第一篇：開征物業(yè)稅的幾點研究

近年來，全國大部分地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展、漲勢明顯，部分地區(qū)過快過猛，甚至影響到社會公平和諧。房地產(chǎn)開發(fā)熱為國家宏觀調(diào)控出了難題，房地產(chǎn)的稅收政策也成為民眾普遍關(guān)心的焦點。黨的十六屆三中全會通過的《關(guān)于完善社會產(chǎn)義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》提出“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費”，國家稅務(wù)局總局在制定“十一五”規(guī)劃時也提出，“在條件具備時，研究合并房產(chǎn)稅和土地使用稅等稅種，建立統(tǒng)一的物業(yè)稅來控制房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房價”。應(yīng)該說，倍受關(guān)注的物業(yè)稅開征問題已經(jīng)擺上重要的議事日程。筆者就此與大家作一商榷。

一、開征物業(yè)稅的現(xiàn)實意義

所謂物業(yè)稅，簡單的說就是向房產(chǎn)的擁有者征稅，將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和土地出讓金等合并，統(tǒng)一課征“物業(yè)稅”，使得房產(chǎn)的購買者買房階段稅費降低，而在擁有房產(chǎn)后則要逐年的繳納物業(yè)稅。

（一）開征物業(yè)稅是平衡貧富，促進(jìn)社會公平的需要。物業(yè)稅主要依據(jù)對土地資源的占用程度來征收，即對擁有單套面積較大，超出普通住宅標(biāo)準(zhǔn)或生活必要限度等，占有較多土地資源的富裕階層實行較高稅率，對低收入階層生活必需部分的自有住宅實行低稅率。這樣一方面通過征稅抑制富裕階層過度占有資源，提醒居民在住房消費上要理性消費；另一方面通過住房保障體系的完善使更多低收入者擁有住房或改善住房條件。可通過物業(yè)稅的稅率設(shè)置在一定程度上實現(xiàn)平均財富、平均稅賦，從而增加政府轉(zhuǎn)移支出能力，增進(jìn)社會公平。

（二）開征物業(yè)稅是緩解土地失控和降低金融風(fēng)險的需要。物業(yè)稅之所以還未開征就備受矚目，一個主要原因就是，現(xiàn)行的土地稅收政策在出讓時各種稅收一次性繳納，對于地方政府來講，出讓土地的收入是除國有資產(chǎn)外最大的一塊金礦。在短期看來，地批的越快，地方經(jīng)濟優(yōu)越發(fā)展得越快，但這種急功近利的做法實際上是“飲鴆止渴”，其結(jié)果是土地失控，金融風(fēng)險急劇上升。因此，只有通過開征物業(yè)稅來解決中央和地方政府財產(chǎn)分配不公的問題，保證地方政府運行必需的財政資金，才能從根本上控制地方政府“以地生財”的利益需求，物業(yè)稅的開征，有利于形成“多征稅——多提供公共服務(wù)——財產(chǎn)增值——稅源增加”的良性循環(huán)機制，這種稅賦的結(jié)構(gòu)性調(diào)整能均衡政府土地收入，從而使地方政府改變以往那種短期的機會主義行為形式，同時降低金融風(fēng)險的上升。

（三）開征物業(yè)稅是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的需要。房地產(chǎn)業(yè)是高利潤、高收入行業(yè)，所提供的稅收也十分可觀，但房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為偷逃稅的重突區(qū)，來自國家稅務(wù)局的信息顯示，房地產(chǎn)是唯一一個連續(xù)三年被列為稅務(wù)專項稽查的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的手段越來越復(fù)雜，尋求公開保護(hù)越來越多，涉稅條件的數(shù)量、查補稅款也越來越多，而稅費負(fù)擔(dān)重，促使了房地產(chǎn)商投機和偷逃稅款。因此，通過開征物業(yè)稅解決房和地分別征稅帶來的稅制不規(guī)范問題，有利于正確處理稅和費的關(guān)系，徹底改變整個房地產(chǎn)運營的格局，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

（四）開征物業(yè)稅是完善現(xiàn)行稅制的需要?，F(xiàn)代國家稅收體系應(yīng)包括完善的商品稅制、所得稅制和財產(chǎn)稅制三大體系，而目前我國的商品稅制和所得稅制已相對完善，但財產(chǎn)稅制仍相對滯后。國際經(jīng)驗證明，一個現(xiàn)代化國家應(yīng)當(dāng)強化財產(chǎn)稅，財產(chǎn)稅是對社會財富的存量課稅，是透明的，可為地方政府提供一個穩(wěn)定可靠的稅收來源，它是一種收益稅，可起到溢價回收的功能。因此改革和完善物業(yè)稅制即可以強化對財富的調(diào)節(jié)，緩解收入分配領(lǐng)域中的不合理狀況。

二、開征物業(yè)稅需要解決難點問題

目前，物業(yè)稅的試點工作已經(jīng)在我國部分城市展開，但法律的出臺需要考慮調(diào)控對象的承受能力和社會現(xiàn)象，不慎重考慮和解決，必然導(dǎo)致事與愿違，因此開征物業(yè)稅必須解決好以下幾個難點問題。

（一）如何科學(xué)細(xì)化諸多類型住房的稅率水平是首要解決的問題。我國的住房類型多樣，既有商品房，也有公有房，既有經(jīng)濟房，也有大型豪華別墅，既有城市住房，也有農(nóng)村住房，物業(yè)稅的開征是要調(diào)整資源在不同人群中的分配比重，因此如何科學(xué)細(xì)化諸多類型住房的稅率水平，達(dá)到限制甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消費，保護(hù)普通民眾生活必需的消費，是開征物業(yè)稅首要解決的問題。同時對已購房產(chǎn)是否征收物業(yè)稅，有無重復(fù)征稅的嫌疑，也是開征物業(yè)稅時需要解決的問題。

（二）如何解決部門、地方政府利益是最難的問題。開征物業(yè)稅涉及到多個部門的切身利益，要切斷相關(guān)多個部門的財源，同時涉及到地方政府土地出讓金的利益，又要精簡合并稅種，無疑這將是對各方利益的一次重新分配。因此首先解決好利益分配中涉及的最重要兩項內(nèi)容——行政收費和土地出讓金，這兩項收費與地方財政關(guān)系甚密，開征物業(yè)稅顯然將影響到地方政府的既得利益，而土地出讓金更是被稱為地方的“第二財政”，由地方政府“自由”分配。

第二篇：開征物業(yè)稅的幾點研究

近年來，全國大部分地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展、漲勢明顯，部分地區(qū)過快過猛，甚至影響到社會公平和諧。房地產(chǎn)開發(fā)熱為國家宏觀調(diào)控出了難題，房地產(chǎn)的稅收政策也成為民眾普遍關(guān)心的焦點。黨的十六屆三中全會通過的《關(guān)于完善社會產(chǎn)義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》提出“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費”，國家稅務(wù)局總局在制定“十一五”規(guī)劃時也提出，“在條件具備時，研究合并房產(chǎn)稅和土地使用稅等稅種，建立統(tǒng)一的物業(yè)稅來控制房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房價”。應(yīng)該說，倍受關(guān)注的物業(yè)稅開征問題已經(jīng)擺上重要的議事日程。筆者就此與大家作一商榷。

一、開征物業(yè)稅的現(xiàn)實意義

所謂物業(yè)稅，簡單的說就是向房產(chǎn)的擁有者征稅，將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和土地出讓金等合并，統(tǒng)一課征“物業(yè)稅”，使得房產(chǎn)的購買者買房階段稅費降低，而在擁有房產(chǎn)后則要逐年的繳納物業(yè)稅。

