第一篇：2013年一季度房地產(chǎn)市場投資分析

2013年一季度房地產(chǎn)市場投資分析 樓市暖冬依舊。本周22個(gè)城市一手房成交面積較上周升14%，同比升93%，較11月周均水平高27%，較2011年均值高127%，其中二線城市表現(xiàn)好于一線城市。北京、上海、杭州、重慶、南京、青島、南昌、長沙、溫州、包頭成交量已超過2011年平均水平。22個(gè)城市全年一手房成交面積同比增41%。

二手房市場亦呈現(xiàn)暖市。6個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積環(huán)比升15%，同比升157%，較2011年平均水平高84%。6個(gè)城市全年二手房成交面積同比增10%。

房價(jià)上漲壓力持續(xù)顯現(xiàn)，一線城市尤為突出。(1)本周8個(gè)城市一手房均價(jià)環(huán)比7個(gè)上漲，同比5個(gè)上漲。一線城市北、上、深等房價(jià)呈上漲趨勢;二線城市房價(jià)近期多呈現(xiàn)出震蕩持平態(tài)勢，全年看仍較低點(diǎn)有所回升。(2)從我們跟蹤的新推樓盤情況來看，一線城市京、滬、杭等新盤價(jià)格較前期小幅上漲，去化也多在6成以上;二線城市武漢、南京新盤價(jià)格較前期持平或小幅上漲，去化也較為理想。

供應(yīng)維持高位，去化時(shí)間持續(xù)縮短。10個(gè)城市可售面積環(huán)比下降0.1%;去化時(shí)間9.1個(gè)月，環(huán)比微降6.7%，但較去年同期水平低32.8%。

暖冬持續(xù)，尤其一線城市房價(jià)上漲壓力仍存。今年4月前為政策真空期，且信貸環(huán)境相對寬松，投資的外部環(huán)境好，加之樓市回暖持續(xù)，或?yàn)橥顿Y窗口期。但2012年板塊超額收益多，一季度可能出現(xiàn)強(qiáng)勢震蕩被適當(dāng)減持轉(zhuǎn)投其他周期板塊。建議把握提速發(fā)展的泛海，適當(dāng)關(guān)注招、保、城建、首開、萬科、環(huán)球、榮盛、中南、世茂等優(yōu)質(zhì)公司及周轉(zhuǎn)加速的濱江、金科、幸福、陽光城及市場轉(zhuǎn)好的華業(yè)。

第二篇：2007年一季度長沙市房地產(chǎn)市場形勢分析報(bào)告

2007年一季度長沙市房地產(chǎn)市場形勢分析報(bào)告

[來源]: 長沙市房產(chǎn)信息中心 房地產(chǎn)發(fā)展研究中心

一、房產(chǎn)一級市場（商品房）

（一）累計(jì)供銷量分析

1、商品房累計(jì)供應(yīng)和銷售總量分析

2007年一季度，全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售188.87萬㎡，同比增長110.93%；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售166.60萬㎡，同比增長104.43%。

同期全市商品房累計(jì)銷售219.46萬㎡，同比增長56.20%；其中住宅銷售195.73萬㎡，同比增長51.54%，占商品房銷售面積的比重為89.19%。

2、商品房累計(jì)供銷量分區(qū)分析

對比批準(zhǔn)預(yù)售和銷售數(shù)據(jù)來看，全市批準(zhǔn)預(yù)售量為去年同期的二倍多，但銷售未能同步增長，同比增長率僅為批準(zhǔn)預(yù)售的一半，房地產(chǎn)市場放量形勢明顯。分區(qū)來看，除岳麓區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售同比負(fù)增長外，其他各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售量均有二倍以上的增長，特別是天心區(qū)、芙蓉區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售量甚至已達(dá)去年的三倍多；銷售僅岳麓區(qū)同比銷量增長率超過其批準(zhǔn)預(yù)售增長率，其他各區(qū)增長率均低于其對應(yīng)數(shù)值，特別是開福區(qū)銷售同比負(fù)增長。表明河西區(qū)域在2006年放量后，今年其新上市

量趨于下降；河?xùn)|區(qū)域今年新盤上市量增幅較大，將成為本年銷售熱點(diǎn)(見表1、2)。

3、商品住宅供銷對比

2007年一季度商品住宅累計(jì)供銷比為0.85：1（期間商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間商品住宅銷售面積），第一季度主要是消化了大量去年以來批準(zhǔn)預(yù)售的存量房。供銷比比去年四季度下降0.13，長沙房產(chǎn)銷售繼續(xù)保持較高增長。表3為各區(qū)供銷比。

4、商品住宅與非住宅銷售比例分析

2007年一季度全市商品房成交住宅與非住宅比例約為8.25：1。其中，芙蓉區(qū)非住宅銷售比例最高，非住宅占商品房銷售總量的20.40%；岳麓區(qū)商品住宅銷售比例最高，占商品房銷售總量的94.01%(見表4)。

5、期房、現(xiàn)房銷售比例分析

2007年一季度全市商品房、商品房住宅銷售中，期房銷售分別為177.11萬㎡、166.75萬㎡，分別占總量的80.70%、85.19%；現(xiàn)房銷售分別為42.35萬㎡、28.98萬㎡，分別占總量的19.30%、14.81%，期房銷售仍占絕對優(yōu)勢(見表5)。

6、非市場定價(jià)類住宅供銷分析

（包含定向開發(fā)、集資建房和經(jīng)濟(jì)適用房）

2007年一季度全市非市場定價(jià)類住宅批準(zhǔn)預(yù)售1441套，18.24萬㎡，同比增長28.32%、49.56%；累計(jì)成交1172套，12.08萬㎡，同比下降29.69%、42.30%。非市場定價(jià)類住宅批準(zhǔn)預(yù)售套均建筑面積為126.59㎡，面積同比增加16.56%；登記銷售套均建筑面積為103.08㎡，面積同比縮小17.93%。

2007年一季度全市非市場定價(jià)類住宅成交均價(jià)為1578元/㎡，同比回落1.37%。

(二)純商品房季度供銷趨勢分析

1、商品房供應(yīng)量分析

一季度，長沙市商品房、住宅各批準(zhǔn)預(yù)售170.63萬㎡、148.36萬㎡，同比增長120.59%、114.08%，環(huán)比減少13.60%、8.01%。住宅占商品房批準(zhǔn)預(yù)售總量的86.95%，其批準(zhǔn)預(yù)售的套均面109.89㎡，面積同比縮小3.23%。從商品房批準(zhǔn)預(yù)售歷史走勢來看，一季度往往為一年中批準(zhǔn)量最少的時(shí)期(見圖1)。

分區(qū)來看，全市僅開福區(qū)、天心區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售季度環(huán)比為正值，其他三區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售量環(huán)比均有不同程度下降，表明一季度開福區(qū)、天心區(qū)新上市樓盤較多。岳麓區(qū)、雨花區(qū)在經(jīng)歷去年二季度、三季度、芙蓉區(qū)在經(jīng)歷去年三、四季度放量后，本季度上市量有所下降；天心區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售量僅去年四季度有一定程度降低，今年一季度又已恢復(fù)去年三季度水平，批準(zhǔn)預(yù)售繼續(xù)位居高位；開福區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售量自2006年一季度以來一直處于上升趨勢，表明隨著北城區(qū)域規(guī)劃的出臺，北城區(qū)域正日益受到開發(fā)商重視(見圖

