第一篇：蘇州土地儲(chǔ)備制度的實(shí)踐與思考

蘇州土地儲(chǔ)備制度的實(shí)踐與思考

周春

? 2012-12-27 10:33:43

來(lái)源：《中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)》2012年第12期

近年來(lái)，江蘇省蘇州市土地儲(chǔ)備制度在積極實(shí)踐和探索中得到不斷完善。在各方面的支持和幫助下，土地儲(chǔ)備工作實(shí)現(xiàn)了市區(qū)土地資源科學(xué)合理的優(yōu)化配置和充分利用，儲(chǔ)備土地的宏觀調(diào)控功能得到充分發(fā)揮，土地市場(chǎng)規(guī)范有序健康發(fā)展，城市化建設(shè)進(jìn)程得到有力支持，城市居民基本住房保障用地也得到有效落實(shí)。

土地儲(chǔ)備工作的實(shí)施

蘇州市土地儲(chǔ)備的實(shí)施主要通過(guò)以下幾種方式具體實(shí)現(xiàn)。

土地收購(gòu)。對(duì)企業(yè)改制、“退二進(jìn)三”或“退城進(jìn)區(qū)”過(guò)程中的土地收購(gòu)，是蘇州市實(shí)施儲(chǔ)備土地的重要手段。一大批企業(yè)通過(guò)土地的收購(gòu)儲(chǔ)備，獲得了繼續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，一部分實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)型升級(jí)和跨越式發(fā)展，另一部分企業(yè)的改制（破產(chǎn)）工作得以順利實(shí)施，下崗職工的合法權(quán)益得到充分保障。

重點(diǎn)實(shí)事工程項(xiàng)目拆遷。隨著城市土地管理制度改革的推進(jìn)，城市建設(shè)和發(fā)展獲得了新的動(dòng)力。從2002年開始，蘇州市的國(guó)家園林城市創(chuàng)建工程、環(huán)古城風(fēng)貌保護(hù)工程、環(huán)城快速路高架建設(shè)工程、火車站地區(qū)綜合改造工程等一批批城市建設(shè)重點(diǎn)實(shí)事項(xiàng)目紛紛上馬開工，這些重點(diǎn)實(shí)事項(xiàng)目的建成有效提升了蘇州的城市形象，改善了蘇州城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施條件，人民群眾的生活環(huán)境和質(zhì)量水平也在不同程度上得到提高。在此過(guò)程中，市政府牢牢把握土地儲(chǔ)備的制度定位，堅(jiān)持各項(xiàng)目工程中所涉及的經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)土地儲(chǔ)備的基本原則，嚴(yán)格按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的程序，由中心作為建設(shè)主體并負(fù)責(zé)融資，以“舊城區(qū)改造”或“土地儲(chǔ)備”、“土地整理”作為項(xiàng)目的立項(xiàng)名稱（不同時(shí)段有所不同）并申請(qǐng)行政許可，通過(guò)政府采購(gòu)公開招標(biāo)拆遷勞務(wù)實(shí)施單位，在市各重點(diǎn)實(shí)事工程指揮機(jī)構(gòu)的指揮下，會(huì)同相關(guān)部門和單位參與組織實(shí)施房屋拆遷工作。拆遷完成的土地直接納入土地儲(chǔ)備，并由中心實(shí)施管理。

新城區(qū)開發(fā)。根據(jù)蘇州市委、市政府《關(guān)于加快城市化進(jìn)程的決定》，蘇州市的城市化進(jìn)程走入了新的加速期，新確定的中心城區(qū)面積從過(guò)去的約60平方公里擴(kuò)大到現(xiàn)在的85平方公里。然而行政區(qū)劃調(diào)整的完成，僅僅是新城區(qū)開發(fā)建設(shè)的開始。市政府面對(duì)新的形勢(shì)和開發(fā)建設(shè)任務(wù)，仍然牢牢把握住土地儲(chǔ)備的制度定位，堅(jiān)持新城區(qū)開發(fā)建設(shè)中所涉及的經(jīng)營(yíng)性用地也必須通過(guò)土地儲(chǔ)備的基本原則。一方面，對(duì)已征為國(guó)有的集體建設(shè)用地和村民宅基地房屋在落實(shí)完征地補(bǔ)償和安置后，同樣按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的程序和標(biāo)準(zhǔn)，由市土地儲(chǔ)備中心作為建設(shè)主體負(fù)責(zé)融資并申請(qǐng)行政許可實(shí)施拆遷收儲(chǔ)。另一方面，將一部分農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后進(jìn)行收儲(chǔ)，使新城區(qū)建設(shè)整體推進(jìn)成片開發(fā)。

