第一篇：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目考察報(bào)告

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目考察報(bào)告

2010年4月10日、11日，在總經(jīng)理帶領(lǐng)下，我們一行人到唐山、天津塘沽一帶考察當(dāng)?shù)貥潜P及其建設(shè)項(xiàng)目，身臨其中所走、所觀、所聞、使我感想甚多，也頗有幾點(diǎn)啟發(fā)。新穎、別致、典雅的天津塘沽“城市名居”

“城市名居”樓體形式打破常規(guī)的大小方形交錯(cuò)的格局，各棟樓均為類似 “品”字形的結(jié)構(gòu)，色彩鮮明，格調(diào)典雅的樓體外墻裝修與綠化、景觀輝映成趣讓人回味無窮；其戶型布局也隨之呈現(xiàn)多樣化：如廚房、餐廳呈弧形結(jié)構(gòu)，餐廳、客廳、臥室也擯棄了傳統(tǒng)的正南正北的格局，平面布局靈巧而精致。這種樓體形狀節(jié)約占地，不會(huì)影響容積率和綠化率，且整體視覺效果和一般住宅小區(qū)相比，讓人有一種賞心悅目之感。城市高層建筑是現(xiàn)代建筑物的表現(xiàn)之一，它不僅是為了反映其建筑藝術(shù)本身，滿足人們居住需求，而且還必須借助于良好的建筑空間環(huán)境的營(yíng)造，以減少和克服人們各種負(fù)面心態(tài)。

住宅區(qū)的建設(shè)應(yīng)從城市的整體性來考慮，從城市規(guī)劃的角度認(rèn)識(shí)和分析現(xiàn)代化城市的文化價(jià)值，經(jīng)濟(jì)價(jià)值和情感價(jià)值，在處理空間和布局重點(diǎn)上創(chuàng)造出獨(dú)特的風(fēng)格和住宅建筑景觀；建筑物外形的形式美要講究線條，色形，材料質(zhì)感也需和周邊地理環(huán)境相協(xié)調(diào)，與園林景觀相互襯托。比如我們看到的唐山市中心區(qū)的“6 灣”緊鄰春波蕩漾，楊柳依依的陡河帶狀公園，號(hào)稱唐山第一個(gè)濱河社區(qū)，雅居在此讓你暫時(shí)遠(yuǎn)離城市的喧囂和煩惱，享受片刻的寧靜。

我們公司開發(fā)建設(shè)的玫香園住宅地域價(jià)值也相當(dāng)可觀，西側(cè)毗鄰聞名于世的定州塔，以及未來倚塔而建的美麗的定州塔園林景觀區(qū)，如此富有特色的城市景觀與之相映，盡享舒適、優(yōu)越生活情趣；使玫香園高層住宅更凸顯尚品住宅的魅力和升值空間。城市向東，生活向“街心公園”，將是定州人的生活夢(mèng)想與選擇。

設(shè)計(jì)前衛(wèi)，新穎，極具競(jìng)爭(zhēng)力的唐山“6灣”復(fù)式住宅

唐山“6灣”高層住宅設(shè)計(jì)有復(fù)式樓層，這里的復(fù)式結(jié)構(gòu)兩層掏空均為標(biāo)準(zhǔn)樓層高度，內(nèi)部用樓梯連接通向二層，上面有臥室，一個(gè)衛(wèi)生間，下面是客廳餐廳廚房衛(wèi)生間的布局。這個(gè)戶型層次分明，給人新鮮的感覺，據(jù)當(dāng)?shù)厥蹣侵脴I(yè)顧問反映，時(shí)下的新新人類對(duì)于傳統(tǒng)戶型有些視覺疲勞了，偶然看到這種復(fù)式房型，讓人有一種好奇，甚至像住進(jìn)豪宅的感覺，復(fù)式結(jié)構(gòu)房屋擁有大型的落地窗，采光的效果較一般的住宅好，特別是在北方地區(qū)，采暖和采光是人們購買房屋的兩個(gè)重要參考條件；由于目前獨(dú)生子女增多，老人和孩子渴望能夠住在一起，彼此照應(yīng)，但是又希望有相對(duì)獨(dú)立的衛(wèi)生間和居室，行動(dòng)不變的老人可住在下層，時(shí)尚的年輕人可住在上層，一般都會(huì)有相對(duì)獨(dú)立的衛(wèi)生間和居室，既保證了兩代或是三代同堂的愿望，又各自擁有私密的生活空間。這就啟發(fā)我們?cè)趹粜筒邉潯⒔Y(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面應(yīng)大膽設(shè)想，突破常規(guī)，推陳出新，使新概念寓意其中，成為新的競(jìng)爭(zhēng)力、新的視點(diǎn)。

定州現(xiàn)在似乎并沒有這種高層帶復(fù)式結(jié)構(gòu)的住宅，現(xiàn)代高層住宅也應(yīng)該考慮設(shè)計(jì)這種戶型結(jié)構(gòu)，我認(rèn)為這是一個(gè)很好的賣點(diǎn)。

2唐山“萬達(dá)廣場(chǎng)”的宣傳策略攻心為上，先聲奪人

萬達(dá)廣場(chǎng)銷售中心裝潢相當(dāng)豪華，職業(yè)化服務(wù)，熱情周到。經(jīng)專業(yè)化設(shè)計(jì)采用高檔材料裝修好的樣板間配備實(shí)物生活設(shè)施供業(yè)主參觀、欣賞品味，為業(yè)主提前勾畫未來舒適美好的生活，看了你怎會(huì)不為之怦然心動(dòng)？

據(jù)說3月15日國(guó)際消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)日來臨之際，唐山萬達(dá)廣場(chǎng)面向公眾舉辦了工地開放日活動(dòng)，由唐山萬達(dá)廣場(chǎng)老業(yè)主、新老客戶和媒體記者共同組成的代表團(tuán)，分批參觀了唐山萬達(dá)廣場(chǎng)的施工現(xiàn)場(chǎng)，零距離了解項(xiàng)目進(jìn)展情況和工程質(zhì)量。萬達(dá)開發(fā)方讓客戶近距離觀察工程狀況，向外界承諾愿意接受公眾的監(jiān)督和置疑，有則改之無則加勉，態(tài)度開誠布公，推心置腹；再加上位于城市黃金地帶，看了這樣的樓盤有錢誰不愿意買？隨后大張旗鼓的渲染萬達(dá)廣場(chǎng)“最后機(jī)會(huì)”的大幅廣告，對(duì)近期推出的最后一批房源搞了一個(gè)萬達(dá)繽紛會(huì)員招募活動(dòng)，加入后可享受優(yōu)先購買權(quán)。井然有序，規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、分工明確，責(zé)任意識(shí)強(qiáng)的項(xiàng)目管理

施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)容場(chǎng)貌整齊劃一，場(chǎng)地內(nèi)做了硬化處理，工程材料，工程周轉(zhuǎn)材料等堆放非常整齊有序。

安全檢查員經(jīng)常性，全方位巡邏檢查，責(zé)任意識(shí)極強(qiáng)，不帶安全帽根本無法進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，施工樓體采用外懸挑腳手架，全方位密閉式圍護(hù)，安全生產(chǎn)標(biāo)語醒目“安全生產(chǎn)管理你管我管大家管”??

這里工程質(zhì)量也是值得我們學(xué)習(xí)的，框架剪力墻現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)外觀相當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)，各層之間無明顯混凝土接槎現(xiàn)象，墻體蜂窩孔洞極其少見；

3模板清理非常干凈，模板支撐整體性穩(wěn)定性非常好??

期間我訪問到他們對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的進(jìn)度控制，他們對(duì)項(xiàng)目各階段的工作內(nèi)容、程序、持續(xù)時(shí)間和銜接關(guān)系編制計(jì)劃，將計(jì)劃付諸實(shí)施，在實(shí)施的過程中經(jīng)常檢查實(shí)際進(jìn)度是否按計(jì)劃要求進(jìn)行，對(duì)出現(xiàn)偏差分析原因，采取補(bǔ)救措施或調(diào)整、修改原計(jì)劃，直至工程竣工。進(jìn)度控制的最終目的是確定項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

這是我在唐山“萬達(dá)廣場(chǎng)”等幾個(gè)施工現(xiàn)場(chǎng)所觀所聞到的實(shí)際情況，這樣的項(xiàng)目管理，高效優(yōu)質(zhì)的生產(chǎn)確實(shí)經(jīng)得起公眾的參觀，業(yè)主的監(jiān)督。我覺得我們搞項(xiàng)目工程管理的，置身若此，方感到我們自身的社會(huì)價(jià)值也迫切需要體現(xiàn)。

建筑項(xiàng)目管理的好壞對(duì)于一個(gè)企業(yè)來講，具有及其重要的作用。在實(shí)際的建筑項(xiàng)目管理中，要做好項(xiàng)目管理并非易事，建筑項(xiàng)目管理不僅僅針對(duì)成本，質(zhì)量，進(jìn)度的某一項(xiàng)，而應(yīng)把它作為一個(gè)整體進(jìn)行系統(tǒng)完整的管理，只有這樣，才可能在建筑項(xiàng)目管理中取得良好效果，不以規(guī)矩，無以成方圓。

楊建雷

2010年4月15日于明月豪苑二期

第二篇：日本房地產(chǎn)考察報(bào)告

日本房地產(chǎn)考察報(bào)告

2016年4月16日至25日，由集團(tuán)組織公司高管赴日本進(jìn)行為期7天的考察學(xué)習(xí)。非常有幸本人參與了此次考察活動(dòng)。

入職東方今典焦作房地產(chǎn)總經(jīng)理一職已有一年時(shí)間，各個(gè)方面都得到了歷練與學(xué)習(xí)。在短暫的7天里，匆忙行走于東京、大阪等都市，并拜訪了日本四大壟斷財(cái)閥之一的三井集團(tuán)。文化的差異，行業(yè)的比較，價(jià)值觀的思考，時(shí)時(shí)刻刻觸動(dòng)和撞擊著內(nèi)心?；貋硪院螅诨仡櫩疾旖?jīng)歷及整理照片的時(shí)候，不斷通過搜集查看一些背景知識(shí)，希望對(duì)企業(yè)、行業(yè)發(fā)展有更深層的探索與理解。

一、日本概覽

日本國(guó)土面積37.78萬平方公里，僅相當(dāng)于我國(guó)云南省大小，人口約1.3億，首都為東京。由北海道、本州、四國(guó)、九州和約3900多個(gè)小島組成。國(guó)土的三分之二被森林所覆蓋，其中森林面積占66.5%，農(nóng)用耕地占13.3%，住宅用地占4.6%，河流湖泊面積占3.5%，道路占3.2%，荒野占0.7%，其他占8.1%。

二、日本經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展回顧

1、日本經(jīng)濟(jì)回顧從“世界的奇跡”到“失去的十年。

二戰(zhàn)后的日本經(jīng)濟(jì)史可以簡(jiǎn)單概括為四個(gè)階段： 戰(zhàn)后～50年代：恢復(fù)階段； 60年代：高速度增長(zhǎng)階段；

70—80年代的穩(wěn)定增長(zhǎng)階段；在石油危機(jī)的壓力下，提出“技術(shù)立國(guó)”戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期，年均增長(zhǎng)速度達(dá)5%，迅速跨入世界先進(jìn)國(guó)家行列，并一躍成為世界第二大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)，創(chuàng)造了令世界矚目的“經(jīng)濟(jì)奇跡”。生產(chǎn)和需求十分旺盛，大量剩余資金涌動(dòng)。從1986年起，日本資產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了5年的持續(xù)上漲時(shí)期。短短5年間，日本地價(jià)上漲了2倍多，其中1987年，商業(yè)用地和住宅用地價(jià)格的年上升率甚至超過了76%的異常水平，形成了世界經(jīng)濟(jì)史上空前的房地產(chǎn)泡沫。

90年代后的復(fù)合型蕭條階段；這一階段的因房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)股市、地價(jià)暴跌引發(fā)的一系列社會(huì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，使日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了明顯的停滯和下滑。1990年GDP增長(zhǎng)率達(dá)5.1%，到2001年僅為-0.5%，日本經(jīng)濟(jì)開始步入持續(xù)十多年的復(fù)合型經(jīng)濟(jì)衰退期——“平成蕭條”期，又被稱為“失去的十年”。同時(shí)這是這一時(shí)期促進(jìn)了日本經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)界的反思，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)理念的進(jìn)步，使得日本經(jīng)濟(jì)不在追求形式上的量而更注重質(zhì)。完成了新的產(chǎn)業(yè)革命的轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)有了質(zhì)的飛躍。

2、日本住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展化情況

日本是世界上率先在工廠里生產(chǎn)住宅的國(guó)家。開始于60年代，70年代進(jìn)入產(chǎn)業(yè)成熟期。

日本的住宅產(chǎn)業(yè)化始于20世紀(jì)6O年代初期。一方面當(dāng)時(shí)日本的房地產(chǎn)有大量需求。人力已經(jīng)蓋不過來。第二，經(jīng)濟(jì)具有大規(guī)模生產(chǎn)的力量。第三，社會(huì)化大生產(chǎn)的實(shí)現(xiàn)，制造業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。60年代末期，當(dāng)時(shí)的日本，電視機(jī)和汽車都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了工廠制造。為了提高產(chǎn)品質(zhì)量和效率，開始對(duì)住宅實(shí)行部品化、批量化生產(chǎn)，用生產(chǎn)電視機(jī)和汽車的方式生產(chǎn)住宅。

70年代是日本住宅產(chǎn)業(yè)的成熟期，大企業(yè)聯(lián)合組建集團(tuán)進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)，將住宅產(chǎn)業(yè)由傳統(tǒng)的勞動(dòng)密集型轉(zhuǎn)變?yōu)榭萍济芗汀，F(xiàn)在日本已經(jīng)可以在一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)蓋完六層樓，可以在工廠中生產(chǎn)出全裝修的廚房、衛(wèi)生間。

