第一篇：廈門商業(yè)現(xiàn)狀分析

廈門商業(yè)現(xiàn)狀分析

在國家調(diào)控打壓房價，房地產(chǎn)市場不景氣的階段，廈門商業(yè)前景比較好，這是順應(yīng)市場變化。老百姓買房的人少了，股票基金也不景氣，老百姓會把手里的閑錢用于民生消費和銀行投資理財，現(xiàn)在很多銀行推出一系列理財產(chǎn)品也是市場變化所致，迎合市場需求。隨之消費肯定會提高。廈門商業(yè)項目趨于飽和，但還有很大發(fā)展空間，思明區(qū)以綜合百貨為主，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，競爭激烈，目前湖里區(qū)和島外的商業(yè)前景比較好。廈門未來的商業(yè)形態(tài)將以主題商場和綜合體形式方向發(fā)展。目前廈門的主題商場和綜合體也都集中在湖里區(qū)和島外，吉家、紅星美凱龍、萬達、喜盈門等。思明區(qū)的家電主題商場就是國美、蘇寧。城市的發(fā)展使得東部片區(qū)需要發(fā)展一個新的商圈彌補東部商業(yè)的空白，東部商圈將成為廈門未來最有發(fā)展?jié)摿Φ纳倘?。思明區(qū)的商業(yè)未來以主題商場和綜合體為主會比較看好，湖里區(qū)以綜合百貨和主題商場、綜合體為主會比較看好。廈門是二線城市，發(fā)展很快，前幾天廈門在全國城市綜合評價評比排在第一位。這個利好消息會吸引更多的商家來廈門投資拓展。但是廈門很多商業(yè)項目還是引進得比北方很多大城市晚，像紅星美凱龍、萬達，家樂福才進入廈門不久，但是在國內(nèi)很多城市都已經(jīng)很多年了。很多城市的綜合體項目也非常多。所以當一個新的商業(yè)型態(tài)進入一個城市肯定會帶動消費，改變?nèi)藗兿M習慣。

在和開發(fā)商談項目前，先和開發(fā)商溝通，以往很多開發(fā)商拿到了商住項目的地塊，和住宅一起銷售，不管是代理商銷售還是開發(fā)商自售，對商業(yè)部分總是不重視，當成附帶品銷售。代理商在商業(yè)項目方面沒有研究也不夠?qū)I(yè)，往往商業(yè)總是沒規(guī)劃好，導致空置店鋪很多，賣不掉也租不掉，浪費了很多資金，而且很多都是以底商為主。所以在開發(fā)商開始施工之前可以建議商業(yè)的建筑規(guī)劃給到開發(fā)商，做市場調(diào)查分析，然后將要招商的商家和定位先規(guī)劃好，包括建筑規(guī)劃、格局、人流動線按要引進商家的硬件需求來設(shè)計施工，才不會在招商過程中對硬件做調(diào)整，有可能不適合就把客戶流失掉。對消防要求也可以比較順利通過。這樣后期招商會比較輕松，而且項目定位正確很關(guān)鍵，對招商工作會非常順利。

很多代理公司也是順應(yīng)房地產(chǎn)市場變化成立了商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，往代理商業(yè)地產(chǎn)招商方向發(fā)展，這個方向是正確的，而且代理公司的優(yōu)勢就是比較專業(yè)，對市場把握度比較好，有代理壓力所以做起項目來會比較盡心，對人員綜合要求也會比較高。而且商業(yè)地產(chǎn)較房地產(chǎn)代理有個好處，招商周期比房地產(chǎn)銷售周期短，一般在半年左右，對公司回收利益也比較快。

第二篇：昆山市商業(yè)綜合體發(fā)展現(xiàn)狀分析

昆山市商業(yè)綜合體發(fā)展現(xiàn)狀分析

“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體，其基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”

城市綜合體1986年誕生在巴黎拉德芳斯，興盛于紐約曼哈頓。它具有完整街區(qū)的特點，是整體布局完整，功能特色明顯，資源集合共享、多樣化多層次的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。它具有地段稀缺性、交通便捷優(yōu)勢、現(xiàn)代城市設(shè)計、景觀與環(huán)境設(shè)計和大都市地標等典型特征，是現(xiàn)代化城市的服務(wù)功能的新型載體。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，在東南沿海等很多地區(qū)的大城市中心商務(wù)區(qū)內(nèi)逐漸形成了很多以大型購物中心為主體的，集餐飲、娛樂等為一體的城市商業(yè)中心。此類商業(yè)中心一般規(guī)模都以10萬平方米為起點，并且還與星級酒店、寫字樓、高級公寓等相結(jié)合，形成了體量龐大、功能齊全的綜合性城市商業(yè)綜合體。城市商業(yè)綜合體在我國發(fā)展的十多年中，雖然時間遠不及外國城市發(fā)展的久遠，但是其中一些項目經(jīng)過在實踐中積累了寶貴的經(jīng)驗，水平有所提高，形成了新的業(yè)態(tài)設(shè)計新趨勢。

隨著我市經(jīng)濟不斷發(fā)展，現(xiàn)代化、城市化不斷推進，消費品市場日漸繁榮，商業(yè)業(yè)態(tài)更加豐富多樣。除了傳統(tǒng)的超市、百貨商場外，城市綜合體的說法越來越流行。但對于什么樣的模式是或者不是城市綜合體，目前尚沒有正式統(tǒng)一的界定。一般而言，城市綜合體是融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、公寓住宅、酒店餐飲、娛樂休閑五大核心功能于一體的“城中城”，根據(jù)主導業(yè)態(tài)的不同可分為商業(yè)綜合體、商務(wù)綜合體、生活綜合體、單一綜合體以及綜合體集群。其中，商業(yè)綜合體一般為區(qū)域中心，以購物中心為主導，將商業(yè)、旅店、餐飲、辦公、文娛等三項以上城市生活功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互促進的聯(lián)動關(guān)系，形成一個有機整體。為了解我市商業(yè)綜合體發(fā)展情況，近期在全市范圍內(nèi)開展了商業(yè)綜合體調(diào)查。

一、商業(yè)綜合體對經(jīng)濟發(fā)展的意義 1．構(gòu)建新的商業(yè)系統(tǒng)

商業(yè)綜合體集合了大型購物中心、休閑娛樂、餐飲、酒店、寫字樓，形成多種功能配套的商業(yè)集合體。各業(yè)態(tài)之間緊密聯(lián)系、相互依存、良性互動，從而強化各自功能，放大彼此價值，有助于形成“1+1>2”的效果，通過新的商業(yè)系統(tǒng)促進消費市場的發(fā)展。