（一）開征物業(yè)稅是平衡貧富，促進(jìn)社會公平的需要。物業(yè)稅主要依據(jù)對土地資源的占用程度來征收，即對擁有單套面積較大，超出普通住宅標(biāo)準(zhǔn)或生活必要限度等，占有較多土地資源的富裕階層實行較高稅率，對低收入階層生活必需部分的自有住宅實行低稅率。這樣一方面通過征稅抑制富裕階層過度占有資源，提醒居民在住房消費上要理性消費；另一方面通過住房保障體系的完善使更多低收入者擁有住房或改善住房條件。可通過物業(yè)稅的稅率設(shè)置在一定程度上實現(xiàn)平均財富、平均稅賦，從而增加政府轉(zhuǎn)移支出能力，增進(jìn)社會公平。

（二）開征物業(yè)稅是緩解土地失控和降低金融風(fēng)險的需要。物業(yè)稅之所以還未開征就備受矚目，一個主要原因就是，現(xiàn)行的土地稅收政策在出讓時各種稅收一次性繳納，對于地方政府來講，出讓土地的收入是除國有資產(chǎn)外最大的一塊金礦。在短期看來，地批的越快，地方經(jīng)濟優(yōu)越發(fā)展得越快，但這種急功近利的做法實際上是“飲鴆止渴”，其結(jié)果是土地失控，金融風(fēng)險急劇上升。因此，只有通過開征物業(yè)稅來解決中央和地方政府財產(chǎn)分配不公的問題，保證地方政府運行必需的財政資金，才能從根本上控制地方政府“以地生財”的利益需求，物業(yè)稅的開征，有利于形成“多征稅——多提供公共服務(wù)——財產(chǎn)增值——稅源增加”的良性循環(huán)機制，這種稅賦的結(jié)構(gòu)性調(diào)整能均衡政府土地收入，從而使地方政府改變以往那種短期的機會主義行為形式，同時降低金融風(fēng)險的上升。

（三）開征物業(yè)稅是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的需要。房地產(chǎn)業(yè)是高利潤、高收入行業(yè)，所提供的稅收也十分可觀，但房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為偷逃稅的重突區(qū)，來自國家稅務(wù)局的信息顯示，房地產(chǎn)是唯一一個連續(xù)三年被列為稅務(wù)專項稽查的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的手段越來越復(fù)雜，尋求公開保護(hù)越來越多，涉稅條件的數(shù)量、查補稅款也越來越多，而稅費負(fù)擔(dān)重，促使了房地產(chǎn)商投機和偷逃稅款。因此，通過開征物業(yè)稅解決房和地分別征稅帶來的稅制不規(guī)范問題，有利于正確處理稅和費的關(guān)系，徹底改變整個房地產(chǎn)運營的格局，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

（四）開征物業(yè)稅是完善現(xiàn)行稅制的需要?，F(xiàn)代國家稅收體系應(yīng)包括完善的商品稅制、所得稅制和財產(chǎn)稅制三大體系，而目前我國的商品稅制和所得稅制已相對完善，但財產(chǎn)稅制仍相對滯后。國際經(jīng)驗證明，一個現(xiàn)代化國家應(yīng)當(dāng)強化財產(chǎn)稅，財產(chǎn)稅是對社會財富的存量課稅，是透明的，可為地方政府提供一個穩(wěn)定可靠的稅收來源，它是一種收益稅，可起到溢價回收的功能。因此改革和完善物業(yè)稅制即可以強化對財富的調(diào)節(jié)，緩解收入分配領(lǐng)域中的不合理狀況。

二、開征物業(yè)稅需要解決難點問題

目前，物業(yè)稅的試點工作已經(jīng)在我國部分城市展開，但法律的出臺需要考慮調(diào)控對象的承受能力和社會現(xiàn)象，不慎重考慮和解決，必然導(dǎo)致事與愿違，因此開征物業(yè)稅必須解決好以下幾個難點問題。

（一）如何科學(xué)細(xì)化諸多類型住房的稅率水平是首要解決的問題。我國的住房類型多樣，既有商品房，也有公有房，既有經(jīng)濟房，也有大型豪華別墅，既有城市住房，也有農(nóng)村住房，物業(yè)稅的開征是要調(diào)整資源在不同人群中的分配比重，因此如何科學(xué)細(xì)化諸多類型住房的稅率水平，達(dá)到限制甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消費，保護(hù)普通民眾生活必需的消費，是開征物業(yè)稅首要解決的問題。同時對已購房產(chǎn)是否征收物業(yè)稅，有無重復(fù)征稅的嫌疑，也是開征物業(yè)稅時需要解決的問題。

（二）如何解決部門、地方政府利益是最難的問題。開征物業(yè)稅涉及到多個部門的切身利益，要切斷相關(guān)多個部門的財源，同時涉及到地方政府土地出讓金的利益，又要精簡合并稅種，無疑這將是對各方利益的一次重新分配。因此首先解決好利益分配中涉及的最重要兩項內(nèi)容——行政收費和土地出讓金，這兩項收費與地方財政關(guān)系甚密，開征物業(yè)稅顯然將影響到地方政府的既得利益，而土地出讓金更是被稱為地方的“第二財政”，由地方政府“自由”分配。開

征物業(yè)稅后，將被納入預(yù)算管理，因此支出大受限制，這顯然是地方政府不愿看到的；其次是要解決好建設(shè)、國土部門的利益和相互協(xié)作，做好房價地價合一評估的技術(shù)難點；另外，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)各稅種的精簡合并，對稅務(wù)機關(guān)也有一定的影響。

（三）如何有效監(jiān)管土地投機是稅制改革過程中政府應(yīng)關(guān)注的問題。物業(yè)稅制的改革，將以往在房價當(dāng)中一次性繳

納的稅費包括地價，將按年收費，這樣一來，將土地財富平均到每一屆政府，每一代人手中，從這個意義講有利于保證房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。但稅制改革，購房者的購置成本降低而開發(fā)商的開發(fā)成本則降得更直接、更明顯，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量在短時間內(nèi)有可能大幅度增加，刺激購房者的需求，市場對土地的需求增加必然導(dǎo)致新的“圈地運動”，因此在推行物業(yè)稅制改革過程中，應(yīng)輔之于土地等其他體制的同時改革，制定土地定量供應(yīng)制度，防止物業(yè)稅制改革過程中的土地投機。

（四）物業(yè)稅的開征還應(yīng)考慮如何保障低收入群體的生存居住問題。實行物業(yè)稅后，由于房屋的使用成本提高，與之相應(yīng)，房租也必然有所提高，而租房市場恰恰是以低收入者為主要承租對象，過高的房租不利于住房資源的市場化流動。因此政府應(yīng)解決物業(yè)稅與房租價格的問題，如不能考慮普通民眾和窮人的利益，那么物業(yè)稅將會走入“劫貧濟富”的誤區(qū)。解決這一問題，一方面，政府可通過開發(fā)經(jīng)濟適用房、規(guī)范二手房市場來解決城市低收入群體的居住問題，另一方面，可以在農(nóng)村規(guī)劃建設(shè)中心村、在城市建農(nóng)民公寓來解決農(nóng)村及農(nóng)民工的居住問題。

此外，物業(yè)稅的征管難度大也是一個不容忽視的問題。物業(yè)稅的開征在技術(shù)和操作上還存在較大的困難，主要是監(jiān)管難度大，個人賬戶監(jiān)控復(fù)雜。從目前的條件來看，物業(yè)稅一旦向個人開征，除非是直接從個人工資卡里扣除，否則將很難征收到位，但許多房產(chǎn)擁有者并沒有工資卡。因此開征物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)充分考慮具體的征管模式，同時還應(yīng)考慮物業(yè)稅的稅基、稅率、稅賦、起征點、減負(fù)數(shù)額等，否則將達(dá)不到完善稅制的預(yù)期目標(biāo)。

