第一篇：土地儲備制度的主要作用

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土地儲備制度的主要作用

作者：旌德國土 文章來源：旌德國土 點(diǎn)擊數(shù)： 更新時間：2004-11-19

土地儲備制度表現(xiàn)出以下6個方面的作用：

1． 規(guī)范土地市場的健康發(fā)展

通過土地儲備體系的建立，政府掌握了城市土地的“統(tǒng)一收購權(quán)”和“壟斷供應(yīng)權(quán)”，這兩大工具使政府能夠把分散的土地重新集中起來，使城市土地的“批發(fā)權(quán)”牢牢掌握在政府手中。這樣，不僅可以確保土地供應(yīng)的合法，減少違法用地、多頭批地、越權(quán)批地等現(xiàn)象的發(fā)生，而且能夠有效調(diào)控土地供應(yīng)的規(guī)模和節(jié)奏，加大以招標(biāo)、拍賣方式出讓土地的力度和范圍，逐步建立一個公平、公開、公正、規(guī)范、高效的城市土地市場。

2． 提高政府對城市土地市場的調(diào)控能力

城市土地是房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)，對城市經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)行和發(fā)展具有十分重要的影響。因此，土地儲備制度應(yīng)該通過科學(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃保持城市地價的平穩(wěn)性，防止地價的暴漲暴跌，提高城市政府調(diào)控土地市場的能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場和城市社會經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

3． 增加城市政府收入，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

由于灰色市場的存在和政府官員的“尋租”行為，致使大量應(yīng)歸政府的土地收

入流失到有關(guān)單位和個人的手中。建立城市土地儲備制度以后，由于實(shí)行存量土地統(tǒng)一收購和壟斷供應(yīng)，可以有效杜絕土地隱形市場和灰色交易，提高以招標(biāo)、拍賣方式出讓土地的比例，防止國有土地資產(chǎn)流失。同時，凈地出讓政策還通過土地前期開發(fā)實(shí)現(xiàn)了土地增值，并且可以將土地增值收益悉數(shù)歸入政府的“口袋”，達(dá)到“以地生財(cái)、以地聚財(cái)”的目的。通過盤活存量土地，規(guī)范土地市場運(yùn)作，防止土地資產(chǎn)和土地收益流失，使土地資產(chǎn)和收益盡量顯化，增加政府土地收益，加快城市基礎(chǔ)建設(shè)。

4． 促進(jìn)國有企業(yè)改革，加快城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展

近幾年來，企業(yè)改制解困的壓力很大，在這個過程中，迫切需要盤活企業(yè)存量土地資產(chǎn)。但隨著企業(yè)改制范圍的擴(kuò)大，一批地段比較偏僻、土地區(qū)位條件不理想的企業(yè)盤活土地資產(chǎn)往往存在很大困難，一時難以實(shí)現(xiàn)，給企業(yè)改革造成很大困難。即使一些地段較好的企業(yè)用地，由于企業(yè)在自行招商過程中對有關(guān)政策了解不夠，加之企業(yè)改制時間緊迫，往往在談判中處于不利地位，致使企業(yè)利益得不到保證。隨著土地收購儲備機(jī)制的建立，市區(qū)土地實(shí)行統(tǒng)一收購，土地收購補(bǔ)償費(fèi)由土地儲備中心支付。這樣一方面可以根據(jù)城市發(fā)展和企業(yè)改革的需要，做出統(tǒng)一計(jì)劃和整體安排，在土地儲備體系中進(jìn)行土地和資金平衡，加快企業(yè)存量土地盤活的進(jìn)度，解決部門企業(yè)改制的燃眉之急；另一方面，由土地儲備中心統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)范操作和管理，可以有效減少土地補(bǔ)償不能及時到位的風(fēng)險，維護(hù)企業(yè)的合法利益。

5． 保證土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃的實(shí)施、優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)