日本住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展很大程度上得益于住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的發(fā)展。住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)是應(yīng)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展需要而產(chǎn)生出的新型住宅企業(yè)組織形式，是以專門生產(chǎn)住宅為最終產(chǎn)品，集住宅投資、產(chǎn)品研究開發(fā)、設(shè)計(jì)、配構(gòu)件部品制造、施工和售后服務(wù)于一體的住宅生產(chǎn)企業(yè)，是一種智力、技術(shù)、資金密集型、能夠承擔(dān)全部住宅生產(chǎn)任務(wù)的大型企業(yè)集團(tuán)。

三、具體項(xiàng)目調(diào)研分析

1、對(duì)保護(hù)綠色生態(tài)成本毫不在意的日本

本次考察首站為東京。東京：世界超大都市，按日本行政區(qū)劃，東京指東京都，其總面積為2,162平方公里，1,320萬人口（相當(dāng)于全日本的1/10），具備世界大都市的共同特點(diǎn)，是一個(gè)擁擠的城市，現(xiàn)代化的建筑，發(fā)達(dá)的交通，喧嘩卻有秩序。

在東京考察過程中，印象比較深刻的是日本對(duì)環(huán)境治理及對(duì)土地可持續(xù)利用發(fā)展所做的措施。日本的“綠地覆蓋率”為66%，僅次于芬蘭、瑞典，名列世界第三。而在寸土寸金的東京，人均綠地面積也達(dá)到了3.01平方米。

二戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)和人口向東京聚集，環(huán)境污染問題持續(xù)惡化，東京的“大城市病”日益嚴(yán)重，民眾苦不堪言。用相應(yīng)的法律來確保公園綠地、控制建設(shè)的混亂局面，引導(dǎo)城市空間良性發(fā)展顯得刻不容緩。為此，日本于1972年頒布了《都市公園整備緊急措施法》。啟動(dòng)投資額達(dá)9000億日元的公園建設(shè)“5年計(jì)劃”。此后到現(xiàn)在，東京的綠地面積以每年約10%的速度遞增，環(huán)境污染大幅好轉(zhuǎn)。之后《都市計(jì)劃法》、《都市公園法》、《都市綠地保全法》和《首都圈近郊綠地保全法》等一大批相關(guān)法規(guī)陸續(xù)出臺(tái)，形成了完整而長(zhǎng)期的綠地保護(hù)體制。

從東京市政廳大樓俯看整個(gè)城市，可以看到城市內(nèi)保留了一大片森林綠地。在日本皇宮皇居外苑同樣可以看到大面積的綠化，形態(tài)各異的黑松與摩天樓林立相互呼應(yīng)，現(xiàn)代和前衛(wèi)中處處體現(xiàn)出明顯的日本特色和風(fēng)格。

在資源極度緊張的東京能保留如此大面積的綠化實(shí)屬罕見。正如東京堅(jiān)持的 “綠地是城市活力之源”一樣，綠地不僅是點(diǎn)綴城市的“花瓶”，還是城市的凈化器與安全閥，是居民共同的“精神休憩地”。銀座商業(yè)街

銀座的大街長(zhǎng)約1公里，把銀座1丁目到8丁目緊緊連成一體，組成了繁華的“銀座8丁”。地理位置優(yōu)越，代表銀座的高級(jí)百貨店，提供各種名牌化妝品、時(shí)裝、首飾、箱包等高檔優(yōu)質(zhì)商品，倡導(dǎo)提供給顧客高尚、時(shí)尚、具有國(guó)際性的生活方式，主要目標(biāo)顧客群是三十歲至五十歲的城市精英和成功人士。同時(shí)也吸引著世界各地的人群前來購物消費(fèi)。

銀座商業(yè)街的規(guī)劃特點(diǎn)：交通組織和功能布局：商業(yè)街區(qū)核心區(qū)主要解決人流問題，兩側(cè)的次干道主要解決車輛通行，因此核心區(qū)主要布置商業(yè)樓。而兩側(cè)的次干道旁布置了大量的寫字樓和停車樓。

合理的空間尺度：核心區(qū)商業(yè)樓座均采用短開間大徑深的布局。既保證了各商業(yè)樓的展示面，同時(shí)讓人流在輕松的移步換景當(dāng)中，感受電影畫面般的購物商業(yè)環(huán)境。

人性化的廣告商業(yè)氛圍：不過度追求視覺刺激的建筑外立面，井然有序得體的廣告展示，與購物過程中售貨人員禮貌的服務(wù)相結(jié)合，充分表達(dá)了對(duì)購物人群的尊崇。

2、拜訪日本四大壟斷財(cái)閥之一的三井集團(tuán)

從日本明治維新至現(xiàn)在，由三井家庭統(tǒng)治的財(cái)閥而發(fā)展起來的三井集團(tuán)歷經(jīng)400年發(fā)展，經(jīng)久不衰，成為日本的四大壟斷財(cái)閥之一。在第二次世界大戰(zhàn)以前和戰(zhàn)爭(zhēng)間，該財(cái)閥一直據(jù)日本四大財(cái)閥之首，是日本經(jīng)濟(jì)工業(yè)化進(jìn)程中的重要推動(dòng)力量。三井集團(tuán)目前有25家大企業(yè)組成。其核心企業(yè)有櫻花銀行、三井物產(chǎn)、新王子制紙、東芝、豐田汽車、三越、東麗、三井不動(dòng)產(chǎn)等，該財(cái)團(tuán)在化工、重型機(jī)械、綜合電機(jī)、汽車制造、房地產(chǎn)、核發(fā)電、半導(dǎo)體、醫(yī)療及辦公電子設(shè)備等行業(yè)擁有優(yōu)勢(shì)。

此次考察拜訪三井集團(tuán)時(shí)，通過觀看三井集團(tuán)企業(yè)宣傳視頻，并通過相關(guān)資料對(duì)其企業(yè)發(fā)展、經(jīng)營(yíng)理念及管理體制有了一個(gè)較為詳細(xì)的了解，同時(shí)也被其優(yōu)良的管理模式、全球化運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、發(fā)達(dá)的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)所震撼，這些先進(jìn)成熟的管理體制經(jīng)營(yíng)模式對(duì)發(fā)展中的集團(tuán)公司具有很強(qiáng)的借鑒意義。

因時(shí)間關(guān)系，只針對(duì)房地產(chǎn)方面的運(yùn)營(yíng)管理方面進(jìn)行相互交流洽談，并參觀了三井不動(dòng)產(chǎn)住宅研究中心及別墅展示工廠?！?yōu)秀的施工工藝水平

上個(gè)世紀(jì)60年代，制造業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，工業(yè)化方式生產(chǎn)住宅。別墅以及多層房屋的建造也是采用成品墻板、整體衛(wèi)浴現(xiàn)場(chǎng)拼裝。這些在我們參觀三井不動(dòng)產(chǎn)住宅研究中心、別墅展示工廠時(shí)，感覺特別明顯，一棟別墅可以定制生產(chǎn)，45天即可建成，這就要求有大量的生產(chǎn)廠家提供定制產(chǎn)品。標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)可以節(jié)省人力物力，降低成本，縮短工期，并且易于維護(hù)更換。

建筑工地的施工圍擋、外挑安全防護(hù)也全部是標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件，從開工到結(jié)束是處于全封閉狀態(tài)，即避免了揚(yáng)塵也保證了安全，一直到竣工完成才暴露建筑物的真面目，在大阪、東京所見到的建筑物基本上都是統(tǒng)一的搭建模式。我們國(guó)內(nèi)限于投入成本原因，就這方面來說和日本差距很大。·人性化的建筑

日本的建筑理念非常樸素，沒有多少過于華麗的東西。相對(duì)歐美來說，日本建筑設(shè)計(jì)的概念性還要更少。但是，他們?cè)诳臻g的到位性、構(gòu)造技術(shù)的研究方面卻非常深入，絲毫不亞于任何一個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家。

在參觀三井樣板房展示時(shí)這點(diǎn)得到了非常好的印證。戶型設(shè)計(jì)非常人性化、注重細(xì)節(jié)。采充分考慮到日本人的生活習(xí)慣。例如日本的住宅比較密集，相應(yīng)會(huì)帶來采光問題。所以在戶型設(shè)計(jì)時(shí)，采光面往往會(huì)根據(jù)環(huán)境的不同，盡量做適應(yīng)性設(shè)計(jì)，提高采光率。整體廚房，預(yù)留有冰箱位置；整體浴室，很干凈，浴缸內(nèi)還有扶手設(shè)計(jì)。日本住宅比較流行浴室、廁所、洗面所三分離的格局，也就是說以上三者都各處一室，擁有獨(dú)立的專用空間。浴室部，因?yàn)槿毡救颂貏e喜歡熱水澡，一般家庭都有較大面積的浴室。洗面所部分，除必需的洗面臺(tái)以外，設(shè)計(jì)師又為洗衣機(jī)設(shè)計(jì)了專用空間，并且預(yù)留上下水。廁所部分，有的設(shè)置了迷你洗手盆。

此外在施工細(xì)節(jié)上非常精細(xì)，其他不多說，拿填縫處理來說，無論外墻幕墻還是廚衛(wèi)瓷磚，里里外外的填縫處理都做的漂亮。膠體密實(shí)，手感柔韌，筆直整齊，填縫劑的質(zhì)量和打膠的工藝水平都是相當(dāng)出色。

3、亞洲奧特萊斯霸主之三井奧特萊斯

在此次考察行程最后一站，參觀了三井位于大阪的奧特萊斯。

在亞洲，奧特萊斯發(fā)展較為成熟的地區(qū)當(dāng)屬商業(yè)形態(tài)高度成熟的日本，而在日本，做奧特菜斯最為成功的當(dāng)屬三井不動(dòng)產(chǎn)株式會(huì)社旗下的三井奧特萊斯。

如大家所知，在日本東京，銀座、新宿、澀谷等地云集了很多高檔的百貨商場(chǎng)，西武、三越、松坂屋、阪急、東急、伊勢(shì)丹等等百貨店是世界大牌云集，吃穿用玩等等都很齊全，但就是一個(gè)字“貴”。但在三井奧特萊斯購物城，不僅店鋪數(shù)量眾多，而且眾多世界和日本的時(shí)尚大牌，價(jià)格僅為正品的3－7折。如果運(yùn)氣好，還可以淘到所謂的B級(jí)品以及下架商品，但價(jià)格卻能低到1到2折。

讓你買到想買的品牌，讓你的日常穿著更加時(shí)尚，讓你的時(shí)尚成本一降再降??這就是三井奧特萊斯購物城的理念。廠家直銷店、正規(guī)代理點(diǎn)，自主品牌等都能在這里一應(yīng)俱全。

由大阪奧特萊斯窺見三井不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)運(yùn)模式

1995年，三井不動(dòng)產(chǎn)在大阪鶴見開設(shè)了第一家奧特萊斯（現(xiàn)在的日本許多大型奧特萊斯都是參考它而建造的），開創(chuàng)了日本的奧特萊斯新紀(jì)元。由于它的原址是大阪花博會(huì)主場(chǎng)館，所以它的外觀是參考月下美人花而建造，屋頂是可以敞開式的，從遠(yuǎn)處望去，當(dāng)它敞開的時(shí)候就如一朵含苞待放的花蕾，而晚上當(dāng)它關(guān)上的時(shí)候則變成一朵綻放的月下美人花。與如今的奧特萊斯相比，它并不顯的十分大，但是里面寬敞的空間，同樣讓人感到十分舒適。

在大阪奧特萊斯，衣飾、箱包、珠寶首飾、洗化等各業(yè)態(tài)劃分非常合理、清晰，讓客戶一目了然，在各區(qū)域內(nèi)都能找到最理想的商品。

三井奧特萊斯憑借精準(zhǔn)的定位和多年來不斷修正的運(yùn)營(yíng)方式及經(jīng)營(yíng)策略，使其不僅成為當(dāng)?shù)刈罡蝗藲獾馁徫镏行模渤闪送鈬?guó)人來此地旅游觀光的圣地。其成功運(yùn)營(yíng)可以歸納為以下3點(diǎn)：

1、租賃開發(fā)

日本土地政策為私有制，因此三井不動(dòng)產(chǎn)一直本著能租地就不買地的原則，集聚其他企業(yè)的資金共同開發(fā)，由自己的商業(yè)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，目的在于降低資金成本，加速周轉(zhuǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)可以自主規(guī)范經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。這跟日本本地特色有關(guān)，因?yàn)槿毡痉康禺a(chǎn)已經(jīng)度過了泡沫階段，其土地升值的空間不大，主要盈利還是靠項(xiàng)目本身。其次三井奧特萊斯的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，保持了日本商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)的一貫作風(fēng)，即用比較長(zhǎng)的一段時(shí)間持續(xù)運(yùn)作一個(gè)項(xiàng)目，這對(duì)我們來說是一種啟示。

2、地理位置

奧特萊斯這個(gè)業(yè)態(tài)的位置的選擇非常受限，因?yàn)橹挥型恋剡\(yùn)行的低成本，才能保證其商品的價(jià)格優(yōu)惠。三井通常采用開發(fā)新區(qū)域的方法，并與政府共同合作，在幾年時(shí)間內(nèi)把周邊配套完善，達(dá)到互利互惠，一方面培育新區(qū)域的商業(yè)氛圍，一方面健全新區(qū)域的硬件設(shè)施。目前在三井在日本全國(guó)奧特萊斯均分布在中國(guó)游客也廣為熟悉的北海道、東京首都圈以及大阪、神戶等地。各奧特萊斯均設(shè)在距離市中心50—90分鐘車程的位置。

3、立體建筑與立體業(yè)態(tài)

奧特萊斯的建筑與中國(guó)的商業(yè)建筑有很大的差異。其上下只有2層，并由人行天橋貫穿其中，自動(dòng)電梯等配置有20處之多，整個(gè)建筑四通八達(dá)。每個(gè)店鋪都配有非常清楚的走道指示導(dǎo)向，使人群很方便的在一個(gè)立體的平面流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了雙首層，以致一、二層的租金相同，達(dá)到經(jīng)營(yíng)價(jià)值最大化。