2、表6)。

2、商品房銷售量分析

一季度，長沙市商品房、住宅累計(jì)銷售207.27萬㎡、183.66萬㎡，同比增長73.39%、69.72%，環(huán)比增長17.61%、15.66%。住宅銷售占商品房銷售總量的88.61%，其銷售的套均面積為112.96㎡，面積同比縮小9.25%。從商品房銷售走勢來看，長沙商品房銷售量正日益走高(見圖3)。

分區(qū)來看，除開福區(qū)銷售面積季度環(huán)比增長較小外（其住宅銷售為負(fù)增長），其他各區(qū)商品房、住宅銷售面積環(huán)比均增長了10%以上。雨花區(qū)銷售量一路走高；天心區(qū)、岳麓區(qū)銷售量在經(jīng)歷去年第四季度下降后，目前銷售量已超過去年最高水平；芙蓉區(qū)去年一、二季度銷售量較大，三、四季度銷售位于波谷，今年一季度銷售業(yè)已達(dá)到去年最高水平；開福區(qū)去年二季度銷售到達(dá)谷底，目前銷售量正逐漸回升(見圖

4、表7)。

（三）純商品房銷售價(jià)格分析

1、商品房成交均價(jià)分析

2007年一季度，全市商品房均價(jià)為3184元/㎡，環(huán)比上漲0.86%；其中，商品住宅平均售價(jià)為2943元/㎡，環(huán)比上漲3.12%；商品房非住宅平均售價(jià)為5057元/㎡。（若包含單位集資建房、定向開發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房，全市商品房均價(jià)為3096元/㎡，其中，商品住宅平均售價(jià)為2859元/㎡。）從走勢來看，長沙市商品房均價(jià)目前處于明顯的上升通道上，除2006年三季度成交均價(jià)環(huán)比有所下降外，其余各季度價(jià)格環(huán)比均呈上漲趨勢(見圖5)。

分區(qū)來看，芙蓉區(qū)商品房成交均價(jià)最高，均價(jià)為3658元/㎡；岳麓區(qū)商品房成交均價(jià)最低，均價(jià)為2784元/㎡。芙蓉區(qū)商品住宅成交均價(jià)最高，均價(jià)為3304元/㎡；岳麓區(qū)商品住宅成交均價(jià)最低，均價(jià)為2632元/㎡(見圖6)。

分面積段均價(jià)來看，60㎡以下商品住宅均價(jià)為3629元/㎡，同比上漲13.34%；60-90㎡商品住宅均價(jià)為2937元/㎡，同比上漲6.64%；90-120㎡商品住宅均價(jià)為2804元/㎡，同比上13.43%；120-144㎡商品住宅均價(jià)2934元/㎡，同比上漲14.03%；大于144㎡商品住宅均價(jià)為2893元/㎡，同比上漲27.61%。隨著新政的實(shí)施，大戶型日漸稀缺，成為漲幅最大的住宅產(chǎn)品。

2、典型樓盤成交均價(jià)分析

2007年一季度典型住宅樓盤均價(jià)為3113元/㎡，與去年同期相比上漲了6.17%。

（四）新建純商品住房供求結(jié)構(gòu)分析

1、套型結(jié)構(gòu)分析

從市場供應(yīng)情況來看，120-144㎡區(qū)間戶型占比重最大，為30.01%，比例比去年下降了12.07個(gè)百分點(diǎn)；90㎡以下的戶型供應(yīng)占比為35.78%，比例比去年增長了9.66個(gè)百分點(diǎn)。

從實(shí)際銷售情況來看，120-144㎡區(qū)間戶型套數(shù)占比最大，為29.78%，比例比去年增長了1.74個(gè)百分點(diǎn)；90㎡以下的戶型銷售占比30.03%，比例比去年增長了4.65個(gè)百分點(diǎn)(見圖7、8)。

從同期商品住房各戶型供銷對比來看，由于本季度銷售較為旺盛，除≤60㎡戶型外，其他各戶型供銷比均小于1。結(jié)合去年情況來看，去年套數(shù)供銷比為1.1：1，供略大于求，本季銷售火爆態(tài)勢，使去年批準(zhǔn)預(yù)售住宅得以消化(見表8)。

2、價(jià)位結(jié)構(gòu)分析

從價(jià)位供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，3000-3500元/㎡價(jià)位段商品住房供應(yīng)量躍居首位，占總供應(yīng)量的28.95%，比例比去年增長了16.41個(gè)百分點(diǎn)，增幅最大；其次為2500-3000元/㎡價(jià)位段商品住房，供應(yīng)量占總供應(yīng)量的18.44%，比例比去年減少了22.59個(gè)百分點(diǎn)，降幅最大。從與去年同期各價(jià)位段批準(zhǔn)預(yù)售構(gòu)成比例對比來看，今年一季度供應(yīng)結(jié)構(gòu)最大的一個(gè)變化就是3000元/㎡以下價(jià)位段商品住房供應(yīng)比例大幅下降，合計(jì)降幅達(dá)36.13個(gè)百分點(diǎn)；3000元/㎡以上價(jià)位段商品住房批準(zhǔn)預(yù)售比例不同程度增加，合計(jì)占比已達(dá)67.52%，特別是3000-3500、3500-4000、4000-5000元/㎡價(jià)位段商品住房比例分別為28.95%、16.67%、17.19%，合計(jì)更是占到總量的62.80%，表明目前長沙3000元/㎡以上價(jià)位段商品住房批準(zhǔn)預(yù)售已占重頭，其中又以3000-5000元/㎡價(jià)位段商品住房為主(見圖9)。

從價(jià)位銷售結(jié)構(gòu)來看，2500-3000元/㎡價(jià)位段商品住房銷售量居首，占總量的28.86%，比例比去年下降了1.07個(gè)百分點(diǎn)；其次為小于2500元/㎡價(jià)位段商品住房，銷售量占總量的26.13%，比例比去年減少了19.60個(gè)百分點(diǎn)，減幅最大。

對比供銷的與去年同期比例差我們不難發(fā)現(xiàn)，3000-3500元/㎡價(jià)位段商品住房占總量比增幅均最大，表明其是長沙目前市場供需雙方都比較能接受的價(jià)位段(見圖

10、表9)。

二、房產(chǎn)二級市場（二手房）

（一）二手房累計(jì)交易總量分析

2007年一季度，全市二手房成交面積51.47萬㎡，成交金額為11.09億元，成交套數(shù)為3709套，與去年同期相比分別增長17.22%、16.41%和2.97%，環(huán)比分別減少16.38%、6.73%、32.06%；其中住宅成交29.01萬㎡，成交金額為4.91億元，成交套數(shù)為3275套，與去年同期相比分別增長-7.85%、7.37%和-4.10%，環(huán)比分別減少35.99%、29.76%、34.29%。二手房住宅成交面積占二手房總成交量的56.36%，成交套均面積為88.58㎡。二手房非住宅共成交22.46萬㎡，成交套數(shù)為434套，與去年同期比分別增長80.69%、132.09%，環(huán)比分別增長38.39%、-8.63%。本季度二手房非住宅成交比例較大，且以單套大面積戶型為主。

