第一篇：地下商業(yè)街分析1

冷靜地、客觀地分析看待地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)熱

理論探討加入時(shí)間：2009-8-31 10:45:45

中國(guó)步行商業(yè)街工作委員會(huì)主任 韓健徽

去年開(kāi)始，全國(guó)興起了地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)熱，河北省曾經(jīng)是中國(guó)地道戰(zhàn)的發(fā)源地，在石家莊市即將又拉開(kāi)商業(yè)“地道戰(zhàn)”的序幕。伴隨著中國(guó)城市化的進(jìn)程，城市立體化再開(kāi)發(fā)進(jìn)程和三維化發(fā)展模式的加快，使地下商業(yè)街成為我國(guó)城市商業(yè)開(kāi)發(fā)的新熱點(diǎn)。

一、我國(guó)商業(yè)街的發(fā)展趨勢(shì)

從未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，一個(gè)從點(diǎn)到線、從線到面、從上到下的立體化商業(yè)格局將成為我國(guó)城市商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)、無(wú)論地下商業(yè)街、地上商業(yè)步行街和商業(yè)街區(qū)縱觀來(lái)看，全國(guó)商業(yè)街的發(fā)展趨勢(shì)、大體呈現(xiàn)出這樣幾個(gè)方面：

一是呈現(xiàn)集購(gòu)物街、餐飲街、休閑街、娛樂(lè)街、體驗(yàn)街于一體的“五街合一”的趨勢(shì)；現(xiàn)在的商業(yè)街，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破了傳統(tǒng)意義上只是買(mǎi)東西賣(mài)東西的概念。

二是呈現(xiàn)以商業(yè)、旅游、文化于一體的商旅文項(xiàng)目，成功的商業(yè)項(xiàng)目除了滿足人們消費(fèi)需要外，還已經(jīng)成為一種生活方式、成為生活態(tài)度、一種享受，成為一種時(shí)尚。

三是呈現(xiàn)出以建筑形態(tài)街區(qū)化、空中、地上、地下立體化，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多樣化于一體的綜合化趨勢(shì)。從某種意義上講，現(xiàn)在沒(méi)有出現(xiàn)新的商業(yè)形態(tài)，只有商業(yè)概念的組合，最后達(dá)到一定的效果，不管叫什么的名稱，不管什么業(yè)態(tài)，我們要把握住其內(nèi)涵和素材。

四是呈現(xiàn)出集名街、名店、名品為一體的品牌化趨勢(shì)，現(xiàn)在各地不僅僅是在做一條街，而是做品牌化商業(yè)街。

中國(guó)的地下商業(yè)街這幾年逐步變熱的發(fā)展趨勢(shì)，其主要原因：一是人防工程的需要、平戰(zhàn)結(jié)合的使用設(shè)施；二是地面上資源短缺，成為必然無(wú)奈的選擇；三是很多城市交通惡化，需要從地上商業(yè)街過(guò)渡到地下商業(yè)街。

二、地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)與難點(diǎn)

我們對(duì)地下商業(yè)街的認(rèn)識(shí)逐步深入，在進(jìn)行地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)建設(shè)之前、特別要冷靜地、客觀地分析看待地下商業(yè)街有什么特點(diǎn)：概括起來(lái)，有以下特點(diǎn)：

一是高成本、地下商業(yè)街的開(kāi)發(fā)成本高于地上的兩三倍，再加上一些設(shè)施，風(fēng)、水、汽、耗能要按照不低于地上的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算，成本要比地上高許多，因此所謂說(shuō)地不要錢(qián)或少花錢(qián)，開(kāi)發(fā)商只有在無(wú)償使用或少量支付地價(jià)的情況才有可能實(shí)行低成本開(kāi)發(fā)。

二是高難度。主要體現(xiàn)兩個(gè)方面。第一方面經(jīng)營(yíng)的難度，目前從全國(guó)看成功的地下商業(yè)街成為死街，或藏污納垢的地方。另一個(gè)難題是法律難度，開(kāi)發(fā)地下商業(yè)街有沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，商戶因沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，就不會(huì)購(gòu)買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商要對(duì)投資者負(fù)責(zé)。

地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)難于地上商業(yè)街的建設(shè)，主要難在哪些方面；坦率的講，幾乎所有的人，包括經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者對(duì)地下有偏見(jiàn)，引導(dǎo)消費(fèi)者改為喜歡地下商業(yè)街的購(gòu)物習(xí)慣是一個(gè)極大地難題。

第一個(gè)難點(diǎn)：習(xí)慣性。有效地定位和業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)，無(wú)論地下商業(yè)大廳或地下商業(yè)街和地下商業(yè)設(shè)施，如何搞活將人流引入地下，恐怕很難。目前看地下商業(yè)街的主要消費(fèi)群體是打工者和中、低消費(fèi)群體。

第二個(gè)難點(diǎn)：可視性。地下商業(yè)街的可視性就更加重要，在全國(guó)很多城市開(kāi)發(fā)時(shí)對(duì)地下商業(yè)街沒(méi)有重視可視性的問(wèn)題，可視性在項(xiàng)目前期做好規(guī)劃。

第三個(gè)難點(diǎn)：環(huán)境問(wèn)題。一般來(lái)講地下商業(yè)街層高問(wèn)題處理不好，有壓抑感覺(jué)；國(guó)外的地下商業(yè)街、和地上的不相上下，光線充足，光線甚至比地上還要充足，規(guī)劃地下商業(yè)界的環(huán)境的要超過(guò)地上商業(yè)街。

第四個(gè)難點(diǎn)：導(dǎo)向性。地下商業(yè)街造價(jià)成本有相當(dāng)一部分導(dǎo)向性、動(dòng)線和進(jìn)出口，要做到和地上一樣。高度注意人流導(dǎo)向系統(tǒng)，地上地下人流避免人流重復(fù)交織，如：大連萬(wàn)達(dá)、沃爾瑪要求顧客不重復(fù)地在賣(mài)場(chǎng)中進(jìn)行選購(gòu)，出入口很重要，強(qiáng)調(diào)對(duì)動(dòng)線，注意寬闊的空間業(yè)態(tài)動(dòng)線設(shè)計(jì)。

要注重軟件的管理方面的問(wèn)題，對(duì)已經(jīng)開(kāi)發(fā)成功地下商業(yè)街的要注意業(yè)態(tài)動(dòng)線的軟條件進(jìn)行

設(shè)計(jì)，在國(guó)內(nèi)比較好的動(dòng)線設(shè)計(jì)典型事例如家樂(lè)福入場(chǎng)先到二層再到一層的動(dòng)線十分成功。第五個(gè)難點(diǎn)：招商問(wèn)題。地下商業(yè)街價(jià)值低，使招商比地上要難，地下商業(yè)街區(qū)有各種類(lèi)型：一字型、十字型、非字型、井字型、國(guó)字型的布局。

三、認(rèn)真分析地下商業(yè)街的成功因素

從國(guó)內(nèi)商業(yè)街成功或不成功的街區(qū)典型的原因進(jìn)行分析?？偨Y(jié)國(guó)內(nèi)很多城市地下商業(yè)街比較好的成功案例，大體在以下幾種。

第一種是國(guó)際化特大城市的地上商業(yè)街比較容易成功。地下商業(yè)街是衡量一個(gè)城市國(guó)際化商業(yè)發(fā)展程度的重要標(biāo)志；

第二種往往和交通樞紐連接在一起或融為一體的城市比較成功，如深圳地鐵、香港地鐵周?chē)叵律虡I(yè)發(fā)達(dá)，石家莊的輕軌建成就將使地下商業(yè)街有一個(gè)大的發(fā)展。

第三種往往地上商圈發(fā)展比較發(fā)達(dá)，才能將地下商業(yè)街帶動(dòng)起來(lái)。

第四種自然條件非常極端的地方比較成功：如東北特別冷，南方比較熱，能夠有利于地下商業(yè)街的發(fā)展，相對(duì)比較而言，南方和東北發(fā)展地下商業(yè)街具備條件。

第五種特色突出的比較成功。特色是地下商業(yè)街成功的條件，目前在國(guó)內(nèi)成功的地下商業(yè)街的定位十分有特色。定位是地下商業(yè)街成敗的關(guān)鍵，一條地下商業(yè)街定位脫離不了區(qū)域環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口資源、消費(fèi)水平、市場(chǎng)機(jī)會(huì)等，也脫離不了項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)。

四、抓住定為原則，做好地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)離不開(kāi)大環(huán)境但不是絕對(duì)的，例如80年代末的北京第一家商業(yè)專(zhuān)賣(mài)店恰恰開(kāi)在地下，北京王府飯店。

地下商業(yè)街定位的第一個(gè)原則是區(qū)位性，在一個(gè)地方先抓市場(chǎng)空白，這個(gè)地方這個(gè)區(qū)域沒(méi)有又是市場(chǎng)需要的空白點(diǎn)。

第二原則是專(zhuān)業(yè)性，專(zhuān)業(yè)化發(fā)展的原則，以專(zhuān)而全，外延部門(mén)要考慮，做一個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)注重其擴(kuò)展性。

地下商業(yè)街面臨著雙重的困難，地下商業(yè)街與地下各種公益性設(shè)施，緊密結(jié)合的。這需要政

府在商業(yè)地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)中，政府要做的公共設(shè)施項(xiàng)目要做到位，企業(yè)要做好鏈接工作。地下商業(yè)街要與地下交通設(shè)施、地下停車(chē)場(chǎng)，商圈內(nèi)成熟的大型商業(yè)設(shè)施有機(jī)結(jié)合在一起，注意與公益性的設(shè)施結(jié)合起來(lái)。

