第一篇：關(guān)于舊城成片拆遷改造中動遷商品房建設(shè)有關(guān)情況的報告2003.9.27

關(guān)于舊城成片拆遷改造中動遷商品房

建設(shè)有關(guān)情況的匯報

（2003年9月27日）

為改善城市面貌，提升城市功能，改善居民居住環(huán)境，建國以來，我市最大規(guī)模的舊城成片改造工程已全面啟動。為順利推進舊城改造工作，現(xiàn)就在舊城成片拆遷改造中配套建設(shè)動遷商品房有關(guān)情況匯報如下：

一、配套建設(shè)動遷商品房，對于維護社會穩(wěn)定，順利推進我市舊城改造具有十分重要的意義。

根據(jù)2003年舊城成片改造計劃，預(yù)計今年拆遷房屋總面積將達到250萬平方米，約有30000動遷戶需要安臵，目前已有武昌積玉橋、江岸后襄河、二七路、永清片、漢陽月湖、新華路、歸元寺片等多個大型拆遷項目正式或準備動遷。目前，在拆遷安臵工作中遇到了一些實際問題：一是拆遷戶有相當部分是低收入家庭，經(jīng)濟承受能力有限，加上原居住面積較小，許多拆遷戶得到的拆遷補償費用不足以購買面積及價格適中的商品房，影響了拆遷進度，并造成一定的社會不穩(wěn)定因素；二是由于大規(guī)模拆遷改造，短時間內(nèi)創(chuàng)造了大批購房戶，打破了市場供需平衡，導(dǎo)致一定區(qū)域內(nèi)房價畸形

1上揚，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。如江岸永清片拆遷改造使當?shù)氐纳唐贩績r格每平方米上漲約200元，漢陽月湖文化藝術(shù)區(qū)拆遷改造使?jié)h陽地區(qū)二手房價格每平方米上漲近300元左右，增加了拆遷戶購房難度。

因此，從老百姓的切身利益和促進舊城改造出發(fā)，我局提出了新建一批戶型及價格適中的動遷商品房，以切實解決舊城拆遷改造中動遷戶的安臵問題。

二、已做工作

今年7月20日，李憲生市長、胡曙光副市長專題聽取了我市建設(shè)動遷商品的情況匯報并做出相關(guān)指示后，我局立即就加快推進我市動遷商品房建設(shè)工作進行了認真研究和部署。

（一）規(guī)劃選址已經(jīng)初步論證并通過。根據(jù)市政府批準的動遷商品房初步建設(shè)方案，結(jié)合2003年舊城拆遷改造計劃及近期可收購?fù)恋厍闆r，初步選擇了7宗約1150畝土地作為動遷商品房建設(shè)用地，其中漢口4宗約660畝土地分別為江岸區(qū)毛皮加工廠（150畝）、武漢肉聯(lián)廠（140畝）、橋口武漢市房地產(chǎn)開發(fā)公司（220畝）和古田二路（150畝）；漢陽2宗約330畝分別為武漢港機廠（130畝）和中南木材一級站（200畝）；武昌1宗為倒口湖武昌水務(wù)局用地（160畝）。目前，項目選址已經(jīng)通過初步規(guī)劃論證。

（二）土地儲備及小戶型需求量的調(diào)查工作已同步開

展。為加快動遷商品房建設(shè)進度，在進行規(guī)劃選址論證的同時，結(jié)合拆遷實際情況，把位于漢口堤角地區(qū)的武漢肉聯(lián)廠約140畝土地、橋口古田二路約150畝土地、漢陽鸚鵡大道末端的武漢港機廠、武昌倒口湖武昌水務(wù)局土地作為土地儲備的工作重點。目前，收購儲備正在洽談之中。其中，橋口古田二路約150畝土地已經(jīng)達成收購意向，擬在下周簽訂收購補償協(xié)議。另外，為確定合理的動遷商品房供應(yīng)規(guī)模，我局已開始了對動遷戶購房需求進行調(diào)查摸底工作。

