第一篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃方案前期(一)

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案前期

（一）一個好的的商業(yè)地產(chǎn)策劃方案一定要有懂得堅持商業(yè)地產(chǎn)項目定位的12個原則。下面來一起了解一下：

【原則1】實現(xiàn)土地價值最大化的原則

實現(xiàn)項目土地價值的最大化，是一切房地產(chǎn)項目開發(fā)的首要原則。當然，要實現(xiàn)這個目標，還需建立在市場的深刻分析與項目科學定位的前提之下，才能將理想付諸實際。

【原則2】具備可持續(xù)長遠發(fā)展的贏利原則要進入商業(yè)項目的開發(fā)經(jīng)營，必需首先要樹立長遠可持續(xù)性發(fā)展贏利的理念。因為商業(yè)項目的開發(fā)經(jīng)營，是一個長期性的過程，要做好前期先投入培育市場。要有三到五年左右的時間才有可能實現(xiàn)項目的成熟穩(wěn)定，逐步實現(xiàn)贏利的心理準備。短期就希望贏利的心態(tài)，絕對不能做好商業(yè)的開發(fā)，只可能會加速失?。〉瑫r也應該看到，商業(yè)項目成功所帶來的巨大豐厚的利潤：除了本身穩(wěn)定收入的租金來源之外，還有項目本身整體價值的提升，乃至所帶來的周邊物業(yè)，特別是本身社區(qū)物業(yè)的升值。這無疑需要有一個長遠、全局性的眼光。

【原則3】符合城市整體性商業(yè)布局的定位原則

市場自由經(jīng)濟制度下，永遠存在競爭，也永遠存在機會，關(guān)鍵在于你能不能把握市場發(fā)展的機遇！要站在整個城市商業(yè)發(fā)展格局變化的角度去尋找錯位經(jīng)營，走區(qū)域性商業(yè)中心發(fā)展的道路。

……

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■商業(yè)地產(chǎn)投資商和開發(fā)商的董事長、董事、總經(jīng)理、總監(jiān)，及各部門、各項目經(jīng)理，涉及商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的開發(fā)企業(yè)的開發(fā)、投資、財務、研發(fā)、設計、工程、材料、營銷、招商、銷售、策劃、市場等部門的經(jīng)理、主管和從業(yè)人士。

■涉及商業(yè)地產(chǎn)定位、策劃、銷售、招商和商業(yè)規(guī)劃的商業(yè)地產(chǎn)投資商、商業(yè)地產(chǎn)運營商、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)咨詢顧問公司、商業(yè)地產(chǎn)策劃代理公司的相關(guān)領導及從業(yè)人士。

■涉及商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃設計、建筑設計、景觀設計、裝飾設計的設計單位的設計師和領導，以及商業(yè)地產(chǎn)項目的的材料供應商和設備供應商的相關(guān)人士。

■全國廣大百貨公司、超市、大賣場、家具專賣場、數(shù)碼專賣場、家電專賣場、品牌專賣店、便利店、連鎖餐飲店、影院、電玩城等等商業(yè)地產(chǎn)的主力商家的選址和經(jīng)營管理人士?！銎渌婕百徫镏行?、城市綜合體、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)、專業(yè)市場、綜合商場、主題商城的開發(fā)和運營的材料設備供應商和管理服務人員。

■政府規(guī)劃部門、商業(yè)研究機構(gòu)以及廣大商鋪購買投資人士。

參考資料：

智地網(wǎng)；

余源鵬房地產(chǎn)大講堂；

余源鵬房地產(chǎn)實戰(zhàn)培訓系列課程商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)實戰(zhàn)培訓課程；

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃和前期市場調(diào)查

市調(diào)分類

商業(yè)地產(chǎn)策劃和前期市場調(diào)查，按不同目標、任務、規(guī)模、方式，可分為以下幾類：

1、按工作任務分：基礎普查、專題研究調(diào)查、項目定位調(diào)查

2、按工作規(guī)模分：全地段全面考察、典型代表調(diào)查、個案深入調(diào)查

3、按操作方法分：實地考察調(diào)查、問卷調(diào)查、訪談調(diào)查

4、按考察形式分：系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考察

二、市調(diào)準備

無論做哪類市場調(diào)研，都應有充分準備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。準備工作一般有：

1、明確任務--明確市調(diào)的目的、性質(zhì)、內(nèi)容、范圍、形式、時間、質(zhì)量等要求；

2、團隊分工--明確團隊（工作小姐）人員組成、任務分工及協(xié)作關(guān)系；

3、工作計劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；

4、資料預熱--有關(guān)調(diào)查城市區(qū)位（商圈、項目的書刊、報紙、網(wǎng)站等公開信息與內(nèi)部資料；

5、配齊工具--準備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機、攝像槍等；

6、考察線路--前往考察區(qū)域?qū)ο蟮慕煌üぞ摺⑷肟?、行走方向、重要?jié)點、出口等的預計、判斷及分工協(xié)作安排；

7、時間安排--市調(diào)時段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項目、地段的時序安排等。

三、基本概念理解與應用

在市調(diào)和商業(yè)地產(chǎn)策劃中常用到如下基本術(shù)語、名詞、需要有共同的界定：

1、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點、地標

這是一組地理學、規(guī)劃學、商業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)常用的互相聯(lián)系的概念。區(qū)位——帶綜合性的規(guī)劃學用語，指為某種經(jīng)濟、政治、社會活動所占據(jù)的場所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。

板塊——住宅房地產(chǎn)開發(fā)、營銷常用的詞語，一般指住宅小區(qū)相對集中開發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業(yè)大道板塊等。

商圈——零售學用語，現(xiàn)商用物業(yè)開發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢圈，指在一定時間內(nèi)達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費的顧客分布區(qū)域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。顯然，“商圈”現(xiàn)有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目標顧客分布空間范圍，另一是現(xiàn)流行的房地產(chǎn)開發(fā)和媒體借用后產(chǎn)生歧意的用法，著重指商家聚集的區(qū)域、地段。我們使用時，若有必要，應指明商圈的準確涵義。

商業(yè)中心——規(guī)劃學用語，與商業(yè)功能區(qū)同義，與通俗的“商圈”稱法接近，一般分市級、區(qū)級、社區(qū)、鄰里四級。

地段——傳統(tǒng)商業(yè)中心的商戶以街道、馬路、干道兩側(cè)分布為主，因此商圈、商業(yè)中心再可細分為某一地段，房地產(chǎn)開發(fā)也常用此術(shù)語。

節(jié)點——規(guī)劃學用語，指觀察者、步行入進出、經(jīng)過的集中焦點，基本上是交叉口、交通轉(zhuǎn)換處、十字路口、建筑形態(tài)的變換點等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業(yè)地段（步行街）常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、交通廣場、著名地標式建筑作為節(jié)點。

地標——與節(jié)點構(gòu)成城市空間或商業(yè)中心另一類參照點，觀察者

一般不能進入內(nèi)部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺必性，如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。

應用：①上述概念常用，應熟練掌握與區(qū)分，清晰界定市調(diào)范圍；②上述概念的空間范圍，除不同商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種商店的商圈有一定伸縮彈性外，基本是從大到小排列，應根據(jù)特定任務選擇市調(diào)區(qū)域。③出書面正式報告，應使用準確、學術(shù)性用語。

2、業(yè)態(tài)、業(yè)種

零售商業(yè)用語，現(xiàn)對零售消費的各類商戶也使用此術(shù)語。

業(yè)態(tài)——指細分市場面向某類目標顧客購買水平與習慣的商店營業(yè)形態(tài)，特征是“怎么變”。目前中國有10多種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國40多種。業(yè)種——指面向顧客某類用途的商店營業(yè)種類，特征是“賣什么”。目前國內(nèi)零售消費市場可細分上百個業(yè)種，國外發(fā)達國家更多，難以勝數(shù)。

應用：①策劃商業(yè)地產(chǎn)，必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類及其特征、典型商戶等基本功；

②市調(diào)必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進行表格、問卷、訪談設計，查清所需類別基本狀況進行比較分析；