三、開征物業(yè)稅的幾點建議

（一）立足民意，做好宣傳。作為普通的購房者而言，他們在購房時根本不知道將來要支付的物業(yè)稅是多少，如果將來房產(chǎn)所在地升值，就必須繳納更多的稅，甚至存在著繳不起稅的潛在風(fēng)險。因此有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向社會各界長時間、大范圍地宣傳物業(yè)稅的基礎(chǔ)知識，引導(dǎo)、消除居民的矛盾心理，相關(guān)部門應(yīng)在充分調(diào)研、征求各方意見的基礎(chǔ)上，進(jìn)行試點，取得經(jīng)驗后，再全面推廣。

（二）物業(yè)稅的出臺必須脈絡(luò)清晰、新老劃斷。開征物業(yè)稅的同時，要相應(yīng)取消有關(guān)收費，也就是說，物業(yè)稅和現(xiàn)行的某些稅費是有關(guān)系的，但也不是完全由土地出讓金演化而來，因此，在物業(yè)稅的設(shè)計上，必須交待清楚，在出臺物業(yè)稅之后，相應(yīng)的取消了哪些收費，做到脈絡(luò)清楚。如果取消的收費里面包括土地出讓金，那么，就必須新老劃斷。因為之前的房子已經(jīng)繳了70年或者50年的土地出讓金，如再征收物業(yè)稅，存在重復(fù)征稅的嫌疑。

（三）物業(yè)稅的出臺必須有一個以面積為計量單位的起征點。新出臺的物業(yè)稅，不能加重普通百姓的負(fù)擔(dān)，這個觀點應(yīng)該成為有關(guān)方面的共識?？梢詤⒄諅€人所得稅起征點的做法，對普通百姓的住房在一定的范圍內(nèi)少征稅，或者零征稅。更進(jìn)一步的技術(shù)問題是，對普通百姓免稅的起征點，征收的依據(jù)是什么？是以價值為征稅依據(jù)，還是以面積為征稅依據(jù)。雖然一些外國政府物業(yè)稅的征收，主要是以物業(yè)的價值為征收依據(jù)，但是具體到中國普通百姓的免征點，筆者認(rèn)為，還是應(yīng)該以面積為起征依據(jù)。這主要是因為不同的地段房價不同，而很多普通百姓的住房幾十年傳承下來的，不容易改變地點，這是否意味著城里的百姓就要付出城外百姓兩到三倍的物業(yè)稅，如果這樣設(shè)計，當(dāng)然是不合情理的。因此對普通百姓的居住用房，必須有一個以面積為計量單位的起征點，這個起征點不但要保證一個家庭最低的面積需要，對那些單身成年人、離婚帶孩子的成人以及其他情況，都應(yīng)該有相應(yīng)的照顧。另外還需保留對公共設(shè)施、軍事部門、行政機關(guān)等用房用地的免稅。

（四）各部門之間相互配合，解決物業(yè)稅的開征在技術(shù)和操作上的難題。物業(yè)稅的改革需要與之相適應(yīng)的配套政策方面的改革，特別是涉及到建設(shè)、國土、地方政府等各方面的切身利益，應(yīng)由中央出臺相關(guān)的政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，來保證物業(yè)稅改革的順利實施。在此基礎(chǔ)上，把物業(yè)稅開征涉及的房屋值進(jìn)行評估，確定評估標(biāo)準(zhǔn)、評估單位以及房屋權(quán)屬確認(rèn)等一系列基礎(chǔ)性的技術(shù)性工作，解決稅基問題。開征物業(yè)稅后，地稅部門應(yīng)配備專門征收物業(yè)稅的人員，來研究掌握物業(yè)稅的具體征管模式。筆者認(rèn)為物業(yè)稅的開征，要輔之于住房，銀行存款實名制的落實，凡是在房產(chǎn)所在地有穩(wěn)定收入的業(yè)主應(yīng)實行源頭控管，可通過行政、企事業(yè)單位等從工資卡中代扣代繳；不在房產(chǎn)所在地工作以及無固定收入的業(yè)主應(yīng)繳的物業(yè)稅，建議由物業(yè)管理部門代征代繳；對拒不繳納物業(yè)稅的單個業(yè)主，應(yīng)完善相當(dāng)法律法規(guī)，由地稅部門采取一定的強制措施，其他部門協(xié)作配合，來保證物業(yè)稅的順利實施。

總而言之，物業(yè)稅的出臺絕非一日之功，需要對各地不同住房情況進(jìn)行分析和總結(jié)，解決目前就“房”和“地”分別征稅帶來的稅制不規(guī)范問題，更好地促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和稅制日臻完善，達(dá)到二者和諧的目的。

第三篇：開征物業(yè)稅的幾點研究

近年來，全國大部分地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展、漲勢明顯，部分地區(qū)過快過猛，甚至影響到社會公平和諧。房地產(chǎn)開發(fā)熱為國家宏觀調(diào)控出了難題，房地產(chǎn)的稅收政策也成為民眾普遍關(guān)心的焦點。黨的十六屆三中全會通過的《關(guān)于完善社會產(chǎn)義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》提出“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費”，國家稅務(wù)局總局在制定“十一五”規(guī)劃時也提出，“在條件具備時，研究合并房產(chǎn)稅和土地使用稅等稅種，建立統(tǒng)一的物業(yè)稅來控制房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房價”。應(yīng)該說，倍受關(guān)注的物業(yè)稅開征問題已經(jīng)擺上重要的議事日程。筆者就此與大家作一商榷。

一、開征物業(yè)稅的現(xiàn)實意義

所謂物業(yè)稅，簡單的說就是向房產(chǎn)的擁有者征稅，將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和土地出讓金等合并，統(tǒng)一課征“物業(yè)稅”，使得房產(chǎn)的購買者買房階段稅費降低，而在擁有房產(chǎn)后則要逐年的繳納物業(yè)稅。

（一）開征物業(yè)稅是平衡貧富，促進(jìn)社會公平的需要。物業(yè)稅主要依據(jù)對土地資源的占用程度來征收，即對擁有單套面積較大，超出普通住宅標(biāo)準(zhǔn)或生活必要限度等，占有較多土地資源的富裕階層實行較高稅率，對低收入階層生活必需部分的自有住宅實行低稅率。這樣一方面通過征稅抑制富裕階層過度占有資源，提醒居民在住房消費上要理性消費；另一方面通過住房保障體系的完善使更多低收入者擁有住房或改善住房條件?？赏ㄟ^物業(yè)稅的稅率設(shè)置在一定程度上實現(xiàn)平均財富、平均稅賦，從而增加政府轉(zhuǎn)移支出能力，增進(jìn)社會公平。

（二）開征物業(yè)稅是緩解土地失控和降低金融風(fēng)險的需要。物業(yè)稅之所以還未開征就備受矚目，一個主要原因就是，現(xiàn)行的土地稅收政策在出讓時各種稅收一次性繳納，對于地方政府來講，出讓土地的收入是除國有資產(chǎn)外最大的一塊金礦。在短期看來，地批的越快，地方經(jīng)濟優(yōu)越發(fā)展得越快，但這種急功近利的做法實際上是“飲鴆止渴”，其結(jié)果是土地失控，金融風(fēng)險急劇上升。因此，只有通過開征物業(yè)稅來解決中央和地方政府財產(chǎn)分配不公的問題，保證地方政府運行必需的財政資金，才能從根本上控制地方政府“以地生財”的利益需求，物業(yè)稅的開征，有利于形成“多征稅——多提供公共服務(wù)——財產(chǎn)增值——稅源增加”的良性循環(huán)機制，這種稅賦的結(jié)構(gòu)性調(diào)整能均衡政府土地收入，從而使地方政府改變以往那種短期的機會主義行為形式，同時降低金融風(fēng)險的上升。