三、存在的問題及建議

如果按照正常程序先辦理征用、收購、拆遷等工作后，再進行規(guī)劃方案設(shè)計、招標確定建設(shè)單位及施工單位到開工建設(shè)直至房屋銷售，整個周期至少需要一年時間，無法滿足目前大量拆遷戶購房的迫切要求。

為及時緩解這一矛盾，盡量縮短建設(shè)周期，建議利用儲備土地建設(shè)與利用有實力開發(fā)商的現(xiàn)有存量土地建設(shè)同步進行。一方面，市土地中心按正常程序?qū)x址定點土地實施收購或征用，之后通過公開供地方式出讓給有資質(zhì)、信譽好的開發(fā)商進行開發(fā)，同時把戶型及面積作為地塊開發(fā)的附加條件。另一方面，利用某些開發(fā)商手中的存量土地進行建設(shè)。據(jù)了解，一些開發(fā)商愿意將位臵相對較偏僻的存量土地拿出來建設(shè)動遷商品房，前提是市土地中心認購一定比例的商品房。因此，市土地中心可本著平等、自愿的原則與開發(fā)商進

行協(xié)商，所建設(shè)商品房的面積在50－80平方米，功能齊全，環(huán)境優(yōu)美，價格不高，房屋建成后由市土地中心按一定比例認購。這樣，一方面可減少開發(fā)商的風險，另一方面市土地中心可以通過購買的動遷商品房調(diào)控房地產(chǎn)市場，切實解決動遷戶購房難的問題，進而提高動遷速度，維護社會穩(wěn)定。

如上述方案可行，我局將于年底前啟動條件相對成熟的漢口武漢肉聯(lián)廠、橋口古田二路，漢陽武漢港機廠和武昌倒口湖水務(wù)局地塊的供地工作。

第二篇：舊城改造拆遷擴面報告

報告

XXXX地區(qū)改造指揮部：

XXXX現(xiàn)場動遷指揮部：

根據(jù)《告國有土地居民搬遷通知書》的有關(guān)政策和要求，江濱路XX號XX室居民XXX，已將所居住房屋騰空搬遷完畢并移交封門（編號為180號）。

由于本人父母均為非城市戶口，且本人家中無兄弟，父母如今已年老、體弱、多病，（我父親已93歲，母親已87歲），故父母一直住在我處，需要本人照顧與看護；同時本人女兒逐年長大，需要有相對獨立的成長空間。鑒于目前的實際情況，本人住房條件一直十分艱苦。

感謝此次搬遷，給予本人改善住房情況的機會，所以特別申請，在回遷安置中，在原規(guī)定可擴面積的基礎(chǔ)上再擴面，要求至少擴到建筑面積壹佰三十平方米。

望指揮部領(lǐng)導(dǎo)從本人實際困難出發(fā)，給予批準為感！特此報告！

江濱路XX號XX室搬遷戶XXXXX年X月X日

第三篇：舊城改造中拆遷補償費涉稅淺析

舊城改造中拆遷補償費

一、增值稅（及營業(yè)稅）

1、被拆遷企業(yè)或個人

對于被拆遷人而言，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件三《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條 免征增值稅的第三十七條規(guī)定：“土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者?！币簿褪钦f土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收增值稅。

原營業(yè)稅下取得補償款的相關(guān)規(guī)定如下：

由于政策性搬遷是政府收回企業(yè)或個人土地使用權(quán)（包括地上建筑物等不動產(chǎn)）的行為，《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）就規(guī)定“土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。近年來國家稅務(wù)總局先后出臺了文件對由于政府行為單位或個人歸還土地使用權(quán)取得的補償費不征收營業(yè)稅予以了進一步明確。

（1）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[2007]969號）規(guī)定，“對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產(chǎn)）的補償費，不征收營業(yè)稅”。

（2）為了實際征管中準確界定土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為，國家稅務(wù)總局又出臺《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函（2008）277號）規(guī)定，“納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅?！?/p>

（3）由《國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2009〕520號）進一步明確了國稅函〔2008〕

277號中關(guān)于“縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件”，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。