立體的建筑配有立體的業(yè)態(tài)，奧特萊斯對(duì)消費(fèi)需求的研究很透徹，針對(duì)性很強(qiáng)，不僅集聚了高端奢侈品牌及美食廣場(chǎng)，還嘗試建構(gòu)了大型的菜市場(chǎng)等居家休閑區(qū)域。特殊的業(yè)態(tài)組合拉攏了周邊的人群，并放大了傳統(tǒng)的奧特萊斯業(yè)態(tài)。嚴(yán)格的業(yè)態(tài)要求也很重要，奧特萊斯每年控制業(yè)態(tài)調(diào)整不超過10%。人流動(dòng)線與業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)都是其成功的關(guān)鍵。

四、考察帶來的啟示 短短的7天日本考察行程，帶來不僅眼界的開闊，更多的是對(duì)行業(yè)、企業(yè)、項(xiàng)目發(fā)展運(yùn)營(yíng)帶來的深入思考。

1、對(duì)資源的可持續(xù)發(fā)展利用，日本國(guó)土面積不大，人口也比中國(guó)少得多，資源很貧乏，但是在工業(yè)上卻是世界強(qiáng)國(guó)，經(jīng)濟(jì)總量居世界第二位。但與中國(guó)不同的是，日本社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是不以犧牲環(huán)境為代價(jià)，反之與環(huán)境形成長(zhǎng)期有效的良性循環(huán)。這也得益于政府對(duì)國(guó)家發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮與前期大量的人力、資源、資金投入?？此普薮蟮那捌谕度?，帶來的是完整而長(zhǎng)期的綠地保護(hù)體制，給城市健康有序發(fā)展帶來的深遠(yuǎn)影響。

縮小至一個(gè)企業(yè)，如何更長(zhǎng)久健康的發(fā)展，賺錢不應(yīng)該成為唯一的標(biāo)準(zhǔn)。如何打造企業(yè)持續(xù)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力與品牌影響力，如何把產(chǎn)品做的更好，做成行業(yè)標(biāo)桿、經(jīng)典，確實(shí)需要我們好好思考。

2、先進(jìn)的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)與獨(dú)特的企業(yè)文化。如三井集團(tuán)這樣優(yōu)秀企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，以前僅僅是在書本上學(xué)習(xí)的，而這次親自去深入考察，才進(jìn)一步地體會(huì)到這些企業(yè)在管理方面的專業(yè)和精細(xì)。可以說，專業(yè)、精細(xì)，已經(jīng)完全滲透到了日本社會(huì)生活的方方面面。

此外在在拜訪三井集團(tuán)過程中，讓我感到非常感動(dòng)的是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)企業(yè)文化的踐行。本次接待拜訪的是三井集團(tuán)已經(jīng)退休的一位領(lǐng)導(dǎo)人，行動(dòng)已經(jīng)不是特別方便，卻仍然堅(jiān)持由工作人中攙扶下樓至停車場(chǎng)迎接考察團(tuán)。在洽談過程中，因會(huì)議室面積不大，沒有充足的椅子使用，同行的兩位導(dǎo)游只能站在會(huì)議室，三井集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人看到此情況，親自從別的屋子里搬椅子給兩位導(dǎo)游。雖然此次拜訪只是純粹的考察學(xué)習(xí)，但三井集團(tuán)仍然給予了相當(dāng)?shù)闹匾暸c禮遇。

3、住宅產(chǎn)品的工業(yè)化生產(chǎn)及人性化設(shè)計(jì)。日本的建筑不是建造，而是組裝。即把建筑的各個(gè)零部件在工廠制造出來后，拿到現(xiàn)場(chǎng)去進(jìn)行組裝，把房地產(chǎn)建筑做成了工業(yè)化的模式，各個(gè)部件之間配套十分嚴(yán)密，工作流程做得很細(xì)，這一點(diǎn)非常值得我們學(xué)習(xí)。這應(yīng)該也是我們國(guó)家今后會(huì)大力發(fā)展的一個(gè)方向，但需要相當(dāng)龐大的企業(yè)從產(chǎn)供銷一體化的平臺(tái)去實(shí)現(xiàn)大范圍推廣應(yīng)用，僅靠單一的幾個(gè)項(xiàng)目試驗(yàn)性的使用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，無法保證成本降低，無法體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)所在，也無法吸引生產(chǎn)廠家趨之若鶩。

日本的住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)也非常人性化，三井不動(dòng)產(chǎn)的所有產(chǎn)品研究開發(fā)全部自主完成，對(duì)建材、戶型、采光、科技運(yùn)用等方面考慮做得非常周全精細(xì)，即便若干年后，居住依然非常舒適，這點(diǎn)非常值得我們學(xué)習(xí)。僅從商業(yè)利潤(rùn)來考慮項(xiàng)目開發(fā)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展及人們對(duì)住宅產(chǎn)品的要求來說，無論產(chǎn)品規(guī)劃還是產(chǎn)品本身勢(shì)必很快被市場(chǎng)淘汰。

引深至企業(yè)發(fā)展，每一家偉大的百年企業(yè)，必然創(chuàng)造過無數(shù)偉大的產(chǎn)品，無論外部環(huán)境發(fā)生怎樣的改變，產(chǎn)品永遠(yuǎn)是企業(yè)的基石。百年企業(yè)的發(fā)展成型，必然有堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)品品質(zhì)為根基。回歸到商業(yè)經(jīng)濟(jì)的本源，企業(yè)能夠提供給消費(fèi)者的，最核心的價(jià)值也必然是來自于產(chǎn)品本身。只有在產(chǎn)品本身具備強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能夠全面滿足消費(fèi)者需求，并得到廣泛認(rèn)可的前提之下，輔以模式、渠道等其他方面的創(chuàng)新、完善，才能夠真正推動(dòng)企業(yè)發(fā)展，形成基于產(chǎn)品的良性循環(huán)。

這就要求前期犧牲部分利益，大量的資金投入。以房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，從拿地開始，要先考慮做什么樣的產(chǎn)品，針對(duì)什么樣的客戶，精準(zhǔn)定位規(guī)劃產(chǎn)品。真正從客戶的角度研究產(chǎn)品規(guī)劃，研發(fā)出經(jīng)典的、高品質(zhì)的、前瞻性的產(chǎn)品，并能夠長(zhǎng)期將產(chǎn)品的開發(fā)理念、技術(shù)、工藝長(zhǎng)期傳承下去，方才能夠?qū)崿F(xiàn)百年企業(yè)品牌的目標(biāo)。

4、通過三井奧特萊斯學(xué)習(xí)它的招商營(yíng)運(yùn)，首先要學(xué)習(xí)的是明確項(xiàng)目自身定位進(jìn)行招商。擴(kuò)大與同檔次購物中心的差異化，增加對(duì)特定目標(biāo)的吸引力。另外還要學(xué)習(xí)它能持續(xù)運(yùn)作一個(gè)項(xiàng)目。三井奧特萊斯全部為自持商業(yè)，自持商業(yè)的好處在于，業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商全部可以自主，經(jīng)過長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)可以形成自己的獨(dú)特品牌，積累大量的商業(yè)資源，擴(kuò)大知名度，不斷調(diào)整不斷改進(jìn)，具備強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

事實(shí)上我是覺得駐馬店與洛陽的商業(yè)可以借鑒其成功經(jīng)驗(yàn)。嘗試自持商業(yè)，自主組建商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，雖然前期要經(jīng)過長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)，但自主規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)，積累大量的商業(yè)資源，為企業(yè)后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。此外，在資金方面，自持不動(dòng)產(chǎn)在資金緊張時(shí)可以抵押貸款，提供現(xiàn)金流，緩解企業(yè)資金壓力。

第三篇：烏干達(dá)房地產(chǎn)考察報(bào)告

烏干達(dá)房地產(chǎn)行業(yè)

發(fā)展的現(xiàn)況考察與投資建議

烏干達(dá)投資環(huán)境概述

地處東非有非洲中心之稱的烏干達(dá)共和國(guó)原屬英殖民地，完全照搬西方資本主義高度私有化社會(huì)制度，土地、資產(chǎn)、社會(huì)財(cái)富集中控制在少數(shù)人中，擁有和控制這些財(cái)富的少數(shù)人還不純屬本國(guó)黑人，而是殖民時(shí)期后期白人撤走后留下的外來印巴人。從烏干達(dá)國(guó)家獨(dú)立后發(fā)展至今，金融、地產(chǎn)、房產(chǎn)、企業(yè)等國(guó)家經(jīng)濟(jì)命脈領(lǐng)域基本被外來印巴人所控制，因而從發(fā)展和長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略來論斷我們的投資其實(shí)是寄托在印巴人創(chuàng)立的戰(zhàn)略平臺(tái)上。而這個(gè)平臺(tái)基于穆塞韋尼總統(tǒng)在近20多年的執(zhí)政期間，推行適合烏干達(dá)國(guó)情的政治和經(jīng)濟(jì)政策、發(fā)展戰(zhàn)略，烏干達(dá)的政局穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)一直處于良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，這種穩(wěn)定和安全已經(jīng)得到了國(guó)際社會(huì)的一致認(rèn)可。近幾年來烏干達(dá)國(guó)家JDP迅速增長(zhǎng)，人均JDP由2000年的297美元上升至現(xiàn)在的501美元，國(guó)內(nèi)消費(fèi)水平逐年提高。國(guó)際援助和外資投資逐年增加，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日益完善，投資環(huán)境等級(jí)評(píng)估逐年提升。

從國(guó)際要素和地緣政治角度量衡烏干達(dá)的投資環(huán)境分析，結(jié)論是風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)極低。烏干達(dá)所處地理不是兵家之爭(zhēng)的軍事戰(zhàn)略控制要地，它與周邊國(guó)家沒有明顯的邊界沖突爭(zhēng)端。烏干達(dá)雖然是一個(gè)多民族國(guó)家，除北部靠近南蘇丹與剛果（金）的區(qū)域存在叛軍組織外，其他區(qū)域均無爭(zhēng)端，近幾年來通過烏干達(dá)政府軍與國(guó)際社會(huì)對(duì)叛軍的有效打

擊，已經(jīng)不在構(gòu)成威脅。另外，在世界能源爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，烏干達(dá)沒有豐富大型的礦藏和能源，即使是近幾年在西部發(fā)現(xiàn)了可開采的石油資源，也不會(huì)是構(gòu)成資源戰(zhàn)爭(zhēng)威脅的焦點(diǎn)。而它擁有三分之二水域的維多利亞湖，倒是算得上偏安一隅的富庶之國(guó)。

從市場(chǎng)貿(mào)易和商品流通角度分析烏干達(dá)投資環(huán)境，這里存在著極大的開發(fā)潛能和前景。烏干達(dá)所處在東非區(qū)域的地理位置，具有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，以及與東非共同體國(guó)家的和諧關(guān)系，與周邊國(guó)家的源源不斷的貿(mào)易關(guān)系，以烏干達(dá)為中心，四周相鄰和相近的七個(gè)國(guó)家，是該區(qū)域商品集結(jié)和流通自然形成的樞紐與集結(jié)地，因而選擇投資這里有極大的潛能可挖掘發(fā)揮。

在國(guó)家土地使用政策、界限及優(yōu)惠政策方面，以政策實(shí)施后的投資受益狀態(tài)和表象加以分析。該國(guó)土地使用分三大類：一類是國(guó)家直接持有，這類土地多用于政府用地及公共設(shè)施等，需要?jiǎng)潛苁褂茫湫再|(zhì)是不可轉(zhuǎn)讓和買賣的，例如政府各機(jī)關(guān)用地、軍事用地、醫(yī)院、國(guó)立學(xué)校、各項(xiàng)公共場(chǎng)地，還有貧民安置區(qū)等；另一類土地是國(guó)王擁有，不在國(guó)家之內(nèi)而直接掌控的土地，這類土地一般作為王國(guó)與外界合作的資本；再一類就是以個(gè)體私人擁有，可投放市場(chǎng)，以商品性質(zhì)自由買賣的土地。這類土地在總量中占的比例最大。這些可買賣的土地，其使用年限，可分為永久性、99年、49年三個(gè)界限，99年和49年多為商業(yè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)用地。

優(yōu)惠政策：烏干達(dá)國(guó)家設(shè)立投資局負(fù)責(zé)管理境外投資，并出臺(tái)有

投資法，頒布了明確的境外投資優(yōu)惠鼓勵(lì)政策文件，房地產(chǎn)、制造業(yè)、農(nóng)業(yè)等行業(yè)都在投資鼓勵(lì)范圍之內(nèi)，根據(jù)投資額度的大小，在稅收方面給予不同的減免（詳見烏干達(dá)投資法）。

烏干達(dá)的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主要在兩個(gè)方面：

一、烏干達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)況和發(fā)展趨勢(shì)

烏干達(dá)商業(yè)地產(chǎn)主要集中在首都坎帕拉。因?yàn)醺蛇_(dá)獨(dú)特的地理位置確定了它在東非區(qū)域貿(mào)易的重要作用，使它成為這一區(qū)域的物資集散地和貿(mào)易中心，坎帕拉市的批發(fā)市場(chǎng)，沿街商鋪比比皆是，商品貿(mào)易十分繁華，因此，也確定了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景。烏干達(dá)政府近期又發(fā)布了城市建設(shè)整頓規(guī)劃，集中整理城市中貿(mào)易市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)的對(duì)市容和交通的影響，進(jìn)行規(guī)范性的建設(shè)規(guī)劃，這給商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)創(chuàng)造了一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)遇。商業(yè)地產(chǎn)在烏干達(dá)的租金收益十分可觀，商鋪的租賃和賣價(jià)很好。