③傳統(tǒng)和新興業(yè)種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營，如：建材、IT、文儀、藥品、圖書等業(yè)種；

④零售商業(yè)外的業(yè)種，也流行采用零售業(yè)態(tài)經(jīng)營模式，如：美食街、自助式咖啡店、量販式KTV、旅行社超市等。

四、市調(diào)內(nèi)容和考察次序

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（定位）策劃，最常見的市調(diào)是基礎普查、全地段重點考察，其次是專項調(diào)查（分商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種、物業(yè)類別），再次是定點考察（類似項目、競爭項目、新興與特色項目），前者一般會覆蓋后兩者，因此主要以前者為例。

市調(diào)有兩個前提，一是實地考察前應對區(qū)位的功能有所判別，是商務區(qū)，還是商業(yè)居住混合區(qū)，或是商業(yè)功能區(qū)，后者再分市、區(qū)、社區(qū)、鄰里四級商業(yè)區(qū)，實考主要是印證和具體細節(jié)了解；二是事先掌握區(qū)位、板塊、商圈內(nèi)的面、線、點關(guān)系，面是板塊、商圈（區(qū)位比面要大些），線是地段、路街沿線，點是重要、大型商家和節(jié)點。商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過“面”觀察。

商業(yè)業(yè)種集聚、檔次、氣氛、建筑形態(tài)及專業(yè)店、專賣店、便利店、小吃店、服務店等，通過“線”觀察。

購物中心、大賣場、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閑廣場等，通過“點”觀察。

調(diào)查過程及內(nèi)容，按當時的要求分工細定，但調(diào)查結(jié)果均要反映下述內(nèi)容：

①商圈范圍，業(yè)態(tài)業(yè)種構(gòu)成、大致比例關(guān)系、商戶總量、商品種類、品質(zhì)、產(chǎn)地、品牌，重點商戶經(jīng)營概貌；

②商業(yè)競爭趨勢（同質(zhì)或互補、同檔或錯位、過量或缺少、主要競爭手段）；

③客流量、購物消費者特征（年齡、性別、職業(yè)、來源、目的）、消費欲望與消費水平（瞬間顧客密度、收銀臺排隊人長度、結(jié)伙人數(shù)、客單價、提袋率、關(guān)聯(lián)消費寬度、可停留時間）；

④路街條數(shù)、長度、寬度、建筑層數(shù)、風格、新舊度，代表性商鋪

門面寬度、進深、凈空，建筑外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節(jié)點的功能構(gòu)成、空間間距，路街步行、購物、休閑的舒適度、安全度、趣味性；⑤交通干道及出入口，消費者基本交通工具，公交線及快速交通線對外連接區(qū)域，停車場數(shù)量、泊位及其可觀性、便利性，機動車輛秩序及對行人的干擾性；⑥商圈內(nèi)寫字樓、酒店、娛樂、醫(yī)院、文教、公園、景點、政府機關(guān)、重點住宅樓群等相關(guān)機構(gòu)數(shù)量、檔次、服務對象、經(jīng)營狀況與購物消費場所的關(guān)聯(lián)度；⑦商圈商用物業(yè)供求與租售概況（單價水平及走勢、租售比例、付款方式、空置率等）；

⑧在建、擬建大型商用物業(yè)個案，城建規(guī)劃重點，街區(qū)改造和重點扶持對象，政府管治水平等。

五、市調(diào)方式方法

目前階段，我們主要采用簡便、實用的方式方法：

1、實地觀察法

通過目測、拍攝、筆記、攀談、購物、消費體驗方式掌握商圈基本概貌。有必要時，需不同時段反復觀察、體驗才有意義。

2、訪談法

通過個別面談、小組座談，較深入了解本地零售經(jīng)營從業(yè)人員、物業(yè)開發(fā)經(jīng)營商、商圈內(nèi)服務從業(yè)人員、政府主管部門人員、當?shù)鼐用衽c家庭、異地居民與家庭成員對商圈的認識和傾向。

3、問卷法

通過街頭欄截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進行調(diào)查統(tǒng)計及分析。

4、參展法

參加行業(yè)會展、企業(yè)營銷展示會，主題研討會、大型樓盤、商號開盤、開業(yè)儀式等活動，集中了解參會參展商戶近況、動向、收集營銷推廣材料及區(qū)域市場信息。

第三篇：一份商業(yè)地產(chǎn)前期策劃合同書

一份商業(yè)地產(chǎn)前期策劃合同書

項 目 ：(以下簡稱本項目)項目地址 ：

委 托 方 ：(以下簡稱甲方)地 址 ：

電 話 ： 傳 真： 受 托 方 ：(以下簡稱乙方)地 址 ：

電 話 ： 傳 真：

甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，達成甲方委托乙方為本項目商業(yè)策劃、獨家招商及物業(yè)管理工作之協(xié)議。依據(jù)中華人民共和國法律的有關(guān)規(guī)定，具體協(xié)議內(nèi)容如下：

2.甲方權(quán)利和義務

2．1本合作協(xié)議簽訂后，甲方根據(jù)實際需要向乙方提供有關(guān)本項目的詳細資料。包括產(chǎn)權(quán)證明，商業(yè)公司資質(zhì)審查、工商營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)法律文件；

2．2提供給乙方本項目方案設計圖及建筑材料簡介； 2．3提供給乙方本項目的銷售方案和商鋪分割方案 2．4協(xié)助乙方向有關(guān)政府機構(gòu)查核有關(guān)所需文件； 2．5就本項目招商推廣宣傳工作提供以下現(xiàn)有材料及資料(如有)： ? 售樓書/招商資料；

? 效果圖（室內(nèi)及室外立面）； ? 建筑模型； ? 展板；

? 現(xiàn)有的建筑設計方案

? 其他甲方應該提交給乙方的材料

2．7所有有關(guān)招商推廣宣傳之平面設計和印刷制作費用，包括印制招商書、錄像帶制作、橫幅及單張制作等，均由甲方負責承擔。2．8所有有關(guān)招商推廣所須宣傳推廣及公關(guān)費用，包括廣告宣傳費、展銷會、新聞發(fā)布會、酒會、促銷活動、開業(yè)剪彩以及其他招商推廣活動和郵遞費用等，均由甲方承擔；

2．9甲方可使用乙方的CI形象作本項目宣傳之用。乙方向甲方提供乙方公司CI形象授權(quán)甲方使用的授權(quán)書。3.乙方權(quán)利和義務

3.1本合作協(xié)議簽訂后，乙方應實時開展本項目的各項工作，所有相關(guān)本項目的設計規(guī)劃審核、商業(yè)定位、市場調(diào)查、及協(xié)助各方工作均由乙方策劃統(tǒng)籌，但具體方案須事先經(jīng)由甲方確認同意后方可執(zhí)行；本合作協(xié)議生效后，乙方需實時開展本項目的各項招商工作，招商方案由乙方策劃統(tǒng)籌，但具體方案須事先經(jīng)甲方確認同意后方可執(zhí)行； 3.2乙方提供本項目前期策劃時間進度表，經(jīng)甲方確認后執(zhí)行；由乙方提供本項目前期招商工作、招商工作時間進度表，經(jīng)甲方確認后執(zhí)行；

3.3前期策劃服務（具體服務內(nèi)容詳見附頁）(此項服務內(nèi)容優(yōu)先執(zhí)行)；

3.4 前期招商服務

? 在項目建筑期內(nèi)協(xié)助甲方與目標主力店客戶接觸，掌握其發(fā)展動向 及硬件上的要求，洽談初步意向；

? 聯(lián)絡目標主力客戶及協(xié)助對項目有興趣的客戶實地視察現(xiàn)場，以盡早掌握其要求，配合項目工程及發(fā)展的需要； ? 現(xiàn)場招商人員由乙方派駐并負責具體招商工作；