2．優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

商業(yè)綜合體內(nèi)聚集的多為零售、餐飲、居民服務(wù)、文化、娛樂等相關(guān)行業(yè)單位，有利于形成產(chǎn)業(yè)集聚，發(fā)揮集聚效應(yīng)，促進第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，優(yōu)化城市整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。同時，由于綜合體具有功能協(xié)同、空間緊湊的特點，也有利于城市土地、交通等資源的集約高效利用。3．提升居民生活品質(zhì)

綜合體集購物、就餐、娛樂、休閑等多種功能于一體，給市民帶來便捷的生活體驗和豐富的物質(zhì)文化選擇。同時，由于公共設(shè)施的完備、環(huán)境衛(wèi)生的改善，能夠極大地提升市民生活品質(zhì)和居住幸福感。

二、我市商業(yè)綜合體發(fā)展現(xiàn)狀 1．起步較晚，發(fā)展較快

國際上一般認為，當人均GDP達到4000美元、城市化水平在45%-50%時，消費需求開始由單一的購物需求向綜合性消費需求發(fā)展，此時就具備了建設(shè)城市綜合體的條件；當人均GDP在5000-8000美元之間，城市綜合體有了一定的抗風險能力，進入發(fā)展階段；當人均GDP超過10000美元，城市綜合體便進入了高速發(fā)展階段。按常住人口算，2000年我市人均GDP已經(jīng)達到4100美元，2002年、2006年和2014年分別達到6100美元、1.15萬美元和2.97萬美元，2014年常住人口城鎮(zhèn)化率71.21%，已經(jīng)進入城市綜合體的高速發(fā)展階段。

根據(jù)調(diào)查結(jié)果看，城市綜合體這一業(yè)態(tài)從2011年開始進入我市大眾視野，目前已有商業(yè)綜合體6個，分別是昆山高新區(qū)的中茵世貿(mào)廣場和超華城市廣場、城北的九方城(今年10月底開業(yè))、昆山開發(fā)區(qū)的金鷹天地（今年1月底開業(yè)）和世茂廣場、花橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的綠地樂和城以及張浦鎮(zhèn)的首席MALL商業(yè)廣場（今年5月開業(yè)），總建筑面積約80萬平方米，入駐商家880余戶，從業(yè)人員近10000人，今年上半年合計實現(xiàn)營業(yè)收入超1.3億元(不含新開業(yè)的九方城)。此外，還有在建的港龍城、五豐廣場、萬達廣場、正大商業(yè)廣場等。由此可以看出，我市城市綜合體發(fā)展起步雖晚，但發(fā)展速度較快。

2．零售餐飲為主，其他行業(yè)為輔

我市現(xiàn)有的商業(yè)綜合體多以大型超市、購物中心為主導，如中茵世貿(mào)廣場的百盛、超華城市廣場的歐尚、世茂廣場的大潤發(fā)、綠地樂和城的易買得等，聚集大量零售、餐飲商家，輔以部分居民服務(wù)業(yè)單位，有的再引入影院、兒童樂園、KTV等娛樂場所經(jīng)營單位，其中約80%為個體戶，法人和產(chǎn)業(yè)活動單位較少。就從業(yè)人員來看，餐飲業(yè)和零售業(yè)從業(yè)人員最多，但就平均每單位的吸納就業(yè)能力而言，住宿業(yè)、餐飲業(yè)和娛樂業(yè)較強。從今年上半年實現(xiàn)的營業(yè)收入來看，仍以零售業(yè)為主，在全部調(diào)查單位中零售單位營業(yè)收入占比62%，其次為餐飲業(yè)，占比15%（詳見下圖）。但就調(diào)查了解的情況看，也有不少零售商家認為本店客流不大，人氣不夠，而大部分餐飲單位生意好，甚至需排隊等候，即存在“餐飲火爆、商業(yè)冷清”的現(xiàn)象。

圖1 我市商業(yè)綜合體基本經(jīng)營情況

3．地理位臵優(yōu)越為主要優(yōu)勢，其他優(yōu)勢不明顯

通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)商家認為綜合體地理位臵優(yōu)越與否，是否能夠帶來大量客流是影響本店經(jīng)營狀況好壞的最主要因素，而商場知名度、自身經(jīng)營品牌知名度以及產(chǎn)品價格對銷量并無很大影響。相對于不在綜合體內(nèi)經(jīng)營的單位，客流量大和消費環(huán)境好是兩個最大優(yōu)勢，其他方面則不存在明顯競爭力。

4．商戶規(guī)模較小，交易分散

就調(diào)查結(jié)果看，346家零售單位中，除購物中心及少數(shù)其他零售企業(yè)外，95%的單位今年上半年營業(yè)收入不到200萬元；225家餐飲單位中，72%的單位上半年營業(yè)收入不到100萬元。雖總體營業(yè)收入可觀，但就單個商家而言，規(guī)模普遍較小，交易較為分散。

5．餐飲網(wǎng)絡(luò)銷售普遍，零售單位較少觸網(wǎng)

隨著電商的不斷發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)銷售已逐漸向各行業(yè)滲透。通過對綜合體內(nèi)商家的調(diào)查了解到，大多數(shù)餐飲單位都已加入美團、大眾點評等團購網(wǎng)站，且通過這些互聯(lián)網(wǎng)平臺的下單量大，不僅促進了銷售，而且起到了很好的宣傳效果。而零售單位中，除少數(shù)認為電商對自身影響不大或者通過已淘寶、天貓、微店等平臺進行網(wǎng)絡(luò)銷售外，大部分商家認為電商對行業(yè)發(fā)展造成了很大沖擊，使傳統(tǒng)的實體市場萎縮，但目前并沒有開展電商業(yè)務(wù)。

三、我市商業(yè)綜合體發(fā)展中存在的問題 1．缺乏統(tǒng)一科學規(guī)劃

空間布局不均衡，城區(qū)內(nèi)大型商業(yè)業(yè)態(tài)密集，總體水平相對較高，而其他區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點規(guī)模較小，大型業(yè)態(tài)缺乏，功能組合落后。目前，我市商業(yè)綜合體主要集中在昆山高新區(qū)和昆山開發(fā)區(qū)，其他區(qū)鎮(zhèn)除花橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和張浦鎮(zhèn)外都還沒有。另外，綜合體開發(fā)模式單一，定位不清，差異化不足。從調(diào)查結(jié)果看，我市商業(yè)綜合體無論在行業(yè)構(gòu)成還是品牌入駐上都具有很大的相似性。

2．配套環(huán)境不夠成熟

作為一項系統(tǒng)工程，商業(yè)綜合體的開發(fā)應(yīng)與城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平、居民消費能力以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相匹配。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少商戶反映綜合體內(nèi)停車位不足，周邊也沒有近距離的公共停車場，影響了客流的聚集。同時，周邊休閑、游樂設(shè)施不足，綜合體顯得較為孤立，影響長遠發(fā)展。

