第一篇：樓盤(pán)交易會(huì)統(tǒng)一宣傳策劃書(shū)

樓盤(pán)交易會(huì)統(tǒng)一宣傳策劃書(shū)

大連房地產(chǎn)協(xié)會(huì)簡(jiǎn)介

大連市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)（簡(jiǎn)稱大連房協(xié)）是大連市轄區(qū)內(nèi)以房屋、土地權(quán)利人為主體，其他從事房地產(chǎn)管理、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、中介與物業(yè)服務(wù)等相關(guān)企事業(yè)單位組成的行業(yè)性非營(yíng)利的社會(huì)組織。在大連市民政局社團(tuán)登記，業(yè)務(wù)主管單位是大連市國(guó)土資源和房屋局。該協(xié)會(huì)成立于1986年7月24日，現(xiàn)處于第六屆理事

會(huì)工作期間。

開(kāi)展活動(dòng)目的：大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)組織大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商組建

統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息宣傳。

活動(dòng)名稱：樓盤(pán)交易會(huì)統(tǒng)一

活動(dòng)目標(biāo)：大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)組織大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商組建統(tǒng)一，大力推展房地產(chǎn)協(xié)會(huì)與房地產(chǎn)商的關(guān)系

宣傳方式：線上和線下互動(dòng)

活動(dòng)開(kāi)展：線上由大連一名科技有限公司承建樓盤(pán)會(huì)交易網(wǎng)站，線下由聯(lián)通公司通過(guò)給聯(lián)通手機(jī)用戶發(fā)送短信，彩信或者手機(jī)報(bào)

宣傳每次樓盤(pán)交易信息。

費(fèi)用支出：大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)統(tǒng)一規(guī)劃費(fèi)

用宣傳費(fèi)用和網(wǎng)站建設(shè)費(fèi)用。

并于聯(lián)通大連分公司作為此項(xiàng)目的合作伙伴，用聯(lián)通廣泛的獨(dú)家

3G用戶群體大力宣傳大連樓市行情.活動(dòng)負(fù)責(zé)人及主要參與者： 主辦方：大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì) 承辦方：大連一名科技有限公司 協(xié)辦方：中國(guó)聯(lián)通大連分公司

第二篇：交易會(huì)策劃書(shū)

2011年武漢種子交易會(huì)策劃方案

一、參會(huì)目的二、參會(huì)對(duì)象

三、參會(huì)準(zhǔn)備工作

會(huì)前準(zhǔn)備工作

展廳布置

所需物料清單

四、交易會(huì)流程安排：

五、人員安排：

六、后期跟蹤方案：

七、經(jīng)費(fèi)預(yù)算：

八、注意事項(xiàng)：

（策略文本）目錄

參會(huì)目的及意義：

1、現(xiàn)場(chǎng)洽談，實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性交易。

2、收集產(chǎn)品信息、市場(chǎng)信息、行業(yè)信息、客戶信息：收集同類別產(chǎn)品、同消費(fèi)群體的產(chǎn)品的基本情況及營(yíng)銷手法等信息；通過(guò)廣泛交流，對(duì)全國(guó)各地區(qū)市場(chǎng)信息進(jìn)行調(diào)查；了解行業(yè)內(nèi)基本營(yíng)銷規(guī)律，尤其是銷售及經(jīng)銷商合作政策、終端宣傳政策等，為后期經(jīng)銷商的洽談收集有利的基礎(chǔ)信息；收集盡可能多的經(jīng)銷商信息、建立經(jīng)銷商檔案，形成公司日常客戶檔案，為后期客戶分級(jí)及客戶價(jià)值分析累計(jì)基礎(chǔ)信息，同時(shí)為后期的銷售突破打好基礎(chǔ)。

3、品牌形象的展示

參會(huì)對(duì)象：

1、全國(guó)各地對(duì)種子行業(yè)感興趣或者準(zhǔn)備進(jìn)入行業(yè)的潛在經(jīng)銷商

2、全國(guó)各地資深經(jīng)銷商（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)銷商、自身品牌的經(jīng)銷商）

3、農(nóng)民（終端消費(fèi)者）

會(huì)前推廣準(zhǔn)備

1、派專人在網(wǎng)上查詢?nèi)珖?guó)各地經(jīng)銷商檔案登記，登記過(guò)后按檔案表內(nèi)容進(jìn)行確認(rèn)檔案中電話、地址、郵編、負(fù)責(zé)人等內(nèi)容。

2、經(jīng)過(guò)確認(rèn)的經(jīng)銷商檔案統(tǒng)一保存，按檔案內(nèi)容給每位經(jīng)銷商傳真邀請(qǐng)函，最好在傳真前后能夠派專人與相關(guān)經(jīng)銷商做短暫溝通。

3、公司專題片、暖場(chǎng)音樂(lè)準(zhǔn)備、展廳布置及所需物料

通過(guò)對(duì)產(chǎn)品和公司相關(guān)資料的展示、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)的推動(dòng)、公司相關(guān)人員的介紹來(lái)增強(qiáng)經(jīng)銷商對(duì)我公司的了解和認(rèn)識(shí)，促進(jìn)產(chǎn)品的銷售，建立目標(biāo)市場(chǎng)。

功能要求：實(shí)物展示區(qū)品宣欄舞臺(tái)氛圍營(yíng)造區(qū)

產(chǎn)品展示區(qū)（畫(huà)冊(cè)、手袋、X戰(zhàn)架、宣傳DM單、產(chǎn)品個(gè)性展示架等）

品宣區(qū)（桌、椅、臺(tái)布、茶杯、熱水、茶、餐巾紙、紙杯等）

舞臺(tái)區(qū)：音響、話筒、電視、VCD機(jī)、公司宣傳片、暖場(chǎng)音樂(lè)碟、橫幅、話筒KT板、服裝等。

例如：舞臺(tái)懸掛主題條幅一條（內(nèi)容： 2011年上海種都種業(yè)科技有限公司種子交易會(huì)）。

（租賃投影、音箱設(shè)備，主要用于相關(guān)人員講話、營(yíng)銷政策講解、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)打造）。

（產(chǎn)品圖片展示架，于產(chǎn)品展示區(qū)使用的宣傳板架）

（產(chǎn)品背景板，于產(chǎn)品展示區(qū)使用的產(chǎn)品形象背景板）﹥產(chǎn)品個(gè)性展示架（燈光、音樂(lè)、禮品、資料等物料的擺放位置將根據(jù)會(huì)場(chǎng)實(shí)際環(huán)境安排）

交易會(huì)流程安排

上午：

8:00——9:00：公司人員全員發(fā)宣傳資料，同時(shí)讓參會(huì)人員進(jìn)行登記并領(lǐng)取手提袋及相關(guān)配套資料（資料內(nèi)附公司交易會(huì)流程時(shí)間及活動(dòng)獎(jiǎng)品累計(jì)人氣，參會(huì)人員登記的同時(shí)資料分發(fā)人員為其編號(hào)并簽字姓名防偽，可以作為后期抽獎(jiǎng)的基礎(chǔ)信息）

9:00——9:10：主持人致辭、介紹公司相關(guān)參會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、介紹交易會(huì)流程、介紹活動(dòng)促銷品等

9:10——9:30：公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)介紹公司發(fā)展歷程、公司理念、文化等宏觀信息 9:30——10:00：現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答（以講話中的信息為出題原則，活躍氣氛為主，第一輪問(wèn)題盡量簡(jiǎn)單，問(wèn)答同時(shí)兼顧回答現(xiàn)場(chǎng)的其他提問(wèn)，主持人盡量引導(dǎo)群眾發(fā)問(wèn)，公司相關(guān)人員分職責(zé)回答相關(guān)問(wèn)題）

10:00——10:05：主持人串詞，和現(xiàn)場(chǎng)觀眾稍微互動(dòng)，介紹下一位發(fā)言人

10:05——10:30：相關(guān)人員介紹公司產(chǎn)品，包括產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)比較、同行業(yè)同類產(chǎn)品分析對(duì)比、拳頭產(chǎn)品著重介紹

10:30——11:00：現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答（同樣以講話中信息為出題原則，重點(diǎn)放在啟發(fā)式提問(wèn)上）

11：：00——11:30：抽獎(jiǎng)（將做過(guò)登記的相關(guān)人員姓名放進(jìn)小紙箱，讓現(xiàn)場(chǎng)觀眾自己抽，現(xiàn)場(chǎng)公布獲獎(jiǎng)情況，主持人注意時(shí)間的控制，根據(jù)時(shí)間讓抽獎(jiǎng)嘉賓做自我介紹，上場(chǎng)抽獎(jiǎng)嘉賓中至少安排一位種都的忠實(shí)經(jīng)銷商）

11：30——12:10：播放公司宣傳片，同時(shí)公司全員和現(xiàn)場(chǎng)觀眾進(jìn)行溝通，抓住機(jī)會(huì)培養(yǎng)意向性客戶，該工作持續(xù)到觀眾離去午餐）

12:10——13:30：休息（公司宣傳片不間斷播出）

下午：

13:30——14:00：派發(fā)宣傳資料，進(jìn)行登記，注意避免重復(fù)登記（作為下午抽獎(jiǎng)的基礎(chǔ)名單）

14:00——14:05：主持人對(duì)上午活動(dòng)進(jìn)行總結(jié)，闡述后續(xù)活動(dòng)流程，介紹下一位發(fā)言人

14:05——14:35：介紹公司經(jīng)銷商政策、公司目前經(jīng)銷商的發(fā)展情況（包括目前經(jīng)銷商數(shù)量、區(qū)域分布、前景等）等

14:35——15:10：現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答，并做深入的現(xiàn)場(chǎng)交流（盡可能延長(zhǎng)此版塊的時(shí)間）15:10——15:15：主持人串詞，介紹下一位發(fā)言人

15:15——15:40：專題介紹公司相關(guān)資源，“**”、“***”、培訓(xùn)等

15:40——16:10：現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答兼顧討論

16:10——16:40：抽獎(jiǎng)活動(dòng)

16:40——16:55：主持人串詞，公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人做陳詞，宣布交易會(huì)結(jié)束，并邀請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)嘉賓做深入交談，合作共贏。

人員安排：

人員配備：講話領(lǐng)導(dǎo)（1-2人）、產(chǎn)品及營(yíng)銷講解人（1人）、經(jīng)銷商政策講解人（1人）、主持人（1人）、業(yè)務(wù)洽談人（3人）員、音響師、資料保管（分發(fā)）員和客戶登記員（1人兼）、現(xiàn)物料主管和音響師（1人兼）

共計(jì)：8人（可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行縮減和增加）

準(zhǔn)備的資料：

經(jīng)銷商簽到表

客戶登記表

領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言稿

主持人串詞稿

邀請(qǐng)函（即日起2日內(nèi)）

產(chǎn)品及營(yíng)銷介紹稿件幻燈片

政策介紹稿幻燈片

后期追蹤方案

1、合同整理、審查

A、選出有效合同（從簽字、內(nèi)容、聯(lián)系方式、未落實(shí)條款等方面篩選）

B、將不合格合同和合格合同分類保存，分別派人負(fù)責(zé)

C、根據(jù)合同約定，對(duì)經(jīng)銷商進(jìn)行調(diào)查。

D、對(duì)經(jīng)銷商資格及條件進(jìn)行分析，確定合作可能性。

E、確定區(qū)域開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，對(duì)合同區(qū)域的開(kāi)發(fā)時(shí)間和機(jī)會(huì)進(jìn)行確定。

2、合同追蹤

根據(jù)合同審查的不同結(jié)果進(jìn)行分類，對(duì)不同的客戶采取不同的辦法進(jìn)行會(huì)后聯(lián)絡(luò)追蹤，并盡快達(dá)成進(jìn)貨、付款共識(shí)。列出雙方合作進(jìn)度時(shí)間表。