舊城區(qū)改造拆遷。中心在緊緊圍繞市委市政府確定的重點(diǎn)實(shí)事工程項(xiàng)目和新城區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的同時(shí)，還根據(jù)土地儲(chǔ)備規(guī)劃和年度工作計(jì)劃要求，對(duì)中心城區(qū)內(nèi)各方面條件較為成熟的紅線儲(chǔ)備地塊項(xiàng)目、各區(qū)政府對(duì)老商業(yè)片區(qū)的擴(kuò)容改造地塊項(xiàng)目以及市政府要求逐年實(shí)施完成改造的“城中村”、“低洼地”地塊項(xiàng)目，均按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的程序，直接以舊城區(qū)改造或土地儲(chǔ)備、土地整理項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)，并作為項(xiàng)目建設(shè)的主體申請(qǐng)行政許可，通過(guò)政府采購(gòu)公開招標(biāo)拆遷勞務(wù)實(shí)施單位，同時(shí)與所在地人民政府建立拆遷合作機(jī)制，會(huì)同相關(guān)部門和單位組織實(shí)施這些地塊的房屋拆遷工作。

此外，還有一些其他方式。

關(guān)于土地儲(chǔ)備發(fā)展的建議

現(xiàn)行土地儲(chǔ)備制度已經(jīng)確立了在城市建設(shè)發(fā)展中不可或缺和替代的重要地位，是土地管理體制完善過(guò)程中的成功實(shí)踐。結(jié)合蘇州市土地儲(chǔ)備工作的實(shí)際，針對(duì)有關(guān)問(wèn)題提出以下建議。

機(jī)構(gòu)設(shè)置要合理。儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)獨(dú)立設(shè)置比較有利于工作。一方面，經(jīng)營(yíng)城市土地資產(chǎn)本來(lái)就是地方政府的職能，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的融資理應(yīng)由地方政府承擔(dān)；另一方面，遇到一些困難和問(wèn)題時(shí)，地方政府也會(huì)盡力幫助協(xié)調(diào)解決。同時(shí)，由于土地儲(chǔ)備與國(guó)土管理工作關(guān)聯(lián)度高，許多工作是一個(gè)整體，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)了其中的一部分工作內(nèi)容，為了便于工作協(xié)調(diào)，領(lǐng)導(dǎo)班子成員可以在國(guó)土資源局和土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)相互兼職。

職能定位要準(zhǔn)確。為了保證土地儲(chǔ)備制度能發(fā)揮積極作用，在職能定位上有三個(gè)方面必須作出明確規(guī)定：一是要明確對(duì)所有工業(yè)或其他用途的土地性質(zhì)改為商業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營(yíng)性用地的，必須由土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)一收購(gòu)后，按規(guī)劃用途通過(guò)招拍掛方式出讓，不得自行改變用途；二是要明確土地儲(chǔ)備中心是儲(chǔ)備土地的實(shí)施主體，其他單位不能行使儲(chǔ)備職能，以防止產(chǎn)生過(guò)多的融資平臺(tái)；三是對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)主要儲(chǔ)備什么性質(zhì)的用地必須要作明確，建議明確為以經(jīng)營(yíng)性用地為主的土地。此外，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的社會(huì)公共利益性質(zhì)也是毋庸置疑的。

土地入庫(kù)與出庫(kù)職能要對(duì)等。儲(chǔ)備土地的目的是為了供應(yīng)市場(chǎng)并進(jìn)行開發(fā)，如果土地收儲(chǔ)與土地出讓這兩個(gè)職能完全割裂開來(lái)，會(huì)造成儲(chǔ)備土地缺乏緊迫感、土地供應(yīng)脫節(jié)的現(xiàn)象。土地招拍掛工作屬于土地供應(yīng)，法律規(guī)定是國(guó)土資源局的行政職能，但可以通過(guò)委托組織的方式進(jìn)行，土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)組織土地公告上市出讓前的一系列事務(wù)性工作，但出讓過(guò)程中涉及的一些管理性行政職能，如出讓地價(jià)的評(píng)估和審定、公告主體、土地出讓合同簽署的主體、出讓金收繳等方面的關(guān)鍵環(huán)節(jié)仍為國(guó)土資源局負(fù)責(zé)，有效行使管理職能。

金融風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力要增強(qiáng)。應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格土地儲(chǔ)備資金管理，財(cái)政、國(guó)土部門應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)土地儲(chǔ)備資金長(zhǎng)效管理，準(zhǔn)確核定儲(chǔ)備貸款規(guī)模，單列已完成收儲(chǔ)土地的資金額度，設(shè)專項(xiàng)儲(chǔ)備土地貸款。對(duì)土地整理、開發(fā)收儲(chǔ)項(xiàng)目資金嚴(yán)格按照項(xiàng)目資金管理，以便保障項(xiàng)目資金需求。

同時(shí)，建議設(shè)定土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)自有資金比例，財(cái)政、國(guó)土部門應(yīng)建立儲(chǔ)備土地資金的補(bǔ)充機(jī)制，適度設(shè)定儲(chǔ)備資金的資本充足率，保障土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)展，防范儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)融資風(fēng)險(xiǎn)，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

第二篇：土地儲(chǔ)備制度論文

土地儲(chǔ)備制度的幾點(diǎn)問(wèn)題與建議

2007年11月19日，國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行等三部委出臺(tái)了《土地儲(chǔ)備管理辦法》?！锻恋貎?chǔ)備管理辦法》以“完善土地儲(chǔ)備制度，加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力”為目地。而實(shí)際