（二）二手房交易分區(qū)分析

分區(qū)來看，2007年一季度全市二手房成交以天心區(qū)和雨花區(qū)最為活躍，分別成交15.06萬㎡和13.44萬㎡，合計(jì)占總量的55.37%，與去年同期相比比例增加了2.67個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅成交以雨花區(qū)和芙蓉區(qū)最為活躍，分別成交7.56萬㎡和6.38萬㎡，合計(jì)占總量的48.07%，與去年同期相比比例下降了10.41個(gè)百分點(diǎn)；雨花區(qū)為本月二手房、二手住宅均較活躍區(qū)域。從各區(qū)二手房住宅與非

住宅成交比例來看，天心區(qū)二手房非住宅成交比例最大，占總成交量的67.73%；岳麓區(qū)二手住宅成交比例最大，占總成交量的81.31%(見圖11)。

（三）二手房累計(jì)交易均價(jià)分析

2007年一季度全市二手房成交均價(jià)為2154元/㎡，同比下跌0.69%。其中，二手房住宅成交均價(jià)為1691元/㎡，與去年同期相比上漲16.51%；二手房非住宅成交均價(jià)為2753元/㎡，與去年同期相比下跌30.96%（注：長沙市二手房的交易申報(bào)價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)有一定差距）。

（四）典型同質(zhì)小區(qū)二手房交易價(jià)格分析

2007年一季度二手住房典型小區(qū)同質(zhì)價(jià)格均值為1454元/㎡，與去年同期比上漲2.12%。

（五）房產(chǎn)一、二級市場交易量對比分析

從成交面積上看，2007年一季度全市房產(chǎn)一、二級市場累計(jì)交易量之比為4.26：1，比2006年全年比值增加1.09，在二手房交易受限、一手房交易猛增的情況下，房產(chǎn)一、二級市場交易量比值有所增大。各區(qū)比值具體見下表：

三、抵押情況統(tǒng)計(jì)分析

2007年一季度，全市共辦理抵押登記手續(xù)19988起，抵押面積300.49萬㎡，貸款金額64.23億元，同比分別增長59.84%、34.68%、46.64%，環(huán)比分別增長19.57%、19.87%、30.58%。其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)19477起，抵

押面積225.65萬㎡，貸款金額40.61億元，同比分別增長了60.74%、63.34%、89.32%，環(huán)比分別增長18.40%、25.80%、28.68%。

2007年一季度，全市共辦理在建工程抵押206起，抵押面積160.52萬㎡，貸款金額23.3億元，同比分別增長49.28%、215.12%、154.92%，環(huán)比分別增長0.98%、58.44%、24.47%。今年一季度房產(chǎn)抵押各項(xiàng)數(shù)據(jù)同比增幅均較大，這一方面反映了今年一季度新開工樓盤較多，另一方面也反映了今年開春以來房地產(chǎn)銷售的良好態(tài)勢(見表11)。

四、產(chǎn)權(quán)發(fā)證情況

2007年一季度，長沙市共辦理房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證18164戶，產(chǎn)權(quán)發(fā)證面積351.94萬㎡，同比分別增長14.53%、-2.57%。其中，辦理?xiàng)澴C128棟、81.23萬㎡，同比減少78.49%、44.37%。同時(shí)第一季度共辦理商品現(xiàn)房轉(zhuǎn)移登記4130起，面積為45.88萬㎡，同比分別增長28.58%、35.93%（注：商品房交易主要集中于期房交易，現(xiàn)房所占比重較小）(見表12)。

五、2007年一季度長望瀏寧房地產(chǎn)發(fā)展情況

（一）商品房

1、商品房供銷基本情況

2007年一季度長望瀏寧商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售88.18萬㎡，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售83.13萬㎡。同期全市商品房累計(jì)銷售74.09萬㎡，其中住宅銷售68.90萬㎡，占商品房銷售面積的比重為93%。（注：銷售數(shù)據(jù)中長沙縣數(shù)據(jù)僅為期房）(見表13、14)。

供銷對比來看，長沙郊縣住宅總量供銷比為1.18：1，供給超過銷售接近20%，考慮到部分高檔樓盤向長沙市區(qū)銷售，供銷比仍位于正常水平。分區(qū)來看，長沙縣在各郊縣中供銷量最大，供銷所占比例均接近或超過45%；瀏陽市供應(yīng)量最小，商品房、住宅批準(zhǔn)預(yù)售量僅占郊縣總批準(zhǔn)預(yù)售量的約3%，寧鄉(xiāng)縣銷售量最小，商品房、住宅銷售量僅占郊縣總成交量的1/8強(qiáng)。瀏陽、望城、寧鄉(xiāng)批準(zhǔn)預(yù)售基本是商品住宅。

2、商品房成交金額、成交均價(jià)

2007年一季度長望瀏寧商品房累計(jì)銷售金額為14.29億元，其中住宅銷售金額為12.44億元，約占總銷售金額的87.05%。商品房均價(jià)為1929元/㎡，比去年全年房價(jià)下跌7.34%，其中，住宅均價(jià)為1805元/㎡，比去年全年房價(jià)下跌6.53%（長沙縣商品房、商品住宅成交金額、均價(jià)僅包含期房）(見表15)。

從成交均價(jià)看，望城縣商品房、住宅均價(jià)最高，達(dá)2024元/㎡、2025元/㎡；寧鄉(xiāng)縣商品房、住宅均價(jià)最低，均價(jià)分別為1682元/㎡、1362元/㎡。

（二）二手房

1、二手房成交基本情況

2007年一季度長望瀏寧三縣一市共成交二手房35.84萬㎡、2119套，其中二手住宅成交17.01萬㎡、1073套。從各縣（市）成交面積的情況來看，瀏陽

市成交量繼續(xù)位居首位，共成交15.42萬㎡、625套，占總成交量的43.02%、29.50%；其次為長沙縣，共成交9.10萬㎡、668套，占總成交量的25.39%、31.52%；望城縣成交量最小，僅成交4.94萬㎡、460套，占總成交量的13.78%、21.71%(見表16)。

2、二手房成交金額、成交均價(jià)

2007年一季度長望瀏寧二手房累計(jì)成交金額為2.63億元，其中住宅為1.35億元；二手房均價(jià)為734元/㎡，比去年全年均價(jià)上16.17%，二手房住宅均價(jià)為794元/㎡（本季度寧鄉(xiāng)、望城有較多低價(jià)廠房出售，故住宅均價(jià)比二手房均價(jià)高）。

從成交均價(jià)來看，長沙縣二手房均價(jià)最高，均價(jià)為1414元/㎡；瀏陽市成交均價(jià)最低，均價(jià)為435元/㎡(見表17)。

（三）抵押情況統(tǒng)計(jì)分析

2007年一季度長望瀏寧三縣一市共辦理抵押登記手續(xù)4361起，抵押面積130.39萬㎡，貸款金額17.88億元；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)4136起，抵押面積59.95萬㎡，貸款金額7.63億元。辦理在建工程抵押240起，抵押面積64.54萬㎡，貸款金額9.87億元。(表18)

六、2007年一季度長沙房地產(chǎn)市場的基本特點(diǎn)

（一）2007年一季度商品房累計(jì)供銷總量增幅明顯，同比創(chuàng)歷史紀(jì)錄，且商品房同期供銷總量差異明顯，銷售量大于供給量。商品住房供銷比為0.85:1，表明一季度消化了大量去年上市的預(yù)售樓盤存量。若與去年數(shù)據(jù)綜合來看，供銷比為0.95：1，表明從長周期來看，長沙商品房供銷總量仍基本平衡。

