷售部經理統一負責，現場負責人配合進行。

8、售樓人員需要銷售房源時，須確認該房源尚未售出，方可銷售。

9、售樓人員應確認房源可以銷售后，方能與客戶辦理認購手續(xù)。

10、銷售房源的確認以客戶繳納認購金并簽訂認購書為原則。

11、售樓人員不得銷售未經確認的房源，否則自行承擔由此而產生的一切后果。

12、客戶簽訂認購書后，現場負責人需將最新資料登記于《房源登記表》上；房源訂購后，如客戶未按約定支付房款簽訂正式買賣合同，現場負責人需及時取消該單位的訂購登記。通知售樓人員與客戶聯系辦理相關手續(xù)。

13、房源銷售后，售樓人員必須第一時間向現場負責人匯報，售樓現場負責人統計當天已售房源后向銷售經理匯報。

四、認購管理

14、售樓人員必須按公司規(guī)定收取客戶訂金，如客戶當場交納

現金不足的，售樓人員可為客戶爭取以規(guī)定的最低訂金數額繳納。售樓人員必須按認購書約定期限要求客戶繳納房屋首付款。如客戶要求延長付款期限，須取得銷售部經理同意后方可受理。

15、售樓人員向客戶收取訂金時，必須通知負責人，并與客戶當面點清金額。核對無誤后，才能開具收據，并即時收妥訂金及相應單據?？蛻粢灾毙问嚼U納定金或房款時，售樓人員應開具支票收條，在收條上登記認購情況，并進行房源登記，在支票到賬后，方可辦理認購手續(xù)。

16、如客戶訂購的房源有額外優(yōu)惠，須由現場負責人、銷售部經理、總經理簽字后執(zhí)行。售樓人員填寫完《認購書》后，必須交由現場負責人核對檢查，確認無誤后可將客戶聯作為認購憑據交給客戶，并收好余聯存檔。

17、樓盤簽約程序規(guī)定

⑴售樓人員應按照企業(yè)的統一要求向客戶解釋標準合同條款。⑵售樓人員確認房源可以銷售后，收取定金并填寫《認購書》。⑶客戶須持認購書方可簽訂正式合同。

⑷售樓人員收取客戶首付款后，至現場負責人領取空白合同，辦理相關手續(xù)。

⑸財務人員復核并收款后，收回客戶訂金收據，開具首付款收據。⑹售樓人員執(zhí)已簽訂的合同到辦公室蓋章。

⑺合同簽訂后售樓人員及時登記客戶信息，相關合同及時入檔。

五、簽約客戶全程服務負責制

18、客戶在訂購時，接待的售樓人員全程負責該客戶的定金繳納、認購書簽訂、房款催收、貸款辦理，直至交房、產權登記等手續(xù)的售后服務工作。

第二章銷售部崗位責任

一、部門職能

1、部門本職工作：

組織完成公司開發(fā)房產的銷售管理工作

完成公司回款目標

2、主要職能：

⑴制定銷售計劃并進行目標分解執(zhí)行實施；

⑵配合公司相關部門做好項目方案調整及修改；

⑶收集市場信息，進行市場調研；

⑷對樓盤進行推廣、銷售；

⑸制定銷售人員行動計劃，并予以檢查控制；

⑹對銷售人員進行考核，完成公司房產的銷售工作； ⑺建立顧客資料檔案；

⑻合理進行銷售部預算控制；

⑼管理、監(jiān)督售樓處正常工作運轉；

⑽配合財務部，統計、催收和結算房款；

⑾配合物業(yè)公司進行房屋交接；

⑿配合開發(fā)部進行房產登記工作。

二、部門負責人職責

1、分析市場供應、需求等競爭狀況，作出市場考察報告；

2、擬定銷售計劃，分解目標，報批并督導實施；

3、根據發(fā)展規(guī)劃合理進行人員預編、配備；

4、把握重點顧客，參加重大銷售談判和簽定合約；

5、制作銷售預算，并對預算做過程控制，降低銷售費用；

6、組織建立完整的顧客檔案，確保顧客資料的完整性；

7、制訂和分解銷售指標，完成公司銷售目標；

8、定期向直接上級述職；

9、處理緊急突發(fā)事件；

三、銷售部成員職責

1、嚴格執(zhí)行售樓程序，規(guī)范銷售；

2、嚴格執(zhí)行行為規(guī)范，熱情服務；

3、對個人洽談的顧客，負責售后服務；

4、對個人發(fā)生的樓盤銷售，催收銷售款項；

5、接受顧客異議和意見，及時上報，并協助領導處理；

6、作好銷售統計工作，填報各項規(guī)定表格；

7、定期進行市場調研，制作調研報告，對報告真實性負責；

8、完成公司制定的任務目標。