（4）地方政策：

①金華市地方稅務(wù)局關(guān)于明確舊城改造中銷售安置拆遷房有關(guān)稅收政策的函（金地稅政函[2002]55號）規(guī)定舊城改造中，城建開發(fā)公司將房屋安置給拆遷戶，根據(jù)其與拆遷戶簽定的實物安置協(xié)議，同等面積(或評估價等值替換)部分，暫不征收營業(yè)稅。

②重慶地方稅務(wù)局關(guān)于《舊城改造房屋拆遷過程中有關(guān)營業(yè)稅政策的通知》（渝地稅發(fā)[2002]156號）規(guī)定，被拆遷人與拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補償?shù)模徊疬w人因房屋結(jié)構(gòu)和面積原因所取得的結(jié)算價款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費；在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補償（安置）方式，所取得的貨幣補償（安置）價款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費。

③廣東省《關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》（粵地稅函[1999]295號）規(guī)定，在城市改造建設(shè)中支付給被拆遷戶得拆遷補償收入，凡經(jīng)縣級以上政府批準，國土局及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門發(fā)出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補償收入（包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益）暫不征收營業(yè)稅。

④根據(jù)江蘇省地方稅務(wù)局《關(guān)于明確營業(yè)稅若干征稅問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2013〕4號）第三條規(guī)定納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）中不征收營業(yè)稅相關(guān)條件的，對其收到土地使用權(quán)及地上附著物（包括不動產(chǎn)）的補償費，不征收營業(yè)稅。

2、拆遷企業(yè)

對于房地產(chǎn)企業(yè)等拆遷企業(yè)提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入原按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅，營改增后應(yīng)按照建筑服務(wù)稅目繳納增值稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費的行為應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為增值額計算繳納增值稅。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2009〕520號）第二條的規(guī)定：“納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費的行為屬于“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。”

二、企業(yè)所得稅

1、被拆遷企業(yè)

《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告 》（國家稅務(wù)總局公告2013年第11號）規(guī)定：“凡在國家稅務(wù)總局2012年第40號公告生效前（備注：2012年10月1日）已經(jīng)簽訂搬遷協(xié)議且尚未完成搬遷清算的企業(yè)政策性搬遷項目，企業(yè)在重建或恢復(fù)生產(chǎn)過程中購置的各類資產(chǎn)，可以作為搬遷支出，從搬遷收入中扣除。但購置的各類資產(chǎn)，應(yīng)剔除該搬遷補償收入后，作為該資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，并按規(guī)定計算折舊或費用攤銷。凡在國家稅務(wù)總局2012年第40號公告生效后簽訂搬遷協(xié)議的政策性搬遷項目，應(yīng)按國家稅務(wù)總局2012年第40號公告有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。企業(yè)政策性搬遷被征用的資產(chǎn)，采取資產(chǎn)置換的，其換入資產(chǎn)的計稅成本按被征用資產(chǎn)的凈值，加上換入資產(chǎn)所支付的稅費計算確定。

國家稅務(wù)總局2012年第40號公告如下：“企業(yè)搬遷期間新購置的各類資產(chǎn)，應(yīng)按《企業(yè)所得稅法》及其實施條例等有關(guān)規(guī)定，計算確定資產(chǎn)的計稅成本及折舊或攤銷年限。企業(yè)發(fā)生的購置資產(chǎn)支出，不得從搬遷收入中扣除。企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷的，對搬遷收入和支出進行匯總清算。企業(yè)應(yīng)在搬遷完成，將搬遷所得計入當企業(yè)應(yīng)納稅所得額計算納稅。

2、拆遷企業(yè)

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》文件第二十七條規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置

及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。這里面拆遷補償支出就是貨幣補償，直接進土地征用費及拆遷補償費；安置及動遷支出，是指異地安置支出；回遷房建造支出是指就地安置費用。對此應(yīng)以成本價為基礎(chǔ)確定，而不是以商品房（實物）的市價確定的。是企業(yè)所得稅前扣除項目。