3、客戶檔案整理、審查

對(duì)未簽約客戶進(jìn)行檔案分類整理，按區(qū)域、類別進(jìn)行保存，對(duì)部分客戶進(jìn)行電話確認(rèn)或側(cè)面調(diào)查，盡可能了解經(jīng)銷商的具體情況，包括實(shí)力、業(yè)務(wù)范圍、業(yè)務(wù)習(xí)慣、信譽(yù)、能力等，然后將結(jié)果進(jìn)行歸檔。

4、客戶宣傳

針對(duì)以上客戶，在掌握其基本情況后，采取不同的技巧進(jìn)行接觸式宣傳，與其建立基本的聯(lián)絡(luò)關(guān)系，讓其從不同方面了解公司及產(chǎn)品，如郵寄宣傳資料、發(fā)電子信件、傳真文字資料等。為后期的進(jìn)一步合作打下基礎(chǔ)。

5、客戶談判、客戶追蹤

對(duì)意向性簽約客戶進(jìn)行及時(shí)追蹤，爭(zhēng)取早日實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性合作。

7、工作時(shí)限

以上工作結(jié)合后期檔案收集工作，一直持續(xù)到公司整體經(jīng)銷商洽談工作截止。

8、總結(jié)此次交易會(huì)得失；及時(shí)更新公司內(nèi)部宣傳資料，讓成果在內(nèi)外都得到大力宣傳。

經(jīng)費(fèi)預(yù)算（略）

注意事項(xiàng)：

各部門(mén)人員注意相關(guān)事情的銜接，各司其職，確保萬(wàn)無(wú)一失

公司人員注意現(xiàn)場(chǎng)的安全及時(shí)進(jìn)行控制

第三篇：樓盤(pán)宣傳標(biāo)語(yǔ)

樓盤(pán)宣傳標(biāo)語(yǔ)(精選多篇)

陽(yáng)光新干線：海派魅力 輕軌價(jià)值

中央美地：潛力中心 超值生活家

多層花園洋房 超值熱銷

一期五組團(tuán) 隆重加推

金秋十月，賞英倫風(fēng)情景觀

東潤(rùn)春城：坡地 墅質(zhì) 觀湖

口碑越來(lái)越好 單位越來(lái)越少

濱港明珠：悠然生活 愜意享受

華順 中央城：越了解花湖 越信賴華順

豐園華庭：開(kāi)盤(pán)驚喜 首付2.2萬(wàn)元起

讓老百姓買(mǎi)得起的房子

小城故事：首付39000起 電梯房里安個(gè)家

觀景住宅正悄悄搶購(gòu)中

金典怡家：攜手共筑 上層生活

太乙 假日云天：幸?；ㄩ_(kāi) 繽紛生活

締造全新生活概念

繁華之上 再筑精華

御景莊園2期：看什么看？5月22日開(kāi)盤(pán)就出手王者榮歸 醇熟相會(huì)

多層 不多！

3000寵愛(ài)取2房

盛昌公館：寬景豪庭 貴仕尊邸

典藏版豪華鉅獻(xiàn)，擁享一生天倫

龍城山莊：高宅闊景 難得湖山

房交盛會(huì) 禮惠全城

尚品名居：繁華中的詩(shī)意棲居

尋脈而建 漪水而居

上上坊：中國(guó)情結(jié) 庭院記憶

黃石獨(dú)一無(wú)二的徽派園林風(fēng)格建筑群低密度山水園林小區(qū)

天方百花園：145克拉 鉆石生活 值得你用一生去擁有今日喜封金頂準(zhǔn)現(xiàn)房

明日歡欣住進(jìn)花園家

雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)：i am the city center

我是中心

金橋水岸：享受！不只是價(jià)格更是空間

正宏 碧水天灣：碧水天灣 領(lǐng)跑城東 優(yōu)先享受湖景時(shí)代 橙堡 迎賓御園：讓我們共同成長(zhǎng)

天舜 金港明珠：生活在生活的高點(diǎn)

航宇 香格里拉：黃石最高性價(jià)比社區(qū)

省下30萬(wàn)，圓你大房買(mǎi)車夢(mèng)

1.品質(zhì)人居百年大計(jì)

2.品質(zhì)人居人居典范

3.安全施工信譽(yù)保證

4.安全施工質(zhì)量第一

5.勤奮團(tuán)結(jié)追求卓越

6.以人為本服務(wù)居民

7.樹(shù)標(biāo)桿意識(shí)創(chuàng)精品工程

8.建優(yōu)美環(huán)境創(chuàng)和諧社區(qū)

9.關(guān)愛(ài)社區(qū)家園倡導(dǎo)品味人生

10.改善社區(qū)環(huán)境提高社區(qū)質(zhì)量

11.加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)創(chuàng)建美好家園

12.構(gòu)建和諧社區(qū)創(chuàng)造品質(zhì)生活

13.同舟共濟(jì)爭(zhēng)佳績(jī)?nèi)f眾一心創(chuàng)輝煌

14.提高參與意識(shí)推進(jìn)社區(qū)文化

15.創(chuàng)建平安社區(qū)構(gòu)建和諧社區(qū)

16.營(yíng)造和諧文明建設(shè)環(huán)境創(chuàng)建世紀(jì)一流精品社區(qū)

17.落實(shí)節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略促進(jìn)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變

18.保平安促發(fā)展抓保障爭(zhēng)示范

樓盤(pán)的廣告宣傳

一個(gè)具有長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)而且又能達(dá)到預(yù)期效果的樓盤(pán)廣告宣傳，僅僅靠新聞、廣告或是幾次推廣活動(dòng)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要的是新聞、廣告與活動(dòng)的有效組合，只有三者巧妙融合在一起的時(shí)候，才能產(chǎn)生強(qiáng)大的宣傳力，才能達(dá)到“投入最小.宣傳效果和力度最佳”這一理想境界,因此推薦：新聞報(bào)道、活動(dòng)、戶外廣告宣傳三種模式結(jié)合起來(lái)。

一、新聞報(bào)道：

主要是一些能提高“碧桂園鳳凰城”知名度的新聞，包括深度分析、報(bào)道；焦點(diǎn)新聞、小消息；新聞專題；重要的話題探討、知名人物、的特寫(xiě)，于每周登載2次提供給一些事業(yè)單位。

新聞內(nèi)容：以高層精品樓盤(pán)為題材進(jìn)行新聞發(fā)布和設(shè)計(jì)，可采用報(bào)紙或者電視臺(tái)，宣傳內(nèi)容可以是西班牙風(fēng)情美墅、優(yōu)雅洋房樓盤(pán)為典型，關(guān)注市區(qū)內(nèi)的動(dòng)態(tài)，可以從焦點(diǎn)事件入手參與和包裝，進(jìn)行強(qiáng)有力的樓盤(pán)宣傳。

二、活動(dòng)：

2014年6月河源碧桂園·東江鳳凰城雖然還未開(kāi)盤(pán)，但它參與了一些活動(dòng)來(lái)與河源人民提前分享碧桂園業(yè)主五星級(jí)的社區(qū)文化生活。如河源“碧桂園之夜”露天電影月；提高它的知名度，一些市民“看到別墅的模型，覺(jué)得非常漂亮，恨不得能變小提前住進(jìn)去感受下”。

三、戶外廣告：

碧桂園鳳凰城是河源極少有的擁

有國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)的高尚社區(qū)。西班牙風(fēng)情美墅社區(qū)優(yōu)美園林景致，享受有天有地有花園的愜意生活。以“幸福生活、幸福產(chǎn)品、幸福社區(qū)、幸福交通、幸福圓夢(mèng)”的品牌提高企業(yè)的文化。五個(gè)方面入手選擇畫(huà)面廣告內(nèi)容，明確告知消費(fèi)者今日之“碧桂園鳳凰城”的優(yōu)質(zhì)形象,一些別具一格的樓盤(pán)風(fēng)格如：西班牙建筑風(fēng)格設(shè)計(jì),選用掛石外立面，精雕細(xì)琢，方成大器；南北通透、方正實(shí)用、功能布局完美、通風(fēng)采風(fēng)俱佳、為奢適品位定制；

西班牙建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，陽(yáng)光休閑，享受歐洲浪漫時(shí)光；時(shí)尚舒適，方正實(shí)用，人性化設(shè)計(jì)，動(dòng)靜分區(qū)明確；坐觀核心商城蛻變，便利就在家門(mén)口；尊享私家大露臺(tái)，景觀開(kāi)闊，開(kāi)啟花香、親鄰的綠色生活。

碧桂園東江鳳凰城將引進(jìn)ib國(guó)際學(xué)校教學(xué)模式，配置優(yōu)質(zhì)教育資源，實(shí)踐著集成教育系統(tǒng)的“大社區(qū)”理念。

印制精美宣傳冊(cè)，定點(diǎn)投放于各門(mén)

店，讓大部分生意人知曉。看房者也可以憑借宣傳冊(cè)領(lǐng)到限量小禮物。

發(fā)布公交車車上或車身廣告，印制“碧桂園給您一個(gè)五星級(jí)的家”又一座精品樓盤(pán)和銷售電話”的座套送給的士司機(jī)，把廣告做到車內(nèi)。懸掛機(jī)關(guān)小區(qū)、商業(yè)小區(qū)橫幅。

xx·好萊塢電影文化體驗(yàn)月活動(dòng)

一、活動(dòng)名稱：xx·好萊塢電影文化節(jié)

二、活動(dòng)時(shí)間：10月1日-10月31日

三、營(yíng)銷目的：在項(xiàng)目形象期為了更好的提升xx·好萊塢的市場(chǎng)知名度，進(jìn)一步促進(jìn)電影文化與項(xiàng)目的有機(jī)結(jié)合并能夠充分發(fā)揮整個(gè)活動(dòng)對(duì)客戶最大的傳播和溝通價(jià)值，所以整個(gè)電影月活動(dòng)盡量考慮到活動(dòng)本身與傳播者之間的互動(dòng)性及持續(xù)性。

四、活動(dòng)方式：整個(gè)電影節(jié)在內(nèi)容上分為兩個(gè)主題活動(dòng)，穿插進(jìn)行，可更好加大項(xiàng)目影響力 10月1日至10月31

日為好萊塢“賞影”活動(dòng)，10月10日至10月31日為命題dv自拍大賽。

五、活動(dòng)內(nèi)容：、好萊塢“賞影”活動(dòng)

1、xx影院贈(zèng)票活動(dòng)

1．1、活動(dòng)時(shí)間：10月1日-10月31日

1．2、活動(dòng)地點(diǎn)：xx影院

1．3、活動(dòng)對(duì)象：外賣(mài)場(chǎng)來(lái)訪登記客戶

1．4、獎(jiǎng)品設(shè)置：xx影院電影票310張

1．5、活動(dòng)方式：

必須到項(xiàng)目外賣(mài)場(chǎng)登記的客戶才有機(jī)會(huì)獲贈(zèng)影票。

于放票前一天通知領(lǐng)取影票，不足10名可考慮在之前客戶名單中選擇意向性大的客戶。

10月1日起至10月31日，每天下午5點(diǎn)由銷售經(jīng)驗(yàn)篩選出意向較大的目標(biāo)客戶，于次日5點(diǎn)前到項(xiàng)目外賣(mài)場(chǎng)領(lǐng)票，每日上限10張，1．