3．綜合體品質(zhì)不高

普遍而言，現(xiàn)在的城市綜合體建設(shè)比較追求短期經(jīng)濟效益，存在前期規(guī)劃倉促、開發(fā)周期短、后期運營管理水平不高等諸多問題。一方面，公共衛(wèi)生、休憩等硬件設(shè)施有待完善；更重要的是軟環(huán)境方面存在很多欠缺，如文化內(nèi)涵不夠，管理運營以及品牌塑造能力不足、商家與綜合體管理機構(gòu)的配合不充分、缺少與周邊區(qū)域的互動等等，從而降低了城市綜合體應(yīng)該具有的綜合價值，制約了升值空間，導致經(jīng)濟資源難以聚集甚至有所流失。

四、促進措施

1．合理規(guī)劃，明確自身定位

隨著近幾年大量項目建成齊聚亮相，我市商業(yè)綜合體逐步壯大，未來競爭也將比較激烈，很可能出現(xiàn)兩極分化。要想取得成功，長遠發(fā)展，必須進行合理規(guī)劃，一是要明確目標群體及商圈范圍，二是要有區(qū)別于其他綜合體的經(jīng)營特色，三是要清楚自身建筑特色對綜合體發(fā)展的影響。要綜合考慮外部環(huán)境和自身優(yōu)劣勢，找準自身定位，避免照搬其他綜合體模式，走出一條差異化道路，否則容易引起不良競爭，影響綜合體的招商和未來發(fā)展，進而影響全市整體的經(jīng)濟發(fā)展。

2．完善配套設(shè)施建設(shè)

要加強對商業(yè)功能與其他功能的協(xié)調(diào)研究，加快完善周邊基礎(chǔ)設(shè)施，暢通道路交通網(wǎng)絡(luò)、加快停車場及其他市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，消除交通、環(huán)境等因素對商業(yè)綜合體發(fā)展造成的障礙和制約，以良好的外部環(huán)境促進綜合體發(fā)展。在良好的環(huán)境中種下“梧桐樹”，以便招來“金鳳凰”。

3．加大招商引資力度

商業(yè)綜合體和入駐商家是利益共同體，只有相互依存、相互合作才能共同發(fā)展。加強與大型商貿(mào)流通企業(yè)的合作，以重點項目為支撐，引領(lǐng)綜合體發(fā)展，吸引企業(yè)入駐。通過高檔、中檔不同層次品牌的結(jié)合，滿足不同群體的消費需求，增強綜合體的生命力和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

4．創(chuàng)新經(jīng)營管理制度

隨著越來越多的商戶入駐，商業(yè)綜合體已經(jīng)成為城市商業(yè)的重要組成部分。除個別達到統(tǒng)計限上標準的外，更多的是未達到限上標準的經(jīng)營單位及個體戶，在現(xiàn)有統(tǒng)計制度下，沒有達到限上標準的單位經(jīng)營情況無法直接在限上統(tǒng)計數(shù)據(jù)中體現(xiàn)，只能通過限下抽樣推算。因此，有必要探索新的經(jīng)營管理制度，既有利于商業(yè)綜合體的發(fā)展，又能夠符合統(tǒng)計制度的要求，使統(tǒng)計數(shù)據(jù)更準確地反映消費市場的發(fā)展情況。

商業(yè)綜合體發(fā)展的成功要素

選址、業(yè)態(tài)組合及營運策略已成為商業(yè)綜合體開發(fā)的三大關(guān)鍵問題，同時也是商業(yè)綜合體開發(fā)的成功之匙。

選址是綜合性項目開發(fā)過程中的第一步，也是決定該項目成敗的重要一環(huán)，因此選擇區(qū)位時一定要統(tǒng)籌規(guī)劃。萊坊董事及上海研究及咨詢部主管楊悅晨認為：“盡管中央商務(wù)區(qū)的風險較小，但選址時考慮到第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，亦可選擇農(nóng)村或者工業(yè)城市進行開發(fā)。”

綜合開發(fā)區(qū)的成功與否仍取決于各個業(yè)態(tài)的組合，目前的城市商業(yè)綜合體包括四大核心業(yè)態(tài)：寫字樓、購物中心、酒店以及酒店式公寓。其中寫字樓、購物中心及酒店三者的業(yè)態(tài)協(xié)同性最優(yōu)，是商業(yè)綜合體開發(fā)最普遍的組合。從開發(fā)商的角度而言，項目選址、風險偏好以及項目體量大小等考量因素會成為決定商業(yè)綜合體開發(fā)業(yè)態(tài)組合的關(guān)鍵。

在開發(fā)過程中，不少開發(fā)商面臨項目營運策略的選擇。萊坊建議，一般情況下，若非資金處于緊缺狀態(tài)，開發(fā)商可將綜合體項目保留只租不售作為公司長期的投資。

城市商業(yè)綜合體，特指位于城市市區(qū)中心或主要商業(yè)區(qū)的商業(yè)綜合體，集社區(qū)公寓、開放式步行街、主題性封閉式的MALL、零售主力店、酒店、寫字樓等 為一體，綜合開發(fā)的房地產(chǎn)項目。規(guī)模和體量可大可小。

城市商業(yè)綜合體把城市中不同性質(zhì)、不同使用功能的社會生活空間相結(jié)合，進行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)和管理，充分發(fā)揮城市功能與用地及建筑空間的共同作 用，形成一個完整的街區(qū)，滿足人們對于居住、消費、環(huán)保、休閑等多方面和諧統(tǒng)一的需求。

當前，中國城市化進程迅速提高，人口向區(qū)域中心城市集中，現(xiàn)代生活方式和商業(yè)資源向郊區(qū)和二三線城市滲透、擴展，如何建設(shè)合理規(guī)劃的現(xiàn)代化的城市商業(yè)綜合體，是擺在實業(yè)界和政府面前的重要任務(wù)。

筆者多年從事城市商業(yè)綜合體的策劃和運營，有幾點體會： 一城市商業(yè)綜合體首先要符合城市發(fā)展規(guī)劃

隨著城市居住格局和消費能力的變化，無論新區(qū)建設(shè)，還是舊區(qū)改造，都需要合理布局的商業(yè)網(wǎng)點配套，需要適合商業(yè)環(huán)境的新的商業(yè)物業(yè)內(nèi)容，政府規(guī)劃部 門首先在用地上，應(yīng)該充分預留商業(yè)用地，并科學規(guī)劃用地內(nèi)容和控制性規(guī)劃要點。

由于城市商業(yè)綜合體首先是房地產(chǎn)建設(shè)項目，如何引導或影響政府利用土地及空間，實現(xiàn)商業(yè)資源與城市功能的重新配臵，達到集約目的，是發(fā)展商和運營商 應(yīng)該積極有為的工作。

