城市范圍內(nèi)的集體土地的拆遷是否適用國(guó)務(wù)院

第一篇：城市范圍內(nèi)的集體土地的拆遷是否適用國(guó)務(wù)院

城市范圍內(nèi)的集體土地的拆遷是否適用國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 2009年02月24日星期二上午 10:34[原判]

一審法院認(rèn)為，縣建設(shè)局依照《某省城市房屋拆遷管理辦法》的有關(guān)規(guī)定作出的裁決，適用法律正確，程序合法，應(yīng)予維持。至于尤某某稱其使用的土地屬集體土地不能拆遷，這涉及土地管理部門有否依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)，不屬本案審理范圍，尤某某以土地未經(jīng)征用從而否定拆遷工作的合法性是不能成立的，縣城建綜合開(kāi)發(fā)公司持國(guó)家規(guī)定的批準(zhǔn)文件實(shí)施拆遷是合法的。依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第五十四條第一項(xiàng)之規(guī)定，判決維持縣建設(shè)局1998年3月9日羅建(1998)拆裁字第01號(hào)拆遷糾紛裁決書。尤某某不服該判決，提起上訴。

[改判]

二審法院認(rèn)為：國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《某省城市房屋拆遷管理辦法》及《某市城市房屋拆遷管理辦法》等拆遷法規(guī)均明確規(guī)定：適用該行政法規(guī)及地方性法規(guī)的前提是在國(guó)有土地上進(jìn)行建設(shè)、因必須拆除房屋及其附屬物而產(chǎn)生糾紛的由拆遷主管部門裁決。因此，建設(shè)行政主管部門有權(quán)對(duì)國(guó)有土地上的城市房屋拆遷糾紛作出行政裁決。但本案尤某某的房屋坐落的土地屬集體所有制土地，雖然縣人民政府作出劃撥該土地的批復(fù)，縣土地管理局亦頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，但由于該土地未經(jīng)法定程序依法征用，土地所有權(quán)仍未變更，還是集體所有制土地。舊城改造的建設(shè)項(xiàng)目涉及非國(guó)有土地需拆遷房屋的，應(yīng)先行辦理國(guó)家建設(shè)用地征地審批手續(xù)，再由土地管理部門根據(jù)《某省土地管理實(shí)施辦法》的規(guī)定組織有關(guān)部門負(fù)責(zé)安臵，并由用地單位按規(guī)定支付房屋補(bǔ)償費(fèi)和搬遷安臵費(fèi)。被上訴人縣建設(shè)局對(duì)此無(wú)權(quán)處理，其作出的拆遷糾紛裁決屬超越職權(quán)的具體行政行為。一審法院根據(jù)原審被告的舉證及原審原告的質(zhì)證認(rèn)定的事實(shí)是客觀事實(shí)，但不能證明縣建設(shè)局的行政裁決程序合法，縣建設(shè)局因超越職權(quán)而取得的證據(jù)不能作為人民法院的定案依據(jù)。一審法院認(rèn)定該行政裁決適用法律正確、程序合法的判決理由不成立。一審法院認(rèn)為土地部門有否依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)不屬本案審理范圍，二審法院認(rèn)為，土地部門是否辦理征用土地手續(xù)涉及該土地所有權(quán)的性質(zhì)是否改變及建設(shè)行政主管部門是否有權(quán)處理的問(wèn)題，是本案行政機(jī)關(guān)進(jìn)入行政裁決程序必須解決的首要問(wèn)題?？h建設(shè)局理應(yīng)在受理裁決申請(qǐng)和行政裁決程序中對(duì)有關(guān)文件的合法性和有效性進(jìn)行核查，如行政裁決當(dāng)事人對(duì)裁決不服，依法提起行政訴訟，應(yīng)將核查情況作為證據(jù)向法院舉證，而一審法院應(yīng)對(duì)被告所舉證據(jù)的客觀性、相關(guān)性和合法性進(jìn)行審查。尤某某的上訴理由成立，應(yīng)予支持。二審法院依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第六十一條第（二）項(xiàng)、第五十四條第（二）項(xiàng)第四目，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二條，《某省城市房屋拆遷管理辦法》第二條，《某某市城市房屋拆遷管理辦法》第二條的規(guī)定，判決撤銷一審行政判決，撤銷被上訴人縣建設(shè)局1998年3月9日羅建(1998)拆裁字第01號(hào)拆遷糾紛裁決書。

[評(píng)解]

近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，各地舊城改造及城市范圍不斷擴(kuò)大。因此拆遷糾紛成了當(dāng)前案件中的熱點(diǎn)、難點(diǎn)。造成拆遷糾紛案件數(shù)量上升，除上述原因外，行政機(jī)關(guān)及拆遷單位對(duì)拆遷法規(guī)的錯(cuò)誤理解以及操作的不規(guī)范也是導(dǎo)致此類案件數(shù)量急劇上升的重要原因之一。

一、二審法院的分歧意見(jiàn)主要集中在以下兩個(gè)方面：

一、本案是否應(yīng)當(dāng)適用國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等行政法規(guī)和地方性法規(guī)？國(guó)務(wù)院(城市房屋拆遷管理?xiàng)l例)第二條規(guī)定：“凡在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上，因城市建設(shè)需要拆遷房屋及附屬物的，適用本條例?！薄赌呈〕鞘蟹课莶疬w管理辦法》(省人大通過(guò)的地方性法規(guī)——編者注)第二條規(guī)定：“在本省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地上，按建設(shè)程序取得批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，需拆遷房屋及附屬物的，適用本辦法?！薄赌衬呈谐鞘蟹课莶疬w管理辦法》(市人大通過(guò)的地方性法規(guī)——編者注)第二條規(guī)定：“凡在本市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，按照建設(shè)程序取得批

準(zhǔn)，在國(guó)有土地上進(jìn)行建設(shè)，而必須拆除房屋及其附屬物的，適用本辦法?！币虼?，建設(shè)行政主管部門有權(quán)對(duì)國(guó)有土地上的城市房屋拆遷糾紛作出行政裁決。但適用上述法規(guī)均有一個(gè)明確的前提：即在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地上實(shí)施拆遷。由此可以得出結(jié)論，本案縣建設(shè)局適用上述法規(guī)規(guī)定處理城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地上的房屋屬適用法律錯(cuò)誤。

二、行政機(jī)關(guān)錯(cuò)誤處理此類問(wèn)題帶來(lái)的危害以及如何正確處理此類問(wèn)題？

《中華人民共和國(guó)土地管理法》(1986年頒布)第六條第一款規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國(guó)家所有?！钡诙粭l規(guī)定：“國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)，需征用集體所有的土地或者使用國(guó)有土地的，按本章規(guī)定辦理?！薄赌呈⊥恋毓芾韺?shí)施辦法》(省人大通過(guò)的地方性法規(guī)——編者注)第三章第二十二條規(guī)定：“結(jié)合舊城改造項(xiàng)目，參照本辦法第十二條辦理。需要拆遷房屋的，由市、縣人民政府土地管理部門組織有關(guān)部門負(fù)責(zé)安臵。用地單位應(yīng)按規(guī)定支付房屋補(bǔ)償費(fèi)和搬遷安臵費(fèi)用。房屋拆遷辦法及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由市人民政府和地區(qū)行署制定。”因此，舊城改造中涉及集體土地的情況首先應(yīng)將該集體土地征為國(guó)有，先由土地管理部門按國(guó)家建設(shè)用地征用土地程序辦理土地征用審批手續(xù)，并對(duì)被征用土地的所有權(quán)人(村民委員會(huì)或其他集體經(jīng)濟(jì)組織)依照有關(guān)法律規(guī)定予以補(bǔ)償。而不能由政府將農(nóng)村集體所有的土地當(dāng)作國(guó)有土地劃撥給建設(shè)單位，再由土地行政管理部門發(fā)給《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》對(duì)于未簽訂搬遷協(xié)議的拆遷戶則由建設(shè)行政主管部門按城市房屋拆遷處理?？h政府及土地局、建設(shè)局的這種作法違反了《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《某省土地管理實(shí)施辦法》的規(guī)定。該縣的這種作法帶來(lái)的法律后果是；其一，違反土地管理法的規(guī)定，越權(quán)審批集體土地，規(guī)避征地?cái)?shù)量的限制，危害國(guó)家土地管理制度；其二，由于集體土地未經(jīng)征用，建設(shè)單位開(kāi)發(fā)完畢后，作為購(gòu)買商品房的住戶將無(wú)法取得國(guó)有土地使用證，而集體土地的所有權(quán)人將隨時(shí)可以對(duì)土地行政管理部門提起行政訴訟并要求國(guó)家賠償，不但購(gòu)房者的利益由于土地所有權(quán)的不確定而得不到保護(hù)，政府也因侵犯集體土地所有權(quán)敗訴而將面臨