6、相關(guān)媒體選擇及準(zhǔn)備：

xx報(bào)娛樂(lè)版硬廣加新聞

主題：告知贈(zèng)票活動(dòng)及dv大賽活動(dòng)初賽劇本及項(xiàng)目相關(guān)信息

時(shí)間：9月24日半版硬廣定稿輸機(jī)、9月26日亮相

搜房新聞報(bào)道

主題：告知贈(zèng)票活動(dòng)及dv大賽活動(dòng)及項(xiàng)目相關(guān)信息

時(shí)間：9月28日新聞亮相

xx影院大廳展示

時(shí)間：10月2日、9日、16日、23日、30日xx影院大廳現(xiàn)場(chǎng)展示

備注：于每周2晚6點(diǎn)30分于xx影院大廳處設(shè)宣傳點(diǎn)，人員配備2人，現(xiàn)場(chǎng)接待桌一張，準(zhǔn)備項(xiàng)目dm單頁(yè)等宣傳單頁(yè)發(fā)放。

電影貼片廣告

備注：采用選片方式做15秒貼片廣告，建議選擇定片時(shí)間10月8日，播放時(shí)間10月12日。

2、十大經(jīng)典電影露天放映

2．1、活動(dòng)時(shí)間：10月1日-10月31日

2．2、活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目外賣(mài)場(chǎng)或項(xiàng)目其他適合地方

2．3、活動(dòng)方式：、與xx報(bào)娛樂(lè)版合作，進(jìn)行十大經(jīng)典電影介紹的活動(dòng)，由xx·好萊塢冠名。、xx報(bào)分別在10月10日、10月17日、10月24日、10月31日，每期介紹2-3部經(jīng)典電影。、xx·好萊塢分別在10月12日、13日、19日、20日、26日、27日晚上在項(xiàng)目外賣(mài)場(chǎng)或項(xiàng)目其他適合地方放映所介紹的十大經(jīng)典電影。

2．4、相關(guān)準(zhǔn)備、活動(dòng)媒體宣傳隨xx影院贈(zèng)票活動(dòng)一起進(jìn)行。、xx報(bào)娛樂(lè)版活動(dòng)內(nèi)容編寫(xiě)

準(zhǔn)備事項(xiàng)：露天放映場(chǎng)地的落實(shí)及布置，放映道具準(zhǔn)備。、命題dv自拍大賽

方案一

1、活動(dòng)時(shí)間：10月10日-11月3日

2、活動(dòng)目的：提高市場(chǎng)客戶的參與互動(dòng)性，加深項(xiàng)目市場(chǎng)形象建立

3、活動(dòng)對(duì)象：dv愛(ài)好者、專業(yè)dv影視設(shè)計(jì)公司

4、評(píng)審組成員：xx報(bào)3名、xx企業(yè)2名、xx1名、xx1名

5、獎(jiǎng)品設(shè)置：總冠軍：8000元rmb 總季軍1名：5000元rmb 半月冠軍1名：3000元 半月季軍1名：1000元 優(yōu)秀獎(jiǎng)5名：影院一周套票

6、活動(dòng)方式：、由xx報(bào)出簡(jiǎn)短劇本，向社會(huì)各界愛(ài)好電影人事廣撒英雄貼，募集自拍dv片。劇本 分為3個(gè)主題：花樣年華、自?shī)首詷?lè)、月光寶盒，應(yīng)征者可隨意選 擇其中一個(gè)主題或幾個(gè)主題參與評(píng)選。、影片征集于10月24日截止，并發(fā)布到xx報(bào)網(wǎng)站和xx企業(yè)網(wǎng)站收集人氣支持率。、比賽結(jié)果由網(wǎng)友在xx報(bào)網(wǎng)站和xx公司網(wǎng)站告知，評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)主要視點(diǎn)擊率結(jié)合評(píng)審組專家評(píng)選。、11月3日在商業(yè)區(qū)或項(xiàng)目外賣(mài)場(chǎng)舉辦活動(dòng)頒獎(jiǎng)典禮，現(xiàn)場(chǎng)可考慮請(qǐng)胡戈 作為現(xiàn)場(chǎng)嘉賓，點(diǎn)評(píng)獲獎(jiǎng)作品，并為第一名頒獎(jiǎng)。

7、主辦媒體階段主題劃分：

xx報(bào)娛樂(lè)版硬廣加新聞

主題：告知贈(zèng)票活動(dòng)信息及dv大賽信息

10月8日半版xx報(bào)硬廣加新聞定稿輸機(jī)、10月10日?qǐng)?bào)版亮相

xx報(bào)娛樂(lè)版硬廣加新聞

主題：告知拍攝花絮

10月15日半版xx報(bào)硬廣加新聞定稿輸機(jī)、10月17日?qǐng)?bào)版亮相

xx報(bào)娛樂(lè)版硬廣加新聞

主題：告知贈(zèng)票活動(dòng)及發(fā)布參賽影片信息

10月22日半版xx報(bào)硬廣加新聞定稿輸機(jī)、10月24日?qǐng)?bào)版亮相

xx報(bào)娛樂(lè)版硬廣加新聞

主題：公布比賽結(jié)果及導(dǎo)入好萊塢項(xiàng)目信息

10月29日半版xx報(bào)硬廣加新聞定稿輸機(jī)、10月31日?qǐng)?bào)版亮相

7、協(xié)辦媒體階段主題劃分：

搜房新聞報(bào)道

主題：告知dv大賽活動(dòng)及項(xiàng)目相關(guān)信息

10月10日新聞、10月17日新聞、10月24日新聞、10月31日新聞

xx企業(yè)網(wǎng)站

主題：告知dv大賽活動(dòng)及項(xiàng)目相關(guān)信息

10月8日新聞、10月15日新聞、10月22日新聞、10月29日新聞

方案二

1、活動(dòng)時(shí)間：10月10日——11月3日

2、活動(dòng)目的：提高市場(chǎng)客戶的參與互動(dòng)性，加深項(xiàng)目市場(chǎng)形象建立

3、活動(dòng)對(duì)象：dv愛(ài)好者、專業(yè)dv

影視設(shè)計(jì)公司

4、評(píng)審組成員：xx報(bào)3名、xx企業(yè)2名、xx1名、xx1名

5、獎(jiǎng)品設(shè)置：總冠軍：8000元rmb 總季軍1名：5000元rmb 半月冠軍1名：3000元 半月季軍1名：1000元 優(yōu)秀獎(jiǎng)5名：影院一周套票

6、活動(dòng)方式：、參考“七喜笑爆mv擂臺(tái)賽”活動(dòng)，向廣大dv愛(ài)好者征集dv短片，主題可為花樣年華、自?shī)首詷?lè)、月光寶盒。、10月10日——10月24日，網(wǎng)友可通過(guò)自我上傳作品的形式報(bào)名參與，上傳網(wǎng)站為

。報(bào)名結(jié)束后，進(jìn)行網(wǎng)上投票評(píng)選。、xx報(bào)娛樂(lè)版或活動(dòng)版分別在10月10日、17日、24日、31日進(jìn)行活動(dòng)相關(guān)報(bào)道，并對(duì)參賽作品進(jìn)行介紹，和短信投票信息告知。、11月3日在商業(yè)區(qū)或項(xiàng)目外賣(mài)場(chǎng)舉辦活動(dòng)頒獎(jiǎng)典禮，現(xiàn)場(chǎng)可考慮請(qǐng)胡戈 作為現(xiàn)場(chǎng)嘉賓，點(diǎn)評(píng)獲獎(jiǎng)作品，并為

第一名頒獎(jiǎng)。

7、媒體配合

與命題dv大賽方案一同。

六、活動(dòng)宣傳

1、xx影院現(xiàn)場(chǎng)、項(xiàng)目外賣(mài)場(chǎng)dm單宣傳。

2、xx報(bào)全程合作，平面硬廣+活動(dòng)推廣。

3、網(wǎng)站合作，活動(dòng)信息發(fā)布+作品展示+評(píng)選投票

七、xx報(bào)媒體計(jì)劃

樓盤(pán)交易會(huì)統(tǒng)一宣傳策劃書(shū)

大連房地產(chǎn)協(xié)會(huì)簡(jiǎn)介

大連市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)是大連市轄區(qū)內(nèi)以房屋、土地權(quán)利人為主體，其他從事房地產(chǎn)管理、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、中介與物業(yè)服務(wù)等相關(guān)企事業(yè)單位組成的行業(yè)性非營(yíng)利的社會(huì)組織。在大連市民政局社團(tuán)登記，業(yè)務(wù)主管單位是大連市國(guó)土資源和房屋局。該協(xié)會(huì)成立于1986年7月24日，現(xiàn)處于第六屆理事

會(huì)工作期間。

開(kāi)展活動(dòng)目的：大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)組織大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商組建

統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息宣傳。

活動(dòng)名稱：樓盤(pán)交易會(huì)統(tǒng)一

活動(dòng)目標(biāo)：大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)組織大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商組建統(tǒng)一，大力推展房地產(chǎn)協(xié)會(huì)與房地產(chǎn)商的關(guān)系

宣傳方式：線上和線下互動(dòng)

活動(dòng)開(kāi)展：線上由大連一名科技有限公司承建樓盤(pán)會(huì)交易網(wǎng)站，線下由聯(lián)通公司通過(guò)給聯(lián)通手機(jī)用戶發(fā)送短信，彩信或者手機(jī)報(bào)

宣傳每次樓盤(pán)交易信息。

費(fèi)用支出：大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)統(tǒng)一規(guī)劃費(fèi)

用宣傳費(fèi)用和網(wǎng)站建設(shè)費(fèi)用。

并于聯(lián)通大連分公司作為此項(xiàng)目的合作伙伴，用聯(lián)通廣泛的獨(dú)家

3g用戶群體大力宣傳大連樓市行情.活動(dòng)負(fù)責(zé)人及主要參與者： 主辦

方：大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì) 承辦方：大連一名科技有限公司 協(xié)辦方：中國(guó)聯(lián)通大連分公司

第四篇：樓盤(pán)開(kāi)業(yè)策劃書(shū)

第一章 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析與總體策略

一、目前現(xiàn)狀

（一）市場(chǎng)分析

從 2005 年 7 月 30 日至 8 月 31 日，共 31 天，來(lái)訪客戶 211 人，平均每天近8 人。通過(guò)對(duì)

來(lái)訪的客戶資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，總結(jié)出如下特征：

1、來(lái)訪客戶質(zhì)量一般。

意向強(qiáng)的 25 人，占 12%，較強(qiáng)的 23 人，11%，意向一般的 63 人，占 30%，意向弱的有 83

人，39%。其他的意向不明確。

2、客戶普遍關(guān)心價(jià)格問(wèn)題。

在來(lái)訪的客戶中，124 人明確表示關(guān)注價(jià)格，所占比例達(dá)到 59%。其次客戶關(guān)注鋪面位置，有 45

人關(guān)注，達(dá)到比例 21%。

3、購(gòu)買(mǎi)目的主要是投資。

購(gòu)買(mǎi)目的是為了投資的客戶有 84 人，40%，買(mǎi)來(lái)自營(yíng)的有 53 人，所占比例為 25%。其他的購(gòu)買(mǎi)目的不明確。

4、客戶主要通過(guò)工地廣告了解到項(xiàng)目。

通過(guò)工地廣告了解項(xiàng)目的客戶有 79 人，占 37%，23 人是靠朋友介紹，8 人是從報(bào)紙廣告了解

到。

5、客戶偏好的鋪號(hào)：（括號(hào)中數(shù)據(jù)代表被客戶選中次數(shù)）

北棟： 101（4）、102（4）、103（2）、104（4）、106、104-108、110、111、112、114、212（4）、213（6）、218、228

南棟一區(qū)一樓： A126（4），A128，A129，A130（4），A131，A133,A135（3）,A136（3）,A137（8）,A138（2），A140,A141（2）,A142（4）,A143（2），A144，A145,A146（3），A148，2）A149（,8）A150（南棟 B 區(qū)： B151，B152（2），B153（7），B154（5），B155（6）,B156（2），B157,B160（7）

