第一篇：房產(chǎn)稅或物業(yè)稅

對執(zhí)有房征收房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，有違反《憲法》之虞

理由如下：一是，我國的《憲法》規(guī)定城鎮(zhèn)土地屬于國家所有。雖然《憲法》也規(guī)定城鎮(zhèn)土地可以轉(zhuǎn)讓，但是不允許買賣?！段餀?quán)法》第四十一條規(guī)定： 法律規(guī)定專屬于國家所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，任何單位和個人不能取得所有權(quán)。第四十五條規(guī)定：法律規(guī)定屬于國家所有的財產(chǎn)，屬于國家所有即全民所有。國有財產(chǎn)由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)。所以，無論如何轉(zhuǎn)讓城鎮(zhèn)土地的國家所有的性質(zhì)是不變，土地永遠(yuǎn)是國家的財產(chǎn)。目前城鎮(zhèn)居民購買房屋是以土地出讓金的方式向國家租用70年的土地使用權(quán)，只有地上承載的房屋屬于私人財產(chǎn)。二是，物業(yè)稅或房產(chǎn)稅，屬于財產(chǎn)稅，是對個人財產(chǎn)征收的一種稅，也就是說納稅人應(yīng)該是財產(chǎn)的所有人。反過來說，已經(jīng)納稅的財產(chǎn)必然是納稅人所擁有所有權(quán)的財產(chǎn)。否則，就不應(yīng)該稱之為財產(chǎn)稅。三是，就一些地區(qū)的物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)的情況來看，這個稅是按照房屋市值再做一些扣除后為稅基征收的。而房屋市值包含兩部分內(nèi)容，即承載房屋的土地價值和地上房屋的價值。但是在房價中，這二者是根本不可能劃分清楚的。在土地私有制的情況下，按房屋市值征是沒有問題的，因為，私人在購買房屋的同時也購買了承載房屋的土地。但在土地公有制的情況下，問題就出來了。地上的房屋是私產(chǎn)，承載房屋的土地是國家的財產(chǎn)，而二者在價值上根本就無法量化區(qū)分清楚。但有一點(diǎn)是可以肯定的，那就是地上房屋是有壽命的，在購買后就開始折舊，每年都在貶值。如果房屋在購買后發(fā)生了增值，就一定是土地在增值，因為土地的壽命是無窮的。在當(dāng)前房屋價格不斷上漲的情況下，如果按照市場值征收物業(yè)稅或是房產(chǎn)稅，就等于是將國家的財產(chǎn)(土地)作為私人財產(chǎn)征了稅。我國《憲法》規(guī)定鎮(zhèn)土地屬于國家所有。但稅法卻將城鎮(zhèn)的土地確認(rèn)為私人的財產(chǎn)進(jìn)行征稅，明顯違反了《憲法》。因為，稅收除了籌集收入的功能之外，還有一個巨大的作用就是可以通過稅收將非法收入認(rèn)定為合法收入。我國春秋時期魯國的初稅畝就完全證實(shí)了這個作用，這也是史學(xué)界所公認(rèn)的。如果要征房產(chǎn)稅也應(yīng)該先行修憲，把土地私有化。

第二篇：房產(chǎn)稅補(bǔ)充資料：物業(yè)稅

房產(chǎn)稅補(bǔ)充資料：物業(yè)稅

什么是物業(yè)稅

所謂物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。

從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。

目前，世界上大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，并以財產(chǎn)的持有作為課稅前提、以財產(chǎn)的價值為計稅依據(jù)。依據(jù)國際慣例，物業(yè)稅多屬于地方稅，是國家財政穩(wěn)定而重要的來源。

各國房地產(chǎn)保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動產(chǎn)稅”，如奧地利、波蘭、荷屬安的列斯；有的稱“財產(chǎn)稅”，如德國、美國、智利等；有的稱“地方稅”或“差餉”，如新西蘭、英國、馬來西亞等；中國香港則直接稱“物業(yè)稅”。

物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。這樣一來，物業(yè)稅一旦開征，將對地方政府、消費(fèi)者、投機(jī)者的經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生不小的沖擊。

深圳明年下半年率先試征物業(yè)稅

備受各方關(guān)注的物業(yè)稅開征被寫進(jìn)《深圳市綜合配套改革三年(2009-2011年)實(shí)施方案工作安排表》，至此，深圳成為首個把開征物業(yè)稅提上官方日程的城市。

作為深圳市第四輪財政體制改革內(nèi)容之一，深圳市將“合并城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅。制定物業(yè)稅稅基評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，建立物業(yè)稅稅基評估系統(tǒng)，積極推進(jìn)深圳開征物業(yè)稅試點(diǎn)工作。”

《安排表》對深圳財稅體制改革也定了時間表——2009年將開展準(zhǔn)備工作，適時探索開征物業(yè)稅，合并城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅；2010年上半年將實(shí)施調(diào)整城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加計稅依據(jù)，由以增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，改為按照銷售(營業(yè))收入的一定比例計征，成為獨(dú)立征收的稅(費(fèi))，并于下半年試運(yùn)行。

試不試頗為躊躇

2009年5月25日，國務(wù)院正式公布《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》，其中提到“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”，一度引發(fā)物業(yè)稅開征的社會熱議。

此后不久，深圳市人大審批通過《深圳市政府投資項目計劃》，其中就包括建立“市地稅局物業(yè)稅及配套管理系統(tǒng)”，加之深圳作為全國率先實(shí)行物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行的城市，使得深圳一時被認(rèn)為作為首批開征物業(yè)稅的試點(diǎn)城市。

8月4日，對于深圳是否已經(jīng)成為開征物業(yè)稅的試點(diǎn)城市，深圳市地稅局副局長章家壽公開予以了否定。他表示，深圳確實(shí)有開征物業(yè)稅的想法，目前在進(jìn)行研究和考慮。而從現(xiàn)有的思路來看，個人自住的住宅，有可能在物業(yè)稅征收中享受到稅收優(yōu)惠。

“目前征收的房產(chǎn)稅和土地使用稅，都不是十分嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩惙N，作為財產(chǎn)稅中的一個重要環(huán)節(jié)，物業(yè)稅遲早要開征。但物業(yè)稅開征還有一段時間，因為還涉及

房產(chǎn)稅補(bǔ)充資料：物業(yè)稅

到不少具體環(huán)節(jié)上的問題，比如說，房子所在土地是不是就屬于納稅人？稅率到底設(shè)計多少比較合適？有沒有對物業(yè)數(shù)據(jù)一個充分的掌握？此外，對物業(yè)的價值如何評估等等，都需要認(rèn)真研究準(zhǔn)備?！闭录覊壅f。

深圳市地方稅務(wù)局稅征處一名官員在接受記者采訪時表示，國家稅務(wù)總局或許會考慮把開征物業(yè)稅試點(diǎn)，放到此次深圳開展地方稅制綜合改革試點(diǎn)中。而至于深圳具體如何開征物業(yè)稅，該官員表示很多方面需要國家政策法規(guī)的支持。

該官員表示，物業(yè)稅作為一種新稅種, 其開征等事宜須由全國人大常委會立法來決定，稅收的立法權(quán)也集中在中央，所以深圳物業(yè)稅由“空轉(zhuǎn)”進(jìn)入“實(shí)轉(zhuǎn)”層面，需要等待國家統(tǒng)一安排。

專家預(yù)計起征點(diǎn)在1％左右

目前深圳所做的還是停留在物業(yè)稅開征“空轉(zhuǎn)”階段，而全國處于“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)的城市還有北京、遼寧、江蘇、寧夏、重慶、河南、安徽、福建、大連等多個省區(qū)市。

為什么“空轉(zhuǎn)”三年進(jìn)入不了“實(shí)轉(zhuǎn)”？多名受訪專家表示，如何處理好中央財稅和地方財稅的分配關(guān)系是物業(yè)稅能否順利出臺的關(guān)鍵。

按照目前中央政府對房地產(chǎn)稅制改革的設(shè)想，物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的土地出讓金以及房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、土地增值附加費(fèi)、土地使用費(fèi)、印花稅、營業(yè)交易稅、物業(yè)管理費(fèi)等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。

國家稅務(wù)總局科研所研究員張培森表示，目前物業(yè)稅征收最大的障礙是土地出讓金。

根據(jù)我國的土地制度，地方的國有土地歸地方政府所有，地方政府根據(jù)各自的實(shí)際情況、土地市場價值等因素來自行定價，土地出讓的收入就納入了地方財政。如果一旦將土地出讓金納入物業(yè)稅，土地出讓金就以國家稅收的形式進(jìn)入了國庫，如何分配給地方、分配多少將是面臨的一大問題。另外，與現(xiàn)在地方政府一次性出讓土地不同的是，物業(yè)稅分年征收，這將導(dǎo)致地方財政短期收入大大減少。