烏干達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)況：坎帕拉的市中心和分布在市內(nèi)的批發(fā)市場(chǎng)約有幾十個(gè)，其他城市如金賈、波特爾堡、姆巴拉拉、馬新迪、卡巴萊、古魯、托洛洛城市也都有很多頗具規(guī)模貿(mào)易市場(chǎng)，尤其是邊境城市?，F(xiàn)有的貿(mào)易市場(chǎng)因經(jīng)濟(jì)條件的限制，建設(shè)的檔次和材料很差，布局不規(guī)范，嚴(yán)重存在臟亂差的問題，造成的交通堵塞和擁擠是目前政府急于解決的問題。大中型的商業(yè)區(qū)都是好多年前的建筑，十分的擁擠。會(huì)展地產(chǎn)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)況十分落后，烏干達(dá)每年舉辦多次貿(mào)易會(huì)展，參會(huì)的客商群體很大，很多是來自歐盟、印度、日本、中國(guó)等外國(guó)的參展商，展位費(fèi)很高，每個(gè)展位1米長(zhǎng)，價(jià)位1000美元，甚至有些還是帳篷。參觀的群體也很大，烏干達(dá)的學(xué)校每次都組織學(xué)生參觀，還有很多企業(yè)和團(tuán)體，人山人海，十分熱鬧，每張門票3000先令（約合7元人民幣）。商業(yè)地產(chǎn)的中高檔寫字樓和公寓也是可以投資的一個(gè)方面，在烏干達(dá)很多的投資商和公司都是租住在居民區(qū)內(nèi)的別墅里，支付者很高的租金，每套月租金在1000—2000美元不等，辦公的便利性和安全性都存在著問題?？傮w而論，烏干達(dá)商業(yè)地產(chǎn)投資的市場(chǎng)具有極大的前景和潛力。

二、烏干達(dá)現(xiàn)在的城市住房狀況和發(fā)展情況

烏干達(dá)現(xiàn)在的城市住宅地產(chǎn)開發(fā)，高檔住宅的開發(fā)趨勢(shì)很旺，經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)正在興起。

烏干達(dá)人民生活和收入一直存在著兩級(jí)分化的現(xiàn)象，這也是非洲國(guó)家普遍存在的問題。在烏干達(dá)各地一般住宅基本都是單棟式別墅建筑，獨(dú)門獨(dú)院；尤其是首都坎帕拉市，以及至恩德培市40余公里的沿途，所有的開發(fā)建筑均為單棟式別墅建筑，建筑面積一般在200—400平方米不等，市場(chǎng)銷售的價(jià)位在30—50萬美元之間，每平方米售價(jià)依據(jù)所處位置和建筑的檔次定價(jià)，平均價(jià)約每平米11000—

15000元人民幣左右，租賃的價(jià)格每月租金在1500—2500美元之間，我們考察的幾個(gè)新建的住宅區(qū)基本都在這個(gè)價(jià)位之間。因?yàn)闉醺蛇_(dá)多以山地為居住地，一般多依據(jù)地形建設(shè)，高層建筑的住宅樓基本沒有。很少有像國(guó)內(nèi)那樣的單元樓建筑，只有一兩處公寓式建筑，用于出租

式經(jīng)營(yíng)。

坎帕拉的貧民區(qū)范圍很大，從飛機(jī)上俯視坎帕拉首先映入眼簾的就是貧民區(qū)成片的紅色屋頂，面積碩大、雜亂無章，其實(shí)全國(guó)各地的現(xiàn)況沒有什么差距，就連沿途經(jīng)過的埃塞首都亞的斯亞貝巴也是同樣。經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)在今后的幾年里應(yīng)該是非洲住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要趨勢(shì)，解除貧困是烏干達(dá)政府正在實(shí)施的重要國(guó)策，中國(guó)在肯尼亞建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房在烏干達(dá)影響很大。

烏干達(dá)政府正在規(guī)劃將首都遷往坎帕拉北面70公里的蘆葦羅的方案，其中也存在著很大的商機(jī)和這兩種地產(chǎn)開發(fā)的機(jī)遇。

聯(lián)合國(guó)已經(jīng)確定在烏干達(dá)建立物資中心，位置選擇在恩德培（烏干達(dá)國(guó)際機(jī)場(chǎng)所在地），這是地產(chǎn)開發(fā)的另一個(gè)商機(jī)，目前，從恩德培至坎帕拉40公里的公里兩邊，土地升值的很快，因?yàn)橛芍袊?guó)公司施工的高速公路已開工建設(shè)。

烏干達(dá)建筑用地市場(chǎng)參考價(jià)格：

坎帕拉市內(nèi)商業(yè)用地市場(chǎng)參考價(jià)：約80萬-100萬美元/英畝，年限49年；靠近市郊：約5萬-7萬美元/英畝，49年。如果與政府或者單位合作土地可另行協(xié)商?？才晾耐恋兀旧喜环稚虡I(yè)用地和住宅用地，主要是看地段。

基于上述，建議國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)內(nèi)現(xiàn)在的形勢(shì)下，考慮“走出去”發(fā)展不失是一個(gè)選擇的方向，從各方面分析，烏干達(dá)在整個(gè)非洲或者東非都是一個(gè)較好的選擇對(duì)象，既存在著發(fā)展的機(jī)遇和前景，又具有相對(duì)的穩(wěn)定性和可持續(xù)發(fā)展性。

宋學(xué)森

2012.1.16

第四篇：成都房地產(chǎn)項(xiàng)目考察報(bào)告

成都房地產(chǎn)項(xiàng)目考察報(bào)告

二〇一六年二月二十五日 成都房地產(chǎn)項(xiàng)目考察報(bào)告

一、考察說明

考察時(shí)間：2016.2.15-2016.2.20 考察地點(diǎn)：成都

考察項(xiàng)目：領(lǐng)地?環(huán)球金融中心(WFC)復(fù)地?金融島 恒大新城 大悅城 成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 考察人員：李培義總經(jīng)理

白小軍副總經(jīng)理 陳富強(qiáng)副總經(jīng)理 劉文斌 陳興明 趙紅山 李 偉

一、領(lǐng)地?環(huán)球金融中心(WFC)(一)項(xiàng)目概況

WFC環(huán)球金融中心。由領(lǐng)地房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司開發(fā)；位于天府新城核心區(qū)，項(xiàng)目整體以“黑鉆凱旋門”為造型，由兩棟200米超甲級(jí)寫字樓構(gòu)成，并在云端用中心連廊相連通。整個(gè)項(xiàng)目總建面積21萬平方米，寫字樓16.6萬平，裙樓商業(yè)4.4萬平，標(biāo)準(zhǔn)層面積2100平方米，地上車位90個(gè)、地下1493個(gè)，共47層，開間面積為150-2100平方米。周邊離世紀(jì)城地鐵站步行僅10分鐘的路程，交通十分便捷。WFC-200米“黑鉆凱旋門”總建面28萬平米，共47層，由南北兩棟200米超甲級(jí)寫字樓構(gòu)成，并在云端用中心連廊相連通，環(huán)球金融中心將成為這個(gè)城市中心的新地標(biāo)。從一開始，環(huán)球金融中心就劍指西部金融中心，以城市級(jí)地標(biāo)的定位來規(guī)劃設(shè)計(jì)。建成后，城南的天際線將因此改變，一道靚麗的黑鉆凱旋門將矗立在城南中央商務(wù)區(qū)，成為整個(gè)城南最具標(biāo)示 性的地標(biāo)名片。

(二)項(xiàng)目特點(diǎn)

?WFC-國(guó)際化硬件頂級(jí)配置：品質(zhì)是寫字樓的生命，品質(zhì)的構(gòu)成主要由硬件和軟件兩個(gè)部分構(gòu)成，WFC環(huán)球金融中心一直立足于城市商務(wù)地標(biāo)來規(guī)劃、設(shè)計(jì)和配置，品質(zhì)上必都刷新寫字樓配置標(biāo)準(zhǔn)，引領(lǐng)商務(wù)辦公風(fēng)潮。整個(gè)項(xiàng)目都由國(guó)際團(tuán)隊(duì)操盤，建筑卓越地標(biāo)。

規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)方是美國(guó)思納史密斯設(shè)計(jì)公司，這是美國(guó)運(yùn)營(yíng)歷史最悠久的設(shè)計(jì)公司，也是在行業(yè)占據(jù)領(lǐng)先地位的設(shè)計(jì)公司之一。

大堂室內(nèi)設(shè)計(jì)：由加拿大畢路德操盤，該公司設(shè)計(jì)范圍涵蓋旅游度假、酒店商業(yè)、高端寫字樓、會(huì)所設(shè)計(jì)等眾多領(lǐng)域。

光彩設(shè)計(jì)：則是W酒店的燈光設(shè)計(jì)公司科柏照明，其有著豐富的經(jīng)驗(yàn)和新穎的創(chuàng)意，同時(shí)滿足人性化和項(xiàng)目品質(zhì)感的需求，為眾多項(xiàng)目做過燈光設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)：建筑設(shè)計(jì)上，開發(fā)商領(lǐng)地集團(tuán)與建筑總承包華西集團(tuán)正在為該項(xiàng)目申報(bào)建筑行業(yè)工程質(zhì)量最高榮譽(yù)“魯班獎(jiǎng)”。項(xiàng)目外立面幕墻采用超高品質(zhì)感的黑鉆單元式幕墻，幕墻供應(yīng)商由中國(guó)遠(yuǎn)大集團(tuán)提供。

此外，3.95米標(biāo)準(zhǔn)層高、16.8米超高大堂、1500個(gè)專屬車位、萬兆網(wǎng)絡(luò)主干系統(tǒng)、5A樓宇智能化系統(tǒng)等各項(xiàng)配置均為最高級(jí)配置。?WFC-立體交通瞬間通達(dá)：項(xiàng)目位于天府新區(qū)國(guó)際城南核心區(qū)域，地鐵1號(hào)線、5號(hào)線(規(guī)劃中)雙地鐵接通，火車南站城市交通樞紐，連接地鐵與成綿樂客運(yùn)專線，形成一小時(shí)城市經(jīng)濟(jì)圈；坐擁天府大道、益州大道、劍南大道、紅星路南延線、機(jī)場(chǎng)高速、三環(huán)路、府城大道、繞城高速等“六縱三橫立體交通體系”，瞬間暢達(dá)全城；10分鐘直達(dá)雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)，地鐵18號(hào)線(規(guī)劃中)直達(dá)成都新機(jī)場(chǎng)(預(yù)計(jì)2017年投入 使用)。

?WFC-ONE-STOP企業(yè)生活?yuàn)蕵啡芷脚_(tái)：在第6層打造的GP風(fēng)情花園餐廳，辦公區(qū)員工可通過電梯直達(dá)，餐廳以綠色、環(huán)保為主題，提供給WFC內(nèi)各企業(yè)員工一個(gè)良好就餐環(huán)境，為企業(yè)人才競(jìng)爭(zhēng)及辦公環(huán)境提供軟性增值。此外，第6層其余空間及部分裙樓將打造員工生活、企業(yè)拓展、企業(yè)公關(guān)等需求服務(wù)的商業(yè)配套，包括高端餐飲，商務(wù)KTV、健身館、瑜伽館、咖啡館、書吧等。并以44—47層打造成云端會(huì)所，單層面積約5000平米。

?WFC-極致商務(wù)空間：5A智能化商務(wù)辦公，16.8米星際挑高大堂，42部鋒速電梯(含總裁專屬電梯)，全球一線VAV中央空調(diào)系統(tǒng)，5萬平商業(yè)MALL，LEED-CS認(rèn)證，世界頂尖物業(yè)“五大行”之一戴德梁行直管服務(wù)。

(三)銷售：領(lǐng)地WFC環(huán)球金融中心-銷售進(jìn)度：先期已簽定有部分目標(biāo)客戶，首批次A座低區(qū)8-11層，面向全球公開發(fā)售，面積區(qū)間150-2100平米。A棟均價(jià)14800元/平，B棟均價(jià)16000元/平，物管費(fèi)20元/平.月。

(四)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：高端標(biāo)志性建筑，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，定位高端，智能化程度高，配套完美，價(jià)格高，有一定投資價(jià)值。周圍商業(yè)配套非常的好。從外立面構(gòu)想，內(nèi)部空間布局，生態(tài)設(shè)計(jì)，配套設(shè)施、功能各方面都力求高端，設(shè)計(jì)理念新穎、完美。

二、復(fù)地?金融島

(一)項(xiàng)目概況: 復(fù)地金融島由成都復(fù)地明珠置業(yè)有限開發(fā)；位于高新區(qū)區(qū)錦城大道與科華南路交匯處(泰悅灣正對(duì)面)，獨(dú)占約350畝原生江心島嶼，總建筑面積約95萬㎡，全島物業(yè)規(guī)劃涵蓋了高端住宅（即金融島1號(hào)）、頂級(jí)服務(wù)式公寓、高端商務(wù)中心、體驗(yàn)式商業(yè)MALL及濱江商業(yè)街等多種業(yè)態(tài)。1、2、3號(hào)樓為45層，4號(hào)樓為38層，5號(hào)樓為24層。產(chǎn)權(quán)年限住宅：70年，裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯，容積率住宅，2.15 綠化率70%，規(guī)劃戶數(shù)1403戶，樓層狀況，住宅：地上24-45層，地下2層。工程進(jìn)度在建中，竣工時(shí)間：2017-06-30，車位數(shù)5885，車位比1:4。

(二)戶型：其中2、3、4號(hào)樓為2梯3戶，1、5號(hào)樓為2梯2戶。

(三)開盤銷售情況：2015年7月25日已開盤，開盤樓棟1-5號(hào)樓，總計(jì)499戶，戶型區(qū)間為110-220㎡，成交均價(jià)14000元/㎡，據(jù)稱，推出1、2、3、4、5 5 號(hào)樓共499套房源的復(fù)地金融島項(xiàng)目，在開盤當(dāng)日，認(rèn)購305套，認(rèn)購率高達(dá)61.1%。

(四)物業(yè)管理：物業(yè)管理費(fèi)住宅：3.60元/m2/月，物業(yè)公司：上海高地物業(yè)管理有限公司成都分公司

(五)特點(diǎn)：復(fù)地金融島位于金融城核心區(qū)域，獨(dú)占350畝江心島嶼，地理位置可說是絕版。居住在這里，四面環(huán)水，島上環(huán)境非常好，離塵不離城。項(xiàng)目周邊大型配套齊全，島上自帶商業(yè)，配套完善。高端置業(yè)，復(fù)地金融島絕對(duì)是個(gè)非常棒的選擇。