第三是綜合性，地下商業(yè)街要注意綜合性規(guī)劃，一般地下商業(yè)街，都要具備有商業(yè)中心，交通樞紐和旅游景觀的多種功能。

針對(duì)石家莊的地下商業(yè)街的開(kāi)發(fā)熱的狀況，盲目的樂(lè)觀和悲觀都是不合適的，作為城市的發(fā)展，我們要用十年后的眼光來(lái)看待今天的事物。面對(duì)地下商業(yè)街發(fā)展的趨勢(shì)，也面對(duì)著地下商業(yè)的先天不足，要冷靜的分析，從大的方面來(lái)講，要按國(guó)際化的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，按中國(guó)國(guó)情去發(fā)展，要適合在本區(qū)域的特色，這樣從宏觀、中觀、微觀；長(zhǎng)期、中期、短期來(lái)看，國(guó)內(nèi)有一些城市地下商業(yè)街取得成功值得借鑒。像西安的世紀(jì)金花精品廣場(chǎng)、哈爾濱的地下商業(yè)街、重慶江北觀音橋地下商業(yè)街、濟(jì)南泉城地下商城都不錯(cuò)。

總體來(lái)看，石家莊市場(chǎng)比較特殊，從地上商業(yè)看，特別很多外來(lái)商業(yè)，不管是洋的還是國(guó)內(nèi)的進(jìn)駐石家莊后，經(jīng)營(yíng)狀況成功的不多，成為中國(guó)商業(yè)的“百慕大”。地下商業(yè)街會(huì)不會(huì)重蹈覆轍，應(yīng)該引起足夠的重視，認(rèn)真看待。外來(lái)商業(yè)對(duì)石家莊的狀況要認(rèn)真調(diào)查，分析其人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境。目前在建的、或規(guī)劃中的地下商業(yè)街的開(kāi)發(fā)一定要做好調(diào)查石家莊的市場(chǎng)情況，重點(diǎn)是整個(gè)地區(qū)、整個(gè)商圈的情況，未來(lái)一段時(shí)間，真正做到地下商業(yè)街與地上交通融為一體的，特別有信心，特別有實(shí)力，特別有特色的企業(yè)就會(huì)成功。要避免一哄而上的局面出現(xiàn)。祝愿石家莊的地下商業(yè)街能在21世紀(jì)成為“中國(guó)商業(yè)地道戰(zhàn)”的新典型。

第二篇：平度市地下商業(yè)街調(diào)研報(bào)告

平度市地下商業(yè)街調(diào)研報(bào)告

目錄

一、投資開(kāi)發(fā)地下商業(yè)街的優(yōu)勢(shì) 1.項(xiàng)目區(qū)位分析 1)平度市地理位置簡(jiǎn)介 2)項(xiàng)目所處位置 3)市內(nèi)公共交通分析 4)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò) 2.平度城市及項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)規(guī)劃 3.平度市商業(yè)業(yè)態(tài)分析 1)平度商業(yè)業(yè)態(tài)特色 2)項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析 二．投資開(kāi)發(fā)地下商業(yè)街的劣勢(shì) 1.投資開(kāi)發(fā)地下商業(yè)街的現(xiàn)狀 2.投資開(kāi)發(fā)地下商業(yè)街的趨勢(shì)

3.地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)和值得思考的幾個(gè)問(wèn)題 三.抓住定位原則，做好地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

一、項(xiàng)目區(qū)位分析 1.平度市地理位置簡(jiǎn)介

平度市隸屬青島，地處山東半島中心，是山東省面積最大的縣級(jí)市和全省30個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市之一，是山東半島城市群戰(zhàn)略布局中的咽喉位置，是青島大城市框架中的重要組成部分，位于青島市“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)，居全國(guó)縣級(jí)市之首。2.項(xiàng)目所處位置

本項(xiàng)目位于平度繁華商業(yè)核心地段，北鄰市級(jí)機(jī)關(guān)政府，國(guó)、地稅，南鄰平度市最大的商貿(mào)城，掌控蘇州路購(gòu)物廣場(chǎng)及商業(yè)街黃金動(dòng)脈，融匯人流、物流、資金流、獨(dú)顯地標(biāo)龍頭，這里群薈萃、大潤(rùn)發(fā)超市、蘇寧電器、奧特萊斯品牌折扣店，勝利路及蘇州路商業(yè)步行街、貿(mào)易城等，每天數(shù)萬(wàn)客流量。

3.市內(nèi)公共交通分析

目前市政交通規(guī)劃比較完善，經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展已經(jīng)形成了“十橫十縱一環(huán)”的主要道路交通網(wǎng)絡(luò)，市區(qū)共計(jì)6輛車(chē)經(jīng)停本項(xiàng)目，從本項(xiàng)目前往市區(qū)各地，公交線路四通八達(dá)，極為方便，為項(xiàng)目的后續(xù)提供了必要的交通條件。

4.四通八通的交通網(wǎng)絡(luò) 本項(xiàng)目南側(cè)500米緊鄰平度長(zhǎng)途汽車(chē)站，長(zhǎng)途汽車(chē)站是平度市最重要的汽車(chē)站，有發(fā)往各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的汽車(chē)以及全省各地的長(zhǎng)途汽車(chē)，本項(xiàng)目所處位置交通及其便利，緊鄰219、218、207,是連接周邊縣市的樞紐，同三高速、青銀高速、濰萊高速三條高速繞城而過(guò)，構(gòu)成了平度交通樞紐的金三角。

本項(xiàng)目距青島機(jī)場(chǎng)僅80公里，青島機(jī)場(chǎng)擁有國(guó)內(nèi)國(guó)際航線近百條，是山東省最重要的國(guó)際航空運(yùn)輸港。距青島港僅100多公里，有通往世界130多個(gè)國(guó)家和地區(qū)450多個(gè)港口的30多條國(guó)際航線。

大型地下商業(yè)街選址最基本的條件就是發(fā)達(dá)便利的交通網(wǎng)絡(luò)，無(wú)論從微觀還是宏觀上看，本項(xiàng)目所處的位置都是獨(dú)一無(wú)二的，擁有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)，憑借海陸空三位一體的立體交通，以及山東半島地區(qū)通往山東內(nèi)陸地區(qū)的咽喉之地這一優(yōu)越的地理?xiàng)l件，項(xiàng)目建成后不僅是平度市的商業(yè)核心，更是連接平度市以及周邊城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)樞紐。

二、平度城市及項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)規(guī)劃

商業(yè)地產(chǎn)是城市發(fā)展中最為活躍的元素之一，與城市長(zhǎng)期性，持續(xù)性發(fā)展特征具有相結(jié)合的內(nèi)在機(jī)理，商業(yè)地產(chǎn)選址必須跟緊城市規(guī)劃的要求，只有與城市發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)，才有可能取得成功。以前地區(qū)居住用地主要分布在青島路以北，新建居住用地集中在東部城及現(xiàn)河兩岸，工業(yè)用地分布在城區(qū)南部，東部，另有少部分分布于老城區(qū)，城市商業(yè)金融主要集中在人民路，鄭州路，青島路，常州路圍合范圍內(nèi)，文化娛樂(lè)位于紅旗路西端，行政辦公集中在人民路，紅旗路西側(cè)。

通過(guò)政府規(guī)劃引導(dǎo)，城市建設(shè)用地以向南發(fā)展為主，東、西兩邊適當(dāng)拓展，城市用地采取集約緊湊的布局模式。蘇州路與青島路交界以南的貫通項(xiàng)目正在進(jìn)行中，預(yù)計(jì)在2011年6月完工，蘇州路在青島路以北部分已經(jīng)形成濃厚的商業(yè)氛圍，是平度市重要的商業(yè)街之一。蘇州路南側(cè)是政府規(guī)劃的中央大街，本項(xiàng)目所處位置未來(lái)幾年必將成為核心商業(yè)地段，可是說(shuō)是獨(dú)一無(wú)二的黃金地段。

三、平度市商業(yè)業(yè)態(tài)分析 1.本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)特色

本項(xiàng)目占據(jù)著蘇州路商圈的核心位置，以得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、絕佳的風(fēng)水脈絡(luò)，打造著城市的旺鋪傳奇，掌控著城市的財(cái)富發(fā)展大勢(shì)。在這里，不僅匯聚著八方財(cái)源，更有唾手可得的無(wú)限商機(jī)。盡享數(shù)十萬(wàn)消費(fèi)人流，賺取無(wú)限財(cái)富商機(jī)，扼守平度經(jīng)濟(jì)黃金交割點(diǎn)，作為城市最具發(fā)展前景的中央商圈、核心商業(yè)區(qū)，其冠絕全城的商業(yè)凝聚力，每年吸納著約35萬(wàn)人口的強(qiáng)大消費(fèi)力，給予您人氣、財(cái)氣上的保障。本項(xiàng)目所處地段初步可以定位于年輕一代的聚及地，主力消費(fèi)群年齡一般在18——35歲之間。

2.項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析

通過(guò)調(diào)研分析，平度市商業(yè)業(yè)態(tài)具有扎堆經(jīng)營(yíng)，規(guī)模經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，如本項(xiàng)目周邊聚集了數(shù)十家專(zhuān)業(yè)的服裝賣(mài)場(chǎng)，3個(gè)專(zhuān)業(yè)的數(shù)碼廣場(chǎng)以及十多個(gè)手機(jī)通訊賣(mài)場(chǎng)等等，其余便是零散經(jīng)營(yíng)戶，沒(méi)有形成規(guī)模。

經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，多家零散商戶對(duì)地下商業(yè)街非常感興趣，也可充分的發(fā)展他們的宣傳力，使其變?yōu)槲覀兊臐撛诳蛻??？v觀國(guó)內(nèi)大中城市，都已經(jīng)形成了頗具人氣的商圈，如呼和浩特的國(guó)際商貿(mào)城、泉州的高嶺車(chē)站財(cái)富地下街、深圳羅湖的地下商業(yè)街，濱州浙江大市場(chǎng)等等，都成為一個(gè)城市的財(cái)富風(fēng)向標(biāo)，引領(lǐng)著城市商業(yè)發(fā)展新方向，本項(xiàng)目建成后便可成為平度市地下商業(yè)街的核心，以無(wú)以倫比的體量和高前瞻的商業(yè)市場(chǎng)定位，引領(lǐng)平度商業(yè)升級(jí)換代。在這里，不僅將構(gòu)筑一個(gè)享受時(shí)尚休閑購(gòu)物的城市商業(yè)航母，更將成為聚焦人氣的最佳財(cái)富磁場(chǎng)。