相關(guān)專家向記者表示，物業(yè)稅和所得稅、增值稅一起被稱為國際通行的三大主力稅種。在中國，所得稅和增值稅是以中央稅為主的共享稅，即將進(jìn)入“實(shí)轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅，誰是受益主體，存在爭論。據(jù)其透露，現(xiàn)在各地對物業(yè)稅所做的“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)大多也并未涉及到土地出讓金。

張培森對此表示，在不觸及土地出讓制度的前提下對現(xiàn)有稅費(fèi)進(jìn)行整合相對更加簡單、易行和具有可操作性，但會涉及到收費(fèi)的建設(shè)部門，所以要進(jìn)行稅收和收費(fèi)的整合也并非易事，要協(xié)調(diào)好不同部門的利益關(guān)系，還要制定好配套政策。

深圳大學(xué)金融研究所所長國世平亦表示，物業(yè)稅開征不是簡單的稅費(fèi)改革，涉及土地使用制度、市場調(diào)控手段、住宅建設(shè)方式等多方面。房產(chǎn)如何評估、針對哪些物業(yè)開征、稅費(fèi)比例、如何約束個人欠稅、個人房屋認(rèn)定，政府該如何征收、該稅收最后用于何處等等，都很復(fù)雜。

“國家有關(guān)部門已經(jīng)就物業(yè)稅開征的時間以及開征基點(diǎn)在學(xué)者和業(yè)界征求過意見。結(jié)合目前的經(jīng)濟(jì)形勢，我預(yù)計起征點(diǎn)在1%左右，不能太高?！?國世平說。

國世平進(jìn)一步向記者表示，“物業(yè)稅的征收辦法可能按照人均居住面積計算，超過一定面積要收稅。目前主要有兩種觀點(diǎn)，人均30平方米和人均50平方米作為起征點(diǎn)。物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)將在0.6%-6%之間?！?/p>

房產(chǎn)稅補(bǔ)充資料：物業(yè)稅

搜狐新視角:諸多條件不具備 物業(yè)稅開征為時尚早

2009年06月26日來源：中國資本證券網(wǎng)-證券日報

一個月前，中國政府網(wǎng)公布的一則關(guān)于深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的通知，讓大家的目光又一次聚焦到物業(yè)稅上。與此同時，國家統(tǒng)計局日前又下發(fā)通知表示，將在40個重點(diǎn)城市范圍內(nèi)開展一次商品住房開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成專項調(diào)查。

種種跡象似乎都在表明，物業(yè)稅開征在即。究竟物業(yè)稅該不該開征？開征物業(yè)稅前我們應(yīng)該先做好哪些準(zhǔn)備？針對這些問題，6月25日下午，在由搜狐財經(jīng)舉辦的搜狐新視角經(jīng)濟(jì)學(xué)人月度論壇上，對物業(yè)稅有著多年研究的專家們進(jìn)行了熱烈討論。

不能絕對地說是否應(yīng)該開征物業(yè)稅

其實(shí)，開征物業(yè)稅并非第一次提出。早在5年多前，我國就提出了對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅的設(shè)想。不過，由于稅率、稅基和征收對象等錯綜復(fù)雜的問題，物業(yè)稅一直就是個空中樓閣，并沒有實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

既然有著這么多的難題待解，那物業(yè)稅是不是就不該開征呢？論壇上的專家們觀點(diǎn)不太一致。

“有財產(chǎn)的人應(yīng)該盡更多的社會義務(wù)，有財產(chǎn)的人應(yīng)該納稅，財產(chǎn)多的人應(yīng)該多納稅，這是早晚的事。物業(yè)稅作為財產(chǎn)稅的一個稅種，它一定會成為稅源的渠道，所以物業(yè)稅是一定要征的?！敝飿I(yè)管理專家舒可心開宗明義。

對此，財政部財科所研究員孫鋼表示贊同。他指出，物業(yè)稅不是該不該開征的問題。因為早在2003年的十六屆三中全會就已經(jīng)決定了要開征物業(yè)稅，所以這是一個早晚都要干的事情。問題只在于什么時候開征，而不是該不該的問題。

不過，高策地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長兼首席專業(yè)合伙人李國平意見有些不一樣，在他看來，物業(yè)稅并不是一定得征，得要看立場。

“不能說因為別人在征，我們就得征。我們還得對比人家的福利保障，所以這是立場問題。該不該征本身就是一件很不好說的事情。”李國平說。

同樣，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融研究中心副理事長張輝也認(rèn)為，開不開征，得看一個國家的基本面，因為西方發(fā)達(dá)國家財富已經(jīng)積累得足夠大了，所以物業(yè)稅對老百姓來說已經(jīng)不是一個很大的負(fù)擔(dān)，但是對于中國來說，我們還處于財富增加階段，或者是投資不斷的積累階段，若增加稅收，無論是對宏觀經(jīng)濟(jì)還是對個人，都是很不好的影響。

盡管對于開征與否大家意見不太統(tǒng)一，但有一點(diǎn)，專家們意見比較一致，那就是，從理論上來說，開征物業(yè)稅是有必要的，只是得看時機(jī)是否成熟。

“物業(yè)稅早晚會來，但是它離每個老百姓的距離是不同的?！睂O鋼說。開征物業(yè)稅缺乏制度條件

理論上，物業(yè)稅可以起到調(diào)節(jié)公平尺度、縮小貧富差距的作用，而且也確實(shí)能給政府提供穩(wěn)定的稅收來源。然而現(xiàn)實(shí)情況跟理論畢竟是有差距，要想達(dá)到這樣的一個理想環(huán)境，還有很多條件不具備。

九鼎公共事務(wù)研究所研究員、獨(dú)立評論學(xué)者姚中秋表示，物業(yè)稅是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收?，F(xiàn)行的制度，土地是國有的，并不是我們的私有財產(chǎn)，要我們?yōu)閲胸敭a(chǎn)納稅似乎不妥。即便要交，不動產(chǎn)稅的征收對象只能是房屋，而不是土地了。

“開征物業(yè)稅是需要制度條件的，我們現(xiàn)在是需要努力構(gòu)造制度，然后回頭再討論物業(yè)稅的問題?！币χ星镎f。

房產(chǎn)稅補(bǔ)充資料：物業(yè)稅

同時，李國平指出，現(xiàn)在我們國家還有很多的問題，要解決廉租房的問題，還要解決買不起房的問題。如果以后征物業(yè)稅或者是財產(chǎn)稅，最重要的一條，可能要跟利益相關(guān)。因為增值，所以交稅；因為享受，所以交稅?！安荒軐ζ胀ǖ睦习傩照鞫?，因為是為了生存買這套房子住，即使?jié)q價也不可能賣掉去獲收益?！?/p>

此外，舒可心則強(qiáng)調(diào)了，納稅主體和具體稅種的不明晰。他指出，無論從物業(yè)稅的納稅主體，還是具體稅種安排來看，都需要明晰健全的產(chǎn)權(quán)制度做基礎(chǔ)。

“物業(yè)稅稅基應(yīng)該只核定房屋水泥的價值，純粹為房子征稅，而且必須像美國一樣有第三方的中介機(jī)構(gòu)評估這個房子的房產(chǎn)價值，而這個房產(chǎn)價值一定不是政府強(qiáng)迫的。首先還要把土地剝離出去，如果通過第三方來評估。而目前中國的房產(chǎn)評估事務(wù)所的水平非常低，會造成很多行政復(fù)議、行政訴訟方面的問題，征稅的成本是非常高的。”基于這樣的一些現(xiàn)狀，舒可心認(rèn)為，雖然現(xiàn)在向社會普遍開征房地產(chǎn)稅或者是物業(yè)稅的社會大環(huán)境并不具備，但是可以向獨(dú)棟的富豪們先開始試點(diǎn)征收。

除了客觀環(huán)境的不具備外，專家們還一致強(qiáng)調(diào)了，明確物業(yè)稅征收目的和用途的重要性。

“物業(yè)稅將來要開征，他必須要走在法制的軌道上。比如確定物業(yè)稅必須專款專用，只能定向用于為社會提供公共服務(wù)，而不能移作其他用途?！崩顭樄庹f。

開征至少在三五年后

除了對物業(yè)稅該不該開征以及如何做好準(zhǔn)備的討論，專家們對于物業(yè)稅開征的時機(jī)問題也發(fā)表了各自的看法。

孫鋼指出，中國現(xiàn)在的征稅對象都是以企業(yè)為主，或者是對個人的一些征稅，通過代繳或者是其他隱蔽的手法，讓個人在買東西的時候，無意中把稅交了。而物業(yè)稅如果要征收的話，一定是直接面對面，而這對還沒有直接交稅習(xí)慣或者意識的中國百姓來說是件很難以接受的事情。