在企業(yè)自行招商和存量土地分散進(jìn)入市場的情況下，城市土地開發(fā)的散、亂、差狀況長期困擾著城市規(guī)劃、建設(shè)和管理，舊城改造中也會造成許多盲點(diǎn)和難點(diǎn)，影響城市形象和面貌。在土地儲備體系運(yùn)作過程中，由于實(shí)行規(guī)劃優(yōu)先的政策，加上集中統(tǒng)一的前期開發(fā)和土地整理，城市規(guī)劃的有關(guān)政策和要求可以得到切實(shí)的貫徹落實(shí)，有利于實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配置、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，提高城市土地資源配置效率。

6． 落實(shí)土地基本國策，有效保護(hù)城市郊區(qū)農(nóng)地

保護(hù)耕地是我國的基本國策之一。為此，必須嚴(yán)格控制城市用地外延擴(kuò)張的趨勢，積極開發(fā)和合理利用城市存量土地，提高土地利用率。實(shí)施土地儲備制度后，土地供應(yīng)的計(jì)劃性增強(qiáng)，可以增進(jìn)閑置、利用率低、配置不合理的城市存量土地的開發(fā)利用，增加城市建設(shè)用地的有效供給，緩解城市建設(shè)對城市郊區(qū)農(nóng)用地的需求。

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第二篇：土地儲備制度論文

土地儲備制度的幾點(diǎn)問題與建議

2007年11月19日，國土資源部、財(cái)政部、中國人民銀行等三部委出臺了《土地儲備管理辦法》?！锻恋貎涔芾磙k法》以“完善土地儲備制度，加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場運(yùn)行，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力”為目地。而實(shí)際

情況卻是，由于土地儲備中心操作的不合理，土地儲備制度不僅沒有起到平抑土地市場價格的作用，反而在房地產(chǎn)過熱中扮演著“哄抬地價”、“囤積居奇”的種種負(fù)面影響。本文將從分析土地儲備制度的目標(biāo)和操作中暴露的問題上，探求優(yōu)化土地儲備制度的方法。

一、相關(guān)概念

土地儲備制度：政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設(shè)用地，并組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。

土地儲備中心：在土地儲備制度下，各地政府為了執(zhí)行土地儲備的政策而規(guī)劃成立的機(jī)構(gòu)，一般掛靠于相應(yīng)的建設(shè)局、土地局或房產(chǎn)局。性質(zhì)為事業(yè)單位，部分為政府授權(quán)的獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu)。

土地儲備制度經(jīng)濟(jì)學(xué)原理：土地供應(yīng)量由政府制定的土地供應(yīng)政策、土地供應(yīng)計(jì)劃決定。根據(jù)市場法則，土地供應(yīng)大于土地需求，土地價格應(yīng)該下降，不會引起房產(chǎn)價格上升；反之，土地供應(yīng)小于土地需求，土地價格必然上升，進(jìn)而引起房產(chǎn)價格上升。

①

二、土地儲備制度的目的

（一）調(diào)節(jié)市場供求平衡，穩(wěn)定地價

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)供求原理，土地市場的供求會對土地價格產(chǎn)生相應(yīng)的影響，因此土地儲備中心可以在土地價格處于低位的時候，利用手中的資金購入土地并進(jìn)行一級開發(fā)，等到市場供應(yīng)緊張、價格高漲的時候，把手中的土地投入市場，平抑地價。

（二）維護(hù)城市規(guī)劃，統(tǒng)一管理

利用土地儲備中心作為城市土地的唯一調(diào)控者，有助于把城市的土地供應(yīng)與規(guī)劃管理統(tǒng)一起來，避免出現(xiàn)破壞規(guī)劃、影響整體布局的盲目開發(fā)。同時還能提高土地的一級開發(fā)效率，提高供應(yīng)速度。

（三）籌集建設(shè)資金，補(bǔ)充地方財(cái)政

① 參見呂萍編著：《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》，第三版，中國人民大學(xué)出版社，2011。從總的來說，土地儲備中心是一個獨(dú)立的市場主體，在市場上它通過買進(jìn)與賣出的差價可以獲得一定的收益，而土地儲備中心的性質(zhì)，決定了這部分資金應(yīng)該流入地方財(cái)政，作為地方建設(shè)的補(bǔ)充資金。