（二）2007年一季度全市商品房平均價(jià)格為3184元/㎡，商品住宅平均價(jià)格為2943元/㎡，非住宅商品房平均價(jià)格為5057元/㎡，典型住宅樓盤均價(jià)為3113元/㎡，較去年同期分別上漲了14.86%、19.02%、-10.29%、6.17%，住宅類產(chǎn)品價(jià)格保持持續(xù)上漲，非住宅類產(chǎn)品價(jià)格有較大幅度的下跌。

（三）2007年一季度商品住房供應(yīng)套均面積為109.89㎡，非市場定價(jià)類住房供應(yīng)套均面積為126.59㎡，說明定向開發(fā)、集資建房類商品住房戶型面積明顯偏大，結(jié)構(gòu)單一；商品住房實(shí)際銷售的套均面積112.96㎡，90㎡以下戶型供應(yīng)套數(shù)總量占比為35.78%，90㎡以下戶型實(shí)際銷售套數(shù)占比為30.03%，比例均有一定幅度的增長。

（四）一季度二手房成交量同比有較大幅度增長，環(huán)比卻有較大幅度下降，這主要是由于受二手房稅收新規(guī)影響，二手房交易趕在2007年一季度末備案，而到了2007年1月1日實(shí)施后，交易量必然會有一定幅度下滑；同時(shí)，二手房住宅成交比例僅56.36%，成交比例下降。

（五）一季度在商品房火爆銷售的同時(shí)，住宅個(gè)人抵押、在建工程抵押同比、環(huán)比增幅也較大，這表明目前長沙居民購房、開發(fā)商建房對房地產(chǎn)抵押貸款依賴程度都較高。同時(shí)，也反映了今年一季度金融機(jī)構(gòu)對我市房地產(chǎn)貸款的支持力度在不斷增強(qiáng)。

（六）長望瀏寧四縣房地產(chǎn)市場發(fā)展較快。一季度商品房合計(jì)預(yù)售總量與長

沙市區(qū)相比達(dá)46.7%，接近一半；銷售總量與長沙市區(qū)相比達(dá)33.8%，二手房交易總量為長沙市區(qū)的69.6%，房地產(chǎn)抵押金額為長沙市區(qū)的27.8%。

第三篇：2011年一季度全國房地產(chǎn)市場總結(jié)報(bào)告

2011年一季度全國房地產(chǎn)市場總結(jié)

今年1月26日“國八條”給不平靜的房地產(chǎn)行業(yè)再起波瀾，也使的原本不太清晰的市場形勢變得更加模糊。如今，兩個(gè)月已經(jīng)過去，整個(gè)一季度市場運(yùn)行情況如何？從中又能看出什么樣的端倪？以下從政策調(diào)

控、全國市場、區(qū)域市場三個(gè)層面給予總結(jié)。

第一部分，調(diào)控政策的梳理與解析

一、出臺背景

2010年一輪又一輪調(diào)控政策出臺之后，抑制了部分需求的釋放，絕大多數(shù)城市成交面積同比下降明顯，但一、二線城市20%～47%的房價(jià)漲幅，依然無法達(dá)到起初“遏制部分城市房價(jià)過快上漲”的調(diào)控要求，在此背景之下，2011年初有史以來最嚴(yán)厲“國八條”政策正式出臺。

二、政策內(nèi)容

梳理本次調(diào)控政策及地方細(xì)則，發(fā)現(xiàn)“國八條”在深化“促供應(yīng)、抑需求、調(diào)結(jié)構(gòu)、重監(jiān)管”這一縱向基本調(diào)控思路的同時(shí)，又在橫向調(diào)控思路上明確了調(diào)控政策落實(shí)結(jié)果的“問責(zé)制”。

橫向“問責(zé)制”體現(xiàn)在：“國八條”在明確地方政府責(zé)任的同時(shí)，量化落實(shí)目標(biāo)，界定處罰措施，旨在強(qiáng)化地方政府的執(zhí)行效果；截止目前已有36個(gè)城市相繼出臺細(xì)則，共有60多個(gè)城市現(xiàn)已公布了地方房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，這與2010年4月“國十條”政策后各地保持沉默形成鮮明對比。

四方面的“縱向深化”體現(xiàn)在：

“促供應(yīng)”：量化保障房和商品住房用地的供應(yīng)要求，同時(shí)引導(dǎo)土地出讓形式弱化地價(jià)對房價(jià)的負(fù)

面影響；

“抑需求”：禁購、限購、限貸、稅收等調(diào)控政策范圍擴(kuò)大、力度加強(qiáng)；截止目前已有36個(gè)城市出臺限購細(xì)則，重慶、呼和浩特、拉薩、合肥四個(gè)應(yīng)出臺限購實(shí)施細(xì)則的城市目前仍未落實(shí)地；“限購令”的嚴(yán)厲

程度在購買資格和限購范圍兩個(gè)方面存在差異；

“調(diào)結(jié)構(gòu)”：加大并量化保障房尤其是公共租賃住房的建設(shè)目標(biāo)，進(jìn)一步構(gòu)建“租售并舉”的住房體系，同時(shí)對保障房的融資、建設(shè)、運(yùn)營及管理等方面的地方落實(shí)方式進(jìn)行細(xì)化；

“重監(jiān)管”：要求各部門各地方全面完善包括土地信息、住宅信息、個(gè)人信息在內(nèi)的房地產(chǎn)監(jiān)管信息系統(tǒng)，加大信息審核與信息公開的力度，減少市場環(huán)節(jié)的執(zhí)行漏洞；

三、政策目標(biāo)

由此可見，“國八條”既有廣度、又有深度、還有執(zhí)行約束，政策本身似乎已經(jīng)無懈可擊。但社會各界各種質(zhì)疑綿延不斷，他們疑惑一味抑制需求能否解決最終的供需問題？他們疑惑“限購”“禁購”這類帶有明

顯的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩是否是歷史的倒退？

深入分析可以發(fā)現(xiàn)，政策目標(biāo)并非只“限供應(yīng)”不“促需求”，而是不同時(shí)期各有側(cè)重：

短期政策調(diào)控目標(biāo)是 “遏制部分城市房價(jià)過快上漲”，目前主要通過“限貸”“限購”等行政手段壓制購房需求，避免短期內(nèi)市場非理性繁榮，為長期各種供應(yīng)的順利推出爭取時(shí)間；若近期房價(jià)控制效果不明顯，不排除更為嚴(yán)歷政策繼續(xù)加碼。

長期政策調(diào)控的目標(biāo)是緩解行業(yè)內(nèi)的供求矛盾，主要通過各類金融監(jiān)管、市場監(jiān)管措施促使商品房市場有效供應(yīng)的形成，并通過加大保障房建設(shè)等手段，建立“商品房+保障房”雙軌體系，最終實(shí)現(xiàn)數(shù)量上、結(jié)

構(gòu)上的供需平衡。

第二部分，全國一季度市場分析

本部分從一級市場、二級市場、三級市場、租賃市場四個(gè)方面進(jìn)行全方位解讀。

為便于分析政策對市場的影響程度，現(xiàn)根據(jù)限購政策的落實(shí)細(xì)則，將目前已經(jīng)出臺限購細(xì)則的城市分

為三類：

一線城市：包括北京、上海、廣州、深圳。

限購政策嚴(yán)厲的二線城市：主要指限購范圍覆蓋全市、限購門檻高、無明確限購截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、蘇州、大連、廈門、寧波、無錫、銀川、武漢、溫州、西安、南昌、海口、西寧、烏魯木齊、佛山。