“此外，物業(yè)稅是一個地方稅，各個地方的情況千差萬別。稅制又是需要全國人大來立法通過，通過的時候，稅制的設(shè)計相當(dāng)復(fù)雜，如果你考慮到這些因素，把這些都涉及到了，確實(shí)很長時間才能下來。”在孫鋼看來，短時間就開征的可能性很小。同時，他也指出了一點(diǎn)，那就是5月25日公布的關(guān)于深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的通知當(dāng)中提出要改革的項目多達(dá)四五十項，其中針對稅制的改革也有六項，所以國家發(fā)改委提出的要研究物業(yè)稅的開征只是改革的一般性的安排。并不會因此打亂原來研究的進(jìn)程，“但是我們需要關(guān)注的一點(diǎn)是，原來的物業(yè)稅，稅制的研究，主要是財政部和國家稅務(wù)總局兩家在做，這一次改革的安排又增加了國家發(fā)改委和住房建設(shè)部。這兩個單位的加入有可能對整個物業(yè)稅初期的安排可能會產(chǎn)生一定的影響?！?基于這些分析，孫鋼認(rèn)為，現(xiàn)在的政府不會因為某個人的一時性急馬上就推出一個新東西來，而且很多稅制的改革，無論是增值稅的轉(zhuǎn)型，還是企業(yè)所得稅的兩法合并，研究了十年以上，最后才能夠拿出一個方案來?，F(xiàn)在再強(qiáng)調(diào)研究物業(yè)稅的開征，沒有三五年，基本方案未必能夠拿出來?！?對于孫鋼的這個說法，與會專家保持了難得的一致。天津財經(jīng)大學(xué)財政學(xué)科首席教授李煒光表示，在中央已經(jīng)決定了要開征物業(yè)稅的情況下，那么這個事情就無法回避了，加上又有兩個部委介入進(jìn)來，以及國務(wù)院的批復(fù)報告，如果明年啟動過程，立法最快兩年就能立，可能就三年之內(nèi)就要開征。

”開征不一定就是針對每一家每一戶，商用房可能是靠前一些，一般的民眾暫時會晚一點(diǎn)?！袄顭樄庹f。

房產(chǎn)稅補(bǔ)充資料：物業(yè)稅

”短期內(nèi)如果要推出來的話，肯定是采取簡約的做法，把現(xiàn)有的稅只是針對有經(jīng)營收入的單位和個人的房地產(chǎn)征一些稅，跟現(xiàn)在的做法沒有本質(zhì)的區(qū)別，只是把計稅依據(jù)調(diào)整一下。那樣也就失去了征收這個稅的意義?！皩O鋼強(qiáng)調(diào)。

并不會對房價造成很大影響

對于物業(yè)稅，還有一個大眾非常關(guān)心的問題，那就是，如果物業(yè)稅開征，將對房價產(chǎn)生怎樣的影響。

”普遍房地產(chǎn)界認(rèn)為，物業(yè)稅的出臺，不管早晚，今后肯定對別人持有第二套房、炒房帶來一定的壓力。這個，開發(fā)商基本上已經(jīng)達(dá)成共識了，所以大家基本上擔(dān)心會不會對房價有影響?！袄顕教寡浴?/p>

孫鋼也認(rèn)為，現(xiàn)在看來物業(yè)稅僅僅是房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的一個稅種，而不是交易環(huán)節(jié)的一個稅種。而如果物業(yè)稅是在保有環(huán)節(jié)之下，那物業(yè)稅和房價之間也就脫離了一種直接的關(guān)系?！币驗橹饕墙灰篆h(huán)節(jié)的稅費(fèi)可能會對房價產(chǎn)生直接的影響。而保有環(huán)節(jié)的稅，應(yīng)該說對房價只是起間接的影響，而不是直接的影響，當(dāng)然我們不排除它會有影響。比如說人們的心理預(yù)期，這種影響我個人認(rèn)為他不是直接的，是間接的?！?對于物業(yè)稅對房價的影響，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融研究中心副理事長張輝則從供求關(guān)系的層面進(jìn)行了分析。

他指出，如果物業(yè)稅開征的話，決定房價的是供給和需求。如果是在消費(fèi)環(huán)節(jié)征收，是影響需求曲線，需求曲線降低需求。如果是在生產(chǎn)環(huán)節(jié)征收，在土地出讓環(huán)節(jié)征收，就是在生產(chǎn)環(huán)節(jié)征收，就影響了供給。稅征收以后，購房者和賣房者之間的信息是不對稱的，不對稱的情況下，額外多的錢最終肯定會轉(zhuǎn)移到消費(fèi)環(huán)節(jié)。

”我們判斷如果在消費(fèi)環(huán)節(jié)征收，就會帶來房價會上升。因為相對于其他因素來說，物業(yè)稅對房價的影響會很小。物業(yè)稅征收以后，如果這個政策真的出臺的話，對房價的影響有沒有呢？只要這個政策被消費(fèi)者預(yù)期了，這個政策對宏觀面就沒有影響。"張輝說。

對于這點(diǎn)，李國平給與了肯定，他表示，物業(yè)稅對房地產(chǎn)企業(yè)來說，更多的是心理上的作用，可能會對泡沫的出現(xiàn)有一點(diǎn)阻礙作用，但是等到有一天它真正要實(shí)現(xiàn)的時候，可能對市場反而沒有什么影響。

賈康：建議研究漸進(jìn)式開征物業(yè)稅

2009年07月06日05:00來源：中國證券報

財政部財科所所長賈康4日在首屆全球智庫峰會上表示，建議研究開征物業(yè)稅，可以采取漸進(jìn)式方案，先對經(jīng)營性房地產(chǎn)征收，并考慮覆蓋別墅和高檔公寓，對于個人第二套住房要研究如何在操作上進(jìn)行界定，個人自住房可暫緩考慮。

賈康表示，目前討論的物業(yè)稅實(shí)際上是不動產(chǎn)稅，在文件中借鑒了香港物業(yè)稅的表述，但和香港物業(yè)稅有不少區(qū)別。它對應(yīng)的是成熟市場經(jīng)濟(jì)國家地方政府作為稅基和主要財源支柱的房地產(chǎn)稅和財產(chǎn)稅。

賈康認(rèn)為，如果把物業(yè)稅定位在房地產(chǎn)稅上，就應(yīng)在保有環(huán)節(jié)征收，要形成在保有環(huán)節(jié)通過稅基評估的機(jī)制，其好處是能較好校正地方政府行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。除此之外，它會給中國有產(chǎn)權(quán)房的社會成員增加保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，可以起到一定的調(diào)節(jié)收入分配作用。這會讓中等收入階層更多地選擇購置較小房屋，也會抑制原來炒房的人，從而影響供給方，使開發(fā)商注意更多開發(fā)小戶型住宅，提高中國土地的集約利用水平。

第三篇：什么是物業(yè)稅[最終版]

什么是物業(yè)稅：

物業(yè)稅指的是財產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅等不動產(chǎn)稅，目前的稱謂沿自香港地區(qū)。其主體是對土地、房屋等不動產(chǎn)的所有者或使用者每年按財產(chǎn)評估值的一定比率征收稅款，是國際上常用的地方政府收入來源之一。各國對房地產(chǎn)的稅收課征一般是在房地產(chǎn)的取得、流轉(zhuǎn)、保有三個環(huán)節(jié)，其中取得環(huán)節(jié)包括房地產(chǎn)用地取得、房地產(chǎn)開發(fā)等；流轉(zhuǎn)主要指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、贈與、繼承、分家析產(chǎn)等；保有指持續(xù)地持有房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。三環(huán)節(jié)稅賦均衡是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的保證

如何征收：

目前空轉(zhuǎn)的物業(yè)稅征收有兩種計算模式，以房屋用途來區(qū)分。中央財經(jīng)大學(xué)政府管理學(xué)院副院長溫來成告訴記者，如果房屋是自住，以房產(chǎn)評估價的70%為基準(zhǔn)，征收稅基的1.2%為物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租投資用，就以投資回報為基準(zhǔn)，征收12%的物業(yè)稅，但空轉(zhuǎn)中并沒有設(shè)定起征點(diǎn)。[

房價是物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)最大的推動力 怎么收法

盡管征收物業(yè)稅現(xiàn)在沒有明確的時間表，但基本框架已經(jīng)基本明確——即將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅

★ 本刊記者/郇麗

隨著國家稅務(wù)總局和財政部批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評稅第二批試點(diǎn)地區(qū)，國內(nèi)已有十省市開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”(即只是模擬測試征稅的運(yùn)轉(zhuǎn)，并沒有實(shí)際征稅)運(yùn)行，而且這十個試點(diǎn)省市中的部分城市可能在2008年開始進(jìn)行“實(shí)轉(zhuǎn)”(即根據(jù)試行稅率和辦法實(shí)際開征物業(yè)稅)。