南棟 C 區(qū)： C161（6），C162（2），C166（2），C167,C168（3），C169，C170,C171（3），C172，C173，C175,C176（4）,C177（8）,C178（2），C179,C181

（3）

南棟二樓： 202（3）、203(3)、211（2）、臨街（4），內(nèi)街（16），小鋪面,2 棟一座，內(nèi)街 70 萬(wàn)一個(gè)，2 樓外街,B 座（2）

（二）目前的有利條件

1、步步高超市、肯德基餐廳、米蘿咖啡、橙子酒店等品牌進(jìn)駐，再加上項(xiàng)目招商工作的進(jìn)展，得到

客戶普遍認(rèn)可。

2、周邊擁有十幾家大中院校，學(xué)生群體超過(guò) 10 萬(wàn)，再加上周邊人口集中的住宅小區(qū)，居住人口超過(guò) 20 萬(wàn)。根據(jù)客戶來(lái)訪資料可知，周邊人群比較認(rèn)同本項(xiàng)目。

3、周邊沒(méi)有成熟的商業(yè)中心，具有競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目并不多，且長(zhǎng)沙市城區(qū)朝南發(fā)展，長(zhǎng)、株、潭一體

化，本項(xiàng)目升值潛力大。

（三）目前存在問(wèn)題

1、一號(hào)棟和臨學(xué)校大門(mén)的門(mén)面由于面積太大，總價(jià)過(guò)高有可能會(huì)造成積壓。

2、對(duì)原有登記客戶的情況不明了，導(dǎo)致銷售當(dāng)中存在很多不確定因素。

3、項(xiàng)目中間反復(fù)太多，影響投資型客戶信心，出現(xiàn)部分客戶流失。

二、總體營(yíng)銷策略

（一）銷售時(shí)間

在 9 月 10 日對(duì) VIP 客戶，8 月份來(lái)訪客戶以及 8 月前積累的所有客戶進(jìn)行一次全面梳理，10 月份與客戶簽定委托租賃合同開(kāi)始重點(diǎn)招商，11 月份完成招商同時(shí)部分客戶可以進(jìn)行裝修，12 月 20

日開(kāi)始進(jìn)入全面裝修階段,1 月 20 日開(kāi)業(yè)。

原因:

1、根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度。

2、據(jù)銷售員對(duì)客戶跟蹤了解，有一些前期積累的客戶已經(jīng)流失。因此當(dāng)務(wù)之急必須將前期儲(chǔ)備的意向客戶轉(zhuǎn)變?yōu)闇?zhǔn)客戶。

只有與客戶簽定委托租賃合同才有可能展開(kāi)對(duì)項(xiàng)目的全面招商。

（二）銷售步驟

1、在 9 月 10 日全面啟動(dòng)銷售后，首先通知以下幾類客戶；一，二樓客戶，B,大客戶（同時(shí)認(rèn)購(gòu)兩個(gè) 60 萬(wàn)以上門(mén)面的客戶和一個(gè)人一次性購(gòu)買(mǎi) 150平米以上的）。C,位置相對(duì)較差客戶（在銷售員推銷當(dāng)中有些客戶被說(shuō)動(dòng)愿意高于內(nèi)部定價(jià)成交位置相對(duì)較差的客戶，主要是指一號(hào)棟和臨學(xué)校大門(mén)的門(mén)

面）。

2、完成首批客戶后，針對(duì) VIP 客戶（VIP 客戶按照購(gòu)買(mǎi) VIP 客戶的先后順序通知）。在完成以上客戶的訂購(gòu)后，除控盤(pán)的門(mén)面外，其余依次通知登記客戶。

原因：首先考慮大客戶主要是保證大客戶所需門(mén)面的完整性，不會(huì)造成大客戶所需門(mén)面被小客戶所分割，同時(shí)也便于今后針對(duì)大品牌的招商。然后從整體考慮先將較差門(mén)面處理，將較好位置留在日后銷售，降低了整個(gè)盤(pán)的銷售風(fēng)險(xiǎn)。

（三）銷售當(dāng)中出現(xiàn)的兩種情況與對(duì)策

1、旺銷：如果開(kāi)盤(pán)銷售順暢（9 月份完成總銷的 60%），則 10 月份的工作重點(diǎn)將是招商。

2、開(kāi)盤(pán)時(shí)，若認(rèn)購(gòu)情況理想，作好開(kāi)盤(pán)時(shí)的組織工作是關(guān)鍵；若認(rèn)購(gòu)情況不理想，9 月、10 月份的工作重點(diǎn)在招商，進(jìn)一步完善本項(xiàng)目的說(shuō)服力。同時(shí)增大廣告宣傳力度，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力。銷售工

作同時(shí)展開(kāi)，來(lái)一個(gè)客戶就抓住一個(gè)客戶。

原因：

1、在沒(méi)有進(jìn)行廣告宣傳的情況下銷售部目前每天都有客戶來(lái)訪，也有部分意向較強(qiáng)的客戶，加上本項(xiàng)目鋪面量少，來(lái)一個(gè)客戶抓住一個(gè)客戶，最終也能在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)完成銷售任務(wù)。

2、重點(diǎn)在招商，完善項(xiàng)目的商業(yè)結(jié)構(gòu)，樹(shù)立客戶的購(gòu)買(mǎi)信心后，進(jìn)一步增大廣告宣傳力度，可以促

進(jìn)搖擺不定的客戶成交，并帶來(lái)新的客戶資源。

第二章 控盤(pán)計(jì)劃

此次開(kāi)盤(pán)將采取控盤(pán)的方式進(jìn)行銷售，具體為；

一、控盤(pán)

A,對(duì)整個(gè)二棟一座控盤(pán)！

B,對(duì) 101,102,103,178 號(hào)門(mén)面進(jìn)行控盤(pán)；

C,控盤(pán)的優(yōu)勢(shì)：控制位置好的地段，有利于強(qiáng)推內(nèi)街；

D,控盤(pán)給客戶的說(shuō)辭：一座為老房與新建筑的結(jié)合，辦理銷售證要時(shí)間；對(duì)于位置很好的小門(mén)面，采用高價(jià)控盤(pán)的策略。

二、解盤(pán)

1、在完成內(nèi)街一期推出門(mén)面?zhèn)€數(shù)的 90% 時(shí)！

2、在銷售過(guò)程遇到愿意出高價(jià)買(mǎi)銷控門(mén)面的客戶時(shí)（由代理公司在實(shí)際銷售過(guò)程中視情況靈活調(diào)整）

原因：

1、考慮項(xiàng)目的升值可能性和價(jià)格的調(diào)整空間。

2、考慮在項(xiàng)目銷售不好的情況下可以進(jìn)行二次開(kāi)盤(pán)。

3、考慮項(xiàng)目的整體風(fēng)險(xiǎn)把握。

第三章 價(jià)格策略

房地產(chǎn)的定價(jià)必須有一個(gè)很周全的定價(jià)方案，切忌定價(jià)過(guò)高，一旦開(kāi)始銷售時(shí)起價(jià)過(guò)高，造成銷售不暢，再想把價(jià)格降下來(lái)就很難。因?yàn)闃潜P(pán)最怕跌價(jià)，如果開(kāi)盤(pán)價(jià)格與后來(lái)的銷售價(jià)格形成跌勢(shì)，就會(huì)使買(mǎi)家造成不良印象，會(huì)認(rèn)為升值潛力和經(jīng)營(yíng)前景不看好。所以價(jià)格定位應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的價(jià)格定位和價(jià)格策略，尤其對(duì)商業(yè)項(xiàng)目，有時(shí)候?qū)幙蔂奚徊糠掷?，把價(jià)格限制在某個(gè)范圍內(nèi)，以保證全盤(pán)利益。

鋪面定價(jià)原則：市場(chǎng)定價(jià)原則加差別定價(jià)原則。

市場(chǎng)定價(jià)原則：根據(jù)銷售市場(chǎng)上與本項(xiàng)目位置、設(shè)施、配套、物業(yè)等相關(guān)因素相似的商業(yè)樓盤(pán)銷售價(jià)格作為參考標(biāo)準(zhǔn)再參照項(xiàng)目周邊鋪面的銷售價(jià)格和租賃價(jià)格而制訂的銷售價(jià)格。

差別定價(jià)原則：作為商業(yè)鋪面是根據(jù)鋪面的臨街、面積、人流、認(rèn)同度等因素制訂的銷售價(jià)格。

在嚴(yán)格遵循以上兩大原則的基礎(chǔ)上，我司制定了一套完整的價(jià)格表。詳情請(qǐng)見(jiàn)《商鋪銷售價(jià)格明細(xì)

表》

第四章 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期執(zhí)行方案

根據(jù)原來(lái)登記的客戶資料進(jìn)行分類整理，然后有針對(duì)性地進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的銷售策略，爭(zhēng)取在最短時(shí)間完成原來(lái)的客戶整理，達(dá)到既能維護(hù)客戶利益又能完成銷售任務(wù)的結(jié)果。

一、認(rèn)購(gòu)流程：

1、接待方式：常規(guī)接待式。

2、認(rèn)購(gòu)條件：A：憑號(hào)認(rèn)購(gòu)物業(yè) 定金交納門(mén)面 20000 元/個(gè)，一月內(nèi)簽定合同并交清首付款3、9 月 6 日開(kāi)始將客戶進(jìn)行分類。篩選出大客戶，并將 VIP 客戶的先后順序整理出來(lái)。

4、9 月 8 號(hào)開(kāi)始按照以上程序給客戶打電話，邀請(qǐng)客戶帶定金于當(dāng)日前來(lái)看鋪。由銷售主管在前臺(tái)登記，超過(guò) 25 名立即停止電話通知。每天保持每個(gè)銷售員接待 4 個(gè)客戶的客戶通知量，保證銷售員有充足的時(shí)間與客戶溝通，提高成交率。每次通知客戶提前兩天。

5、客戶來(lái)現(xiàn)場(chǎng)后，銷售人員上前接待，介紹項(xiàng)目情況，全程負(fù)責(zé)簽定合同和到財(cái)務(wù)交款。

6、根據(jù)認(rèn)購(gòu)需要將現(xiàn)有場(chǎng)地劃分為：財(cái)務(wù)區(qū)、模型展示區(qū)、簽約區(qū)、復(fù)核區(qū)（簽約區(qū)旁）、銷控區(qū)、二、銷售流程：

第五章 第二套方案

假設(shè)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期的銷售不能達(dá)到預(yù)期效果，則 10 月份將進(jìn)入所有人員全面招商階段和廣告宣傳方案，由于大部分為投資性客戶，因此，此階段采取部份“帶租約銷售”的方式進(jìn)行銷售。在廣告的配合下采

取多種銷售方式完成銷售任務(wù)。

一、招商策略

（一）招商的定位

橙子 498 街區(qū)位于韶山路的商業(yè)真空地帶，服務(wù)的對(duì)象主要是該區(qū)域內(nèi) 20 萬(wàn)高消費(fèi)群體的常住居民和約 10 萬(wàn)的學(xué)生消費(fèi)大軍。所以商業(yè)格局只能定位為“區(qū)域性商業(yè)中心”，使之成為該區(qū)域內(nèi)唯一的集

購(gòu)物、休閑、餐飲為一體的商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)。

（二）招商的基本思路

1、維護(hù)街區(qū)的統(tǒng)一主題形象，只招與滿足周邊客戶購(gòu)物、休閑、餐飲與學(xué)生用品有關(guān)的品牌進(jìn)駐，堅(jiān)決杜絕與主題無(wú)關(guān)的品牌進(jìn)場(chǎng)。