（三）開征物業(yè)稅是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的需要。房地產(chǎn)業(yè)是高利潤、高收入行業(yè)，所提供的稅收也十分可觀，但房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為偷逃稅的重突區(qū)，來自國家稅務(wù)局的信息顯示，房地產(chǎn)是唯一一個連續(xù)三年被列為稅務(wù)專項稽查的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的手段越來越復(fù)雜，尋求公開保護(hù)越來越多，涉稅條件的數(shù)量、查補稅款也越來越多，而稅費負(fù)擔(dān)重，促使了房地產(chǎn)商投機和偷逃稅款。因此，通過開征物業(yè)稅解決房和地分別征稅帶來的稅制不規(guī)范問題，有利于正確處理稅和費的關(guān)系，徹底改變整個房地產(chǎn)運營的格局，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

（四）開征物業(yè)稅是完善現(xiàn)行稅制的需要?，F(xiàn)代國家稅收體系應(yīng)包括完善的商品稅制、所得稅制和財產(chǎn)稅制三大體系，而目前我國的商品稅制和所得稅制已相對完善，但財產(chǎn)稅制仍相對滯后。國際經(jīng)驗證明，一個現(xiàn)代化國家應(yīng)當(dāng)強化財產(chǎn)稅，財產(chǎn)稅是對社會財富的存量課稅，是透明的，可為地方政府提供一個穩(wěn)定可靠的稅收來源，它是一種收益稅，可起到溢價回收的功能。因此改革和完善物業(yè)稅制即可以強化對財富的調(diào)節(jié)，緩解收入分配領(lǐng)域中的不合理狀況。

二、開征物業(yè)稅需要解決難點問題

目前，物業(yè)稅的試點已經(jīng)在我國部分城市展開，但法律的出臺需要考慮調(diào)控對象的承受能力和社會現(xiàn)象，不慎重考慮和解決，必然導(dǎo)致事與愿違，因此開征物業(yè)稅必須解決好以下幾個難點問題。

（一）如何科學(xué)細(xì)化諸多類型住房的稅率水平是首要解決的問題。我國的住房類型多樣，既有商品房，也有公有房，既有經(jīng)濟房，也有大型豪華別墅，既有城市住房，也有農(nóng)村住房，物業(yè)稅的開征是要調(diào)整資源在不同人群中的分配比重，因此如何科學(xué)細(xì)化諸多類型住房的稅率水平，達(dá)到限制甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消費，保護(hù)普通民眾生活必需的消費，是開征物業(yè)稅首要解決的問題。同時對已購房產(chǎn)是否征收物業(yè)稅，有無重復(fù)征稅的嫌疑，也是開征物業(yè)稅時需要解決的問題。

（二）如何解決部門、地方政府利益是最難的問題。開征物業(yè)稅涉及到多個部門的切身利益，要切斷相關(guān)多個部門的財源，同時涉及到地方政府土地出讓金的利益，又要精簡合并稅種，無疑這將是對各方利益的一次重新分配。因此首先解決好利益分配中涉及的最重要兩項內(nèi)容——行政收費和土地出讓金，這兩項收費與地方財政關(guān)系甚密，開征物業(yè)稅顯然將影響到地方政府的既得利益，而土地出讓金更是被稱為地方的“第二財政”，由地方政府“自由”分配。

開征物業(yè)稅后，將被納入預(yù)算管理，因此支出大受限制，這顯然是地方政府不愿看到的；其次是要解決好建設(shè)、國土部門的利益和相互協(xié)作，做好房價地價合一評估的技術(shù)難點；另外，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)各稅種的精簡合并，對稅務(wù)機關(guān)也有一定的影響。

（三）如何有效監(jiān)管土地投機是稅制改革過程中政府應(yīng)關(guān)注的問題。物業(yè)稅制的改革，將以往在房價當(dāng)中一次性繳納的稅費包括地價，將按年收費，這樣一來，將土地財富平均到每一屆政府，每一代人手中，從這個意義講有利于保證房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。但稅制改革，購房者的購置成本降低而開發(fā)商的開發(fā)成本則降得更直接、更明顯，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量在短時間內(nèi)有可能大幅度增加，刺激購房者的需求，市場對土地的需求增加必然導(dǎo)致新的“圈地運動”，因此在推行物業(yè)稅制改革過程中，應(yīng)輔之于土地等其他體制的同時改革，制定土地定量供應(yīng)制度，防止物業(yè)稅制改革過程中的土地投機。

（四）物業(yè)稅的開征還應(yīng)考慮如何保障低收入群體的生存居住問題。實行物業(yè)稅后，由于房屋的使用成本提高，與之相應(yīng)，房租也必然有所提高，而租房市場恰恰是以低收入者為主要承租對象，過高的房租不利于住房資源的市場化流動。因此政府應(yīng)解決物業(yè)稅與房租價格的問題，如不能考慮普通民眾和窮人的利益，那么物業(yè)稅將會走入“劫貧濟富”的誤區(qū)。解決這一問題，一方面，政府可通過開發(fā)經(jīng)濟適用房、規(guī)范二手房市場來解決城市低收入群體的居住問題，另一方面，可以在農(nóng)村規(guī)劃建設(shè)中心村、在城市建農(nóng)民公寓來解決農(nóng)村及農(nóng)民工的居住問題。

此外，物業(yè)稅的征管難度大也是一個不容忽視的問題。物業(yè)稅的開征在技術(shù)和操作上還存在較大的困難，主要是監(jiān)管難度大，個人賬戶監(jiān)控復(fù)雜。從目前的條件來看，物業(yè)稅一旦向個人開征，除非是直接從個人工資卡里扣除，否則將很難征收到位，但許多房產(chǎn)擁有者并沒有工資卡。因此開征物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)充分考慮具體的征管模式，同時還應(yīng)考慮物業(yè)稅的稅基、稅率、稅賦、起征點、減負(fù)數(shù)額等，否則將達(dá)不到完善稅制的預(yù)期目標(biāo)。

三、開征物業(yè)稅的幾點建議

（一）立足民意，做好宣傳。作為普通的購房者而言，他們在購房時根本不知道將來要支付的物業(yè)稅是多少，如果將來房產(chǎn)所在地升值，就必須繳納更多的稅，甚至存在著繳不起稅的潛在風(fēng)險。因此有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向社會各界長時間、大范圍地宣傳物業(yè)稅的基礎(chǔ)知識，引導(dǎo)、消除居民的矛盾心理，相關(guān)部門應(yīng)在充分調(diào)研、征求各方意見的基礎(chǔ)上，進(jìn)行試點，取得經(jīng)驗后，再全面推廣。

（二）物業(yè)稅的出臺必須脈絡(luò)清晰、新老劃斷。開征物業(yè)稅的同時，要相應(yīng)取消有關(guān)收費，也就是說，物業(yè)稅和現(xiàn)行的某些稅費是有關(guān)系的，但也不是完全由土地出讓金演化而來，因此，在物業(yè)稅的設(shè)計上，必須交待清楚，在出臺物業(yè)稅之后，相應(yīng)的取消了哪些收費，做到脈絡(luò)清楚。如果取消的收費里面包括土地出讓金，那么，就必須新老劃斷。因為之前的房子已經(jīng)繳了70年或者50年的土地出讓金，如再征收物業(yè)稅，存在重復(fù)征稅的嫌疑。