巨額國(guó)家賠償，本該由建設(shè)單位支付的征地補(bǔ)償費(fèi)因政府的違法行政而由政府承擔(dān)；其三，由建設(shè)行政主管部門實(shí)施拆遷集體所有土地上的有合法產(chǎn)權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)而導(dǎo)致的違法行政行為帶來(lái)的國(guó)家賠償；其四，可能造成用地單位逃避應(yīng)當(dāng)向國(guó)家交納的土地使用費(fèi)。二審法院正是基于上述理由作出改判，并向縣人民政府及縣土地管理局發(fā)出司法建議，規(guī)范了行政機(jī)關(guān)的上述行為，取得了較好的社會(huì)效果。

[重點(diǎn)提示]

位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地的拆遷不能適用國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及相關(guān)地方性法規(guī)。也不能由建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)辦理，而應(yīng)由土地管理部門先行辦理征地手續(xù)將土地征為國(guó)有，并以土地補(bǔ)償費(fèi)和安臵補(bǔ)助費(fèi)的形式安臵拆遷戶。

第二篇：致曙光集體土地征收范圍內(nèi)

致曙光社區(qū)邱灣居民組征收范圍內(nèi)

外來(lái)戶的一封公開(kāi)信

尊敬的各位外來(lái)購(gòu)地建房戶：

你們好！

永福東路延伸工程征收籌備工作已經(jīng)就緒，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，近期將實(shí)施永福東路征收范圍內(nèi)的房屋征收補(bǔ)償安置工作。為妥善做好該項(xiàng)工作，現(xiàn)將有關(guān)事宜通知如下：

一、征收范圍：曙光社區(qū)邱灣居民組外來(lái)戶

二、簽約期限：自2011年11月1日至2011年11月20日，為期20天。

三、征收補(bǔ)償安置原則：堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正、合法的原則。

四、征收補(bǔ)償安置方式：

1、貨幣補(bǔ)償；

2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換

五、征收補(bǔ)償安置政策依據(jù)

1、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按滁政辦【2010】155號(hào)《關(guān)于印發(fā)滁州市征收集體土地上房屋、其他附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》執(zhí)行。

六、安置點(diǎn)選擇及房屋價(jià)格：

1、安置點(diǎn)：

2、安置房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)及產(chǎn)權(quán)調(diào)換價(jià)：附后

七、優(yōu)惠及獎(jiǎng)勵(lì)1、2011年11月10日前簽訂協(xié)議，并在5日內(nèi)搬遷完畢房屋交付驗(yàn)收后(以驗(yàn)收單為準(zhǔn))，享受主房屋征收補(bǔ)償費(fèi)的13%獎(jiǎng)勵(lì)；2011年11月11日至2011年11月20日簽訂協(xié)議，并在5日內(nèi)搬遷完畢交付驗(yàn)收后(以驗(yàn)收單為準(zhǔn))，享受主房屋征收補(bǔ)償費(fèi)的5%獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)金在被征收房屋交付拆除時(shí)兌現(xiàn)。超過(guò)規(guī)定獎(jiǎng)勵(lì)期限簽約的或協(xié)議簽訂后未按照規(guī)定時(shí)間交房拆除的，不予獎(jiǎng)勵(lì)。

2、依據(jù)“先拆先選”的原則，先簽訂房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議書并交房拆除的，優(yōu)先選擇安置房號(hào)。

八、權(quán)利救濟(jì)

被征收人在規(guī)定的簽約期限內(nèi)與征收人達(dá)不成征收補(bǔ)償協(xié)議的，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由征收人報(bào)請(qǐng)市政府依法作出征收補(bǔ)償決定。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，將依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。依法強(qiáng)制執(zhí)行的，不再享受獎(jiǎng)勵(lì)政策。

九、其他事宜

1、本次房屋征收補(bǔ)償安置以核發(fā)的有效證件為準(zhǔn)。

2、無(wú)證建筑一律不予補(bǔ)償安置。

3、逾期不交付拆除的，將按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定處理。

希廣大居民理解、支持、配合房屋征收工作，對(duì)在房屋征收過(guò)程中給您們帶來(lái)的諸多不便請(qǐng)于諒解。

天長(zhǎng)市城市建設(shè)投資發(fā)展總公司天長(zhǎng)街道辦事處天長(zhǎng)市永誠(chéng)拆遷有限責(zé)任公

二0一一年十月二十六

第三篇：集體土地征收拆遷

集體土地征收拆遷

集體土地征收拆遷是指依法許可，拆遷人對(duì)城市規(guī)劃區(qū)外農(nóng)民集體所有土地上的房屋所有者或使用者給予合法補(bǔ)償安置的前提下予以遷出，對(duì)房屋及附屬物進(jìn)行拆除的法律行為。

征地的原則：

1.1 國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定的授權(quán)和程序?qū)r(nóng)民集體所有的土地實(shí)行征收或征用，并給予補(bǔ)償。

1.2 征收征用土地的，按照被征土地的原用途給予補(bǔ)償。

1.3 征收征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。

征地補(bǔ)償安置的工作程序

3.1 在征地依法報(bào)批前，縣級(jí)土地管理部門應(yīng)當(dāng)將擬征地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶。在告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和植物，征地時(shí)不予補(bǔ)償。

3.2 縣級(jí)以上建設(shè)用地管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)。

3.3 征地依法批準(zhǔn)后，縣級(jí)以上土地管理部門應(yīng)當(dāng)按照《征用土地公告辦法》規(guī)定公告征地批準(zhǔn)事項(xiàng)。除涉及國(guó)家保密規(guī)定等特殊情況外，征地批準(zhǔn)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)網(wǎng)上公告。

3.4 縣級(jí)以上土地管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)征收土地的批準(zhǔn)文件，在征地公告之日起45日內(nèi)以被征用土地的所有權(quán)人為單位擬訂征地補(bǔ)償安置方案（含征地拆遷房屋補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)），報(bào)當(dāng)?shù)厝嗣裾畬彶橥夂?，按照《征用土地公告辦法》規(guī)定公告。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶提出申請(qǐng)聽(tīng)證的，土地管理部門應(yīng)當(dāng)按照《國(guó)土資源聽(tīng)證》規(guī)定的程序和有關(guān)要求組織聽(tīng)證。

3.5 征地補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)后，當(dāng)?shù)厝嗣裾畱?yīng)組織縣級(jí)土地管理部門或委托有關(guān)單位與被征地單位協(xié)商簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議。

單獨(dú)選址項(xiàng)目和分批次項(xiàng)目的征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)市、縣人民政府的征地補(bǔ)償安置方案支付，未按期全額支付的，不得核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，也不得使用土地。

3.6 征地中拆遷房屋補(bǔ)償安置的實(shí)施程序，按照各省市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。征地拆遷房屋的補(bǔ)償安置需要估價(jià)的，也應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行。

農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償安置

1.一般規(guī)定

補(bǔ)償安置依據(jù)：被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn)。如記載與實(shí)際不符的，除已依法確認(rèn)的違章建筑外，應(yīng)以實(shí)際面積為準(zhǔn)。

特別情況的處理：

1.1 征地公告時(shí)，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件且新房已建造完畢的，對(duì)新房予以補(bǔ)償，對(duì)應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的舊房不予補(bǔ)償。征地公告時(shí)，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件但新房尚未建造完畢的，被拆遷人應(yīng)當(dāng)立即停止建房，具體補(bǔ)償金額可以參照建房批準(zhǔn)文件內(nèi)容補(bǔ)償，也可由拆遷當(dāng)事人協(xié)商議定；

1.2 拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，可以給予適當(dāng)補(bǔ)償。

1.3 違法并應(yīng)無(wú)償拆除的建筑、超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，以及征地公告后擅自進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，一般不予補(bǔ)償。

1.4 同一拆遷范圍內(nèi)，既有國(guó)有土地、又有集體土地的，國(guó)有土地范圍內(nèi)的拆遷房屋補(bǔ)償安置按城市房屋拆遷管理規(guī)定執(zhí)行；被征集體土地范圍內(nèi)的房屋拆遷補(bǔ)償安置按集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置的規(guī)定執(zhí)行，如當(dāng)?shù)匾?guī)定按城市房屋拆遷規(guī)定執(zhí)行的，從其規(guī)定。