限購政策不太嚴(yán)格的二線城市：主要指限購范圍僅限主城區(qū)、限購門檻低、有明確限購截止期限的城市，包括長沙、青島、昆明、濟(jì)南、貴陽、成都、長春、哈爾濱、太原、石家莊、南寧、福州、三亞、沈

陽。一、一級市場

一線城市土地市場蕭條，限購政策不嚴(yán)的二線城市交易相對活躍。不同季度數(shù)據(jù)比較發(fā)現(xiàn)，一季度一線城市、限購較嚴(yán)的二線城市土地成交面積同比下降最為顯著，降幅分別為41%、43%；而限購較松的二線城市十分平穩(wěn)，環(huán)比降幅不足1%；具體到一季度各月，3月與1月相比，一線城市、政策較嚴(yán)的二線城市、政策較寬松的二線城市降幅分別為89.1%、38.8%和25%，一線城市下降更為明顯。

究其原因，各類城市政策力度梯度形成了不同的市場預(yù)期，影響了開發(fā)商的決策，促使更多拿地需求流向政策較松的城市，導(dǎo)致政策較松的城市總體成交狀況較好。

在供地目標(biāo)的約束下，隨后幾個(gè)季度土地供應(yīng)會有較明顯增長；政策寬松的二線城市土地市場將會更加火爆，而調(diào)控壓力巨大的一線城市土地市場恐難有突出表現(xiàn)，或?qū)⑵降請?。二、二級市?/p>

除限購不太嚴(yán)格的二線城市“量價(jià)齊升”之外，一季度大部分城市二級市場“量跌價(jià)滯”。數(shù)據(jù)顯示，一季度一線城市二級市場成交量同比去年下跌4.9%，限購較為嚴(yán)格的二線城市微漲6.8%，限購不太嚴(yán)格的二線城市猛漲45.0%；一線城市和限購較為嚴(yán)格的二線城市成交價(jià)環(huán)比去年四季度分別下跌3.3%、5.0%，而限購不太嚴(yán)格的二線城市價(jià)格反而上漲10.1%。

一季度二級市場成交量同比漲跌不一，源于地方執(zhí)行政策松緊不同引起的供應(yīng)、需求影響程度出現(xiàn)分化，導(dǎo)致限購政策較嚴(yán)的一線城市及二線城市成交量下降，限購政策寬松的二線城市成交量反而有所上漲。季度成交價(jià)格尚保持上升趨勢，源于目前仍處于政策適應(yīng)期，市場預(yù)期不明朗，開發(fā)企業(yè)對價(jià)格的調(diào)整非

常謹(jǐn)慎。

預(yù)計(jì)近期供應(yīng)處于試探性釋放階段，需求或被抑制或觀望而萎縮，成交回落，價(jià)格波動；之后，隨著供應(yīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性放量階段，需求階段式跟進(jìn)，成交將逐步回漲企穩(wěn)，價(jià)格或在小幅調(diào)整后企穩(wěn)。

在時(shí)間次序上，執(zhí)行寬松的城市可能將很快進(jìn)入上述“回漲企穩(wěn)”階段；而限購嚴(yán)格的一二線城市，或

還將經(jīng)歷至少1-2個(gè)月的試探期。三、三級市場

一季度整體三級市場成交呈現(xiàn)量跌價(jià)升的態(tài)勢。一季度各城市三級市場成交量環(huán)比降幅在22%-49%之間，同比降幅11%-37%之間。一季度成交均價(jià)同比均有上漲，最高漲幅達(dá)23%，環(huán)比杭州、蘇州小幅下調(diào)。

一季度各城市成交量同比下跌，主要源于供應(yīng)、需求雙雙萎縮：供應(yīng)萎縮主要是因?yàn)榻彙贝胧┦共糠謽I(yè)主認(rèn)為擁有房產(chǎn)顯得彌足珍貴，持有或轉(zhuǎn)售為租是當(dāng)前通脹環(huán)境下保值的最佳途徑；另一部分業(yè)主對市場預(yù)期不明朗，持房觀望。三類需求也同時(shí)減少，擁有多套房產(chǎn)的投資性需求已被政策排出購房行列；改善性需求多需先賣后買，謹(jǐn)慎觀望；剛需迫于購房資格及對市場預(yù)期不明，有效需求減少。

一季度絕大多數(shù)城市成交價(jià)格同比上漲，主要源于過去一年各季度價(jià)格上漲的累計(jì)。而一季度部分城市成交價(jià)格環(huán)比有所下降，多因郊區(qū)低價(jià)區(qū)域交易比重上升所致，實(shí)質(zhì)性降價(jià)并未出現(xiàn)。

預(yù)計(jì)短期內(nèi)供應(yīng)惜售及觀望雙重情緒及需求的全面萎縮，將導(dǎo)致成交持續(xù)回落，價(jià)格波動；隨著二級市場成交量的逐步回漲企穩(wěn)，將帶動三級市場供應(yīng)將試探性釋放，需求將選擇性跟進(jìn)，致使成交量緩慢回

升、價(jià)格企穩(wěn)。

四、租賃市場

一季度各城市租賃成交量同比明顯上漲。除北京僅微漲3%之外，其他城市漲幅在15%-61%之間。一季度中，3月與1月相比，租賃成交大幅增長，北京、上海、天津、南京成交單數(shù)翻番。

一季度各城市租賃交易同比上漲，主要源于政策促使供應(yīng)、需求大幅上漲：即短期房價(jià)上漲可能性不太大，大量待售房源流向租賃市場。而受資格限制及市場預(yù)期等因素的影響，部分購房需求或觀望或失去

購房資格，大多轉(zhuǎn)購為租。

鑒于租賃市場供需兩旺的發(fā)展趨勢，未來一段時(shí)間成交量仍將保持高位，且將繼續(xù)呈季節(jié)性規(guī)律。

綜合全國一級、二級、三級、租賃市場來看，“國八條”政策效果初顯，成功控制了房價(jià)增長過快的城

市的市場熱度。

第三部分，北京一季度市場分析

一季度北京各級市場的特征與全國一線城市市場表現(xiàn)基本一致： 一、一級市場

一季度北京一級市場極為冷清，僅有5宗住宅用地成交，3月份出現(xiàn)全月零成交，與去年3月一天產(chǎn)

生“三地王”的情況形成鮮明的對比。二、二級市場

一季度二級市場成交呈現(xiàn)量跌價(jià)升的態(tài)勢，其中成交量同比、環(huán)比分別下跌28.0%、41.0%，成交均價(jià)

同比、環(huán)比分別上漲14.5%、7.5%。

一季度中，“京十五條”效果顯著，出臺后日均成交套數(shù)、成交均價(jià)紛紛下滑，較“國八條”出臺前，日均成交套數(shù)下降58.5%，成交均價(jià)下降11.2%；此外，“京十五條”出臺后，六環(huán)外成交比重加大，呈向遠(yuǎn)郊發(fā)展趨勢；低總價(jià)樓盤較受青睞，高端樓盤嚴(yán)重滯銷，2000萬以上的豪宅項(xiàng)目僅成交13套，同比縮減78%。三、三級市場