三、土地儲備制度面臨的問題

（一）資金來源單一且成本高

目前看來，土地儲備資金來源除了極少部分由政府撥款外，其他的大都通過銀行貸款來提供，面臨高利率的風(fēng)險。儲備土地必須依賴銀行貸款，而銀行貸款需還本付息，使承擔(dān)宏觀調(diào)控職能的土地儲備機(jī)構(gòu)有了贏利動機(jī)。作為土地市場唯一的供應(yīng)商，要保證贏利，就必須使土地市場長期處于供不應(yīng)求狀態(tài)，這就是各地政府為什么不約而同采用“不飽和”土地供應(yīng)政策的內(nèi)在原因。至此，土地儲備制度建立的基本目的——平抑地價已經(jīng)被地方政府摒棄。

（二）機(jī)構(gòu)性質(zhì)不明，操作不透明

土地儲備中心的事業(yè)單位性質(zhì)決定了其與政府之間千絲萬縷的聯(lián)系，尤其是在前期的征地、拆遷過程中，為了降低成本，它往往會借助政府權(quán)力、甚至濫用政府權(quán)力，在市場上造成了很壞的影響。另一方面，由于中心巨大的資金流以及盈利，使得部分官員無法抵御金錢的誘惑，出現(xiàn)權(quán)力尋租的現(xiàn)象，滋生了部門腐敗，近年來，紛紛落馬的土地官員就是最典型的例子。

（三）法律法規(guī)不健全，無法可依

《土地儲備管理辦法》只是概括性的規(guī)定了土地儲備機(jī)構(gòu)在開發(fā)經(jīng)營中的原則問題，但是對于具體的操作細(xì)節(jié)并沒有詳細(xì)的規(guī)定。尤其是在土地利益的分配、土地的征收補(bǔ)償、如何行使統(tǒng)一收購權(quán)等方面并沒有明確的操作指南，這就使得各個地方政府能夠在具體執(zhí)行過程中，摻雜進(jìn)個人或者地方意志，造成市場混亂，進(jìn)而影響土地儲備制度的發(fā)展。

（四）土地出讓制度有待完善

在完成土地出讓制度改革后，我國現(xiàn)有土地出讓多采用招拍掛的形式。然而由于市場供應(yīng)處于“欠飽和狀態(tài)”，以及房地產(chǎn)市場巨大的盈利預(yù)期，使得房地產(chǎn)企業(yè)只要獲得土地供應(yīng)，就能盈利。而招拍掛的競爭方式，迫使各個房地產(chǎn)企業(yè)為了拿地相互哄抬地價，最終也推高了房價。

四、完善土地儲備制度的幾點(diǎn)建議

1.制定完善的法律法規(guī)，在土地征收直至土地轉(zhuǎn)讓的整個環(huán)節(jié)中，做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)。

2.建立壟斷機(jī)制，為了維護(hù)土地儲備中心的作用，必須保證土地供應(yīng)的唯一性，否則其地位則變得可有可無。3.建立儲備金融資平臺，降低融資成本。應(yīng)通過土地出讓金結(jié)余甚至住房公積金等組建城市儲備制度基金，同時，還應(yīng)增加融資手段，發(fā)行股票、債券等都可以作為銀行貸款的替代品。

4.創(chuàng)新土地供應(yīng)方式，降低開發(fā)商拿地的成本，避免將這一成本通過房價轉(zhuǎn)移到普通老百姓的住房投資中。

5.明確土地儲備中心的性質(zhì)與定位。應(yīng)向非營利性的、公益性的事業(yè)單位轉(zhuǎn)變。

第三篇：土地儲備聯(lián)席會議制度

**縣土地儲備工作領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席

會 議 制 度

為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣土地宏觀調(diào)控，優(yōu)化土地資源配置，加大土地儲備力度，強(qiáng)化土地資產(chǎn)管理，規(guī)范土地市場運(yùn)營，合理高效利用土地，結(jié)合我縣實(shí)際，特制定**縣土地儲備工作領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席會議制度（以下簡稱聯(lián)席會議）。