地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀趨勢(shì)問(wèn)題和出路

合理利用城市地下空間，發(fā)展地下商業(yè)是都市商業(yè)成熟的標(biāo)志。尤其是在土地資源日趨緊缺的中國(guó)的大城市，科學(xué)、有序、理性、有效地發(fā)展地下商業(yè)，是一個(gè)國(guó)際化的趨勢(shì)。

從空間發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)看，平度發(fā)展地下商業(yè)是增加城市商業(yè)成熟度的一個(gè)重要因素，是形成“立體商業(yè)”的重要一環(huán)。也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)整合城市景觀和空間資源的需求。立體商業(yè)的概念將是國(guó)內(nèi)商業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。一.投資開(kāi)發(fā)地下商業(yè)街的現(xiàn)狀

隨著我國(guó)大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口的增長(zhǎng)和居民消費(fèi)的需求的提升，各個(gè)城市都已經(jīng)開(kāi)發(fā)的地下商業(yè)街，但經(jīng)營(yíng)狀況確大不相同，有喜有憂。在青島，兩年來(lái)，地下商業(yè)街鬧“空心病”。佳世客遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)地下商業(yè)街、中山路地下商城以及龍山地下商城保持相對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)狀況。山東路、香港中路等多處地下商業(yè)街人氣欠佳、店面閑置，30多家店鋪一年多只租出去一半，而這其中還有一半關(guān)門(mén)歇業(yè)?；疖?chē)站的益群地下商業(yè)街以及香港中路的華夏麗人地下商業(yè)街經(jīng)營(yíng)不佳。不過(guò)，還沒(méi)有到關(guān)張歇業(yè)的境地，收入勉強(qiáng)只夠付房租。

在這種情況下，在平度投資開(kāi)發(fā)的地下商業(yè)街項(xiàng)目，尤其值得關(guān)注，尤其需要認(rèn)真論證，精心策劃。集中力量將其中一兩個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目做好，做精，做強(qiáng)，做活，對(duì)于提振信心，激活地下商業(yè)資源，優(yōu)化城市資源的空間配置，具有積極地戰(zhàn)略意義。主動(dòng)開(kāi)發(fā)這些地下商業(yè)街的投資商，應(yīng)該得到各界的支持和扶持，使之為這座城市地下空間的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

尋找一個(gè)投資的主體顯然已經(jīng)成為本項(xiàng)目目前的重中之重，觀望全國(guó)各地的地下商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)主體，如哈爾濱、大連、廣州、鄭州等，都開(kāi)發(fā)了各種類(lèi)型的人防商業(yè)街。藍(lán)光作為成都商業(yè)地產(chǎn)老大，２００４年開(kāi)發(fā)ＣＰ香檳廣場(chǎng)負(fù)１層的四方街地下商業(yè)街。以女性飾品、彩妝為主題，定位于“打造一條由主題賣(mài)場(chǎng)和主題廣場(chǎng)為主的女人街”。而離本項(xiàng)目最近的總營(yíng)業(yè)面積約1.6萬(wàn)平米的華達(dá)金街則是打出：相約華達(dá)金街，品位時(shí)尚生活的標(biāo)題，也就是說(shuō)他們主做年輕人的市場(chǎng)，共分為：“夢(mèng)幻淘寶坊、流行時(shí)尚坊、休閑美食坊、數(shù)碼科技坊”四個(gè)版塊。綜上所述，尋找一個(gè)好的開(kāi)發(fā)主體是十分關(guān)鍵的。但平度必竟是一個(gè)縣級(jí)市，不論是人口數(shù)量還是人均消費(fèi)水平都還在一個(gè)發(fā)展中階段。有多少商家愿意投資地下商鋪？地下商鋪的價(jià)格定為多少才能使商家滿意？以什么做為主體打造多元化時(shí)尚的地下商業(yè)街？本項(xiàng)目周邊的人流客流能否達(dá)到一個(gè)高水平？等等。這些問(wèn)題都是我們?yōu)橹{(diào)研的重點(diǎn)。二.投資開(kāi)發(fā)地下商業(yè)街的主體趨勢(shì)

從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，一個(gè)從點(diǎn)到線、從線到面、從上到下的立體化商業(yè)格局將成平度商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。投資開(kāi)發(fā)地下商業(yè)街的主體趨勢(shì)將一一列舉：

一是呈現(xiàn)集購(gòu)物街、餐飲街、休閑街、娛樂(lè)街、體驗(yàn)街于一體的“五街合一”的趨勢(shì)；現(xiàn)在的商業(yè)街，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破了傳統(tǒng)意義上只是買(mǎi)東西賣(mài)東西的概念。

二是呈現(xiàn)以商業(yè)、旅游、文化于一體的商旅文項(xiàng)目，成功的商業(yè)項(xiàng)目除了滿足人們消費(fèi)需要外，還已經(jīng)成為一種生活方式、成為生活態(tài)度、一種享受，成為一種時(shí)尚。

三是呈現(xiàn)出以建筑形態(tài)街區(qū)化、空中、地上、地下立體化，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多樣化于一體的綜合化趨勢(shì)。從某種意義上講，現(xiàn)在沒(méi)有出現(xiàn)新的商業(yè)形態(tài)，只有商業(yè)概念的組合，最后達(dá)到一定的效果，不管叫什么名稱，不管什么業(yè)態(tài)，我們要把握住其內(nèi)涵和素材。

四是呈現(xiàn)出集名街、名店、名品為一體的品牌化趨勢(shì)，現(xiàn)在各地不僅僅是在做一條街，而是做品牌化商業(yè)街。

中國(guó)的地下商業(yè)街這幾年逐步變熱的發(fā)展趨勢(shì)，其主要原因：一是人防工程的需要、平戰(zhàn)結(jié)合的使用設(shè)施；二是地面上資源短缺，成為必然無(wú)奈的選擇；三是很多城市交通惡化，需要從地上商業(yè)街過(guò)渡到地下商業(yè)街。三.地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)和值得思考的幾個(gè)問(wèn)題

我們對(duì)地下商業(yè)街的認(rèn)識(shí)逐步深入，在進(jìn)行地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)建設(shè)之前，特別要冷靜地、客觀地分析看待地下商業(yè)街有什么特點(diǎn)。概括起來(lái)，有以下特點(diǎn)：

一是高成本。地下商業(yè)街的開(kāi)發(fā)成本高于地上的兩三倍，再加上一些設(shè)施，風(fēng)、水、汽、耗能要按照不低于地上的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算，成本要比地上高許多，因此所謂說(shuō)地不要錢(qián)或少花錢(qián)，開(kāi)發(fā)商只有在無(wú)償使用或少量支付地價(jià)的情況才有可能實(shí)行低成本開(kāi)發(fā)。

二是高難度。主要體現(xiàn)兩個(gè)方面。第一方面經(jīng)營(yíng)的難度，目前從全國(guó)看失敗的地下商業(yè)街成為了死街，或藏污納垢的地方。另一個(gè)難題是法律難度，開(kāi)發(fā)地下商業(yè)街有沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，商戶因沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，就不會(huì)購(gòu)買(mǎi)等問(wèn)題。

地下商業(yè)街的定價(jià)、人客流量，周邊環(huán)境繁榮與否都起著舉足輕重的作用。

1、地下商業(yè)街興旺與蕭條的地上業(yè)態(tài)背景分析。地上、地下業(yè)態(tài)的錯(cuò)位整合。

地下商業(yè)街的繁榮與否，制約因素很多。其中致命的因素是與地上空間環(huán)境的整合關(guān)系。一方面是地上空間的業(yè)態(tài)直接影響地下商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)；另一方面，地上客流主體的需求心態(tài)直接關(guān)系地下商業(yè)的業(yè)態(tài)。第三，交通環(huán)境直接關(guān)系到地下商業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。

坦率的講，幾乎所有的人，包括經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者對(duì)地下有偏見(jiàn)，引導(dǎo)消費(fèi)者改為喜歡地下商業(yè)街的購(gòu)物習(xí)慣是一個(gè)極大的難題。目前看地下商業(yè)街的主要消費(fèi)群體是打工者和中、低消費(fèi)者。

大凡經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好的地下商業(yè)街，都是與地上商業(yè)業(yè)態(tài)整合較好的特色商業(yè)。大凡經(jīng)營(yíng)不好甚至關(guān)門(mén)的地下商業(yè)街，絕大多數(shù)都是與地上建筑物業(yè)態(tài)不整合的人防設(shè)施。

2、地下商業(yè)街的業(yè)態(tài)與品牌定位。品牌忠誠(chéng)，培植消費(fèi)目的地。

有些區(qū)位不一定很好的地下商業(yè)街，也能很紅火。特色、品牌、認(rèn)知度是顧客愿意光顧地下商業(yè)街的重要原因。大品牌、高知名度、配套完善的地下商業(yè)街，可以成為中高端消費(fèi)者購(gòu)物目的地，也能紅火。

零售業(yè)在國(guó)際貿(mào)易中屬于服務(wù)貿(mào)易，服務(wù)貿(mào)易的經(jīng)營(yíng)效益，體現(xiàn)在服務(wù)和信譽(yù)的附加值上，而不是商品本身。

3、空間環(huán)境對(duì)地下商業(yè)街業(yè)態(tài)的影響。

確定地下商業(yè)街的業(yè)態(tài)，一定要認(rèn)真地聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析策劃?rùn)C(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)研分析，絕對(duì)不能想當(dāng)然或者簡(jiǎn)單憑主觀推斷。要用精準(zhǔn)的數(shù)里分析，搞清楚業(yè)態(tài)定位與相關(guān)訴求的關(guān)系。譬如開(kāi)超市，必須要對(duì)周邊居住群體的人口、消費(fèi)需求、購(gòu)物習(xí)慣、交通工具等相關(guān)信息進(jìn)行摸底調(diào)查分析。要建高檔名牌商品街，必須分析一公里半徑內(nèi)高端群體購(gòu)物需求和購(gòu)物出行趨勢(shì)。不然，就可能出現(xiàn)定位錯(cuò)誤而功敗垂成。如果一定要搞一個(gè)服務(wù)高端的名牌家具一條街，下場(chǎng)必然是第二個(gè)勸業(yè)名品的悲劇。一是交通制約；二是與地上廣場(chǎng)的定位不整合。