三、個人所得稅

1、針對被拆遷人為個人的情況下，涉及到個人所得稅的處理。根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知（財稅[2005]45號）對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。因此，如果個人取得的拆遷補償款超過標準部分，應(yīng)屬于個人所得納稅范疇，按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅目征收個人所得稅。

2、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人取得被征用房屋補償費收入免征個人所得稅的批復(fù)（國稅函[1998]428號）針對深圳地方稅務(wù)局提交的《關(guān)于舊城改造征用居民房屋個人取得的賠償費征免個人所得稅的請示》中提到：“按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實物（房屋），均免予征收個人所得稅?！暗撐募谀壳坝行募蜔o效文件中都無法查找到，其有效性待定。一般來說國稅函也屬于規(guī)范性文件，但是現(xiàn)在一些國稅函文件主要是針對一些特別的問題作的解釋回復(fù)，原則上只對提請批復(fù)和發(fā)送的稅務(wù)機關(guān)和稅務(wù)事項有效力，不適用于在全國范圍內(nèi)執(zhí)行，因此不列入規(guī)范性文件之中。

3、根據(jù)《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確動遷補償收入征收個人所得稅等若干政策問題的通知》（大地稅函[2008]253 號）第一條：“個體工商戶、個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)取得的政府規(guī)定標準內(nèi)的動遷補償收入免征個人所得稅，超標準的部分計征個人所得稅。超標準的部分計征個人所得稅，具體情形按以下原則處理：

（1）實行核定方式征收個人所得稅的，超標準補償收入適用5%的應(yīng)稅所得率計算其應(yīng)納稅所得額，與經(jīng)營所得應(yīng)納稅所得額合并計算當期應(yīng)納稅額。若納稅人以后改變征收方式，其發(fā)生的與動遷改造相關(guān)的成本、費用及損失不得再在稅前扣除。

（2）實行查賬方式征收個人所得稅的，應(yīng)正確劃分應(yīng)稅收入與免稅收入所配比的成本、費用和損失；無法正確劃分的，可按免稅收入及應(yīng)稅收入占總收入的比重劃分。免稅收入所配比的成本、費用和損失不得在應(yīng)納稅所得額中扣除。另根據(jù)《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確個人所得稅征收管理若干具體問題政策適用的通知》（大地稅函[2009]211 號），個人（含自然人和個體工商戶）、個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)因搬遷等原因取得的對生產(chǎn)經(jīng)營收益性質(zhì)的補償金，屬于經(jīng)營性所得，應(yīng)當按照“個體工商戶生產(chǎn)、經(jīng)營所得”項目征收個人所得稅。

4、根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第五條規(guī)定：“個人因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換并取得改造安置住房，按有關(guān)規(guī)定減免契稅。個人取得的拆遷補償款按有關(guān)規(guī)定免征個人所得稅?！北就ㄖQ棚戶區(qū)是指簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施簡陋的區(qū)域，具體包括城市棚戶區(qū)、國有工礦（含煤礦）棚戶區(qū)、國有林區(qū)棚戶區(qū)和國有林場危舊房、國有墾區(qū)危房。棚戶區(qū)改造是指列入省級人民政府批準的棚戶區(qū)改造規(guī)劃或改造計劃的改造項目；改造安置住房是指相關(guān)部門和單位與棚戶區(qū)被征收人簽訂的房屋征收（拆遷）補償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同（協(xié)議）中明確用于安置被征收人的住房或通過改建、擴建、翻建等方式實施改造的住房。

有以上文件可見，按規(guī)定標準取得的拆遷補償款，無論是貨幣補償還是實物補償(房屋)，均免征個人所得稅。

鏈接：補償標準省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當依照規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。

四、土地增值稅

1、被拆遷企業(yè)或個人

（1）根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅；根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

（2）《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件對實施細則“因城市規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷”進行了明確。因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指實施國務(wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。

因此，被搬遷企業(yè)或者個人符合上述政策性原因拆遷房產(chǎn)或收回土地使用權(quán)得到的拆遷補償費，免征土地增值稅。

2、拆遷企業(yè)