一、指導(dǎo)思想

以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，全面落實(shí)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征收、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一出讓的“五統(tǒng)一”制度，強(qiáng)化政府對土地資源的管理，調(diào)控土地市場、調(diào)整用地結(jié)構(gòu)、合理配置資源、盤活土地資產(chǎn)，增強(qiáng)財(cái)政收入，優(yōu)化投資環(huán)境、促進(jìn)城市建設(shè)，不斷提高土地資源對我縣社會、經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的保障能力。

二、聯(lián)席會議主要職責(zé)

研究審定土地儲備規(guī)劃和計(jì)劃；協(xié)調(diào)處理土地征收、儲備、開發(fā)工作涉及的重大問題；協(xié)調(diào)處理所有涉及重大項(xiàng)目用地、土地政策、用地功能調(diào)整等事項(xiàng)；解決土地征收、儲備的資金等問題；監(jiān)控國有土地資產(chǎn)的運(yùn)作；監(jiān)督檢查縣各有關(guān)部門承辦聯(lián)席會議交辦的工作落實(shí)情況。

三、成員單位職責(zé)

1、縣國土資源局、縣土地儲備中心負(fù)責(zé)向聯(lián)席會議報

告疏附縣城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)土地征收、儲備工作的開展情況，提出土地征收、儲備過程中需解決的問題和建議。

2、縣財(cái)政局負(fù)責(zé)統(tǒng)籌解決土地征收、儲備和開發(fā)資金。

3、縣發(fā)改委負(fù)責(zé)做好儲備土地的立項(xiàng)工作。

4、縣城建局負(fù)責(zé)儲備地塊的規(guī)劃工作，負(fù)責(zé)做好已儲備宗地的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，包括道路、上下水、電、采暖等配套工作，負(fù)責(zé)城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)居民房屋的征收工作。

5、縣民政局、社保局負(fù)責(zé)做好被征地農(nóng)民社會保障工作。

6、縣環(huán)保局負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目用地環(huán)評報告。

7、縣農(nóng)業(yè)局負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目用地涉及耕地質(zhì)量評定報告。

8、縣林業(yè)局負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目用地涉及林業(yè)的審批手續(xù)。

9、縣水利局負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目用地涉及水利建設(shè)管理的審批手續(xù)。

四、議事規(guī)則

（一）聯(lián)席會議由縣土地儲備工作領(lǐng)導(dǎo)小組組長或組長委托的副組長召集并主持，根據(jù)需要可邀請縣委縣政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和縣有關(guān)部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)負(fù)責(zé)人等有關(guān)人員列席會議。會議原則上每個季度召開一次，因特殊情況需臨時召開的，由召集人確定。

（二）聯(lián)席會議的召開由縣政府辦公室負(fù)責(zé)通知，聯(lián)席會議辦公室負(fù)責(zé)記錄、整理，并起草會議紀(jì)要，經(jīng)聯(lián)席會議主 2

持人審定后印發(fā)。聯(lián)席會議與會人員應(yīng)按時到會，如不能到會，須提前向會議主持人請假。

（三）聯(lián)席會議采用民主集中制原則下的組長負(fù)責(zé)制，堅(jiān)持充分發(fā)揚(yáng)民主、集體討論、會議決定的決策原則。

（四）會議審議事項(xiàng)，采取集體研究，個人簽發(fā)。

（五）對會議決定的重大事項(xiàng)和審批事項(xiàng)，以縣人民政府名義發(fā)文。

（六）嚴(yán)格執(zhí)行保密制度。各組成人員及相關(guān)人員對需要保密的事項(xiàng)，不得對外泄露。

第四篇：論土地儲備制度

土地儲備制度分析

土地儲備主要是指政府部門或公共機(jī)構(gòu)依照有關(guān)程序預(yù)先取得土地，進(jìn)行開發(fā)整理并予以儲存，并在適當(dāng)時機(jī)將儲存的土地投放到市場，以實(shí)現(xiàn)城市有序發(fā)展，保障公共目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)以及合理調(diào)控土地市場等目的。

