第一篇：合同解除權(quán)

本工程的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

1.因發(fā)包方違約解除合同，如何確定其賠償范圍：

司法解釋第10條：

合同法第97條規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！?/p>

合同法第113條，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失”。

也即，賠償?shù)膿p失包括實(shí)際損失和可得利益損失，因此，我國(guó)法律確立的是完全賠償原則。

發(fā)包方人違約，承包人有權(quán)要求發(fā)包方賠償?shù)姆秶鷳?yīng)該包括機(jī)械閑置費(fèi)、停工人工費(fèi)、剩余建筑材料、乙方訂購(gòu)建筑材料已付訂金、進(jìn)退場(chǎng)、搬遷費(fèi)等費(fèi)用，這些費(fèi)用都是承包人的實(shí)際損失，因此可以要求賠償。

對(duì)于履行合同后可得利益依據(jù)113條，理論上可以主張，但在確定可得利益的范圍上應(yīng)注意，只是履行合同后可獲得的利潤(rùn)，而非價(jià)款。依賴于承包人舉證。

未取得規(guī)劃許可證和施工許可證：

城鄉(xiāng)規(guī)劃法第40條第1款，“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)當(dāng)想城市、縣人民政府規(guī)劃主管部門(mén)或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。”

建筑法第7條，“建筑工程開(kāi)工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)施工許可證”。

上述2條是發(fā)包方的法定義務(wù)，是開(kāi)工的前提條件，擅自開(kāi)工，是違法行為。

建筑法第64條，“違反本法規(guī)定，未取得施工許可證或開(kāi)工報(bào)告未經(jīng)批準(zhǔn)擅自施工的，責(zé)令改正，對(duì)不符合開(kāi)工條件的責(zé)令停止施工，可以處以罰款”

建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第57條，“違反本條例規(guī)定，發(fā)包方未取得施工許可證擅自施工的，責(zé)令停止施工，限期改正，處工程合同價(jià)款百分之一以上百分之2以下罰款”

約定解除、法定解除，合同法第93及94條規(guī)定，“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。~~~~”

第94條，掛靠著的責(zé)任：

司法解釋第4條，“沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義與他人簽訂合同的行為無(wú)效”

建筑法第66條“”

履約保證金

合同約定優(yōu)于法定

延誤賠償金

第二篇：購(gòu)房人的合同解除權(quán)

購(gòu)房人的合同解除權(quán)

《合同法》第九十四條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對(duì)方可以解除合同。最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》對(duì)“合理期限”進(jìn)行了明確，該解釋規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。該解釋又規(guī)定，法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

以上法律規(guī)定的含義有三點(diǎn)：

1、購(gòu)房人如欲解除合同，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行催告。

2、經(jīng)催告后過(guò)了三個(gè)月，開(kāi)發(fā)商仍然沒(méi)有交房的，購(gòu)房者取得合同解除權(quán)。就是說(shuō)購(gòu)房者解除合同的條件是第一開(kāi)發(fā)商延遲交房;第二經(jīng)過(guò)催告;第三催告后滿三個(gè)月仍未交房。

3、購(gòu)房者合同解除權(quán)的有效期是從催告日起三個(gè)月后開(kāi)始，一年后結(jié)束，即解除權(quán)的有效期為一年。在此一年內(nèi)都可以隨時(shí)通知開(kāi)發(fā)商解除合同，超過(guò)一年期限，則永久性地喪失了解除權(quán)(當(dāng)然以其它理由如嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題而解除合同的除外)。并且，如果在購(gòu)房者取得解除權(quán)后，開(kāi)發(fā)商有催告購(gòu)房者行使解除權(quán)的，則解除權(quán)的有效期縮短為三個(gè)月。

以上規(guī)定中，兩個(gè)催告和兩個(gè)三個(gè)月的規(guī)定應(yīng)當(dāng)區(qū)分清楚，一為購(gòu)房者催告開(kāi)發(fā)商交房，一為開(kāi)發(fā)商催告購(gòu)房者行使解除權(quán);一為購(gòu)房者催告后經(jīng)過(guò)三個(gè)月取得解除權(quán)，一為開(kāi)發(fā)商催告后購(gòu)房者的解除權(quán)有效期縮短為三個(gè)月。