情況卻是，由于土地儲(chǔ)備中心操作的不合理，土地儲(chǔ)備制度不僅沒(méi)有起到平抑土地市場(chǎng)價(jià)格的作用，反而在房地產(chǎn)過(guò)熱中扮演著“哄抬地價(jià)”、“囤積居奇”的種種負(fù)面影響。本文將從分析土地儲(chǔ)備制度的目標(biāo)和操作中暴露的問(wèn)題上，探求優(yōu)化土地儲(chǔ)備制度的方法。

一、相關(guān)概念

土地儲(chǔ)備制度：政府依法通過(guò)收購(gòu)、收回、征收等方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地，并組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。

土地儲(chǔ)備中心：在土地儲(chǔ)備制度下，各地政府為了執(zhí)行土地儲(chǔ)備的政策而規(guī)劃成立的機(jī)構(gòu)，一般掛靠于相應(yīng)的建設(shè)局、土地局或房產(chǎn)局。性質(zhì)為事業(yè)單位，部分為政府授權(quán)的獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu)。

土地儲(chǔ)備制度經(jīng)濟(jì)學(xué)原理：土地供應(yīng)量由政府制定的土地供應(yīng)政策、土地供應(yīng)計(jì)劃決定。根據(jù)市場(chǎng)法則，土地供應(yīng)大于土地需求，土地價(jià)格應(yīng)該下降，不會(huì)引起房產(chǎn)價(jià)格上升；反之，土地供應(yīng)小于土地需求，土地價(jià)格必然上升，進(jìn)而引起房產(chǎn)價(jià)格上升。

①

二、土地儲(chǔ)備制度的目的

（一）調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求平衡，穩(wěn)定地價(jià)

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)供求原理，土地市場(chǎng)的供求會(huì)對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生相應(yīng)的影響，因此土地儲(chǔ)備中心可以在土地價(jià)格處于低位的時(shí)候，利用手中的資金購(gòu)入土地并進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，等到市場(chǎng)供應(yīng)緊張、價(jià)格高漲的時(shí)候，把手中的土地投入市場(chǎng)，平抑地價(jià)。

（二）維護(hù)城市規(guī)劃，統(tǒng)一管理

利用土地儲(chǔ)備中心作為城市土地的唯一調(diào)控者，有助于把城市的土地供應(yīng)與規(guī)劃管理統(tǒng)一起來(lái)，避免出現(xiàn)破壞規(guī)劃、影響整體布局的盲目開發(fā)。同時(shí)還能提高土地的一級(jí)開發(fā)效率，提高供應(yīng)速度。

（三）籌集建設(shè)資金，補(bǔ)充地方財(cái)政

① 參見(jiàn)呂萍編著：《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)》，第三版，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2011。從總的來(lái)說(shuō)，土地儲(chǔ)備中心是一個(gè)獨(dú)立的市場(chǎng)主體，在市場(chǎng)上它通過(guò)買進(jìn)與賣出的差價(jià)可以獲得一定的收益，而土地儲(chǔ)備中心的性質(zhì)，決定了這部分資金應(yīng)該流入地方財(cái)政，作為地方建設(shè)的補(bǔ)充資金。

三、土地儲(chǔ)備制度面臨的問(wèn)題

（一）資金來(lái)源單一且成本高

目前看來(lái)，土地儲(chǔ)備資金來(lái)源除了極少部分由政府撥款外，其他的大都通過(guò)銀行貸款來(lái)提供，面臨高利率的風(fēng)險(xiǎn)。儲(chǔ)備土地必須依賴銀行貸款，而銀行貸款需還本付息，使承擔(dān)宏觀調(diào)控職能的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)有了贏利動(dòng)機(jī)。作為土地市場(chǎng)唯一的供應(yīng)商，要保證贏利，就必須使土地市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求狀態(tài)，這就是各地政府為什么不約而同采用“不飽和”土地供應(yīng)政策的內(nèi)在原因。至此，土地儲(chǔ)備制度建立的基本目的——平抑地價(jià)已經(jīng)被地方政府摒棄。

（二）機(jī)構(gòu)性質(zhì)不明，操作不透明

土地儲(chǔ)備中心的事業(yè)單位性質(zhì)決定了其與政府之間千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，尤其是在前期的征地、拆遷過(guò)程中，為了降低成本，它往往會(huì)借助政府權(quán)力、甚至濫用政府權(quán)力，在市場(chǎng)上造成了很壞的影響。另一方面，由于中心巨大的資金流以及盈利，使得部分官員無(wú)法抵御金錢的誘惑，出現(xiàn)權(quán)力尋租的現(xiàn)象，滋生了部門腐敗，近年來(lái)，紛紛落馬的土地官員就是最典型的例子。