下面就其理論基礎(chǔ)、歐洲土地銀行的啟示、功能定位及城市開發(fā)四個方面展開論述。

城市土地儲備的理論基礎(chǔ)主要包括地租理論、土地供求理論、區(qū)位理論、資源配置與市場失靈理論、政府管理理論與制度變遷與創(chuàng)新理論等。

歐洲土地銀行對我國土地管理有莫大的啟示，并對我國土地儲備制度的完善發(fā)揮了重要作用，通過歐洲土地銀行方法的分析和我國土地制度管理方面的分析，簡述了我國土地儲備機(jī)制運(yùn)行中存在的問題，并提出了解決問題的對策和辦法。歐洲土地銀行的運(yùn)行過程由土地的征購集中、土地的儲備和土地的出讓三個環(huán)節(jié)連接而成。目前我國土地收購儲備模式主要有“上海模式”和“杭州模式”。

土地儲備機(jī)制是我國土地管理制度的創(chuàng)新，是土地管理未來發(fā)展的一個方向。在土地儲備機(jī)制運(yùn)行過程中存在以下一些問題： 1土地儲備機(jī)制的法律不完善 2資金籌措方式單一

3土地儲備制度的利益分配機(jī)制不規(guī)范 4政府各部門銜接不順 完善土地儲備機(jī)制的對策

1理順法律關(guān)系，建立法規(guī)保障 2實(shí)行多元籌資，保證資金供應(yīng)

3建立和完善土地儲備機(jī)制的組織機(jī)構(gòu)，保證機(jī)制順利運(yùn)行 4保持一定數(shù)量的土地儲備 5建立合理的監(jiān)督機(jī)制

6科學(xué)界定土地價格，合理分配土地收益

如何定位土地儲備制度，是這項(xiàng)制度規(guī)范、完善、發(fā)展的大問題。從1996年上海成立第一家土地儲備機(jī)構(gòu)，到2004年全國成立了1700多家土地儲備機(jī)構(gòu)，土地儲備制度發(fā)展的深度，對我國社會經(jīng)濟(jì)的影響已非昔日可比，制度的作用也基本如數(shù)顯現(xiàn)。但由于缺乏必要的政策支撐，嚴(yán)重制約了這項(xiàng)制度的進(jìn)一步發(fā)展，所以有必要對這項(xiàng)制度運(yùn)行9年來的績效進(jìn)行深刻的考量，給出一個明確的定位。我認(rèn)為土地儲備制度應(yīng)定位于以下幾個方面的功能。

一是政府供應(yīng)土地的首要環(huán)節(jié)。我國的土地制度決定了政府是最大、最主要的土地供應(yīng)主體。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，交易能夠進(jìn)行的首要前提是產(chǎn)權(quán)明晰，也就是說，你所交易的東西必須是你的權(quán)利，否則交易就難以進(jìn)行，或者即使能夠進(jìn)行，也必然會產(chǎn)生利益上的沖突和法律上的糾紛。政府供應(yīng)土地也應(yīng)如此，供應(yīng)的土地必須是政府的產(chǎn)權(quán)，這是政府供應(yīng)土地的第一個前提。第二個前提是政府要有空余的土地。