鑒于以上的規(guī)定，在開(kāi)發(fā)商延遲交房時(shí)，不管購(gòu)房者是不是真的準(zhǔn)備解除合同，都應(yīng)當(dāng)在開(kāi)發(fā)商延遲交房后立即發(fā)函催告，一是在開(kāi)發(fā)商遲遲不能交付房屋時(shí)采取的一個(gè)應(yīng)對(duì)舉措;二是催告后可解除合同對(duì)開(kāi)發(fā)商也是一種壓力。

催告最好以快遞等可保留憑證的方式進(jìn)行。在沒(méi)有催告的情況下，開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期拖延，是否可以解除合同?依合同法和司法解釋的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是不可以的，催告是解除合同的前提條件。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;延期不行使的，解除權(quán)消滅。

第三篇：法定合同單方解除權(quán)總結(jié)

法定合同單方解除權(quán)總結(jié)

1.合同中止履行后，對(duì)方在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力并且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，中止履行的一方可以解除合同。2.五種法定情形

有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。3.買(mǎi)賣(mài)合同：

因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買(mǎi)受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。

分期付款的買(mǎi)受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的五分之一的，出賣(mài)人可以要求買(mǎi)受人支付全部?jī)r(jià)款或者解除合同。4.借款合同：

借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發(fā)放借款、提前收回借款或者解除合同。5.租賃合同：

承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條 的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除 合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。6.融資租賃合同：

承租人經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租賃物。[1] 7.承攬合同：

承攬人將其承攬的主要工作交由第三人完成的，應(yīng)當(dāng)就該第三人完成的工作成果向定作人負(fù)責(zé)；未經(jīng)定作人同意的，定作人也可以解除合同。

承攬工作需要定作人協(xié)助的，定作人有協(xié)助的義務(wù)。定作人不履行協(xié)助義務(wù)致使承攬工作不能完成的，承攬人可以催告定作人在合理期限內(nèi)履行義務(wù)，并可以順延履行期限；定作人逾期不履行的，承攬人可以解除合同。

定作人可以隨時(shí)解除承攬合同，造成承攬人損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。8.技術(shù)開(kāi)發(fā)合同：

因作為技術(shù)開(kāi)發(fā)合同標(biāo)的的技術(shù)已經(jīng)由他人公開(kāi)，致使技術(shù)開(kāi)發(fā)合同的履行沒(méi)有意義的，當(dāng)事人可以解除合同。9.委托合同：

委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。因解除合同給對(duì)方造成損失的，除不可歸責(zé)于該當(dāng)事人的事由以外，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第四篇：合同解除權(quán)的困惑

合同解除權(quán)的困惑

[ 邱勝奎 ]——(2011-1-19)/ 已閱1129次

合同解除權(quán)的困惑

邱勝奎

根據(jù)合同法的規(guī)定，合同解除權(quán)是指因法定或約定原因的產(chǎn)生，從而導(dǎo)致合同當(dāng)事人一方享有的單方解除合同的權(quán)利（至于雙方約定解除合同不在本文的討論范圍內(nèi)）。

合同法關(guān)于解除權(quán)的規(guī)定比較概括，一旦深入去了解，就會(huì)發(fā)現(xiàn)存在諸多疑問(wèn)，本文僅就筆者在日常工作中所發(fā)現(xiàn)的疑問(wèn)進(jìn)行探討。