發(fā)展商和運營商應(yīng)積極為政府相關(guān)規(guī)劃提供有效建議，使建設(shè)項目的功能直接被接納到城市功能規(guī)劃中，使政府能夠更多了解城市實際需求，達到發(fā)展規(guī)劃與 資源配臵的更好結(jié)合。特別是要充分幫助政府解決急難的城市“舊城改造”、“新區(qū)商業(yè)中心”區(qū)塊二級用地開發(fā)問題，對于緩解城市居住、交通、環(huán)境與治安等壓 力都是可以得到政府積極支持的，用地和規(guī)劃上也可獲得優(yōu)惠便利的政策條件。

二、城市商業(yè)綜合體開發(fā)的關(guān)鍵原則

城市商業(yè)綜合體開發(fā)建設(shè)，實際也是城市局部升級的時間安排，或在空間上的再次開發(fā)利用。牽涉到土地的一級整理、二級開發(fā)，系統(tǒng)性強，工程巨大，包容內(nèi)容 復雜，更牽涉到城市居民、投資者和消費者的切身利益，因此，項目用地的選擇、項目前期的策劃定位、項目的統(tǒng)籌運營必須堅持四大原則：

符合“剛性規(guī)劃”的原則：

城市商業(yè)綜合體復合了交通、居住、商業(yè)、生活娛樂等各種生活形態(tài)的部分或全部功能于一體，是不可再生的稀缺資源，需要將項目建筑功能和商業(yè)功能融入城市發(fā)展 規(guī)劃中，引導和主導一個城市或城區(qū)的功能定位，如商業(yè)網(wǎng)點配套、街區(qū)產(chǎn)業(yè)復興、文化特色構(gòu)成、城市交通組織及市政配套、景觀，等等，一旦落地難以更改，其 商業(yè)規(guī)劃和建筑設(shè)計的編制必須以所在地城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、人口規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃為依據(jù)進行編制，以實際街區(qū)或項目用地進行策劃，用科學分析的數(shù)據(jù)和策劃報 審，突出土地利用與城市發(fā)展目標的完美結(jié)合，實行城市再造與城市文化內(nèi)涵的融合，獲得用地和技術(shù)經(jīng)濟指標上的批準，獲得開發(fā)報建過程的通暢。

2、符合“以商定產(chǎn)”的原則：

城市商業(yè)綜合體，一般是城市區(qū)域重點的商業(yè)中心樞紐設(shè)施或居住區(qū)重要的配套商業(yè)設(shè)施，也是對舊的街區(qū)商業(yè)的揚棄、繼承、創(chuàng)新、發(fā)展的過程，需要全面進行商業(yè) 資源、形態(tài)和業(yè)態(tài)的調(diào)查和引進，外埠同類項目的借鑒，達到重新整合、優(yōu)化配臵商業(yè)資源，提高投產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)利用價值的目的。特別是主力店、國內(nèi)外一線二線的 商業(yè)品牌資源、具備主題商業(yè)價值的新的消費形態(tài)，需要在建筑設(shè)計前就落實主力店商家的各項工程技術(shù)要求和商業(yè)規(guī)范，落實商業(yè)業(yè)態(tài)匹配的空間營造和商鋪分 割，使建筑設(shè)計和建筑工程符合整體商業(yè)規(guī)劃目的。如果不熟悉商業(yè)資源和商業(yè)發(fā)展趨勢，就是盲人摸象，結(jié)果自然可知。因此，建筑設(shè)計之前一定要進行充分的商圈、社區(qū)市場調(diào)研和商業(yè)規(guī)劃定位。

符合“以人為本”的原則： 城市商業(yè)綜合體最終是為城市居民、消費者和旅游者服務(wù)的，無論建筑體的公共空間和內(nèi)部空間，都是高度人性化服務(wù)的要求，在建筑規(guī)劃設(shè)計、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計、空間 設(shè)計、景觀設(shè)計、綠化、區(qū)間布局及流線設(shè)計、交通組織、環(huán)保、市政配套及安全等等方面都有硬性指標，而這些硬性的指標卻是為“以人為本”的根本目的服務(wù) 的，深度設(shè)計上卻是消費行為科學的軟性溝稽。既要方便集客和商戶經(jīng)營，又要方便行人、殘障人出行，有利于人流、車流、商流的安全回流和疏散，同時又要增強 社會公眾參與性，給百姓創(chuàng)造更好的景觀文化休閑空間，具備“細節(jié)到一厘米”的物業(yè)品質(zhì)，形成消費者的精神共鳴和文化認知。

符合“投資共贏”的原則：

城市商業(yè)綜合體，包括了購物、休閑、辦公、居住、旅游、停車等多種功能，包括主力店、獨立街鋪、酒店、寫字樓、特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型購 物中心、環(huán)境及市政配套等等物業(yè)設(shè)施，投資非常巨大，各類物業(yè)投資回報方式和周期多樣化。在項目產(chǎn)品規(guī)劃投產(chǎn)前，需要將概念性規(guī)劃設(shè)計與項目可行性財務(wù)分 析，以及投資開發(fā)周期、物業(yè)租售留回報方式結(jié)合，進行綜合分析，進行項目規(guī)模、產(chǎn)品內(nèi)容、布局、體量的配臵，滿足各個利益相關(guān)方的權(quán)益組合，滿足項目實際 的資金籌措和回收。

三、把項目開發(fā)的程序做對

城市商業(yè)綜合體的建設(shè)和投產(chǎn)是投資商、發(fā)展商和運營商，以及相關(guān)服務(wù)機構(gòu)、零售商、供應(yīng)商，等等，高度協(xié)同的社會化勞動，作為投資商、發(fā)展商和運營商擔當著統(tǒng)籌項目的重要角色，也是最大的風險承擔者。

由于一些發(fā)展商自認為是“老板”，做事拍腦袋，或者財力不足盲目投資，或者專業(yè)能力局限，造成項目失敗的案例比比皆是。特別是產(chǎn)品規(guī)劃和硬件投產(chǎn)方面的問題，給項目帶來的損失相當巨大。所以，有錢有權(quán)不等于你有專業(yè)能力，也不等于你可以忽視商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)規(guī)范。

項目的操作應(yīng)該以“格物致知、專業(yè)管控”的態(tài)度去進行，項目的投資運營、開發(fā)運營和商業(yè)運營都應(yīng)該進行集中的計劃統(tǒng)籌，按照設(shè)定的程序，一環(huán)扣一環(huán)銜接實施。