4、硬件設(shè)施對(duì)地下商業(yè)街制約。

地下商業(yè)街配套設(shè)施的設(shè)計(jì)、裝飾，直接關(guān)系到客流的取向，也能決定其項(xiàng)目的生死存亡。因?yàn)樯虡I(yè)是顧客用腳選擇的產(chǎn)業(yè)。沒(méi)顧客進(jìn)入，就倒閉。當(dāng)然，通風(fēng)、采光、空調(diào)等設(shè)施自不待言。出入口、游線、地上配套景觀至關(guān)重要。四．抓住定位原則，做好地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

第一是區(qū)位性。在一個(gè)地方先抓市場(chǎng)空白，這個(gè)地方這個(gè)區(qū)域沒(méi)有又是市場(chǎng)需要的空白點(diǎn)。但華達(dá)金街離本項(xiàng)目太近也屬于綜合性商業(yè)街，所以這對(duì)我們是一個(gè)不小的沖擊力。

第二是專(zhuān)業(yè)性。專(zhuān)業(yè)化發(fā)展的原則，以專(zhuān)而全，外延部門(mén)要考慮，做一個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)注重其擴(kuò)展性。地下商業(yè)街面臨著雙重的困難，地下商業(yè)街與地下各種公益性設(shè)施，是緊密結(jié)合的。這需要政府在地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)中，政府要做的公共設(shè)施項(xiàng)目要做到位，企業(yè)要做好鏈接工作。

地下商業(yè)街要與地下交通設(shè)施、地下停車(chē)場(chǎng)，商圈內(nèi)成熟的大型商業(yè)設(shè)施有機(jī)結(jié)合在一起，注意與公益性的設(shè)施結(jié)合起來(lái)。

第三是綜合性。地下商業(yè)街要注意綜合性規(guī)劃，一般地下商業(yè)街，都要具備有商業(yè)中心，交通樞紐和旅游景觀的多種功能。

地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)離不開(kāi)大環(huán)境，不是絕對(duì)的。但這并不意味著地下商業(yè)街不宜投資。關(guān)鍵還是項(xiàng)目策劃。戰(zhàn)略上把握好定位，戰(zhàn)術(shù)上運(yùn)作好經(jīng)營(yíng)特色，硬件方面重視設(shè)計(jì)優(yōu)化，服務(wù)上培植魅力，打造品牌，優(yōu)化環(huán)境，蓄養(yǎng)人氣，培植一個(gè)具有影響力的品牌，才能紅火起來(lái)。

第三篇：東方源地下商業(yè)街

監(jiān) 控 系 統(tǒng)

設(shè) 計(jì) 方 案

二OO五年 七月五日

目 錄

一、前言

二、設(shè)計(jì)說(shuō)明

三、設(shè)計(jì)根據(jù)

四、設(shè)計(jì)思想

五、系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案及內(nèi)容

六、前端設(shè)備選用說(shuō)明

七、監(jiān)控中心設(shè)備配置

八、系統(tǒng)功能說(shuō)明

九、主要設(shè)備功能

十、系統(tǒng)報(bào)價(jià)單

十一、監(jiān)控點(diǎn)分布圖

十二、有關(guān)售后服務(wù)的說(shuō)明

十三、未來(lái)的可視化網(wǎng)上電子商城

前言

硬盤(pán)錄像監(jiān)控系統(tǒng)作為企業(yè)管理的重要組成部分，其中大廳各點(diǎn)監(jiān)控采用室內(nèi)定焦彩色攝像機(jī)，其余各區(qū)走廊內(nèi)均采用固定焦距、自動(dòng)光圈攝像機(jī)。

根據(jù)我公司多年來(lái)為銀行金融單位、企事業(yè)單位、醫(yī)療等進(jìn)行安全防范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和工程實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，提出環(huán)境監(jiān)控、技術(shù)防范系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案。

本設(shè)計(jì)方案對(duì)監(jiān)控、技術(shù)防范系統(tǒng)的監(jiān)視點(diǎn)布設(shè)、設(shè)備配置、設(shè)備供應(yīng)廠商的選擇等進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明，并在設(shè)計(jì)方案的最后給出了系統(tǒng)設(shè)備清單及工程報(bào)價(jià)。

設(shè)計(jì)說(shuō)明

1． 2． 3． 本方案具體選點(diǎn)按現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況來(lái)定，即此方案不代表最終的設(shè)計(jì)方案； 設(shè)計(jì)方案中的預(yù)算價(jià)格不代表最終價(jià)格，結(jié)算價(jià)以正式合同的價(jià)格為準(zhǔn)。

方案中的DVR監(jiān)控主機(jī)是根據(jù)客戶對(duì)系統(tǒng)功能實(shí)際要求進(jìn)行配置的，如以后另需增加其他內(nèi)容，我公司將按成本價(jià)供貨。

設(shè)計(jì)根據(jù)

《安全防范工程程序與要求》GA/T75-94

《民用閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50198-84 《公共營(yíng)業(yè)場(chǎng)所安全防范工程設(shè)計(jì)規(guī)范》GA38-92 《中華人民共和國(guó)公共安全行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》GA/T70-94 《中華人民共和國(guó)公共安全行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》GA/T74-94 《中華人民共和國(guó)公共安全行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》GA/T75-94

設(shè)計(jì)思想

根據(jù)用戶提出的系統(tǒng)實(shí)施構(gòu)想，在充分考慮監(jiān)控管理技術(shù)防范系統(tǒng)的實(shí)施目標(biāo)和基本要求基礎(chǔ)上，我們著重體現(xiàn)了以下設(shè)計(jì)思想：

1、本設(shè)計(jì)是根據(jù)我公司多年來(lái)為銀行金融單位、企事業(yè)單位、醫(yī)療等進(jìn)行安全防范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和工程實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合東方源地下商業(yè)街的實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì)的方案。

2、設(shè)計(jì)方案在充分滿足東方源地下商業(yè)街監(jiān)控管理系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)要求上，以最簡(jiǎn)潔的配置、最完善的使用功能、最合理的設(shè)備選型、最優(yōu)化的性能價(jià)格比，實(shí)現(xiàn)一套優(yōu)良的監(jiān)控管理技術(shù)防范系統(tǒng)。

3、4、對(duì)監(jiān)控設(shè)備布設(shè)地點(diǎn)進(jìn)行了科學(xué)化的選擇。注重各類(lèi)監(jiān)視設(shè)備之間的搭配，既保證了監(jiān)視點(diǎn)的準(zhǔn)確性，又提供了監(jiān)控設(shè)備自身的安全性。

為了保證監(jiān)控管理防范系統(tǒng)的技術(shù)水平和監(jiān)視效果，全部設(shè)備采用知名廠商生產(chǎn)的優(yōu)秀產(chǎn)品，輔助設(shè)備則選用質(zhì)量良好的國(guó)內(nèi)產(chǎn)品，在保證系統(tǒng)技術(shù)領(lǐng)先的同時(shí)，節(jié)約設(shè)備投資。

5、6、所有選用的設(shè)備均在我公司以往的工程中進(jìn)行過(guò)考核，產(chǎn)品質(zhì)量和售后服務(wù)有充分保障。

選用的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)視設(shè)備，特別注重設(shè)備的外型、顏色與裝修形式一致，注重設(shè)備的隱蔽性、自身安全性。

用以上設(shè)計(jì)思想貫徹始終，代表了我們對(duì)監(jiān)控管理防范系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)和責(zé)任，以此建設(shè)的東方源地下商業(yè)街監(jiān)控管理技術(shù)防范系統(tǒng)是一個(gè)先進(jìn)、完整、可靠、符合公安部設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求的優(yōu)質(zhì)工程。

系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案及內(nèi)容

東方源地下商業(yè)街監(jiān)控管理技術(shù)防范系統(tǒng)，現(xiàn)根據(jù)上述選點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行合理配置，具體要求如下：

★ 室內(nèi)監(jiān)控：

采用彩色高分辨率攝像機(jī)，監(jiān)視工作人員、患者的工作情況及與室內(nèi)環(huán)境有關(guān)的情況；

★ 環(huán)境檢測(cè)

采用夜視攝像機(jī)，東方源地下商業(yè)街的各主要出入口、通道及周?chē)闆r；

前端設(shè)備選用說(shuō)明

前端設(shè)備的具體型號(hào)、產(chǎn)地、品牌、價(jià)格按實(shí)際情況選購(gòu)，此處對(duì)部分設(shè)備選用要點(diǎn)進(jìn)行必要說(shuō)明：

● 通道、門(mén)口用攝像機(jī)采用帶夜視功能彩色一體攝像機(jī)，外型美觀，價(jià)格合理，性能優(yōu)越。

● 室內(nèi)及短距離走廊采用槍式彩色攝像機(jī)，較長(zhǎng)距離的走廊采用22倍槍式一體攝像機(jī)，外型美觀，性能可靠穩(wěn)定。

監(jiān)控中心設(shè)備配置

監(jiān)控中心設(shè)備配置如下：

一、配置一臺(tái)多路（按要求配置）DVR監(jiān)控主機(jī)，確保全實(shí)時(shí)顯示、全實(shí)時(shí)錄像回放的數(shù)碼錄像系統(tǒng)，用于對(duì)通道、出入口、室內(nèi)環(huán)境及人員監(jiān)視及保安監(jiān)控；