一、關(guān)于合同解除權(quán)的行使期限問(wèn)題。

民事權(quán)利從行使方式上分，可以分為請(qǐng)求權(quán)、支配權(quán)及形成權(quán)。

請(qǐng)求權(quán)主要是針對(duì)于債權(quán)而言，即請(qǐng)求債務(wù)人為或不為一定行為的權(quán)利。支配權(quán)主要針對(duì)于物權(quán)，大致包括占有、使用、收益、處分的權(quán)利。而形成權(quán)是一種單方法律行為，即法律行為的生效以單方的行為為標(biāo)志，只要一方的行為符合法律規(guī)定的要件，就可以產(chǎn)生一定的法律后果。形成權(quán)不需要借助第三人的配合及履行，完全憑行為人的自由意思表示即可完成，如合同的撤消權(quán)、合同的解除權(quán)等。（備注：對(duì)于“形成權(quán)”這一說(shuō)法，我一直覺(jué)得有點(diǎn)不妥，概念與內(nèi)涵有點(diǎn)風(fēng)馬牛不相及，但都這么說(shuō)，沒(méi)辦法。）

從上述分類來(lái)看，合同的解除權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于形成權(quán)，因?yàn)楦鶕?jù)合同法的規(guī)定，享有單方解除權(quán)的人一旦作出解除的意思表示并送達(dá)對(duì)方，就可以達(dá)到解除合同的法律后果。（合同法第96條）

那么對(duì)于合同解除的行使期限是怎么規(guī)定的呢？合同法第95條：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅?！?/p>

上述規(guī)定分為三種情況：

法律規(guī)定了期限的，規(guī)定期限屆滿則權(quán)利消滅

法律未規(guī)定但當(dāng)事人有約定的，約定期限屆滿則權(quán)利消滅

無(wú)規(guī)定無(wú)約定，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限不行使，則權(quán)利消滅。當(dāng)然，根據(jù)民事法律的一般原則，還可以推論出第四種情況：

有約定且有規(guī)定的，如“規(guī)定”為效力性規(guī)范，則約定無(wú)效；如“規(guī)定”僅

為管理性規(guī)范，則從雙方之約定。

需要順帶提及的是：合同的解除權(quán)屬于除斥期間，不適用中斷、中止、延長(zhǎng)的規(guī)定。

綜合上述幾種情況，解除權(quán)的行使期限似乎規(guī)定得很明確了，但卻忽略了另一種情況：

當(dāng)事人無(wú)約定，法律無(wú)規(guī)定，一方當(dāng)事人從未催告也從不打算催告。這樣的情況下，如何確定解除權(quán)的行使期限？或者說(shuō)解除權(quán)是否還存在行使期限？

這一問(wèn)題，在商品房買(mǎi)賣(mài)中已經(jīng)得到了解決。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

這一規(guī)定是否能類推適用到其他的民事法律關(guān)系當(dāng)中呢？筆者不得而知。也許這屬于法官自由裁量的范疇，但是這一自由裁量的權(quán)利似乎太大，大到甚至可能導(dǎo)致類似案件在相同地區(qū)相同法院，僅僅因?yàn)橹鲗彿ü俚挠^點(diǎn)不同而產(chǎn)生完全相反的判決結(jié)果。如果這樣，似乎也不符合人民法院確立法官自由裁量權(quán)的立法本意。

好了，上面說(shuō)了這么多，還沒(méi)有就解除權(quán)行使期限規(guī)定不明所帶來(lái)的疑惑作出解釋：

比如，在一份貨物買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中約定，買(mǎi)方未付款的，賣(mài)方有權(quán)解除合同并要求買(mǎi)方返還貨物?，F(xiàn)一方已履行送貨義務(wù)，另一方未付款已達(dá)4年，賣(mài)方要求解除合同。該怎么辦？也就是說(shuō)，合同的解除權(quán)是否受訴訟時(shí)效的限制？買(mǎi)方當(dāng)然會(huì)主張已超過(guò)訴訟時(shí)效，但是賣(mài)方會(huì)找出如下理由：

1、訴訟時(shí)效僅適用于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而不能適用于形成權(quán)（可以參閱2008年最高法院關(guān)于訴訟時(shí)效的司法解釋）。