二是參與宏觀調(diào)控的必要手段。根據(jù)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)。宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的經(jīng)典手段是貨幣政策、財(cái)政政策，我國宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的措施，除了貨幣政策、財(cái)政政策，還有計(jì)劃調(diào)控和土地政策。在四種調(diào)控措施中，前三種都有一套成熟的手法和明確的目標(biāo)。貨幣政策中有利率、貼現(xiàn)率、存款準(zhǔn)備金、公開市場業(yè)務(wù)等手段；財(cái)政政策中有預(yù)算、稅收、債券、轉(zhuǎn)移支付等手段；計(jì)劃調(diào)控有產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、產(chǎn)業(yè)政策等。在這些手段中，貨幣政策是對資金使用成本(利息)，貨幣流通數(shù)量(公開市場業(yè)務(wù))進(jìn)行直接的干預(yù)，財(cái)政政策則直接對總需求(政府支出、廠商和居民)進(jìn)行干預(yù)。這些手段不僅涉及政府資金的運(yùn)用，而且涉及對廠商和居民使用資金的影響，這種影響有使用資金的成本問題，也有機(jī)會成本問題，如銀行加息，會有更多的人增加儲蓄，減少投資，增加或減少稅率會起到減少或促進(jìn)消費(fèi)與投資的作用。計(jì)劃調(diào)控一方面有直接的行政手段，如制定市場準(zhǔn)入規(guī)則。另一方面也有經(jīng)濟(jì)手段，但主要體現(xiàn)在計(jì)劃的落實(shí)方面，如落實(shí)產(chǎn)業(yè)政策，政府要在投資、稅收、資金方面給予一定的扶持或限制。從以上三種調(diào)控措施的內(nèi)容可以看出，對國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的宏觀調(diào)控，都需要大量的資金投入，否則很難對總供給與總需求產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。

運(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控如何才能發(fā)揮更大的作用呢?從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義的角度講，宏觀調(diào)控是政府為實(shí)現(xiàn)總供給與總需求的平衡，保證經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)增長而采取的一些措施。因此，運(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控，應(yīng)該從調(diào)控土地的總供給與總需求人手，由于我國的政府還是土地的直接供應(yīng)者，在微觀上還可以對土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行直接的干預(yù)，也可以作為調(diào)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的一種手段。但從過去的實(shí)踐來看，我們原有的土地政策只能調(diào)控到土地的部分總供給，或者說土地供應(yīng)的總量和結(jié)構(gòu)。在這方面，土地利用總體規(guī)劃、計(jì)劃、供地政策的作用得到充分發(fā)揮。

三是加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的必要手段。加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理是國土資源部門的重要職責(zé)，國務(wù)院也專門下過《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》，但是多年以來，我們所針對的資產(chǎn)管理的目標(biāo)，是出讓和轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)過程中，政府應(yīng)收土地收益的流失問題。防止國有土地資產(chǎn)流失，固然是一個非常重大的問題，但只是土地資產(chǎn)管理的一個方面。土地資產(chǎn)管理應(yīng)包括保值、增值兩方面。保值的含義應(yīng)該是資產(chǎn)價值不降低，收益不流失，增值的含義是通過有效管理，使資產(chǎn)的價值含量有所上升。所以，加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，僅有防止土地資產(chǎn)流失一個目標(biāo)是不夠的，但要落實(shí)土地資產(chǎn)管理的其他目標(biāo)，單靠政府一個職能部門也是不夠的。

首先，政府出讓、作價出資(入股)、授權(quán)經(jīng)營、劃撥給國有企業(yè)、事業(yè)單位和政府機(jī)關(guān)的國有土地，其土地資產(chǎn)保值、增值的職權(quán)分散給了不同的政府部門，甚至企業(yè)。雖然個別地方將土地作價出資(入股)的股權(quán)交給了土地儲備機(jī)構(gòu)，但從總體而言，這部分土地資產(chǎn)是由其他政府部門和企業(yè)管理的。

其次，要分清土地資產(chǎn)管理和市場管理目標(biāo)，這里涉及國土資源管理部門負(fù)責(zé)的那部分土地的保值、增值的問題。就一個城市而言，我們不能說國土資源管理部門負(fù)責(zé)全市國有土地資產(chǎn)的保值增值。以各種方式供應(yīng)出去的土地，由于產(chǎn)權(quán)有了明確歸屬，國土部門不能向產(chǎn)權(quán)人要求對土地保值增值或者提供這種服務(wù)，而只能從市場管理的角度，保護(hù)產(chǎn)權(quán)人利益，維護(hù)市場秩序。至于全市國有土地價值的提升，更不是國土資源部門能夠做到的，這里涉及產(chǎn)業(yè)集聚、人口集聚、自然人文環(huán)境等很多復(fù)雜的因素。所以，需要國土資源管理部門負(fù)責(zé)的土地資產(chǎn)，除了土地出讓、交易中政府權(quán)益的保障以外，更主要的是對切實(shí)掌握在政府手中的土地資產(chǎn)的保值、增值。過去我們對這方面問題關(guān)注很少，原因是政府手中沒有實(shí)物土地，供應(yīng)土地的過程是一個簡單的過手程序，只需收取政府純收益，沒有動力對土地進(jìn)行加工，以提升土地的價值。當(dāng)政府有了儲備土地以后，如何對這些土地進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)土地使用價值和價值最大化，便成為政府必須要考慮的事情，真正意義上土地資產(chǎn)管理就開始了。但要保證政府手中有一定的儲備土地，并將這些進(jìn)行一定的加工，以便在供給土地時獲得更大的收益，要求有一個專業(yè)機(jī)構(gòu)，為政府完成儲備土地、開發(fā)整理等供應(yīng)前的一系列事務(wù)性的工作。