（1）根據(jù)國稅函〔2010〕220號國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知：

①房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

②開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。計入拆遷補償費。

③貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)鏈接：國稅發(fā)[2006]187號）第三條：非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：

①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； ②由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

3、根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第二條規(guī)定企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

五、契稅

1、根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）規(guī)定：對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格

中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。

2、根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第四條對個人首次購買90平方米以下改造安置住房，按1%的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。另財稅〔2013〕101號第五條規(guī)定個人因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換并取得改造安置住房，按有關(guān)規(guī)定減免契稅。

3、根據(jù)《江蘇省實施〈中華人民共和國契稅暫行條例〉辦法》第九條規(guī)定，土地、房屋被縣級以上人民政府征用（占用）后，重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價格沒有超出土地、房屋補償費、安置補助費的，免征；超過土地、房屋補償費、安置補助費的的部分，納稅確有困難的，給予減征或免征。

六、城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅

1、根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第一條對改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料、房屋征收（拆遷）補償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同（協(xié)議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。

2、印花稅“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目的征稅范圍是經(jīng)政府管理機關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。拆遷補償涉及動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，拆遷補償合同應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目征稅。

通過以上分析：對于拆遷補償費涉及多個稅種，對此在執(zhí)行過程中一定要引起重視，避免造成政策執(zhí)行的錯誤而使企業(yè)蒙受稅務(wù)風險遭受損失。

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一、拆遷補償?shù)难a償方式

1、貨幣補償貨幣補償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機構(gòu)對被拆遷房屋進行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多遠組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：

（1）市場評估價是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

（2）商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。

（3）重置價是指由估價機構(gòu)采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。上述三種價格都是拆遷補償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

2、產(chǎn)權(quán)置換

產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價值進行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換。面積標準產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。產(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式：

（1）異地安置。異地安置是指由于開發(fā)商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價價值做到產(chǎn)權(quán)置換。

（2）回遷安置?；剡w安置是指開發(fā)商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。

3、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合。

拆遷人按照被拆除房屋的建筑面積數(shù)量，以其中一定面積的房屋補償被拆除房屋的所有人，其余面積按照作價補償折合貨幣支付給被拆除房屋的所有人。這對那些被拆除房屋面積較多，又難以支付補償房屋與被拆除房屋結(jié)構(gòu)差價的被拆遷人較適用。

二、收取拆遷補償費的會計處理

不論是何種補償方式，有一點是相同的。拆遷項目是由政府主導(dǎo)的，不是被拆遷人主動搬遷，是根據(jù)政府的指令被動搬遷，是被拆遷人的非自愿行為。并且由政府下達統(tǒng)一的拆遷安置通知，這是以政府為主的拆遷安置的最重要特征。

1.企業(yè)搬遷：政府拆遷安置時被拆遷人收到的拆遷補償款的會計處理，財政部 2005年8月15日下發(fā)的《關(guān)于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償款有關(guān)財務(wù)處

理問題的通知》（財企[2005]123號）做出了相關(guān)的規(guī)定。該文件適用的范圍是企業(yè)因城鎮(zhèn)規(guī)劃、庫區(qū)建設(shè)等公共利益需要搬遷而收到政府給予的相應(yīng)補償款。

企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償款，作為“專項應(yīng)付款”核算。搬遷補償款存款利息，一并轉(zhuǎn)增“專項應(yīng)付款”。因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產(chǎn)，作為固定資產(chǎn)清理業(yè)務(wù)核算，其凈損失核銷“專項應(yīng)付款”；機器設(shè)備因拆卸、運輸、重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費用，直接核銷“專項應(yīng)付款”；用于安置職工的費用支出，直接核銷“專項應(yīng)付款”。企業(yè)搬遷結(jié)束后，“專項應(yīng)付款”如有余額，作調(diào)增“資本公積金”處理，由此增加的“資本公積金”由全體股東共享：“專項應(yīng)付款”如有不足，應(yīng)計入當期損益。