二三線城市商業(yè)綜合體開發(fā)運營的要點

1、做對投資運營的程序。

土地成本、開發(fā)成本、運營成本都需要產(chǎn)品實現(xiàn)和變現(xiàn)，才能收回。而投資回報的方式依賴于不同項目產(chǎn)品的使用價值和資產(chǎn)屬性，租售留需反復測算論證。因此，投 資前的項目產(chǎn)品論證和概念性規(guī)劃設(shè)計，實際已經(jīng)決定了項目投資的成敗。好的項目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計，結(jié)合了商業(yè)、建筑、文化、投資、政府、銀行、消費者等，多方 面的認同，可以在項目投產(chǎn)前就贏得投資機構(gòu)和個人的認可和投入，使得發(fā)展商可以通過自籌資金、合資合作投資、債權(quán)融資、股權(quán)融資、施工單位代建等多種方式 建立良性投資組合，實現(xiàn)滾動開發(fā)，也可以在項目投產(chǎn)后較容易實現(xiàn)產(chǎn)品現(xiàn)貨變現(xiàn)，盤活現(xiàn)金流，甚至成為資本市場的上好產(chǎn)品。

2、做對開發(fā)運營的程序。

城市商業(yè)綜合體，往往是銷售型物業(yè)和持有型物業(yè)相結(jié)合進行產(chǎn)品總成，開發(fā)程序就要結(jié)合本地的情況設(shè)定，在規(guī)劃報建、工程報建、市政報建方面，一般可以通過大 盤住宅和寫字樓的先期投產(chǎn)，提前收回項目投資，而將配臵好的商業(yè)綜合體部分實現(xiàn)“訂單式”定制分配，對于不便分割的大型商場實施商家定制或機構(gòu)持有，或經(jīng) 營權(quán)租賃，對于獨立商鋪或街鋪，則可進行封頂后的預售，包括返租銷售。工程管理也是決定項目產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵，特別是擴初設(shè)計不細節(jié)和工藝程序的失敗也將直 接導致產(chǎn)品無法使用。

做對商業(yè)運營的程序。

城市商業(yè)綜合體歸根到底還是活的商業(yè)內(nèi)容，構(gòu)成一座活的城市生命體，提供給人們生產(chǎn)和生活消費之用。一個新生的物種需要土壤、水分、陽光，需要面臨競爭的物 種，任何新生事物的產(chǎn)生一定是以其他舊事物的犧牲和代價為轉(zhuǎn)換，需要具備自我管理、自我增殖和更新的能力。因此，必須統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃和運營管理，項目要具備 獨立的營招合一的運營管理機制。項目的成功投產(chǎn)，需要嚴格按照商業(yè)運營的要求和意見，進行工程界面、主力店入駐界面、商戶組合及商裝界面、物業(yè)安防界面、開業(yè)營銷界面等工作的統(tǒng)籌，達到投產(chǎn)后的可持續(xù)經(jīng)營，實現(xiàn)穩(wěn)場和旺場的不同階段目的?？傊?，做好城市商業(yè)綜合體，要符合具體的城市、區(qū)域的現(xiàn)實發(fā)展需要，在現(xiàn)有土地利用價值最大化上實現(xiàn)項目產(chǎn)品合理、符合投資目的、建設(shè)周期短、與居住社區(qū)和 城市商業(yè)格局匹配的預期建設(shè)目標，住宅產(chǎn)品和商鋪產(chǎn)品能夠保證收回投資，并持有部分經(jīng)營性物業(yè)，形成穩(wěn)場和旺場的城市商業(yè)綜合體。這要求投資發(fā)展商具備必 要的專業(yè)能力和眼光，需要專業(yè)的運營商全程專業(yè)管理，需要各類節(jié)點服務(wù)商提供專業(yè)經(jīng)驗和技術(shù)規(guī)范！

我想先說問題的提出，是在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)休閑旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會的指導下，結(jié)合這兩年我們在河北、內(nèi)蒙、山西、遼寧、山東、湖南等地也有二線城市，三、四線城市商業(yè)綜合體的實踐經(jīng)過不完全統(tǒng)計提出一些個人意見供大家討論。有些數(shù)據(jù)在統(tǒng)計當中比較難得到，所以說是不完全統(tǒng)計，供大家參考使用。

商業(yè)地產(chǎn)（專題閱讀）的概念大家都清楚，為什么要把這個問題提出來，就是在三四線商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計當中，融資的問題比一二線城市更困難。也就是說國際通行的商業(yè)地產(chǎn)隸屬于不動產(chǎn)范疇，簡單說就是自持物業(yè)，作為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)應(yīng)該遵循不賣的原則。但實際上我們通過設(shè)計實踐發(fā)現(xiàn)，這個問題并不是那么簡單。第二個就性質(zhì)，商業(yè)地產(chǎn)具有金融產(chǎn)品的性質(zhì)，依靠物業(yè)升值和租金作為資本積累的途徑，對于住宅地產(chǎn)有很大的不同，大家做商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計的時候不是建筑師想怎么樣做都可以，一定要按照資本運營的規(guī)律來做。中國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀一方面是被片面地過度集中在以零售商業(yè)為依托的開發(fā)建筑商。商業(yè)建筑很容易引起大家跟商場、商店的聯(lián)系。就我們建設(shè)部和商業(yè)建設(shè)專業(yè)委員會的建議應(yīng)該歸類于非住宅類地產(chǎn)。我們忽視了商業(yè)地產(chǎn)其他領(lǐng)域的開發(fā)建設(shè)。另一方面在以零售商業(yè)為依托的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，一定程度上存在著說唱兩張皮的現(xiàn)象。我是做實際設(shè)計的，我的發(fā)言可能更具體，更容易反映一線的實際情況。

一是 中國現(xiàn)階段生存和發(fā)展的環(huán)境，許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商做不到一平米不賣?，F(xiàn)實中商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，賣商鋪，賣商場，賣寫字類，甚至賣酒店的企業(yè)企圖和交易實實在在比較普遍地存在。我說的比較普遍包括現(xiàn)在國內(nèi)大家公認為做得非常好的領(lǐng)軍開發(fā)商是一樣的。

二是傳統(tǒng)開發(fā)商做住宅開發(fā)的慣性導致了做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中帶有銷售商業(yè)的色彩是一種直接和看得見的現(xiàn)象。

三是在中國融資的困境是許多開發(fā)商發(fā)展中面臨的現(xiàn)實，賣掉是無奈的選擇。商業(yè)地產(chǎn)沒錢根本就沒得做，要想做就必須想辦法弄錢。談得不管怎么樣冠冕堂皇就是錢，住宅有一個好處一賣就是錢，沒有賣不掉的住宅但是有賣不掉的商業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)短期難見效，我了解的情況和我接觸的情況賣商業(yè)是為了保持利潤率，一邊股價保值。