（三）物業(yè)稅的出臺必須有一個以面積為計量單位的起征點。新出臺的物業(yè)稅，不能加重普通百姓的負(fù)擔(dān)，這個觀點應(yīng)該成為有關(guān)方面的共識?？梢詤⒄諅€人所得稅起征點的做法，對普通百姓的住房在一定的范圍內(nèi)少征稅，或者零征稅。更進(jìn)一步的技術(shù)問題是，對普通百姓免稅的起征點，征收的依據(jù)是什么？是以價值為征稅依據(jù)，還是以面積為征稅依據(jù)。雖然一些外國政府物業(yè)稅的征收，主要是以物業(yè)的價值為征收依據(jù)，但是具體到中國普通百姓的免征點，筆者認(rèn)為，還是應(yīng)該以面積為起征依據(jù)。這主要是因為不同的地段房價不同，而很多普通百姓的住房幾十年傳承下來的，不容易改變地點，這是否意味著城里的百姓就要付出城外百姓兩到三倍的物業(yè)稅，如果這樣設(shè)計，當(dāng)然是不合情理的。因此對普通百姓的居住用房，必須有一個以面積為計量單位的起征點，這個起征點不但要保證一個家庭最低的面積需要，對那些單身成年人、離婚帶孩子的成人以及其他情況，都應(yīng)該有相應(yīng)的照顧。另外還需保留對公共設(shè)施、軍事部門、行政機關(guān)等用房用地的免稅。

（四）各部門之間相互配合，解決物業(yè)稅的開征在技術(shù)和操作上的難題。物業(yè)稅的改革需要與之相適應(yīng)的配套政策方面的改革，特別是涉及到建設(shè)、國土、地方政府等各方面的切身利益，應(yīng)由中央出臺相關(guān)的政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，來保證物業(yè)稅改革的順利實施。在此基礎(chǔ)上，把物業(yè)稅開征涉及的房屋值進(jìn)行評估，確定評估標(biāo)準(zhǔn)、評估單位以及房屋權(quán)屬確認(rèn)等一系列基礎(chǔ)性的技術(shù)性，解決稅基問題。開征物業(yè)稅后，地稅部門應(yīng)配備專門征收物業(yè)稅的人員，來研究掌握物業(yè)稅的具體征管模式。筆者認(rèn)為物業(yè)稅的開征，要輔之于住房，銀行存款實名制的落實，凡是在房產(chǎn)所在地有穩(wěn)定收入的業(yè)主應(yīng)實行源頭控管，可通過行政、企事業(yè)單位等從工資卡中代扣代繳；不在房產(chǎn)所在地以及無固定收入的業(yè)主應(yīng)繳的物業(yè)稅，建議由物業(yè)管理部門代征代繳；對拒不繳納物業(yè)稅的單個業(yè)主，應(yīng)完善相當(dāng)法律法規(guī)，由地稅部門采取一定的強制措施，其他部門協(xié)作配合，來保證物業(yè)稅的順利實施。

總而言之，物業(yè)稅的出臺絕非一日之功，需要對各地不同住房情況進(jìn)行分析和，解決目前就“房”和“地”分別征稅帶來的稅制不規(guī)范問題，更好地促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和稅制日臻完善，達(dá)到二者和諧的目的。

開征物業(yè)稅后，將被納入預(yù)算管理，因此支出大受限制，這顯然是地方政府不愿看到的；其次是要解決好建設(shè)、國土部門的利益和相互協(xié)作，做好房價地價合一評估的技術(shù)難點；另外，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)各稅種的精簡合并，對稅務(wù)機關(guān)也有一定的影響。

（三）如何有效監(jiān)管土地投機是稅制改革過程中政府應(yīng)關(guān)注的問題。物業(yè)稅制的改革，將以往在房價當(dāng)中一次性繳納的稅費包括地價，將按年收費，這樣一來，將土地財富平均到每一屆政府，每一代人手中，從這個意義講有利于保證房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。但稅制改革，購房者的購置成本降低而開發(fā)商的開發(fā)成本則降得更直接、更明顯，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量在短時間內(nèi)有可能大幅度增加，刺激購房者的需求，市場對土地的需求增加必然導(dǎo)致新的“圈地運動”，因此在推行物業(yè)稅制改革過程中，應(yīng)輔之于土地等其他體制的同時改革，制定土地定量供應(yīng)制度，防止物業(yè)稅制改革過程中的土地投機。

（四）物業(yè)稅的開征還應(yīng)考慮如何保障低收入群體的生存居住問題。實行物業(yè)稅后，由于房屋的使用成本提高，與之相應(yīng)，房租也必然有所提高，而租房市場恰恰是以低收入者為主要承租對象，過高的房租不利于住房資源的市場化流動。因此政府應(yīng)解決物業(yè)稅與房租價格的問題，如不能考慮普通民眾和窮人的利益，那么物業(yè)稅將會走入“劫貧濟富”的誤區(qū)。解決這一問題，一方面，政府可通過開發(fā)經(jīng)濟適用房、規(guī)范二手房市場來解決城市低收入群體的居住問題，另一方面，可以在農(nóng)村規(guī)劃建設(shè)中心村、在城市建農(nóng)民公寓來解決農(nóng)村及農(nóng)民工的居住問題。

此外，物業(yè)稅的征管難度大也是一個不容忽視的問題。物業(yè)稅的開征在技術(shù)和操作上還存在較大的困難，主要是監(jiān)管難度大，個人賬戶監(jiān)控復(fù)雜。從目前的條件來看，物業(yè)稅一旦向個人開征，除非是直接從個人工資卡里扣除，否則將很難征收到位，但許多房產(chǎn)擁有者并沒有工資卡。因此開征物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)充分考慮具體的征管模式，同時還應(yīng)考慮物業(yè)稅的稅基、稅率、稅賦、起征點、減負(fù)數(shù)額等，否則將達(dá)不到完善稅制的預(yù)期目標(biāo)。

三、開征物業(yè)稅的幾點建議

（一）立足民意，做好宣傳。作為普通的購房者而言，他們在購房時根本不知道將來要支付的物業(yè)稅是多少，如果將來房產(chǎn)所在地升值，就必須繳納更多的稅，甚至存在著繳不起稅的潛在風(fēng)險。因此有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向社會各界長時間、大范圍地宣傳物業(yè)稅的基礎(chǔ)知識，引導(dǎo)、消除居民的矛盾心理，相關(guān)部門應(yīng)在充分調(diào)研、征求各方意見的基礎(chǔ)上，進(jìn)行試點，取得經(jīng)驗后，再全面推廣。

（二）物業(yè)稅的出臺必須脈絡(luò)清晰、新老劃斷。開征物業(yè)稅的同時，要相應(yīng)取消有關(guān)收費，也就是說，物業(yè)稅和現(xiàn)行的某些稅費是有關(guān)系的，但也不是完全由土地出讓金演化而來，因此，在物業(yè)稅的設(shè)計上，必須交待清楚，在出臺物業(yè)稅之后，相應(yīng)的取消了哪些收費，做到脈絡(luò)清楚。如果取消的收費里面包括土地出讓金，那么，就必須新老劃斷。因為之前的房子已經(jīng)繳了70年或者50年的土地出讓金，如再征收物業(yè)稅，存在重復(fù)征稅的嫌疑。

（三）物業(yè)稅的出臺必須有一個以面積為計量單位的起征點。新出臺的物業(yè)稅，不能加重普通百姓的負(fù)擔(dān)，這個觀點應(yīng)該成為有關(guān)方面的共識?？梢詤⒄諅€人所得稅起征點的做法，對普通百姓的住房在一定的范圍內(nèi)少征稅，或者零征稅。更進(jìn)一步的技術(shù)問題是，對普通百姓免稅的起征點，征收的依據(jù)是什么？是以價值為征稅依據(jù)，還是以面積為征稅依據(jù)。雖然一些外國政府物業(yè)稅的征收，主要是以物業(yè)的價值為征收依據(jù)，但是具體到中國普通百姓的免征點，筆者認(rèn)為，還是應(yīng)該以面積為起征依據(jù)。這主要是因為不同的地段房價不同，而很多普通百姓的住房幾十年傳承下來的，不容易改變地點，這是否意味著城里的百姓就要付出城外百姓兩到三倍的物業(yè)稅，如果這樣設(shè)計，當(dāng)然是不合情理的。因此對普通百姓的居住用房，必須有一個以面積為計量單位的起征點，這個起征點不但要保證一個家庭最低的面積需要，對那些單身成年人、離婚帶孩子的成人以及其他情況，都應(yīng)該有相應(yīng)的照顧。另外還需保留對公共設(shè)施、軍事部門、行政機關(guān)等用房用地的免稅。