二、DVR監(jiān)控主機(jī)配置壹臺(tái)19″純平彩色監(jiān)示器。

三、DVR監(jiān)控主機(jī)配置中都含網(wǎng)卡，以便以后的聯(lián)網(wǎng)用。

系統(tǒng)功能說(shuō)明

隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的高速發(fā)展，數(shù)字化技術(shù)已滲透到社會(huì)的方方面面。數(shù)字監(jiān)控作為當(dāng)今世界最新的、最具領(lǐng)先地位的主導(dǎo)產(chǎn)品，使得監(jiān)控領(lǐng)域從模擬向數(shù)字發(fā)生了革命性的飛躍。

DVR計(jì)算機(jī)數(shù)字視頻監(jiān)控系統(tǒng)完全改變了傳統(tǒng)模擬監(jiān)控系統(tǒng)的記錄方式，是當(dāng)今世界視頻監(jiān)控領(lǐng)域的最高技術(shù)，將監(jiān)控所涉及的畫(huà)面處理、智能化數(shù)字錄像、報(bào)警、傳感器及控制輸出等內(nèi)容有機(jī)結(jié)合成一個(gè)統(tǒng)一的整體，您可以同時(shí)錄像、回放及備份CCTV里所有攝像機(jī)圖像，是當(dāng)今金融及其他環(huán)境下最理想、最安全、最高效的監(jiān)控系統(tǒng)。

主要設(shè)備功能

◆數(shù)字硬盤(pán)錄像

捕獲的影像可以以數(shù)字形式壓縮存儲(chǔ)在計(jì)算機(jī)的硬盤(pán)上?！魧?duì)記錄的圖像可任意檢索

可根據(jù)記錄時(shí)間、攝像機(jī)編號(hào)多級(jí)速度回放記錄的影像?！魯?shù)字多畫(huà)面

可同時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)視1、4、7、9、16個(gè)動(dòng)態(tài)畫(huà)面，每路都可同時(shí)1-25幀/秒錄像，確保錄像回放的連續(xù)性 ◆外設(shè)

DVR的S系列同時(shí)可以連接多路（按要求）視頻，并帶多路同步錄音?！魣?bào)警 紅外、傳感等報(bào)警器聯(lián)動(dòng)錄像，并可直接控制云臺(tái)?！艟W(wǎng)絡(luò)功能

用局域網(wǎng)、廣域網(wǎng)實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程通信，可設(shè)立多個(gè)遠(yuǎn)程終端。◆動(dòng)態(tài)存儲(chǔ)

可自動(dòng)長(zhǎng)時(shí)間存儲(chǔ)現(xiàn)場(chǎng)圖像，自動(dòng)刪除過(guò)期圖像?！舳喾N保存方法

長(zhǎng)期資料可以用多個(gè)硬盤(pán)或其他存儲(chǔ)介質(zhì)保存（如磁帶機(jī)、光盤(pán)等）?！舨僮鞣绞?/p>

可用鍵盤(pán)、鼠標(biāo)進(jìn)行操作，并可直接控制云臺(tái)。

1．硬盤(pán)錄像機(jī)

型號(hào)：IDR-24A

視頻輸入：24 路

存儲(chǔ)速度：25幀/秒

通信： LAN;PSTN;DDN;ISDN等多種方式，普話傳輸

方

式

每秒

可

達(dá)

幀通電。

CPU：

P42.4 以上

內(nèi)存： 512 M

標(biāo)配硬盤(pán)：120G

軟盤(pán)：3.5inch

顯示卡： 64M

操作環(huán)境：Windows2000

重量：20KG

其他：鍵盤(pán)、鼠標(biāo)

交 流 電：220-230V 50Hz； 功率：350W

錄像方式

無(wú)終止的將全部捕獲內(nèi)容錄入 方式一：自動(dòng)循環(huán) 方式二：定時(shí)記錄 方式三: 手動(dòng)錄像 方式四：報(bào)警聯(lián)動(dòng)

工作環(huán)境

溫 度：-30℃～50℃ 濕 度：10%-90% 周?chē)肼暎海?0dB ASPL

2.彩色攝像機(jī)：

●圖像傳感器：1/3”SONY Super HAD CCD ●有效像素：PAL:500(水平)×582(垂直)NTSC:510(水平)×492(垂直)●感光面積：4.9mm×3.7mm ●信號(hào)系統(tǒng)：PAL/NTSC制式 ●水平清晰度：420電視線 ●鏡頭安裝方式：C/CS格式可選 ●自動(dòng)增益控制：開(kāi)啟/關(guān)閉可選擇 ●背光補(bǔ)償：開(kāi)啟/關(guān)閉可選擇 ●電子快門(mén)：開(kāi)啟/關(guān)閉可選擇

●快門(mén)速度：1/50（1/60）——1/100,000（秒）●自動(dòng)光圈鏡頭：VIDEO/DC伺服型可選擇 ●白平衡：自動(dòng)跟蹤白平衡 ●信噪比：大于48db（AGC OFF）●最低照度：F1.2時(shí)，0.8Lux ●視頻輸出：1.0Vp-p,75Ω ●所需電源：DC12V/AC24V ●功率消耗：小于2.8W ●插口：VIDEO OUT(BNC)

3.解碼器：

●支持PELCO-P等20余種協(xié)議控制.●5種波特率可選.●232和485總線控制信號(hào)傳輸.解碼器可在總線上任意掛接.●獨(dú)特的數(shù)碼顯示,直觀可靠.●采用進(jìn)口接線端子,現(xiàn)場(chǎng)無(wú)需焊接.●室外型具防水功能.有關(guān)售后服務(wù)的說(shuō)明

為進(jìn)一步作好“售后服務(wù)工作”，及時(shí)、有效監(jiān)控系統(tǒng)正常運(yùn)行，有關(guān)售后服務(wù)的說(shuō)明如下：

一、維修、維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)

1． 2． 根據(jù)電子工業(yè)部《民用閉路電視系統(tǒng)技術(shù)規(guī)定》。根據(jù)公安部《安全防范工程費(fèi)用概算編制辦法》。

二、維修、維護(hù)方式

1． 2． 3． 本公司承建的監(jiān)控工程，一年內(nèi)全面負(fù)責(zé)系統(tǒng)保修、設(shè)備保換（人為損壞除外）； 保修期到期后，維護(hù)、維修只收取成本費(fèi)；

原則上8-72個(gè)工作小時(shí)內(nèi)完成（節(jié)假日或特殊情況除外）。

三、有關(guān)系統(tǒng)移位、更改、擴(kuò)容按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

未來(lái)的可視化網(wǎng)上電子商城

在INTERNET迅速發(fā)展的今天，網(wǎng)上電子商城迅速崛起，未來(lái)的趨勢(shì)是人們?cè)诩依锞湍芸吹缴虉?chǎng)里面的物品，并能通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)在網(wǎng)上購(gòu)物。有了現(xiàn)有的監(jiān)控系統(tǒng)的情況下，可以更好的利用現(xiàn)有的監(jiān)控系統(tǒng)來(lái)實(shí)現(xiàn)未來(lái)的網(wǎng)上購(gòu)物功能，給消費(fèi)者更多的消費(fèi)選擇。

網(wǎng)上電子商城，顧名思義是在網(wǎng)上，利用視頻，讓消費(fèi)者在網(wǎng)上選擇，自己喜歡的物品。還能為商家和商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)額外的收入。

商家的支出，在先期的監(jiān)控系統(tǒng)和網(wǎng)上入住費(fèi)用之外，大約4000元（含一年的會(huì)員費(fèi)用）一年以后，每個(gè)月100元會(huì)費(fèi)。在牡丹江，因?yàn)樗菍?duì)俄貿(mào)易的一個(gè)出口，更要重視，這個(gè)商機(jī)。

當(dāng)網(wǎng)上商城有一定的規(guī)模，可以和俄羅斯建成一個(gè)網(wǎng)上的交易平臺(tái)。

商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)，除了租金之外，在網(wǎng)上的會(huì)員費(fèi)用和以后的網(wǎng)上交易中抽取提成。網(wǎng)上電子商城，還給商家和管理者，帶來(lái)了一個(gè)管理上的革命。每個(gè)商家都有自己的進(jìn)銷(xiāo)存管理系統(tǒng)、會(huì)員系統(tǒng)、訂購(gòu)和支付系統(tǒng)、商家專(zhuān)區(qū)。每個(gè)商家可以通過(guò)此系統(tǒng)管理網(wǎng)上的訂單、商品、用戶等信息。商家還可以在網(wǎng)上展示自己的產(chǎn)品。最大的優(yōu)點(diǎn)是，我不用走一步，就能找到，想要買(mǎi)的物品。

再加上銷(xiāo)售數(shù)據(jù)挖掘與決策分析子系統(tǒng)和客戶關(guān)系系統(tǒng)。更好的補(bǔ)充了，商家在管理上的漏洞，提高了商家的效率。

這樣，買(mǎi)家和賣(mài)家還有管理者多方面實(shí)現(xiàn)多贏，才是上這套系統(tǒng)的目的。

第四篇：地下商業(yè)街項(xiàng)目建議書(shū)

虎林市地下商業(yè)街項(xiàng)目建議書(shū)

前 言

隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展和城市人口急劇增加，城市規(guī)模在不斷地?cái)U(kuò)大，城市用地也日趨緊張，因此，合理開(kāi)發(fā)和利用城市地下空間資源,解決城市人口密度與地面交通擁擠的矛盾,實(shí)現(xiàn)城市資源的優(yōu)化配置是城市現(xiàn)代化建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。

而開(kāi)發(fā)和利用城市地下空間資源與人防建設(shè)相結(jié)合，在提高城市總體防護(hù)功能的同時(shí)，拓寬了人們的生活空間，安排了富余人員就業(yè)，促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。是我國(guó)諸多城市建設(shè)行之有效的手段之一。

擬建項(xiàng)目是虎林市的重點(diǎn)人防工程，位于黑龍江省虎林市建設(shè)西路路段地下。

虎林市位于黑龍江省東部完達(dá)山南麓, 以烏蘇里江為界與俄羅斯聯(lián)邦隔水相望?；⒘质械赜蜻|闊，資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，戰(zhàn)略地位十分重要。積極發(fā)展和建設(shè)人防工程，穩(wěn)步推行“兩防一體化”，符合虎林市城市總體規(guī)劃和人防工程規(guī)劃的要求。