第三，政府儲備土地從進(jìn)入土地儲備庫，到供應(yīng)出去，要有一個周期，在此期間，除了開發(fā)整理外，對于一些土地還有臨時使用和經(jīng)營的問題，如臨時出租，這也是土地資產(chǎn)經(jīng)營的重要內(nèi)容，也需要一個專業(yè)機(jī)構(gòu)來運(yùn)作。

四是盤活土地資源的必要手段。在市場經(jīng)濟(jì)中，政府做的主要事情是市場做不了的事情。在盤活存量建設(shè)用地方面也是如此。事實(shí)上，從實(shí)行土地有償使用制度以來，城市內(nèi)部易于盤活的建設(shè)用地，已經(jīng)被企業(yè)盤活了。主要是通過幾種方式。一種企業(yè)自己盤活，將位于城市中心的原有土地改變用途，或者搞三產(chǎn)，或者搞房地產(chǎn)。一種聯(lián)合開發(fā)，有土地的企業(yè)與有資金的企業(yè)共同開發(fā)。另外一種是房地產(chǎn)企業(yè)通過收購兼并有土地企業(yè)等方式，實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)。剩余的、需要盤活的建設(shè)用地，或者由于基礎(chǔ)設(shè)施配套太差，或者由于同一地塊使用者過多，或者由于周邊環(huán)境不好等原因，都是企業(yè)不能承擔(dān)，或者由于利潤太少不愿意承擔(dān)的。要盤活這些土地，只有靠政府的力量介入。

五是落實(shí)城市總體規(guī)劃的必要手段。城市總體規(guī)劃的落實(shí)，涉及到城市土地利用方向的重大調(diào)整，由此引起土地使用者利益的重大調(diào)整。所以，在落實(shí)城市規(guī)劃的落實(shí)中，同樣面臨資金投入、土地收回、拆遷安置、開發(fā)整理等一系列問題，解決這些問題同樣需要一個專業(yè)機(jī)構(gòu)予以運(yùn)作。過去，很多地方在舊城改造中，是通過房地產(chǎn)公司來操作的，政府在土地價格上給予一定的優(yōu)惠，或者用實(shí)物地租的方式讓房地產(chǎn)開發(fā)公司搞舊城改造。但這種方式有一定的弊端，首先是這種方式往往省略了土地收回過程，政府在沒有處理好與原使用者的經(jīng)濟(jì)關(guān)系之前，就將土地使用權(quán)交給了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。其次是政府收益流失，舊城改造經(jīng)常是政府找開發(fā)商幫助運(yùn)作的，所以，政府要給予一定的地價優(yōu)惠，而且有的地方在舊城改造中，政府沒有任何收益。再次，在對經(jīng)營性房地產(chǎn)用地實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓以后，這種方式很難再進(jìn)行下去。另外一方面，落實(shí)城市規(guī)劃，有一些土地是用于公益事業(yè)的，對這些土地的收回、土地平整等工作，只能由政府負(fù)責(zé)。所以，城市總體規(guī)劃的落實(shí)，和盤活存量土地一樣，需要一個專業(yè)機(jī)構(gòu)幫助政府來運(yùn)作。