（四）各部門之間相互配合，解決物業(yè)稅的開征在技術(shù)和操作上的難題。物業(yè)稅的改革需要與之相適應(yīng)的配套政策方面的改革，特別是涉及到建設(shè)、國土、地方政府等各方面的切身利益，應(yīng)由中央出臺相關(guān)的政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，來保證物業(yè)稅改革的順利實施。在此

基礎(chǔ)上，把物業(yè)稅開征涉及的房屋值進(jìn)行評估，確定評估標(biāo)準(zhǔn)、評估單位以及房屋權(quán)屬確認(rèn)等一系列基礎(chǔ)性的技術(shù)性，解決稅基問題。開征物業(yè)稅后，地稅部門應(yīng)配備專門征收物業(yè)稅的人員，來研究掌握物業(yè)稅的具體征管模式。筆者認(rèn)為物業(yè)稅的開征，要輔之于住房，銀行存款實名制的落實，凡是在房產(chǎn)所在地有穩(wěn)定收入的業(yè)主應(yīng)實行源頭控管，可通過行政、企事業(yè)單位等從工資卡中代扣代繳；不在房產(chǎn)所在地以及無固定收入的業(yè)主應(yīng)繳的物業(yè)稅，建議由物業(yè)管理部門代征代繳；對拒不繳納物業(yè)稅的單個業(yè)主，應(yīng)完善相當(dāng)法律法規(guī)，由地稅部門采取一定的強制措施，其他部門協(xié)作配合，來保證物業(yè)稅的順利實施。

總而言之，物業(yè)稅的出臺絕非一日之功，需要對各地不同住房情況進(jìn)行分析和，解決目前就“房”和“地”分別征稅帶來的稅制不規(guī)范問題，更好地促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和稅制日臻完善，達(dá)到二者和諧的目的。

第四篇：淺析廣西開征物業(yè)稅的稅制設(shè)計的論文

一、廣西開征物業(yè)稅的前置條件

廣西開征物業(yè)稅的前置前條件與全國其他地區(qū)基本相同，主要取決于以下幾個條件：一是理清物業(yè)稅與現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費的關(guān)系，哪些稅費應(yīng)納入物業(yè)稅;二是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的界定，個人房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建立;三是完善的評估體系。

(一)物業(yè)稅的涵義

從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)作為課稅對象，不區(qū)分經(jīng)營性與非經(jīng)營性，以其財產(chǎn)價值作為計稅依據(jù)，對其持有者(承租人或所有者)每年都征收的一定稅款，且應(yīng)納稅值隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。①

(二)理清物業(yè)稅與現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費的關(guān)系

我國房地產(chǎn)稅費體系較為復(fù)雜，涉及到投資環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)和所得環(huán)節(jié)，主要有土地出讓金，土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅以及房產(chǎn)交易稅費等。關(guān)于物業(yè)稅與土地出讓金的關(guān)系，業(yè)界有兩種觀點：一是把土地出讓金并入物業(yè)稅中;二是土地出讓金不應(yīng)納入物業(yè)稅中，筆者認(rèn)同第二種觀點本文認(rèn)同第二種觀點，主要基于以下考慮：第一，物業(yè)稅是稅收，土地出讓金是40-70 年的土地租金，是一種收益，二者在本質(zhì)上就有所不同，將土地出讓金并入物業(yè)稅中缺乏理論依據(jù)。第二，將土地出讓金并入物業(yè)稅中，政府將失去對土地資源的分配依據(jù)，土地不在是財產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓、抵押等就無從談起，嚴(yán)重影響金融秩序;同時，地方政府失去了一次性取得財政的機會，影響當(dāng)期的財政收入，影響地方政府開征物業(yè)稅的積極性。②第三，土地出讓金分開征收，降低了開發(fā)商的進(jìn)入門檻，既容易再次上演“空手套白狼”，又不能達(dá)到降低房價的目的，房價主要是受區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平及供需關(guān)系的影響。從簡化稅制角度，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的營業(yè)稅(房地產(chǎn)業(yè))、城建稅、土地增值稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并，統(tǒng)稱為物業(yè)稅，這樣使稅收制度從重交易過渡到重保有。

二、構(gòu)建廣西稅收制度的設(shè)計

(一)納稅人、納稅對象及范圍

1.納稅人。在前文的經(jīng)驗借鑒中可知，物業(yè)稅的納稅義務(wù)人為房地產(chǎn)的所有者和使用者。在我國上海、重慶試點房產(chǎn)稅時規(guī)定，若房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人為未成年人，由其監(jiān)護(hù)人繳納;房屋出典的由承典人繳納，其他情況下由代管人或使用人繳納。具體分為四種情況：一是土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)同時擁有，以物業(yè)所有者為納稅義務(wù)人;二是擁有土地使用權(quán)，沒有房屋產(chǎn)權(quán)，主要原因是拿地后為開發(fā)，這種只針對土地使用權(quán)繳納物業(yè)稅，土地使用權(quán)人為納稅人;三是只有房屋產(chǎn)權(quán)，沒有土地使用權(quán)，比如集資房，應(yīng)以房屋的所有者為納稅義務(wù)人;四是既沒有產(chǎn)權(quán)也沒有所有權(quán)，比如單位個人沒有房屋的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，但長期使用該房地產(chǎn)，那么實際使用者就應(yīng)為納稅義務(wù)人。

2.納稅對象及范圍。物業(yè)稅的納稅對象主要有房屋、土地和地上附著物。包括電梯、地下室和室內(nèi)游泳館等。根據(jù)我國稅制改革“寬稅基，低稅率”的總體思路，納稅對象為房地產(chǎn)合一統(tǒng)一征稅。

由于我國房地產(chǎn)性質(zhì)較為復(fù)雜，包含有商品房、市場運作房、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟適用房等。關(guān)于商品房在前文物業(yè)稅開征的前置條件中已經(jīng)論述了土地出讓金不包含在物業(yè)稅征收范圍中，因此，建議已經(jīng)購置的首套商品住房在土地使用年限內(nèi)免征物業(yè)稅，土地使用期限屆滿后再征物業(yè)稅，第二套、第三套住房依規(guī)定納稅。隨著我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立和完善，小產(chǎn)權(quán)房也應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)稅;其他市場運作房和經(jīng)濟適用房等也應(yīng)該繳納物業(yè)稅，但應(yīng)當(dāng)減免方面做出相應(yīng)的規(guī)定。

物業(yè)稅的征稅范圍可以效仿我國城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅的課稅范圍，暫時限定為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的營業(yè)性和非營業(yè)性房屋和土地，隨著我國城鎮(zhèn)化的推進(jìn)可以逐步推向廣大農(nóng)村地區(qū)。

3.課稅對象的征收時序。第一，向商業(yè)物業(yè)征收，由于商業(yè)物業(yè)征收物業(yè)稅的操作性強，物業(yè)稅開征可以由商業(yè)物業(yè)邁出第一步。第二，針對商品住宅，根據(jù)量能負(fù)擔(dān)原則，征收時序應(yīng)從高檔到低檔，再到普通住宅。第三，對小產(chǎn)權(quán)物業(yè)征收。在農(nóng)村土地可以流轉(zhuǎn)的大背景下可以解決國有土地應(yīng)當(dāng)享有平等的權(quán)益。第四，向廣大農(nóng)村地區(qū)進(jìn)軍。配合新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)。但不能加重農(nóng)民的負(fù)擔(dān)。