2、個人搬遷：通常是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地，同時承擔安置搬遷戶。是企業(yè)行為，政府不拿錢，政府將土地銷售出去的一部分收入作為安置費用，但不是直接給拆遷戶現(xiàn)金，通過實物形式給予拆遷戶補償。開發(fā)企業(yè)通過招拍掛形式拿到土地，同時，政府要求房地產(chǎn)企業(yè)要安置原土地經(jīng)營單位員工或住戶。通常是由房地產(chǎn)企業(yè)承擔。一種方式是企業(yè)招拍掛成本的一部分用于安置搬遷戶，由企業(yè)支付；另一種是政府用招拍掛的收入一部分支付搬遷戶，由政府支付。但不論怎樣支付都是企業(yè)拿地成本的一部分。這里面在將安置成本列為土地成本處理。

第四篇：“舊城改造”與商業(yè)拆遷

中國網(wǎng)絡(luò)電視臺消息：許多城市為了提升城市品質(zhì)、改善居民生活條件，對一些“城中村”、“棚戶區(qū)”和“危舊房屋”進行拆遷和改造。這原本是一件造福居民、造福城市的好事情，但在云南省普洱市，一些建成才十多年的樓房，也被納入了“舊城改造”的范圍，讓人們感到十分困惑。

舊城不拆拆新城

為什么那些破舊，簡陋的老街區(qū)沒有納入舊城改造，而處于黃金地段，并不算舊的房子卻成了舊城改造對象？

家住云南省普洱市的69歲退休老人潘瑤這些天一直非常焦慮。因為他花了全部積蓄買下來、準備用來安度晚年的這套房子，馬上就要被拆遷了。

潘瑤老人的房子被拆遷，是因為普洱市政府的一個“舊城改造”計劃。為了搞清楚這個計劃的具體內(nèi)容，記者找到了在今年4月普洱市政府連續(xù)出臺的兩份文件，分別寫明是為“提升城市品質(zhì)，改善居民居住條件”。市政府將對中心城區(qū)進行舊城改造，部分地段將進行拆遷，范圍涉及500畝土地，住戶1800多戶。文件還明確規(guī)定了所有住戶都必須簽訂完搬遷協(xié)議的期限。

記者在政府文件中看到，這次要拆遷的范圍包括民航路片區(qū)、通商路片區(qū)等五大片區(qū)。這些都是普洱市中心城區(qū)內(nèi)最繁華的黃金地段，這里的建筑都是上世紀八九十年代才開始建設(shè)，其中有相當多甚至才建成幾年時間。記者看到，在普洱市的中心城區(qū)還有不少老街區(qū)。破舊，簡陋，生活設(shè)施落后，居住條件很差。然而這些街區(qū)卻并不包含在此次舊城改造的范圍內(nèi)。而那些處于黃金地段，并不算舊的房子卻成了舊城改造對象。

普洱市建設(shè)局局長胡劍榮表示：新舊是一個相對的概念，是表述和理解的不一樣。

政府出面商業(yè)開發(fā)

根據(jù)我國《循環(huán)經(jīng)濟法》第25條規(guī)定，對符合城市規(guī)劃和建設(shè)標準、在合理使用壽命內(nèi)的建筑物，除為公共利益需要外，政府不得進行拆除。

普洱市的這個舊城改造項目是否是用于公共利益的開發(fā)項目呢？記者發(fā)現(xiàn)，在普洱市政府下發(fā)的所有關(guān)于這次拆遷的文件和公告中，以及當?shù)貒?、?guī)劃等部門網(wǎng)站的公開信息中，都沒有看到對這些土地的用途做任何具體說明。

雖然普洱市政府一直沒有公布這些土地拆遷后的用途，但是記者發(fā)現(xiàn)，在這份“普洱市中心城區(qū)舊城改造工作方案”中，這些將要進行拆遷的土地，都已經(jīng)標注上了掛牌拍賣的時間。

記者在采訪普洱市建設(shè)局局長胡劍榮時證實，此次舊城改造的區(qū)塊都屬于商業(yè)開發(fā)。他說：“商業(yè)集中開發(fā)實際上是讓這個城市更有活力?！?/p>