2.征地中拆遷居住房屋的補(bǔ)償安置規(guī)定

2.1 被征地的村或者村民小組建制撤銷的補(bǔ)償安置

被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式一般為：（被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新＋同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地

使用權(quán)基價(jià)＋價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積。

被拆除房屋評(píng)估如選用重置法的，其建安重置單價(jià)結(jié)合成新，由建設(shè)單位委托具有房屋拆遷評(píng)估資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)及價(jià)格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根據(jù)土地市場(chǎng)的實(shí)際情況制定并公布。

2.2 被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補(bǔ)償安置：

律師應(yīng)了解，現(xiàn)行規(guī)定拆遷人，對(duì)未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定予以補(bǔ)償安置：

具備易地建房條件的區(qū)域，被拆遷人可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請(qǐng)宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償；

貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：（被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新＋價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請(qǐng)宅基地新建房屋的審批程序，按照國(guó)家和當(dāng)?shù)剞r(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請(qǐng)宅基地新建住房。

2.3 其他補(bǔ)償：

律師應(yīng)了解并告知當(dāng)事人，拆遷人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、過(guò)渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，并自過(guò)渡期逾期之日起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

2.4 補(bǔ)償原則應(yīng)當(dāng)是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。

3.拆遷非居住房屋的補(bǔ)償安置：

在辦理拆遷非居住房屋的補(bǔ)償?shù)姆?wù)中，律師應(yīng)提醒當(dāng)事人，這種拆遷及補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)有利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，防止拆遷對(duì)當(dāng)?shù)卦泄ど虡I(yè)與就業(yè)的負(fù)面影響。

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般為：

3.1 拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式與其他單位、個(gè)人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：被拆除房屋的建安重置價(jià)＋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用

3.2 被拆除房屋的建安重置價(jià)、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用，當(dāng)事人協(xié)商不成時(shí)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

3.3 其他補(bǔ)償：

3.3.1 按國(guó)家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用。

3.3.2無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用。

3.3.3 因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。

3.3.4 其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構(gòu)筑物的補(bǔ)償，按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)國(guó)家建設(shè)征地的財(cái)物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

農(nóng)村房屋拆遷評(píng)估

農(nóng)村房屋拆遷當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商對(duì)被拆遷房屋價(jià)格達(dá)不成一致時(shí)，律師應(yīng)提醒委托人及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)依法評(píng)估。作為律師在提供服務(wù)時(shí)應(yīng)了解并可向當(dāng)事人介紹有關(guān)農(nóng)村房屋評(píng)估的一般規(guī)定。

1.一般規(guī)定

房屋重置價(jià)格，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的房屋的正常價(jià)格。拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格不包括房屋的裝飾價(jià)值。房屋裝飾應(yīng)單獨(dú)出具評(píng)估報(bào)告。

估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。

評(píng)估報(bào)告：估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定格式出具評(píng)估報(bào)告，評(píng)估報(bào)告應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名，經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)審核并加蓋機(jī)構(gòu)公章。

2.對(duì)附屬物、附著物、在建工程、臨時(shí)建筑的評(píng)估

2.1 附屬物、附著物等評(píng)估：按照國(guó)家建設(shè)征地的財(cái)物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行。

2.2 在建工程評(píng)估：一般應(yīng)采用成本法進(jìn)行評(píng)估。在建工程評(píng)估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。

2.3 臨時(shí)建筑評(píng)估：未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)評(píng)估其建筑物殘值。

3.協(xié)助評(píng)估

凡房屋拆遷評(píng)估中涉及原始成本、機(jī)電設(shè)備、工程造價(jià)等專業(yè)技術(shù)工作的，估價(jià)機(jī)構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)協(xié)助評(píng)估。

行政復(fù)議與訴訟中的律師實(shí)務(wù)

拆遷行政復(fù)議

1.一般規(guī)定

拆遷行政復(fù)議并不是每個(gè)拆遷項(xiàng)目的必經(jīng)階段,但拆遷行政復(fù)議與拆遷各階段交織在一起，律師可以對(duì)此提供相應(yīng)的法律服務(wù)。

在拆遷人申請(qǐng)規(guī)劃許可證、房屋拆遷許可證等文件，拆遷管理部門作出與拆遷相關(guān)的行政決定等過(guò)程中，只要當(dāng)事人認(rèn)為該具體行政行為侵犯其合法權(quán)益，均有權(quán)依法向管轄部門申請(qǐng)行政復(fù)議。

除行政復(fù)議法、行政訴訟法已有規(guī)定外，律師應(yīng)當(dāng)提示委托人，對(duì)城市房屋拆遷裁決不服的，拆遷人依法已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行，拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。

律師在行政復(fù)議階段的法律業(yè)務(wù)：

2.1 審查拆遷許可以及前置程序的合法性，律師工作內(nèi)容包括但不限于：

2.1.1審查立項(xiàng)文件的合法性，對(duì)所列文件進(jìn)行實(shí)體和程序?qū)彶?；

2.1.2 審查規(guī)劃許可的合法性，對(duì)所列文件進(jìn)行實(shí)體和程序?qū)彶椋?/p>

2.1.3 審查用地許可的合法性，對(duì)所列文件進(jìn)行實(shí)體和程序?qū)彶椋?/p>

2.1.4 審查拆遷許可證發(fā)放的合法性，對(duì)所列文件進(jìn)行實(shí)體和程序?qū)彶椋?/p>

2.1.5 審查拆遷人申請(qǐng)拆遷許可時(shí)提交的拆遷計(jì)劃和方案是否合法，有無(wú)損害被拆遷人合法權(quán)益的情形；

2.1.6 審查拆遷補(bǔ)償資金是否符合法律規(guī)定及是否被挪用等情形。

2.2 審查相關(guān)拆遷實(shí)施行為，律師工作內(nèi)容主要包括：

2.2.1 審查被拆遷房屋評(píng)估的合法性。包括評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定、評(píng)估程序、評(píng)估報(bào)告和專家鑒定等內(nèi)容（內(nèi)容詳見(jiàn)本指引第二章第二．三節(jié)部分）。

2.2.2 審查補(bǔ)償安置方案的合法性。包括補(bǔ)償對(duì)象、利益相關(guān)人、補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方法以及安置房源等內(nèi)容。

2.2.3 審查補(bǔ)償安置實(shí)施過(guò)程的合法性。包括拆遷實(shí)施單位與被拆遷人之間的協(xié)商、談話、協(xié)議，以及補(bǔ)償安置的執(zhí)行等事實(shí)情況。

2.3 審查作出行政裁決或具體行政行為的合法性：

包括具體行政機(jī)關(guān)對(duì)被拆遷房屋的面積認(rèn)定、違章建筑處理、婚姻狀況證明、共有產(chǎn)權(quán)情況、戶籍人口證明、傷殘證明、住改非以及經(jīng)營(yíng)許可等內(nèi)容。

2.4 審查行政強(qiáng)制拆遷的合法性：

包括行政裁決、被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的原因、行政強(qiáng)制拆遷的實(shí)施等內(nèi)容。

2.5 對(duì)相關(guān)事實(shí)調(diào)查取證，發(fā)表律師意見(jiàn)。

2.6 向委托人提供法律咨詢。

2.7 對(duì)具體事項(xiàng)進(jìn)行專項(xiàng)法律研究。

2.8 代理協(xié)商、調(diào)解、申請(qǐng)行政復(fù)議、仲裁、訴訟、申訴。

2.9 參與對(duì)被拆遷人被行政處罰、裁決或強(qiáng)制拆遷后的法律疏導(dǎo)、矛盾化解工作。

2.10 其他相關(guān)法律服務(wù)。

拆遷訴訟

1.一般規(guī)定

律師代理房屋拆遷行政案件，除應(yīng)依照法律、法規(guī)、規(guī)章及全國(guó)律協(xié)關(guān)于律師代理行政訴訟案件、群體性案件的一般規(guī)定外，還要重視拆遷案件的特殊性。