(六)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：金融島項(xiàng)目的總設(shè)計(jì)師Tim Johnson先生是紐約NBBJ公司的合伙人之一，也是復(fù)地金融島這個(gè)項(xiàng)目的主要設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人，島上居住，概念好戶型方正，每個(gè)業(yè)態(tài)被超大綠化帶隔開，有機(jī)排列、錯(cuò)落有致、緊密相連卻互不干擾。在住宅的戶型設(shè)計(jì)上，NBBJ充分考慮住宅的視野范圍，大戶型設(shè)計(jì)使每個(gè)單元有超大視野，向外可一望錦江，向內(nèi)可全觀中庭。將可持續(xù)發(fā)展與成都本土自然、文化環(huán)境相結(jié)合。島上集合了商業(yè)、辦公、社區(qū)、休閑等，業(yè)主足不出島，就能享受島上所有資源。各種社會(huì)資源整合在一起，應(yīng)有盡有，可以說是個(gè)“自給自足”的小社會(huì)，避免了因各種外出活動(dòng)而造成的資源浪費(fèi)。采用純點(diǎn)式、分組團(tuán)布局，規(guī)劃以觀景為原則，200-255平米臨江大宅戶戶面江，奢享無限樓間距，110-175平米門戶官邸雙線觀景，盡覽灣島風(fēng)云。戶型方正，通透，按別墅戶型設(shè)計(jì)，主臥比較大，設(shè)有衣帽間為特色。

戶型賞析

A：建筑面積約112M2，3房2廳2衛(wèi)

奢景：享有約14M2宏觀景面，全屋觀景，外瞰錦江，內(nèi)觀中庭，內(nèi)外 有景，美不勝收。

奢尺：雙陽臺(tái)觀景，大尺度豎廳，舒適主臥套房 私享：私享純板式布局

舒適：全明戶型，干濕分區(qū)，動(dòng)線合理

寬居：奢享大面積空間，超高空間利用，寬居生活品位。B：建筑面積約149M2，4房2廳2衛(wèi)

奢景：享有約270三面觀景，中庭私景一眼盡收，雙重景觀陽臺(tái)隔廳響應(yīng)呼應(yīng)，美不勝收。

奢尺：陽光餐廳，大尺度客廳，主臥大套房設(shè)計(jì)，配獨(dú)立衣帽間。私享：私享純板式布局。

舒適：兩梯三戶，南北通透，動(dòng)靜分區(qū)，動(dòng)線合理，方正實(shí)用。寬居：奢享大面積空間，超高空間利用，寬居生活品位。0

A戶型

B戶型

三、恒大新城

(一)項(xiàng)目概況：恒大新城由恒大地產(chǎn)集團(tuán)成都有限公司開發(fā)，位于成都市溫江區(qū)鳳溪大道與騎士大道交匯處，地處光華新城核心地帶，精裝小戶大社區(qū)。恒大新城總占地逾11.8萬㎡，建筑面積約47萬㎡，由27棟29-33層建筑圍合而成，近4000戶約2萬人口，大型綜合社區(qū)；整體建筑風(fēng)格以新古典主義的典雅與現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)手法完美結(jié)合，打造城西人居華宅典范，裝修情況：精裝，產(chǎn)權(quán)：大產(chǎn)權(quán)房，戶 數(shù)：3980，建筑類型：塔樓。入住時(shí)間：預(yù)計(jì)2015年年底，軌道沿線：4號(hào)線，容 積 率：4.0，綠 化 率：39.7%，道路交通：這里有著四縱四橫發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，四縱——三環(huán)路、繞城高速、溫泉大道、南熏大道。四橫——光華大道、成溫邛高速、光華八線、成溫邛快速路。走最近的光 華大道到三環(huán)，僅10公里路程，開車15分鐘即可到達(dá)。最值得一提的是，地鐵四號(hào)線從項(xiàng)目門口經(jīng)過，四號(hào)線一期工程修到非物質(zhì)文化遺產(chǎn)公園，2015年底就通車了，這里是四號(hào)線的西延線工程預(yù)計(jì)在2016年6月正式投入使用，項(xiàng)目離最近的站點(diǎn)“鳳凰大街站”約1.5公里，車行5分鐘。綠化率：39.7%，容積率4.0，停車位總計(jì)5481個(gè)。

(二)戶型：戶型面積：80-133平米套二套三

(三)開盤銷售情況：開盤時(shí)間： 2014年6月1日，入住時(shí)間： 預(yù)計(jì)2015年年底，住宅 6500元/m2 首付1.5萬起，購房85折。

(四)物業(yè)管理：物業(yè)公司：金碧物業(yè)有限公司成都分公司，物業(yè)費(fèi)：1.9元/平米.月

(五)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯

作為恒大在成都溫江的代表作品——恒大新城，位于成都市溫江區(qū)鳳溪大道與騎士大道交匯處，地處光華新城核心地帶，精裝小戶大社區(qū)，位于溫江東坡路背后的恒大新城區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，一條12.8公里快速通道讓您以最快速度到達(dá)成都，近光華大道三段，光華大道也是直通成都的重點(diǎn)道路之一，項(xiàng)目門口的地鐵四號(hào)線二期預(yù)計(jì)2016年年底通車運(yùn)行。配套資源豐富：恒大新城除了依托恒大地產(chǎn)的品牌效益，當(dāng)然周邊的配套亦是非常完善的，商業(yè)、教育、醫(yī)院樣樣都有，我們一起來看下吧！

商業(yè)配套：2公里的區(qū)域擁有溫江最齊全的商業(yè)配套，小編細(xì)數(shù)了一下，有伊藤洋華堂、天來國(guó)際購物廣場(chǎng)、新光三越百貨、豐隆國(guó)際購物廣場(chǎng)、家樂福、永輝超市、人人樂超市等8家大型商業(yè)場(chǎng)所。

交通配套：項(xiàng)目門口一條12.8公里快速通道讓您以最快速度到達(dá)成都，乘坐201路可到達(dá)溫江主城區(qū)，乘坐347路可到達(dá)萬家灣公交總站，在建中的地鐵四 號(hào)線二期距離項(xiàng)目約1公里，后期交房后會(huì)有自身的社區(qū)巴士全程接送到地鐵口。

教育配套：項(xiàng)目附近有涌泉實(shí)驗(yàn)學(xué)校、成都七中、溫江二中等知名學(xué)校，業(yè)主不用擔(dān)心孩子讀書問題。

醫(yī)療配套：項(xiàng)目周邊的醫(yī)療配套有溫江區(qū)人民醫(yī)院、圣母婦產(chǎn)醫(yī)院、成都國(guó)際醫(yī)學(xué)城等醫(yī)療機(jī)構(gòu)為您和家人的健康保駕護(hù)航。恒大精裝品質(zhì)

恒大的特點(diǎn)之一就是精裝房了，免去裝修的煩惱，節(jié)約時(shí)間節(jié)約成本，在業(yè)主看來是極好的。據(jù)了解，精裝房交付時(shí)有防盜門、地板、水晶燈、背景墻、櫥柜、衛(wèi)浴等，墻面刷白色乳膠漆，樣板間內(nèi)看到的墻紙僅供參考，有需求的住戶可自己貼。

規(guī)劃設(shè)計(jì)：恒大新城所有房源均為精裝修，是恒大房產(chǎn)的一貫作風(fēng)，從裝修的品質(zhì)和用材來看還是花費(fèi)了一些功夫的，窗戶玻璃是綠色的，進(jìn)行了貼膜的處理，90多平的戶型是最受歡迎的，陽臺(tái)設(shè)計(jì)安裝了上下水，洗衣機(jī)可安裝在陽臺(tái)上，窗戶采用不銹鋼五連桿滑撐鉸鏈，增大了開啟角度，單元入口采用門斗設(shè)計(jì)。

專業(yè)銷售團(tuán)隊(duì)：成都恒大新城開盤前成立了專業(yè)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，制定了專業(yè)營(yíng)銷策劃方案，區(qū)位圖

效果圖

裝修材料五金件展示

陽臺(tái)安裝上下水

單元入口門斗

四、大悅城(一)項(xiàng)目概況

成都大悅城傳承大悅城品牌的核心內(nèi)涵，以“體驗(yàn)式商業(yè)”為內(nèi)核，打造多功能創(chuàng)新空間。整體商業(yè)定位為“JOY CITY JOY PARK”。該項(xiàng)目是中糧大悅城在中國(guó)西南地區(qū)精心打造的首個(gè)城市綜合體，在傳承大悅城品牌“年輕、時(shí)尚、潮流、品位”的核心內(nèi)涵之下，其整體定位為“JOY CITY JOY PARK 國(guó)內(nèi)首個(gè)體驗(yàn)游憩式潮玩購物公園”，項(xiàng)目位于成都市武侯區(qū)大悅路，總建筑面積達(dá)40萬平方米，包括甲級(jí)精品寫字樓、大型購物中心、主題街區(qū)三大部分，其中購物中心地下3層、地上3層、局部4、5到6層，涵蓋有購物、餐飲、娛樂、服務(wù)等四大業(yè)態(tài)，規(guī)劃有精品超市、巨幕影院、冰場(chǎng)、主題K T V、電玩城、劇場(chǎng)、兒童職業(yè)體驗(yàn)、酒吧等特色主力店。地理位置：成都市武侯區(qū)大悅路，建筑面積： 約40萬平方米，建筑組成：購物中心、主題街區(qū)、甲級(jí)寫字樓。

主力店：快時(shí)尚集合店、冰場(chǎng)、美食廣場(chǎng)、小劇場(chǎng)、兒童職業(yè)體驗(yàn)、主題酒吧、主題KTV、花園餐廳、主題電玩城、巨幕影院、健身中心、養(yǎng)生會(huì)所、體檢中心、大型餐飲、數(shù)碼體驗(yàn)、SPA會(huì)所等

主體結(jié)構(gòu)：商業(yè)地下1層，地上3層，局部4-6層；辦公地上6層，停車地下2層，停車位：約2000個(gè)。

項(xiàng)目區(qū)位

成都大悅城位于成都市五大核心城區(qū)之一的武侯區(qū)，處于西南2.5環(huán)和3環(huán)之間，“人文城西”和“國(guó)際城南”的交界處。以中、高端住宅和傳統(tǒng)商業(yè)為主，常住人口50萬，中長(zhǎng)期總?cè)丝谝?guī)模將達(dá)到150萬。武侯區(qū)屬于成都市中心城區(qū)之一，被國(guó)務(wù)院定位為高科技文化區(qū)，按照市委建設(shè)“世界生態(tài)田園城市”的總體戰(zhàn)略，全面開創(chuàng)“商務(wù)高地、宜居武侯”建設(shè)新局面為主題，實(shí)施產(chǎn)業(yè)高端化、文化特色化、環(huán)境品質(zhì)化、充分國(guó)際化、民生幸?；宕髴?zhàn)略。

該區(qū)域?qū)儆谡攸c(diǎn)打造的武侯新城腹地，政府良好的政策支持有利于大型城市綜合體的發(fā)展。

項(xiàng)目交通

成都大悅城位于中國(guó)·四川省·成都市·武侯區(qū)·大悅路。擁有立體化交通系統(tǒng)，成熟的公路路網(wǎng)。

地鐵3號(hào)線、地鐵7號(hào)線、地鐵10號(hào)線三軌并駕齊驅(qū)。

項(xiàng)目規(guī)劃

甲級(jí)精品寫字樓

成都大悅城寫字樓定位精品甲級(jí)寫字樓，總建筑面積約70000平方米，共36層，高158米。14部高、低分區(qū)電梯。寫字樓1-6層為配套商業(yè)裙樓，7-36 層為高端商務(wù)辦公區(qū)。商業(yè)裙樓每層均與購物中心連廊無縫銜接，集商務(wù)辦公與商務(wù)餐飲于一體，匯集銀行、餐飲、牙科診所、大型專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)、養(yǎng)生會(huì)館等完善商業(yè)配套。

大型購物中心

LG : 生活哲學(xué)

業(yè)態(tài)：超市、冰場(chǎng)、樂淘集市、美食廣場(chǎng)、特色風(fēng)味小吃、家居 L1：青年風(fēng)尚

業(yè)態(tài)：快時(shí)尚、國(guó)際二三線服飾、潮流服飾、配飾、化妝品、皮具、數(shù)碼、休閑餐飲

L2：個(gè)性加法

業(yè)態(tài)：國(guó)內(nèi)一二線服飾，潮流服飾、配飾、皮具、數(shù)碼、美容美發(fā)、時(shí)尚餐飲

L3：奇趣漂流

業(yè)態(tài)：兒童游樂體驗(yàn)、兒童零售、攝影、兒童教育、運(yùn)動(dòng)戶外、潮流服飾、異域餐飲

L4：影食男女

業(yè)態(tài)：國(guó)際美食、巨幕影院 L5+L6：身心天堂

業(yè)態(tài)：spa、健身、運(yùn)動(dòng)館、個(gè)人形象設(shè)計(jì)

主題街區(qū)-悅街：

成都大悅城Joy Street主題潮爆街區(qū)，是成都首個(gè)名符其實(shí)的Mall中Mall 商業(yè)體。悅街（Joy Street）延續(xù)大悅城核心屬性，以“酷、炫、潮”為主線，打造以新鮮、時(shí)尚潮流、創(chuàng)意為主題，以新生活方式作為文化內(nèi)涵的特色體驗(yàn)型主題商街，建造一座具有獨(dú)創(chuàng)性、先驅(qū)性、標(biāo)志性、唯一性的潮爆街區(qū)，帶來24小時(shí)不夜城嗨翻天的潮人主場(chǎng)。

L1：慢搖吧、演藝吧、餐吧、小劇場(chǎng)、潮牌、便利店 L2：Live house、清吧、本地特色美食、美發(fā)造型

L3：魔術(shù)館、KTV、主題影院、餐飲

項(xiàng)目亮點(diǎn)