（三）法律法規(guī)不健全，無(wú)法可依

《土地儲(chǔ)備管理辦法》只是概括性的規(guī)定了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的原則問(wèn)題，但是對(duì)于具體的操作細(xì)節(jié)并沒(méi)有詳細(xì)的規(guī)定。尤其是在土地利益的分配、土地的征收補(bǔ)償、如何行使統(tǒng)一收購(gòu)權(quán)等方面并沒(méi)有明確的操作指南，這就使得各個(gè)地方政府能夠在具體執(zhí)行過(guò)程中，摻雜進(jìn)個(gè)人或者地方意志，造成市場(chǎng)混亂，進(jìn)而影響土地儲(chǔ)備制度的發(fā)展。

（四）土地出讓制度有待完善

在完成土地出讓制度改革后，我國(guó)現(xiàn)有土地出讓多采用招拍掛的形式。然而由于市場(chǎng)供應(yīng)處于“欠飽和狀態(tài)”，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的盈利預(yù)期，使得房地產(chǎn)企業(yè)只要獲得土地供應(yīng)，就能盈利。而招拍掛的競(jìng)爭(zhēng)方式，迫使各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)為了拿地相互哄抬地價(jià)，最終也推高了房?jī)r(jià)。

四、完善土地儲(chǔ)備制度的幾點(diǎn)建議

1.制定完善的法律法規(guī)，在土地征收直至土地轉(zhuǎn)讓的整個(gè)環(huán)節(jié)中，做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)。

2.建立壟斷機(jī)制，為了維護(hù)土地儲(chǔ)備中心的作用，必須保證土地供應(yīng)的唯一性，否則其地位則變得可有可無(wú)。3.建立儲(chǔ)備金融資平臺(tái)，降低融資成本。應(yīng)通過(guò)土地出讓金結(jié)余甚至住房公積金等組建城市儲(chǔ)備制度基金，同時(shí)，還應(yīng)增加融資手段，發(fā)行股票、債券等都可以作為銀行貸款的替代品。

4.創(chuàng)新土地供應(yīng)方式，降低開發(fā)商拿地的成本，避免將這一成本通過(guò)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移到普通老百姓的住房投資中。

5.明確土地儲(chǔ)備中心的性質(zhì)與定位。應(yīng)向非營(yíng)利性的、公益性的事業(yè)單位轉(zhuǎn)變。

第三篇：土地儲(chǔ)備聯(lián)席會(huì)議制度

**縣土地儲(chǔ)備工作領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席

會(huì) 議 制 度

為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣土地宏觀調(diào)控，優(yōu)化土地資源配置，加大土地儲(chǔ)備力度，強(qiáng)化土地資產(chǎn)管理，規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，合理高效利用土地，結(jié)合我縣實(shí)際，特制定**縣土地儲(chǔ)備工作領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席會(huì)議制度（以下簡(jiǎn)稱聯(lián)席會(huì)議）。

一、指導(dǎo)思想

以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，全面落實(shí)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征收、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一出讓的“五統(tǒng)一”制度，強(qiáng)化政府對(duì)土地資源的管理，調(diào)控土地市場(chǎng)、調(diào)整用地結(jié)構(gòu)、合理配置資源、盤活土地資產(chǎn)，增強(qiáng)財(cái)政收入，優(yōu)化投資環(huán)境、促進(jìn)城市建設(shè)，不斷提高土地資源對(duì)我縣社會(huì)、經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的保障能力。

二、聯(lián)席會(huì)議主要職責(zé)

研究審定土地儲(chǔ)備規(guī)劃和計(jì)劃；協(xié)調(diào)處理土地征收、儲(chǔ)備、開發(fā)工作涉及的重大問(wèn)題；協(xié)調(diào)處理所有涉及重大項(xiàng)目用地、土地政策、用地功能調(diào)整等事項(xiàng)；解決土地征收、儲(chǔ)備的資金等問(wèn)題；監(jiān)控國(guó)有土地資產(chǎn)的運(yùn)作；監(jiān)督檢查縣各有關(guān)部門承辦聯(lián)席會(huì)議交辦的工作落實(shí)情況。

三、成員單位職責(zé)

1、縣國(guó)土資源局、縣土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)向聯(lián)席會(huì)議報(bào)

告疏附縣城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)土地征收、儲(chǔ)備工作的開展情況，提出土地征收、儲(chǔ)備過(guò)程中需解決的問(wèn)題和建議。

2、縣財(cái)政局負(fù)責(zé)統(tǒng)籌解決土地征收、儲(chǔ)備和開發(fā)資金。

3、縣發(fā)改委負(fù)責(zé)做好儲(chǔ)備土地的立項(xiàng)工作。

4、縣城建局負(fù)責(zé)儲(chǔ)備地塊的規(guī)劃工作，負(fù)責(zé)做好已儲(chǔ)備宗地的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，包括道路、上下水、電、采暖等配套工作，負(fù)責(zé)城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)居民房屋的征收工作。

5、縣民政局、社保局負(fù)責(zé)做好被征地農(nóng)民社會(huì)保障工作。

6、縣環(huán)保局負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目用地環(huán)評(píng)報(bào)告。

7、縣農(nóng)業(yè)局負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目用地涉及耕地質(zhì)量評(píng)定報(bào)告。

8、縣林業(yè)局負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目用地涉及林業(yè)的審批手續(xù)。