目前空轉(zhuǎn)的物業(yè)稅征收有兩種計算模式，兩種模式以房屋用途來區(qū)分。中央財經(jīng)大學(xué)政府管理學(xué)院副院長溫來成告訴記者，如果房屋是自住，以房產(chǎn)評估價的70%為基準(zhǔn)，征收稅基的1.2%為物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租投資用，就以投資回報為基準(zhǔn)，征收12%的物業(yè)稅，但空轉(zhuǎn)中并沒有設(shè)定起征點(diǎn)。

國家發(fā)改委投資所副所長陳選則向記者透露，如果物業(yè)稅征收開始實(shí)轉(zhuǎn)，其稅率可能的設(shè)定范圍是在房產(chǎn)評估價的0.3%至0.8%之間。

但據(jù)記者了解，對于具體的稅率等相關(guān)數(shù)據(jù)，各試點(diǎn)省市還都很模糊。

深圳市地稅局宣傳部朱科勇就對記者稱，“物業(yè)稅在深圳所謂的‘空轉(zhuǎn)’還只處于調(diào)研階段，其實(shí)就是在摸底，研究如何執(zhí)行，還沒有具體的數(shù)字結(jié)果?！?/p>

物業(yè)稅怎么收法

國稅總局有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，盡管征收物業(yè)稅現(xiàn)在沒有明確的時間表，但基本框架已經(jīng)基本明確，即將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。

該負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時也表示，在對按評稅價格計征物業(yè)稅的可行性進(jìn)行充分論證的基礎(chǔ)上，稅務(wù)總局和財政部選擇部分地區(qū)進(jìn)行模擬評稅試點(diǎn)，目前已經(jīng)創(chuàng)建了一個比較符合國情的評稅工作模式。

記者了解到，北京市以北京經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的稅收數(shù)據(jù)，通過計算機(jī)模擬方式進(jìn)行“空轉(zhuǎn)”實(shí)踐，其結(jié)論是——房地產(chǎn)稅收比現(xiàn)在稅收會有大幅度增加。

但對地方財政而言，將不能夠一次獲取土地出賣收益，這是不小的損失。

中國現(xiàn)行法規(guī)采取一次性收取40年、70年土地使用費(fèi)用，即將推出的物業(yè)稅卻是將土地收益分?jǐn)傆谖磥?0年或70年內(nèi)收取，這無疑是對當(dāng)前土地利益分配格局的重構(gòu)。物業(yè)稅數(shù)年來議而未決主要正是因此。

記者從財政部了解到的消息是，2006年11月份，財政部曾跟當(dāng)時的六個物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)省市商討2007年能否“空轉(zhuǎn)實(shí)”，并表示因?qū)嵽D(zhuǎn)造成的損失，財政部通過其他途徑給予補(bǔ)償。即使如此承諾，商討最終未能達(dá)成一致。

中國政法大學(xué)民財稅金融法研究所副所長施正文告訴記者，據(jù)他了解，物業(yè)稅最有可能的還只是先行針對市場增量征收，就如同當(dāng)年征收個人所得稅，先從少數(shù)人開始，逐步普及，這就回避了目前技術(shù)操作上的一些爭議。

我愛我家控股公司副總裁胡景暉則認(rèn)為，物業(yè)稅的開征預(yù)計會像房貸首付一樣，對擁有不同套住房的購房者區(qū)別對待，這樣購買第一套住房和中小戶型住房可能免于征收。

這也是目前市場上的一種觀點(diǎn)，物業(yè)稅的出臺，不是說所有的房子都會征收物業(yè)稅，只有達(dá)到一定面積的大戶型才會征收，征收的比例相對比較小，物業(yè)稅的征收只會對大戶型的銷售增加阻力。

北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉也分析稱，物業(yè)稅在首批試點(diǎn)城市已經(jīng)“空轉(zhuǎn)”四年，再加上目前各方對房價的憂慮，進(jìn)入實(shí)轉(zhuǎn)理所當(dāng)然。他認(rèn)為，如果目前對開發(fā)商已經(jīng)封頂?shù)€未賣出的樓盤征收物業(yè)稅，還可以有效地抑制開發(fā)商捂盤。

中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓建議，物業(yè)稅征收應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅和非普通住宅。目前，國家鼓勵90平方米以內(nèi)的戶型開發(fā)和消費(fèi)，并且不干預(yù)90～140平方米房型的開發(fā)和購買，但對140平方米以上的大戶型開發(fā)和銷售卻一直持抑制態(tài)度。因此，房屋面積在140平方米以上，就應(yīng)當(dāng)屬于物業(yè)稅征收范圍；相反，則應(yīng)屬于免征范圍。

房價給了物業(yè)稅轉(zhuǎn)實(shí)最大的推動力

物業(yè)稅最早提出的動議，是試圖用以改變目前地方政府“寅吃卯糧”的狀況——據(jù)不完全統(tǒng)計，中國最發(fā)達(dá)的城市中，土地批租收入基本占到地方財政收入的30%以上。這種地方為緩解財政壓力，對土地交易樂此不疲，使其后接任者手中的土地資源越來越少。

如今，物業(yè)稅是否推出、何時推出的討論焦點(diǎn)，則是圍繞著房價的調(diào)控。在蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長宋堅眼中，征收物業(yè)稅成了“宏觀調(diào)控的‘最后一招’”。

從目前國家調(diào)控的動機(jī)分析，中央當(dāng)前還是希望能藉加息和信貸緊縮等政策來穩(wěn)定房價，一旦這樣的政策都不能奏效，就會立即征收物業(yè)稅，宋堅認(rèn)為。

近期廣州樓市價格再次出現(xiàn)異常飆升情況，而且一些并沒有足夠的地理、環(huán)境、產(chǎn)品、教育等優(yōu)勢資源支持的項目也跟風(fēng)上漲。中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜表示，按照目前的價格走勢，如果沒有出臺特別的政策，或市場產(chǎn)生重大的變化，預(yù)計到年底之前廣州的房價會繼續(xù)上漲，而且幅度將達(dá)到10%左右。

香港中原地產(chǎn)集團(tuán)主席施永青也提醒，目前投資風(fēng)氣過盛，導(dǎo)致大量高價房出現(xiàn)，致使市場無法消化，最終可能會造成部分市場的停滯，這是需要警惕的。

中國政法大學(xué)民財稅金融法研究所副所長施正文告訴記者，如果不是房地產(chǎn)價格如此非理性地飆漲，物業(yè)稅的推出還不會這么迫切。房價給了物業(yè)稅轉(zhuǎn)實(shí)最大的推動力。

近日，北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心主任林毅夫在商務(wù)部組織的一個座談會上發(fā)言時稱，目前房地產(chǎn)價格的異?，F(xiàn)象主要是由于房地產(chǎn)投機(jī)性需求造成的，要抑制這種投機(jī)需求，除了“國八條”“國六條”和建設(shè)部等部門出臺的“十五條”等政策外，一是考慮征收物業(yè)稅，按房地產(chǎn)的面積每年付稅，二是征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手交易時的資本獲益稅，使房地產(chǎn)漲價收益回饋社會。

這樣的聲音并不局限在業(yè)內(nèi)和學(xué)界。今年年中，面對房價的飆升，國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢分析課題組，撰寫了一份有關(guān)繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的建議性報告，建議選擇部分問題比較突出的城市作為試點(diǎn)，盡快征收物業(yè)稅，促進(jìn)住房供給的有效釋放。

另據(jù)記者了解，今年8月份，國務(wù)院為此曾召開中央工作會議，討論兩個議題，一個是住房保障體系問題，另一個就是物業(yè)稅的問題。

國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱則進(jìn)一步分析說，物業(yè)稅是房地產(chǎn)市場的內(nèi)在穩(wěn)定器。正是由于不需要支付物業(yè)持有成本，投資者只看到未來價格上漲帶來的好處，而忽視當(dāng)前對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。他認(rèn)為，開征物業(yè)稅將有利于減少市場上大量存在的閑置房。

會否抑制投資性購房需求

物業(yè)稅的加速推進(jìn)針對過快上漲的房價，物業(yè)稅一旦推出，對市場到底有多大影響？

我愛我家控股公司副總裁胡景暉告訴記者，目前北京二手房的總存量大約有500萬套，而按照6%的正常流轉(zhuǎn)量來算的話，北京每年的二手房交易量應(yīng)該在30萬套左右，但實(shí)際情況是北京市場上的二手房交易量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這個數(shù)字，2006年的交易量僅僅為75000套。

為何二手房一直沒有大量釋放？

胡景暉認(rèn)為主要問題就是沒有對物業(yè)的保有環(huán)節(jié)征收任何稅費(fèi)，目前的調(diào)控政策，主要還是打擊短期投機(jī)行為，而物業(yè)稅的實(shí)施更多的是針對長遠(yuǎn)行為。