一季度三級市場成交也呈現(xiàn)量跌價(jià)升的態(tài)勢，其中成交量同比、環(huán)比分別下跌12.6%、22.4%，成交均

價(jià)同比、環(huán)比分別上漲19.0%、2.2%。

在一季度中，京十五條后環(huán)比“國八條”前成交量下降62.4%。此外，城八區(qū)成交比重有所下降，成交均價(jià)小幅下調(diào)；低總價(jià)房源成交比重大，抗跌性較強(qiáng)。

四、租賃市場

一季度北京市租賃市場成交呈現(xiàn)量價(jià)齊升的態(tài)勢，其中租賃成交同比、環(huán)比分別上漲3.1%、8.2%，租

金均價(jià)同比、環(huán)比分別上漲17.6%、1.8%。

“京十五條”出臺后，整體成交量有了進(jìn)一步上漲，周均漲幅達(dá)到21.1%，其中東、北部熱點(diǎn)租賃區(qū)域

成交量上漲明顯。

五、關(guān)聯(lián)分析

隨除以上各級市場的特征之外，北京市各級市場之間或之外還有以下關(guān)聯(lián)特征：

三級市場需求流向二級市場：“新十五條”出臺后，三級市場供應(yīng)因惜售或觀望快速萎縮，二級市場則仍有部分開發(fā)商試探性放量，因此，部分三級市場購房需求被迫流向二級市場；

買賣市場需求流向租賃市場：因?yàn)橘彿抠Y格問題以及房價(jià)上漲預(yù)期不高，部分二、三級市場需求轉(zhuǎn)向

租賃市場；

住宅市場需求流向商住市場：被新政打壓的投資性需求逐步轉(zhuǎn)向不限購的非住宅市場，其中商住項(xiàng)目

吸納大部分流出的需求；

北京區(qū)域需求流向周邊城市：受限于限購政策的剛性、改善、投資類需求開始考慮周邊燕郊、固安等

區(qū)域項(xiàng)目，大北京概念逐步增強(qiáng)。

六、市場預(yù)測

參考北京市場各級市場特征與聯(lián)系，結(jié)合目前的供需發(fā)展形勢，我們認(rèn)為未來：

一級市場：

在《2011年北京市土地供應(yīng)計(jì)劃》2550公頃住宅用地的指標(biāo)下，隨后幾個(gè)季度土地供應(yīng)會有較明顯增長，一級市場競爭的激烈程度取決于二三級市場的回漲情況。

二級市場：

短期內(nèi)，供應(yīng)處于試探性釋放階段，需求或被抑制或觀望而萎縮，成交回落，價(jià)格波動——“京十五條”實(shí)施初期，供需均處于觀望狀態(tài)，僅有個(gè)別開發(fā)企業(yè)試探性推盤，導(dǎo)致成交量回落，價(jià)格因成交量較低而

呈現(xiàn)波動特征。

中長期來看，隨著供應(yīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性放量階段，需求階段式跟進(jìn)，成交將逐步回漲企穩(wěn)，價(jià)格或在小幅調(diào)整后企穩(wěn)——結(jié)合供應(yīng)、需求發(fā)展趨勢來看，隨著成交下滑，企業(yè)資金壓力加大，加之政策對供應(yīng)的多方刺激作用，供應(yīng)將大幅釋放，以剛性為主的購房需求逐步跟進(jìn)，成交量緩慢回升，價(jià)格企穩(wěn)。期間，不

排除部分項(xiàng)目低價(jià)促銷，導(dǎo)致成交價(jià)格回調(diào)。

三級市場：

短期內(nèi)，供應(yīng)惜售及觀望雙重情緒及需求的全面萎縮，將導(dǎo)致成交持續(xù)回落，價(jià)格波動——“京十五條”實(shí)施初期，供需均處于觀望狀態(tài)，導(dǎo)致成交量回落，價(jià)格因成交量較低而呈現(xiàn)波動特征。

中長期來看，隨著一手供應(yīng)放量導(dǎo)致三級市場成交回漲，三級市場供應(yīng)，尤其改善型供應(yīng)將選擇性跟進(jìn)，成交量緩慢回升，價(jià)格企穩(wěn)——結(jié)合供應(yīng)、需求發(fā)展趨勢來看，隨著開發(fā)商實(shí)質(zhì)性放量引起二級市場成交量回漲，以置換性供應(yīng)為主的業(yè)主將逐步跟進(jìn)釋放房源，成交量緩慢回升，價(jià)格企穩(wěn)。

租賃市場：

鑒于北京租賃市場供需兩旺的發(fā)展趨勢，未來一段時(shí)間成交量仍將保持高位，且將繼續(xù)呈季節(jié)性規(guī)律。

第四篇：2012年一季度中國房地產(chǎn)市場總結(jié)

2012年一季度中國房地產(chǎn)市場總結(jié)

1.政策：中央堅(jiān)持調(diào)控不動搖，合理需求得到保護(hù)

2.新房：百城價(jià)格繼續(xù)下跌，一季度成交、供應(yīng)均下降，3月市場回升

3.二手房：節(jié)后成交回升，但仍低于去年同期，3月價(jià)格略有上調(diào)

4.土地：量價(jià)繼續(xù)回落，溢價(jià)率降至歷史最低，出讓金降幅擴(kuò)大

5.企業(yè)：房企策略更趨謹(jǐn)慎，加大促銷力度、減少拿地支出 2012年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

1．政策環(huán)境：繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不放松，促進(jìn)房價(jià)合理回歸

2．市場態(tài)勢：價(jià)格穩(wěn)中有降，成交量回升有限，庫存仍在高位

3．房企策略：適時(shí)調(diào)整經(jīng)營策略，銷售目標(biāo)更加保守務(wù)實(shí)，謹(jǐn)慎拿地

第五篇：房地產(chǎn)市場投訴分析

房地產(chǎn)市場投訴分析

房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，為開發(fā)區(qū)人流、物流的聚集；改善居民的居住條件；帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；拉動經(jīng)濟(jì)增長做出了重要貢獻(xiàn)。但是，房地產(chǎn)市場仍處起步階段，還沒有形成完善的市場運(yùn)行機(jī)制和誠信機(jī)制，違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、物業(yè)管理不規(guī)范等問題時(shí)有發(fā)生，房地產(chǎn)市場既是工商執(zhí)法的重點(diǎn)，監(jiān)管的難點(diǎn)，維權(quán)的焦點(diǎn)，也是關(guān)系群眾切身利益的熱點(diǎn)問題。為此，工商局把整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場作為加強(qiáng)工商監(jiān)管和執(zhí)法工作的重點(diǎn)，努力探索長效監(jiān)管治本之策。

一、居高不下的房地產(chǎn)市場投訴現(xiàn)象

2003年我局共受理調(diào)解消費(fèi)者投訴69起，其中房地產(chǎn)投訴達(dá)39起，占消費(fèi)投訴總量的56.5；2004年消費(fèi)者投訴87起其中房地產(chǎn)投訴39起，物業(yè)公司投訴5起，占消費(fèi)投訴總量的50.5；2005年上半年投訴23起其中房地產(chǎn)投訴8起，物業(yè)公司投訴1起。占消費(fèi)投訴總量的39.1。雖然從歷年的同期對比上看，房地產(chǎn)市場的投訴有了一定的減少，但投訴量仍居高不下。