? 于項目即將開業(yè)前4個月展開全面推廣，全力出擊，促使客戶與 甲方達成租賃協(xié)議；

? 安排客戶簽署[租賃協(xié)議書]及[正式租賃合同]； ? 安排與客戶之公關(guān)應酬活動； ? 安排收取之定金等。

3.5乙方應向甲方提供專項工作小組成員等相關(guān)資料 4.前期策劃服務、規(guī)劃設計費及進度安排及付款方式

前期策劃服務費總計人民幣 萬 元整。甲方分三段時間支付乙方前期策劃服務費，本合作協(xié)議簽定后的三天內(nèi)支付前期策劃服務費總數(shù)的---％；乙方于協(xié)議簽署確認后 15個工作日內(nèi)完成《項目商業(yè)市場調(diào)研及前期策劃方案》，乙方提交《項目商業(yè)市場調(diào)研及前期策劃方案》并經(jīng)甲方確認后三天內(nèi)，由甲方支付前期策劃服務費總數(shù)的==％；此后乙方根據(jù)甲方提交的《針對初步策劃提報的審閱意見》，按甲方的要求進行補充調(diào)查及定位策劃建議的調(diào)整，并于收到甲方出具的《針對初步策劃提報的審閱意見》之后的15個工作日內(nèi)完成《項目商業(yè)前期策劃方案修整稿》，并提交甲方審閱確認。當《項目商業(yè)前期策劃方案修整稿》提交并經(jīng)甲方簽收確認后，三天內(nèi)甲方需付清前期策劃費余款。

待乙方完成前期策劃服務后，雙方進入項目規(guī)劃設計階段。由乙方提供商業(yè)部分的規(guī)劃設計服務。規(guī)劃設計費用原則上按照商業(yè)用房總建筑面積的--元/平方米標準收費（需另行訂立規(guī)劃設計服務合同）

5.招商及經(jīng)營管理服務收費

在委托期內(nèi)，甲乙雙方合作成立項目管理公司或其他合作形式，由乙方負責本項目的招商和后續(xù)的物業(yè)管理工作。同時針對本項目可借用ss休閑廣場的品牌資源，本項目可取得“ss”的冠名權(quán)，如命名為ss休閑廣場

關(guān)于招商工作的代理傭金支付問題：甲方按照雙方協(xié)商議定的傭金系數(shù)比例來支付租賃代理費，傭金系數(shù)及支付方式見下表： 傭金系數(shù) 招商進度 乙方所得（代理費）付款時間

1.5 完成總建筑面積的40％ 已租賃商鋪的ss個月租金 完成該階段工作后的三天內(nèi)

1.8 完成總建筑面積的70％ 超出部分的ss個月租金 完成該階段工作后的三天內(nèi) 2.0 70％以上部分 超出部分的ss個月租金 按實際發(fā)生金額月末結(jié)算

6.服務費支付方式

6.1 上述招商代理傭金以人民幣結(jié)算，并以現(xiàn)金或轉(zhuǎn)帳形式支付予乙方；

6.2 乙方收取前期策劃費用時,需向甲方出具正式發(fā)票,由此發(fā)生的有關(guān)稅費由乙方承擔； 7.不可抗力條款

由于地震、臺風、水災、火災、戰(zhàn)爭或其它不能預見并且其發(fā)生和后果不能防止或避免的不可抗力事故，致使合同不能夠履行時，遭遇不可抗力的一方，應立即將事故情況書面通知對方，遭受不可抗力的一方可免除責任。根據(jù)遭受不可抗力事故對履行合同的影響，由雙方協(xié)商是否解除合同或修改合同。8.附件

前期商業(yè)策劃服務內(nèi)容將作為本合同附件由乙方提供；前期招商推廣服務內(nèi)容將作為本合同附件由乙方提供。

本合同之附件為本合同不可分割的部分，與本合同具有同等法律效力。9.其它

本合同依照中華人民共和國法律執(zhí)行。本合同未盡事宜，雙方協(xié)商簽訂補充協(xié)議，與本合同具有同等法律效力。

本合同在執(zhí)行期限內(nèi)，甲乙雙方如發(fā)生異議，應本著友好的態(tài)度協(xié)商解決；協(xié)議不成的，任何一方均可向該項目所在地人民法院提起訴訟。本合同經(jīng)簽字（蓋章）后生效。

本合同一式肆份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，每份均具有同樣法律效力。甲 方： 乙 方：

法定代表人： 法定代表人：

委托代理人： 委托代理人：

住 址： 住 址：

簽字蓋章： 簽字蓋章：

日 期： 日 期： 簽約地點：

附件：前期策劃服務——乙方須提供的《項目商業(yè)市場調(diào)研及前期策劃方案》綱要

市 場 調(diào) 研 服 務 方 案 篇

一、商 圈 調(diào) 查 研 究 1相關(guān)地域宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 2相關(guān)地域宏觀政策研究 3區(qū)域宏觀環(huán)境分析 4宏觀商業(yè)定性定量分析 5商圈結(jié)構(gòu)形態(tài)及功能分析

二、商 業(yè) 項 目 環(huán) 境 分 析 1項目地塊環(huán)境分析（自然地理環(huán)境、周邊環(huán)境研究）2核心商圈內(nèi)商業(yè)、市政、配套、社區(qū)等環(huán)境調(diào)查 3地塊SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機會點和威脅點）分析 4競爭類比項目調(diào)查、影響力評估

三、商 業(yè) 營 運 市 場 研 究 1商業(yè)營運供求市場分析 2商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種調(diào)查及研究 3區(qū)域商業(yè)租金/價格分析 4區(qū)域商業(yè)經(jīng)營手法分析 5消費者結(jié)構(gòu)及消費習慣分析 6消費者需求分析及消費力測算 7商業(yè)動線組織研究 8商業(yè)附加值匯總研究 市 場 定 位 服 務 方 案 篇

一、商 業(yè) 定 位 及 資 源 整 合 1項目適宜定位方案羅列 2最優(yōu)化方案確定——產(chǎn)品明確定位 3目標消費者分析定位 4業(yè)態(tài)組合分析定位 5租金/價格分析定位 6商業(yè)風格分析定位 7目標商戶分析定位 8商業(yè)（包括租售）價格分析定位

二、規(guī) 劃 建 議 及 實 施 戰(zhàn) 略 1規(guī)劃設計定位建議 2技術(shù)指標配比建議 3建筑風格及空間布局建議 4功能分區(qū)及室內(nèi)配比建議

5項目名稱建議（包括注冊名與推廣名）6設備配置及軟裝修建議 7整合形象策略 8其他規(guī)劃布局建議 投 資 評 估 服 務 方 案 篇

一、可比項目競爭分析評估 1可比性項目基本特征分析評估； 2可比性項目業(yè)態(tài)組合分析評估；

3可比性項目租金水平分析評估； 4可比性項目之綜合分析。5多重產(chǎn)品組合方案之最優(yōu)方案比較

二、商業(yè)項目市場預測評估 1未來幾年可能上市的主要商業(yè)營運項目之基本信息； 2商業(yè)項目價格走勢分析預測。

三、商業(yè)項目財務分析評估

1項目投資估算（包括項目投資與營運成本測算、借款還本付息估算）； 2項目效益產(chǎn)出測算； 建設工期組織及現(xiàn)金流量分析 項目發(fā)展財務/投資回報分析（財務分析工具、財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率、動、靜態(tài)投資回收期、敏感性分析和盈虧平衡點、概率分布和不確定性分析）前 期 策 劃 服 務 方 案 篇

一、營 銷 推 廣 企 劃 策 略 1營銷策略及整合包裝 2營銷目標客戶訴求分析 3營銷附加值執(zhí)行戰(zhàn)略 4營銷道具及策略方案 5案場包裝及現(xiàn)場營銷策略 6營銷價格戰(zhàn)略及推案計劃

二、商 業(yè) 廣 告 企 劃 策 略 1廣告總精神選擇方案分析定位 2廣告訴求建議及賣點提煉 階段廣告策略（軟性推廣、強銷、持續(xù)）4媒體特性及選擇組合

5媒體發(fā)布頻度（分各銷售階段）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介組織進行房地產(chǎn)營銷策劃時，委托合同中應重點約定好以下事項：