2、一般訴訟時(shí)效是從當(dāng)事人知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害之日起算，也就是說(shuō)，要計(jì)算訴訟時(shí)效，必須有如下環(huán)節(jié)：權(quán)利的產(chǎn)生—權(quán)利被侵害—知道或應(yīng)當(dāng)知道上述事實(shí)。

缺少任何一個(gè)環(huán)節(jié)，都不應(yīng)起算一般訴訟時(shí)效（最長(zhǎng)訴訟時(shí)效除外）。那么，基于解除權(quán)的行使而產(chǎn)生的要求返還貨物的權(quán)利是從解除的意思表示達(dá)到對(duì)方后才產(chǎn)生的，在一方?jīng)]有行使解除權(quán)之前，權(quán)利根本沒(méi)有產(chǎn)生，連第一個(gè)環(huán)節(jié)（權(quán)利的產(chǎn)生）都不具備，當(dāng)然也不存在被侵害的問(wèn)題。

一旦賣(mài)方提出上述抗辯，該怎么處理？如果解除權(quán)沒(méi)有行使期限，那么這一權(quán)利完全可能規(guī)避訴訟時(shí)效，甚至規(guī)避最長(zhǎng)訴訟時(shí)效，因?yàn)樽铋L(zhǎng)訴訟時(shí)效的起算也是從“權(quán)利被侵害之日”。也就是說(shuō)，上述案例中的賣(mài)方可以在30年后要求解除合同？

二、關(guān)于合同解除權(quán)的行使方式問(wèn)題

這一問(wèn)題本無(wú)任何爭(zhēng)議，合同法規(guī)定得很明確，但是司法實(shí)踐中比較亂。根據(jù)合同法的規(guī)定，合同的單方解除應(yīng)當(dāng)是以“通知”的形式作出。享有解除權(quán)的人一旦作出解除的意思表示并送達(dá)對(duì)方，合同就已經(jīng)解除。至于對(duì)方對(duì)合同的解除存在異議，可以向人民法院提起訴訟。

而在司法實(shí)踐當(dāng)中，大部分的合同解除都是以訴訟的方式進(jìn)行，也就是說(shuō)，享有解除權(quán)的人直接向人民法院提起訴訟，要求解除合同，而法院經(jīng)審查認(rèn)為理由成立的，會(huì)作出解除合同的判決。

按常理來(lái)說(shuō)，有糾紛才會(huì)有訴訟，無(wú)糾紛即無(wú)訴訟（這雖然是口水話，但在“訴的要素”理論中，卻有相關(guān)的理論觀點(diǎn)加以支撐）。解除權(quán)作為一個(gè)單方民事權(quán)利，在權(quán)利人未行使之前，不可能知道對(duì)方存在異議。就好比在付款期限屆滿之前還不能確定對(duì)方不付款一樣。在沒(méi)有行使解除權(quán)之前，是不存在爭(zhēng)議的，既然不存在爭(zhēng)議，當(dāng)然不應(yīng)當(dāng)存在訴訟，而司法實(shí)踐中卻將一民事權(quán)利的行使作為一個(gè)訴訟來(lái)處理。就好比在債務(wù)履行期屆滿之前，債權(quán)人起訴要求債務(wù)人“務(wù)必于履行期內(nèi)履行債務(wù)”一樣的荒唐。

按一般訴訟理論，訴分為確認(rèn)之訴、給付之訴、變更之訴，似乎請(qǐng)求解除合同應(yīng)該歸入變更之訴當(dāng)中。也許這就是司法實(shí)踐中法院對(duì)通過(guò)訴訟解除合同的方式予以認(rèn)可的原因之一。就此問(wèn)題，筆者曾與很多網(wǎng)友及法律工作者交流，但只有少數(shù)的人同意此觀點(diǎn)。

在2009年最高法院的一個(gè)公布案例當(dāng)中，已經(jīng)明確了可以通過(guò)訴訟的方式來(lái)解除合同，這也許能說(shuō)明人民法院對(duì)此問(wèn)題的一個(gè)傾向性態(tài)度。