二、房地產(chǎn)市場投訴頻繁的原因

(一)虛假宣傳，誤導(dǎo)消費(fèi)。房地產(chǎn)廣告存在不規(guī)范廣告行為和虛假、夸大宣傳等問題，侵害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。主要表現(xiàn)在：一是未經(jīng)工商部門登記審批，違法發(fā)布廣告；二是廣告內(nèi)容不規(guī)范，包括未按規(guī)定刊登預(yù)售許可證號或刊登虛假預(yù)售許可證號、使用《房地產(chǎn)廣告管理規(guī)定》禁止的廣告用語、未按規(guī)定的要求明示價(jià)格、面積等內(nèi)容；三是廣告華而不實(shí)，夸大其辭，含有虛假內(nèi)容，以及承諾與實(shí)際不符或無法兌現(xiàn)的內(nèi)容，欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)，是商品房銷售中大量糾紛產(chǎn)生的源頭。

（二）房屋從面積到質(zhì)量都成問題。

交房時(shí)，業(yè)主經(jīng)常發(fā)現(xiàn)面積有問題：一是產(chǎn)權(quán)登記的面積與合同約定面積有誤差；二是業(yè)主自己測算了面積與合同面積有誤差。前一種情況，業(yè)主依合同的約定及法律規(guī)定，即可找到依據(jù)與開發(fā)商論理或依法解決；后一種情況，則很難解決。一是產(chǎn)權(quán)證未辦，開發(fā)商往往推辭應(yīng)以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，待產(chǎn)權(quán)證辦后再行處理；另一方面，業(yè)主也不能拿出權(quán)威的測量結(jié)果作為依據(jù)與開發(fā)商理論，因此，使得面積糾紛難以說清也就無從解決。同時(shí)，房屋質(zhì)量糾紛仍是各種糾紛中的重點(diǎn)，由于開發(fā)和銷售總量的加大以及小區(qū)規(guī)模的增大，滲漏、裂縫、裝修不合約定等糾紛往往在一個(gè)小區(qū)是普遍性的，因而形成團(tuán)體糾紛。

（三）無證售樓，產(chǎn)權(quán)難到手。

部份開發(fā)商未取得售樓資格即擅自預(yù)售房產(chǎn)，甚至在缺少諸如《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》等的情況下就開始預(yù)售房產(chǎn)，讓購房戶承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)；有的開發(fā)商存在擅自改變登記事項(xiàng)，未經(jīng)核準(zhǔn)登記擅自改變法定代表人、股東、住所甚至抽逃或虛假出資等違法行為。部分業(yè)主入住以后，遲遲拿不到房產(chǎn)證的情況很多，有的往往是一幢樓甚至一個(gè)小區(qū)的業(yè)主均拿不到房產(chǎn)證，因而形成大量糾紛，影響面很大，解決也相當(dāng)困難。究其原因，往往是前幾年房地產(chǎn)市場不規(guī)范，開發(fā)商手續(xù)不全或欠繳有關(guān)稅費(fèi)所致。

（四）形成炒房熱。房地產(chǎn)消費(fèi)市場存在的又一突出問題是房地產(chǎn)投機(jī)嚴(yán)重，特別是大量浙江投資商資金的涌入給本不成熟的市場帶來更大的波動。一手樓盤經(jīng)過投資商的推遲拋出，投資商的不斷哄抬，不太規(guī)范的市場用作，造成房地產(chǎn)價(jià)格浮動嚴(yán)重，極大地?fù)p害了消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)利益。

三、房地產(chǎn)市場長效監(jiān)管的主要做法。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)存檔，廣告發(fā)布備案制度。

工商局在在把好房地產(chǎn)主體準(zhǔn)入關(guān)的同時(shí)，加強(qiáng)了對開辦房地產(chǎn)企業(yè)的審核登記，重點(diǎn)檢查虛假出資、抽逃資金、弄虛作假騙取登記的行為，對不符合法定條件的堅(jiān)決不予登記注冊，對無照從事房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)堅(jiān)決予以取締。同時(shí)將房地產(chǎn)開辦企業(yè)的出資情況、股東資料以及各項(xiàng)資質(zhì)證照統(tǒng)一制作存檔，采取實(shí)時(shí)監(jiān)控。對于房地產(chǎn)企業(yè)的宣傳廣告、樓書、海報(bào)、傳單等對外宣傳實(shí)行審核把關(guān)，決不讓欺騙消費(fèi)者、誤導(dǎo)消費(fèi)的原因出現(xiàn)。

（二）維權(quán)點(diǎn)建設(shè)和房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)絡(luò)員制度

在充分發(fā)揮“12315”消費(fèi)者申訴舉報(bào)網(wǎng)絡(luò)的作用，認(rèn)真受理消費(fèi)者房地產(chǎn)申訴，積極調(diào)解房地產(chǎn)消費(fèi)糾紛，堅(jiān)決查處侵害消費(fèi)者合法權(quán)益案件的同時(shí)，進(jìn)一步完善與相關(guān)行政執(zhí)法部門的聯(lián)動協(xié)作，建立維權(quán)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)、執(zhí)法責(zé)任制和社會監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)化監(jiān)督制約機(jī)制，切實(shí)維護(hù)購房、住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。同時(shí)在盛鑫房產(chǎn)、東海商務(wù)廣場、逸濤商城、東僑花苑、九龍的五個(gè)房地產(chǎn)物業(yè)區(qū)設(shè)立“12315”維權(quán)點(diǎn)。在轄區(qū)內(nèi)的20家房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立聯(lián)絡(luò)員，建立聯(lián)絡(luò)員培訓(xùn)制度，宣傳法律、法規(guī)和相關(guān)誠信經(jīng)營理念的同時(shí)由聯(lián)絡(luò)員及時(shí)向工商機(jī)關(guān)傳遞信息，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行動態(tài)管理。

（三）建立網(wǎng)上公示制度，促進(jìn)誠信制度的建立。

工商局利用網(wǎng)絡(luò)信息手段，將各類房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況，經(jīng)營業(yè)績，經(jīng)營中違規(guī)、違法劣跡以及受到的處罰等記入企業(yè)和個(gè)人的信用檔案，向社會公示，接受社會監(jiān)督。推行

商品房銷售人員持證上崗制度。所有從事商品房銷售的人員應(yīng)當(dāng)具備經(jīng)紀(jì)人或經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格。無相應(yīng)資格的，必須經(jīng)培訓(xùn)并取得合格證書后，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。取得合格證書的銷售人員也要逐步實(shí)行網(wǎng)上公示制度。并在網(wǎng)頁上設(shè)立“三欄”：即消費(fèi)者投訴專欄、征求意見欄和房地產(chǎn)政策信息欄，通過網(wǎng)上受理消費(fèi)者投訴、收集信用信息，介紹房產(chǎn)政策和企業(yè)信息，為房地產(chǎn)市場監(jiān)管、公眾房地產(chǎn)信用信息查詢和違章違法行為投訴提供有效途徑，逐步形成“誠信為本，操守為重”的良好風(fēng)尚，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)誠信度和服務(wù)水平的提高。