一、市場調(diào)查的事項、對象、范圍、數(shù)量、方式、出具調(diào)查報告的期限以及調(diào)查獲取資料、數(shù)據(jù)的歸屬。

二、策劃成果文件的種類、數(shù)量、深度和完成期限。

三、策劃成果質(zhì)量評價原則、標準、方式和程序。鑒于策劃質(zhì)量缺少客觀評價標準，為避免雙方因經(jīng)營理念、價值觀念、知識結(jié)構(gòu)等差異產(chǎn)生糾紛，建議將開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營目標、策略寫入合同，作為策劃工作的指導和評價原則，同時預先選定評審機構(gòu)或?qū)＜?，雙方對策劃成果質(zhì)量出現(xiàn)爭議難以解決時，由選定的機構(gòu)或?qū)＜揖又性u判。

四、策劃酬金計算和支付方式。因策劃文件屬于智力成果，故建議按照完成策劃工作和使用策劃成果分別計付酬金，即受委托人完成策劃工作并符合形式、數(shù)量和質(zhì)量原則要求，支付基本酬金，如委托人采用策劃成果，再加付使用費。五、一般違約責任和合同解除條件、解除程序以及合同解除后的補償、賠償計算方法和計算標準。根據(jù)我國合同法的規(guī)定，委托合同雙方當事人均可隨時解除合同，為保證策劃工作的連續(xù)性和穩(wěn)定性，建議在委托合同中明確約定排除一方或雙方的合同任意解除權(quán)。整合推廣，一般是指開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目立項之后，以市場需求為導向，對開發(fā)項目的市場定位（主要包括目標市場和銷售價格定位）、功能定位（主要包括功能組合、設施配套、環(huán)境營造）和營銷策略進行預先籌劃、安排、決策的經(jīng)營活動。

第一計：瞞天過海

該計最常見的就是運用文字的游戲把樓盤的廣告語變得非常之“巧妙”。消費者在經(jīng)過樓盤的廣告的“洗禮”后也總結(jié)出了一套經(jīng)驗：永遠買不到在報紙上面公布的“起步”價格、“鄰近”一詞通常指的是直線距離而不是實際的曲線距離，“3分鐘路程”通常是按照男子千米比賽的標準。而所謂的“10分鐘的車程”更是“F1”賽車手蘇馬赫才可以實現(xiàn)。想瞞天過海，甚至想把缺點說成優(yōu)點，這其實是一廂情愿的想法。在供不應求的年代，這種做法或許行得通，但步入買方市場的今天，特別是在房地產(chǎn)高速發(fā)展的今天———瞞天過海的短視行為必將得不償失。第二計：圍魏救趙

此招通常做法是通過軟文、廣告、炒概念、炒規(guī)劃等方法，把個案所在區(qū)域的整體檔次先拉高，最終目的是減少個案的市場風險同時也增加個案的利潤空間。例如，操作步行街中一個購物城的項目，通常先會通過媒體或舉辦一系列的活動炒熱步行街以此來聚集人氣，然后用列表計算比較方式，列出投資步行街遠遠高于銀行利息等。為了消除投資者的后顧之憂，又通常會采用“投資回報率”的零風險保障方案。這一系列策劃，堅定了消費者購買信心，加快了其購買行動。通過各種促銷方案來“圍步行街這個魏”，從而達到“救購物城這個趙”的目的。而現(xiàn)今的消費者是理性的，所謂的“圍魏救趙”針對的客戶群必定是少數(shù)的。第三計：借刀殺人

利用該計旨在借助外在的力量，克服目前的障礙，化不利因素為有利因素。在樓盤預售期間，為了盡量消除消費者對期房的抗性，就采用借用外部條件之“刀”，來達成客戶成交的目的?！敖琛钡姆秶谀壳皹潜P策劃中應用很廣泛：園林、產(chǎn)品規(guī)劃“借”貝爾高林、美國WY設計公司的，物業(yè)管理“借”戴德梁行、中海物業(yè)的，連樓盤廣告也充分發(fā)揮“拿來主義”的精神，“借”廣州、深圳、北京、上海等地的。第四計：以逸代勞

房地產(chǎn)行業(yè)橫跨生產(chǎn)、流通和消費領域，資金需求量大，經(jīng)營周期長，與多行業(yè)、多部門、多學科交*相關(guān)。這一特性決定了房地產(chǎn)行業(yè)是高投資、高風險、高回報的行業(yè)，行業(yè)的特殊性決定了業(yè)內(nèi)的“領袖”們必須有超常的勇氣、過人的毅力、冷靜的頭腦，當然還需具有良好的承受能力。例：處于政府近期規(guī)劃之內(nèi)，據(jù)有發(fā)展?jié)摿?，但由于目前周邊環(huán)境不佳、基礎配套不完善等原因暫時不宜推出市場，在這個時候，與其絞盡腦汁跟其他個案直接競爭還不如采用以逸代勞的方法，等政府把周邊道路環(huán)境改善了，基礎設施到位實施了，消費者對該區(qū)域接受度經(jīng)過其他樓盤的引導逐漸提高了，再把個案逐步推出市場，用“以靜制動”而“后發(fā)制人”。第五計：趁火打劫

該計的運用，我們先拋棄原意中的非道德含義，在樓盤策劃中引申為當競爭個案遇到銷售困難，或者市場發(fā)生變化，乘機出擊，憑借自己優(yōu)勢戰(zhàn)勝對方，強占市場。但很多開發(fā)商在利益趨勢下，一味開發(fā)大面積的套型，直接針對金字塔頂端的客戶群體。這種作法往往會造成市場上大戶型的產(chǎn)品供大于求，造成滯銷，而消費者對于中小戶型的需求仍然很旺盛。這時候，如果有開發(fā)商及時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，推出以中小面積為主力套型的產(chǎn)品，針對數(shù)量眾多的中等收入人群，往往會出奇制勝。使用該計要點：

1、要善于尋找“火”源。商場如戰(zhàn)場，誰能準確的掌握市場和競爭對手的情況，誰就有機會占領市場。

2、是要抓住戰(zhàn)機“打劫”。樓市變化萬千，在變化中許多原有的優(yōu)勢就有可能喪失。如上面所說的例子，如果很多開發(fā)商都一擁而上，都去開發(fā)中小面積的產(chǎn)品，導致該類市場過量的時候，你原來的產(chǎn)品優(yōu)勢就喪失了。所以要看準“火”源，分析“火”勢，抓住商機，搶先一步。第六計：聲東擊西

隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范，現(xiàn)在對于房地產(chǎn)廣告的管理也越來越嚴格了，有的地方規(guī)定樓盤沒有預售許可證就不能打樓盤廣告，所以許多樓盤為了提前在打響在市場的知名度，只好用“聲東擊西”的辦法來實現(xiàn)。采用的策劃方法通常用“大型公開招聘會”、“模特大賽”、“鋼琴比賽”、“名車展覽”、“慈善義演”等，以主辦方的名義或以樓盤名稱冠名的方式，在媒體上打響樓盤的知名度。第七計：無中生有

此計從表面理解存在著一定的欺騙意義。但運用于樓盤策劃中，是把他引申為發(fā)揮創(chuàng)造力，從“無”中創(chuàng)造出“有”以達到推廣產(chǎn)品、占領市場的目的。例如，曾經(jīng)風行全國一時的“教育”、“學院”社區(qū)的概念，在家長們“望子成龍，望女成鳳”的迫切心情下，于是“教育”這張牌開發(fā)商就有了不同的打發(fā)。有在樓盤配套里面添加大型圖書館的；有和區(qū)域內(nèi)名校合作的，小區(qū)業(yè)主子女可享受入學條件優(yōu)惠的；更有的干脆出資建造一所學校，把它教學樓用“哈佛”、“劍橋”命名，與國外的名校簽訂協(xié)議，享受留學條件優(yōu)惠等等。通過“無中生有”方式提升樓盤整體形象，從而增加項目的附加值同時也實現(xiàn)熱銷。