三、關(guān)于合同解除后的法律后果問(wèn)題

《合同法》第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。從上述規(guī)定來(lái)看，合同一旦解除，根據(jù)合同性質(zhì)的不同，在合同當(dāng)事人之間形成恢復(fù)原狀、賠償損失及采取其他補(bǔ)救措施等權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

本文第一部分已經(jīng)說(shuō)到，合同的解除有法定解除、約定解除及協(xié)商解除三種形式。對(duì)于法定解除和約定解除而言，可以分別適用恢復(fù)原狀、賠償損失等手段使守約方的權(quán)利得到保護(hù)。從最高法院公布案例來(lái)看，合同的解除并不影響違約責(zé)任條款的適用，在解除合同后，守約方依然可以追究違約方的違約責(zé)任。

但對(duì)于協(xié)商解除而言，是否也存在“恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失”的情形？

從一般意義上理解，所謂合同的協(xié)商解除，是指合同當(dāng)事人之間達(dá)成合意，解除雙方基于合同而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)。合同經(jīng)協(xié)商解除是向?qū)?lái)發(fā)生約束力，而對(duì)已履行部分，一般不需要返還或恢復(fù)原狀等。

《合同法》條文未區(qū)分三種解除情形并分別就每一情形的解除規(guī)定法律后果，而是籠統(tǒng)的規(guī)定為：“恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失”。這就使得在實(shí)際操作中，一旦遇到協(xié)商解除合同的情形，在擬訂解除協(xié)議時(shí)必須得加入這么一句話：“互不要求對(duì)方就已履行部分承擔(dān)返還或恢復(fù)原狀的責(zé)任”。否則，合同協(xié)商解除后，任何一方都有權(quán)根據(jù)97條要求對(duì)方返還或恢復(fù)原狀。

比如，在房屋租賃合同中，原約定租期三年，在第二年的時(shí)候，雙方協(xié)商解除合同并簽定《解除協(xié)議》，但未特別注明：“互不要求對(duì)方就已履行部分承擔(dān)返還或恢復(fù)原狀的責(zé)任”。于是承租人有權(quán)要求返還租金，出租人有權(quán)要求承租人就房屋裝修恢復(fù)原狀，還有權(quán)要求承租人支付房屋的實(shí)際使用費(fèi)。這與合同無(wú)效的法律后果何異？

但從另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，所謂“恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失”等責(zé)任形式，都是屬于違約責(zé)任的形式之一（違約責(zé)任的承擔(dān)形式包括：繼續(xù)履行、支付違約金、賠償損失、采取補(bǔ)救措施等）。這是否說(shuō)明，合同法97條其實(shí)包括有一個(gè)隱含條款：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，合同一方如有違約，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！?/p>

也許有人會(huì)認(rèn)為：本文關(guān)于合同解除法律后果的疑慮完全是多余的，因?yàn)闂l文當(dāng)中所說(shuō)的“恢復(fù)原狀、采取補(bǔ)救措施，賠償損失”，屬于違約責(zé)任的形式之一，如要適用，則應(yīng)以違約作為前提。在協(xié)商解除過(guò)程中，如不存在違約，將無(wú)法適用；如存在違約，則理所當(dāng)然的適用。并且，條文中“根據(jù)履行情況……”一語(yǔ)，已經(jīng)包括了“是否違約”的情況，即履行情況當(dāng)中存在違約，則適用；不存在違約，則不適用。

筆者認(rèn)為，上述解釋無(wú)可厚非，但是合同法作為我國(guó)民法的三大支柱之一（物權(quán)法、合同法、侵權(quán)法），是否應(yīng)更加嚴(yán)謹(jǐn)呢？

〈全文完〉

申明：本文僅是筆者就日常工作所遇法律問(wèn)題在論證過(guò)程中的隨筆，存在疑問(wèn)后臨時(shí)總結(jié)，不作為正式、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼撐模还P者在寫(xiě)作前并未進(jìn)行全面系統(tǒng)的法律調(diào)研，寫(xiě)作后也未進(jìn)行修改、刪減，錯(cuò)誤再所難免，歡迎隨時(shí)指正。電話：13八83五41九98 QQ：64五一128二1