(二)計稅依據(jù)和稅率

1.計稅依據(jù)。目前，物業(yè)稅計稅依據(jù)有兩種，一是從量計征，二是從價計征。從量計征主要是根據(jù)不動產(chǎn)的面積來計算，如城鎮(zhèn)土地使用稅，但是由于位置不同的不動產(chǎn)價值差距很大，使得價值高的地區(qū)的物業(yè)同價值低的地區(qū)繳納相同的稅，在一定程度上違背了稅收公平原則。房產(chǎn)稅實行從價計征，但需在原值基礎(chǔ)上扣除10%~30%，跟房地產(chǎn)原值相關(guān)聯(lián)，不能反映房地產(chǎn)價值的市場變化，在前文經(jīng)驗借鑒中已經(jīng)提到世界上大多數(shù)國家采取從價計征的方式，按照國際慣例，廣西在開征物業(yè)稅也應(yīng)當(dāng)采用物業(yè)的評估價值，并根據(jù)物業(yè)性質(zhì)進(jìn)行調(diào)節(jié)，首先設(shè)立一個評估率，將房地產(chǎn)市場價值乘以評估率作為物業(yè)稅的計稅依據(jù)。

2.稅率。在前文的經(jīng)驗借鑒中可以看出，世界上大多數(shù)國家采取的是比例稅率和累計稅率，稅率的范圍在1%~3%之間。一些國家在物業(yè)稅稅率模式采取不同類型的物業(yè)采用不同稅率，如房屋建筑物與土地稅率，土地稅率較高;住宅與非住宅，非住宅稅率要高;閑置土地與非閑置土地，閑置土地要高。上海、重慶兩地物業(yè)稅改革采取累進(jìn)稅率，根據(jù)“簡單，明了”原則，建議廣西開征物業(yè)稅采取統(tǒng)一的累計稅率，這在一定程度上能打擊投機行為，調(diào)節(jié)不同納稅人之間的收入差距，體現(xiàn)量能負(fù)擔(dān)原則。在稅率高低方面，廣西開征物業(yè)稅的稅率不應(yīng)過高，稅率過高老百姓的抵觸情緒較強，并且加重老百姓的負(fù)擔(dān)。根據(jù)國際經(jīng)驗和房產(chǎn)稅改革得到的經(jīng)驗，廣西開征物業(yè)稅的稅率定為0.5%~3%為宜。⑤

(三)物業(yè)稅的減免和優(yōu)惠

第一，針對農(nóng)村地區(qū)的不動產(chǎn)實行減免，暫不征收農(nóng)村居民自用房屋的稅。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，體驗經(jīng)濟的盛行，農(nóng)村觀光、休閑旅游的發(fā)展，針對這類物業(yè)以較低的稅率征收。

第二，針對公益事業(yè)不動產(chǎn)的減免。公益事業(yè)不動產(chǎn)分為公共服務(wù)不動產(chǎn)與社會事業(yè)不動產(chǎn)，其中，公共服務(wù)不動產(chǎn)與準(zhǔn)公共服務(wù)不動產(chǎn)有著嚴(yán)格的區(qū)別。針對準(zhǔn)公共服務(wù)不動產(chǎn)，如事業(yè)單位、城市基礎(chǔ)設(shè)施等，應(yīng)區(qū)分營利性和非營利性的區(qū)別。營利性與非營利性的稅收優(yōu)惠應(yīng)區(qū)別對待。社會事業(yè)不動產(chǎn)也屬于免物業(yè)稅。

第三，針對居住物業(yè)首套住宅，人均居住面積在35平米以內(nèi)免征物業(yè)稅。對城市生活困難居民、殘疾人和離退休人員實行物業(yè)稅減免政策。

第五篇：什么是物業(yè)稅[最終版]

什么是物業(yè)稅：

物業(yè)稅指的是財產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅等不動產(chǎn)稅，目前的稱謂沿自香港地區(qū)。其主體是對土地、房屋等不動產(chǎn)的所有者或使用者每年按財產(chǎn)評估值的一定比率征收稅款，是國際上常用的地方政府收入來源之一。各國對房地產(chǎn)的稅收課征一般是在房地產(chǎn)的取得、流轉(zhuǎn)、保有三個環(huán)節(jié)，其中取得環(huán)節(jié)包括房地產(chǎn)用地取得、房地產(chǎn)開發(fā)等；流轉(zhuǎn)主要指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、贈與、繼承、分家析產(chǎn)等；保有指持續(xù)地持有房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。三環(huán)節(jié)稅賦均衡是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的保證

如何征收：

目前空轉(zhuǎn)的物業(yè)稅征收有兩種計算模式，以房屋用途來區(qū)分。中央財經(jīng)大學(xué)政府管理學(xué)院副院長溫來成告訴記者，如果房屋是自住，以房產(chǎn)評估價的70%為基準(zhǔn)，征收稅基的1.2%為物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租投資用，就以投資回報為基準(zhǔn)，征收12%的物業(yè)稅，但空轉(zhuǎn)中并沒有設(shè)定起征點。[

房價是物業(yè)稅實轉(zhuǎn)最大的推動力 怎么收法

盡管征收物業(yè)稅現(xiàn)在沒有明確的時間表，但基本框架已經(jīng)基本明確——即將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅

★ 本刊記者/郇麗

隨著國家稅務(wù)總局和財政部批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評稅第二批試點地區(qū)，國內(nèi)已有十省市開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”(即只是模擬測試征稅的運轉(zhuǎn)，并沒有實際征稅)運行，而且這十個試點省市中的部分城市可能在2008年開始進(jìn)行“實轉(zhuǎn)”(即根據(jù)試行稅率和辦法實際開征物業(yè)稅)。

目前空轉(zhuǎn)的物業(yè)稅征收有兩種計算模式，兩種模式以房屋用途來區(qū)分。中央財經(jīng)大學(xué)政府管理學(xué)院副院長溫來成告訴記者，如果房屋是自住，以房產(chǎn)評估價的70%為基準(zhǔn)，征收稅基的1.2%為物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租投資用，就以投資回報為基準(zhǔn)，征收12%的物業(yè)稅，但空轉(zhuǎn)中并沒有設(shè)定起征點。

國家發(fā)改委投資所副所長陳選則向記者透露，如果物業(yè)稅征收開始實轉(zhuǎn)，其稅率可能的設(shè)定范圍是在房產(chǎn)評估價的0.3%至0.8%之間。

但據(jù)記者了解，對于具體的稅率等相關(guān)數(shù)據(jù)，各試點省市還都很模糊。

深圳市地稅局宣傳部朱科勇就對記者稱，“物業(yè)稅在深圳所謂的‘空轉(zhuǎn)’還只處于調(diào)研階段，其實就是在摸底，研究如何執(zhí)行，還沒有具體的數(shù)字結(jié)果?！?/p>

物業(yè)稅怎么收法

國稅總局有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，盡管征收物業(yè)稅現(xiàn)在沒有明確的時間表，但基本框架已經(jīng)基本明確，即將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。

該負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時也表示，在對按評稅價格計征物業(yè)稅的可行性進(jìn)行充分論證的基礎(chǔ)上，稅務(wù)總局和財政部選擇部分地區(qū)進(jìn)行模擬評稅試點，目前已經(jīng)創(chuàng)建了一個比較符合國情的評稅工作模式。

記者了解到，北京市以北京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的稅收數(shù)據(jù)，通過計算機模擬方式進(jìn)行“空轉(zhuǎn)”實踐，其結(jié)論是——房地產(chǎn)稅收比現(xiàn)在稅收會有大幅度增加。