第八計：暗渡陳倉

此計全稱為：“明修棧道，暗渡陳倉”。引申為用表面的現(xiàn)象掩蓋實際的真象。在樓盤銷售過程中，很多開發(fā)商會公開一個房源銷售表掛于墻上，宣稱樓盤銷售透明化、公開化。但往往會把好賣的房源以“售出”示意，一方面表示該樓盤的“熱銷”，另一方面作為銷售策略的實施先去化較難賣的房源，對于剩下好賣的房源，銷售壓力就會減少。在這里“明修棧道”是用公開銷售的模式取得消費者的信任，進而利用消費者的從眾心理，人為造成房源緊張的假象，把不易去化的房源先推出，到最終達成銷售率100％的目的。其實該計大多數(shù)消費者也都心中有數(shù)，一旦露出破綻也將給開發(fā)商帶來一定的負面影響。

第九計：隔岸觀火

在商戰(zhàn)中，“隔岸觀火”之計可引申為當競爭者雙方因矛盾激化而秩序混亂時，自己不卷入其中，而是靜觀其變。競爭越激烈，對雙方越不利。自己要根據(jù)形勢的發(fā)展作好準備，見機行事，以坐漁人之利。例如：通常一個樓盤的部分位置較佳或價格較適宜的房源會出現(xiàn)多個消費者競相購買的局面。在這個時候，專案經(jīng)理與其上去調(diào)解，判定哪個客戶最先預訂的房源，還不如先看競爭者自己調(diào)解的結(jié)果，往往是客戶會以提高首付房款或一次性付款甚至再多加房款的方式來作為條件。然后，專案應該趁勢在案場制造氣氛，首先要感謝消費者對于樓盤的青睞，恭喜該客戶購得自己理想的房源，同時還應該建議其他未購得房屋的消費者考慮其它的房源。第十計：笑里藏刀

笑里藏刀，在人心目中的含義是貶義的。商戰(zhàn)運用該謀略主要取其手段“笑”，而不是取其目的“藏刀”?！叭藷o笑臉莫開店”，是我國古代經(jīng)商的經(jīng)驗之談，尤其是房地產(chǎn)市場逐漸由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變的過程中，微笑服務成為很多樓盤銷售的法寶之一。微笑服務不僅僅是要求銷售人員對于客戶采取親切的態(tài)度，更多的是讓客戶感覺優(yōu)質(zhì)的“軟性服務”。比如在售樓處準備咖啡、可樂、糖果、糕點等，客戶一進門，介紹完樓盤基本資料后問客戶：“渴不渴？”“吃了沒？”讓客戶感覺象是朋友對自己的問候，然后很自然的坐下品嘗糖果飲料，與銷售人員交談，這樣消費者就會放下對于銷售人員的心理戒備。

第十一計：李代桃僵

在商戰(zhàn)中可引申為：當局勢惡化到必然有所損失時，應該犧牲局部，以保全全局或換取全局勝利。在樓盤銷售遇到困難時，通常就會采用“李代桃僵”方式，把某些已售房源的價格拉高來作為一個標桿，與未售房源的價格作一個比較，采用“襯托銷售”的方法帶動整個樓盤的銷售。又如一個代理公司手頭上有很多代理項目的話，在整個房地產(chǎn)市場不景氣的狀況下，他也會權(quán)衡利弊，拉升部分樓盤的價格，用犧牲局部利益來保全全局利益。這就是為什么有些城市的開發(fā)商規(guī)定其代理公司在同一區(qū)域市場不允許操作其他樓盤的重要原因之一。

第十二計：順手牽羊

該計原比喻順便拿走人家的東西，在商戰(zhàn)中引申為在市場出現(xiàn)微小的機會，就必須利用；發(fā)現(xiàn)微小的利益，也必須力爭。在樓盤銷售當中就更應該善于把握微小的機會，利用已購客戶的自身的社會關(guān)系來介紹客戶，并以贈送禮品、免半年物業(yè)費等方式給予已購客戶作為介紹新客戶的獎勵。運用該計，還須有來去順路，取之順手的特點，但要從全局考慮，不能因小失大。第十三計：打草驚蛇

該計引申為通過探明市場對產(chǎn)品的潛在需求，來降低經(jīng)營中的風險。在樓盤進行產(chǎn)品規(guī)劃和定價時，通常會做一些可行性研究，我們通常所經(jīng)常碰到的客戶意向登記表就起了這個作用，一方面是累積客源，另一方面也是通過這種方式，來進行產(chǎn)品和價格的定位。打草驚蛇之計屬于窺探虛實的偵查活動，“草”動“蛇”驚之后，必須根據(jù)不同情況及時作出應變的決策，否則只是徒然忙碌。第十四計：借尸還魂

借尸還魂，作為一個無為而用的謀略，名為“借尸”，義在“還魂”?！敖琛笔前e極的主動性。一個本來已經(jīng)瀕臨“死亡”的樓盤，在行銷魔棒的揮舞之下，通?？梢云鹚阑厣?。一個樓盤的滯銷有多方面原因造成，策劃公司可以通過重新的市場定位和企劃營銷方式來“化腐朽為神奇”。根據(jù)樓盤的滯銷原因，通常采取相對應的方式有“改案名、重新制作樓書和案場裝修等企劃包裝；重新定位客戶區(qū)域；調(diào)整帶客路線等等。第十五計：調(diào)虎離山

該計通常運用于商業(yè)談判，一般說雙方都希望爭取能在自己的場地與對手談判。在激烈的市場競爭中，策劃者要掌握主動權(quán)，重要的一點在于運用各種手段調(diào)動對方而不被其所調(diào)動。所以在樓盤銷售中，首先要把購房客戶吸引到售樓處，通過案場布置、現(xiàn)場SP活動，以及銷售氣氛來感染客戶，達到客戶當場成交的目的。第十六計：欲擒故縱

在樓盤銷售過程中，過于緊逼只會讓客戶產(chǎn)生很大的反感。如果采取“欲擒故縱”的方法，一方面對客戶說：“不著急，慢慢考慮，畢竟買房是大事情。”另一方面，對客戶介紹說：“由于我們樓盤銷售狀況較佳，下星期開始提高銷價?！贝藭r，消費者一般都會在短時間內(nèi)作出選擇。此計“擒”是目的，“縱”是手段，所以不是放虎歸山，而是較為有效的方法先放松一步，達到最終的“擒”的目的。第十七計：拋磚引玉

在樓盤企劃中運用該計含有“誘之以利”的意思。“磚”是誘餌，“玉”是策劃者所要實現(xiàn)的目的。在樓盤銷售過程中，一方面通過包裝、宣稱廣告來激發(fā)消費者購買的欲望，另一方面可以通過產(chǎn)品的特色與區(qū)域發(fā)展來分析樓盤的增值性，如果是投資客戶還可以幫他分析投資回報率。要特別注意的是，要使得拋出的“磚”能夠真正引出“玉”來，關(guān)鍵在于針對顧客的心理狀況，示之以利，讓其嘗到甜頭，舉例說一般樓盤二期的價格會比一期高，所以在一期的操作過程中就可以運用“拋磚引玉”的方式。第十八計：擒賊擒王

此計的核心思想在于“抓住事物發(fā)展的主要關(guān)鍵或把握問題的重點就能取得全面的勝利?！边\用該計首先要解決的問題就是先分清楚哪個才是關(guān)鍵的“王”。在樓盤策劃中就要通過房地產(chǎn)業(yè)的“馬步功夫”--------市場調(diào)查來尋找出問題的重點。然后針對消費心理和需求，改進產(chǎn)品的建筑形態(tài)、立面、建材、套型，面積，價格等來增強樓盤的內(nèi)部競爭力。在執(zhí)行實際個案中，要通過挖掘案子的最大價值，針對產(chǎn)品所提煉出來賣點再來制定企劃方向和銷售計劃，以達到增強樓盤的外部競爭力的目的。運用這一計謀，主要是要針對關(guān)鍵問題入手，這樣才能抓住問題的要害，解決產(chǎn)品的銷售問題。

第十九計：釜底抽薪

此計原比喻要從根本上解決問題，把它應用到樓盤銷售中可引申為面對難以爭取的顧客，不采用死纏爛打的策略，而是盡量運用各種營銷手法來消除客戶的顧慮，也就是說用以柔克剛的辦法達到目的。例如用樣板房展示，在消費者心目中產(chǎn)生一個較好的交房標準，從而“抽”走顧客心目中的顧慮。第二十計：混水摸魚