第五篇：關(guān)注開(kāi)發(fā)商購(gòu)房合同解除權(quán)

《華夏時(shí)報(bào)》2013.6.24專家觀點(diǎn)：

關(guān)注開(kāi)發(fā)商購(gòu)房合同解除權(quán)

作者：宋維強(qiáng)律師北京騰波律師事務(wù)所主任

向銀行辦理按揭貸款來(lái)支付購(gòu)房款是大多數(shù)購(gòu)房人都曾經(jīng)歷的事情，但是，如果在房產(chǎn)證下發(fā)之前，購(gòu)房者沒(méi)有按約如期償還銀行貸款，還可能面臨房子被開(kāi)發(fā)商收回的風(fēng)險(xiǎn)，這種經(jīng)歷不是我們購(gòu)房人都曾碰到的，而帶來(lái)這種風(fēng)險(xiǎn)的就是大家往往忽視的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的開(kāi)發(fā)商的合同解除權(quán)。

關(guān)注補(bǔ)充協(xié)議的合同解除權(quán)條款

曾經(jīng)有這樣一個(gè)案例，由于北京某購(gòu)房者阮某連續(xù)逾期六期未償還銀行貸款，開(kāi)發(fā)商作為銀行貸款保證人代為清償相關(guān)銀行貸款后，將購(gòu)房者阮某告上了法庭，最終法院判決解除了雙方之間的購(gòu)房合同，并由阮某承擔(dān)違約金。由于合同解除，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法享有該房屋增值所帶來(lái)的巨大利益，給購(gòu)房人帶來(lái)了很大的預(yù)期利益損失。法院最終判決依據(jù)的主要事實(shí)是雙方簽訂的一份《補(bǔ)充協(xié)議》。在該《補(bǔ)充協(xié)議》第2條中，雙方約定“如因買(mǎi)受人未能按期歸還銀行貸款本息，導(dǎo)致貸款銀行終止借款合同的履行并要求出賣(mài)人承擔(dān)連帶保證責(zé)任的，則自出賣(mài)人代買(mǎi)受人向貸款銀行償還所有貸款本息之日，該商品房買(mǎi)賣(mài)合同及附件、本補(bǔ)充協(xié)議等同時(shí)解除，且買(mǎi)受人須向出賣(mài)人支付相當(dāng)于該商品房總價(jià)款百分之五的違約金”。

現(xiàn)在很多商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之時(shí)，開(kāi)發(fā)商一般都同購(gòu)房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，有很多都存在合同解除權(quán)條款。該條款將購(gòu)房人所購(gòu)

買(mǎi)的房屋在房產(chǎn)證下發(fā)之前的狀態(tài)約定為一種合同權(quán)利，而非物權(quán)。通俗地講，您買(mǎi)了房子，如果房產(chǎn)證沒(méi)有下發(fā)，那么房子不真正屬于自己，一旦出現(xiàn)符合合同解除條款的情形，就會(huì)面臨開(kāi)發(fā)商行使合同解除權(quán)的問(wèn)題。那么如何防范呢？

防范解除條款的法律風(fēng)險(xiǎn)

首先，購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，如果辦理銀行按揭貸款購(gòu)房，應(yīng)能夠確保按時(shí)足額償還銀行貸款。

其次，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)商辦理房產(chǎn)證的期限作出嚴(yán)格明確的約定?！段餀?quán)法》明確規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”也就是說(shuō)，只有辦理了房產(chǎn)證，購(gòu)房人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的債權(quán)才會(huì)轉(zhuǎn)化為物權(quán)。

再次，一旦出現(xiàn)違約情形，應(yīng)及時(shí)同銀行和開(kāi)發(fā)商溝通，盡最大努力降低損失，并爭(zhēng)取采取補(bǔ)救措施。