9、縣水利局負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目用地涉及水利建設(shè)管理的審批手續(xù)。

四、議事規(guī)則

（一）聯(lián)席會(huì)議由縣土地儲(chǔ)備工作領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)或組長(zhǎng)委托的副組長(zhǎng)召集并主持，根據(jù)需要可邀請(qǐng)縣委縣政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和縣有關(guān)部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)負(fù)責(zé)人等有關(guān)人員列席會(huì)議。會(huì)議原則上每個(gè)季度召開一次，因特殊情況需臨時(shí)召開的，由召集人確定。

（二）聯(lián)席會(huì)議的召開由縣政府辦公室負(fù)責(zé)通知，聯(lián)席會(huì)議辦公室負(fù)責(zé)記錄、整理，并起草會(huì)議紀(jì)要，經(jīng)聯(lián)席會(huì)議主 2

持人審定后印發(fā)。聯(lián)席會(huì)議與會(huì)人員應(yīng)按時(shí)到會(huì)，如不能到會(huì)，須提前向會(huì)議主持人請(qǐng)假。

（三）聯(lián)席會(huì)議采用民主集中制原則下的組長(zhǎng)負(fù)責(zé)制，堅(jiān)持充分發(fā)揚(yáng)民主、集體討論、會(huì)議決定的決策原則。

（四）會(huì)議審議事項(xiàng)，采取集體研究，個(gè)人簽發(fā)。

（五）對(duì)會(huì)議決定的重大事項(xiàng)和審批事項(xiàng)，以縣人民政府名義發(fā)文。

（六）嚴(yán)格執(zhí)行保密制度。各組成人員及相關(guān)人員對(duì)需要保密的事項(xiàng)，不得對(duì)外泄露。

第四篇：論土地儲(chǔ)備制度

土地儲(chǔ)備制度分析

土地儲(chǔ)備主要是指政府部門或公共機(jī)構(gòu)依照有關(guān)程序預(yù)先取得土地，進(jìn)行開發(fā)整理并予以儲(chǔ)存，并在適當(dāng)時(shí)機(jī)將儲(chǔ)存的土地投放到市場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)城市有序發(fā)展，保障公共目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)以及合理調(diào)控土地市場(chǎng)等目的。

下面就其理論基礎(chǔ)、歐洲土地銀行的啟示、功能定位及城市開發(fā)四個(gè)方面展開論述。

城市土地儲(chǔ)備的理論基礎(chǔ)主要包括地租理論、土地供求理論、區(qū)位理論、資源配置與市場(chǎng)失靈理論、政府管理理論與制度變遷與創(chuàng)新理論等。

歐洲土地銀行對(duì)我國(guó)土地管理有莫大的啟示，并對(duì)我國(guó)土地儲(chǔ)備制度的完善發(fā)揮了重要作用，通過(guò)歐洲土地銀行方法的分析和我國(guó)土地制度管理方面的分析，簡(jiǎn)述了我國(guó)土地儲(chǔ)備機(jī)制運(yùn)行中存在的問(wèn)題，并提出了解決問(wèn)題的對(duì)策和辦法。歐洲土地銀行的運(yùn)行過(guò)程由土地的征購(gòu)集中、土地的儲(chǔ)備和土地的出讓三個(gè)環(huán)節(jié)連接而成。目前我國(guó)土地收購(gòu)儲(chǔ)備模式主要有“上海模式”和“杭州模式”。

土地儲(chǔ)備機(jī)制是我國(guó)土地管理制度的創(chuàng)新，是土地管理未來(lái)發(fā)展的一個(gè)方向。在土地儲(chǔ)備機(jī)制運(yùn)行過(guò)程中存在以下一些問(wèn)題： 1土地儲(chǔ)備機(jī)制的法律不完善 2資金籌措方式單一

3土地儲(chǔ)備制度的利益分配機(jī)制不規(guī)范 4政府各部門銜接不順 完善土地儲(chǔ)備機(jī)制的對(duì)策

1理順?lè)申P(guān)系，建立法規(guī)保障 2實(shí)行多元籌資，保證資金供應(yīng)

3建立和完善土地儲(chǔ)備機(jī)制的組織機(jī)構(gòu)，保證機(jī)制順利運(yùn)行 4保持一定數(shù)量的土地儲(chǔ)備 5建立合理的監(jiān)督機(jī)制

6科學(xué)界定土地價(jià)格，合理分配土地收益

如何定位土地儲(chǔ)備制度，是這項(xiàng)制度規(guī)范、完善、發(fā)展的大問(wèn)題。從1996年上海成立第一家土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，到2004年全國(guó)成立了1700多家土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，土地儲(chǔ)備制度發(fā)展的深度，對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響已非昔日可比，制度的作用也基本如數(shù)顯現(xiàn)。但由于缺乏必要的政策支撐，嚴(yán)重制約了這項(xiàng)制度的進(jìn)一步發(fā)展，所以有必要對(duì)這項(xiàng)制度運(yùn)行9年來(lái)的績(jī)效進(jìn)行深刻的考量，給出一個(gè)明確的定位。我認(rèn)為土地儲(chǔ)備制度應(yīng)定位于以下幾個(gè)方面的功能。