1.1 拆遷行政訴訟：房屋拆遷行政案件涵蓋多種具體行政行為，涉及許多法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，法律關(guān)系繁雜，又是社會(huì)的熱點(diǎn)，容易引發(fā)群體矛盾。除了本章第一節(jié)行政復(fù)議后15日內(nèi)提起行政訴訟，當(dāng)事人也可以在行政裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)直接向法院提起行政訴訟（如果行政機(jī)關(guān)作出行政行為未告知行政相對(duì)人訴訟權(quán)利與期間的，其訴訟時(shí)效為兩年）。

1.2 拆遷民事訴訟：是拆遷當(dāng)事人因房屋拆遷法律行為而引起的民事訴訟，以及拆遷當(dāng)事人與非拆遷當(dāng)事人之間的與拆遷相關(guān)的訴訟。

2.律師代理拆遷訴訟應(yīng)注意以下案件受理管轄的特別規(guī)定：

2.1 公民、法人或者其他組織對(duì)人民政府或者城市房屋主管行政機(jī)關(guān)依職權(quán)作出的有關(guān)房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等問(wèn)題的行政決定或行政裁決等行政行為不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)按行政案件受理。

2.2 拆遷人與被拆遷人因房屋補(bǔ)償、安置等問(wèn)題達(dá)成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。

2.3 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當(dāng)事人可以申請(qǐng)房屋拆遷主管機(jī)關(guān)裁決。房屋拆遷主管機(jī)關(guān)是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起３０日內(nèi)作出。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以按法律規(guī)定向人民法院起訴，人民法院將按行政案件受理。

律師在拆遷訴訟中的舉證

根據(jù)不同的案情及訴訟請(qǐng)求，律師應(yīng)當(dāng)分別按照行政訴訟證據(jù)的若干規(guī)定和民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定提交如下（但不限于）證據(jù)：

1．證明訴訟主體資格的證據(jù)

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交身份證明資料即：當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)提交身份證或戶口本；為法人或其它經(jīng)濟(jì)組織的，應(yīng)提交工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、工商注冊(cè)登記資料或社團(tuán)法人登記證等。法人或其它經(jīng)濟(jì)組織的名稱在訟爭(zhēng)法律事實(shí)發(fā)生后有變更的，還應(yīng)當(dāng)提交變更登記資料。

2．證明房屋發(fā)生拆遷法律事實(shí)的證據(jù)

2.1 拆遷人應(yīng)提交的證據(jù)：

2.1.1 房屋拆遷許可證；

2.1.2 拆遷公告；

2.1.3 新建建筑物的，提交《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及工程竣工驗(yàn)收證明；

2.1.4 房屋被拆除前所作的面積測(cè)量報(bào)告；

2.1.5 已經(jīng)達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，要提交該協(xié)議；

2.1.6 已向被拆遷人支付貨幣補(bǔ)償款、過(guò)渡費(fèi)、搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)等費(fèi)用的，提交支付憑證；

2.1.7 給被拆遷人提供過(guò)渡期臨時(shí)用房的證據(jù)；

2.1.8 用以安置被拆遷人的房屋平面圖、建筑面積竣工測(cè)量報(bào)告等。

2.2 被拆遷人應(yīng)提交的證據(jù)：

2.2.1 能證明被拆除房屋的所有權(quán)的憑據(jù)；

2.2.2 能證明被拆除房屋的結(jié)構(gòu)、房屋的性質(zhì)（住宅、辦公或商鋪）、房屋的建筑面積等的證據(jù)；

2.2.3 在被拆遷房屋所有權(quán)憑據(jù)上記載的所有人不是主張權(quán)利的被拆遷人時(shí)，還須要提交能夠證明被拆遷人有權(quán)主張補(bǔ)償安置的證據(jù)，例如：繼承關(guān)系證明、親屬關(guān)系證明、原權(quán)利人放棄權(quán)利的證明等；

2.2.4 能證明房屋何時(shí)被拆除的證據(jù)；

2.2.5 已經(jīng)達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，要提交該協(xié)議；

2.2.6 經(jīng)過(guò)房屋拆遷主管部門裁決的，還應(yīng)提交裁決書。

第四篇：集體土地上房屋拆遷法律問(wèn)題探討

集體土地上房屋拆遷法律問(wèn)題探討

城市土地所有權(quán)性質(zhì)包括國(guó)有土地和集體土地兩種性質(zhì)，所以，廣義的城市房屋拆遷包括國(guó)有土地上的房屋拆遷和集體土地上的房屋拆遷。關(guān)于國(guó)有土地上的房屋拆遷已經(jīng)有了較為系統(tǒng)的理論和操作規(guī)程，也有國(guó)家級(jí)規(guī)范性法規(guī)，但對(duì)集體土地上的房屋拆遷人們涉足不深，尚無(wú)系統(tǒng)的理論加以研究，亦無(wú)明確的規(guī)范性措施加以制約。

隨著城市框架的不斷拉大和城市周邊農(nóng)村集體土地的大量被征用，農(nóng)村房屋拆遷數(shù)量也不斷增加，尤其是近幾年迅速上升的態(tài)勢(shì)已達(dá)到歷史高峰。與此同時(shí)，由于因集體土地征用而產(chǎn)生的拆遷問(wèn)題是我國(guó)工業(yè)化、城市化加快發(fā)展所引發(fā)矛盾的集中體現(xiàn)，其中涉及多方主體，交織著多種法律關(guān)系，背后又摻雜著多種利益沖突，所以，人民法院在審理征用土地和房屋拆遷安臵補(bǔ)償案件中，在依法保護(hù)房屋被拆遷人、土地被征用人的合法權(quán)益，監(jiān)督和支持行政機(jī)關(guān)依法行政，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定并實(shí)現(xiàn)裁判案件所要達(dá)到的法律效果、政治效果和社會(huì)效果的契合統(tǒng)一方面遇到了前所未有的困難。對(duì)于造成這些困難的原因如不能及時(shí)進(jìn)行分析、探討并加以解決，司法權(quán)就難以起到社會(huì)矛盾平衡器的作用，人民法院在人民群眾中的威望和形象也會(huì)受到嚴(yán)重影響。目前，對(duì)于城市房屋拆遷有《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》進(jìn)行規(guī)范，盡管還不完善，但畢竟有一個(gè)規(guī)范性法規(guī)。但對(duì)征用拆遷農(nóng)村集體土地上房屋這種事關(guān)農(nóng)民安身立命之本的重大事項(xiàng)上，國(guó)家層面上的法律缺失，使得許多地方農(nóng)民的合法權(quán)益受到嚴(yán)重侵犯，激化了社會(huì)矛盾，形成了影響社會(huì)安定的不穩(wěn)定因素。所以對(duì)于集體土地上房屋拆遷法律問(wèn)題進(jìn)行研究探討，不僅是非常必要的，而且是非常迫切的。

一、集體土地上房屋拆遷中存在的主要問(wèn)題

1、法定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的缺失造成集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償隨意性極大。

我國(guó)《土地管理法》第四十七條第二、第三款對(duì)耕地征用的補(bǔ)償費(fèi)，安臵補(bǔ)助費(fèi)進(jìn)行了規(guī)定并有具體的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，但對(duì)因土地征用而引起的農(nóng)民在宅基地上自建房屋的拆遷卻沒(méi)有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)實(shí)中，一般是由政府參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及《細(xì)則》進(jìn)行補(bǔ)償，由于城市國(guó)有土地上的房屋和農(nóng)村集體土地上的房屋在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式以及拆遷安臵對(duì)象等方面均有差異，所以，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》并不具有直接的參照性，導(dǎo)致在執(zhí)行過(guò)程中，各級(jí)政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨意性很大，拆遷程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)十分混亂。這種隨意性不但造成了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，也造成了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不合理性，因此也就不可避免地產(chǎn)生了許多糾紛，不僅極大地影響了黨和政府的聲譽(yù)，也直接影響了拆遷的進(jìn)程和效率。在一些地區(qū)，政府為了引進(jìn)投資，制定較低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以犧牲農(nóng)民的利益換取所謂的投資環(huán)境，使農(nóng)民的利益得不到應(yīng)有保護(hù)。法定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的缺失導(dǎo)致此類糾紛矛盾尖銳，處理難度加大。