但21世紀(jì)不動產(chǎn)中國區(qū)總裁Bill則認(rèn)為，中國部分城市征收物業(yè)稅，將對投資性購房需求產(chǎn)生一定的抑制作用，由于投資性購房者會有一段觀望期，因此目前還很難得出短期內(nèi)二手房市場將迅速出現(xiàn)集中拋售物業(yè)的結(jié)論。畢竟，從以往經(jīng)驗來看，用稅收的辦法來解決房價問題，其調(diào)控效果并不明顯，因為，賣房人會把稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到房價中，反而進(jìn)一步助推房價上揚(yáng)。

對于物業(yè)稅出臺后的猜想并不單一。

深圳市地稅局一位關(guān)官員在接受記者采訪時也表示，目前與房產(chǎn)管理部門的信息傳遞差錯較多，業(yè)主變動信息和價格信息問題較大，還不具備實(shí)際征稅條件。缺少有效的扣稅渠道，預(yù)計業(yè)主普遍不會及時繳稅，如果采用司法支持，司法力量恐怕也難以承受?！?/p>

第四篇：物業(yè)稅

淺談物業(yè)稅的征收目的和可達(dá)性分析

一、物業(yè)稅的含義與征收目的物業(yè)稅是指對土地、房屋等不動產(chǎn)的所有者或使用者征收的稅種，通常的征收形式為每年按不動產(chǎn)評估值的一定比率征收稅款，也稱房地產(chǎn)稅。物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，廣義上講，財產(chǎn)稅是就納稅人某一時點(diǎn)的所有財產(chǎn)課征的稅收，既包括土地、房屋等不動產(chǎn)，也包括其他種類的財產(chǎn)，但從各國實(shí)際征收的情況上看，財產(chǎn)稅的主要課征對象就是房地產(chǎn)，因此，物業(yè)稅（房地產(chǎn)稅）與財產(chǎn)稅可視為同義詞。為了不與我國現(xiàn)有稅種產(chǎn)生概念上的混淆，本文中將以物業(yè)稅的稱法貫穿全文，不再使用房地產(chǎn)稅加以替換。

物業(yè)稅的征收目的主要包括三大方面：一是改善地方財政的收支不平衡，使地方財政收入穩(wěn)定化；二是使目前過高的房價有所降低；三是改變房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)種類繁多、征收多門的現(xiàn)狀。

1.改善地方財政的收支不平衡，使地方財政收入穩(wěn)定化

從1994年我國的分稅制改革以來，中央與地方的財政收入比重有了明顯的變化，僅就1993年與1994年的對比來看，地方財政收入所占的比重就由78.0%下降到44.3%，近些年來地方財政收入所占比重也一直處于50%以下的水平；而同時地方財政支出的比重卻一直在70%左右的水平上，2007年地方財政支出的比重更是達(dá)到了77.0%。由此可見，分稅制改革后的十多年來，地方財政收支不平衡的矛盾并未得到改變。

地方財政收支剪刀差的長期存在，強(qiáng)化了地方政府積極開辟可自主支配收入來源的動力，而增加土地出讓收入便成為地方政府和增收的主要途徑。土地出讓占地方財政預(yù)算外收入60%以上，個別市縣達(dá)90%左右。從全國情況看，土地出讓收入占財政收入的比重也非常高。2007年全國土地出讓總價款為9130億元以上，而全國的財政收入為3.2萬億元，土地出讓收入占財政收入的比重為28.53%。從為數(shù)不多的可取得土地有償使用收入數(shù)據(jù)的城市來看，土地出讓收入在地方政府的收入結(jié)構(gòu)中占據(jù)了越來越重要的地位。

然而，地方政府的這種“賣地”收入是不可持續(xù)的，地方財政對土地出讓收入普遍依賴的局面必然需要改變。因此，物業(yè)稅就被賦予了成為地方財政收入新來源的使命，征收物業(yè)稅的目的中也就不可避免地包含了改善地方財政收支不平衡，使之成為地方財政長期、可持續(xù)收入來源的期許。

2.抑制高昂的房價，使目前過高的房價有所降低

從1998年的住房貨幣化改革至今的十多年來，我國的房屋銷售價格一直保持著上漲的態(tài)勢，在近幾年國家一系列宏觀調(diào)控措施，以及全球金融危機(jī)的侵襲之下，我國房價的上漲趨勢依然得以保持。一些學(xué)者認(rèn)為我國房價高企的原因之一便是房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)水平偏輕，物業(yè)稅的征收則可以起到抑制需求、降低房價的作用；也有學(xué)者認(rèn)為土地出讓金可分年繳納，并入物業(yè)稅一同征收，從而使房價下降。

3.優(yōu)化房地產(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成，改變房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)種類繁多、征收多門的現(xiàn)狀

我國自2003年提出“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”，到2009年又提出“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”，由此可看出梳理簡化目前過于繁雜的房地產(chǎn)稅費(fèi)制度必然也是物業(yè)稅征收的主要目的之一。

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系，主要包括：耕地占用稅、土地增值稅、城市土地使用稅、房地產(chǎn)稅、契稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅等。從結(jié)構(gòu)上看，土地增值稅與企業(yè)所得稅之間、房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅之間均存在重復(fù)課稅，同時，部分稅種的課稅范圍、稅率及其配合等也存在一定問題。從數(shù)量上看，在不考慮土地增值稅、所得稅等方面的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)的稅收成本約占總開發(fā)成本的10%以上。同時與房地產(chǎn)稅收體系并行的房地產(chǎn)行政收費(fèi)項目也十分龐雜。因此，對房地產(chǎn)稅制進(jìn)行改革、理順房地產(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成，也成為物業(yè)稅的征收目的之一。

二、物業(yè)稅設(shè)計思路的三大方向

在對我國物業(yè)稅的研究中，不少學(xué)者提出了物業(yè)稅征收的設(shè)計方案，總體來看，物業(yè)稅的設(shè)計思路可以分為以下三個主要方向。

方向1：僅對現(xiàn)有稅制中的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收進(jìn)行調(diào)整

根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的第546號令，自2009年1月1日起廢止1951年由原政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，外資企業(yè)和外籍個人不再繳納城市房地產(chǎn)稅，取而代之的是依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。這就意味著我國的房地產(chǎn)稅制中，不再有城市房地產(chǎn)稅這一稅種，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種由城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅三種變?yōu)榉慨a(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種。

物業(yè)稅征收的方向之一，便是將房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種合并，將稅基由僅向經(jīng)營性物業(yè)征收擴(kuò)展至將自用住宅也囊括在內(nèi)，同時稅基的評估方法由賬面成本改為市場評估。這是一種相對簡單、目前部分政府部門較為傾向的物業(yè)稅征收方向。

方向2：對現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費(fèi)進(jìn)行調(diào)整，但不涉及土地出讓金。

物業(yè)稅的另一種方向是對房地產(chǎn)的稅費(fèi)體系進(jìn)行系統(tǒng)地改革，力圖解決其間存在的諸多問題。我國現(xiàn)行稅制中與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收有十多種，而房地產(chǎn)開發(fā)商所需交納的政府收費(fèi)項目林總總多達(dá)幾十種，從數(shù)量上看，房地產(chǎn)開發(fā)的稅收及行政收費(fèi)約占到開發(fā)成本的25%～30%。其中的主要問題包括稅費(fèi)混雜、重復(fù)課稅、稅種配合失當(dāng)、計稅依據(jù)及稅率過時、重交易輕保有等。同時，稅基的調(diào)整思路與前一種基本相同，即自用住宅也需交納物業(yè)稅，稅基的評估方法改為按市場價值評估。

方向3：對現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費(fèi)、土地出讓金進(jìn)行綜合調(diào)整。

除了房地產(chǎn)稅費(fèi)收入外，土地出讓金也是政府收入的重要來源，因而將兩者結(jié)合起來考慮也是物業(yè)稅征收的設(shè)計思路之一。此方向的主要思路是：打破40～70年土地出讓金一次性收取的方式，將土地出讓金收取方式改為按年分次收取，將其納入物業(yè)稅的征收。但廣義的土地出讓金是指國有土地使用權(quán)出讓時總的交易金額，包括一級開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)和政府收益兩大組成部分，其中一級開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)又包括征地、拆遷、水、電、路等大市政配套建設(shè)費(fèi)用等一級開發(fā)成本，以及政府規(guī)定的較低水平的一級開發(fā)商利潤。由于一級開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)是由二級開發(fā)商支付給一級開發(fā)商的，所以納入財政收入的只是政府收益這一部分。因而，代寫畢業(yè)論文納入物業(yè)稅征收的只能包括政府收益這部分，而不是全部的土地出讓金。