但對地方財政而言，將不能夠一次獲取土地出賣收益，這是不小的損失。

中國現(xiàn)行法規(guī)采取一次性收取40年、70年土地使用費用，即將推出的物業(yè)稅卻是將土地收益分?jǐn)傆谖磥?0年或70年內(nèi)收取，這無疑是對當(dāng)前土地利益分配格局的重構(gòu)。物業(yè)稅數(shù)年來議而未決主要正是因此。

記者從財政部了解到的消息是，2006年11月份，財政部曾跟當(dāng)時的六個物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點省市商討2007年能否“空轉(zhuǎn)實”，并表示因?qū)嵽D(zhuǎn)造成的損失，財政部通過其他途徑給予補償。即使如此承諾，商討最終未能達(dá)成一致。

中國政法大學(xué)民財稅金融法研究所副所長施正文告訴記者，據(jù)他了解，物業(yè)稅最有可能的還只是先行針對市場增量征收，就如同當(dāng)年征收個人所得稅，先從少數(shù)人開始，逐步普及，這就回避了目前技術(shù)操作上的一些爭議。

我愛我家控股公司副總裁胡景暉則認(rèn)為，物業(yè)稅的開征預(yù)計會像房貸首付一樣，對擁有不同套住房的購房者區(qū)別對待，這樣購買第一套住房和中小戶型住房可能免于征收。

這也是目前市場上的一種觀點，物業(yè)稅的出臺，不是說所有的房子都會征收物業(yè)稅，只有達(dá)到一定面積的大戶型才會征收，征收的比例相對比較小，物業(yè)稅的征收只會對大戶型的銷售增加阻力。

北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉也分析稱，物業(yè)稅在首批試點城市已經(jīng)“空轉(zhuǎn)”四年，再加上目前各方對房價的憂慮，進(jìn)入實轉(zhuǎn)理所當(dāng)然。他認(rèn)為，如果目前對開發(fā)商已經(jīng)封頂?shù)€未賣出的樓盤征收物業(yè)稅，還可以有效地抑制開發(fā)商捂盤。

中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓建議，物業(yè)稅征收應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅和非普通住宅。目前，國家鼓勵90平方米以內(nèi)的戶型開發(fā)和消費，并且不干預(yù)90～140平方米房型的開發(fā)和購買，但對140平方米以上的大戶型開發(fā)和銷售卻一直持抑制態(tài)度。因此，房屋面積在140平方米以上，就應(yīng)當(dāng)屬于物業(yè)稅征收范圍；相反，則應(yīng)屬于免征范圍。

房價給了物業(yè)稅轉(zhuǎn)實最大的推動力

物業(yè)稅最早提出的動議，是試圖用以改變目前地方政府“寅吃卯糧”的狀況——據(jù)不完全統(tǒng)計，中國最發(fā)達(dá)的城市中，土地批租收入基本占到地方財政收入的30%以上。這種地方為緩解財政壓力，對土地交易樂此不疲，使其后接任者手中的土地資源越來越少。

如今，物業(yè)稅是否推出、何時推出的討論焦點，則是圍繞著房價的調(diào)控。在蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長宋堅眼中，征收物業(yè)稅成了“宏觀調(diào)控的‘最后一招’”。

從目前國家調(diào)控的動機分析，中央當(dāng)前還是希望能藉加息和信貸緊縮等政策來穩(wěn)定房價，一旦這樣的政策都不能奏效，就會立即征收物業(yè)稅，宋堅認(rèn)為。

近期廣州樓市價格再次出現(xiàn)異常飆升情況，而且一些并沒有足夠的地理、環(huán)境、產(chǎn)品、教育等優(yōu)勢資源支持的項目也跟風(fēng)上漲。中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜表示，按照目前的價格走勢，如果沒有出臺特別的政策，或市場產(chǎn)生重大的變化，預(yù)計到年底之前廣州的房價會繼續(xù)上漲，而且幅度將達(dá)到10%左右。

香港中原地產(chǎn)集團主席施永青也提醒，目前投資風(fēng)氣過盛，導(dǎo)致大量高價房出現(xiàn)，致使市場無法消化，最終可能會造成部分市場的停滯，這是需要警惕的。

中國政法大學(xué)民財稅金融法研究所副所長施正文告訴記者，如果不是房地產(chǎn)價格如此非理性地飆漲，物業(yè)稅的推出還不會這么迫切。房價給了物業(yè)稅轉(zhuǎn)實最大的推動力。

近日，北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心主任林毅夫在商務(wù)部組織的一個座談會上發(fā)言時稱，目前房地產(chǎn)價格的異?，F(xiàn)象主要是由于房地產(chǎn)投機性需求造成的，要抑制這種投機需求，除了“國八條”“國六條”和建設(shè)部等部門出臺的“十五條”等政策外，一是考慮征收物業(yè)稅，按房地產(chǎn)的面積每年付稅，二是征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手交易時的資本獲益稅，使房地產(chǎn)漲價收益回饋社會。

這樣的聲音并不局限在業(yè)內(nèi)和學(xué)界。今年年中，面對房價的飆升，國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院經(jīng)濟形勢分析課題組，撰寫了一份有關(guān)繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控的建議性報告，建議選擇部分問題比較突出的城市作為試點，盡快征收物業(yè)稅，促進(jìn)住房供給的有效釋放。

另據(jù)記者了解，今年8月份，國務(wù)院為此曾召開中央工作會議，討論兩個議題，一個是住房保障體系問題，另一個就是物業(yè)稅的問題。

國民經(jīng)濟研究所所長樊綱則進(jìn)一步分析說，物業(yè)稅是房地產(chǎn)市場的內(nèi)在穩(wěn)定器。正是由于不需要支付物業(yè)持有成本，投資者只看到未來價格上漲帶來的好處，而忽視當(dāng)前對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。他認(rèn)為，開征物業(yè)稅將有利于減少市場上大量存在的閑置房。

會否抑制投資性購房需求

物業(yè)稅的加速推進(jìn)針對過快上漲的房價，物業(yè)稅一旦推出，對市場到底有多大影響？

我愛我家控股公司副總裁胡景暉告訴記者，目前北京二手房的總存量大約有500萬套，而按照6%的正常流轉(zhuǎn)量來算的話，北京每年的二手房交易量應(yīng)該在30萬套左右，但實際情況是北京市場上的二手房交易量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這個數(shù)字，2006年的交易量僅僅為75000套。

為何二手房一直沒有大量釋放？

胡景暉認(rèn)為主要問題就是沒有對物業(yè)的保有環(huán)節(jié)征收任何稅費，目前的調(diào)控政策，主要還是打擊短期投機行為，而物業(yè)稅的實施更多的是針對長遠(yuǎn)行為。

但21世紀(jì)不動產(chǎn)中國區(qū)總裁Bill則認(rèn)為，中國部分城市征收物業(yè)稅，將對投資性購房需求產(chǎn)生一定的抑制作用，由于投資性購房者會有一段觀望期，因此目前還很難得出短期內(nèi)二手房市場將迅速出現(xiàn)集中拋售物業(yè)的結(jié)論。畢竟，從以往經(jīng)驗來看，用稅收的辦法來解決房價問題，其調(diào)控效果并不明顯，因為，賣房人會把稅費轉(zhuǎn)嫁到房價中，反而進(jìn)一步助推房價上揚。

對于物業(yè)稅出臺后的猜想并不單一。

深圳市地稅局一位關(guān)官員在接受記者采訪時也表示，目前與房產(chǎn)管理部門的信息傳遞差錯較多，業(yè)主變動信息和價格信息問題較大，還不具備實際征稅條件。缺少有效的扣稅渠道，預(yù)計業(yè)主普遍不會及時繳稅，如果采用司法支持，司法力量恐怕也難以承受?！?/p>