2、對(duì)拆遷中農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)不夠。

農(nóng)民通過(guò)宅基地依法取得集體土地的使用權(quán)，農(nóng)民在宅基地上所建的房屋屬農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)是無(wú)可非議的。但在征用農(nóng)村集體土地的現(xiàn)實(shí)中，由于缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范對(duì)農(nóng)村集體土地征用補(bǔ)償法律關(guān)系進(jìn)行明確的界定和規(guī)范，地方政府與村組簽訂《土地征用協(xié)議書》，協(xié)議中卻將屬于農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)的房屋一同處分。這種協(xié)議將私產(chǎn)與公產(chǎn)混為一談，其違法性顯而易見(jiàn)。從法理而論，房屋作為農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，農(nóng)民是房屋所有權(quán)的主體，只能由農(nóng)民自己進(jìn)行處分，所以關(guān)于集體土地上房屋拆遷的補(bǔ)償應(yīng)從土地征用補(bǔ)償中分離出來(lái)。

同時(shí)，房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議作為一種民事法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)由拆遷人和被拆遷人協(xié)商一致達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議。但是由于我國(guó)《土地管理法》將集體土地上的房屋納入到了土地征用補(bǔ)償之中，房屋所有權(quán)主體作為被拆遷人不直接參與協(xié)商，對(duì)被拆遷人的房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估亦不通知被拆遷人到場(chǎng)，而是由拆遷人單方指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，有關(guān)拆遷補(bǔ)償和安臵通常是由開(kāi)發(fā)商一方說(shuō)了算，協(xié)議中的一些規(guī)定屬于霸王條款，加之一些地方政府為了“優(yōu)化”當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境，加大了行政權(quán)力的介入，被拆遷人無(wú)論是否同意都得拆，剝奪了農(nóng)民作為被拆遷人在整個(gè)拆遷過(guò)程中表達(dá)自己意愿、維護(hù)自己權(quán)益的機(jī)會(huì)，嚴(yán)重侵害了被拆遷人的權(quán)益。實(shí)際上，一攬子包括在土地征用費(fèi)中的房屋拆遷安臵補(bǔ)償費(fèi)就是農(nóng)民作為被拆遷人時(shí)喪失房屋所有權(quán)的對(duì)價(jià)，他們對(duì)此豈能沒(méi)有發(fā)言權(quán)？這顯然違反了民法上的意思自治原則，更不能體現(xiàn)拆遷人與被拆遷人作為法律意義上的平等主體關(guān)系。

3、房屋所有人和第三人合法權(quán)益得不到保障。

集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣，涉及很多法律關(guān)系。如拆遷居住房屋涉及的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過(guò)渡期內(nèi)的臨時(shí)安臵費(fèi)，拆遷農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股聯(lián)營(yíng)等形式與其他單位、個(gè)人共同開(kāi)辦的企業(yè)所有的非居住房屋涉及的補(bǔ)償費(fèi)問(wèn)題及因拆遷造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失及預(yù)期收益的補(bǔ)償問(wèn)題，對(duì)利用宅基地內(nèi)自建房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)并持工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷安臵問(wèn)題，拆遷農(nóng)房租賃戶時(shí)涉及的租賃法律關(guān)系等等，其中既涉及房屋所有權(quán)人的權(quán)益，同時(shí)又涉及房屋所有人以外第三人的權(quán)益。由于我國(guó)目前尚無(wú)明確的法律、法規(guī)對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范、相當(dāng)一部分地區(qū)對(duì)上述問(wèn)題比較忽視，在實(shí)際拆遷時(shí)，只將房屋作為集體土地上的附著物進(jìn)行補(bǔ)償，并不細(xì)化區(qū)分農(nóng)村房屋的用途、性質(zhì)及相關(guān)的權(quán)利，嚴(yán)重?fù)p害了房屋所有人和第三人的合法權(quán)益。對(duì)任何私人房屋的拆遷都必須給予合理的補(bǔ)償，這是國(guó)際通行的一條基本準(zhǔn)則。國(guó)家發(fā)展必然要征用土地，城市化建設(shè)必須進(jìn)行拆遷，拆遷就需要補(bǔ)償。同時(shí)，不管是對(duì)城市居民還是對(duì)農(nóng)民，拆遷補(bǔ)償均應(yīng)該是公平合理的。如果能夠給予公平合理的補(bǔ)償，國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市發(fā)展便不會(huì)造成更大的社會(huì)矛盾和利益沖突，這是迫切需要解決的重要問(wèn)題。

4、剝奪了農(nóng)民作為被拆遷人時(shí)的訴權(quán)。

由于我國(guó)《土地管理法》并沒(méi)有將農(nóng)民的房屋從土地征用中分離出來(lái)，而是將其包含在“地上附著物”中，所以在具體操作時(shí)，征地單位通常是將土地補(bǔ)償費(fèi)及“地上附著物”補(bǔ)償費(fèi)按照補(bǔ)償方案一攬子支付給政府或村組，關(guān)于補(bǔ)償方案又是政府或村組與征地單位協(xié)商。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，補(bǔ)償方案要經(jīng)有關(guān)政府批準(zhǔn)，對(duì)補(bǔ)償方案有異議或不能達(dá)成協(xié)議的，由政府部門處理。從法理而言，當(dāng)一個(gè)私權(quán)利受到另一個(gè)私權(quán)利侵犯時(shí)，當(dāng)事人一方或雙方可以采取到法院提起民事訴訟等方式去解決，而當(dāng)私權(quán)利受到公權(quán)侵犯時(shí)，只有一個(gè)辦法，就是提請(qǐng)行政復(fù)議和提起行政訴訟，告的必須是具體行政行為，因?yàn)樵谖覈?guó)當(dāng)事人不能起訴政府的抽象行政行為，同時(shí)，依據(jù)我國(guó)《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，被征用方與征用方就征用補(bǔ)償有關(guān)問(wèn)題達(dá)不成協(xié)議，對(duì)行政裁決又不服，可以向人民法院提起行政訴訟。由于農(nóng)民個(gè)體作為被拆遷人時(shí)不是土地征用的一方當(dāng)事人，所以就不能行使這種訴權(quán)，農(nóng)民只能被迫接受政府裁決的方案。

二、關(guān)于集體土地上房屋拆遷立法的一些思考與建議

1、建立完善關(guān)于集體土地上房屋拆遷的法律、法規(guī)。

由于至今沒(méi)有一部獨(dú)立且具可操作性的關(guān)于集體土地上房屋拆遷安臵補(bǔ)償?shù)膰?guó)家級(jí)“大法”，導(dǎo)致實(shí)踐中無(wú)法可依，或回避了涉及被拆遷人權(quán)益的關(guān)鍵問(wèn)題，或違法強(qiáng)制拆遷后將矛盾上交，其結(jié)果是引發(fā)了大量的矛盾和糾紛，甚至在有的地方出現(xiàn)了被拆遷人拎汽油桶找拆遷辦自焚等惡性事件，所以應(yīng)該立即啟動(dòng)關(guān)于我國(guó)集體土地上房屋拆遷的立法工程。目前，集體土地上農(nóng)民房屋拆遷主要是土地征用和城中村改造中涉及的房屋拆遷，其中更多的是征用土地時(shí)引起的房屋拆遷。在土地征用中，我國(guó)《土地管理法》第四十七條規(guī)定了關(guān)于征用耕地的補(bǔ)償問(wèn)題，但作為農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)的地上房屋僅被包含在“地上附著物”之中，且沒(méi)有對(duì)農(nóng)民房屋等私有財(cái)產(chǎn)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作出具體規(guī)定。在現(xiàn)實(shí)處理中，主要參照由國(guó)土資源部、建設(shè)部、各級(jí)地方政府部門發(fā)布的行政規(guī)章及文件處分在征用過(guò)程中涉及的農(nóng)民私產(chǎn)。如果說(shuō)對(duì)于征用土地涉及的集體土地上農(nóng)民房屋拆遷補(bǔ)償還有《土地管理法》中的“附著物”將其提到的話，那么城中村改造和其它建設(shè)所涉及農(nóng)民房屋的拆遷更是成了無(wú)人顧及的“孤兒”。目前所見(jiàn)的行政法規(guī)、規(guī)章的適用范圍均是關(guān)于國(guó)有土地上的城市房屋拆遷補(bǔ)償之規(guī)定，而對(duì)集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償尚無(wú)規(guī)定，現(xiàn)實(shí)中一直是參照城市房屋拆遷補(bǔ)償辦理。但國(guó)有土地和集體土地在所有權(quán)主體、性質(zhì)及管理方法等方面存在諸多差異，房屋建造成本也不同，再加上城鄉(xiāng)居民生活條件的差異，所以說(shuō)參照城市房屋拆遷補(bǔ)償是不妥當(dāng)?shù)?，也不是合理的，致使農(nóng)村集體土地房屋拆遷在現(xiàn)實(shí)中遇到許多難以解決的問(wèn)題。因此，為加快城鄉(xiāng)各項(xiàng)建設(shè)的發(fā)展，規(guī)范征用土地補(bǔ)償行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，盡快制定一部關(guān)于集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安臵法十分必要。