魚兒在渾水中會看不清方向，一個競爭的市場在混亂的局面當中必然也會造成許多可乘之機。在武漢漢陽區(qū)，許多樓盤不惜花重金在報刊、電臺、戶外看板大做樓盤的形象廣告以此來吸引人氣，其中以“麗水花園”和“東方華爾茲”競爭尤為激烈。該區(qū)域有個“碧水晴天”樓盤由于其資金原因?qū)е缕涿襟w計劃不能很好的實施.所以該樓盤的決策者想出了個點子，利用“麗水花園”和“東方華爾茲”競爭混亂的局面，雇用了一些在校大學生守候在這兩個樓盤的門口，把從售樓處出來的客戶帶至“碧水晴天”的售樓處，經(jīng)歷了這一場“混水摸魚”之戰(zhàn)，“碧水晴天”取得了不錯的銷售業(yè)績。運用此計的關(guān)鍵是要抓住機會，又例如在樓盤的銷售當中，業(yè)務員利用客戶猶豫不決的心理趁機進行勸說，比較容易爭取到客戶，但要建立在該客戶對于樓盤無明顯抗性的基礎上，否則客戶很容易會后悔退戶甚至會在房屋交付時產(chǎn)生糾紛。第二十一計:金蟬脫殼

該計比喻在表面上完其形，當他人不察覺時脫身。在商戰(zhàn)中可以引申為:形勢雖然變了，但表面上仍然保持原來的經(jīng)營氣勢，消除顧客的顧慮，以達到不影響公司品牌效應的目的。在樓盤營銷當中，以前有這樣的做法就是樓盤售完后為了節(jié)省開支就把售樓處給撤了，等樓盤交付后，客戶還得跑去開發(fā)公司領取產(chǎn)權(quán)證和鑰匙，甚至有發(fā)生過開發(fā)商撤了售樓處后卷款潛逃的事件，所以房屋沒有交付，客戶看到售樓處撤了都會產(chǎn)生一定的顧忌。隨著開發(fā)商對于公司品牌效應的不斷重視以及房產(chǎn)銷售逐步進入服務時代，現(xiàn)在樓盤銷售完之后，不僅不把售樓處撤離，而且還安排了專門的售樓人員接待購房客戶，辦理按揭貸款、產(chǎn)權(quán)證、交房手續(xù)等售后事宜，這樣就帶給客戶很大的方便。

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)前期策劃合同書（共）

商業(yè)地產(chǎn)前期策劃合同書

委 托 方 ：(以下簡稱甲方)

地址 ：

電話 ：傳真：

受 托 方 ：(以下簡稱乙方)

地址 ：

電話 ：傳真：

甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，達成甲方委托乙方為本項目前期商業(yè)策劃、規(guī)劃設計、獨家招商及物業(yè)管理工作之協(xié)議。依據(jù)中華人民共和國法律的有關(guān)規(guī)定，具體協(xié)議內(nèi)容如下：

1.代理范圍及期限

甲方委托乙方為本項目的前期商業(yè)策劃、規(guī)劃設計、獨家招商及物業(yè)管理工作。委托期由簽署本合作協(xié)議之日（年月日）起計至本項目開業(yè)后，經(jīng)營第年之日（年月日）止。

2.甲方權(quán)利和義務

2．1本合作協(xié)議簽訂后，甲方根據(jù)實際需要向乙方提供有關(guān)本項目的詳細資料。包括產(chǎn)權(quán)證明，商業(yè)公司資質(zhì)審查、工商營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)法律文件；

2．2提供給乙方本項目方案設計圖及建筑材料簡介；

2．3提供給乙方本項目的銷售方案和商鋪分割方案

2．4協(xié)助乙方向有關(guān)政府機構(gòu)查核有關(guān)所需文件；

2．5就本項目招商推廣宣傳工作提供以下現(xiàn)有材料及資料(如有)：

?售樓書/招商資料；

?效果圖（室內(nèi)及室外立面）；

?建筑模型；

?展板；

?現(xiàn)有的建筑設計方案

?其他甲方應該提交給乙方的材料

2．7所有有關(guān)招商推廣宣傳之平面設計和印刷制作費用，包括印制招商書、錄像帶制作、橫幅及單張制作等，均由甲方負責承擔。

2．8所有有關(guān)招商推廣所須宣傳推廣及公關(guān)費用，包括廣告宣傳費、展銷會、新聞發(fā)布會、酒會、促銷活動、開業(yè)剪彩以及其他招商推廣活動和郵遞費用等，均由甲方承擔；

2．9甲方可使用乙方的CI形象作本項目宣傳之用。乙方向甲方提供乙方公司CI形象授權(quán)甲方使用的授權(quán)書。

3.乙方權(quán)利和義務

3.1 本合作協(xié)議簽訂后，乙方應實時開展本項目的各項工作，所有相關(guān)本項目的設計規(guī)劃審核、商業(yè)定位、市場調(diào)查、及協(xié)助各方工作均由乙方策劃統(tǒng)籌，但具體方案須事先經(jīng)由甲方確認同意后方可執(zhí)行；本合作協(xié)議生效后，乙方需實時開展本項目的各項招商工作，招商方案由乙方策劃統(tǒng)籌，但具體方案須事先經(jīng)甲方確認同意后方可執(zhí)行；

3.2 乙方提供本項目前期策劃時間進度表，經(jīng)甲方確認后執(zhí)行；由乙方提供本項目前期招商工作、招商工作時間進度表，經(jīng)甲方確認后執(zhí)行；

3.3 前期策劃服務（具體服務內(nèi)容詳見附頁）(此項服務內(nèi)容優(yōu)先執(zhí)行)；

3.4 前期招商服務

?在項目建筑期內(nèi)協(xié)助甲方與目標主力店客戶接觸，掌握其發(fā)展動向及硬件上的要求，洽談初步意向；

?聯(lián)絡目標主力客戶及協(xié)助對項目有興趣的客戶實地視察現(xiàn)場，以盡早掌握其要求，配合項目工程及發(fā)展的需要；

?現(xiàn)場招商人員由乙方派駐并負責具體招商工作；

?于項目即將開業(yè)前4個月展開全面推廣，全力出擊，促使客戶與

甲方達成租賃協(xié)議；

?安排客戶簽署[租賃協(xié)議書]及[正式租賃合同]；

?安排與客戶之公關(guān)應酬活動；

?安排收取之定金等。

3.5乙方應向甲方提供專項工作小組成員等相關(guān)資料

4.前期策劃服務、規(guī)劃設計費及進度安排及付款方式

前期策劃服務費總計人民幣萬元整。甲方分三段時間支付乙方前期策劃服務費，本合作協(xié)議簽定后的三天內(nèi)支付前期策劃服務費總數(shù)的---％；乙方于協(xié)議簽署確認后 15個工作日內(nèi)完成《項目商業(yè)市場調(diào)研及前期策劃方案》，乙方提交《項目商業(yè)市場調(diào)研及前期策劃方案》并經(jīng)甲方確認后三天內(nèi)，由甲方支付前期策劃服務費總數(shù)的==％；此后乙方根據(jù)甲方提交的《針對初步策劃提報的審閱意見》，按甲方的要求進行補充調(diào)查及定位策劃建議的調(diào)整，并于收到甲方出具的《針對初步策劃提報的審閱意見》之后的15個工作日內(nèi)完成《項目商業(yè)前期策劃方案修整稿》，并提交甲方審閱確認。當《項目商業(yè)前期策劃方案修整稿》提交并經(jīng)甲方簽收確認后，三天內(nèi)甲方需付清前期策劃費余款。

待乙方完成前期策劃服務后，雙方進入項目規(guī)劃設計階段。由乙方提供商業(yè)部分的規(guī)劃設計服務。規(guī)劃設計費用原則上按照商業(yè)用房總建筑面積的--元/平方米標準收費（需另行訂立規(guī)劃設計服務合同）

5.招商及經(jīng)營管理服務收費

在委托期內(nèi)，甲乙雙方合作成立項目管理公司或其他合作形式，由乙方負責本項目的招商和后續(xù)的物業(yè)管理工作。同時針對本項目可借用ss休閑廣場的品牌資源，本項目可取得“ss”的冠名權(quán)，如命名為ss休閑廣場