2、維護(hù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的黃金比例：具體的招商分布列表如下（附圖）：

（三）招商政策

在租賃經(jīng)營(yíng)上應(yīng)采用放水養(yǎng)魚(yú)的原則（先做人氣、再做生意），開(kāi)發(fā)商應(yīng)該最大限度的給與經(jīng)營(yíng)者一些優(yōu)惠政策，具體為；采取遞增的辦法設(shè)定租金。（具體見(jiàn)招商書(shū)）

（四）招商的開(kāi)展方式

1,廣告宣傳：具體的廣告執(zhí)行時(shí)間和銷售廣告的推廣時(shí)間應(yīng)該一致，依照項(xiàng)目銷售推廣計(jì)劃制定相應(yīng)招商策略，同時(shí)將招商信息與銷售推廣信息相結(jié)合，在項(xiàng)目形象報(bào)紙廣告及促銷廣告,SP 推廣中融入招商

信息宣傳。

2、現(xiàn)場(chǎng)辦公直接招商：招商部人員每天有人指定在現(xiàn)場(chǎng)值班接待來(lái)訪、來(lái)電客戶。如果遇到客戶提

供有關(guān)信息必須及時(shí)向主管匯報(bào)并進(jìn)行跟進(jìn)。

3、所有銷售員出動(dòng)對(duì)適合本項(xiàng)目的品牌進(jìn)行一次初步接洽，搜集客戶名單。

4、重點(diǎn)訪問(wèn)法：通過(guò)排查有重點(diǎn)的選擇一部分客戶進(jìn)行公關(guān)。

二、廣告計(jì)劃

（一）推廣核心

本項(xiàng)目在產(chǎn)品定位具有較強(qiáng)的獨(dú)特性，因此，廣告訴求的重點(diǎn)應(yīng)該突出本案的銷售重點(diǎn)。本案的獨(dú)

特性主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

項(xiàng)目的功能定位：區(qū)域性商業(yè)中心（為 20 萬(wàn)街坊、10 萬(wàn)學(xué)子打造的社區(qū)商業(yè)中心）

項(xiàng)目的產(chǎn)品定位：休閑時(shí)代的最時(shí)尚產(chǎn)物，院落式街區(qū)的開(kāi)發(fā)模式，開(kāi)放式的將人們娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、服務(wù)的需要溶入城市。

結(jié)合以上兩點(diǎn)，我們不難總結(jié)出本項(xiàng)目獨(dú)特的銷售主張，即一個(gè)最為優(yōu)化的商業(yè)項(xiàng)目在一個(gè)最有市場(chǎng)基礎(chǔ)的地方誕生。但是從消費(fèi)者接受信息的方面，街區(qū)的概念已經(jīng)被住宅和其他綜合性商業(yè)提前引用，而且除了業(yè)內(nèi)人士以外，老百姓對(duì)于街區(qū)的概念是相當(dāng)模糊的，更不清楚其作為一個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值，因此，我們此次推廣的核心應(yīng)該是：

院落?街區(qū)?純商業(yè)? 5 個(gè)億（通過(guò)核算本項(xiàng)目周邊居民的消費(fèi)總額，該數(shù)據(jù)還需進(jìn)一步的參考統(tǒng)計(jì)部

門(mén)的數(shù)據(jù)）

（二）推廣策略

根據(jù)擬訂的時(shí)間進(jìn)度和個(gè)銷售環(huán)節(jié)的需要，我們將本次廣告活動(dòng)分外為三個(gè)階段，在圍繞主題的情

況下，每期展開(kāi)推出不同的訴求點(diǎn)。

第一階段：（10 月上旬）根據(jù)總體策略，該階段的廣告目的是：招商等于銷售，即銷售和招商的任務(wù)是平等的，因此，本階段的推廣主題是：“與商業(yè)巨頭共舞”，該主題應(yīng)訴求已經(jīng)進(jìn)駐本項(xiàng)目的美國(guó)肯德基、新加坡橙子時(shí)尚酒店、步步高、臺(tái)灣米蘿咖啡等品牌實(shí)力，利于增強(qiáng)投資者信心。

第二階段：（10 月下旬）隨著招商工作的開(kāi)展，品牌的陸續(xù)進(jìn)駐，項(xiàng)目日漸豐滿，說(shuō)服力進(jìn)一步加強(qiáng)，此時(shí)的廣告目的是銷售大于招商，即主要目的是銷售，應(yīng)該推出促銷性廣告。因此，該階段的廣告主題是：“掙錢(qián)有理”，（投資的十大黃金法則）。該階段的廣告風(fēng)格應(yīng)該是煽動(dòng)性的，氣勢(shì)龐大的。掙錢(qián)有理的訴求主題是抓住了商業(yè)項(xiàng)目最基本的特征：人們投資是為了掙錢(qián)。

第三階段：開(kāi)業(yè)前期的廣告，該階段的廣告目的是有兩個(gè)，一方面促進(jìn)尾盤(pán)的銷售，另外一方面為開(kāi)業(yè)聚人氣，因此該階段的廣告應(yīng)該是熱烈的，而且必須與活動(dòng)相結(jié)合推出，要能夠引起人們對(duì)本案的期

待。暫定本階段的推廣主題是：“橙子熟了”。

示范文案：橙子，一種普通的水果，一筆明亮跳躍的色彩，一種甜蜜、酸澀的回味，一種樸實(shí)外表掩蓋下的叛逆與不妥協(xié)，一種個(gè)性的張揚(yáng)與升華，一種對(duì)傳統(tǒng)的顛覆與創(chuàng)新。一只橙子的理想是成熟，一個(gè)街區(qū)的理想也是成熟，橙子 498，一處個(gè)性與時(shí)尚匯聚的前沿領(lǐng)地，讓眾人期待。

由于時(shí)間關(guān)系，該階段活動(dòng)方式暫略。

（三）媒體策略

報(bào)紙媒體覆蓋面廣、承載信息量大，在短時(shí)間內(nèi)有望將信息發(fā)布至廣大市民。而且，本項(xiàng)目的主要目標(biāo)對(duì)象是投資客，而這一群體大多有閱讀報(bào)紙的習(xí)慣，因此，為了最有效地引起消費(fèi)群體的關(guān)注，我們

建議整個(gè)廣告媒體投放比例分布如下：

（四）費(fèi)用預(yù)算

銷售階段 時(shí)間 投放媒體 版面（時(shí)段）費(fèi)用 小計(jì)（萬(wàn)）

第一階段

待定

瀟湘晨報(bào) A1 半版×2 10.8萬(wàn)×2 67

長(zhǎng)沙晚報(bào) A2 半版×1 5.4萬(wàn)

戶外 1年 40萬(wàn)

第二階段

待定

瀟湘晨報(bào) A8 整版 11.88 69 長(zhǎng)沙晚報(bào) A8 整版 10.4 瀟湘晨報(bào) A1半版 10.8 長(zhǎng)沙晚報(bào) A8半版 5.4 瀟湘晨報(bào) A8半版 4.5 瀟湘晨報(bào) A8半版 5.94（周末價(jià)）

其他 10

開(kāi)業(yè)階段 元月 慶開(kāi)業(yè)公關(guān)活動(dòng) 10

合計(jì)（萬(wàn)）136

第五篇：關(guān)于樓盤(pán)策劃書(shū)

關(guān)于樓盤(pán)策劃書(shū)（精選3篇）

引導(dǎo)語(yǔ)：一段時(shí)間的工作在不知不覺(jué)間已經(jīng)告一段落了，迎接我們的將是新的工作目標(biāo)，是時(shí)候認(rèn)真思考策劃書(shū)如何寫(xiě)了。策劃書(shū)怎么寫(xiě)才更有新意呢？以下是小編為大家整理的關(guān)于樓盤(pán)策劃書(shū)（精選3篇），歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

關(guān)于樓盤(pán)策劃書(shū)1

一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析

(一)永川區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

目前，全國(guó)經(jīng)濟(jì)整體處于增速回落態(tài)勢(shì)，在這樣的背景下，永川經(jīng)濟(jì)仍在快車道上運(yùn)行，保持了19.5%的增速，呈現(xiàn)出又好又快的態(tài)勢(shì)，成績(jī)來(lái)之不易，是全區(qū)上下辛勤努力的結(jié)果。有幾項(xiàng)工作進(jìn)展明顯：一是招商引資形勢(shì)是10年最好，到位資金突破百億元，居于重慶前三。二是融資工作效果好，新增融資50億元，結(jié)構(gòu)上實(shí)現(xiàn)了多渠道融資的變化。三是城市建設(shè)重點(diǎn)工程推進(jìn)好。四是民生十五件實(shí)事工作推進(jìn)好，尤其是通過(guò)多種形式的社情民情調(diào)查，進(jìn)一步了解了市民的愿望，解決了一批實(shí)際問(wèn)題?？傮w來(lái)看，投資、消費(fèi)、出口“三駕馬車”齊頭并進(jìn)，財(cái)政收入、企業(yè)利稅、城鄉(xiāng)居民收入等三個(gè)方面的收入增長(zhǎng)較快，安全、信訪形勢(shì)保持平穩(wěn)狀態(tài)。

(二)產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系比較緊密的金融政策、稅收政策以及國(guó)家各種關(guān)于調(diào)控和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起著很大的影響，下面我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新政策

二、區(qū)域市場(chǎng)分析

(一）項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)概述

本案位于重慶市永川區(qū)三轉(zhuǎn)盤(pán)，本案是重慶市XX建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在永川傾情打造的精品力作。地處永川區(qū)核心，在短時(shí)間內(nèi)就能購(gòu)物中心，滿足各項(xiàng)購(gòu)物需求；本案?jìng)渑R永川著名學(xué)府，人文氣息濃厚，使您置身家中就能聆聽(tīng)高等學(xué)府的教育。由于本案所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，調(diào)查發(fā)現(xiàn)諸多高新企業(yè)及高新項(xiàng)目也在不斷推進(jìn)，區(qū)域面貌也將會(huì)得到進(jìn)一步改善。

(二)區(qū)域市場(chǎng)在城市中的地位及發(fā)展趨勢(shì)

該地地處永川核心區(qū)域，擁有眾多的配套設(shè)施，交通便利，且永川區(qū)，地處中央直轄市重慶西部，距重慶主城九區(qū)55公里，永川旅行資源豐富，擁有4A級(jí)景區(qū)國(guó)家級(jí)森林公園茶山竹海、重慶野生動(dòng)物世界、茶山竹海等，是全國(guó)優(yōu)秀旅游城市。永川的城市建設(shè)在全市居前列，是重慶渝西地區(qū)區(qū)域性中心城市，可以為居住帶來(lái)便捷和舒適，周圍擁有的樂(lè)信鳳凰郡，桓大泰晤士清晨等樓盤(pán)，為周圍帶來(lái)了更多活力，除了很好的交通生活?yuàn)蕵?lè)以外，也是很好的投資。

(三)區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)供應(yīng)量（包括潛在樓盤(pán)供應(yīng)量）的分析以及競(jìng)爭(zhēng)分析。

樂(lè)信鳳凰郡、恒大翡翠華庭等幾個(gè)等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)分流了部分客戶，并與本項(xiàng)目形成正面競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)域市場(chǎng)資源有限，而供應(yīng)存量偏多。周圍的永川桓大泰晤清晨與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)，其分析如下：

6個(gè)月以來(lái)的價(jià)格趨勢(shì)

一年以內(nèi)的價(jià)格趨勢(shì)

其總體價(jià)格趨勢(shì)