一是政府供應(yīng)土地的首要環(huán)節(jié)。我國(guó)的土地制度決定了政府是最大、最主要的土地供應(yīng)主體。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，交易能夠進(jìn)行的首要前提是產(chǎn)權(quán)明晰，也就是說(shuō)，你所交易的東西必須是你的權(quán)利，否則交易就難以進(jìn)行，或者即使能夠進(jìn)行，也必然會(huì)產(chǎn)生利益上的沖突和法律上的糾紛。政府供應(yīng)土地也應(yīng)如此，供應(yīng)的土地必須是政府的產(chǎn)權(quán)，這是政府供應(yīng)土地的第一個(gè)前提。第二個(gè)前提是政府要有空余的土地。

二是參與宏觀調(diào)控的必要手段。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)。宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的經(jīng)典手段是貨幣政策、財(cái)政政策，我國(guó)宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的措施，除了貨幣政策、財(cái)政政策，還有計(jì)劃調(diào)控和土地政策。在四種調(diào)控措施中，前三種都有一套成熟的手法和明確的目標(biāo)。貨幣政策中有利率、貼現(xiàn)率、存款準(zhǔn)備金、公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)等手段；財(cái)政政策中有預(yù)算、稅收、債券、轉(zhuǎn)移支付等手段；計(jì)劃調(diào)控有產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、產(chǎn)業(yè)政策等。在這些手段中，貨幣政策是對(duì)資金使用成本(利息)，貨幣流通數(shù)量(公開市場(chǎng)業(yè)務(wù))進(jìn)行直接的干預(yù)，財(cái)政政策則直接對(duì)總需求(政府支出、廠商和居民)進(jìn)行干預(yù)。這些手段不僅涉及政府資金的運(yùn)用，而且涉及對(duì)廠商和居民使用資金的影響，這種影響有使用資金的成本問(wèn)題，也有機(jī)會(huì)成本問(wèn)題，如銀行加息，會(huì)有更多的人增加儲(chǔ)蓄，減少投資，增加或減少稅率會(huì)起到減少或促進(jìn)消費(fèi)與投資的作用。計(jì)劃調(diào)控一方面有直接的行政手段，如制定市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)則。另一方面也有經(jīng)濟(jì)手段，但主要體現(xiàn)在計(jì)劃的落實(shí)方面，如落實(shí)產(chǎn)業(yè)政策，政府要在投資、稅收、資金方面給予一定的扶持或限制。從以上三種調(diào)控措施的內(nèi)容可以看出，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的宏觀調(diào)控，都需要大量的資金投入，否則很難對(duì)總供給與總需求產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。

運(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控如何才能發(fā)揮更大的作用呢?從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義的角度講，宏觀調(diào)控是政府為實(shí)現(xiàn)總供給與總需求的平衡，保證經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)增長(zhǎng)而采取的一些措施。因此，運(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控，應(yīng)該從調(diào)控土地的總供給與總需求人手，由于我國(guó)的政府還是土地的直接供應(yīng)者，在微觀上還可以對(duì)土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行直接的干預(yù)，也可以作為調(diào)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的一種手段。但從過(guò)去的實(shí)踐來(lái)看，我們?cè)械耐恋卣咧荒苷{(diào)控到土地的部分總供給，或者說(shuō)土地供應(yīng)的總量和結(jié)構(gòu)。在這方面，土地利用總體規(guī)劃、計(jì)劃、供地政策的作用得到充分發(fā)揮。

三是加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的必要手段。加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理是國(guó)土資源部門的重要職責(zé)，國(guó)務(wù)院也專門下過(guò)《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》，但是多年以來(lái)，我們所針對(duì)的資產(chǎn)管理的目標(biāo)，是出讓和轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)過(guò)程中，政府應(yīng)收土地收益的流失問(wèn)題。防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失，固然是一個(gè)非常重大的問(wèn)題，但只是土地資產(chǎn)管理的一個(gè)方面。土地資產(chǎn)管理應(yīng)包括保值、增值兩方面。保值的含義應(yīng)該是資產(chǎn)價(jià)值不降低，收益不流失，增值的含義是通過(guò)有效管理，使資產(chǎn)的價(jià)值含量有所上升。所以，加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，僅有防止土地資產(chǎn)流失一個(gè)目標(biāo)是不夠的，但要落實(shí)土地資產(chǎn)管理的其他目標(biāo)，單靠政府一個(gè)職能部門也是不夠的。

首先，政府出讓、作價(jià)出資(入股)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)、劃撥給國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位和政府機(jī)關(guān)的國(guó)有土地，其土地資產(chǎn)保值、增值的職權(quán)分散給了不同的政府部門，甚至企業(yè)。雖然個(gè)別地方將土地作價(jià)出資(入股)的股權(quán)交給了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，但從總體而言，這部分土地資產(chǎn)是由其他政府部門和企業(yè)管理的。