◆以國(guó)際著名風(fēng)景區(qū)九寨、黃龍為建筑設(shè)計(jì)藍(lán)本，打造公園式主題購物中心 ◆五大主題戶外廣場(chǎng)：

近萬平米的中心廣場(chǎng)——“大悅廣場(chǎng)”； 擁30米巨幕瀑布的下沉廣場(chǎng)——“五彩廣場(chǎng)”； 潮炫酷街區(qū)廣場(chǎng)——“悅樂場(chǎng)”； 屋頂婚慶廣場(chǎng)——“鉆石廣場(chǎng)”； 屋頂戶外運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)——“云頂廣場(chǎng)”

◆西南首座MALL中MALL主題潮爆街區(qū)Joy Street ◆2000m超長(zhǎng)退臺(tái)餐飲，飲食與體驗(yàn)完美融合 ◆兩大創(chuàng)意商業(yè)獨(dú)棟，藝術(shù)文化與商業(yè)無縫對(duì)接 ◆360度兒童體驗(yàn)空間，全品類滿足兒童需求

◆一站式家居集合店，全方位提供時(shí)尚、創(chuàng)意、潮流家居

區(qū)位圖

·項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：邀請(qǐng)國(guó)際知名的設(shè)計(jì)公司RTKL擔(dān)綱建筑設(shè)計(jì)，以九寨黃龍為設(shè)計(jì)藍(lán)本，一步一景，一步一色，動(dòng)靜結(jié)合，剛?cè)嵯酀?jì)。融合前沿商業(yè)思想和理念，進(jìn)行全新創(chuàng)作，將建筑語言融入文化，將生命的活力注入每一寸流動(dòng)的空間，實(shí)現(xiàn)了人和大自然諧和的愿望。成都大悅城歷經(jīng)了3年的設(shè)計(jì)階段，從整體形態(tài)、小品設(shè)計(jì)、植被選擇、廣場(chǎng)規(guī)劃、屋頂分區(qū)、動(dòng)線規(guī)劃等等不同的角度都進(jìn)行了長(zhǎng)期、深入、反復(fù)的斟酌和修改。才有了今天這個(gè)以“九寨黃龍”為藍(lán)本的大悅公園。

成都大悅城的屋頂花園也是設(shè)計(jì)師體驗(yàn)商業(yè)與自然交融的重要景點(diǎn)。沿著人行扶梯，人們可達(dá)直達(dá)商場(chǎng)頂部的屋頂花園。這里分布著玫瑰主題的婚慶廣場(chǎng)、玫瑰花園。健康主題的云頂廣場(chǎng)，和悅街相連的party garden，以及特別開辟的兒童游樂區(qū)。花團(tuán)錦簇的天空花園高差錯(cuò)落，構(gòu)造出曲徑通幽的屋頂景觀。搭配豐富的娛樂、健康和餐飲業(yè)態(tài)，人們可以在這里求婚、party、游玩、慢跑、瑜伽、品茶，享受天倫之樂。將商業(yè)區(qū)、餐飲區(qū)與自然和開放空間完美地融合在一起，讓人能夠享受在公園中漫步、參觀、購物、娛樂的多重樂趣，讓購物成為一種“經(jīng)歷”。這種與眾不同的體驗(yàn)，正是成都大悅城的奇妙之處。成都大悅城融入了“安逸”“休閑”“慢生活”商業(yè)核心基因。19

五、成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)

成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（Chengdu Hi-Tech Industrial Development Zone），簡(jiǎn)稱成都高新區(qū)，由南部園區(qū)和西部園區(qū)組成。成都高新區(qū)是全國(guó)首批國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，實(shí)行省市共建、以市為主的管理體制，不屬于國(guó)家法定行政區(qū)劃，屬于成都市主城區(qū)（五城區(qū)及高新區(qū)）。

成都高新區(qū)總面積130平方公里，其中高新南區(qū)87平方公里，高新西區(qū)43平方公里；共劃分為7個(gè)街道辦事處，其中高新南區(qū)5個(gè)，高新西區(qū)2個(gè)。截至2014年，全區(qū)總?cè)丝?78742人（含流動(dòng)人口），其中高新南區(qū)626192人、高新西區(qū)252550人。[1]

成都高新區(qū)是國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)、全國(guó)版權(quán)示范園區(qū)、全國(guó)科技和金融結(jié)合試點(diǎn)地區(qū)、國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)示范園區(qū)、國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)、全國(guó)知名品牌創(chuàng)建示范區(qū)。截至2015年底，成都高新區(qū)共有各類企業(yè)約5萬家，其中上市企業(yè)26家（僅次于中關(guān)村），經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)610家，在孵科技型企業(yè)6730家，世界500強(qiáng)企業(yè)99家。

2015年，成都高新區(qū)新登記各類型企業(yè)18196戶，較2014年（下同）同比增長(zhǎng)57.99%，新增注冊(cè)資本（金）831.32億元；新登記個(gè)體工商戶4427戶，同比增長(zhǎng)34.31%。

2015年，成都高新區(qū)新增各類在孵科技型初創(chuàng)企業(yè)3020家，同比增長(zhǎng)300%，其中高層次人才創(chuàng)業(yè)企業(yè)180家，大學(xué)生企業(yè)和團(tuán)隊(duì)160家；新增高層次創(chuàng)業(yè)人才343名，同比增長(zhǎng)30%，各類創(chuàng)業(yè)人才加速聚集。成都高新區(qū)在孵企業(yè)累計(jì)已近6730家。

成都高新區(qū)國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)

成都高新區(qū)籌建于1988年，1991年被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為全國(guó)首批國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，2006年被科技部確定為全國(guó)創(chuàng)建“世界一流高科技園區(qū)”六家試點(diǎn)園區(qū)之一，2015年6月被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)，是全國(guó)版權(quán)示范園區(qū)、全國(guó)科技和金融結(jié)合試點(diǎn)地區(qū)、國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)示范園區(qū)、國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)、全國(guó)知名品牌創(chuàng)建示范區(qū)，在科技部國(guó)家高新區(qū)評(píng)價(jià)中綜合排名連續(xù)保持第四。

一區(qū)多園 產(chǎn)城一體

成都高新區(qū)現(xiàn)有規(guī)劃面積130平方公里，由南部園區(qū)和西部園區(qū)組成。

南部園區(qū)規(guī)劃面積86.5平方公里，按照“現(xiàn)代商務(wù)中心、高端產(chǎn)業(yè)新城”的成都中央商務(wù)區(qū)(CBD)的定位，重點(diǎn)發(fā)展以金融業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)為代表的生產(chǎn) 性服務(wù)業(yè)，著力建設(shè)宜業(yè)宜居的國(guó)際化現(xiàn)代化新城區(qū)。2009年，四川省與新加坡戰(zhàn)略合作，在南部園區(qū)中和片區(qū)開發(fā)建設(shè)新川創(chuàng)新科技園，該園規(guī)劃總面積為10.34平方公里，從業(yè)人口12萬—15萬人，將打造成為一座產(chǎn)業(yè)、人文、生態(tài)高度融合的創(chuàng)新示范城。

西部園區(qū)規(guī)劃面積43.5平方公里，按照“業(yè)態(tài)完整的高科技工業(yè)發(fā)展區(qū)”的定位，重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，突出發(fā)展以新一代信息技術(shù)、生物、高端裝備制造、節(jié)能環(huán)保為重點(diǎn)的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，建設(shè)具有世界影響力的高端產(chǎn)業(yè)基地。西部園區(qū)建有國(guó)家級(jí)成都高新綜合保稅區(qū)，規(guī)劃面積4.68平方公里，已入駐英特爾、德州儀器、戴爾、富士康等企業(yè)40余家，從業(yè)人員約10萬人。2015年，成都高新綜合保稅區(qū)實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額1250億元，在全國(guó)綜合保稅區(qū)中位居前列。

2015年10月31日，中韓兩國(guó)共同宣布，將在成都設(shè)立中韓創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園，依托中國(guó)成都國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)、韓國(guó)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)革新中心等兩國(guó)創(chuàng)新創(chuàng)造機(jī)構(gòu)推動(dòng)建設(shè)。

五大產(chǎn)業(yè) 九大集群

成都高新區(qū)秉持“發(fā)展高科技、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化”的宗旨，著力推動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展，已成為中國(guó)最具實(shí)力和影響力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一。

2013年，成都高新區(qū)開啟“三次創(chuàng)業(yè)”新征程，全力發(fā)展新一代信息技術(shù)、生物、高端裝備制造、節(jié)能環(huán)保、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)打造下一代信息網(wǎng)絡(luò)、電子核心基礎(chǔ)、高端軟件和新興信息服務(wù)、生物醫(yī)藥、生物 醫(yī)學(xué)工程、航空裝備、先進(jìn)環(huán)保七大產(chǎn)業(yè)集群，加快發(fā)展以金融業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。

2015年，成都高新區(qū)實(shí)現(xiàn)GDP1277.6億元，增長(zhǎng)10.1%，在四川省GDP中的占比為4.2%，在成都市GDP中的占比提升至11.8%，拉動(dòng)成都市GDP增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn);戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值650億元，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到3085億元，成為四川省首個(gè)3000億工業(yè)園區(qū)。

截至2015年底，成都高新區(qū)共有各類企業(yè)約5萬家，其中上市企業(yè)26家，經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)610家，在孵科技型企業(yè)6730家，世界500強(qiáng)企業(yè)99家。

——下一代信息網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)

聚集戴爾、聯(lián)想、富士康、華為、西門子、中興等一批國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)，是中西部新一代通信技術(shù)企業(yè)聚集度最高、產(chǎn)業(yè)活力最強(qiáng)的區(qū)域，在全球產(chǎn)業(yè)格局中具有一定影響力。富士康生產(chǎn)的IPAD平板電腦占全球一半以上。

——電子核心基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)

英特爾、德州儀器世界兩大產(chǎn)業(yè)巨頭齊聚一地，“成都造”芯片裝配了全球一半以上的筆記本電腦。擁有京東方、深天馬2條4.5代TFT—LCD生產(chǎn)線，是國(guó)內(nèi)重要的中小尺寸液晶面板生產(chǎn)基地。2015年5月，成都京東方第6代LTPS/AMOLED生產(chǎn)線項(xiàng)目啟動(dòng)建設(shè)，總投資220億元。

——高端軟件和新興信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)

聚集相關(guān)企業(yè)1200余家，從業(yè)人員逾10萬人。全球軟件10強(qiáng)中有6家、全國(guó)軟件百強(qiáng)企業(yè)中有22家入駐成都高新區(qū)。數(shù)字新媒體創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群成為科技部創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群試點(diǎn)。

天府軟件園是中國(guó)11個(gè)國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)基地之一，已建成載體面積150余萬平方米，聚集企業(yè)500余家、員工逾5萬人，其中外資企業(yè)占40%，世界500強(qiáng)企業(yè)34家，成為國(guó)內(nèi)外知名軟件和信息服務(wù)企業(yè)在華的重要戰(zhàn)略布局地和全國(guó)知名的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)地標(biāo)。

——生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)

形成了現(xiàn)代中藥、化學(xué)藥、生物技術(shù)藥物、醫(yī)藥外包服務(wù)等特色產(chǎn)業(yè)集群。培育出地奧、蓉生等一批本土高科技企業(yè)。中藥“地奧心血康膠囊”成功在荷蘭以治療性藥品身份上市，成為非歐盟國(guó)家第一個(gè)在歐盟國(guó)家獲準(zhǔn)注冊(cè)的植物藥。擁有國(guó)家中藥現(xiàn)代化基地等3個(gè)國(guó)家級(jí)基地，打造了面積為22萬平方米的天府生命科技園，160余家國(guó)內(nèi)外知名醫(yī)藥企業(yè)和機(jī)構(gòu)入駐園區(qū)。

——生物醫(yī)學(xué)工程產(chǎn)業(yè)

擁有國(guó)家生物醫(yī)用材料與醫(yī)療器械高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地，聚集了奧泰醫(yī)療、邁克生物、西南醫(yī)用、南格爾、迪康中科等200余家企業(yè)。奧泰醫(yī)療研發(fā)制造了我國(guó)第一臺(tái)具有完全自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的超導(dǎo)磁共振醫(yī)學(xué)成像系統(tǒng)。

——航空裝備產(chǎn)業(yè)

培育出海特等上市企業(yè)，聚集了中電科、艾特航空、鐵姆肯等一批重點(diǎn)企業(yè)，形成了航空電子、航空維修及零部件制造等特色產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

——先進(jìn)環(huán)保產(chǎn)業(yè)

聚集了深藍(lán)環(huán)保、中自尾氣等一批重點(diǎn)企業(yè)，正在規(guī)劃建設(shè)國(guó)際低碳環(huán)保產(chǎn)業(yè)孵化器，可吸納企業(yè)100余家。

——金融業(yè)

聚集錦泰財(cái)險(xiǎn)、四川產(chǎn)業(yè)振興基金、成都(川藏)股權(quán)交易中心等各類金融機(jī)構(gòu)和準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)544家。規(guī)劃建設(shè)總面積為5平方公里的成都金融總部商務(wù)區(qū)。工行、建行、招行、郵儲(chǔ)銀行、太平洋保險(xiǎn)等金融后臺(tái)項(xiàng)目在此布局。

——商務(wù)服務(wù)業(yè)

聚集了GE、IBM、飛利浦、國(guó)電大渡河、中石油西南油氣田公司等數(shù)十家區(qū)域總部企業(yè)。2015年，電子商務(wù)交易總額突破3300億元。新世紀(jì)國(guó)際會(huì)展中心已成為國(guó)際高端會(huì)議的首選地之一。

創(chuàng)新支撐 一流服務(wù)

實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，構(gòu)建了涵蓋載體、平臺(tái)、資金、技術(shù)、人才、國(guó)際化等方面的完善的科技服務(wù)體系。