關(guān)于樓盤(pán)策劃書(shū)2

為進(jìn)一步規(guī)范戶外廣告設(shè)置管理，切實(shí)解決當(dāng)前新建小區(qū)、樓盤(pán)戶外廣告不按規(guī)定設(shè)置檔次較低的問(wèn)題，進(jìn)一步提升廣告品位，美化城市形象，根據(jù)《江蘇省城市容貌標(biāo)準(zhǔn)》、《姜堰市城區(qū)戶外廣告管理辦法》、《姜堰市戶外廣告和店招店牌設(shè)置總體規(guī)劃》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合城區(qū)實(shí)際，制訂本實(shí)施方案。

一、指導(dǎo)思想

為貫徹落實(shí)城市總體規(guī)劃，按照戶外廣告整體特點(diǎn)，堅(jiān)持合理布局、分區(qū)設(shè)置；控制總量、提升檔次的原則，確保新建小區(qū)戶外廣告管理符合規(guī)劃方案提出的目標(biāo)。

二、整治的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)

（一）整治的內(nèi)容：

1、對(duì)城區(qū)新建小區(qū)、樓盤(pán)設(shè)置的店招店牌和戶外廣告牌進(jìn)行一次拉網(wǎng)式的檢查，并逐一登記造冊(cè)歸檔。對(duì)無(wú)戶外廣告設(shè)置手續(xù)和超過(guò)批準(zhǔn)設(shè)置時(shí)限的，應(yīng)及時(shí)發(fā)放限期整改通知書(shū)，并在法定期限內(nèi)予以強(qiáng)拆。對(duì)雖不具備戶外廣告設(shè)置手續(xù)的，但在規(guī)劃合理許可條件下，可責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦手續(xù)。

2、拆除新建小區(qū)店面招牌多設(shè)和設(shè)置不規(guī)范的廣告牌匾，（沿街商業(yè)門(mén)頭，一店只設(shè)一牌，大型商業(yè)門(mén)面可設(shè)多牌，但必須高度、寬度統(tǒng)一，色調(diào)一致）；拆除有礙觀瞻、破壞建筑物風(fēng)格和城市風(fēng)貌的各類廣告。

（二）整治的標(biāo)準(zhǔn)：

1、整治后的新建小區(qū)各類戶外廣告符合《江蘇省城市容貌標(biāo)準(zhǔn)》和《姜堰市戶外廣告和店招店牌設(shè)置總體規(guī)劃》的要求。新設(shè)戶外廣告用料考究，安全牢固，制作精美，輪廓燈、透射燈、霓虹燈、裝飾燈、燈箱燈完好，達(dá)到白天美化，夜間亮化。

2、廣告內(nèi)容畫(huà)面清晰，文字規(guī)范，內(nèi)容文明真實(shí)。

三、實(shí)施方法

（一）整治的方法

1、搞好宣傳發(fā)動(dòng)，營(yíng)造良好氛圍。

一是搞好自身動(dòng)員教育，各區(qū)域中隊(duì)充分認(rèn)識(shí)戶外廣告整治工作的重要性，增強(qiáng)做好整治工作的自覺(jué)性和主動(dòng)性。

二是通過(guò)設(shè)置宣傳臺(tái)、宣傳車、深入走訪新建小區(qū)物業(yè)等，大造聲勢(shì)，做好宣傳教育工作，積極爭(zhēng)取群眾理解，社會(huì)支持。

三是積極主動(dòng)協(xié)調(diào)各新聞媒體單位對(duì)整個(gè)活動(dòng)開(kāi)展情況進(jìn)行深入跟蹤報(bào)導(dǎo)，積極宣傳典型事例，對(duì)極個(gè)別多次勸說(shuō)不予配合的要給予曝光并采取強(qiáng)制措施，為專項(xiàng)整治營(yíng)造良好的輿論氛圍。

2、成立專項(xiàng)整治隊(duì)伍，集中進(jìn)行整治。整治工作主要由專項(xiàng)隊(duì)伍具體實(shí)施，專項(xiàng)隊(duì)伍要掌握整治標(biāo)準(zhǔn)，熟悉廣告業(yè)務(wù)。

3、整治中要逐門(mén)逐戶做工作，逐塊廣告定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)設(shè)置不符合要求的戶外廣告，盡可能通過(guò)做工作，由產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主按規(guī)定自行拆除和整改。逾期不拆除、更換和不配合整治工作的，由整治隊(duì)伍依法強(qiáng)行拆除。

（二）實(shí)施步驟

1、宣傳發(fā)動(dòng)階段。從10月1日至10月15日，主要人員丁志宏，朱小志及數(shù)字中心6人參加。印發(fā)宣傳材料，設(shè)置宣傳臺(tái)，出動(dòng)宣傳車，協(xié)調(diào)新聞媒體做好宣傳報(bào)道，同時(shí)對(duì)城區(qū)現(xiàn)有的29家開(kāi)發(fā)商進(jìn)行走訪宣傳教育，并向其發(fā)放廣告管理的相關(guān)法律法規(guī)，督促他們主觀上引起重視，形成齊抓共管的局面。

2、限期整改階段。從10月16至10月23日，主要人員余愛(ài)軍、孔小燕及數(shù)字中心10人參加。對(duì)照市容標(biāo)準(zhǔn)和新建小區(qū)的店招店牌的規(guī)劃設(shè)置，對(duì)違規(guī)違章的商家業(yè)主發(fā)放限期整改通知書(shū)，上門(mén)做思想工作，督促其限期整改。

3、強(qiáng)制執(zhí)行階段。從10月24日至10月31日，主要人員葛年良牽頭，王小軍、黃志軍、余愛(ài)軍、丁志宏、朱小志及各區(qū)域中隊(duì)全體參加。對(duì)屢教不改的或不服從管理的，堅(jiān)決予以強(qiáng)拆。

四、工作要求

（一）統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。

戶外廣告整治工作任務(wù)重，要求高，涉及面廣，要充分認(rèn)識(shí)此次戶外廣告整治工作的重大意義，高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量地狠抓工作落實(shí)。要加大宣傳力度和工作力度，營(yíng)造良好的整治環(huán)境。

（二）強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任。

要切實(shí)加強(qiáng)整治工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)整治工作責(zé)任，主要領(lǐng)導(dǎo)親自抓，分管領(lǐng)導(dǎo)靠上抓，建立目標(biāo)責(zé)任制，嚴(yán)密組織，分解任務(wù)，抓好落實(shí)。

（三）嚴(yán)密組織，工作到位。

由于戶外廣告整治工作涉及到方方面面，整治中會(huì)出現(xiàn)一些難點(diǎn)問(wèn)題，實(shí)施強(qiáng)拆時(shí)，要事先做好宣傳教育工作，組織周密，要做到人員落實(shí)，裝備要到位，制定應(yīng)急方案，及時(shí)處理好整治過(guò)程中突發(fā)性事件。

（四）實(shí)施長(zhǎng)效管理。

在新建小區(qū)戶外廣告整治過(guò)程中，要做到邊整治，邊鞏固提高，積極探索城市戶外廣告長(zhǎng)效管理機(jī)制，認(rèn)真做好整治中的后續(xù)管理工作，逐步規(guī)范戶外廣告設(shè)置管理制度，實(shí)施長(zhǎng)效管理，防止出現(xiàn)反彈。

關(guān)于樓盤(pán)策劃書(shū)3

一、“大型樓盤(pán)”的出現(xiàn)有其必然性

準(zhǔn)確地說(shuō)，“大型樓盤(pán)”的出現(xiàn)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一種必然，從以下幾點(diǎn)便可窺一斑：

一是最初房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行開(kāi)發(fā)地塊選址時(shí)，往往注重于“地段”，而良好的地段往往可利用空間有限，所以只能利用可能的空間做文章，于是便出現(xiàn)了幾千平方米的樓盤(pán)。隨著中心區(qū)域地塊越來(lái)越少，加之借鑒國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，很多開(kāi)發(fā)商便把目光轉(zhuǎn)向近郊區(qū)或城市副中心地帶，這就給開(kāi)發(fā)商提供了極為廣闊的開(kāi)發(fā)空間，為“大型樓盤(pán)”的出現(xiàn)在土地資源上提供了可能。

二是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勝劣汰和政府主管部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商的清理整頓，使一些缺乏資金能力、技術(shù)力量、人力資源和經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的中小開(kāi)發(fā)商走上了不歸路，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)得到了凈化，那些經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)的大型房地產(chǎn)企業(yè)擁有了更大的發(fā)展空間，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)“大型樓盤(pán)”提供了市場(chǎng)環(huán)境保障；其三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中逐漸成熟起來(lái)，尤其那些頗具經(jīng)營(yíng)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)能力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，他們發(fā)現(xiàn)“大型樓盤(pán)”具有很多優(yōu)點(diǎn)，確切地說(shuō)是利大于弊，操業(yè)經(jīng)驗(yàn)為“大型樓盤(pán)”出現(xiàn)提供了思想上和運(yùn)作上的保障，于是“大型樓盤(pán)”應(yīng)運(yùn)而生?！按笮蜆潜P(pán)”在北京、上海、廣州等地已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮，北京玫瑰園、廣州碧桂園、祈福新村等諸多樓盤(pán)在操作、運(yùn)營(yíng)、銷售上都取得了巨大成功。

二、“大型樓盤(pán)”的劣勢(shì)與優(yōu)勢(shì)同在優(yōu)秀的營(yíng)銷策略應(yīng)該立足于對(duì)樓盤(pán)產(chǎn)品、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和環(huán)境的全面客觀分析，并根據(jù)分析結(jié)果提出具有針對(duì)性和可操作性的應(yīng)對(duì)方案，對(duì)于“大型樓盤(pán)”也是一樣。盡管它的出現(xiàn)符合地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律，但其仍然具有難于克服的缺點(diǎn)?？茖W(xué)的營(yíng)銷策略應(yīng)是揚(yáng)長(zhǎng)避短，或者化“短”為“長(zhǎng)”，因此有必要對(duì)“大型樓盤(pán)”進(jìn)行全面而客觀的分析：

1、“大型樓盤(pán)”的優(yōu)勢(shì)：

（1）易于形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，乃至產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，形成規(guī)模效益；

（2）有利于提升地氣，形成區(qū)位優(yōu)勢(shì)，提升板塊價(jià)值；

（3）易于集中企業(yè)資金、技術(shù)、管理及人才優(yōu)勢(shì)和整合各種社會(huì)資源，集中力量做好一件事情；

（4）有利于營(yíng)造企業(yè)品牌和物業(yè)品牌，利用品牌效應(yīng)促進(jìn)和推動(dòng)地產(chǎn)銷售；

（5）易于因地制宜地營(yíng)造主題、景觀、配套設(shè)施等項(xiàng)目，增加地產(chǎn)的附加價(jià)值，具有較大的自由度和發(fā)揮空間；

（6）通過(guò)集中統(tǒng)一管理，有利于降低成本和開(kāi)發(fā)、維護(hù)及管理費(fèi)用。

2、“大型樓盤(pán)”的劣勢(shì)

（1）受制于項(xiàng)目規(guī)模，項(xiàng)目在選址時(shí)可能缺乏地利。缺乏地利有兩種情況，一是項(xiàng)目所在地塊相對(duì)偏遠(yuǎn)，尚未開(kāi)發(fā)或只在進(jìn)行初步開(kāi)發(fā)，二是板塊內(nèi)強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手林立，介入由于難于營(yíng)造樓盤(pán)獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)而缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從狹義的角度上來(lái)講這也是缺乏地利的一種表現(xiàn)；