三、物業(yè)稅征收目的的可達(dá)性分析

以上物業(yè)稅征收的三大方向主要目的能否得到有效實(shí)現(xiàn)，是決定是否征收物業(yè)稅以及如何征收物業(yè)稅的重要依據(jù)。下面將分別針對我國物業(yè)稅征收設(shè)計思路的三大方向進(jìn)行征收目的的可達(dá)性分析。

1.僅合并房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種不足以使物業(yè)稅成為地方財政的主要來源不少學(xué)者以國外經(jīng)驗———地方財政的主體稅源是財產(chǎn)稅為主要依據(jù)，來論證我國的物業(yè)稅也應(yīng)該、也可以成為地方政府的主體稅源。如美國、加拿大、澳大利亞等國州以下地方政府財政收入的重要來源就是財產(chǎn)稅，以2001年為例，物業(yè)稅所占上述各國地方稅收收入的比重分別為71.8%、91.3%、100.0%。而從2007年的數(shù)據(jù)來看，我國保有環(huán)節(jié)征收的稅種在地方稅收收入中占有的平均比重約為5%，其中所占比重最高的是遼寧?。?.72%）、所占比重最低的是西藏（0%）。如果按有學(xué)者對2006年某省物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)結(jié)果的測算看，對經(jīng)營性房地產(chǎn)價值重新評估后，以新評估值為物業(yè)稅的稅基，合并房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種（當(dāng)時包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅），0.8%的稅率即可保持原有的稅收收入規(guī)模；不少學(xué)者認(rèn)為1%左右的稅率較為適當(dāng)，如按1%的稅率征收則可使原有的稅收收入規(guī)模增加25%。目前房產(chǎn)稅只是對經(jīng)營性房產(chǎn)征收，對個人所有非營業(yè)用房免稅，對個人出租住房和企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，按4％的稅率征收，但經(jīng)營性住宅由于征稅執(zhí)行困難，收效甚微。城鎮(zhèn)土地使用稅主要是針對工業(yè)和商業(yè)用房，對住宅用地還沒有征收。因此，僅合并保有環(huán)節(jié)的現(xiàn)有稅種，物業(yè)稅征收可實(shí)現(xiàn)的規(guī)模主要取決于稅基擴(kuò)大———增收住宅物業(yè)稅帶來的稅收多少。

按2006年我國城市實(shí)有住宅建筑面積112.89億平方米、全國商品住宅平均銷售價格為3132元/平方米、暫按物業(yè)稅稅率為1%估算，住宅物業(yè)帶來的物業(yè)稅收入約為3535.75億元，約占當(dāng)年地方財政收入的19.32%，而2006年全國房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅占地方財政收入的3.78%。據(jù)此，大致估算按這種方式征收物業(yè)稅，物業(yè)稅收入可達(dá)到地方財政收入的24%?？梢?，僅對現(xiàn)有稅制中的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收進(jìn)行調(diào)整，還不足以使物業(yè)稅成為地方財政的主要來源。

而就2007年的數(shù)據(jù)來看，全國土地出讓收入占財政收入的比重為28.53%。將土地出讓收入納入物業(yè)稅的征收，預(yù)計可以使物業(yè)稅收入達(dá)到地方政府財政收入的50%左右，更有利地支撐物業(yè)稅成為地方政府的主要稅源，從而達(dá)到地方財政收入穩(wěn)定化的目的。

2.物業(yè)稅的征收將有利于房價的降低，但下降幅度將較為有限物業(yè)稅征收對房價的影響，取決于其對房地產(chǎn)市場供給方與需求方的影響。

方向1僅對現(xiàn)有稅制中的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收進(jìn)行合并調(diào)整，對房地市場中寫字樓、商業(yè)等經(jīng)營性物業(yè)的供求影響較小，對住宅物業(yè)的供求影響相對較大。住宅物業(yè)保有環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)的從無到有，從供給方面來看，一方面增加了開發(fā)商囤積土地、捂盤惜售的成本，另一方面也增加了投資者保有住房的成本，促使更多的二手房進(jìn)入市場交易；從需求方面來看，增加了購房者持有住宅的成本，一定程度上會降低投資性需求，對剛性自住需求的影響不大。綜合供需兩方來看，在其他條件保持不變的情況下，尤其是土地供給平穩(wěn)，方向1的物業(yè)稅征收方向?qū)⒂欣谑狗績r產(chǎn)生下降的趨勢。

方向2不涉及土地出讓金，對現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費(fèi)進(jìn)行系統(tǒng)調(diào)整，如果整體稅負(fù)水平保持不變，保有環(huán)節(jié)稅收的增加意味著建設(shè)、交易等其他環(huán)節(jié)稅負(fù)的減少，如果清理不合理收費(fèi)，整合稅費(fèi)將使整體稅負(fù)水平下降，這兩種情況下，都會在一定程度上刺激房地產(chǎn)市場供給的擴(kuò)大；如果整合后的稅負(fù)水平提高，則可能降低開發(fā)商的開發(fā)規(guī)模；但只要保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)增加，二手房的供應(yīng)還會增多。對需求方來說，保有成本的增加將降低投資性需求，而對自住性需求的影響較小。綜合來看也有利于房價的下降，當(dāng)然前提條件是土地供給等其他情況基本不變。

方向3將土地出讓金納入物業(yè)稅的征收，先從房價的構(gòu)成入手分析，根據(jù)2009年7月國土資源部公布的全國620個樓盤土地成本來看，地價占房價平均比例為23.2%。由于能納入物業(yè)稅征收的僅是土地出讓金中的政府收益部分，因而由此帶來的開發(fā)成本的降低幅度有所減少，但仍然可以較為明顯地降低房地產(chǎn)開發(fā)的資金門檻，使能參與房地產(chǎn)開發(fā)的競爭者增加，同時也有利于吸引開發(fā)商擴(kuò)大經(jīng)營。而對房地產(chǎn)市場的需求方，一方面物業(yè)

稅增加了保有成本，對投資性需求產(chǎn)生抑制作用；另一方面，在開發(fā)商競爭加大、成本降低的情況下，房地產(chǎn)購買門檻的下降也將促使更多的購買者進(jìn)入市場，雖然持有成本有所增加，但對于自住性需求的影響不大，從而產(chǎn)生使需求增加的作用，進(jìn)而使房價下降幅度有限。

總體上來看，物業(yè)稅的征收具有促使房價下降的作用機(jī)制，但鑒于我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)供需關(guān)系，下降幅度將較為有限。

3.優(yōu)化房地產(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成的理想模式是有計劃、有步驟地對現(xiàn)有稅費(fèi)進(jìn)行全面系統(tǒng)調(diào)整從優(yōu)化房地產(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成的角度來看，借物業(yè)稅開征之際，全面系統(tǒng)地理順現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費(fèi)體系，使之與社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展相協(xié)調(diào)，無疑比僅僅調(diào)整保有環(huán)節(jié)的稅種更有利于房地產(chǎn)業(yè)及整個國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。但是對現(xiàn)有稅制的房地產(chǎn)稅費(fèi)進(jìn)行全面的系統(tǒng)性調(diào)整，涉及面廣、改革阻力大、設(shè)計實(shí)施難度強(qiáng)，恐難在短期內(nèi)見效。

可見，優(yōu)化房地產(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成必將是一項長期工作，在“正稅、清費(fèi)”的大方向下，設(shè)定房地產(chǎn)稅費(fèi)改革的總體目標(biāo)，同物業(yè)稅的設(shè)計征收相結(jié)合，有計劃、有步驟地分期推進(jìn)，才能更好地實(shí)現(xiàn)優(yōu)化我國房地產(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成的目標(biāo)，改變房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)種類繁多、征收多門的混亂現(xiàn)狀。

綜上所述，對房地產(chǎn)稅費(fèi)進(jìn)行系統(tǒng)化的調(diào)整、將政府土地出讓收入納入物業(yè)稅的征收是更有利于實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅征收三大目的的稅種設(shè)計方向。

第五篇：物業(yè)稅難產(chǎn)之謎

既得利益格局阻礙 物業(yè)稅高懸七年的難產(chǎn)之謎

http://004km.cn 來源：中國新聞網(wǎng) 作者： 2010-02-25 15:49:53 進(jìn)入2010年，物業(yè)稅再次成為熱點(diǎn)話題。在地方“兩會”上，物業(yè)稅被多次提出，還傳出“北京最早明年底開征物業(yè)稅”的消息。同時，各界對物業(yè)稅在即將召開的全國“兩會”上的討論也懷有期待。

2003年10月，“物業(yè)稅”一詞經(jīng)由執(zhí)政黨文件第一次進(jìn)入公眾視野。在這份于中共十六屆三中全會上通過的《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中有這樣的表述：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。”