關(guān)于招商工作的代理傭金支付問題：甲方按照雙方協(xié)商議定的傭金系數(shù)比例來支付租賃代理費，傭金系數(shù)及支付方式見下表：

傭金系數(shù) 招商進度 乙方所得（代理費）付款時間

1.5 完成總建筑面積的40％ 已租賃商鋪的ss個月租金 完成該階段工作后的三天內(nèi)

1.8 完成總建筑面積的70％ 超出部分的ss個月租金 完成該階段工作后的三天內(nèi)

2.0 70％以上部分 超出部分的ss個月租金 按實際發(fā)生金額月末結(jié)算

6.服務費支付方式

6.1 上述招商代理傭金以人民幣結(jié)算，并以現(xiàn)金或轉(zhuǎn)帳形式支付予乙方；

6.2 乙方收取前期策劃費用時,需向甲方出具正式發(fā)票,由此發(fā)生的有關(guān)稅費由乙方承擔；

7.不可抗力條款

由于地震、臺風、水災、火災、戰(zhàn)爭或其它不能預見并且其發(fā)生和后果不能防止或避免的不可抗力事故，致使合同不能夠履行時，遭遇不可抗力的一方，應立即將事故情況書面通知對方，遭受不可抗力的一方可免除責任。根據(jù)遭受不可抗力事故對履行合同的影響，由雙方協(xié)商是否解除合同或修改合同。

8.附件

前期商業(yè)策劃服務內(nèi)容將作為本合同附件由乙方提供；前期招商推廣服務內(nèi)容將作為本合同附件由乙方提供。

本合同之附件為本合同不可分割的部分，與本合同具有同等法律效力。

9.其它

本合同依照中華人民共和國法律執(zhí)行。

本合同未盡事宜，雙方協(xié)商簽訂補充協(xié)議，與本合同具有同等法律效力。本合同在執(zhí)行期限內(nèi)，甲乙雙方如發(fā)生異議，應本著友好的態(tài)度協(xié)商解決；協(xié)議不成的，任何一方均可向該項目所在地人民法院提起訴訟。

本合同經(jīng)簽字（蓋章）后生效。

本合同一式肆份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，每份均具有同樣法律效力。

甲方：乙方：

法定代表人：法定代表人：

委托代理人：委托代理人：

住址：住址：

簽字蓋章： 簽字蓋章：

日期： 日期：

簽約地點：

附件：前期策劃服務——乙方須提供的《項目商業(yè)市場調(diào)研及前期策劃方案》綱要

市 場 調(diào) 研 服 務 方 案 篇

一、商 圈 調(diào) 查 研 究

1相關(guān)地域宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析

2相關(guān)地域宏觀政策研究

3區(qū)域宏觀環(huán)境分析

4宏觀商業(yè)定性定量分析

5商圈結(jié)構(gòu)形態(tài)及功能分析

二、商 業(yè) 項 目 環(huán) 境 分 析

1項目地塊環(huán)境分析（自然地理環(huán)境、周邊環(huán)境研究）

2核心商圈內(nèi)商業(yè)、市政、配套、社區(qū)等環(huán)境調(diào)查

3地塊SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機會點和威脅點）分析

4競爭類比項目調(diào)查、影響力評估

三、商 業(yè) 營 運 市 場 研 究

1商業(yè)營運供求市場分析

2商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種調(diào)查及研究

3區(qū)域商業(yè)租金/價格分析

4區(qū)域商業(yè)經(jīng)營手法分析

5消費者結(jié)構(gòu)及消費習慣分析

6消費者需求分析及消費力測算

7商業(yè)動線組織研究

8商業(yè)附加值匯總研究

市 場 定 位 服 務 方 案 篇

一、商 業(yè) 定 位 及 資 源 整 合1項目適宜定位方案羅列

2最優(yōu)化方案確定——產(chǎn)品明確定位

3目標消費者分析定位

4業(yè)態(tài)組合分析定位

5租金/價格分析定位

6商業(yè)風格分析定位

7目標商戶分析定位

8商業(yè)（包括租售）價格分析定位

二、規(guī) 劃 建 議 及 實 施 戰(zhàn) 略

1規(guī)劃設計定位建議

2技術(shù)指標配比建議

3建筑風格及空間布局建議

4功能分區(qū)及室內(nèi)配比建議

5項目名稱建議（包括注冊名與推廣名）

6設備配置及軟裝修建議

7整合形象策略

8其他規(guī)劃布局建議

投 資 評 估 服 務 方 案 篇

一、可比項目競爭分析評估

1可比性項目基本特征分析評估；

2可比性項目業(yè)態(tài)組合分析評估；

3可比性項目租金水平分析評估；

4可比性項目之綜合分析。

5多重產(chǎn)品組合方案之最優(yōu)方案比較

二、商業(yè)項目市場預測評估

1未來幾年可能上市的主要商業(yè)營運項目之基本信息；

2商業(yè)項目價格走勢分析預測。

三、商業(yè)項目財務分析評估

1項目投資估算（包括項目投資與營運成本測算、借款還本付息估算）； 2項目效益產(chǎn)出測算；建設工期組織及現(xiàn)金流量分析項目發(fā)展財務/投資回報分析（財務分析工具、財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率、動、靜態(tài)投資回收期、敏感性分析和盈虧平衡點、概率分布和不確定性分析）前 期 策 劃 服 務 方 案 篇

一、營 銷 推 廣 企 劃 策 略

1營銷策略及整合包裝

2營銷目標客戶訴求分析

3營銷附加值執(zhí)行戰(zhàn)略

4營銷道具及策略方案

5案場包裝及現(xiàn)場營銷策略

6營銷價格戰(zhàn)略及推案計劃

二、商 業(yè) 廣 告 企 劃 策 略

1廣告總精神選擇方案分析定位

2廣告訴求建議及賣點提煉階段廣告策略（軟性推廣、強銷、持續(xù)）

4媒體特性及選擇組合5媒體發(fā)布頻度（分各銷售階段）

第五篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃方案

成功案例——江南新地商業(yè)街

◆ 項目概況

江南新地商業(yè)街位于廣州市海珠區(qū)江南西商業(yè)中心，地鐵(江南西)A出入口。項目貫穿江南西路全程，東接江南大道，西連寶崗大道，與地鐵二號線江南西站無縫接駁，與周邊的廣百新一城、摩登百貨、江南西原有商業(yè)街等形成優(yōu)越的立體式業(yè)態(tài)互補商圈。江南新地商業(yè)街屬人防工程，由裕龍投資集團開發(fā)的海珠區(qū)唯一的商業(yè)旺區(qū)。為地下兩層建筑，分為兩期，一期建設長520米，建筑面積約為二萬多平方米；二期為330米。江南新地分為五大區(qū)域，各自擁有不同景觀。其江南新地首次采用地下雙層復式形式，高7米，共有200多間白金旺鋪，鋪鋪臨街，獨享地下街鋪形式，設有13個出入口直達地面，過百個停車位。? 項目定位

針對江南西現(xiàn)有業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)不平衡，江南新地采取錯位經(jīng)營，定位為吸引廣州白領消費的主題商場，并把服務對象鎖定在以日漸具有雄厚消費能力和潛在消費能力的25-45歲年齡段為主的消費者身上。江南新地所招進場內(nèi)的商戶出售的商品都是各種切合白領特性的潮流、時尚的商品，并極力營造一種有特色、有情調(diào)、環(huán)境優(yōu)雅的氛圍。隨著節(jié)假日的增多，消費者不只是單純地追求傳統(tǒng)的消費模式，而是尋求一種獨特的、新鮮的、舒適的假日消費方式和消費場所。江南新地商業(yè)街針對消費者這些需求，向消費者提供這樣一種集飲食、娛樂、購物于一體的消費空間，滿足消費者對需求，并向消費者提供大量的潮流資訊。