（2）地產(chǎn)項(xiàng)目難于定位，尤其目標(biāo)客戶群定位更是難于定位，容易走進(jìn)泛定位的誤區(qū)；

（3）銷售價(jià)格難于把握，尤其首期開(kāi)盤(pán)價(jià)格；

（4）銷售節(jié)奏難于控制，主要是開(kāi)發(fā)節(jié)奏和銷售節(jié)奏不好銜接；

（5）銷售周期長(zhǎng)，導(dǎo)致資金回收周期長(zhǎng)，影響經(jīng)濟(jì)效益并增加投資風(fēng)險(xiǎn)，難于形成旺盛人氣；

（6）若出現(xiàn)危機(jī)，局面難于控制；

（7）物業(yè)管理半徑太大而不容易規(guī)劃、設(shè)計(jì)和實(shí)施，同時(shí)商業(yè)配套任務(wù)繁重；

（8）資金難于籌措，尤其是在國(guó)家不斷推出新的信貸政策和消費(fèi)者日益理性的情況下。

三、“大型樓盤(pán)”的市場(chǎng)戰(zhàn)略與營(yíng)銷策略

“大型樓盤(pán)”營(yíng)銷是開(kāi)發(fā)商能否快速收回投資并獲利的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，所以必須針對(duì)“大型樓盤(pán)”的特點(diǎn)和市場(chǎng)環(huán)境采取獨(dú)特的市場(chǎng)戰(zhàn)略、營(yíng)銷理念和營(yíng)銷策略，以盡可能縮短“大型樓盤(pán)”的銷售周期，提高資金周轉(zhuǎn)速度和地產(chǎn)銷售率。適宜“大型樓盤(pán)”采取的市場(chǎng)戰(zhàn)略和營(yíng)銷策略如下：

1、市場(chǎng)戰(zhàn)略

進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷，戰(zhàn)略規(guī)劃一定要先行?！按笮蜆潜P(pán)”由于投資開(kāi)發(fā)的規(guī)模較大，往往要分期來(lái)完成，一般至少要二期、三期，甚至要超過(guò)十期?；谶@個(gè)現(xiàn)實(shí)，很多“大型樓盤(pán)”都采取了“組團(tuán)開(kāi)發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。盡管如此，還需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃，包括對(duì)地產(chǎn)產(chǎn)品（設(shè)計(jì)、施工、建筑材料、環(huán)境、配套等）、文化（社區(qū)主題、建筑文化等）、服務(wù)（銷售服務(wù)、物業(yè)服務(wù)等）和市場(chǎng)（市場(chǎng)定位、市場(chǎng)等）進(jìn)行規(guī)劃。更重要的是對(duì)市場(chǎng)的應(yīng)變能力和調(diào)整能力，即根據(jù)市場(chǎng)變化不斷修訂和調(diào)整市場(chǎng)戰(zhàn)略規(guī)劃，使戰(zhàn)略規(guī)劃更具現(xiàn)實(shí)性、超前性和示范性。

（1）品牌營(yíng)銷戰(zhàn)略。品牌是營(yíng)銷的靈魂和主線，更是“大型樓盤(pán)”成功營(yíng)銷的利器。品牌企業(yè)和品牌物業(yè)的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在良好的口碑，以及良好的知名度、信任度和美譽(yù)度，通過(guò)傳播（大眾傳播、社會(huì)傳播和媒介傳播）來(lái)激發(fā)房地產(chǎn)買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)欲望，進(jìn)而產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)行為。品牌就應(yīng)該這樣，前期促進(jìn)后期銷售，后期帶動(dòng)前期升值。所以品牌戰(zhàn)略對(duì)“大型樓盤(pán)”營(yíng)銷具有至關(guān)重要的意義，要使品牌成為一條主線貫穿于開(kāi)發(fā)、銷售與管理的各環(huán)節(jié)之中；

（2）差異化戰(zhàn)略。房地產(chǎn)業(yè)正趨于成熟，樓盤(pán)產(chǎn)品同質(zhì)化已成為一個(gè)現(xiàn)實(shí)擺在開(kāi)發(fā)商面前，于是開(kāi)發(fā)商或代理商采取了賦予地產(chǎn)以不同概念、主題等措施營(yíng)造賣(mài)點(diǎn)，以形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。應(yīng)該肯定，這種運(yùn)作思路是正確的。地產(chǎn)硬件上優(yōu)勢(shì)已漸漸隱去，所以要在軟件上做文章，即形成一種文化差異，這就需要地產(chǎn)同產(chǎn)業(yè)、科技、文化的對(duì)接與融合，以形成自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；

（3）技術(shù)領(lǐng)先戰(zhàn)略。綠色、科技、人文已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的三大要素，科技就是生產(chǎn)力，就是銷售力，通過(guò)新材料、新產(chǎn)品和新技術(shù)提高樓盤(pán)科技含量而獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)已為廣大開(kāi)發(fā)商所重視，在采用技術(shù)時(shí)很重視技術(shù)的超前性和領(lǐng)先性。“大型樓盤(pán)”開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，在一期時(shí)就要注意采用領(lǐng)先技術(shù)，否則在后期開(kāi)發(fā)中前期將明顯缺乏優(yōu)勢(shì)。廣州保利花園大量采用新技術(shù)、新材料，住宅造價(jià)比普通住宅高10％左右，但住宅各項(xiàng)性能和樓盤(pán)形象也會(huì)同時(shí)提高，其銷售價(jià)格也要比普通住宅高15％左右，盡管價(jià)格比同類物業(yè)偏高，但一期泌泉居2個(gè)月即售出9成，回籠資金2億元，不能不說(shuō)是個(gè)奇跡；

（4）合作戰(zhàn)略。房地產(chǎn)業(yè)具有上下游關(guān)系單位較多的特點(diǎn)，在這里強(qiáng)調(diào)合作也是理所當(dāng)然的。合作主要是指與城市建設(shè)、規(guī)劃、土地、工商、設(shè)計(jì)單位、施工單位、規(guī)劃單位、景觀設(shè)計(jì)單位、媒體和全程策劃、銷售代理公司等機(jī)構(gòu)或部門(mén)合作，通過(guò)與這些單位建立良好的合作關(guān)系，可以獲得良好的開(kāi)發(fā)軟環(huán)境、優(yōu)秀的樓盤(pán)產(chǎn)品、周密的策劃和中介代理服務(wù)，為開(kāi)展知識(shí)營(yíng)銷奠定基礎(chǔ)；

（5）信息化戰(zhàn)略。房地產(chǎn)業(yè)與信息工作密切相關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)最終將要過(guò)渡為服務(wù)產(chǎn)業(yè)，而非開(kāi)發(fā)。“大型樓盤(pán)”更需要信息，包括行業(yè)的、市場(chǎng)的、消費(fèi)者的相關(guān)信息，所以一定要把信息工作拿到一個(gè)戰(zhàn)略的高度來(lái)看待，加強(qiáng)信息化建設(shè)，建立信息收集、加工、整理、分析、吸收和消化的平臺(tái)，以增強(qiáng)對(duì)樓盤(pán)的最終定位能力、設(shè)計(jì)能力、建設(shè)能力、銷售能力、管理能力和服務(wù)能力，而這些能力將服務(wù)于市場(chǎng)。

2、營(yíng)銷策略

營(yíng)銷策略是戰(zhàn)術(shù)，是產(chǎn)品銷售戰(zhàn)役的打法，正確地制定并執(zhí)行策略是成功營(yíng)銷的關(guān)鍵，以下策略可供“大型樓盤(pán)”參考：

（1）定制營(yíng)銷策略。市場(chǎng)需要房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)銷過(guò)程中把工作做得越來(lái)越細(xì)，“大型樓盤(pán)”有必要建立客戶信息數(shù)據(jù)庫(kù)，開(kāi)展“一對(duì)一”營(yíng)銷，為房地產(chǎn)買(mǎi)家提供個(gè)性化的個(gè)人服務(wù)，包括為買(mǎi)家“量身定做”，對(duì)于拓展市場(chǎng)大有益處。

（2）機(jī)動(dòng)營(yíng)銷策略。機(jī)動(dòng)即根據(jù)情況靈活多變，包括銷售模式、通路、價(jià)格、付款方式等靈活運(yùn)用操作。銷售模式是指以租代售、租售結(jié)合、網(wǎng)上銷售、展銷等方式靈活運(yùn)用，以及延長(zhǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、包裝等手段；通路則是指自行銷售、銷售外包和尾盤(pán)（包括滯銷樓盤(pán)）進(jìn)入二三級(jí)市場(chǎng)流通等方式；價(jià)格是指優(yōu)惠價(jià)、震撼價(jià)、裝修價(jià)等能滿足不同消費(fèi)需求的價(jià)格形式；付款則包括一次性付款、按揭貸款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的靈活運(yùn)用和組合。機(jī)動(dòng)靈活對(duì)于“大型樓盤(pán)”來(lái)說(shuō)具有非常的意義，“船”大也要爭(zhēng)取好“掉頭”。

（3）借力借勢(shì)策略。借力借勢(shì)關(guān)鍵要正確理解“力”和“勢(shì)”，“力”為外力，“勢(shì)”為優(yōu)勢(shì)、機(jī)會(huì)，都是來(lái)自于企業(yè)外部的資源，借力借勢(shì)就是要整合外部資源。外力可能表現(xiàn)為專業(yè)公司、行業(yè)主管部門(mén)、媒介、專家、同行業(yè)和消費(fèi)者，優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)則可能表現(xiàn)為區(qū)位優(yōu)勢(shì)、節(jié)假日、重大活動(dòng)等方面，要善于發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)和借助外部力量，開(kāi)展事件行銷，以促進(jìn)和推動(dòng)營(yíng)銷工作的深入開(kāi)展。保利花園在國(guó)慶節(jié)期間舉辦“國(guó)寶回歸，國(guó)慶廣州特展”活動(dòng)，可謂應(yīng)時(shí)應(yīng)景，刮起了一股“保利”旋風(fēng)，產(chǎn)生了“保利—保國(guó)—利民—保利花園—品牌、品質(zhì)保證”的巨大社會(huì)效應(yīng)，提升了品牌形象。在此之后又開(kāi)展了“軍x營(yíng)銷”，也與“保國(guó)利民”緊緊相扣。無(wú)可爭(zhēng)辯，保利花園的營(yíng)銷笄者是事件行銷的高手；

（4）知識(shí)營(yíng)銷策略。知識(shí)營(yíng)銷是以知識(shí)普及為前導(dǎo)，以知識(shí)推動(dòng)市場(chǎng)營(yíng)銷的新思想，很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都接受了這種營(yíng)銷理念。通過(guò)開(kāi)展普及住房知識(shí)、產(chǎn)業(yè)政策、住宅裝飾裝修、貸款方法和程序以及如何辦理交易手續(xù)、交納稅費(fèi)等知識(shí)常識(shí)的普及，在增加房地產(chǎn)買(mǎi)家知識(shí)的同時(shí)，也增強(qiáng)房地產(chǎn)買(mǎi)家對(duì)開(kāi)發(fā)商的認(rèn)同，進(jìn)而產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)決策乃至發(fā)生購(gòu)買(mǎi)行為。對(duì)于“大型樓盤(pán)”營(yíng)銷這場(chǎng)“持久戰(zhàn)”，完全有必要建立一塊知識(shí)陣地，成為溝通開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)家的工具，乃至成為溝通開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的工具，進(jìn)而形成一種文化而不斷提升地產(chǎn)的附加值；