商業(yè)地產(chǎn)的復雜性、技術(shù)難度、安全感等諸多因素不是許多開發(fā)商可以想像和承受的，賣商業(yè)是許多開發(fā)商一開始就制定的開發(fā)計劃。

也接觸過房地產(chǎn)的基金，比如說我們在內(nèi)蒙做的項目，融資渠道在一定程度上存在著好說不好做，好看不好使的現(xiàn)象，國際基金機構(gòu)運作的要求和國內(nèi)的理念、運行模式還相差比較遠，談得多，成的少，這也是現(xiàn)實。

第四個我想把成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，自持物業(yè)和銷售物業(yè)的概況給大家介紹一下?；旌祥_發(fā)的規(guī)模大約在40萬到60萬還有更大的，自持物業(yè)比例是

住宅規(guī)模大約占總開發(fā)的60%到50%，是全部銷售。商業(yè)規(guī)模占總開發(fā)量的40%左右，還有低一點的，其中銷售占20%，自持占20%，銷售的物業(yè)大部分是以寫字樓和公寓為代表，也有其他的。自持大多是以零售業(yè)為主。還有以酒店業(yè)為主，因為酒店很難賣。結(jié)論大約是自持規(guī)模占整個開發(fā)的規(guī)模20%左右，有的可能在25%，有的略高一點，大項目自持比例相對小，小項目自持比例相對高，這是大的規(guī)律。混合開發(fā)凈利潤大約控制在20%左右，這是一個粗略的統(tǒng)計，每個開發(fā)商自己的做法不一樣，與自持物業(yè)開發(fā)成本大體對應(yīng)，開發(fā)建設(shè)資金大體可以平衡，投資風險比較小。我接觸的很多開發(fā)商定位的時候就說賣多少，留多少，賣來的錢能夠沉淀到自持這一塊平衡就行了。通過自持物業(yè)，實物抵押作為再融資手段這是很多成功的開發(fā)商做的，也是目前我們國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)比較成功的一條路。

第三篇：現(xiàn)狀分析

區(qū)位分析:

該社區(qū)位于南陽市宛城區(qū)新華辦事處東南處，屬于南陽市老城區(qū)。

周圍有福音堂等宗教建筑，也有第二實驗幼兒園、南陽經(jīng)濟貿(mào)易學校等市級和省級學校，還有南陽府衙和南陽范蠡紀念館等文物保護建筑，還有大型商場：鴻德購物公園等現(xiàn)代商業(yè)建筑。

可見這片社區(qū)處于南陽的中心位置。而目前南陽市正在不斷地發(fā)展，人們對生活質(zhì)量的追求也越來越高，要想不被代替，就必須對該處社區(qū)進行改造。

解放南路傳統(tǒng)商業(yè)街構(gòu)成是具有清代的建筑風格的市井生活區(qū)。

建筑分析：

主要由三個小區(qū)和幾座獨立住房為主同時還保留了不少清代時的民房。

但年久失修，房屋質(zhì)量差，各種生活設(shè)施落后，居住環(huán)境惡劣。部分房屋設(shè)計不合理，比如高低建筑之間間距不合理造成屋內(nèi)光線不好，室內(nèi)潮濕陰暗。

三個小區(qū)內(nèi)建筑都為三層，滿足了基本的生活需要，但是缺乏一些公共服務(wù)設(shè)施，景觀綠化也比較單調(diào)，不能滿足人們對生活更高層次的追求。小區(qū)內(nèi)給排水管線、電力電纜等線網(wǎng)也是亂七八糟。

兩三座獨立住房相對來說條件比較好。

臨著解放路的臨街商鋪年代都不一樣，有清代保留下來的“下鋪上屋”的木構(gòu)架建筑，也有建國后建的磚石結(jié)構(gòu)住房，大多數(shù)為二層建筑，只有一兩個是一層的。由于年代不一，建筑風格不統(tǒng)一，房屋質(zhì)量不好，室內(nèi)環(huán)境不好，導致這片商鋪的商業(yè)性質(zhì)不強。（主要是第三產(chǎn)業(yè)：飯店和修車，三金等）

該地塊由于時間比較久,所以內(nèi)部有很多沒人住，沒人管理的木構(gòu)架建筑。導致整個社區(qū)看起來臟亂。

景觀分析：

小區(qū)內(nèi)部雖然有一些簡單的綠化景觀，沿路也有一些綠化，但是都缺乏整體性，而且景觀效果也不是非常顯著。

問卷分析：

總共分發(fā)了五十份，有一份未收回，四十九分回收?？偣灿?00戶左右。具有可信度。

根據(jù)公共設(shè)施問題調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該處設(shè)施并不齊全，停車場、休閑廣場、垃圾收集點或垃圾桶、路燈等均缺失。

根據(jù)居住環(huán)境問題調(diào)查，發(fā)現(xiàn)百分之五十的人都認為路面臟亂，有百分之二十五的人認為建筑不美觀，有百分之二十二的人認為管道堵塞，而只有百分之三的人認為屋頂滲漏。

根據(jù)出行方式問題調(diào)查，發(fā)現(xiàn)百分之七十五的人都認為是步行和自行車，而只有百分之四的人選擇私家車，有百分之十一的人選擇公交車。

通過鄰里關(guān)系調(diào)研發(fā)現(xiàn)大家之間都是相互認識的，而且關(guān)系一般，一方面是因為工作比較忙很少交流，一方面是因為缺乏一個開放的公共空間來促進彼此的交流。

通過主要娛樂方式調(diào)研發(fā)現(xiàn)由于該處位于老城區(qū)地段，用地比較緊張，公共活動空間不足、人口老齡化嚴重導致老社區(qū)缺少活力，人們主要通過在家看電視來打發(fā)空閑時間，還有三分之一人主要通過逛街，三分之一通過和鄰居打撲克、下棋等來打發(fā)時間。

第四篇：現(xiàn)狀分析

5．1重慶保稅港發(fā)展現(xiàn)狀

5．1．1加強港口基礎(chǔ)建設(shè)，打造口岸物流中心

重慶江北寸灘港區(qū)，是重慶市傾力打造的最大港口。重慶市正在以寸灘

港為口岸物流輻射中心，發(fā)展國內(nèi)首個內(nèi)陸保稅港區(qū)。2003年6月，作為打

造長江上游航運中心的標志性工程，占地650畝、總投資17．4億元的寸灘港

工程正式啟動。寸灘港主要由集裝箱港區(qū)和物流園區(qū)組成。建設(shè)規(guī)劃分為三

期，一期工程主要用于集裝箱的裝卸，三期工程功能定位為與保稅港區(qū)相適

應(yīng)的外貿(mào)集裝箱裝卸、堆存及圍繞集裝箱延伸的掏、裝箱增值物流服務(wù)。

2006年1月，寸灘港一期建成投產(chǎn)，擁有兩個5000噸級集裝箱泊位和1

個汽車滾裝碼頭，集裝箱年吞吐能力達到28萬標箱。寸灘二期工程占地約880

畝，于2007年9月24日開建，總工期42個月，設(shè)計年集裝箱吞吐能力42

萬標箱，雜貨件80萬噸，滾裝車輛15萬輛。預計2011年建成后，寸灘港年吞吐集裝箱將達100萬標箱，汽車30萬輛。寸灘三期工程規(guī)劃建設(shè)泊位4個，新增集裝箱通過能力56萬標箱。屆時，寸灘港區(qū)9個泊位設(shè)計年集裝箱通過