其次，要分清土地資產(chǎn)管理和市場(chǎng)管理目標(biāo)，這里涉及國(guó)土資源管理部門負(fù)責(zé)的那部分土地的保值、增值的問(wèn)題。就一個(gè)城市而言，我們不能說(shuō)國(guó)土資源管理部門負(fù)責(zé)全市國(guó)有土地資產(chǎn)的保值增值。以各種方式供應(yīng)出去的土地，由于產(chǎn)權(quán)有了明確歸屬，國(guó)土部門不能向產(chǎn)權(quán)人要求對(duì)土地保值增值或者提供這種服務(wù)，而只能從市場(chǎng)管理的角度，保護(hù)產(chǎn)權(quán)人利益，維護(hù)市場(chǎng)秩序。至于全市國(guó)有土地價(jià)值的提升，更不是國(guó)土資源部門能夠做到的，這里涉及產(chǎn)業(yè)集聚、人口集聚、自然人文環(huán)境等很多復(fù)雜的因素。所以，需要國(guó)土資源管理部門負(fù)責(zé)的土地資產(chǎn)，除了土地出讓、交易中政府權(quán)益的保障以外，更主要的是對(duì)切實(shí)掌握在政府手中的土地資產(chǎn)的保值、增值。過(guò)去我們對(duì)這方面問(wèn)題關(guān)注很少，原因是政府手中沒(méi)有實(shí)物土地，供應(yīng)土地的過(guò)程是一個(gè)簡(jiǎn)單的過(guò)手程序，只需收取政府純收益，沒(méi)有動(dòng)力對(duì)土地進(jìn)行加工，以提升土地的價(jià)值。當(dāng)政府有了儲(chǔ)備土地以后，如何對(duì)這些土地進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)土地使用價(jià)值和價(jià)值最大化，便成為政府必須要考慮的事情，真正意義上土地資產(chǎn)管理就開始了。但要保證政府手中有一定的儲(chǔ)備土地，并將這些進(jìn)行一定的加工，以便在供給土地時(shí)獲得更大的收益，要求有一個(gè)專業(yè)機(jī)構(gòu)，為政府完成儲(chǔ)備土地、開發(fā)整理等供應(yīng)前的一系列事務(wù)性的工作。

第三，政府儲(chǔ)備土地從進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫(kù)，到供應(yīng)出去，要有一個(gè)周期，在此期間，除了開發(fā)整理外，對(duì)于一些土地還有臨時(shí)使用和經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，如臨時(shí)出租，這也是土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要內(nèi)容，也需要一個(gè)專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)運(yùn)作。

四是盤活土地資源的必要手段。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，政府做的主要事情是市場(chǎng)做不了的事情。在盤活存量建設(shè)用地方面也是如此。事實(shí)上，從實(shí)行土地有償使用制度以來(lái)，城市內(nèi)部易于盤活的建設(shè)用地，已經(jīng)被企業(yè)盤活了。主要是通過(guò)幾種方式。一種企業(yè)自己盤活，將位于城市中心的原有土地改變用途，或者搞三產(chǎn)，或者搞房地產(chǎn)。一種聯(lián)合開發(fā)，有土地的企業(yè)與有資金的企業(yè)共同開發(fā)。另外一種是房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)收購(gòu)兼并有土地企業(yè)等方式，實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)。剩余的、需要盤活的建設(shè)用地，或者由于基礎(chǔ)設(shè)施配套太差，或者由于同一地塊使用者過(guò)多，或者由于周邊環(huán)境不好等原因，都是企業(yè)不能承擔(dān)，或者由于利潤(rùn)太少不愿意承擔(dān)的。要盤活這些土地，只有靠政府的力量介入。

五是落實(shí)城市總體規(guī)劃的必要手段。城市總體規(guī)劃的落實(shí)，涉及到城市土地利用方向的重大調(diào)整，由此引起土地使用者利益的重大調(diào)整。所以，在落實(shí)城市規(guī)劃的落實(shí)中，同樣面臨資金投入、土地收回、拆遷安置、開發(fā)整理等一系列問(wèn)題，解決這些問(wèn)題同樣需要一個(gè)專業(yè)機(jī)構(gòu)予以運(yùn)作。過(guò)去，很多地方在舊城改造中，是通過(guò)房地產(chǎn)公司來(lái)操作的，政府在土地價(jià)格上給予一定的優(yōu)惠，或者用實(shí)物地租的方式讓房地產(chǎn)開發(fā)公司搞舊城改造。但這種方式有一定的弊端，首先是這種方式往往省略了土地收回過(guò)程，政府在沒(méi)有處理好與原使用者的經(jīng)濟(jì)關(guān)系之前，就將土地使用權(quán)交給了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。其次是政府收益流失，舊城改造經(jīng)常是政府找開發(fā)商幫助運(yùn)作的，所以，政府要給予一定的地價(jià)優(yōu)惠，而且有的地方在舊城改造中，政府沒(méi)有任何收益。再次，在對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓以后，這種方式很難再進(jìn)行下去。另外一方面，落實(shí)城市規(guī)劃，有一些土地是用于公益事業(yè)的，對(duì)這些土地的收回、土地平整等工作，只能由政府負(fù)責(zé)。所以，城市總體規(guī)劃的落實(shí)，和盤活存量土地一樣，需要一個(gè)專業(yè)機(jī)構(gòu)幫助政府來(lái)運(yùn)作。