黑龍江志城經(jīng)濟(jì)貿(mào)易有限公司是一家大型的，集人防平戰(zhàn)結(jié)合工程開(kāi)發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商場(chǎng)、酒店娛樂(lè)、物業(yè)管理、銷(xiāo)售為一體的跨行業(yè)發(fā)展的集團(tuán)公司，公司具有雄厚的資本實(shí)力與技術(shù)實(shí)力、先后開(kāi)發(fā)建設(shè)了黑龍江省“動(dòng)力”等三項(xiàng)地下人防工程。公司本著“求實(shí)，創(chuàng)新”精神。爭(zhēng)取為虎林市的城

虎林市地下商業(yè)街項(xiàng)目建議書(shū)

市建設(shè)和地下空間開(kāi)發(fā)貢獻(xiàn)出了堅(jiān)實(shí)的力量。概述

1.1項(xiàng)目提出的背景

(1)開(kāi)發(fā)地下空間，發(fā)展城市建設(shè)。

開(kāi)發(fā)地下空間把人防建設(shè)作為城市建設(shè)的一個(gè)組成部分，己經(jīng)成為現(xiàn)代化城市的發(fā)展趨勢(shì)。修建大型“平戰(zhàn)結(jié)合”人防工程，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)備效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一，做到一筆投資，雙重功能。既有利于城市建設(shè)，又增強(qiáng)了城市的防災(zāi)能力。開(kāi)辟了城市建設(shè)的新領(lǐng)域。(2)符合城市總體規(guī)劃及人防工程規(guī)劃

把人防建設(shè)規(guī)劃納入城市建設(shè)總體規(guī)劃。使人防建設(shè)在高技術(shù)戰(zhàn)爭(zhēng)和平時(shí)防災(zāi)救災(zāi)中都能發(fā)揮應(yīng)有的作用是現(xiàn)代化城市規(guī)劃建設(shè)的要求。地下人防工程的建設(shè)，可保護(hù)現(xiàn)有地面建筑，不占用有限的地面空間資源，為城市的規(guī)劃布局留有足夠的空間和余地。

(3)是貫徹落實(shí)法規(guī)和文件要求

《中華人民共和國(guó)人民防空法》、《國(guó)務(wù)院、中央軍委關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)人民防空事業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》東北三省及沈陽(yáng)軍區(qū)聯(lián)合下發(fā)的[2004]18號(hào)文件都指出：我國(guó)面臨著現(xiàn)代技術(shù)特別是高技術(shù)條件下局部戰(zhàn)爭(zhēng)的威脅?？找u與反空襲己成為現(xiàn)

虎林市地下商業(yè)街項(xiàng)目建議書(shū)

代戰(zhàn)爭(zhēng)的主要作戰(zhàn)樣式，城市特別是首都、省會(huì)城市和重點(diǎn)地區(qū)大、中城市及重要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)是空襲打擊的重點(diǎn)。(4)招商引資是當(dāng)今政策的重要步驟

地下人防工程建設(shè)投資大，施工難度高，往往由于資金不能落實(shí)而使建設(shè)不能實(shí)施。選擇具有成熟的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)和雄厚的資本實(shí)力，建設(shè)資金及來(lái)源可靠的公司，建設(shè)人防工程，符合招商引資的政策要求。

1.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性(1)項(xiàng)目綜合效益突出

? 發(fā)展和繁榮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，創(chuàng)建和諧社會(huì)。項(xiàng)目建成，可增加商業(yè)經(jīng)營(yíng)，地下人防商業(yè)街工程的建設(shè) 增加了商業(yè)設(shè)施，方便了人們的生活，同時(shí)增加就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)穩(wěn)定社會(huì)具有很大貢獻(xiàn)。

? 緩解用地緊張，節(jié)省地面建設(shè)土地。

地下人防商業(yè)街建設(shè)在繁榮的商業(yè)中心，項(xiàng)目不占用地面 空間。

? 提高通過(guò)能力，緩解交通，綜合效益明顯。

繁榮地帶的特點(diǎn)是交通擁擠，人流多，而在交叉口可設(shè)置 人行過(guò)街，做到人車(chē)分流，交通安全得以保障，提高了車(chē)流量和車(chē)行速度，減少物流時(shí)間，減少沿途剎車(chē)次數(shù)，節(jié)省汽油用量，其社會(huì)效益也是突出的，符合國(guó)家“節(jié)能減排“的要求。

虎林市地下商業(yè)街項(xiàng)目建議書(shū)

? 減少環(huán)境污染。

由于建設(shè)在地下，地下工程具有通風(fēng)設(shè)備和消音介質(zhì)，可 以減少噪聲污染，有利于環(huán)境的保護(hù)，地下商業(yè)街工程為非生產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，無(wú)“三廢”排放，不影響城市環(huán)境。(2)戰(zhàn)備的需求

加強(qiáng)人民防空建設(shè)，把國(guó)家的城市建設(shè)與人民防空建設(shè)相結(jié)合，提高城市的總體防護(hù)功能；增強(qiáng)地面建筑的抗震能力，減輕災(zāi)害破壞程度；事關(guān)國(guó)家安全和戰(zhàn)略全局，地下商業(yè)街工程的建設(shè)，戰(zhàn)時(shí)可以掩蔽人員，儲(chǔ)備物資，增加城市綜合配套能力，完善區(qū)域整體功能的具體措施；與相鄰的其它人防工程相結(jié)合，可以提高工程的防護(hù)水平和防護(hù)效益。

地下人防商業(yè)街的建設(shè)是落實(shí)虎林市政策關(guān)于城市建設(shè)總體規(guī)劃的精神，是加快虎林市建設(shè)小康社會(huì)步伐的需要；是實(shí)施虎林市地下空間與人防工程利用的規(guī)劃的組成部分；是市政工程與人防工程同步建設(shè)的需要；該項(xiàng)目的建設(shè)符合地下人防工程建設(shè)的投資取向，能帶動(dòng)虎林市的建設(shè)及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提升城市的整體形象。

1.3虎林市基本概況

虎林市位于黑龍江省東部的完達(dá)山南麓，以烏蘇里江為界與俄羅斯聯(lián)邦隔水相望。地理坐標(biāo)處于北緯45°23′至46°36′，東經(jīng)132°11′至133° 56′之間。總面積9330

虎林市地下商業(yè)街項(xiàng)目建議書(shū)

平方公里，人口31萬(wàn)，虎林段的邊境線長(zhǎng)達(dá)256公里。

虎林市地廣人稀，是一個(gè)以農(nóng)業(yè)、綠色食品產(chǎn)業(yè)、邊境貿(mào)易、旅游業(yè)、等產(chǎn)業(yè)為主的新興口岸城市?；⒘质休?個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)鄉(xiāng)：虎林鎮(zhèn)、東方紅鎮(zhèn)、迎春鎮(zhèn)、虎頭鎮(zhèn)、楊崗鎮(zhèn)、忠誠(chéng)鎮(zhèn)、寶東鎮(zhèn)、新樂(lè)鄉(xiāng)、偉光鄉(xiāng)、珍寶島鄉(xiāng)、阿北鄉(xiāng)。市境內(nèi)有：東方紅林業(yè)局、迎春林業(yè)局、八五零農(nóng)場(chǎng)、八五四農(nóng)場(chǎng)、八五六農(nóng)場(chǎng)等。

1.4項(xiàng)目初步定位

該項(xiàng)目擬建選址于虎林市建設(shè)西路路段之下，總開(kāi)發(fā)面積約1.6萬(wàn)平方米，將分兩期開(kāi)發(fā)，工程總投資約1.2億人民幣。

一期工程位置：西起大眾路東至郵政街，長(zhǎng)約270米，寬約30米，總面積約8100平方米，工程總投資約5800萬(wàn)。

二期工程位置：西起郵政街東至紅旗路，長(zhǎng)約240米，寬約30米，總面積約7200平方米，工程總投資約5300萬(wàn)。

1.4.1項(xiàng)目初步定位

? 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位規(guī)劃設(shè)計(jì)總體概念

本項(xiàng)目所處地理位置優(yōu)越，因此項(xiàng)目本身具有可塑性強(qiáng)的 優(yōu)勢(shì)。在總的戰(zhàn)略地位上具有一定的檔次。但由于市區(qū)商業(yè)中心大型商場(chǎng)項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。因此，本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比，不具備絕對(duì)的差異性優(yōu)勢(shì)，在經(jīng)營(yíng)定位上如不能“做大、虎林市地下商業(yè)街項(xiàng)目建議書(shū)

做細(xì)、做強(qiáng)”則目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目難以了解，本項(xiàng)目就難以在整體市場(chǎng)上脫穎而出，也很難對(duì)虎林市的商業(yè)起到推動(dòng)作用，從而對(duì)本項(xiàng)目的推廣與經(jīng)營(yíng)造成影響。所以，我們都在市場(chǎng)、形象、主題和發(fā)展等定位似定了一個(gè)較高的起點(diǎn)。即走中檔偏高普及型的綜合路線，創(chuàng)造市場(chǎng)，距離競(jìng)爭(zhēng)線。

? 項(xiàng)目市場(chǎng)定位

項(xiàng)目市場(chǎng)定位決定了項(xiàng)目的發(fā)展方向，決定了項(xiàng)目所能夠 形成的獨(dú)特核心競(jìng)爭(zhēng)力，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)分析，我們選擇了“目標(biāo)分散戰(zhàn)略”作為本項(xiàng)目市場(chǎng)定位原則，所謂“目標(biāo)分散戰(zhàn)略”就是以不同的產(chǎn)品品種檔次，針對(duì)不同的目標(biāo)消費(fèi)客戶群，打造可以滿足相關(guān)市場(chǎng)需求的，具有特定的市場(chǎng)差異性的、長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)能力的產(chǎn)品，最終使該項(xiàng)目成為虎林市商業(yè)的領(lǐng)跑者。