能力為126萬標箱，年集裝箱吞吐能力可達189萬標箱。目前，重慶市已啟

動了寸灘港二期工程建設(shè)，總投資達11億元，將新建3個3000噸級集裝箱

泊位和1個滾裝碼頭。

除了港口本身的2700畝，寸灘港區(qū)還將出口加工區(qū)等周邊區(qū)域劃入港區(qū)

經(jīng)濟發(fā)展范圍，面積近6平方公里，而與港區(qū)規(guī)劃同步的周邊配套規(guī)劃也在逐步完善。從五里店到桂花灣立交，江北將打造18公里長的現(xiàn)代物流帶。整

個物流帶將包括物流配送、中介，以及加工行業(yè)等，圍繞寸灘港形成物流產(chǎn)

業(yè)聚集地?，F(xiàn)有的渝長路和海爾路均為6車道，寬度不能滿足建成后的寸灘

港需要。重慶市政府規(guī)劃拓寬渝長路東環(huán)一黑石子段(渝鄰高速在黑石子立交

與渝長高速相接)，改為8車道；通過增設(shè)匝道的方式，連接渝長路與金渝大

道，將渝長路與寸灘港區(qū)和物流園區(qū)的聯(lián)系由2個通道變?yōu)?個：拓寬海爾

路至8車道。規(guī)劃預留寸灘港鐵路專線。由渝懷鐵路向港區(qū)引入聯(lián)絡(luò)線，在物流園內(nèi)布置鐵路裝卸線，方便鐵水連通。目前，世界前20家大集裝箱班輪公司已全部入駐重慶。全球航運物流大王馬士基(中國)公司已與重慶港物流

集團簽訂合作意向書，該公司在西部的集裝箱將全部進入寸灘港中轉(zhuǎn)。

5．1．2疊加保稅物流功能，促進物流體系成形

重慶出口加工區(qū)于2001年6月15日經(jīng)國務(wù)院批準設(shè)立，規(guī)劃面積3平

方公里，圍網(wǎng)封關(guān)運行面積0．4平方公里，2002年8月28日正式封關(guān)運行。

加工區(qū)總投資2．2億元進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和配套設(shè)施建設(shè)，共設(shè)監(jiān)管倉庫

1040平方米，配有5564平方米的海關(guān)查驗場；標準廠房總建筑面積2．8萬平

方米；卡口總建筑面積為130平方米，配有對進出卡口的車輛和行人進行監(jiān)

控的設(shè)施；區(qū)內(nèi)有專供監(jiān)管的巡邏道2579米及圍網(wǎng)2547米。加工區(qū)海關(guān)實

行“一次申報、一次審單、一次查驗”放行，24小時通關(guān)服務(wù)的新通關(guān)模式。

落戶企業(yè)可享有海關(guān)提供的簡單、快捷的通關(guān)便利，還享有出口加工區(qū)和國

家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)特有的稅收等優(yōu)惠政策；區(qū)內(nèi)企業(yè)不出園區(qū)即可辦理完

一切進出口手續(xù)。出口加工區(qū)設(shè)立初期，加工區(qū)內(nèi)企業(yè)與區(qū)外企業(yè)在海關(guān)監(jiān)管層面相比優(yōu) 勢明顯，國務(wù)院各部委出臺的多項管理政策、法規(guī)對加工區(qū)的順利啟動也起

到了決定性的作用。但隨著全國大通關(guān)環(huán)境的不斷改善，以及其他一系列促

進外經(jīng)貿(mào)發(fā)展政策措施的出臺，加工區(qū)的政策優(yōu)勢逐漸淡化，甚至在某些方

面還不如加工區(qū)外。如：加工區(qū)內(nèi)生產(chǎn)的產(chǎn)品內(nèi)銷部分要按制成品價值補繳

關(guān)稅和增值稅(區(qū)外加工貿(mào)易產(chǎn)品內(nèi)銷按進口原材料價值補稅)，未經(jīng)實質(zhì)性

加工不得出區(qū)，監(jiān)管運輸成本高以及內(nèi)資企業(yè)無法享受高新技術(shù)企業(yè)稅收優(yōu)

惠問題等，使內(nèi)地出口加工區(qū)的發(fā)展受到明顯制約。

2007年國務(wù)院批準了7個出口加工區(qū)開展保稅物流功能試點，重慶成為

西南地區(qū)首個拓展保稅物流功能的試點出口加工區(qū)，同時也是重慶市及中國

西南地區(qū)唯一的保稅物流區(qū)域。保稅物流功能的拓展，加速了重慶的產(chǎn)業(yè)升

級，提高了生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)的比重。依靠引進的現(xiàn)代物流企業(yè)，建立起完整的現(xiàn)代物流體系，不但完善了重慶的口岸功能，而且鞏固和擴大了重慶作為西部地區(qū)進出口貿(mào)易的物流中心的地位和作用。2007年，重慶出口加工區(qū)保稅

物流功能拓展試點工作取得階段性成果，新入駐生產(chǎn)型企業(yè)3家、物流企業(yè)6

家。據(jù)重慶海關(guān)統(tǒng)計分析，截至2007年9月底，重慶出口加工區(qū)共實現(xiàn)保稅

物流入?yún)^(qū)1．44億美元，其中進口貨物入?yún)^(qū)2400萬美元，出口貨物入?yún)^(qū)1．2

億美元；實現(xiàn)進出口1．12億美元，在庫存儲3200萬美元。海關(guān)共接單4 512

票，同比增長6．4倍，共監(jiān)管進出境貨物5．98萬噸，貨值1．35億美元，同

比分別增長4．38倍和7．1倍婚。

5．1．3現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)展成熟，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)堅實

重慶江北國際機場位于渝北主城區(qū)，與空港園區(qū)毗鄰。十二家國內(nèi)航空

公司云集機場，開辟了連接日本、泰國和全國二十七座大中城市的空中航線，2007年旅客吞吐量突破1000萬人次，貨郵吞吐量13．66萬噸14。

渝北是重慶乃至中國西鄂地區(qū)的水陸空樞紐中心?？崭蹐@區(qū)距西南地區(qū)