2、明確公權(quán)干預(yù)之法律限制、保護(hù)集體土地上私有房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)。

在法治社會(huì)，公權(quán)限制干預(yù)私權(quán)是必要的，但必須依法進(jìn)行。在當(dāng)前集體土地上的房屋拆遷中，由于法律缺位，導(dǎo)致政府行為缺乏法律制約，行政權(quán)力在干預(yù)私權(quán)中過(guò)大且缺乏有效的監(jiān)督制約，各級(jí)政府集規(guī)則制定者、參與者與處罰機(jī)關(guān)等多種身份于一身，農(nóng)民作為被拆遷人時(shí)應(yīng)有的民事權(quán)利被限制，甚至被剝奪，所以，必須從立法上對(duì)拆遷行為加以限制。房屋拆遷可以分為兩種：一種是基于公共利益的需要通過(guò)土地征用而進(jìn)行的房屋拆遷，一種是基于商業(yè)開(kāi)發(fā)目的實(shí)施的拆遷行為。土地征用是國(guó)家為了公共利益的需要，對(duì)集體所有的土地收歸國(guó)有的過(guò)程。從土地征用理論而言，土地所有權(quán)是物權(quán)的一種，是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由使用和處理其土地的權(quán)利。土地所有權(quán)的行使具有排他性、絕對(duì)性和社會(huì)性的特點(diǎn)。這個(gè)社會(huì)性特點(diǎn)就是指土地所有者在行使自己的權(quán)利時(shí)要受到國(guó)家的限制，即國(guó)家為了公共利益的需要可以對(duì)土地所有者所有的土地實(shí)施強(qiáng)制購(gòu)買，其方式是給予被購(gòu)買者以合理補(bǔ)償。所以，對(duì)于基于公益征用土地，國(guó)家應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善征用土地的法律并嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行。對(duì)于第二種基于商業(yè)開(kāi)發(fā)目的而實(shí)施的征地拆遷，實(shí)質(zhì)上是一種平等主體間的民事法律行為，國(guó)家行政權(quán)力不應(yīng)介入過(guò)多。因?yàn)榛谏虡I(yè)目的，房屋拆遷中涉及兩種法律關(guān)系，即行政管理法律關(guān)系和民事法律關(guān)系。在行政管理法律關(guān)系中，我國(guó)應(yīng)當(dāng)從立法上規(guī)范行政執(zhí)法行為，對(duì)涉及房屋拆遷的行政管理行為作出明確界定，以防止公權(quán)干預(yù)過(guò)大損害私權(quán)。在民事法律關(guān)系中，開(kāi)發(fā)商作為拆遷人和被拆遷人之間應(yīng)當(dāng)是平等的民事主體之間的關(guān)系，對(duì)于房屋拆遷補(bǔ)償?shù)慕痤~、時(shí)間、支付方式、安臵方式等相關(guān)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在平等、協(xié)商的基礎(chǔ)上確立其相互之間的法律關(guān)系。同時(shí)，法律必須明確限制政府行為，政府在這種民事法律關(guān)系中的職責(zé)就是作好土地利用的發(fā)展規(guī)劃、作好土地利用的管理者并處于中立地位，而不能成為民事主體介入其間。如果政府為了開(kāi)發(fā)商的商業(yè)目的，動(dòng)用國(guó)家征用土地的公權(quán)力，就等于是開(kāi)發(fā)商借政府之手對(duì)被拆遷人私人之房屋進(jìn)行強(qiáng)制購(gòu)買，這不僅違背了土地征用必須基于公益的基本原則，而且也濫用了國(guó)家賦予政府的征用權(quán)。征用權(quán)的濫用迫使私人在拆遷問(wèn)題上失去了選擇權(quán)，并使政府的權(quán)力和開(kāi)發(fā)商的利益結(jié)合起來(lái)，使被拆遷人在這兩個(gè)強(qiáng)大勢(shì)力面前成為了弱勢(shì)群體，只能陷入任人宰割的窘地。這也正是當(dāng)前拆遷矛盾激化，政府成為矛盾焦點(diǎn)的根本原因。

3、完善集體土地征用中房屋拆遷的補(bǔ)償原則、標(biāo)準(zhǔn)和程序。

在集體土地上房屋拆遷立法中，首先應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定征地補(bǔ)償和房屋拆遷補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t。在前述中，筆者認(rèn)為，對(duì)集體土地的征用應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分為基于公共利益的土地征用和出于商業(yè)開(kāi)發(fā)目的的土地征用，那么因此而引起的集體土地上房屋拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、原則和程序也就不同。對(duì)于商業(yè)開(kāi)發(fā)目的而實(shí)施的征用集體土地引發(fā)的農(nóng)民房屋拆遷行為，適用相關(guān)民事法律規(guī)范進(jìn)行調(diào)整，上述已經(jīng)談到，在此不再贅述。對(duì)于出于公共利益的需要而實(shí)施的集體土地上的房屋拆遷在性質(zhì)上屬于國(guó)家對(duì)集體土地的強(qiáng)制購(gòu)買，性質(zhì)上是公權(quán)對(duì)私權(quán)的干預(yù)限制，所以政府的行為必須受到嚴(yán)格的法律限制，包括行使權(quán)力的范圍和方式。同時(shí)，政府負(fù)有公平合理補(bǔ)償被拆遷農(nóng)民財(cái)產(chǎn)損失的職責(zé)和義務(wù)；農(nóng)民有要求政府給予公平合理補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和金額的確定應(yīng)遵循合理補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t?？v觀世界各國(guó)的土地征用補(bǔ)償法律規(guī)定，有兩種補(bǔ)償確定方法，一種是以西方國(guó)家為主的市場(chǎng)價(jià)確定方法，一種是以我國(guó)大陸為主的根據(jù)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定地價(jià)補(bǔ)償方法，但無(wú)論哪種方法都必須以合理補(bǔ)償為基本原則?！昂侠怼睒?biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是地價(jià)既要體現(xiàn)土地所有權(quán)的價(jià)格，同時(shí)，還應(yīng)體現(xiàn)與土地所有權(quán)相關(guān)的權(quán)利如土地上的房屋所有權(quán)等方面的損失補(bǔ)償，使被征用方既無(wú)法獲取暴利，也不致遭受損失，以達(dá)到土地所有權(quán)人基本滿意。第二，細(xì)化補(bǔ)償項(xiàng)目，制定統(tǒng)一的拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)《土地管理法》第四十七條對(duì)土地使用權(quán)的征用補(bǔ)償規(guī)定比較明確，相應(yīng)的有具體的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。同理，對(duì)房屋等私產(chǎn)的征用補(bǔ)償也應(yīng)細(xì)化補(bǔ)償項(xiàng)目并確定補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上，由各地按照規(guī)定的計(jì)算方法確定具體的補(bǔ)償金額。通過(guò)制定法定的拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，既能防止征用方克扣、壓低征用補(bǔ)償費(fèi)用，損害農(nóng)民利益；也能防止被拆遷方漫天要價(jià)、謊報(bào)和擴(kuò)大面積，非法獲利，加重國(guó)家用地負(fù)擔(dān)的事件發(fā)生。第三，規(guī)定嚴(yán)格的法律程序。政府對(duì)農(nóng)民房屋拆遷必須依照嚴(yán)格的法定程序完成，如可以參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，規(guī)定嚴(yán)格的拆遷程序，包括財(cái)產(chǎn)評(píng)估程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)公示程序、聽(tīng)證程序、強(qiáng)制拆遷程序等。第四，賦予農(nóng)民作為被拆遷人時(shí)的訴訟主體資格，使農(nóng)民能夠通過(guò)訴訟獲得司法救濟(jì)。第五，明確因拆遷行為損害第三人利益時(shí)，第三人獲得司法救濟(jì)的程序。