（四）細(xì)化片（段）長企業(yè)監(jiān)管職責(zé)，提高監(jiān)管效能。片（段）長作為企業(yè)直接監(jiān)管責(zé)任人，長期以來對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管存在工作目標(biāo)混亂、責(zé)任模糊、職責(zé)不清的問題。在落實(shí)片段長責(zé)任制中，采取“段長問責(zé)、內(nèi)外互動、領(lǐng)導(dǎo)包片（段）、績效掛鉤”的方式，實(shí)行四個(gè)局領(lǐng)導(dǎo)掛點(diǎn)四個(gè)片區(qū)，對片區(qū)工作實(shí)行直接指導(dǎo)，并將內(nèi)情人員補(bǔ)充到每個(gè)片區(qū)，改變了以往單一由片（段）長實(shí)行個(gè)人巡察的方式，做到成立巡察組，落實(shí)巡察職責(zé)，明確分工責(zé)任到人，做到了片（段）長工作的“四強(qiáng)化”。一是強(qiáng)化片（段）長責(zé)任意識，要求片長切實(shí)履行片區(qū)監(jiān)管職責(zé)，嚴(yán)格規(guī)范八項(xiàng)巡查流程，做到不放過任何案源，不錯(cuò)過任何違法行為；二是強(qiáng)化片（段）長工作效率，開展“掐表記時(shí)操作”,實(shí)時(shí)錄入巡查、專項(xiàng)檢查和企業(yè)回訪信息；三是強(qiáng)化片（段）長數(shù)字化水平，熟練掌握和應(yīng)用工商各業(yè)務(wù)軟件操作流程，對各種數(shù)據(jù)錄入達(dá)到“快、準(zhǔn)、全”；四是強(qiáng)化片（段）長服務(wù)意識，充分應(yīng)用工商事務(wù)提醒制和工商事務(wù)指導(dǎo)制，實(shí)行人性化監(jiān)管。同時(shí)實(shí)行“定向采集、定向錄入、實(shí)時(shí)監(jiān)控、動態(tài)管理”的監(jiān)管模式。使片（段）長明確了具體監(jiān)管對象、監(jiān)管內(nèi)容及監(jiān)管程序，為加強(qiáng)企業(yè)監(jiān)管找準(zhǔn)了切入點(diǎn)，有力推動了工商機(jī)關(guān)由以往側(cè)重個(gè)體巡查向全面監(jiān)管片區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)變。

（五）全面推行“工商事務(wù)指導(dǎo)制”與“工商事務(wù)提醒制”，加強(qiáng)與房地產(chǎn)企業(yè)間的聯(lián)系。工商局進(jìn)一步創(chuàng)新服務(wù)舉措，采取人性化管理與溫馨式服務(wù)相結(jié)合的工作理念，按照“信息鎖定、網(wǎng)絡(luò)傳送、跟蹤服務(wù)、適時(shí)反饋”的工作方針，率先出臺了“兩制”服務(wù)舉措，用以破解當(dāng)前在貫徹落實(shí)省局“35條”遇到的涉及法律法規(guī)和具體行政行為上的難題和障礙。通過采用口頭、書面、電話、短信、網(wǎng)上及現(xiàn)場指導(dǎo)方式，分別從10個(gè)方面工商事務(wù)進(jìn)行指導(dǎo)和提醒。開展指導(dǎo)制與提醒制以來，對房地產(chǎn)企業(yè)的注冊登記、及變更等事項(xiàng)中存在的問題，及時(shí)發(fā)放《工商事務(wù)提醒書》、《工商事務(wù)指導(dǎo)文書》對工商事務(wù)進(jìn)行有效指導(dǎo)，主動為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務(wù)，寓監(jiān)管于服務(wù)中，更新了監(jiān)管理念，體現(xiàn)出柔性執(zhí)法、人性化服務(wù)，同時(shí)提醒企業(yè)在辦理相關(guān)手續(xù)，主動改正輕微的違法、違規(guī)行為，減少了違法違章行為的發(fā)生。要求片（段）長分組對監(jiān)管的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行走訪，向企業(yè)了解相關(guān)情況，向企業(yè)宣傳訂立合同、銷售等后續(xù)行為中誠實(shí)守信等相關(guān)必要的知識以及開發(fā)區(qū)招商引資的優(yōu)惠政策，并做好法律法規(guī)的訓(xùn)傳和咨詢服務(wù)等工作，及時(shí)征集企業(yè)發(fā)展中存在的困難和問題，積極為企業(yè)解疑釋惑、排憂解難，較好地增進(jìn)了與企業(yè)的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)雙方的良性互動。

（六）推進(jìn)企業(yè)信用監(jiān)管。為更加規(guī)范房地產(chǎn)投資等大型企業(yè)的發(fā)展，實(shí)施信用標(biāo)準(zhǔn)化管理，提升科學(xué)監(jiān)管水平和執(zhí)法效能。以企業(yè)信用情況為依據(jù)，建立了《開發(fā)區(qū)工商局經(jīng)濟(jì)戶口量化管理體系》，促進(jìn)監(jiān)管職能到位和企業(yè)的良性發(fā)展。為掌握房地產(chǎn)業(yè)從開業(yè)、發(fā)展、變更、終止的全過程，特別是企業(yè)開展經(jīng)營活動的整個(gè)運(yùn)作過程，東僑工商局以經(jīng)濟(jì)戶口為載體，將市場經(jīng)營主體的主體資格、年檢情況、履約情況、信譽(yù)狀況、經(jīng)營狀況、失信記錄、違法行為以及與市場經(jīng)營主體信用有關(guān)的其他信息如實(shí)錄入經(jīng)濟(jì)戶口檔案，并按轄區(qū)監(jiān)管信用信息評分標(biāo)準(zhǔn)，將區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)分為A、B、C、D四類信用等級，逐步建立起動態(tài)性、完整性的信用信息庫和信用評價(jià)體系，在此基礎(chǔ)上按信用等級全面開展分類巡查監(jiān)管工作，從房地產(chǎn)廣告、合同、登記事項(xiàng)、消費(fèi)投訴等幾方面深化動態(tài)執(zhí)法監(jiān)管。同時(shí)利用監(jiān)管執(zhí)法中掌握的企業(yè)信用情況，全面實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)營主體違法行為公示制度，對日常監(jiān)管工作中查處的各種違法違規(guī)行為，在適當(dāng)?shù)膱鏊蜻m當(dāng)?shù)姆秶枰怨?，以懲戒違法者，警示其他經(jīng)營者。建立市場經(jīng)營主體不良行為和良好行為記錄管理系統(tǒng)。將有嚴(yán)重違法行為的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)鎖入“不良行為警示記錄系統(tǒng)”，在鎖定期限內(nèi)限制其相關(guān)行為，并在網(wǎng)上公示，向社會發(fā)出警示，維護(hù)房地產(chǎn)交易安全。將房地產(chǎn)經(jīng)營信譽(yù)良好的企業(yè)，輸入“良好行為記錄系統(tǒng)”，向社會公布，積極促進(jìn)企業(yè)信用體系建設(shè)。2005年4月，開發(fā)區(qū)管委會在區(qū)工商局實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的基礎(chǔ)上，召集包括國地稅、房管局在內(nèi)的15個(gè)聯(lián)動部門主要負(fù)責(zé)人專題討論通過《開發(fā)區(qū)企業(yè)信用信息歸集與聯(lián)動管理辦法》，以管委會文件下發(fā)，并成立企業(yè)信用聯(lián)動建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，建立聯(lián)席會議制度。信用監(jiān)管模式的推行，信息歸集與聯(lián)動管理辦法的應(yīng)用使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管走上了一條“穩(wěn)步、長效”的道路。