? 項(xiàng)目發(fā)展定位

本項(xiàng)目擬發(fā)展定位為虎林市核心商圈的新銳商業(yè)推進(jìn)平臺(tái)和虎林市物流貿(mào)易區(qū)的商業(yè)前行者，引領(lǐng)虎林市商業(yè)發(fā)展，提升虎林市商業(yè)形象。以特色經(jīng)營(yíng)逐步擴(kuò)大商業(yè)影響力。

1.4.2項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃的設(shè)想

總原則：本工程是人防工程，在與經(jīng)濟(jì)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展的同時(shí)、與城市建設(shè)規(guī)劃相結(jié)合。在平面布置、結(jié)構(gòu)選型、通風(fēng)防潮、采光照明和給水排水等方面，采取措施使工程充分發(fā)揮戰(zhàn)備效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

虎林市地下商業(yè)街項(xiàng)目建議書(shū)

? 設(shè)計(jì)宗旨

改變?nèi)藗冃哪恐行纬杉皩?duì)地下商場(chǎng)的認(rèn)識(shí)和概念，使顧客 體會(huì)到方便、舒適、宜人休閑的購(gòu)物環(huán)境。

? 設(shè)計(jì)原則

1、配套化原則：從發(fā)揮商業(yè)街服務(wù)配套功能出發(fā)，有大 型的休息場(chǎng)所。

2、休閑化原則：強(qiáng)調(diào)開(kāi)敞空間的設(shè)計(jì)與建設(shè)，使購(gòu)物環(huán)境更開(kāi)放，更自由。

3、環(huán)境化原則：以四季綠色植被美化環(huán)境，為購(gòu)物者提供舒適宜人、休閑自然的購(gòu)物環(huán)境。

4、高科技原則：配備中央空調(diào)、安防系統(tǒng)、防火系統(tǒng)、背景音樂(lè)。

5、平戰(zhàn)結(jié)合原則：和平時(shí)期用于商業(yè)化、市場(chǎng)化的商業(yè)運(yùn)行，戰(zhàn)時(shí)用于人員的掩蔽及物資儲(chǔ)備。

2、項(xiàng)目方案

2．1項(xiàng)目總體方案

1、總平面開(kāi)敞式設(shè)計(jì)，呈“━”型。

2、功能分區(qū)：分四大主題：購(gòu)物、休息、餐飲、觀賞。

3、公共服務(wù)設(shè)施：配備大型休息座騎、現(xiàn)代化衛(wèi)生間系統(tǒng)。

虎林市地下商業(yè)街項(xiàng)目建議書(shū)

4、項(xiàng)目出入口：根據(jù)本項(xiàng)目所處的地理位置，設(shè)有多部自動(dòng)扶梯，達(dá)到購(gòu)物和通行便利，并具備高檔購(gòu)物場(chǎng)所的設(shè)施和服務(wù)。

5、消防：按地下人防工程及商業(yè)用房設(shè)計(jì)消防設(shè)施及防范系統(tǒng)。

2．2項(xiàng)目的防護(hù)特征與標(biāo)準(zhǔn)

本工程遵循一述原則：

1、保證工程抗力等級(jí)，堅(jiān)持平戰(zhàn)結(jié)合的方針；

2、按現(xiàn)國(guó)家及地區(qū)的有關(guān)政策執(zhí)行；

3、平時(shí)按使用功能設(shè)計(jì)，戰(zhàn)時(shí)為掩蔽與貯存物資等。本工程為平戰(zhàn)結(jié)合的人防工程，工程防核武器及常規(guī)武器 的整體抗力級(jí)別為6級(jí)，人員掩蔽部的防生化武器防護(hù)級(jí)別為丙級(jí)，物資庫(kù)為丁級(jí)。

2．3項(xiàng)目工程類(lèi)型及等級(jí)

根據(jù)《人民防空工程戰(zhàn)術(shù)技術(shù)要求》、《人民防空工程設(shè)計(jì)規(guī)范》和《人民防空工程防化設(shè)計(jì)規(guī)范》

2．4項(xiàng)目規(guī)劃依據(jù)（1）《人民防空法》；

（2）《人民防空工程戰(zhàn)術(shù)技術(shù)要求》；

虎林市地下商業(yè)街項(xiàng)目建議書(shū)

（3）《關(guān)于加強(qiáng)人民防空工作的決定》；（4）《人民防空工程防傾設(shè)計(jì)規(guī)范》；（5）《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》；（6）《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》；（7）《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015-2003；（8）《供電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50052-95；（9）《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50054-95；（10）《電力電纜設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50217-94；（11）《建筑照明設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50034-2004（12）《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》

2．5項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案

2．5．1總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)

該工程是平戰(zhàn)結(jié)合人防工程，建筑設(shè)計(jì)在注重在平時(shí)使用功能要求的同時(shí)，應(yīng)滿足戰(zhàn)時(shí)防護(hù)功能。建筑平面設(shè)計(jì)采用十字形布置，柱網(wǎng)尺寸橫向7+6+7米，縱向?yàn)?.2米跨度，設(shè)備房間及附屬房間主要布置在邊跨部分和出入口附近，結(jié)合防護(hù)單元的劃分。工程堅(jiān)向設(shè)計(jì)為地下一層，頂板覆土為1.70m～2.96 m,平時(shí)凈使用高度為3.0 m,設(shè)備層高度為1.2 m,工程總埋深為6.44 m～8.45m左右。

虎林市地下商業(yè)街項(xiàng)目建議書(shū)

2．5．2結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

本工程頂板采用現(xiàn)澆整體式無(wú)梁樓蓋，主體部分柱距尺寸：橫向7+6+7米，縱向跨度為7.2米。初步估算頂板厚度為350mm，外墻厚度為350mm，柱截面尺寸為500×500mm，基礎(chǔ)采用獨(dú)立基礎(chǔ)加構(gòu)底板。

2．5．3施工方案

考慮到工程所處的地理位置，我公司擬采用大開(kāi)挖法施工方式。

? 大開(kāi)挖法施工

基坑采用大開(kāi)挖法施工，各部位混凝土澆筑要密實(shí)保證質(zhì)量，施工中應(yīng)安排好施工順序，采取措施降低水泥水化熱，認(rèn)真做好各處施工縫，保證頂板、底板、外墻不滲不漏。在工事主體設(shè)后澆帶，帶寬0.8米，此外鋼筋不斷開(kāi)。當(dāng)主體混凝土澆完畢后，采用比原主體混凝土強(qiáng)度等級(jí)提高一級(jí)的微膨脹混凝土澆筑。

大開(kāi)挖的施工方法在不增加工期的同時(shí)，將最大程度的加快路面恢復(fù)的速度。

? 資金來(lái)源及造價(jià)估算

經(jīng)估算，工程總投資約為1.2億人民幣，全部資金由黑龍江志城經(jīng)濟(jì)貿(mào)易有限公司自籌解決。

虎林市地下商業(yè)街項(xiàng)目建議書(shū)

? 施工周期

為減緩施工期間帶來(lái)的交通不便的情況，我方將采用單幅人行通道通行，道路全封閉施工的方式。預(yù)計(jì)該工程總工期7-8個(gè)月。

3、項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃

該項(xiàng)目建議列入虎林市建設(shè)計(jì)劃。具體事宜有待于進(jìn)一步研究確定。

結(jié)束語(yǔ)

本匯報(bào)內(nèi)容有待于虎林市建設(shè)、規(guī)劃、市政等相關(guān)政府部門(mén)提出進(jìn)一步的意見(jiàn)。

為了使該工程能夠早日落實(shí)。我公司懇請(qǐng)虎林市政府的全面支持：

1、把項(xiàng)目納入我市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。

2、按照中央和東北三省關(guān)于建設(shè)地下人防工程的優(yōu)惠政策和虎林市對(duì)外投資者的優(yōu)惠政策給予支持。

3、請(qǐng)求虎林市政府協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)，減少審批程序，縮短審批時(shí)間，一事一議，特事特辦。

我公司希望在虎林市政府各職能部門(mén)的大力支持下，為 我市人防工程建設(shè)事業(yè)和城市發(fā)展貢獻(xiàn)出一份堅(jiān)實(shí)的力量。

黑龍江志城經(jīng)濟(jì)貿(mào)易有限公司

2010年8月14日

虎林市地下商業(yè)街項(xiàng)目建議書(shū)

第五篇：縣城人防地下商業(yè)街項(xiàng)目建議書(shū)

關(guān)于投資建設(shè)

縣級(jí)城市人防地下商業(yè)街

項(xiàng)目建議書(shū)

縣（市）人民政府：

進(jìn)入21世紀(jì)，縣城（市）城市化建設(shè)進(jìn)入了快速發(fā)展期，城市土地資源

日趨緊張，集約化利用土地，合理規(guī)劃利用城市地下空間資源，走緊湊型地上和地下綜合立體空間規(guī)劃建設(shè)已經(jīng)成為縣城（市）城市建設(shè)發(fā)展的大勢(shì)所趨。人民防空是國(guó)防建設(shè)的重要組成部分，也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)發(fā)展和城市建設(shè)發(fā)展的重要內(nèi)容。在城市建設(shè)發(fā)展進(jìn)程中，必需站在人民防空建設(shè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度統(tǒng)籌規(guī)劃，使人防建設(shè)與地下空間開(kāi)發(fā)利用緊密結(jié)合，實(shí)現(xiàn)城市防護(hù)體系與城市建設(shè)的集約化發(fā)展。

一、項(xiàng)目提出的五個(gè)主要背景

1、招商引資打造縣城（市）以人防地下商業(yè)步行街為中心的商業(yè)區(qū)，有

助于提升縣城在城市化發(fā)展進(jìn)程中的城市價(jià)值；

2、帶動(dòng)縣城商貿(mào)服務(wù)業(yè)聚集發(fā)展，促進(jìn)縣城商業(yè)集中度大幅度提高，形

成帶狀綜合商業(yè)區(qū)，助推縣城商業(yè)繁榮；

3、重視節(jié)約和集約利用土地，堅(jiān)持集中緊湊的發(fā)展模式，合理規(guī)劃利用

城市地下空間資源，已經(jīng)成為城市建設(shè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，；