從彼時起，關(guān)于物業(yè)稅的官員表態(tài)、專家發(fā)言和公眾討論就如潮水般一波又一波地展開，幾乎沒有停歇過。然而時至今日，數(shù)量龐大的相關(guān)討論卻依然停留在初級階段，“要不要開征”“何時開征”仍是人們猜不透的謎底。幾年來，媒體的報道重復(fù)上演著這樣的景象：前一天，某家報紙信誓旦旦地宣布“今年很可能開征物業(yè)稅”；第二天，另一家媒體的報道卻是“物業(yè)稅5年內(nèi)都難開征”。最近，國家稅務(wù)總局科研所研究員張培森在接受媒體采訪時則明確表示：“外界任何給物業(yè)稅確定時間表的言論都是沒有權(quán)威的?！?/p>

與這種表態(tài)形成呼應(yīng)的是，盡管一些省市的物業(yè)稅模擬評稅試點(diǎn)工作已經(jīng)開展多年，但地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在接受采訪時依然對此諱莫如深。《華爾街日報》中文網(wǎng)干脆將相關(guān)報道的標(biāo)題取為《物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”之謎》。

猶抱琵琶半遮面的神秘感并沒有澆滅各方的關(guān)注熱情。然而，物業(yè)稅歷時七年而難產(chǎn)的經(jīng)歷證明：對于這項涉及復(fù)雜利益博弈的財稅政策，它的出臺之路不會平坦，甚至就像有專家所形容“征收物業(yè)稅比申辦奧運(yùn)還難”。

既得利益格局阻礙

作為舶來品的物業(yè)稅，在中國一“出生”就充滿爭議，遇到了許多中國特色的新問題。

首先是名稱。雖然官方文件將此稅種命名為“物業(yè)稅”，但學(xué)界和相關(guān)部門官員對此均持有疑義。普遍的看法是：“不動產(chǎn)稅”或“房地產(chǎn)稅”的稱呼更合適，因為此稅種的征稅對象是房地產(chǎn)，計稅依據(jù)是房產(chǎn)的市場價值。

比起容易改動的名稱，困擾物業(yè)稅的更大問題是法理上的障礙。在已經(jīng)征收物業(yè)稅的國家，此稅種在法律意義上的邏輯起點(diǎn)是國家對私人財產(chǎn)和物權(quán)的保護(hù)。只有存在清晰的物權(quán)，物業(yè)稅才具有可靠的稅基，物業(yè)稅制度才具有真實(shí)的法理基礎(chǔ)，而新中國的土地國有制度無疑與之存在沖突。

不過，隨著3年前旨在保護(hù)私產(chǎn)的《物權(quán)法》通過，此項障礙已被逐漸掃清。這部被稱為具有劃時代意義的法律基本明確：土地使用權(quán)是一種獨(dú)立的財產(chǎn)權(quán)，例如城鎮(zhèn)土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、贈與和抵押?！氨M管我們國家規(guī)定土地公有，但使用權(quán)也可以作為物業(yè)稅的征收對象，因為財產(chǎn)稅征收的對象是權(quán)利。《物權(quán)法》對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的明晰為物業(yè)稅開征提供了基礎(chǔ)性的產(chǎn)權(quán)法律前提?！敝袊ù髮W(xué)財稅法研究中心主任施正文對記者說。

新中國從計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的特殊經(jīng)歷也為物業(yè)稅的開征平添了許多技術(shù)障礙，始于1994年的城鎮(zhèn)住房制度改革、止于1998年的福利分房即是一例。由于住房商品化改革時間并不長，“目前的很多房產(chǎn)不是通過商品房開發(fā)獲得的，這些房產(chǎn)信息連房產(chǎn)和土地部門都不清楚，更不用提稅務(wù)機(jī)關(guān)了，而開征物業(yè)稅最主要的技術(shù)要求就是要掌握房源信息?！笔┱恼f，“目前我們國家房地產(chǎn)的登記制度也存在問題，土地權(quán)屬登記在土地管理部門，房屋權(quán)屬登記在建設(shè)部門，登記信息不能共享。”

此外，對房產(chǎn)市場價值的評估也是一大技術(shù)問題。造成此種困境的不僅有社會誠信缺失這樣的大環(huán)境，也有評估中介混亂的具體局面。目前，不同的房產(chǎn)評估中介隸屬于不同的管理部門，它們可能的“婆婆”包括建設(shè)部門、國土資源部門、國有資產(chǎn)管理部門、財政部門等。在開征物業(yè)稅之前，如何整合這些中介，統(tǒng)一評估標(biāo)準(zhǔn)，做到“一碗水端平”并不是一件容易事。

但在記者接觸的絕大多數(shù)學(xué)者看來，技術(shù)問題都是能夠解決的?！氨热缯f估值，完全可以先用簡化的方式，就算不能特別精確也沒關(guān)系?！敝袊缈圃贺斮Q(mào)所副所長高培勇在接受采訪時說，“真正難解的是如何繞開既得利益格局，因為房產(chǎn)比較多的人往往也有較大話語權(quán)”。

但一些學(xué)者也堅持認(rèn)為，通過市場購買房產(chǎn)者，已經(jīng)為不動產(chǎn)高額埋單，在此前提下，征收“物業(yè)稅”，顯然有失公平。

土地財政的危機(jī)與契機(jī)

高達(dá)萬億的土地出讓金收入是地方政府不愿割舍的重要財源，也是阻礙地方政府擁抱物業(yè)稅的重要因素。

根據(jù)發(fā)布的2009年中國土地出讓金年終盤點(diǎn)報告，去年中國土地出讓金總金額達(dá)到15000億元，同比增加140%。盡管學(xué)界和相關(guān)政府部門對土地出讓金是否并入物業(yè)稅尚存爭議，但一個基本共識是：開征物業(yè)稅后，地方政府依靠賣地營生的土地財政模式將面臨轉(zhuǎn)型。

自1994年分稅制改革啟動后，土地出讓金作為地方財政的固定收入，全部劃歸地方所有，并逐漸發(fā)展成為地方政府的“第二財政”。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：土地出讓金占地方財政收入的比例已經(jīng)普遍超過半數(shù)，個別市縣甚至達(dá)到90%左右。

盡管土地財政引發(fā)了包括暴力拆遷在內(nèi)的諸多社會問題，但它所具備的快速解決地方財政之困的能力使得地方政府無法戒掉對賣地的依賴。曾擔(dān)任國務(wù)院發(fā)展研究中心“中國物業(yè)稅改革研究”課題組主要執(zhí)筆人的副研究員王曉明指出：“短期內(nèi)看，能征收的不動產(chǎn)稅可能還不能彌補(bǔ)土地出讓金的收入，甚至可能會導(dǎo)致其預(yù)算外收入的急劇下滑，地方政府可能會出現(xiàn)資金短缺問題，這些都是切實(shí)的，摸得著的。而開征不動產(chǎn)稅要投入相當(dāng)多的精力和財力，將來收益如何，暫時還難以評估。同時，中國地方官員的任期制和考核標(biāo)準(zhǔn)只會使其注重短期收入，一些地方政府也擔(dān)心開征不動產(chǎn)稅后會不會影響本地區(qū)的投資環(huán)境，這些都影響了地方政府的積極性。”

天津財經(jīng)大學(xué)財政學(xué)科首席教授李煒光也觀察到了類似的情況。他透露：2007年底，中央曾與六省市探討物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”的問題，結(jié)果無一成功，原因就是“地方上不希望征這種稅，因為它有可能導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績r下跌，減少其財政收入”。

作為為地方政府量身打造的地方稅種，物業(yè)稅在中國地方政府層面遇到的阻礙是在其他國家所罕見的。不過，這種情況正在發(fā)生變化。

今年1月，在北京市“兩會”期間，市財政局負(fù)責(zé)人向媒體表示：土地是稀缺的、有限的、不可再生的資源，政府不可能把土地出讓金作為政府收入的長期增長點(diǎn)。

這種公開的表態(tài)背后，是不少省市的土地資源面臨枯竭的背景。作為一種“寅吃卯糧”的收入方式，土地財政從一開始就帶有強(qiáng)烈的不穩(wěn)定性和不可持續(xù)性。“土地財政的收入面臨枯竭，土地財政的危機(jī)就是物業(yè)稅開征的重要契機(jī)?！笔┱恼f。

王曉明也認(rèn)為：一邊是土地出讓金的收入不斷下降，另一邊是不動產(chǎn)不斷升值，可征收的不動產(chǎn)稅收總量不斷上升，這樣就形成了一條下降、一條上升的兩條曲線?！霸谇€交叉前，地方政府的積極性不高是可以理解的，但隨后可能就不同了。”