建成了以8家國(guó)家級(jí)孵化器為骨干、總面積207萬平方米的63家科技企業(yè)孵化器群體，孵化載體建設(shè)水平位居四川省首位、全國(guó)前列。蓉創(chuàng)茶館、蛋殼眾創(chuàng)NEXT創(chuàng)業(yè)空間、俠客島聯(lián)合辦公室等8家本土特色的眾創(chuàng)空間快速涌現(xiàn)，截至2015年底，已入駐項(xiàng)目482家。

聚集了一批高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地、產(chǎn)學(xué)研聯(lián)盟、高新技術(shù)研究院等新興創(chuàng)新組織。構(gòu)建天使投資、風(fēng)險(xiǎn)投資、債權(quán)融資、股權(quán)融資等“梯形融資”服 務(wù)體系，打造“盈創(chuàng)動(dòng)力”一站式投融資服務(wù)平臺(tái)，被科技部確定為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的科技金融應(yīng)用示范基地。

著力打造西部人才特區(qū)，獲批四川省首批省級(jí)“人才優(yōu)先發(fā)展試驗(yàn)區(qū)”。截至2015年底，成都高新區(qū)人才總量達(dá)25萬人;聚集國(guó)家“千人計(jì)劃”85人，四川省“千人計(jì)劃”219人，四川省頂尖團(tuán)隊(duì)21個(gè)，“成都人才計(jì)劃”213人，成都市頂尖團(tuán)隊(duì)18個(gè)，“成都高新區(qū)高層次創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才”443人。在成都高新區(qū)各科技企業(yè)、研究機(jī)構(gòu)中從事研發(fā)、生產(chǎn)服務(wù)的歸國(guó)留學(xué)人員數(shù)超過1000人。

打造與國(guó)際接軌的服務(wù)環(huán)境，形成了“小政府、大社會(huì)、高效率”的機(jī)構(gòu)特色，構(gòu)建了以“331”(即三級(jí)政務(wù)服務(wù)、三段式企業(yè)服務(wù)、一站式呼叫服務(wù))為主要內(nèi)容的政務(wù)服務(wù)體系，受到區(qū)內(nèi)外企業(yè)、投資者和社會(huì)各界的廣泛贊譽(yù)。

著力發(fā)展社會(huì)事業(yè)，建設(shè)文明和諧首善區(qū)。基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)體系日趨完善，成為中國(guó)投資、創(chuàng)業(yè)、工作和生活條件最好的區(qū)域之一。在成都市綜合文明指數(shù)測(cè)評(píng)中多年名列前茅，為成都市連續(xù)三屆榮膺全國(guó)文明城市稱號(hào)作出了積極貢獻(xiàn)。

三區(qū)一極 七大行動(dòng)

打造國(guó)際創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心。“十三五”期間，成都高新區(qū)將圍繞國(guó)務(wù)院確定的“三區(qū)一極”(創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展引領(lǐng)區(qū)、高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、開放創(chuàng)新示范區(qū)和西部地區(qū)發(fā)展新的增長(zhǎng)極)發(fā)展方向，積極開展創(chuàng)新政策先行先試，激發(fā)各類創(chuàng)新主體活力，著力研發(fā)和轉(zhuǎn)化國(guó)際領(lǐng)先的科技成果，著力打造一批具有全球影 響力的創(chuàng)新型企業(yè)，全面提高自主創(chuàng)新和輻射帶動(dòng)能力，力爭(zhēng)到2020年，實(shí)現(xiàn)全口徑產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值10000億元，聚集科技企業(yè)10000家，聚集高層次創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才10000人，發(fā)明專利授權(quán)累計(jì)超過11000件，制定國(guó)際、國(guó)家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1000項(xiàng)。建成具有全球影響力的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心的基本框架體系，形成要素聚合、發(fā)展強(qiáng)勁、機(jī)制健全、環(huán)境友好的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)生態(tài)，形成具有世界影響力的新興產(chǎn)業(yè)集群，實(shí)現(xiàn)全球創(chuàng)新要素資源充分匯聚、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)高度活躍、區(qū)域自主創(chuàng)新能力顯著提升、體制機(jī)制創(chuàng)新取得突破。

以“創(chuàng)新發(fā)展”提升質(zhì)量，以“協(xié)調(diào)發(fā)展”優(yōu)化結(jié)構(gòu)，以“綠色發(fā)展”改善生態(tài)，以“開放發(fā)展”實(shí)現(xiàn)共贏，以“共享發(fā)展”增進(jìn)福祉，深入實(shí)施“七大行動(dòng)”，奮力創(chuàng)造一流業(yè)績(jī)——實(shí)施雙創(chuàng)大引領(lǐng)行動(dòng)，打造“世界雙創(chuàng)試驗(yàn)田”;實(shí)施產(chǎn)業(yè)大智造行動(dòng)，打造“國(guó)際智造谷”;實(shí)施人才大匯聚行動(dòng)，打造“國(guó)際創(chuàng)客天堂”;實(shí)施開放大融合行動(dòng)，打造“全球投資首選地”;實(shí)施產(chǎn)城大提升行動(dòng)，打造“國(guó)際現(xiàn)代新城”;實(shí)施體制大突破行動(dòng)，打造“全面創(chuàng)新改革核心引領(lǐng)區(qū)”;實(shí)施民生大保障行動(dòng)，打造“文明和諧首善區(qū)”。

高新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況簡(jiǎn)介

近年來，高新區(qū)緊緊圍繞人居環(huán)境全面提升、城市功能全面完善、城市承載能力全面增強(qiáng)的城建總體目標(biāo)，以優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)為先導(dǎo)，以增強(qiáng)城市綜合承載能力為目的，以重大城鄉(xiāng)建設(shè)項(xiàng)目為抓手，以行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)為突破，全面推進(jìn)道路交通體系、公共配套、生態(tài)綠化等方面基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，著力構(gòu)建世界一流高科技園區(qū)。

一、道路交通體系建設(shè)進(jìn)一步鞏固提升

南部園區(qū)主要交通由“九縱十橫”骨干路網(wǎng)及六條軌道交通組成，其中九縱包括紅星路南延線、劍南大道、成仁快速路等道路，十橫包括府城大道、錦城大道、天府一街等道路，六條軌道交通為地鐵1、5、6、7、9、18號(hào)線。西部園區(qū)主要交通由“兩縱四橫”骨干路網(wǎng)及三條軌道交通組成，其中兩縱為繞城高速、南北大道，四橫為西芯大道(羊西線)、老成灌路、西源大道、貨運(yùn)大道，三條軌道交通為地鐵2、6號(hào)線及西源大道有軌電車。

按照著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)、統(tǒng)籌規(guī)劃、適度超前的原則，進(jìn)一步加快構(gòu)建暢通高效的現(xiàn)代綜合交通運(yùn)輸體系，結(jié)合片區(qū)發(fā)展和民生需求實(shí)際，高新區(qū)將道路新建、改造項(xiàng)目陸續(xù)納入政府投資重點(diǎn)建設(shè)計(jì)劃安排實(shí)施，城市交通承載能力進(jìn)一步鞏固和提升。

截至2015年底，已完成南區(qū)和西區(qū)道路建設(shè)并移交管理共計(jì)約365公里。南部園區(qū)“九縱十橫”骨干路網(wǎng)除鐵東快線未建外，其余基本已建成通車。70個(gè)道路立交節(jié)點(diǎn)中桂溪立交、紅星路南延線跨府河橋梁、世紀(jì)城路跨府河橋梁、府城大道、錦城大道下穿天府大道隧道等大部分已建成通車。劍南大道、紅星路南延線全線建成通車，實(shí)現(xiàn)了中心城區(qū)與天府新區(qū)的快速連接。西部園區(qū)“兩縱四橫”除貨運(yùn)大道小部分未完，其余均全部建成通車。站南組團(tuán)路網(wǎng)、大源片區(qū)路網(wǎng)、西部園區(qū)清水河以北區(qū)域路網(wǎng)基本建成。中和片區(qū)、新川園區(qū)及西部園區(qū)清水河以南區(qū)域主干路網(wǎng)基本建成，其余道路正加緊建設(shè)。

二、公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)一步完善

為加快形成現(xiàn)代化的城市功能，塑造宜居、高品質(zhì)的生活環(huán)境，提升城市公共服務(wù)水平，高新區(qū)高度重視公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口聚 集方向調(diào)整優(yōu)化布局，實(shí)現(xiàn)公建配套設(shè)施與周邊住宅性項(xiàng)目同步建設(shè)，同步交付使用。截至2015年底，高新區(qū)已建成安置小區(qū)共計(jì)約1094萬平米;共建成公建配套項(xiàng)目約220個(gè)，包括社區(qū)服務(wù)中心、醫(yī)療衛(wèi)生中心、養(yǎng)老助殘中心等;共建成并使用中小學(xué)、幼兒園等學(xué)校約98所。新建安置小區(qū)均按“10+1”標(biāo)準(zhǔn)同步配置了小學(xué)、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等公建配套設(shè)施;已建成蒙彼利埃小學(xué)、紫荊小學(xué)、大源Ⅷ線幼兒園、怡馨家園小學(xué)等一批學(xué)校及幼兒園。中和職中、保利心語南側(cè)小學(xué)、中學(xué)、幼兒園等一批學(xué)校及幼兒園正在抓緊建設(shè)。高新文化中心開工建設(shè)、肖家河、新南、新北等一批以綜合體形式集中建設(shè)的社區(qū)公建配套設(shè)施開工建設(shè)。

三、生態(tài)綠化體系初步形成

為提升高新區(qū)城市形象，提高居民生活質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)可持續(xù)發(fā)展，按照高新區(qū)整體部署，高新區(qū)大力推進(jìn)城市生態(tài)綠化建設(shè)。高新區(qū)城市生態(tài)綠化建設(shè)主要集中于環(huán)城生態(tài)區(qū)、錦江沿岸、商務(wù)商業(yè)核心區(qū)及公建配套周邊等區(qū)域，主要包含錦城湖、高新綠舟、中和繞城濕地、錦江沿岸綜合整治、大源水系綠地鏈、大源核心區(qū)月牙湖及楔形綠地等項(xiàng)目，截至2015年底，高新區(qū)已陸續(xù)建成錦城湖公園、錦江濱河公園、大源中央公園等項(xiàng)目，其余項(xiàng)目正加緊推進(jìn)。下一步，高新區(qū)將繼續(xù)加大城市生態(tài)綠化建設(shè)力度，提高生態(tài)綠化建設(shè)品質(zhì)，改善高新區(qū)人居環(huán)境，著力將高新區(qū)打造為國(guó)家高科技及生態(tài)綠化建設(shè)示范園區(qū)。

六、總體點(diǎn)評(píng)。商業(yè)開發(fā)：

房產(chǎn)開發(fā)：

第五篇：2004海口、三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)考察報(bào)告

2004海口、三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)考察報(bào)告（ZT）

2004年2月14日至2004年2月21日，對(duì)海南省?？谑屑叭齺喪蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了考察，現(xiàn)將考察的情況報(bào)告如下：

一、?？谑?/p>

?？谑呛Ｄ咸貐^(qū)的省會(huì)城市，位于海南省北端，島內(nèi)最大的河流南渡江從?？谑械臇|側(cè)入海。面積約238平方公里，人口約60萬，年均氣溫23.8℃。

1988年海南省辦特區(qū)，海口從一個(gè)邊陲小城變成一個(gè)集商貿(mào)、旅游、休閑于一體的新興都市。

?？谑薪煌ū憷?，環(huán)境優(yōu)美。美蘭機(jī)場(chǎng)院、秀英港、新港把海口市與全國(guó)各地、世界各地緊緊地聯(lián)系起來，市內(nèi)公共汽車、私營(yíng)中巴和出租車，可以把游客帶到想去的地方。這里地下水和海水的水質(zhì)、大氣環(huán)境以及生態(tài)環(huán)境質(zhì)量均為國(guó)內(nèi)外一流水準(zhǔn)。陽光、沙灘、海水、綠色、空氣，現(xiàn)代旅游的五要素一應(yīng)俱全。

?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)近年來繼續(xù)保持快速發(fā)展勢(shì)頭-投資逐年擴(kuò)大、市場(chǎng)銷大于產(chǎn)、銷售再創(chuàng)新高、住宅仍占主體、資金結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

投資規(guī)模逐年加大

房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模逐年擴(kuò)大，已成為拉動(dòng)?？谑泄潭ㄙY產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主動(dòng)力。2003年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資共計(jì)27.7億元，比上年增長(zhǎng)84.0%。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，使房地產(chǎn)開發(fā)近兩年來在固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域扮演□越來越重要的角色，2003年海口市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的26.4%，在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中名列第二，僅次于基本建設(shè)投資。

資金結(jié)構(gòu)優(yōu)化

住宅仍是2003年?？谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)的主體。全年該市住宅開發(fā)投資22.95億元，占房地產(chǎn)總投資的82.8%，較上年增加7.3%，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及經(jīng)濟(jì)適用房投資只占17.2%。值得一提的是，2003年，海口市辦公樓投資只有7223萬元，比2002年減少44.1%。目前，海口市住宅建設(shè)已初步完成了向市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)軌。

房屋銷售再創(chuàng)新高

過去一年里，?？谑蟹康禺a(chǎn)出現(xiàn)的喜人變化是銷售面積大于竣工面積。該市全年房屋銷售面積96.03萬平方米，不僅比2002年增加69.2%，也比當(dāng)年房屋竣工面積89.14萬平方米高出6萬多平方米。2003年，銷售總額為20.03億元，比2002年增長(zhǎng)66.7%。

業(yè)內(nèi)人士分析，投資、竣工同時(shí)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，表明市場(chǎng)信心不減，特別是銷售面積的增長(zhǎng)，預(yù)示今后?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)繼續(xù)保持供需兩旺局面，?？谑械姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)供給和需求都表現(xiàn)出足夠的理性。