最大的龍頭寺鐵路編組站12公里，距長江上游晟大的寸灘深水港13公里，距往來旅客最集中的重慶汽車北站12公里，規(guī)劃中的市輕軌3號線直達園區(qū)。

園區(qū)干道與渝鄰、渝涪、渝黔、渝合以及機場高速路、金開大道、市二環(huán)等

高等級公路外引內(nèi)聯(lián)，形成了高效暢通的公路網(wǎng)絡(luò)。

空港工業(yè)園自2002年成立以來，工業(yè)總產(chǎn)值從零增長到100億元，前四

年平均增速超過50％，去年增速超過100％。已引進各類項目212個，包括知

名的工業(yè)投資商德國博世、美國科勒、中國長安、中國萬向，地產(chǎn)投資商深

圳桃源居．研發(fā)機構(gòu)長安汽車工程研究院等等。2006年，園區(qū)的工業(yè)生產(chǎn)總

值為55億元，全口徑稅收為4億元，2007年預計工業(yè)生產(chǎn)總值將達80億元，全口徑稅收將達6億元5。園區(qū)經(jīng)過6年的開發(fā)建設(shè)，以交通運輸設(shè)各制造為

主的現(xiàn)代制造業(yè)已經(jīng)發(fā)展成熟：以長安轎車、銀翔摩托車和恒通客車為主的整車生產(chǎn)基地已初具規(guī)模；以萬向錢潮、聯(lián)合汽車電子、臺灣元創(chuàng)、光大產(chǎn)業(yè)、翎雁模具、長安金陵等企業(yè)為主的汽車配件產(chǎn)業(yè)逐步完善。電子信息、印刷包裝、現(xiàn)代物流等一批潛力產(chǎn)業(yè)也在快速成長壯大中。目前園區(qū)共有300

多家企業(yè)，其中有世界五百強企業(yè)德國博世和美國科勒，有全國最大的微車

企業(yè)長安汽車集團，有全國最大的天然氣動力汽車制造商恒通客車公司等。

5．2重慶保稅港現(xiàn)有發(fā)展模式評價

作為創(chuàng)新型的內(nèi)陸保稅港，重慶保稅港的發(fā)展現(xiàn)狀基本符合本文第四章

提出的重慶保稅港的發(fā)展模式，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：

(-)以出口加工為導向

保稅港區(qū)將原有的出口加工區(qū)劃入規(guī)劃統(tǒng)一管理，把出口加工作為基礎(chǔ)

功能定位。我國西部內(nèi)陸地區(qū)在勞動力成本、土地價格和資源儲備方面具有

比較優(yōu)勢。在保稅港發(fā)展初期，應(yīng)該大力發(fā)展加工貿(mào)易，提升設(shè)港地的國際

競爭力，開拓海外市場，為建設(shè)國際商貿(mào)樞紐打下堅持基礎(chǔ)。

㈢以物流中轉(zhuǎn)為重點

保稅港區(qū)加大物流體系建設(shè)，打造西部物流中心。重慶保稅港的總體發(fā) 展模式具有鹿特丹模式的特點，利用作為西部運輸樞紐和橋頭堡的特點，發(fā) 展以物流轉(zhuǎn)運為主的保稅港區(qū)，降低西部內(nèi)外貿(mào)的物流成本，帶動重慶周邊 省市的經(jīng)濟發(fā)展。

㈢以“區(qū)港一體化"為目標

保稅港由寸灘港、空港和出口加工區(qū)組成，有利于加快“區(qū)港～體化’’的進程。重慶保稅港采取“河港+空港”、“一區(qū)雙功能”的模式，有助于消除 港區(qū)內(nèi)的物流活動在行政區(qū)劃方面的分割，使得區(qū)港內(nèi)的物流可以在更大的 空間和領(lǐng)域得到充分發(fā)展，形成港口的運輸功能和出口加工區(qū)的貿(mào)易、物流 功能一體化的格局。

第五篇：廈門房價分析

02-10] 廈門今后一年房價分析

我是一個堅定的房價看跌者，為此我于去年底賣掉住的房子，準備租房一年再換一套。以下分析：

一、從經(jīng)濟大環(huán)境來說，廈門是一個典型的外向型的港口城市，主要受外部的經(jīng)濟環(huán)境影響，現(xiàn)在國家推動的內(nèi)需對廈門受益很小，如果說整個國家經(jīng)濟在年底會好起來，那么廈門至少會延后3個月，當我們在碼頭看到集裝箱貨柜爆滿，工廠大批招人時，就是廈門經(jīng)濟好轉(zhuǎn)時，那時離房價的底部不遠。

二、房屋的成交量：（1）二手房成交量，這要自己到閩南大廈實地考察，不要聽中介業(yè)務(wù)員忽悠。怎么看？每天中午11點半到二手房交易中心看電子排號，排到多少就是成交多少，只多不少，那是拿房產(chǎn)證去排號的，做不了假。2月6日整個上午成交量24套，要知道07年高峰時每天成交量3、4百套，而現(xiàn)在在售的二手房至少10000套。（2）新房成交量，確實春節(jié)前后交易量放大，但是要分析都是哪些樓盤成交量放大：樂活小鎮(zhèn)、雙橋明珠、蕓溪居、海投房產(chǎn)、禹州大學城，這些都是在灌口、海滄、同安總價30萬左右極其偏遠的地方，在低價促銷的情況下取得的，扣除低價促銷樓盤，剩下的每天成交量不到30套，仍還是08年上、中期樓市極其低冷的成交量。至今天2月9日廈門在售樓房31,471 套，面積3,847,869。在沒有一套新房入市，沒有保障性住房交付的情況下，如整年保持春節(jié)期間的促銷力度，每天成交100套的情況下整整一年才能消化庫存房源，如沒有促銷，3年才能消化庫存房源。同時注意現(xiàn)在廈門市在售的新房平均面積122平，怎么賣？？？

三、潛在購買者的下降：現(xiàn)在經(jīng)濟形勢很不好，預期的購買者延后，現(xiàn)在在廈門稍微像樣的房子總價至少50萬，這樣的房子一般老百姓要奮斗多少年，經(jīng)濟條件較好的已經(jīng)買房，經(jīng)濟條件一般的，實在需要的剛性需求者已經(jīng)趁春節(jié)期間的促銷得到滿足，后面的房子賣給誰？？

所以2009年房價降5、6萬根本不是我的目標，肯定不會心動，我的目標是10萬以上。拿10萬給KFS，他們會笑你傻；給父母，可以報答養(yǎng)育之恩；旅游，我可以繞地球幾圈；家用，可以買一部小車。