各級政府的博弈空間

物業(yè)稅的改革不僅涉及地方政府收入方式的變革，也涉及各級政府的財政關(guān)系問題。

圍繞與物業(yè)稅相關(guān)的一系列稅費(fèi)政策，中央和地方的博弈正悄然進(jìn)行。施正文在接受采訪時透露，“現(xiàn)在財政部和國土資源部正在考慮改革土地出讓金的分配政策，將其一部分、甚至大部分歸中央所有，這樣地方政府賣地取得的收入就會減少?！碧热敉恋爻鲎尳鸱峙湔甙l(fā)生調(diào)整，地方財政將徹底無法依靠賣地維持收入，發(fā)揮替代作用的正是物業(yè)稅?！伴L遠(yuǎn)來看，它成為地方政府的主要收入來源?！?/p>

盡管物業(yè)稅屬于地方稅種已無疑義，但由于我國目前實(shí)行的是中央、省、市、縣、鄉(xiāng)五級行政管理體制，對于物業(yè)稅的具體歸屬仍有博弈空間。

在國務(wù)院發(fā)展研究中心提出的方案中，省級政府不參與物業(yè)稅的分配，與省平級的直轄市在分配問題上與地級市同等考慮。在市、縣、鄉(xiāng)三級政府之間，則考慮以屬地化原則為主。具體而言，就是稅源所在地的基層財政享有來源于當(dāng)?shù)氐牟粍赢a(chǎn)稅，但市轄區(qū)需與市進(jìn)行分享，分享比例可考慮五五分成，這主要是考慮到市政府在提供地方性公共產(chǎn)品方面發(fā)揮著較大作用。

但執(zhí)筆該方案的王曉明同時指出：五級政府已不能適應(yīng)中國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，未來不動產(chǎn)稅的歸屬問題，很大程度上依賴行政區(qū)劃體制的改革。施正文也認(rèn)為，“政府層級減少，稅制就容易規(guī)范化，把物業(yè)稅給市縣(在‘省管縣’的體系下，市縣是平級的)，三級政府分別有主體稅種和稅源，這樣就非常規(guī)范，真正做到‘科學(xué)發(fā)展’的‘科學(xué)’?！?/p>

此外，中央與地方政府在物業(yè)稅的具體政策制定上也存在博弈空間。接受采訪的大多數(shù)專家表示：地方政府不可能擁有物業(yè)稅的立法權(quán)，但應(yīng)該可以在中央統(tǒng)一規(guī)定的稅率區(qū)間中根據(jù)自身實(shí)際情況選擇合適的稅率，還可能允許部分省市在國家統(tǒng)一政策公布后自行選擇時間進(jìn)行先期試點(diǎn)。

在接受采訪時，社科院財貿(mào)所副所長高培勇特別提醒記者注意：在談?wù)撝醒肱c地方財政體制問題時，遣詞造句已經(jīng)發(fā)生了變化，“財權(quán)與事權(quán)相對稱”的說法已經(jīng)改成了“財力與事權(quán)相對稱”。“在單一制的國體，不要指望給地方政府以稅收立法權(quán)，這是越來越清楚的?！备吲嘤抡f。

與物業(yè)稅相關(guān)的各部門也在圍繞物業(yè)稅改革進(jìn)行利益博弈。

目前，會受到物業(yè)稅政策影響的部門至少包括財政部門、國土部門和城建部門。在政府職權(quán)分配格局中，稅收由財政部門管理，土地出讓金由國土部門管理，房地產(chǎn)開發(fā)則由城建部門管理?！斑@幾個部門在此領(lǐng)域里有不同權(quán)限，而權(quán)限背后體現(xiàn)的是政績和利益，因此存在部門之間的利益調(diào)整。”施正文直言，“利益調(diào)整后面涉及的是體制問題，體制的推進(jìn)牽涉的是根本性的改變。部門之間的關(guān)系很敏感，在中國，有些事老百姓有問題可能還好解決，但政府哪一家不同意，一個稅就開征不了。”

具體而言，單是對房地產(chǎn)市場價值的評估權(quán)就存在部門利益之爭。據(jù)報道，可供選擇的評估機(jī)構(gòu)有四種，分別是地方稅務(wù)機(jī)關(guān)、社會中介機(jī)構(gòu)、地方國土部門以及財政部門。最具競爭力的分別是具有征管權(quán)的地方稅務(wù)部門和具有房產(chǎn)信息優(yōu)勢的國土部門。

不過，部門之間在進(jìn)行利益博弈時并非不存在合力。檢索近年來與物業(yè)稅有關(guān)的報道可以發(fā)現(xiàn)，財政部門、國土部門和城建部門的官員都曾在不同場合公開表示：要盡快推進(jìn)物業(yè)稅改革。施正文在接受采訪時透露，現(xiàn)在國土部門對物業(yè)稅開征“甚至比財政部門更積極”，因為如果不解決土地財政問題，一旦地賣光了，地方政府就會打起耕地的主意，而18億畝的“耕地紅線”正是國土部門在主管。

必須保證納稅人的參與權(quán)

“物業(yè)稅政策的制定中，還涉及國家與納稅人之間的博弈?！北本┐髮W(xué)法學(xué)院教授劉劍文對記者說。

劉劍文曾多次參與財稅立法，他將財稅法稱為“頂天立地”的法律子系統(tǒng)。所謂“頂天”，是指財稅法涉及整個國家宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)轉(zhuǎn)；所謂“立地”，是指財稅法涉及千家萬戶，涉及每個人的切身利益。

在宏觀稅負(fù)水平近30%的中國，民眾對橫空出世的新稅種抱有本能的反感，物業(yè)稅也不例外。不過，隨著公共討論的深入，民意也在逐漸發(fā)生變化。就“你是否支持開征物業(yè)稅”進(jìn)行調(diào)查，在2009年5月開始的調(diào)查中，有超過半數(shù)的網(wǎng)民選擇“不支持”；而在2010年1月開始的調(diào)查中，表示“支持”的網(wǎng)民已接近56%。

民眾的支持是物業(yè)稅開征的前提條件，行政機(jī)關(guān)與立法機(jī)關(guān)的博弈則涉及具體的開征方式?！熬烤故侵贫ǚ蛇€是行政法規(guī)？在制定法律中，立法機(jī)關(guān)權(quán)力在哪里？行政機(jī)關(guān)的利益在哪里？這都是利益博弈?！眲ξ恼f。

李煒光認(rèn)為，物業(yè)稅開征必須走人大立法程序，“因為物業(yè)稅是對每一個納稅人財產(chǎn)的剝奪。每一個業(yè)主、每一個納稅人必須參與其中，而且要有非常順暢的渠道?！?/p>

根據(jù)《立法法》規(guī)定，涉及財政、稅收基本制度的事項只能制定法律，但該法律同時又規(guī)定：此方面“尚未制定法律的，全國人民代表大會及其常務(wù)委員會有權(quán)作出決定，授權(quán)國務(wù)院可以根據(jù)實(shí)際需要，對其中的部分事項先制定行政法規(guī)”。

劉劍文強(qiáng)調(diào)，在制定財稅法律法規(guī)時，最重要的是保障納稅人的參與權(quán)。在他看來，參與權(quán)可以通過很多方式體現(xiàn)，比如通過人大代表，通過公開征求意見，通過舉行專家論證座談會等。施正文也認(rèn)為，“物業(yè)稅征收的條例法律要盡快起草和完善，可以在社會上公布，進(jìn)一步完善這個方案，這樣也容易達(dá)成共識?！?/p>

可以預(yù)見的是，物業(yè)稅開征前還需要更多的討論。在不少學(xué)者看來，近幾年將是物業(yè)稅推出的良好時機(jī)。施正文透露：“現(xiàn)在財稅部門也做了一些準(zhǔn)備，比如理論上做了很好的研究，對物業(yè)稅的性質(zhì)、范圍、影響、國際情況、稅制要素設(shè)計，都已經(jīng)有很細(xì)致的方案，有關(guān)主管部門的意見也一致起來?！?/p>

高培勇向記者表示：“中國2010年應(yīng)該在結(jié)束財產(chǎn)環(huán)節(jié)無稅狀態(tài)方面有所作為?！钡R上補(bǔ)充：“注意，沒說2010年就要推出，是要有所作為?！?/p>

即使物業(yè)稅的最終出臺還需若干年的時間，這項涉及多種利益博弈的財稅政策也不是最“難產(chǎn)”的——2007年通過的企業(yè)所得稅法從1994年就開始著手制定了，前后歷經(jīng)13年。

全國“兩會”不久將召開，物業(yè)稅或又成討論的熱點(diǎn)話題之一。在相關(guān)方案正式出臺之前，各方的利益博弈仍在繼續(xù)。兩年之前的兩會上溫家寶的一段話或可作為此項財稅政策博弈的注腳——當(dāng)時，總理面對中外記者說，“一個國家的財政史是驚心動魄的。如果你讀它，會從中看到不僅是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且是社會的結(jié)構(gòu)和公平正義。”