翻開海南的報(bào)紙，拍賣公告令人眼花繚亂。一些不良資產(chǎn)的參考價(jià)低得不可思議。?？谑袇^(qū)的住宅從500元到1200元的都可以見到，有些土地標(biāo)價(jià)每畝不足1000元。據(jù)有關(guān)方面介紹，海南大規(guī)模處置不良資產(chǎn)已接近尾聲，回收資金估計(jì)30多億。當(dāng)初數(shù)額驚人的金融資產(chǎn)在銀行停留了一段時(shí)間后又以極低的價(jià)格回到開發(fā)商手中，開發(fā)商從銀行取得貸款完成主體工程或內(nèi)外裝飾再推向市場(chǎng)，即使是每平方售價(jià)不超過1500元，開發(fā)商的利潤(rùn)仍然高達(dá)50%甚至更高。如此高的利潤(rùn)并不是來自市場(chǎng)，而是來自低價(jià)賤賣的金融機(jī)構(gòu)。許多當(dāng)初抵債幾千萬乃至幾個(gè)億的大型項(xiàng)目，往往花幾百萬元就能拿到，這樣大幅縮水的項(xiàng)目拿到手中，不用投資就等于獲得了暴利，賺錢是絕對(duì)的。

位于?？谑袨I海大道的高檔寫字樓南洋商業(yè)大廈最輝煌時(shí)曾創(chuàng)下每平方米20000港幣的天價(jià)，現(xiàn)在評(píng)估價(jià)僅為1200元。一家來自南京的民企2003年8月拿下某銀行處理的港澳大廈觀海樓層，每平方米僅800多元。最近，某家資產(chǎn)管理公司擬處置幾個(gè)資產(chǎn)包，號(hào)稱70億的資產(chǎn)報(bào)價(jià)僅為幾千萬元。

外地豪客以浙滬人士居多

?？谛率澜缁▓@度假村一位售樓先生介紹說，人們走進(jìn)他所服務(wù)的這個(gè)高檔樓盤，見不到幾套裝修過的房子，還以為是這兒的樓盤不好賣呢。其實(shí)不然，因?yàn)檎麄€(gè)一期的300多套房子現(xiàn)已賣出了70%，僅去年下半年就賣出了100多套。不過，這些賣出去的房子大部分沒有裝修，因?yàn)榻^大多數(shù)業(yè)主是外地人。也有個(gè)別人裝修了并偶爾來住上一段時(shí)間，但更多的人還是將房子原封不動(dòng)地空在這里，冷冷清清就很平常了，即買房的客戶70%-80%都是外地人，而且以浙江和上海地區(qū)為主。

?？跒I海大道一帶和往西方向延伸連成一體的西海岸，集中了該市幾乎所有的高檔樓盤，近三年這一帶新開發(fā)的樓盤至少有15個(gè)以上。這些樓盤的行情是，公寓均價(jià)在4000元／平方米左右，個(gè)別所謂的“極品”達(dá)到了6000元／平方米；別墅價(jià)位則在8000元／平方米上下。至于開發(fā)規(guī)模，小的不過200余套，大的達(dá)1000套以上。據(jù)當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)咨詢公司的副總介紹，?？跒I海大道一帶近兩年商品房的年供給量在2000套左右；憑?？谀酥琳麄€(gè)海南的消費(fèi)力是不可能支撐這樣一個(gè)規(guī)模的高檔樓盤群，盡管這個(gè)價(jià)位相對(duì)于北京、上海、杭州、溫州等地的房?jī)r(jià)來說只是中低水平。更何況?？诋?dāng)?shù)叵喈?dāng)一部分有消費(fèi)能力的人還可以參與集資建房，這無疑又分流了一大部分中高檔樓盤的消費(fèi)群。

某城市花園售樓部的何小姐說，那些浙江、上海來的客人一看房?jī)r(jià)這么便宜，即使買一套三房?jī)蓮d的海景房也只用四十萬元，比起他們那里動(dòng)輒每平方米七八千元的房?jī)r(jià)來極具吸引力，能不動(dòng)心嗎？外地很多人到海口、三亞一帶來買房，房?jī)r(jià)低雖然是一個(gè)重要因素，但更重要的是海南具有在國(guó)內(nèi)獨(dú)一無二的優(yōu)越的自然條件，加上海南這些年基礎(chǔ)設(shè)施得到了極大改善，前幾年房地產(chǎn)泡沫留下的陰影也正在消除，所以現(xiàn)在進(jìn)入海南房地產(chǎn)市場(chǎng)，無論是個(gè)人還是公司都正是時(shí)候。

當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門的一位官員表示，?？诂F(xiàn)在還不存在大面積過度炒樓的現(xiàn)象，?？诘倪@些新建的中高檔樓盤就像股市中的長(zhǎng)線績(jī)優(yōu)股，若想進(jìn)行短線投機(jī)并能快速變現(xiàn)，可能沒有多少賺頭，說不定還會(huì)被套住，但從長(zhǎng)期來看，這里的房子肯定會(huì)升值。一位在海南房地產(chǎn)界混了好幾年的青年經(jīng)理人說，從外地來?？谫I房的人大多數(shù)屬“兩棲型”，也就是說既投資又自居，所以買一兩套的人比較多；價(jià)格上去時(shí)他們就出貨，價(jià)格平穩(wěn)時(shí)就空置在那兒或者簡(jiǎn)單裝修一下供自己和親友度假用，反正現(xiàn)在海口的房?jī)r(jià)便宜。

樓盤掃描

1、富豪大廈（半拉子工程）

位于?？谑凶罹呱藤Q(mào)氛圍的國(guó)貿(mào)區(qū)中心地段，2003年被評(píng)為：海南省最距升值潛力的樓盤。三層裙房，24層住宅，起價(jià)1580元/㎡，層差30元。

2、嘉華城市花園 位于商業(yè)中心地段，海南省優(yōu)質(zhì)樣板工程，全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)，2800元/㎡起價(jià)，層差60元。

3、置地花園 位于?？谥行膹V場(chǎng)“萬綠園”對(duì)面，離海邊5分鐘路程。海南省優(yōu)質(zhì)樣板工程。起價(jià)2680元/㎡，層差80元。

4、萬利隆花園 位于?？谑薪鹳Q(mào)區(qū)，一梯兩戶，立體園林環(huán)境，51%的綠化率。起價(jià)2088元/㎡。層差30-100不等。

5、城市精英（半拉子工程）位于?？谑蠧BD商務(wù)區(qū)，小戶型為主流房型，起價(jià)1680元/㎡。層差60元。

6、陽光花園

海景多層住宅，低密度，AAA級(jí)智能化小區(qū)，目前?？诼曌u(yù)最旺的樓盤。平均售價(jià)6800元/㎡，別墅10000元/㎡。

7、其他海景高層，平均售價(jià)為2800元/㎡左右。

幾點(diǎn)體會(huì)

1、海口的人口不足80萬，是需求決定了房?jī)r(jià)水平。

2、上海、江浙等外地購買力的涌入，促成了2003年房?jī)r(jià)的上漲。

3、半拉子工程的優(yōu)惠政策，決定了部分房?jī)r(jià)的成本。

4、?？谑堑耐恋叵拗乒?yīng)，會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。

5、目前，從全國(guó)省會(huì)城市的房?jī)r(jià)及宏觀經(jīng)濟(jì)的背景來看，?？诘姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)仍然存在著較好的市場(chǎng)前景。

6、93年以后的防地產(chǎn)降溫，當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)仍然心有余悸，為外地的開發(fā)企業(yè)提供了機(jī)會(huì)。

二、三亞市

三亞市地處中國(guó)海南?。êＤ蠉u）最南端，位于北緯18度9分34秒-18度37分27秒、東徑10度56分30秒-109度48分28秒之間，全市面積1919.6平方公里，境內(nèi)海岸線209.1公里，有19個(gè)港灣。主要港口有三亞港、榆林港、南山港、鐵爐港、六道港灣等。主要海灣有三亞灣、海棠灣、亞龍灣、崖州灣、大東海灣、月亮灣等。有大小島嶼40個(gè)，主要島嶼10個(gè)，面積較大的是西島、蜈支洲島。

三亞市氣候獨(dú)特。三亞地處低緯度，受海洋氣候的影響較大，屬熱帶海洋季風(fēng)性氣候。年平均氣溫25.4℃，氣溫最高月7月，平均氣溫28℃；全年日照時(shí)間2563小時(shí)；年平均降雨量1279毫米。這里四季如夏，可謂三冬不見霜和雪，四季鮮花常盛開，素有“東方夏威夷”之稱。這種氣候最宜旅游休閑度假。

三亞市是漢、黎、苗、回等20多個(gè)民族聚居的地方。全市總?cè)丝?5.6萬（城區(qū)人口13萬人），其中黎族17.3萬人，苗族0.3萬人，回族0.6萬人。各民族勤勞智慧、能歌善舞，創(chuàng)造了源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的文化藝術(shù)。少數(shù)民族仍保其特有的文化和風(fēng)俗。濃郁的鄉(xiāng)土氣息、多姿的民族風(fēng)情、多彩的民族藝術(shù)，吸引了大批中外游客。

如果說浙江人在?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)上的投資是小打小鬧的話，在三亞的作為則可以說得上是有些興風(fēng)作浪了。兩年前，三亞即使是海景房售價(jià)每平方米也不過1500元左右，現(xiàn)在已經(jīng)躥到4000多元，而且這個(gè)價(jià)錢還買不到一線海景房。就連三亞多年難“啃”的120多宗“爛尾樓”也被一搶而空。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，三亞房地產(chǎn)成本依然維持在每平方米1000多元的水平。樓價(jià)的急劇升溫，雖然與市場(chǎng)環(huán)境走暖有關(guān)，但浙江、上海等地游資的投機(jī)性炒作使三亞房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了一定程度的虛熱。在去年二十一世紀(jì)博鰲地產(chǎn)論壇上，有人在會(huì)上問奧園總裁郭梓文，在上海之后中國(guó)樓市下一個(gè)升值最快的地方是哪兒？郭當(dāng)時(shí)頓了一會(huì)兒便說，是海南。不知當(dāng)時(shí)郭出此言，是照顧東道主的情面還是憑職業(yè)直覺，但海南的房?jī)r(jià)從三亞開始真的出現(xiàn)了井噴。

浙江、上海等地的游資是順勢(shì)而為還是推波助瀾目前還不得而知，但一個(gè)個(gè)炒房大戶接踵而來。彭小斌是三亞很有名頭的“碧海藍(lán)天”的老總，他在與海南當(dāng)?shù)匾晃粚I(yè)人士交流時(shí)用“生猛”一詞來形容這些來自浙滬等地的炒家。他說，一位來自浙江的客戶一下子就購買了50套用于投資，買二三十套的也大有人在。而其它的一線海景樓盤遭遇浙滬游資“襲擊”的情形跟“碧海藍(lán)天”差不多。彭小斌當(dāng)然是大喜過望，因在2000年來三亞籌劃這個(gè)龐大的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，認(rèn)為每平方米能賣到2000元就已經(jīng)心滿意足了，誰知道現(xiàn)在期房起價(jià)已超過每平方米5000多元。彭連稱這錢賺得連自己都看不懂了。據(jù)說現(xiàn)在在浙江杭州、溫州以及上海，時(shí)不時(shí)能碰到一些三亞的房產(chǎn)商帶著銀行工作人員，親自上門為客戶辦按揭和簽合同辦手續(xù)。三亞世嘉海景公寓的銷售經(jīng)理謝天在去年年底就帶領(lǐng)公司一干人馬到杭州為已經(jīng)購房的客戶辦按揭手續(xù)。謝說，對(duì)于江浙投資客的熱情其實(shí)早有所聞，但讓他沒想到的是，樓盤開盤后，還沒等他們到杭州推銷，眾多的投資客已跑到海南下單了。他們?cè)诤贾轂槭辔缓贾菁敖伎h客戶辦理按揭和簽合同，接著去上海為20多位客戶辦理按揭。

對(duì)三亞房?jī)r(jià)格猛漲態(tài)勢(shì)，有相當(dāng)一部分業(yè)內(nèi)人士持非常謹(jǐn)慎的樂觀態(tài)度，甚至相當(dāng)憂慮。因

為三亞畢竟城市太小，GDP勉強(qiáng)才40億元，財(cái)稅收入也就10個(gè)億左右，本地人很少有購買力，來的都是投資客。在新一波房產(chǎn)高潮中，這種情況并沒有改變，因此投資風(fēng)險(xiǎn)是不言而喻的。海南聯(lián)合資產(chǎn)管理公司的一位研究人員說，由于這些投資客多是通過按揭的方式來買房，他們自己出的錢大多數(shù)不過是總房款的兩成，其實(shí)最大的風(fēng)險(xiǎn)是由銀行兜著；一旦出現(xiàn)波動(dòng)，銀行又會(huì)因此形成一大堆新的不良資產(chǎn)，而且目前來看這種可能性越來越大。樓盤掃描

1、卓達(dá)熱帶雨林高尚社區(qū)

三亞龍頭房地產(chǎn)企業(yè)，占地540畝，地價(jià)兩個(gè)億。多層，生態(tài)環(huán)境小區(qū)，離海邊10分鐘車程。一層2650 二層2490三層2690四層2610 五層24102、藍(lán)海豪苑 海景房，高層，5088元/㎡起價(jià)，層差100元。

3、海韻苑 位于大東海旅游區(qū)，海景房。起價(jià)4000元/㎡。九層5000元/㎡，十層5300元/㎡

4、聚鑫園 位于三亞市迎賓大道，***文化中心，三亞入口。起價(jià)2000元/㎡，層差60元。幾點(diǎn)體會(huì)

1、三亞由于旅游資源及得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，海邊的物業(yè)價(jià)格已經(jīng)偏高，上升空間有限。

2、離海較遠(yuǎn)的迎賓大道附近，存在著一定的機(jī)遇，但該地塊已基本被賣完。

3、產(chǎn)權(quán)式酒店及小戶型，有一定的發(fā)展空間，符合大部分外地投資者，投資、度假兩全的需求。

4、海南省的土地，由政府招、拍、掛供應(yīng)較少，但通過法院或是其他民間拍賣的土地較多。