問責式拆遷

“領(lǐng)導(dǎo)說了，如果你不支持配合我，你就是砸我的飯碗，你砸了我的飯碗，那么我也只能砸你的飯碗?！?/p>

根據(jù)普洱市政府提供的材料，此次開發(fā)的500畝土地中有相當一部分是行政事業(yè)單位的辦公場所、是政府資產(chǎn)。此外還有1800多戶住戶的房產(chǎn)。在記者的調(diào)查走訪中，很多住戶都表示不同意拆遷。對此相關(guān)負責人表示，一定會尊重住戶意愿，做好協(xié)商溝通工作。而實際情況又如何呢？

實際上，普洱市政府對于此次拆遷工作，已經(jīng)硬性規(guī)定了每一階段的完成期限。四月份發(fā)通知，七月底完成簽字，8月份土地掛牌出讓。為了保證短時間內(nèi)完成拆遷任務(wù)，普洱市政府又出臺了一系列配套措施。

在一份市政府文件中，要求將簽訂拆遷協(xié)議的任務(wù)分配到住戶所在單位，各單位要成立搬拆遷工作領(lǐng)導(dǎo)小組，單位領(lǐng)導(dǎo)充當?shù)谝回熑稳耍嵭袑訉影?，如果某一級責任人所負責的范圍?nèi)有人不簽協(xié)議，那么這位責任人就會被通報、問責，甚至免職；這項工作被作為黨員干部政績考核的重要依據(jù)，實行一票否決制。

當記者問道這種做法是否會導(dǎo)致干部向群眾施加壓力，強迫他們簽協(xié)議時，普洱市城建局局長胡劍榮解釋說：“這種情況我想不是我們這個政策的初衷，我們是想給，因為我們要有目標的管理，也希望大家積極地去做解釋的工作?！?/p>

而實際上，由所在單位領(lǐng)導(dǎo)出面做工作的方式，給了住戶很大壓力，很多人在這種情況下，不得不在協(xié)議上簽了字。一位住戶說：“領(lǐng)導(dǎo)說了，如果你不支持配合我，你就是砸我的飯碗，你砸了我的飯碗，那么我也只能砸你的飯碗。那我是以工作、薪水、收入來養(yǎng)家糊口，所以說，種種壓力下，也不得不簽，是這樣簽的?！?/p>

據(jù)普洱市政府介紹，截止到2010年8月18日，已經(jīng)有1662戶住戶簽訂了拆遷協(xié)議，占到總數(shù)的94%。依照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，向受讓人收取土地出讓的交易總額，也就是說，政府拍賣土地，可以獲得土地出讓金，根據(jù)記者調(diào)查，與此次拆遷地塊位置鄰近，價位相當?shù)牡囟?，已?jīng)交易的土地出讓價為每畝600多萬，按此計

算，舊城改造拆遷的這500畝土地拍賣后，當?shù)卣梢詮拈_發(fā)商那里獲得30多億土地出讓金。

商業(yè)開發(fā)、政府行為、居民利益，這三者之間的關(guān)系該怎樣斟酌和把握？政府應(yīng)該如何合理合法地使用行政手段？這是普洱市這個“舊城改造”項目帶給我們的思索。據(jù)了解，因為有部分居民尚未在拆遷協(xié)議簽字，所以普洱市這個“舊城改造”項目，目前處于暫緩階段，當?shù)卣硎緦⑼ㄟ^與居民協(xié)商，使這件事得到妥善解決。

第五篇：舊城改造項目拆遷補償

舊城改造項目拆遷補償、安置方案

按照城市總體規(guī)劃實施布爾津步行街舊城改造項目片區(qū)舊城改造工程建設(shè)。需拆除該片區(qū)規(guī)劃紅線劃定的住宅、非住宅及其它構(gòu)筑物和附屬物，依據(jù)《拆遷管理條例》，特制定如下拆遷補償安置方案：

一、拆遷范圍

依據(jù)批準劃定的拆遷紅線圖，該工程拆遷范圍為：詳見拆遷紅線圖劃定范圍。拆遷房屋總面積平方米，其中住宅約平方米，營業(yè)用房平方米，教委辦公用房平方米，住戶約118戶。