地鐵的開通，帶來了交通的便利，縮短了地域距離，同時也給江南新地帶來了無限的商機。江南新地以經(jīng)營各類高品質(zhì)、新潮、時尚、典雅、特色的商品而著稱，不僅吸引了本地大批追求時尚、品質(zhì)的白領一族，還引來了廣州市以外的年青消費一族。

◆ 經(jīng)營成績

自從廣州江南新地2009年4月29日開業(yè)以來，其日流量最少2萬人次，最高峰甚至達到8萬人次；月租金也由最初的每平方米300元漲到現(xiàn)在的800元以上，最高的租金達1200元/平方米！給當?shù)貛砹司薮蟮慕?jīng)濟效益和社會效益，創(chuàng)造了廣州乃至國內(nèi)商業(yè)運作的一個奇跡。

◆ 項目成功的原因

江南新地之所以取得巨大的成功，與項目的定位明確，主題鮮明，準確抓住目標消費群的時尚、特色、潮流的消費口味及體驗式消費趨勢是分不開的。

針對消費者的需要，除了在招商定位上引入了各類高品質(zhì)的品牌商家外，還引入了潮流特色商家。

除此之外，物業(yè)持有者堅持只租不賣、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的經(jīng)營策略使得商場的發(fā)展有了良好的延續(xù)性，得以持續(xù)發(fā)展。

? 活動方案

一、開業(yè)盛典

活動目的：為商場開業(yè)造勢，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場知名度?；顒又黝}：開業(yè)盛典 活動時間：2009年4月29日 活動地點：江南新地露天廣場 活動形式：啟動儀式和舞臺表演

活動亮點：邀請海珠區(qū)區(qū)領導、TVB當紅明星黃宗澤，廣州電視臺著名主持人孫小莉、趙榮擔任主持 活動內(nèi)容：

1，啟動儀式（上午）1)迎賓 2)領導致辭

3)啟動儀式，區(qū)領導、集團領導、商戶代表和黃宗澤共同啟動拉桿臺，魚同水注入鏤空透明江南新地Logo中。4)舞臺表演 A、明星演唱

B、明星與現(xiàn)場觀眾互動 C、運動服裝秀 D、女子LED鼓樂表演 E、街舞—雙截棍 F、休閑服裝秀 G、魔術(shù) H、眼鏡秀

I、品牌棒！約翰表演飛面團 J、數(shù)碼產(chǎn)品秀 K、熱舞

負責人：主持和現(xiàn)場工作人員 活動宣傳：

1，地鐵廣告（地鐵二號線）

市二宮站

公元前站

列車車廂內(nèi)

江南西站

2，報紙廣告

全版面宣傳

3，電臺廣告（略）

4，公車廣告（略）

小結(jié)：活動當天所邀請的領導、明星讓江南新地商業(yè)街迅速的占據(jù)了4月30日廣州各個報刊和電視臺的重要版面。五一黃金周前的勁爆開業(yè)與各大媒體的強勢報道，使得江南新地一開業(yè)便獲得了滿堂紅。

二、電玩比賽活動

活動目的：時下許多年輕人對電玩的著迷程度可用瘋狂形容。無論是地鐵里、公交上，總少不了帶上psp的潮人。與此同時，隨著電玩游戲的日漸普及，漫長暑假，許多家長都愿意抽時間陪子女一齊玩電子游戲。因此，這“年輕人”與“一家大小”將是我們這次活動的主要受眾。把游戲和消費結(jié)合，是一個新的構(gòu)思?；顒又黝}：瘋狂游戲，樂購Sunday 活動時間：2009年8月8、9，15、16日 活動地點：江南新地商業(yè)街小舞臺 活動形式：電玩比賽 活動規(guī)模：約2500人 活動內(nèi)容：

1，A、實況足球 游戲平臺：ps3 游戲機：兩臺

游戲設置：足球游戲設置雙打，每場比賽5分鐘；

比賽方式：凡在江南新地任一家商鋪購物即可參加比賽，采取梯級淘汰賽的方式，每場比賽獲勝的選手均可獲贈禮品一份，等級越高禮品的檔次越高。至尊游戲王獲得PS3一臺。比賽分別為：海選賽，八強賽，四強賽，半決賽，總決賽。現(xiàn)場負責人：主持及裁判 B、賽車 游戲平臺：Xbox 游戲機：兩臺 游戲設置：賽車游戲設置雙人模式，同一賽道賽兩圈，最快者為勝。如單獨游戲，參賽者需面對指定的球隊或指定的賽道。

備注：兩個游戲約消耗限時3—4分鐘，包含選隊、選人，選車、選賽道。比賽方式：凡在江南新地任一家商鋪購物即可參加比賽，采取梯級淘汰賽的方式，每場比賽獲勝的選手均可獲贈禮品一份，等級越高禮品的檔次越高。至尊游戲王獲得PS3一臺。比賽分別為：海選賽，八強賽，四強賽，半決賽，總決賽?，F(xiàn)場負責人：主持及裁判

C、運動游戲 游戲平臺：wii 游戲機：兩臺

游戲設置：乒乓球?qū)Υ?，網(wǎng)球?qū)Υ颉?/p>

游戲方式：憑購物小票即可參加游戲，每張小票可玩一次。目標人群：小孩、家庭

活動宣傳：

1）宣傳單張，在地鐵、各出入口上、場內(nèi)流動的派發(fā)； 2）報紙廣告；

3）商場內(nèi)的廣告海報以及場外的廣告屏幕上宣傳； 4）江南新地店鋪的收銀臺前粘貼活動海報。宣傳文案：

你是，綠茵場上神乎其技的足球大帝 你是，賽車場上駕馭跑車的賽車之魂 你是，紅土賽場屹立不倒的網(wǎng)球天王 如果你是，充滿著激昂斗志的勇士 如果你是，涌動著無限激情的主宰 參加我們的游戲盛宴，挑戰(zhàn)你的游戲極限 等待屬于你的游戲王寶座 最高可獲價值3000元的潮流禮品包

廣告設計（略）

小結(jié)：活動吸引了大量的游戲愛好者與家庭，現(xiàn)場熱烈的氣氛，一次次把江南新地商業(yè)街引爆?；顒涌缍冉粋€月，達到了預期的效果，當月業(yè)績比前一個月提高了近50%。（圖為游戲比賽的一角）

三，圣誕活動 活動目的：圣誕節(jié) 活動主題：

活動時間：2009年12月15-25日 活動地點：江南新地商業(yè)街小舞臺 活動形式：抽獎，角色扮演

活動亮點：圣誕老人和性感的圣誕女郎在江南新地出沒，隨時都可能出現(xiàn)在你的身邊為你送去一份神秘的禮物?；顒觾?nèi)容：

1，抽獎活動。消費滿指定金額的顧客，憑銷售小票到工作臺前登記并在銷售小票背面寫上自己的相關(guān)信息，然后把銷售小票投到抽獎箱中，接著工作人員按照其消費區(qū)域，指導顧客在相應的大禮袋中抽取一只襪子。取出襪子中的禮品編號后，交給工作人員，由工作人員按照編號為顧客兌獎。圣誕節(jié)當天，圣誕老人將會在活動現(xiàn)場抽出1000元現(xiàn)金券的大獎得主，當天在活動現(xiàn)場的顧客才有資格參與大獎的抽獎，不在現(xiàn)場的當棄權(quán)處理。

2，神秘禮物大派送。圣誕老人在活動期間，會在不同的時段出現(xiàn)在商場的不同地方，同時會給當天遇到圣誕老人的情侶或小朋友送去一份神秘的圣誕禮物，除此之外還會熱情的與其合影?；顒有麄鳎?/p>

1，宣傳單張，由性感的圣誕女郎在地鐵、各出入口上、場內(nèi)流動的派發(fā)； 2，報紙廣告；

3，商場內(nèi)的廣告海報以及場外的廣告屏幕上宣傳； 4，江南新地店鋪的收銀臺前粘貼活動海報； 5，商場內(nèi)滾動播放圣誕音樂； 6，圣誕氣氛的布置。

廣告設計（略）

小結(jié)：商場內(nèi)營造了濃濃的圣誕氣氛，既給顧客提供了節(jié)日留影的場合，也使商場的良好口碑起到了口口相傳。