（5）創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷策略。“大型樓盤(pán)”營(yíng)銷需要營(yíng)銷創(chuàng)新，否則每期都采取相同的策略對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)恐怕會(huì)“不痛不癢”，不會(huì)產(chǎn)生感覺(jué)，更難于產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)行為。營(yíng)銷創(chuàng)新的前提是理念創(chuàng)新，動(dòng)力是技術(shù)創(chuàng)新，關(guān)鍵是管理創(chuàng)新，靈魂是文化創(chuàng)新。在我國(guó)地產(chǎn)業(yè)興起的“退房革命”、“回租回購(gòu)”等營(yíng)銷措施都屬于創(chuàng)新，在營(yíng)銷過(guò)程中起到了非凡的作用。當(dāng)然，創(chuàng)新要在國(guó)家政策允許范圍之內(nèi)，“零首付”被封殺就是因?yàn)槠渑c國(guó)家利益背道而馳。

無(wú)論采取何種市場(chǎng)戰(zhàn)略和營(yíng)銷策略，在“大型樓盤(pán)”營(yíng)銷過(guò)程都要保持一個(gè)基調(diào)。這個(gè)基調(diào)就是“大氣”，襯托和突出“大型樓盤(pán)”的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，包括樓盤(pán)在建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境規(guī)劃、建設(shè)施工、景觀設(shè)計(jì)、功能配套、促銷宣傳、氣氛營(yíng)造等諸多方面都要突出這個(gè)基調(diào)。當(dāng)年廣州碧桂園50萬(wàn)平方米同時(shí)施工同時(shí)銷售是一囊“大氣”，祈福新村營(yíng)造了相當(dāng)于30個(gè)香港政府大球場(chǎng)面積的祈福湖也是一種“大氣”通過(guò)“大氣”形成一種“勢(shì)氣”，威懾競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和吸引房地產(chǎn)買(mǎi)家的眼球，進(jìn)而提升“人氣”，為樓盤(pán)脫疑而出并旺銷奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

影響房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的有關(guān)因素分析：

怎樣盡快把房屋賣(mài)出去，是令開(kāi)發(fā)商頭痛的事情，所以房地產(chǎn)營(yíng)銷策略被越來(lái)越多地重視起來(lái)。房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的制定是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，涉及面廣、難度大，怎樣才能制定出好的.營(yíng)銷策略，是值得我們深入研究的重要課題。

消費(fèi)市場(chǎng)比較突出的三個(gè)特點(diǎn)：

一是消費(fèi)者市場(chǎng)房產(chǎn)需求的多層次性。在同一商品市場(chǎng)上，不同消費(fèi)者群體由于社會(huì)地位，收入水平和文化素養(yǎng)的差異，其需求也會(huì)表現(xiàn)出多層次性的特點(diǎn)。例如有人需要一室一廳，有人需要二室一廳、三室一廳甚至豪華別墅。

二是消費(fèi)者市場(chǎng)對(duì)房屋需求多變性，消費(fèi)者人數(shù)眾多，差異性很大，由于各種因素的影響，對(duì)房屋就會(huì)有多種多樣的需求，隨著生產(chǎn)的發(fā)展，消費(fèi)水平的提高，消費(fèi)者需求在總量、結(jié)構(gòu)和層次上也將不斷發(fā)展，日益多樣化。這要求制定營(yíng)銷策略時(shí)根據(jù)自身?xiàng)l件準(zhǔn)確地選擇目標(biāo)市場(chǎng)。

三是消費(fèi)者市場(chǎng)對(duì)房屋需求的可誘導(dǎo)性，消費(fèi)者需求的產(chǎn)生，有些是本能的，生而有之的，但有時(shí)是與外界的刺激誘導(dǎo)有關(guān)的，經(jīng)濟(jì)政策的變動(dòng)，社會(huì)交際的啟示，廣告宣傳的誘導(dǎo)等等，都會(huì)使消費(fèi)者的需求發(fā)生變化，潛在的需求可以變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的需求，微弱的欲望可以變成強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)欲望。消費(fèi)者需求的這一特征，要求市場(chǎng)營(yíng)銷策略的制定者不僅要適應(yīng)和滿足消費(fèi)者的需求，而且應(yīng)該通過(guò)各種促銷途徑影響和引導(dǎo)消費(fèi)。

影響消費(fèi)者行為的三個(gè)主要因素：

一是心理因素，除了由需要引起動(dòng)機(jī)這一最重要因素外，還有知覺(jué)、學(xué)習(xí)和態(tài)度三個(gè)因素，知覺(jué)是指消費(fèi)者感官直接接觸刺激物所獲得的直觀的、形象化的反映，屬于感性認(rèn)識(shí)。任何消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品，都要根據(jù)自己的感官感覺(jué)到的印象，來(lái)決定是否購(gòu)買(mǎi)，所以對(duì)樓盤(pán)的包裝、宣傳是非常重要的；學(xué)習(xí)是消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)和使用商品的實(shí)踐中，逐步獲得和積累經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)調(diào)整購(gòu)買(mǎi)行為的過(guò)程，房屋作為一種耐用且兼有投資的特殊商品雖不等同于一般商品，但開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)創(chuàng)意、布局以及房屋質(zhì)量的好壞，都是購(gòu)買(mǎi)者學(xué)習(xí)的對(duì)象，消費(fèi)者評(píng)價(jià)的優(yōu)、劣對(duì)開(kāi)發(fā)商的形象和信譽(yù)也有著非常大的影響，所以開(kāi)發(fā)商應(yīng)樹(shù)立品牌觀念，注重房屋質(zhì)量，讓消費(fèi)者產(chǎn)生有利于己的態(tài)度。

二是經(jīng)濟(jì)因素，概括地說(shuō)，影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為主要是經(jīng)濟(jì)因素和商品價(jià)格、消費(fèi)者收入、商品效用、房屋的價(jià)格等。

三是社會(huì)文化因素，每個(gè)消費(fèi)者都是社會(huì)的一員，他的行為不可避免地要受到社會(huì)各方面因素的影響和制約，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為受到社會(huì)階層、文化和亞文化、相關(guān)群體、家庭等社會(huì)因素的影響。

制定營(yíng)銷策略的五個(gè)條件

在把握住營(yíng)銷環(huán)境，掌握了房地產(chǎn)消費(fèi)者市場(chǎng)及影響消費(fèi)者的因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)商品（房屋）本身的特點(diǎn)、制定出房地產(chǎn)的營(yíng)銷策略。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，從房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的商品特點(diǎn)和營(yíng)銷的角度來(lái)看，可操作的有五點(diǎn)：

１、位置條件：房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置條件其實(shí)是多重因素所構(gòu)成的結(jié)構(gòu)條件，包括不同位置區(qū)域的不同人文條件、交通條件、市政條件以及周邊建筑條件、氣候等。在制定營(yíng)銷策略時(shí)不同的位置條件，營(yíng)銷切入點(diǎn)的選擇不同：人文條件越成熟的位置，其營(yíng)銷切入點(diǎn)與原始條件的差異性越大，反之則越??；交通條件越是發(fā)達(dá)的樓盤(pán)，其對(duì)于營(yíng)銷在交通方面所必需的商品特性和營(yíng)銷切入點(diǎn)就越少；市政條件越完善的地段，房地產(chǎn)商品特性和營(yíng)銷切入點(diǎn)的挖掘和選擇形成就越要奇特，反之則必須全面；在周邊建筑條件方面，周邊建筑條件對(duì)自身樓盤(pán)影響越大，房地產(chǎn)商品特性和營(yíng)銷切入點(diǎn)的挖掘和選擇就越要直接，避重就輕會(huì)適得其反。

２、建筑條件：沒(méi)有兩個(gè)建筑會(huì)是完全一樣的，因此在建筑本身尋找賣(mài)點(diǎn)應(yīng)該是可以的，但是應(yīng)將營(yíng)銷切入點(diǎn)放在建筑單體的設(shè)計(jì)“限制”方面，而不應(yīng)該過(guò)深地切入到建筑的使用及功能方面，因?yàn)闊o(wú)論是建筑設(shè)計(jì)師還是營(yíng)銷高手，對(duì)于建筑使用和功能方面的設(shè)計(jì)是“永遠(yuǎn)超不過(guò)客戶”的，客房是直接使用者，客戶更是“上帝”。

３、建造條件：建造條件包括了工程施工、建筑配套等方面，這些在營(yíng)銷推廣切入點(diǎn)方面，過(guò)去一般都選擇不多，大多數(shù)集中在工程進(jìn)度和配套設(shè)施方面。建造條件方面的營(yíng)銷切入點(diǎn)選擇，更多地選擇在“建造技術(shù)的層次體現(xiàn)、建筑技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展”方面較為合適。目前，客戶對(duì)房屋質(zhì)量的投訴越來(lái)越多，撇開(kāi)一些不法開(kāi)發(fā)商不談，僅站在營(yíng)銷策略的角度來(lái)看，如果樓盤(pán)的營(yíng)銷能夠?qū)⑵浣ㄔ鞐l件有效地傳達(dá)給客戶，就是其有部分不足的方面，客戶不僅不會(huì)投訴，還可能是一個(gè)很好的營(yíng)銷切入點(diǎn)和商品特性表現(xiàn)。

４、使用條件：“良好的物業(yè)管理”是許多開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷切入點(diǎn)，這只是作用條件作為營(yíng)銷切入點(diǎn)的一個(gè)方面，僅僅是房屋建成后的使用條件，還應(yīng)該重視建筑本身提供的“先天服務(wù)條件”。如房屋的車位、綠地等。拿車位來(lái)說(shuō)，小區(qū)停車位有多少個(gè)對(duì)客戶來(lái)說(shuō)并不重要，而車位與房屋的設(shè)計(jì)比例卻關(guān)系到客戶以后買(mǎi)車還有沒(méi)有車位停車。物業(yè)管理費(fèi)是多少，客戶能否承擔(dān)，客戶自己能算出，但物業(yè)管理所提供的內(nèi)容對(duì)客戶居住水平的提高是否等值，客戶卻無(wú)從算起。所以，在“使用條件”方面，營(yíng)銷切入點(diǎn)的第一個(gè)選擇就是設(shè)計(jì)，管理意圖全面公開(kāi)；營(yíng)銷切入點(diǎn)的第二個(gè)方面就是設(shè)計(jì)，管理意圖的“成本核算”，不能只是訴說(shuō)對(duì)客戶的“全面呵護(hù)”卻不講這樣的呵護(hù)值多少錢(qián)。

５、商品附加條件：開(kāi)發(fā)商自身企業(yè)品牌的知名度，能夠塑造這個(gè)房地產(chǎn)品牌的知名度，這是房地產(chǎn)商品附加條件之一；給一個(gè)房地產(chǎn)引進(jìn)一個(gè)全新概念或營(yíng)造文化氛圍，也是房地產(chǎn)商品的附加條件之一。在當(dāng)今競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，信息交流越來(lái)越快，開(kāi)發(fā)商模仿能力越來(lái)越強(qiáng)，房地產(chǎn)的附加條件就愈顯重要。作為不動(dòng)產(chǎn)的特殊性，完整的房地產(chǎn)商品不會(huì)只是一套房子那么簡(jiǎn)單，一個(gè)商品一旦開(kāi)始它的使用過(guò)程，品牌就進(jìn)入了再塑造品牌意識(shí)。在商品附加值的營(yíng)銷應(yīng)用中，一般來(lái)說(shuō)商品附加值都是后天的，但是這個(gè)后天的商品附加值是可以預(yù)支的。因此，后天商品附加條件在營(yíng)銷切入點(diǎn)的選擇上是可以“預(yù)支”可能會(huì)更直接、更明確，也更有利于消費(fèi)者預(yù)先選擇。

綜上所述，房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的制定應(yīng)根據(jù)營(yíng)銷環(huán)境、消費(fèi)者市場(chǎng)特點(diǎn)、影響消費(fèi)者行為的因素、結(jié)合實(shí)際房地產(chǎn)的自身?xiàng)l件因素綜合考慮，才能在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)中把握方向，使自己的營(yíng)銷策略完善，可操作，有效益。