三、審判中的難點(diǎn)及解決方法

（一）行政審判

目前，集體土地上的房屋拆遷糾紛在我市以行政糾紛居多。人民法院在審理集體土地上房屋拆遷案件中遇到的難點(diǎn)問(wèn)題，突出表現(xiàn)在司法的局限性方面。因?yàn)榉ㄔ涸趯彶楸辉V的具體行政行為是否合法時(shí)，所訴的房屋拆遷補(bǔ)償、安臵方案一般已經(jīng)經(jīng)過(guò)了有關(guān)政府部門的裁決，人民法院只能對(duì)行政裁決進(jìn)行合法性審查，最后只能做出維持或撤銷的判決而不能進(jìn)行司法變更，同時(shí)行政訴訟又不適用調(diào)解原則，所以法院判決的結(jié)果通常無(wú)法使當(dāng)事人訴訟的根本問(wèn)題得到徹底解決，有時(shí)還因行政裁決案件引起拆遷許可、城市規(guī)劃、拆遷補(bǔ)償安臵合同等行政、民事多方面的連環(huán)訴訟，筆者贊同對(duì)于此類糾紛應(yīng)當(dāng)賦予法院司法變更權(quán)的觀點(diǎn)，建議確立合法性與合理性審查相結(jié)合的原則，以合理性原則審查判斷行政機(jī)關(guān)在房屋拆遷安臵行為中行使自由裁量權(quán)是否客觀、適度，用合理性審查判斷、支持、補(bǔ)充合法性審查原則。另外，筆者認(rèn)為，對(duì)此類糾紛應(yīng)允許進(jìn)行調(diào)解。實(shí)踐中，審判人員也經(jīng)常通過(guò)說(shuō)服教育的調(diào)解工作，使雙方當(dāng)事人達(dá)成和解后，由一方當(dāng)事人撤訴結(jié)案，取得了較好的效果。因?yàn)樵谵r(nóng)村集體土地上的房屋拆遷安臵中，一方面涉及被拆遷人安家居業(yè)的重大利益，另一方面是政府謀求社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大措施，公權(quán)與私權(quán)形成強(qiáng)烈的沖突，以在不違背有關(guān)法律、法規(guī)的前提下以調(diào)解方式解決這類糾紛不但能夠平衡公權(quán)對(duì)私權(quán)的限制，亦有利于及時(shí)、徹底的解決當(dāng)事人之間的根本問(wèn)題，更有利于發(fā)展、穩(wěn)定的大局，從而有力地支持行政機(jī)關(guān)依法行政和拆遷人依法拆遷，并以此支持和服務(wù)于地方政府的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村房屋拆遷和征用集體土地安臵補(bǔ)償工作的良性循環(huán)，最終實(shí)現(xiàn)審判的法律效果、政治效果和社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。

（二）民事審判

1、集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償糾紛訴訟主體的確定。目前，由于集體土地上房屋拆遷同土地征用一并進(jìn)行，所以房屋的拆遷補(bǔ)償方案也同土地補(bǔ)償方案同時(shí)制定。而補(bǔ)償方案是由征地方制定，報(bào)政府批準(zhǔn)，因補(bǔ)償方案引起的糾紛，只能通過(guò)行政訴訟解決。筆者認(rèn)為，這只適用于解決國(guó)家基于公共利益的需要而實(shí)施的集體土地征用和房屋拆遷，正如前述所分析，對(duì)于基于商業(yè)開(kāi)發(fā)之目的實(shí)施的征地拆遷補(bǔ)償應(yīng)直接適用民事法律規(guī)范進(jìn)行調(diào)整。同時(shí)在國(guó)家基于公益的征地拆遷中，由于在補(bǔ)償方案確定之后，補(bǔ)償協(xié)議大多是由集體經(jīng)濟(jì)組織與征地方簽訂，房屋所有人不參與簽訂協(xié)議，形成房屋所有權(quán)人和征地方無(wú)拆遷補(bǔ)償協(xié)議。那么發(fā)生糾紛時(shí)，房屋所有權(quán)人能否以自己的名義就補(bǔ)償方案中的補(bǔ)償數(shù)額、安臵方式等問(wèn)題提起民事訴訟？從協(xié)議本身來(lái)說(shuō)，房屋所有權(quán)人不是簽訂協(xié)議的一方，不能以自己名義提起訴訟，但從財(cái)產(chǎn)所有權(quán)法律關(guān)系來(lái)講，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)享有訴權(quán)。目前，人民法院對(duì)房屋所有人以自己名義起訴主張權(quán)利時(shí)，往往又以其不是協(xié)議一方當(dāng)事人而不予受理或裁定駁回起訴，導(dǎo)致房屋所有權(quán)人的權(quán)利得不到及時(shí)保護(hù)。筆者認(rèn)為，集體土地上房屋拆遷是一種社會(huì)活動(dòng)，在這個(gè)活動(dòng)中獨(dú)立享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的公民、法人是這一法律關(guān)系的主體，同時(shí)，集體土地上房屋所有人對(duì)其所有權(quán)的享有是排他的，所從法理上講，對(duì)房屋的處分，只能由房屋所有權(quán)人行使，其他任何單位和個(gè)人均無(wú)權(quán)處分，房屋拆遷實(shí)質(zhì)上是拆遷人將被拆遷人的房屋折價(jià)購(gòu)買，是一種民事行為，應(yīng)由房屋所有權(quán)人和拆遷人協(xié)商一致達(dá)成協(xié)議，集體經(jīng)濟(jì)組織與征地單位簽訂協(xié)議的行為，只能認(rèn)定為一種代理行為，如無(wú)房屋所有人授權(quán)，其簽訂的協(xié)議應(yīng)為無(wú)效。所以房屋所有權(quán)人以自己名義就拆遷補(bǔ)償協(xié)議提起的民事訴訟，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。

在當(dāng)前現(xiàn)實(shí)中，拆遷人為了使拆遷順利進(jìn)行，往往借助政府權(quán)力，將補(bǔ)償?shù)氖乱私唤o政府處理，關(guān)于補(bǔ)償費(fèi)的支付也由政府代付，一旦發(fā)生糾紛，也存在訴訟主體的確定問(wèn)題，在此情況下，筆者認(rèn)為應(yīng)區(qū)分不同情況，如果拆遷單位將補(bǔ)償款已支付給政府，此時(shí)政府就應(yīng)履行代付補(bǔ)償款的義務(wù)，屬民事法律關(guān)系，被拆遷人可以政府為被告提起訴訟；如果拆遷單位未按拆遷補(bǔ)償協(xié)議將補(bǔ)償費(fèi)支付被拆遷人，也未支付給政府，被拆遷人可以拆遷人為被告提起民事訴訟；如果拆遷協(xié)議是政府與被拆遷人簽訂的，被拆遷人則可以政府為被告，以拆遷人為第三人提起民事訴訟。

2、對(duì)集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償范圍的審查認(rèn)定。

目前只有北京、上海等為數(shù)不多的地區(qū)對(duì)集體土地上的房屋拆遷補(bǔ)償范圍進(jìn)行了規(guī)定，大多數(shù)地區(qū)對(duì)此并沒(méi)有規(guī)定。房屋拆遷補(bǔ)償?shù)哪康氖菍?duì)被拆遷人因拆遷所造成的財(cái)產(chǎn)損失和其他經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行補(bǔ)償，包括已經(jīng)造成的損失和將來(lái)必然造成的損失，換言之，就是被拆遷所得到的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)能夠恢復(fù)被拆遷人財(cái)產(chǎn)利益于被拆遷以前的狀態(tài)，以維持其生活的安定。所以，世界許多國(guó)家實(shí)行市價(jià)補(bǔ)償?shù)脑瓌t。我國(guó)也可以考慮將此作為認(rèn)定補(bǔ)償范圍的一個(gè)原則，補(bǔ)償范圍不能僅局限于對(duì)房屋自身價(jià)值的補(bǔ)償，還應(yīng)包括房屋的地理位臵、用途等方面的價(jià)值。在實(shí)踐中，拆遷單位僅就房屋進(jìn)行補(bǔ)償，對(duì)其他損失不進(jìn)行補(bǔ)償?shù)淖鞣?，有違公平原則。所以人民法院在審理拆遷補(bǔ)償案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情況下農(nóng)村村民住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房及其它用途房屋的補(bǔ)償范圍，給予合理的補(bǔ)償，如拆遷居住房屋，除對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償外，還應(yīng)補(bǔ)償被拆遷人的搬家補(bǔ)助費(fèi)，過(guò)渡期內(nèi)的臨時(shí)安臵費(fèi)。被拆遷人向人民法院起訴主張此部分補(bǔ)償費(fèi)，人民法院應(yīng)予支持。對(duì)利用宅基地內(nèi)自建房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)并持工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房的拆遷，被拆遷人向拆遷人主張停產(chǎn)停業(yè)損失的，人民法院應(yīng)予支持。