第五篇：土地儲備聯(lián)席會議制度

**縣土地儲備工作領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席

會議制度

為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣土地宏觀調(diào)控，優(yōu)化土地資源配

置，加大土地儲備力度，強(qiáng)化土地資產(chǎn)管理，規(guī)范土地市場運(yùn)營，合理高效利用土地，結(jié)合我縣實(shí)際，特制定**縣土地儲備工作領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席會議制度（以下簡稱聯(lián)席會議）。

一、指導(dǎo)思想

以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，全面落實(shí)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征收、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一出讓的“五統(tǒng)一”制度，強(qiáng)化政府對土地資源的管理，調(diào)控土地市場、調(diào)整用地結(jié)構(gòu)、合理配置資源、盤活土地資產(chǎn)，增強(qiáng)財(cái)政收入，優(yōu)化投資環(huán)境、促進(jìn)城市建設(shè)，不斷提高土地資源對我縣社會、經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的保障能力。

二、聯(lián)席會議主要職責(zé)

研究審定土地儲備規(guī)劃和計(jì)劃；協(xié)調(diào)處理土地征收、儲備、開發(fā)工作涉及的重大問題；協(xié)調(diào)處理所有涉及重大項(xiàng)目用地、土地政策、用地功能調(diào)整等事項(xiàng)；解決土地征收、儲備的資金等問題；監(jiān)控國有土地資產(chǎn)的運(yùn)作；監(jiān)督檢查縣各有關(guān)部門承辦聯(lián)席會議交辦的工作落實(shí)情況。

三、成員單位職責(zé)

1、縣國土資源局、縣土地儲備中心負(fù)責(zé)向聯(lián)席會議報

1告疏附縣城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)土地征收、儲備工作的開展情況，提出土地征收、儲備過程中需解決的問題和建議。

2、縣財(cái)政局負(fù)責(zé)統(tǒng)籌解決土地征收、儲備和開發(fā)資金。

3、縣發(fā)改委負(fù)責(zé)做好儲備土地的立項(xiàng)工作。

4、縣城建局負(fù)責(zé)儲備地塊的規(guī)劃工作，負(fù)責(zé)做好已儲

備宗地的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，包括道路、上下水、電、采暖等配套工作，負(fù)責(zé)城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)居民房屋的征收工作。

5、縣民政局、社保局負(fù)責(zé)做好被征地農(nóng)民社會保障工作。

6、縣環(huán)保局負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目用地環(huán)評報告。

7、縣農(nóng)業(yè)局負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目用地涉及耕地質(zhì)量評定報告。

8、縣林業(yè)局負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目用地涉及林業(yè)的審批手續(xù)。

9、縣水利局負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目用地涉及水利建設(shè)管理的審

批手續(xù)。

四、議事規(guī)則

（一）聯(lián)席會議由縣土地儲備工作領(lǐng)導(dǎo)小組組長或組長委托的副組長召集并主持，根據(jù)需要可邀請縣委縣政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和縣有關(guān)部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)負(fù)責(zé)人等有關(guān)人員列席會議。會議原則上每個季度召開一次，因特殊情況需臨時召開的，由召集人確定。

（二）聯(lián)席會議的召開由縣政府辦公室負(fù)責(zé)通知，聯(lián)席會議辦公室負(fù)責(zé)記錄、整理，并起草會議紀(jì)要，經(jīng)聯(lián)席會議主

持人審定后印發(fā)。聯(lián)席會議與會人員應(yīng)按時到會，如不能到會，須提前向會議主持人請假。

（三）聯(lián)席會議采用民主集中制原則下的組長負(fù)責(zé)制，堅(jiān)持充分發(fā)揚(yáng)民主、集體討論、會議決定的決策原則。

（四）會議審議事項(xiàng)，采取集體研究，個人簽發(fā)。

（五）對會議決定的重大事項(xiàng)和審批事項(xiàng)，以縣人民政府名義發(fā)文。

（六）嚴(yán)格執(zhí)行保密制度。各組成人員及相關(guān)人員對需要保密的事項(xiàng)，不得對外泄露。