4、作為基礎(chǔ)性和配套性設(shè)施的人防工程，在縣城城市總體規(guī)劃中的地位

是戰(zhàn)略性的，不可或缺的，也是對(duì)縣城城市建設(shè)規(guī)劃的有益補(bǔ)充；

5、多極化城市開(kāi)發(fā)建設(shè)，兼顧人民防空需求，提高縣城戰(zhàn)時(shí)防護(hù)能力，同時(shí)增強(qiáng)縣城防災(zāi)減災(zāi)抗御自然災(zāi)害的能力。

二、項(xiàng)目的基本情況

1、項(xiàng)目名稱

縣（市）人防地下商業(yè)街

2、項(xiàng)目選址

項(xiàng)目選擇縣城人流充足的地方：（1）鬧市區(qū)；（2）傳統(tǒng)商業(yè)核心地段；（3）

市民廣場(chǎng)等行政文化中心；（4）火車(chē)站站前廣場(chǎng)、地下人行通道沿線等市政交通設(shè)施附近。

項(xiàng)目建設(shè)用地長(zhǎng)度600米至800米，寬度15米至18米為宜。

3、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容

項(xiàng)目包括：人防工程、道路景觀工程、市政管網(wǎng)工程三部分。

（1）人防工程

工程為甲類(lèi)6級(jí)人防工程，戰(zhàn)時(shí)功能為人員掩蔽部和物資儲(chǔ)備庫(kù)，平時(shí)

（2）道路景觀工程

恢復(fù)建設(shè)道路、景觀綠化、人行道面積20000平方米左右。

（3）市政工程

項(xiàng)目涉及的給水、排水、熱力、燃?xì)獾裙芫W(wǎng)工程，電力、電信工程，路

燈照明亮化工程。

根據(jù)市政規(guī)劃發(fā)展50年要求一并提升改造，避免反復(fù)施工的浪費(fèi)。

4、項(xiàng)目功能定位

項(xiàng)目是人防工程，具有平戰(zhàn)結(jié)合的雙重功能，平時(shí)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，遇到

戰(zhàn)爭(zhēng)或其他特殊需要時(shí)，無(wú)償移交政府主管部門(mén)用于人員掩蔽和物資儲(chǔ)備。

項(xiàng)目即屬于國(guó)防工程，同時(shí)又是民生工程。

5、項(xiàng)目投資及資金來(lái)源

項(xiàng)目概算總投資1億元～1.5億元，其中工程費(fèi)用8000萬(wàn)元～1億元，工程建設(shè)其他費(fèi)用1000萬(wàn)元～3000萬(wàn)元，基本預(yù)備費(fèi)1000萬(wàn)元～2000萬(wàn)元。

項(xiàng)目建設(shè)所需資金全部由開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商投資。

6、項(xiàng)目管理

項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理分為三個(gè)階段即：項(xiàng)目建設(shè)期、銷(xiāo)售/招商期及物業(yè)經(jīng)營(yíng)

管理期。

（1）項(xiàng)目由開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)籌建，并由專(zhuān)業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期

及建設(shè)全過(guò)程管理。

（2）項(xiàng)目的銷(xiāo)售/招商由開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式委托專(zhuān)門(mén)的銷(xiāo)

售公司進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化營(yíng)銷(xiāo)。

（3）項(xiàng)目建成投入運(yùn)營(yíng)，由開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商實(shí)行市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、軍事化管

理。

7、項(xiàng)目實(shí)施基本程序

為確保本項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行，遵循以下基本建設(shè)步驟：

（1）進(jìn)行基礎(chǔ)資料調(diào)查，掌握工程建設(shè)的第一手資料；

（2）編制報(bào)批項(xiàng)目建議書(shū)；

（3）編制報(bào)批可行性研究；

（4）依據(jù)可行性研究報(bào)告，編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)；

（5）依據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，編制初步設(shè)計(jì)文件；

（6）經(jīng)審查批準(zhǔn)后，編制施工圖設(shè)計(jì)文件；

（7）工程招標(biāo)，進(jìn)行施工準(zhǔn)備；

（8）簽訂施工合同，全面施工管理；

（9）竣工驗(yàn)收，交付使用。

8、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排：

根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)的特殊性，在不宜采取掘開(kāi)式施工方案的情況下，可

采取技術(shù)可行的逆作法施工方案，使該路段施工封堵時(shí)間僅相當(dāng)于路面翻修所需時(shí)間，項(xiàng)目總工期控制在1年以內(nèi)，項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排如下：

（1）項(xiàng)目批準(zhǔn)后前兩個(gè)月：進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制、初步設(shè)計(jì)審

查，管網(wǎng)改造、地上建筑物遷移完成，具備開(kāi)工條件。

（2）第三個(gè)月：進(jìn)行施工圖審查、施工隊(duì)伍考察、工程招投標(biāo)。

（3）第四個(gè)月：開(kāi)工、完成土方、邊坡支護(hù)及綜合管網(wǎng)改造工程。

（4）第五六七個(gè)月：完成主體施工并恢復(fù)路面通車(chē)。

（5）第八九十個(gè)月：進(jìn)行設(shè)備安裝、內(nèi)部及出入口裝修、初步驗(yàn)收。

（6）后兩個(gè)月：進(jìn)行竣工驗(yàn)收、招商、試營(yíng)業(yè)。

三、項(xiàng)目的戰(zhàn)備效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益

1、戰(zhàn)備效益：

（1）戰(zhàn)時(shí)儲(chǔ)存物資6000噸到10000噸；

（2）戰(zhàn)時(shí)掩蔽人員4000人到6000人。

2、社會(huì)效益：

（1）節(jié)約了建筑用地，提高了國(guó)土綜合利用水平；

（2）有效改善地面人員交通，為市民出行購(gòu)物提供了便利條件；

（3）有利于防災(zāi)減災(zāi)，增加抗御自然災(zāi)害的能力；

（4）相對(duì)恒溫的地下空間環(huán)境，有利于節(jié)約能源，減少環(huán)境污染；

（5）增加了縣城的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，能解決4000人到6000人就業(yè)；

（6）多極化城市開(kāi)發(fā)建設(shè)，提升了縣城作為新興城市的品味。

3、經(jīng)濟(jì)效益：

（1）帶動(dòng)縣城商業(yè)聚集發(fā)展，促進(jìn)消費(fèi)與流通；

（2）根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，預(yù)計(jì)年均實(shí)現(xiàn)財(cái)政稅收600萬(wàn)元以上；

（3）按年均遞增10%計(jì)算，經(jīng)營(yíng)期40年財(cái)政稅收累計(jì)達(dá)到20億元。

四、結(jié)論

本項(xiàng)目的戰(zhàn)備效益突出，社會(huì)效益可觀，經(jīng)濟(jì)效益可行。

特別地對(duì)縣城有四個(gè)突出特色：

一、本項(xiàng)目是平戰(zhàn)結(jié)合人防工程，即屬于國(guó)防工程，又是民生工程；

二、冬暖夏涼的地下商業(yè)空間環(huán)境，特別在漫長(zhǎng)的冬季是城鎮(zhèn)居民逛街

休閑購(gòu)物的好去處，促進(jìn)了商業(yè)流通與消費(fèi)；

三、通過(guò)建設(shè)人防地下商業(yè)街可以取消原來(lái)的人行過(guò)道，實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流，使城市交通更加順暢，達(dá)到交通便利和美化城市的目的；

四、以業(yè)養(yǎng)業(yè)，以業(yè)創(chuàng)業(yè)，增強(qiáng)了縣城人民防空事業(yè)的自身發(fā)展?jié)摿Α?/p>

特此報(bào)告，懇請(qǐng)縣(市)人民政府批準(zhǔn)為盼。

附件：

（1）人防地下商業(yè)街方案效果圖

（2）公司《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書(shū)》

（3）公司簡(jiǎn)介

吉林省頤隆聯(lián)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

二○一二年四月九日

（3）公司簡(jiǎn)介

吉林省頤隆聯(lián)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，是一家專(zhuān)業(yè)從事人防工程地下商

業(yè)街項(xiàng)目投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)的公司。公司由股東會(huì)、董事會(huì)和項(xiàng)目經(jīng)理組成的項(xiàng)目決策和經(jīng)營(yíng)管理的高效精干團(tuán)隊(duì)，具有雄厚的資金優(yōu)勢(shì)。目前已在吉林省白山市、松原市、東豐縣、遼源市、九臺(tái)市、吉林市和山東省濰坊市等成功開(kāi)發(fā)了人防地下商業(yè)步行街項(xiàng)目七個(gè)。

以上七個(gè)地下商業(yè)步行街均系當(dāng)年開(kāi)工,當(dāng)年投入使用,即改善了該商業(yè)區(qū)地上人車(chē)混流、交通事故多發(fā)的狀況,方便了市民步行購(gòu)物,同時(shí)解決了大量下崗職工的再就業(yè)，也為地方財(cái)政增加了可觀的稅收，從而取得了良好的戰(zhàn)備效益、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益，得到了當(dāng)?shù)馗骷?jí)政府、社會(huì)團(tuán)體、工商企業(yè)、個(gè)體業(yè)主和城市居民的一致認(rèn)可。

吉林省頤隆聯(lián)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司本著務(wù)實(shí)、敬業(yè)、合作、共贏的企

業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，以市場(chǎng)化運(yùn)作、專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、軍事化管理為企業(yè)執(zhí)行文化，致力于加快城市人防地下空間開(kāi)發(fā)建設(shè),進(jìn)—步提高城市的品位,緊密地與城市規(guī)劃建設(shè)相結(jié)合，打造高品質(zhì)的地下商貿(mào)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的場(chǎng)所,為城市建設(shè)的快速可持續(xù)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)騰飛做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。