二、房屋拆遷補償于安置

根據(jù)《條例》的規(guī)定，拆遷人對被拆遷人進行補償，由被拆遷人選擇補償形式，其補償形式有：產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補償。

本工程由拆遷人委托資產(chǎn)評估有限責任公司（以下簡稱評估公司）對被拆遷房屋按照房地產(chǎn)市場價格進行評估并作為補償安置的結(jié)算依據(jù)。被拆遷人若對評估結(jié)果有異議，在評估報告公布之日起五日內(nèi)，可向原評估機構(gòu)申請復(fù)估，也可委托另一家拆遷評估機構(gòu)重新評估，但必須在評估報告公布之日起十五日內(nèi)提交復(fù)估或重估報告。

被拆房建筑面積以產(chǎn)權(quán)證為準（對證載面積有異議的可申請房屋行政管理部門復(fù)核），按“一個產(chǎn)權(quán)證一戶”執(zhí)行。

（一）貨幣補償

選擇貨幣補償?shù)模徊疬w房屋住宅、非住宅由評估公司進行房地產(chǎn)市場價格評估，由拆遷人按房地產(chǎn)市場價格評估價格收購，其收購總價為：評估單價×房屋建筑面積。

選擇貨幣補償?shù)模€應(yīng)按件規(guī)定獲得以下費用：

搬遷補助費：住宅一次性搬遷補助費450元/戶、非住宅一次搬遷補助費20元/平方米；

提前搬遷獎：對在房屋拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)，簽訂拆遷補償安置協(xié)議的被拆遷戶按住宅30元/戶·日，非住宅3元/平方米·日，計發(fā)提前搬遷獎；

房屋設(shè)施補償：普通閉路設(shè)施每戶元，光釬閉路設(shè)施每戶元，電話移機費每戶元，照明用電設(shè)施每戶補償元，供水設(shè)施每戶補償元。

此外，對在房屋拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)，簽訂拆遷補償安置協(xié)議并完成搬遷的被拆遷戶，由拆遷人按2000元/戶給予獎勵。

（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換

1、住宅、非住宅在拆遷范圍內(nèi)劃定的安置區(qū)域新建安置（詳見安置圖）。住宅用房原則上每戶只安置一套，若要選擇第二套，其余下的舊房面積必須達到所選房面積50%以上，否則只能安置一套，如選擇兩套安置房，應(yīng)補交一套的水設(shè)施費200元、電設(shè)施費500元。營業(yè)用房按營業(yè)自然開間還房安置，余下的面積實行貨幣補償；安置房一律實行先搬家、先簽協(xié)議、先選房的原則。

2、住宅、非住宅選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的實行“一換一”的方式。

3、本工程拆遷范圍內(nèi)的住宅和非住宅選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷人的天然氣、電話、閉路設(shè)施、照明、動力用電由拆遷人按原戶頭給予恢復(fù)不予補償。

三、房屋的搬遷與過渡

（一）、房屋的搬遷期限按拆遷主管部門核發(fā)的拆遷公告規(guī)定的期限執(zhí)

行。

（二）、本工程拆遷范圍內(nèi)的被拆遷戶一律自行過渡，住宅、非住宅過渡期自搬遷之日起至滿24個月止。

（三）、選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷人還應(yīng)按規(guī)定獲得：

搬遷補助費：住宅一次性搬遷補助費450元/戶、非住宅一次搬遷補助費20元/平方米·次；

住宅臨時安置補助費（1-4人戶）500元/戶·月，4人以上每增加1人每月增加15元；

非住宅經(jīng)濟損失補助費:為140元/平方米。

提前搬遷獎：對在房屋拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)，簽訂拆遷補償安置協(xié)議的被拆遷戶按住宅30元/戶·日，非住宅3元/平方米·日，計發(fā)提前搬遷獎；

此外，對在房屋拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)，簽訂拆遷補償安置協(xié)議并完成搬遷的被拆遷戶，由拆遷人按2000元/戶給予獎勵。