第五篇：土地儲(chǔ)備聯(lián)席會(huì)議制度

**縣土地儲(chǔ)備工作領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席

會(huì)議制度

為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣土地宏觀調(diào)控，優(yōu)化土地資源配

置，加大土地儲(chǔ)備力度，強(qiáng)化土地資產(chǎn)管理，規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，合理高效利用土地，結(jié)合我縣實(shí)際，特制定**縣土地儲(chǔ)備工作領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席會(huì)議制度（以下簡(jiǎn)稱聯(lián)席會(huì)議）。

一、指導(dǎo)思想

以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，全面落實(shí)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征收、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一出讓的“五統(tǒng)一”制度，強(qiáng)化政府對(duì)土地資源的管理，調(diào)控土地市場(chǎng)、調(diào)整用地結(jié)構(gòu)、合理配置資源、盤活土地資產(chǎn)，增強(qiáng)財(cái)政收入，優(yōu)化投資環(huán)境、促進(jìn)城市建設(shè)，不斷提高土地資源對(duì)我縣社會(huì)、經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的保障能力。

二、聯(lián)席會(huì)議主要職責(zé)

研究審定土地儲(chǔ)備規(guī)劃和計(jì)劃；協(xié)調(diào)處理土地征收、儲(chǔ)備、開發(fā)工作涉及的重大問(wèn)題；協(xié)調(diào)處理所有涉及重大項(xiàng)目用地、土地政策、用地功能調(diào)整等事項(xiàng)；解決土地征收、儲(chǔ)備的資金等問(wèn)題；監(jiān)控國(guó)有土地資產(chǎn)的運(yùn)作；監(jiān)督檢查縣各有關(guān)部門承辦聯(lián)席會(huì)議交辦的工作落實(shí)情況。

三、成員單位職責(zé)

1、縣國(guó)土資源局、縣土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)向聯(lián)席會(huì)議報(bào)

1告疏附縣城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)土地征收、儲(chǔ)備工作的開展情況，提出土地征收、儲(chǔ)備過(guò)程中需解決的問(wèn)題和建議。

2、縣財(cái)政局負(fù)責(zé)統(tǒng)籌解決土地征收、儲(chǔ)備和開發(fā)資金。

3、縣發(fā)改委負(fù)責(zé)做好儲(chǔ)備土地的立項(xiàng)工作。

4、縣城建局負(fù)責(zé)儲(chǔ)備地塊的規(guī)劃工作，負(fù)責(zé)做好已儲(chǔ)

備宗地的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，包括道路、上下水、電、采暖等配套工作，負(fù)責(zé)城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)居民房屋的征收工作。

5、縣民政局、社保局負(fù)責(zé)做好被征地農(nóng)民社會(huì)保障工作。

6、縣環(huán)保局負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目用地環(huán)評(píng)報(bào)告。

7、縣農(nóng)業(yè)局負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目用地涉及耕地質(zhì)量評(píng)定報(bào)告。

8、縣林業(yè)局負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目用地涉及林業(yè)的審批手續(xù)。

9、縣水利局負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目用地涉及水利建設(shè)管理的審

批手續(xù)。

四、議事規(guī)則

（一）聯(lián)席會(huì)議由縣土地儲(chǔ)備工作領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)或組長(zhǎng)委托的副組長(zhǎng)召集并主持，根據(jù)需要可邀請(qǐng)縣委縣政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和縣有關(guān)部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)負(fù)責(zé)人等有關(guān)人員列席會(huì)議。會(huì)議原則上每個(gè)季度召開一次，因特殊情況需臨時(shí)召開的，由召集人確定。

（二）聯(lián)席會(huì)議的召開由縣政府辦公室負(fù)責(zé)通知，聯(lián)席會(huì)議辦公室負(fù)責(zé)記錄、整理，并起草會(huì)議紀(jì)要，經(jīng)聯(lián)席會(huì)議主

持人審定后印發(fā)。聯(lián)席會(huì)議與會(huì)人員應(yīng)按時(shí)到會(huì)，如不能到會(huì)，須提前向會(huì)議主持人請(qǐng)假。

（三）聯(lián)席會(huì)議采用民主集中制原則下的組長(zhǎng)負(fù)責(zé)制，堅(jiān)持充分發(fā)揚(yáng)民主、集體討論、會(huì)議決定的決策原則。

（四）會(huì)議審議事項(xiàng)，采取集體研究，個(gè)人簽發(fā)。

（五）對(duì)會(huì)議決定的重大事項(xiàng)和審批事項(xiàng)，以縣人民政府名義發(fā)文。

（六）嚴(yán)格執(zhí)行保密制度。各組成人員及相關(guān)人員對(duì)需要保密的事項(xiàng)，不得對(duì)外泄露。