3、房屋拆遷糾紛中第三人訴訟權(quán)利的保護(hù)。

集體土地上房屋拆遷與城市房屋拆遷一樣涉及很多法律關(guān)系，其中不可避免的要涉及第三人的利益。實(shí)踐中，通常的理解是拆遷人只對(duì)被拆遷人直接進(jìn)行補(bǔ)償，第三人要獲得補(bǔ)償，只能向被拆遷人主張。筆者認(rèn)為，第三人的損失是由于拆遷行為造成的，如此處理對(duì)被拆遷人也是不公平的，因?yàn)楸徊疬w人并無(wú)過(guò)錯(cuò)。在拆遷過(guò)程中，引起第三人利益的損失，往往是因拆遷行為導(dǎo)致房屋所有權(quán)人與第三人之間協(xié)議不能履行而造成的。所以，對(duì)于第三人通過(guò)訴訟尋求權(quán)利救濟(jì)時(shí)，要視不同法律關(guān)系確定訴訟主體。以租賃為例，在前述中筆者認(rèn)為拆遷安臵補(bǔ)償費(fèi)是農(nóng)民作為被拆遷人時(shí)喪失房屋所有權(quán)的對(duì)價(jià)，也就是拆遷人通過(guò)補(bǔ)償?shù)男问劫?gòu)買了被拆遷人的房屋，成為房屋的所有權(quán)人，根據(jù)“買賣不破租賃”原則，原租賃協(xié)議對(duì)新的房屋所有人即拆遷人仍然有效，基于此，承租人（第三人）依據(jù)租賃協(xié)議將拆遷人作為被告主張自己的權(quán)利，是符合法律規(guī)定的。拆遷農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股聯(lián)營(yíng)等形式與其他單位、個(gè)人共同開(kāi)辦的企業(yè)所有的非居住房屋，可以理解為，拆遷人以征用行為取得了土地的使用權(quán)，在聯(lián)營(yíng)中替代了原土地使用權(quán)人，成為了聯(lián)營(yíng)的一方，可按合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

第五篇：集體土地上房屋拆遷法律問(wèn)題

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集體土地上房屋拆遷法律問(wèn)題

近幾年來(lái)，農(nóng)村集體土地上房屋拆遷暴露的問(wèn)題越來(lái)越多，群體性上訪也越來(lái)越突出。有的地方持刀、持械、持爆炸物，使用暴力抵制房屋拆遷。還有的地方利用黑社會(huì)勢(shì)力將農(nóng)民置于死地，個(gè)別人命案震動(dòng)中央。

問(wèn)題一：被征用農(nóng)村集體土地尚未轉(zhuǎn)用，土地上的附著物和青苗未補(bǔ)償，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻已經(jīng)取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》，土地性質(zhì)在法律上已發(fā)生了變化，出現(xiàn)了“一女二嫁”的現(xiàn)象。

問(wèn)題二：被征用農(nóng)村集體土地因附著物和青苗補(bǔ)償不能協(xié)商一致或補(bǔ)償款不到位，農(nóng)民不肯交地。無(wú)奈之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自行組織強(qiáng)制交地，政府派出了相關(guān)人員支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法可依的強(qiáng)制交地行為。

問(wèn)題三：被征用農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷因達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)《房屋拆遷許可證》，用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》實(shí)施房屋拆遷。房屋所有者卻以農(nóng)村集體土地征用中的房屋拆遷不是

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城市國(guó)有土地上房屋拆遷，不適用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》為由抵制拆遷。

問(wèn)題四：被征用農(nóng)村集體土地上屬房屋性質(zhì)的許多牛棚、羊圈以及大批牛、大群羊的補(bǔ)償和安置缺乏法律依據(jù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法接受拆遷房屋還需要收購(gòu)大批牛、羊的現(xiàn)實(shí)。

以上問(wèn)題突出反映了被征用農(nóng)村集體土地交付和房屋拆遷適用法律問(wèn)題。在現(xiàn)實(shí)中許多地方均將被征用農(nóng)村集體土地上房屋拆遷當(dāng)成城市國(guó)有土地上房屋拆遷，都用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的程序來(lái)調(diào)整拆遷項(xiàng)目，一旦遇到交地與房屋拆遷混合時(shí)，出現(xiàn)的許多問(wèn)題束手無(wú)策。于是，有的地方政府派出了防暴警察強(qiáng)行將土地鏟平，將房屋拆除，其效果顯然無(wú)法取信于民。

對(duì)此，筆者認(rèn)為，被征用農(nóng)村集體土地交付和房屋拆遷應(yīng)當(dāng)適用土地法規(guī)，而不應(yīng)當(dāng)適用房屋拆遷法規(guī)。

理由一：土地性質(zhì)不同?！锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定：“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民有制和勞動(dòng)群眾集體所有制?！闭鞯刂蟹课菟嫉耐恋厮袡?quán)屬勞動(dòng)群眾集體所有，通常稱集體土地。城市房屋拆遷中的房屋所占的土地所有權(quán)屬國(guó)家所有，通常稱國(guó)有土地。

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理由二：管理機(jī)關(guān)不同?！锻恋毓芾矸ā返谒氖鶙l規(guī)定：“國(guó)家征用土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。”《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第五條規(guī)定：“國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門對(duì)全國(guó)城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理?？h級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門（以下簡(jiǎn)稱房屋拆遷管理部門）對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理?？h級(jí)以上地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進(jìn)行?！笨梢?jiàn)，征地中的房屋拆遷管理部門是縣級(jí)以上地方人民政府，而城市房屋拆遷的管理部門是縣級(jí)以上建設(shè)行政主管部門。

理由三：拆遷主體不同，征地中的主體是政府和集體土地上房屋所有者即農(nóng)民，而城市房屋拆遷主體是取得拆遷許可證的單位和被拆遷房屋所有人。

理由四：取得土地方式不同?！锻恋毓芾矸ā返谒氖龡l規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；”第四十四條規(guī)定：“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。”可見(jiàn)，使用集體土地的，應(yīng)當(dāng)由政府辦理征地手續(xù)，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后才能使用，而城市國(guó)有土地通過(guò)出讓后可以直接使用。

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理由五：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同?！锻恋毓芾矸ā返谒氖邨l第四款規(guī)定：“被征用土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?！薄冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。”可見(jiàn)，被征用土地上的房屋屬附著物，它的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。而城市房屋拆遷適用產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行補(bǔ)償。

理由六：拆遷程序不同。在我國(guó)土地法中只對(duì)征地程序及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作了較詳細(xì)的規(guī)定，未專門對(duì)征地中涉及的房屋拆遷程序及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定。而《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中對(duì)房屋拆遷程序及補(bǔ)償辦法標(biāo)準(zhǔn)作了詳細(xì)規(guī)定，具有很強(qiáng)的操作性。

理由七：適用法律不同。征地適用的法律主要是土地法及相關(guān)規(guī)定，而城市房屋拆遷主要適用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。

鑒于以上分析，筆者認(rèn)為，拆遷農(nóng)村集體土地的房屋應(yīng)當(dāng)在征用時(shí)依照土地法規(guī)進(jìn)行，而不應(yīng)當(dāng)將屬于前期征用土地的房屋拆遷問(wèn)題留到后期城市房屋拆遷階段來(lái)解決。否則，一旦產(chǎn)生沖突，房屋拆遷項(xiàng)目不僅難以完成，而且嚴(yán)重影響政府形象，同時(shí)，也會(huì)侵害被拆遷人的合法權(quán)益。

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由此可見(jiàn)，農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷，憂國(guó)憂民，準(zhǔn)確適用法律至關(guān)重要。

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違

法

征

地

怎

么

舉

報(bào)

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以

堅(jiān)

決

不

同

意

離

婚

嗎

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有

精

神

病

離

婚

可

以

嗎

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妻

能

否

共

同

撫

養(yǎng)

子

女

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付

撫

養(yǎng)

費(fèi)

該

怎

么

起

訴

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地

打

工

可

以

離

婚

嗎

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丈

夫

可

以

判

離

婚

嗎

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民

政

局

可

以

辦

離

婚

嗎

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權(quán)

公

證的效

力

有

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些

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贍

養(yǎng)

義

務(wù)

需

要

承

擔(dān)

嗎

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